2013
Jaarverslag
Aanpassen aan veranderingen
Wassenaarsche Bouwstichting
Inhoudsopgave
1
Inleiding
4
2
Bestuursverslag
6
3
Vooruitblik 2014
12
4
Risico’s
15
5
Voorraadbeleid, technisch beheer en projecten
18
6
Bewonersparticipatie
27
7
Sociaal en Leefbaarheid
30
8
Verhuurbeleid
33
9
Beheer voor derden
38
10 Personeel en organisatie
40
11 Financiële positie en resultaten
42
12 Waardering activa
52
13 Verbindingen
57
14 Vennootschapsbelasting
61
15 Governanceverslag
64
16 Verklaringen
71
Verkorte jaarrekening 2013
73
Bijlagen 81
1. Inleiding
Het jaarverslag 2012 begon met de constatering dat het roerige
tijden zijn voor woningcorporaties. Daar is dit jaar geen verandering
in gekomen en de verwachting is dat daar voorlopig ook geen
verandering in komt. Wij werken in een zeer dynamische
omgeving. Na alle perikelen in de afgelopen jaren volgt dit voorjaar
de parlementaire enquete.
Met de aanhoudende crisis, aangescherpte regels, saneringsbijdragen en
verhuurderheffing is en blijft aanpassing van beleid en organisatie aan de
veranderende omstandigheden nodig. Voor een relatief kleine organisatie
als de Wassenaarsche Bouwstichting vraagt
dat veel inzicht en inzet van een ieder,
zowel medewerkers als management en
toezichthouders.
Terug naar
de kerntaak
In een turbulente tijd is constructief overleg
met stakeholders belangrijk. Dat is in 2013 lokaal en regionaal goed
gelukt. Landelijk lijkt dat moeilijker te verlopen. Het Woonakkoord en de
overeenstemming over de verhuurderheffing (voor deze kabinetsperiode)
brengen rust, maar bieden onvoldoende perspectief voor een echte
verbetering van de woningmarkt en de rol van de corporaties daarbij. De
positie van woningcorporaties staat nadrukkelijk ter discussie. Leidraad
is ‘terug naar de kerntaak’ waarbij het de vraag is wat wel/niet bij die
4
‘kerntaak’ hoort.
Waar het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) duidelijk is over
wat maatschappelijk tot het domein van de corporatie behoort, lijken
de Europese beschikking en vooral de (impliciete) standpunten van
de Minister voor Wonen over de inrichting van de sector voor een
herschikking te gaan zorgen. Met het akkoord is ‘tijd gekocht’ voor
overleg en een betere uitwerking. De sector zal zich in dat kader proactief
dienen uit te spreken over haar taakopvatting.
Mogelijk biedt de eind 2013 ingezette discussie over
‘betaalbaarheid’ daarvoor een betekenisvolle aanzet.
Gespannen
woningmarkt
Dit jaarverslag laat zien waar de corporatie aan
werkt en wat er concreet bereikt is. Maar ook wat de impact is van alle
ontwikkelingen op de organisatie en de mensen waarvoor wij werken.
Wij hebben het vaak over ‘doelgroepen van beleid’ en een sector die
zich op ‘kerntaken’ moet richten. Achter deze termen zitten mensen van
vlees en bloed, huishoudens die in een woning van de corporatie wonen
of van een woning van de corproatie afhankelijk zijn. In een gespannen
woningmarkt zoals Wassenaar vormen de corporatiewoningen voor een
belangrijk deel de betaalbare en bereikbare voorraad, zowel voor huur
als koop. Extra lasten voor de corporatie moeten worden opgevangen
door efficiënt met middelen om te gaan, maar huurverhogingen en
verkopen zijn op korte termijn noodzakelijk. Veel ruimte om andere
afwegingen te maken is er niet.
Wij zijn blij met het goede overleg met onze huurdersvereniging, de
wijze waarop zij ons kritisch volgt, maar ook het begrip over en weer
voor onvermijdelijke maatregelen en de effecten daarvan. Hetzelfde
geldt voor het overleg met de gemeente. Al is het jammer dat het niet
lukt om snelheid te maken bij het opstellen van een Woonvisie en het
invullen van de rol van de corporatie daarbij, inclusief de verwachte
investeringen en benodigde financiering.
5
2. Bestuursverslag
Het jaar 2013 begon met het aanpassen van de begroting in
verband met de door het Centraal Fonds Volskhuisvesting (CFV) en
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) opgedragen parameters
voor heffingen en huren. Het lijkt wat raar om dit verslag daar mee te
beginnen, maar deze aanpassing is illustratief voor de ‘dynamiek’.
Nadat wij op correcte wijze en tijdig de begroting hadden opgesteld en
intern goedgekeurd, waarbij de uitgangspunten zorgvuldig zijn gewogen
en besproken met o.a. de accountant, werden door de sectorinstituten eind
2012 ingrijpende aanpassingen opgedragen. Die hielden verband met de
verhuurderheffing (die vervolgens pas eind 2013 definitief goedgekeurd
werd). Wij hebben de aanpassingen prompt verwerkt, maar dat heeft
uiteindelijk in de 2e helft van 2013 weer geleid tot aanzienlijke eenzijdige
vermogenscorrecties door het CFV en een negatief financieel oordeel
gebaseerd op deze balanscorrecties. Dit was niet fijn, bovendien vraagt
het veel extra werk. Daar hadden wij zelf ook meer invloed op kunnen
uitoefenen door dichter bij de CFV parameters te blijven, hoezeer die ook
afwijken van wat in onze situatie reëel geacht mag worden.
Los van deze, vooral administratieve, perikelen overheerst evenals een jaar
geleden een goed gevoel. Wij hebben eigenlijk geen tegenvallers gekend.
Natuurlijk kunnen zaken altijd sneller en effectiever worden opgepakt,
maar over het algemeen zijn wij tevreden over de resultaten. Met onze
6
voornemens liggen wij op koers. Bij twee van de drie opgaven uit het
beleidsplan 2010-2015 – passend aanbod (prijs/kwaliteit), woningen voor
senioren en maatschappelijk vastgoed – kunnen opnieuw resultaten worden
bijgeschreven.
Passend aanbod komt vooral tot stand via Koopgarant, betaalbare
koopwoningen voor huishoudens (veelal gezinnen) met een wat hoger
inkomen. In het eerste half jaar is dit programma versneld opgepakt.
Dat heeft geleid tot een veel groter dan geraamd aantal (potentiële)
verkopen. De inkomensafhankelijke huurverhoging sluit aan bij meer
passend wonen en is mede daarom én vanuit financieel perspectief
toegepast. Daarbij is rekening gehouden met het advies van de
Huurdersvereniging.
Passend
aanbod
Voor het realiseren van nieuw aanbod kunnen wij
wijzen op de in juni opgeleverde vernieuwbouw aan
de Mariastraat (12) en de in het najaar opgeleverde
appartementen (54) in project Havenaer.
Maatschappelijk vastgoed behoort met de nieuwe beleidsregels voor
corporaties niet meer tot de primaire taak. Daar is in 2013 een nieuw
(intern) afwegingskader voor vastgesteld. Met de oplevering van het
gezondheidscentrum aan Bronovo (onderdeel van project Havenaer) is
in 2013 een belangrijk maatschappelijk project afgerond. De financiële
risico’s daarvan waren overigens al jaren daarvoor afgedekt bij het
vastleggen van de samenwerking tussen Bronovo en de Wassenaarsche
Bouwstichting. In 2013 zijn nog twee kleine maatschappelijke projecten
gerealiseerd: vier appartementen voor stichting Philadelpia Zorg die zijn
toegevoegd aan het project Beschermd Wonen Weteringpark en een
dagopvang voor stichting Gemiva.
Zowel in Kerkehout als Oostdorp zijn projecten in het kader van
leefbaarheid uitgevoerd (verbetering achterpaden/openbare ruimte).
Daarnaast is, na een lange voorbereiding in 2013 een start gemaakt
met het collectief uitvoeren van energiebesparende maatregelen (24
woningen in Kerkehout). Helaas is een vergelijkbaar project in Oostdorp
in het najaar van 2013 ‘gesneuveld’ op het niet halen van de vereiste
70% deelnemers onder de bewoners. In plaats daarvan is een ander
project (40 woningen) versneld opgepakt, zodat dit in de loop van 2014
uitgevoerd kan worden. Het streven bij deze projecten is het minimaal
bereiken van label B. Dit niveau lijkt vooralsnog de beste balans te
bieden tussen investering, energierendement en huuraanpassingen.
7
Het belangrijkste project in ontwikkeling is Poortlaan, de gefaseerde
herontwikkeling van een zorgcentrum met aanleunwoningen. De
samenwerkingsovereenkomst met Stichting Wassenaarse Zorgverlening
(SWZ) is in 2013 getekend. De bouwplannen zijn gevorderd tot een definitief
ontwerp voor de eerste fase, 72 zorgeenheden in 12 groepswoningen.
Voor de te slopen (aanleun)woningen is in 2013 een sociaal plan vastgesteld.
Het eerste blok, 39 woningen aan de Kerkstraat, is al gedeeltelijk ontruimd.
De ontwikkeling van andere nieuwbouwprojecten
Heroverwegen
projecten
zoals de zwembadlocatie en de Rijksstraatweg
is stop gezet. Voor de eerste locatie heeft de
gemeente een nieuwe planopzet vastgesteld.
Wij verschillen van mening met de gemeente
over het zonder toestemming gebruiken van materiaal en informatie uit
ons plan. Bij de tweede locatie is geen overeenstemming bereikt met de
eigenaar.
De Wassenaarsche Bouwstichting is zeer actief en ruimhartig bij het
aanpakken en oplossen van individuele onwenselijke situaties (overlast,
woonfraude en huurachterstanden). Met de gemeente Wassenaar zijn
afspraken gemaakt over efficiëntere begeleiding bij schuldhulpverlening
welke in 2014 effect moeten opleveren. Samen met huurdersvereniging ‘de
Wassenaarsche” zijn wij in 2013 gaan werken aan het verder vormgeven van
bewonersparticipatie.
De inkomsten liggen op het verwachte niveau. Er wordt fors minder
uitgegeven aan planmatig onderhoud (een deel daarvan komt terug in latere
jaren) en de financieringslasten dalen. Belangrijk is dat de bedrijfslasten
maar beperkt afwijken (+3%) van de ambitieuze doelstelling in de begroting
(halvering van algemeen beheer ten opzichte van de uitgaven in 2010
en 2011, die toen op circa € 1,5 mln. lagen). De financiële maatregelen
waarmee de huursector wordt geconfronteerd zoals de verhuurderheffing,
de saneringsbijdragen en de huurverhogingen zorgen voor onzekerheden.
De snelle ‘ingroei’ van de heffingen ten opzichte van de geleidelijke opbouw
van extra huurinkomsten zorgt voor grote druk op de kasstromen in de
8
periode 2014-2017. Investeringen staan onder druk. Wij leggen de nadruk
inmiddels op de bestaande voorraad.
Bestuursverslag
2013
Jaarverslag
In de jaarrekening 2012 is marktwaarde geïntroduceerd voor niet-DAEBbezit. De omslag in waarderingsgrondslagen is in de jaarrekening adequaat
en tijdig gerealiseerd. Wij hebben wel geconstateerd dat het werken met
twee waarderingsgrondslagen de duidelijkheid niet ten goede komt en
wij zien ook dat de bedrijfswaarde meer en meer de standaarden van
de sectorinstituten weerspiegelt en niet die van de eigen organisatie.
Marktwaarde (in verhuurde staat) voor het gehele bezit sluit meer aan bij
het beleid van de organisatie om die reden zijn wij in 2013 overgegaan naar
integrale waardering van het vastgoed op marktwaarde. Door deelname
aan de IPD-index hebben wij in de afgelopen jaren een valide marktwaardebepaling tot stand kunnen brengen en ervaring kunnen opdoen met sturen
op rendement.
Via overleg en stakeholdersbijeenkomsten o.a. met het gemeentebestuur
(mei 2013) en de discussienotitie over participatie, ingebracht in het overleg
met de Huurdersvereniging, is draagvlak gecreëerd voor ons beleid en
samenwerking. Het volkshuisvestingsoverleg met gemeente en collegacorporatie over de Woonvisie heeft in 2013 nog geen concrete resultaten
opgeleverd.
In 2013 zijn het investeringsstatuut, het afwegingskader maatschappelijke
investeringen, de organisatieontwikkeling en het personeelsbeleid opnieuw
vastgesteld.
Er gaat toenemende aandacht uit naar oplossingen
voor individuele onwenselijke situaties, zoals
overlast, woonfraude en huurachterstand. Bij de
woningtoewijzing ontstaat steeds meer spanning
Passend
toewijzen
tussen de verschillende doelstellingen: passend
toewijzen, voldoen aan de ‘europanorm’ (90% inkomens < € 34.000)
en de regionale/lokale prestatieafspraak (70% BBSH doelgroep). De
laatste wordt in 2013 niet meer gehaald. De reden is dat de gehanteerde
inkomensgrenzen steeds strikter worden en betaalbaar aanbod voor de
laagste inkomens afneemt.
9
Stakeholders
Stakeholders ofwel belanghouders zijn vertegenwoordigers van organisaties
die belang hebben bij de corporatie, zoals gemeente, huurdersvereniging,
instellingen en belangengroepen op het gebied van wonen, welzijn en zorg.
Maar ook collega-corporaties en bedrijven die
Streven naar
samenwerking
voor ons werken. De laatst gehouden algemene
stakeholdersbijeenkomst was eind 2012. Toen
ging het over de uitkomsten van de in dat jaar
uitgevoerde visitatie en de prioriteiten van de
corporatie aan de hand van drie thema’s: wonen, zorg en zeggenschap. Alle
betrokkenen waren het eens over de noodzaak van voldoende geschikte
woningen voor specifieke doelgroepen. Daarbij werd vooral gesproken over
ouderen, mensen met een beperking en jongeren. Gelet op de beperkte
nieuwbouwmogelijkheden speelt de benutting van de bestaande voorraad
daarbij een belangrijke rol. Dat is ook de leidraad voor ons handelen in 2013
en daarna en onze inzet in het overleg met de gemeente over de Woonvisie.
In 2013 zijn de contacten met de stakeholders vooral afzonderlijk
geweest: huurders, zorgorganisaties en gemeente. De contacten met
de huurders lopen via regelmatig overleg met bewonerscommissies
en huurdersvereniging. Bijeenkomsten van de huurdersvereniging en
de ledenvergadering van de vereniging worden bijgewoond. In een
afzonderlijke paragraaf wordt daar nader op ingegaan.
Met het gemeentebestuur en de ambtelijke top is een conferentie belegd,
waar ingegaan is op de belangrijkste lokale ontwikkelingen.
Ook aan het voorbereiden van de Woonvisie in samenwerking met
gemeente en collega-corporatie is gewerkt, al ligt het tempo daarbij erg
laag. Bij de zorg is de samenwerkingsovereenkomst met SWZ voor de
nieuwbouw op de Poortlaan een belangrijke ontwikkeling.
Wij streven naar samenwerking in een lokaal woonplatform dat de basis
legt voor een nieuwe Woonvisie. Daarbinnen willen wij concrete afspraken
maken over zogenaamde woonservicezones, waarbij de gemeente zorgt
voor een voor mindervaliden goed toegankelijke openbare ruimte, de
10
corporatie zorgt voor levensloopbestendige, toegankelijke woningen en
welzijn en zorg zorgen voor op de doelgroep afgestemde dienstverlening.
Dat past in de – door de landelijke overheid voorgestane - ontwikkeling naar
een ‘participatiesamenleving’.
Bestuursverslag
2013
Jaarverslag
Doelstellingen en resultaten over 2013
In het beleidsplan 2010-2015 en de begroting 2013 zijn 20 strategische
keuzen/opgaven geformuleerd (zie onderstaande tabel). In het voorgaande
is reeds op deze doelstellingen ingegaan. Een doelstelling staat nog open:
het samen met de gemeente ontwikkelen van flankerend beleid om er voor
te zorgen dat ouderen tijdig adequaat gehuisvest worden om verspilling
van publieke middelen (woningaanpassingen) en onnodig leegstand van
geschikte woningen te voorkomen.
Beleidsveld
Opgaven
Strategische keuzen
Huisvesten
doelgroepen
Zorgen voor
voldoende
geschikte woningen
1. A
anpassen woningvoorraad aan specifieke
doelgroepen (starters, senioren)
2. Bestrijden scheefwonen door onder voorwaarden
te koop aanbieden van woningen
Wonen en zorg
Realiseren van
voldoende
woningen waar
zorg kan worden
verleend
1. Investeren in (ver)nieuwbouw voor de doelgroep
senioren
2. O
ntwikkelen flankerend beleid voor ouderen
3. T oewijzen deel van vrijkomende voorraad aan
bijzondere doelgroepen
Maatschappelijk
vastgoed
Ontwikkelen
en beheren
maatschappelijk
vastgoed
1. O
ntwikkelen en beheren maatschappelijk vastgoed
2. O
pstellen ‘afwegingskader’ maatschappelijk
vastgoed
Kwaliteit vastgoed
Woningverbetering
en herontwikkeling
1. Beheersbaar houden onderhoud aan woning
2. Investeren in woontechnisch verbeteren van
woningen en verbeteren woonomgeving
3. Investeren in duurzaamheid en energiebesparing
Participatie,
sociaal beheer en
leefbaarheid
Zijn van een
betrouwbare en
actieve partner en
verhuurder
1. B
ijdragen aan ongestoord woongenot
2. Borgen betrokkenheid huurders en bewoners bij
beleid en uitvoering
3. A
ctief in netwerken rond wonen, welzijn en zorg
Bedrijfsvoering
Professioneel,
klantgericht en
herkenbaar lokaal
woonbedrijf
1.
