het Intern huurreglement.

Volkshaard
Sociale Huisvestingsmaatschappij cvba –so
Ravensteinstraat
12
9000
GENT
INTERN HUURREGLEMENT
Het intern huurreglement (IHR) is een openbaar document en vormt een aanvulling
op het standaard en/of lokaal toewijzingsreglement zoals bepaald in het Kaderbesluit
Sociale Huur (KSH) dd. 12 oktober 2007.
Het document werd op 18 maart 2008 goedgekeurd in de Raad van Bestuur van
Volkshaard en gewijzigd op 9 december 2008, 18 augustus 2009, 26 januari 2010,
14 december 2010, 18 oktober 2011, 16 oktober 2012 en 18 maart 2014.
De grondslagen van dit reglement zijn:
- Het Kaderbesluit Sociale Huur, Besluit Vlaamse regering (BVR) dd. 12 oktober 2007
tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de
Vlaamse Wooncode zoals herhaaldelijk gewijzigd.
- Het Ministerieel Besluit. van 30 juli 2008 tot bepaling van nadere regels voor het
vaststellen, de wijze van bijhouden, de inhoud en het actualiseren van het
inschrijvingsregister voor kandidaat-huurders.
- Vlaamse Wooncode
De huurder verklaart op de hoogte te zijn dat wanneer een artikel opgenomen in het
intern huurreglement zou gewijzigd worden t.g.v. een wettelijke bepaling, dit artikel
in functie daarvan zal gewijzigd worden. Een artikelwijziging t.g.v. nieuwe wettelijke
bepalingen zal niet tot gevolg hebben dat een volledig nieuw intern huurreglement
tot stand komt.
Inhoud
1. Aanvragen sociale huurwoning .......................................................................... 4
1.1 Inschrijvingsprocedure ................................................................................. 4
1.2 Inschrijvingsvoorwaarden ............................................................................. 4
1.3 Inschrijvingsregister ..................................................................................... 6
1.4 Actualisatie .................................................................................................. 7
1.5 In wacht houden van de aanvraag in kandidatenregister ................................ 7
1.6 Schrapping uit het inschrijvingsregister ......................................................... 7
1.7 Toewijzingsvoorwaarden .............................................................................. 9
2. Toewijzingssysteem .......................................................................................... 9
2.1 Bevoegd beslissingsorgaan ........................................................................... 9
2.2 Rationele bezetting .................................................................................... 10
2.2.1 Algemene principes .............................................................................. 10
2.2.2 Bijkomende bepalingen......................................................................... 11
2.2.3 Afwijkingen .......................................................................................... 11
2.2.4 Beschikbare woningtypes en de rationele bezetting ................................ 12
2.2.5 Onderbezette woningen ........................................................................ 12
2.2.6 Woningen geschikt voor bewoners met een fysische handicap ................ 13
2.2.7 Project Hove te Donc te Maldegem-Donk. .............................................. 13
2.2.8 Aanpasbare woongelegenheden en aanleunwoningen of -flats. ............... 13
2.2.9 Levenslang wonen voor ouderen met beperkte mobiliteit of
rolstoelgebruikers ......................................................................................... 14
2.3 Absolute voorrangsregels ........................................................................... 14
2.4 Optionele voorrangsregels .......................................................................... 16
2.4.1 Lokale binding...................................................................................... 16
2.4.2 Sociaal huren bij een andere huisvestingsmaatschappij .......................... 16
2.5 Lokale Toewijzingsreglementen .................................................................. 16
2.5.1 Gent .................................................................................................... 16
2.5.2 Wachtebeke ......................................................................................... 18
3. Weigering van toewijzing ................................................................................ 18
3.1 Mogelijke redenen tot weigering ................................................................. 18
3.2 Algemene toepassing ................................................................................. 19
4. Afwijkingen .................................................................................................... 19
4.1 Bijzondere omstandigheden van sociale aard ............................................... 19
4.2 Doelgroepen .............................................................................................. 19
4.2.1 Aanvraag ............................................................................................. 19
4.2.2 Voorwaarden ....................................................................................... 20
4.2.3 Weigering ............................................................................................ 20
5. Huisdieren ..................................................................................................... 20
6. Schotelantennes ............................................................................................. 21
7. Waarborgregeling .......................................................................................... 21
8. Plaatsbeschrijving ........................................................................................... 21
9. Toelating tot inwonen ..................................................................................... 21
10. Garages ...................................................................................................... 21
11. Afrekening van de kosten ............................................................................. 22
12. De zorg voor een optimale leefbaarheid ........................................................ 22
13. Sociale vermenging ..................................................................................... 23
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
2
14. Versterking en ondersteuning van sociale netwerken ..................................... 23
15. Huurdersinformatie en huurdersparticipatie .................................................... 23
15.1 Algemeen ................................................................................................ 23
15.2 Bewonersparticipatie via structurele kanalen .............................................. 24
15.3 Klachtenbehandeling ................................................................................ 24
15.4 Renovatie ................................................................................................ 25
15.5 Leefbaarheid............................................................................................ 25
16. Bijzondere aandacht voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden.... 26
17. Verhaal ........................................................................................................ 27
17.1 Onderwerpen voor verhaal ....................................................................... 27
17.2 Procedure ................................................................................................ 27
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
3
1. Aanvragen sociale huurwoning
1.1 Inschrijvingsprocedure
Inschrijven voor een sociale woning kan via het invullen van het aanvraagformulier.
Deze formulieren zijn te verkrijgen op onze burelen, via onze website of kunnen per
email of per post bezorgd worden.
Indien gewenst kan de kandidaat, op afspraak, deze samen met een medewerker
van de sociale dienst invullen en de nodige informatie verkrijgen over de
verschillende voorwaarden, de wijkkeuze, ...
De kandidaat geeft zijn toestemming om bij de bevoegde overheden en instellingen
de noodzakelijke verklaringen, attesten of gegevens te verkrijgen.
Sommige attesten kunnen wij niet zelf verkrijgen en dient de kandidaat ons te
bezorgen. Indien de aanvraag niet compleet is, laten wij schriftelijk weten welke
documenten ons dienen bezorgd te worden. Indien deze documenten ons niet
bereiken binnen de maand na de aanvraag wordt de aanvraag geannuleerd en dient
de kandidaat een nieuwe aanvraag in te vullen.
De kandidaat kan op verzoek zijn kandidatuur laten bezorgen aan de andere sociale
huisvestingsmaatschappijen die in die gemeente werkzaam zijn. Let op: dit kan enkel
op het moment van de aanvraag gebeuren.
1.2 Inschrijvingsvoorwaarden
Het sociaal huurbesluit bepaalt 6 voorwaarden waaraan de kandidaat-huurder dient
te voldoen om ingeschreven te kunnen worden voor een sociale huurwoning of –
appartement.
1° De kandidaat is een meerderjarige persoon, een minderjarige ontvoogde persoon
of een minderjarige persoon die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding
door een erkende dienst;
2° De kandidaat beschikt, samen met zijn gezinsleden, niet over een inkomen in het
referentiejaar (het 3de jaar voorafgaand aan de inschrijving) dat de jaarlijks
vastgelegde inkomensgrenzen overschrijdt;
Echtgenoten waarvoor de echtscheiding werd ingeleid, of wettelijk
samenwonenden die hun wettelijke samenwoning gaan beëindigen, worden
niet als gezinsleden beschouwd.
In uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder beslissen om echtgenoten die
kunnen aantonen dat hun huwelijk onherstelbaar ontwricht is, niet als
gezinsleden te beschouwen. De toezichthouder oefent het toezicht uit op die
beslissing van de verhuurder.
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
4
Als een ongehuwde persoon of een persoon die niet wettelijk samenwoont en
die zich wil inschrijven, samenwoont met gezinsleden die de sociale
huurwoning duidelijk niet mee zullen betrekken, worden die gezinsleden niet
mee in aanmerking genomen voor de aftoetsing van de
inschrijvingsvoorwaarden.
Als de persoon die zich kandidaat wil stellen, tijdens het referentiejaar geen
inkomen had, neemt de verhuurder het inkomen in aanmerking van het
eerstvolgende jaar waarin wel een inkomen genoten werd.
Als het inkomen van het referentiejaar de grens overschrijdt, maar in het jaar
van de aanvraag daaronder gedaald is, kan de persoon worden ingeschreven.
