Jaarstukken 2013
Jaarverslag, jaarrekening en overige
gegevens 2013
Colofon:
Opgesteld op 15 april 2014
Vastgesteld op 19 mei 2014
Tekst:
Jutphaas Wonen
Foto’s:
Jutphaas Wonen
Fototeam KenM
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
2
Jaarverslag 2013
Woonstichting Jutphaas
Statuair gevestigd:
Montageweg 1, 3433 NT Nieuwegein Woonstichting Jutphaas
Opgesteld op 15 april 2014
Vastgesteld op 19 mei 2014
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
3
Inhoud
Deel 1: Toezicht en Bestuur .......................................................................................................................................... 6
Een woord vooraf ..................................................................................................................................................... 6
Leeswijzer ................................................................................................................................................................. 7
1. Jaarbericht 2013 ................................................................................................................................................ 8
2. Verslag Raad van Commissarissen...................................................................................................................10
Deel 2: Context & Keuzes ...........................................................................................................................................15
3. Jutphaas Wonen, haar omgeving en keuzes. ..................................................................................................15
3.1 Profiel van Jutphaas Wonen .........................................................................................................................15
3.2 Opgave en missie ..........................................................................................................................................15
3.3 Thema’s.........................................................................................................................................................15
3.4 Draagvlak voor onze activiteiten bij belanghebbenden ...............................................................................16
3.5 Omgeving van Jutphaas Wonen ...................................................................................................................16
3.6 Keuzes van Jutphaas Wonen ........................................................................................................................18
Deel 3 Thema’s verder uitgewerkt in 2013 ................................................................................................................19
4. Huisvesten van de doelgroep ..........................................................................................................................19
4.1 Zorgen voor voldoende passende woningen ...............................................................................................19
4.2 Huurbeleid ....................................................................................................................................................24
4.3 Huisvesten van specifieke doelgroepen .......................................................................................................26
5. Het bieden van een goede woonkwaliteit.......................................................................................................29
5.1 Onderhoud....................................................................................................................................................29
5.2. Renovatieprojecten .....................................................................................................................................32
6. Wijkaanpak .........................................................................................................................................................33
6.1 Integrale wijkaanpak.....................................................................................................................................34
6.2 Overlast.........................................................................................................................................................35
6.3. Sociale begeleiding ......................................................................................................................................36
7. Duurzaamheid en Energiebesparing ...............................................................................................................36
7.1 Energiepilot in Zuilenstein ............................................................................................................................37
7.2 Duurzaamheidbeleid.....................................................................................................................................37
8. Bewonersparticipatie ......................................................................................................................................38
8.1 Meer zeggenschap van toekomstige bewoners bij oplevering van de woning............................................38
8.2 Klantenonderzoek.........................................................................................................................................39
8.3 Zeggenschap bij groot onderhoud................................................................................................................41
8.4 Zeggenschap en Participatie .........................................................................................................................41
Deel 4 Jutphaas Wonen als organisatie ......................................................................................................................42
Voor identificatiedoeleinden 42
9 Organisatie...........................................................................................................................................................
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
4
9.1 Professionalisering van de organisatie .........................................................................................................42
9.2 Personeel en organisatie ..............................................................................................................................43
9.3 Werkzaamheden voor derden ......................................................................................................................45
10. Governance.......................................................................................................................................................47
10.1 Governancecode .........................................................................................................................................47
10.2 Organisatieschema .....................................................................................................................................47
10.3 Raad van Commissarissen ..........................................................................................................................47
10.4 Het bestuur .................................................................................................................................................47
10.5 Documenten ...............................................................................................................................................48
10.6 Visitatie .......................................................................................................................................................48
10.7 Interne Controle .........................................................................................................................................48
10.8 Governance.................................................................................................................................................48
11. Risicomanagement ........................................................................................................................................50
11.1 Portefeuille en marktrisico .........................................................................................................................50
11.2 Verhuurdersheffing ....................................................................................................................................50
11.3 Treasuryrisico’s ...........................................................................................................................................50
11.4 Projectrisico’s..............................................................................................................................................51
11.5 Organisatierisico’s.......................................................................................................................................52
12. Financiën...........................................................................................................................................................54
12.1 Jaarresultaat ...............................................................................................................................................54
12.2 Huurinkomsten ...........................................................................................................................................54
12.3 Overige kosten ............................................................................................................................................56
12.4 Vennootschapsbelasting.............................................................................................................................56
12.5 Financiële meerjarenprognose ...................................................................................................................56
12.6 Beoordeling financiële positie door het CFV ..............................................................................................56
Bijlage 1 Doelstellingen 2013 .................................................................................................................................57
Stichtingsgegevens .................................................................................................................................................58
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
5
Deel 1: Toezicht en Bestuur
Een woord vooraf
2013: een bewogen jaar
Het jaar 2013 was een jaar van beweging. De economische crisis duurt voort, de vastgoedmarkt komt nauwelijks
op gang en de corporatiesector staat volop in het nieuws. De Vestia-affaire heeft de roep om hervorming van de
sector alleen maar vergoot. Door het woonakkoord en de verhuurdersheffing die op de corporaties afkomt, staat de
betaalbaarheid onder druk. Deze ontwikkelingen hebben invloed op onze bedrijfsvoering en op onze keuzes bij
investeringen.
Focus en maken van keuzes
Ons ondernemingsplan kenmerkt zich door de scherpe keuzes die we hebben gemaakt. Nog meer dan tevoren zijn
wij intrinsiek gemotiveerd om onze middelen zoveel mogelijk in te zetten voor ons primaire proces: de
dienstverlening aan onze huurders en zorgen voor betaalbare en veilige woningen. Hoewel Jutphaas Wonen
financieel gezond is, vragen de externe ontwikkelingen om adequate acties om dit ook op de langere termijn te
blijven. Zodat niet alleen de huidige huurders maar ook de toekomstige generaties op ons kunnen rekenen.
Mijlpalen
Dat de economische crisis ook kansen kan bieden heeft Jutphaas Wonen in 2013 ondervonden. Er wordt een
beroep gedaan op onze creativiteit. We hebben, met de transformatie van een leegstaand kantoor aan De Brinkwal
naar 25 starters woningen, furore gemaakt. Het hele nieuwe concept van aanbesteden en gebruikmaken van de
“legolisering” heeft ons geen windeieren gelegd.
We hebben in 2013, voor het project Brinkwal, de KWH i-opener prijs gewonnen voor de meest innovatieve
corporatie van Nederland. Als klap op de vuurpijl ontvingen we in december 2013 uit handen van juryvoorzitter
Herman Wijffels de Duurzaamheidsprijs van de Provincie Utrecht. Een prachtige kroon op ons pionierswerk. Voor
zo’n kleine organisatie een mooie erkenning voor maatschappelijk verantwoord ondernemen.
Vooruitblik
In 2014 gaan we door met de innovatieve wijze van transformeren van kantoren. Een kantoor aan de Einsteinbaan
wordt getransformeerd naar 50 appartementen. De voorbereidingen van een derde kantoor zijn in volle gang.
Wat kunnen we in de toekomst met minder geld nog wel doen? Hoe doen we dat op een slimme manier?
Samenwerking is daarbij onmisbaar. Zeker in tijden van afnemende middelen en partijen die zich terugtrekken. We
realiseren ons dat we krachten moeten bundelen al naar gelang de vraagstukken die aan de orde zijn. Dat
betekent ook dat we ons focussen op partijen met wie we een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan onze
strategische doelstellingen.
Margaret Zeeman
Directeur-bestuurder
Uitreiking Duurzaamheidsprijs van de Provincie Utrecht
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
6
Leeswijzer
Het jaarverslag bestaat uit vier delen:
1. Toezicht en bestuur
Dit eerste deel geeft een globaal beeld van de prestaties van onze organisatie in 2013. De directeur-bestuurder
en de Raad van Commissarissen geven een korte terugblik op het jaar.
2. Context en keuzes van Jutphaas Wonen
Onze geschiedenis, omvang en de lokale omstandigheden bepalen wie we zijn geworden en waar we onze
energie op richten. Onze mogelijkheden en strategische keuzes worden in dit deel van het jaarverslag
besproken. Het geeft de lezer een kader voor de context waarin onze prestaties in 2013 geplaatst moeten
worden.
3. Thema’s verder uitgewerkt in 2013
In deze vijf hoofdstukken vindt u alle informatie over onze activiteiten in 2013 en wat deze hebben opgeleverd
voor de lokale samenleving en wat deze activiteiten betekenen voor de toekomst.
4. Jutphaas Wonen als organisatie
Tot slot volgen de hoofdstukken met informatie over onze organisatie, governance, risicomanagement en
financiën.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
7
1.
Jaarbericht 2013
Turbulente tijden
In 2013 hebben overheidsregels opnieuw een grote impact op de bedrijfsvoering en de investeringsmogelijkheden
van woningcorporaties gehad. De verhuurdersheffing is een feit. Ook de Vestia-affaire en de daarbij behorende
saneringsheffing heeft grote gevolgen voor de hele sector.
Dat doet ons de moed niet in de schoenen zakken. We hebben de kansen, die een crisis ook kan bieden, gezien
en opgepakt. We hebben belangrijke stappen gezet om te anticiperen op de ontwikkelingen uit de landelijke
politiek. Met name de transformatie van kantoren naar woningen heeft ons geen windeieren gelegd. Hiervoor
krijgen wij de komende jaren een korting op de verhuurdersheffing.
Naast onze dagelijkse taken, zoals beheer en onderhoud, hebben we in 2013 ook een nieuw ondernemingsplan
opgesteld in samenwerking met onze belanghebbenden.
De toevoeging van 25 jongerenwoningen aan ons bezit via transformatie van kantoor naar woningen, heeft veel
publiciteit opgeleverd. De belangstelling voor dit project vanuit verschillende invalshoeken is groot.
Ondernemingsplan Jutphaas Wonen
Van het ondernemingsplan “Anders Durven Kijken” is in het voorjaar van 2013 een mooi, kort en krachtig filmpje
gemaakt en is aan onze belanghouders gepresenteerd. Hieronder staat de kern van ons ondernemingsplan voor
de periode van 2013-2017.
Onze opgave: Nieuwegein is een groeimarkt met veel vraag, maar met weinig uitbreidingsmogelijkheden en een
woningmarkt die op slot zit. Er komen te weinig bestaande en nieuwe woningen vrij om alle woningzoekenden te
faciliteren. Deze groep bestaat vooral uit jongeren en startende gezinnen. Zij trekken weg naar andere
woonplaatsen in de regio. In de tussentijd vergrijst de stad in rap tempo en zijn veel ouderen niet bereid hun
vertrouwde eengezinswoning te verruilen voor een meer geschikte seniorenwoning, Naast huisvesting vraagt ook
de leefbaarheid en de betaalbaarheid onze aandacht.
Op basis van bovenstaande uitdaging hebben we onze opgave voor de periode 2013-2017 bepaald. Die bestaat uit
vijf speerpunten:
1. Woningen toevoegen: transformeren als slim en betaalbaar alternatief;
2. Doorstroming stimuleren: bieden van een wenkend perspectief aan senioren;
3. Wooninitiatieven ontplooien: kansen bieden aan middeninkomens en bijzondere doelgroepen;
4. Kwaliteit woningvoorraad: behouden en waar mogelijk verbeteren d.m.v. energiebesparende maatregelen;
5. Leefbaarheid: Inzetten op wonen zonder ergernis.
Jutphaas Wonen wil haar imago van betrokken en betrouwbare organisatie steeds weer laten zien in haar denken,
doen en handelen. Daarom is het van groot belang de tevredenheid van huurders, woningzoekenden,
medewerkers en samenwerkingspartners regelmatig te meten en zo nodig verbeteringsplannen op te stellen.
Transformatie kantoren naar woningen
In 2013 hebben we belangrijke stappen gezet om te anticiperen op de ontwikkelingen uit de landelijke politiek. Dat
heeft ons aangezet om anders te kijken naar de aanbesteding van het transformatieproces van kantoren naar
woningen. We zijn er trots op dat we in het afgelopen jaar 2013 baanbrekend zijn geweest in het aanjagen van een
goedkopere en duurzame manier van transformeren. Dit bekent voor Jutphaas Wonen geen onrendabele
investering op sociale huurwoningen en voor de woningzoekenden eindelijk weer nieuwe woningen in plaats van
leegstaande verpauperde kantoren.
In 2013 zijn onze transformatieplannen daadwerkelijk uitgevoerd. De eerste 25 woningen zijn in augustus 2013
opgeleverd. Voor deze innovatieve wijze van transformeren hebben wij in 2013 twee prestigieuze prijzen
gewonnen: de KWH i-opener en de Duurzaamheidsprijs 2013.
In mei wonnen we de KWH i-opener voor de meest innovatieve corporatie van Nederland. Een prachtige prijs
omdat wij winnaar zijn geworden voor onze innovatieve aanpak op drie onderdelen: wijze van aanbesteden,
duurzaamheid en betrekken van de woningzoekenden bij het proces.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
8
Uitreiking KWH i-opener prijs
In december mochten we uit de handen van juryvoorzitter en hoogleraar Duurzaamheid, Herman Wijffels, de
Duurzaamheidsprijs van de Provincie Utrecht in ontvangst nemen. Een prachtige erkenning voor onze lef en
daadkracht om deze wijze van transformatie ook daadwerkelijk uit te voeren.
Dat kan alleen met een team van gemotiveerde mensen. Alle inzet van onze medewerkers en de medewerkers
van de Gemeente Nieuwegein, TransVorm en De Provincie Utrecht hebben geleid tot dit mooie resultaat.
Twee andere kantoren aan de Einsteinbaan en Bakenmonde zijn in voorbereiding voor transformatie van kantoor
naar woningen. Deze zullen naar verwachting respectievelijk in 2014 en 2015 worden opgeleverd.
Evaluatie prestatieafspraken
De prestatieafspraken tussen de drie corporaties in Nieuwegein en de gemeente Nieuwegein zijn geëvalueerd.
Hierover is een presentatie gehouden in de gemeenteraad van Nieuwegein. Jutphaas Wonen heeft conform de
prestatieafspraken gehandeld en is de gemaakte afspraken nagekomen. Door financiële tegenslagen kunnen de
twee andere corporaties de gemaakte afspraken niet allemaal nakomen.
In 2014 zullen er nieuwe prestatie afspraken worden gemaakt. De impact van minder investeringsruimte, van alle
partijen, zal consequenties hebben op de prestatie afspraken.
Voor Jutphaas Wonen een mooi jaar om op terug te kijken. Dit geeft ons vertrouwen voor de toekomst!
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9
2.
Verslag Raad van Commissarissen
Intern Toezicht
In de statuten van Jutphaas Wonen is bepaald dat een Raad van Commissarissen deel uitmaakt van de
governancestructuur van Jutphaas Wonen. De Raad heeft als taak het houden van toezicht op het beleid van het
bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en
staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van
Commissarissen zijn in artikel 13 van de statuten van Jutphaas Wonen omschreven. Eén en ander is verder
uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen d.d. 12 december 2011 dat op onze website is
geplaatst. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op:
o
o
o
o
o
o
o
o
realisatie van de doelstellingen van de corporatie;
realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven;
strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;
opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;
kwaliteitsbeleid;
kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;
financieel verslaggevingsproces;
naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
De Raad van Commissarissen heeft in aanvulling op de statutaire bepalingen in december 2011 een reglement
vastgesteld waarin regels zijn opgenomen met betrekking tot aangelegenheden van de Raad van Commissarissen.
De Nederlandse Corporate Governance Code is leidend geweest bij de inrichting van dit reglement. De Raad van
Jutphaas Wonen onderschrijft bovendien de governancecode voor woningcorporaties. De Raad van
Commissarissen heeft in 2013 haar toezichthoudende taak vervuld met inachtneming van de inhoud van het
genoemde reglement en de governancecode woningcorporaties.
Dit verslag geeft een beschrijving van het functioneren van het interne toezicht in 2013, waarbij onder het principe
van ‘pas toe of leg uit’ een toelichting wordt gegeven indien bepaalde onderdelen van de governancecode niet zijn
gevolgd.
Personele samenstelling
De Raad van Commissarissen bestond in 2013 uit vijf personen. Halverwege 2013 is dhr. J.A. Scholten gestopt als
lid van de Raad van Commissarissen. Hij is vervangen door dhr. F.J.Wehrmeijer. De Raad kende in 2013 de
volgende samenstelling:
Naam en functie
Dhr. R.J.A. Clayden
29-07-1946
voorzitter
Deskundigheid
Algemeen
Dhr. P.M.C. van der Grinten
30-11-1946
lid, huurderszetel
Vastgoed en
Financiën
Mw. D.S.N. Bakker-van den
Berg
13-05-1973
vice-voorzitter
Juridisch
Dhr. H. Hagen
10 -07- 1950
Lid, huurderszetel
Personeel en
Organisatie; Zorg
en Welzijn
Herkiesbaar
Voorzitter
tot 31
december
2013, niet
herkies
baar
Herkozen in
december
2010
Niet
herkiesbaar
Lid sinds
februari
2012
Lid sinds
januari 2013
Hoofdfunctie
Directeur
adviesbureau
Adviseur Architectuur
en Stedenbouw
Advocaat
Relevante nevenfuncties
Voorzitter van de Rekenkamer West-Brabant
Voorzitter van de Rekenkamer Papendrecht
Lid van de Raad van Toezicht van jeugdzorginstelling
Tender in Breda
Lid van het kwaliteitsteam Spoorzone Delft
Lid van het kwaliteitsteam Sebastiaansbrug Delft
Lid van het kwaliteitsteam Middelburg
Voorzitter van de commissie voor Welstand en
Monumenten in Hilversum
Voorzitter van commissie voor Welstand en
Monumenten in Delft.
Lid Raad van Commissarissen De Goede Woning tot
1 mei 2013 (afloop zittingstermijn)
Lid Raad van Toezicht Stichting Advisering
Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke
Ordening.
Bestuurslid Vereniging van toezichthouders in
Woningcorporaties,
Lid ontslagadviescommissie UWV Werkbedrijf
Per 13 juni 2013 lid van de RvC van
Woningbouwvereniging Laurentius
Tot half 2013 Commissaris bij Vecht en Omstreken
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
10
Dhr. F.J. Wehrmeijer
24-10-1947
Lid
Financiën
Dhr. J.A. Scholten
10-12-1946
lid
volkshuisvesting,
projectontwikkeling
Financiën
Lid vanaf juli
2013
Gepensioneerd
manager Toezicht De
Nederlandsche Bank
N.V.
Voorzitter Belangenvereniging
Pensioengerechtigden De Nederlandsche Bank N.V.
Vice-voorzitter Raad van Commissarissen Stichting
WoonopMaat te Heemskerk
Lid tot juli
2013
Gepensioneerd.
Oud Algemeen
Directeur/Bestuurder
TIWOS (Tilburgse
Woonstichting)
Beeldend Kunstenaar
(Schilderkunst)
Voorzitter Raad van Toezicht Woonstichting
Leystromen te Midden Brabant
Voorzitter Bestuur Energie Coöperatie Udenhout i.o.
te Udenhout
Lid Bestuur L’Aventura te Tilburg (Kunstinstelling)
De samenstelling van de Raad van Commissarissen is in 2013 veranderd. Per 1 januari 2013 is dhr. H. Hagen lid
geworden van de RvC op voordracht van het Huurdersplatform. Hij vervangt mevr. B. de Keizer die per 31
december 2012 na acht jaar afscheid heeft genomen omdat zij niet meer herkiesbaar was. Voor individuele leden
geldt op grond van de nieuwe governancecode een maximale zittingsperiode van acht jaar. Dhr. F.J. Wehrmeijer is
per 1 juli 2013, na een selectieprocedure van drie gespreksrondes, benoemd ter vervanging van dhr. J.A. Scholten.
De leden van de Raad van Commissarissen opereerden in 2013 onafhankelijk van Jutphaas Wonen. Er deden zich
in 2013 in de zin van de Governancecode geen tegenstrijdige belangen voor.
Profielschets
Om de kwaliteit van het toezicht te borgen, heeft de Raad ten behoeve van haar samenstelling een schriftelijk
profiel opgesteld van de Raad waarin omvang, expertise en leeftijdsopbouw zijn opgenomen.
Honorering
Commissarissen ontvangen een vaste vergoeding per jaar. Per 1 januari 2013 is de Wet Normering Bezoldiging
Publieke en Semipublieke sector ( WNT) van kracht geworden. De in 2013 benoemde commissarissen hebben
op grond hiervan een beloning van € 5.000 per jaar ontvangen (dhr. Wehrmeijer pro rata € 2.500).
De zittende commissarissen van vóór 1 januari 2013 vallen onder het overgangsrecht, zij hebben € 5.500 per jaar
ontvangen (dhr. Scholten pro rata € 2.750). De voorzitter ontving € 8.000. Alle genoemde bedragen zijn exclusief
btw. In totaal bedroeg in 2013 de totale honorering van de Raad van Commissarissen € 35.000 inclusief btw.
Overige door commissarissen gemaakte kosten worden op declaratiebasis vergoed. Voor 2013 bestonden deze
kosten uit:
- Uitgave aan derden
€ 6.000
- Kosten zelfevaluatie
€ 4.000
- Kosten werving commissaris
€ 3.000
- Reiskostenvergoeding
€ 3.000
Integriteit
De Raad is van oordeel dat voldoende waarborgen zijn geschapen om fraude te voorkomen. De Raad houdt dit
goed in de gaten door regelmatig overleg met directie. Daarnaast zijn er de controle systemen zoals het
klokkenluidersreglement, dubbele procuratie en de integriteitscode.
Deskundigheidsbevordering
De Raad wil zich steeds verder professionaliseren door training en ontwikkeling van de competenties. De leden
nemen zelf initiatief om cursussen te volgen en rapporteren aan de Raad.
Auditcommissie
Voor het ontwikkelen van een transparant financieel afwegingskader voor besluitvorming binnen de Raad is in
2009 een Auditcommissie ingesteld. De Auditcommissie bestaat uit twee leden van de Raad; dhr. J.A. Scholten,
voorzitter en dhr. R.J.A. Clayden, lid. Per 1 juni 2013 heeft dhr. F.J. Wehrmeijer dhr. J.A.Scholten vervangen in
deze functie. Tevens is dhr. R.J.A. Clayden vervangen door dhr. P.M.C. van der Grinten. De directeur-bestuurder
en het hoofd Bedrijfsbeheer van Jutphaas Wonen vertegenwoordigen de werkorganisatie. Op afroep kunnen
externe (o.a. de accountant en treasurydeskundigen) en interne adviseurs deelnemen.
De Auditcommissie verzorgt de communicatie tussen de Raad en de externe verslaglegging of verantwoording van
Jutphaas Wonen. Verder adviseert de Auditcommissie de Raad bij besluitvorming op het gebied van investeringen,
financiële risico’s en waarderingsgrondslagen. In 2013 is de Auditcommissie twee keer bijeengekomen. De
belangrijkste onderwerpen die werden besproken waren de jaarstukken 2012, het treasury statuut, de financiële
aspecten van projecten, de management rapportages, de tussentijdse controle van de accountant en de begroting
2014.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
11
De Auditcommissie is in de gelegenheid om in te zoomen op het bestuur van Jutphaas Wonen aan de hand van
kwartaalrapportages, managementrapportages, de begroting en jaarrekening. Door veel en transparante informatie
kunnen op informele wijze toekomstscenario’s worden bedacht en doorgerekend. Aan de hand van deze
toekomstscenario’s wordt gekeken naar investeringen. Door de Auditcommissie wordt de Raad van te voren
betrokken bij de voorbereiding van besluiten en worden motieven achter gedachten eerder duidelijk.
Werkwijze 2013
Reguliere vergaderingen
De Raad is in 2013 vier keer bijeengekomen voor een reguliere vergadering. De onderwerpen die onder andere
besproken zijn, zijn de huurverhoging, de kwartaalrapportages, de managementrapportage, het jaarverslag en
jaarrekening 2012, management letter extern accountant inzake tussentijdse controle 2013 en de begroting 2014.
Buiten de onderwerpen uit de jaarcyclus heeft de Raad in haar vergaderingen in 2013 bijzondere aandacht
gegeven aan:
 Het ondernemingsplan “Anders Durven Kijken”
 Analyse van het Centraal Fonds
 Oordeelsbrief 2012 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
 Borging door het WSW
 Het Treasury Statuut
 Investeringsvoorstel Bakenmonde
 Investeringsvoorstel Einsteinbaan
Themabijeenkomsten
Naast de reguliere vergaderingen is er in september voor de twee raadsleden die voorgedragen zijn door het
Huurdersplatform, een bijeenkomst geweest over de verdere uitwerking van het ondernemingsplan “Anders Durven
Kijken”. Tijdens deze bijeenkomst is er ingegaan op de speerpunten vanuit het ondernemingsplan en is er via
stellingen richting gegeven aan de verdere uitwerking hiervan. Verder is er gekeken naar de pluspunten en
verbeterpunten van Nieuwegein en de verschillende wijken.
Gesprek met belanghouders
De Raad heeft in 2013 via diverse lijnen contacten onderhouden met belanghouders van Jutphaas Wonen. De
Raad heeft overleg gehad met het Huurdersplatform Jutphaas.
Jaarlijkse evaluatie functioneren van de RvC
In het najaar van 2013 is het functioneren van de RvC aan de orde geweest. Onder leiding van een externe
begeleider heeft deze evaluatie plaatsgevonden.
Oordeel over het gevoerde beleid
De Raad geeft vanuit vier invalshoeken invulling aan haar rol als interne toezichthouder. Gezamenlijk vormen zij
het toezichtkader van Jutphaas Wonen. Dit toezichtkader behandelt het maatschappelijk rendement, de borging
van de continuïteit van Jutphaas Wonen, doelmatige en doeltreffende beleidsrealisatie en maatschappelijke
inbedding.
1. Het maatschappelijk rendement van Jutphaas Wonen
Jutphaas Wonen is, als maatschappelijk ondernemende woningcorporatie, gericht op het realiseren van
maatschappelijk rendement. In de missie wordt dit als volgt verwoord: Jutphaas Wonen streeft naar positieve
maatschappelijke en/of financiële waardeontwikkeling van haar vastgoed. De Raad hanteert de corporatiemissie
als referentiekader voor haar toezicht op het bestuur van de corporatie. De corporatiemissie is vertaald in vijf
thema’s, die vervolgens door middel van concrete doelstellingen zijn vertaald in acties. De Raad toetst de realisatie
van de missie door te kijken naar welke doelstellingen zijn gehaald en welke doelstellingen we hebben laten vallen.
Deze informatie komt naar voren in de managementrapportages, kwartaalrapportages en jaarrekening. De Raad
oordeelt dat Jutphaas Wonen in 2013 de besluitvorming heeft gericht op het verhogen van het maatschappelijk
rendement van het beschikbare vermogen. Jutphaas Wonen slaagt er goed in om haar eigen ambities te realiseren
en een herkenbare en bij de corporatie passende bijdrage te leveren aan de lokale maatschappelijke opgave.
2. Borging van de continuïteit van Jutphaas Wonen / Risicomanagement:
Een belangrijk uitgangspunt bij het toezicht door de Raad is dat de continuïteit van Jutphaas Wonen gewaarborgd
dient te blijven. Dit wordt getoetst op twee punten:
1. De corporatie voldoet ook voor de langere termijn aan de eisen die, gelet op het risicoprofiel van Jutphaas
Wonen, gesteld kunnen worden aan de minimale financiële positie.
2. De activiteiten van Jutphaas Wonen passen binnen de wettelijke kaders van het BBSH.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
12
In 2013 heeft de Raad kennis genomen van een meerjarenbegroting met als doel inzicht te verkrijgen in de
mogelijke financiële implicaties van het voorgestelde beleid. Tevens is kennisgenomen van het oordeel van het
CFV over de financiële positie. De organisatie weet goed wat er speelt en waar de risico’s liggen. Er is goed inzicht
in de financiële situatie. De organisatie heeft een goed toekomstbeeld en inzicht in de verschillende scenario’s. Als
er zich een onverwachte situatie voordoet kan er een beredeneerde beslissing genomen worden. Op grond van
alle informatie is de Raad van mening dat Jutphaas Wonen binnen de financiële kaders haar ambities zal kunnen
realiseren, zonder dat de financiële continuïteit in het geding komt. De borging van de financiën is wel een
aanhoudende zorg voor de komende jaren door de crisis, de voorgenomen rijksregelingen en de strengere eisen
van banken bij het afsluiten van leningen. De Raad houdt daarom scherp een vinger aan de pols bij het aangaan
van nieuwe projecten. Haalbaarheidstoetsen en second-opinions zijn van groot belang geworden bij het opstarten
van nieuwe projecten. Meer informatie over risicomanagement is opgenomen in hoofdstuk 11.
3. Doelmatige en doeltreffende beleidsrealisatie
De bedrijfsvoering van Jutphaas Wonen is ingericht op het leveren van prestaties ten behoeve van de individuele
huurders en woningzoekenden, de wijk en de stad Nieuwegein. De Raad hanteert bij haar toezicht het
uitgangspunt van een doelmatige en doeltreffende bedrijfsvoering. Referentiekaders hierbij zijn het
ondernemingsplan “Anders Durven Kijken”, het Strategisch Voorraad Beleid, en het activiteitenplan met
bijbehorende doelstellingen. Inzichten in de rapportages, zoals managementrapportages, kwartaalrapportages en
jaarverslag en jaarrekening zijn hierbij van belang. Daarnaast haalt de Raad informatie uit gesprekken met het
Huurdersplatform. Het oordeel van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het Centraal
Fonds zijn ook een belangrijk referentiekader. Op grond van de verkregen inzichten oordeelt de Raad dat er geen
aanwijzingen zijn dat het gevoerde beleid van Jutphaas Wonen niet doelmatig en doeltreffend is.
4. Maatschappelijke inbedding
De Raad ziet Jutphaas Wonen nadrukkelijk als een organisatie die deel uitmaakt van een breder netwerk van
organisaties en instellingen die zich inzetten voor maatschappelijke groei in Nieuwegein. De Raad richt haar
toezicht mede op de wijze waarop Jutphaas Wonen haar mogelijkheden aanwendt om binnen dit bredere netwerk
van betekenis te zijn. Door middel van eerdere genoemde rapportages en contacten krijgt de Raad inzicht in de
frequenties waarmee Jutphaas Wonen overlegt met haar belanghebbenden binnen Nieuwegein. De lokale
verankering van Jutphaas Wonen komt duidelijk naar voren in de vele samenwerkingsverbanden binnen
Nieuwegein waarbinnen zij opereert. Jutphaas Wonen wordt een steeds toonaangevender partij in Nieuwegein.
Ook de aanwezigheid van prestatieafspraken en andere overeenkomsten met lokale partijen is een indicatie van
de inzet van Jutphaas Wonen om lokaal een maatschappelijke bijdrage te leveren. Op grond van de verkregen
inzichten is de Raad van oordeel dat het beleid van Jutphaas Wonen is gericht op het leggen van verbindingen
tussen corporatie en maatschappelijke omgeving: zowel via informatie-uitwisseling, beleidsafstemming als concrete
samenwerking en investeringen.
Statutaire verantwoordelijkheden
Goedkeuring van bepaalde besluiten
Op grond van artikel 11 van de statuten behoeft in 2013 een aantal besluiten van het bestuur de expliciete
goedkeuring van de Raad van Commissarissen. De Raad heeft er op toegezien dat de besluiten zorgvuldig zijn
voorbereid en heeft na bespreking besloten in te stemmen met de volgende (bestuurlijke)besluiten:








Vaststelling begroting 2014
Vaststelling jaarrekening en jaarverslag 2012
Investeringsvoorstel Einsteinbaan
Het Treasury statuut
Benoeming van dhr. F.J. Wehrmeijer tot nieuw lid van de RvC
Investeringsvoorstel Bakenmonde
Samenstelling RvC
Benoeming nieuwe voorzitter
Opdrachtverlening aan de accountant
Elk jaar beoordeelt de Raad de accountant. In 2013 heeft de Raad, na beoordeling van een nieuwe offerte, de
relatie met Deloitte opnieuw met een jaar verlengd. In 2013 vond de accountantscontrole plaats onder
verantwoordelijkheid van dhr. Wisse. Deze taak wordt overgenomen door dhr. Arxhoek. De accountant is
tenminste één keer per jaar, bij het bespreken van het jaarverslag, aanwezig bij de vergadering van de Raad.
Invulling werkgeverschap van het bestuur
De Raad is naast interne toezichthouder ook werkgever van de directeur-bestuurder Margaret Zeeman. In het
verslagjaar werden met haar een functionerings- en beoordelingsgesprek gehouden. Deze gesprekken zijn
gevoerd door de voorzitter en vice-voorzitter. De basis voor deze gesprekken Voor
vormen
de gestelde doelstellingen en
identificatiedoeleinden
het behalen daarvan. Op basis van de gevoerde gesprekken en de mate waarin de doelstellingen werden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
13
gerealiseerd, is de Raad tot een beoordeling van het functioneren van de directeur- bestuurder gekomen. De Raad
is positief over het functioneren van de directeur-bestuurder. De Raad van Commissarissen heeft een positief
beeld over de directie, de organisatie en het personeel.
Honorering van het bestuur
Het honorarium van de directeur-bestuurder is gebaseerd op de CAO Woondiensten. De directeur bestuurder heeft
een aanstelling van 30 uur per week.
Naast de bezoldiging is € 23.000,- aan pensioenpremie betaald voor de directeur-bestuurder.
Bedrag
€ 83.000
Toelichting
Vergoeding directeur bestuurder M.J. Zeeman
over de periode
1 januari 2013 tot en met
31 december 2013
Nieuwegein, 19 mei 2014
Dhr. R.J.A. Clayden
Voorzitter
Dhr. P.M.C. van der Grinten
Lid
Dhr. H. Hagen
Lid
Mevr. D. Bakker
Vice-voorzitter
Dhr. F.J. Wehrmeijer
Lid
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
14
Deel 2: Context & Keuzes
3.
Jutphaas Wonen, haar omgeving en keuzes.
In dit hoofdstuk geven we een indruk van het type organisatie dat we zijn en waar we voor staan. De keuzes die we
maken zijn mede afhankelijk van de omgeving waarin we opereren. De ontwikkelingen binnen Gemeente
Nieuwegein, de regio, landelijk, op Europees niveau en zelfs wereldwijde trends hebben invloed op onze
werkwijze, doelstellingen en financiële situatie. Keuzes maken wij niet alleen. Deze worden mede vormgegeven
door onze belanghouders.
3.1 Profiel van Jutphaas Wonen
Met 1.681 wooneenheden, 43 garages, 9 bedrijfsruimtes, 1 tennishal en één gemeenschappelijke ruimte in het
Gemeenschappelijk Wonen complex (De Bedoeling) in Nieuwegein is Jutphaas Wonen een kleine corporatie. Wij
kiezen hier bewust voor. Hierdoor zijn wij flexibel, kunnen we snel beslissingen nemen en is er daadkracht. Een
ander voordeel is dat medewerkers dicht bij de klant staan en weten wat er speelt. Jutphaas Wonen is een
Nieuwegeinse corporatie en werkt samen met andere partijen aan het verbeteren van de kwaliteit van het wonen in
Nieuwegein. De andere woningcorporaties werkzaam in Nieuwegein zijn Mitros met ca. 5.800 wooneenheden,
Portaal met ca. 1.300 wooneenheden en Bo-Ex met ca. 55 wooneenheden. Met de eerste twee corporaties en
Gemeente Nieuwegein wordt nauw samengewerkt om te voorzien in de behoefte van onze gezamenlijke klanten.
Het grootste deel van ons bezit is tussen 1970 en 1980 gebouwd. Ons bezit ligt voornamelijk in de wijken BatauZuid, Doorslag en Jutphaas Wijkersloot. Bijna 42% van ons bezit bestaat uit eengezinswoningen. 58% is
gestapelde bouw bestaande uit appartementen, boven- en benedenwoningen en torenflats.
3.2 Opgave en missie
In 2013 is ons nieuw ondernemingsplan “Anders Durven Kijken 2013-2017” vastgesteld. Hierin is onze focus herijkt
en onze richting voor de komende vijf jaar uitgestippeld. De ambities van de directie en medewerkers en de
verwachtingen van de stakeholders zijn hierin omgezet en de opgave benoemd. Wij zijn ons er van bewust dat in
deze tijd het economisch klimaat en de regelgeving sterk aan verandering onderhevig zijn. Het plan sluit aan bij de
dynamische realiteit van vandaag door niet alles in detail vast te leggen. Zo blijven we flexibel en kunnen we
inspelen op veranderingen.
De belangrijkste focus van onze werkzaamheden zal de komende jaren komen te liggen op:
- het toevoegen van woningen, met transformatie als slim en betaalbaar alternatief;
- het stimuleren van de doorstroming;
- wooninitiatieven ontplooien en hiermee extra kansen bieden aan huishoudens met een midden-inkomen en
bijzondere doelgroepen;
- de kwaliteit van onze woningenvoorraad behouden en waar mogelijk verbeteren;
- inzetten op wonen zonder ergernis.
Het ondernemingsplan is een leidraad voor al onze activiteiten in de komende jaren. In 2013 is hard gewerkt om
het ondernemingsplan te vertalen naar beleid en activiteiten per wijk en complex. Dit zal begin 2014 definitief
gemaakt worden.
Onze missie is met het huidige ondernemingsplan hetzelfde gebleven:
Het streven naar een positieve financiële en
maatschappelijke waardeontwikkeling van het vastgoed
Een positieve financiële en maatschappelijke waardeontwikkeling van het vastgoed houdt in de ogen van Jutphaas
Wonen verband met een positief oordeel over de woning en de woonomgeving.
3.3 Thema’s
Voor de begroting van 2013 heeft Jutphaas Wonen de prioriteit bij een aantal thema’s gelegd. In dit jaarverslag
wordt aangesloten op de thema’s uit deze begroting zodat getoetst wordt in hoeverre de geplande activiteiten ook
daadwerkelijk gerealiseerd zijn of waarom dit niet gebeurd is of het beoogde effect bereikt is.
In het volgende hoofdstuk worden deze thema’s en doelstellingen voor 2013 die hier aan zijn gekoppeld
beschreven. Deze doelstellingen zijn in bijlage 1 van dit jaarverslag samengevat.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
15
Thema’s
1. Huisvesting van de doelgroep
2. Woonkwaliteit
3. Wijkaanpak
4. Duurzaamheid en energiebesparing
5. Bewonersparticipatie
6. Professionalisering van de organisatie
In 2013 is hard gewerkt om de thema’s vorm te geven en in praktijk te brengen. De thema’s zijn vertaald in een
groot aantal doelstellingen. De doelstellingen worden maandelijks gemonitord in de managementrapportages. De
doelstellingen die de thema’s in de praktijk vorm moeten geven worden in dit jaarverslag uitgebreid behandeld.
3.4 Draagvlak voor onze activiteiten bij belanghebbenden
Jutphaas Wonen vervult een publieke taak. Prettig wonen in goede en betaalbare woningen in een veilige,
aangename omgeving is van belang voor een goed functionerende maatschappij. Wat wij doen heeft grote invloed
op het leven van mensen. Daarom is het belangrijk dat wij ons openlijk verantwoorden over onze activiteiten.
Jutphaas Wonen streeft naar instemming van haar belanghebbenden voor wat zij doet en van plan is te doen. Door
het jaar heen hebben we frequent contact met onze maatschappelijke partners, bilateraal en in kleine verbanden.
We hechten grote waarde aan het contact met en de meningen van allerlei partijen uit de samenleving. Deze
contacten leveren een reeks aandachtspunten en thema’s voor het corporatiebeleid op. Deze nemen wij mee in de
beleidsvoornemens en uiteindelijk in de begroting.
3.5 Omgeving van Jutphaas Wonen
De omgeving waarin de corporatie opereert verandert voortdurend. We hebben te maken met veranderingen op de
woningmarkt. De wet- en regelgeving vanuit verschillende overheidsniveaus wordt regelmatig aangepast. Het
beleid van onze collega-corporaties en concurrenten is van invloed op de woningmarkt waarin wij functioneren. Wij
moeten inspelen op de veranderende bevolkingssamenstelling en de woonbehoefte van de verschillende
doelgroepen. Ook het verwachtingspatroon van onze belanghebbenden over de kaders van ons werk verschuift
door de tijd heen.
Politieke ontwikkelingen
De positie van de corporaties staat onder druk. Dit komt enerzijds door de economische crisis en de stagnatie op
de woningmarkt van de afgelopen jaren, anderzijds door de discussie die wordt gevoerd over het speelveld van de
corporaties, ook in relatie tot het vermogen van de corporatie, dat vastzit in hun vastgoed.
Verhuurders van woningen in de gereguleerde sector moeten vanaf 2013 een heffing betalen over de waarde van
de huurwoningen om zo een financiële bijdrage te leveren aan de huurtoeslag. Dit heeft grote financiële
consequenties die gevolgen hebben voor de investeringsruimte van corporaties. Jutphaas Wonen heeft hier in haar
meerjarenbegroting rekening mee gehouden. Een meevaller hierbij is dat Jutphaas Wonen korting krijgt op de
verhuurdersheffing voor alle woningen in de getransformeerde kantoorgebouwen.
In februari 2013 is het woonakkoord gesloten. Dit betekent dat de oorspronkelijke heffing voor corporaties iets
omlaag gaat. Corporaties mogen een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren. De huurverhoging mag
voor alle huurders 2,5 % inflatie plus 1,5% zijn. Afhankelijk van het inkomen kan de huurverhoging oplopen tot
maximaal 6,5%. Dit verruimt de mogelijkheid van corporaties om meer inkomsten te genereren en mogelijk
bevordert dit de doorstroming.
Woningmarkt
Nieuwegein is onderdeel van de populaire groeiregio Utrecht-Midden. Verwacht wordt dat het aantal lage inkomens
hierbij het hardst groeit. Daarom verwachten we de komende jaren een sterkte toename in de vraag naar sociale
huurwoningen. Ook de midden-inkomens bevinden zich in een lastige situatie. Deze groep heeft weinig perspectief
op de woningmarkt. Zij komen nauwelijks in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar hun inkomen is vaak
te laag voor een huurwoning in de vrije sector of om een woning te kopen.
De regio Utrecht-Midden heeft net als de rest van Nederland te maken met een vergrijzende bevolking. We zien dit
vooral terug in de groep lage inkomens die in 2030 voor bijna de helft uit 65-plussers zal bestaan. Hierdoor zal ook
de zorgvraag rondom woningen toenemen. Door het scheiden van wonen en zorg, zullen ouderen deze
zorgbehoefte in hun huidige woning moeten regelen. Gemeenten, zorgorganisaties, welzijnsorganisaties en
woningcorporaties gaan samenwerkingsverbanden aan om op deze ontwikkeling in te spelen.
Veel oorspronkelijke inwoners van Nieuwegein zijn in Nieuwegein komen wonen voor hun werk of voor het gemak
van een centrale locatie. Er bestaat nu een groep Nieuwegeiners die geboren is in Nieuwegein en er bewust voor
kiest om in Nieuwegein te blijven wonen. Zij hebben een binding met de stad en
zijnidentificatiedoeleinden
daarom belangrijk voor de
Voor
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
16
sociale cohesie. Jonge mensen die graag in de gemeente willen blijven wonen, moeten dit ook kunnen. Geschikt
woningaanbod en een voldoende aantrekkelijk woonmilieu spelen daarbij een belangrijke rol.
Wet- en regelgeving
Naast de genoemde ontwikkelingen in de politiek en op de woningmarkt kunnen ook aanpassingen in wet- en
regelgeving grote invloed hebben op de werkzaamheden van woningcorporaties.
De nieuwe woningwet
Het wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet is in juli 2013 aangenomen in de Tweede Kamer. Het
kabinet en Aedes hebben op 30 augustus 2013 principe-afspraken gemaakt over het werkdomein van
woningcorporaties, toezicht, verhuurdersheffing en investeringen. Inmiddels heeft de eerste kamer akkoord
gegeven voor de verhuurdersheffing. De verwachting is dat de wet in 2015 ingaat. De Tijdelijke regeling Diensten
van Algemeen Economisch Belang toegelaten instellingen volkshuisvesting maakt straks deel uit van de nieuwe
woningwet.
Invoering Warmtewet
De Warmtewet wordt per 1 januari 2014 ingevoerd. De wet is bedoeld om consumenten te beschermen die via een
collectief systeem verwarming of warm tapwater geleverd krijgen en geen ander alternatief hebben voor levering
van warmte. De Warmtewet eist dat de afnemer geen hogere prijs voor warmte betaalt dan iemand met een eigen
cv-installatie: het Niet-Meer-Dan-Anders principe (NMDA). Het doorberekenen van kosten voor collectieve
verwarming moet voldoen aan het nieuwe wettelijke maximum. De wet heeft impact op de bestaande methode
waarbij de kosten worden verdeeld over de aangesloten huurders.
De energieafrekening voor warmte van de Torens (complex 4) en de Brinkwal (complex 42) wordt namens ons
uitgevoerd door de firma Ista en dat blijft zo. Er gaat wel iets veranderen in verdeling van de kosten die wij in
rekening brengen bij de huurders. De voorschotberekening voor 2014 en de afrekening moet in overeenstemming
zijn met de maximumprijs uit de Warmtewet.
We zijn verplicht om met alle huurders een leveringsovereenkomst af te sluiten voor de levering van warmte. Bij
nieuwe huurders starten we hiermee vanaf 1 januari 2014. Alle huurders die onder de Warmtewet vallen zijn
inmiddels geïnformeerd en hebben de leveringsvoorwaarden ontvangen. Nieuwe huurders tekenen vanaf 1 janauri
2014 een leveringsovereenkomst als aanhangsel bij de huurovereenkomst.
Belanghebbenden
Samenwerking met belanghebbenden is van essentieel belang. Alleen dan weten we wat van ons verwacht wordt
en op welke manier wij het beste kunnen inspelen op behoeftes. In onderstaand schema is aangegeven welke
groepen wij onderscheiden.
Er is vooral veel overleg met de groepen afzonderlijk. Het overleg met belanghebbenden gebeurt dagelijks, zowel
individueel zoals met huurders, als in samenwerkingsverbanden met overheidsinstanties, collega corporaties en
zorgorganisaties. Andere contacten vinden meer plaats op projectbasis.
In 2013 is het online klantenpanel gebruikt voor overleg met bewoners en woningzoekenden. Zo kunnen
uitkomsten gestructureerd geanalyseerd worden en meegenomen worden bij nieuw beleid. Het aantal deelnemers
van het klantenpanel is in 2013 uitgebreid waardoor de antwoorden representatief zijn. In 2014 zetten we het
gebruik van het online klantenpanel voort.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
17
BELANGHOUDERS JUTPHAAS WONEN
Gebruikers
Huurders, woningzoekenden (toekomstig), bewonerscommissies, Huurdersplatform Jutphaas,
Eigenaar bewoner (mede-gebruiker), Vereniging van Eigenaren, Wijknetwerken (mede gebruiker woonomgeving),
Woonbond (belangenbehartiging)
Zorg en Welzijn
Zorgspectrum, Vitras /CMD, Stichting Beschermende Woonvormen Utrecht, Stichting Reinaerde, Humanitas DMH, Stichting Fokus,
Meldpunt Zorg en Overlast, Mantelzorgers / woonbegeleiders, Movactor, Bureau Jeugdzorg, Stichting Leergeld,
Stichting Mee, Altrecht, GGD Midden Nederland.
Overheid
Gemeente Nieuwegein, Provincie Utrecht, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken, Centraal Fonds Volkshuisvesting, Politie, Budget en
inkomensbeheer, Centrum voor werk en inkomen (CWI), Scholen / Stichting ROC, Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Collega corporaties
Aedes, Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht, Mitros, Portaal, Lekstede Wonen, Bo-Ex, Provides, Viveste, MKW (Midden en Kleine Corporaties)
Ontwikkelaars
Vorm, Achmea Vastgoed, Plegt Vos, Ballast Nedam, Heijmans
Adviseurs / gebruiker
Transformatieteam, De Seniorenraad, Verankeringsgroep Ouderenproef, COSBO, WMO Raad, Vluchtelingenwerk, VACpunt Wonen, Bouwtalentaward, Ngin
Automatisering, Andersom
Leveranciers
Woningnet, BCT, Stigho, Van Ieperen, Kwakkebos, Bouw Service, Feenstra, Leo Voorend, Van de Vooren Loodgietrs, BMN, Mastermate, deurwaarders,
Eneco, makelaars, notaris, Verzekeringsmaatschappij Raetsheren, Tomlow advocaten, SG Automatisering
Woningeigenaar
Geijninvest, Wooninvesteringsfonds (WIF), Stichting de Baten.
Politiek
Politieke fracties, Wethouders, College, Gedeputeerden.
Prestatieafspraken 2011 - 2014
Jutphaas Wonen heeft alleen bezit in Nieuwegein. De Gemeente Nieuwegein is daarom voor ons een belangrijke
belanghouder. Samen met Gemeente Nieuwegein en de in Nieuwegein werkzame corporaties Mitros en Portaal
zijn er prestatieafspraken gemaakt over wat we van elkaar verwachten.Gezamenlijk zetten we ons in voor een
aantrekkelijk Nieuwegein. De prestatieovereenkomst is een belangrijke leidraad voor onze werkzaamheden.
Het doel van de prestatieafspraken tussen gemeente en de drie woningcorporaties is om te komen tot concrete
afspraken die bijdragen aan het streefbeeld voor 2030 (Structuurvisie 2030). De looptijd van de prestatieafspraken
beperkt zich tot de periode 2011-2014. Echter, gemeenten en corporaties houden rekening met het streefbeeld dat
een horizon heeft dat veel verder weg ligt. In de prestatieovereenkomst zijn afspraken gemaakt over het verbeteren
van het functioneren van de Nieuwegeinse woningmarkt, het vergroten van de aantrekkelijkheid van Nieuwegeinse
woonmilieus en het bevorderen van ongestoord woongenot.
In 2014 worden nieuwe prestatieafspraken gemaakt rekening houdend met de nieuwe woonvisie van Gemeente
Nieuwegein.
3.6 Keuzes van Jutphaas Wonen
Jutphaas Wonen kiest er voor bewoners, wijken en de stad perspectief te bieden om zo de maatschappelijke en/of
financiële waarde te ontwikkelen. Het gaat om betrokkenheid bij de bewoners en je bekommeren om hun welzijn.
Het gaat om een leefbare omgeving met een positieve uitstraling voor de wijk. Het gaat om impulsen geven aan de
stad zodat Nieuwegeiners er willen en kunnen blijven wonen en nieuwkomers willen blijven. Jutphaas Wonen kiest
er voor een kleine corporatie te blijven en het werkgebied tot Nieuwegein te beperken. Dit heeft als voordeel dat
Jutphaas Wonen betrokken is bij de klant, en weet wat er speelt in de wijken en de stad. In de volgende
hoofdstukken lichten we onze activiteiten, de beweegredenen en de resultaten toe.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
18
Deel 3 Thema’s verder uitgewerkt in 2013
Voor 2013 heeft Jutphaas Wonen de prioriteit bij een aantal thema’s gelegd. Er is hard gewerkt om de thema’s
vorm te geven en in praktijk te brengen. De thema’s zijn vertaald in een groot aantal doelstellingen. De thema’s
zijn: het huisvesten van de doelgroep, het bieden van goede woonkwaliteit, de wijkaanpak, duurzaamheid en
energiebesparing en bewonersparticipatie. Ook de professionalisering van de organisatie is een belangrijk thema.
Deze zal in het deel over onze organisatie verder aan de orde komen.
4. Huisvesten van de doelgroep
Het huisvesten van de doelgroep is de kerntaak van een woningcorporatie. In de begroting van 2013 hadden we
een aantal doelen voor ogen die we in 2013 bereikt wilden hebben. Hieronder is het schema van deze doelen. In
dit hoofdstuk wordt beschreven wat we hebben gedaan om deze doelen te bereiken. Maar naast deze specifiek
benoemde doelen heeft Jutphaas Wonen nog veel meer gedaan om de doelgroep te huisvesten. Ook hier zal dit
hoofdstuk over gaan. Dit hoofdstuk wordt onderverdeeld in 3 onderdelen. Het eerste gaat over de uitdaging van het
zorgen voor voldoende woningen. Het tweede onderdeel gaat over de uitdaging van het huurbeleid en
betaalbaarheid voor bewoners. Het derde onderdeel gaat over het huisvesten van specifieke doelgroepen.
Doelen 2013:
Huisvesten van de doelgroep
Nieuwbouw
- Toevoegen van 25 jongerenwoningen aan de Brinkwal
- Omgevingsvergunning voor Bakenmonde
Doorstroming
- Implementeren van voorstel om bewoners die eengezinswoningen achter
laten en kleiner gaan wonen voorrang te geven bij toewijzing
Huurbeleid
- Geen extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven €
43.000, - Voortzetten schuldhulpverlening
Huisvesten Specifieke doelgroepen
Starters: Voortzetten lotingssysteem.
Ouderen
- Aanbieden seniorenpakket bij groot onderhoud
- Herziening Jutphaas Plus serviceabonnement
- Aanbieden zorgbemiddeling naar behoefte
Middeninkomens
- Extra maatregelen om midden-inkomens grotere kans op betaalbare
huisvesting te geven.
√ = uitgevoerd
Doel bereikt?
√
2014
Implementatie begin 2014
√
√
√
Voor appartementen
√
Vanaf januari 2014
Onderdeel voorraadbeleid
– begin 2014
4.1 Zorgen voor voldoende passende woningen
Voor het goed functioneren van de woningmarkt is het belangrijk dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor
huishoudens die zijn aangewezen op de sociale huurwoningvoorraad. Nieuwegein telt veel woningzoekenden,
maar de huidige woningvoorraad is ontoereikend om iedereen ook echt een kans te bieden die graag in de stad wil
(blijven) wonen. Onze focus ligt daarom op het toevoegen van woningen en het bevorderen van de doorstroming.
Nieuwbouw en transformatie
Brinkwal
Eind december 2012 zijn 23 woningen gepubliceerd via Woningnet. De andere twee woningen zijn, met
instemming van de gemeente, toegewezen aan de 2 klankbordgroepleden. Zij hebben zich beschikbaar gesteld om
tijdens het gehele ontwikkelproces mee te kijken en advies te geven over de uitrusting en kwaliteit van de
woningen.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
19
In januari en februari 2013 zijn de woningen definitief toegewezen met als klap op de vuurpijl het officiële startsein
van de bouw op 7 februari 2013 van de bouw. Huurders en partners in de ontwikkeling waren aanwezig om te zien
hoe de wethouder, de gedeputeerde van de Provincie Utrecht en de twee klankbordgroepleden een muurtje
wegsloegen als symbolische handeling.
Voor de huurders zijn bijeenkomsten georganiseerd om keuzes te maken in woningindeling en samenstelling van
de keuken. Van april tot augustus zijn de werkzaamheden uitgevoerd. Op 21 en 22 augustus zijn de sleutels
uitgereikt aan alle huurders. De eerste bewoners woonden er binnen een week.
We zijn als corporatie erg tevreden over het resultaat en de manier waarop we dit project in de markt hebben gezet
via een uit-vraag op basis van prestatie-eisen. Dit neemt niet weg dat er voor de huurders behoorlijk wat
aanloopproblemen zijn geconstateerd bij het in gebruik nemen van de woning.
Dat we dit project op een redelijk unieke manier in de markt hebben gezet is niet onopgemerkt gebleven. Het
eerste opvallende is dat we als corporatie een kantoor rendabel maar ook duurzaam hebben getransformeerd tot
woningen. Vervolgens hebben we op een unieke manier de markt benaderd. Op basis van prestatie-eisen hebben
marktpartijen de mogelijkheid gehad om hun vrijheid en creativiteit in te zetten om de woning in geprefabriceerde
elementen in elkaar te zetten. We zijn in 2013 beloond met het winnen van de KWH-i-opener prijs en de
Innovatieprijs van de Provincie Utrecht 2040.
Brinkwal 7
Bakenmonde
De kantoorgebouwen van het complex Bakenmonde zijn samen met Achmea Vastgoed en Vorm aangekocht. In
2011 is na een haalbaarheidsonderzoek besloten om de bestaande kantoren te transformeren naar woningbouw
en daarnaast een nieuwe woontoren te realiseren.
Vanwege de marktomstandigheden en het gegeven dat Achema zich uit het project wil terugtrekken zijn er in 2013
alternatieven ontwikkeld. Gezien de onzekerheid op de kopersmarkt en de vraag of het gebied wel de verdichting
kan hebben in relatie tot het parkeervraagstuk is in september een variant ter goedkeuring aan de RvC voorgelegd
om alleen de twee huidige kantoorpanden te transformeren en op beide kantoren een extra woonlaag te bouwen.
Hier is een positief besluit over genomen. Deze variant gaat ook uit van het uitkopen van Achmea. Inzet is nu dat
Achmea zijn aandeel verkoopt aan Vorm en dat wij het geheel van Vorm kopen en met hen een ontwikkelopdracht
aangaan.
Deze variant is verder uitgewerkt en eind december bij de gemeente ingediend. Begin januari 2014 wordt een
(positief) besluit van het college verwacht.
Het project bevat straks eenheden met een diversiteit aan afmetingen variërend van netto 60 m2 tot 85 m2. Op
deze locatie hebben we ook een gemêleerde doelgroep op het oog. Jongeren, starters en senioren kunnen hier
e
straks een woning huren. In 2014 wordt de vergunningaanvraag ingediend en in de 2 helft van 2014 wordt de start
van de transformatie verwacht.
De inkomsten uit verhuur van het gebouw waren in 2013 € 26.000,-.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
20
Einsteinbaan
Begin 2013 is door de RvC een positief besluit genomen op het voorstel om de Einsteinbaan 2 aan te kopen voor
transformatie naar 50 sociale huurwoningen. In februari 2013 is de koopovereenkomst getekend onder de
voorwaarde dat we pas afnemen als we beschikken over een onherroepelijke omgevingsvergunning.
Er is opnieuw een uit-vraag opgesteld waarin leermomenten en verbeteringen ten opzichte van de gebruikte uitvraag van de Brinkwal zijn verwerkt. Het concept van werken zoals we dat bij de Brinkwal hebben opgezet is bij dit
object opnieuw toegepast en verder doorontwikkeld. We hebben nu eerst de markt benaderd en op basis van het
winnende concept de omgevingsvergunning aangevraagd. Dat hebben we gedaan met behulp van een nieuwe
klankbordgroep van maximaal 10 leden. Deze mensen zijn via een projectadvertentie op Woningnet benaderd om
mee te denken in het ontwikkeltraject met de garantie dat, als ze voldoen aan de voorwaarden, een woning in dit
project mogen uitzoeken. De klankbordgroepleden zijn geselecteerd op basis van hun inschrijftijd, volledig conform
de huisvestingsvergunning.
De klankbordgroep is in 2013 twee keer bij elkaar geweest in aanwezigheid van Jutphaas Wonen en het team
specialisten en adviseurs van Vorm. In september is de omgevingsvergunning aangevraagd en is de procedure
gaan lopen. Eind december werd bekend dat er vier zienswijze zijn ingediend. De vergunning is hiermee nog niet
definitief, maar de verwachting is wel dat de vergunning begin 2014 verleend zal worden.
De woningen worden netto ca. 55 m2 groot en zullen in huurprijs variëren, afhankelijk van grootte en ligging,
tussen de € 510,-- en € 620,--/mnd.
Jutphaas Wonen heeft voor het project Einsteinbaan in 2013 € 22.000,- uitgegeven aan kosten.
Einsteinbaan
Iepenhoeve (voorheen Heidehal)
Met de aankoop van het stuk grond van de Heidehal in het projectgebied Blokhoeve had Jutphaas Wonen het doel
om daar nieuwbouw woningen toevoegen aan het Blokhoeve plan. Het gebied was al in ontwikkeling en
woningbouw werd gezien als een goede bestemming voor dit gebied. Bij het toetsen van alle milieuregels liepen
we aan tegen een enorme geluidsbelasting van de bedrijven in de nabije omgeving. Uit onderzoek is nu gebleken
dat de haalbaarheid van woningen heel klein is. Er zullen veel aanvullende maatregelen genomen moeten worden,
zowel bij geluidsveroorzakers als aan de woningen. Gezien de onzekerheid over de realisatie van dit project is er in
2011 al € 1.000.000 afgewaardeerd op dit project. In 2013 zijn er weinig ontwikkelingen geweest met betrekking tot
de bestemming van het gebied.
Aangezien de gemeente zelf veel belang heeft bij een woningbouwontwikkeling kan er in de toekomst toch nog
woningbouw mogelijk zijn. Daarom is in 2013 niet het resterende aankoopbedrag afgewaardeerd. Het plan zal
goed worden gemonitord om te kijken of eventuele verdere afwaardering in de toekomst nodig is. Jutphaas Wonen
heeft de Heidehal tijdelijk verhuurd tot maart 2015. Deze tijd tot 2015 wordt benut om de haalbaarheid van
woningbouw te onderzoeken. De huuropbrengst in 2013 was € 14.000,- euro.
Acquisitie
Tot nu toe is kantoortransformatie of herontwikkeling van een kantoorlocatie één van de weinige mogelijkheden om
te groeien in aantallen woningen voor onze doelgroep. Andere mogelijkheid is om partij te zijn rond de
(her)ontwikkeling van grondposities in Nieuwegein. We willen hierbij niet de risicodragende partij zijn, maar
beoordelen initiatieven die ons worden aangeboden.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
21
Hieronder een overzicht van de aangeboden kantoren voor transformatie en locaties voor nieuwbouw en een korte
opsomming van de ondernomen acties en resultaten.
Locatie
De Baten
Wat
Onderzoek naar realisatie woningen in leegstaande kantoorplint in combinatie met aankoop
15 sociale en 15 vrije sectorhuurwoningen van stichting De Baten. Op basis van eerste
financiële verkenning is ons aanbod voor stichting De Baten onvoldoende
Resultaat
Initiatief ligt bij De Baten
Van
Heukelumstraat
In 2013 verschillende gesprekken gevoerd over afname 46 seniorenwoningen van
projectontwikkelaar HKL. Aanschafprijs van € 169.000 VON en het onrendabel deel
gecombineerd met de afname aan reacties op appartementen is een te hoog risico. Indien
prijs zakt naar < € 150.000 VON willen we er opnieuw naar kijken.
Laatste half jaar geen contact meer
Neijenmonde
Heijmans heeft voorstel bij gemeente ingediend om sociale huurappartementen te
ontwikkelen. In de wijk Hoog Zandveld is een grote behoefte aan gelijkvloerse
appartementen voor senioren. Jutphaas Wonen fungeert dan als afnemer en heeft een uitvraag neergelegd onder welke condities we woningen willen afnemen.
Ligt stil, laatste maanden geen contact
meer gehad met Heijmans en/of
gemeente
Meentwal
Plegt Vos heeft een stuk grond in eigendom aan de Meentwal. Plegt Vos heeft ons benaderd
voor afname van huurwoningen. Ook hier is een uit-vraag geformuleerd. We hebben gepleit
voor een gemengde segmentering in koop, vrije sector huur en sociale huur waarvan wij de
sociale huurwoningen dan willen afnemen.
Ligt stil, laatste maanden geen contact
meer gehad met Heijmans en/of
gemeente
Juko en Klimop
We zijn in contact gekomen met ontwikkelpartij Sustay. Zij streven er in hun ontwikkeling
naar om op basis van beproefde concepten onder scherpe condities (huur)woningen te
realiseren. Met hen hebben we bij de gemeente de mogelijkheden besproken om deze
locaties met elkaar tot ontwikkeling te brengen.
Verzoek gemeente afgewezen met de
opening om te praten over
ontwikkeling grondgebonden
huurwoningen.
Gemeente heeft gevraagd of we appartementen willen afnemen op de Klimop locatie
My Hive
Door Mitros zijn wij benaderd om het project My Hive over te nemen aan het Noorderpad in
de wijk Fokkesteeg. Het project omvatte 18 appartementen van netto ca. 62 m2 grootte.
Vanwege hoge risico’s op
verhuurbaarheid lange termijn
afgewezen.
Bron: Jutphaas Wonen
Jutphaas Wonen heeft voor de acquisitie van kantoren in 2013 € 32.000,- uitgegeven
Doorstroming
In ons ondernemingsplan “Anders Durven Kijken” is “Doorstroming stimuleren” door het bieden van een wenkend
perspectief aan senioren één van onze speerpunten. Veel eengezinswoningen worden bewoond door senioren die
wellicht toe zijn aan een kleinere en meer geschikte (toegankelijke) woning. In 2013 is een aantal maatregelen