2.
3.
4.
Financiën
Financierbaar
blijven en
anticiperen op de
ontwikkelingen en
flexibel blijven
1. S turen op een gezonde balans tussen activiteiten en
vermogenspositie
2. Verbeteren balans tussen huurprijs, vastgoedwaarde
en kwaliteit woningvoorraad
3. Beheersen risico’s
K
waliteit dienstverlening op hoog niveau houden
Efficiënt en kostenbewust werken
M
arktleider VvE beheer in Wassenaar
G
oed werkgeverschap
11
3. Vooruitblik 2014
In de vorige paragrafen is het reeds opgemerkt: aanpassen van
organisatie en werk is nodig om in ieder geval de financiële
beperkingen in de komende jaren het hoofd te bieden. Beschikbaarheid
van voldoende betaalbare woningen (koop en huur) blijft de
belangrijkste opgave van onze corporatie. Daar horen woningen voor
bijzondere doelgroepen en maatschappelijk vastgoed bij. Daarnaast
worden wij op gemeentelijk niveau geconfronteerd met verkiezingen
en nieuwe bestuurders.
Tenslotte krijgen gemeente en corporatie te maken met de implementatie
van de drie grote decentralisaties in het sociale domein: overgang taken
en financiering van AWBZ naar WMO, WLZ, de Participatiewet en de Wet
op Jeugdzorg. Dat zien wij al bij de verschuivingen in de langdurige zorg.
Langer thuis wonen, mee kunnen blijven doen en ook thuis verzorgd kunnen
worden vragen aanpassingen in de
woonomgeving. Niet alleen de woning,
maar ook de voorzieningen in en rond de
woning. Het lopende project Poortlaan
Verschuivingen in
de langdurige zorg
is daar een voorbeeld van. Maar ook de
‘oude’ projecten met de servicecentra (Hillenaar, Ernst Casimir en Oosthof).
De basis is daar goed, maar daar waar dat nog niet is gebeurd (Ernst Casimir
en Oosthof) zijn verbeteringen nodig om de complexen op den duur ook
12
beschikbaar te houden (aanpassen galerijen, ruimte voor scootmobielen,
toegankelijkheid buitenruimte). Wij moeten in verband met de toenemende
behoefte verder kijken dan deze wooncomplexen.
Bij de stakeholdersbijeenkomsten is opnieuw aandacht gevraagd voor
de woonservicezone. Al tien jaar pleit de Wassenaarsche Bouwstichting
voor een integrale visie en aanpak van het gebied rond het Havenkanaal
(van Oostdorp tot Stadhoudersplein) vanuit het perspectief van de
woonservicezone. In dat gebied staan veel geschikte woningen én
voorzieningen. De realisatie van complex Havenaer is een belangrijke
aanvulling. Daar moet het niet bij blijven. Het is jammer dat het maar
niet lukt dit in samenwerking met de gemeente, bewoners, zorg en
welzijnsinstellingen van de grond te krijgen. De wil lijkt er wel te
zijn, maar concrete stappen – behoudens de (bouw)plannen van de
Wassenaarsche Bouwstichting – komen nog niet van de grond. De
aandacht is versnipperd en belangen worden niet gezien. Wij blijven hier
aan werken en staan open voor initiatieven van anderen.
Wij zetten in 2014 opnieuw in op kostenbesparingen en efficiency.
Dat betreft met name algemeen beheer en onderhoud. De lasten
van de formatie moeten lager worden door
kritisch te kijken naar de bezetting en een
hogere financiële ‘dekking’ op de formatie,
door meer uren door te belasten in het
Kostenbesparing
en efficiency
kader van dienstverlening voor huurders en
derden. In 2014 nemen wij een besluit over de toekomst van het VvEbeheer. Wij blijven werken aan het op peil houden/verbeteren van de
dienstverlening met als doelen het behoud van het KWH-huurlabel en
het SKW-certificaat voor VvE-beheer.
De basis blijft een gedegen financieel beleid aan de hand van de omslag
van bedrijfswaarde naar marktwaarde en het sturen op rendement. Wij
gaan werken aan de splitsing van het bezit in DAEB/niet-DAEB aan de
hand van de verschillende beleidskaders (gemeente, toezichthouders,
financiers), welke overigens nog in ontwikkeling zijn.
Wij blijven actief investeren, deels nieuwbouw, maar vooral ook in de
bestaande voorraad. Vanwege de financiële onzekerheden zijn wij wel
prudent met het aangaan van verplichtingen.
13
Bij projecten worden geen onomkeerbare besluiten genomen of
verplichtingen (bijv. aankopen) aangegaan (behoudens verplichtingen die
samenhangen met bijv. onderzoek of planvorming). Bij onderhoud wordt
nadrukkelijk gestuurd op efficiency bij uitvoering. Verkopen zorgen voor
extra liquiditeit. In 2014 willen wij nadrukkelijk draagvlak zoeken voor ons
beleid bij huurdersvereniging en gemeente aan de hand van een door
alle partijen te dragen Woonvisie en in het verlengde daarvan concrete en
meetbare prestatieafspraken.
14
4. Risico’s
Vanwege het specifieke karakter van de corporatie als
maatschappelijke onderneming ligt bij de bedrijfsvoering
en de governance een sterk accent op risico’s, de beheersing
daarvan en de rol van bestuurder en toezichthouders daarbij.
De Wassenaarsche Bouwstichting onderscheidt op basis van een
interne risicoanalyse drie risicogebieden, te weten: integriteit,
imago en financiën.
Integriteit
Op het punt van integriteit zijn preventieve maatregelen genomen
zoals duidelijke instructies, procesbeheersing, clausules in de
arbeidsovereenkomsten, personeelshandboek en voorbeeldgedrag.
Sluitstuk zijn een klokkenluidersregeling en een extern meldpunt via
CAOP. Het CAOP is het kennis- en dienstencentrum op het gebied van
arbeidszaken in het publieke domein. Door functiescheiding in de
opdrachtverstrekkende, controlerende en betalende
rollen en het vier-ogen principe bij betalingen
wordt het risico op fraude geminimaliseerd.
In 2013 hebben zich geen omstandigheden
Integriteit, imago
en financiën
voorgedaan die zouden kunnen duiden op een
concreet integriteitsrisico bij de corporatie en de daaraan verbonden
ondernemingen. Er zijn geen meldingen intern of bij de externe
vertrouwenspersoon gedaan. In 2013 hebben zich geen gevallen van
frauduleus handelen voorgedaan.
15
Imago
Imagorisico’s lijken vooral bij de branche als geheel te liggen en minder bij
de corporatie zelf. Al schuilt in meningsverschillen tussen klanten en bedrijf
altijd het gevaar van ‘opschaling’. De Wassenaarsche Bouwstichting probeert
zorgvuldig en met oog voor de klant te handelen, zorgt voor begeleiding,
laat standpunten (intern) toetsen en werkt actief mee aan bemiddeling.
De corporatie kent een geschillenregeling met een onafhankelijke externe
Geschillencommissie Huursector waarvan de uitspraken veelal bindend zijn.
In 2013 heeft de Geschillencommissie Huursector geen uitspraken hoeven
doen in zaken die de Wassenaarsche Bouwstichting betreffen.
Financiën
De corporatie kent een interne rapportage structuur die steeds verder wordt
verbeterd. Dat leidt er toe dat zowel de kosten op projectniveau als voor het
bedrijf als geheel beheersbaar zijn. Er wordt gewerkt met actuele cijfers en
aan de hand van actuele prognoses. Zo probeert de organisatie in financieel
opzicht ‘in control’ te zijn en te blijven.
16
Risico’s
2013
Jaarverslag
Interne processen
Regelmatig worden de (interne) processen doorgelicht en aangepast.
De procesbeschrijvingen zijn voor alle medewerkers toegankelijk
via Intranet. De efficiency die wij daarmee willen bereiken en de
duidelijkheid over verantwoordelijkheden en (interne) samenwerking
die wij nastreven, worden steeds beter bereikt o.a. door kortere
communicatielijnen. Procesaanpassingen vinden met name plaats vanuit
het bewustzijn dat taken, bevoegdheden, functieverantwoordelijkheid
en functiescheidingen belangrijk
zijn en kortdurend actueel worden
gehouden. Daarnaast worden
mogelijke externe risicofactoren
Duidelijkheid over
verantwoordelijkheden
binnen de organisatie zowel op
management als op uitvoerend niveau besproken. Dit leidt tot extra
beheersmaatregelen zoals extra controle op woningtoewijzingen,
aangaan van contracten en waar nodig juridische ondersteuning.
17
5.Voorraadbeleid, technisch beheer
en projecten
Het voorraadbeleid van de Wassenaarsche Bouwstichting is gestoeld op
zogenaamde ‘product markt combinaties’ ofwel woningen gekoppeld
aan doelgroepen. De voorraad is opgedeeld in 8 categorieën met elk
‘eigen’ doelgroep(en), prijs en kwaliteit.
De bestaande voorraad staat centraal. Toevoegingen door nieuwbouw
zijn beperkt. Nieuwbouw is gebaseerd op verwachtingen omtrent de
toekomstige vraag en heeft een toegevoegde waarde ten opzichte van de
bestaande voorraad. Die voorraad telt veel eengezinswoningen terwijl de
vraag verschuift van gezinnen naar kleine huishoudens (1 en 2 personen) en
naar starters en senioren. Voor de gezinnen zijn betaalbare koopwoningen
interessant, die bieden wij aan via Koopgarant.
In stand
houden bezit
Het voorraadbeleid gaat uit van het in stand
houden van het bezit. Daarom is er veel aandacht
voor onderhoud. Planmatig onderhoud betreft
hoofdzakelijk het cyclische onderhoud aan de
buitenschil en aan technische installaties. Verbeteringen, renovaties e.d.
worden vooral per woning uitgevoerd bij mutatie. Extra aandacht gaat uit
naar veiligheid en energiebesparing alsmede aanpassingen in het kader
van toegankelijkheid en geschiktheid voor ouderen en mindervaliden. Dit
soort aanpassingen worden ‘projectmatig’ uitgevoerd en ook als zodanig
18
verantwoord.
Planmatig onderhoud
Het begrote planmatig onderhoud is beperkt tot strikt noodzakelijk
geachte werkzaamheden. Circa een derde van het planmatig onderhoud
betreft zogenaamd contractonderhoud (jaarlijkse inspecties, onderhoud
aan en periodieke vervanging van onderdelen van installaties). De
grootste uitgavenpost betreft buitenschilderwerken.
Begroting planmatig onderhoud x € 1.000
Overheveling uit 2012
Aanvullend begrootte werkzaamheden
Totaal budget 2013
Opdrachten
Overeengekomen meer-/minderwerk
Nog te ontvangen facturen
Vervangingen installaties
Niet geplande vervangingen (douche, keuken, toilet)
Totaal lasten planmatig onderhoud 2013
Positief resultaat t.o.v. begroting
Doorgeschoven naar onderhoudsbegroting 2014
Doorgeschoven naar projecten
Niet uit te voeren
Aanbestedingsvoordeel t.o.v. begroting (incl. contractonderhoud)
Totaal specificatie resultaat
1.627
96
0
1.724
819
67
0
33
135
1.054
670
83
89
72
425
670
De onderhoudsuitgaven worden kritisch gevolgd. Dat leidt tot
doorschuiven en soms alsnog laten vervallen van onderhoud dat bij
nader inzien later uitgevoerd kan worden.
De lasten voor planmatig onderhoud (in 2013 € 1.054.000) worden
nog verhoogd met uitgaven voor vervangingen die in het kader van
reparatieverzoeken worden uitgevoerd (€ 106.000). Scherp beoordelen
en inkopen leidt nog steeds tot forse besparingen ten opzichte van
de begroting; een beeld dat zich al een aantal jaren voordoet. Met
het aantrekken van de markt zal het ‘aanbestedingsvoordeel’ naar
verwachting gaan afnemen.
19
Bestedingen planmatig onderhoud x € 1.000
Werkzaamheid
Begroot
Aanbesteed
Schilderwerk en
houtrotreparaties
Gevelonderhoud
Daken en goten
Contractonderhoud
installaties1
Overig onderhoud
Totaal
Doorschuif
naar 2014
Doorschuif
Projecten
Niet
besteed
Resultaat
455
296
19
0
0
140
111
199
81
99
0
51
44
46
12
17
-25
-14
736
596
0
0
6
134
223
1.724
87
1.160
13
83
0
89
39
72
83
319
1 In het contractonderhoud installaties worden uitgaven voor vervangingen van met name CV-installaties meegenomen;
in 2013 betreft dit € 106.000.
Reparatieverzoeken
De gemiddelde netto besteding per verzoek bedraagt in 2013 € 126
(€ 163 in 2012 en € 138 in 2011). De totale uitgaven aan reparatieverzoeken
bedragen € 524.000. Dit is € 9.000 minder dan in 2012.
Mutatieonderhoud
Het aantal woningen waarin mutatieonderhoud heeft plaatsgevonden
bedraagt 113. De gemiddelde kosten per mutatie zijn in 2013 gedaald naar
het niveau van 2011 en bedragen circa € 7.300. Dat is het bedrag exclusief
geactiveerde uitgaven. Wij verwachten dat wij de mutatiekosten op dit
niveau kunnen houden terwijl wij de mutatieleegstand willen verlagen.
Investeringen
Onder investeringen vallen nieuwbouw, verbouw en onderhoud dat niet
binnen de reguliere jaarcycli valt. Projecten kennen een ‘doorlooptijd’ van
enkele jaren van voorbereiding tot uitvoering. In onderstaande tabel zijn
de lopende en nieuwe projecten opgenomen, samen met een beknopte
omschrijving van de stand van zaken en de potentiële risico’s.
20
Voorraadbeleid, technisch beheer en projecten
Omschrijving
Uitvoering
Budget incl. btw
Havenaer
2010-2013
x € 1.000
21.200
Vernieuwbouw
Mariastraat
Extra
appartementen
Beschermd
Wonen
Energiebesparende
maatregelen
Mariastraat
Energiebesparende
maatregelen
Oostdorp
Energiebesparende
maatregelen
Dr. Weederlaan
Wijkontwikkeling
Oostdorp
Verbetering
toegankelijkheid
E. Casimir
Groot onderhoud
en verbetering
toegankelijkheid
Oosthof
Poortlaan fase 1
Zorgcentrum
2012-2013
1.600
Poortlaan fase 2
Zorgwoningen
Poortlaan fase 3
Appartementen
koop/huur
2013
240
2012-2013
900
2013
1.800
2014
1.400
2014-2015
200
2015
n.t.b.
2015
n.t.b.
2015-2017
14.100
2017-2019
7.700
n.t.b.
15.000
Stand van zaken
2e helft 2013
opgeleverd
Medio 2013
opgeleverd
Eind 2013
opgeleverd
Medio 2013
opgeleverd
Project stopgezet
vanwege niet
halen 70%
instemming
Begin 2014
voorbereiding
gestart
Laatste cluster op
te starten
Planvorming eind
2013 gestart
2013
Jaarverslag
Risico’s
Niet verkochte
woningen leveren
in 2014 additionele
inkomsten op
Binnen budget
gerealiseerd
i.s.m. Philadelphia
investeringsrisico’s
gedeeld
Binnen budget
gerealiseerd
Resultaat
aanbesteding
Saneringskosten
bodem
In 2e helft 2014
op te starten
Defintief ontwerp
gereed
Capaciteitsontwikkeling en
budgetering in de
zorg
Aanbestedingsresultaat in relatie
tot taakstellend
budget.
21
Havenaer
Dit project betreft 57 huur- en koopwoningen en circa 2.600 m² bedrijfsruimte
voor de gezondheidszorg. In de kelder zijn 100 parkeerplaatsen gerealiseerd.
De bouw is gestart in december 2010. In 2009 is voor dit project rekening
gehouden met een tekort/onrendabele top van € 1,3 mln. Havenaer is het 3e
kwartaal 2013 opgeleverd. De buitenruimte is begin 2014 aan de gemeente
opgeleverd. Eind 2013 staan er nog 8 appartementen en 3 kadewoningen te
koop. Eind 2013/begin 2014 zijn de huurwoningen verhuurd. In totaal betreft
het 24 verhuringen. Het resultaat op dit project hangt af van de resterende
verkopen. De laatste raming sluit met een klein overschot, waarbij de in de
jaarrekening 2009 genomen onrendabele top (€ 1,325 mln.) voor € 0,471
mln. is vrijgevallen.
