dure grond af

30 januari 2014 © Het Financieele Dagblad
LOKALE OVERHEID GRONDPOSITIES
45
46
47
48
50
er
g
nb
ar
de
H
ha
ra
ve
n
49
W
ee
r
ijk
rw
ar
de
H
-G
44
's
ed
ns
ta
aa
44
t
48
ge
50
d
50
e
44
53
Z
43
O
ss
42
55
ch
41
56
ns
40
59
E
39
63
U
d
en
re
nv
G
ee
el
n
de
rm
al
se
n
38
65
ee
37
67
r
36
71
H
D
er
to
g
-H
35
75
Huren
Voor beleggers in
huurwoningen zijn de
grondprijzen te hoog
re
d
a
34
77
Logica
Het woningtekort
rechtvaardigt
bouwplannen
Scheefbouwen
Behoefte is aan
woningen voor één
persoon, maar die
worden niet gepland
B
33
80
ijk
32
85
aa
31
86
m
30
86
A
lk
29
86
n
28
87
ev
en
te
r
en
B
b
er
os
ge
ch
n
op
Z
oo
H
m
en
ge
lo
(O
)
H
B
ee
or
H
r
n
h
en
e
ug
dr
ow
ik
-I
aa
do
rd
-A
m
ba
ch
t
27
88
K
at
w
89
en
mln
pe
16
Gemeente Haarlemmermeer
verloor € 16 mln op nieuw
bouw in NieuwVennep.
K
am
€
ss
en
%
Van de nieuwe huishoudens
is 80% een eenpersoons
huishouden.
m
80
m
Geschat woningtekort in 2020.
Nu is dat zo’n 160.000 wonin
gen.
bestaat voor 80% uit eenpersoonshuishoudens. Maar veel gemeenten houden in hun
plannen juist rekening met de bouw van
rijtjeshuizen voor gezinnen. Uitzetter: ‘Vrijwel alle gemeenten bieden Vinex-achtige
locaties met het vaste repertoire aan rijtjeshuizen en twee-onder-een-kapwoningen.
Veel projecten sluiten aan bij een behoefte die er ooit was.’
Alleen het verlagen van de grondprijzen
is volgens haar dan ook niet genoeg. ‘Al
vraag je er niets voor, dan raak je sommige grondposities nog niet kwijt.’ In grote lijnen moeten Nederlandse gemeenten volgens haar door een derde van de
projecten een streep zetten en een derde
van de plannen wijzigen.
Behoefte is er vaak nog wel aan woningen in het duurdere huursegment. Maar
ook die leveren gemeenten vaak minder
op dan de beoogde verkoopprijs. Institutionele beleggers die in huurwoningen investeren, kunnen de hoge grondprijzen
namelijk niet verantwoorden aan hun achterban. Het verdienmodel van gemeenten
is niet langer winst maken, maar minder
verlies maken.
's
.)
(Z
ur
g
lb
mrd
290.000
is
se
26
11
In totaal hebben Nederlandse
gemeenten € 11 mrd in grond
geïnvesteerd
90
ijk
en
en
d
25
€
A
98
Sp
24
23
de
22
on
21
104
sd
20
107
id
19
110
M
18
111
m
17
rn
16
111
oo
15
111
U
tr
ec
14
112
ld
13
113
A
pe
12
116
le
11
119
en
10
124 120
r
B
ar
ne
ve
ld
V
eg
R
he
ijs
l
w
ijk
(Z
H
Le
.)
eu
w
ar
de
n
Le
ly
st
ad
A
rn
he
m
V
el
dh
ov
en
P
D
ijn
or
ac
dr
ec
ke
ht
rN
oo
td
or
p
rt
er
m
m
m
rl
e
aa
H
9
ee
8
er
sf
oo
o
el
7
A
m
in
ns
6
E
d
e
nd
la
er
g
d
in
La
E
5
A
lm
nd
en
4
la
3
W
es
t
eg
lm
N
A
2
ijm
er
e
1
ho
ve
n
127
eu
140 140
ng
144
H
165
Z
w
ol
169 168
V
lis
si
172
el
189
H
200
ht
Waarde van gronden waarin gemeenten de afgelopen jaren hebben geinvesteerd
en die nog moeten worden terugverdiend. (in mln €)
en
Top 50 Investeringen gemeenten in grondposities
210
ng
Zelfs in de Randstad is behoefte aan een
ander type woningen dan waar
gemeenten in hun plannen rekening
mee houden. ‘Veel projecten sluiten aan
bij een behoefte die er ooit was.’
ni
352
Wethouders hebben er slapeloze nachten
van. Ze investeerden de afgelopen jaren
miljarden in ambitieuze bouwprojecten
om hun gemeente op de kaart te zetten.
Maar bij gebrek aan kopers kijken ze nu
niet tegen fraaie huizen, maar tegen torenhoge schulden aan.