voorbereid die als doel hebben om de doorstroming van ouderen uit eengezinswoningen naar appartementen te
stimuleren.
In 2013 hebben Gemeente Nieuwegein samen met Jutphaas Wonen, Mitros en Portaal een voorstel gemaakt om
bewoners van 65 jaar en ouder die een eengezinswoning achterlaten en naar een kleinere woning verhuizen
voorrang te geven. Vervolgens wordt deze eengezinswoning verhuurd aan een huishouden van twee personen of
meer. Dit voorstel is door het college van B&W goedgekeurd. Voor de implementatie van dit voorstel is er een
aantal aanpassingen bij Woningnet nodig. Verwacht wordt dat deze wijzigingen in februari 2014 worden
doorgevoerd en dat de voorrang vanaf maart 2014 kan gelden.
Verder is er vanuit de huurderskoepels de wens naar voren gekomen om financiële tegemoetkoming in te voeren
om zo bewoners te stimuleren om te verhuizen. Hiervoor zijn twee voorstellen uitgewerkt. In het eerste voorstel kan
de 65 plusser de huur van de eengezinswoning meenemen als huur voor het nieuwe appartement als beide
woningen van Jutphaas Wonen zijn. Dit is aantrekkelijk in de situatie waarbij het appartement een hogere huur
heeft dan de eengezinswoning. Mocht hier geen gebruik van gemaakt worden, dan kan de 65 plussers die verhuist
uit een eengezinswoning naar een appartement, gebruik maken van een tegemoetkoming in de onkosten van de
verhuizing of inrichting van € 1.500, ook alleen als beide woningen van Jutphaas Wonen zijn. Aan het gebruik van
deze voorstellen zitten een aantal voorwaarden. Begin 2014 zullen deze voorstellen uitgebreid gecommuniceerd
worden naar de bewoners. Tevens wordt gemonitord wat het effect is van deze maatregelen.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
22
Mutatiegraad
De mutatiegraad over 2013 is 5,3% exclusief het Gemeenschappelijk Wonen (GW) en 6,53% inclusief GW en voor
een vierde jaar op een rij gedaald. De woningen in het GW tellen we niet mee in de totale mutatiegraad omdat
toewijzing tot stand komt door middel van coöptatie en niet via het Regionaal Woonruimteverdeelsysteem. De
woningen in het GW zijn wel sociale huurwoningen dus kandidaat-huurders dienen wel aan de passenheidscriteria
te voldoen.
In het complex met Fokuswoningen en onzelfstandige wooneenheden in het GW is de mutatiegraad het hoogst,
namelijk respectievelijk 26,7% en 33,3%.
De verhuur van de Fokuswoningen in complex 16 is een probleem. De woningen staan vaak lange tijd leeg
vanwege gebrek aan kandidaten die voldoen aan de voorwaarden die Stichting Fokus stelt. De woningen worden
de laatste jaren ook vaker geweigerd om de ligging en uitstraling. Jutphaas Wonen heeft in 1981 voor onbepaalde
tijd een overeenkomst afgesloten met Stichting Fokus waarin staat dat wij de woningen vrij houden voor Fokus
cliënten. Evenals in 2012 zijn er in 2013 weer 4 woningen vrijgekomen. De woningen staan gemiddeld 192 dagen
(ca. 6 maanden) leeg voor verhuur. De extra wervingsactiviteiten die Stichting Fokus de afgelopen anderhalf jaar
heeft ingezet hebben onvoldoende opgeleverd. Inmiddels lopen er onderhandelingen met Stichting Fokus om de
samenwerking te herzien en de leegstand, indien juridisch mogelijk, op te lossen met tijdelijke verhuur.
De mutatiegraad in de woongroepen in het GW is ook erg hoog. Het Bestuur van het Gemeenschappelijk Wonen
project (GW) heeft aangegeven dat er weinig belangstelling is voor de woongroepen. Veel woningzoekenden willen
toch meer eigen voorzieningen. Het kost meer moeite om kandidaten te werven en enthousiast te maken voor het
wonen in een woongroep.
Bron: Jutphaas Wonen
Opzeggingen en toewijzingen
Jupthaas Wonen heeft 119 opzeggingen ontvangen waarvan onder andere 4 Fokuswoningen, 6 woningen in
beheer van derden, 23 woningen in het Gemeenschappelijk Wonen, 3 garages en 7 vrije sector woningen.
Conform de Europese regelgeving mogen we 10% van de sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden
met een inkomen boven de inkomensnorm van € 34.229,-. Hierbij hebben urgent woningzoekenden voorrang. In
totaal zijn in 2013 9 sociale huurwoningen toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen boven de
inkomensnorm van € 34.229, -. Bijna 93% van onze sociale huurwoningen is toegewezen aan woningzoekenden
met een laag inkomen.
57 sociale huurwoningen zijn aangeboden via het regionaal aanbodsysteem, 23 woningen zijn toegewezen door
middel van coöptatie (GW), 13 woningen door woningruil, 1 woning aan taakstellers (statushouder), 1 woning via
SBWU, 2 woningen via Stichting Fokus en 25 jongerenwoningen aan de Brinkwal zijn opgeleverd en toegewezen.
Inclusief garages zijn in totaal 134 huurcontracten afgesloten in 2013.
Op 31 december 2013 stonden er 6 woningen leeg waarvan 2 Fokuswoningen,
2 woningen
in GW, 1 vrije sector
Voor
identificatiedoeleinden
woning en een bovenwoning. Inmiddels zijn twee woningen alweer verhuurd.
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
23
4.2 Huurbeleid
Als gevolg van een aantal rijksmaatregelen zijn de afgelopen jaren de woningwaarderingspunten van de woningen
binnen ons bezit gewijzigd. Zo heeft voormalig minister Donner gezorgd dat woningen die in een schaarstegebied
liggen extra punten krijgen en is het verplicht om een energielabel te hebben bij een huurwoning. Onder andere
vanwege de bijdrage verhuurdersheffing heeft Jutphaas Wonen besloten om de schaarstepunten door te voeren in
de woningwaardering en daar waar mogelijk de huren aan te passen naar respectievelijk 72% en 75% van de
maximaal redelijke huur. Met deze extra huurinkomsten is het mogelijk geweest om te investeren in de
transformatie van kantoren naar woningen.
In het Woonakkoord van 12 februari 2013 is afgesproken dat de trendmatige huurverhoging op 1 juli 2013
maximaal de inflatie van het voorgaande jaar bedraagt + 1,5%. Dit betekent dat de huurverhoging op 1 juli 2013
niet hoger mocht zijn dan 4 procent. Jutphaas Wonen heeft de huren van alle woningen en niet-zijnde woningen
verhoogd met 4%, met uitzondering van de woningen met een huurvastcontract. Jutphaas Wonen heeft geen
gebruik gemaakt van de mogelijkheid om inkomensafhankelijke huurverhogingen toe te passen.
Met de huidige financiële ongunstige tijd hebben we er voor gekozen om de stijging van de huur procentueel voor
iedereen gelijk te houden. Zo voorkomen we dat een deel van de bewoners extra belast worden door boven
trendmatige huurverhogingen. Alleen bij een kwaliteitsverbetering, waartoe en waarover mede door huurders is
besloten, ontstaat een basis voor boven trendmatige huurverhoging. Alleen wanneer dan de kwaliteit en daarmee
ook de punten van een woning omhoog gaan, kan de huur stijgen.
Bron: Jutphaas Wonen
Inkomensafhankelijk huurverhoging
Door de invoering van onder andere schaarstepunten en de aanpassing van referentiepercentages bij een aantal
woningen heeft Jutphaas Wonen geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om inkomensafhankelijk
huurverhoging toe te passen.
Huurtoeslag
Per 1 januari 2014 vervalt de geclusterde betaling van de huurtoeslag aan woningcorporaties. Dat betekent dat
huurders vanaf december 2013 de huurtoeslag op hun eigen rekeningnummer ontvangen, ook als dat bedrag
voorheen rechtstreeks naar de corporatie ging. De huurders met huurtoeslag via Jutphaas Wonen hebben in
november 2013 bericht van ons hierover gehad.
In een debat over het huurbeleid op 31 oktober 2013 spraken de PvdA en SP hun zorgen uit over de mogelijke
effecten van het opheffen van de geclusterde betaling. Ze verwachten dat hierdoor meer mensen in
betalingsproblemen komen, met meer schuldhulpverleningstrajecten en huisuitzettingen als gevolg. De partijen
overwegen een motie in te dienen om rechtstreekse betaling aan de corporatie alsnog mogelijk te maken.
Jupthaas Wonen houdt rekening met een toename van huurachterstand doordat de huurtoeslag met ingang 1
januari 2014 rechtstreeks naar de huurder wordt overgemaakt.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
24
Huurachterstanden
Het is duidelijk waarneembaar dat ook de crisis toegeslagen heeft bij de bewoners. Veel bewoners zijn hun baan
kwijt en veel ZZP ‘ers hebben te maken met onbetaalde rekeningen van geleverde diensten en het mislopen van
opdrachten.
Iedere drie weken worden binnen Jutphaas Wonen de achterstanden besproken en acties ingepland. Bij dit overleg
zitten de woonconsulenten, senior wonen en een financieel medewerker. Dankzij de goede samenwerking met
andere instanties en de snelle interventies van de woonconsulenten, kan meestal tijdig ingegrepen worden.
Omdat niet alleen Jutphaas Wonen te maken heeft met bewoners die niet of moeilijk aan hun verplichtingen
kunnen voldoen, heeft de afdeling schuldhulpverlening van de Gemeente te kampen met een enorme wachtlijst.
Ondanks dat Jutphaas Wonen middels een convenant voorrang heeft op de wachtlijst duurt de gewenste snelle
aanpak vaak nog erg lang. Veel mensen zijn dan beland in een situatie waar alleen nog een minnelijk traject of
zelfs WSNP (Wet Schuldsanering) nog mogelijk is.
Dit betekent dat wij inventief moeten zijn en maatwerk moeten leveren. Een ZZP’er die wel diensten geleverd heeft
maar door de solvabiliteit van de klant niet direct betaald wordt, moet meer ruimte krijgen om de huur te kunnen
betalen en niet meteen naar de deurwaarder gestuurd worden. Dit kan uiteraard alleen als de bewuste bewoner
direct open kaart speelt met Jutphaas Wonen en wekelijks de stand van zaken door geeft. Samen wordt dan
gekeken naar tijdelijke oplossingen en mogelijkheden.
Ook proberen wij bewoners in nood een goedkopere woning te laten betrekken door middel van woningruil. Vaak is
de goedkopere woning ook kleiner en is dus ook goedkoper in onderhoud (bv warmteverbruik). Gelukkig hebben
wij genoeg gegadigden die naar een grotere woonruimte op zoek zijn maar nog geen lange inschrijfduur hebben bij
Woningnet.
De totale huurachterstand van € 96.000 eind 2013 is 0,87% van de jaarhuur. Dit is exclusief de huurachterstand à
€ 14.000 die is opgenomen in de wet schuldsanering (wsnp). Hiervan wordt nog een klein deel aan het einde van
de saneringsperiode van 36 maanden aan ons terugbetaald. Ten opzichte van 2012 is de huurachterstand in 2013
met 0,01% toegenomen. 36% van de totale huurachterstand ligt ter incasso bij de deurwaarder, voor 18% van de
huurachterstand is een betalingsregeling getroffen en 12% volgt het zogenoemde ‘minnelijke traject’. Dit betekent
dat de schuldhulpverlener afspraken heeft gemaakt met de schuldeisers en dat een groot gedeelte van de schuld
wordt kwijtgescholden.
Bron Jutphaas Wonen
Schuldhulpverlening
Een deel van de huurders heeft, ondanks de sociale huurprijzen, moeite met het (op tijd) betalen van de huur.
Jutphaas Wonen probeert deze groep mensen te helpen door het treffen van betalingsregelingen. Wanneer de
betalingsproblemen structureel zijn, heeft deze groep mensen hulp nodig. Jutphaas Wonen begeleidt deze mensen
zoveel mogelijk en vindt het daarom ook belangrijk te investeren in schuldhulpverlening. De ervaringen in het
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
25
eerste jaren waren positief. Mensen worden minder snel uitgezet, en geholpen met schuldsanering. Verder is er
intensiever contact met de Gemeente.
Een betalingsregeling is in principe éénmaal per jaar mogelijk. Na een afgeloste regeling kan normaliter 12
maanden lang, geen nieuwe regeling afgesproken worden.
Ontruimingen
In 2013 hebben wij één ontruiming gehad. Het ging om een huurschuld die ondanks de vele gemaakte afspraken
alsmaar hoger werd door het niet nakomen van alle afspraken. We hebben zes ontruimingsvonnissen bij de rechter
gehaald. Allen hebben een laatste kans beleid gekregen.
Één adres heeft vrijwillig de huur opgezegd voordat wij de gang naar de rechter gingen maken. In de woning was
door de politie een hennepplantage aangetroffen. Door de woning zelf op te zeggen, heeft de huurder zichzelf veel
onkosten bespaard.
Bron: Jutphaas Wonen
Huurderving en leegstand
De gemiddelde huurderving in 2013 was 0,32% van het totaal aan huren. Over het algemeen worden alle
vrijkomende woningen aansluitend weer verhuurd. Leegstand wordt deels veroorzaakt door weigeringen van de
aangeboden woning, maar voornamelijk door een gebrek aan geschikte kandidaten. Ten opzichte van 2012 is de
leegstand licht toegenomen (0,01%). Bijna 31% van de totale leegstandskosten komt doordat Fokuswoningen lang
leegstaan, gemiddeld zes maanden voordat er een nieuwe huurder is. In 2013 zijn 4 Fokuswoningen vrijgekomen
en 1 woning stond nog leeg. Inmiddels zijn 3 Fokuswoningen verhuurd na lange leegstand en staan nog 2
woningen leeg.
4.3 Huisvesten van specifieke doelgroepen
Jutphaas Wonen zet zich in voor geschikte huisvesting van doelgroepen die op de vrije markt een woning niet
kunnen betalen, maar ook voor mensen die extra begeleiding en voorzieningen nodig hebben. Jutphaas Wonen
faciliteert dit bijvoorbeeld door woningen voor deze doelgroepen te reserveren of extra diensten aan te bieden.
Starters
Voor starters is het moeilijker om een woning te vinden, in vergelijking met andere groepen woningzoekenden. De
slaagkans voor starters is lager dan voor andere groepen. Voor de leefbaarheid in Nieuwegein is het goed als
jongeren en jonge gezinnen die in Nieuwegein willen wonen niet hoeven uit te wijken naar andere gemeenten
omdat er in Nieuwegein geen aanbod is. Door het realiseren van 25 jongerenwoningen in 2013 levert Jutphaas
Wonen een bijdrage aan het vergroten van de slaagkans voor jongeren en starters. Ook de geplande transformatie
van het kantoor aan de Einsteinbaan naar 50 starterswoningen zal een bijdrage leveren.
Verder verwachten we dat de inzet om ouderen te laten doorstromen van eengezinswoningen naar appartementen
uiteindelijk bijdrage aan de slaagkans van starters.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
26
In 2010 is het lotingssysteem ingevoerd in Nieuwegein met als doel de slaagkans van starters te vergroten. In
Utrecht en Zeist hebben de corporaties het lotingssysteem in Nieuwegein als voorbeeld genomen en in 2013
ingevoerd. Dit levert een bijdrage aan het vergroten van de slaagkans van starters in de regio.
Ouderen
De vergrijzing van Nieuwegein zal tot ca. 2030 sterk toenemen. Jutphaas Wonen wil een bijdrage leveren aan de
behoefte van deze doelgroep door middel van het aanbieden van diensten en passende huisvesting. Het doel is
om deze groep mensen zolang mogelijk zelfredzaam te laten zijn. De input van ouderen en de samenwerking met
de gemeente en zorginstellingen is hierbij van belang.
Beschut Wonen
Door veranderingen in de zorg zullen minder ouderen met een zorgbehoefte in aanmerking komen voor zorg in een
tehuis. Dit betekent dat veel ouderen die voorheen in een verzorgingstehuis kwamen, in hun eigen woning moeten
blijven wonen. Met thuiszorg is er veel mogelijk, maar een deel van de diensten en voordelen van het wonen in een
verzorgingstehuis zijn niet aanwezig in de eigen woning. Het gaat hier bijvoorbeeld om voldoende toezicht, het
wegvallen van gezamenlijke activiteiten, een beschutte woonomgeving, een gevoel van veiligheid en voorzieningen
op zeer korte afstand van de woning.
Corporaties, zorginstellingen en Gemeente Nieuwegein zijn in 2013 begonnen met een gezamenlijke oriëntatie
naar wat gedaan kan en moet worden om in te spelen op de verandering in behoefte van ouderen door het
wegvallen van de indicaties voor een verzorgingstehuis.In 2014 willen deze partijen werken aan het realiseren van
een pilot waarbij extra voorzieningen in een complex worden gerealiseerd die gericht zijn op de behoefte van
ouderen die anders naar een verzorgingstehuis zouden gaan.
Seniorenpakket bij groot onderhoud
Voor het groot onderhoud van de woningen van de vier Torenflats is een zogenaamd seniorenpakket
samengesteld om de mogelijkheid voor ouderen om langer zelfstandig in hun woning te kunnen blijven wonen te
vergroten. Bewoners die daar behoefte aan hadden konden kiezen voor een seniorenslot, thermostaat
douchekraan, een eenhendelkraan voor de wastafel en in de keuken, een verhoogde toiletpot en beugels in
douche en toiletruimte en een anti-slip tegelvloer. Dit pakket wordt bij andere groot-onderhoudsprojecten
aangeboden waarbij keuken, badkamer en toilet vervangen worden, mits het om een appartement gaat. Als dit in
eengezinswonigen aangeboden zou worden, is dit tegenstrijdig met de doelstelling om doorstroming te bevorderen.
Het Jutphaas Plus Service abonnement
Jutphaas Wonen wil graag een bijdrage leveren om ouderen zo lang mogelijk, op een prettige manier, zelfstandig
te laten wonen door het aanbieden van diensten van zorg- en welzijnsinstellingen. Door het Jutphaas Plus
serviceabonnement krijgen bewoners ook korting op diensten van zorginstelling Vitras CMD die helpen bij het
langer zelfstandig wonen. In 2013 is het Jutphaas Plus serviceabonnement geëvalueerd. Via het online
klantenpanel hebben bewoners hun mening kunnen geven over het serviceabonnement. Dit heeft niet geleid tot
grote aanpassingen van het serviceabonnement.
In 2013 ging het om een bedrag van € 5.339 aan Vitras CMD. Jutphaas Wonen is graag bereid deze investering te
doen, omdat we het belangrijk vinden dat onze klanten prettig zelfstandig kunnen wonen en leven.
Zorgbemiddeling
Vaak hebben bewoners geen compleet overzicht van alle diensten die worden aangeboden voor ouderen of zien
door de bomen het bos niet meer. Daarom heeft Jutphaas Wonen met zorgorganisatie Zorgspectrum afspraken
gemaakt zodat zij onze bewoners kunnen informeren over de vele diensten die in Nieuwegein aangeboden
worden. In 2013 is met Zorgspectrum overleg geweest over het voortzetten van zorgbemiddeling. Dit heeft er toe
geleid dat zorgbemiddeling niet meer complexgewijs aangeboden wordt, maar aan die bewoners die zelf aangeven
hier behoefte aan te hebben. Bij het tekenen van een nieuwe huurcontract krijgen ouderen informatie over
zorgbemiddeling. Ook als medewerkers signalen binnen krijgen dat een huidige bewoner of nieuwe bewoner baat
zou hebben bij zorgbemiddeling zal dit aangeboden worden.
De Gein Express
De Gein Express helpt te voorkomen dat ouderen in een sociaal isolement terechtkomen. De ‘Gein Express’ biedt
ouderen de mogelijkheid om zelf weer eens te winkelen in Nieuwegein, Utrecht en omstreken. De Gein Express is
een bus inclusief chauffeur en begeleider. Deze is voor ouderen in Nieuwegein die soms beperkt zijn in hun
mobiliteit, zich eenzaam voelen en weinig sociale contacten hebben. Ze kunnen samen met andere ouderen
genieten van een dagje uit. De mensen worden thuis opgehaald en na afloop weer thuis gebracht. De Gein
Express is een samenwerkingsproject met het Nationaal Ouderenfonds. Jutphaas Wonen heeft dit inititatief in 2013
gesponsord met € 5.000. Ook de gemeente en Mitros leveren een financiële bijdrage.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
27
Bijzondere doelgroepen
Jutphaas Wonen wil ook klanten die behoren tot de bijzondere doelgroepen een perspectief bieden. Jutphaas
Wonen verhuurt 227 woningen aan bijzondere doelgroepen. Onderstaand een overzicht van de onderverdeling:
Aantal en doelgroep
111 Seniorenwoningen
Toelichting
Inclusief 4 woningen voor SBWU. Seniorenwoningen zijn bestemd voor huurders met een leeftijd boven 55 jaar.
47 Jongerenwoningen
Inclusief 2 woningen voor SBWU. Jongerenwoningen zijn voor bewoners die bij toewijzing jonger zijn dan 30 jaar. 22
jongerenwoningen liggen aan de Wierselaan en 25 in het getransformeerde kantoorgebouw aan de Brinkwal.
18 MIVA woningen
Dit zijn Minder Valide woningen. Woningen geschikt voor rolstoelgebruikers
15 Fokuswoningen
De bewoners wordt de woning toegewezen via Stichting Fokus. De bewoners hebben 24-uurs zorg nodig. Woningen
zijn toegankelijk voor rolstoelgebruikers en aangepast aan de behoefte van de bewoners.
4 Kangoeroewoningen
De woningen zijn bedoeld voor een zorgbehoevende en hun mantelzorgers.
6 Libellewoningen
De woningen zijn bedoeld voor bewoners die een grote woning achterlaten, die wel dicht in de buurt van een vriend,
vriendin of familielid willen wonen, maar daar geen gemeenschappelijke huishouden mee willen voeren.
21 wooneenheden voor
Humanitas DMH
In het Gemeenschappelijk Wonen project in Fokkesteeg zijn 21 zelfstandige wooneenheden bestemt voor cliënten
van Humanitas DMH.
2 woningen voor SBWU
(Stichting
Beschermende
Woonvormen Utrecht)
3 woningen voor
Stichting Reinaerde
SBWU biedt begeleiding en huisvesting aan mensen met psychiatrische en/of verslavingsproblemen. Deze 2
woningen zijn exclusief de 6 eerder genoemde woningen in senioren- en jongerencomplex.
Stichting Reinaerde is de zorgorganisatie in de regio Utrecht die zich richt op kinderen, jeugd en volwassenen die
ondersteuning nodig hebben bij werk, dagbesteding en wonen.
Totaal 227 woningen
Bron: Jutphaas Wonen
In 2013 zijn 16 woningzoekenden met een urgentie gehuisvest. Bijna de helft had een medische urgentie en de
overige zijn verdeeld in sociaal/financieel en maatschappelijk.
De taakstelling huisvesten statushouders voor 2013 is vastgesteld op 9 personen. Dit aantal is nog in december
2013 bijgesteld van 5 naar 9 personen. 5 personen zijn gehuisvest en 4 worden doorgeschoven naar 2014.
Het afgelopen jaar zijn 6 seniorenwoningen vrijgekomen. Gemiddeld hebben 10 woningzoekenden boven de 55
jaar op de woningen gereageerd. Vorig jaar waren dat nog gemiddeld 24. Het dalend aantal reacties op
seniorenwoningen is een aandachtspunt in de hele regio.
Het scheiden van wonen en zorg wordt ingevoerd. Het betekent dat zorginstellingen niet meer rechtstreeks van de
corporatie huren maar dat de zorgbehoevende zelf gaat huren en betalen voor het wonen bij de corporatie.
Zorgbehoevenden kunnen op deze manier zelf een zorgpartij kiezen.
Dit betekent dat organisaties als SBWU en Reinaerde de door hun gehuurde woningen willen afstoten en
verzoeken om de contracten om te zetten naar de cliënten. Cliënten dienen nu via het regulier woonruimteverdeelstysteem een woning te zoeken. SBWU heeft inmiddels al twee woningen opgezegd en kiest ervoor om de
resterende investeringskosten af te kopen.
Middeninkomens
In de begroting is aangegeven dat Jutphaas Wonen extra maatregelen wil nemen om middeninkomens een grotere
kans op betaalbare huisvesting te geven. Uit onderzoek is gebleken dat huishoudens met een inkomen net boven
de € 34.229 moeilijk aan een woning kunnen komen omdat zij een vrije sector- of koopwoning vaak niet kunnen
betalen. Zij komen ook niet in aanmerking voor een sociale huurwoning.
In de uitwerking van het ondernemingsplan waarin we het beleid per complex is herzien, is de streefhuur van
bepaalde type woningen aangepast zodat huishoudens met een middeninkomens hier voor in aanmerking komen.
Het nieuwe voorraadbeleid wordt begin 2014 vastgesteld.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
28
Onderzoek naar woonconcepten voor specifieke doelgroepen
In 2013 is ook een aantal woonconcepten onderzocht voor specifieke doelgroepen die tot nu toe niet tot realisatie
hebben geleidt.
Zo is er het concept Skaeve Huse. Het gaat hier om een cluster van circa 6 kleine wooneenheden die gesitueerd
zijn buiten een woonwijk op redelijke afstand van andere bewoners. Het is bedoeld voor mensen die alleen wonen
en moeite hebben om met anderen in een buurt of complex te wonen in verband met psychische- en
gedragsproblemen. Dit is voor hun de enige kans om niet op straat te belanden. Gemeente Nieuwegein en
woningcorporaties Jutphaas Wonen, Mitros en Portaal hebben de mogelijkheden voor een dergelijk concept in
Nieuwegein onderzocht. Een haalbaarheidsanalyse is in 2013 uitgevoerd. In verband met het gebrek aan
investeringsruimte van de andere corporaties is verder onderzoek naar dit concept gestaakt. Mogelijk wordt dit
weer opgepakt als er weer geinvesteerd kan worden. Dit kan echter nog een paar jaar duren.
Verder is er gekeken naar het concept van de Pauzewoningen. Dit zijn kleine wooneenheden die bedoeld zijn voor
tijdelijk gebruik voor mensen die op zeer korte termijn een woning nodig hebben. Bewoners krijgen wel een
contract voor onbepaalde tijd, maar krijgen in het eerste jaar korting op de huur. Na een jaar gaat de huur omhoog,
waardoor het voor bewoners aantrekkelijker wordt om naar een andere woning te verhuizen. Dit concept is vooral
geschikt voor mensen die gaan scheiden. Voor dit concept is nog geen geschikt complex gevonden.
5. Het bieden van een goede woonkwaliteit
Een belangrijk thema voor Jutphaas Wonen is het bieden van een goede woonkwaliteit. Dit is een voorwaarde voor
bewoners om prettig te wonen. Een goed beheer van onze woningen is daarom een belangrijk onderdeel van ons
beleid. De druk om als woningcorporatie ook activiteiten te ondernemen op andere gebieden zoals de leefbaarheid
in de buurten en wijken, het handelen bij gesignaleerde sociale problematiek of het ontwikkelen van
maatschappelijk vastgoed is groot. Deze druk mag nooit leiden tot verwaarlozing van onze primaire taak. De
bewoners willen dat de woning goed op orde is voordat de corporatie zich met andere zaken gaat bemoeien. In dit
hoofdstuk wordt ingegaan op de verschillende soorten onderhoud die er voor zorgen dat onze woningen kwalitatief
goed blijven.
Voor 2013 heeft Jutphaas Wonen in haar begroting een aantal specifieke doelstellingen geformuleerd met
betrekking tot een aantal projecten. Deze doelen staan in onderstaand tabel. In dit hoofdstuk komt naar voren
welke werkzaamheden zijn verricht om deze doelstellingen te halen.
Doelen 2013:
Woonkwaliteit
-
Dertien extra interieuraanpakken in Batau-Zuid
Start aanpak plinten, algemene ruimtes en exterieur voor 2 van de 4 Torenflats in 2013
Afstemming project Torenflats met project Openbare Ruimte van Gemeente Nieuwegein
Evaluatie van continue controle op kwaliteit van reparaties
Doel
bereikt?
√
√
√
√
√ = uitgevoerd
5.1 Onderhoud
Voor het verhuren van kwalitatief goede woningen is onderhoud een vereiste. We maken onderscheid in
onderhoud als gevolg van een defect of klacht (klachtenonderhoud), onderhoud bij mutatie van een woning
(mutatieonderhoud), gepland onderhoud (planmatig onderhoud) en onderhoud in het kader van het
serviceabonnement (Jutphaas Plus service abonnement).
Klachten- en mutatieonderhoud
Het budget voor klachtenonderhoud is in 2013 met € 24.000 overschreden. Het aantal meldingen in 2013 was
1472, gemiddeld is dit bijna € 157,--/ melding. In 2013 hebben we in enkele woningen onverwacht asbest
aangetroffen bij het uitvoeren van een nagekomen interieurpakket. Het laten analyseren van de monsters, het
opstellen van rapporten om de asbest te saneren en het verwijderen volgens de geldende richtlijnen is de
belangrijkste oorzaak van de overschrijding.
De post mutatieonderhoud laat ook een overschrijding zien van € 39.000 t.o.v. het budget. Een verklaring van de
overschrijding bij het mutatieonderhoud is dat er voor ruim € 22.000 is besteedVoor
aan verhuurbevorderende
identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
29
maatregelen. Deze maatregelen zijn bij 8 woningen uitgevoerd, waarvan bij een drietal Fokus-woningen en een
woning die vanwege ontruiming leeggekomen is.
Daarnaast is ook voor een bedrag van ruim € 4.300,-- uitgegeven aan vergoedingen voor zelfaangebrachte
voorzieningen aan vertrekkende bewoners van het GW en de 4 torenflats. Ons beleid is erop gericht om bewoners
keuzemogelijkheid te geven tegen eenmalige betaling, waarbij op basis van afschrijving een bedrag wordt
uitgekeerd als zij eerder uit de woning vertrekken. Dit betreft dan vooral vergoedingen voor onderdelen die in de
woningwaardering weer extra punten opleveren.
Reparatieverzoeken worden zo snel mogelijk uitgevoerd door onze eigen technische medewerkers of door derden.
In 2013 hebben we twee keer per maand bewoners die een reparatieverzoek hebben ingediend gevraagd naar de
tevredenheid over de reparaties via een online enquête. Meer over deze enquêtes staat in paragraaf 8.2. Onder
het kopje ‘Klantenonderzoek’.
Planmatig onderhoud
Meerjarenonderhoudsraming
In 2013 is een doelstelling meegegeven om 20% te besparen op de uitgaven in ons meerjarenonderhoudsraming.
De aanleiding hiervan was de analyse van de accountants in het concept controleverslag van 17 april 2013. De
kosten aan planmatig onderhoud voor de eerstkomende 10 jaar komen bij Jutphaas Wonen gemiddeld uit op ca.
€ 1.500,- per woning per jaar. In de sector is € 800,-- tot € 900,- per woning per jaar gangbaar.
Met de afdeling Vastgoed zijn de complexen, onderhoudsactiviteiten en einde exploitatiemoment geanalyseerd.
Hieruit is een aantal zaken naar voren gekomen die een bijdrage leveren in het reduceren van de
onderhoudskosten. Het gaat om de volgende aspecten:
 Niet meer planmatig opnemen van de interieurpakketten bestaande uit compleet vervangen toilet, keuken
en badkamer, en het vervangen van elektravoorzieningen (groepenkast);
 Verlagen eenheidsprijzen c.v.-ketels;
 Schrappen of beperken activiteiten rond einde exploitatie, soms in combinatie met oprekken cyclus;
 Schrappen jaarlijkse advieskosten ten behoeve van planmatig onderhoudsprojecten.
De grootste besparing wordt gehaald met het schrappen van de interieurpakketten. Overweging om deze posten te
schrappen is dat een groot deel van de woningen in ons bezit al eens een compleet nieuw interieur heeft gehad.
Het opnemen van een volgende interieuraanpak kan dan het beste gecombineerd worden als er een afweging
wordt gemaakt in het kader van het strategisch voorraadbeleid. Daarnaast merken we ook dat niet iedereen zit te
wachten op een door ons gewenste vervanging van het interieur. Er blijft een post “nagekomen interieur”
gehandhaafd, waardoor verouderde, nog niet eerder vervangen interieurs op klacht of bij mutatie alsnog kunnen
worden aangepakt.
We hebben hiermee de doelstelling ruimschoots gehaald, de kosten in de onderhoudsraming zijn met bijna 30%
gedaald.
Algemeen
Voor 2013 stonden een behoorlijk aantal intensieve onderhoudswerken op het programma. Een aantal van deze
werkzaamheden had betrekking op de binnenzijde van woning en dat vergt een extra inspanning richting bewoners
over de aard en omvang van de werkzaamheden. Desondanks is het gelukt om alle projecten tijdig te starten en af
te ronden.
Voordat een aantal onderhoudswerkzaamheden inhoudelijk wordt toegelicht volgt eerst een korte opsomming van
de uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden van 2013.
1.
2.
3.
4.
5.
Interieuraanpak 15 woningen in Batau-Zuid (complex 7)
Binnendeuren vervangen in doorslag (complex 11)