(Ver)nieuwbouw Mariastraat
Het project Mariastraat, waarbij 12 kleine vooroorlogse eengezinswoningen
zijn verbeterd en uitgebouwd, is in het 2e kwartaal 2013 afgerond en
opgeleverd. In het 3e kwartaal is de woonomgeving opgeleverd. De
uitvoering is gebeurd binnen het begrote budget. De woningen hebben een
volledig woonprogramma op de begane grond en zijn daarmee geschikt voor
senioren en mindervaliden, al is volledige geschiktheid niet mogelijk gelet op
de te behouden historische karakteristieken van de oorspronkelijke woningen
(beschermd dorpsgezicht). Dit project is uiteindelijk gecombineerd uitgevoerd
met energiebesparende maatregelen in de tegenoverliggende woningen.
22
Voorraadbeleid, technisch beheer en projecten
2013
Jaarverslag
Beschermd Wonen Weteringpark
Twee vrijgekomen eengezinswoningen naast het Beschermd Wonen
II project aan de Westerhoflaan, zijn op verzoek van Philadelphia Zorg
omgebouwd tot vier appartementen. Het project is eind 2013 afgerond.
Energiebesparende maatregelen
Afspraken over energiebesparende maatregelen zijn opgenomen in een
convenant van Aedes met de Woonbond en het Ministerie van Wonen, maar
ook in de regionale en lokale prestatieafspraken. In deze afspraken is label B
het minimaal na te streven niveau. Wij definiëren zelf label C als ondergrens.
Circa 50% van onze woningen haalt dit minimum. Voor de overige woningen
bereiden wij een aanpak voor c.q. zijn wij met de uitvoering gestart.
Daarbij streven wij naar een verhoging tot label B of hoger. De aanpak is
primair gericht op woningen met label E en F. Dat is 30% van de voorraad,
vooral geconcentreerd in Oostdorp (220 woningen) en Kerkehout (170
woningen). Daarnaast vallen in deze prioriteitsgroep nog enkele verspreide
complexen (in totaal circa 200 woningen). De werkzaam-heden worden zo
gepland dat deze gelijktijdig met grotere planmatige onderhoudsingrepen
samenlopen. In 2013 is het eerste project in Kerkehout (24 woningen
afgerond). Van een nieuw project voor 60 woningen in Oostdorp is de
voorbereiding in 2013 afgerond.
23
Het project heeft niet de vereiste instemming van 70% van de bewoners
verkregen en is daarom stil gelegd. 4 proefwoningen zijn wel uitgevoerd.
In plaats van het project in de wijk Oostdorp is een nieuw project in
voorbereiding genomen, 40 woningen aan de Dr. Weederlaan/Donker
Curtiusstraat.
Wijkontwikkeling Oostdorp
Het afgelopen jaar is samen met gemeente, Wbv. St. Willibrordus en
het bewonerscomité ‘Oostdorp Leeft’ gewerkt aan voorstellen voor de
aanpak van achterpaden/erfafscheidingen, verkeer/parkeren, groen/
speelvoorzieningen en kwaliteit van wonen/energiebesparing.
‘Oostdorp
Leeft’
Op een (groot) cluster in het centrum van de wijk na, zijn
de door de Wassenaarsche Bouwstichting uit te voeren
werkzaamheden in de openbare ruimte inmiddels afgerond.
De werkzaamheden in het laatste cluster worden gesplitst
en afgestemd met andere werkzaamheden. Dit vergt naar verwachting een
investering van € 200.000 en is gepland in 2014 en 2015 en komen ten laste
van leefbaarheid.
Onderhoud en verbeteren toegankelijkheid Ernst Casimir
Bij dit complex van 65 appartementen voor ouderen en een servicecentrum
(‘sociëteit’) zijn problemen met het stallen van scootmobiles en
elektrische fietsen. In de bergingen is te weinig ruimte en geen adequate
stroomvoorziening. Daarnaast willen wij in de nabije toekomst ook de
toegankelijkheid van het complex verbeteren (galerijen aanpassen e.d.),
alsook de woonomgeving aanpakken (minder drempels, meer en betere
parkeergelegenheid voor mindervaliden e.d.). Mogelijke alternatieven
worden in 2014 met de bewoners besproken. Daarna kan een alternatief
worden uitgewerkt. Afhankelijk van de doorlooptijd van procedures valt
uitvoering in 2014-2015.
24
Voorraadbeleid, technisch beheer en projecten
2013
Jaarverslag
Onderhoud en verbeteren Oosthof
Dit betreft 46 appartementen voor ouderen en een verouderd
servicecentrum. Hier is gevelonderhoud voorzien. Het servicecentrum is
aan een opknapbeurt toe. In 2010 zijn (tijdelijke) maatregelen genomen
om buitenruimten af te sluiten in verband met terugkerende overlast
van hangjongeren. In 2013 is besloten dit complex in stand te houden
en verbeteringen aan de toegankelijkheid en de gemeenschappelijke
ruimte (‘servicecentrum’) uit te voeren. In de 2e helft van 2014 wordt de
voorbereiding van het project opgestart.
Poortlaan
Huidige bebouwing bestaat uit een verzorgingshuis met 130 ‘plaatsen’
(SWZ/Willibrord) en 73 aanleunwoningen (Ridderhof). In 2009 is besloten tot
nieuwbouw. Na gefaseerde sloop van de Ridderhof kan
op die plek een nieuw zorgcentrum worden gerealiseerd
(fase 1; 72 eenheden groepswonen). Tot die tijd blijft het
Vernieuwbouw
‘oude’ zorgcentrum in gebruik. Na sloop kunnen op deze
locatie 40 zorgwoningen en voorzieningen (fase 2) worden gerealiseerd.
De laatste fase (fase 3) betreft 60 huur- en koopappartementen. Het
naastgelegen cultureel centrum Warenar kan straks dienen als grand-café,
restaurant en gemeenschapsruimte voor ouderen uit het zorgcentrum en de
bijbehorende woningen, alsmede bedrijfsruimten voor SWZ.
Inmiddels is de samenwerkingovereenkomst met SWZ ondertekend
waarmee ook de benodigde middelen voor de correctie op de boekwaarden
zijn verkegen (komen tot uitdrukking in de jaarrekening 2013). Voor de
eerste fase wordt in de 1e helft 2014 een aanvraag omgevingsvergunning
ingediend. Daarna kunnen de verschillende procedures worden opgestart.
Uitvoering start in 2015.
Cultureel Centrum Warenar wordt betrokken bij de herontwikkeling
Poortlaan. Exploitatie en beheer zijn overgedragen aan Stichting Beheer
Warenar. Vooralsnog wordt niet geïnvesteerd, maar alleen beheerd. Het
overleg met de gemeente daarover loopt. In 2014-2015 moet duidelijkheid
worden verkregen over de benutting van Warenar ten behoeve van het
onderhavige project. Inmiddels is wel een begin gemaakt met een breder
sociaal gebruik door toevoeging van een dagopvang voor gehandicapte
jongeren.
25
Gybelanthof
Een van de investeringen in 2013 betreft de aankoop van een
appartementencomplex van Vestia. De Gybelanthof (22 woningen)
behoorde tot het door Vestia te verkopen bezit. In het 2e kwartaal 2013
is overeenstemming bereikt over de aankoop, die vervolgens in het 4e
kwartaal is gerealiseerd. De aankoop past in het voorraadbeleid van de
corporatie en de focus op de doelgroep kleine (jonge) huishoudens.
Koopgarant
In 2012 zijn in totaal circa 350 woningen aangemerkt als ‘te verkopen’ onder
de noemer ‘Koopgarant’. In 2013 zijn 15 verkopen uitgevoerd. De keuze voor
Koopgarant wordt bepaald door de wens enerzijds het bezit op enigerlei
wijze bijeen te houden en anderzijds steeds opnieuw betaalbare (koop)
woningen op de Wassenaarse woningmarkt beschikbaar te houden.
Overige
De ontwikkeling van twee projecten (Zwembadlocatie en Rijksstraatweg)
is in 2013 gestaakt. Voor de zwembadlocatie heeft de gemeente nieuwe
projectvoorwaarden vastgesteld en een aanbesteding aangekondigd.
Daarbij wordt gebruik gemaakt van gegevens gebaseerd op de plannen
die door de Wassenaarsche Bouwstichting zijn ontwikkeld. Zelf kunnen wij
de ontwikkeling niet afronden vanwege het wegvallen van afnemers voor
de AHOED en het uitgangspunt dat er middeldure huur- of koopwoningen
gerealiseerd moeten worden. Nieuwbouw Rijksstraatweg 312-314 betreft
12 kleine appartementen voor één- en tweepersoonshuishoudens. De
onderhandelingen met de eigenaar over aankoop van de bestaande
opstallen hebben niet tot overeenstemming geleid.
26
6. Bewonersparticipatie
Sinds 1994 kent de Wassenaarsche Bouwstichting een zelfstandige
huurdersvereniging “De Wassenaarsche”. Onder de paraplu van de
huurdersverenging functioneren bewonerscommissies.
Tussen de huurdersvereniging en de bewonerscommissies
enerzijds en de Wassenaarsche Bouwstichting anderzijds, is een
samenwerkingsovereenkomst opgesteld.
De samenwerking tussen corporatie en bestuur van de
huurdersvereniging is goed. Er wordt naar elkaar geluisterd en met
respect met meningen en beleid omgegaan. De samenwerking bij
uitvoering van projecten kan soms wel beter, maar biedt een goede
basis voor het vinden van draagvlak bij de betrokken bewoners. De
Wassenaarsche Bouwstichting is blij met een betrokken en goed
functionerende Huurdersvereniging. Op basis van
het in 2013 uitgevoerd onderzoek naar participatie
zijn in 2013 de voorwaarden met elkaar besproken
een gezamenlijk beleidsdocument over participatie
Luisteren
naar elkaar
vastgesteld. De bestaande structuren zijn daarbij nog
een keer bevestigd.
Op bestuurlijk niveau vindt elk kwartaal overleg plaats. Het
voorzitterschap van de overleggen berust afwisselend bij de voorzitter
van de huurdersvereniging en de directeur-bestuurder. De agenda
wordt in onderling overleg opgesteld en telt vaste onderwerpen
zoals belangrijke beleidsontwikkelingen en projecten, zoals de
huurverhogingen.
27
Met de bewonerscommissies wordt door het woonbedrijf in principe
tweemaal per jaar (voorjaar en najaar) overlegd. Bij projecten wordt het
overleg geïntensiveerd met name als er een projectcommissie vanuit de
betrokken bewoners is ingesteld. Het bestuur van de huurdersvereniging en
vertegenwoordigers van de bewonerscommissies komen jaarlijks twee keer
bijeen in het zogenaamde Breedplatformoverleg, waar het bestuur van de
corporatie desgevraagd bij aanschuift. De twee door de huurdersvereniging
voorgedragen leden in de Raad van Commissarissen wonen de verschillende
overleggen als toehoorder bij.
De huurdersvereniging heeft over 2013 een eigen jaarverslag uitgebracht
dat te vinden is op de website van zowel de Huurdersvereniging als de
corporatie.
Bewonerscommissies
In de meeste van onze complexen is een bewoners- of complexcommissie
actief. Met deze bewoners- en complexcommissies vinden jaarlijks een
aantal overleggen plaats. Tijdens deze overleggen wordt onder andere
gesproken over (groot) onderhoud, schoonhouden algemene ruimten,
onderhoud gemeenschappelijk groen, parkeerproblematiek etc.
28
Bewonersparticipatie
2013
Jaarverslag
Een aantal van deze commissies organiseert eenmaal per jaar een
wijkwandeling. Voor deze wijkwandelingen worden het College van
Burgemeester en Wethouders, leden van de gemeenteraad en de
Wassenaarse Bouwstichting uitgenodigd. Tijdens deze wijkwandelingen
komen diverse onderwerpen aan de orde. Veelal betreft het zaken
die betrekking hebben op de openbare ruimten en onder de
verantwoordelijkheid vallen van de gemeente. Bij de bewonerscommissies
die een wijkwandeling organiseren groeit de teleurstelling over de resultaten
van de wijkwandelingen. Tijdens de wijkwandelingen worden door de
afgevaardigden van de gemeente toezeggingen/beloften gedaan die in
de praktijk niet of nauwelijks worden nagekomen. Daarnaast vormt ook de
slechte bereikbaarheid van de ambtenaren een groot probleem. Voor het
komende jaar ziet het er
naar uit dat de meeste
bewonerscommissies
afzien van het
organiseren van een
Resultaten wijkwandelingen
teleurstellend
wijkwandeling.
Naast het overleg met bewoners- en complexcommissies vinden ook
bewonersbijeenkomsten plaats ten behoeve van bijvoorbeeld energetische
projecten of sloop- en nieuwbouw. Zo zijn bewoners uit een complex in de
wijk Oostdorp in 2013 tijdens twee inloopbijeenkomsten geïnformeerd over
het project energetische maatregelen. Met de projectgroep Ridderhof is
een aantal malen overleg gevoerd in verband met de sloop van het oneven
deel van het complex Ridderhof. In overleg met deze projectgroep is onder
andere het Sociaal Plan vastgesteld.
Helaas heeft het project energetische maatregelen in Oostdorp niet de
vereiste 70% instemming onder de bewoners gehaald. Daarom is dit project
gestaakt. Samen met de bewonerscommissie is teruggekeken op het proces
en hoe dit anders zou moeten als het project te zijner tijd weer opgepakt zal
gaan worden.
29
7. Sociaal en Leefbaarheid
Op het gebied van maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid in
wijken en buurten zijn er in 2013 veel acties ondernomen. Naast het
realiseren van afspraken vanuit het wijkontwikkelingsplan Oostdorp is
de huisvesting voor bijzondere doelgroepen uitgebreid.
Huisvesting bijzondere doelgroepen
In 2013 zijn twee eengezinswoningen verbouwd tot 4 appartementen
voor cliënten van Stichting Philadelphia Zorg. De twee eengezinswoningen
grenzen aan de al eerder door Stichting Philadelphia Zorg gehuurde
appartementen in de wijk Weteringpark.
In de wijk Kerkehout is in 2013 het project Mariastraat opgeleverd.
12 kleine woningen zijn verbouwd en uitgebreid met een aanbouw waardoor
een compleet woonprogramma is ontstaan op de begane grond. De twee
hoekwoningen zijn bestemd voor huurders die rolstoel gebonden zijn.
Sociale cohesie
Evenals voorgaande twee jaren is het lokale maatwerk ten aanzien van
woonruimteverdeling in de wijk Kerkehout voortgezet. Er is voor lokaal
maatwerk in deze wijk gekozen om de sociale cohesie te behouden. In
2013 zijn in totaal 27 vrijgekomen woningen bij voorrang aangeboden aan
bewoners uit Kerkehout. Elf woningen zijn verhuurd aan bewoners uit deze
wijk. Bewoners uit de wijk kunnen eveneens met voorrang een woning met
30
Koopgarant kopen. In 2013 is één woning met Koopgarant verkocht aan een
bewoner uit de wijk.
Wijkontwikkeling Oostdorp
In 2013 is de Kerngroep Wijkontwikkeling Oostdorp viermaal bijeen
geweest voor overleg. In de Kerngroep hebben vertegenwoordigers van
de gemeente Wassenaar, Comité Oostdorp Leeft, Woningbouwvereniging
St. Willibrordus en de Wassenaarsche Bouwstichting zitting. Onderwerpen
van overleg zijn de punten uit het Advies Wijkontwikkeling Oostdorp.
In 2013 is met name gesproken over de nieuwbouw P. Maritzstraat
(een project van Wbv. St. Willibrordus) en het project energetische
maatregelen voor woningen van
de Wassenaarsche Bouwstichting.
Daarnaast is er ook veel aandacht voor
de onderwerpen verkeer en parkeren in
de wijk.
Veel aandacht voor
verkeer en parkeren
Woonfraude
In 2013 zijn huurders van vier woningen aangesproken op het feit dat zij
woonfraude pleegden. Twee huurders hebben de huur, nadat zij waren
gewezen op de juridische consequenties, zelf opgezegd. In twee gevallen
hebben wij de rechter gevraagd een uitspraak te doen, wat heeft
geresulteerd in het alsnog weer voor verhuur beschikbaar krijgen van de
woningen.
Met de gemeente Wassenaar is afgesproken dat beide woningcorporaties
maandelijks een overzicht ontvangen op adresniveau van mutaties in het
GBA. Hierdoor kan er direct actie worden ondernomen als bijvoorbeeld
huurders zich uitschrijven en een niet-huurder zich laat inschrijven op dit
adres. Ook spookbewoners kunnen op deze manier worden getraceerd.
Overlast
De stijgende lijn die de afgelopen jaren zichtbaar was in het
aantal overlastzaken, heeft zich helaas in 2013 doorgezet. Veel
overlastmeldingen hebben betrekking op vervuilde woningen en
tuinen. Ook neemt het aantal meldingen waar sprake is van psychische
problematiek toe. In 2013 zijn een aantal woningen door ons leeggehaald
en schoongemaakt. In dit soort situaties wordt samengewerkt met
de GGZ (via het Signaleringsoverleg) en Florence (ten behoeve van
begeleiding van de huurder).
31
Betalingsproblematiek
Het aantal huurders met betalingsproblemen blijft omvangrijk en neemt toe.
Gelukkig slagen wij er in om met de meeste van hen in contact te komen
en bijvoorbeeld betalingsregelingen te treffen. Vanuit de Stichting Welzijn
Ouderen Wassenaar wordt begin 2014 gestart met een project waarbij
vrijwilligers mensen met betalingsproblematiek gaan begeleiden.
