Jaarverslag 2013: wat hebben wij bereikt
Verantwoording en toelichting op het verslagjaar 2013.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
2
Inhoudsopgave
Deel 1:
SVT in 2013 en onze omgeving .......................................................................................................... 5
1.
Inleiding .................................................................................................................................................... 5
2.
Verhuur van woningen ............................................................................................................................ 6
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
Doelgroep .................................................................................................................................................. 6
Een rechtvaardige verdeling ...................................................................................................................... 6
Huisvesting bijzondere doelgroepen .......................................................................................................... 7
Wonen en zorg........................................................................................................................................... 7
Betaalbaarheid van het wonen................................................................................................................... 7
Individuele begeleiding .............................................................................................................................. 8
De samenstelling van ons bezit ................................................................................................................. 8
3.
Verkoop van woningen.......................................................................................................................... 10
3.1
Verkoop bestaande huurwoningen .......................................................................................................... 10
4.
Leefbaarheid........................................................................................................................................... 11
5.
Kwaliteit van woningen ......................................................................................................................... 12
5.1
5.2
5.3
5.4
Inleiding ................................................................................................................................................... 12
Organisatie en uitvoering ......................................................................................................................... 12
Onderhoudsuitgaven................................................................................................................................ 13
Onderhoudsprojecten in 2013 .................................................................................................................. 14
6.
Nieuwbouw ............................................................................................................................................. 15
6.1
6.2
6.3
6.4
Projecten - uitbreidingslocaties ................................................................................................................ 15
Projecten - vervangende woningbouw ..................................................................................................... 15
Projecten - herontwikkeling ...................................................................................................................... 15
Groot onderhoud ...................................................................................................................................... 15
7.
Betrekken van bewoners ....................................................................................................................... 16
7.1
7.2
7.3
7.4
Bewoners betrekken bij beheer en beleid ................................................................................................ 16
Bewoners informeren ............................................................................................................................... 16
Huurdertevredenheid ............................................................................................................................... 17
Regionale Klachtencommissie ................................................................................................................. 17
8.
Organisatie in 2013 ................................................................................................................................ 18
8.1
8.2
8.3
8.4
8.5
8.6
8.7
8.8
8.9
Algemeen ................................................................................................................................................. 18
Het ondernemingsplan 2012-2016 ........................................................................................................... 18
Een nieuw ondernemingsplan voor de nieuwe organisatie ...................................................................... 18
De meerwaarde van de fusie ................................................................................................................... 18
De bestuurlijke organisatie ....................................................................................................................... 19
HRM......................................................................................................................................................... 19
OR ........................................................................................................................................................... 20
Sponsoring ............................................................................................................................................... 20
Samenwerking en belanghouders............................................................................................................ 20
9.
(Financiële) continuïteit......................................................................................................................... 22
9.1
9.2
9.3
9.4
9.5
9.6
9.7
Algemeen ................................................................................................................................................. 22
Financieel Beleid...................................................................................................................................... 22
Resultaatanalyse ..................................................................................................................................... 24
Ontwikkeling Onderhoudskosten ............................................................................................................. 26
Treasury ................................................................................................................................................... 26
Huurachterstanden .................................................................................................................................. 27
Verbindingen ............................................................................................................................................ 27
Deel 2:
verslag Raad van Commissarissen ................................................................................................. 28
Deel 3:
Financiële Overzichten ..................................................................................................................... 32
Kengetallen ............................................................................................................................................................ 32
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
3
Balans per 31 december 2013 ............................................................................................................................... 34
Winst- en Verliesrekening 2013 ............................................................................................................................. 35
Kasstromenoverzicht 2013 ..................................................................................................................................... 36
Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening ........................................................................................... 37
Toelichting op de balans ........................................................................................................................................ 42
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen ........................................................................................ 48
Toelichting op de winst- en verliesrekening............................................................................................................ 49
Bijlage 1: Projectenoverzicht op basis van MBB 2014-2018 ............................................................................ 54
Bijlage 2: Overzicht woningbezit per 31 december 2013 .................................................................................. 56
Leeswijzer:
Voor u ligt het jaarverslag 2013 van SVT. Het is opgesplitst in drie delen. Deel 1 beschrijft de ontwikkelingen van SVT in
2013. In hoofdstuk 1 staan wij stil bij de bijzonderheden die 2013 ons heeft gebracht en die in 2014 komen. Hoofdstuk 2
tot en met 7 gaan over het werk van SVT; wat hebben wij in 2013 gedaan. Hoofdstuk 8 en 9 gaan over de organisatie
zelf. Deel 2 bevat het verslag van de raad van commissarissen. In deel 3 staan de financiële overzichten.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
4
Deel 1:
1.
