Jaarverslag 2013
Bezoekadres
Heuvel 1
5737 BX Lieshout
Postadres
Postbus 70
5737 ZH Lieshout
T: (0499) 42 33 70
F: (0499) 42 19 47
E: [email protected]
I: www.wonenlaarbeek.nl
Inhoud
Voorwoord
1
Volkshuisvestingsverslag
2
1
Algemene gegevens
2
2
Governance
3
3
Verslag van de Raad van Commissarissen
10
4
Werken aan een Vitaal Vierluik
15
5
Werken aan de agenda van Laarbeek
18
6
Werken aan de agenda van de klant
23
7
Werken aan vitale kernen
34
8
Werken aan kwaliteit en energiebesparing
39
9
Bedrijfsvoering
44
10
Financieel beleid en beheer
47
Jaarrekening
Balans per 31 december 2013
50
Verlies- en winstrekening over 2013
52
Kasstroomoverzicht
63
Toelichting op de jaarrekening
54
Toelichting op de balans
60
Toelichting op de verlies- en winstrekening
69
Ondertekening van de jaarrekening
74
Overige gegevens
75
Bijlage: Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Voorwoord
Het decor
Eind 2013 zijn de politieke contouren voor de corporaties duidelijker geworden. Aedes en kabinet
hebben voor de huidige regeringsperiode een akkoord gesloten. Vertrekpunt van dit akkoord is dat
voor deze kabinetsperiode de verhuurdersheffing moet worden geaccepteerd als een politiek
voldongen feit. Vervolgens zijn er afspraken gemaakt over het taakgebied van de corporaties, de
huursombenadering, een stimuleringsbijdrage voor energiebesparende maatregelen. Het akkoord
leidt maatschappelijk tot veel discussie over de bereikbaarheid en de betaalbaarheid van de
sociale huursector. Ook lokaal komt dit thema sterk op de agenda. Verder is er een parlementaire
enquête gestart naar het functioneren van en het toezicht op de woningcorporaties. In mei 2014
vinden de openbare verhoren plaats.
In 2013 is de woningmarkt nog nauwelijks in beweging gekomen. We merken dit aan den lijve met
de stagnerende woningverkoop in Zonnetij en Waterpoort en de moeizame verkoop van gronden.
Echter voor het eerst sinds jaren worden voor de koopmarkt weer licht positieve signalen
afgegeven, met name voor starters.
Het afgelopen jaar is de regionale samenwerking tussen de gemeenten op de agenda gekomen
ten gevolge van de decentralisatie van rijkstaken naar het lokale bestuur. Het kabinet stuurt aan
op een ontwikkeling naar gemeenten met een minimale omvang van 100.000 inwoners. De
Provincie Noord Brabant stuurt aan op versterking van de bestuurskracht door intensivering van
de regionale samenwerking. Helmond en de omliggende gemeenten willen hun samenwerking
intensiveren onder de noemer “Peelgemeenten 6.1”. Het SRE gaat door deze ontwikkeling
verdwijnen.
Strategische keuze
De ontwikkelingen, die vanuit de markt en de maatschappij op ons afkomen, zijn voor ons reden
geweest om medio 2013 eens fundamenteel stil te staan bij de consequenties voor de koers en de
positie van Woningstichting Laarbeek. Dit heeft geleid tot een ingrijpende strategische keuze. Op
basis van een SWOT-analyse zijn we tot de conclusie gekomen dat het verstandig is om een
traject naar fusie in te slaan. De belangrijkste overwegingen hiertoe vloeien voort uit de
regionalisering van het openbaar bestuur naar het niveau van Peelgemeente 6.1 en de wens om
de expertise van de organisatie te versterken met betrekking tot het transformeren van de
vastgoedportefeuille. Nadat we voor onszelf hebben bepaald wat we met deze fusie willen
bereiken, is eind 2013 een verkenning gestart.
Tot slot
Er is in 2013 veel werk verzet waar we trots op mogen zijn!
Graag wil ik op deze plaats de medewerkers, de leden van de RvC en de leden van de
bewonersraad enorm bedanken voor de inzet en betrokkenheid en de resultaten die we extern en
intern hebben bereikt.
Toine Brosens
Directeurbestuurder
1
Volkshuisvestingsverslag
1.
Algemene gegevens
Woningstichting Laarbeek
Heuvel 1
5737 BX LIESHOUT
Postbus 70
5737 ZH LIESHOUT
Kantoor Woningstichting Laarbeek
Inschrijving Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV), nummer 2771
Inschrijving Kamer van Koophandel, nummer 17024190
Woningstichting Laarbeek is aangesloten bij Aedes, vereniging voor woningcorporaties.
Geschiedenis
Woningstichting Laarbeek is een voortzetting van Woningstichting Beek en Donk en
Woningstichting Laarbeek. Zij fuseerden op 29 mei 2008.
Woningstichting Beek en Donk is voortgekomen uit de Beek en Donksche Woningbouwvereeniging, opgericht op 23 januari 1920 en bij Koninklijk Besluit van 9 april 1920, nr. 81
toegelaten in de zin van de Woningwet. Op 30 december 1993 is de vereniging omgevormd tot
Woningstichting Beek en Donk.
Woningstichting Laarbeek is een voortzetting van Woningstichting Lieshout, welke op 4 juli 1997 is
gefuseerd met Woningstichting Aarle-Rixtel. Woningstichting Lieshout (opgericht op 20 juni 1995
in verband met de overname van het gemeentelijk woningbedrijf in Lieshout) is een voortzetting
van Stichting Ouderenhuisvesting Lieshout, bij koninklijk Besluit van 1 mei 1990, nr. 90.010436
toegelaten in de zin van de Woningwet. Woningstichting Aarle-Rixtel is voor de omzetting op 20
mei 1994 als vereniging toegelaten in de zin van de Woningwet bij Koninklijk Besluit van 1
september 1988, nr. 35.
2
2.
Governance
2.1
Bestuurlijke structuur
De bestuurlijke structuur van Woningstichting Laarbeek bestaat uit een directeurbestuurder en een
Raad van Commissarissen. Per 1 januari 2011 is de heer ir. A.S. Brosens benoemd tot directeurbestuurder. Per 1 april 2011 is hij in dienst getreden van de woningstichting voor een periode van
vier jaar.
2.2
Ondernemingsplan 2011-2014
Missie
Begin 2011 hebben wij ons ondernemingsplan “Werken aan een vitaal vierluik” vastgesteld.
Voor de uitwerking van dit ondernemingsplan staan de volgende missie en focus centraal:
“Wij willen een optimale bijdrage leveren aan het behouden en het versterken van de woon- en
leefkwaliteit in de afzonderlijke kernen.”
Focus: Woningstichting Laarbeek (WSL) wil dé woningcorporatie van Laarbeek zijn. Door allerlei
demografische (vergrijzing/ontgroening), economische (urbanisatie) en politieke (scheiden wonen
en zorg) factoren staat de vitaliteit van de plattelandskernen onder druk. Gemeente Laarbeek
heeft het behouden en versterken van de vitaliteit van de vier woonkernen Aarle-Rixtel, Beek en
Donk, Lieshout en Mariahout in haar beleid centraal gesteld. WSL wil hier een optimale
volkshuisvestelijke bijdrage aan leveren. Onze zorg gaat daarbij primair uit naar de kwaliteit van
de woon- en leefomgeving ten behoeve van huurders en woningzoekenden die qua inkomen,
zorg of begeleiding op de sociale huursector zijn aangewezen.
“Dit doen wij in samenwerking met gemeente Laarbeek en de lokaal werkzame maatschappelijke
organisaties”.
Focus: De maatschappelijke opdracht aan woningcorporaties staat de laatste jaren sterk in de
politieke belangstelling. Deze discussie, die zijn neerslag gaat krijgen in de Herzieningswet, leidt
ertoe dat van de corporaties wordt verwacht dat zij zich sterker gaan concentreren op de sociale
kerntaken. Vanuit deze specifieke kerncompetentie zijn wij een professionele partner in “local
social business” en werken wij intensief samen met andere maatschappelijke organisaties op het
gebied van zorg, welzijn en leefbaarheid. Voor wat betreft de ontwikkeling en beheer van
maatschappelijk vastgoed beperken wij ons (tegenwoordig) tot het faciliteren van accommodaties
voor ontmoeting en welzijn bij seniorencomplexen.
“De agenda van de klant staat hierbij centraal.”
Focus: WSL heeft de afgelopen jaren hard gewerkt om haar profiel van een op vastgoed
georiënteerde beheerder te veranderen in een op klant georiënteerde dienstverlener. “Wat” we
daarbij willen bereiken, het maatschappelijke rendement, is uitgewerkt naar de gewenste effecten
voor markt (woningzoekenden) en klant (huurders). “Hoe” we dit willen bereiken wordt intern
vormgegeven door een sterke focus op procesbeheersing en samenwerking. Extern streven we
naar een toetsbare kwaliteit van de dienstverlening en participatie.
Accentverschuiving
In 2011/12 lag het accent in de bedrijfsvoering sterk op het verbeteren van de primaire processen
en de daarbij behorende bedrijfscultuur. Zowel voor de service naar de klant als voor de interne
samenwerking tussen de teams had dit op dat moment de hoogste prioriteit. In 2013 is het accent
in de bedrijfsvoering verschoven naar de maatschappelijke effecten die we willen bereiken voor de
markt (woningzoekende) en de klant (huurder). Op basis van de Balanced Scorecard is het
ondernemingsplan vanuit de perspectieven belanghouders, vastgoed, organisatie en financiën
aangescherpt.
3
Koerswijziging
De ontwikkelingen die vanuit de markt en de maatschappij op ons afkomen, zijn voor ons reden
geweest om eens fundamenteel stil te staan bij de consequenties voor de koers en de positie van
de organisatie. Op basis van een SWOT-analyse zijn we tot de conclusie gekomen dat het
verstandig is om een traject naar fusie in te slaan. De belangrijkste overwegingen hiertoe vloeien
voort uit de regionalisering van het openbaar bestuur naar het niveau van Peelgemeente 6.1, de
gewenste versterking van de expertise van de organisatie met betrekking tot het transformeren
van de vastgoedportefeuille en de begrenzing door de staffel Wet Normering Topinkomens. Nadat
we voor onszelf hebben bepaald wat we met deze fusie willen bereiken, is met woCom te
Someren een verkenningsfase gestart. Doel van beide organisaties is om in de toekomst in de
regionale woningmarkt en op het bestuurlijke niveau Peelgemeente 6.1 een robuuste partner te
zijn.
2.3
Maatschappelijke verankering
Maatschappelijke verankering is een belangrijke voorwaarde om effectief te zijn. Samen met onze
belanghouders verkennen we de maatschappelijke ontwikkelingen en geven we de volkshuisvestelijke opgave vorm en inhoud. Kort samengevat hebben wij met de lokale en regionale
belanghouders en partners als volgt samengewerkt:
Direct belanghebbenden
Bewonersraad (BRL)
Beleidsmatige afstemming
De relatie met de bewonersraad is gebaseerd op een
samenwerkingsovereenkomst. Er vindt periodiek overleg plaats
over de beleidsvoornemens van de woningstichting. Hun adviezen
worden daarin serieus genomen.
Gemeente Laarbeek
In 2011 hebben we samen met de gemeente een woonvisie
opgesteld. Deze is in 2012 vertaald naar een Raamafspraak 20132017 die ook door de bewonersraad is ondertekend. In een
periodiek overleg met de wethouder(s) worden de voortgang,
nieuwe ontwikkelingen en het Trendrapport besproken.
Partners in business
ViERBINDEN
Samenwerkingsprojecten
Op basis van de samenwerkingsovereenkomst zijn we aan de slag
gegaan met de integrale wijkaanpak. De gemeente heeft zich hierbij
aangesloten.
ViERBINDEN huurt de maatschappelijke accommodaties in
Waterpoort ten behoeve van welzijnsactiviteiten. Daarnaast is zij de
beheerder van de maatschappelijke accommodaties in Zonnetij.
Savant Zorg
Savant heeft op basis van een beschikking voor het opzetten van
een zorginfrastructuur in Aarle-Rixtel de maatschappelijke
accommodaties in Zonnetij gehuurd voor een periode van vijf jaar.
ORO
Met ORO is een intentieovereenkomst gesloten voor
planontwikkeling Moreeshof te Lieshout ten behoeve van de
huisvesting van circa 24 jongeren met een beperking.
de Zorgboog
De afgelopen jaren hebben we intensief samengewerkt met de
Zorgboog. In Beek en Donk is gezamenlijk het woonzorgcentrum
ontwikkeld; in Aarle-Rixtel zijn woningen geleverd voor de
herhuisvesting van bewoners van Mariëngaarde en in Lieshout
hebben we samen een kernvisie ontwikkeld op basis van een
zorgzonering rondom Franciscushof.
4
LEVgroep
De onderlinge samenwerking ten aanzien van de inzet van
maatschappelijk werk is geïntensiveerd. Deze samenwerking wordt
jaarlijks geëvalueerd. Sinds 2012 zijn hierbij ook de
dorpsondersteuners van ViERBINDEN betrokken.
Politie
Met de politie vindt periodiek overleg plaats over beheersvraagstukken en de integrale wijkaanpak.
Stichting Maatschappelijke
Opvang Helmond e.o.
Met SMO te Helmond is de samenwerkingsovereenkomst voor het
leveren van een aantal woningen op jaarbasis gecontinueerd.
Regionaal Autisme
Centrum
We hebben afgesproken om de woningen in het complex Lage
Heesplein in Beek en Donk voortaan toe te wijzen aan cliënten van
het Regionaal Autisme Centrum.
Klankbordgroepen
Thematisch
Informatief jaarlijks overleg met
Platform Gehandicaptenbeleid Laarbeek
Seniorenraad Laarbeek
Per dorpskern
Dorpsraad Lieshout
Zorg om ’t Dorp Mariahout
Dorpsplatform Aarle-Rixtel
Dorpsraad Beek en Donk
Platform Vitaal Laarbeek
Dit platform organiseert een paar keer per jaar een themabijeenkomst. Wij bereiden deze mee voor.
Regionaal
Regionale
Geschillencommissie
Samenwerking
Samen met drie andere corporaties en de betreffende
huurdersorganisaties hebben wij een regionale geschillencommissie in het leven geroepen. Het functioneren wordt jaarlijks,
samen met de betreffende corporaties en huurdersorganisaties,
geëvalueerd.
PK-overleg
De woningcorporaties in de regio Peel-Kempen hebben zich
verenigd in het PK-overleg. Door de subregionale ontwikkelingen is
dit platform zijn betekenis aan het verliezen. Een intensieve
samenwerking op het niveau van Peel 6.1 is nog niet ontstaan.
SRE
De lokale woningmarkt is onlosmakelijk verbonden met de
regionale woningmarkt. Wij volgen de ontwikkelingen ten aanzien
van de regionale woonvisie en de regionale woningbouwprogrammering op de voet en implementeren de uitgangspunten in
ons beleid. Het SRE wordt echter ontmanteld. Voor de
informatievoorziening over de werking van de regionale
woningmarkt is dit een verlies.
2.4
Governancecode en -reglement
Governancecode
Wij onderschrijven de beginselen die in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties
zijn vastgelegd. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van
de bestuurlijke organisatie. Vanuit het principe “pas toe of leg uit” verantwoorden wij ons in deze
5
paragraaf over de inrichting van de governancestructuur binnen onze organisatie.








Het bestuur is met ingang van 1 januari 2011 in handen gelegd van de directeurbestuurder.
Conform de governancecode is deze benoemd voor een periode van vier jaar. De
arbeidsrechtelijke positie is hiermee in overeenstemming gebracht.
De Raad van Commissarissen bestond geheel 2013 uit vijf personen. Twee van hen zijn
benoemd op voordracht van de bewonersraad. Bij de samenstelling is rekening gehouden
met het principe om verschillende deskundigheden in de raad vertegenwoordigd te hebben.
Hiervoor is een profiel opgesteld.
De RvC heeft uit zijn midden een auditcommissie en een remuneratiecommissie ingesteld.
Deze commissies komen in beginsel tweemaal per jaar bijeen.
De aanstelling en bezoldiging van de directeurbestuurder is conform de Sectorbrede
beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties.
De benoeming en bezoldiging van de RvC-leden is conform de honoreringscode van de
Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties.
In het Governancereglement is vastgesteld welke belanghouders voor de uitvoering van de
missie van de woningstichting relevant zijn. Met hen wordt overleg gevoerd en intensief
samengewerkt om de volkshuisvestelijke opgave van Laarbeek gestalte te geven.
Medio 2010 is voor de eerste maal een visitatie uitgevoerd. In 2014 geschiedt dit voor de
tweede keer.
De organisatie beschikt over een treasurystatuut en investeringsstatuut.
Wij hebben ervoor gekozen om geen verbindingenstatuut op te stellen aangezien dit aspect
niet speelt.
Governancereglement
In 2013 is een governancereglement opgesteld met betrekking tot de besturing van de organisatie,
de externe legitimatie en het intern toezicht. Dit reglement regelt enerzijds de verhouding tussen
RvC en directeurbestuurder en anderzijds de verhouding tussen de directeurbestuurder en het
management. Het reglement is op onze website geplaatst.
2.5
Integriteit
De integriteitscode (versie 2012) bestaat uit een separate gedragscode uitsluitend voor de
medewerkers en een integriteitscode voor de gehele organisatie. Daarnaast beschikt WSL over
een klokkenluiderregeling. Genoemde documenten zijn op onze website geplaatst. Onze zakelijke
relaties zijn geïnformeerd over de integriteitscode. Er zijn geen meldingen gedaan van (mogelijke)
integriteitsschendingen.
2.6
Risicobeheersing en controlesystemen
Risicobeheersing
Bij de start van het huidige ondernemingsplan is onder begeleiding van Deloitte in 2011 een
integrale risicoanalyse uitgevoerd. Hieraan hebben de leden van het MT en de RvC samen
deelgenomen. In deze analyse zijn de risico’s naar kans en impact geclassificeerd. De
belangrijkste risico’s zijn: de landelijke politiek, de afnameverplichting van gronden, de
ontwikkeling van projecten en de verkoop van nieuwbouwwoningen. Deze majeure risico’s gelden
nog steeds. Op advies van de accountant hebben we de risico’s van fraudegevoeligheid en ITcriminaliteit hieraan toegevoegd.
Maatregelen:

Om de politieke ontwikkelingen op landelijk niveau te volgen en onze belangen op dat niveau
te behartigen, zijn wij lid van Aedes. We nemen actief deel aan de ledenbijeenkomsten.

Voor wat betreft de afnameverplichting van gronden hebben we besloten om de locaties De
Raagten en Wijnkelderweg niet zelf te ontwikkelen. KUBLO heeft voor ons onderzocht of
deze gronden zijn door te verkopen aan een projectontwikkelaar/belegger. Deze weg bleek in
6



de huidige marktomstandigheden niet haalbaar. We hebben daarom de gemeente verzocht
om de overeenkomst voorzieningenclusters op dit punt open te breken. Dit gesprek loopt.
Voor het aangaan van nieuwe investeringsverplichtingen in projecten hanteerden wij het
sturingsprincipe “ja, mits”. Dit betekent dat alle nieuwe investeringsbeslissingen on-hold staan
zolang onzekere (verkoop)opbrengsten nog niet zijn gerealiseerd. Op grond van de
Toezichtbrief 2013 van het CFV is dit sturingsprincipe in de begroting 2014 omgezet in “nee,
tenzij”. Dit betekent dat de (her)ontwikkelingsprojecten formeel zijn stopgezet.
Op advies van de makelaar is begin 2014 besloten om de verkoopprijs van de nieuwbouwwoningen in Zonnetij en Waterpoort substantieel te verlagen en aanvullende marketingacties
in te zetten. We willen hiermee profiteren van de prille opleving in de woningmarkt.
Een risicoanalyse voor fraudegevoeligheid en IT-criminaliteit is geagendeerd voor 2014.
Controlesystemen
In het verslagjaar hebben de volgende controlesystemen gefunctioneerd:

Externe toezicht
De externe controle wordt uitgeoefend door het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Beide instanties worden door ons actief geïnformeerd
over de risico’s van verkoop en aangegane verplichtingen en de maatregelen die wij
dienaangaande treffen om onze vermogens- en liquiditeitspositie gezond te houden.

Accountantscontrole
Eind 2013 heeft Deloitte haar jaarlijkse managementletter uitgebracht. Deze is besproken met
de directeurbestuurder en de RvC. De aanbevelingen worden in 2014 opgepakt.

Intern toezicht
Het interne toezicht wordt uitgeoefend door de RvC. Om zijn rol goed te vervullen, onderhoudt hij contacten met de accountant, de bewonersraad, het college van B&W, het
managementteam. Om de externe ontwikkelingen te monitoren, is hij lid van de Vereniging
Toezichthouders Woningcorporaties.

Interne controle
De teamleider Financiën vervult tevens de rol van intern controller. De omvang van de
organisatie maakt een taaksplitsing niet mogelijk. Alle (des)investeringsverplichtingen worden
pas aangegaan na fiattering vooraf.

Planning en controlecyclus
Deze wordt jaarlijks geactualiseerd. Voor het monitoren van de voortgang ten aanzien van
jaarplan en begroting worden gedurende het jaar twee managementrapportages opgesteld.
De resultaten worden verantwoord in het jaarverslag en de jaarrekening. Het Trendrapport en
de volkshuisvestelijke effectrapportage zijn als vaste elementen in de P&C-cyclus
opgenomen.

Beheersing bedrijfsprocessen
Alle primaire bedrijfsprocessen zijn beschreven en worden jaarlijks geëvalueerd door de
proceseigenaren. Het proces van verkoop en projectontwikkeling zijn het meest kritisch. Alle
beslissingen die hierin worden genomen, worden onderbouwd met beslis- en fasedocumenten. Deze werkwijze wordt ook gehanteerd voor investeringen van groot onderhoud bij
mutatie > € 25.000.

Projectontwikkeling
De voortgang van de projecten wordt iedere vergadering gerapporteerd aan de RvC. Bij ieder
project is een risicoanalyse opgenomen. Voor iedere stap in de projectontwikkeling wordt een
fasedocument opgesteld. Met behulp van een rekenmodel wordt het rendement op de grond(GREX), vastgoed- (VEX) of beheerexploitatie (BEX) berekend. De RvC verleent goedkeuring
na de HBO-fase en controleert de gunning.