Bedoeling is om overzicht te krijgen in de geldzaken en er voor te zorgen
dat er een balans komt in de inkomsten en uitgaven van de cliënten. Voor
de cliënten zijn er geen kosten verbonden aan deze dienstverlening. Onze
inspanningen zorgen er wel voor dat de huurachterstanden in aantallen
redelijk beheersbaar blijven. Dat is ook voor de desbetreffende huurders
belangrijk.
Huurachterstanden
1 maand
2 maanden
3 maanden
Meer dan 3 maanden
Totaal
32
Aantal
2013
67
19
7
23
116
2012
73
17
8
21
119
Euro’s
2013
35.810
15.830
9.404
66.587
127.631
2012
31.635
14.927
11.439
61.509
119.510
8.​Verhuurbeleid
Mede door de oplevering van de nieuwbouwappartementen in
complex Havenaer is het aantal verhuringen ten opzichte van
2012 toegenomen met ruim 28 % tot 127 verhuringen, 123
woningen in Wassenaar, twee woningen in Voorschoten en twee
woningen in Voorburg.
Het aantal reacties op een geadverteerde woning varieert sterk: van
1 tot ruim 100. Appartementen in het complex Nieuw Rijksdorp en
woningen in de wijk Oostdorp worden meerdere malen geadverteerd
of deze woningen worden via Woonnet Haaglanden “Direct te huur”
aangeboden.
Bij niet-seniorenwoningen worden groepsbezichtigingen gehouden met
maximaal 10 kandidaten. In praktijk komen er maximaal 5 kandidaten
naar de woning. Bij de uitnodiging voor de
bezichtiging ontvangt de kandidaat een formulier
waarop hij/zij kan aangeven of zij de woning willen
accepteren. In veel gevallen geven kandidaten via dit
60% weigert
een woning
formulier al aan de woning niet te willen accepteren
en gaan dan ook niet in op de uitnodiging om de woning te bezichtigen.
De reden van weigering zijn uiteenlopend: wil graag een tuin, wil
wachten, huurprijs te hoog, te weinig of te kleine kamers etc.
60% van de kandidaten weigert een woning (al dan niet na bezichtiging).
Daarnaast wordt 40% van de kandidaten door de corporatie geweigerd.
33
Reden van weigering door ons is vaak dat de financiële gegevens
van de kandidaat niet kloppen of incompleet zijn, het inkomen in het
inschrijfsysteem niet meer klopt met het huidige inkomen waardoor de
kandidaat niet voldoet aan de inkomensvoorwaarde of de gezinsgrootte niet
voldoet. Overigens komen bovengenoemde percentages overeen met het
gemiddelde percentage voor de regio Haaglanden.
Binnen de regio Haaglanden is afgesproken 70% van de vrijgekomen sociale
huurwoningen toe te wijzen aan de zogeheten BBSH doelgroep. In 2013 is
64% van de sociale huurwoningen toegewezen aan deze doelgroep.
Om te voldoen aan de “Tijdelijke regeling diensten van
Sturen op
doelgroep
algemeen en economisch belang toegelaten instellingen
volkshuisvesting” kortweg de Europaregeling genoemd,
moet 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen worden
toegewezen aan huishoudens met een gezamenlijk maximaal
fiscaal jaarinkomen tot € 34.229. In 2013 zijn in totaal 95
sociale huurwoningen, ofwel 91%, toegewezen aan deze doelgroep.
Ruim de helft (54%) van de nieuwe huurders is afkomstig uit Wassenaar
en 21% is afkomstig uit Den Haag. Kijkend vanuit de woningzoekende, dan
slaagt meer dan 70% van de woningzoekenden uit Wassenaar in de eigen
gemeente.
Van de 125 verhuringen zijn 84 woningen via het aanbodmodel verhuurd.
Buiten het aanbodmodel zijn 41 woningen verhuurd via bijzondere
bemiddeling. Dit zijn onder andere verhuringen van ADL woningen, moeilijk
verhuurbare woningen en verhuringen in het kader van de Leegstandwet.
28% van de verhuurde woningen is verhuurd aan starters op de
woningmarkt. 72% is verhuurd aan doorstromers.
Daarnaast zijn in 2013 4 woningen beschikbaar gesteld voor verhuur aan
zogenaamde statushouders in het kader van de taakstelling die de overheid
ons oplegt. In oktober 2012 is de procedure gewijzigd: de gemeente draagt
nu een kandidaat voor. Op het moment dat de gemeente de voordracht
richting de corporaties doet, begint de procedure van toewijzing woonruimte
34
te lopen. Deze procedure moet binnen 10 weken succesvol zijn afgerond.
Verhuurbeleid
2013
Jaarverslag
De ervaringen met de nieuwe werkwijze wijzen uit dat de gehele procedure
stroef verloopt. De aangedragen kandidaten zijn over het algemeen
alleenstaanden. Woningen voor alleenstaanden komen mondjesmaat
beschikbaar. Daarnaast blijkt de informatie zoals die door het COA wordt
verstrekt niet altijd correct en/of volledig te zijn. In praktijk heeft dit
al tweemaal geresulteerd in een toewijzing van een woning aan een
alleenstaande, terwijl in korte tijd een gezinshereniging plaats heeft
gevonden, wat leidt tot overbewoning van de woning. In het afgelopen jaar
hebben de beide Wassenaarse woningcorporaties afspraken gemaakt met
Stichting Vluchtelingenwerk met betrekking tot de begeleiding - voor, tijdens
en na het tekenen van de huurovereenkomst - van de statushouder.
Zo zijn er onder andere afspraken gemaakt over het bezichtigen en
tekenen van de huurovereenkomst op één dag en aansluitend het bezoek
aan de gemeente ten behoeve van inschrijving in het GBA en aanvraag
bijstandsuitkering en het direct overmaken van de Huurtoeslag door de
Belastingdienst op de rekening van de corporatie. Een en ander heeft
geresulteerd in een snellere afhandeling van zaken en het voorkomen van
huurachterstanden.
Verhuringen doelgroep BBSH
In de volgende tabellen is een overzicht van de verhuringen gerangschikt
naar de BBSH doelgroepen.
Verhuringen
eenpersoonshuishoudens
leeftijd hoofdbewoner
< 65 jaar
> 65 jaar
Totaal
Bruto inkomen €/jaar
< 21.025
> 21.025
< 21.100
> 21.100
Huurklasse in €/maand
< 374
7
2
9
374-574
20
7
12
6
45
> 574
1
6
1
7
15
Totaal
28
15
13
13
69
35
Verhuringen
tweepersoonshuishoudens
leeftijd hoofdbewoner
< 65 jaar
> 65 jaar
Bruto inkomen €/jaar
< 28.550
> 28.550
< 28.725
> 28.725
Totaal
Verhuringen drie en
meerpersoonshuishoudens
leeftijd hoofdbewoner
< 65 jaar
> 65 jaar
Bruto inkomen €/jaar
Huurklasse in €/maand
< 374
1
1
374-574
10
5
4
2
19
Totaal
374-574
3
> 574
2
6
3
8
Huurcommissie
In 2013 zijn bij de Huurcommissie geen zaken ter behandeling ingediend.
Ook niet in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Geschillencommissie
In 2013 is bij de Geschillencommissie één zaak ingediend. Naar aanleiding
van het indienen van de klacht is contact gezocht met de klager en
geprobeerd een gezamenlijke aanpak/oplossing te vinden. Dit heeft
uiteindelijk geresulteerd in het intrekken van de klacht door de klager.
Ontruimingen
Er is dit jaar veel aandacht besteed aan huurders met betalingsproblematiek.
De economische crisis heeft geleid tot meer huurders met enige vorm van
huurachterstand. Door tijdig het contact te zoeken met deze huurders, zowel
telefonisch als via huisbezoeken, wordt getracht zo snel mogelijk afspraken
te maken met huurders om de achterstand in te lopen. Daar waar nodig
worden ook andere maatschappelijke instanties ingeschakeld omdat er
36
Totaal
14
17
5
11
47
Huurklasse in €/maand
< 374
< 28.550
> 28.550
< 28.725
> 28.725
> 574
3
11
1
11
26
regelmatig sprake is van een multiproblematiek. Mede door deze aanpak
kon het aantal ontruimingen wegens huurschuld beperkt blijven tot één.
Totaal
5
6
0
0
11
Verhuurbeleid
2013
Jaarverslag
Begin 2014 is de Stichting Welzijn Ouderen Wassenaar (SWOW) gestart
met het inzetten van vrijwilligers voor begeleiding van burgers met
betalingsproblematiek. In voorkomende gevallen melden wij huurders
aan voor deze begeleiding. Het streven is te voorkomen dat huurders in
de schuldsanering komen. Halverwege 2014 wordt de samenwerking met
SWOW geëvalueerd.
Huurverhogingen
De reguliere maximale huurverhoging per 1 juli 2013 mocht 1,5% boven
de inflatie van 2,5% bedragen. Voor huishoudens met een inkomen boven
de € 43.000 mocht de huur verhoogd worden met maximaal 6,5%. De
huurverhoging kan niet los gezien worden van de heffing die corporaties
opgelegd hebben gekregen.
De Huurdersvereniging heeft advies uitgebracht over de huurverhoging. Er is
begrip voor de keuzen die de corporatie moet maken. De huurverhoging is in
overeenstemming met het advies.
De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft tot een hoger aantal
bezwaren geleid ten opzichte van voorgaande jaren. Met name zijn er
bezwaren (21 stuks) ontvangen van
huurders die een huurverhoging van
6,5% kregen voorgesteld. De helft
van de ontvangen bezwaren had
Schuldsanering voor
huurders voorkomen
betrekking op een lager inkomen
dan € 43.000. Daarnaast bleken van 4 huurders de door de Belastingdienst
verstrekte gegevens niet te kloppen. Uiteindelijk zijn 14 bezwaren
gehonoreerd. Deze huurders hebben een huurverhoging gekregen van 4%.
Naast de jaarlijkse huurverhoging zijn de huren bij mutatie geharmoniseerd.
De huurharmonisatie is afgestemd op de prijs/kwaliteitsverhouding en
de doelgroep. Het streefhuurpercentage varieert van 85% tot 95% van de
maximaal redelijke huur. Bij dit laatste is relevant dat – hoe paradoxaal
dat ook moge klinken – voor Haaglanden en dus ook Wassenaar, de de zo
genaamde extra ‘schaarste punten’ (25) niet van toepassing zijn.
37
9.​Beheer voor derden
De Wassenaarsche Bouwstichting voert sinds een aantal jaren het
vastgoedbeheer van (huur)woningen voor derden en Verenigingen
van Eigenaren (VvE) uit. Het beheer van (huur)woningen betreft
woningen in het bezit van Gemeente Wassenaar, waterbedrijf
Dunea, Stichting Rust en Vreugd en Stichting Wavopark. Daarnaast
wordt voor 21 VvE’s het beheer uitgevoerd. Dit betreft het beheer
voor VvE’s in Wassenaar en omstreken waarin de Wassenaarsche
Bouwstichting over het algemeen geen eigendom heeft.
De beheerfunctie bestaat uit een drietal taken. Ten eerste het voeren van de
administratie (inclusief de begeleiding van jaarvergaderingen en de Planning
& Control-cyclus). Ten tweede begeleiding van het planmatig onderhoud en
ten derde de begeleiding van het dagelijks onderhoud. Door een aantal VvE’s
en derden wordt gebruik gemaakt van de inzet van een huismeester.
Bij de complexen met huurwoningen worden daarnaast verhuur en
bewonerszaken verzorgd.
Deze dienstverlenende activiteiten dragen bij aan verdere professionalisering
van onze organisatie. Zij zorgen ook voor additionele inkomsten en
financiële dekking. Het beheer voor derden is administratief en juridisch
ondergebracht binnen de aparte entiteit, WaB Services B.V. De inzet van
de medewerkers van de Wassenaarsche Bouwstichting vindt plaats tegen
38
marktconforme tarieven. In 2013 is voor dit beheer € 180.400 doorbelast
van de Wassenaarsche Bouwstichting aan WaB Services B.V. voor inzet van
personeel.
Beheer voor derden
2011
2012
2013
VvE
derden
VvE
derden
VvE
derden
22
6
18
5
21
5
Aantal eenheden
775
96
765
90
925
91
Eenheden per contract
35,2
Aantal contracten
€ 181.553
Omzet
42,4
€ 208.502
2013
Jaarverslag
44,0
€ 195.800
De doelstelling voor 2013 was meer omzet te genereren en het behouden
van het SKW-certificaat voor VvE-beheer. Het certificaat is na de jaarlijkse
controle behouden. De (financiële) kaders waren afgestemd op een
omzetstijging. Nu deze niet is gerealiseerd worden de kaders aangepast,
hetgeen moet leiden tot structureel lagere kosten van een hogere marge in
2014.
39
10. Personeel en organisatie
De Wassenaarsche Bouwstichting is een relatief kleine organisatie.
In 2013 is een medewerker korter gaan werken en heeft een andere
medewerker eind 2013 de organisatie verlaten. De ontstane vacature
is begin 2014 ingevuld. In 2013 hebben op de afdeling projecten twee
stagiaires meegelopen.
Formeel kent de Wassenaarsche Bouwstichting een Ondernemingsraad (OR).
Dit is een uitvloeisel van sectorale (cao) afspraken. In een kleine organisatie
zijn directe contacten met alle medewerkers vaak belangrijker dan formele
(advies)lijnen via de OR. Dat vertaalt zich ook in de belangstelling voor
de OR (verkiezingen). Daarom is in
2013 gekozen voor meer algemene
personeelsbijeenkomsten en is het overleg
met de OR vooral gericht op een beperkt
Contact met medewerkers belangrijk
aantal formele adviezen/besluiten.
In 2013 zijn vijf personeelsbijeenkomsten gehouden waarbij o.a. gesproken
is over de financiële gevolgen van overheidsbeleid voor de corporatie,
personeelsbeleid, kwaliteitsbeleid (resultaten KWH-metingen) en projecten.
Formatie
Het aantal personeelsleden bedraagt 30 en omgerekend 27,2 fte. Dat zijn
13 vrouwen en 17 mannen. De gemiddelde leeftijd is 47 jaar en neemt
licht toe ten opzichte van voorgaande jaren. In de gemiddelde leeftijd
40
weerspiegelt zich de beperkte mobiliteit en de langdurige arbeidscontracten.
Fte per functiegebied per ultimo
Directie/beleid/ondersteuning
Financiële administratie
Projecten/planmatig onderhoud
Woonbedrijf, waarvan servicedienst en huismeesters 6,0 fte
Totaal
2009
2,9
3,6
3,0
14,3
23,8
2010
1,9
4,5
3,9
12,6
22,9
2011
1,9
3,5
4,0
14,9
24,3
2012
2,9
4,5
4,5
15,8
27,7
2013
2,9
4,5
4,5
15,4
27,3
Opleidingen
Verschillende medewerkers hebben een opleiding of training gevolgd en met
goed gevolg afgesloten. Alle medewerkers hebben het aanbod gekregen
om een cursus Word 2013 en Excel 2013 te volgen in verband met nieuwe
versies van genoemde programma’s. Vijftien medewerkers hebben hiervan
gebruik gemaakt. Daarnaast hebben een aantal medewerkers de training
Windows 7 gevolgd. Naast bovengenoemde opleidingen zijn er ook op het
terrein van persoonlijke vaardigheden, functieontwikkeling, vakgericht en
functionele opleidingen gevolgd. De uitgaven voor opleidingen in 2013 zijn
€ 39.500.
Ziekteverzuim
In een kleine organisatie kunnen enkele bijzonderheden het percentage
sterk beïnvloeden. Daarom wordt een uitgebreid overzicht gepresenteerd.
Ziekteverzuimpercentage
Gemiddeld ziekteverzuim
waarvan zwangerschap
Langer dan 2 weken
Kort ziekteverzuim
2009
6,9
1,9
2,3
2,7
2010
5,5
0,3
2,6
2,6
2011
8,9
1,7
6,2
1,0
2012
2,3
0,0
0,0
2,3
2013
2,8
0,0
1,7
1,1
Het langdurig verzuim betreft 3 medewerkers. In 2013 hebben geen
bedrijfsongevallen plaatsgevonden.
Activiteiten personeel
De Wassenaarsche Bouwstichting heeft een personeelsvereniging die
activiteiten organiseert en zorg draagt voor attenties bij persoonlijke
gebeurtenissen. In 2013 is een geslaagde bijeenkomst in het Westland
georganiseerd waarbij het sportieve en gezelligheid goed zijn gecombineerd.
Naast de personeelsvereniging worden vanuit het bedrijf activiteiten rond
het werk georganiseerd. Deze zomer is weer een barbecue gehouden.
41
11. Financiële positie en resultaten
Het toezicht op de corporatiesector door het Centraal Fonds
Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw is in 2013
verder aangescherpt. Het nieuwe beoordelingskader van het WSW,
de uitwerking van de beleidsregels ten aanzien van derivaten,
de opgelegde saneringssteun, de volmacht van het WSW zijn daarvan
concrete uitwerkingen.
Het toezicht op de corporatiesector door het Centraal Fonds Volkshuisvesting
(CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is in 2013
verder aangescherpt. Het nieuwe beoordelingskader van het WSW, de
uitwerking van de beleidsregels ten aanzien van derivaten, de opgelegde
saneringssteun, de volmacht van het WSW zijn daarvan concrete
uitwerkingen.