3° De kandidaat heeft, samen met zijn gezinsleden, geen woning of geen perceel dat
bestemd is voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik
in binnen- of buitenland;
De eigendomsvoorwaarde geldt niet in volgende gevallen:
1° de woning in het Vlaamse Gewest die binnen de grenzen van een
vastgesteld onteigeningsplan ligt, en die wordt bewoond door de persoon die
zich kandidaat wil stellen;
2° de woning in het Vlaamse Gewest die maximaal twee maanden voor de
inschrijving onbewoonbaar of ongeschikt verklaard is en waarvan de
ontruiming noodzakelijk is;
3° de woning in het Vlaamse Gewest die onaangepast is en die bewoond
wordt door een persoon met een fysieke handicap die zich kandidaat wil
stellen;
4° de woning die bewoond wordt door een persoon met een handicap die
ingeschreven is voor een ADL-woning als vermeld in artikel 1, 8°, van het
besluit van de Vlaamse Regering van 16 juni 1998 tot aanmoediging van
projecten inzake het zelfstandig wonen van personen met een fysieke
handicap in sociale woonwijken;
5° de woning die in een ruimtelijke bestemmingszone in België ligt waar
wonen niet toegelaten is;
6° de woning die moet worden ontruimd met toepassing van artikel 18, § 2,
tweede lid, artikel 26, 60, § 3, en artikel 90, § 1, vierde lid, van de Vlaamse
Wooncode;
7° de woning die bewoond wordt door de persoon die zich wil inschrijven, en
die het beheer over zijn woning heeft verloren tengevolge van een
faillietverklaring met toepassing van artikel 16 van de Faillissementswet van 8
augustus 1997.
4° De kandidaat en, indien van toepassing, zijn gezinsleden tonen de bereidheid om
Nederlands aan te leren;
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
5
5° De kandidaat en, indien van toepassing, zijn gezinsleden, zijn bereid het
inburgeringstraject te volgen overeenkomstig het Inburgeringsdecreet voor zover hij
en, in voorkomend geval, zijn gezinsleden verplichte inburgeraars zijn;
6° De kandidaat en, indien van toepassing, zijn gezinsleden zijn ingeschreven in de
bevolkingsregisters, vermeld in artikel 1, § 1, eerste lid, 1°, van de wet van 19 juli
1991 betreffende de bevolkingsregisters, de identiteitskaarten, de
vreemdelingenkaarten en de verblijfsdocumenten en tot wijziging van de wet van 8
augustus 1983 tot regeling van een Rijksregister van de natuurlijke personen, of hij
en, in voorkomend geval, zijn gezinsleden zijn ingeschreven op een referentieadres
als vermeld in artikel 1, § 2, van de voormelde wet.
1.3 Inschrijvingsregister
De kandidaat-huurder wordt geacht een uitgebreide keuze te maken binnen het
patrimonium. Hij wordt in principe ingeschreven voor alle woongelegenheden
aangepast aan de rationele bezetting en rekening houdende met de optionele
voorrangsregel 'inwoner gemeente' (zie 2.4.1 Lokale binding).
Als de kandidaat-huurder zijn voorkeur beperkt, motiveert hij die beperking. De
verhuurder oordeelt of deze beperking aanvaardbaar is.
De toewijzing van een vrijkomende of nieuwe huurwoning geschiedt op basis van
een “toewijzingslijst” per gemeente, per wijk en per type van woongelegenheid.
Kandidaat-huurders kunnen zich via deze toewijzingslijsten inschrijven voor meerdere
wijken en types.
De kandidaat kan zijn woonkeuzes wijzigen op de volgende momenten: bij
inschrijving, bij actualisatie en naar aanleiding van een huisbezoek. Daarnaast kan
een kandidaat, conform het Ministerieel Besluit van 30/7/2008, zijn woonvoorkeuren
op ieder moment wijzigen zonder dat dit een invloed heeft op zijn
inschrijvingsnummer en –datum, als hij hiervoor gegronde redenen heeft, die nog
niet konden worden gemeld bij de inschrijving of laatste actualisatie.
De wijziging van woonkeuzes dient steeds schriftelijk en gemotiveerd te gebeuren
Als na de inschrijvingsdatum de gezinssamenstelling of het adres van de kandidaathuurder wijzigt, moet de kandidaat-huurder dit binnen een maand na de wijziging
meedelen aan de verhuurder.
Indien gewenst kan de kandidaat-huurder inzage krijgen in het register zonder
persoonsgebonden gegevens. De minister stelt de nadere regels en het model vast.
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
6
1.4 Actualisatie
De inschrijvingsregisters worden minstens in elk oneven jaar geactualiseerd. Daarbij
wordt nagegaan of minstens de kandidaat-huurders die het tweede kalenderjaar
ervoor al waren ingeschreven, nog voldoen aan de inkomensvoorwaarde.
1.5 In wacht houden van de aanvraag in kandidatenregister
Het wordt de kandidaat-huurder toegestaan om zijn aanvraag in wacht te houden en
dit met behoud van de inschrijvingsdatum in het register.
Zowel het verzoek tot het in wacht houden van zijn aanvraag als het opnieuw
activeren van zijn dossier dient door de kandidaat schriftelijk gemeld te worden. Dit
verzoek van de kandidaat-huurder wordt door de maatschappij schriftelijk bevestigd.
Het in wacht houden van een kandidatuur kan uitsluitend in volgende gevallen:
Volgende criteria worden beschouwd als zijnde gegrond en dienen bijgevolg niet
meer voorgelegd te worden :
Pas verhuisd ( < 1 jaar)
Recuperatie na ziekenhuisopname en/of ziekenhuisopname in zicht
Wegens ziekte / operatie / gezondheidsredenen die verhuis niet toelaten
Gedetineerd / geïnterneerd
Ongegronde criteria :
1. Momenteel niet woonbehoeftig
2. Mocht het ooit nodig zijn
3. Wachten tot (pre)pensioen
Andere redenen dienen telkens aan het Directiecomité ter goedkeuring voorgelegd te
worden. Tussen verhuurder en kandidaat-huurder wordt een redelijke termijn
afgesproken waarbinnen zijn aanvraag in wacht wordt gehouden.
De toezichthouder oefent het toezicht uit op het in wacht houden van een aanvraag
in het kandidatenregister.
1.6 Schrapping uit het inschrijvingsregister
het Kaderbesluit Sociale Huur bepaalt dat er 8 gevallen zijn waar een schrapping
mogelijk is uit het inschrijvingsregister.
1° De kandidaat-huurder aanvaardt de toewijzing van de aangeboden sociale woning
of appartement.
2° De kandidaat-huurder voldoet niet meer aan de inkomstenvoorwaarde op het
moment van de actualisatie.
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
7
3° De kandidaat-huurder voldoet niet aan de toelatingsvoorwaarden bij het aanbod
van een woongelegenheid.
4° De kandidaat-huurder legt of geeft onjuiste of onvolledige verklaringen of
gegevens te kwader trouw.
5° De kandidaat-huurder vraagt schriftelijk de schrapping aan.
6° Bij de tweede weigering of bij het tweemaal niet-reageren door de kandidaathuurder wordt hij geschrapt als hem een woning door de verhuurder wordt
aangeboden die aan zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs beantwoordt,
op voorwaarde dat tussen de eerste weigering of het uitblijven van een reactie en
het volgende aanbod van een andere woning een periode verlopen is van ten minste
drie maanden. De verhuurder zal bij het volgende aanbod van een andere woning de
kandidaat-huurder uitdrukkelijk op de hoogte brengen dat bij een weigering of het
niet-reageren op het aanbod zijn kandidatuur geschrapt zal worden. De kandidaathuurder krijgt telkens een termijn van minimaal vijftien kalenderdagen, vanaf de
postdatum van de brief waarmee het aanbod werd gedaan, om te reageren.
7° De kandidaat-huurder reageert niet of niet tijdig op de brief en de
herinneringsbrief van de verhuurder bij actualisering van het register, vermeld in
artikel 8 van het KSH, op voorwaarde dat hij minimaal een maand, te rekenen vanaf
de postdatum van de brief, krijgt om te reageren en na de herinneringsbrief
minimaal vijftien kalenderdagen, te rekenen vanaf de postdatum van de
herinneringsbrief.
8° Indien een brief onbestelbaar terugkeert bij actualisatie van het register of bij het
aanbod van een woning, op voorwaarde dat de brief verzonden is naar het laatst
bekende adres dat in het Rijksregister wordt vermeld tenzij de kandidaat-huurder
uitdrukkelijk verzoekt om de briefwisseling te verzenden naar een ander adres.