Projectoverleg
Voor de interne coördinatie ten aanzien van nieuwbouw- en herontwikkelingsprojecten is een
periodiek projectoverleg ingesteld. Voor de ontwikkeling van groot onderhoudsprojecten
hebben we een ad hoc afstemmingsoverleg ingevoerd. Dit is vooral bedoeld om de nieuwe
werkwijze te implementeren.

Treasurystatuut
In september 2012 zijn door de Minister van BZK beleidsregels afgegeven voor het gebruik
7






2.7
van financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Naar aanleiding
daarvan is het vigerende treasurystatuut geactualiseerd. Belangrijkste wijziging is dat wij het
gebruiken van derivaten uitsluiten.
Investeringsstatuut
In 2012 is een investeringsstatuut vastgesteld. Op basis van dit statuut wordt een financieel
dashboard ontwikkeld. Hiermee kunnen investeringsbeslissingen worden afgewogen op
rendement, risico, vermogenseffect en kasstroomprognose.
Procuratiereglement
De bevoegdheden voor het aangaan van externe verplichtingen en het fiatteren van facturen
zijn voor alle medewerkers vastgelegd in een procuratiereglement.
HRM cyclus
Vanaf 2012 wordt gewerkt met een nieuwe HRM systematiek. De cyclus kent formele
momenten voor planning, voortgang en beoordeling. Deze cyclus richt zich niet alleen op
resultaten, competenties en persoonlijke ontwikkeling, maar ook op proces- en
systeembeheersing, Arbo, integriteit en gedrag.
Stuurgroep Kwaliteitszorg
Om de kwaliteit van de dienstverlening en de beheersing van de primaire processen te
monitoren en te verbeteren, is de Stuurgroep Kwaliteitszorg in het leven geroepen. De
resultaten van de KWH metingen, de 0-meting van het KWH-Participatielabel en de uitkomst
van het woonsatisfactieonderzoek vormen de input voor het nemen van maatregelen.
Klachtenprocedure
Samen met drie collega-corporaties hebben we de Regionale Geschillencommissie ingesteld.
In het traject daaraan voorafgaand worden alle klachten persoonlijk door de directeurbestuurder met de beleidsmedewerker opgepakt.
Integriteitscode
Woningstichting Laarbeek heeft een integriteitscode, gedragscode en klokkenluiderregeling.
Toekomstverwachting
In een aantal opzichten wordt 2014 een spannend jaar.
Woningstichting Laarbeek laat zich begin 2014 voor de tweede maal visiteren. De vorige visitatie
in 2010 was uitermate kritisch. De afgelopen jaren is hard gewerkt om hierin verbetering aan te
brengen. We zien de beoordeling met vertrouwen tegemoet.
Het komende jaar staat volledig in het teken van de verkenning en de uitwerking van de fusie.
Deze schaalsprong is belangrijk om onze positie extern en onze expertise intern te versterken.
De aandacht gaat ook uit naar het herstel van de financiële positie, zodat we op middellange
termijn weer voldoen aan de minimale risiconorm die door het CFV wordt gesteld. Dit gegeven legt
ons nu een enorme beperking op ten aanzien van de realisatie van nieuwe investeringen in
(her)ontwikkeling. Het sturingsprincipe is met ingang van 2014 gewijzigd van “ja, mits de
kasstroom het toelaat” in “nee, tenzij de kasstroom én het vermogen het toelaten”. Dit betekent dat
de projecten uit de begroting 2014 zijn gehaald. Het beleid is er (vooralsnog) op gericht om geen
aanvullende maatregelen te treffen ten aanzien van onderhoud, energiebesparing en
huurverhoging. Wel wordt de mogelijkheid uitgewerkt om de verkoopportefeuille te vergroten.
Een belangrijke maatregel om de financiële positie te verbeteren, is het openbreken van de
“overeenkomst voorzieningenclusters” met gemeente Laarbeek met betrekking tot de verplichte
grondafname locatie “De Raagten” en de locatie “Wijnkelderweg”. In de huidige marktomstandigheden kan de oorspronkelijke gedachte van de overeenkomst niet meer worden gerealiseerd en is
een groot risico ontstaan. We zijn hierover het gesprek met de gemeente aangegaan.
8
2.8
Verklaring van het bestuur
Als bestuurder stel ik vast dat alle financiële middelen van Woningstichting Laarbeek in 2013
uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting.
Was getekend d.d. 14 april 2014
ir. A.S. Brosens
Directeurbestuurder
9
3.
Verslag van de Raad van Commissarissen
In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen publiekelijk verantwoording af over de wijze
waarop hij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn toezichthoudende taken en
bevoegdheden in het afgelopen jaar.
3.1
Samenstelling en deskundigheid
Samenstelling
Met ingang van 1 januari 2013 is de heer Prüst afgetreden en is het voorzitterschap overgedragen
aan mevrouw Boon. Gedurende het verslagjaar 2013 was de RvC als volgt samengesteld:
Persoon
Mevrouw drs. G.M. Boon,
1956
Voorzitter
Beroep
Nevenfuncties
Lid RvT Openbare Bibliotheek
Eindhoven
Voorzitter Ypsilon Eindhoven en de
Kempen
De heer ir. R.A.M.M.
Gradus,
1963
Eigen management Farcha
B.V.
Directeur Oskomera Groep
te Deurne
Voorzitter RvT Woningbelang te
Valkenswaard
Lid RvT Kleine Meierij te Rosmalen
Commissaris Maasveste Berben
Bouw te Roermond
Adviseur Droomparken te
Beekbergen
De heer drs. C.T.G.J. Nauta,
1954
Adviseur/onderzoeker bij
het PON, kennis in
uitvoering
Lid Raad van belanghouders,
adviesorgaan van woningcorporatie
Wooninc Eindhoven
Mevrouw drs. C.F.H.
Grootjen,
1956
Voorzitter College van
Bestuur Commanderij
College Gemert-Bakel
Voorzitter St. Jan van Gemert
Lid ledenraad Rabobank Peel
Noord
Lid Algemeen Bestuur VO-raad
De heer H.F.M. Beniers,
1957
Zelfstandig ondernemer:
organisatieadvies, projecten interim management
Voorzitter RvC Rabo Peel Noord
Lid RvT Stichting Bedrijfsterreinen
Helmond (SBH)
Lid van bestuurlijke Kernteam
Actieplan Bedrijventerreinen
Deskundigheid
De omvang en samenstelling van de RvC is gebaseerd op een profielschets. Om de kwaliteit van
het intern toezicht verder te ontwikkelen, is de RvC lid van de Vereniging van Toezichthouders in
Woningcorporaties (VTW). In beginsel neemt de voorzitter actief deel aan bijeenkomsten en
koppelt de bevindingen terug in de vergadering van de RvC.
Zelfevaluatie
De RvC is verantwoordelijk voor zijn eigen functioneren en evalueert dit jaarlijks. Met behulp van
de evaluatiekaarten van de VTW heeft de RvC medio 2013 onder externe begeleiding van de heer
M. de Loor van Gevoel voor de Zaak een zelfevaluatie uitgevoerd. De directeurbestuurder heeft
aan de zelfevaluatie deelgenomen. De aandachtspunten die uit de evaluatie naar voren zijn
gekomen, worden door de voorzitter bewaakt.
10
Rooster van aftreden
Leden van de RvC worden op grond van de statuten voor een periode van vier jaar benoemd. Het
rooster van aftreden ziet er als volgt uit:
Naam
De heer R.A.M.M. Gradus
De heer C.T.G.J. Nauta
Mevrouw G.M. Boon
Mevrouw C.F.H. Grootjen
De heer H.F.M. Beniers
3.2
Benoemd per
januari 2011
januari 2011
januari 2011
januari 2011
januari 2012
Herbenoemd per
-
Aftredend per
31-12-2014
31-12-2014
31-12-2014
31-12-2014
31-12-2015
Commissies
Conform principe III.5 uit de governancecode heeft de RvC uit zijn midden een auditcommissie en
een remuneratiecommissie ingesteld. Daarnaast zijn twee commissarissen benoemd op
voordracht van Bewonersraad Laarbeek. De commissies brengen verslag en advies uit aan de
voltallige RvC. De commissies waren als volgt samengesteld:
Commissie
Auditcommissie
Auditcommissie
Auditcommissie
Remuneratiecommissie
Remuneratiecommissie
Bewonersraad
Bewonersraad
Naam
De heer H.F.M. Beniers
Mevrouw G.M. Boon
De heer R.A.M.M. Gradus
Mevrouw G.M. Boon
Mevrouw C.F.H. Grootjen
Mevrouw G.M. Boon
De heer C.T.G.J. Nauta
Benoemd per
januari 2012
januari 2013
januari 2011
januari 2013
januari 2011
januari 2011
januari 2011
De auditcommissie is in 2013 tweemaal bijeen geweest ter voorbespreking van de jaarrekening
2012 en de begroting 2014. Aan dit overleg hebben ook de directeurbestuurder, de controller en
de accountant deelgenomen.
De remuneratiecommissie heeft in het verslagjaar tweemaal overleg gevoerd met de directeurbestuurder. Voorafgaand aan dit gesprek heeft de commissie het functioneren van de
directeurbestuurder besproken met het managementteam.
De RvC leden die zijn benoemd op voordracht van de huurders zijn onafhankelijk en functioneren
zonder last of ruggenspraak. Om de belangen van de huurders te kennen en te wegen, voeren zij
tweemaal per jaar overleg met de voltallige Bewonersraad Laarbeek.
3.3
Toezichts- en toetsingskader
Voor het uitoefenen van zijn taak hanteert de Raad van Commissarissen een toezichts- en
toetsingskader. Dit kader is in 2013 in samenspraak met de directeurbestuurder nader uitgewerkt
in het governancereglement. In dit reglement is de interne besturing van de organisatie uitgewerkt,
de externe legitimatie naar belanghouders en het intern toezicht zelf. Gespecificeerd naar de
diverse aandachtsgebieden is gedurende het verslagjaar het volgende toezichts- en
toetsingskader gehanteerd en aangevuld:
11
Aandachtsveld
Governance
Extern
BBSH
Aedescode
Governancecode
Integriteit
Maatschappelijke verankering
Visitatie (laatst 2010)
Volkshuisvestelijke prestaties
Raamafspraak 2011-2017 met
gemeente en bewonersraad.
Corporatie in Perspectief.
Projectontwikkeling
Structuurvisie Laarbeek 2010
Woonvisie Laarbeek 2011
Reg. woningbouwprogramma
Overlegwet
huurder/verhuurder
Kwaliteit dienstverlening
Financiële continuïteit
Beoordeling CFV
Beoordeling WSW
Corporatie in Perspectief
Bedrijfsvoering
Managementletter Deloitte
Werkgeverschap
Wet Normering Topinkomens
CAO woondiensten
Fusie
Peelgemeente 6.1
3.4
Intern
Statuten
Governancereglement
Zelfevaluatie
Integriteitscode
Klokkenluidersregeling
Honoreringscode RvC
Governancereglement m.b.t.
specificatie belanghouders.
Monitor maatschappelijke
claims
Ondernemingsplan
Balanced Scorecard
Strategisch Voorraadbeleid
Effectrapportage
Huurprijsbeleidskader
Volkshuisvestingsverslag
Trendrapport/transformatieplan
Projectrapportage inclusief
risicomanagement
Samenwerkingsovereenkomst
met Bewonersraad Laarbeek
KWH-Huurlabel
Reg. Geschillencommissie
Treasurystatuut
Investeringsstatuut
Financiële Meerjarenbegroting
Jaarrekening
P&C cyclus 2013
Jaarplan
Sectorbrede Beloningscode
voor bestuurders van wcp’s
HRM cyclus
SWOT-analyse
Ambitienotitie
Omgevingsanalyse
Taakuitoefening
Als toezichthouder
Voor het uitoefenen van zijn taak als toezichthouder hanteert de RvC de Governancecode voor
woningcorporaties. De algemene principes van deze code zijn verder uitgewerkt in een
governancereglement. Hiermee is de verhouding ten opzichte van de bestuurder nader
geconcretiseerd. De RvC vergaderde zevenmaal met de directeurbestuurder en besprak in het
kader van intern toezicht de volgende onderwerpen:

Jaarverslag en jaarrekening 2012

Jaarplan 2014

Financiële meerjarenprognose en begroting 2014

Managementrapportages

Projectrapportages

Governancereglement

Opdracht tot visitatie 2014

Toezichtbrieven van CFV, WSW en Ministerie BZK

Machtiging WSW inzake recht tot vestiging van hypotheek

Raambesluit tot verkoop van 10 woningen
12
Als adviesorgaan
Naast de rol van toezichthouder vervult de RvC ook de rol van adviesorgaan voor de directeurbestuurder. In dit kader wordt over en weer gesproken over de strategische en beleidsmatige
richting van organisatie. Vanuit deze rol zijn de volgende onderwerpen besproken:
 Trendrapport 2013
 De volkshuisvestelijke effectrapportage 2013
 Huurprijsbeleidskader
 Monitor van maatschappelijke claims van belanghouders en beleidsmatige vertaling
 De Balanced Scorecard ter aanscherping van het ondernemingsplan
 De SWOT-analyse en de conclusie om tot fusie over te gaan
 Beoordelingskader voor de fusie; doelstelling en uitwerking
 Omgevingsanalyse betreffende de selectie van een potentiële fusiekandidaat
 De verhouding met de gemeente inzake de overeenkomst voorzieningenclusters
 Standpunt WSL inzake Woonakkoord sociale huursector tussen Kabinet en Aedes
Als werkgever
De heer A.S. Brosens is per 1 januari 2011 benoemd tot directeurbestuurder. Tot 1 april 2011
heeft hij deze rol ad interim vervuld vanuit BMC|interlink en vanaf 1 april 2011 is hij voor een
periode van vier jaar in dienst getreden.
De arbeidsvoorwaarden zijn vastgesteld overeenkomstig de “Sectorbrede Beloningscode van
bestuurders van woningcorporaties”. De functie is gewaardeerd op D. Deze inschaling is conform
de aanstellingsduur vastgesteld voor een periode van vier jaar.
De beloning in 2013 bedroeg € 110.753 inclusief vakantiegeld, fiscale bijtelling auto en exclusief
werkgeverslasten. Er zijn geen vaste onkostenvergoeding en variabele beloning overeengekomen.
De secundaire arbeidsvoorwaarden zoals pensioen en verlof zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten.
Op voorstel van de remuneratiecommissie is door de RvC een kader vastgesteld dat als leidraad
dient bij de evaluatie van het functioneren van de directeurbestuurder. De jaarlijkse evaluatiecyclus omvat twee gesprekken waarin planning, voortgang en beoordeling aan de orde komen.
Ter voorbereiding spreekt de remuneratiecommissie met het managementteam.
3.5
Externe accountant
Accountantskantoor Deloitte is benoemd tot externe accountant. Door de auditcommissie wordt
hiermee tenminste tweemaal per jaar overleg gevoerd. In het licht van de fusie is besloten om de
geplande evaluatie achterwege te laten.
3.6
Bezoldiging RvC leden
De bezoldiging van de leden is gebaseerd op de honoreringscode voor toezichthouders van
woningcorporaties. Met ingang van 2013 zijn de vergoedingen geïndexeerd. De honorering per
jaar exclusief btw bedroeg € 6.210 voor de leden en € 7.762 voor de voorzitter.
3.7
Verklaring van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen verklaart:
a. Overeenkomstig artikel 26 van onze statuten heeft de RvC onderzoek gedaan naar de
jaarrekening 2013 en het verslag van de werkzaamheden over het gevoerde beleid van de
woningstichting in 2013. Accountantskantoor Deloitte heeft in opdracht van de RvC het
jaarverslag en de jaarrekening onderzocht en daaromtrent een goedkeurende
controleverklaring afgegeven, die bij het jaarverslag is gevoegd. De RvC heeft in het bijzijn
van de directeurbestuurder en de accountant de jaarrekening, het volkshuisvestingsverslag
13
b.
c.
d.
e.
en de accountantsrapportage besproken. De RvC kan zich met de controleverklaring
verenigen en heeft de stukken op <datum> goedgekeurd.
De leden van de RvC zijn onafhankelijk in de zin van de in de Governancecode
Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Met uitzondering van het volgende:
de heer H. Beniers is voorzitter van de RvC van de plaatselijk werkzame Rabobank. Vanuit
deze rol heeft hij geen invloed op de uitoefening van het bankbedrijf.
De nevenfuncties van de leden van de Raad van Commissarissen zijn verenigbaar met de
functie van toezichthouder.
Voor zover ons bekend, hebben geen transacties plaatsgevonden met tegenstrijdige
belangen. Ook in het gesprek met onze externe accountant is ons hierin niets gebleken.
Besloten is dat leden van de RvC zich bij conflicterende belangen onthouden van de
meningsvorming en besluitvorming. Deze situatie heeft zich in 2013 niet voorgedaan.
Was getekend d.d. 14 april 2014
G.M. Boon
C.F.H. Grootjen
C.T.G.J. Nauta
H.F.M. Beniers
14
R.A.M.M. Gradus
4.
Werken aan een Vitaal Vierluik
Met "Werken aan een Vitaal Vierluik” geven we uitdrukking aan het feit dat we uitsluitend
werkzaam willen zijn binnen de gemeente Laarbeek. Door allerlei demografische
(vergrijzing), economische (urbanisatie) en politieke (scheiding wonen-zorg) factoren staat
de vitaliteit van de plattelandskernen onder druk. Aarle-Rixtel, Beek en Donk, Lieshout en
Mariahout kennen een bovenmatige vergrijzing en ontgroening.
Woningstichting Laarbeek wil vanuit haar kerncompetentie een optimale
volkshuisvestelijke bijdrage leveren om de vitaliteit van de vier dorpen te behouden en te
versterken. Daartoe streven wij de onderstaande maatschappelijke effecten na vanuit het
markt- en huurdersperspectief. Wat hebben we in 2013 gedaan en bereikt?
Marktperspectief
Slaagkans voor lage
mkkmmkmkmkmkmkmkmkmkm
inkomensgroepen vergroten
Huurdersperspectief
Een kwalitatief goede woning
bieden
Slaagkans voor de
middeninkomens vergroten
Een betaalbare huurprijs
c.q. woonlast bieden
Slaagkans voor senioren
vergroten
Een prettige woonomgeving
bieden
Slaagkans voor jongeren
vergroten
Een klantgerichte dienstverlening bieden
Maatschappelijke opvang
Huisvesting
primaire doelgroep
bieden
4.1
Maatschappelijke effecten voor de markt
Slaagkans van lage inkomensgroepen vergroten
De eerste opgave voor WSL is het huisvesten van de primaire doelgroep. WSL wil voor deze
doelgroep in Laarbeek voldoende woningen in de sociale huursector beschikbaar hebben en de
vrijkomende woningen bij voorrang aan de primaire doelgroep verhuren.

Het streven is om in 2020 een kernvoorraad (sociale huursector onder de huurtoeslaggrens)
van minimaal 20% van de gemeentelijke woningvoorraad beschikbaar te hebben, ofwel
> 1.850 woningen. Eind 2013 bedroeg de kernvoorraad 1.904 woningen.

Om de hiervoor genoemde doelstelling te bereiken, hanteren wij een gemiddeld
streefhuurplafond van 69% van de maximaal redelijke huurprijs (inclusief schaarstepunten).
De gemiddelde streefhuur blijft met 61% onder dit plafond.

Van de beschikbare sociale huurwoningen is 95,9% toegewezen aan de lage inkomensgroep.
Slaagkans van middeninkomens vergroten
In de raamovereenkomst met gemeente Laarbeek is opgenomen dat WSL zich ook wil inspannen
om de slaagkans voor de middeninkomens te vergroten. Deze beleidslijn kwam voort uit de
gedachte dat deze inkomensgroep tussen wal en schip gaat vallen doordat de toegang tot de
sociale huurmarkt is afgesneden en de koopmarkt voor deze doelgroep niet gemakkelijk
toegankelijk is.
De vraag of corporaties ook voor dit marktsegment actief moeten zijn, is stevig in discussie
geweest met betrekking tot de Herzieningswet. Het taakveld wordt niet geschrapt, maar de
invulling moet wel plaatsvinden op uitdrukkelijk verzoek van de gemeente indien de particuliere
15
beleggers het laten afweten. Wij gaan dit punt bespreken met de gemeente, maar vooralsnog
gaan wij ervan uit dat hier voor ons in Laarbeek geen expliciete taak ligt.

Van de totale woningvoorraad is ultimo 2013 3,4% geliberaliseerd. Uitbreiding van dit
huursegment staat ter discussie.

Koopgarant wordt omwille van de inkomensdifferentiatie uitsluitend aangeboden aan
middeninkomens in wijk De Regt tot een maximum van 25% van onze woningvoorraad in
deze wijk. Het kortingspercentage is afhankelijk van het inkomen variabel. In 2013 zijn acht
woningen onder voorwaarden verkocht.
Slaagkans van senioren vergroten
In het licht van de vitaliteit van de woonkernen is het van belang dat ouderen zolang mogelijk
zelfstandig in hun kern kunnen blijven wonen. Met betrekking tot deze doelstelling is het volgende
gerealiseerd:

De slaagkans voor senioren is de verhouding tussen actief woningzoekenden ouder dan 60
jaar versus het potentieel aanbod 0-trede woningen per jaar (= voorraad x
mutatiepercentage). De slaagkans ultimo 2013 bedroeg 1,5 (2012: 1,9). De slaagkans voor
senioren is toegenomen door de daling van het aantal actief woningzoekende senioren, de
uitbreiding van de voorraad 0-trede woningen met 10 woningen in Hertog Janstraat te
Lieshout en een hoger mutatiepercentage in de geschikte woningvoorraad.

Zes geschikte woningen in de nabijheid van zorgvoorzieningen zijn bij voorrang toegewezen
aan CIZ-geïndiceerden.

In overleg met de gemeente zijn drie woningen aangepast vanuit zorgbehoefte (Wmo).