De verhuurderheffing zorgt voor extra financiële uitgaven. Het opvangen van
die uitgaven is een grote opgave. Op de eerste plaats omdat deze uitgaven
niet alleen de kasstromen beïnvloeden, maar ook de vermogenspositie op
basis van bedrijfswaarde fors aantasten. Dat knelt bij onze corporatie des
te meer omdat de huren relatief laag zijn en de waarde van
Kasstromen
onder druk
42
het bezit (welke de grondslag voor de heffing vormt) relatief
hoog is. De Wassenaarsche Bouwstichting heeft bijvoorbeeld
veel oude woningen in tuindorpen. De kleine woningen
zijn zeer betaalbaar, maar de courantheid van naastgelegen
koopwoningen en de grote tuinen vertalen zich in hoge WOZ-waarden.
Verbetering van de kasstromen moet dan ook op de eerste plaats uit
huuraanpassingen komen. Daarnaast wordt bezuinigd op de kosten
van de organisatie (algemeen beheer) en wordt kritisch gekeken naar
de onderhoudslasten. De corporatie wil graag blijven investeren in
verbetering van bestaand bezit, o.a. in energiebesparende maatregelen.
Nieuwbouw komt daarmee wel op een laag pitje te staan. De extra
uitgaven als gevolg van sanerings- en verhuurderheffing overstijgen de
eerstkomende jaren de stijging van de huurinkomsten. Dat betekent
sowieso een beperking van de onderhouds- en bedrijfslasten.
De wijzigingen in de regels voor de verslaglegging, de benodigde extra
informatie voor het CFV en WSW en de vereiste accountantscontroles
daarop, de expliciete regels ten aanzien van de woningtoewijzing en
huurverhogingen en de warmtewet leiden tot extra administratieve
lastendruk. Zo is bijvoorbeeld in 2013
€ 115.000 aan externe controlekosten
uitgegeven. Daarnaast is aan controle voor
en rapportage aan externe toezichthouders
Extra administratie
lastendruk
intern nog eens circa 500 uur besteed. Lokale
lastenstijgingen leiden inmiddels tot een belastingaanslag van bijna
€ 470.000. Controlekosten, belastingen en heffingen zijn in 2014 goed
voor bijna een kwart van de totale bedrijfslasten exclusief onderhoud.
Financiële sturing
Voor een goede sturing zijn diverse onderdelen uit het huishoudboekje
van de corporatie van belang:
- Robuuste kasstroom
- Gezond rendement op vermogen
- Voldoende solvabiliteit
Robuuste kasstroom
Voor een gezonde bedrijfsvoering van op lange termijn sturen wij op
een verhouding tussen operationele inkomsten en uitgaven (exclusief
verhuurderheffing) van circa 2 staat tot 1. De genoemde verhouding
biedt een goede marge voor financiering (rentelasten), financiële
middelen voor investeringen en/of aflossingen.
43
Wij streven naar een rentedekkingsgraad (ICR) boven de 1,4 en een DSCR
(debt service corverage ratio) groter dan 1,0. Deze laatste geeft de indicatie
dat wij in staat zijn aan onze rente- en (fictieve) aflossingsverplichtingen
van 2% van de leningportefeuille te voldoen. Onderstaande tabel geeft de
ontwikkeling weer van de verwachte operationele kasstroom voor 2014 tot
en met 2018, zoals opgenomen in de begroting 2014.
x € 1.000
Netto operationele kasstroom (excl. rente)
Rente uitgaven leningportefeuille
Rente inkomsten tijdelijk liquide middelen
Netto operationele kasstroom (incl. rente)
2% aflossingsfictie*
ICR**
DSCR***
2014
6.274
4.195
142
2.221
1.941
1,50
1,05
2015
6.251
3.834
177
2.594
1.809
1,63
1,14
2016
6.348
3.553
70
2.865
1.871
1,79
1,19
2017
7.656
3.650
80
4.086
1.771
2,10
1,43
2018
6.926
3.423
97
3.600
1.674
2,02
1,39
* is 2% van de restant leningportefeuille ultimo boekjaar
**is verhouding tussen netto operationele kasstroom (excl. rente) en de rente uitgaven leningportefeuille.
*** is de verhouding tussen de netto operationele kasstroom(excl. rente) en netto rente uitgaven plus de 2%aflossingsfictie
In 2013 hebben de gevolgen van het ingezette kabinetsbeleid
ons genoodzaakt de huurruimte bijna maximaal te benutten. De
gemiddelde jaarlijkse huurstijging bedraagt 4,1% (dat is inclusief het
inkomensafhankelijke deel van de huuraanpassing). Ook voor de komende
jaren gaan wij uit van het maximaal benutten van de huurstijging binnen de
mogelijkheden van markt en het huidige woningwaarderingsstelsel.
De verhuurderheffing en saneringssteun, beide van kracht in 2013, leiden
tot extra uitgaven voor de komende jaren. De verhuurderheffing gaat vanaf
2014 sterk toenemen van € 1,2 mln. per jaar naar € 1,6 mln. in 2018. De
saneringssteun bedraagt over 2014 € 464.000 en daalt naar € 130.000 per
2018. Met de verhuurderheffing wordt rekening gehouden voor de gehele
looptijd van het vastgoed. Met de saneringssteun wordt tot en met 2018
gerekend. Beide uitgaven worden echter jaarlijks bepaald en zijn afhankelijk
van te saneren corporaties.
44
Financiële positie en resultaten
2013
Jaarverslag
Gezond rendement op vermogen
Door de jaarlijkse rapportage van de IPD/aeDex wordt inzichtelijk
gemaakt wat het directe en het indirecte rendement bedraagt van
de vastgoedportefeuille. Dit geeft de mogelijkheid om te sturen op
rendement per complex en op portefeuilleniveau. Over 2013 hebben
wij een direct rendement behaald van 3,7% en een indirect rendement
van - 5,5%. Dit rendement is gebaseerd op vastgoed gerelateerde
kasstromen (direct) en waardeontwikkeling (indirect) ten opzichte van
de marktwaarde in verhuurde staat. Over 2012 was het totale rendement
1,6% waarvan 3,2% als direct en - 1,6% als indirect rendement.
De vermogenskosten van het vreemd vermogen bedragen in 2013
4,09% (was 4,42%). Het indirecte rendement wordt sterk beïnvloed
door in voorbereiding zijnde en opgeleverde projecten. De investeringen
drukten het rendement en de (verwachte) huurinkomsten tellen nog
maar beperkt mee. De waardeontwikkeling van de hele
portefeuille is licht negatief.
Voldoende solvabel
Financiële
sturing
Solvabiliteit is de mate waarin het eigen vermogen
voldoende is om aan toekomstige verplichtingen te blijven voldoen. De
hoogte van het eigen vermogen is mede afhankelijk van de keuze inzake
de waardering van het vastgoed en de financiering van het vastgoed.
De solvabiliteit bedraagt eind 2013 34% (op basis van bedrijfswaarde
ten behoeve van CFV en WSW) en 60% op basis van waardering op
marktwaarde in verhuurde staat.
Beoordelingskader WSW
Het nieuwe beoordelingskader van het WSW bestaat uit vijf financiële
ratio’s en een kwalitatieve toets. De financiële ratio’s verschaffen
inzicht in de ontwikkeling van kasstromen en waardeontwikkeling.
Indien de corporatie binnen dit beoordelingskader blijft, geeft het
WSW borgingsruimte af, het voormalige faciliteringsvolume. Met
deze borgingsruimte houdt de corporatie eenvoudig toegang tot de
kapitaalmarkt. Op basis van de prognosecijfers over 2014 – 2018 en het
beschikbare beoordelingskader is het onderstaand overzicht opgesteld,
waaruit blijkt dat de corporatie binnen de kaders blijft.
45
Financiële ratio’s
ICR*
DSCR*
Loan to Value**
Solvabiliteit***
Dekkingsratio***
WSW norm
Minimaal 1,4
Minimaal 1,0
Minimaal 75%
Minimaal 20%
Minimaal 50%
Resultaat o.b.v. dPi (plus)2013
1,48
1,08
67%
34%
25%
* Gebaseerd op ingediende kasstroomoverzichten en bepalingssystematiek (zie ook www.wsw.nl)
** Gebaseerd op opgegeven leningportefeuille en bedrijfswaarde dPi plus 2013
*** G
ebaseerd op eigen vermogen ten opzichte van totaal vermogen gebaseerd op waardering op bedrijfswaarde,
opgegeven in de dPi plus 213
**** Leningportefeuille ten opzichte van WOZ waarde
Verdeling exploitatie-uitgaven
In de volgende grafiek wordt zichtbaar gemaakt waar elke binnenkomende
euro huur aan wordt besteed. In 2013 is het aandeel van de heffingen nog
beperkt tot 4%, in 2018 wordt dat 15%, hetgeen ten koste zal gaan van de
netto operationele kasstroom en dus de investeringsruimte.
De personeelsuitgaven zijn exclusief de doorbelaste uren van de
servicedienst en het beheer voor derden. De onderhoudsuitgaven zijn de
feitelijke uitgaven aan onderhoud (inclusief het onderhoud uitgevoerd door
de servicedienst) gecorrigeerd met de geactiveerde uitgaven. Onder de
overige bedrijfsuitgaven vallen onder andere belastingen, verzekeringen,
algemene beheerlasten, huisvestingskosten en governance. Saneringssteun
en verhuurderheffing staan apart benoemd.
Financieel resultaat
Het financieel resultaat komt tot uitdrukking in de Winst- en Verliesrekening.
Binnen het financieel resultaat is een onderverdeling te maken in resultaat
bedrijfsvoering (directe opbrengsten versus directe kosten), financiële
baten en lasten (rentelasten) en overig resultaat (niet gerealiseerde
waardeveranderingen, vennootschapsbelasting en deelnemingen). De
ontwikkeling per onderdeel wordt toegelicht.
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering
46
De gewone bedrijfsvoering (excl. Rentelasten, rentebaten en niet
gerealiseerde waardeverandering) laat een positief resultaat zien van € 9,1
mln. Ten opzichte van 2012 is dit een stijging van € 3,4 mln.
Financiële positie en resultaten
2013
Jaarverslag
De bedrijfsopbrengsten zijn in 2013 gestegen met € 3,1 mln. De bruto
huuropbrengsten zijn gestegen met € 404.000, terwijl de huurderving
is gedaald met € 63.000. De opbrengsten servicecontracten en overige
opbrengsten zijn gedaald met € 27.000 resp. € 12.000. Het netto
verkoopresultaat van de verkochte woningen en Gezondheidscentrum
is € 2.953.000, een stijging van € 2.677.000. De operationele lasten
(exclusief afschrijvingen en overige waardeveranderingen) zijn gedaald
met € 318.000. De personeelslasten zijn gestegen met € 75.000 als
gevolg van de jaarlijkse CAO-stijging en extra werkgeverslasten. De
totale onderhoudslasten zijn netto met € 288.000 gedaald. De overige
bedrijfslasten zijn per saldo € 159.000 gestegen. Deze stijging komt door
de extra uitgaven aan saneringssteun en verhuurderheffing van
€ 515.000. Hiertegenover staat een afname van de algemene kosten
met € 308.000.
Financiële baten en lasten
De netto rentelasten zijn € 402.000 gedaald door
een lagere rentestand en ontvangen rente op tijdelijk
Beheerkosten
omlaag
uitstaande liquide middelen. De gemiddelde rente is
gedaald van 4,42% naar 4,09%. In de bijlagen is een overzicht van de
leningportefeuille opgenomen.
Overige resultaten
Onder deze noemer worden waardeveranderingen in de
vastgoedportefeuille verantwoord. Op die portefeuille wordt niet
afgeschreven. Alle waardemutaties lopen via de resultatenrekening.
Dit zijn majeure posten. Het resultaat 2013 weerspiegelt de dalende
(markt)waarde van het bezit. De gerealiseerde waardeveranderingen
zijn het gevolg van investeringsbeslissingen. De ongerealiseerde
waardeverandering komen door wijzigingen in huurniveaus en verwachte
marktomstandigheden.
Vennootschapsbelasting
De aangifte over 2012 is in 2013 afgerond. De verdere afwaardering op
de fiscale boekwaarde per 31-12-2013 zorgt voor een, compensabel,
fiscaal verlies over 2013. Het belastingresultaat is het gevolg van de
mutatie in actieve belastinglatentie.
47
Vermogen van de corporatie
Het vermogen van de corporatie zit in het vastgoed. De Wassenaarsche
Bouwstichting wendt het vermogen volledig aan voor volkshuisvestelijke
opgaven, zoals investeringen in nieuwbouw, vervanging en kwaliteit.
Voor elke grotere investering moet extern geld worden aangetrokken.
Kwaliteitsverbeteringen worden grotendeels betaald uit de netto
operationele kasstromen en verkopen bestaand bezit. Het eigen vermogen
wordt bepaald door het verschil tussen de waarde van het bezit en de
hoogte van het vreemd vermogen. Het bezit wordt onderverdeeld, conform
de RJ-richtlijnen, tussen sociaal vastgoed (DAEB bezit) en commercieel
vastgoed (niet-DAEB bezit). Vanaf 2013 wordt de gehele vastgoedportefeuille
gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. Het totaal vermogen
bedraagt € 282,6 mln. waarvan – overeenkomstig de aard van ons bedrijf
– bijna 94% als vastgoedbelegging kan worden gekwalificeerd. De rest
betreft de bedrijfsvoering. Tegenover dit vermogen staat € 113,7 mln.
aan schulden, waarvan € 92 mln. aan langlopende leningen en € 6,8
mln. aan verplichtingen uit hoofde van onder voorwaarden verkochte
woningen. Het eigen vermogen bedraagt ultimo 2013 € 167 mln. ofwel
59% van het balanstotaal. Dat is € 6,9 mln. minder dan eind 2012. Door de
stelselwijziging per 1 januari 2013 is het eigen vermogen met ruim € 108
mln. gestegen.
Het normatieve volkshuisvestelijk vermogen ligt naar verwachting eind 2013
boven het minimale vermogen dat aangehouden dient te worden volgens
het CFV. Op basis van het ingediende prognosecijfers (dPi 2014) bedraagt
het verwachte normatieve volkshuisvestelijk vermogen eind 2013 30%
van geüniformeerd totaal vermogen. In 2013 heeft het CFV het vermogen
negatief beoordeeld mede op basis van eigen beleidsregels en strikte
normering van de bedrijfswaarde. Op basis van de begroting 2014 is door de
Wassenaarsche Bouwstichting een ‘verbeterplan’ opgesteld. De belangrijkste
punten van dit verbeterplan (en de begroting 2014) zijn lagere bedrijfslasten,
het structureel verhogen van de huurinkomsten en aflossen van leningen uit
verkoopopbrengsten.
48
Vermogensontwikkeling 2014 - 2018
Eigen vermogen
Leningen o/g nominaal
Totaal vermogen
Solvabiliteit
2014
179.334
97.029
294.485
60,8
2015
176.937
90.469
288.461
61,3
2016
180.065
93.529
297.808
60,4
2017
168.101
88.569
284.091
59,1
2018
172.486
83.711
286.940
60,1
Financiële positie en resultaten
2013
Jaarverslag
Financiering
Gegeven de kasstroomontwikkelingen en de gewenste vermogenspositie
zijn de omvang en het verkrijgen van vreemd vermogen (ter vervanging
van bestaande leningen en investeringen) belangrijke aandachtspunten.
Het WSW heeft haar beleid met betrekking tot financiering van het
vastgoed beperkt door een strikte scheiding te maken tussen DAEB
en niet-DAEB bezit en regels te stellen aan de eigen middelen van de
corporatie. De gemiddelde gewogen rentevoet (gebaseerd op in 2013
betaalde en transitorische rente) bedraagt 4,09%. Ultimo 2013 zijn geen
posities ingenomen met ‘kort geld’ en/of variabele rentes.
Leningportefeuille
De Wassenaarsche Bouwstichting heeft het overgrote deel van haar
financieringsbehoefte ingedekt via langlopende leningen. De totale
leningportefeuille is gespreid opgebouwd. De stand van de leningen
bedraagt eind 2013 € 102,0 mln. (€ 101,4 mln. in 2012). In 2013 is voor
€ 16,8 mln. aan leningen gestort en € 16,2 mln. aan leningen afgelost.
Twee van de nieuwe leningen waren reeds in 2012 aangetrokken.
Overzicht gestorte leningen 2013
Geldgever
BNG
BNG
NWB¹
Hoofdsom
Storting
Looptijd
€ 5,0 mln.
€ 5,82 mln.
€ 6,0 mln.
1 feb. 2013
4 mrt. 2013
3 okt. 2013
10 jaar
12 jaar
5,5 jaar
Rente
incl. opslagen
2,60%
2,885%
3M + 0,83%
Type
lening
Fixe
Fixe
Roll-over
Aanwending
Herfinanciering
Herfinanciering
Herfinanciering
1. Deze lening met een variabele rente wordt afgedekt met een renteswap met rentepercentage van 4,687 % en dezelfde looptijd
als de lening. Hiermee komen de rentekosten van deze financiering uit op 5,517%.