De kandidaat-huurder wordt door de verhuurder schriftelijk op de hoogte gebracht
van de schrapping, behalve bij het aanvaarden van de toewijzing van een sociale
woongelegenheid en bij het onbesteld terugkeren van een brief.
Als de kandidaat-huurders die onder hetzelfde inschrijvingsnummer zijn
ingeschreven, na de inschrijving beslissen zich niet langer samen kandidaat te
stellen, wordt de volgende procedure gevolgd :
1° als slechts een van de kandidaat-huurders de inschrijving wil behouden, blijft het
oorspronkelijke inschrijvingsnummer behouden;
2° als verschillende kandidaat-huurders de inschrijving willen behouden, behoudt de
persoon die zich opgegeven heeft als toekomstige referentiehuurder, het
oorspronkelijke inschrijvingsnummer. Zijn wettelijke of feitelijke partner krijgt een
inschrijvingsnummer dat gevormd is door de datum waarop zijn wettelijke of
feitelijke partner is ingeschreven in het inschrijvingsregister, vermeld in artikel 7,
eerste lid, en het volgnummer dat aansluit bij het volgnummer van de laatste
inschrijving van de dag waarop zijn wettelijke of feitelijke partner is ingeschreven. De
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
8
andere kandidaat-huurders worden opnieuw ingeschreven met een nieuw
inschrijvingsnummer.
1.7 Toewijzingsvoorwaarden
Een kandidaat-huurder kan worden toegelaten tot een sociale huurwoning als hij
voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, die dezelfde zijn als de
inschrijvingsvoorwaarden.
In geval men bij toewijzing een eigendom mocht hebben moet de kandidaat-huurder
binnen een jaar na de toewijzing van een sociale huurwoning de woning
vervreemden. Als de huurder daarvoor gegronde redenen kan aanvoeren, kan hij de
verhuurder verzoeken om de termijn van een jaar te verlengen.
In de volgende gevallen wordt de echtgenoot van de kandidaat-huurder niet mee in
aanmerking genomen voor de aftoetsing van de toelatingsvoorwaarden :
1° als er een vordering tot echtscheiding is ingesteld;
2° als er gegronde redenen worden aangevoerd voor het niet instellen van een
vordering tot echtscheiding; 3° als er een vermoeden van afwezigheid als vermeld in
artikel 112 van het Burgerlijk Wetboek is vastgesteld.
2. Toewijzingssysteem
De toewijzingsregels liggen vast in artikels 18 en volgende.
Het toewijzingssysteem houdt achtereenvolgens rekening met de rationele bezetting,
de absolute voorrangsregels, de optionele voorrangsregels, en tenslotte de
chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister.
Het Intern Huurreglement wordt aangevuld met een specifiek lokaal toewijzingsreglement voor Gent en Wachtebeke die enkel van toepassing zijn voor deze
specifieke gemeentes.
2.1 Bevoegd beslissingsorgaan
Artikel 13 van het Kaderbesluit Sociale Huur stelt dat de toewijzing bepaald wordt
door het beslissingsorgaan van de verhuurder of door de persoon of personen die hij
daartoe aanstelt. De Raad van Bestuur heeft beslist dat de bevoegdheid gedelegeerd
werd aan het Directiecomité die wel periodiek hiervan verslag uitbrengt aan de Raad
van Bestuur.
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
9
2.2 Rationele bezetting
2.2.1 Algemene principes
Bij de aanvraag wordt er meegedeeld voor welke type woongelegenheid de
kandidaat in aanmerking kan komen.
De rationele bezettingsgraad is per woongelegenheid door de sociale
huisvestingsmaatschappij officieel vastgelegd onder de vorm van hierna opgesomde
lijst.
De rationele bezetting van het gehele patrimonium gebeurt op grond van de
gezinssamenstelling, hierbij rekening houdende met geplaatste kinderen of kinderen
met co-ouderschapregeling die jonger dan 25 jaar zijn en per type woongelegenheid.
De leeftijd en het geslacht van de eventuele kinderen worden als criterium gebruikt
bij het bepalen voor welke type woongelegenheid de kandidaat in aanmerking komt.
Als een slaapkamer groot genoeg is voor 2 personen, worden kinderen van een
verschillend geslacht, ongeacht de leeftijd, nooit op eenzelfde kamer ingedeeld. Bij
kinderen van hetzelfde geslacht kan dit wel, mits een relatief klein leeftijdsverschil.
Intergenerationeel delen van een slaapkamer wordt evenmin toegestaan.
Bij het beoordelen van de rationele bezetting wordt tevens rekening gehouden met
kinderen die geplaatst zijn of waarvoor de kandidaat-huurder een coouderschapregeling of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de
woning zullen verblijven.
Met de kinderen die meerderjarig worden, blijft men rekening houden zolang zij de
leeftijd van vijfentwintig jaar niet hebben bereikt en zolang hun deeltijdse verblijf in
de woning blijft voortduren. De kandidaat-huurder kan schriftelijk verzaken aan de
toepassing van dit recht. Hij kan de verzaking aan dit recht op elk ogenblik
herroepen.
Als de gezinshereniging, vermeld in artikel 9, eerste lid, 6°, KSH nog niet heeft
plaatsgevonden op het ogenblik dat een woning die aangepast is aan die
gezinshereniging, zou kunnen worden toegewezen, wordt aan de kandidaat-huurder
een woning die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand aangepast
is, toegewezen met inachtneming van de voorrangsregels vermeld in artikel 19. De
verhuurder kan afwijken van de rationele bezetting als een huurder tijdelijk wordt
geherhuisvest als vermeld in artikel 37bis, § 2, tweede lid. Bij die afwijking worden
de normen, vermeld in artikel 5, § 1, derde lid, van de Vlaamse Wooncode,
nageleefd, met behoud van de toepassing van artikel 5, § 3, tweede lid, van de
Vlaamse Wooncode.
Bij de inschrijving van de kandidaat-huurder(s) wordt meegedeeld welke types van
woning aan hun gezinssituatie aangepast zijn.
De bouwmaatschappij kan evenwel geen rekening houden met de voorkeur van een
kandidaat-huurder indien deze een te beperkt aandeel van het patrimonium betreft
of als deze voorkeur ertoe leidt dat een toewijzing onmogelijk wordt.
Als een kandidaat toch voor een grotere woning wil ingeschreven worden, zal dat
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
10
gebeuren maar met de mededeling dat hij enkel na uitputting van de kandidaten met
aangepaste bezetting in aanmerking kan komen.
Indien geen geschikte kandidaat-huurders meer voorhanden zijn die beantwoorden
aan de vooropgezette rationele bezettingsgraad, wordt vervolgens stapsgewijze
uitgekeken naar de groep belangstellenden, waarvan de gezinssamenstelling één
persoon minder telt.
2.2.2 Bijkomende bepalingen
Bij zwangerschap kan de kandidaat-huurder kiezen om hiermee rekening te houden
in het bepalen van het aantal slaapkamers. Het verkrijgen van een extra slaapkamer
is echter pas mogelijk wanneer het kind geboren is.
2.2.3 Afwijkingen
De verhuurder wijkt af van de rationele bezetting als de huurder moet geherhuisvest
worden tengevolge van het bewonen van een sociale huurwoning die niet voldoet
aan de normen, vermeld in artikel 5, § 1, derde lid, van de Vlaamse Wooncode, en
als er op korte termijn geen aanbod kan worden gedaan van een woning die voldoet
aan de rationele bezetting. Bij die afwijking worden de normen, vermeld in artikel 5,
§ 1, derde lid, van de Vlaamse Wooncode, nageleefd.
Bij projecten waar minder dan 10% van de woongelegenheden 1 slaapkamer
hebben, kunnen alleenstaanden ook voor 2 slaapkamers in aanmerking komen.
Bij onderbezetting (woning of appartement met minimum 3 slaapkamers en
bewoond door 1 persoon) tracht de verhuurder een betere doorstroming te creëren
en woningen maximaal te laten bezetten. Hoofdzakelijk zijn dit huurders die al lange
tijd in deze buurt wonen, er een netwerk hebben uitgebouwd en een emotionele
binding hebben met de woning. Om deze huurders toch aan te zetten om te
verhuizen ten einde de zeer lange wachttijden voor gezinnen aan te pakken, kunnen
alleenstaanden in aanmerking komen voor 2 slaapkamers binnen het ganse
patrimonium.