Wij ondersteunen en stimuleren de sociale cohesie in seniorencomplexen door het faciliteren
van accommodaties voor welzijnsactiviteiten en het sponsoren van bewonersactiviteiten.
Slaagkans van jongeren vergroten
Veel jongeren uit Laarbeek verhuizen naar de stad. We hebben niet de illusie dat we deze
maatschappelijke trend kunnen keren. Voor de vitaliteit van de kernen is het echter van belang om
de slaagkans van jongeren, die wel in Laarbeek willen blijven wonen, te vergroten. We hoeven
voor deze doelgroep geen specifieke woningen te bouwen. Er zijn voldoende betaalbare begane
grond woningen in portefeuille die prima kunnen worden ingezet voor het huisvesten van deze
doelgroep. Resultaat:

De slaagkans is de verhouding tussen de actief woningzoekenden jonger dan 60 jaar versus
het potentieel aanbod woningen per jaar (= voorraad niet zijnde 0-trede woningen x
mutatiepercentage) De slaagkans voor jongeren bedroeg 2,1 (2012: 4,0). De toename van de
slagingskans is toe te schrijven aan de sterke daling van het aantal actief woningzoekenden
ten opzichte van vorig jaar.

Voor jongeren onder de 25 jaar houden wij minimaal 200 goedkope woningen (< € 374)
beschikbaar.

Om betaalbare begane grond woningen voor jongeren beschikbaar te krijgen, wordt
doorstroming van degenen die “te goedkoop” wonen gestimuleerd. De gap tussen de
werkelijke huur en gemiddelde streefhuur is afgenomen naar 53,2% (2012: 52,5%).

Dertien bestaande eengezinswoningen zijn verkocht, met name aan starters op de
koopmarkt.

Indien gewenst, treden wij voor maximaal 25% op als achtervang bij CPO projecten. In 2013
is deze rol niet vervuld.
Maatschappelijke opvang bieden
Er zijn bijzondere doelgroepen die zonder extra steun niet aan woonruimte kunnen komen. Met de
gemeente Laarbeek en maatschappelijke organisaties zijn hiertoe afspraken gemaakt en als volgt
ingevuld.

Voor het huisvesten van statushouders nemen wij de jaarlijkse taakstelling van gemeente
Laarbeek voor 100% voor onze rekening. In 2013 zijn 10 personen geplaatst (vier woningen).

Voor “wonen onder begeleiding” is één woning geleverd aan SMO, één woning aan ORO en
zes woningen aan het Regionaal Autisme Centrum.
16

4.2
De woningbehoefte voor de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten (mid-stay) wordt
onderzocht qua aantal en woonvorm.
Maatschappelijke effecten voor de huurder
Een kwalitatief goede woning bieden
Wij stellen ons ten doel om onze woningen kwalitatief goed te onderhouden en te verbeteren.
Samen met de huurders werken wij aan een verlaging van de woonlasten door het aanbrengen
van energiebesparende maatregelen. Resultaat:

bij 23 woningen is groot onderhoud bij mutatie uitgevoerd;

bij 130 woningen is projectmatig groot onderhoud uitgevoerd. Deze aanpak wordt vaak
gecombineerd met een energetische verbetering en een individuele comfortverbetering naar
keuze.

In overleg met de huurders is onderzocht en besloten om vraaggestuurd groot onderhoud
mogelijk te maken voor de vervanging van keuken, badkamer en toilet.

De woningvoorraad wordt energetisch verbeterd zodat deze in 2020 voldoet aan de
doelstelling van het Nationaal Akkoord Energiebesparing ofwel een gemiddelde energie-index
van 1,25 (label B). In 2013 is de index verbeterd naar 1,40 (2012: 1,57).

Voor het saneren van asbest zijn een beleidskader en plan van aanpak opgesteld en in
uitvoering genomen.
Een betaalbare huurprijs c.q. woonlast bieden
Woningen moeten voor de primaire doelgroep betaalbaar zijn en blijven. De verwachting is dat de
komende jaren de woonlastenquote voor huurders gaat stijgen door een daling van het
besteedbaar inkomen (door de crisis en bezuinigingen) en een stijging van de huur- en
energieprijzen.

Streefhuren worden marktconform vastgesteld. Uitgangspunten zijn de kwaliteit van de
woning en een evenwichtige verdeling over de verschillende prijssegmenten.

Het percentage huurachterstand ten opzichte van de totale huur bedraagt 0,86%.

De LEVgroep is 24 maal door ons ingeschakeld bij het vermoeden van meervoudige
betalingsproblematiek.
Een prettige en veilige woonomgeving bieden
Wij hebben aangegeven dat wij ons inzetten voor de vitaliteit van de Laarbeekse kernen. In dat
kader investeren wij in de leefbaarheid van de woon- en leefomgeving.

In 2013 is 70% (2012: 67%) van de aanmeldingen van burenoverlast door Buurtbemiddeling
opgelost.

Leefbaarheidsvraagstukken zijn actief opgepakt in het Leefbaarheidsnetwerk.

De positief afgeronde wijkaanpak De Regt is in beheer genomen. In wijk De Voorbeemd is
een gestart gemaakt met een 0-meting.
Een klantgerichte dienstverlening bieden
Wij willen tevreden klanten en streven daarom naar een goed niveau van dienstverlening. Het
resultaat ten aanzien van service, participatie en klachten is als volgt:

De score op het KWH-Huurlabel bedraagt gemiddeld een 7,5. Voor reparatieverzoeken
hebben we de lat hoger gelegd (8,0). De score bedraagt gemiddeld een 7,8.

We streven ernaar om het KWH-Participatielabel te behalen. In 2013 is hard gewerkt aan de
punten die uit de 0-meting in 2012 ter verbetering naar voren zijn gekomen.

In 2013 zijn tien klachten afgehandeld op directieniveau. Daarnaast zijn twee geschillen
voorgelegd aan de onafhankelijke Regionale Geschillencommissie.
17
5.
Werken aan de agenda van Laarbeek
De demografische ontwikkeling van de gemeente Laarbeek kenmerkt zich door vergrijzing
en ontgroening. Woningstichting Laarbeek stelt zich ten doel om haar woningportefeuille
zodanig te transformeren dat deze optimaal blijft voldoen aan de eisen die hieraan in de
toekomst worden gesteld. Voor de transformatieopgave gaat onze aandacht vooral uit naar
de huisvesting van lagere inkomens, ouderen en specifieke aandachtsgroepen. In de
projecten speelt de afstemming met zorg en welzijn daarom ook een grote rol.
Wat hebben we in 2013 gedaan en bereikt?
5.1
Beleidsontwikkeling
Dialoog met belanghouders

Voor het werken aan de volkshuisvestelijke agenda van Laarbeek is de gemeente onze
belangrijkste gesprekspartner. In 2013 hebben we periodiek overleg gevoerd op
wethoudersniveau. In dit overleg stond de ontwikkeling van de woningmarkt en de voortgang
van de diverse projecten centraal.

Op projectniveau is met de gemeente samengewerkt aan de woningbouwlocaties die
voortvloeien uit de overeenkomst voorzieningenclusters (Hertog Janstraat en De Fontein).
Ten aanzien van de locaties De Raagten en Wijnkelderweg zijn we met de gemeente in
gesprek gegaan over het openbreken van de overeenkomst.

Het SRE wordt ontmanteld. De dialoog op regioniveau met betrekking tot de regionale
woonvisie en woningbouwprogrammering is daarmee op een laag pitje komen te staan.

Voor de ontwikkeling van projecten is intensief samengewerkt met zorg- en
welzijnsinstellingen. De ontwikkeling van Moreeshof voor jongeren met een verstandelijke
beperking geschiedt in samenwerking met ORO.

Projecten worden in de ontwerpfase doorgesproken met een toetsingscommissie vanuit de
Seniorenraad Laarbeek en het Platform Gehandicaptenbeleid Laarbeek. Daarnaast wordt
getracht om een nieuwbouwproject te bespreken met een klantenpanel.
Woonvisie en raamafspraak
De gemeenteraad heeft in februari 2012 de Woonvisie Laarbeek vastgesteld. WSL heeft deze
woonvisie volledig onderschreven, behoudens ten aanzien van het gelijktijdig in productie nemen
van de diverse bouwlocaties in Beek en Donk. Op basis van de woonvisie is op 26 november 2012
een Raamafspraak 2013-2017 ondertekend. De bewonersraad was hierin betrokken.
Trendrapport 2013
De crisis op de (lokale) woningmarkt heeft in 2013 onveranderd voortgeduurd. Met het
Trendrapport volgen we de woningmarktontwikkelingen op de voet en stellen we het
transformatieprogramma jaarlijks bij. Het trendrapport is besproken met de gemeente en de
bewonersraad. Hiermee sorteren we voor op de invoering van de Herzieningswet die eisen gaat
stellen aan de lokaal te maken jaarlijkse prestatieafspraken.
18
5.2
Ontwikkeling van de vastgoedportefeuille
In 2013 is de vastgoedportefeuille door nieuwbouw, sloop en verkoop als volgt getransformeerd:
Vastgoedportefeuille
Aantal woningen per 1-1-2013
Aantal opgeleverd in 2013
Aantal uit exploitatie in 2013
Aantal gesloopt in 2013
Aantal aangekocht in 2013
Aantal verkocht in 2013
Aantal verkocht in 2013 (koopgarant)
Totaal aantal woningen (inclusief
woonwagens) in exploitatie
Garages
Aantal nieuwe garages
Aantal garages verkocht
Maatschappelijke accommodaties
Bedrijfsmatig vastgoed
Totaal aantal verhuureenheden
5.3
AarleRixtel
553
0
0
Beek en
Donk
1.345
0
0
Lieshout
Mariahout
Totaal
295
12
0
47
0
0
2.240
12
0
-3
0
-8
-8
-2
0
0
0
-13
-8
550
2
0
0
1
1.329
88
0
0
1
5
1.423
305
4
0
0
47
3
0
0
309
50
2.231
97
0
0
2
5
2.335
553
Opgeleverd
Hertog Janstraat te Lieshout
Aan de Hertog Janstraat te Lieshout
zijn 12 sociale huurwoningen
gebouwd, waarvan 10 levensloopbestendig. Bijzonder aan dit project
zijn de architectuur, de methode van
houtskeletbouw en het lage energieverbruik.
De bouwopdracht is in januari 2013
verstrekt. De oplevering aan de
bewoners was in september 2013.
5.4
In ontwikkeling
Moreeshof te Lieshout
In het centrum van Lieshout, op de
locatie achter ons kantoor,
ontwikkelen we samen met ORO 24
wooneenheden/zorgplaatsen voor
mensen met een verstandelijke
beperking. Begin 2014 wordt de
samenwerkingsovereenkomst met
ORO getekend. Voor de begeleiding
van de planontwikkeling hebben we
19
Hevo gecontracteerd omdat zij specialistische kennis heeft van planontwikkelingen in de
zorgsector.
De Fontein te Lieshout
Dit plan wordt ontwikkeld op de locatie
van basisschool De Fontein te
Lieshout. Het plan bestaat uit een mix
van koop- en huurwoningen. In het
huidige ontwerp worden totaal 24
woningen gerealiseerd: 4 twee-ondereen-kap-koopwoningen aan De
Klumper, 6 twee-onder-een-kaphuurwoningen aan de Nieuwstraat en
14 compacte patiobungalows voor
verhuur aan senioren. Het plan wordt
ontwikkeld in samenwerking met een
partij die risicodragend is voor de
koopwoningen.
Locatie D’n Hoge Suute te Mariahout
In samenspraak met Wijdeven
Totaalbouw wordt op de locatie D’n
Hoge Suute te Mariahout een project
ontwikkeld van vijf woningen, waarvan
vier in de sociale huursector. Deze vier
woningen dienen ter vervanging van
de vier te slopen woningen aan de
Bernadettestraat (zie 5.5). De vijfde
woning wordt door Wijdeven
Totaalbouw particulier verkocht.
5.5
Herontwikkeling
In 2013 zijn geen sloopbesluiten genomen.
Ten aanzien van eerdere sloopbesluiten kan het volgende worden gemeld:
Baverdestraat te Lieshout
De herontwikkeling van deze locatie wordt pas ter hand genomen na De Fontein.
Servaasstraat, Nieuwstraat te Lieshout
De herontwikkeling van deze locatie ligt na 2017.
Bosscheweg te Aarle-Rixtel
In 2013 is gestart met de scenariofase. Onderzocht wordt welke ontwikkeling op deze locatie
mogelijk is.
Bernadettestraat te Mariahout
Besloten is om de sloop van deze vier sociale huurwoningen te koppelen aan de nieuwbouwontwikkeling van vier sociale huurwoningen in D’n Hoge Suute. De grond wordt verkocht aan een
project ontwikkelende bouwer ten behoeve van woningen in de vrije sector.
20
5.6
Verkoop gronden en woningen
Verkoop bestaand bezit
Begin 2013 bestond de verkoopportefeuille uit 191 huurwoningen. De portefeuille is in de loop van
2013 uitgebreid met 10 woningen. Deze woningen zijn in eerste instantie met 10% korting
aangeboden aan de zittende huurders. De niet-verkochte woningen worden vervolgens verkocht
bij mutatie. In 2013 zijn 11 woningen bij mutatie op de vrije markt verkocht en 2 woningen zijn
verkocht aan de zittende huurder.
Verkoop onder voorwaarden
In het kader van de integrale wijkaanpak De Regt wordt uitsluitend in deze wijk het product
Koopgarant aangeboden. In 2013 is besloten om dit te doen tot maximaal 25% van onze
woningvoorraad in deze wijk. In 2013 zijn 8 woningen onder koopgarantvoorwaarden verkocht.
Verkoop nieuwbouw
De aanhoudende malaise op de woningmarkt houdt ook de woningstichting in zijn greep. In de
projecten Waterpoort en Zonnetij zijn koopappartementen gebouwd in het prijssegment rond
€ 300.000. De afzet daarvan stagneert. In 2013 is één appartement in Zonnetij verkocht.
Locatie De Raagten (cluster Donk)
Op grond van de overeenkomst voorzieningenclusters met de gemeente was de overname van de
grond op deze locatie (basisschool De Raagten) gepland voor medio 2013. In de overeenkomst en
het bestemmingsplan is rekening gehouden met de realisatie van maximaal 40 woningen.
Door gewijzigde inzichten en marktomstandigheden past de ontwikkeling van vrije sector
koopwoningen niet meer bij de primaire doelstellingen van de corporatie. Gebleken is dat het
doorverkopen van deze grond geen optie is. We zijn daarom met de gemeente in gesprek gegaan
om de overeenkomst ten aanzien van deze locatie open te breken.
Locatie Wijnkelderweg (cluster Beek)
Op grond van de overeenkomst voorzieningenclusters is de overname van de grond voor deze
locatie gefaseerd gepland voor medio 2014, 2015 en 2016. In de overeenkomst is rekening
gehouden met de realisatie van 72 woningen in de vrije koopsector. Ook voor deze locatie geldt
dat we met de gemeente in gesprek zijn gegaan om de overeenkomst open te breken.
5.7
Gerealiseerde effecten
Woningportefeuille per 31-12-2013
De woningvoorraad wordt onderscheiden naar sociaal en commercieel, respectievelijk onder en
boven de huurtoeslaggrens. De voorraad sociale huurwoningen is gesegmenteerd in goedkoop,
betaalbaar en duur en is primair bestemd voor de lagere inkomens. De commerciële woningvoorraad is gesegmenteerd in vrije verhuur en Koopgarant en is primair bestemd voor de middenen hogere inkomens.
Woningtype
BG/klein
BG/groot
0-trede
App
App/lift
App/zorg
Woonwagen
Eindtotaal
Goedkoop Betaalbaar
60
67
37
1.025
13
199
197
64
23
115
64
14
330
1.548
Duur
14
75
24
8
47
109
Vrije huur
Koopgarant
7
31
4
13
21
10
277
76
10
Eindtotaal
141
1.154
267
273
198
194
14
2.241
21
Toelichting
BG/klein
BG/groot
BG/0-trede
App
App/lift
App/zorg
:
:
:
:
:
:
Woonwagen
Goedkoop
Betaalbaar
Duur
Vrije huur
Koopgarant
:
:
:
:
:
:
begane grondwoning met tuin met 1 of 2 slaapkamers, geen gestapelde bouw
begane grondwoning met tuin met 3 of meer slaapkamers
begane grondwoning met tuin; het complete woonprogramma op de begane grond
appartement op de begane grond of verdieping, zonder lift
appartement op de begane grond of verdieping in een woongebouw met lift
appartement op de begane grond of verdieping in een woongebouw met lift in de directe
nabijheid van zorg
specifieke woonvorm met een standplaats en berging.
huur tot € 374,44
huur van € 374,44 tot € 574,35
huur van € 574,35 tot € 681,02
huur vanaf € 681,02
woningen verkocht met Koopgarant (terugkoopverplichting)
Als we de samenstelling van de woningvoorraad per 31-12-2013 vergelijken met die van
31-12-2012, zien we de volgende verschuivingen per woningtype/segment:
Woningtype
Goedkoop
Betaalbaar
Duur
BG/klein
BG/groot
BG/0-trede
App
App/lift
App/zorg
Woonwagen
Eindtotaal
-11
-15
-3
-9
-4
11
-38
-5
9
4
-16
0
-35
2
29
18
0
2
16
3
0
0
-2
0
8
67
1
8
-42
Vrije huur
Koopgarant
Eindtotaal
2
-13
10
0
0
0
0
-1
Door de nieuwbouw aan de Hertog Janstraat zijn 12 woningen in het duurdere segment
toegevoegd. Door huurharmonisatie bij mutatie is een verschuiving zichtbaar van het betaalbare
segment BG/groot naar het duurdere segment.
De afname van 13 woningen BG/groot zijn de woningen die in 2013 zijn verkocht.
Verdeling segmenten
31-12-2012
31-12-2013
Goedkoop
16,6%
14,7%
Betaalbaar
70,8%
69,1%
Duur
9,3%
12,4%
Vrije huur
3,2%
3,4%
Koopgarant
0,1%
0,4%
De woningvoorraad is in 2013 iets afgenomen. Er zijn meer woningen verkocht dan bijgebouwd.
De toevoeging van nieuwbouw in het dure segment en het optrekken van de huur bij mutatie leidt
langzaam maar zeker tot een betere prijs-kwaliteitverhouding.
22
6.
Werken aan de agenda van de klant
Het huisvesten van de primaire doelgroep (huishoudinkomen tot € 34.229) en de bijzondere
aandachtsgroepen heeft voor ons de hoogste prioriteit. Dit is onze sociale taakstelling.
Centraal thema in deze is de betaalbaarheid van het wonen. Wij streven naar een optimale
verhouding tussen een marktconforme huurprijs op basis van de kwaliteit van de woning
enerzijds en de betaalbaarheid van het wonen voor de diverse marksegmenten anderzijds.
Wat hebben we in 2013 gedaan en bereikt?
6.1
Beleidsontwikkeling
Dialoog met belanghouders

De belangrijkste partner voor ons op dit terrein is Bewonersraad Laarbeek. Wij voeren met
hem periodiek overleg aan de hand van de beleidsstukken die door ons worden opgesteld.
Met de bewonersraad is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten. Hierin is geregeld hoe
we met elkaar samenwerken, op welke punten hij advies- of instemmingsrecht heeft en hoe
wij de bewonersraad faciliteren. Voor zijn werkzaamheden laat hij zich ondersteunen door de
Woonbond.