In het najaar 2013 is, binnen het afgegeven faciliteringsvolume van
€ 10,0 mln., voor € 5,0 mln. aan leningen aangetrokken voor het jaar
2014. Daarmee is de verwachte financieringsbehoefte voor 2014 gedekt.
Deze lening wordt in de jaarrekening ‘onder niet uit balans blijkende
verplichtingen’ opgenomen.
49
Overzicht aangetrokken leningen 2013
Geldgever
NWB
Hoofdsom
Storting
Looptijd
€ 5,0 mln.
1 jul. 2014
9 jaar
Rente
incl. opslagen
2,85%
Type
lening
Fixe
Aanwending
Herfinanciering
Renterisico’s en derivaten
Bij het beheersen van de renterisico’s wordt actief gehandeld. Dat wil
zeggen dat rente en financiering zodanig vastgelegd worden, dat niet
onder druk van een acute financiële behoefte gehandeld hoeft te worden.
Bij het indekken van de financieringsbehoefte en het daaraan verbonden
renterisico werd in de jaren 2005 -2008 gebruik gemaakt van afgeleide
(rente)instrumenten, derivaten, zoals renteswaps. Een swap is een renteinstrument waarbij het verschil tussen korte (variabele) en lange (vaste)
rente wordt afgedekt. Onder deze swaps worden leningen aangetrokken.
Vanaf 2010 zijn wij geen nieuwe derivatencontracten aangegaan en zijn wij
ook niet voornemens dit te gaan doen gezien de huidige financiële markt,
regelgeving en contractuele voorwaarden.
In totaal zijn in de bovengenoemde periode acht swaps afgesloten. In onze
leningenportefeuille is € 39,0 mln. met deze renteswapcontracten afgedekt.
De swaps kennen geen clausules waar mogelijke bijstortingsverplichtingen
in zijn opgenomen.
50
Financiële positie en resultaten
2013
Jaarverslag
De marktwaarde van de derivaten bedraagt per 31 december 2013 € 5,9 mln. In 2013 hebben alle swaps een onderliggende lening en zijn
de aangetrokken leningen met variabele hoofdsom, die gekoppeld zijn
aan de renteswaps, gelijk getrokken met looptijd van desbetreffende
renteswap.
In het najaar zijn nieuwe beleidsregels van het Ministerie van
Binnenlandse Zaken uitgevaardigd. De Wassenaarsche Bouwstichting
heeft, mede op verzoek van het CVF beoordeeld of de huidige contracten
voldoen aan deze nieuwe beleidsregels en of en in welke mate er sprake
is van toezicht belemmerende bepalingen.
In het contract met de BNG is een bepaling opgenomen die onder
de nieuwe beleidsregels als ‘toezichtbelemmerend’ kan worden
aangemerkt. Zowel de gebeurtenis als
de toepassing van deze bepaling zijn
onwaarschijnlijk. De Wassenaarsche
Bouwstichting blijft daarover in gesprek.
Beheerst omgaan
met derivaten
Dat is ook de strekking van het door het CFV
gevraagde Plan van Aanpak. Het uitgangspunt daarbij is het vermijden
van onnodige kosten.
51
12. Waardering activa
Met ingang van verslagjaar 2012 dient de Wassenaarsche
Bouwstichting te voldoen aan de herziene Richtlijn voor de
Jaarverslaglegging, RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De
wijzigingen hebben voornamelijk hun weerslag op de waardering van
de activa en zijn verwerkt in het jaarverslag en jaarrekening 2013.
Stelselwijziging
De externe verslaglegging is gebaseerd op het actuele waardemodel,
waarbij de gehele vastgoedportefeuille, het sociaal (DAEB bezit) alsmede
en het commercieel vastgoed (niet-DAEB bezit) geclassificeerd wordt als
vastgoedbelegging. Deze waardering van de vastgoedportefeuille is conform
RJ 213 tegen marktwaarde in verhuurde staat. Door te kiezen voor één
waarderingsgrondslag
van beide typen bezit
wordt de ontwikkeling
van het vermogen en
resultaat eenduidig en
Eenduidige en
transparante weergave
transparant weergegeven
in de jaarrekening. Voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat
wordt de IPD/aeDex-methodiek toegepast. Deze waarden en rendementen
worden jaarlijks getoetst en gevalideerd aan vastgoedontwikkelingen in
de gehele markt. Deze methodiek wordt sinds 2007 toegepast binnen
de Wassenaarsche Bouwstichting wordt met ingang van 2013 ook in de
52
jaarrekening gehanteerd.
De stelselwijziging leidt tot een herberekening van de cijfers betreffende
het verslagjaar 2012 conform de nieuwe waarderingsgrondslagen.
Dit is voor de vergelijkbaarheid en een transparant verloop van de
waarde van het vastgoed en het resultaat tussen 2012 en 2013. De
gevolgen van de stelselwijziging worden in de jaarrekening onder de
waarderingsgrondslagen nader toegelicht.
Waardering
De waarde van het vastgoed wordt op drie verschillende manieren
bepaald. De vastgoedportefeuille wordt gewaardeerd tegen
marktwaarde in verhuurde staat conform de methodiek van IPD/aeDex.
Ten tweede wordt de vastgoedportefeuille gewaardeerd op basis van
bedrijfswaarde ten behoeve van de externe toezichthouders, CFV en
WSW. Tenslotte kennen wij de WOZ-waarde. Deze wordt vastgesteld
door de gemeente onder andere ten behoeve van de onroerende
zaakbelasting. Deze waarde is relevant voor de verhuurderheffing en de
vennootschapsbelasting.
De verschillen tussen de verschillende waarderingen zijn de volgende:
1. De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op de verwachte
netto huurinkomsten van ons bezit en op de verwachte
leegwaardeontwikkeling (verkoop).
2. D
e bedrijfswaarde wordt bepaald door het totaal van de contante
waarden van huurinkomsten minus variabele kosten over de gehele
levensduur.
3. De WOZ-waarde wordt bepaald door verkoop en marktwaarde van
woningen in de omgeving die vergelijkbaar zijn met ons bezit.
Gevolgen van de stelselwijziging op hoofdlijnen
Het bezit en de waarde wordt vanaf 1 januari 2013 en met
terugwerkende kracht naar 1 januari 2012 onderverdeeld in sociaal
(DAEB, woningen tot liberalisatiegrens) en commercieel vastgoed (nietDAEB, woningen boven liberalisatiegrens, bedrijf onroerend goed en
woningen in WaBS Vastgoed BV). Het gevolg van deze stelselwijziging
is een stijging van Eigen vermogen en Materiële Vaste Activa van
€ 108,4 mln. per ultimo 2012.
53
Deze onderverdeling is op de afzonderlijke verhuureenheden toegepast
waarbij de huurprijs als verdelingsfactor voor de juiste opbrengsten- en
kostentoerekening is gehanteerd.
Waarde van gehele bezit (onderverdeeld naar sociaal en
commercieel vastgoed)
Materiële vaste activa ( x € 1.000)
(tegen marktwaarde in verhuurde staat)
Sociaal vastgoed
Commercieel vastgoed
Totaal
Ultimo 2013
Ultimo 2012
219.014
37.341
256.355
234.827
30.029
264.856
De waardeverandering van het vastgoed wordt hieronder in het kort uiteengezet.
Marktwaarde 1-1
Commercieel vastgoed
Sociaal vastgoed
Totaal 1-1
30,0
234,8
264,8
Nieuwbouw
Aankopen
Gerealiseerde verkoop woningen
Huuropbrengsten
Verhuurderheffing
Verkoopwaarde
Exit Yield
IRS
Herontwikkeling locatie Poortlaan
Overige ontwikkelingen
Marktwaarde 31-12
4,8
2,2
2,3
14,2
4,5
5,6
11,3
2,3
8,0
0,3
256,3
Commercieel vastgoed
Sociaal vastgoed
Totaal 31-12
37,3
219,0
256,3
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
54
Ultimo 2013
6.715
Ultimo 2012
4.160
Waardering activa
2013
Jaarverslag
De toename in onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden is het gevolg
van de 15 woningen die verkocht zijn in 2013.
Marktwaarde in verhuurde staat
De IPD/aeDex methodiek is conform RJ 645 een geaccepteerde
waarderingsmethodiek om de marktwaarde in verhuurde staat te bepalen.
Deze waardering passen wij toe op het gehele bezit. De belangrijkste
uitgangspunten en aannames bij de bepaling van de marktwaarde in
verhuurde staat zijn:
- de maximaal redelijk huurniveau
- het huidige huurniveau
- v erwachte onderhoud en
beheerskosten
Uitgangspunten marktwaarde verhuurde staat
-e
en mutatiegraad gebaseerd op
huidige mutatiegraad en verwachte mutatiegraad op langere termijn
- een maximale planninghorizon van 15 jaar
- een waardeontwikkeling van het bezit
-e
en discontering van kasstromen op basis risico vrije rente en risico opslag
per complex
-e
en impliciet inzicht in toekomstige beslissingen op basis van keuze tussen
uitponden na mutatie of door exploiteren voor 15 jaar
Bij deze waardebepaling wordt DTZ Zadelhoff als externe onafhankelijk
taxateur ingeschakeld. Sinds de start van onze deelname aan de IPD/aeDex
is DTZ de taxateur waardoor een goed beeld bestaat van het bezit en de
verwachte ontwikkelingen. De taxateur is gecertificeerd register-taxateur
en is niet betrokken geweest bij vastgoedtransacties van de Wassenaarsche
Bouwstichting. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief
de disconteringsvoet) is door DTZ Zadelhoff een aannemelijkheidverklaring
met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven.
November 2013 is het gehele vastgoed gewaardeerd en door middel
van validatie met IPD/aeDex in januari/februari 2014 is een waardering
per 31 december 2013 bepaald. In onderstaand overzicht wordt de totale
marktwaarde van het bezit conform indeling IPD/aeDex gepresenteerd.
55
Type vastgoed x € 1.000
Woningen
BOG
Totaal
2013
232.605
23.750
256.355
2012
237.966
26.890
264.856
∆-%
- 2,3%
- 11,7%
- 3,3%
De waardeontwikkeling weerspiegelt de lagere marktwaarden van
Ridderlaan à € 3.6 mln. (opgenomen onder woningen) en Huize Willibrord
(Poortlaan) a € 3.2 mln. (opgenomen onder BOG).
WOZ-waarde
De WOZ-waarde is gedaald van € 406 mln. (waardepeildatum 1 januari
2012) naar € 399 mln. (waardepeildatum 1 januari 2013). De gehele
waardedaling van bestaand bezit is ruim 3%. Door toevoeging van
Gybelanthof en de woningen van Havenaer à € 11,3 mln. wordt de daling
enigszins gecompenseerd. In 2009 bedroeg de WOZ-waarde nog € 485 mln.
Los van mutaties in het bezit kan worden geconstateerd dat in de afgelopen
jaren 1/5 van deze waarde is ‘verdampt’.
56
13.​Verbindingen
Met het oog op het brede werk van onze organisatie én de
aangescherpte regels voor het werkgebied van corporaties, voert
de Wassenaarsche Bouwstichting een beleid waarbij activiteiten
die niet direct te maken hebben met verhuur van sociale woningen
aan de doelgroep, in afzonderlijke rechtspersonen worden
ondergebracht.
In 2000 is daartoe WaBS Beheer B.V. opgericht, een holding waaronder
de bedrijven vallen die dienstverlenende activiteiten aan anderen dan
de doelgroep uitvoeren. In 2007 is daar in het kader van de afspraken
met de Belastingdienst over vennootschapsbelasting
(vaststellingsovereenkomst) WaBS Vastgoed B.V. bijgekomen
en in datzelfde kader is in 2008 WaBS Projecten B.V.
opgericht. De jaarrekening omvat de geconsolideerde cijfers
van de Wassenaarsche Bouwstichting als geheel, inclusief
Activiteiten
gesplitst
deelnemingen.
De financiële relaties tussen de Wassenaarsche Bouwstichting en de
deelnemingen zijn beperkt tot storting van het aandelenkapitaal en de
onderlinge verrekeningen. De onderlinge verrekeningen geschieden
marktconform.
57
Wassenaarsche Bouwstichting (TI)
WaBS Beheer BV (2000) 100% WaBS Vastgoed BV (2007)
100%
WaBS Service BV (2000)
100%
WaBS Duurzame Energie BV
(2005) 100%
WaBS Projecten BV
100%
DEE ‘Wassenaar’ BV
(2006) 50%
Toelichting organigram
WaBS Vastgoed B.V. is opgezet als (fiscale) beleggingsinstelling waarin het
economische eigendom van het commerciële vastgoed is ondergebracht.
Tot het commerciële vastgoed behoren bedrijfspanden en te verkopen
woningcomplexen. In 2013 zijn geen woningen uit dit bezit verkocht. Eind
2013 exploiteert WaBS Vastgoed B.V. 43 woningen en 4 bedrijfspanden.
WaBS Projecten B.V. is een holding waarin projectontwikkelingsactiviteiten
kunnen worden ondergebracht. In 2013 hebben hier geen activiteiten
plaatsgevonden.
WaBS Beheer B.V. heeft een holdingstructuur en fungeert als aandeelhouder
voor de daaronder hangende B.V.’s (WaB Services B.V. en WaBS Duurzame
Energie B.V.) waarin alle commerciële dienstverlenende activiteiten zijn
ondergebracht.
58
Verbindingen
2013
Jaarverslag
In WaBS Services B.V. zijn alle dienstverlenende activiteiten voor derden
ondergebracht, zoals beheer van (huur)woningen van derden, VvE-beheer en
dergelijke. In deze B.V. worden de volgende administraties gevoerd:
- 21 Verenigingen van Eigenaars
- 2 stichtingen
- 3 beheercomplexen
WaBS Duurzame Energie B.V. (WaBS DE B.V.) is opgericht om activiteiten
met betrekking tot de exploitatie van duurzame energie installaties (WKOinstallatie) te kunnen onderbrengen. Op dit
moment is de enige functie van WaBS DE B.V.
het aandeelhouderschap van DEE Wassenaar B.V.
Deze is in samenwerking met Panagro Duurzame
Duurzame energie
exploitatie
Energie B.V. opgericht om de collectieve
duurzame energieinstallatie in het project Kerckehorst te exploiteren. In 2013
zijn de aandelen van Panagro Holding overgenomen door Deem Holding.
Consolidatie
De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen worden volledig in de
geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van onderlinge
verhoudingen en transacties. Duurzame Energie Exploitatiemaatschappij
Wassenaar B.V. betreft een joint venture die voor 50% in de consolidatie
is betrokken. De geconsolideerde jaarrekening verschaft ten opzichte
van de enkelvoudige jaarrekening beter inzicht in de financiële situatie
en de resultaten van het geheel van de in de consolidatie opgenomen
rechtspersonen en vennootschappen.
WaBS Vastgoed B.V. heeft een achtergestelde lening van € 5,4 mln. van de
Wassenaarsche Bouwstichting.
Voor inzicht in de financiële resultaten en vermogens van de afzonderlijke
B.V.’s zijn afzonderlijke jaarrekeningen opgesteld en controleverklaringen
afgegeven.
59
WaBS
Vastgoed
100%
Statutair
vermogen
Gestort kapitaal
Agio
Balanstotaal
Resultaat voor
belasting
Reserves
Jaaromzet excl.
verkopen
Rekeningcourant
Doorberekende
kosten1
WaBS
Projecten
100%
WaBS
Beheer
100%
WaBS
Services
100%
WaBS
Duurzame
Energie
100%
DEE
Wassenaar
50%
€
90.000
€
90.000
€
100.000
€
100.000
€
90.000
€
90.000
18.000
8.290.000
65.200
18.000
13.700
- 200
20.000
150.000
6.300
- 4.300
20.000
150.000
264.000
- 58.300
18.000
0
- 1.200
18.000
229.000
1.800
631.800
577.100
- 4.300
0
- 186.800
0
- 147.900
195.800
- 22.300
0
- 68.400
41.000
2.203.800
12.700
- 16.300
86.900
- 3.700
- 141.700
1.700
140
2.700
180.400
400
6.200
1. Doorberekende kosten betreffen de inzet van personeel van de toegelaten instelling die via tijdschrijven wordt doorberekend
aan de betrokken deelneming
60
14. Vennootschapsbelasting
Woningcorporaties kennen sinds 1 januari 2008 een integrale
belastingplicht. Volgens de Hoge Raad kunnen woningcorporaties
tot en met 2011 aangemerkt worden aangemerkt als ANBI, omdat
de verhuur van woningen in de sociale huursector een algemeen
belang dient.
Dankzij dit arrest hebben woningcorporaties toegang tot gunstige
fiscale faciliteiten zoals de aftrek voor fondswervende instellingen en
herbestedingsreserve. De Wassenaarsche Bouwstichting heeft voor de
aangiften 2008 tot en met 2011 gebruik gemaakt van de mogelijkheid
om een fiscale herbestedingsreserve te vormen. Vanaf
het belastingjaar 2012 kan geen gebruik meer gemaakt
worden van deze faciliteit door nieuwe wetgeving. Door
het vormen van deze fiscale herbestedingsreserve is het
mogelijk langer gebruik te maken van verrekenbare
Belastingdruk
verminderen
fiscale verliezen als gevolg van lagere WOZ-waarden.
Eventueel in de toekomst te betalen vennootschapsbelasting hangt in hoge
mate samen met de waardeontwikkeling van het vastgoed.