Nagekomen interieuraanpak bij mutatie
Diverse overige onderhoudswerkzaamheden
Werkvoorbereiding en uitvoering schilderswerkzaamheden tbv VvE’s in de wijk Batau
Hieronder een weergave van en toelichting op de verrichte werkzaamheden in 2013
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
30
Interieurpakket 15 woningen in Batau-Zuid (complex 7)
Bewoners die in een potentiële verkoopwoning wonen kwamen in het verleden niet altijd in aanmerking voor een
interieurverbetering, behalve als zij een huurvast contract afsloten. Bij het opstellen van het vorige strategische
voorraad beleid is afgesproken dat deze bewoners alsnog in aanmerking komen voor een interieuraanpak. Deze
interieuraanpakken zijn toen opgenomen in de meerjarenonderhoudsbegroting. In 2013 zijn de laatste 15 van deze
interieuraanpakken aangeboden in de wijk Batau-Zuid. De bewoners zijn aangeschreven waarbij ze de vrijheid
hadden om niet mee te doen.
De bewoners die meegedaan hebben konden hun keuzes voor kleur tegels, sanitair en keukens bekend maken. Bij
alle bewoners is er een zogenaamde “warme opname” geweest ter voorbereiding op de uitvoering, zodat bewoners
en aannemer vooraf alle werkzaamheden goed inzichtelijk waren en op elkaar afgestemd. De werkzaamheden zijn
inmiddels uitgevoerd en afgerond. Wat hier opviel was dat de aanbesteding een fors verschil liet zien tussen de
aannemers en het beschikbare budget.
Binnendeuren vervangen in Doorslag (complex 11)
Via de bewonerscommissie is al een aantal jaren aandacht gevraagd voor de staat van onderhoud van de
binnendeuren in dit complex. Specifiek zijn de afwijkende afmetingen en de sluitplaat in de deurstijl. Normaal
gesproken is het vervangen van binnendeuren voor rekening van de huurder. Omdat het voor huurders niet
eenvoudig is de deuren via de bouwmarkten te verkrijgen, is besloten de binnendeuren door ons te laten
vervangen.
Alle bewoners zijn aangeschreven en hebben de keuze gehad om mee te doen. Ook deze bewoners zijn allemaal
bezocht om afmetingen en specificaties op te nemen. Bij 149 woningen zijn in totaal 1117 binnendeuren
e
e
vervangen. De werkzaamheden zijn in het 3 en 4 kwartaal van 2013 uitgevoerd.
Nagekomen interieuraanpak bij mutatie
Ook bij mutatie worden woningen die nog geen nieuwe keuken, badkamer en/of toilet hebben gekregen tijdens het
project, van een nieuw interieur voorzien. Hiervoor is een aparte begrotingspost opgenomen. In 2013 zijn 19
woningen bij mutatie voorzien van een (gedeeltelijk) nieuw interieur. Het totale bedrag wat in opdracht is gegeven
komt uit op € 181.936,-- incl. btw.
Diverse overige onderhoudswerkzaamheden
Naast de hiervoor genoemde projecten zijn de volgende onderhoudswerkzaamheden in 2013 voorbereid,
aanbesteed en uitgevoerd:
- Voegwerk vervangen dakopbouw torenflats (gecombineerd met overig onderhoud en verbetering
- Vervangen c.v.-ketels in 124 woningen Batau (complex 7) en in 37 woningen in Doorslag (complex 11) en in
30 woningen in de Ten Baanstraat (complex 32).
- In Doorslag (complex 11) bij een aantal woningen: het reinigen van gevelbekleding aan de kant waar geen
zon komt, het ophalen van de bestrating in de brandgangen, het op klacht verhelpen van vochtdoorslag bij
betonnen berging daken en herstel metselwerk en het vervangen van goten
- Vervangen videofooninstallatie op het Schermerhornpark en het inrichten van een scootmobiel ruimte nadat er
ruimte is vrijgekomen vanwege het plaatsen van ondergrondse afvalcontainers;
Werkvoorbereiding en uitvoering schilderswerkzaamheden tbv VvE’s in de wijk Batau
De schilderswerkzaamheden ten behoeve van de VvE’s in de wijk Batau zijn niet opgenomen in onze begroting
omdat het VvE’s betreft die een eigen (onderhouds)begroting hebben. Jutphaas Wonen verricht voor deze VvE’s
het onderhoud en dat houdt in dat de werkvoorbereiding en de begeleiding voor de 22 VvE’s door ons is gedaan.
Voor de 22 VvE’s is een aanbesteding gehouden onder drie partijen. Elk van deze partijen heeft een groter of
kleiner aandeel van de VvE’s in opdracht gekregen. Grootste uitdaging lag in de aangetroffen asbest achter een
gevelconstructie op de zolderverdieping en administratief op het gebied van het hanteren van het juiste btw-tarief.
Service Onderhoud
Het serviceabonnement is een handreiking aan de huurders om kleine klussen binnenshuis voor hen te verrichten.
Eind 2013 waren er 595 leden van het Jutphaas Plus serviceabonnement. Dat zijn 12 leden meer dan het jaar
daarvoor.
De reparaties die worden uitgevoerd via het serviceabonnement worden uitgevoerd door een medewerker van
Jutphaas Wonen. Hierdoor heeft Jutphaas Wonen meer controle over de termijn waarbinnen de reparaties worden
uitgevoerd en de kwaliteit van de reparaties. Bijkomend voordeel is dat medewerkersachter de voordeur van de
Voor identificatiedoeleinden
klanten komen. Zo is het mogelijk om tijdig eventuele sociale problemen te signaleren
en door te spelen.
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
31
Het aantal meldingen voor serviceonderhoud is toegenomen van 317 meldingen in 2012 tot 353 meldingen in
2013. De gemiddelde kosten per melding zijn gestegen van € 60,--/melding in 2012 naar ruim € 73,--/melding in
2013.
5.2. Renovatieprojecten
Torenflats
Vanaf eind 2011 is Jutphaas Wonen voorbereidingen aan het treffen voor de herindeling van de begane grond bij
de 4 torenflats. Op basis van een bewonersenquête is een programma van eisen opgesteld waarbij op de begane
grond ruimere en meer zichtbare entrees gemaakt worden en er aparte scootmobielruimtes komen. De
balkonhekken worden vervangen en de kopgevels geïsoleerd en extra verankerd.
In drie van de vier torenflats krijgen de bewoners van de 2-kamerflats een eigen berging op de begande grond. Bij
de flat Van Herwijnenplantsoen 1-223 blijven de algemene fietsenbergingen. Hier is aan de straatzijde te weinig
ruimte voor een uitbouw om voor alle bewoners individuele bergingen te maken.
Werkzaamheden torenflats
In 2013 is de meeste tijd gaan zitten in de uitwerking van het ontwerp, de afronding van de contracten en de
voorbereiding op de uitvoering en daarbij behorende communicatiemomenten naar de bewoners van de 4
torenflats.
Bewoners zijn betrokken via de bewonersgroep en middels nieuwsbrieven en een bewonersbijeenkomst zijn alle
bewoners geïnformeerd over de plannen. Met de gemeente is ook overeenstemming bereikt over de over te
nemen grond en een bijdrage voor een ontmoetingsruimte. Eind 2012 is de omgevingsvergunning voor de twee
flats aan het Van Herwijnenplantsoen aangevraagd.
Begin 2013 is overleg gevoerd met de Welstandscommissie en dat heeft geleid tot aanpassingen in de
materialisatie. Aan het einde van het eerste kwartaal is ook de omgevingsvergunning voor de twee flats aan het
Wenckebachplantsoen aangevraagd. Voor alle locaties beschikken we nu over onherroepelijke
omgevingsvergunningen. Voor alle locaties zijn de benodigde extra gronden van de gemeente Nieuwegein
afgenomen op basis van de koopovereenkomst die in 2012 al was getekend.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
32
Met de gemeente is intensief overleg gevoerd over de planning. In eerste
instantie had de planning in een totale uitvoeringsduur van bijna 2,5 jaar
voor de 4 torenflats. Ook op verzoek van de gemeente, vanwege de
herinrichting van de openbare ruimte van het omliggende terrein en de
besteding van de ISV-subsidie, is de planning ingekort naar 1,5 jaar. We
hebben ons gerealiseerd dat dit voor het gebied en de bewoners een korte
en intensieve bouwperiode is, met alle consequenties van dien.
De uitvoering is in augustus 2013 gestart bij de flat aan het Van
Herwijnenplantsoen 1-223. Eind 2013 zijn er van drie flats beide kopgevels
voorzien van extra ankers, isolatie en afwerking betonbanden. Bij de flats
aan het Van Herwijnenplantsoen zijn de palen geslagen voor de
uitbreidingen van de bergingen en is gestart met de opbouw.
Naast al dit bouwkundig geweld is er veel tijd gestopt in de
bewonersbegeleiding om de bergingen leeg te ruimen. Alle 112 bewoners
van het Van Herwijnenplantsoen met een berging op de begane grond zijn
bezocht en er zijn afspraken gemaakt over de spullen in de berging.
Jutphaas Wonen heeft dozen ter beschikking gesteld en zorgt voor de
tijdelijke opslag elders. Net voor de kerstperiode zijn alle bergingen op het
Van Herwijnenplantsoen leeggeruimd, zodat de aannemer in 2014 de
gehele onderbouw opnieuw kan indelen.
Bergingsdeur torenflats
Tenslotte zijn de 4 torenflats ook aangesloten op stadsverwarming van Eneco. Op deze manier leveren we ook een
bijdrage aan het benutten van restwarmte van de Energiecentrale. In 2014 wordt de installatie nog verder
ingeregeld.
Betrekken van bewoners bij plannen
De Bewonersgroep (een afvaardiging van bewoners uit alle 4 Torenflats), heeft intensief meegedacht over de
nieuwe plannen van de plint en de uitwerking. De Bewonersgroep wordt betrokken bij het sociaal plan, de
mogelijke materiaalkeuzes en kleuren en houdt contact met haar achterban. De Bewonersgroep en de
Bewonerscommissie geven zowel positieve als negatieve signalen door over de werkzaamheden en komen met
suggesties.
Aan het einde van het jaar heeft Jutphaas Wonen door individuele huisbezoeken aan de twee flats aan het Van
Herwijnenplantsoen, haar bewoners geïnformeerd over de werkzaamheden en de planning.
Dit was een behoorlijke tijdsinvestering. Toch is deze investering ruimschoots terugverdiend op alle facetten van
leefbaarheid. We hebben uitleg kunnen geven over de (te verwachten) overlast en hier meer begrip voor kunnen
krijgen. We hebben weer een kijkje gekregen achter de voordeur en hierdoor gerichte actie kunnen ondernemen
op het gebied van leefbaarheid. Ook is de informatie over de verhuizing van de inboedel van de bergingen duidelijk
bij de bewoners over gekomen. Nagenoeg alle bergingen waren, zoals afgesproken, opgeruimd, ingepakt en door
de bewoners achtergelaten dat een snelle en doeltreffende verhuizing mogelijk was.
Begin 2014 staat de inventarisatie van de bergingen van Het Wenckebachplantsoen op de planning
6. Wijkaanpak
De aantrekkelijkheid of geschiktheid van een buurt om te wonen, is belangrijk voor de waardering voor onze
woningen van de bewoners. De woonomgeving is onderdeel van ons product. Er zijn veel factoren die de
leefbaarheid van een buurt beïnvloeden. Het kan gaan om fysieke aspecten zoals het onderhoud van de openbare
ruimte, de woningen en de tuinen. Maar het gaat ook om sociale aspecten zoals het gedrag van andere mensen
die gebruik maken van de woonomgeving of het gevoel van veiligheid van bewoners.
Het grootste deel van onze bewoners is tevreden over de kwaliteit van hun woning. De aandacht verschuift
daardoor naar de kwaliteit van de woonomgeving de buurt en de wijk. Jutphaas Wonen voelt zich mede
verantwoordelijk voor het prettig wonen in de wijk. Samen met andere partijen zoals de bewoners, gemeente, de
politie, zorg- en welzijnsinstellingen en scholen verbeteren we de leefbaarheid in buurten en wijken. We zetten ons
gezamenlijk in voor wijken die veilig zijn, wijken waar mensen in harmonie leven en thuis zijn, wijken waar mensen
trots op zijn.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
33
Doelen 2013:
Wijkaanpak
-
Verminderen extreme woonoverlast door meer samenwerking in Extreem woonoverlast
team
Voortzetten van medewerking aan project CMPG (voormalig project wisselgeld)
Voortzetten Inschakelen buurtbemiddeling
Bijdrage leveren aan verbeteren leefbaarheid in Batau-Zuid in samenwerking met bewoners
en Gemeente Nieuwegein
Doel
bereikt?
√
√
√
2014
√ = uitgevoerd
6.1 Integrale wijkaanpak
Woonservicezones
Gemeente Nieuwegein wil in samenwerking met andere professionele partijen zorgen dat alle wijken in Nieuwegein
onderdeel worden van één van de vijf woonservicezones. Voor inwoners die geen professionele ondersteuning
nodig hebben is het belangrijk dat er een zo laagdrempelig mogelijk aanbod van informatie, advies en diensten is.
Voor het aanpakken van complexe problemen op het gebied van wonen, welzijn en zorg in de wijk is
samenwerking tussen partijen nodig. De samenwerking tussen de professionele organisaties wordt vormgegeven
in de taakgroep, projectgroep en de netwerkgroep woonservicezones. Jutphaas Wonen is met name actief in de
netwerkgroep om zo in contact te blijven met de bestuurders van de andere organisaties die belang hebben bij de
woonservicezones. Voor de projectgroep en taakgroepen zijn wij agenda-lid en geven desgevraagd commentaar of
informatie
Wijkaanpak Jutphaas Wijkersloot
De gezamenlijke aanpak van de wijk Jutphaas Wijkersloot om zo de leefbaarheid en vitaliteit in de wijk Jutphaas
Wijkersloot te versterken is belangrijk voor Jutphaas Wonen omdat meer dan een kwart van het bezit in deze wijk
ligt. De toekomstige kwaliteit van het wonen van onze huurders in deze wijk is daarom sterk afhankelijk van de
ontwikkelingen in dit gebied.
Sinds de vaststelling van de gebiedsvisie in 2009 is er hard gewerkt aan de uitvoering van deze gebiedsvisie door
middel van een gezamenlijke aanpak. Zowel Jutphaas Wonen, Gemeente Nieuwegein en Mitros hebben de
afgelopen jaren flink geïnvesteerd. Naast het opknappen van de plinten, gevels en balkons van de torenflats is
Gemeente Nieuwegein gestart met voorbereidingen voor het opknappen van de openbare ruimte. Specifiek in het
Wenckebachcarré wordt aandacht besteed aan de openbare ruimte, de wandelroutes, de dierenweide en sport- en
spelvoorzieningen.
Uit de wijkanalyse en gesprekken met bewoners blijkt dat er al lange tijd behoefte bestaat aan een centrale
ontmoetingsruimte in de wijk Jutphaas Wijkersloot. Aanvankelijk werd gedacht aan een brede school met
ontmoetingsfunctie in het Wenckebachcarré, hetgeen uiteindelijk niet haalbaar bleek. De Gemeente Nieuwegein en
Jutphaas Wonen hebben, met behulp van een subsidie van Provincie Utrecht, gezamenlijk het initiatief genomen
om een ontmoetingsruimte van circa 120 m2 te realiseren op het Wenckebachplantsoen. Dit is mogelijk door een
aanbouw op de begane grond van één van de flatgebouwen.
In 2013 is begonnen met de voorbereiding voor het ontwerp van deze ontmoetingsruimte. Bij het ontwerp wordt
zoveel mogelijk rekening gehouden met de wensen van de bewoners en eventuele huurders van de ruimte. In het
voorjaar 2013 hebben 1.100 bewoners en omwonenden de gelegenheid gekregen om via een digitale of
schriftelijke enquête hun visie op de toekomstige ontmoetingsruimte weer te geven.
Ook is er samen met afgevaardigden van de bewonerscommissie, wijknetwerken, medewerkers van Jutphaas
Wonen en Gemeente Nieuwegein een bezoek gebracht aan twee ontmoetingsruimtes in Arnhem om ideeën op te
doen. Met eventuele toekomstige professionele huurders van de ontmoetingsruimte heeft een bijeenkomst
plaatsgevonden om inzicht te krijgen in hun wensen ten aanzien van de ontmoetingsruimte. Met alle verkregen
informatie heeft de architect een concept-ontwerp gemaakt voor de ontmoetingsruimte. Begin 2014 wordt dit
ontwerp verder uitgewerkt.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
34
Bezoek ontmoetingsruimte in Arnhem
Wijknetwerken en wijkplatforms
Jutphaas Wonen heeft bezit in zeven wijken in Nieuwegein. Wij vinden het belangrijk op de hoogte te blijven van
de ontwikkelingen in de wijk, de problematiek die er speelt en, waar mogelijk, oplossingen te bieden. De
bijeenkomsten van wijknetwerken en wijkplatforms geven ons de gelegenheid om informatie over de wijk te halen
alsook om onze ideeën en plannen te presenteren. Aan deze overleggen nemen deel: de wijkbewoners
(afgevaardigden van bewonerscommissies), wijkmanagers, wijkwethouder, iemand van de gemeentelijke
grijs/groen voorziening, politie, ondernemers uit de wijk en leden van politieke partijen. De overleggen vinden om
de circa 6 weken plaats. Door de vele netwerken, stuurgroepen en andere overlegvormen is het niet mogelijk om
alle wijknetwerken en platforms in elke wijk waar wij bezit hebben bij te wonen. Jutphaas Wonen is wel agenda lid
van de wijknetwerken en platforms en krijgt alle notulen. Zo kunnen op de hoogte blijven van wat er speelt in de
wijk. Wij bij belangrijke agendapunten aanwezig zijn bij de vergaderingen en tevens uitleg geven over onze
plannen en werkzaamheden in de wijken.
Leefbaarheid Batau-Zuid
In overleg met corporaties heeft Gemeente Nieuwegein een analyse gemaakt van de buurten en wijken op het
gebied van leefbaarheid. Hiervoor zijn o.a. de cijfers van de leefbarometer benut. Het algemene beeld is dat in
Nieuwegein een aantal plekken / buurten een teruggang in leefbaarheid laten zien. De Driftenbuurt in Batau-Zuid is
één van deze wijken. Uit een eerste analyse blijkt dat daar de komende jaren ingrijpen van gemeente en andere
partijen noodzakelijk of gewenst is. Belangrijk is om daar samen met deze partijen en bewoners aan de slag te
gaan.
Er is door Gemeente Nieuwegein, Jutphaas Wonen en Mitros Nieuwegein een plan gemaakt voor stedelijke
vernieuwing in de Driftenbuurt. Het plan bevat een serie maatregelen waarmee de openbare ruimte een flinke
verbeterslag zal ondergaan. De maatregelen zijn uitgewerkt in een drietal investeringsscenario’s. In 2012 zijn
beslissingen over investeringen in de Driftenbuurt door Gemeente Nieuwegein en ook Mitros uitgesteld in verband
met het “opdrogen“ van middelen.
In 2013 heeft de inzet in deze wijk stil gelegen. Gemeente Nieuwegein heeft stedelijke vernieuwing en daarbij de
inrichting en beheer van de openbare ruimte hoog op de agenda staan en heeft hiervoor een investeringsvoorstel
liggen. We verwachten dat de gemeente een stimulerende en zo nodig faciliterende rol zal vervullen bij de opzet en
uitvoering van gebiedsgerichte vernieuwingsprogramma’s. Met deze vernieuwde focus voelt ook Jutphaas Wonen
de noodzaak om in 2014 een plan te maken, in samenwerking met bewoners en Gemeente Nieuwegein, voor
activiteiten die de leefbaarheid ten goede komen.
6.2 Overlast
Overlastmeldingen
De wijze van overlastaanpak is onveranderd binnen Jutphaas Wonen en heeft nog steeds een hoge prioriteit. Het
aantal meldingen is verminderd van 434 meldingen in 2012 naar 373 meldingen in 2013. De heftigheid en
meervoudige problematiek is toegenomen. Overlast veroorzaakt door bewoners (of omwonenden) met psychische
klachten, is moeilijk te bestrijden. Door de bezuiniging bij de hulpverlening is opname bij escalatie vaak alleen
mogelijk bij zeer extreme omstandigheden. Het enige wat gedaan kan worden is verhoging of verandering van
medicatie en het ophogen van de frequenties van huisbezoeken. Wij lopen hierdoor tegen een muur van onbegrip
van mensen die de overlast ervaren en dit valt ook moeilijk uit te leggen. Ook hebben wij meer mensen moeten
huisvesten met een verslaving of psychisch verleden.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
35
Helaas hebben wij hierdoor veel te maken met een terugval wat weer gepaard gaat met onbegrip van
omwonenden.
Extreem Woonoverlast Team
Indien overlast niet op een “normale” manier opgelost kan worden, dan treedt de overlastprocedure in werking. Op
de reguliere manier wordt gewerkt aan omgangsvormen en het bepalen van normen en waarden op vrijwillige
basis.
In de vervolgprocedure wordt meer gehandeld onder dwang en drang. Indien de overlast niet stopt dan heeft dat
gevolgen voor de veroorzaker. Ook kan hardnekkige overlast gemeld worden bij het Extreem Woonoverlast Team.
Het overlastteam komt één keer in de zes weken bij elkaar en bestaat uit vertegenwoordigers van gemeente,
politie, corporaties, Vitras, MEE, Altrecht, SBWU en GGD/mn. Indien een andere partij betrokken is of betrokken
moet worden bij een bepaalde casus, dan wordt deze incidenteel uitgenodigd.
Tijdens de bijeenkomst worden aangemelde of in behandeling zijnde casussen besproken (volgens convenant) en
een stappenplan vastgesteld. De voorzitter van dit overleg (gemeente) is tevens regiehouder. Indien nodig komen
de benodigde partijen per casus, tussentijds bij elkaar voor een overleg o.l.v. de burgemeester. De Stuurgroep kan
incidenteel aanpassingen doen aan richtlijnen en procedures om bepaalde beslissingen te forceren.
Buurtbemiddeling
Indien sprake is van een klein conflict tussen buurtbewoners, dan kan beroep gedaan worden op
Buurtbemiddeling. Bij buurtbemiddeling werken speciaal opgeleide vrijwilligers die in gesprek gaan met de
betrokken partijen om tot een gezamenlijke oplossing te komen. Met de inschakeling van Buurtbemiddeling krijgt
Jutphaas Wonen meer ruimte om ons te richten op complexere gevallen. Buurtbemiddeling lost vaak de mildere
probleemgevallen op die anders voor Jutphaas Wonen veel tijd hadden gekost. In 2013 hebben wij meerdere
malen geadviseerd aan de betrokkenen om Buurtbemiddeling in te schakelen. In 10 gevallen hebben wij (vaak
samen met politie) zelf Buurtbemiddeling ingeschakeld.
6.3. Sociale begeleiding
Jutphaas Wonen heeft sociale begeleiding bij onze huurders hoog in het vaandel staan. Al is de expertise en
capaciteit niet altijd voldoende in eigen huis, door het brede netwerk van Jutphaas Wonen kunnen hulpinstanties,
vrijwilligers en sociale stichtingen vaak snel ingeschakeld worden. Door de geboden gelegenheid en de korte lijnen
binnen de organisatie, is er vaak een direct contact met de bewoners.
Medewerkers van Jutphaas Wonen worden gestimuleerd om zoveel mogelijk signalen te verzamelen. Signalen van
eenzaamheid, vervuiling of medische gebreken kunnen daardoor adequaat omgezet worden in acties. Zo wordt
bijvoorbeeld bij een volle brievenbus altijd contact gezocht met de bewoner(s) of alles goed gaat en worden
meldingen altijd serieus genomen. Bij doorverwijzing naar andere instanties, vraagt Jutphaas Wonen regelmatig
naar de stand van zaken.
Door deze sociale betrokkenheid is een goede relatie aan het ontstaan met de bewoners. Doordat men weet dat
situaties serieus genomen worden, melden steeds meer bewoners (bijzondere) situaties. Hierdoor kan sneller
ingespeeld worden op de problematiek.
Sociale begeleiding gaat ook een steeds grotere rol spelen bij de toenemende schuldenproblematiek. Vaak wordt
bij intensieve begeleiding de aard en grootte van de schuld sneller duidelijk en kan hierdoor beter doorverwezen
worden naar de hulpinstanties MDO (Multi Disciplinair Overleg). Indien resultaten uitblijven kan beroep worden
gedaan op de stuurgroep CMPG (Complexe Multi Problem Gezinnen)
7. Duurzaamheid en Energiebesparing
Doelen 2013:
Duurzaamheid en Energiebesparing
- Resultaten van energiepilot in Zuijlenstein analyseren
- Extra duurzame maatregelen op kantoor Jutphaas Wonen
- Aansluiting van 2 torenflats op stadsverwarming
√ = uitgevoerd
Doel bereikt?
√
Verder uitbreiden
√
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
36
7.1 Energiepilot in Zuilenstein
Jutphaas Wonen heeft in 2012 en 2013 een pilot uitgevoerd op het gebied van energiebesparende maatregelen.
Het doel was om daarmee het effect van energiebesparende maatregelen meten. In drie woningen in de wijk
Zuilenstein zijn begin 2012 energiebesparende maatregelen geïmplementeerd. Voor de energiebesparende
maatregelen worden bij deze pilot geen huurverhoging of kosten berekend. De resultaten op het gebied van
energiebesparing zijn na een jaar gemeten en geanalyseerd. De woningen hadden een energielabel E. Eén
woning heeft na de maatregelen een energielabel A gekregen, de twee andere energielabel B. Het comfort van de
woning is over het algemeen toegenomen. De energiekosten zijn bij alle woningen omlaag, maar de maatregelen
hadden niet bij allemaal het effect op de energierekening waarop gehoopt was.
Samen met het adviesbureau dat Jutphaas Wonen heeft geadviseerd over de keuzes van de te plaatsen
maatregelen is gekeken naar de resultaten. Per maatregel zijn adviezen naar voren gekomen of het verstandig is
deze in de toekomst in te zetten gebaseerd op het rendement en het comfort van de maatregel voor de bewoner.
Gebaseerd op de ervaringen van de bewoners zijn verbeterpunten naar voren gekomen voor het verbeteren van
proces van de implementatie. Al deze adviezen worden meegenomen bij het verder bepalen en uitwerken van het
duurzaamheidsbeleid.
7.2 Duurzaamheidbeleid
Het uitgangspunt van Jutphaas Wonen voor 2013 was dat Jutphaas Wonen als organisatie duurzame maatregelen
implementeert op kantoor om zo als voorbeeld functie te dienen voor bewoner. Een aantal kleine maatregelen is
ondertussen genomen om zo het papier- en energieverbruik te verminderen. De grotere maatregelen zoals het
plaatsen van zonnepanelen is onderzocht. Dit heeft tot nu toe nog niet tot implementatie geleidt. In 2014 zal verder
gekeken worden wat de mogelijkheden voor duurzame maatregelen op kantoor zijn.
In 2013 is een QuickScan gedaan voor verdere digitalisering van de processen op kantoor. Dit heeft geleid tot een
ICT beleidsplan (zie ook hoofdstuk 9 Organisatie). Als dit plan wordt geïmplementeerd zal dit bijdragen aan
verduurzaming van de processen. Eind 2013 hebben medewerkers de mogelijkheid gekregen een Ipad aan te
schaffen. Vijftien medewerkers hebben hier gebruik van gemaakt. De doelstelling van het verstrekken van Ipads is
dat medewerkers minder zullen printen en het papiergebruik wordt teruggebracht. Het gebruik van een Ipad vraagt
om een omschakeling van de werkwijze en een discipline in het gebruik. In 2014 zal blijken of de Ipad ook tot
vermindering van uitprinten van stukken zal leiden.
Voor het bezit van Jutphaas Wonen is het uitgangpunt ingenomen dat alle woningen de basisvoorzieningen op het
gebied van schilisolatie hebben. Het gaat hier om spouwisolatie, dubbelglas en vloerisolatie en dakisolatie. In 2014
wordt uiteengezet waar dit niet voldoet en wordt een plan gemaakt hoe dit op peil kan worden gebracht. Hierdoor
zal ook de gemiddelde energieprestatie index verbeteren. Door middel van het berekenen van scenario’s wordt
gekeken waar mogelijkheden voor andere maatregelen liggen.
Stadsverwarming
Oorspronkelijk was het de bedoeling om in 2013 twee torenflats aan te laten sluiten op de stadsverwarming. Na
overleg met verschillende partijen is besloten om de gehele uitvoeringsplanning van de vier torenflats in een
kortere uitvoeringstijd te realiseren. Dat heeft ertoe geleid dat in 2013 niet twee maar alle vier de torenflats op de
stadsverwarming zijn aangesloten.
Tijdens de herinrichting van de begane grond wordt in 2014 nog de gehele installatie per toren ingeregeld zodat
deze optimaal functioneert. We kunnen dat doen zodra de huidige bergingen leeg zijn. Op deze manier levert
Jutphaas Wonen een bijdrage aan het benutten van restwarmte van de Energiecentrale en vermindering van de
CO-2 uitstoot.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
37
Energiebesparende maatregelen en investeringen
Tijdens reguliere onderhoudswerkzaamheden streeft Jutphaas Wonen ernaar om, waar dit inpasbaar is, gelijk
energiebesparende maatregelen uit te voeren. Concrete maatregel is om bij het vervangen van verbeterd
rendement (VR) c.v.-ketels een c.v.-ketel te plaatsen met een hoog rendement. In 2013 zijn op deze wijze 191 c.v.ketels vervangen door hoog rendementsketels.
Een andere maatregel is het vullen van de spouw met isolatie van de kopgevels van de vier torenflats, gelijktijdig
met andere onderhoudswerkzaamheden aan de kopgevel zoals het aanbrengen van extra spouwankers en het
herstellen van de betonbanden. Deze werkzaamheden zijn eind 2013 uitgevoerd, de laatste twee kopgevels in
januari 2014.
8. Bewonersparticipatie
De medewerkers van Jutphaas Wonen staan dicht bij de klant en kennen een sterke sociale betrokkenheid met de
bewoners. Persoonlijke aandacht voor bewoners is belangrijk. Medewerkers leven zich in de situatie en
omstandigheden van de klant en proberen met creatieve oplossingen te komen. Belangrijk hierbij is dat we
bewoners begeleiden en zorgen voor vertrouwen. Dit vraagt om een juiste en adequate behandeling. Betekenis
voor de klant ligt vaak in de kleine dingen die we doen.
Jutphaas Wonen is van een maatschappijgerichte naar een maatschappij gedreven organisatie aan het
veranderen. Dit betekent dat we nog meer en regelmatiger in dialoog gaan met onze belanghouders om de
behoeften te inventariseren en de opgave te definiëren. Het betekent dat we nog meer naar de mensen toe gaan
zodat we nog beter weten wat er speelt. Dit vraagt een open houding en nog meer communiceren over onze
voornemens en onze resultaten.
Doelen 2013:
Bewonersparticipatie
-
Meer zeggenschap van toekomstige bewoners bij de oplevering van de woning
Bewonersgroep betrekken bij renovatie van plinten, exterieur en algemene ruimtes van
torenflats (zie par. 5.2)
Minstens 2 digitale klantenonderzoeken per jaar.
Betrokkenheid woningzoekenden bij nieuwe projecten waar mogelijk (Einsteinbaan –zie
par. 4.1)
Doel
bereikt?
√
√
√
√
√ = uitgevoerd
8.1 Meer zeggenschap van toekomstige bewoners bij oplevering van de woning
Per 1 december 2012 is Jutphaas Wonen gestart met een proefproject rondom verhuizing en opnieuw verhuren.
Het doel is om minder regels te hanteren bij de vertrekkende huurder, en de woning naar wens op te leveren aan
de nieuwe huurder. Dit was ook een wens van het Huurdersplatform Jutphaas. Bovendien bleek uit het onderzoek
naar de tevredenheid onder nieuwe huurders, dat zij het minst tevreden zijn over de staat van de woning.
Tijdens de proef komt er na huuropzegging één keer een medewerker van Jutphaas Wonen om de woning te
controleren. Tijdens dit einde huurgesprek maken we afspraken wat er nog aan de woning moet gebeuren voordat
de sleutels ingeleverd worden.
De sleuteluitgifte aan de nieuwe huurder vindt plaats in de woning. Ter plekke bespreken we eventuele wensen
van de huurder om de woning zoveel mogelijk volgens zijn of haar wensen op te leveren.
Deze werkwijze betekent dat medewerkers van Jutphaas Wonen meer tijd besteden met de nieuwe huurders om te
achterhalen wat zij belangrijk vinden. In 2013 hebben we deze werkwijze geëvalueerd. De conclusies zijn:
 Er is een vermoeden dat de kosten voor mutatie met deze werkwijze hoger uitvallen dan in de vorige
werkwijze. Dit komt doordat sommige kosten nu niet worden doorbelast aan de vertrekkende huurder, waar we
dat vroeger wel deden omdat de vertrokken huurder daarvoor had getekend.
 Er is geen besparing wat tijd betreft op de eindinspectie. De opzichter controleert
de woning nu ook voor
Voor identificatiedoeleinden
oplevering. Die controle kost een half uur, voor een eindinspectie stond ook een half uur gepland.
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
38