De verhuurder kan afwijken van de rationele bezetting als een huurder tijdelijk wordt
geherhuisvest zoals vermeld in artikel 37bis, § 2, tweede lid. Bij die afwijking worden
de normen, vermeld in artikel 5, § 1, derde lid, van de Vlaamse Wooncode,
nageleefd, met behoud van de toepassing van artikel 5, § 3, tweede lid, van de
Vlaamse Wooncode. De verhuurder wijkt af van de rationele bezetting als zijn
huurder moet geherhuisvest worden tengevolge van het bewonen van een sociale
huurwoning die niet voldoet aan de normen, vermeld in artikel 5, § 1, derde lid, van
de Vlaamse Wooncode, en als er op korte termijn geen aanbod kan worden gedaan
van een woning die voldoet aan de rationele bezetting. Bij die afwijking worden de
normen, vermeld in artikel 5, § 1, derde lid, van de Vlaamse Wooncode, nageleefd.
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
11
2.2.4 Beschikbare woningtypes en de rationele bezetting
1. Woning aangepast aan mensen met een fysieke beperking
Met 1 slpk: alleenstaande of koppel
Met 2 slpks: alleenstaande* of koppel
* Alleenstaande: enkel bij projecten waar minder dan 10% 1slk-woningen gebouwd
zijn
2. Studio: 1 persoon
3. Appartement/woning 1 slpk. : alleenstaande of koppel
2 slpks.: alleenstaande* of koppel
* Alleenstaande: enkel bij projecten waar minder dan 10% 1slk-appartementen /
woningen gebouwd zijn
4. Appartement 3 slpks.: 3 of 4 personen
5. Woning 2,5 slpks1: alleenstaande met min. 1 kind ten laste
6. Woning 3 slpks.: alleenstaande met 2 of 3 kinderen of koppel met 2 of 3 kinderen
7. Woning 4 slpks.: alleenstaande met 3 of meer kinderen of koppel met 3 of meer
kinderen
8. Aanleunflat 1 slpk.: alleenstaande 65+ of koppel 65+
2 slpks.: alleenstaande* 65+ of koppel 65+
* Alleenstaande: enkel bij projecten waar minder dan 10% 1slk-appartementen
gebouwd zijn
De oppervlaktenormen zijn deze zoals bepaald in de actuele versie van het handboek
Concepten voor Sociale Woningbouw2.
2.2.5 Onderbezette woningen
Huurders die ervoor opteren om in een onderbezette woning te blijven wonen,
dienen in de toekomst hiervoor een onderbezettingsvergoeding te betalen. Van
zodra de bepalingen hierrond worden aangepast in het Besluit van de Vlaamse
Regering van 6/2/2009 zal deze vergoeding worden toegepast.
1
2
Een halve slaapkamer is < 8m²
VMSW, C2008; Concepten voor sociale woningbouw. Leidraad voor bouwheer en ontwerpers.
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
12
2.2.6 Woningen geschikt voor bewoners met een fysische handicap
Deze woongelegenheden worden toegewezen aan de doelgroep. Bij uitputting van
deze kandidaten worden de toewijzingen gedaan aan kandidaten met een functionele
beperking qua mobiliteit.
Kenmerken:
- rolstoeltoegankelijk
- brede deuropeningen
- keuken op zithoogte met mogelijkheid onder het werkblad te rijden met de
rolstoel
- aangepast sanitair – steunen in badkamer en toilet
- optimaal gebruik van de vloeroppervlakte voor de draaicirkel van de rolstoel
- elektriciteitsbediening op zithoogte (facultatief)
- automatische deuropening (facultatief)
- individuele aanpassingen
2.2.7 Project Hove te Donc te Maldegem-Donk.
Dit project is in eerste instantie specifiek bestemd voor het huisvesten van MSpatiënten die willen instappen in een project zelfstandig wonen en voldoende
assistentievraag hebben. Indien hiervoor onvoldoende kandidaten zijn, kunnen ook
personen met andere handicaps opgenomen worden.
De kenmerken van dergelijke woningen zijn dezelfde als deze vermeld onder 2.2.1.
maar uitgebreid met de ADL-assistentie (24u/24u).
2.2.8 Aanpasbare woongelegenheden3 en aanleunwoningen of -flats4.
Voorrang voor ouderen (65 jaar en ouder) en kandidaten met functionele beperking
qua mobiliteit en met aanwezigheid van zorgindicatoren of zorgindicatie.
Kenmerken:
- rolstoeltoegankelijk
- brede deuropeningen
- aangepast sanitair – steunen in badkamer en toilet (individueel aangepast)
- voldoende vloeroppervlakte voor de draaicirkel van de rolstoel
- oproepsysteem naar nabijgelegen zorgcentrum
- gebouwd volgens de criteria zoals opgenomen in de actuele versie van het
handboek Concepten voor sociale woningbouw.
Aanpasbare woongelegenheden: woongelegenheden ontworpen op basis van de criteria vastgelegd
in de gids voor Levenslang Wonen.
4
Aanleunwoningen of –flats: woongelegenheden die in rechtstreekse verbinding staan met een
zorginstelling. Tussen de zorginstelling en de maatschappij werd een overeenkomst afgesloten.
3
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
13
2.2.9 Levenslang wonen voor ouderen met beperkte mobiliteit of rolstoelgebruikers
Kenmerken hieronder vermeld, zoals goedgekeurd in de Raad van Bestuur van
Volkshaard dd. 16/8/2011 en conform de criteria voor aangepaste woningen voor
bejaarden, zoals vastgelegd in het handboek Concepten voor sociale woningbouw
(C2008):
Technische uitrusting van de woning (elektriciteit, verwarming, sanitair en
keuken)
Toegankelijkheid van de woonvertrekken (geen niveauverschillen, voldoende
circulatieruimte)
Slaapkamer: minimum 1 slaapkamer op de gelijkvloerse verdieping of aanwezigheid
van een lift; in totaal max. 2 slaapkamers.
Badkamer op gelijkvloers: min aansluitend op 1 slaapkamer
Alle noodzakelijke woonfuncties bevinden zich op het gelijkvloers
(keuken, leefruimte, badkamer, toilet, slaapkamer)
Deurbreedte min. 90 cm
Beugels aan toilet en in badkamer
Goede bereikbaarheid vanaf openbaar domein:
Drempelhoogte: max. 2 cm
Voldoende voorzieningen in directe omgeving (600m): openbaar vervoer, winkels,
gezondheidszorg.
Voorkeurlokalisatie op woonerf.
Nabijheid van dorpskern, woonkern, bereikbaarheid via openbaar vervoer.
2.3 Absolute voorrangsregels
Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur legt alle absolute prioriteiten vast.
1° De kandidaat-huurder of één van zijn gezinsleden met een fysieke handicap of
beperking, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gerichte
investeringen specifiek is aangepast aan de huisvesting van personen met die fysieke
handicap of beperking of de kandidaat-huurder die ingeschreven is voor een sociale
assistentiewoning, als de beschikbare woning een sociale assistentiewoning is.
1° bis De kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning van de
verhuurder die niet voldoet aan woonbezettingsnormen.
1° ter De kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning van de
verhuurder die aangepast is aan de fysieke mogelijkheden van een persoon met een
handicap, maar zelf geen nood heeft aan dergelijke woning.
1° quater De kandidaat-huurder die verhaal heeft ingediend en dat door de
toezichthouder gegrond werd verklaard.
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
14
2° De kandidaat-huurder wiens woning, waar de sociale huisvestingsmaatschappij
contractueel een zakelijk recht heeft op verworven, dient ontruimd te worden naar
aanleiding van renovatiewerken.
3° De kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning die niet voldoet
aan de rationele bezetting, en die wil verhuizen naar een sociale huurwoning van
dezelfde verhuurder die aan de rationele bezetting voldoet, als de huurder zijn
verplichtingen als kandidaat-huurder, vermeld in artikel 10, vijfde en zesde lid, is
nagekomen;
4° De kandidaat-huurder bij wie de bij de inschrijving gemelde gezinshereniging nog
niet is voorgevallen. De woongelegenheid die wordt toegewezen is dan aangepast
aan de huidige gezinssamenstelling.
5° de kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen
is, zijn hoofdverblijfplaats had in een onroerend of roerend goed waar wonen niet is
toe is toegestaan.