De Wassenaarsche Bouwstichting heeft zich in 2013 bij laten staan door
fiscaal adviesbureau Baker Tilly Berk voor de herziene aangiften 2008 tot en
met 2011 en de aangifte 2012.
In de herziene aangiften 2008, 2009 en 2010 zijn de fiscale resultaten
in het geheel aangewend ten behoeve van de vorming van een
herbestedingsreserve. De afwaardering naar de lagere WOZ-waarde voor
totaal € 21,5 mln. is in de fiscale aangifte van belastingjaar 2012 opgegeven
waarmee het saldo te verrekenen verliezen € 19,7 mln. bedraagt.
61
De fiscale aangifte 2008 is eind februari 2013 besproken met de
Belastingdienst. Het belastbaar bedrag voor 2008 is vastgesteld op € 82.250.
Wij zijn voornemens om op dit punt de herbestedings-reserve van toepassing
te laten zijn, waarmee het belastbaar bedrag uit zal komen op € 0. Naar
aanleiding van de herziene aangiften 2008 tot en met 2011 zijn de aangiften
2008 en 2009 afgewikkeld en is de eerder betaalde Vennootschapsbelasting
à € 461.730 over 2008 in 2013 retour ontvangen.
De aangifte 2012 is in november 2013 ingediend. De fiscale winsten over
deze jaren zijn toegevoegd aan de herbestedingsreserve en zijn conform de
fiscale regels aangewend.
2010
2011
2012
2013
Belastbaar
bedrag
€0
€0
€0
€0
Verrekenbaard
verlies
€ 19,8 mln.
€ 13,6 mln.
Betaalde VpB
€0
€0
€0
€0
Stand
herbestedingsreserve
€ 1,9 mln.
€ 3,1 mln.
€ 3,1 mln.
nihil
Op basis van de toekomstige mogelijke fiscale winsten en het waardeverloop
van de activa is de verwachting dat het verrekenbaar verlies binnen de
geldende carry-forward termijn van negen jaar in zijn geheel in mindering
gebracht kan worden. Het geschatte fiscale jaarresultaat 2013 is € 6,2 mln.
en is in mindering gebracht op het compensabel verlies over 2012.
De latentie voor belastingvorderingen heeft betrekking op vier onderdelen.
Ten eerste de toekomstige mogelijke fiscale winsten die verrekend kunnen
worden met de gecumuleerde fiscale verliezen over 2008 tot en met 2012.
Ten tweede door het verschil tussen de fiscale- en commerciële waarde van
de te verkopen woningen. Als derde is de latentie gevormd voor het verschil
tussen de fiscale- en commerciële waarde van de opgenomen leningen. Ten
vierde het verschil tussen commerciële en fiscale waardering materiële vaste
activa ten dienste van de exploitatie. Voor het naar verwachting tijdelijke
verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van het woningbezit is
62
een voorziening voor latente belastingverplichtingen opgenomen.
Vennootschapsbelasting
2013
Jaarverslag
Het verrekenbaar verlies in de actieve latentie en het verwachte tijdelijk
verschil in de latente belastingverplichting zijn in 2012 en 2013 gesaldeerd.
De jaarlijkse mutatie in de latenties wordt verantwoord in de winst- en
verliesrekening en de toelichting.
De getoonde berekening inclusief de correcties geeft de juiste belastingdruk
weer. De belastingdruk kan afwijken van de feitelijk te betalen
vennootschapsbelasting.
€
Mutatie voorziening voor latente belastingverplichtingen
Mutatie actieve belastinglatentie
Belasting over boekjaar
Correctie belastinglast voorgaande jaren
Totaal vennootschapsbelasting
14.302
- 1.445.720
0
24.502
- 1.406.916
63
15. Governanceverslag
Door incidenten in de afgelopen jaren en de grote maatschappelijke
en financiële belangen staat de governance in onze sector nadrukkelijk
in de schijnwerpers. Bestuur en Raad van Commissarissen van de
Wassenaarsche Bouwstichting realiseren zich dat terdege.
Goede governance krijgt in onze organisatie al jaren veel aandacht. In de
jaarverslagen wordt daarover gerapporteerd, maar woorden zeggen niet
alles. Het gaat ook om de intentie en de intensiviteit waarmee aan goede
governance wordt gewerkt.
De genoemde ontwikkelingen brengen mee dat de overheid
Goede
Governance
zich niet verlaat op het interne toezicht in corporaties, maar
ook zelf toezicht wil houden. Dit toezicht, door het CFV, is
de afgelopen jaren aanzienlijk aangescherpt. Wonderlijk
is dat het CFV geheel andere financiële normen hanteert
voor financiële stabiliteit van corporaties dan het WSW, dat de leningen
in de sector borgt. Zo moet het bestuur van corporaties een keur van
toezichthouders tevreden stellen.
De Wassenaarsche Bouwstichting onderschrijft de Aedescode en de
Governancecode Woningcorporaties en past deze toe. Daarop is één
uitzondering, te weten de benoemingstermijn van de bestuurder.
Deze is niet beperkt tot 4 jaar. De directeur-bestuurder heeft een
64
arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd, die al was afgesloten voordat
de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties van toepassing
werden.
Samenstelling van de Raad van Commissarissen
De omvang van de Raad is vastgesteld op vijf leden. De samenstelling
van de Raad is in 2013 gewijzigd. Vanwege gezondheidsredenen is in
februari 2013 de heer Schoute teruggetreden als voorzitter en als lid van
de Raad. In de vacature van voorzitter is voorzien door de benoeming per
29 mei 2013 van de vice-voorzitter de heer Van Veen tot voorzitter en
mevrouw Engering tot vice-voorzitter.
Eind 2013 is de vacature in de Raad vervuld door de benoeming
van mevrouw E. Wardenaar. Aan deze benoeming is een open
sollicitatieprocedure via een advertentie in lokale/regionale kring
voorafgegaan.
Bij het openen van de vacature zijn de aandachtsgebieden/profielen
van de leden tegen het licht gehouden en is besloten te werven met het
profiel ‘Zorg’. Mevrouw Wardenaar heeft verschillende functies in de zorg
vervuld.
Samenstelling van de Raad per 31 december 2013, op volgorde datum
eerste benoeming
1. mr. P.C. Römer (m) (1958), lid op voordracht van de huurdersvereniging
1e benoeming 1 mei 2008
2. d
rs. L.E.J. Engering-Aarts (v) (1947), vice-voorzitter
1e benoeming 27 april 2010
3. m
r. G.J. van Veen (m) (1952), voorzitter
1e benoeming 27 november 2010, lid op voordracht van de
huurdersvereniging
4. L.A. van Dijk (m) (1953), lid
1e benoeming 23 november 2012
5. d
rs. E. Wardenaar (v) (1950), lid
1e benoeming 22 november 2013
Het eerstvolgende aftredende lid van de Raad is de heer Römer in 2016.
De heer Römer is vanwege het verstrijken van twee termijnen dan niet
meer herbenoembaar.
65
Werk en voor de corporatie relevante nevenfuncties van de leden van de Raad:
1. mr. P.C. Römer, raadsheer gerechtshof Amsterdam
Geen relevante nevenfuncties
2. d
rs. L.E.J. Engering-Aarts, zelfstandig adviseur
Geen relevante nevenfuncties
3. mr. G.J. van Veen, zelfstandig adviseur
voorzitter Rode Kruis Wassenaar
Lid Raad van Toezicht Stichting Johannahuis
4. L.A. van Dijk, zelfstandig adviseur
Commissielid Onderwijs en Opleidingen van Bouwend Haaglanden
(samenwerking tussen bouwbedrijven en VMBO
en MBO onderwijs in Haaglanden gebied)
Bestuurslid Stichting Leerling Bouwplaatsen, Haagbouw opleidingsbedrijf.
Commissielid Techniekagenda Haaglanden, samenwerking
onderwijsinstellingen Haaglanden met bedrijfsleven.
5. drs E. Wardenaar, zelfstandig adviseur Secretaris Rode Kruis Leiden
De commissarissen volgen actief de ontwikkelingen in de sector o.a. aan de
hand van toegezonden documentatie in het kader van het lidmaatschap van
de Vereniging van Toezichthouders in de Woningbouw. Daarnaast schrijven
de commissarissen zich actief in voor cursussen en bijeenkomsten.
Taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen
De taak en werkwijze van de Raad zijn vastgelegd in de statuten en
het reglement van de Raad. Deze zijn te vinden op de website van de
Wassenaarsche Bouwstichting.
De Raad heeft tot taak het toezicht houden op het bestuur en de
algemene gang van zaken binnen de corporatie en de met haar verbonden
ondernemingen. De Raad staat het bestuur met raad en daad ter zijde. De
Raad vervult deze taak door ten minste elk kwartaal te vergaderen met het
bestuur, belangrijke bestuursbesluiten goed te keuren, kennis te nemen
van interne (management)rapportages en jaarlijks te overleggen met de
ondernemingsraad en de accountant. Onderwerpen als risicoanalyses en
66
integriteit maken deel uit van de kwartaalrapportages.
Governanceverslag
2013
Jaarverslag
Tenminste een keer per jaar bespreekt de Raad samen met de directeurbestuurder en ondersteund door externe deskundigen de (strategische)
ontwikkelingen met betrekking tot de sector, de woningmarkt en de
corporatie.
Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en
controlesystemen en voor het managen van strategische, financiële
en operationele risico’s. De Raad vormt zich een oordeel over het
risicomanagement binnen de corporatie. In 2013 is extra aandacht
gegeven aan waarderingsgrondslagen, financiële continuïteit, projecten
en treasury.
Begroting, kwartaalrapportages, jaarverslag en jaarrekening zijn
uitgebreid besproken in het auditcommittee
en vervolgens aan de Raad ter goedkeuring
voorgelegd. Bij de besprekingen van
het jaarverslag en de jaarrekening is de
Oordeel over het
risicomanagement
accountant aanwezig geweest. De Raad
(her)benoemt jaarlijks de accountant.
In het toezicht op de deelnemingen van de corporatie is voorzien doordat
bestuur en Raad van de corporatie en de 100% deelnemingen (WaBS
Beheer B.V., WaBS Vastgoed B.V. en WaBS Projecten B.V.) uit dezelfde
personen bestaan en de bevoegdheden overeenstemmen. Begroting en
jaarrekening van deze deelnemingen zijn aan goedkeuring van de Raad
onderhevig. De deelnemingen worden geconsolideerd.
Mevrouw Engering en de heer Van Veen vormden tot eind 2013 het
auditcommittee van de Raad. Bij de evaluatie van de Raad eind 2013 is
besloten deze commissie op te heffen en vaker met de voltallige Raad
bijeen te komen.
Mevrouw Engering en de heer Van Veen vormen ook de
remuneratiecommissie. Deze bespreekt o.a. het functioneren en de
arbeidsvoorwaarden van en met de directeur-bestuurder. De voltallige
Raad is betrokken bij de evaluatie van de directeur-bestuurder.
67
Evaluatie
De Raad evalueert jaarlijks zowel het eigen functioneren als dat van de
directeur-bestuurder. Dat is in 2013 aan de hand van vooraf op schrift
gestelde vragen en antwoorden gebeurd. De belangrijkste conclusies zijn dat
de samenstelling van de Raad voldoet en de samenwerking onderling en
met de directeur-bestuurder goed is. De samenwerking wordt gekenmerkt
door vertrouwen, voldoende kritisch vermogen en een streven naar
convergentie bij oordeel- en besluitvorming.
Beloning
De honorering van de leden van de Raad van Commissarissen is gekoppeld
aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden en is niet
gerelateerd aan de prestaties van de Wassenaarsche Bouwstichting.
De adviesregeling honorering toezichthouders in woningcorporaties is als
basis genomen voor de bepaling van de vergoedingen. In 2013 is € 24.412
aan vergoedingen uitbetaald.
Tegenstrijdige belangen
In 2013 hebben zich geen tegenstrijdige belangen – zoals beschreven in
artikel II.3 van de Governancecode – voorgedaan tussen de corporatie
enerzijds en leden van de Raad van Commissarissen en/of de directeurbestuurder anderzijds.
Stakeholders
De Raad van Commissarissen heeft een rol bij het bestendigen van
de relatie met de belangrijkste stakeholders: huurders en gemeente.
De door de huurdersvereniging De Wassenaarsche voorgedragen
commissarissen houden contact met huurdersvereniging door het overleg
tussen de directie en het bestuur van de huurdersvereniging bij te
wonen en ledenvergaderingen van de huurdersvereniging te bezoeken.
Evenals voorgaande jaren heeft de Raad een actieve rol vervuld bij de
stakeholdersbijeenkomst met de gemeente op 29 mei 2013. In het kader van
de evaluatie van de Raad in maart 2013 zijn twee stakeholders bevraagd.
68
Governanceverslag
2013
Jaarverslag
Vergaderingen
In het afgelopen jaar is de Raad zeven keer voltallig in vergadering
bij elkaar gekomen. Het auditcommittee heeft zes keer vergaderd. De
benoemingscommissie, bestaande uit de heren Van Veen en Römer, is
een aantal malen bij elkaar gekomen om de invulling van de vacature
te bespreken. De leden die zijn benoemd op voordracht van de
huurdersvereniging hebben verschillende bijeenkomsten van corporatie en
huurdersvereniging bijgewoond.
Twee bijeenkomsten van de Raad stonden in het kader van de evaluatie,
één over 2012 (begin 2013) en één over 2013 (eind 2013). De Raad
heeft in 2013 vijf keer regulier vergaderd. Belangrijke onderwerpen zijn
geweest:
-o
ntwikkelingen in de sector, waaronder
herziening van de Woningwet en Wet
normering topinkomens;
Geagendeerde onderwerpen en besluiten
-h
et treasury-jaarplan, de financiering en
de beoordeling door het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw;
- r apportages Centraal Fonds Volkshuisvesting en de toezichtsbrief;
- in voorbereiding en uitvoering zijnde projecten, met name Havenaer en
Poortlaan;
- investeringsstatuut en afwegingskader maatschappelijke investeringen;
-d
e samenwerkingsovereenkomst Poortlaan met Stichting Zorgverlening
Wassenaar (SWZ);
- kwartaalrapportages,
begroting, jaarverslag en jaarrekening(en);
- r apportages van de accountant (managementletter);
- rapportage IPD/aeDex;
- a ankoop 22 woningen van Vestia in Wassenaar (Gybelanthof).
De belangrijkste besluiten van de Raad betreffen:
-g
oedkeuring van begroting, jaarrekening en jaarverslag van de
Wassenaarsche Bouwstichting, WaBS Beheer B.V. en WaBS Vastgoed B.V.;
-g
oedkeuring financiering;
-g
oedkeuring aankoop van de Gybelanthof, 22 appartementen,
eigendom van Vestia;
-g
oedkeuring samenwerkingsovereenkomst met SWZ.
69
De afronding van het jaarrekeningproces heeft veel tijd in beslag genomen,
mede als gevolg van nieuwe waarderingsregels.
Bestuur
Het bestuur van de corporatie wordt gevormd door de heer mr. ing. A.M.
Zopfi (58 jaar). De heer Zopfi is sinds 1 maart 1996 in dienst als directeur en
sinds 17 juni 1997 als bestuurder. De Raad bespreekt jaarlijks de prestaties
van de directeur. In aansluiting daarop worden de doelstellingen voor
het volgende jaar vastgesteld op basis waarvan het functioneren van de
directeur-bestuurder wordt geëvalueerd. Het functioneren van de directeurbestuurder is zoals gebruikelijk aan het einde van het jaar beoordeeld.
Daarbij is niet alleen gesproken over het afgelopen jaar, maar ook
nadrukkelijk gekeken naar (de prioriteiten voor) 2014.
De beloning is en blijft passend binnen de sectorale beloningscode, maar ligt
boven het niveau van de door de minister opgestelde beloningstaffel zodat
de overgangsregeling uit de Wet Normering Topinkomens van toepassing
is. Dat impliceert een bevriezing en op termijn (4 jaar) een verlaging van
de beloning. De overeengekomen totale beloning inclusief belaste vaste/
variabele onkostenvergoeding en pensioenvergoeding bedroeg in 2013
€ 165.590. Tot 1 juni 2013 maakte de directeur-bestuurder gebruik van een
door het bedrijf ter beschikking gestelde auto.
Beloning topfunctionaris publieke en semipublieke sector 2013
De heer mr. ing. A.M. Zopfi, directeur-bestuurder
Salaris, inclusief bijtelling auto
Belastbare vaste/variabele onkostenvergoeding
Beloning op termijn (deelname SPW Pensioenfonds); werkgeversbijdrage
Beloning op termijn (additionele pensioenvergoeding); werkgeversbijdrage
70
Beloning volgens WNT
€
128.229
2.084
28.577
6.700
165.590
16. Verklaringen
Bestuursverklaring
De aan de Wassenaarsche Bouwstichting ter beschikking staande
middelen zijn uitsluitend aangewend in het belang van de
volkshuisvesting. De beheeractiviteiten voor derden zijn ondergebracht
in een afzonderlijke rechtspersoon, welke als deelneming is gewaardeerd
tegen netto vermogenswaarde.