Samen met drie andere corporaties hebben we een regionale geschillencommissie ingesteld.
Hierdoor functioneert het professioneler en onafhankelijker.
Scheiden wonen en zorg
Met ingang van 1 januari 2013 start het rijksbeleid ten aanzien van het scheiden van wonen en
zorg. In het overleg met de Zorgboog is gebleken dat zij haar intramurale voorzieningen in
Laarbeek steeds meer wil gaan toesnijden op de zware zorgcategorieën. Deze ontwikkeling is
voor ons reden geweest om een nieuwe beleidsvisie op te stellen voor de toewijzing van onze
appartementen die in de nabijheid van zorg gelegen zijn. De appartementen in De Burcht/De
Oever in Beek en Donk en Zonnetij in Aarle-Rixtel worden in eerste instantie toegewezen aan CIZgeïndiceerden. Het gaat hierbij om mensen die voorheen nog op basis van de indicatiestelling in
het verzorgingshuis terecht konden, maar door wijziging in het rijksbeleid de zorg voortaan thuis
krijgen.
6.2
Woning zoeken
Aantal woningzoekenden
In 2012 was het aantal woningzoekenden met 10% gedaald ten opzichte van het jaar daarvoor.
Deze daling zet zich in 2013 verder voort. Er schrijven minder woningzoekenden zich in voor een
(andere) woning. Onbekend is waardoor dit wordt veroorzaakt. Per 31 december 2013 staan 924
woningzoekenden ingeschreven voor een huurwoning (2012: 975).
Samenstelling naar leeftijd
We onderscheiden de woningzoekenden naar starter tot en met 28 jaar, niet-starter en senior
vanaf 60 jaar. Senioren vormen de grootste doelgroep. Er is sprake van een lichte stijging van het
aantal senioren en een kleine afname van het aantal starters.
23
Samenstelling naar leeftijd
17%
starter t/m 28 jaar
18-60 (niet zijnde
starter)
50%
60 jaar en ouder
33%
Samenstelling naar actief/passief woningzoekend
Van alle woningzoekenden staat 36% als actief woningzoekend geregistreerd. Zij willen actief
benaderd worden voor een woning. De overige 64% staat als passief geregistreerd. Zij hebben op
eigen initiatief aangegeven dat zij een woning op een later tijdstip wensen, bijvoorbeeld over één
jaar. De senioren vormen de grootste groep passief woningzoekenden. Slechts 20% van de
senioren is actief op zoek naar een woning. De overige 80% staat uit voorzorg ingeschreven.
Actief/passief woningzoekende
80%
80%
70%
60%
50%
40%
starter t/m 28 jaar
56%
50%
50%
44%
30%
18-60 (niet zijnde starter)
60 jaar en ouder
20%
20%
10%
0%
actief
passief
Samenstelling naar inkomen
Het percentage woningzoekenden met een inkomen lager dan € 34.229 is ten opzichte van 2012
iets gedaald (78%).
95% van de starters heeft een inkomen lager dan € 34.229. Senioren hebben gemiddeld een beter
inkomen dan de overige woningzoekenden. Voor 27% van de woningzoekenden van 60 jaar en
ouder geldt dat zij een inkomen hebben boven de grens van € 34.229. Naast het inkomen
beschikken senioren vaak ook over een vermogen. Dit vermogen zit meestal in de woning. De
woningmarkt zit nog steeds op slot. Dat is ook een reden dat veel senioren hun inschrijving op
passief hebben gezet. De mensen hebben er geen vertrouwen in dat zij hun woning kunnen
verkopen.
24
Samenstelling naar inkomen
Starters tot en met 28 jaar
Inkomen < 34.229
Inkomen tussen 34.229 en 43.000
Inkomen > 43.000
Woningzoekenden 18 - 59 jaar
Inkomen < 34.229
Inkomen tussen 34.229 en 43.000
Inkomen > 43.000
Senioren
Inkomen < 34.229
Inkomen tussen 34.229 en 43.000
Inkomen > 43.000
Totaal
Inkomen < 34.229
Inkomen tussen 34.229 en 43.000
Inkomen > 43.000
Aantal
2013
%
Aantal
2012
%
146
4
3
95
3
2
176
9
2
94
5
1
239
36
34
77
12
11
266
34
34
80
10
10
339
56
67
73
12
15
335
59
60
74
13
13
724
96
104
78
10
11
777
102
96
80
10
10
Samenstelling naar huishoudtype
Het aantal inschrijvingen van kleine huishoudens (1 of 2 personen) is iets toegenomen ten
opzichte van 2012. In totaal bestaat 85% van alle woningzoekenden uit 1 of 2 persoonshuishoudens.
Het traditionele gezin staat nagenoeg niet meer ingeschreven. Het gaat hierbij om 5% van de
woningzoekenden.
Samenstelling naar type huishouden
Alleenstaand
Tweepersoonshuishouden zonder kinderen
Tweepersoonshuishouden met kinderen
Eenoudergezin
Anders
Totaal
Aantal
431
351
42
100
0
924
2013
%
47
38
5
11
Aantal
460
355
41
118
1
975
2012
%
47
36
4
12
0
Samenstelling naar voorkeur per woonkern
Seniorenwoningzoekenden hebben over het algemeen maar één kernvoorkeur en vaak ook een
specifieke voorkeur voor een wooncomplex. Starters zijn het minst honkvast en hebben over het
algemeen meerdere kernvoorkeuren. Hierdoor vergroten zij ook hun kans op een woning. De
vraag naar woningen in de kern Beek en Donk is het grootst. Dit is ook de grootste woonkern in de
gemeente Laarbeek.
25
Voorkeur woonkern
250
200
150
100
Starter t/m 28 jaar
18-60 (niet zijnde starter)
50
60 jaar en ouder
0
Woonruimteverdeelsysteem
Woningzoekenden schrijven zich bij ons in. Hierbij geven zij duidelijk aan wat hun woonwensen
zijn. Op basis van deze woonwensen en voldoende wachttijd komt de woningzoekende in
aanmerking voor een woning. Wij benaderen de mogelijke kandidaat en polsen zijn interesse. Bij
interesse wordt de woning schriftelijk aangeboden. Het sterke punt van het woningzoekendensysteem is dat er met alle woningzoekenden een persoonlijk intakegesprek gehouden wordt. Er
ontstaat dan een duidelijk beeld van de woningzoekende en zijn wensen. Ook weet de
woningzoekende waar hij aan toe is en of zijn woonwensen op basis van zijn persoonlijke
gegevens realiseerbaar zijn.
6.3
Woning verlaten
Woningaanbod vanuit huuropzegging
In totaal waren er in 2013 186 huuropzeggingen. Hiervan zijn 154 woningen opnieuw verhuurd,
acht woningen zijn verhuurd via de leegstandswet/anti-kraak en 24 woningen zijn in verkoop
gegaan. Om een beeld te krijgen van het beschikbaar gekomen woningaanbod naar woningtype,
prijssegment en woonkern zijn in onderstaand overzicht de 32 woningen die via de leegstandswet
verhuurd zijn en de woningen die in verkoop zijn gegaan buiten beschouwing gelaten.
Huuropzeggingen 2013
Woningtype
BG/klein
BG/groot
BG/0-trede
App
App/lift
App/zorg
Totaal
Toelichting
htg
26
Goedkoop
Betaalbaar
2
-
10
25
18
6
14
5
78
38
1
41
: huurtoeslaggrens
Duur <
htg
1
18
Vrije huur
1
4
7
31
3
4
1
Totaal
2013
13
44
18
45
19
15
154
Totaal
2012
9
52
18
44
12
7
142
In 2013 is het aantal huuropzeggingen ten opzichte van 2012 gestegen met 8,5%. De mutatiegraad komt uit op 7,8% (2012: 7,0%).
Mutatiegraad per woonkern
In Beek en Donk en in Lieshout is sprake van een toename van het aantal huuropzeggingen.
In Aarle-Rixtel is een afname in het aantal mutaties te zien.
Mutatiegraad naar woonkern
Aarle-Rixtel
Beek en Donk
Lieshout
Mariahout
2013
6,1%
8,5%
7,9%
4,9%
2012
7,1%
7,2%
5,4%
12,2%
Mutatiegraad naar woningtype
Ten opzichte van 2012 is het aantal huuropzeggingen van BG/groot met ruim 15% afgenomen.
Voor alle andere woningtypes was er sprake van een toename van het aantal huuropzeggingen.
Het aantal huuropzeggingen app/zorg is ten opzichte van 2012 verdubbeld. In deze woningen
wonen relatief veel ouderen op hogere leeftijd. Dit zorgt voor een hogere mutatiegraad.
Mutatiegraad naar woningtype
BG/klein
BG/groot
0-trede
App
App/lift
App/zorg
2013
9,8%
4,9%
6,7%
16,5%
9,6%
7,7%
2012
6,9%
5,5%
7,0%
16,1%
6,2%
3,6%
Reden voor verhuizing
De afgelopen jaren was er sprake van een afname van het aantal verhuizingen naar een
koopwoning. In 2010 gaf 25% aan te verhuizen omdat zij een woning had gekocht. Dit aantal lag
in 2012 nog maar op 13%. In 2013 is de doorstroming naar een koopwoning weer wat op gang
gekomen en ligt bijna op het niveau van 2011.
Reden voor verhuizing
Woning gekocht
Huurder overleden
Verhuizing andere huurwoning WSL
Verhuizing naar zorgcentrum/ verpleeghuis
Samenwonen
Overige redenen
6.4
2013
19%
18%
15%
14%
8%
26%
2012
13%
13%
24%
12%
13%
25%
2011
20%
13%
23%
14%
5%
26%
Woning betrekken
In 2013 zijn 175 woningen betrokken. In deze paragraaf wordt uiteengezet aan wie deze woningen
zijn toegewezen qua inkomen en aandachtsgroep. Ook besteden we speciaal aandacht aan de
toewijzing van de nieuwbouw.
Toewijzing naar inkomen (conform aanhangsel E van het BBSH)
Conform de primaire doelstelling van Woningstichting Laarbeek worden woningen bij voorrang
toegewezen aan de primaire doelgroep van beleid c.q. de lagere inkomens. In onderstaande
tabellen zijn de inkomens- en huurprijsgrenzen weergegeven conform de Huurtoeslagwet vanaf
1 januari 2013 tot en met 31 december 2013.
27
Van de betrokken woningen is 62% toegewezen aan huishoudens met een inkomen conform de
Huurtoeslagwet. Van de nieuwe huurders heeft 32% een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en
de grens van € 34.229. Hiervan is weer 17% alleenstaand met een inkomen tussen de € 21.025
en de € 28.550. De overige 6% heeft een inkomen hoger dan € 34.229. Hiervan is 4% een woning
gaan huren in de sociale woningvoorraad (tot € 681,02).
Toegewezen aan eenpersoonshuishoudens
Leeftijd
< 65 jaar
≥ 65 jaar
Inkomen €
< 21.025
> 21.025
< 21.100
> 21.100
Totaal
Huurprijs €
<374
26
14
40
374 - 536
15
11
5
2
33
536 - 681
8
17
6
4
35
>681
374 - 536
3
536 - 681
14
10
10
3
37
>681
374 – 574
8
1
574 - 681
10
>681
9
10
1
1
2
Toegewezen aan tweepersoonshuishoudens
Leeftijd
< 65 jaar
≥ 65 jaar
Inkomen €
< 28.550
> 28.550
< 28.725
> 28.725
Totaal
Huurprijs €
<374
3
1
3
4
1
1
Toegewezen aan drie of meerpersoonshuishoudens
Leeftijd
< 65 jaar
≥ 65 jaar
Totaal
Inkomen €
< 28.550
> 28.550
< 28.725
> 28.725
Huurprijs €
<374
1
1
Toewijzingen aan CIZ-geïndiceerden
Voor een aantal complexen geldt dat de vrijkomende woningen bij voorrang worden toegewezen
aan woningzoekenden met een CIZ-indicatie. Dit vanwege de ideale ligging van onze woningen in
de nabijheid van zorg (Zonnetij en De Burcht/De Oever). In 2013 zijn zes woningen toegewezen
aan woningzoekenden met een CIZ-indicatie.
Toewijzing naar urgentie
Een urgentie wordt slechts bij hoge uitzondering afgegeven. Het moet dan gaan om een
noodsituatie. Het kan alleen in uitzonderlijke situaties waar de woningzoekende zelf niets aan kan
doen. Men heeft dan op korte termijn een dak boven het hoofd nodig. De tijdsfactor weegt
zwaarder dan de woonwensen. In 2013 zijn vier urgenties op sociale gronden verstrekt.
Twee huishoudens zijn met voorrang gehuisvest in verband met herstructurering.
Toewijzing naar bijzondere doelgroep
Wij huisvesten ook bijzondere doelgroepen binnen de samenleving. Het betreft statushouders en
personen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking.
28

Statushouders
In 2013 is de werkwijze van het COA veranderd. Voortaan koppelt het COA een statushouder
aan een gemeente. De gemeente heeft dan 10 weken de tijd om deze statushouder te
huisvesten. Hiervoor doet de gemeente een beroep op de woningstichting. In oktober 2013 is
de taakstelling voor 2013 extra verhoogd in verband met de toename van het aantal
asielaanvragen. In 2013 was de taakstelling om 15 statushouders te huisvesten. Dit aantal is
niet gehaald. In totaal zijn er 10 personen gehuisvest (vier woningen).

ORO
ORO biedt totaalzorg aan kinderen en volwassenen met een verstandelijke beperking om hen
mogelijkheden te geven zich optimaal te ontplooien. Aan ORO is in 2013 één woning
toegewezen. Deze huurovereenkomst is op naam van ORO gesteld.

Regionaal Autisme Centrum
Regionaal Autisme Centrum (voorheen Autismebegeleiding.nl) geeft gespecialiseerde
begeleiding, advies en praktische hulp aan mensen met een autismestoornis. In 2011 stelde
de stichting ons de vraag of wij willen meewerken aan huisvesting haar hun cliënten in
Laarbeek. Het gaat om cliënten die wel zelfstandig kunnen wonen, maar hierbij begeleiding
nodig hebben. In 2013 is het verzoek binnengekomen om de cliënten vooral te huisvesten
aan het Lage Heesplein in Beek en Donk. Deze locatie is erg geschikt voor mensen met een
autismestoornis. Woningen aan dit pleintje worden voortaan aan cliënten van het Regionaal
Autisme Centrum toegewezen. Hierdoor ontstaat een unieke woonvorm in Laarbeek.
In 2013 hebben wij zes woningen rechtstreeks aan een cliënt toegewezen.

Stichting Maatschappelijke Opvang Helmond e.o. (SMO)
SMO biedt woonbegeleiding aan alleenstaanden en gezinnen die niet in staat zijn tot
zelfstandig wonen. Problemen op het gebied van het voeren van een huishouden,
psychosociale problemen, opvoedingsproblemen, het onderhouden van een sociaal netwerk,
problemen met vrijetijdsbesteding of problemen op financieel gebied worden samen met de
cliënt opgepakt en opgelost. Ook mensen die vanuit 24-uursopvang weer zelfstandig gaan
wonen, kunnen een beroep doen op woonbegeleiding. In het contract dat wij met SMO
hebben gesloten, is afgesproken dat er drie woningen per jaar ter beschikking worden gesteld
aan cliënten van SMO ten behoeve van doorstroommogelijkheden in zelfstandige woningen
na de 24-uursopvang. Zij doen daarvoor aan ons zelf een verzoek. In 2013 is één woning op
verzoek van SMO aan een cliënt van SMO ter beschikking gesteld.
Intensieve woonbegeleiding

Door SMO
SMO verzorgt in onze opdracht voor twee huurders intensieve woonbegeleiding. Het streven
van intensieve woonbegeleiding is om structuur te brengen in het dagelijkse leven van
bepaalde personen/gezinnen. Belangrijk onderdeel van de begeleiding vormt de
schuldhulpverlening. Door het volgen van een begeleidingstraject kan ontruiming voorkomen
worden. Op dit moment zijn de twee ingekochte plaatsen voldoende. Er is geen noodzaak tot
uitbreiding. In 2013 is aan SMO een bijdrage betaald van € 15.773 voor intensieve
woonbegeleiding.

Door de LEVgroep
Er is een groep jongeren in Laarbeek die vanwege zijn achtergrond niet zonder hulp
zelfstandig kan gaan wonen. Het betreft jongeren die zich veelal laten zien met hanggedrag
en alcohol- en drugsgebruik. Het ontbreekt hen aan vaardigheden en hun zelfredzaamheid is
beperkt, waardoor zelfstandige huisvesting niet zonder meer haalbaar is. De jongerenwerker
verwijst ze door naar de LEVgroep voor verdere begeleiding. Als de begeleiding een tijdje
loopt, kunnen de jongeren zelfstandig gaan wonen. Maar die kunnen dit niet zonder extra
hulp van de LEVgroep, omdat zij naast de reguliere hulp van de LEVgroep ook extra
woonbegeleiding moeten krijgen om zelfstandig te leren wonen. Om deze begeleidingsvorm
te realiseren, hebben wij in 2012 met de LEVgroep een samenwerkingsovereenkomst
29
afgesloten. In eerste instantie ging het om een pilot van één jaar. In december 2013 is de
woonbegeleiding beëindigd. De driepartijenovereenkomst is vervallen en de huurder heeft
een zelfstandige huurovereenkomst gekregen. Begin 2014 vindt een evaluatie plaats of
woonbegeleiding in deze vorm daadwerkelijk meerwaarde biedt aan de cliënt op het gebied
van wonen, welzijn en inkomen. De kosten van het totale traject bedragen € 7.253.
Doorstroming
Er zijn in totaal 23 huurders verhuisd naar een andere huurwoning. De grootste verhuisstroom
vindt plaats naar levensloopbestendige woningen (0-tredewoningen, app/lift of app/zorg).
In totaal zijn elf huurders met de doorstroomregeling verhuisd naar een andere huurwoning
(BG/groot, BG/klein en app). De gemiddelde woonduur van deze doorstromers was vier en een
half jaar. De doorstroomregeling is in het woonruimteverdelingbeleid vastgelegd. Als een huurder
langer dan twee jaar in dezelfde woning woont en wil verhuizen naar een andere huurwoning,
noemen wij deze huurder een doorstromer. De huurder krijgt dan voorrang op een starter omdat
hij bij verhuizing een huurwoning achterlaat. Daar kan bijvoorbeeld een starter gaan wonen.
Hebben meer doorstromers belangstelling voor dezelfde huurwoning, dan gaat de doorstromer
met de langste woonduur voor. Deze regel geldt niet bij seniorenwoningen.
Verhuisstroom van …
Levensloopbestendig naar levensloopbestendig
BG/klein of App naar levensloopbestendig
BG/groot naar levensloopbestendig
BG/klein of App naar BG/groot
BG/groot naar BG/groot
BG/klein of App naar BG/klein of App
Totaal
Aantal
4
3
5
7
2
2
23
Toewijzing van de nieuwbouwcomplexen
In 2013 zijn in totaal 12 nieuwbouwwoningen in Lieshout opgeleverd. Het gaat hierbij om tien 0trede woningen en twee woningen van het type BG/klein. De 0-trede woningen waren in eerste
instantie bedoeld voor de doelgroep 55 jaar en ouder. Door te geringe belangstelling zijn de
meeste woningen verhuurd aan de overige doelgroep. Onderstaande tabel laat zien de herkomst
naar woonplaats en de leeftijdscategorie.
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
30
Uit Laarbeek
Buiten Laarbeek
< 55 jaar
> 55 jaar
Tijdelijke verhuur
Per 31 december 2013 zijn in totaal 20 woningen verhuurd in het kader van de leegstandswet en
acht woningen anti-kraak.
Woningen in de tijdelijke verhuur worden verhuurd met een leegstandsvergunning van de
gemeente. Dit kan voor een periode van twee jaar, waarna jaarlijks een verlenging aangevraagd
kan worden tot een maximum van 7 jaar.
Bij anti-kraak worden de woningen beheerd door een professionele leegstandsbeheerder. De
woning wordt dan in bruikleen gegeven aan de bewoner. Dit ter voorkoming van kraak.
Kern
Aarle-Rixtel
Beek en Donk
Lieshout
Mariahout
Totaal
6.5
Tijdelijke verhuur
2
5
13
0
20
Anti-kraak
2
0
3
3
8
Huur betalen
Huurprijsbeleid
Het eerste uitgangspunt voor het huurprijsbeleid is een evenwichtige verhouding tussen de
kwaliteit van een woning en de huurprijs die ervoor wordt betaald. Het tweede uitgangspunt is dat
de woningen betaalbaar moeten blijven voor de primaire doelgroep. In de raamafspraak met de
gemeente en de bewonersraad hebben wij vastgelegd dat de kernvoorraad in 2020 tenminste
1.850 woningen moet omvatten.
Huurverhoging
Het voornemen was om de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Door de
inkomensafhankelijke huurverhoging is het mogelijk om versneld naar het streefhuurniveau door te
groeien. Door een fout in de WOZ administratie was het niet mogelijk om de gegevens bij de
Belastingdienst op te vragen. De inkomensafhankelijke huurverhoging is daarom niet
doorgevoerd. De huren van de woningen die nog niet op streefhuurniveau zitten, zijn per 1 juli
2013 verhoogd met 4%. De woningen waarbij de huur wel op streefhuurniveau zit, zijn
inflatievolgend verhoogd met 2,5%. Gemiddeld zijn de huren met 3,6% verhoogd.
Huurincasso
We voeren een strak incassobeleid. Van alle huurders heeft 83% een machtiging getekend voor
een automatische incasso. Huurders met een betalingsachterstand ontvangen een
betalingsherinnering en als de huur dan nog niet ontvangen is, een aanmaning. Zo mogelijk
worden betaalafspraken gemaakt. Is dit niet mogelijk of worden betaalafspraken niet nagekomen,
dan gaat de vordering naar de deurwaarder. Bij een huurachterstand van meer dan drie maanden
wordt in principe gedagvaard, waarbij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de
woning worden gevraagd.
In 2013 zijn 23 huurders doorgestuurd naar de gerechtsdeurwaarder. Per ultimo 2013 zijn nog 15
achterstanden van huurders en 4 van ex-huurders in handen van de deurwaarder.
Uitzettingen
In 2013 vonden er 5 uitzettingen plaats (2012: 1). De ontruimingen vonden plaats op basis van
huurachterstand. Dit aantal komt overeen met het aantal ontruimingen in de jaren daarvoor (2011:
5, 2010: 7).
31
6.6
Kwaliteit van de dienstverlening
KWH-Huurlabel
We streven naar een goed niveau van dienstverlening en willen tevreden klanten. Daarom laten
we onze dienstverlening meten door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH).
Woningstichting Laarbeek is gecertificeerd voor het KWH-Huurlabel. Dit label is met ingang van
2012 ingrijpend gewijzigd. De kwaliteit van onze dienstverlening naar de huurders wordt nu
permanent gemeten. De dienstverlening wordt in 2013 volgens de meting van KWH gewaardeerd
op 7,5. In 2012 kregen we een 7,9.
KWH-Participatielabel
Het Participatielabel is een instrument om de kwaliteit van bewonersparticipatie te meten. We
willen dit label gaan halen. Na de voorbereidingen in 2011 zijn we in 2012 gestart met een 0meting. We hebben het label net niet gehaald, maar wel duidelijke aanwijzingen gekregen waar
we een en ander kunnen verbeteren. Daar zijn we mee aan de slag gegaan. In het najaar hebben
we de bewonerscommissies en bewonersraad uitgenodigd met ons mee te denken over de
actualisatie van ons Beleidskader participatie. Tijdens een bijeenkomst hebben we hen gevraagd
hoe zij door ons betrokken willen worden bij wat er leeft in hun buurt en complex. De uitkomsten
van de bijeenkomst zijn gebruikt voor het nieuwe beleidskader. Dit concept wordt begin 2014
voorgelegd aan de bewonerscommissies. Het uiteindelijke doel is komen tot een nieuwe
samenwerkingsovereenkomst met bewonersraad en bewonerscommissies. Een adviseur van de
Woonbond ondersteunt ons bij dit traject.
Werkgroep communicatie
De uitslag van de 0-meting van het Participatielabel, alsmede signalen dat de communicatie bij
groot onderhoudsprojecten beter kan, hebben ertoe geleid dat we in 2013 samen met de
Bewonersraad Laarbeek de werkgroep communicatie zijn gestart. De werkgroep bestaat uit twee
leden van de bewonersraad, de directeurbestuurder en de beleidsmedewerker.
De werkgroep heeft als speerpunt de communicatie rondom groot onderhoudsprojecten en
bespreekt onderwerpen die daarmee samen hangen.
6.7
Klacht afhandelen
Interne klachtenprocedure
Als een ontevreden klant er niet uitkomt met de medewerker waarmee hij een verschil van mening
heeft, kan deze zijn klacht schriftelijk melden bij de directeurbestuurder. Die zoekt de kwestie uit,
geeft binnen twee weken schriftelijk antwoord of maakt met klager een afspraak voor een gesprek.
Als het probleem daarna nog niet uit de wereld is, is er sprake van een geschil. De klager kan het
geschil voorleggen aan de Regionale Geschillencommissie.
In 2013 hebben 10 huurders een klacht ingediend bij de directeurbestuurder. In zeven situaties
heeft vervolgens een persoonlijk gesprek plaatsgevonden, bij de huurder thuis of in ons kantoor.
Regionale Geschillencommissie
In september 2011 is de Regionale Geschillencommissie geïnstalleerd. De commissie behandelt
geschillen tussen huurders en de woningcorporaties Peelrand Wonen Boekel, Stichting Goed
Wonen Gemert, Bergopwaarts Deurne en Woningstichting Laarbeek.
De geschillencommissie heeft in 2013 twee geschillen van Woningstichting Laarbeek behandeld.
De eerste zaak betrof een verschil van mening over het vergoeden van een schade door de
huurder. De commissie was van mening dat er geen sprake was van onjuiste toepassing van
beleid. De huurder moest de schade betalen.
Bij de tweede zaak ging het om geluidsoverlast. We kregen het bindende advies om gedegen
onderzoek naar geluidsoverlast tussen twee woningen door een onafhankelijk bureau te laten
uitvoeren en het initiatief te nemen voor het maken van werkbare afspraken tussen de betreffende
huurders. Dit hebben we eind 2013 in gang gezet.
32
Huurcommissie
In 2013 waren er drie zaken, waarvan twee ingediend in 2012, in behandeling bij de
Huurcommissie. Ultimo 2013 was de uitslag hiervan nog niet bekend.
6.8
Gerealiseerde effecten
Ten aanzien van huur en verhuur hebben wij de volgende maatschappelijke effecten gerealiseerd.
Prijs-kwaliteitverhouding
In het huurbeleid hebben wij ons ten doel gesteld om de prijs-kwaliteitsverhouding te verbeteren.
De bovenmatige huurverhoging en huurharmonisatie bij mutatie zijn middelen om versneld naar
de streefhuur toe te groeien. Verder hebben extra punten voor energie en de daling van de wozwaarde in relatie tot schaarstepunten effect op de maximaal redelijke huur. Opvallend is dat
ondanks de hogere huurverhoging en de huurharmonisatie de uiteindelijke effecten klein zijn.
Huidige huur t.o.v. maximaal redelijke huur
Woningtype
BG/klein
BG/groot
BG/0-trede
App
App/lift
App/zorg
Eindtotaal
31-12-2013
31-12-2012
49,9%
50,1%
53,7%
51,7%
60,0%
67,7%
53,2%
48,9%
49,5%
52,9%
50,4%
60,8%
67,3%
52,5%
Toewijzing van huurwoningen aan de primaire doelgroep
De huurwoningen onder de huurtoeslaggrens zijn voor 95,9% toegewezen aan huishoudens met
een inkomen lager dan € 34.229. De overige 4,1% (7 huishoudens) is toegewezen aan
huishoudens met een inkomen tussen de € 34.229 en € 43.000.
Verhuringen huurwoningen huurprijs < € 681,02
Waarvan inkomen tot € 34.229
Inkomen > € 34.229
Inkomen > € 34.229 maar CIZ-indicatie min. 10 uur
Verhuringen huurwoningen huurprijs > € 681,02
171
164
5
2
4
95,9%
2,9%
1,2%
In ons toewijzingsbeleid is opgenomen dat alle woningzoekenden met een inkomen lager dan
€ 34.229 in aanmerking kunnen komen voor een huurwoning met een huurprijs lager dan
€ 681,02. Er wordt verder geen onderscheid meer gemaakt. Het resultaat hiervan is dat 32% van
de verhuurde woningen naar woningzoekenden met een inkomen hoger dan de huurtoeslaggrens,
maar lager dan € 34.229 is gegaan.
33
7.
Werken aan vitale kernen
De verzorgingsstaat wordt afgebouwd en het geloof in de marktwerking als oplossing voor
alle problemen is tanende. De vitaliteit van de kernen hangt in de toekomst voor een
belangrijk deel af van burgerinitiatieven. Daarom investeren wij in de leefbaarheid van de
woon- en leefomgeving; niet alleen fysiek, maar ook sociaal. Het kan hierbij gaan om iets
kleins, zoals een donatie. Het kan ook een structurele activiteit zijn, zoals het participeren
in het leefbaarheidsnetwerk en de integrale wijkaanpak.
Wij vinden het ook belangrijk om onze huurders te ondersteunen bij het zo lang mogelijk
zelfstandig blijven wonen. Daartoe realiseren wij maatschappelijke accommodaties voor
zover deze een samenhangend geheel vormen met de woonvoorziening. Voor de invulling
van de welzijns- en zorgarrangementen werken we samen met maatschappelijke partners
die hierin gespecialiseerd zijn. Wat hebben we in 2013 gedaan en bereikt?
7.1
Beleidsontwikkeling
Dialoog met belanghouders