SVT in 2013 en onze omgeving
Inleiding
Ook in 2013 is de corporatiesector sterk in beweging. De positie van corporaties wordt door de landelijke overheid aan
de orde gesteld. Dit ondanks het feit dat praktisch alle corporaties heel veel goed werk hebben geleverd en waaraan de
corporatiemedewerkers met volle inzet hun bijdrage hebben geleverd. SVT staat voor de resultaten van ons dagelijks
werk. Wij zijn zelfbewust en zijn ervan overtuigd dat wij in de lokale en regionale woningmarkt een essentiële en
duurzame waarde vertegenwoordigen. Dit geldt voor ons in de regio als ook voor de gehele corporatiebranche in
wonend Nederland, nu en in de toekomst.
Organisatie
In 2013 hebben wij met succes de nieuwe organisatiestructuur verder vormgegeven. Alle afdelingen en vooral de
wijkteams en het klantcontactcentrum hebben zich in hun vernieuwde vorm positief ontwikkeld en onderscheiden. Om te
komen tot regionale versterking is in mei 2013 een intentie tot fusie getekend met Kleurrijk Wonen uit Deil. Verschillende
onderzoeken hebben in de loop van het jaar uitgewezen dat de beoogde fusie kansrijk is. Het is de bedoeling deze fusie
in het najaar van 2014 te realiseren.
Landelijk beleid
De landelijke overheid blijft een scherpe, voor corporaties beperkende, beleidslijn uitdragen. Onze activiteiten buiten de
directe sociale woningbouw op het gebied van leefbaarheid, combinaties van wonen en zorg en maatschappelijk
vastgoedontwikkeling en -beheer staan onder druk. Daarnaast heeft de verhuurdersheffing zijn weerslag op onze
investeringsruimte.
SVT-beleid
Het algehele beleid blijft onveranderd. Wij blijven ons verantwoordelijk voelen voor het realiseren van woonruimte voor
iedereen die dat niet zelfstandig kan; huidige en nieuwe woningzoekenden (starters), bestaande huurders (doorstromers)
en bijzondere doelgroepen zoals senioren en huisvestingsvragers vanuit de verschillende treden van de woonladder.
Maar door de overheidsheffingen hebben wij ons beleid op een aantal onderdelen fors moeten aanpassen. In het
onderhoudsbeleid hebben wij noodzakelijkerwijs een aantal beoogde sloop-vervangende nieuwbouwprojecten omgezet
naar een groot-onderhoudsaanpak. In de nieuwbouw hebben wij onze sociale woningbouwprojecten getemporiseerd.
Nieuwbouw met verkoopwoningen zijn door de stilgevallen koopmarkt voorlopig aangehouden. Onder meer door de
verkoop van woningen uit ons eigen woningbezit hebben wij voldoende financiële mogelijkheden behouden om onze
oorspronkelijke ambitie en beleidsuitgangspunten op orde te houden.
Toch blijft ons streven om onze investeringsinspanning op niveau te houden. Dit is goed voor onze bestaande en
toekomstig huurders, en ook voor de regionale economie en werkgelegenheid. Wij blijven werken aan het realiseren van
de doelen uit ons ondernemingsplan. In het kader van de beoogde fusie zijn we voorbereidingen gestart voor de opzet
van een gezamenlijk nieuw ondernemingsplan voor de fusieorganisatie.
Belangrijke activiteiten in 2013
Wij hebben 283 woningen aan nieuwe huurders toegewezen en ruim 2.800 serviceverzoeken behandeld.
De realisatie van de Brede Zorgschool Tiel met 21 sociale huurappartementen is gestart.
Regionaal hebben we een gunstig contract gesloten voor het CV en MV onderhoud in al onze complexen.
Wij hebben het leefbaarheidsproject OK voor een goed buurtidee een vervolg gegeven.
In samenwerking met de gemeente Tiel is de onderste trede van de woonladder ingevuld.
De nieuwbouwplannen voor de Tielse Vogelbuurt, met onder andere seniorenappartementen, zijn definitief
gemaakt. Ook hebben wij de nieuwbouw van Allardhof in Buren aanbesteed.
In Beusichem zijn 9 nieuwbouwwoningen en in Tiel zijn 28 nieuwbouwappartementen opgeleverd.
- Bij het op een na oudste complex van SVT: Badhuisplein, is de eerste fase van het groot onderhoud gestart
waarbij ramen, kozijnen en de voordeur aan de voorzijde wordt vervangen.