Wassenaar, 21 mei 2014
Mr. ing. A.M. Zopfi,
directeur-bestuurder
Verklaring van de Raad bij het jaarverslag
en de jaarrekening
De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van de door
de directeur-bestuurder voorgelegde jaarstukken 2013. Deze
jaarstukken zijn gecontroleerd door Baker Tilly Berk NV vestiging Den
Haag overeenkomstig de aan hen verstrekte opdracht. De Raad van
Commissarissen heeft kennis genomen van de rapportage van de
accountant en de goedkeurende verklaring bij de jaarrekening. De Raad
van Commissarissen geeft zijn goedkeuring aan de jaarstukken.
Wassenaar, 21 mei 2014
Mr. G. van Veen, voorzitter
Drs. L.E.J. Engering-Aarts
Mr. P.C. Römer
Dhr. L.A. van Dijk
Drs. E. Wardenar
71
Accountantsverklaring
72
Verkorte Jaarrekening 2013
Balans (x € 1.000) na resultaat bestemming
Vaste activa
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
31-12-2013
31-12-2012
4.378
4.378
4.620
4.620
263.981
37.341
219.015
270.297
30.029
234.827
6.715
910
4.160
1.281
0
0
94
94
Vlottende activa
Voorraden
2.240
2.397
Vorderingen
Huurdebiteuren
Belastingen en premies sociale verzekering
Overige vorderingen en overlopende activa
1.393
128
0
1.265
2.055
120
495
1.440
10.643
5.649
282.635
285.112
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als
vastgoedbelegging
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Financiële vaste activa
Latente belastingvordering
Liquide middelen
Totaal
73
Balans (x € 1.000) na resultaat bestemming
31-12-2013
Passiva
Eigen vermogen
Overige reserves
Resultaat boekjaar
Totaal groepsvermogen
173.936
- 6.858
167.078
176.166
- 2.562
173.604
1.337
3
Langlopende schulden
Verplichting uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
Leningen kredietinstellingen
98.798
6.769
89.436
4.188
92.029
85.248
Kortlopende schulden
Schulden kredietinstellingen
Schulden leveranciers
Belastingen en premie sociale verzekeringen
Schulden ter zake van pensioenen
Overlopende passiva
15.422
10.039
824
1.407
32
3.120
22.069
16.487
923
295
39
4.325
282.635
285.112
Voorzieningen
Totaal
Toelichting op de balans
Activa
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Deze post betreft hoofdzakelijk de boekwaarde van het kantoorgebouw
inclusief investeringen en verbouwingen.
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Het niet-DAEB bezit wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde
74
31-12-2012
staat.
Verkorte Jaarrekening 2013
2013
Jaarverslag
Sociaal vastgoed in exploitatie
Vanaf 1 januari 2011 wordt onderscheid gemaakt tussen sociaal vastgoed
(DAEB-bezit) en commercieel vastgoed (niet DAEB-bezit). Het sociaal
vastgoed wordt gewaardeerd conform de herziene RJ-richtlijnen 645 tegen
marktwaarde in verhuurde staat (x € 1.000).
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Deze post betreffen de woningen die verkocht zijn onder voorwaarden.
In 2013 zijn 15 woningen verkocht onder voorwaarden waarmee de totale
voorraad verkochte woningen onder voorwaarden
38 bedraagt.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Deze post betreft de investeringen in nieuwbouwprojecten ten behoeve van
de eigen exploitatie. Het betreft o.a. ontwikkelkosten voor herontwikkeling
Ridderlaan.
De WOZ-waarde van ons totale bezit bedraagt € 399 mln. inclusief de
panden in Den Haag. Dit is de vastgestelde waarde per 1-1-2013. Het
verzekerd bedrag is € 189 mln.
Financiële vaste activa
Actieve belastingvordering
De actieve belastinglatentie wordt gesaldeerd met de voorziening latente
belastingverplichting weergegeven.
Vorderingen
Voorraden
Hieronder vallen de nog niet verkochte woningen van het project Havenaer à
€ 2.215.000.
Overige vorderingen en overlopende activa
De voornaamste posten betreffen DUWO(Laakhaven) € 615.000 en nog te
ontvangen bedragen voor verstuurde nota’s.
75
Liquide middelen
Deze bestaat hoofdzakelijk uit de reeds ontvangen vergoeding van NZA à
€ 4.400.000 en ontvangen gelden van verkopen onder voorwaarden.
Passiva
Eigen Vermogen
Deze post kan als volgt worden toegelicht (x € 1.000):
Stand overige reserves per 31-12-2012 (voor stelselwijziging)
Toename als gevolg van stelselwijziging
Stand overige reserves 31-12-2012 (na stelselwijziging)
Resultaat 2013
Aanpassing in verband met Verkocht onder Voorwaarden
Stand overige reserves 31-12-2013
Voorzieningen
De post voorzieningen betreft de saldering van de latente belastingvordering
à € 4.143.600 en latente belastingverplichting à € 5.480.900. De latente
belastingvordering bestaat uit de nog te verwachten verrekenen fiscale
winsten met het fiscale verlies over 2012 en het verschil tussen commerciële
en fiscale waardering van te verkopen woningen en van de leningen. De
latente belastingverplichting bestaat uit een voorziening voor naar de
verwachting tijdelijk lagere WOZ-waarde van het bezit en het verschil tussen
de commerciële en fiscale waardering van de derivaten en activa ten dienste
van exploitatie.
Langlopende schulden
Leningen overheid en kredietinstellingen
De wijzigingen in deze post betreffen leningen voor bestaande projecten
met een looptijd langer dan één jaar. Alle leningen zijn gewaarborgd via het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In verband hiermee dient een
obligo te worden aangehouden van € 3,7 mln.
76
65.191
108.413
173.604
- 6.858
332
167.078
Verkorte Jaarrekening 2013
2013
Jaarverslag
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen
Dit is het kortlopende deel van de langlopende schulden à € 10.039.000.
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Dit zijn te betalen omzet- en loonbelasting en nog te betalen omzetbelasting
van de huurwoningen Havenaer.
Overlopende passiva
Deze post bestaat uit de volgende posten (x € 1.000):
Transitorische rente
Onderhanden projecten Havenaer
Vooruit ontvangen huur
Te verrekenen servicekosten
In verband met projectactiviteiten
Overige
Totaal
31-12-2013
2.055
0
184
33
750
98
3.120
31-12-2012
2.364
1.704
149
0
0
107
4.324
In verband met projectactiviteiten zijn overloop posten van opgeleverde
projecten.
77
Winst- en Verliesrekening over 2013 (x € 1.000)
Verslag
2013
Verslag
2012
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
Opbrengsten servicecontracten
Overheidsbijdragen
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Overige bedrijfsopbrengsten
13.696
12.879
763
0
- 232
286
16.602
12.767
664
0
2.953
218
13.496
12.300
691
0
275
230
Bedrijfslasten
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Lasten onderhoud
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten
13.774
5.340
7.553
259
7.801
259
0
1.505
198
291
3.282
208
763
2.187
- 96
1.477
208
290
2.544
69
631
2.171
- 166
1.421
200
279
2.832
209
755
2.012
- 78
9.049
5.695
8.094
- 11.518
- 6.913
1.084
- 4.540
- 3.456
1.194
- 4.177
- 2.982
1.050
- 4.436
- 3.384
4.560
- 5.451
- 4.603
0
0
- 1.407
0
2.041
9
4.560
- 6.858
- 2.562
Saldo
Niet gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
Andere rentebaten en soort gelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Saldo financiële baten en lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor
belastingen
Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Resultaat deelneming
78
Begroting
2013
Resultaat na belastingen
Verkorte Jaarrekening 2013
2013
Jaarverslag
Toelichting op de Winst- en Verliesrekening
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
De netto huur is ten opzichte van 2012 gewijzigd als gevolg van de
gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2012 met 4,1%. De ontvangen huren
van de bedrijfspanden zijn hierin opgenomen. De huurwoningen Havenaer
(december), Mariastraat (juli) en de overname van de Gybelanthof per
1 november hebben een positieve bijdrage geleverd in de huurontwikkeling.
Opbrengsten servicecontracten
De vergoedingen betreffen servicekosten die de huurders betalen boven
de netto huurprijs. De daling wordt veroorzaakt door meer leegstand en
aanpassing naar lagere voorschotten.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Het betreft het verkoopresultaat van de verkochte woningen in de Havenaer
en het Gezondheidscentrum Wassenaar.
Overige bedrijfsopbrengsten
Betreft de verrichte diensten voor derden, zoals VvE beheer en beheer voor
derden.
Bedrijfslasten
Afschrijvingen
Er wordt jaarlijks afgeschreven op de activa ten dienste van de exploitatie.
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
Deze waardeverandering is het gevolg van de mutatie van de verplichting in
woningen Verkocht onder Voorwaarden.
Lonen, salarissen en sociale lasten
De stijging van de post lonen en salarissen wordt veroorzaakt door de
jaarlijkse salarisstijging (CAO-aanpassing en periodieke stijging).
79
Lasten onderhoud
Lasten van het onderhoud zijn per saldo € 343.000 gedaald ten opzichte van
2012 door een enerzijds lagere uitgaven aan klachten/mutatie à € 185.000
en planmatig onderhoud à € 224.000 en anderzijds lagere activering à
€ 68.000. De verwerking van de activering is in 2013 aangesloten met de
fiscale verwerking van onderhoud.
Leefbaarheid
Het betreft de lasten van het project achterpaden Oostdorp.
Overige bedrijfslasten
Deze post is € 159.000 gestegen ten opzichte van 2012. Het verschil ten
opzichte van 2012 wordt hoofdzakelijk door de volgende posten veroorzaakt.
Stijging ten opzichte van 2012
Opgelegde saneringsheffing 2013
Afname belastingen en verzekeringen
Afname algemene kosten
€
Niet gerealiseerde waardeverandering
vastgoedbelegging
Betreft de daling in de marktwaarde in verhuurde staat van de totale
vastgoedbeleggingen à € 15.817.000 en ontvangen vergoeding NZA
ten behoeve van toekomstige te verwachten sloop à € 4.400.000 en
waardeverandering Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden à
€ 122.000.
Rentebaten/rentelasten
In 2013 zijn de rentelasten gedaald door de herfinanciering tegen lagere
rentepercentages in 2012 en 2013. Daarnaast zijn de rentebaten gestegen
door rente op uitgezette tijdelijke middelen.
Belastingen resultaat
Betreft hier mutaties in de latente belastingvordering en belastingverplicht
80
en correctie op belastingsresultaat voorgaand jaar.
Resultaat deelneming
Het resultaat van de deelnemingen in WaBS Vastgoed B.V., WaBS Beheer B.V.
en WaBS Projecten B.V. zijn hierin verwerkt.
515.000
- 52.000
- 304.000
Bijlage
2013
Jaarverslag
Bijlage 1
Overzicht leningen
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Bank
BNG
BNG
BNG
NWB
NWB
NWB
BNG
NWB
NWB
BNG
RABO
NWB
BNG
Robeco Direct
BNG
BNG
BNG
NWB
NWB
BNG
BNG
BNG
BNG
NWB
Type
fixe
annuïtair
annuïtair
roll-over
fixe
fixe
fixe
roll-over
roll-over
fixe
fixe
roll-over
fixe
roll-over
roll-over
roll-over
fixe
fixe
fixe
roll-over
roll-over
fixe
fixe
roll-over
Rente
4,365
4,070
4,830
3,665
4,310
5,680
4,490
Variabel
3,3845
4,874
4,092
4,435
4,690
4,687
3,880
3,830
4,280
4,250
3,250
4,495
4,305
2,600
2,885
4,687
Hoofdsom
2.900.000
1.669.079
3.713.910
6.000.000
5.500.000
6.806.703
4.000.000
3.000.000
4.000.000
6.000.000
6.000.000
4.000.000
6.500.000
6.000.000
5.000.000
5.000.000
5.000.000
6.000.000
6.000.000
4.000.000
5.000.000
5.000.000
5.820.000
6.000.000
118.909.691
31 december 2013
2.900.000
1.347.569
6.000.000
5.500.000
0
4.000.000
3.000.000
4.000.000
6.000.000
6.000.000
4.000.000
6.500.000
0
5.000.000
5.000.000
5.000.000
6.000.000
6.000.000
4.000.000
5.000.000
5.000.000
5.000.000
6.000.000
102.067.569
Einddatum
sep-16
mrt-35
Afgelost 2013
jul-14
aug-15
Afgelost 2013
feb-14
feb-15
jun-15
jul-17
dec-21
aug-17
sep-18
Afgelost 2013
sep-39
jun-41
okt-21
mei-20
jan-22
nov-18
apr-16
jan-23
nov-24
apr-19
81
Bijlage 2
Product-markt-combinaties
Complex 1
Complex 2
Complex 3
Complex 4
Complex 5
Complex 6
Complex 7
Complex 8
tuindorpen
betaalbare
eengezinswoningen
bereikbare
eengezinswoningen
jonge
eengezinswoningen
appartementen
Senioren
woningen
(incl. zorg)
bijzondere
woon voorzieningen
niet-DAEB
Bouwperiode
jaren
10/50
jaren
60/70
jaren
60/70
jaren
80/90
jaren
60/90
jaren
70/00
Wijken/
buurten
Oostdorp
Zijlwatering
Duivenvoorde
Kerkehout
Havenstraat
Hillenaar
Huize
Willibrord
woningen
> HTG
Kerkehout
Kempenaar
Molenaar
Spinbaan
Molenweg
Ridderhof
PG Hofje
BOG
Duivenvoorde
Dr. Weeder
Weteringpark
Zijlwatering
Luciehof
Ruysdaal
V.O.V.
Burman
Duivenvoorde
Molenweg
Beschermd
Wonen 1
Kerckehorst
Duivenvoorde
Kerkehout
Kloosterland
Beschermd
Wonen 2
Leidschendam
Nw
Rijksdorp
Ernst
Casimir
DUWOtoren
Voorburg
Weteringpark
Oosthof
Bonte Os
Duivenvoorde
Totaal
Voorschoten
Sophieke
Hoven
Aantal
won/eenh
661
203
176
67
365
305
486
219
38
38
424
503
633
589
464
502
376
835
493
Gem. restant
levensduur
33 jaar
30 jaar
30 jaar
34 jaar
36 jaar
32 jaar
38 jaar
34 jaar
32 jaar
Historische
kostprijs 1)
10.569
4.511
7.140
3.507
22.417
18.857
27.585
24.901
119.487
Bedrijfswaarde 1)
29.330
16.096
22.475
7.197
19.912
14.865
24.592
35.932
170.399
Marktwaarde 1)
72.907
24.314
28.088
9.765
37.656
26.121
20.164
44.055
263.070
Aantal VoV
Huurniveau
ultimo
€/maand
1) x € 1.000
82
2.482
2013
Jaarverslag
Bijlage
Bijlage 3
Kengetallen
Boekjaar
2013**
2012**
2011
2010
Vermogensontwikkeling (x € 1.000)
1 Totale vermogen
2 Eigen vermogen
3 Langlopende schulden
282.635
167.078
98.798
285.112
173.604
89.436
175.231
61.215
82.887
137.541
29.846
90.911
12.767
9.049
- 2.982
- 6.858
- 5.451
12.300
5.695
- 3.384
- 2.562
- 4.603
12.013
1.966
- 3.537
- 1.185
- 1.016
11.834
6.367
- 3.450
- 6.272
2.917
2.482
2.440
2.453
2.457
91
925
90
765
96
775
70
756
170
256
189
399
152
265
189
424
131
127
189
450
189
485
- 3,26
- 2.65
- 1,66
9,77
3,02
- 1,93
59,0
0,77
3,78
- 1,61
60,9
0,34
4,27
- 0,41
34,9
0,13
3,79
2,12
21,7
0,07
Resultaatontwikkeling (x € 1.000)
1 Huuropbrengsten
2 Bedrijfsresultaat
3 Rente e.d.
4 Jaarresultaat na belastingen
5 Jaarresultaat uit gewone bedrijfsvoering
Omvang Eigendom en Beheer
1A
antal verhuureenheden, inclusief studentenhuisvesting en verzorgingsplaatsen
2 Beheerpanden
3 VvE’s (aantal eenheden)
Waardering (x € 1 mln.)
1 Bedrijfswaarde
2 Marktwaarde in verhuurde staat
3 Verzekerde waarde
4 WOZ-waarde
Financiële kengetallen
1 Rentabiliteit eigen vermogen
(jaarresultaat/tot. eigen vermogen)
2R
entabiliteit lang vreemd vermogen
3R
entabiliteit totaal vermogen
4 S olvabiliteit (totaal eigen vermogen/balanstotaal)
5 Liquiditeit
* gepresenteerde cijfers zijn oude waarderingsgrondslagen en derhalve is een vergelijking met het verloop in de
jaren 2011 en 2012 niet één op één te maken.
** Cijfers 2012 en 2013 zijn op nieuwe waarderingsgrondslagen, marktwaarde verhuurde staat, gebaseerd.
83
Starrenburglaan 1
2241 NA Wassenaar
T 070 511 46 90
www.wassenaarschebouwstichting.nl

Presentatie Grontmij – juni 2014

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Twee seniorenwoningen in Rhoon

Verkort Memorandum Vegelinssteyn

Download het volledige persbericht

dure grond af

N ie u w s b rie f 1 M a a rt 2 0 1 4

Factsheet Nieuwbouw SPACE-S

Zijn sociale woningen te luxueus? (pdf - 180 kB

Bijeenkomst 1