Woningstichting Laarbeek neemt actief deel aan het Platform Vitaal Laarbeek. Dit is een
initiatief van burgers om maatschappelijke ontwikkelingen te bespreken en kennis te delen.
Centraal thema is de leefbaarheid van de kernen in relatie tot de afbouw van de
verzorgingsstaat en de zelfredzaamheid van de burger.

Voor de integrale wijkaanpak werken we in een stuurgroep en projectgroep intensief samen
met de gemeente en ViERBINDEN. In de wijk wordt een klankbordgroep van bewoners
geformeerd om de voorbereiding en uitvoering van het project te bespreken.

In 2013 is overleg gevoerd met de dorpsraden van de vier afzonderlijke kernen. Centraal
thema was de volkshuisvestelijke kernvisie. Hoe zien zij de ontwikkelingen en waar zouden
de accenten moeten liggen ten aanzien van de programmering van de nieuwbouw- en
herontwikkelingsprojecten. Hun input nemen we mee in de ontwikkeling van de kernvisies.

Woningstichting Laarbeek vormt samen met diverse maatschappelijke instellingen het
leefbaarheidsnetwerk. In het overleg vindt praktische afstemming plaats over de aanpak van
leefbaarheidsvraagstukken. Eveneens wordt met maatschappelijke instellingen samengewerkt om het project buurtbemiddeling gestalte te geven.

Voor de exploitatie en het beheer van de maatschappelijke accommodaties wordt intensief
samengewerkt met ViERBINDEN, Savant en de Zorgboog.

Eind 2013 hebben we op bestuurlijk niveau een “Ronde Tafel” georganiseerd met de
gemeente en de maatschappelijke partners. Onder begeleiding van het PON is
gediscussieerd over de maatschappelijke beweging naar een participatiesamenleving en de
consequenties voor burgers en maatschappelijke organisaties.
Kernvisies
Om het strategisch voorraadbeleid aan te scherpen willen wij voor ieder dorp een kernvisie
opstellen. De kernvisies voor Mariahout en Lieshout zijn in 2013 afgerond. De visie is getoetst aan
de inzichten van de dorpsraden.
7.2
Accommodaties voor zorg en welzijn
Volgens de Herzieningswet blijft het exploiteren van maatschappelijk vastgoed een taak voor
corporaties. Wij hebben de keuze gemaakt om uitsluitend maatschappelijke accommodaties te
realiseren en te exploiteren als deze een samenhangend geheel vormen met de woonvoorziening.
Op deze wijze wordt een infrastructuur voor welzijn en zorg gecreëerd die ondersteunend werkt
ten aanzien van het langer zelfstandig blijven wonen.
34
Medisch centrum in Beek en Donk
Dit vastgoed past dus eigenlijk niet meer in onze strategie. Gezien de situatie op de
vastgoedmarkt wordt vooralsnog afgezien van afstoten.
Eetpunt Dorus van den Elsenhof in Beek en Donk
In samenwerking met ViERBINDEN is in 2009 een eetpunt gerealiseerd in de ontmoetingsruimte
van de Dorus van den Elsenhof. Eetpunten worden onder andere ingezet om mensen uit hun
sociaal isolement te halen. Uit onderzoek is gebleken dat gezamenlijk eten hier positief aan
bijdraagt. Eind 2013 zijn er gemiddeld 28 deelnemers per week. Ten opzichte van 2012 is er
sprake van een kleine daling in het deelnemersaantal (2012:29,4 deelnemers). Op werkdagen is
er een bezetting van gemiddeld 96,5%. Op zaterdag is de bezetting 61% en op zondag 52%.
Het aantal deelnemers wisselt regelmatig als gevolg van opnames in verzorgings- en
verpleeghuizen, overlijden of opnames in de dagverzorging. De opengevallen plekken worden
vrijwel meteen weer ingevuld door nieuwe belangstellenden. Zo was er in 2013 geen wachtlijst en
bleef het eetpunt goed bezet.
Ontmoetingsruimten bij seniorencomplexen
De appartementencomplexen aan het Rembrandtplein, Dorus van den Elsenhof en De Harmonie
in Beek en Donk en het complex aan de Klumper in Lieshout hebben een ontmoetingsruimte. In
de complexen Rembrandtplein en Dorus van den Elsenhof beheren de bewoners de ontmoetingsruimten. In het complex aan de Klumper in Lieshout zijn twee gastvrouwen en een huismeester
actief. De dienstverlening is een combinatie van zorg en beheer. De nadruk van de taak van de
gastvrouw ligt op het sociale vlak. Zorg en oog hebben voor het welzijn van de bewoners en voor
een goed woon- en leefklimaat zijn kerntaken van de gastvrouw. De taak van de huismeester is
meer gericht op het technisch en algemeen beheer van het woongebouw. Daarnaast kan iedere
huurder een beroep doen op de huismeester voor verschillende zaken, zoals bijvoorbeeld klein
huurdersonderhoud.
Waterpoort
In het project Waterpoort zijn in 2012
nieuwe maatschappelijke
accommodaties gerealiseerd. We
hebben ViERBINDEN bereid
gevonden om de collectieve ruimten in
Waterpoort te exploiteren en beheren
ten behoeve van de dorpsgemeenschap.
Zonnetij
Ook in het project Zonnetij zijn collectieve ruimten gerealiseerd en verhuurd aan Savant. Zij had
hiervoor een beschikking ontvangen van het Zorgkantoor om een zorginfrastructuur te organiseren
voor Aarle-Rixtel. Het beheer van de ruimten wordt door Savant uitbesteed aan ViERBINDEN. De
Zorgboog is door de herhuisvesting van de bewoners van Mariëngaarde in dit complex van meet
af aan een grote gebruiker van deze accommodatie. De collectieve ruimten kunnen ook worden
gebruikt door andere groepen.
35
7.3
Voorzieningenclusters
Met gemeente Laarbeek is in 2009 een overeenkomst gesloten voor de ontwikkeling van de
voorzieningenclusters in de diverse kernen van Laarbeek. Deze overeenkomst is in 2011 herzien.
Centraal doel van deze overeenkomst is om met de ontwikkeling van de woningbouwlocaties via
de grondtransacties een substantiële financiële bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van de
voorzieningenclusters. De projecten in dit kader zijn: verkoop van Grotenhof en ontwikkeling van
de locaties Hertog Janstraat en De Fontein in Lieshout, De Raagten op Donk en een locatie in het
voorzieningencluster Beek. Voor de toelichting per project wordt verwezen naar het vorige
hoofdstuk.
7.4
Integrale wijkaanpak
In de wijken De Regt, De Voorbeemd en Opstal staat de verhuurbaarheid onder druk. In november
2010 hebben we met Stichting Welzijn Laarbeek (nu ViERBINDEN) een samenwerkingsovereenkomst gesloten om hier de komende jaren gezamenlijk aan te gaan werken, om te beginnen in
wijk De Regt in Beek en Donk. Gemeente Laarbeek heeft zich hierbij aangesloten. In 2013 hebben
we samen met de gemeente en ViERBINDEN een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de
wijkaanpak in De Voorbeemd.
Wijkaanpak De Regt
We zijn de integrale wijkaanpak gestart in wijk
De Regt in Beek en Donk. Dit is eind 2012
afgerond met een schriftelijke enquête: 83% van
de ondervraagden geeft aan dat het project een
succes is. Er is een aantal vervolgafspraken
gemaakt. Twee keer per jaar worden bewoners
uitgenodigd voor een wijkbijeenkomst. Hier zijn
vertegenwoordigers van de gemeente,
ViERBINDEN en woningstichting bij aanwezig.
De nieuwsbrief blijft twee keer per jaar
verschijnen en een werkgroepje van wijkbewoners is gefaciliteerd om aanvullend op het reguliere
groenonderhoud werkzaamheden aan het groen in de wijk te verrichten.
Wijkaanpak De Voorbeemd
In oktober 2012 is een verkennend gesprek gevoerd
met een aantal wijkbewoners van De Voorbeemd over
de leefbaarheid in hun wijk. Ze vinden dat het er goed
wonen is, maar geven tegelijkertijd een aantal punten
aan dat voor verbetering vatbaar is. Ook missen ze
een georganiseerd wijkoverleg of buurtvereniging. In
nauwe samenwerking met deze wijkbewoners is in de
eerste helft van 2013 een 0-meting gehouden. Na de
zomer is het resultaat in een nieuwsbrief
gepresenteerd aan de bewoners: de
verkeersveiligheid, groenonderhoud en de
aanwezigheid van zwerfvuil en hondenpoep worden
als knelpunten genoemd. Uitgangspunt is dat
bewoners zelf actief aan de slag gaan met het
aanpakken van de knelpunten in hun woonomgeving. Ultimo 2013 is de aanpak nog niet duidelijk.
We hebben wel een begin gemaakt met groot onderhoud aan een aantal woningen.
36
Buurtconciërge
In de gemeente Laarbeek is sinds 2002 een buurtconciërge werkzaam. Hij is een direct
aanspreekpunt voor de bewoners. De buurtconciërge kan het complete beheer van wijken
overzien, heeft zorg voor wijken die extra aandacht nodig hebben, onderhoudt contacten met
bewoners en voert met daadkracht klusjes uit in de wijk. De buurtconciërge is in dienst van de
gemeente. In het kader van de leefbaarheid en de integrale wijkaanpak levert de woningstichting
een financiële bijdrage in de kosten. In 2013 was dit € 17.413.
7.5
Bevordering leefbaarheid
Leefbaarheidsnetwerk
Het leefbaarheidsnetwerk is een overleg tussen de ketenpartners LEVgroep (maatschappelijke
dienstverlening), gemeente Laarbeek, Regiopolitie Brabant Zuid-Oost (afdeling Gemert-Laarbeek),
ViERBINDEN, Bemoeizorg Geestelijke Gezondheidszorg Zuid Oost Brabant (GGZ)/NovadicKentron, Centrum voor Jeugd en Gezin, Stichting Maatschappelijke Opvang en Woningstichting
Laarbeek. Dit overleg is geformaliseerd door een leefbaarheidsconvenant. In dit convenant zijn
regels opgesteld die met name betrekking hebben op de wijze waarop de betrokken ketenpartners
omgaan met het verstrekken van informatie.
Medewerkers van de hiervoor genoemde organisaties komen om de zes weken voor overleg bij
elkaar. Het overleg heeft een lokale signaal-, advies- en regiefunctie op het gebied van
leefbaarheid en hulpverlening bij meervoudige problematieken voor alle inwoners van Laarbeek.
In 2013 zijn 43 nieuwe casussen ingebracht. Er zijn in totaal 31 casussen afgesloten.
De casuïstiek was onder andere alcohol/drugs gerelateerd, verwaarlozing en problemen die
psychisch van aard zijn. Het lijkt erop dat er, ten opzichte van voorgaande jaren, steeds meer
cliënten komen met een psychiatrische achtergrond/problematiek.
Buurtbemiddeling
In juli 2009 is gestart met het project Buurtbemiddeling. Medewerkers van politie, LEVgroep,
ViERBINDEN en de woningstichting worden met regelmaat geconfronteerd met de hulpvraag om
problemen op te lossen tussen buren. Het betreft problemen waarbij de betrokken mensen vaak
zeer indirect met elkaar communiceren. Ze vragen aan de woningstichting of de politie om hun
probleem met de buren op te lossen. Uit navraag blijkt dan dat mensen moeite hebben elkaar aan
te spreken op het gedrag. Daar waar dit al wel geprobeerd is, blijkt de communicatie vervolgens
soms flink verstoord te zijn. Voor de buurtbemiddeling worden getrainde vrijwilligers ingeschakeld.
De buurtbemiddelaars brengen de buren weer in gesprek met elkaar om gezamenlijk naar
oplossingen te zoeken. Zij helpen met het maken van afspraken die voor beide bewoners goed
werken. In Laarbeek zijn op dit moment acht vrijwilligers actief.
In 2013 zijn er 20 aanmeldingen voor buurtbemiddeling geweest. Veertien bemiddelingen zijn
positief afgesloten. Zes bemiddelingen zijn niet tot een afsluitend contract gekomen. Echter, van
vijf casussen zijn verder geen klachten/meldingen meer binnengekomen bij de diverse instanties.
Wij hebben vijf bemiddelingen aangemeld. De meeste aanmeldingen worden gedaan door de
politie en de woningstichting. De problematiek gaat met name over geluidsoverlast, overlast van
huisdieren en erfafscheidingen. In 2013 hebben we € 3.776 bijgedragen.
7.6
Sponsoring
Sinds 2009 stellen we jaarlijks € 5.000 beschikbaar voor activiteiten die de leefbaarheid
bevorderen in de buurten en wijken waar wij woningen hebben. Organisaties kunnen een
aanvraag indienen voor een bijdrage. Aan de hand van criteria die zijn opgenomen in ons
sponsorbeleid wordt beoordeeld of organisaties in aanmerking komen voor een bijdrage. In 2013
hebben we ons sponsorbeleid aangescherpt. Globaal tekende zich een driedeling af in de
bestedingsdoelen. Deze categorieën corresponderen met de maatschappelijke ontwikkelingen en
ons jaarplan.
37
Het beschikbare budget wordt ingezet voor activiteiten en projecten in het kader van:
1. bevordering sociale samenhang (wijk- en buurtactiviteiten);
2. ondersteuning Eigen kracht (o.a. Stichting AED-Alert Laarbeek);
3. vangnet (Stichting Leergeld).
In 2013 ontvingen de volgende initiatieven een bijdrage:
Initiatieven
Stichting AED-Alert Laarbeek
Stichting Leergeld
Rembrandtplein
Buurt Ekelcamp
Buurt Franciscushof
Stichting AED-Alert Laarbeek
(toegekend in 2012, uitgekeerd in 2013)
Totaal sponsorbedrag 2013
7.7
Bedrag in €
2.400
1.500
290
150
150
4.490
1.600
6.090
Gerealiseerde effecten
Ten aanzien van de vitaliteit en leefbaarheid van de woonkernen hebben onze inspanningen de
volgende maatschappelijke effecten opgeleverd.
Integrale wijkaanpak
De uitkomsten van de evaluatie van de wijkaanpak onder de bewoners van wijk De Regt geven
onomwonden aan dat de leefbaarheid in hun wijk in zijn algemeenheid is verbeterd. Bewoners zijn
heel tevreden over de verbeteringen aan de woonomgeving en het uitgevoerde groot onderhoud
aan hun woning. Het sociale traject, dat met name door de buurtvereniging is uitgevoerd, heeft
gezorgd voor een grotere betrokkenheid van wijkbewoners onderling. De aanpak en het resultaat
zijn zeer goed gewaardeerd met een 8,3.
De effecten van de overige inspanningen en investeringen in de woon- en leefomgeving zijn nu
nog niet meetbaar. Hier ligt een aandachtspunt.
38
8.
Werken aan kwaliteit en energiebesparing
Wij stellen ons ten doel om onze woningen kwalitatief goed te onderhouden en te
verbeteren. In onze aanpak zijn wij op weg van een op vastgoed georiënteerde beheerder
naar een op klant gerichte dienstverlener. Vanuit deze optiek worden de bedrijfsprocessen
vormgegeven en geoptimaliseerd.
Wij streven naar duurzaamheid. Samen met de huurders willen wij werken aan een
verhoging van het wooncomfort en een verlaging van de woonlasten door het aanbrengen
van energiebesparende maatregelen. Op dit punt willen wij graag voldoen aan het Nationaal
Akkoord Energiebesparing, ofwel in 2020 een gemiddelde energie-index van 1,25 (label B).
We streven ook naar maatwerk. Voor het aanpassen of moderniseren van de woning willen
wij de wensen van de individuele klant veel ruimte geven. Het is per slot van rekening zijn
of haar woonsituatie en geen enkele is gelijk. Individuele keuzes worden geboden tegen
een kostendekkende huurverhoging. Wat hebben we in 2013 gedaan en bereikt?
8.1
Beleidsontwikkeling
Dialoog met belanghouders

Ook op dit terrein vormt de bewonersraad voor ons een belangrijke gesprekspartner. Vooral
de participatie, informatie en communicatie bij groot onderhoudsprojecten is in een aparte
werkgroep een belangrijk onderwerp van gesprek geweest.

Voor het uitwerken en uitvoeren van groot onderhoudsprojecten wordt de agenda van de
huurder opgehaald. Afhankelijk van de situatie doen we dit door het afleggen van
huisbezoeken of door het instellen van een bewonerscommissie waarmee het plan wordt
voorbereid. In deze aanpak valt groot onderhoud altijd samen met een collectieve aanpak
voor energiebesparing en de realisatie van individuele woonwensen. Voor de
woningverbetering wordt een huurverhoging gevraagd. Na afronding worden de projecten
geëvalueerd.

Uit het woonsatisfactieonderzoek dat in 2012 is uitgevoerd kwam de wens naar voren om
meer invloed te hebben op het tijdstip van uitvoering van groot onderhoud. In 2013 is in
samenspraak met een klankbordgroep van huurders een aanzet gegeven voor een
beleidskader “vraaggestuurd groot onderhoud” met betrekking tot de binnenkant van de
woning. Dit beleid wordt in 2014 geïntroduceerd.
Beleidskader groot onderhoud
Groot onderhoud en woningverbetering worden bij voorkeur projectmatig uitgevoerd. We gaan
e
e
daarbij uit van een planning van groot onderhoud in het 30 of 55 jaar. De levensduur van de
woning wordt in dat geval verlengd van 50 naar 55 jaar of van 55 naar 75 jaar. Vooruitlopend op
e
deze ingreep krijgen individuele woningen vanaf het 25e of 50 jaar bij mutatie een groot
onderhoudsbeurt.
Beleidskader energiebesparing
Woningstichting Laarbeek wil voldoen aan het Nationaal Akkoord Energiebesparing dat op
landelijk niveau is afgesloten. Dit betekent dat de woningvoorraad in 2020 een gemiddelde
energie-index heeft van 1,25 (label B). In 2013 hebben wij het volgende gedaan:

Nagenoeg de gehele woningvoorraad is gelabeld zodat we een scherp beeld hebben van de
huidige energieprestatie.