6° De kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen
is, zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die :
a) onbewoonbaar werd verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe
Gemeentewet, en waarvan de ontruiming noodzakelijk was;
b) met toepassing van artikel 15 of 16bis van de Vlaamse Wooncode ongeschikt of
onbewoonbaar verklaard is of het voorwerp was van een conformiteitsonderzoek als
vermeld in artikel 3 van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013
betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen, voor zover die
woning op het technisch verslag ofwel minstens drie gebreken van categorie III
onder de hoofdrubrieken "Omhulsel" of "Binnenstructuur" ofwel minstens drie
gebreken van categorie IV en 60 strafpunten gescoord heeft;
7° De kandidaat-huurder die zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum
waarop die woning deel uitmaakt van een vastgesteld onteigeningsplan;
8° De kandidaat-huurder die een ontvoogde minderjarige persoon is.
Als de kandidaat-huurder op het moment van zijn kandidaatstelling al huurder is van
de verhuurder, hoeft hij niet te voldoen aan de inkomensvoorwaarde
Een woning, onroerend goed of kamer kan slechts eenmaal aanleiding geven tot de
voorrang, vermeld in het eerste lid, 5°, 6° en 7°.
Om in aanmerking te komen voor de voorrang, vermeld in het eerste lid, 5°, 6° en
7°, moet de kandidaat-huurder de woning, het onroerend goed of de kamer sedert
ten minste zes maanden bewoond hebben.
Bovendien wordt de voorrang, vermeld in het eerste lid, 5° en 6°, alleen verleend als
de kandidaat-huurder zich ten laatste twee maanden na de vaststelling in een
proces-verbaal of de datum van onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring heeft
ingeschreven in het register, vermeld in artikel 7 van het KSH. De voorrang, vermeld
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
15
in het eerste lid, 7°, wordt alleen verleend als de kandidaat-huurder zich ten laatste
twee maanden na de kennisneming van de akte van onteigening of de datum van de
akte van eigendomsoverdracht in het geval van een minnelijke aankoop, heeft
ingeschreven in het register, vermeld in artikel 7.
Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van een voorrang als vermeld in het
eerste lid, 3°, beantwoordt, kan na de tweede ongegronde weigering van een
aanbod tot toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn keuze met
betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen aanspraak meer
maken op die voorrangsregel. Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van
een voorrang als vermeld in het eerste lid, 5° of 6° beantwoordt, kan na zijn
weigering van een aanbod tot toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn
keuze met betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen
aanspraak meer maken op die voorrangsregel.
2.4 Optionele voorrangsregels
Na de toepassing van de absolute voorrangsregels en binnen de lokale
toewijzingsreglementen heeft de Raad van Bestuur van Volkshaard beslist om
volgende 2 optionele voorrangsregels toe te passen:
2.4.1 Lokale binding
De maatschappij verleent voorrang, aan de kandidaat huurder die in de periode van
zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van de
gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is.
2.4.2 Sociaal huren bij een andere huisvestingsmaatschappij
Huurders die gehuisvest zijn in een sociale woning kunnen niet als woonbehoeftig
worden beschouwd en kunnen daarom geen toewijzing krijgen noch bij mutaties
noch bij renovatiewerken uitgevoerd door een andere betrokken SHM, behoudens
andere gemaakte bi- of multilaterale akkoorden.
2.5 Lokale Toewijzingsreglementen
2.5.1 Gent
Specifieke voorrangsregels voor de doelgroepen Ouderen en Personen met een
ernstige mobiliteitsbeperking zoals opgenomen in het Lokaal Toewijzingsreglement
van Gent:
De doelgroepen Ouderen en Personen met een ernstige mobiliteitsbeperking krijgen
een absolute prioriteit binnen de voorrangsregels. De doelgroep Ouderen heeft een
absolute voorrang voor woongelegenheden die specifiek aangepast zijn aan de
woonsituatie van ouderen alsook voor gelijkvloerse appartementen met 1
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
16
slaapkamer.
De doelgroep personen met een ernstige mobiliteitsbeperking heeft voorrang voor de
gelijkvloerse appartementen.
Doelgroep ouderen
In ons patrimonium worden woongelegenheden verhuurd aangepast aan ouderen
(eengezinswoningen met 1 slaapkamer: de seniorenwoningen) en ook gelijkvloerse
appartementen met 1 slaapkamer.
Deze woningen worden, rekening houdend met de rationele bezetting, prioritair
toegewezen volgens volgend cascadesysteem:
a) 75-plussers die hun woning moeten verlaten en nog voldoende zelfstandig kunnen
wonen, al dan niet met de nodige thuiszorg. De sociale verhuurder kan een medisch
attest opvragen aan de kandidaat-huurders als hij twijfelt aan de mogelijkheden van
de huurder om nog zelfstandig te wonen, mits thuiszorg.
Indien er hiervoor geen doktersattest kan voorgelegd worden, dan zal de sociale
verhuurder deze kandidaat-huurder doorverwijzen naar of zelf contact opnemen met
het OCMW, Ouderen- en Thuiszorgbeleid, Dienst Advies, Oriëntatie en Opname.
b) 60-plussers, de toewijzing gebeurt volgens de regels van het standaardluik;
c) 55-plussers, de toewijzing gebeurt volgens de regels van het standaardluik;
d) Indien er geen kandidaat-huurders uit de doelgroep meer op de wachtlijst staan,
wordt het voorbehouden patrimonium toegewezen volgens de regels van het
standaardluik.
Doelgroep personen met een ernstige mobiliteitsbeperking
In ons patrimonium worden woongelegenheden verhuurd specifiek aangepast voor
personen met een fysische handicap. Er worden ook gelijkvloerse appartementen
met 1 slaapkamer verhuurd.
Kandidaat-huurders met ernstige mobiliteitsproblemen krijgen voorrang voor
gelijkvloerse appartementen.
Zij moeten voldoen aan de volgende voorwaarden:
1. De kandidaat-huurder zit permanent of hoofdzakelijk in een rolstoel en heeft al
dan niet beperkte stapfunctie.
2. De kandidaat-huurder zit niet in een rolstoel maar heeft slechts een heel beperkte
stapfunctie.
Voor te leggen attest:
- Attest FOD van minstens 50% blijvende invaliditeit aan de onderste ledematen.
- Attest behandelende geneesheer-specialist dat verklaart dat de kandidaat-huurder
of een gezinslid een “blijvende en ernstige mobiliteitsbeperking door functionele
handicap aan de onderste ledematen heeft die overeenkomt met een blijvende
invaliditeit van minstens 50%”. Indien dit attest wordt ingediend, moet het
toewijzingsvoorstel ondersteund worden met een sociaal verslag.
Deze kandidaat-huurders worden ingeschoven in de chronologische lijst van 60plussers en de toewijs gebeurt volgens de regels van het standaardluik. Zij komen
enkel in aanmerking voor gelijkvloerse appartementen met 1 slaapkamer. Zij komen
niet in aanmerking voor seniorenappartementen indien ze de leeftijd van 60 jaar niet
hebben bereikt.
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
17
2.5.2 Wachtebeke
Na de toepassing van de absolute voorrangsregels gelden volgende voorrangsregels
in de gemeente Wachtebeke.
1° Er zal eerst voorrang worden gegeven aan kandidaat-huurders die sinds hun
geboorte wonen op het grondgebied van Wachtebeke.
2 °Vervolgens wordt voorrang verleend aan kandidaat-huurders die minimaal 10 jaar
op het grondgebied van Wachtebeke wonen of gewoond hebben.
3° Vervolgens wordt voorrang verleend aan kandidaat-huurders die in de periode van
6 jaar voor de toewijzing minstens 3 jaar inwoner geweest zijn van Wachtebeke.
3. Weigering van toewijzing
3.1 Mogelijke redenen tot weigering
De verhuurder kan de toewijzing van een woning gemotiveerd weigeren aan de
kandidaat-huurder die huurder van de verhuurder is of geweest is en :
1° van wie de huurovereenkomst werd beëindigd op basis van artikel 98, § 3, 2°,
van de Vlaamse Wooncode;
2° die de woning van de verhuurder bewoont of heeft verlaten voor zover wordt
aangetoond dat hij ernstig of blijvend zijn verplichtingen niet nagekomen is.
Als de huurovereenkomst werd beëindigd wegens wanbetaling aan de verhuurder,
kan de verhuurder de toewijzing van een woning weigeren als de kandidaat-huurder
op het ogenblik van de toewijzing de schulden nog niet heeft afgelost.