De kwaliteit van de oplevering door de vertrekkende huurder is slechter dan voorheen. Woningen worden
vooral vaker vies opgeleverd. We vermoeden dat dit komt doordat de druk van de eindcontrole is komen te
vervallen.
Een slecht opgeleverde woning drukt de tevredenheid van de nieuwe huurder. Aan de andere kant wordt de
oplevering in de woning wel gewaardeerd door huurder en medewerkers. De aandacht die hier besteed wordt
aan de nieuwe klant is positief.
Dankzij de oplevering in de woning kunnen we nu ook de staat van oplevering maken en laten ondertekenen
door de nieuwe huurder. Hierdoor wordt het doorberekenen van kosten makkelijker bij een volgende mutatie.
In 2014 nemen we de beslissing of we de werkwijze van de pilot de standaard werkwijze maken, of dat we nog
aanpassingen moeten doen in de werkwijze.
8.2 Klantenonderzoek
Perspectief bieden aan bewoners is alleen mogelijk wanneer we goed naar bewoners luisteren en ze met respect
behandelen. Daarvoor doen we regelmatig onderzoek. Dit doen we steeds vaker digitaal.
Online klantenpanel
In 2013 zijn twee online klantenonderzoeken uitgevoerd.
In het voorjaar 2013 is de eerste peiling voor dit jaar onder de bewoners waarvan wij een e-mail adres hebben
uitgevoerd. In het onderzoek zijn huurders en woningzoekenden bevraagd in naar het belang van
energiebesparende maatregelen voor de bewoners en in hoeverre Jutphaas Wonen daar wel of niet in moet
investeren. In totaal zijn 715 huuders benaderd. De respons was 27%. De resultaten van dit onderzoek werden
meegenomen in het duurzaamheidsbeleid.
Het tweede onderzoek vond plaats in november. Het doel van dit onderzoek was het verkrijgen van inzicht in de
visie van huurders ten aanzien van de leefbaarheid. De respons voor dit onderzoek bedroeg 24%, 266 mensen
hebben deelgenomen. In 2014 krijgen de bewoners een samenvatting van de uitkomsten van dit onderzoek en een
uiteenzetting welke uitkomsten interessant zijn voor Jutphaas Wonen om actie op te ondernemen.
Naast deze twee onderzoeken hebben een deel van onze bewoners ook meegedaan met een online onderzoek
over social media en klantgerichtheid. Deze twee onderzoeken zijn onderdeel van twee landelijke onderzoeken
geïnitieerd door het onderzoeksbureau die onze digitale onderzoeken faciliteert. De uitkomsten van deze
onderzoeken worden gebruikt door Jutphaas Wonen in haar toepassing van social media en in haar beleid ten
aanzien van bewonersparticipatie.
Uit de onderzoeken blijkt duidelijk dat bewoners vaak niet op de hoogte zijn van alle activiteiten van Jutphaas
Wonen. Het voornemen van Jutphaas Wonen voor 2014 is om nog meer te communiceren naar de bewoners toe
wat er met de uitkomsten van de digitale onderzoeken wordt gedaan.
After-sales onderzoek
In 2012 zijn we gestart met het periodiek afnemen van tevredenheidsonderzoeken onder nieuwe huurders en
huurders die een reparatieverzoek indienen. In 2013 hebben we deze onderzoeken voortgezet.
Nieuwe huurders
Er zijn in totaal 114 nieuwe huurders uitgenodigd om deel te nemen aan het onderzoek. 38 mensen hebben de
vragenlijst helemaal ingevuld. Dat betekent een respons van 34%.
In het algemeen zijn onze nieuwe huurders tevreden over het proces. Wel blijven de staat van de woning en de
informatie op Woningnet een
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
39
aandachtspunt.
Reparatieverzoeken
Elk e-mailadres krijgt slechts één keer per kwartaal een uitnodiging voor het after sales onderzoek. Er zijn in 2013
701 uitnodigingen verstuurd. Uiteindelijk is een totale respons behaald van 30%.
De afhandeling van het reparatieverzoek in het geheel krijgt van de respondenten een 7,7 over heel 2013. Onze
klanten zijn dus tevreden over de afhandeling van reparatieverzoeken.
Voor 2014
In 2014 gaan we door met de after sales onderzoeken. Wel wordt de frequentie van het versturen van de
onderzoeken lager. Met name bij de reparatieverzoeken kwam vaak de opmerking dat het verzoek nog niet geheel
was afgehandeld. Bij nieuwe huurders hopen we zo de respons te verhogen.
We onderzoeken in 2014 hoe we de after sales enquêtes zelf kunnen beheren, versturen en analyseren zonder
tussenkomst van een onderzoeksbureau. Hiervoor zijn verschillende toepassingen op internet beschikbaar. Deze
toepassing kunnen we dan ook inzetten voor bijvoorbeeld onderzoeken op complexniveau of naar aanleiding van
planmatig onderhoud.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
40
8.3 Zeggenschap bij groot onderhoud
Onze visie is dat wij een positieve financiële en maatschappelijke waardeontwikkeling van ons vastgoed kunnen
bereiken door bewoners zeggenschap te geven over hun eigen woning en woonomgeving. Dit willen wij bereiken
door bewoners zelf veel van de keuzes wat betreft hun woning te laten maken. Bij groot onderhoud en renovatie
worden bewoners in een vroeg stadium in het proces betrokken. Ook krijgen zij veel keuzes bij het uitzoeken van
materialen, kleuren en apparatuur in de woning. Jutphaas Wonen wil graag dat bewoners zich thuis voelen in hun
woning. Dat een bewoner de woning naar eigen smaak kan inrichten helpt daar aan mee. De bewoner heeft
uitgebreid zeggenschap gekregen over de keuzes van de afwerking van het interieur. Deze manier van klantsturing
maakt ondertussen een vast onderdeel uit van de bedrijfsvoering.
8.4 Zeggenschap en Participatie
Het overleg met huurders vindt dagelijks en vaak op informele wijze plaats. Dit is van groot belang voor Jutphaas
Wonen om te weten welke vraagstukken er spelen bij de bewoners en om een beeld te vormen van de opgave
voor de buurten en wijken. Ook is er regelmatig overleg met het Huurdersplatform Jutphaas en
bewonerscommissies. Dit is formeel geregeld in de Samenwerkingsovereenkomst Jutphaas Wonen en
Huurdersplatform Jutphaas. Naast de overlegmomenten is hier ook in aangegeven wanneer deze
huurderorganisaties informatie-, advies- of instemmingsrecht hebben.
Huurdersplatform
Het Huurdersplatform Jutphaas is in 2013 weer een belangrijke sparringpartner geweest voor Jutphaas Wonen.
Het huurdersplatform heeft in september een inspirerende en interactieve discussiebijeenkomst gehad met een
aantal leden van de Raad van Commissarissen om input te geven voor de verdere uitwerking van het
ondernemingsplan naar een strategisch voorraad beleid.
Op bestuurlijk niveau is er in 2013 vier maal regulier overleg gevoerd met het Huurdersplatform Jutphaas. Tijdens
de reguliere overleggen zijn o.a. de volgende onderwerpen besproken:
 Voorstel huurverhoging 2013
 Onderhoudsbegroting
 Ondernemingsplan
 Doorstroming
 Woonlasten, duurzaamheid, energiebesparing
 Prestatieafspraken
 Buurtbemiddeling en project CMPG (Complexe Multi Problem Gezinnen) – medewerkers van deze twee
projecten zijn langs geweest om uitleg te geven.
 Maandelijkse acceptgiro’s
 Betaalbaarheid
 Begroting 2014
Bewonerscommissies
Bewonerscommissies zijn voor Jutphaas Wonen de schakel tussen de organisatie en de wijk. Daarom vindt
Jutphaas Wonen het belangrijk om goede contacten met bewoners te hebben en hun inspraak goed te
organiseren. Jutphaas Wonen heeft structureel overleg met de volgende bewonerscommissies :
Bewonerscommissie
Nieuw Vreeswijk
Toelichting
Met de bewonerscommissie is indien nodig contact met Senior Wonen over nieuwe en lopende zaken.
Componisten
Zuilenstein
Bewonerscommissie Componisten Zuilenstein heeft 3 leden. Het is een slapende commissie maar altijd beschikbaar
voor raad en daad. Helaas heeft de commissie per 31-12-13 besloten om de commissie op te heffen, nadat pogingen
tot werving, geen nieuwe opvolgers aangebracht hebben.
Bewonerscommissie de Torens heeft 5 leden en is zeer actief. De leden zijn ook vrijwilligers in de Luifel en zitten allen
ook in de Bewonersgroep. Tijdens het wekelijkse spreekuur van Jutphaas Wonen zijn altijd meerdere BC
commissieleden aanwezig, De bewonerscommissie organiseert diverse evenementen om te overleggen met de
achterban.
De Bewonersgroep bestaat uit 8 leden en komt ca. 1 X in 2 maanden bijeen en fungeert als klankbordgroep voor het
groot onderhoud van zowel het exterieur als het interieur en de sociale aspecten van de Torenflats.
Dit complex seniorenappartementen heeft bewonerscommissie die bestaat uit inmiddels 3 leden. De BC fungeert als
klankbuis naar Jutphaas Wonen. Door middel van een nieuwjaarsreceptie informeert de bewonerscommissie haar
achterban.
De bewonerscommissie bestaat uit 7 leden. De bewonerscommissie is zeer actief in de wijk en zit in het
Huurdersplatform en het Wijknetwerk. Met de bewonerscommissie is indien nodig contact met de Senior Wonen over
nieuwe en lopende zaken.
Het bestuur van Gemeenschappelijk Wonen is volledig selfsupporting. Jutphaas Wonen heeft alleen contact voor
advies en/of toestemming voor bepaalde verhuur of leefbaarheidszaken. Er is afgesproken dat een delegatie van het
bestuur en Jutphaas Wonen eens per jaar overleg heeft over verhuurzaken, servicekosten en de leefbaarheid.
Torenflats
Schermerhornpark
Doorslag
Gemeenschappelijk
Wonen
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
41
Deel 4 Jutphaas Wonen als organisatie
9 Organisatie
Om onze missie “een positieve maatschappelijke en/of financiële waardeontwikkeling van het vastgoed” optimaal
invulling te geven is een goede organisatie nodig. Een goede organisatie betekent voor ons dat we flexibel zijn,
waardoor we kunnen inspelen op ontwikkelingen binnen Nieuwegein en op de wensen van onze bewoners. Het
betekent een organisatie die betrokken is bij wat er speelt bij onze bewoners en de ontwikkelingen in Nieuwegein.
Een goede organisatie vraagt gedegen kennis bij medewerkers en de voortdurende ontwikkeling van potenties en
deskundigheid.
9.1 Professionalisering van de organisatie
De kennis, effectiviteit en professionele houding van medewerkers van Jutphaas Wonen zijn belangrijk voor de
dienstverlening richting bewoners, voor de financiële effectiviteit en voor de bijdrage van Jutphaas Wonen aan een
kwalitatief hoog woonniveau in Nieuwegein. Het is daarom belangrijk te blijven investeren in de professionalisering
van de organisatie. Hieronder staan de doelstelling voor de verdere professionalisering voor 2013 aangegeven.
Doelen 2013:
Professionalisering van de organisatie
- Maatschappij gedreven houding van medewerkers verder uitbreiden
- Efficiëntere processen door verdere digitalisering
-
Archief voor 100% digitaliseren
-
-
Onderzoek naar overstap van Tobias naar Tobias / AX systeem of ander
systeem
Voortzetten van het meten van tevredenheid van nieuwe huurders
Verder door-ontwikkelen van een interactieve website
-
Bewonersblad inpassen in totale mediamix
Contentstrategie voor onze online communicatiemiddelen opstellen
Doel bereikt?
√
2014 - Onderdeel ICT
beleidsplan
2014 - Onderdeel ICT
beleidsplan
2014 - Onderdeel ICT
beleidsplan
√
2014 - Onderdeel ICT
beleidsplan
√
2014 - Onderdeel ICT
beleidsplan
√ = uitgevoerd
Een maatschappij gedreven organisatie
Een maatschappij gedreven houding betekent dat medewerkers werken vanuit een innerlijke drang om de kwaliteit
van wonen te verbeteren, vooral voor die mensen die in de vrije sector niet terecht kunnen. De kwaliteit van wonen
wordt daarbij breed gedefinieerd, waarbij de verbetering van leefbaarheid in samenspraak met belanghouders
voorop staat. Jutphaas Wonen geeft er blijk van te weten wat er speelt en staat open voor de omgeving en is
helder in waar ze voor staat, wat ze doet en wat ze bereikt. Een maatschappij gedreven organisatie is
ondernemend en zoekt voortdurend naar nieuwe wegen om haar maatschappelijke doelen waar te maken. Door
middel van bijeenkomsten voor de organisatie als geheel en per afdeling is gewerkt aan een bewustwording van
ieders gedrag en de mogelijke verbeteringen om beter aan de eisen van een maatschappij gedreven organisatie te
voldoen. De kernwaarde van Jutphaas Wonen zijn: “Een luisterend oor”, “Midden in de Maatschappij” en”
Betrouwbaar”. Medewerkers zijn in 2013 op hun maatschappij gedreven houding aangesproken en getoetst tijdens
de functioneringsgesprekken. Door middel van een feedback van zowel de leidinggevende en collega’s zijn alle
medewerkers beoordeeld op de bovenstaande kernwaarden. Vervolgens zijn ideeën meegegeven hoe de
medewerkers zichzelf op deze punten kunnen verbeteren.
Communicatie
Naast de reguliere communicatietaken, zoals het beheren van de website en intranet, het produceren van
bewonersbladen, informatievoorziening rondom projecten, opleveringen en tekstredactie van complexgebonden
brieven, is er een aantal werkzaamheden die meer tekst en uitleg behoeven.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
42
Wijkaanpak
Ook in 2013 is verder gewerkt aan de wijkaanpak van Jutphaas Wijkersloot. Communicatieadviseurs van de
gemeente Nieuwegein, Mitros en Jutphaas Wonen trokken samen op om de communicatie rondom het project op
te pakken. In juli 2013 is er huis-aan-huis een nieuwsbrief verspreid over de ontwikkelingen in de wijk.
Er is besloten de wijkaanpak af te ronden. De communicatieadviseurs hebben zich beziggehouden met een goede
afsluiting van de wijkaanpak. Dit zal in 2014 verder vorm krijgen.
Website
In november 2012 is de nieuwe website online gegaan. De reacties van bezoekers van de website zijn positief. De
website is nu nog vooral informatief van aard. In 2013 is verder gewerkt aan het oplossen van bugs en het
vergroten van de gebruikersvriendelijkheid.
In het voorjaar is er een sessie geweest met vertegenwoordigers van het Huurdersplatform en verschillende
bewonerscommissies over wat zij graag aan functionaliteiten zien op de website. Hier kwam onder andere uit dat
klanten meer zelf willen regelen via de website en hun correspondentie willen kunnen nalezen. Verder zien ze
mogelijkheden om meer informatie over de wijken toe te voegen. Ook willen ze de website graag inzetten om
huurdersplatform en bewonerscommissies te kunnen profileren en zouden ze graag via de website meer interactie
met andere huurders willen. De volgende stap is dus het meer interactief maken van de website.
Social media
In 2013 heeft het klantenpanel van Jutphaas Wonen deelgenomen aan een landelijk onderzoek naar de
aanwezigheid op en het gebruik van sociale media door onze huurders. Hieruit kwam naar voren dat Facebook het
meest gebruikt wordt onder onze huurders. Jutphaas Wonen heeft ook een Facebookpagina die nu vooral voor
huurderscommunicatie wordt ingezet. Het Twitter account wordt vooral gebruikt voor PR activiteiten. In het ictbeleidsplan is ook aandacht besteed aan social media. Op basis hiervan gaan we verder met het ontwikkelen van
het gebruik van social media door Jutphaas Wonen.
ICT beleidsplan
Er verandert veel op ICT-gebied. Het landschap is voortdurend in ontwikkeling. Jutphaas Wonen heeft de laatste
jaren een aantal zaken op ICT gebied aangepast. Maar ook kwamen er zaken niet goed van de grond. Om lijn aan
te brengen in de visie van Jutphaas Wonen op ICT is met behulp van een adviseur van Andersom in 2013 een ICT
beleidsplan opgesteld. In dit beleidsplan staat hoe de situatie nu is bij Jutphaas Wonen, waar we over vier jaar
willen staan met onze ICT en hoe we daar willen komen. Het beleidsplan wordt goedgekeurd in 2014. Hierna gaan
we er mee aan de slag.
Digitaal archief en post
Al een aantal jaar maakt Jutphaas Wonen gebruik van het softwarepakket ‘Corsa’ van BCT om de inkomende en
uitgaande post te digitaliseren. Aan het pakket is in die jaren vrijwel geen onderhoud gepleegd en hierdoor werd er
door de medewerkers bijna niet mee gewerkt. In 2013 is Corsa geoptimaliseerd en er is een digitaal archief aan
toegevoegd. Alle medewerkers hebben een gebruikerstraining gekregen. Twee medewerkers hebben een verkorte
applicatiebeheertraining gevolgd. Inmiddels is het gebruik van Corsa verbeterd, maar nog steeds verloopt het niet
optimaal. In 2014 wordt verder gewerkt aan een goede implementatie van het pakket en de werkwijzen die daarbij
horen.
9.2 Personeel en organisatie
Op 31 december 2013 waren er 19 medewerkers in dienst (11 vrouwen en 8 mannen). 15 medewerkers werken
parttime. Er waren op 31 december 2013 geen openstaande vacatures. In verband met het langdurig ziek zijn van
één van de medewerkers zijn er afwisselend één medewerker van Provides en twee van Viveste tijdelijk ingehuurd.
Het aantal formatieplaatsen was in 2013 gemiddeld 14,86. FTE (2012: 15,12 FTE)
Medewerkers werden, net als voorgaande jaren, gestimuleerd zichzelf aantrekkelijk te houden op de arbeidsmarkt
door het volgen van cursussen.
Alle medewerkers hebben in 2013 een functionerings- en beoordelingsgesprek gehad met hun leidinggevende.
In 2013 hebben 5 medewerkers een cursus gevolgd over reanimatie en hoe om te gaan met de defibrillator.
Jutphaas Wonen laat alle medewerkers, conform de richtlijnen van de Arbeidsinspectie, om het jaar en
agressietraining volgen. De helft van de medewerkers heeft deze training in mei gevolgd en dat is zeer goed
bevallen. De andere helft van de medewerkers zal de agressietraining volgend jaar weer volgen.
Er zijn in 2013 drie personeelsbijeenkomsten geweest waarbij de medewerkers werden geïnformeerd over actuele
Voor identificatiedoeleinden
zaken.
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
43
Ziekteverzuim
Jutphaas Wonen werkt samen met de arbodienst MaetisArdyn te Houten om het ziekteverzuim te registreren en
indien nodig te begeleiden. Het ziekteverzuim bedroeg in 2013 3,12% (2012 3,13%).
Geschillencommissie
De samenstelling en de werkwijze van de geschillencommissie is geregeld in het Geschillenreglement die ook op
de website van Jutphaas Wonen te vinden is. In 2013 zijn er geen klachten ingediend bij de geschillencommissie.
Maatschappelijke bijdrage door kennisoverdracht
Jutphaas Wonen vindt het belangrijk om jongeren de kans te geven om kennis op te doen binnen de
corporatiesector. Zo kunnen ze op termijn een goed overwogen keuze
maken of de corporatiesector een branche is waar zij zouden willen
werken.
In 2013 hebben jongeren kennis gemaakt met de corporatiesector via
Jutphaas Wonen door Bakenmonde als leerproject te gebruiken.
Leerlingen van het tweede leerjaar van het technasium van het Cals
College moesten in teams van vier als echte architecten plattegronden
tekenen, een maquette maken en een presentatie geven. Het doel was
om de leerlingen kennis te laten maken met verschillende beroepen.
In 2013 is een aantal delegaties uit Tjechië langsgeweest om kennis
uit te wisselen over volkshuisvesiting in het algemeen en specifiek over
de intergratie van Roma gezinnen in de samenleving. Deze
insprerende bijeenkomsten waren ook voor medewerkers van
Jutphaas Wonen een verrijking.
Leerling technasium
Managementinformatie
Een goede besturing van de doelmatigheid en doeltreffendheid van de organisatie is alleen mogelijk met goede
gestructureerde informatie over de bedrijfsvoering. Het nut van goede managementinformatie is gebleken. Het
managementteam heeft een goed beeld van de stand van zaken en veel informatie om op te sturen. De
managementinformatie geeft bijvoorbeeld zicht op de huurachterstanden en de leegstand van verkoopwoningen.
Bij onderhoudsprojecten is inzichtelijk of er besparingen zijn of juist overschrijdingen. Zo kunnen gefundeerde
beslissingen genomen worden op basis van feitelijke informatie.
Arbeidsvoorwaarden
Jutphaas Wonen heeft een reglement aanvullende arbeidsvoorwaarden dat ieder jaar door de Ondernemingsraad
en Directie wordt besproken en vastgesteld. In 2013 is een aantal kleine wijzigingen in het reglement aangebracht.
CAO
De structuur en het karakter van de CAO 2013 zijn vrijwel hetzelfde gebleven
Ondernemingsraad
In 2013 bestond de ondernemingsraad uit vier leden. De ondernemingsraad heeft in 2013 vier reguliere
vergaderingen gehad met de directie. Onderwerpen die in 2013 aan de orde kwamen waren onder andere de
aanvullende arbeidsvoorwaarden, digitalisering, verdeling van de functie personeelszaken, evaluatie van de
kernwaarden en het ondernemingsplan. Standaard wordt er een toelichting gegeven op personeelszaken en de
lopende nieuwbouw- en transformatietrajecten. Eind 2013 heeft één lid te kennen gegeven te stoppen. Via een
verkiezing is dit lid per 1 november 2013 vervangen. De voorzitter heeft na 5 jaar haar taak verruild en is per 1
januari 2014 secretaris. Vanuit de bestaande leden is er een nieuwe voorzitter gekozen.
Personeelsvereniging
Jutphaas Wonen heeft een actieve Personeelsvereniging van 16 leden. Er werd een dagje uit georganiseerd voor
de leden en een Sinterklaasfeest voor de kinderen en kleinkinderen van de medewerkers. Met Pasen en
Sinterklaas was er wat lekkers en er werden kerstpakketten aan alle medewerkers uitgedeeld.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
44
Sponsoring
Jutphaas Wonen wil laten zien dat ze midden in de maatschappij staat en dat we ons daar als
organisatie voor inzetten. Jutphaas Wonen heeft in 2013 € 12.985,- uitgegeven aan sponsoring. Het gaat om de
volgende doelen:
Sponsordoel
Sponsorbedrag
€ 5.000,00
GeinExpress
€ 928,00
Werfweekend Museumwerf
KunstGein Atelierroute
Ruimte Bakenmonde
Comité 4 mei
€ 150,00
Maritiem Nieuwegein
€ 750,00
Sport- en speldag Rotary Club
€ 500,00
Voedselbank: zwemkaartjes
€ 750,00
Stichting Hulphond
€ 357,00
Stichting Eet mee!
€ 500,00
Burendag Grindoever
€ 100,00
Kerststukjes Rotary
€ 300,00
Stichting Leergeld
€ 3.650,00
9.3 Werkzaamheden voor derden
Jutphaas Wonen beheert 11 woningen in opdracht van Geijn Invest in de wijk Fokkesteeg. Het aantal woningen in
beheer voor Geijn Invest is ten opzichte van 2012 gedaald doordat er twee woningen uit de verhuur zijn. Jutphaas
Wonen beheert 21 woningen in de wijk Batau-Noord in opdracht van het WoonInvesteringsfonds.
De totale vergoeding voor beheer voor derden bedroeg in 2013 € 24.963. (in 2012 was dit € 17.373).
De Nieuwe Baten
In 2012 heeft Jutphaas Wonen het complex De Nieuwe Baten van Stichting De Baten in beheer gekregen.
Jutphaas Wonen verzorgt per 1 juli 2012 het beheer van 15 sociale huurwoningen, 15 vrije sectorwoningen en 2
parkeerplaatsen.
Per 31 december 2013 staan 2 van de 30 woningen leeg. Dit zijn allebei vrije sector huurwoningen.
Vereniging van Eigenaren
Op dit moment vervult Jutphaas Wonen voor 47 Verenigingen van Eigenaren (VvE) de beheer- en bestuursfunctie.
Hieronder wordt het volgende verstaan:
- Verzorgen financiële administratie (jaarrekening, begroting)
- Bestuurlijke begeleiding (algemene leden vergadering)
- Technisch beheer (meerjaren onderhoudsplanning)
Gedurende het jaar worden elke maand de bijdragen geïncasseerd, de bankafschriften verwerkt en facturen
betaald. Voor 1 juli van elk jaar dienen de Algemene Leden Vergaderingen te hebben plaatsgevonden. Voordat
deze vergaderingen worden uitgeschreven dienen alle jaarrekeningen en begrotingen per VvE gemaakt te zijn.
Alle VvE’s zijn inmiddels ingevoerd in een aparte module (VvE Beheer) binnen SG Tobias. De maandelijkse
incasso en prolongatie wordt o.a. hiermee uitgevoerd. De totale vergoeding voor het beheer van alle Verenigingen
van Eigenaren bedroeg in 2013 € 48.352 (in 2012 € 47.326).
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
45
Tabel Vereniging van Eigenaren in 2013:
Vereniging van eigenaren
Batau Zuid (22 VvE’s)
Doorslag (23 VvE’s)
Noordwijkerschans 16/26
VvE Florijnburg
Parkeergarage Wierselaan fase 1
Parkeergarage Wierselaan fase 2
Delftseschans 20-24, Heerlerschans 31-34
Drunerschans 1-3, Heerlerschans 38-41
Havelterschans 15-17, Hoornseschans 106-110
Hoornseschans 159-163, Havelterschans 18-25/Drunenseschans 13-15
Muiderschans 22, Noordwijkerschans 2-6
Hoornseschans 2-8, Noordwijkerschans 10-14
Ruinerschans 1-4
Leeksterschans1-5, Ruinerschans 9-12
Meppelerschans 1, Muiderschans 2-6
Aandeel Participatie
2013
62,45%
79,19%
51,92%
0%
35,23%
35,23%
21,85%
25,72%
11,28%
12,13%
10,30%
19,54%
19,23%
22,73%
22,47%
Administratie bij:
Jutphaas Wonen
Jutphaas Wonen
Jutphaas Wonen
Jutphaas Wonen
Intrema
Intrema
Zelfstandig
VP&A
Falcon Management BV
Falcon Management BV
Falcon Management BV
Falcon Management BV
zelfstandig
VVE Beheer BV
Falcon Management BV
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
46
10. Governance
10.1 Governancecode
Jutphaas Wonen onderschrijft de in de Aedescode en Governancecode Woningcorporaties vastgelegde
beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke
organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen
Jutphaas Wonen.
Jutphaas Wonen heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties
opgevolgd. Jutphaas Wonen wijkt op één onderdeel af van de Governancecode. Belanghebbenden moeten in de
gelegenheid worden gesteld advies uit te brengen over de vastgestelde jaarrekening en het jaarverslag (principe
V2). Dit onderdeel wordt door Jutphaas Wonen niet uitvoerbaar geacht. De jaarrekening wordt vastgesteld door de
directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Het vastgestelde jaarverslag wordt
vervolgens met het Huurdersplatform besproken en ter informatie op de website geplaatst.
10.2 Organisatieschema
Er zijn in 2013 geen veranderingen geweest in de organisatiestructuur. De organisatie bestaat uit drie afdelingen:
Afdeling Bedrijfsbeheer, Afdeling Vastgoed en Afdeling Beleid, Externe Contacten en Strategie (BES).
Organogram Jutphaas Wonen 2013
10.3 Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen bestond in 2013 uit 5 personen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak
toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar
verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van
Commissarissen in dit jaarverslag zijn de taak en de werkwijze van de Raad van Commissarissen nader
beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Commissarissen hieraan in 2013 invulling heeft gegeven.
10.4 Het bestuur
Het bestuur bestaat uit de directeur-bestuurder, Margaret Zeeman. De directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd
benoemd.
Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur
verantwoordelijk is voor:
 De realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie
 De strategie
 De financiering
 Het beleid
Voor identificatiedoeleinden
 De resultaatontwikkeling
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
47
Er zijn geen andere deelnemingen van de corporatie waarvoor de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor het
beleid. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de
vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en
maatschappelijke doelstellingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de
woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig
is voor uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen.
Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van
de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en
bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen en zijn
auditcommissie.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 6 van de statuten van Jutphaas
Wonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het bestuursreglement.
10.5 Documenten
Er is een aantal documenten binnen Jutphaas Wonen waardoor zij de naleving van de governancecode en
integriteit tracht te waarborgen. Hieronder volgt een overzicht:
Documenten
Gedragscode
Integriteitscode
Klokkenluiderreglement
Beginselen van deugdelijk bestuur
Vertrouwenspersoon
Het mandaat van de bestuurder is vastgelegd in de regeling voor de Raad van Commissarissen
Delegatiereglement
Aanwezig sinds:
2009
2009
2009
2005
2009
2011
2009
10.6 Visitatie
Jutphaas Wonen heeft zich in 2011 voor de tweede maal laten visiteren door een onafhankelijke
visitatiecommissie. De resultaten van de visitatie zijn meegenomen in het nieuwe ondernemingsplan “Anders
Durven Kijken” dat in 2013 is vastgesteld.
10.7 Interne Controle
In 2013 zijn met de Auditcommissie o.a. onderstaande thema’s besproken en behandeld:
-
Begroting 2014
Jaarrekening 2012
Managementletter externe accountant
Managementrapportage Jutphaas Wonen
Financiële aspecten van projecten
Treasuryrapportage
10.8 Governance
Het bestuur en de Raad van Commissarissen van Jutphaas Wonen onderschrijven het belang van een deugdelijk
ondernemingsbestuur. Onderdelen daarvan zijn integriteit en transparant handelen van de bestuurder, goed
toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het gevoerde beleid en het toezicht
daarop. De bestuurder levert alle benodigde informatie aan de Raad van Commissarissen die zij nodig heeft om
haar rol als toezichthouder te kunnen vervullen.
De door Jutphaas Wonen gehanteerde corporate governance principes zijn gebaseerd op de Governancecode
woningcorporaties en de Aedescode. Deze principes zijn naar de eigen situatie vertaald in de beleidsnotitie
‘Beginselen van deugdelijk bestuur’ (januari 2005). Het bestuur en haar directe omgeving opereerden in 2013
conform deze beginselen. Er is in 2013 geen sprake van tegenstrijdige belangen geweest.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
48
Door middel van de directeur - bestuurder is Jutphaas vertegenwoordigd in een aantal verbanden. De tabel
hieronder geeft een overzicht van deze verbanden.
Naam
Voorzitter van het Regionaal directeuren overleg
Woningbouwcorporaties Utrecht (RWU)
Regionaal directeuren overleg exclusief de gemeente
Utrecht.
Stuurgroep Woonservicezones
Stuurgroep gebiedsvisie Jutphaas Wijkersloot
Stuurgroep Wijkgericht werken
Bestuurlijk overleg wethouders
Bestuurlijk overleg Huurdersplatform
Bestuurlijk overleg 3 directeuren van de
Nieuwegeinse corporaties
Bestuurlijke vertegenwoordiging bij de Aedes
branche koepel
Overleg Provincie – aanjaagteam milieu enz.
Overleg Accountmanager ministerie
MKW, Midden en Kleine woningbouwcorporatie
Stuurgroep Wisselgeld Gemeente Nieuwegein
Overleg Zorg en Welzijn
Raad van Advies samen voor Nieuwegein
Lid Dagelijks Bestuur RWU
Toelichting
De volkshuisvestelijke evenknie van de gemeentelijke Besturen Regio Utrecht (BRU). Hier worden
regionale afspraken gemaakt van o.a. bouwproductie, woningtoewijzing enz.
Doel is om met kleinere corporaties in de Utrechtse markt ervaringen uit te wisselen en mogelijk
gezamenlijk initiatieven te ontplooien.
Doel is te komen tot een aantal woonservicezones in Nieuwegein
In samenwerking met de gemeente Nieuwegein en Mitros is een gebiedsvisie voor de wijk
Jutphaas Wijkersloot vastgesteld. Na vaststelling door college van B&W wordt nu gewerkt aan de
uitvoering.
Doel is het komen tot integrale wijkanalyses
Het behartigen van de belangen van Jutphaas Wonen en haar huurders bij de wethouder.
Het Huurdersplatform is een sparringpartner en toetsingskader voor het beleid van Jutphaas
Wonen
Bestuurlijke afstemming en zoveel mogelijk samen optrekken binnen gemeente Nieuwegein
Het belang van Jutphaas Wonen behartigen bij de brancheorganisatie.
Belangen behartigen van Jutphaas Wonen – lobby voor subsidie en medewerking projecten
Doel: kennis en ervaring uitwisselen. Belang Jutphaas Wonen richting VROM kenbaar maken.
Gezamenlijke problemen en successen delen en oplossingen zoeken
Problematiek van gezinnen met multi-problematiek gezamenlijk aanpakken
SWN, Vitras over leefbaarheid, sociale cohesie e.d..
Bestuurlijk overleg vanuit de regio met Provincie en het Algemeen Bestuur van de RWU
De directeur - bestuurder had in 2013 een aanstelling voor 30 uur per week voor onbepaalde tijd. De directeur bestuurder is ingeschaald in schaal O conform de CAO Woondiensten.
Naam
Functie
In dienst sinds
Directeur-bestuurder sinds
Geboortedatum
Nevenactiviteiten
: M.J. Zeeman
: directeur - bestuurder
: oktober 2006
: januari 2008
: 6-4-1956
: Lid Dagelijks Bestuur van Stichting Duivenvoorde
: Lid Raad van Advies - Samen voor Nieuwegein
Verklaring
Het bestuur verklaart hierbij dat in 2013 Jutphaas Wonen haar middelen, batig saldi daaronder begrepen
overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 21 en 22 van het BBSH, uitsluitend heeft besteed in het belang van
de volkshuisvesting. De besluitvorming van het bestuur sluit aan bij de hoofdlijnen van het beleid zoals die liggen
verankerd in de jaarlijkse begroting, het treasury statuut, en het ondernemingsplan “Anders Durven Kijken”
Nieuwegein, 19 mei 2014
Margaret J. Zeeman, directeur - bestuurder
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
49
11.
Risicomanagement
Om een onderneming goed te kunnen besturen is goed risicomanagement van essentieel belang. Voor ons als
woningbouwcorporatie liggen de belangrijkste risico’s op het niveau van de woningportefeuille en markt,
financiering en belegging, projecten en van de organisatie.
11.1 Portefeuille en marktrisico
De regio Utrecht blijft in de structuurvisie 2040 van de overheid een groeiscenario houden. De vastgoedmarkt in
Nieuwegein waarin Jutphaas Wonen opereert is dan ook sterk te noemen. Leegstand door marktomstandigheden
komt nauwelijks voor. Jutphaas Wonen realiseert geen koopwoningen. Dus de daarmee gepaard gaande risico’s
lopen we niet.
Voor het gehele bezit is een complexenbeleidsplan opgesteld. Hierin is vastgelegd wat de positie en de gewenste
ontwikkeling is per complex. Dit complexenbeleidsplan is richtinggevend voor uit te voeren
herstructureringsopgaven, het verkoopbeleid en het onderhoudsbeleid. Het Huurdersplatform Jutphaas heeft
wijzigingen aangebracht en vervolgens ingestemd met het complexenbeleidsplan.
In 2012 is een nieuw ondernemingsplan opgesteld voor de komende vijf jaren, aansluitend hierop is in 2013 een
begin gemaakt met het actualiseren van het complexenbeleidsplan, dit zal in 2014 worden afgerond.
Het risico dat Jutphaas Wonen de woningen niet kan verhuren is gering.
11.2 Verhuurdersheffing
In het regeerakkoord is opgenomen dat de corporaties zullen worden belast met de zogenaamde
verhuurdersheffing. Voor Jutphaas Wonen betekent dit dat vanaf 2014 jaarlijks een heffing dient te worden betaald
aan het rijk van ruim 1 miljoen euro in 2014 oplopend tot bijna 1,6 miljoen euro in 2017. Dit is ook doorgerekend in
de meerjarenbegroting en de bedrijfswaardeberekeningen.
Door de transformatie van kantoren naar wooneenheden kunnen wij een korting op de verhuurdersheffing krijgen
van 10 duizend euro per nieuw te realiseren wooneenheid. Voor de Einsteinbaan en Bakenmonde kan dit oplopen
tot ongeveer 1,5 miljoen euro.
Door het bureau Ortec zijn de effecten van het regeerakkoord voor Jutphaas Wonen berekend. Hieruit volgt dat
Jutphaas Wonen niet alle plannen kan verwezenlijken. Er zullen voor wat betreft de nieuwbouw plannen keuzes
gemaakt moeten worden. Omdat wij geen verplichtingen zijn aangegaan kunnen en zullen wij deze keuzes ook
maken.
11.3 Treasuryrisico’s
De risico’s van financiering en belegging van overtollige middelen worden periodiek door het hoofd bedrijfsbeheer
en de directie beoordeeld. Zij worden hierin ondersteund door een extern treasurybureau. Minimaal tweemaal per
jaar vindt er een treasurycommissie plaats. Deze staat onder leiding van het externe treasurybureau, verder
hebben hierin zitting het hoofd financiën en de directeur-bestuurder. Het treasurybeleid is vastgelegd in het
treasurystatuut. Jaarlijks wordt gekeken op basis van de meerjarenplanning wat de treasuryactiviteiten zijn die
hieruit voortvloeien en hoe hier het beste invulling aan kan worden gegeven. De resultaten van de
treasurycommissie worden middels de audit commissie teruggekoppeld naar de Raad van Commissarissen.
Ons beleid met betrekking tot looptijden en renterisico is gericht op het minimaliseren van het risicoprofiel. Een
belangrijk aspect hierbij is optimalisatie van het vervalschema van de leningportefeuille om zo de risico’s te
spreiden in de tijd. Ons beleid met betrekking tot financieren en beleggen kenmerkt zich als risicomijdend.
Het renterisico kan gedefinieerd worden als het saldo van alle geldstromen vermeerderd met de renteherzieningen
van de leningportefeuille. Op basis van de meerjarenplanning maken wij een treasuryrapportage en bepalen zo de
renterisico’s voor de komende jaren. Hierbij wordt gelet op het vaststellen van de geldstromen en van de
renteaanpassingen.
Bij het renterisicobeleid wordt rekening gehouden met de mogelijkheid van vervroegde aflossing, een evenwichtige
spreiding van de renterisico’s en de gewenste financieringsmix. Het renterisico wordt afgezet tegen zowel de intern
als de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gehanteerde norm van maximaal 15% renterisico van
het lang vreemd vermogen.
Volgens het treasurystatuut is het toegestaan om gebruik te maken van rentederivaten na voorafgaande
toestemming van de Raad van Commissarissen. Jutphaas Wonen maakt hier geen gebruik van, zij geeft de
voorkeur bij het spreiden en beperken van renterisico’s door gebruik te maken van traditionele instrumenten.
Daarbij moet gedacht worden aan het maken van contractuele renteafspraken met geldgevers over bestaande
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
50
leningen of het afsluiten van leningen met uitgestelde storting. Speculatief handelen in rentederivaten is niet
toegestaan. Overtollige middelen worden weggezet bij onze huisbankier ABN-AMRO.
Gezien de gewijzigde marktomstandigheden, beleidsregels van het WSW en Centraal Fonds Volkshuisvesting
(CFV) en de opnieuw vastgestelde woningwet is het treasurystatuut in 2013 geactualiseerd.
Activiteiten treasury 2013:
- 3x treasurycommissie gehouden
- In audit commissie uitleg gegeven over treasuryactiviteiten
- Renteconversie overeengekomen met NWB per 1 februari 2016
- Nieuwe lening afgesloten met Triodos bank
- Wenselijkheid onderzocht een rekening-courant faciliteit te openen
- Treasurystatuut geactualiseerd
11.4 Projectrisico’s
De financiële risico’s hebben vooral betrekking op ons herstructureringsproject Torenflats. Hierbij wordt gewerkt
met taakstellende budgetten die binnen de meerjarenplanning passen. De aanbesteding voor de vier torenflats
heeft reeds plaatsgevonden. De werkzaamheden aan de buitenkant van de flats is in 2012 opgedragen. Deze
aanbesteding vindt plaats volgens een intern vastgesteld aanbestedingsreglement. Hierin is nauwkeurig de
procedure van aanbesteden vastgelegd. Onder andere is hierin opgenomen hoeveel aannemers minimaal moeten
worden uitgenodigd om een offerte uit te brengen en aan welke voorwaarden deze aannemers moeten voldoen.
De naleving van het aanbestedingsreglement ligt bij de directie en de accountant. In het driewekelijks
managementoverleg vindt een monitoring van elk project plaats. Hierbij wordt gekeken naar de aspecten tijd
(planning), geld en kwaliteit. Indien nodig vindt direct bijsturing plaats. Regelmatig wordt van de aannemers een
kredietinformatierapport opgesteld door Graydon Nederland B.V. Op deze manier hebben we enig zicht op de
kredietwaardigheid van aannemers.
Bij nieuwbouw projecten zoekt Jutphaas Wonen samenwerking met ontwikkelaars omdat wij, gezien onze omvang,
geen ontwikkelingsafdeling hebben. Wij nemen dan een aantal huurwoningen volgens het turn key principe af.
Hierdoor weten wij van te voren precies waar we aan toe zijn en kunnen we bepalen of dit voor ons haalbaar is.
Het afzet risico van deze huurwoningen in de huidige markt is beperkt, zeker voor wat betreft de gereguleerde
voorraad. Het risico van eventuele koopwoningen blijft bij de ontwikkelaar.
Jutphaas Wonen heeft de afgelopen jaren een tweetal grondposities verworven (Bakenmonde en Iepenhoeve) met
een waarde van € 4 miljoen. Momenteel wordt met de mogelijkheden onderzocht om hier nieuwbouw te realiseren.
Het primaire doel voor Jutphaas Wonen is om op deze posities huurwoningen te realiseren en door de
ontwikkelaars eventueel een aantal koopwoningen. Met betrekking tot de risico’s geldt voor deze projecten
hetzelfde als hiervoor omschreven bij nieuwbouwprojecten. Financieel moeten deze projecten nagenoeg
kostendekkend zijn. Op één grondpositie (Bakenmonde), welke wij eind 2007 hebben verworven, staan momenteel
nog kantoren. Deze kantoren worden nog deels verhuurd.
De opbrengst uit deze verhuur dekt de rentelast van de aankoop. In 2011 is een onderzoek naar de haalbaarheid
met betrekking tot transformatie van kantoren naar woningen uitgevoerd. Voor ons gedeelte blijkt transformatie van
kantoor naar 40 woningen haalbaar te zijn. In het boekjaar is verder onderzocht of de andere partijen hier ook mee
kunnen instemmen en of we de vergunningen kunnen rond krijgen. Mede door de economische crisis blijkt dat de
andere partijen hun plannen niet kunnen rond krijgen.
Om toch voortgang in het project te houden heeft Jutphaas Wonen gekeken of het mogelijk is om in haar eentje het
totale project te realiseren. Dit heeft geleid tot een plan om het totale kantoorgebouw te transformeren naar 111
woningen. De totale kosten worden geraamd op circa 17,5 miljoen euro. Het geraamde onrendabel komt uit op
circa 1,3 miljoen euro. De Raad van Commissarissen heeft in haar vergadering van 16 september 2013 ingestemd
om de voorgenomen plannen verder uit te werken en op haalbaarheid te toetsen.
Op basis van dit besluit is de verwachte onrendabele top in de jaarrekening 2013 reeds in mindering gebracht op
het aankoopbedrag. Per balansdatum waren nog geen concrete verplichtingen aangegaan voor dit project.
Jutphaas Wonen is behoudend bij het verwerven van grondposities en de risico’s moeten te overzien zijn. Op de in
2006 verworven positie (Iepenhoeve) zou in 2010 gestart worden met de bouw van woningen. Momenteel loopt er
een onderzoek met betrekking tot geluidshinder. Dit treft niet alleen ons project maar ook een groter project van de
gemeente. Daarom vindt er ook overleg plaats met gemeente en provincie om deze problemen op te lossen. In
2011 is komen vast te staan dat het oplossen van de problemen nog zeker enkele jaren zal duren. In het ergste
geval kunnen we niet bouwen en moeten we de waarde van de grond zijnde ongeveer € 2 miljoen afboeken.
In 2011 hebben wij uit oogpunt van voorzichtigheid de helft zijnde € 1 miljoen afgeboekt. Mocht het zover komen
Voor
identificatiedoeleinden
dat ook de rest moet worden afgeboekt dan kan Jutphaas Wonen dit opbrengen.
Alleen
zal dit consequenties
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
51
hebben voor in de toekomst te ontwikkelen projecten. Eind 2013 hebben wij in overleg met de Raad van
Commissarissen besloten om niet tot verdere afboeking over te gaan. De boekwaarde is lager dan de sociale
kavelprijs die door de gemeente Nieuwegein wordt gehanteerd.
Activiteiten projecten 2013:
- Uitvoering aanpak buitenkant torenflats
- overleg met projectontwikkelaars omtrent de ontwikkeling van bouwlocaties Bakenmonde, Brinkwal en
Einsteinbaan
- Oplevering project De Brinkwal
- uitvraag, selecteren aannemers en aanbesteding Einsteinbaan
- overleg met gemeente en ontwikkelaars omtrent mogelijke ontwikkeling diverse bouwlocaties
- onderzoeken haalbaarheid aankoop 30 huurwoningen
11.5 Organisatierisico’s
Om tot goede prestaties te komen is een grote mate van resultaatgerichtheid en een goede samenwerking tussen
de afdelingen van groot belang. Een eerste vereiste hiervoor is dat de verschillende procedures helder en duidelijk
zijn. Te denken valt hierbij aan investeringen in verhuurprocessen, mutatieproces en het afhandelen van
ingediende klachten. De processen om onze beheerfunctie, onze core business, goed te kunnen doen zijn
vastgelegd en geïmplementeerd in de organisatie. Deze processen worden continu bewaakt en geactualiseerd.
Daarnaast wordt veel geïnvesteerd in de ontwikkeling van het personeel. Momenteel wordt er gewerkt aan een
plan voor de ontwikkeling van de ICT binnen Jutphaas Wonen. Hierin wordt ook veel aandacht gegeven aan de
digitalisering. De afronding hiervan vindt in 2014 plaats.
Omdat Jutphaas Wonen een kleine organisatie is, hebben wij bij het beperken van risico’s de hulp van derden
ingeroepen. Zoals al eerder vermeld laten wij ons bij de treasuryactiviteiten door een extern bureau ondersteunen.
Hetzelfde geldt voor onze ict activiteiten. Hiervoor hebben wij afspraken gemaakt met een extern bureau zodat wij
ervan verzekerd zijn dat de dagelijkse continuïteit met betrekking tot automatisering gewaarborgd is. Dit bureau
kan op afstand meekijken als problemen intern niet opgelost kunnen worden. Het stilvallen van de organisatie is zo
tot een minimum beperkt en kan de dienstverlening richting bewoners gewaarborgd blijven. De organisatie rondom
de geautomatiseerde gegevensverwerking is vastgelegd in de notities “Informatiebeleid en ict beheer” en in het
“Protocol computergebruik”.
Met onze huisbankier zijn vaste afspraken gemaakt inzake de beschikking over de financiële rekeningen. De
bevoegdheden zijn zo geregeld dat voor elke overschrijving minimaal twee handtekeningen zijn vereist. Alle
betalingen geschieden via internet bankieren middels access online van ABNAMRO. Tekenen gebeurd met pasjes
en pincodes.
Intern is een delegatiereglement opgesteld waarin per functie staat vermeld welke tekeningbevoegdheid men heeft.
Dit reglement is door alle medewerkers ondertekend waarvoor het geldt.
Het risico op fraude wordt zoveel mogelijk geminimaliseerd door interne functiescheiding. Als er veel
bevoegdheden bij één persoon zou liggen, is er weinig controle. Door duidelijke functiescheidingen wordt dit
voorkomen. Verder moet er altijd door twee bevoegde medewerkers getekend worden bij banktransacties. Fraude
bij de toewijzing van woningen wordt geminimaliseerd doordat de toewijzing, via Woningnet, extern geregeld is.
Het toewijzen van vrije sectorwoningen gebeurt wel intern. Voor deze toewijzing is er controle doordat het hoofd
van de afdeling akkoord moet geven. Jutphaas Wonen heeft een verzekering afgesloten voor het geval er toch
sprake zou zijn van fraude.
Regelmatig (laatstelijk in 2011) wordt onze verzekeringsportefeuille door een onafhankelijk deskundige beoordeeld.
Waar nodig vinden aanpassingen plaats. Wij kunnen stellen dat onze verzekeringsportefeuille up-to-date is.
Door onze huisbankier ABNAMRO wordt regelmatig de door haar ontwikkelde risicoscan “Grip op Risico’s”
uitgevoerd. Laatstelijk is dit in 2010 gebeurd. Deze scan geeft een beeld van de kwetsbaarheid van de organisatie.
Bij ons kwam naar voren dat de risico’s vooral liggen bij de onderdelen Management en Financieel. Bij
management moet dan gedacht worden aan onvoldoende deskundigheid op bepaalde gebieden zoals fiscaliteiten
en regelgeving. Dit wordt door ons onderkend en is ook relevant voor een kleine organisatie. Daarom huren wij
waar nodig externe deskundigheid in om verantwoorde beslissingen te nemen. Op financieel gebied moet gedacht
worden aan onvoldoende financiële middelen om de gewenste investeringen te doen. Ook dit wordt door ons
onderkend en zoals hier voor bij investeringen beschreven worden de ontwikkelingen nauwlettend gevolgd. Om op
fiscaal gebied in control te zijn vindt er minimaal één keer per jaar een uitvoerig gesprek plaats met onze fiscale
adviseur om te kijken of wij alle fiscale mogelijkheden optimaal benutten. Wij zijn te klein om in aanmerking te
komen voor horizontaal toezicht. Waar mogelijk maken wij vroegtijdig afspraken met de belastingdienst.
Integriteit is een onderwerp dat bij voortduring onze aandacht vraagt. Het vertrouwen in onze organisatie staat en
Voor te
identificatiedoeleinden
valt met integriteit. Wij zijn in 2011 gestart om de kwaliteit van ons integriteitsbeleid
laten onderzoeken door het
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
52
uitvoeren van een integriteitsaudit door een gerenommeerd bureau op dit terrein. Het doel van deze audit is het
inventariseren van de integriteitsrisico’s en het toetsen van de werking van de integriteitmaatregelen. In het
boekjaar is dit onderzoek afgerond. De aanbevelingen uit dit rapport worden ter hand genomen en in 2013 is
gestart om hier invulling aan te geven.
Bij het samenstellen van de begroting over 2014 en de meerjarenplanning tot en met 2018 hebben wij voorzichtige
uitgangspunten gehanteerd. Toch zijn door ons de effecten van een aantal tegenvallende scenario’s doorgerekend.
Deze zijn als een aparte bijlage in de begroting opgenomen. De tegenvallende scenario’s die doorgerekend zijn
betreffen: de te betalen rente bedraagt 6,25% in plaats van 5,25%, er vindt een jaarlijkse extra kostenstijging van
2% plaats en de jaarlijkse huurverhoging valt 1% lager uit. Wij hebben nog wel een aantal woningen gelabeld voor
verkoop maar gezien de ingestorte verkoopmarkt rekenen wij geen verkopen in. Wij zijn voor de exploitatie en de
geplande investeringen niet afhankelijk van het aantal verkopen.
Activiteiten organisatie 2013:
- doorrekenen scenario’s
- vastleggen diverse procedures en processen
- het zich verder ontwikkelen naar een maatschappij gedreven organisatie
- opstarten proces digitalisering en maken plan voor de ontwikkeling van de ICT van Jutphaas Wonen
Wij zijn van mening dat risicobeheersing binnen Jutphaas Wonen voldoende aandacht krijgt.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
53
12. Financiën
Jutphaas Wonen streeft naar een positieve maatschappelijke en /of financiële waardeontwikkeling van haar
vastgoed. Met die waardeontwikkeling kunnen we onze primaire taak uit blijven oefenen.
We zijn een financieel gezonde corporatie met een beperkte vermogensovermaat. We investeren zonodig
onrendabel om voldoende bereikbare huurwoningen te kunnen realiseren. We zijn immers een maatschappelijk
ondernemer die zich inzet voor het woon- en leefklimaat in Nieuwegein. Voor meer informatie over de financiële
situatie van Jutphaas Wonen wordt verwezen naar de bij dit jaarverslag gevoegde jaarrekening 2013.
12.1 Jaarresultaat
Het resultaat uit het verhuren, onderhouden en verkopen van woningen bedraagt in 2013 € 267.000. Het totale
jaarresultaat werd toegevoegd aan de overige reserve.
Het verkopen van woningen was tot 2011 voor Jutphaas Wonen van groot belang om enerzijds een reserve voor
de toekomst op te bouwen en anderzijds onrendabel te kunnen investeren in de bestaande woningen of
nieuwbouw. Verkoop was dus een middel om onze nieuwbouw- en herstructureringsplannen uit te kunnen voeren.
De te verkopen woningen worden overgedragen aan een externe makelaar die zorgt voor de verkoop. Een andere
makelaar verzorgt de taxatie. Hierdoor is verkopende en taxerende makelaar nooit dezelfde. Wanneer
huurwoningen vrijkomen worden deze het liefst zo kaal mogelijk opgeleverd. Bij woningen die verkocht worden
laten we eventuele stoffering zitten. Een woning verkoopt nu eenmaal beter met vloerbedekking of zonwering.
Jutphaas Wonen verkoopt alleen maar woningen waar er in Nieuwegein voldoende van zijn om de
beschikbaarheid niet in gevaar te laten komen. In 2010 is besloten te stoppen met het actief verkopen van
woningen. Gezien de markt was de vraag minimaal. Voor de komende jaren is Jutphaas Wonen voor de geplande
investeringen dan ook niet meer afhankelijk van de opbrengsten uit verkopen. In 2013 is één vooroorlogse woning
verkocht. Bij leegkomst van deze woning bleek dat een aanzienlijk bedrag aan mutatieonderhoud zou moeten
worden uitgegeven om de woning weer te kunnen verhuren. Op basis hiervan is besloten deze woning te
verkopen.
Het totale jaarresultaat (€ 267.000) is hoger dan begroot. Dit komt omdat € 263.000 minder aan onderhoud is
uitgegeven. De oorzaak hiervan is minder planmatig onderhoud voor het complex Torenflats, deze kosten zijn
doorgeschoven naar de komende jaren. Daarnaast was in de begroting 2013 de afboeking van de onrendabele top
(€ 2.032.000) op het project Bakenmonde geraamd. Conform bestuursbesluit is in 2013 een onrendabel genomen
van € 1.288.000. Tevens was in de begroting de afboeking van de onrendabele top (€ 611.000) op het project
Einsteinbaan geraamd. Uit het in 2013 genomen bestuursbesluit blijkt dat dit project zonder onrendabel kan
worden gerealiseerd.Tevens is een voordelig resultaat behaald op rente van € 219.000 ( doordat minder
financiering nodig was ).
12.2 Huurinkomsten
De huurinkomsten zijn voor een corporatie de belangrijkste inkomsten. Daar moeten zij hun uitgaven mee
bekostigen. Jutphaas Wonen had in 2013 € 10.738.000 aan huurinkomsten. Hierbij is rekening gehouden met de
huurverhoging van 4% die Jutphaas Wonen aan haar huurders heeft doorberekend (2012: 2,3%). De huidige
huurprijs bedraagt gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur voor betaalbare woningen. Ongeveer 80% van
onze woningen behoort tot het betaalbare segment.
De huurachterstand van de klanten van Jutphaas Wonen bedraagt op het einde van het jaar 0,87% van de totale
huurinkomsten. In 2012 bedroeg de huurachterstand 0,86%. Ondanks de economische crisis hebben we de
achterstanden toch beperkt weten te houden. Voor een groot gedeelte van de achterstanden hebben we een
betalingsregeling kunnen treffen met de huurders. In totaal was de huurachterstand op het einde van 2013
ongeveer € 92.000. Daarnaast zijn we door leegstand van woningen ongeveer € 35.000 huurinkomsten
misgelopen (in 2012: € 32.000).
De belangrijkste inkomsten van een corporatie zijn de huurinkomsten. In onderstaande figuur geven we aan
waaraan we onze huurinkomsten in 2013 voornamelijk hebben besteed. Daarna volgt een toelichting op deze
uitgaven. De figuur is gebaseerd op de huurinkomsten en de uitgaven van Jutphaas Wonen zoals die in de
jaarrekening zijn opgenomen. Het jaarresultaat is daarbij buiten beschouwing gelaten.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
54
Reservering
8%
Salarissen
10%
Heffingen
4%
Investeringen
4%
Onderhoud
41%
Algemene
kosten
11%
Rente
22%
Waar gaat de huur naar toe (Bron: Jutphaas Wonen)
Onderhoud (41% van de huur)
In totaal is in 2013 voor € 4.387.000 aan onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. Er is een aantal opdrachten dat
in 2013 is aanbesteed of gestart, maar waarvan de uitvoering in 2014 nog doorloopt. De uitgaven die hiermee
gepaard gaan, worden in de jaarrekening van 2014 opgenomen. De onderhoudslasten zijn in 2013 hoger dan in
het jaar ervoor (2012: € 3.515.000). Deze toename komt door het planmatig onderhoud, met name in het complex
Torenflats.
Rente (22% van de huur)
Woningcorporaties hebben niet alle woningen die ze bezitten zelf bekostigd. Er worden ook leningen afgesloten.
Jutphaas Wonen heeft aan het eind van 2013 voor ongeveer € 48 miljoen aan leningen uitstaan. De gemiddelde
rente die voor deze leningen betaald wordt, is ongeveer 4,25% (in 2012: 4,43%). De rentelasten bedragen in 2013
€ 2.443.000.
De rentelasten vormen een belangrijke en grote kostenpost voor corporaties. Het financiële risico dat corporaties
lopen is dan ook afhankelijk van de leningen en rentestanden. Jutphaas Wonen wordt, net zoals elke andere
corporatie, door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) gecontroleerd. Het renterisico wordt gedefinieerd als het totaal van de conversies op enig moment ten
opzichte van de totale portefeuille inclusief de kasstromen en opbrengsten uit projecten. Jutphaas Wonen heeft
haar interne renterisico norm afgestemd op die van het WSW en vastgesteld op 15%.
Algemene kosten (11% van de huur)
Jutphaas Wonen vindt het belangrijk om efficiënt met haar middelen om te gaan. We maken op de
visitatiecommissie een relatief efficiënte indruk. Er is bij Jutphaas Wonen een duidelijke focus op efficiënt werken
en we hebben de afgelopen tijd geïnvesteerd in het verstevigen van administratieve processen en management
informatiesystemen.
Bij de algemene kosten horen verder ook nog de kosten van het kantoor (€ 55.000), van verzekeringen (€ 52.000)
en de vergoeding die de Raad van Commissarissen ontvangt en daarmee gepaard gaande kosten (€ 51.000). Ook
de overige personeelskosten (€ 133.000) en de belastingen (€ 379.000) behoren tot de algemene kosten.
Salarissen (10% van de huur)
Een organisatie kan niets zonder haar medewerkers. Jutphaas Wonen is een kleine organisatie. Onze normale
bedrijfsvoering verrichten we met vast personeel. Voor extra activiteiten huren we externe medewerkers in. De
salarissen en andere vergoedingen van de medewerkers bedroegen in 2013 in totaal € 1.078.000 (2012: €
1.103.000). De bezoldiging van de directeur-bestuurder bedroeg in 2013 € 83.000.
Investeringen (4% van de huur)
In 2013 is voor een bedrag van € 455.000 uitgegeven aan investeringen. Dit betreft kosten voor het complex
Torenflats. Voor de investeringen in het project De Brinkwal is externe financiering aangetrokken.
Reserve
De resterende 8% van de huuropbrengsten is toegevoegd aan de reserve.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
55
12.3 Overige kosten
Met overige kosten worden voornamelijk de kosten voor afschrijving van het woningbezit bedoeld. De afschrijving
was in 2013 € 1.532.000 (2012: € 1.502.000).
12.4 Vennootschapsbelasting
Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de
vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft Jutphaas Wonen een fiscale openingsbalans
opgemaakt conform de specifieke fiscale waarderingsregels die hiervoor gelden. Voor het verschil tussen de
waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële
boekwaarde) heeft Jutphaas Wonen een belastinglatentie gevormd. Een actieve belastinglatentie moet worden
gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is
dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden
gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.
Branchevereniging Aedes heeft hiervoor met de belastingdienst hernieuwde afspraken gemaakt en een nieuwe
vaststellingovereenkomst opgesteld (VSO 2). Deze is ook door Jutphaas Wonen ondertekend. Door Jutphaas
Wonen zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de
belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. In 2013 is via het resultaat de mutatie van deze latenties
verantwoord.
12.5 Financiële meerjarenprognose
Voor de periode 2014 tot en met 2018 is een bedrijfsbegroting samengesteld. De begroting over 2014 is in
december 2013 door de raad van commissarissen vastgesteld.
De hierbij gehanteerde uitgangspunten zijn:

Huurverhoging 2014: 4,25% en 2015 tot en met 2018: 2,5% ( inclusief harmonisatie )

Verkopen: Vanaf 2014 zijn er geen verkopen ingerekend.

Planmatig onderhoud conform meerjaren onderhoudsbegroting

Kostenstijging algemeen beheer: 3%

Kostenstijging onderhoud: 3%

Rente: 5,25%
Hierna volgt een overzicht van enkele belangrijke gegevens uit de meerjarenprognose:
(bedragen x € 1.000)
Jaarresultaat
Algemene reserve
Overheidsheffingen
Vpb belasting
Solvabiliteit
Rentabiliteit vreemd vermogen
2014
2015
2016
2017
2018
-772
16.804
1.405
17
22%
5,12%
643
17.447
1.128
893
19%
5,01%
792
18.239
1.744
1.054
21%
5,03%
1.638
19.877
873
1.367
23%
5,01%
1.797
21.674
1.700
1.378
26%
5,09%
Tabel Meerjarenprognose (bedragen x € 1000)
Het negatieve jaarresultaat over 2014 is het gevolg van uit te voeren planmatig onderhoud aan het complex
Torenflats. Daarnaast moet vanaf 2014 vpb belasting worden betaald.
Jutphaas Wonen streeft naar een solvabiliteit van minimaal 20%.
Met betrekking tot de financiering van de verschillende projecten vindt regelmatig overleg plaats met het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Over de financiering zelf vindt frequent contact plaats met banken en een
extern treasury bureau.
12.6 Beoordeling financiële positie door het CFV
Het Centraal Fonds heeft aan de hand van de verantwoordingsstukken over het boekjaar 2012 de financiële positie
van Jutphaas wonen beoordeeld. Uit deze beoordeling kwam naar voren dat er voor het Centraal Fonds
Volkshuisvesting geen aanleiding is tot het doen van interventies.
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
56
Bijlage 1 Doelstellingen 2013
Huisvesten van de doelgroep
Nieuwbouw
- Toevoegen van 25 jongerenwoningen aan de Brinkwal
- Omgevingsvergunning voor Bakenmonde
Doorstroming
- Implementeren van voorstel om bewoners die eengezinswoningen achter
laten en kleiner gaan wonen voorrang te geven bij toewijzing
Huurbeleid
- Geen extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven €
43.000, - Voortzetten schuldhulpverlening
Huisvesten Specifieke doelgroepen
Starters: Voortzetten lotingssysteem.
Ouderen
- Aanbieden seniorenpakket bij groot onderhoud
- Herziening Jutphaas Plus serviceabonnement
- Aanbieden zorgbemiddeling naar behoefte
Middeninkomens
- Extra maatregelen om midden-inkomens grotere kans op betaalbare
huisvesting te geven.
Woonkwaliteit
- Dertien extra interieuraanpakken in Batau-Zuid
- Start aanpak plinten, algemene ruimtes en exterieur voor 2 van de 4
Torenflats in 2013
- Afstemming project Torenflats met project Openbare Ruimte van Gemeente
Nieuwegein
- Evaluatie van continue controle op kwaliteit van reparaties
Wijkaanpak
- Verminderen extreme woonoverlast door meer samenwerking in Extreem
woonoverlast team
- Voortzetten van medewerking aan project CMPG (voormalig project
wisselgeld)
- Voortzetten Inschakelen buurtbemiddeling
- Bijdrage leveren aan verbeteren leefbaarheid in Batau-Zuid in samenwerking
met bewoners en Gemeente Nieuwegein
Duurzaamheid en Energiebesparing
- Resultaten van energiepilot in Zuijlenstein analyseren
- Extra duurzame maatregelen op kantoor Jutphaas Wonen
- Aansluiting van 2 torenflats op stadsverwarming
Bewonersparticipatie
- Meer zeggenschap van toekomstige bewoners bij de oplevering van de
woning
- Bewonersgroep betrekken bij renovatie van plinten, exterieur en algemene
ruimtes van torenflats (zie par. 5.2)
- Minstens 2 digitale klantenonderzoeken per jaar.
- Betrokkenheid woningzoekenden bij nieuwe projecten waar mogelijk
(Einsteinbaan –zie par. 4.1)
Professionalisering van de organisatie
- Maatschappij gedreven houding van medewerkers verder uitbreiden
- Efficiëntere processen door verdere digitalisering
- Archief voor 100% digitaliseren
- Onderzoek naar overstap van Tobias naar Tobias / AX systeem of ander
systeem
Voortzetten van het meten van tevredenheid van nieuwe huurders
- Verder door-ontwikkelen van een interactieve website
- Bewonersblad inpassen in totale mediamix
- Contentstrategie voor onze online communicatiemiddelen opstellen
√ = uitgevoerd
Doel bereikt?
√
2014
Implementatie begin 2014
√
√
√
Voor appartementen
√
Vanaf januari 2014
Onderdeel voorraadbeleid
– begin 2014
√
√
√
√
√
√
√
2014
√
Verder uitbreiden
√
√
√
√
√
√
2014- Onderdeel ICT plan
2014- Onderdeel ICT plan
2014- Onderdeel ICT plan
√
2014- Onderdeel ICTplan
√
201- Onderdeel ICTplan
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
57
Stichtingsgegevens
De stichting, Woonstichting Jutphaas
statutair gevestigd te Nieuwegein
opgericht als vereniging
omgevormd tot stichting
: 19 - 6 - 1919
: 26 - 10 - 1999
De stichting is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel te voor Midden Nederland onder nummer: 30040468
De stichting is lid van branchevereniging Aedes.
Montageweg 1
3433 NT Nieuwegein
Postbus 1200
3430 BE Nieuwegein
telefoon 030 - 608 3140
fax 030 - 606 5797
www.jutphaas.nl
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
58
Jaarrekening 2013
Overige gegevens 2013
Opgemaakt: 15 april 2014
Vastgesteld: 19 mei 2014
Woonstichting Jutphaas
Statutair gevestigd:
Montageweg 1, 3433 NT Nieuwegein
59
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
INHOUDSOPGAVE
9.1
9.2
9.3
9.3.1
9.3.2
9.3.3
9.3.4
9.3.5
9.3.6
9.3.7
9.3.8
9.3.9
9.4
Kengetallen gegevens woningbezit
Uitleg kengetallen
Jaarrekening
Balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming)
Winst- en verliesrekening over 2013
Kasstroomoverzicht
Algemene toelichting
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
Toelichting op de balans
Toelichting op de winst- en verliesrekening
Overige informatie
Overige gegevens
61
62
63
63
64
65
66
67
70
72
81
86
87
Bijlagen
Bijlage 1
Bijlage 2
Bijlage 3
Woningbezit
Bijlage E conform BBSH
Nadere financiële toelichting
88
89
90
60
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
Kengetallen
9.1
Gegevens woningbezit
Aantal verhuureenheden in exploitatie
Woningen / woongebouwen
Garages
Bedrijfsruimten
Overige verhuureenheden
Totaal
Gemiddeld aantal woningen in exploitatie
2013
1.681
43
9
2
1.735
1.669
2012
1.657
43
9
2
1.711
1.657
2011
1.657
45
9
2
1.713
1.657
2010
1.703
45
9
1
1.758
1.705
2009
1.706
50
9
1
1.766
1.726
Mutaties in het woningbezit:
Aantal opgeleverd
Aantal aangekocht
Aantal verkocht
Aantal gesloopt
Aantal herschikking GW complex *)
2013
25
-1
-
2012
-2
-
2011
1
-46
2010
3
-
2009
40
-
Kwaliteit
Uitgaven dagelijks onderhoud / woning
Uitgaven planmatig onderhoud / woning
Totale kosten onderhoud / woning
2013
355
2.317
2.672
2012
441
1.681
2.122
2011
375
3.034
3.409
2010
312
3.482
3.794
2009
348
2.399
2.747
Prijs-kwaliteitverhouding
Gemiddeld aantal punten WWS **)
Gemiddelde netto huurprijs
2013
171
493
2012
170
474
2011
148
463
2010
146
457
2009
146
456
Het verhuren van woningen
Mutatiegraad
Acceptatiegraad
Huurachterstand in %
Huurderving in %
2013
6,50
4,32
0,87
0,32
2012
7,0
2,73
0,86
0,31
2011
7,0
1,55
0,85
0,28
2010
7,0
1,65
0,80
0,17
2009
10,0
0,93
0,75
0,33
2013
25,06
0,44
4,25
14.896
2012
24,78
1,74
4,43
10.216
2011
23,34
1,48
4,68
9.858
2010
23,03
2,50
4,42
7.282
2009
24,16
3,84
4,93
4.932
Financiële continuïteit
Solvabiliteit
Liquiditeit
Rentabiliteit vreemd vermogen
Interne financiering per woning
Balans en winst- en verliesrekening
Eigen vermogen / woning
Totale opbrengsten / woning
Totale bedrijfslasten / woning (excl. bijzondere post)
Financieringsresultaat / woning
Jaarresultaat / woning
2013
2012
2011
2010
2009
11.579
6.790
4.932
-1.418
160
11.502
6.463
4.349
-1.433
638
10.864
6.228
4.405
-1.470
591
9.984
5.998
5.082
-1.383
-815
10.667
7.782
5.817
-1.319
149
*) Het Gemeenschappelijk Wonen complex is gerenoveerd en hierbij heeft een verschuiving van wooneenheden
plaatsgevonden, met name van onzelfstandig naar zelfstandige eenheden. Hierdoor is de mutatie in eenheden
ontstaan in het verslagjaar 2011.
**) In 2012 zijn punten inzake schaarste gebieden toegevoegd.
61
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.2
Uitleg Kengetallen
Gegevens woningbezit
 Een verhuureenheid (VHE) wordt gedefinieerd als een zelfstandig verhuurde eenheid; een woning met een
bijbehorende bedrijfsruimte die door middel van één contract is verhuurd is derhalve één verhuureenheid.
 Alleen die woningen worden opgenomen die in eigendom zijn en waarover economisch risico wordt gelopen.
 Garages, bedrijfsruimten zijn opgenomen als 1 VHE.
Het gemiddelde aantal woningen (exclusief woningen in beheer voor derden) uit dit overzicht vormt de basis bij de
berekening van de kengetallen, die per woning worden weergegeven.
Mutaties in het woningbezit
In dit overzicht is aangeven hoeveel eenheden zijn toegevoegd respectievelijk onttrokken aan het bezit.
Kwaliteit
 Kosten niet-planmatig onderhoud per woning: het totaal van de kosten van niet-planmatig onderhoud
(klachten-,mutatie- en contractonderhoud) gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.
 Kosten planmatig onderhoud per woning: het totaal van de kosten van cyclisch onderhoud gedeeld door het
gemiddelde aantal woningen.
Prijs/ kwaliteitverhouding.
 Gemiddeld aantal punten WWS: het totale aantal punten van de woningen conform het
woningwaarderingssysteem gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.
 Gemiddelde netto huurprijs: het totaal van de netto jaarhuur (kale huur) woningen en woongebouwen over het
boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.
Het verhuren van woningen
 Mutatiegraad: het aantal opzeggingen in het boekjaar uitgedrukt in een percentage van het gemiddelde aantal
woningen.
 Acceptatiegraad: het aantal afgesloten huurcontracten afgezet tegen het totale aantal keren dat een woning
wordt aangeboden.
 Huurachterstand in % jaarhuur: bruto huurachterstand van de zittende bewoners volgens de balans (dus na
vermindering met de individuele huursubsidie) uitgedrukt in een percentage van de te ontvangen netto jaarhuur
en vergoedingen voor overige leveringen en diensten, conform de toelichting op de winst- en verliesrekening.
 Huurderving in % jaarhuur: de huurderving uitgedrukt in een percentage van de bruto jaarhuur. Dit betreft zowel
huurderving wegens leegstand en andere oorzaken, conform de toelichting op de winst- en verliesrekening.
Financiële continuïteit
De gegevens kunnen uitgedrukt worden in kengetallen zowel per het einde van het boekjaar als per begin van het
boekjaar.
 Solvabiliteit: het eigen vermogen gedeeld door het totale vermogen (balanstotaal) ultimo boekjaar * 100.
 Liquiditeit (current ratio): totaal vlottende activa gedeeld door totaal kortlopende schulden ultimo boekjaar
(exclusief aangegane verplichtingen onroerende en roerende zaken).
 Rentabiliteit vreemd vermogen: het totaal van de rentelasten over het boekjaar, uitgedrukt in een percentage
van het (totale) vreemd vermogen ultimo boekjaar.
 Interne financiering per woning: het verschil tussen de materiële vaste activa (exclusief aangegane
verplichtingen) en het vreemd vermogen op lange termijn ultimo boekjaar gedeeld door het gemiddeld aantal
woningen.
Balans en winst- en verliesrekening
 Balansposten algemeen: het totaalbedrag conform balans ultimo boekjaar gedeeld door het totale gemiddeld
aantal woningen.
 Winst- en verliesrekening algemeen: het totaalbedrag conform de winst- en verliesrekening gedeeld door het
gemiddelde aantal woningen.
 Totale opbrengsten per woning: de som van huren, vergoedingen, overheidsbijdragen, verkoop onroerende
zaken en overige bedrijfsopbrengsten in het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.
 Totale bedrijfslasten per woning: alle bedrijfslasten (exclusief eventuele bijzondere posten) in het boekjaar
gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.
 Financieringsresultaat per woning: het saldo van de rentebaten en rentelasten in het boekjaar gedeeld door het
gemiddelde aantal woningen.
 Jaarresultaat per woning: het jaarresultaat in het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.
62
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.3 Jaarrekening
9.3.1
Balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming)
(bedragen x € 1.000)
ACTIVA
Vaste activa
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie
Ref.
2013
2012
9.3.7.1
65.554
61.941
829
649
3.067
730
67.032
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie
65.738
9.3.7.2
4.259
584
4.665
584
962
962
5.805
Financiële vaste activa
Andere deelnemingen
Latente belastingvorderingen
14
-8
Som der vaste activa
Vlottende activa
Vorderingen
Huurdebiteuren
Overige vorderingen
Overlopende activa
Liquide middelen
6.211
9.3.7.3
9.3.7.4
9.3.7.4.1
9.3.7.4.2
9.3.7.4.3
14
4
6
18
72.843
71.967
92
115
179
9.3.7.4.4
Som der vlottende activa
TOTAAL ACTIVA
90
51
31
386
172
3.885
4.782
4.271
4.954
77.114
76.921
PASSIVA
Eigen vermogen
Overige reserve
9.3.7.5
9.3.7.5.1
19.326
19.058
Langlopende schulden
Leningen kredietinstellingen
9.3.7.6
9.3.7.6.1
47.975
55.021
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overlopende passiva
Totaal kortlopende schulden
9.3.7.7
7.046
928
197
1.642
TOTAAL PASSIVA
63
712
422
67
1.641
9.813
2.842
77.114
76.921
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.3.2
Winst en verliesrekening over 2013
(bedragen x € 1.000)
Ref.
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
Opbrengsten servicecontracten
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Overige bedrijfsopbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Afschrijvingen materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
en vastgoedportefeuille
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Onderhoudskosten
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten
Som der bedrijfslasten
10.642
159
0
223
11.024
10.738
157
103
335
11.333
10.305
158
21
226
10.710
9.3.8.5
1.550
1.532
1.502
9.3.8.6
2.743
829
132
215
4.650
66
159
1.611
11.955
-89
767
121
190
4.487
46
157
1.524
8.735
-263
790
124
189
3.515
66
158
1.160
7.241
-931
2.598
3.469
39
2.624
-2.585
77
2.443
-2.366
82
2.457
-2.375
-3.516
232
1.094
3
-35
37
-3.519
267
1.057
Bedrijfsresultaat
9.3.8.11
9.3.8.11
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
9.3.8.12
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Resultaat na belastingen
64
2013
2012
Jaarrekening Jaarrekening
9.3.8.1
9.3.8.2
9.3.8.3
9.3.8.4
9.3.8.7
9.3.8.8
9.3.8.9
9.3.8.10
Financiële baten en lasten
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Som der financiële baten en lasten
2013
Begroting
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.3.3
Kasstroomoverzicht (indirecte methode)
(bedragen x € 1.000)
Ref.
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat
Aanpassingen voor:
Afschrijvingen
Waardeveranderingen
Vrijval/dotatie voorzieningen
Veranderingen in werkkapitaal:
Voorraden
Vorderingen
Kortlopende schulden (excl. Bankkrediet)
2013
2012
2.598
3.469
1.532
-168
0
1.502
-422
0
3.962
0
-214
6.971
4.549
0
-8
-533
6.757
10.719
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
-2.366
35
Ontvangen/(betaalde) interest
Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst
Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa
Desinvesteringen materiële vaste activa
Investeringen in financiële vaste activa
Desinvesteringen financiële vaste activa
-541
4.008
-2.375
-37
-2.331
-2.412
8.388
1.596
-2.254
3
0
12
-971
10
0
39
-2.239
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)
Aflossing langlopende schulden
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Toename/afname geldmiddelen
Begin saldo liquide middelen
Eind saldo liquide middelen
Af- / Toename
0
-7.046
-922
0
-712
-7.046
-712
-897
-38
4.782
3.885
-897
4.820
4.782
-38
Indirecte methode
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat
aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in
het verslagjaar. Dit geldt tevens voor de mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening
waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.
65
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.3.4
Algemene toelichting
9.3.4.1 Regelgeving
De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn
geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens
enkele uitzonderingen van specifieke aard.
De Raad voor de jaarverslaggeving heeft middels RJ-Uiting 2011-2 een herziene Richtlijn 645 Toegelaten
Instellingen Volkshuisvesting uitgebracht. Wij hebben bij de samenstelling van het jaarverslag deze herziene
richtlijn aangehouden.
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de
stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de
Jaarverslaggeving.
De activiteiten van Juthaas Wonen bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de
sociale huursector. De statutaire vestigingsplaats is Nieuwegein, de feitelijke vestigingsplaats is Montageweg 1 te
Nieuwegein.
Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening
genummerd.
Alle bedragen zijn afgerond op 1.000 euro.
9.3.4.2 Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008
Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn vanaf 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de
vennootschapsbelasting. Jutphaas Wonen heeft een fiscale openingsbalans opgemaakt conform de specifieke
fiscale waarderingsregels die hiervoor gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale
boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) heeft Jutphaas Wonen een
belastinglatentie gevormd. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële
waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve
latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het
waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.
De belastinglatenties en de mutaties worden via het resultaat verantwoord.
In de toelichting op de post belastingen (ref. 9.3.8.12) is een nadere uiteenzetting gegeven van de mutaties.
9.3.4.3 Toepassen van de componentenbenadering.
De RJ 645-nieuw geeft aan dat bij het afschrijven de componentenbenadering moet worden gevolgd. Dit houd in
het afzonderlijk afschrijven van belangrijke bestanddelen van materieel vast actief met verschillende gebruiksduur
of gebruikspatroon. De belangrijkste bestanddelen zijn: grond, casco, inrichting en installaties. Door ons werd tot
en met het boekjaar 2010 uitgegaan van twee componenten, te weten grond en bouw. Voor de thans in exploitatie
zijnde complexen is het onderscheid na inrichting en installaties niet meer te achterhalen en is dit naar verwachting
ook minder dan 10% van de totale investering. Voor de vanaf het boekjaar 2011 op te leveren
nieuwbouwcomplexen zal, indien de componenten inrichting en installaties een aanzienlijke omvang betreffen
(meer dan 10% van de totale investering), wel met deze componenten rekening worden gehouden.
9.3.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva
9.3.5.1 Algemeen
9.3.5.1.1 Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van
voorgaand jaar.
66
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.3.5.2 Materiele vaste activa en vastgoedbeleggingen
9.3.5.2.1 Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie
De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijging- of vervaardigingprijs onder
aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen.
De verkrijging- of vervaardigingprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel
vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij indien van toepassing de rente tijdens de bouw op
vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover
verkregen subsidies zijn te kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de
verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het
totale vreemde vermogen. Voor vastgoed waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet
van deze specifieke financiering gehanteerd.
Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief
worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.
Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de
in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering
onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit.
De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er
geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat
verantwoord.
Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid).
Deze worden gedefinieerd op basis van gelijkheid in: bouwaard, bouwtype en resterende levensduur.
De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is
daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.
Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau.
Een bijzondere waardevermindering is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam
overschrijdt.
De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van
het vastgoed in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. Het vastgoed kan voor langere of kortere
termijn voor verhuur worden aangehouden.
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van
toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de
investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit.
Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte
en langere termijn en bedrijfsmatig/overig vastgoed.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting
van de bestuurder weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de
resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op eind 2013 intern geformaliseerde
meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud
met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de
meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de
verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lasten niveaus.
Bij de bedrijfswaarde berekening gelden de volgende uitgangspunten (aansluitend op de WSW parameters):
 jaarlijkse huurverhogingen 2014: 4,25%; voor 2015 t/m 2018: 2,5%; vanaf 2019: 2% ( inclusief harmonisatie )
(voorgaand jaar: 2013: 2,5%; vanaf 2014: 2%);
 jaarlijkse huurderving van 0,5% (voorgaand jaar: 0,3%);
 jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten van 3% (voorgaand jaar: 3%);
 de jaarlijkse stijgingen van de onderhoudsuitgaven van 3% (voorgaand jaar: 3%);
 de genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) bedragen € 1,316 per
verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1,349);
 genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) van € 0,318 per
verhuureenheid (voorgaand jaar: € 0,354);
 kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de resterende levensduur;
67
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014






investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in
casus voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid;
een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%);
de waarde van de grond wordt buiten beschouwing gelaten, er wordt vanuit gegaan dat deze zijn waarde
behoud.
de periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de
complexen/investeringen (variërend van 15 tot 48 jaar) (voorgaand jaar: 15 tot 49 jaar), de minimale
levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is.
de saneringsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting
maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.
De verhuurderheffing is ingerekend conform WSW richtlijn. De heffing geldt alleen voor het sociaal vastgoed.
Als uitgangspunt is genomen de laatst bekende WOZ waarde met peildatum 1 januari 2012. Er is voor de
toekomstige jaren geen indexering toegepast op de WOZ waarden. Wel is rekening gehouden met te
verkrijgen korting door transformatie van kantoren naar woningen. Gerekend is met de vastgestelde tarieven
tot en met 2017. Vanaf 2018 tot en met einde levensduur is jaarlijks het tarief van 2017 aangehouden.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaarde correctie van de
bestaande leningenportefeuille en beleggingen.
In de bedrijfswaardeberekeningen zijn geen verwachte opbrengsten voor verkopen ingerekend.
Sociaal vastgoed in exploitatie
Op basis van de bedrijfswaarde berekeningen heeft voor een zestal complexen een terugname van in het verleden
gedane afwaarderingen plaatsgevonden van € 1.457. De ontwikkeling van de bedrijfswaarde van deze complexen
laat deze terugname toe. De terugname komt voornamelijk door een bijstelling van de planning voor het planmatig
onderhoud. Dit is gebeurd op basis van een zorgvuldige inspectie.
Commercieel vastgoed in exploitatie
Voor het niet-daeb bezit heeft per 31 december 2013 geen waardebepaling plaatsgevonden tegen marktwaarde in
verhuurde staat. De boekwaarde van deze woningen liggen allemaal beneden 50% van de laatst bekende WOZ
waarde. Wij gaan ervan uit dat de marktwaarde in verhuurde staat uitkomt op ongeveer 70% van de WOZ waarde.
Op basis van deze aanname hoeft er geen afwaardering naar lagere marktwaarde in verhuurde staat plaats te
vinden.
9.3.5.2.2
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en eventueel toegerekende
kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een
bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere
waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe
het vastgoed gaat behoren betrokken. Indien van toepassing wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De
geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor het
vastgoed waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering
gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering per balans datum hoger is dan de tot dan toe bestede
kosten van het vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de
passiefzijde van de balans opgenomen.
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Eventuele
rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.
Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
9.3.5.2.3
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Een 20 tal koopwoningen zijn in het kader van de regeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE)
overgedragen aan derden (kopers). Voor de woningcorporatie geldt een terugkooprecht.
De grond is wel eigendom van de woningcorporatie en onder deze post verantwoord. Waardering heeft
plaatsgevonden op basis van de kavelprijs bij in gebruik name.
9.3.5.2.4
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van
aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.
68
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.3.5.3 Financiële vaste activa
9.3.5.3.1 Deelnemingen
De deelneming in WoningNet N.V., waar geen invloed van betekenis op kan worden uitgeoefend, is gewaardeerd
tegen verkrijgingprijs.
9.3.5.3.2 Latente belastingvorderingen
Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de
verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun
belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De
berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het
verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet
vastgesteld.
Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden alleen gesaldeerd indien Jutphaas Wonen daartoe een
afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op nettobasis af te rekenen.
Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden
gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden
gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op
nominale waarde.
Indien van toepassing zijn latente belastingvorderingen opgenomen onder de financiële vaste activa en latente
belastingverplichtingen onder de voorzieningen.
9.3.5.4 Vorderingen
9.3.5.4.1 Huurdebiteuren
Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid
gebaseerd op een statische benadering.
9.3.5.4.2 Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden.
Eventuele rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder
kortlopende schulden.
9.3.5.5 Eigen vermogen
Hieronder is opgenomen de overige reserve. Aan deze reserve worden de resultaten over de boekjaren
toegevoegd.
9.3.5.6 Langlopende schulden
Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend
met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de
verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in
de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt.
De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende
schulden.
9.3.5.7 Overige activa en passiva
Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd tegen nominale
waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in
mindering gebracht.
69
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.3.6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
9.3.6.1 Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en
andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn
gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.
9.3.6.1.1 Opbrengstverantwoording
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met
betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.
Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de
verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
9.3.6.2 Bedrijfsopbrengsten
9.3.6.2.1 Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 kon
voor het eerst een inkomensafhankelijke huurverhoging worden toegepast. Jutphaas Wonen heeft dit niet
toegepast. De huren zijn verhoogd met de inflatie + 1,5%. Voor 2013 komt dit uit op 4%. De opbrengsten uit hoofde
van huur voortvloeiend uit contracten waar “Huurvast” geldt, worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar
van opeisbaarheid, daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
9.3.6.2.2 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de
boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord
op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden
verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
9.3.6.3 Bedrijfslasten
9.3.6.3.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen
De afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen worden gebaseerd op basis van de
verkrijging- of vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de
geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op grond
wordt niet afgeschreven.
9.3.6.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen
De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder
deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere
waardevermindering. Deze bijzondere waardeverandering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde
ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde.
9.3.6.3.3 Periodiek betaalbare beloningen
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en
verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
9.3.6.3.4 Pensioenen
De corporatie heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de
pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is
verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Daarnaast kent de corporatie het
nabestaandenpensioen en het arbeidsongeschiktheidpensioen.
Voor de pensioenregelingen betaalt de corporatie op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het
pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft de corporatie geen verdere verplichtingen uit hoofde van
deze pensioenregelingen. De corporatie heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen
van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als
personeelskosten in het jaar waarop deze betrekking hebben.
Per 31 december 2013 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114 procent.
70
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.3.6.3.5 Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van
toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden
verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten
van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de
kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten
door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
9.3.6.3.6 Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
9.3.6.3.7 Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Jutphaas Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting.
Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander
is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met
betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De best
mogelijke schatting is in de jaarrekening verwerkt.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening,
rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet
opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente
belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Deze last is in de resultatenrekening opgenomen.
9.3.6.3.8 Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de
betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde
transactiekosten op de ontvangen leningen.
9.3.6.3.9 Dividenden
Dividend te ontvangen van niet op netto vermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen worden verantwoord
zodra de corporatie het recht hierop heeft verkregen.
9.3.6.3.10 Activeren van rentelasten
Rentelasten kunnen worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van
een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te
maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de
vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de
vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
9.3.6.3.11 Financiële instrumenten
Op grond van het vigerende interne treasury statuut is het gebruik van financiële instrumenten niet toegestaan.
9.3.6.4 Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat
aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in
het verslagjaar. En tevens voor de mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening
waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In
het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
71
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de
hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele
activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige
schulden voorkomende verplichtingen.
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder
de kasstroom uit operationele activiteiten.
9.3.7 Toelichting op de balans
9.3.7.1 Materiële vaste activa
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
(bedragen x € 1.000)
Sociaal
vastgoed in
exploitatie
31 december 2012
Verkrijgingprijzen
Cumulatieve waardeveranderingen
en afschrijvingen
Boekwaarden per 1 januari 2013
Mutaties 2013
Investeringen:
- Aankoop grond
- Renovaties
- Transformatie De Brinkwal
- Overboeking van commercieel
vastgoed in exploitatie
Desinvesteringen:
- Verkopen
Afschrijvingen
Waardeveranderingen:
- Afwaardering onrendabele top
nieuwbouw
- Afwaardering lagere
bedrijfswaarde
- Terugname in het verleden
gedane afwaarderingen bestaande
complexen
Vastgoed in
ontwikkeling
bestemd voor
eigen
exploitatie
Onroerende Totaal
en roerende
zaken t.d.v. de
exploitatie
79.436
-17.495
3.067
0
2.099
-1.369
84.602
-18.864
61.941
3.067
730
65.738
187
268
2.749
297
187
268
1.799
297
-950
-3
-3
-1.342
-81
-1.288
-1.423
-1.288
1.457
1.457
3.613
-2.238
-81
1.294
31 december 2013
Verkrijgingprijzen
Cumulatieve waardeveranderingen
en afschrijvingen
82.934
-17.380
2.117
-1.288
2.099
-1.450
87.150
-20.118
Boekwaarden per 31 december ‘13
65.554
829
649
67.032
Totaal mutaties
Onder de post “sociaal vastgoed in exploitatie” is verantwoord de boekwaarde van 1.587 woningen met een huur
lager dan € 681,02 en de boekwaarde van één gemeenschappelijke ruimte voor maatschappelijke doeleinden in
het GW complex.
72
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:

Grond
geen afschrijvingen

Stichtingskosten
lineair
50 jaar

Installaties
lineair
25 jaar

Inrichting
lineair
15 jaar

Kantoor
lineair
25 jaar

inventaris
lineair
10 jaar

Automatisering
lineair
5 jaar

Auto’s
lineair
5 jaar
Er wordt kritisch gekeken naar de restant levensduren van de complexen. Op basis van de uitstekende staat van
onderhoud van de complexen zijn de levensduren in 2011 verlengd. Eens in de 5 jaar zal bij de vaststelling van het
nieuwe strategisch voorraad beleid gekeken worden of de restant levensduren van de verschillende complexen
opnieuw aanpassing behoeven. Voor het laatst is dit gebeurd in 2011.
De RJ 645-nieuw geeft aan dat bij het afschrijven de componentenbenadering moet worden gevolgd. Dit houdt in
het afzonderlijk afschrijven van belangrijke bestanddelen van materieel vast actief met verschillende gebruiksduur
of gebruikspatroon. De belangrijkste bestanddelen zijn: grond, casco, inrichting en installaties.
Door ons werd altijd uitgegaan van twee componenten, te weten grond en bouw. Voor de tot en met 2011 in
exploitatie zijnde complexen is het onderscheid na inrichting en installaties niet meer te achterhalen. Voor de vanaf
2011 op te leveren nieuwbouwcomplexen zal, indien de componenten inrichting en installaties een aanzienlijke
omvang betreffen (meer dan 10% van de totale investering), wel met deze componenten rekening worden
gehouden. Bij de oplevering van het complex De Brinkwal in 2013 is met de verschillende componenten rekening
gehouden.
In het huidige boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd.
De WOZ waarde met peildatum 1-1-2013 van het sociaal vastgoed in exploitatie in onverhuurde staat bedraagt €
262 miljoen.
De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het
indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som is op basis van
herbouwwaarde met een garantie tegen onderverzekering.
Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie.
Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
De post “aankoop grond” betreft de aankoop van een stuk grond van de gemeente bij de torenflats om een
ontmoetingsruimte te realiseren voor de wijk waarin de flats zijn gelegen. Tevens worden de entrees en de
bergingen uitgebreid. De post “renovaties” heeft hier ook betrekking op.
De post “Transformatie De Brinkwal” betreft de ombouw van het in 2012 aangekochte kantoor tot 25
wooneenheden voor starters. Deze woningen zijn per 1 september 2013 in exploitatie genomen. Dit project is
gerealiseerd zonder onrendabel.
De totale stichtingskosten van De Brinkwal bestaan uit:
- Grond
532
- Bouw
1.554
- Installaties
433
- Inrichting
230
Totaal
2.749
Onder de post “verkopen” is de boekwaarde van 1 verkochte woning in 2013 verantwoord. Dit betrof een
leeggekomen vooroorlogse woning waar zoveel onderhoud aan moest gebeuren dat wij besloten hebben deze als
kluswoning te verkopen.
73
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
Onder de post “vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie” is de aankoop van het kantorencomplex
Bakenmonde, in 2007, verantwoord.
In de aankoop van het kantorencomplex Bakenmonde participeert Jutphaas Wonen voor 22%. De overige partijen
zijn Vorm Projectontwikkeling (50%) en Stichting Pensioenfonds Wonen Achmea (28%). De bedoeling is dat op
deze locatie te zijner tijd woningen zullen worden gebouwd. In 2010 heeft op kosten van de provincie een
onderzoek plaatsgevonden of ons gedeelte van de kantoren zouden kunnen worden omgebouwd tot woningen. In
2010 is de haalbaarheid van deze mogelijkheid onderzocht. De uitkomst is dat ons gedeelte van de kantoren kan
worden getransformeerd naar 40 senioren eenheden. Projectontwikkelaar Vorm en Achmea zouden de dure huur
en de koopwoningen voor hun rekening nemen. Nu blijkt dat mede door de economische crisis zij hun plannen niet
rond kunnen krijgen. Om toch voortgang in het project te houden heeft Jutphaas Wonen gekeken of het mogelijk is
om in haar eentje het totale project te realiseren. Dit heeft geleid tot een plan om het totale kantoorgebouw te
transformeren naar 111 woningen. De totale kosten worden geraamd op circa 17,5 miljoen euro. Het geraamde
onrendabel komt uit op circa 1,3 miljoen euro. De Raad van Commissarissen heeft in haar vergadering van 16
september 2013 ingestemd om de voorgenomen plannen verder uit te werken en op haalbaarheid te toetsen. Op
basis van dit besluit is de verwachte onrendabele top in de jaarrekening 2013 reeds in mindering gebracht op het
aankoopbedrag. Per balansdatum waren nog geen concrete verplichtingen aangegaan voor dit project.
De verwerving kan als een verkregen grondpositie worden beschouwd.
Momenteel in april 2014 zijn wij bezig met de verdere uitwerking van de plannen. Hierbij komen de volgende
nieuwe aspecten naar voren ten opzichte van het goedgekeurde bestuursbesluit van september 2013:
1 - de wenselijkheid om meer grotere woningen te realiseren met als gevolg dat er in totaal minder woningen zullen
worden gerealiseerd.
2 - Achmea wil voor haar grondaandeel 1,5 miljoen euro ontvangen in plaats van de 1,2 miljoen waar eerder van is
uitgegaan.
3 - de transformatiekosten worden hoger door extra benodigde geluidwerende voorzieningen aan de gevels en
balkons.
4- de integratieheffing is komen te vervallen.
5 - bij de bedrijfswaardeberekening dient nu rekening te worden gehouden met de verhuurdersheffing.
6 - de eventuele mogelijkheid om een gedeelte van de woningen te verhuren in de vrije sector.
Juristen zijn momenteel met elkaar in overleg om tot een voor elke partij aanvaardbare oplossing te komen. Op dit
moment is hier nog geen duidelijkheid over en deze zal er voor de afronding van de jaarrekening ook nog niet zijn..
De vorengenoemde punten 1,2,3 en 5 hebben een ongunstig effect op de onrendabele top. De punten 4 en 6
hebben een gunstig effect op de onrendabele top. De totale impact van alle punten is nog niet in te schatten.
Afhankelijk van de keuzes die zullen worden gemaakt zal de onrendabel top nog met 1 tot circa 3 miljoen euro
kunnen toenemen. Medio 2014 wordt definitieve besluitvorming verwacht. De hieruit voortkomende onrendabele
top zal in 2014 worden verantwoord.
De reële waarde van de 1.587 woningen onder “sociaal vastgoed in exploitatie” gebaseerd op de bedrijfswaarde
bedraagt € 110.712. De bedrijfswaarde is berekend op basis van uitgangspunten die door het WSW gehanteerd
worden bij de financiële beoordeling van corporaties.
Voor de toelichting op de mutatie van de bedrijfswaarde ten opzichte van vorig boekjaar wordt verwezen naar de
toelichting op de winst- en verliesrekening.
74
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.3.7.2 Vastgoedbeleggingen
De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:
(bedragen x € 1.000)
Commercieel Onroerende
vastgoed in zaken
exploitatie
verkocht
onder
voorwaarden
31 december 2012
Verkrijgingprijzen
Cumulatieve waardeveranderingen
en afschrijvingen
Boekwaarden per 1 januari 2013
Vastgoed in Totaal
ontwikkeling
bestemd voor
eigen
exploitatie
6.113
-1.448
584
0
1.962
-1.000
8.659
-2.448
4.665
584
962
6.211
Mutaties 2013
Investeringen:
- Overboeking naar sociaal
vastgoed in exploitatie
Afschrijvingen
-297
-297
-109
-109
Totaal mutaties
-406
0
0
-406
31 december 2013
Verkrijgingprijzen
Cumulatieve waardeveranderingen
en afschrijvingen
5.816
-1.557
584
0
1.962
-1.000
8.362
-2.557
Boekwaarden per 31 december ‘13
4.259
584
962
5.805
Onder de post “commercieel vastgoed in exploitatie” is verantwoord de boekwaarde van
- 94 woningen met een huur boven de € 681,02
- 43 garages
7 ateliers
1 loods
1 bedrijfsruimte
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:

Grond
geen afschrijvingen

Stichtingskosten
lineair
50 jaar

Garages
lineair
50 jaar

Bedrijfsruimten
lineair
10/20 jaar
Met betrekking tot restant levensduren, afschrijvingen, bouwrente, verzekerde waarden en financiering geldt
hetzelfde als is vermeld in de toelichting op de materiële vaste activa.
De reële waarde van de 94 woningen onder “commercieel vastgoed in exploitatie” gebaseerd op de bedrijfswaarde
bedraagt € 13.591. De bedrijfswaarde is berekend op basis van uitgangspunten die door het WSW gehanteerd
worden bij de financiële beoordeling van corporaties.
Voor de toelichting op de mutatie van de bedrijfswaarde ten opzichte van vorig boekjaar wordt verwezen naar de
toelichting op de winst- en verliesrekening.
De WOZ waarde met peildatum 1-1-2013 van het commercieel vastgoed in exploitatie in onverhuurde staat
bedraagt € 18 miljoen.
De marktwaarde in verhuurde staat van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt per ultimo 2013 circa €
12,5 miljoen. De waarde is met peildatum 31 december 2013 bepaald als zijnde 70% van de WOZ waarde met
peildatum 1-1-2013. De boekwaarden van het commerciële bezit ligt onder de 50% van de WOZ waarden.
Derhalve is afwaardering niet aan de orde.
75
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
Onder de post “onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” is opgenomen de waarde van de grond van 20
woningen welke in 2005 zijn verkocht in een zogenaamde MGE constructie. De grond is in erfpacht uitgegeven.
Onder de post “vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie” is de aankoop van de Heidehal
(Iepenhoeve) in 2006 verantwoord. De Iepenhoeve is medio 2010 beschikbaar gekomen. Met een collega
corporatie, de gemeente en een ontwikkelaar waren al vergevorderde plannen ontwikkeld. Deze bleken echter
vanwege het geluid niet haalbaar. Uit overleg met de gemeente in november 2013 is gebleken dat men nog steeds
druk bezig is met het oplossen van deze geluidsproblemen. De eerst komende jaren worden hier geen vorderingen
in verwacht. Derhalve hebben wij op dit moment geen groen licht om daadwerkelijk tot planvorming over te gaan.
Wij hebben nog steeds het voornemen om onze plannen te realiseren. Op basis van het oorspronkelijke
bestuursbesluit was uitgegaan van ongeveer 50 grondgebonden woningen. Bij doorgaan van het project achten wij
dit standpunt op dit moment het meest wenselijk en het best haalbaar. Uitgaande van de huidige grondprijzen voor
sociale huurwoningen in de gemeente Nieuwegein komt dit neer op een waarde van ongeveer € 1.000. In 2011
hebben wij € 1.000 afgewaardeerd.
De verwerving kan als een verkregen grondpositie worden beschouwd.
9.3.7.3 Financiële vaste activa
De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
(bedragen x € 1.000)
Deelneming
Boekwaarde per 1 januari 2013
Mutaties
Investeringen:
- Toevoeging rente
- Opgenomen latenties
Desinvesteringen:
- Afwikkeling latenties
- Ontvangen bijdragen
Totaal mutaties
Boekwaarde per 31 december 2013
Latente belasting- Totaal
vorderingen
14
4
18
-12
-12
0
-12
-12
14
-8
6
De deelneming betreft:
(bedragen x € 1.000)
Resultaat
boekjaar
WoningNet N.V.
Verkrijgingprijs
per 31-12-2013
0
14
De corporatie heeft 1.611 aandelen. De verkrijgingprijs per aandeel is € 11,95. De aandelen zijn voor 75%
volgestort. De storting van de resterende 25% valt niet in 2014 te verwachten. De aandelen zijn beperkt
verhandelbaar.
Latente belastingvorderingen:
Deze post is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de
leningen in deze jaarrekening.
Binnen 1 jaar zal vermoedelijk € 12 verrekenbaar zijn.
76
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.3.7.4 Vorderingen
9.3.7.4.1
Huurdebiteuren
(bedragen x € 1.000)
Huurdebiteuren
Af : voorziening wegens oninbaarheid
Totaal huurdebiteuren
2013
2012
96
4
92
90
0
90
Onder de huurdebiteuren zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
De huurachterstand ultimo 2013 bedraagt 0,87% van de huren en vergoedingen over 2013
(2012: 0,86%).
9.3.7.4.2
Overige vorderingen
(bedragen x € 1.000)
Doorberekeningen aan huurders
Diverse overige vorderingen
Af : voorziening wegens oninbaarheid
Totaal overige vorderingen
2013
2012
42
115
-42
115
53
51
-53
51
Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
9.3.7.4.3
Overlopende activa
(bedragen x € 1.000)
Diverse overige overlopende activa
Totaal overlopende activa
2013
2012
179
179
31
31
Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
9.3.7.4.4
Liquide middelen
(bedragen x € 1.000)
Direct opvraagbaar :
Kas/bank/giro
Spaarrekeningen
Totaal liquide middelen
2013
2012
383
3.502
3.885
224
4.558
4.782
De liquide middelen staan ter vrije beschikking.
77
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.3.7.5 Eigen vermogen
9.3.7.5.1 Overige reserve
Het verloop van de overige reserve is als volgt:
(bedragen x € 1.000)
Stand per 1 januari
Afrondingsverschil
Bij: uit resultaatbestemming over het boekjaar
Stand per 31 december
2013
2012
19.058
1
267
19.326
18.001
0
1.057
19.058
9.3.7.6 Langlopende schulden
Van de langlopende schulden kan het volgende overzicht worden gegeven:
(bedragen x € 1.000)
2013
looptijd
< 5 jaar
2013
looptijd
> 5 jaar
Totaal
2013
2013
rentevoet
Totaal
2012
2012 rente-voet
Leningen kredietinstellingen
17.500
30.475
47.975
4,25%
55.021
Totaal
17.500
30.475
47.975
4,43%
55.021
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende
schulden. De aflossingsverplichting voor 2014 bedraagt € 7.046.
9.3.7.6.1 Leningen kredietinstellingen
De mutaties in 2013 van de leningen kunnen als volgt worden toegelicht:
(bedragen x € 1.000)
Totaal
Stand per 1 januari 2013
Bij: nieuwe lening
Af: aflossingen
Stand per 31 december 2013
55.021
0
-7.046
47.975
Hieronder zijn begrepen leningen met een gemiddelde rente van 4,25% (2012: 4,43%).
Voor de af te lossen leningen in 2014 is in 2012, met goedkeuring van het WSW, al een gedeelte geherfinancierd.
De volgende nieuwe lening is aangetrokken:
Geldgever:
Hoofdsom:
Stortingsdatum:
Einddatum:
Aflossing:
Rentetijdvak 1:
Periode;
Rente:
Rentetijdvak 2:
Periode:
Rente:
NWB
€ 5.000
3 maart 2014
1 maart 2044
ineens per einddatum
3 maart 2014 – 1 maart 2021
basisrente 3,145% + kredietopslag 0,5%
1 maart 2021 – 1 maart 2044
basisrente 3,145% + kredietopslag per 1 maart 2021 nader overeen te
komen.
78
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
Eind 2013 is, met goedkeuring van het WSW, de volgende lening aangetrokken voor de financiering van het
project “De Brinkwal”:
Geldgever:
Hoofdsom:
Stortingsdatum:
Einddatum:
Aflossing:
Rente:
Triodos bank
€ 2.950
3 maart 2014
1 maart 2024
ineens per einddatum
2,48%
Gestreefd wordt naar een bedrag waarover jaarlijks renterisico wordt gelopen van 15% over het rentedragend
vreemd vermogen. Voor 2013 bedraagt dit risico 0%.
De rente van de bestaande variabele lening ( € 3.500 ) met vervaldatum 1-3-2014 wordt per kwartaal vastgesteld,
zijnde euribor plus 0,08 opslag.
Vervalkalender leningportefeuille:
Renteconversies leningen
(bedragen x € 1.000)
Geldgever
Rente %
NWB
NWB
NWB
NWB
BNG
4,900%
4,900%
4,650%
3,990%
3,470%
Conversie Hoofdsom
datum bij conversie
1-08-2021
1-08-2021
1-02-2016
1-11-2022
1-09-2020
2.207
635
3.649
2.579
562
Einde
looptijd
1-08-2031
1-08-2031
1-02-2032
1-11-2032
1-09-2040
Voor de lening met conversiedatum 1-02-2016 is in het boekjaar reeds een renteafspraak gemaakt. Voor deze
lening is het nieuwe percentage 3,65%.
Eindaflossingen leningen
(bedragen x € 1.000)
Geldgever
NWB
BNG
NWB
BNG
NWB
NWB
NWB
NWB
BNG
BNG
NWB
Rente % Eind datum
variabel
4,585%
4,420%
4,660%
4,745%
4,640%
4,770%
3,775%
4,505%
4,565%
4,720%
1-3-2014
1-3-2014
1-4-2020
4-5-2015
1-6-2016
3-4-2017
2-7-2018
2-9-2019
2-1-2023
2-1-2029
3-3-2059
79
Hoofdsom
op eind
datum
3.500
2.798
2.500
3.000
3.000
3.000
3.000
3.000
4.000
4.000
3.000
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.3.7.7 Kortlopende schulden
(bedragen x € 1.000)
Schulden aan kredietinstellingen
Schulden aan gemeenten
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overlopende passiva
Totaal kortlopende schulden
2013
2012
7.046
2
926
197
1.642
9.813
712
21
401
67
1.641
2.842
Onder de schulden aan kredietinstellingen is verantwoord de aflossing op de langlopende schulden in het volgend
boekjaar.
Onder de schulden aan leveranciers is onder andere opgenomen te betalen termijnen aan aannemers.
De belangrijkste posten onder de overlopende passiva betreffen: niet vervallen rente (€ 1.463), waarborgsommen
vrije sector (€ 45) en vooruit ontvangen huur (€ 90).
9.3.7.8
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
9.3.7.8.1 Onderhoudsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor planmatig onderhoud en investeringen tot een bedrag van
€ 4.292. Dit betreft met name de in uitvoering zijnde renovaties aan de torenflats.
9.3.7.8.2 Obligo WSW
WSW deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk.
Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW
deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting.
Per 31 december 2013
heeft de corporatie een obligo uitstaan ten bedrage van € 2.277 uit hoofde van door het WSW verstrekte
borgstellingen.
9.3.7.8.3 Overeenkomst aankoop kantoorpand “Einsteinbaan”.
Begin maart 2013 hebben wij een koopovereenkomst gesloten inzake de aankoop van het kantoorpand aan de
Einsteinbaan 2 te Nieuwegein. De bedoeling is dit pand te transformeren tot 50 wooneenheden voor met name
starters. De aankoop gaat alleen door als er een omgevingsvergunning wordt afgegeven. Het aankoop bedrag
bedraagt € 1.350. De verwachting is dat in maart 2014 de omgevingsvergunning zal worden afgegeven. Dan zal
ook de overdracht plaatsvinden en het aankoopbedrag moeten worden voldaan. Ter zekerheid is bij het tekenen
van de overeenkomst in maart 2013 10% van het aankoopbedrag zijnde € 135 in depot gestort bij de notaris. Dit is
per 31 december 2013 op de balans opgenomen onder de post “overlopende activa”.
De totale kosten voor dit project worden geraamd op 5,5 miljoen euro. Door transformatie van kantoor naar
woningen kunnen wij een korting krijgen op de verhuurderheffing van 10 duizend euro per gerealiseerde
woongelegenheid. Voor dit project komt dit uit op 0,5 miljoen euro. Rekening houdende met deze korting kunnen
wij dit project zonder onrendabel realiseren. Als de omgevingsvergunning in maart 2014 wordt afgegeven
verwachten wij de woningen einde derde kwartaal 2014 in exploitatie te kunnen nemen.
9.3.7.9 Niet in de balans opgenomen activa
De corporatie heeft in 2005 20 woningen verkocht in een zogenaamde MGE constructie. De grond is in erfpacht
uitgegeven. Wanneer de kopers de woning weer willen verkopen heeft de corporatie het eerste recht van koop.
De corporatie heeft geen koopverplichting. In 2013 zijn geen mutaties geweest.
80
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.3.8
Toelichting op de winst- en verliesrekening
9.3.8.1 Huuropbrengsten
(Bedragen x € 1.000)
2013
2013
2012
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
10.589
85
10.674
-32
10.642
Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Af : huurderving wegens leegstand
Totaal huren
10.691
82
10.773
-35
10.738
10.254
83
10.337
-32
10.305
Voor het verslagjaar 2013 kon voor het eerst een inkomensafhankelijke huurverhoging worden toegepast.
Jutphaas Wonen heeft dit niet toegepast. De huren zijn verhoogd met de inflatie + 1,5%. Voor 2013 komt dit uit op
4%. Over 2012 bedroeg de gemiddelde huurverhoging 2,3%.
Per 1 september 2013 zijn 25 wooneenheden aan De Brinkwal in exploitatie genomen. De huuropbrengst van dit
complex in 2013 bedroeg € 58.
De geïnde huur betreft allemaal woningen gelegen in de gemeente Nieuwegein.
9.3.8.2 Opbrengsten servicecontracten
(Bedragen x € 1.000)
2013
2013
2012
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
159
159
Leveringen en diensten
Totaal vergoedingen
157
157
158
158
Dit betreft van huurders ontvangen vergoedingen voor kosten van leveringen en diensten. Zie ook onder de
overige bedrijfslasten.
9.3.8.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
(Bedragen x € 1.000)
2013
2013
2012
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
Opbrengst verkopen bestaand bezit
Af : Verkoopkosten
Af : Boekwaarde
Verkoopresultaat bestaand bezit
0
0
0
0
110
-4
-3
103
34
-3
-10
21
Totaal verkoopresultaat
0
103
21
Opbrengst verkopen bestaand bezit
Voor 2013 is hieronder verantwoord het resultaat van 1 verkochte vooroorlogse woning. Bij leegkomst van deze
woning bleek dat een aanzienlijk bedrag aan mutatieonderhoud zou moeten worden uitgegeven om de woning
weer te kunnen verhuren. Op basis hiervan is besloten deze woning te verkopen. Bij de begroting 2013 zijn geen
verkopen ingerekend. Door de ingezakte markt voor verkoopwoningen hebben wij besloten de verkopen voorlopig
stop te zetten. Voor 2012 is hieronder verantwoord het resultaat van 2 verkochte garages.
81
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.3.8.4 Overige bedrijfsopbrengsten
(Bedragen x € 1.000)
2013
2013
2012
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
5
0
152
66
223
Vergoeding afsluiten huurcontracten
Subsidie Torenflats
Beheerdiensten
Overigen
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
6
100
157
72
335
5
0
156
65
226
9.3.8.5 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
(Bedragen x € 1.000)
2013
2013
2012
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
Afschrijving onroerende zaken in exploitatie
Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal afschrijvingen
1.469
81
1.550
1.451
81
1.532
1.419
83
1.502
9.3.8.6 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
(Bedragen x € 1.000)
2013
2013
2012
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
Terugname als gevolg van hogere reële waarde bestaand bezit
Afwaardering als gevolg van lagere reële waarde bestaand bezit
Afwaardering onrendabele toppen nieuwbouw
Afwaardering voorbereidingskosten diverse projecten
Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa
0
0
2.643
100
2.743
-1.456
0
1.288
79
-89
-707
285
31
128
-263
Terugname als gevolg van hogere reële waarde bestaand bezit
Op basis van de bedrijfswaarde berekeningen heeft voor een zestal complexen een terugname van in het verleden
gedane afwaarderingen plaatsgevonden van € 1.457. De ontwikkeling van de bedrijfswaarde van deze complexen
laat deze terugname toe.
Afwaardering als gevolg van lagere reële waarde bestaand bezit
Op basis van de bedrijfswaarde berekeningen hoefden in 2013 geen afboeking naar lagere bedrijfswaarde plaats
te vinden.
Afwaardering onrendabele toppen nieuwbouw
In de begroting 2013 was een raming opgenomen voor een onrendabele top op het project Bakenmonde van €
2.032 en voor het project Einsteinbaan van € 611. In september 2013 heeft besluitvorming plaatsgevonden inzake
het project Bakenmonde. Uit dit besluit vloeit een onrendabel voort van € 1.288. Deze post is in de jaarrekening
2013 afgeboekt. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar de toelichting bij post 9.3.7.1 “materiële
vaste activa” in de jaarrekening.
In februari 2013 is besloten tot de aankoop van het kantoor Einsteinbaan. Uit het besluit blijkt dat dit project zonder
onrendabel kan worden gerealiseerd. Voor een verdere toelichting op het project “Einsteinbaan” wordt verwezen
naar de toelichting bij post 9.3.7.8.3 “overeenkomst aankoop kantoorpand Einsteinbaan” in de jaarrekening.
Afwaardering voorbereidingskosten diverse projecten
Dit zijn kosten voor projecten die zich in de onderzoeksfase bevinden. Dit betreffen vooral onderzoekskosten naar
de mogelijkheid van transformatie van kantoren naar woonruimte. De meeste kosten ( € 50 ) zijn gemaakt voor het
project De Brinkwal. Dit project is inmiddels succesvol afgesloten en in september 2013 in exploitatie genomen. De
overige kosten zijn gemaakt voor projecten aan de Lemsterschans, Einsteinbaan en Blokhoeve. Ook is onder deze
post verantwoord € 26 ontvangsten door de tijdelijke verhuur van Bakenmonde.
82
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.3.8.7
Onderhoudskosten
(Bedragen x € 1.000)
2013
2013
2012
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
200
18
100
20
-10
252
4.070
4.650
Klachtenonderhoud
Serviceabonnement
Mutatieonderhoud
Materiaalverbruik
Doorberekend aan huurders
Contract onderhoud
Planmatig onderhoud
Totaal
224
26
139
29
-17
191
3.895
4.487
253
19
193
22
-15
258
2.785
3.515
Voor een nadere uiteenzetting wordt verwezen naar een uitgebreide toelichting op het onderhoud elders in het
jaarverslag.
9.3.8.8
Leefbaarheid
(Bedragen x € 1.000)
2013
2013
2012
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
16
50
66
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid
Mens gerelateerde leefbaarheid
Totaal
9.3.8.9
12
34
46
14
52
66
Lasten servicecontracten
(Bedragen x € 1.000)
2013
2013
2012
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
22
63
71
1
1
1
159
Algemene dienstverlening
Schoonmaakkosten
Electra
Water
Kabel TV
Telefoon lift
Totaal
22
66
67
1
0
1
157
22
62
71
1
1
1
158
9.3.8.10 Overige bedrijfslasten
(Bedragen x € 1.000)
2013
2013
2012
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
149
46
39
494
408
56
419
1.611
Overige personeelskosten
Huisvestingskosten
Kosten raad van commissarissen
Algemene kosten
Belastingen
Verzekeringen
Bijzondere post
Totaal overige bedrijfslasten
83
133
55
51
451
379
52
403
1.524
130
57
36
500
355
48
34
1.160
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
Accountantshonoraria (onderdeel van de post algemene kosten)
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:
(Bedragen x € 1.000)
2013
2013
2012
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
30
0
25
0
55
Controle van de jaarrekening
Andere controlewerkzaamheden
Fiscale advisering
Andere niet-controlediensten
Totaal
26
3
31
0
60
29
3
45
0
77
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting zijn uitgevoerd door
accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wet toezicht
accountantsorganisaties.
Bijzondere post
(Bedragen x € 1.000)
2013
2013
2012
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
100
319
419
Verhuurderheffing
Heffing saneringssteun
Totaal bijzondere post
37
366
403
34
0
34
9.3.8.11 Rentelasten en rentebaten
(Bedragen x € 1.000)
2013
2013
2012
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
Rentelasten
Rente langlopende schulden:
- Leningen kredietinstellingen
Rente kortlopende schulden:
- Belastingdienst
Totaal rentelasten
2.624
2.443
2.457
0
2.624
0
2.443
0
2.457
39
39
77
77
82
82
Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten
4.845
4.583
4.710
Renteresultaat
2.260
2.217
2.335
Rentebaten
Rente op liquide middelen
Totaal rentebaten
Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten
De aan de exploitatie toe te rekenen vermogenskosten betreft de totaal op de activa berekende rente van 6,5%. In
werkelijkheid wordt aanzienlijk minder rente betaald. Het saldo (renteresultaat) kan gezien worden als het resultaat
behaald op interne financiering en door lagere betaalde rente op vreemd vermogen.
84
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.3.8.12 Belastingen
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
(Bedragen x € 1.000)
2013
2013
2012
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
3
0
0
0
3
Acute belastingen
Teruggaaf btw op algemene kosten boekjaar
Teruggaaf btw stopgezette projecten
Mutatie latente belastingen
Totaal
0
-15
-32
12
-35
0
-2
0
39
37
De acute belastinglast is als volgt bepaald:
(Bedragen x € 1.000)
Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening
Bijzondere waardeverminderingen (afwaardering lagere
bedrijfswaarde)
Afwaardering project Bakenmonde
Afschrijvingen
Waarderingsverschil verkopen
Investeringen fiscaal zijnde onderhoud
Vrijval herinvesteringsreserve
Bijdrage achterstandswijken
Afschrijving disagio leningen (fiscaal)
Totaal permanente verschillen
Belastbaar bedrag
Verschuldigde acute winstbelasting
2013
Jaarrekening
2012
Jaarrekening
232
1.094
-1.457
-422
1.288
1.450
-119
-268
0
365
-47
0
1.420
-39
0
55
34
-154
1.212
1.444
894
1.988
0
0
De effectieve belastingdruk van 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscaal vrijgestelde
winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit onderhoud, afschrijvingen
en waarderingen op het vastgoed, de verwerking van het resultaat op verkopen, interest (leningen) en de fiscaal
niet aftrekbare heffing achterstandswijken.
Het belastbare bedrag over 2013 is vastgesteld op een winst van € 1.444. Deze winst is verrekend met de
verliezen uit voorgaande jaren waardoor geen acute winstbelasting verschuldigd is.
De aangiften over de jaren 2008 tot en met 2011 zijn definitief vastgesteld.
In 2013 heeft een boekenonderzoek plaatsgevonden door de belastingdienst over de boekjaren 2008 tot en met
2011. Het onderzoek heeft geen aanleiding gegeven tot herziening van de aangiften vennootschapsbelasting over
de jaren 2008 tot en met 2011.
Er is geen actieve latentie gevormd voor te verrekenen fiscale verliezen. De reden hiervoor is de onzekerheid over
het realiseren van toekomstige fiscale winsten.
9.3.8.13 Mutatie reële waarde materiële vaste activa
De reële waarde van het totale bezit (sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie) in het
verslagjaar, zijnde € 124.303, is toegenomen met een bedrag van € 14.921 ten opzichte van de reële waarde
ultimo het voorgaande verslagjaar zijnde € 109.383.
De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren:
85
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
Jaarresultaat
a
effect contante waarde en restant levensduur
€ 2.139
Gevolgen van nadere interne inschattingen parameters
a
in de huurprijscomponent
b
in de onderhoudslasten
c
in de overige lasten
d
in de levensduur
e
verhuurdersheffing
€ 11.405
€ 17.346
€ 2.927
€
3
€ -21.144
Gevolgen van mutaties in het bezit
a
per saldo toevoeging 24 vhe’s
€ 2.245
Totaal
€ 14.921
Toelichting:
De stijging van de huurprijscomponent komt door:
- Een hogere inrekening van de huurverhoging voor de eerste 5 jaren ten opzichte van voorgaand jaar. Bij de
e
e
e
jaarrekening 2013 is gerekend voor het 1 jaar 4,25%, 2 tot en met 5 jaar 2,5% en daarna 2%. Bij de jaarrekening
e
2012 was dit het 1 jaar 2,5% en de jaren daarna 2%. De bijstelling komt mede door de gestegen inflatie, het
hanteren van de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2014 en de definitieve invoering van de verhuurderheffing.
- Het in exploitatie nemen van het complex “De Brinkwal” per 1 september 2013.
Het voordelig verschil met betrekking tot de onderhoudslasten komt door een bijstelling van de meerjarenbegroting
voor het planmatig onderhoud. Op basis van vergelijkende cijfers kwam naar voren dat wij met ons onderhoud aan
de hoge kant zaten. Dit ondanks het vele uitgevoerde onderhoud in de afgelopen jaren en de goede toestand waar
onze complexen momenteel in verkeren. Na een grondige inspectie is de meerjarenbegroting hierop bijgesteld.
Op basis van het woonakkoord is vanaf 2014 de verhuurderheffing voor het eerst ingerekend conform WSW
richtlijn. De heffing geldt alleen voor het sociaal vastgoed. Als uitgangspunt is genomen de WOZ waarde met
peildatum 1 januari 2012. Er is voor de toekomstige jaren geen indexering toegepast op de WOZ waarden. Wel is
rekening gehouden met te verkrijgen korting door transformatie van kantoren naar woningen. Gerekend is met de
vastgestelde tarieven tot en met 2017. Vanaf 2018 tot en met einde levensduur is jaarlijks het tarief van 2017
aangehouden.
9.3.9
Overige informatie
9.3.9.1 Werknemers
Gedurende het jaar 2013 had de corporatie gemiddeld 14,86 (2012: 15,12) werknemers in dienst. Dit aantal is
gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.
9.3.9.2 Bestuurder en commissarissen
Lasten ter zake van bezoldiging van:
9.3.9.2.1
Bestuurder
De bezoldiging van de bestuurder over de periode januari tot en met december 2013 heeft plaatsgevonden op
basis van de CAO woondiensten 2013.
De bezoldiging van de bestuurder heeft in het boekjaar € 106 bedragen. De bezoldiging van de bestuurder (€ 83)
omvat periodiek betaalde beloningen zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld en doorbetaling bij vakantie en
ziekte. De bezoldiging is gebaseerd op een 30-urige werkweek. Aan pensioenpremie is in het boekjaar € 23
betaald.
De bestuurder had niet de beschikking over een auto. Aan onbelaste reiskosten is in het boekjaar € 5 uitbetaald.
De bestuurder heeft € 0,6 aan onbelaste kostenvergoeding ontvangen.
86
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
9.3.9.2.2
Commissarissen
De kosten van de zes commissarissen (twee voor elk een halfjaar) hebben in het boekjaar € 51 bedragen.
De kosten van de commissarissen omvat periodiek betaalde beloningen zoals vergoedingen voor vergaderingen
overige kostenvergoedingen en de kosten voor advies, ondersteuning en scholing.
De kosten kunnen als volgt worden gespecificeerd:
- vergoedingen inclusief btw
€ 35
- reiskostenvergoeding
€ 3
- advertentie werving nieuwe commissaris
€ 3
- juridisch advies
€ 6
- kosten zelfevaluatie
€ 4
De vergoedingen verstrekt aan de bestuurder en de commissarissen vallen binnen de normen van de Wet
normering topinkomens (WNT).
9.4 Overige gegevens
9.4.1
Statutaire resultaatbestemming
Zoals in de statuten vermeld wordt het resultaat toegevoegd c.q. onttrokken aan de overige reserve.
9.4.2
Voorstel resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de raad van
commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het totale jaarresultaat is toegevoegd aan de overige reserve.
9.4.3
Gebeurtenissen na balansdatum
Begin maart 2013 hebben wij een koopovereenkomst gesloten inzake de aankoop van het kantoorpand aan de
Einsteinbaan 2 te Nieuwegein. De bedoeling is dit pand te transformeren tot 50 wooneenheden voor met name
starters. De aankoop gaat alleen door als er een omgevingsvergunning wordt afgegeven. Het aankoop bedrag
bedraagt € 1.350. De verwachting is dat in maart 2014 de omgevingsvergunning zal worden afgegeven. Dan zal
ook de overdracht plaatsvinden en het aankoopbedrag moeten worden voldaan. Ter zekerheid is bij het tekenen
van de overeenkomst in maart 2013 10% van het aankoopbedrag zijnde € 135 in depot gestort bij de notaris. Dit is
per 31 december 2013 op de balans opgenomen onder de post “overlopende activa”.
De totale kosten voor dit project worden geraamd op 5,5 miljoen euro. Door transformatie van kantoor naar
woningen kunnen wij een korting krijgen op de verhuurderheffing van 10 duizend euro per gerealiseerde
woongelegenheid. Voor dit project komt dit uit op 0,5 miljoen euro. Rekening houdende met deze korting kunnen
wij dit project zonder onrendabel realiseren. Als de omgevingsvergunning in maart 2014 wordt afgegeven
verwachten wij de woningen einde derde kwartaal 2014 in exploitatie te kunnen nemen.
87
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
Bijlagen
Bijlage 1 Woningbezit
Complex
Complex naam
31-12-2012 31-12-2013 Gemiddeld
Bezit 2013
1
Stormerdijkstraat
2
Drilleveld e.o.
3
Ten Baanstraat e.o.
12
12
12
4
Torenflats
448
448
448
6
Zuilenstein
92
92
92
7
Batau Zuid
344
344
11
Doorslag
149
12
Kerkveld e.o.
14
Verkoop
Aantal
Mutaties
Mutatie Aanbiedings
graad
graad
5
4
5
1
-
0,0%
-
39
39
39
-
1
2,6%
17,00
-
1
8,3%
1,00
-
37
8,3%
2,69
-
2
2,2%
1,00
344
-
11
3,2%
2,00
149
149
-
3
2,0%
5,00
17
17
17
-
1
5,9%
4,00
Fokkesteeg
23
23
23
-
3
13,0%
1,33
15
De Vestes
9
9
9
-
2
22,2%
9,50
16
Fokus w oningen Fokkesteeg
15
15
15
-
4
26,7%
1,50
17
Dinterse- en Muiderschans
22
22
22
-
3
13,6%
11,67
21
Fokkesteeg egw
15
15
15
-
1
6,7%
-
24
Kerkstraat
18
18
18
-
-
0,0%
-
25
Van Reeslaan
14
14
14
-
2
14,3%
3,50
28
A. van Schendelhovestraat e.o.
52
52
52
-
2
3,8%
3,00
29
S. Vestdijkhove
30
30
30
-
1
3,3%
-
30
Schermerhornpark
64
64
64
-
4
6,3%
4,75
32
Ten Baanstraat nieuw bouw
30
30
30
-
2
6,7%
7,50
36
Ten Baanstraat senioren
18
18
18
-
-
0,0%
-
37
Nieuw Vreesw ijk
74
74
74
-
3
4,1%
1,00
38
Grindoever
35
35
35
-
3
8,6%
3,67
42
De Brinkw al
0
25
13
-
-
0,0%
-
Zelfst. 41
GW Project
68
68
68
-
9
13,2%
1,00
Onzelf. 141
GW Project w oongroepen
42
42
42
-
14
33,3%
1,00
Onzelf. 241
GW Project Humanitas
22
22
22
-
-
0,0%
-
1.657
1.681
1.669
1
109
6,53%
4,32
Totaal
88
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
Bijlage 2
Bijlage E conform BBSH
BBSH tabel verslagjaar 2013
Aantal toewijzingen 2013
1-persoon
<65
>=65 jaar
Huur <=
374,44
6
Huur 374,44
t/m 535,91
18
Huur > 535,91
Totaal
22
46
>= € 21.025
0
9
11
20
< € 21.100
0
1
2
3
>= € 21.100
< € 21.025
0
0
3
3
Subtotaal
6
28
38
72
2-personen
Huur <=
374,44
0
Huur 374,44
t/m 535,91
3
Huur > 535,91
Totaal
12
15
>= € 28.550
0
2
3
5
< € 28.725
0
1
3
4
>= € 28.725
0
0
0
0
0
6
18
24
Huur <=
374,44
0
Huur 374,44
t/m 574,35
0
Huur > 574,35
Totaal
15
15
>= € 28.550
0
1
7
8
< € 28.725
0
0
1
1
>= € 28.725
<65
>=65 jaar
< € 28.550
Subtotaal
>=3 personen
<65
>=65 jaar
< € 28.550
0
0
0
0
Subtotaal
0
1
23
24
Totaal
6
35
79
120
89
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
BIJLAGE 3 Nadere financiële toelichting
Resultaat ten opzichte van voorgaand jaar
Het jaarresultaat over 2013 bedraagt € 267 positief (2012 € 1.057 positief). Ten opzichte van 2012 is het resultaat
met € 790 afgenomen. Deze afname is in hoofdlijnen als volgt te specificeren:

Huuropbrengsten voordelig € 433.
Dit komt door de huurverhoging per 1 juli 2013 van 4% en door de in exploitatie name van het complex
Brinkwal per 1 september 2013.

Lasten onderhoud nadelig € 872.
Dit betreft voornamelijk meer uitgegeven kosten planmatig onderhoud. Met name bij het complex Torenflats.
Hier worden momenteel werkzaamheden uitgevoerd aan de buitenkant van de flats en aan de bergingen.

Overige bedrijfslasten nadelig € 364.
Dit betreft de in 2013 opgelegde heffing saneringssteun van in totaal € 366.
Voor een meer uitgebreider toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de balans per 31 december 2013 en
de winst- en verliesrekening over 2013.
Resultaat ten opzichte van begroting
Het jaarresultaat over 2013 bedraagt € 267 positief. Begroot was een nadelig jaarresultaat van € 3.519. Het
voordelige begrotingsverschil van € 3.786 valt in hoofdlijnen als volgt te verklaren:

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa voordelig € 2.832.
Op basis van de bedrijfswaardeberekeningen heeft een terugname van in het verleden gedane
afwaarderingen plaatsgevonden (€ 1.451). Bij de begroting was hier geen rekening meegehouden. Daarnaast
was in de begroting 2013 de afboeking van de onrendabele top (€ 2.032) op het project Bakenmonde
geraamd. Conform bestuursbesluit is in 2013 een onrendabel genomen van € 1.288. Tevens was in de
begroting de afboeking van de onrendabele top (€ 611) op het project Einsteinbaan geraamd. Uit het in 2013
genomen bestuursbesluit blijkt dat dit project zonder onrendabel kan worden gerealiseerd.

Lasten onderhoud voordelig € 263.
Betreft voornamelijk minder gemaakte kosten voor het project Torenflats dan begroot, deze zijn
doorgeschoven naar het komend jaar.

Rente voordelig € 219.
Er is in 2013 minder financiering nodig geweest dan begroot.
Vennootschapsbelasting
Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de
vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft Jutphaas Wonen een fiscale openingsbalans
opgemaakt waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de
fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) heeft
Jutphaas Wonen een belastinglatentie gevormd indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke
verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op
het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het
omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er
fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.
Branchevereniging Aedes heeft hiervoor met de belastingdienst hernieuwde afspraken gemaakt en een nieuwe
vaststellingovereenkomst opgesteld (VSO 2). Deze is ook door Jutphaas Wonen ondertekend.
Door Jutphaas Wonen zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in
de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. In 2013 is de afwaardering van deze latenties
verantwoord.
In de toelichting op de post belastingen (ref. 9.3.8.12) is een uitsplitsing van de mutaties in 2012 en 2013
opgenomen.
90
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
Beleggingsbeleid
De tijdelijk overtollige middelen worden weggezet op depositorekeningen. Dit heeft in 2013 € 77 aan rente
opgeleverd.
Treasury
Algemeen
Jutphaas Wonen heeft ultimo 2013 een leningenportefeuille ter grootte van € 55.021. De gemiddelde rente op de
portefeuille bedraagt 4,25% (ultimo 2012 4,43%). Jutphaas Wonen heeft ultimo 2013 geen leningen u/g.
Opbouw leningportefeuille
De aflossing van de leningen zal als volgt plaatsvinden:
(bedragen x € 1.000)
Leningen kredietinstellingen
2014
2015
2016 e.v.
Totaal
- aflossing
7.046
3.740
44.235
55.021
Totaal
7.046
3.740
44.235
55.021
Voor de roll-over lening ( € 3.500 ) lag het rentetarief in 2013 gemiddeld op 0,29%. Deze lening is in 2013 volledig
opgenomen.
De leningen zijn naar renteklasse als volgt te specificeren:
aantal leningen
Schuldrestant (x € 1000)
gem. percentage
4
11.362
2,78 %
4<5%
12
36.741
4,37 %
6<7%
1
6.918
6,04 %
Totaal
17
55.021
4,25 %
Renteklasse
<4%
Renterisico volgens norm Jutphaas Wonen
Het renterisico wordt hierbij gedefinieerd als het totaal van de conversies op enig moment ten opzichte van de
totale portefeuille inclusief de kasstromen en opbrengsten uit projecten. Jutphaas Wonen heeft haar interne
renterisico norm afgestemd op die van het WSW en vastgesteld op 15%.
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Het WSW faciliteert op basis van kasstromen. In de kasstromen zie je het beleid van de corporatie direct terug.
Simpel gesteld betreft het de huuropbrengst minus onderhoud, organisatie en financieringskosten. Ook de
consequenties van investeringen en verkopen zie je meteen terug. Momenteel wordt per jaar het
faciliteringsvolume vrijgegeven.
Verkoopbeleid
De verkoop van woningen levert tot en met 2009 een belangrijke bijdrage aan het resultaat. Het ontwikkelde
verkoopprogramma was mede van belang voor de financiële positie van Jutphaas Wonen. Naast het opbouwen
van een reserve voor eventuele tegenvallers in de toekomst, heeft Jutphaas Wonen uit de verkoopopbrengsten
ook onrendabele investeringen in de bestaande voorraad of in de nieuwbouw afgedekt. Vanaf 2010 is in de
begroting en de prognoses uitgegaan van een geringe opbrengst uit verkopen. In 2010 is zelfs besloten om actief
te stoppen met het verkopen van woningen. Aanleiding hiertoe is het instorten van de markt voor verkopen. Voor
de geplande investeringen is Jutphaas Wonen dan ook niet meer afhankelijk van de opbrengsten uit verkopen.
91
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014
Bedrijfswaarde
Aan de hand van de balans, zoals in dit jaarverslag is opgenomen, kan een oordeel worden gevormd omtrent de
financiële soliditeit van de organisatie. Deze balans is echter een momentopname –de stand per 31 december
2013- en is gebaseerd op historische kosten. Het onthult weinig over de toekomst.
Een manier om de toekomst in financiële zin enigszins te kwantificeren wordt gevormd door het berekenen van de
bedrijfswaarde, ook wel actuele waarde genoemd. Hierbij wordt van alle te verwachten toekomstige in- en
uitgaande kasstromen met betrekking tot de woningexploitatie de contante waarde berekend. Hierdoor wordt
inzicht verkregen in de terugverdiencapaciteit van het woningbezit gedurende de resterende levensduur. Bij de
berekening van de bedrijfswaarde dienen eerst de uitgangspunten te worden vastgesteld. Voor de uitgangspunten
die door ons zijn gehanteerd wordt verwezen naar hoofdstuk 9.3.5.2.1 van de jaarrekening.
Meerjaren begroting
Voor de periode 2014 tot en met 2018 is een bedrijfsbegroting samengesteld. De begroting over 2014 is in
december 2013 door de raad van commissarissen vastgesteld.
De hierbij gehanteerde uitgangspunten zijn:

Huurverhoging 2014: 4,25% en 2015 tot en met 2018: 2,5% ( inclusief harmonisatie )

Verkopen: Vanaf 2014 zijn er geen verkopen ingerekend.

Planmatig onderhoud conform meerjaren onderhoudsbegroting

Kostenstijging algemeen beheer: 3%

Kostenstijging onderhoud: 3%

Rente: 5,25%
Hierna volgt een overzicht van enkele belangrijke gegevens uit de meerjarenprognose:
(bedragen x € 1.000)
Jaarresultaat
Algemene reserve
Overheidsheffingen
Vpb belasting
Solvabiliteit
Rentabiliteit vreemd vermogen
2014
2015
2016
2017
2018
-772
16.804
1.405
17
22%
5,12%
643
17.447
1.128
893
19%
5,01%
792
18.239
1.744
1.054
21%
5,03%
1.638
19.877
873
1.367
23%
5,01%
1.797
21.674
1.700
1.378
26%
5,09%
Het negatieve jaarresultaat over 2014 is het gevolg van uit te voeren planmatig onderhoud aan het complex
Torenflats. Daarnaast moet vanaf 2014 vpb belasting worden betaald.
Jutphaas Wonen streeft naar een solvabiliteit van minimaal 20%.
Met betrekking tot de financiering van de verschillende projecten wordt verwezen naar de alinea over het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Over de financiering zelf vindt frequent contact plaats met banken en een
extern treasury bureau.
Beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting
Het Centraal Fonds heeft aan de hand van de verantwoordingsstukken over het boekjaar 2012 de financiële positie
van Jutphaas wonen beoordeeld. Uit deze beoordeling kwam naar voren dat er voor het Centraal Fonds
Volkshuisvesting geen aanleiding is tot het doen van interventies.
92
Voor identificatiedoeleinden
behorend bij controleverklaring
d.d. 19/05/2014

Uitschrijfformulier: Huisartsenpraktijk Jutphaas

inschrijfformulier

Te koop: fortterrein Overeindseweg

N ie u w s b rie f 1 M a a rt 2 0 1 4

Factsheet Nieuwbouw SPACE-S

Vaststelling adresbesluit nr. 253 Plein 113

31 december 2014 pagina 4

Verslag wnw 22 mei - Nieuwegeinsewijken.nl

Johan Grapendaal, anoniem beroemd humorist