In 2012 is met behulp van Atriensis in kaart gebracht welke maatregelen we moeten treffen
om de gehele woningvoorraad in 2020 op het gewenste niveau te krijgen. Eveneens is
berekend wat deze investering ons gaat kosten. In 2013 is een aantal van deze maatregelen
vertaald naar de meerjarenonderhoudsbegroting. Voor het uitvoeren van de maatregelen
zoeken we aansluiting bij de natuurlijke momenten, zoals mutatie, planmatig- en projectmatig
onderhoud.
39

De groot onderhoudsprojecten worden uitgevoerd conform het beleidskader dat met de
bewonersraad in 2012 is afgesproken met betrekking tot huurverhoging (50% van de
theoretische energiebesparing) en de garantie van woonlastenbesparing.
Om de doelstelling op nationaal niveau te monitoren, nemen we deel aan Shaere. Op deze
wijze kunnen we de ontwikkeling van de energieprestatie van onze woningvoorraad
vergelijken met het landelijk gemiddelde.

Beleidskader asbestsanering
In 2013 is een beleidskader asbest opgesteld alsmede een plan van aanpak.
We bouwen onze bezitsinventarisatie in 2013 en 2014 ten aanzien van asbest verder uit. Bij
mutaties van woningen van voor 1994 worden standaard asbestinventarisaties uitgevoerd. Dit
doen we vooral om calamiteiten bij het verwijderen van asbesthoudende vloerbedekking te
voorkomen. Bewoners worden beter geïnformeerd over de aanwezigheid van asbest in de
woningen.
8.2
Onderhoudskosten naar soort onderhoud en energiebesparende maatregelen
(bedragen onder voorbehoud)
Soort onderhoud
Reparaties en storingen
Mutatiekosten
Totaal dagelijks onderhoud
2013
542
93
635
2012
589
77
666
Planmatig en groot onderhoud
Groot onderhoud bij mutatie
Groot onderhoud tussentijds
Subtotaal planmatig en groot onderhoud
2.970
417
76
3.463
1.712
530
59
2.301
Activering verbeteringen
Totaal planmatig en groot onderhoud
-725
2.738
-455
1.846
Totaal onderhoud
3.373
2.512
2013
376
2012
0
(Bedragen x € 1.000)
Energiebesparende maatregelen
Energiebesparende maatregelen
(Bedragen x € 1.000)
8.3
Reparatieverzoek uitvoeren
Voor de kleine reparaties onder € 150 kunnen de huurders zelf contact opnemen met de
aannemer. Circa 80% van de meldingen betreft een dergelijke reparatie, terwijl het slechts 20%
van de reparatiekosten uitmaakt. Doordat de bewoners direct een afspraak kunnen maken, is de
doorlooptijd versneld.
Bedrijven die voor ons werken, laten een aftersaleskaartje achter waarop bewoners aan kunnen
geven of ze tevreden zijn over het resultaat of de afspraken zijn nagekomen en of er netjes
gewerkt is. Eventueel kunnen ze ook nog een toelichting geven. De reacties zijn in het algemeen
heel positief. Slechts enkele kaartjes vragen om een vervolgactie.
40
Serviceplus regeling
In de Reparatiewijzer kunnen huurders lezen hoe het zit met onderhoud en reparaties en wie
waarvoor verantwoordelijk is. Materiaalkosten van kleine reparaties worden vergoed onder de
noemer ‘serviceplus’. Daardoor stimuleren wij huurders om kleine en eenvoudige reparaties zelf
uit te voeren. Huurders die dat zelf niet kunnen, kunnen het serviceteam inschakelen. De kosten
bedroegen in 2013 € 3.091 (2012: € 2.338).
Serviceteam
Huurders vanaf 65 jaar en huurders met een beperking kunnen, als het hen ontbreekt aan een
helpende hand in hun omgeving, een beroep doen op ons serviceteam. Het gaat vooral om kleine
werkzaamheden. De werkzaamheden worden kosteloos verricht. De materiaalkosten komen wel
voor rekening van de huurder. De medewerkers van het serviceteam zijn in dienst van de Atlant
Groep en worden van daaruit bij ons gedetacheerd. Deze serviceverlening heeft in 2013
€ 23.320 gekost (2012: € 20.103).
Tussentijds groot onderhoud
Naar aanleiding van reparatieverzoeken is bij 8 woningen tussentijds groot onderhoud uitgevoerd.
De gemiddelde kosten bedroegen € 9.454 per woning (2012:10 woningen, € 5.862 per woning).
8.4
Mutatieonderhoud uitvoeren
In 2013 zijn we scherper gaan sturen op de relatie tussen de investering enerzijds en de
huuraanpassing anderzijds. Voor het afwegen van de prijs-kwaliteitverhouding in de nieuwe
situatie is een beslisdocument ontwikkeld dat wordt gebruikt bij investeringen vanaf € 5.000.
In 2013 is bij 118 woningen normaal mutatieonderhoud uitgevoerd. De gemiddelde onderhoudskosten bedroegen € 790 per woning (2012: 104 woningen, € 744 per woning).
Groot onderhoud bij mutatie
e
Vanaf het 25 jaar wordt groot onderhoud bij mutatie uitgevoerd. Dit moment wordt ook
aangegrepen om de woning energetisch te verbeteren ten behoeve van meer wooncomfort en
minder woonlasten. De labelsprong leidt tot een aanpassing van de huurprijs. Moderniseringen
worden op basis van kostprijs verwerkt in de nieuwe huurprijs. Bij 23 woningen is groot onderhoud
bij mutatie uitgevoerd. De gemiddelde kosten bedroegen € 18.125 per woning (2012: 25
woningen, € 21.218 per woning).
8.5
Woning veranderen
Wmo-aanpassingen
In 3 woningen (2012: 24) zijn aanpassingen uitgevoerd in het kader van de Wet maatschappelijke
ondersteuning. Dit aantal is aanzienlijk lager omdat de gemeente kleinere aanpassingen niet meer
vergoedt. Twee keer per jaar vindt overleg met gemeente Laarbeek plaats over de
woningaanpassingen.
Individuele comfortverbeteringen
In 2013 zijn op individueel verzoek van bewoners bij 15 woningen (2012: 28) verbeteringen
e
uitgevoerd. De verbeteringen betroffen voornamelijk het plaatsen van een dakraam, een 2 toilet
en het vroegtijdig vervangen van de cv-ketel door een combiketel. In alle gevallen is een
huurverhoging doorgevoerd.
Zelf aangebrachte voorzieningen
Op basis van het op 15 maart 2010 vastgestelde beleid beoordelen wij de door huurders
aangevraagde wijzigingen aan hun woning. Het geven van technische begeleiding en toezicht
bevordert de kwaliteit van de wijzigingen. In 2013 zijn 125 aanvragen behandeld (2012: 158).
41
8.6
Woning planmatig onderhouden
Een overzicht van de uitgevoerde werkzaamheden in 2013:

Bij 146 woningen en garages is schilderwerk uitgevoerd.

Bij 1 kantoorpand is schilderwerk uitgevoerd.

Bij 1 appartementencomplex zijn schoorstenen vernieuwd.

Bij 1 appartementencomplex zijn gootplanken vervangen.

Bij 18 woningen is dakbedekking vervangen.

Bij 1 appartementencomplex zijn de balkonhekken vervangen.

Bij 2 appartementencomplexen zijn liften gereviseerd.

Bij 1 kantoorpand is de lift gereviseerd.

Bij 13 woningen zijn de dakramen vervangen.

Bij 30 woningen zijn de cv-ketels vervangen.

Bij 3 woningen zijn keukenblokken vervangen.
8.7
Woning projectmatig onderhouden en verbeteren
In 2013 zijn de volgende projecten uitgevoerd:

Complex 417: 31 woningen De Wieken en Zaagmolenweg
Energiebesparende maatregelen: energielabel overwegend van C naar B
Bewonerstevredenheid: 7,4

Complex 322: 30 woningen Terlingenplein
Groot onderhoud en verbeteringen uitgevoerd
Energiebesparende maatregelen: energielabel van C, D, E naar B
Bewonerstevredenheid: 8,6

Complex 222: 14 woningen Holenboest en Ekelcamp
Asbesthoudende materialen verwijderd
Bewonerstevredenheid: nog niet gemeten

Complex 418: 28 woningen Lange Zwaard, Molenhoek en Pater Becanusstraat
Groot onderhoud en verbeteringen uitgevoerd
Energiebesparende maatregelen: geen
Bewonerstevredenheid: 7,9

Complex 420: 12 woningen Korte Zwaard in Beek en Donk
Groot onderhoud en verbeteringen uitgevoerd
Energiebesparende maatregelen: energielabel overwegend van C naar B
Bewonerstevredenheid: 7,5

Complex 423: 15 woningen De Meidoorn en Oude Bemmerstraat
Groot-onderhoud en verbeteringen uitgevoerd
Energiebesparende maatregelen: energielabel overwegend van C naar B
Bewonerstevredenheid: 8,0
8.8
Inkopen en aanbesteden
In 2013 hebben we de raamovereenkomsten met aannemers voor het dagelijks onderhoud
geëvalueerd en geactualiseerd.
42
8.9
Gerealiseerde effecten
Ten aanzien van het onderhouden en verbeteren van de woningvoorraad zijn de volgende
maatschappelijke effecten gerealiseerd:
 Met het uitgevoerde onderhoud hebben we de kwaliteit van onze woningen in stand
gehouden, een gedeelte van onze asbesthoudende bouwdelen verwijderd en de levensduur
van een aantal woningen verlengd.
 In 2013 hebben we bij een aantal woningen de energie-index verbeterd. De gemiddelde
energie-index scoort op het einde van 2013 1,40 (2012 1,57). Het aandeel groene labels is
gegroeid van 79% naar 82%. We streven ernaar om in 2020 een gemiddelde energie-index
van 1,25 te hebben.
Label
2013
2012
A/A+
B
C
D
E
F
G
16%
23%
43%
10%
5%
2%
1%
10%
21%
48%
10%
7%
3%
1%
Overzicht energielabels op 31-12-2013
op basis van afgemelde labels
G
1%
F
E
2% 5%
D
10%
A/A+
16%
B
23%
C
43%
43
9.
Bedrijfsvoering
De visitatie in 2010 was voor ons aanleiding om stevig aan de slag te gaan met een verdere
professionalisering van de organisatie. Voor dit doel hebben we de focus gericht op drie
sporen, namelijk:
 het verbeteren van de verticale sturing die gericht is op het bereiken van de gewenste
resultaten door middel van een samenhangende planning & control-cyclus;
 het verbeteren van de horizontale sturing die gericht is op het beter beheersen van de
operationele uitvoering door middel van procesmanagement;
 het intensiveren van de interne en externe samenwerking en het vergroten van de
professionele competenties.
Wat hebben we in 2013 gedaan en bereikt?
9.1
44
De werkorganisatie
Formatie
Bij Woningstichting Laarbeek werken 20 mensen. De leiding is in handen van de directeurbestuurder. De werkorganisatie kent de volgende teams: Wonen, Vastgoed en Financiën. Elk
team staat onder leiding van een teamleider. De beleidsmedewerker, managementassistente en
de projectleider ontwikkeling zijn in de staf opgenomen.
Het aantal formatieplaatsen bedraagt eind 2013 16,92 fte’s. Er werken 7 mannen en 13 vrouwen.
Elf medewerkers werken in een deeltijdfunctie. De directeurbestuurder en de teamleiders vormen
het managementteam.
Formatieplaatsen per ultimo
Directie
Wonen
Vastgoed
Financiën
Beleid & ondersteuning
Projectontwikkeling
Fte
1,00
5,33
5,56
2,47
1,56
1,00
16,92
2013
Mdw.
1
7
6
3
2
1
20
Fte
1,00
5,33
5,67
2,47
1,56
1,00
17,03
2012
Mdw.
1
7
6
3
2
1
20
Ziekteverzuim
2013
0,73%
2012
2,36%
HR management

HR cyclus
De cyclus vormt de basis voor het jaarlijks plannen van de werkzaamheden, het monitoren
van de voortgang en het beoordelen en belonen van de resultaten. Deze cyclus wordt tevens
gebruikt voor het ontwikkelen van de professionaliteit ten aanzien van vakkennis en
persoonlijke competenties. In 2013 is het systeem door Arsis geëvalueerd op effectiviteit. Op
grond van deze evaluatie is besloten om geen gedifferentieerd beloningssysteem in te
voeren.

HR ondersteuning
Met ingang van 1 januari 2011 is Arsis gecontracteerd voor professionele ondersteuning op
HRM gebied.

Opleiding en training
Wij investeren voortdurend in de functionele en persoonlijke ontwikkeling van onze
medewerkers. In tegenstelling tot voorgaande jaren is in 2013 meer ingezet op de individuele
ontwikkeling en minder op in-company trainingen. Dit past bij de ontwikkelingsfase van het
bedrijf.

Arbo
In 2013 is een RI&E uitgevoerd en is het Arboplan geactualiseerd. Belangrijkste
aandachtspunten zijn de veiligheid en ergonomie van de balie en de werkwijze rondom
asbestsanering. Beide punten zijn inmiddels opgepakt danwel opgelost.
De bedrijfshulpverlening en het calamiteitenplan zijn geëvalueerd.
Daarnaast is door de Inspectie een onderzoek gedaan naar de Arbo-aspecten inzake
agressie en geweld. Hieruit kwam een tweetal punten naar voren ter verbetering. Deze
punten worden in 2014 opgelost.

Personeelsbijeenkomsten
Eens per zes weken is er een lunchbijeenkomst met als belangrijkste doel elkaar te
informeren over de zaken waar we mee bezig zijn.
Het jaarlijkse personeelsuitje staat in het teken van onderlinge samenwerking. Dit jaar is in
het kantoor een lipdub gemaakt. In het licht van de fusie een mooie herinnering.
45

Nieuwsbrief
De medewerkers worden regelmatig schriftelijk geïnformeerd met een nieuwsbrief via e-mail.
Deze verscheen 30 keer.
Ondernemingsraad
Sinds augustus 2010 hebben we een ondernemingsraad (OR). Door het vertrek van de voorzitter
en de reeds bestaande vacature had de OR in 2013 onvoldoende legitimiteit en draagvlak. In het
licht van de fusie is onder het personeel toch de behoefte ontstaan om de OR nieuw leven in te
blazen.
9.2
Sturing
De besturing van de organisatie is uitgebreid beschreven in het Governancereglement. Voor het
aansturen van de organisatie maken we onderscheid in de verticale en horizontale sturing. De
verticale sturing vindt plaats in het managementteam en in het projectenoverleg. Deze sturing is
gericht op “wat” we als organisatie willen realiseren ofwel welke resultaten we willen boeken. De
horizontale sturing vindt met name plaats in de stuurgroep kwaliteitszorg en is gericht op “hoe” we
willen werken. De beheersing en optimalisering van de bedrijfsprocessen en de kwaliteit van de
dienstverlening staan hierin centraal. Met name de KWH meetgegevens vormen hiertoe de input.
Een specificatie van de interne controlesystemen is opgenomen in paragraaf 2.6.
9.3
Informatisering
In 2012 is met ondersteuning met het NCCW een informatieplan opgesteld. Op basis van dit plan
zijn met ingang van 2013 de volgende implementaties opgepakt: BIS/NOA reporting,
woningcartotheek, mutatieopnamemodule.
9.4
PR & Communicatie
Gewoon
Gewoon wordt verspreid onder huurders, woningzoekenden en relaties.
Het verscheen drie keer. Bewonersraad Laarbeek heeft een vaste rubriek.
Website
In 2013 is, voortbordurend op de nieuwe vormgeving van ons infoblad,
gestart met de vernieuwing van de website. Naar verwachting is hij medio
april 2014 in de lucht.
Nieuwsbrieven

Regteropaf
De nieuwsbrief Regteropaf informeert de bewoners van wijk De Regt in Beek en Donk en
andere betrokkenen over de wijkaanpak. Hij verscheen in 2013 drie keer. Na de afronding
van de wijkaanpak blijft de nieuwsbrief twee keer per jaar verschijnen.

De Voorbeemd
Begin 2013 is gestart met de wijkaanpak in De Voorbeemd. Sindsdien zijn twee
nieuwsbrieven verspreid onder wijkbewoners en andere betrokkenen.
9.5
Gerealiseerde effecten
Ten aanzien van de beperking van de beheerskosten zijn de volgende effecten gerealiseerd:

De beheerkosten per gewogen vhe zijn € 861 (2012: € 817).

Het aantal verhuureenheden per fte bedraagt 138 (2012: 139).
46
10.
Financieel beleid en beheer
Jaarresultaat
Het jaarresultaat bedraagt € 1,6 miljoen positief (2012: € 11,0 miljoen negatief).
2013
13.010 €
7.149- €
5.861 €
2012
12.218
5.4226.796
€
€
€
€
3.25712.82737
-
€
3.997- €
3.892-
Verkoopresultaat
€
1.641
€
2.189
Vennootschapsbelasting
€
-
€
-
Totaal resultaat
€
1.554
€
Bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Opbrengsten - lasten
€
€
€
Afschrijvingskosten
Waardeveranderingen MVA
Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen
Waardeveranderingen Financiële vast activa
€
€
€
€
3.1351.313
393
522-
Rente
10.954(Bedragen x € 1.000)
Het resultaat uit gewone bedrijfsvoering (opbrengsten – lasten) is ruim € 0,9 miljoen lager dan in
2012. De belangrijkste oorzaken van dit verschil zijn enerzijds de hogere opbrengsten
(€ 0,8 miljoen) en anderzijds hogere kosten voor onderhoud (€ 0,9 miljoen), saneringsheffing
(€ 0,5 miljoen) en overige directe bedrijfslasten (€ 0,3 miljoen).
In 2013 hebben we € 1,3 miljoen positief resultaat uit waardeveranderingen op materiële vaste
activa. In 2012 was dit vanwege het inrekenen van de verhuurdersheffing nog € 12,8 miljoen
negatief. De waardeontwikkeling op onze commerciële vastgoedportefeuille is gestegen met € 0,4
miljoen. Tenslotte hebben we onze certificaten in het Wooninvesteringsfonds vanwege de slechte
financiële situatie met € 0,5 miljoen afgewaardeerd.
De rentelast is per saldo € 0,1 miljoen hoger vanwege lagere rentebaten. De verkoopresultaten
over 2013 waren € 0,5 miljoen lager dan in 2012.
Extern toezicht
CFV
Het CFV beoordeelt jaarlijks onze financiële continuïteit. Op basis van door ons aangeleverde
prognosegegevens (dPi 2012) en verantwoordingsinformatie (dVi 2012) en andere informatie heeft
het CFV risicogericht onderzoek gedaan op een zestal toezichtsterreinen. Deze terreinen zijn:
kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel
risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. De uitkomsten van het onderzoek
zijn verwoord in de Toezichtbrief 2013 die we op 22 oktober hebben ontvangen. Het CFV maakt
kritische kanttekeningen ten aanzien van de vermogensontwikkeling op termijn. Dit is voor ons
reden geweest om corrigerende maatregelen te treffen, te weten:
 overleg met gemeente Laarbeek over het openbreken van de overeenkomst rondom de
voorzieningenclusters;
 het uit de begroting halen van nieuwbouwprojecten;
47