In afwijking hiervan kan de verhuurder, als de kandidaat-huurder in
budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een O.C.M.W. of een andere door de
Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling, de toewijzing
slechts weigeren, als op het ogenblik van de toewijzing minder dan 75% van de
schulden zijn afgelost. Als de kandidaat-huurder toegelaten is tot een collectieve
schuldenregeling overeenkomstig de wet van 5 juli 1998 betreffende de collectieve
schuldenregeling en de mogelijkheid van verkoop uit de hand van in beslag genomen
onroerende goederen, en er is een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling
opgesteld, kan de verhuurder de toewijzing niet weigeren.
In uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder de toewijzing van een woning weigeren
aan een kandidaat-huurder voor zover wordt aangetoond dat de toewijzing aan de
kandidaat-huurder een ernstige bedreiging vormt voor de fysische of psychische
integriteit van de bewoners. In de motivatie wordt uitdrukkelijk vermeld waarom een
proefperiode niet volstaat voor de kandidaat-huurder. Als blijkt dat de verhuurder
toewijzingen weigert die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan de toezichthouder
beslissen dat gedurende maximaal een jaar elke beslissing tot weigering aan hem
wordt voorgelegd.
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
18
3.2 Algemene toepassing
In plaats van de toewijzing te weigeren kan de verhuurder de kandidaat-huurder de
aanvaarding van begeleidende maatregelen opleggen.
In dat geval sluit een welzijns- of gezondheidsvoorziening een
begeleidingsovereenkomst met de kandidaat-huurder. De verhuurder is op straffe
van nietigheid van de beslissing verplicht om de gemotiveerde weigering tot
toewijzing binnen veertien dagen na de beslissing aan de kandidaat-huurder te
betekenen met melding van het verhaalrecht, vermeld in artikel 30.
Als de toewijzing van een woning wordt geweigerd, kan het aanbieden van een
woning tijdens een periode van maximaal een jaar na de weigering worden
opgeschort.
4. Afwijkingen
4.1 Bijzondere omstandigheden van sociale aard
De verhuurder kan aan een kandidaat-huurder versneld een woning toewijzen door
af te wijken van de toewijzingsregels, vermeld in artikelen 18 tot en met 21 en in
voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels, vermeld in artikel 26 van het KSH.
De beslissing om versneld een woning toe te wijzen, moet gebaseerd zijn op
bijzondere omstandigheden van sociale aard. De toezichthouder oefent het toezicht
uit op het versneld toewijzen. Als blijkt dat de verhuurder versnelde toewijzingen
doorvoert die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan hij beslissen dat gedurende
maximaal een jaar elke beslissing tot versneld toewijzen aan hem wordt voorgelegd.
4.2 Doelgroepen
4.2.1 Aanvraag
Er zijn 3 doelgroepen die in aanmerking komen voor een versnelde toewijzing:
1° Daklozen
2° Jongeren die zelfstandig wonen of gaan wonen met begeleiding door een erkende
dienst op voorwaarde dat de jongere niet ouder is dan 21 jaar en niet valt onder de
toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand.
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
19
3° Personen met een geestelijk gezondheidsprobleem die zelfstandig wonen of gaan
wonen.
Bovenstaande kandidaten moeten aangemeld worden door het OCMW, CAW, een
erkende dienst voor begeleiding, erkend initiatief beschut wonen, een project
psychiatrische zorg in de thuissituatie of een ambulant intensief behandelteam.
4.2.2 Voorwaarden
De verhuurder stelt als voorwaarde dat de begeleidende dienst ook de begeleidende
maatregelen opneemt voor minimum 6 maanden. Hiervoor wordt er een
begeleidingsovereenkomst opgesteld tussen de aanvrager en de begeleidende dienst
waaruit moet blijken dat de kandidaat-huurder in staat is om zelfstandig te wonen en
ook in staat is om zonder begeleidende maatregelen te wonen.
Indien blijkt dat op het einde van een begeleidingsovereenkomst wordt vastgesteld
dat een voortzetting van de begeleiding noodzakelijk is, wordt deze verlengd.
4.2.3 Weigering
De verhuurder zal het verzoek weigeren in volgende gevallen.
1° De kandidaat-huurder weigert de begeleidingsovereenkomst te ondertekenen.
2° De verhuurder in het jaar van de aanvraag reeds 5% versnelde toewijzingen voor
deze doelgroepen heeft gedaan
3° De kandidaat behoort tot een doelgroep waarvoor reeds 4% toewijzingen zijn
gedaan.
5. Huisdieren
Het is verboden:
- kleinvee en/of duiven te houden;
- gevaarlijke huisdieren te houden;
- huisdieren te houden die schade kunnen berokkenen aan het gehuurde pand;
- huisdieren te houden die overlast kunnen veroorzaken aan buren door lawaai, geur,
of andere redenen.
In appartementen die niet over een tuin beschikken is het, gelet op de aard van het
goed, verboden a fortiori huisdieren te houden die overlast kunnen veroorzaken
en/of die schade kunnen berokkenen aan het gehuurde pand. Honden worden
beschouwd als dieren welke overlast kunnen veroorzaken (blaffen, bijten, etc).
Boven- en onderliggende buren hebben immers recht op een rustige bewoning.
In het licht van deze bepaling zal de Woonmaatschappij schade aan het pand
éénzijdig kunnen vaststellen, mits omstandige beschrijving en fotodossier.
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
20
In het kader van deze bepaling zal overlast voor andere buren bewezen worden
geacht, van zodra er één schriftelijke melding terzake bij de bouwmaatschappij
bekend is.
Elke overtreding/schade/overlast zal aanleiding geven tot onmiddellijke verbreking
van de huurovereenkomst.
6. Schotelantennes
Het is de huurder verboden zichtbare individuele TV antennes, zichtbare radio- of CB
antennes en schotelantennes vast te hechten of te monteren aan de woning of
appartement en/of bekabeling op de gevel aan te brengen.
7. Waarborgregeling
De waarborg wordt in handen van de maatschappij gestort en niet op een
geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder.
De waarborg bedraagt maximaal 2 maanden de basishuurprijs met een maximum
van € 800. De waarborg wordt verhoogd met de in de loop van de
huurovereenkomst gekapitaliseerde interesten tegen een interestvoet die minimaal
gelijk is aan de creditrente bepaald op de Rekening Courant van de VMSW met een
looptijd van 1 jaar.
8. Plaatsbeschrijving
De huurder dient bij de intredende en uittredende plaatsbeschrijving een
administratieve kost te betalen. Het aandeel bedraagt het basisbedrag van € 27
telkenmale geïndexeerd en geactualiseerd.
9. Toelating tot inwonen
Huurders die familie wil laten inwonen dienen hiervoor schriftelijk of mondeling
toestemming te vragen aan de maatschappij.
Toetreders dienen te voldoen aan alle toelatingsvoorwaarden, zoals hiervoor
beschreven, met uitzondering van de inkomstenvoorwaarde.
Tevens dient de woning ook groot genoeg te zijn en voldoende slaapkamers te
hebben om toelating te kunnen krijgen.
10. Garages
Bij de toewijzing van een losstaande groep garages wordt eerst de voorkeur gegeven
aan de zittende huurders van de wijk waar de garages gelegen zijn, dit volgens
chronologische volgorde van aanvraag. Van de kandidaten wordt een voorlegging
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
21
van inschrijvingsbewijs van het voertuig vereist.
11. Afrekening van de kosten
Met ingang van 1 januari 2013 zal de afrekening van de kosten en lasten voor
appartementen gebeuren op basis van maandelijkse voorafbetalingen, berekend op
het reële verbruik van het voorbije jaar.
Op het einde van het jaar wordt de eindafrekening gemaakt.
Voor de woningen worden deze kosten en lasten berekend op basis van het werkelijk
verbruik van het voorbije jaar en alzo maandelijks afbetaald door de huurder.
12. De zorg voor een optimale leefbaarheid
De optimale leefbaarheid van de sociale woonwijken wordt gerealiseerd door hierna
vermelde maatregelen:
Vooraleer toegewezen te worden, worden de in gunstige orde gerangschikte
kandidaten zo veel als mogelijk aan huis bezocht. Hiervan wordt een sociaal verslag
opgemaakt. Daarnaast zijn er nog de zitdagen en de infotelefoon. Hierdoor kan het
aantal weigeringen bij toewijzing gereduceerd worden en valse verwachtingen
vermeden worden.
Voorafgaandelijk aan de toewijzing kan, bij twijfel omtrent de inleefmogelijkheid van
een gezin een aanvullend huisbezoek georganiseerd worden ter ondersteuning van
de informatie en een gesprek aangaande de verplichtingen van de huurder en de
inlevingsvoorwaarden.