In Nijmegen zijn honderden miljoenen
uitgegeven om een historische ‘sprong
over de Waal’ te maken. Onlangs werd
een 285 meter lange brug geopend die de
nieuwe woonwijk Waalsprong verbindt
met het stadscentrum. Maar de grootste
enkelvoudige boogbrug van Europa ontlast voorlopig alleen het verkeer over de
oude brug. Het wachten is op 8000 kopers
van woningen die het nieuwe stadsdeel tot
leven moeten brengen.
In kleine dorpen is het beeld vaak niet
anders. In Nieuw-Vennep bij Hoofddorp
is een deel van de dorpskern met de grond
gelijk gemaakt om een nieuw centrum te
laten verrijzen. Voorlopig doet de kale
grond dienst als plek om de hond uit te laten. Huurders voor de geplande winkels
en kopers voor appartementen zijn niet te
bekennen. Het leverde de gemeente Haarlemmermeer een strop op van € 16 mln.
De crisis op de woning- en kantorenmarkt zou voor gemeenten niet zo’n ramp
zijn indien vooral marktpartijen het risico liepen. Veel gemeenten zijn echter de
afgelopen decennia zelf grond gaan kopen in navolging van projectontwikkelaars die grote winsten behaalden. Wethouders zetten publiek geld in om grond
te kopen en bouwrijp te maken. De investeringen werden veelal gefinancierd met krediet van de Bank Nederlandse Gemeenten.
Dat grondbeleid leverde gemeenten jarenlang uitstekende resultaten op
dankzij de almaar stijgende huizenprijzen.
Agrarische grond is ongeveer € 6 per vierkante meter waard. Kopers van vrijstaande woningen betaalden tot voor kort meer
dan het honderdvoudige.
Nu de huizenprijzen dalen, zitten gemeenten met een grote hoeveelheid grond
die onverkoopbaar is tegen de prijzen die
ze ervoor vragen. In totaal hebben de ruim
400 Nederlandse gemeenten zo’n € 11 mrd
in grond geïnvesteerd. Dat geld moet de komende jaren worden terugverdiend of worden afgeboekt. Deloitte heeft berekend dat
gemeenten daarnaast nog zo’n € 20 mrd
aan nieuwe plannen hebben klaarliggen.
Tegenover de uitgaven staan verwachte
opbrengsten. Maar wethouders verschuiven de verkoopdatum van hun percelen
steeds verder naar de toekomst in de hoop
dat de markt dan weer is aangetrokken.
Zonder risico is dit niet. De rentekosten
lopen ondertussen door.
Gemeenten als Almere, Nijmegen en
Westland, die fors hebben ingezet op uitbreiding, rechtvaardigen hun bouwambities met een verwijzing naar de toekomstige behoefte aan nieuwe woningen. Volgens
ABF Research, dat al ruim dertig jaar voor
het ministerie van Binnenlandse Zaken
de vraag naar woningen in kaart brengt,
neemt de woningbehoefte de komende jaren sterker toe dan op dit moment wordt
bijgebouwd. Het ‘tekort’ aan woningen
verdubbelt bijna van de huidige 160.000
naar 290.000 in 2020. Nederland telt op
dit moment zo’n zeven miljoen woningen.
Maar bij dat tekort zijn volgens Desirée
Uitzetter van adviesbureau Stec Groep
in Arnhem wel kanttekeningen te maken. ‘Het aantal huishoudens neemt nog
wel toe, maar niet oneindig’, zegt ze. De
behoefte aan nieuwe woningen verschilt
bovendien sterk per regio. Delen van Nederland krimpen al en in andere delen zoals de Achterhoek en West-Brabant komt
het omslagpunt in 2030. Alleen de kerngebieden groeien door. Uitzetter: ‘Al in
2000 was bekend dat die omslag zou komen. Maar de aankoop van grond heeft bijna overal in Nederland plaatsgevonden.’
Ook in de Randstad kunnen wethouders
er niet zeker van zijn dat ze hun bouwgrond
kwijtraken tegen de prijzen die ze rekenen.
De toename van het aantal huishoudens
E
Groei bevolking
helpt gemeenten
niet van hun
dure grond af
Prisco Battes
Amsterdam
G
ro
477
En uw gemeente?
2
2
4
5
In aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen in maart
houdt Het Financieele Dagblad op FD.nl een speciale verkiezingspagina bij met nieuws,
gegevens over grondposities
en andere verkiezingsthema’s.
U vindt daar onder meer een
kaart met de grondgegevens
van alle ruim 400 Nederlandse
gemeenten én een interactieve
tabel van de vijftig gemeenten
met de grootste grondposities. De volledige interviews
met wethouders van Almere,
Nijmegen en Westland kunt u
op dezelfde pagina vinden.
9
3
meer hierover op
# Lees
fd.nl/verkiezingen
1
1
FOTO: HH

Download Report