het nemen van extra verkoopbevorderende maatregelen op de onverkochte
nieuwbouwwoningen Zonnetij en Waterpoort;
 onderzoek naar verruiming van de verkoopportefeuille.
Het CFV gaat de effecten van deze maatregelen monitoren.
WSW
Het WSW heeft ons op 25 november 2013 als kredietwaardig beoordeeld. Het WSW heeft een
faciliteringsvolume afgegeven voor € 640.000 gebaseerd op de investerings- en herfinancieringsbehoefte in de jaren 2013 tot en met 2015. We verwachten daar geen gebruik van te maken.
Vermogenspositie
De vermogenspositie wordt met name beoordeeld aan de hand van de solvabiliteit. De solvabiliteit
geeft de mate aan waarin een onderneming op middellange termijn aan haar verplichtingen kan
voldoen. De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen en het totale
vermogen en hangt sterk af van de gekozen waarderingsgrondslagen.
Op basis van de door ons gekozen waarderingsgrondslagen steeg de solvabiliteit van 10,0% eind
2012 naar 12,2% ultimo 2013.
Liquiditeiten en financieringen
Per ultimo 2013 had de woningstichting voor € 91,8 miljoen aan langlopende leningen
opgenomen met een gemiddeld rentepercentage van 4,3%. De gemiddelde rentevastperiode
bedraagt 18,6 jaar. De gehele leningenportefeuille is geborgd door het WSW.
In het verslagjaar zijn de liquide middelen met € 3,6 miljoen afgenomen. Dit is voor een belangrijk
deel veroorzaakt door € 3,4 miljoen aan eindaflossingen van vijf leningen waarvan twee
vervroegd. Aan herfinanciering van deze leningen was gegeven de liquiditeitenpositie en -planning
geen behoefte. In het kasstroomoverzicht wordt inzicht gegeven in de kasstromen van het
afgelopen en voorgaand boekjaar. In 2012 was sprake van forse investeringsuitgaven
waartegenover een terugontvangst van tijdelijk uitgezette middelen stond. Hierdoor is per saldo
een positieve kasstroom ontstaan. In 2013 zijn de investeringen doorgelopen en is geen
aanvullende financiering meer ontvangen.
De komende vijf jaar wordt op 14% van de bestaande leningenportefeuille renterisico gelopen als
gevolg van een spreadherziening (13%) en renteconversies (1%). Er zijn geen contractuele
eindaflossingen de komende vijf jaar. Bij een spreadherziening is het renterisico beperkt tot de
hoogte van de opslag die de bank in rekening brengt bovenop de gecontracteerde basisrente. De
komende 5 jaar wordt 7% van de leningenportefeuille op reguliere basis afgelost.
De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak vanuit de operationele kasstroom de verschuldigde
rente betaald kan worden. Deze ligt in 2013 met 1,43 (2012: 1,69) net boven de norm van het
WSW (1,4).
We hebben geen derivatenposities en ook geen afspraken gemaakt over rente na
conversiemomenten.
In september 2012 zijn door de Minister van BZK beleidsregels afgegeven voor het gebruik van
financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Ons bestaande treasurystatuut
is aangepast als gevolg van die beleidsregels. Daarin is opgenomen dat we het gebruik van
derivaten uitsluiten.
48
JAARREKENING
49
Balans per 31 december 2013 (voor resultaatbestemming)
ACTIVA
31-12-2013
31-12-2012
Vaste activa
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van
exploitatie
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie (woningen)
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
Financiële vaste activa
Te vorderen bws subsidies
Leningen u/g
Belastinglatentie
€
€
87.041.352
435.281
€
€
87.645.462
408.155
€
1.409.957
€
1.499.608
€
88.886.590
€
89.553.225
€
€
€
€
14.034.343
1.253.201
15.287.544
€
€
€
€
12.833.890
270.000
13.103.890
€
€
€
€
4.179
500.000
504.179
€
€
€
€
17.428
1.022.500
1.039.928
€
€
€
€
2.626.533
611.705
3.238.238
€
€
€
€
2.772.077
611.705
3.383.782
€
-
€
-
€
€
€
€
€
58.206
158.903
499
182.247
399.855
€
€
€
€
€
40.074
163.724
409.604
613.402
€
4.872.800
€
8.435.094
€
113.189.206
€
116.129.321
Vlottende activa
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Overige voorraden
Onderhanden projecten in opdracht van derden
Vorderingen
Huurdebiteuren
Vorderingen belastingen
Overige vorderingen
Overlopende activa
Liquide middelen
50
PASSIVA
Eigen vermogen
Overige reserves
Resultaat Koopgarant
Jaarresultaat
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen
Langlopende schulden
Leningen kredietinstellingen
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken
verkocht onder voorwaarden
Leningen huurders
Waarborgsommen
Kortlopende schulden
Kasgeldlening
Schulden aan leveranciers
Schulden aan gemeente
Schulden belastingen en premies sociale
verzekeringen
Overlopende passiva
31-12-2013
31-12-2012
€
€
€
€
11.574.657
708.870
1.554.127
13.837.654
€
€
€
€
22.340.567
187.920
10.953.83011.574.657
€
2.331.122
€
2.910.464
€
2.331.122
€
2.910.464
€
91.781.332
€
96.349.599
€
1.254.840
€
270.000
€
€
11.720
€
€
180.000
10.346
€
93.047.892
€
96.809.945
€
€
€
1.000.000
630.993
3.982
€
€
€
1.000.000
1.014.683
3.451
€
-
€
18.473
€
2.337.563
€
2.797.648
€
3.972.538
€
4.834.255
€
113.189.206
€
116.129.321
51
Verlies- en winstrekening over 2013
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten
Huren
Vergoedingen
Verkoop onroerende zaken
Overige bedrijfsopbrengsten
€
€
€
€
12.580.664
240.648
1.641.163
188.849
€
€
€
€
11.704.709
222.603
2.188.561
291.078
Totaal bedrijfsopbrengsten
€
14.651.324
€
14.406.951
Bedrijfslasten
Afschrijving op vaste activa
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Lasten onderhoud
Waardeveranderingen materiële vaste activa
Overige bedrijfslasten
€
€
€
€
€
€
€
3.134.892
902.711
131.549
179.844
3.373.474
1.313.2252.561.518
€
€
€
€
€
€
€
3.256.817
852.252
146.220
171.560
2.512.195
12.827.123
1.739.600
Totaal bedrijfslasten
€
8.980.763
€
21.505.767
Bedrijfsresultaat
€
5.682.561
€
Niet gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
€
393.011
€
37.368
Waardeveranderingen financiële vaste activa
Rentebaten
Opbrengsten financiële vaste activa
Rentelasten
€
€
€
€
522.50065.420
533
4.062.898
€
€
€
€
203.618
13.737
4.109.737
Jaarresultaat voor belasting
€
1.554.127
€
10.953.830-
Vennootschapsbelasting
€
-
€
Jaarresultaat
€
1.554.127
€
52
7.098.816-
10.953.830-
Kasstroomoverzicht
2013
Kasstroom uit operationele activiteiten
Huren
Vergoedingen
Overige ontvangsten
€
€
€
€
12.504.173
291.079
263.384
13.058.636
2012
€
€
€
€
11.715.239
220.984
271.154
12.207.377
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Onderhoud
Leefbaarheid
Sectorspecifieke heffing
Verhuurdersheffing
Overige bedrijfsuitgaven
€
€
€
€
€
€
€
€
€
901.916144.580170.8473.234.29664.232502.53847.4762.000.5627.066.447-
€
€
€
€
€
€
€
€
€
848.694137.673174.7632.581.64358.62740.8161.677.8225.520.038-
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
€
5.992.189
€
6.687.339
Rente ontvangsten
Rente betalingen
Vennootschapsbelasting
€
€
€
€
130.145
4.180.5884.050.443-
€
€
€
€
242.934
3.953.446837.852
2.872.660-
Totaal kasstroom uit operationele activiteiten
€
1.941.746
€
3.814.679
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa
Desinvesteringen in materiële vaste activa
Investeringen in beleggingen
Investeringen in financiële vaste activa
Investeringen in voorraden/onderhanden werk
Desinvesteringen in voorraden/onderhanden werk
€
€
€
€
€
€
3.843.3062.883.512
27.385231.405
€
€
€
€
€
€
10.441.9992.195.301
803.67110.000.000
2.950.2803.456.600
Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten
€
755.774-
€
1.455.951
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangsten langlopende schulden
Aflossingen langlopende schulden
€
€
4.748.266-
€
€
2.056.549-
Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten
€
4.748.266-
€
2.056.549-
Mutatie geldmiddelen
€
3.562.294-
€
3.214.081
2013
Stand liquide middelen per 1-1
Mutatie
Stand liquide middelen per 31-12
€
€
€
8.435.094
3.562.2944.872.800
2012
€
€
€
5.221.013
3.214.081
8.435.094
53
Toelichting op de jaarrekening
Algemeen
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013.
Alle bedragen luiden in euro’s.
Activiteiten
De activiteiten van Woningstichting Laarbeek, statutair gevestigd en kantoor houdende op de
Heuvel 1, Lieshout, zijn erop gericht om in de gemeente Laarbeek voldoende geschikte goede en
betaalbare woningen te realiseren en te behouden en deze bij voorrang toe te wijzen aan de
primaire doelgroep van beleid.
Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening
De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector
(Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele
uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is de jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad
voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.
Deze richtlijn is in 2011 herzien. De herziene Richtlijn wordt vanaf het huidige verslagjaar
toegepast.
De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van
historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders
wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden
slechts genomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke
verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen
indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Voor de vergelijkbaarheid is in de toelichting een aantal cijfers over 2012 op een andere wijze
gerubriceerd.
Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva
1. Materiële vaste activa
1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie
Deze categorie omvat woningen in exploitatie met een huur onder de huurtoeslaggrens, het
maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Ultimo 2013 bedraagt de
huurtoeslaggrens € 681,02 (2012: € 664,66).
Het sociaal vastgoed is gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, aangezien het beleid gericht is op de
realisatie van de volkshuisvestelijke taken.
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op de verkrijgingsprijs, verminderd met
cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere (duurzame) waardeverminderingen. Voor de bepaling van een eventuele bijzondere waardevermindering zijn de
grond- en opstalexploitatie gescheiden. De verkrijgingsprijs van de grond wordt getoetst aan de
restwaarde. De restwaarde is het saldo van de huidige actuele grondwaarde gebaseerd op de
door de gemeente gehanteerde sociale grondprijs verminderd met de kosten voor sloop- en
uitplaatsing. Hierbij wordt aangetekend dat de waarde is gemaximeerd op basis van een
2
oppervlakte van 160 m . Van een duurzame waardevermindering is sprake als de huidige actuele
54
waarde onder de verkrijgingsprijs ligt. Voor de opstal wordt de verkrijgingsprijs verminderd met de
cumulatieve afschrijvingen getoetst aan de bedrijfswaarde exclusief restwaarde.
Het bezit is ingedeeld naar Product Markt Combinaties (PMC’s). Op PMC-niveau zijn bedrijfswaardeberekeningen opgesteld. De bedrijfswaarde is sterk afhankelijk van de gebruikte (lange
termijn) parameters. Essentieel is dat deze berekening laat zien dat de stichting op lange termijn
een positief resultaat bereikt en de omvang hiervan voldoende is voor de continuïteit.
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden
berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf
het moment van ingebruikneming. Er wordt niet afgeschreven op grond.
Indien de uitgaven van groot onderhoud meer dan € 10.000 per woning bedragen en er sprake is
van levensduurverlenging, worden de uitgaven geactiveerd voor zover de sprong in de bedrijfswaarde als gevolg van de levensduurverlenging dit toelaat. Investeringen in energiebesparende
maatregelen worden volledig geactiveerd.
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs
onder aftrek van een bijzondere (duurzame) waardevermindering. Indien de bijzondere
waardevermindering hoger is dan de boekwaarde van het onroerend goed in ontwikkeling, wordt
de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de
balans opgenomen.
1.3 Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie
Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen, bepaald op
basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het
lineaire systeem.
2. Vastgoedbeleggingen
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de
huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatige vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het
overige commercieel vastgoed.
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op de verkrijgingsprijs, verminderd met
cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere (duurzame) waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere (duurzame) waardevermindering wordt jaarlijks
getoetst op basis van boekwaarde versus marktwaarde of hogere bedrijfswaarde.
Het bezit is ingedeeld naar Product Markt Combinaties (PMC’s). Op PMC-niveau is de
marktwaarde bepaald op basis van een 15 jarig exploitatiemodel conform de Discounted Cash
Flow (DCF) methode met een door een onafhankelijke taxateur aangeleverde exit-yield. Tevens is
de bedrijfswaarde berekend. Indien de bedrijfswaarde boven de marktwaarde ligt, wordt deze
gehanteerd aangezien nooit tot verkoop van een PMC wordt overgegaan als de marktwaarde
onder de bedrijfswaarde ligt.
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden
berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf
het moment van ingebruikneming. Er wordt niet afgeschreven op grond.
Indien de uitgaven van groot onderhoud/verbetering meer dan € 10.000 per woning bedragen,
worden de uitgaven geactiveerd voor zover de sprong in de marktwaarde dit toelaat.
Investeringen in energiebesparende maatregelen worden volledig geactiveerd.
55
2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (vov) worden gewaardeerd op basis van actuele
waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve
markt voor soortgelijke onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat.
Winsten en verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken vov,
worden verantwoord in de verlies- en winstrekening over de periode waarin de wijziging zich
voordoet, onder de categorie “niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.
Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De
herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en
de historische kostprijs.
2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs
onder aftrek van een bijzondere (duurzame) waardevermindering. Indien de bijzondere
waardevermindering hoger is dan de boekwaarde van het onroerend goed in ontwikkeling, wordt
de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de
balans opgenomen.
3. Financiële vaste activa
3.1 Te vorderen BWS-subsidies
De voorcalculatorisch bepaalde te ontvangen bijdrage in het kader van het Besluit Woninggebonden Subsidies wordt gewaardeerd door aan de contante waarde van de subsidie bij
aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek
van de te ontvangen bijdrage.
3.2 Leningen u/g
Leningen u/g worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Op de leningen u/g is een
noodzakelijk geachte voorziening voor oninbaarheid in mindering gebracht.
3.3 Belastinglatentie
Een actieve belastinglatentie die het gevolg is van waarderingsverschillen tussen de commerciële
en fiscale jaarrekening wordt in de balans op nihil gewaardeerd in verband met de onzekerheid
over de realisatie van de latentie.
4. Voorraden
De voorraden zijn opgenomen tegen vervaardigingsprijs of de lagere marktwaarde.
5. Onderhanden projecten in opdracht van derden
Onderhanden projecten in opdracht van derden zijn opgenomen tegen vervaardigingsprijs onder
aftrek van de reeds in rekening gebrachte termijnen. De winst wordt genomen naar rato van de
voortgang van het werk (percentage of completion methode).
6. Vorderingen
Vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Op de vorderingen op huurdebiteuren
is een noodzakelijk geachte voorziening voor oninbaarheid in mindering gebracht.
7. Liquide middelen
De liquide middelen bestaan uit kas- en banktegoeden en zijn gewaardeerd tegen de nominale
waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, wordt hiermee bij de waardering rekening
gehouden.
8. Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen
die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen
noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Voorzieningen worden
56
tegen nominale/contante waarde opgenomen. In de jaarrekening worden naast juridisch
afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden
gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer
uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige
stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige
nieuwbouwprojecten.
8.1 Voorziening onrendabele investeringen
Deze voorziening dient ter dekking van, op basis van voorcalculatie of ervaringsgegevens in te
schatten onrendabele investeringen in nieuwbouwprojecten. De onrendabele investering wordt in
mindering gebracht op de onroerende zaken in ontwikkeling tot waarde nihil. Voor het resterende
bedrag wordt een voorziening gevormd.
9. Langlopende schulden
Er wordt geen gebruik gemaakt van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken.
9.1 Leningen kredietinstellingen
De leningen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is
dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde
kostprijs (reële waarde), welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.
9.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden (Koopgarant) is er een
terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De
terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd.
9.3 Leningen huurders
Deze leningen zijn tegen nominale waarde opgenomen.
9.4 Waarborgsommen
De waarborgsommen zijn opgenomen tegen nominale waarde vermeerderd met rente die jaarlijks
wordt bijgeschreven.
10. Kortlopende schulden
De leningen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is
dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde
kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat
11. Huren
Betreft de te ontvangen nettohuren, exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten en
onder aftrek van huurderving.
12. Vergoedingen
Betreft van huurders (boven de netto huurprijs) ontvangen vergoedingen voor leveringen en
diensten.
13. Verkoop onroerende zaken
Betreft het saldo van de behaalde netto verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit)
dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het
moment van levering. Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord
zodra deze voorzienbaar zijn.
Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in
de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
57
14. Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder zijn onder meer opgenomen de opbrengsten uit de Warmte Koude Opslag-systemen
(WKO), teruggevorderde BTW algemene kosten, inschrijfgelden en aan derden doorberekende
kosten.
15. Afschrijvingen
De afschrijvingen op materiële vaste activa zijn gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel lagere bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op
basis van de verwachte economische levensduur.
16. Lonen en salarissen
Lonen en salarissen worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake
als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de
werknemers.
17. Sociale lasten
Sociale lasten op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor
zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke
werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.
18. Pensioenlasten
Woningstichting Laarbeek heeft een pensioenregeling bij het pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te
weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de
‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt de aan de
pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord.
Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of en zo ja welke verplichtingen
naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op
balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit
herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten en worden in de balans opgenomen in
een voorziening.
De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om
deze per balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is,
wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis
van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties.
Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van
de verlies- en winstrekening.
Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Woningstichting Laarbeek
beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de
toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan
Woningstichting Laarbeek en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden
vastgesteld.
Ultimo 2013 (en 2012) waren er geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de
betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie.
19. Lasten onderhoud
Het betreft de werkelijke uitgaven aan dagelijks- en planmatig onderhoud in de woningvoorraad.
20. Waardeveranderingen materiële vaste activa
Dit betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging van de waarde van de
materiële vaste activa in het verslagjaar. Daarnaast zijn hier opgenomen de waardemutaties die
ontstaan zijn door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke
verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering
58
21. Overige bedrijfslasten
Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de normale
bedrijfsvoering, zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige
personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten en dergelijke.
22. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Dit betreffen winsten of mogelijke verliezen die ontstaan door een wijziging van de waarde van de
vastgoedbeleggingen in het verslagjaar.
23. Waardeveranderingen financiële vaste activa
Dit betreffen winsten of mogelijke verliezen die ontstaan door een wijziging van de waarde van de
financiële vaste activa in het verslagjaar.
24. Rentebaten
Onder de rentebaten zijn verantwoord de renteopbrengsten uit vorderingen, beleggingen en
liquide middelen.
25. Opbrengsten financiële vaste activa
Hieronder vallen de rente op leningen u/g, rente op herbeleggingen en rente op te vorderen BWSsubsidies.
26. Rentelasten
Hieronder vallen de betaalde en verschuldigde rentelasten inzake kort- en langlopende schulden.
27. Vennootschapsbelasting
De vennootschapsbelasting wordt berekend tegen het geldende tarief over het resultaat van het
boekjaar, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk nietaftrekbare kosten. Hierbij zijn de afspraken gehanteerd uit de VSO 2, die door de woningstichting
is ondertekend.
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het
kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen en betaalde
interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij
geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
59
Toelichting op de balans
ACTIVA
Vaste activa
Materiële vaste activa (bedragen in €)
Onroerende
zaken in
exploitatie
Onroerende
zaken in
ontwikkeling
(On)roerende
zaken ten
dienste van
exploitatie
Totaal
1.860.531
360.9231.499.608
128.820.885
39.267.66089.553.225
Stand per 1 januari:
Oorspronkelijke kosten
Waardeverandering
124.847.844
37.202.38287.645.462
2.112.510
1.704.355408.155
Mutaties in de boekwaarde:
Waardeverandering
1.363.225
Oplevering
Idem (waardeverandering)
2.572.012
1.200.000-
Overboeking vg.beleggingen
Idem (waardeverandering)
1.319.142260.051
1.319.142260.051
724.666
376.371
-
724.666
376.371
2.044.783
Verbeteringen
Energiemaatregelen
Investeringen
Afschrijving
2.791.953-
Verkoop
Idem (waardeverandering)
1.021.674432.334
80.000-
1.283.225
2.572.012634.355
565.645-
2.044.783
89.651-
2.881.6041.021.674432.334
Stand per 31 december:
Oorspronkelijke kosten
Waardeverandering
126.180.077
39.138.72587.041.352
1.585.281
1.150.000435.281
1.860.531
450.5731.409.957
129.625.889
40.739.29988.886.590
De post waardeverandering in de standen per 1 januari en 31 december bestaat uit waardeveranderingen (onrendabele investeringen) en afschrijvingen.