Bij het ondertekenen van het contract krijgt de huurder een informatiebrochure en
het reglement van inwendige orde. Dit reglement dient strikt nageleefd te worden.
Bij niet naleving kan de opzeg betekend worden.
Bij het verlaten van de woningen wordt gepeild naar de redenen van vertrek. Deze
statistiek wordt maandelijks bijgehouden alsook de mutaties per wijk, zodat signalen
van abnormale verhuisbewegingen met hun oorzaken onmiddellijk gedetecteerd
worden.
In grotere complexen heeft Volkshaard een huisbewaarder. Dit personeelslid heeft
als eerste taak het basisonderhoud van de technische installaties, het onderhoud van
de gemeenschappelijke delen op gelijkvloerse verdieping en kelders, de liften, het
huisvuilbeheer, … Daarnaast is dit personeelslid, tijdens de diensturen de
afgevaardigde voor dringende technische problemen, zoals liftdefecten,
verstoppingen en lekken. Belangrijkst voor de leefbaarheid is de aanwezigheid van
deze huisbewaarder als basis aanspreekpunt van de vennootschap.
In die hoedanigheid zal hij een aantal elementaire samenlevingsregels begeleiden
(bvb.: huisvuilbeheer, onoordeelkundig gebruik van de liften), zal hij een
doorgeefluik zijn van informatie over wangedrag en eventuele niet gedomicilieerde
bijwoonsten van de huurders naar de vennootschap. De huisbewaarders opereren
onder de verantwoordelijkheid van de Ondersteunende dienst. Zij worden begeleid
en ondersteund door de Sociale en Technische dienst. Geregelde gespreksrondes en
activiteiten zorgen voor de nodige bijscholing en groepsgeest.
De sociale huisvestingsmaatschappij zal de nodige inspanningen leveren om bij te
dragen tot de verbetering van de leefbaarheid in zoverre zij oordeelt dat dit tot haar
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
22
bevoegdheid behoort. Voorts zal zij de nodige inspanningen leveren om
probleemsituaties en oplossingen, die niet tot haar directe bevoegdheid behoren,
doch een substantiële bijdrage leveren in het kader van de leefbaarheid, aan te
kaarten bij de bevoegde diensten en organisaties.
De vennootschap komt tussen voor minnelijke regeling wanneer zich problemen
voordoen en poogt steeds bij middel van overleg tot een consensus te komen.
13. Sociale vermenging
Een menging van huur- en koopwoningen is sedert vele jaren een streefdoel van de
maatschappij. Ook vormt het opzetten van kleinschalige, inbreidingsgerichte
huisvestingsprojecten een reeds sedert vele jaren gevoerde beleidslijn. Tevens wordt
ernaar gestreefd om in één project een mengvorm van verschillende woontypes
(bejaarden, gezinnen) te creëren.
Voor de bestaande complexen echter dient vooral door een actief sociaal beheer
gesteund op de sociale verslagen opgesteld via huisbezoeken en zitdagen, pro actief
ingegrepen te worden om de draagkracht te verstevigen van het sociale weefsel van
bepaalde appartementsblokken en complexen bedreigende situaties. Het einddoel is
het voorkomen van problematische situaties.
Een evenwichtige mix van groepen van de bevolking is wenselijk. Hierdoor worden
naast elkaar gezinnen gehuisvest die verschillen van grootte, inkomen,
beroepsactiviteit, interesses, scholingsgraad, afkomst, … Optimaal is het kansarmen
te huisvesten in een omgeving van gezinnen waar zij zich maatschappelijk kunnen
aan optrekken op voorwaarde dat men hierdoor niet in een negatieve spiraal terecht
komt.
14. Versterking en ondersteuning van sociale netwerken
Contacten tussen professionelen
De maatschappij maakt deel uit van verschillende stuurgroepen, is lid van de Gentse
en Meetjeslandse Woonraad, maakt deel uit van het streekplatform van het
Meetjesland en heeft meermaals overleg met de beleidsverantwoordelijken van de
diverse aangesloten gemeenten.
Contacten met huurders en opbouwwerkers.
In de diverse wijken van de Gentse 19e-eeuwse gordel is er regelmatig overleg met
de lokale opbouwwerkers (Samenlevingsopbouw). Actief wordt ook deelgenomen
aan de lokale stuurgroepen. Deze worden echter thans overkoepeld door de Gentse
Woonraad.
15. Huurdersinformatie en huurdersparticipatie
15.1 Algemeen
De sociale huisvestingsmaatschappij wil een maximale informatie en participatie van
bewoners: zowel op het vlak van onderhouds-, verbeterings- en renovatiewerken op
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
23
niveau van complexen en/of wijken als op het vlak van algemene leefbaarheid in de
wijken en op het vlak van het algemeen beleid van de maatschappij. In
huuraangelegenheden worden alle bewoners schriftelijk gedetailleerd ingelicht en bij
twijfel qua inhoud worden zij verzocht zich aan te melden in het kantoor van de
vennootschap waar zij een individuele uitleg ontvangen.
Aan de gemeente en aan gesubsidieerde bewonersorganisaties wordt gevraagd om
gesubsidieerd personeel in te schakelen voor buurt- en opbouwwerk om de
gemeenschapszin en de groepsvorming van de bewoners te bevorderen in wijken en
complexen waar geen bewonersgroep bestaat of waar de bewonersgroep
onvoldoende de verscheidenheid van bewoners bereikt, teneinde zo een
gesprekspartner te hebben voor samenwerking aan de leefbaarheid van wijk of
complex.
De maatschappij pleegt regelmatig overleg met de huurders en haar
vertegenwoordigers. Deze ervaring en knowhow kan leiden tot de oprichting van een
huurdersadviesraad.
15.2 Bewonersparticipatie via structurele kanalen
Langs de provinciale werkgroep huisvesting
Langs de stedelijke woonraad
Langs de deelraad van de woonraad, sociale huisvesting
Langs het samenwerkingsprotocol met het OCMW Gent en langs informele afspraken
met de andere OCMW’s
Medewerking aan stedelijke hoorzittingen
Deelname aan de verschillende stuurgroepen
Zelf organiseren van informatievergadering met mogelijkheid tot inspraak
aanwezigheid van huisbewaarders in grote complexen. Deze huisbewaarders worden
professioneel begeleid en ondersteund en vallen onder de bevoegdheid van de
Ondersteunende dienst.
15.3 Klachtenbehandeling
Volkshaard neemt elke klacht ernstig en zal deze dan ook onderzoeken.
Binnen de maatschappij werd een klachtenbehandelaar aangesteld en een
klachtenprocedure uitgewerkt.
Indien u een klacht heeft, dient u deze te melden aan de klachtenbehandelaar die u
binnen de wettelijk voorziene termijn een antwoord zal geven.
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
24
15.4 Renovatie
In het kader van een omvangrijke of ingrijpende renovatie en voor de opmaak van
het dossier worden alle betrokken bewoners ingelicht van de inzichten van de
vennootschap. Ze krijgen de kans om hun opmerkingen te formuleren en hebben
inspraak in de analyse van de problemen. Voorts zullen zij gehoord worden op het
vlak van de gevolgen van de ingrepen gedurende de werken en welke maatregelen
er dienen getroffen te worden gedurende de tijd van de werken. Bij de aanvang
ervan worden zij opnieuw schriftelijk geïnformeerd.
Na uitvoering en voor de voorlopige en definitieve overname wordt aan de bewoner
schriftelijk gevraagd zijn eventuele aanmerkingen kenbaar te maken.
Indien het werken/ingrepen op complex- of wijkniveau betreft zal de maatschappij
de bewoners maximaal informeren. Dit zal naar gelang van de aard van de werken
verschillen. Dit kan door middel van het inrichten van bewonersvergaderingen of het
schriftelijk op de hoogte stellen van huurders betreffende
de aard en de duur van de werken.
Als de sociale huurwoning herstellingen nodig heeft die niet tot na de beëindiging
van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld, duldt de huurder die zonder
vergoeding, ongeacht de ongemakken die hij ervan ondervindt, en ook al moet hij
gedurende de herstellingen het genot derven van een gedeelte van de woning.