De oorspronkelijke kosten en waardeverandering op de beginbalans zijn aangepast ten opzichte
van de eindbalans 2012. Dit is het gevolg van het wegboeken van in 2012 volledig afgeschreven
componenten. De totale boekwaarde verandert hierdoor niet.
60
Afschrijvingsmethoden en -termijnen (aantal in jaren)
Onroerende zaken
in exploitatie
Onroerende en
roerende zaken ten
dienste van
exploitatie
Lineair
Lineair
50
20
20
25
25
-
Methode
Grond
Gebouwen- en installaties
Installaties nieuwbouw
Inrichting nieuwbouw
Verbeteringen
Energiemaatregelen
Eigen kantoorgebouw
Vervoermiddelen
Inventaris
Kantoormachines
Automatiseringsapparatuur
25
5
10
5
5
WOZ-waarde
De meest recente WOZ-waarde (waardepeildatum 1-1-2013) van de portefeuille bedraagt € 315,0
miljoen.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde wordt bepaald als het saldo van de contante waarde van de toekomstige
kasstromen over de geschatte resterende economische levensduur. De gemiddelde restant
levensduur is 25 jaar.
Bedrijfswaarde exclusief restwaarde
Restwaarde
Totaal
€
€
€
31-12-2013
106.526.938
19.398.062
125.925.000
€
€
€
31-12-2012
110.638.300
22.795.354
133.433.654
Het cijfer over 2012 is gewijzigd. In die bedrijfswaarde is de WKO-installatie van complex de Regt
opgenomen. In 2013 zijn de volgende eenduidige parameters gehanteerd voor het gehele bezit:
Levensduur woningbezit
Huurverhoging eerste jaar
Huurverhoging vanaf tweede jaar
Huuropslag tot streefhuur in jaar 1 t/m 5 ¹
Huurderving ²
Prijsontwikkeling eerste jaar (alle kosten)
Prijsontwikkeling jaar 2 t/m 5 (alle kosten)
Prijsontwikkeling vanaf zesde jaar (alle kosten)
Disconteringsvoet
¹
²
³
2013
initieel 50 jaar
2,50%
2,00%
1,50%
0,50%
1,50%
3,00%
3,00%
5,25%
2012
initieel 50 jaar
2,50%
2,00%
1,50%
0,60%
2,25%
Ortec³
3,00%
5,25%
Huuropslag: In de eerste vijf jaren maken we gebruik van de mogelijkheid om de huren conform het Regeerakkoord boven inflatie te verhogen. Dit vindt plaats tot maximaal streefhuur.
Huurderving; op complexniveau is hier in een aantal gevallen van afgeweken.
Ortec; voor de jaren 2014 tot en met 2016 is in 2012 respectievelijk 2,48%, 2,63% en 2,74%
gehanteerd die afkomstig waren van een externe bron (Ortec Finance).
61
De kosten zijn conform de goedgekeurde meerjarenbegroting ingerekend.
Vastgoedbeleggingen (bedragen in €)
Onroerende
zaken in
exploitatie
Onroerende
zaken in
ontwikkeling
Onroerende
zaken
vov
Totaal
Stand per 1 januari:
Oorspronkelijke kosten
Waardeverandering
15.800.815
2.966.92512.833.890
-
270.000
270.000
16.070.815
2.966.92513.103.890
Mutaties in de boekwaarde:
Waardeverandering
Overboeking sociaal vastgoed
Idem (waardeverandering)
Afschrijving
394.650
394.650
1.319.142
260.051-
1.319.142
260.051-
253.288-
253.288-
Koopgarant
Waardeontwikkeling
989.013
5.812-
989.013
5.812-
1.259.013
5.8121.253.201
18.378.970
3.091.42615.287.544
Stand per 31 december:
Oorspronkelijke kosten
Waardeverandering
17.119.957
3.085.61414.034.343
-
De post waardeverandering in de standen per 1 januari en 31 december bestaat uit waardeveranderingen (onrendabele investeringen) en afschrijvingen.
WOZ-waarde
De meest recente WOZ-waarde (waardepeildatum 1-1-2013) van de portefeuille bedraagt € 16,5
miljoen.
Bedrijfswaarde
Woningen in exploitatie
Overige onroerende zaken
Totaal
€
€
€
31-12-2013
11.075.456
1.961.218
13.036.674
€
€
€
31-12-2012
9.462.290
1.990.231
11.452.521
De gehanteerde parameters zijn gelijk aan de parameters die bij sociaal vastgoed zijn gehanteerd.
Marktwaarde
Woningen in exploitatie
Overige onroerende zaken
Totaal
62
€
€
€
31-12-2013
11.665.860
2.191.862
13.857.722
€
€
€
31-12-2012
11.503.515
2.211.200
13.714.715
Financiële vaste activa
Te vorderen BWS-subsidies
€
€
€
€
€
€
Saldo per 1 januari
Bij: toegerekende rente
Correctie voorgaande jaren
Af: ontvangst subsidie
Af: ontvangst i.v.m. verplichte afkoop
Saldo per 31 december
De vordering heeft betrekking op:
11 woningen
De Schoffel/De Ploeg
31-12-2013
17.427
533
13.7814.179
€
€
€
€
€
€
€
Lieshout
31-12-2012
32.526
1.079
16.17717.428
4.179
Leningen u/g
Certificaat van het Wooninvesteringsfonds (Wif)
Rente
Voorziening
Saldo per 31 december
€
€
€
€
31-12-2013
1.022.500
45.721
568.221500.000
€
€
€
€
31-12-2012
1.022.500
23.006
23.0061.022.500
Gezien de slechte financiële situatie van het Wif is besloten de hoofdsom met € 522.500 af te
waarderen. Tevens is de niet uitgekeerde rente over 2013 als dubieus voorzien.
Belastinglatentie
Belastinglatentie
€
31-12-2013
-
€
31-12-2012
-
Er is sprake van een actieve belastinglatentie als gevolg van waarderingsverschillen tussen de
commerciële en fiscale jaarrekening. De latentie is in de balans op nihil gewaardeerd in verband
met de onzekerheid over de realisatie van de latentie.
Vlottende
activa
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Overige voorraden
€
€
€
€
31-12-2013
2.626.533
611.705
3.238.238
€
€
€
€
31-12-2012
2.772.077
611.705
3.383.782
Verloopoverzicht vastgoed bestemd voor verkoop
Stand per 1 januari 2013
Verkocht
Investeringen
Aankoop grond
Waardeontwikkeling
Saldo per 31 december 2013
€
€
€
€
€
€
2.772.077
175.54430.000
2.626.533
63
Vorderingen
Huurdebiteuren
Zittende huurders
Vertrokken huurders
Voorziening dubieuze debiteuren
Totaal
€
€
€
€
31-12-2013
57.706
52.308
51.80858.206
€
€
€
€
31-12-2012
41.563
68.601
70.09040.074
De te vorderen bedragen naar maand van ontstaan en aantal huurders:
Achterstand
Tot 1 maand
1 tot 2 maanden
2 tot 3 maanden
3 maanden of meer
Totaal
Aantal huurders
31-12-2013
31-12-2012
53
55
20
16
6
3
41
30
120
104
€
€
€
€
€
Achterstand
31-12-2013
31-12-2012
16.539
€
15.805
13.962
€
10.920
4.863
€
3.487
74.650
€
79.952
110.014
€
110.164
De totale achterstand per 31 december 2013 bedraagt 0,86% van de huren plus vergoedingen
(per 31 december 2012: 0,92%). De totale achterstand is inclusief € 36.764 aan bijkomende
kosten zoals mutatieschade en deurwaarderskosten. In 2012 was dit een bedrag van € 64.396.
Vorderingen belastingen
Loon- en omzetbelasting en sociale premies
€
31-12-2013
158.903
€
31-12-2012
-
€
€
€
31-12-2013
499
499
€
€
€
31-12-2012
156.617
7.107
163.724
€
€
€
€
31-12-2013
62.880
28.343
91.024
182.247
€
€
€
€
31-12-2012
127.074
208.335
74.195
409.604
€
€
€
€
31-12-2013
2.331
28.355
4.842.114
4.872.800
€
€
€
€
31-12-2012
1.764
371.128
8.062.202
8.435.094
Overige vorderingen
Zorgboog inzake nieuwbouw de Regt
Overige
Totaal
Overlopende activa
Te ontvangen rente liquide middelen
Te ontvangen bedragen
Vooruitbetaalde kosten
Totaal
Liquide middelen
Kas
Lopende rekening bank
Rekening courant banken
Totaal
De liquide middelen staan volledig ter vrije beschikking van Woningstichting Laarbeek.
64
PASSIVA
Eigen vermogen
€
€
€
€
Stand per 1 januari
Resultaat Koopgarant
Jaarresultaat
Saldo per 31 december
31-12-2013
11.574.657
708.870
1.554.127
13.837.654
€
€
€
€
31-12-2012
22.340.567
187.920
10.953.83011.574.657
In het eigen vermogen is aan resultaat inzake Koopgarant het volgende opgenomen:
€
€
31-12-2012
0
187.920
1.639895.151
€
€
0
187.920
€
€
€
€
31-12-2013
2.910.464
579.3422.331.122
€
€
€
€
31-12-2012
2.052.742
1.800.000
942.2782.910.464
€
€
€
€
€
€
31-12-2013
96.349.599
96.349.599
4.568.26791.781.332
€
€
€
€
€
€
31-12-2012
98.406.147
98.406.147
2.056.54896.349.599
Stand per 1 januari
Resultaat in boekjaar verkochte woningen
€
€
Waardevermindering boekjaar
Saldo per 31 december
€
€
31-12-2013
187.920
708.870
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen
Saldo per 1 januari
Toevoeging aan de voorziening
Vrijval voorziening/overboeking
Saldo per 31 december
Langlopende schulden
Leningen kredietinstellingen
Saldo per 1 januari
Nieuwe leningen
Bijschrijvingen
Subtotaal
Aflossing
Saldo per 31 december
De te vervallen bedragen van langlopende schulden:
2014
Algehele aflossingen
Reguliere aflossingen
Rente herziening
Spread herziening
aantal
0
29
2
0
€
€
€
€
bedrag
1.219.432
594.079
-
2014 t/m 2018
aantal
Bedrag
0
€
29
€
6.611.250
3
€
990.483
2
€ 12.100.000
Rentevoet en aflossingssyteem:
Gemiddeld rentepercentage
Gemiddelde rentevastperiode
Gemiddelde restant looptijd
31-12-2013
4,29%
18,6 jaar
29,1 jaar
31-12-2012
4,29%
18,7 jaar
29,3 jaar
65
Zekerheden:
Alle leningen worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
31-12-2013
31-12-2012
1 januari
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
Vermeerderingen/verminderingen
Boekwaarde per 1 januari
€
€
€
270.000
270.000
€
€
€
-
Mutaties
Opwaarderingen
Afwaarderingen
Saldo mutaties
€
€
€
989.014
4.174
984.840
€
€
€
270.000
270.000
31 december
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
Vermeerderingen/verminderingen
Boekwaarde per 31 december
€
€
€
1.259.014
4.1741.254.840
€
€
€
270.000
270.000
Gedurende 2013 zijn 10 woningen (2012: 2) onder Koopgarantregeling overgedragen aan derden.
Leningen huurders
Stand per 1 januari
Afgelost
Opgenomen
Saldo per 31 december
€
€
€
€
31-12-2013
180.000
180.000-
€
€
€
€
31-12-2012
180.000
180.000
€
€
€
31-12-2013
9.138
2.582
11.720
€
€
€
31-12-2012
9.341
1.005
10.346
€
31-12-2013
1.000.000
€
31-12-2012
1.000.000
€
31-12-2013
630.993
€
31-12-2012
1.014.683
€
31-12-2013
3.982
€
31-12-2012
3.451
Waarborgsommen
Ontvangen waarborgsommen
Rente waarborgsommen
Totaal
Kortlopende schulden
Kasgeldlening
Flexlening BNG
Schulden aan leveranciers
Diverse crediteuren
Schulden aan gemeente
Schulden aan gemeente
66
Schulden belastingen en premies sociale verzekeringen
Loon- en omzetbelasting en sociale premies
€
31-12-2013
-
€
31-12-2012
18.473
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
31-12-2013
1.942.439
176.740
1.151
47.510
47.559
29.785
25.707
64.754
1.918
2.337.563
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
31-12-2012
2.060.128
514.078
64.535
48.961
39.696
26.844
16.710
15.026
11.670
2.797.648
Overlopende passiva
Rente leningen
Nog te ontvangen facturen
Vooruitontvangen huurtoeslag
Vooruitontvangen huren
Huurgewenning
Reservering vakantiedagen
Nog te betalen pensioenpremie
Te verrekenen servicekosten
Overige
Totaal
67
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
Voorwaardelijke verplichtingen
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) staat ten behoeve van geldverschaffers garant
voor de betaling van rente en aflossing van geldleningen, indien de geldnemer niet meer in staat is
om hieraan te voldoen. Voor het geval dat het WSW niet voldoende middelen heeft om eventuele
aanspraken te kunnen dekken, dienen de aangesloten leden een obligo aan te houden. Het
obligopercentage bedraagt 3,85%. De grondslag is de schuldrestant van de geborgde leningen.
Voor de flexleningen is de grondslag 75% van de maximale hoofdsom. Voor ons komt dit neer op
een voorwaardelijke verplichting van circa € 3,6 miljoen. Er is geen verwachting dat het WSW op
het obligo een beroep zal gaan doen.
De pensioenregeling van corporaties wordt gekwalificeerd als een zogenaamd toegezegd
pensioen. De woningstichting is aansprakelijk voor tekorten van het pensioenfonds ASW als
gevolg van een ontoereikende dekkingsgraad. De afzonderlijke verplichting kan niet worden
berekend wegens het ontbreken van de benodigde detailgegevens van het pensioenfonds ASW.
Aangegane verplichtingen
Per 31 december 2013 bedragen de aangegane verplichtingen circa € 40.000. Dit bedrag bestaat
diverse lopende onderhoudsopdrachten.
In 2011 is een herziene overeenkomst gesloten met gemeente Laarbeek voor de gezamenlijke
ontwikkeling van vier voorzieningenclusters. Wij kopen binnen de vier clusters nog woningbouwgronden aan voor een totaalbedrag van circa € 8.000.000. In de overeenkomst is de aankoop
gefaseerd opgenomen en gepland in de periode tussen 2014 en 2017. We zijn momenteel in
gesprek met de gemeente over het openbreken van de overeenkomst.
Verplichtingen persoonsgebonden loopbaanbudget
In de CAO Woondiensten is een persoonsgebonden loopbaanbudget per medewerker
afgesproken. Elke medewerker heeft recht, afhankelijk van indiensttreding, op een budget ten
behoeve van zijn loopbaanontwikkeling. Ultimo 2013 bedraagt het budget € 44.502. Eind 2012
was dit € 45.257.
68
Toelichting op de verlies- en winstrekening
Bedrijfsopbrengsten
Huren
Woningen
Onroerende goederen niet zijnde woningen
Af: huurderving oninbaar
Af: huurderving leegstand
Af: huurderving huurvrij
Totaal
€
€
€
€
€
€
€
2013
12.388.829
303.586
12.692.415
12.21799.02550912.580.664
€
€
€
€
€
€
€
2012
11.566.210
256.698
11.822.908
1.297107.4229.48011.704.709
In 2013 is 7,5% meer huur in rekening gebracht. Belangrijke oorzaak van de stijging is de
huurverhoging. Deze was in 2013 gemiddeld 3,6% (2012: 2,13%). Verder veroorzaken mutaties in
de portefeuille vanwege opleveringen en verkopen in 2012 en 2013 per saldo een positieve
bijdrage. Ook het harmoniseren van huren bij mutatie naar streefhuur levert een positieve bijdrage.
Vergoedingen
Vergoedingen
€
2013
240.648
€
2012
222.603
€
€
€
€
€
2013
1.955.750
309.19755.861
61.2511.641.163
€
€
€
€
€
2012
2.458.339
1.061.562825.484
33.7002.188.561
€
€
€
€
€
€
€
€
€
2013
15.224
44.941
87.930
13.201
3.252
3.855
10.000
10.446
188.849
€
€
€
€
€
€
€
€
€
2012
56.003
41.089
175.739
7.083
6.099
4.365
700
291.078
Verkoop onroerende zaken
Opbrengst verkopen
Boekwaarde woningen
Verkooprealisatie nieuwbouwwoningen
Verkoopkosten
Totaal
Overige bedrijfsopbrengsten
Teruggevorderde BTW algemene kosten
Vergoedingen niet verrekenbare servicekosten
Opbrengsten Warmte Koude Opslag (WKO)
Vergoeding administratie- en toezichtskosten
Vergoeding beheer woonwagens
Inschrijfgeld woningzoekenden
Bijdragen gemeente in wijkaanpak
Overige
Totaal
69
Bedrijfslasten
Afschrijving op vaste activa
Onroerende zaken in exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van
exploitatie
Totaal
€
2013
3.045.241
€
2012
3.152.176
€
89.651
€
104.641
€
3.134.892
€
3.256.817
€
2013
902.711
€
2012
852.252
€
2013
131.549
€
2012
146.220
€
2013
179.844
€
2012
171.560
€
€
€
€
€
2013
3.462.605
724.666542.320
93.215
3.373.474
€
€
€
€
€
2012
2.301.007
454.873588.670
77.391
2.512.195
€
€
€
€
2013
1.363.22580.000
30.0001.313.225-
€
€
€
€
Lonen en salarissen
Lonen en salarissen
Eind 2013 bedroeg het aantal fte’s 16,9. Eind 2012 was dit 17,0.
Sociale lasten
Sociale lasten
Pensioenlasten
Pensioenlasten
Lasten onderhoud
Planmatig en groot onderhoud
Af: activering verbeteringen
Dagelijks onderhoud
Mutatieonderhoud
Totaal
Waardeveranderingen materiële vaste activa
Waardeverandering onroerende zaken in exploitatie
Onrendabele investeringen MVA in ontwikkeling
Waardeverandering voorraden
Totaal
70
2012
9.927.123
1.470.000
1.430.000
12.827.123
Overige bedrijfslasten
2013
2012
Directe bedrijfslasten
Belastingen
Verzekeringen
Leefbaarheid
Energie- en servicekosten
Niet verrekenbare servicekosten (geen vergoeding)
Niet verrekende servicekosten (wel vergoeding)
Kosten Warmte Koude Opslag (WKO)
Oninbaar overige kosten
Contributie Aedes
CFV-heffingen
Verhuurdersheffing
Projectkosten niet uitgevoerde plannen
Kosten verenigingen van eigenaars
Kosten overige onroerende zaken
Overige
Subtotaal directe bedrijfslasten
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
404.960
36.338
65.822
240.648
53.660
39.575
214.062
2.388
20.713
502.538
47.476
169.154
17.882
18.342
1.833.558
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
363.621
30.169
58.823
222.199
45.259
34.523
97.807
9.033
22.175
40.816
568
116.117
18.038
16
1.059.164
Kosten beheer
Overige personeelskosten
Huisvestingskosten
Toezichtskosten *
Algemene kosten **
Subtotaal kosten beheer
€
€
€
€
€
41.380
32.160
42.717
611.703
727.960
€
€
€
€
€
50.114
32.192
43.702
554.428
680.436
Totaal
€
2.561.518
€
1.739.600
€
€
€
2013
36.840
5.877
42.717
€
€
€
2012
37.500
6.202
43.702
2013
7.762
6.210
6.210
6.210
6.210
32.602
€
€
€
€
€
€
€
2012
6.000
6.000
6.000
6.000
6.000
7.500
37.500
* Toezichtskosten
Beloningskosten Raad van Commissarissen
Overige toezichtskosten
Totaal
Specificatie beloning Raad van Commissarissen conform WNT
Boon, G.M.
Gradus, R.A.M.M.
Grootjen, C.F.H.
Nauta, C.T.H.G.J.
Beniers, H.F.M.
Prüst, A.L.J.M.
Totaal
€
€
€
€
€
€
€
Er is geen sprake van belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen, voorzieningen
beloning op termijn en uitkeringen vanwege beëindiging dienstverband.
Het totaal van de specificatie wijkt af van de beloningskosten vanwege de BTW.
71
Specificatie beloningskosten directeurbestuurder A.S. Brosens conform WNT
Beloning
Belastbare vaste & variabele onkostenvergoedingen
Voorzieningen beloning op termijn
Uitkeringen vanwege beëindiging dienstverband
Totale beloningskosten
€
€
€
€
€
2013
110.753
22.961
133.714
€
€
€
€
€
2012
108.780
22.437
131.217
Zowel in 2013 als 2012 was de directeurbestuurder werkzaam van 1-1 tot en met 31-12 op basis
van een fulltime contract (1,0 fte).
** Algemene kosten
Kosten automatisering en telecommunicatie
Diverse kantoorkosten
Accountant en dienstverlening door derden
Kosten bewonersraad
Voorlichtingsmateriaal huurders
Correctie BTW
Overig
Totaal
€
€
€
€
€
€
€
€
2013
198.707
82.891
238.534
24.190
16.636
50.745
611.703
€
€
€
€
€
€
€
€
2012
127.401
75.472
249.280
24.467
22.991
54.817
554.428
€
€
€
€
€
2013
10.890
17.569
25.949
54.408
€
€
€
€
€
2012
14.480
13.685
46.706
74.871
Kosten accountantsorganisatie
Controlewerkzaamheden 2013 (interim)
Controlewerkzaamheden 2012 (interim + jaarwerk)
Controlewerkzaamheden 2011 (interim + jaarwerk)
Fiscaal advies
Totaal
Een deel van de fiscale advieskosten zijn geactiveerd onder materiële vaste activa in ontwikkeling.
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2013
Waardevermeerdering commercieel vastgoed in
exploitatie
Waardevermindering commercieel vastgoed in
exploitatie
Waardevermeerdering onroerende zaken verkocht
onder voorwaarden
Waardevermindering onroerende zaken verkocht
onder voorwaarden
Totaal
2012
€
394.650
€
37.368
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
1.639-
€
393.011
€
37.368
€
2013
522.500-
€
2012
-
Waardeverandering financiële vaste activa
Afwaardering certificaat Wif
72
Rente en opbrengsten financiële vaste activa
2013
2012
Rentebaten
Vorderingen
Rente belastingdienst
Rente huurdebiteuren
€
€
520
1.056
€
€
60.446
153
Liquide middelen
Rente spaarrekening en rekening courant
€
63.844
€
143.019
Totaal rentebaten
€
65.420
€
203.618
Rente Wif-belegging
Rente op herbelegging
Rente op te vorderen subsidies BWS
€
€
€
533
€
€
€
400
12.259
1.078
Totaal opbrengsten financiële vaste activa
€
533
€
13.737
Langlopende schulden
Rente kredietinstellingen
Rente leningen huurders
Rente waarborgsommen
€
€
€
4.023.763
6.043
1.577
€
€
€
4.080.300
8.100
-
Kortlopende schulden
Borgstellingsvergoeding WSW
Debetstand rekening courant/flexleningen
Rente belastingdienst
€
€
€
29.218
2.297
-
€
€
€
16.462
4.875
-
Totaal rentelasten
€
4.062.898
€
4.109.737
€
2013
-
€
2012
-
Opbrengsten financiële vaste activa
Rentelasten
Vennootschapsbelasting
Totaal
73
Ondertekening van de jaarrekening
Opmaken van de jaarrekening
A.S. Brosens
Directeurbestuurder
Lieshout, 14 april 2014
Vaststellen van de jaarrekening
G.M. Boon
C.F.H. Grootjen
C.T.G.J. Nauta
H.F.M. Beniers
Lieshout, 14 april 2014
74
R.A.M.M. Gradus
Overige gegevens
Controleverklaring van de onafhankelijk accountant
Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012
De jaarrekening 2012 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen
gehouden op 5 juni 2013. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld
conform het daartoe gedane voorstel en toegevoegd aan de overige reserves.
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013
Het bestuur stelt met goedkeuring van de Raad van Commissarissen voor het positieve resultaat
over het boekjaar 2013 ten bedrage van € 1.554.127 geheel ten gunste van de overige reserves te
brengen.
Gebeurtenissen na balansdatum
Na balansdatum vonden geen belangrijke gebeurtenissen plaats die van invloed zijn op de
jaarrekening.
75
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan de raad van commissarissen van Woningstichting Laarbeek
Verklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de (in dit jaarverslag op de pagina’s 50 tot en met 74 opgenomen)
jaarrekening 2013 van Woningstichting Laarbeek te Lieshout gecontroleerd. Deze
jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening
over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde
grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur
Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de
jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in
overeenstemming met het in Nederland geldende artikel 26, eerste lid van het Besluit
beheer sociale-huursector (Bbsh), Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en
de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector WNT, alsmede voor het opstellen van het volkshuisvestingsverslag in
overeenstemming met het in Nederland geldende artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en
Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet
aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid zoals opgenomen in het
Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.
Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige
interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de
naleving van die WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder
afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van
onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands
recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A
van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het
Controleprotocol WNT.
Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij
onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt
verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controleinformatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde
werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming,
met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van
materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in
aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe
beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen financiële rechtmatigheid,
gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de
omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot
uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten
instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte
grondslagen voor financiële verslaggeving en de gebruikte WNT-eisen van financiële
rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling
gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt
is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de
samenstelling van het vermogen van Woningstichting Laarbeek per 31 december 2013 en
van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en
Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing
WNT.
Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013 in alle van materieel belang zijnde
aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in
het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel
genoemde volkshuisvestingsverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn
gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen
beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2
van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld en of de in artikel 2: 392 lid 1, onder g van Boek
2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd.
Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen,
verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het
Burgerlijk Wetboek.
Eindhoven, 14 april 2014
Deloitte Accountants B.V.
was getekend: drs. C.H.L.J. Bergmans RA

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Twee seniorenwoningen in Rhoon

Verkort Memorandum Vegelinssteyn

N ie u w s b rie f 1 M a a rt 2 0 1 4

Woningstichting Kessel is een woningcorporatie

Factsheet Nieuwbouw SPACE-S

Zijn sociale woningen te luxueus? (pdf - 180 kB

Bijeenkomst 1

50.000 woningen nodig 50.000 w

Opzichter