De huurder stemt in met een herhuisvesting als de verhuurder dat wegens renovatieof aanpassingswerkzaamheden aan de sociale huurwoning noodzakelijk acht. Een
ongegronde weigering van een aanbod wordt beschouwd als een ernstige
tekortkoming op het vlak van de huurdersverplichtingen. Twee ongegronde
weigeringen van een aanbod hebben de beëindiging van de huurovereenkomst tot
gevolg.
15.5 Leefbaarheid
Met het oog op de leefbaarheid is de maatschappij bereid om iedere groep die enige
bijdrage wenst te leveren op het vlak van het verbeteren van de leefbaarheid in de
wijken te horen, te ondersteunen en te begeleiden. De vennootschap kijkt
desgevallend uit naar een passende locatie en accommodatie.
De norm voor een optimale leefbaarheid begint in eerste instantie bij de individuele
huurder. Zoals vermeld in de huurovereenkomst is de huurder verplicht de hem ter
beschikking gestelde woongelegenheid en de gemeenschappelijke delen te gebruiken
als "een goed huisvader".
De term “goede huisvader” moet voor elke huurder een norm zijn in de ruimste
betekenis o.a.: degelijk onderhoud, melden van technische defecten, lawaaihinder
vermijden, omgeving en gemeenschappelijke delen met respect gebruiken.
Om tot een optimale leefbaarheid te komen is uiteraard toezicht door de
verantwoordelijke van de maatschappij onontbeerlijk.
Dit toezicht kan:
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
25
- gericht zijn (bvb. vaststelling van slecht onderhoud bij uitvoering van
technische defecten);
- globaal zijn (bvb. totaal nazicht bij geplande renovatiewerken);
- meldingen door derden (bvb. huisbewaarder, buren).
16. Bijzondere aandacht voor de meest behoeftige gezinnen en
alleenstaanden
Vanuit een structurele samenwerking met de plaatselijke OCMW’s biedt de
maatschappij de waarborg dat er de nodige aandacht bestaat voor behoeftige
gezinnen en zorgbehoevende groepen. Deze samenwerking gebeurt zowel in
bilateraal overleg als in een aantal specifieke overlegfora.
Voorts heeft de sociale huisvestingsmaatschappij een aantal
samenwerkingsverbanden uitgebouwd met een aantal welzijnsdiensten die voorzien
in een specifieke nood op het vlak van huisvesting, zoals:
MS liga
Mozaïek
Zagan
De Vlier
MPI St. Bernadette
MPI St. Lodewijk
RVT St. Jozef
De Kedron
De Vierklaver
VZW Steevliet
OC Broeder Ebergiste
- …
Een van de doelstellingen van de maatschappij is de integratie van personen met een
handicap (zowel fysisch als mentaal) te bevorderen. Vandaar de talrijke initiatieven
die reeds opgezet zijn i.v.m. diverse vormen van beschermd wonen.
Aandacht voor de meest behoeftige
Behoeftigheid moet gezien worden in de complexiteit van de situatie waarbij het
financiële één bepaald element vormt, maar er dikwijls een cumul van factoren is,
zoals: slechte huisvesting, financiële problemen, sociale en familiale problemen en
gezondheidsaspecten.
Voor deze groep van kandidaat-huurders en huurders zal samengewerkt worden met
sociale diensten die reeds hulpverlening verschaffen.
Via de sociale dienst wordt in teamoverleg samengewerkt om een totaaloplossing te
bieden met begeleiding.
Voor complexe sociale situaties kan een afwijking toegestaan worden op grond van
een gemotiveerd verslag van de sociale dienst.
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
26
17. Verhaal
17.1 Onderwerpen voor verhaal
Voor de hierna vermelde beslissingen van de verhuurder kan de kandidaat-huurder
die zich benadeeld acht door die beslissing, met een aangetekende en gemotiveerde
brief een beoordeling vragen van de toezichthouder :
1° de beslissing om een woning toe te wijzen aan een andere kandidaat-huurder;
2° de beslissing om geen afwijking toe te staan, als vermeld in artikel 3, § 1, vijfde
lid, of een versnelde toewijzing als vermeld in artikel 24 van het KSH;
3° de beslissing om de kandidaat-huurder te schrappen uit het register;
4° de beslissing om de toewijzing van een woning aan de kandidaat-huurder te
weigeren;
5° de beslissing om een persoon die zich wil inschrijven, niet in te schrijven of een
persoon die wil toetreden tot de huurovereenkomst, niet te laten toetreden;
6° de beslissing om de voorkeur van de kandidaat-huurder, vermeld in artikel 10,
tweede lid, te weigeren.
7° de beslissing, naar aanleiding van een uitdrukkelijk verzoek, om de kandidaathuurder niet op te nemen in het referentiebestand, vermeld in artikel 3 van het
besluit van de Vlaamse Regering van 4 mei 2012 tot instelling van een
tegemoetkoming voor kandidaat-huurders;
8° de beslissing om de redenen die een kandidaat-huurder opgeeft om een aanbod
te weigeren niet als gegrond te beschouwen.
Contactgegevens Inspectie RWO:
Agentschap Inspectie RWO - Afdeling Toezicht
Koning Albert II-laan 19 bus 22 - 1210 Brussel.
17.2 Procedure
Betrokkene moet de beoordeling van de toezichthouder vragen binnen dertig dagen
na de melding van de beslissing, behalve in het geval vermeld in het eerste lid, 1°.
In dat geval moet hij de beoordeling binnen een jaar na de datum van de betwiste
toewijzing vragen. De toezichthouder beoordeelt de gegrondheid en bezorgt zijn
beoordeling aan de verhuurder en aan de betrokkene binnen dertig dagen vanaf de
datum van afgifte op de post van de aangetekende brief van betrokkene. Als de
toezichthouder het verhaal gegrond beoordeelt, betekent de verhuurder zijn nieuwe
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
27
gemotiveerde beslissing aan de betrokkene binnen dertig dagen na ontvangst van de
beoordeling van de toezichthouder, en bezorgt op diezelfde datum een afschrift aan
de toezichthouder en, in het geval, vermeld in het eerste lid, 7°, aan het intern
verzelfstandigd agentschap Wonen-Vlaanderen.
Als de verhuurder vaststelt dat in het geval, vermeld in het eerste lid, 1°, de
toewijzing aan de betrokkene had moeten gebeuren of dat in het geval, vermeld in
het eerste lid, 4°, dat de betrokkene ten onrechte werd geweigerd, of als er binnen
dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder geen beslissing
wordt betekend, krijgt de kandidaat-huurder de voorrang, vermeld in artikel 19,
eerste lid, 1° quater en artikel 21, § 2, eerste lid, 1°bis. Als er binnen dertig dagen
na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder geen beslissing als vermeld
in het derde lid wordt betekend, wordt :
1° in het geval, vermeld in het eerste lid,
2°, de afwijking vermeld in artikel 3, § 1, vijfde lid, of de versnelde toewijzing,
vermeld in artikel 24, toegestaan; 2° in het geval, vermeld in het eerste lid,
3°, de schrapping ongedaan gemaakt; 3° in het geval, vermeld in het eerste lid, 5°,
de persoon ingeschreven of toegelaten tot toetreding tot de huurovereenkomst;
4° in het geval, vermeld in het eerste lid, 6°, de voorkeur van de kandidaat-huurder
aangenomen.
5° in het geval, vermeld in het eerste lid, 7°, de beoordeling van de toezichthouder
bepalend voor de vaststelling van het recht op de tegemoetkoming voor kandidaathuurders;
6° in het geval, vermeld in het eerste lid, 8°, de weigering van het aanbod niet in
rekening gebracht voor de schrappingsgrond, vermeld in artikel 12, § 1, eerste lid,
6°.
De beslissingen, vermeld in het eerste lid, met uitzondering van de beslissing,
vermeld in het eerste lid, 1°, vermelden de verhaalsmogelijkheid, de vorm waarin het
verhaal moet gebeuren en de termijn waarin het verhaal moet worden uitgeoefend.
Bij gebreke aan een formele beslissing als vermeld in het eerste lid, 2° of 5°, binnen
een termijn van twee maanden na het verzoek tot afwijking, versnelde toewijzing,
inschrijving of toetreding, kan de kandidaat-huurder met een aangetekende en
gemotiveerde brief rechtstreeks een beoordeling vragen van de toezichthouder. De
bepalingen van het derde en vijfde lid zijn daarop van toepassing. De beoordeling
moet worden gevraagd binnen 6 maanden na het verstrijken van de voormelde
termijn van twee maanden.
Intern Huurreglement
Volkshaard cvba-so
03/2014
28

Download Report