In dit verslag beschrijven en verantwoorden wij alle SVT beleids- en uitvoeringsactiviteiten en benoemen wij andere
relevante ontwikkelingen.
w.g. Ir. Frank Jasper
directeur-bestuurder
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
5
2.
2.1
Verhuur van woningen
Doelgroep
Wij richten ons primair op het huisvesten van personen die door hun inkomen of door omstandigheden moeilijkheden
ondervinden bij het vinden van passende woonruimte. Zelfstandig wonen is daarbij het uitgangspunt, met of zonder
begeleiding.
Europese regelgeving schrijft voor dat wij woningen onder de toeslaggrens voor 90% moeten toewijzen aan woningzoekenden met een maximaal jaarinkomen van € 34.229 (prijspeil 2013). De resterende 10% is bestemd voor onder
andere urgenten en ouderen. De lage middeninkomens zijn de dupe van deze maatregel. De betaalbare huurwoning is
niet bereikbaar en de koopwoning veelal niet betaalbaar of financierbaar. Wij richten ons daarom ook specifiek op deze
groep. Lage middeninkomens kunnen bij ons ook reageren op de woningen met een huurprijs tussen € 581 en € 681,02
(prijspeil 2013). Deze verruiming van het toewijsbeleid heeft in 2012 geleid tot een kleine overschrijding van de
toegestane 10%, te weten twee dossiers. Deze dossiers moeten in 2013 worden gecompenseerd.
Lage middeninkomens kunnen ook bij ons terecht voor een vrije sector huurwoning of bij STAVASTkoop voor een
betaalbare koopwoning. STAVASTkoop, de verkoopafdeling van SVT, zet voor de lage middeninkomens de
Renteregeling in. Dit is een verkoopstimulerende maat regel voor de verkoop van (huur)woningen.
2.2
Een rechtvaardige verdeling
Wij wijzen woningen toe volgens de spelregels van Woongaard. Woongaard borgt een rechtvaardige verdeling en
past indien van toepassing nieuwe regelgeving toe.
Overzicht toewijzingen 2013 verdeeld naar de inkomensvoorwaarden
Inkomen
< € 34.229
€ 34.229 - € 43.000
> € 43.000
Sociale huurwoningen
91,5%
7,8%
0,7%
Vrije sector huurwoningen
0%
0%
100%
Voldoende keuzevrijheid
Om de keuzevrijheid van woningzoekenden te garanderen stellen wij zo min mogelijk voorwaarden voor de toewijzing
van een woning. Woningzoekenden zoeken op bijvoorbeeld: woningtype, woninggrootte of woonwijk. Uitzondering op
dit uitgangspunt is de opgelegde inkomensvoorwaarde en het labellen van woningen zoals: seniorenwoningen en
aangepaste woningen.
Transparantie op de woningmarkt
Alle woningen die in 2013 voor reguliere verhuur beschikbaar kwamen, zijn te huur aangeboden via Woongaard.
Woningen waarvoor prestatie- of bemiddelingsafspraken gemaakt zijn, zijn achteraf verantwoord op de website van
Woongaard.
Beschikbaarheid woningen
In 2013 zijn 283 sociale huurwoningen, negen vrije sector huurwoningen en vier kamers verhuurd. In totaal 242
woningen in Tiel (236 + 6) en 50 woningen in Buren (47 + 3). Dit is inclusief de oplevering van nieuwbouw: 28
appartementen Kleine Vos in Tiel en negen eengezinswoningen Condessahof in Beusichem. De mutatiegraad in ons
bestaande bezit bedroeg 6,75% waarvan 7% in Tiel en 5,6% in Buren.
Bijzonderheden
Totaal toegewezen
Toewijsmodel
Handmatige toewijzingen
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
Sociale huur
283 woningen
Aanbodmodel 66,6%
Lotingmodel 10,5%
Optiemodel 3,1%
Handmatig 19,8%
37x nieuwbouw
12x bijzondere doelgroep
7x achtergebleven inwoning
4x woningruil
3x WMO
2x bemiddeling
Vrije sector huur
9 woningen
Aanbodmodel 7x
Handmatig 2x
Wegens ontbreken
kandidaat uit reguliere
advertentieproces
handmatige toewijzing.
6
Gemiddeld aantal reacties per woning
Gemiddeld aantal weigeringen per woning
Gemiddelde wachttijd
1x urgent
1x doorschuif
1x overig
Aanbodmodel 70,6
Lotingmodel 108,5
1,7 weigeringen
4,2 jaar
Aanbodmodel 3,2
0,6 weigeringen
4,5 jaar
Woongaard
Het aandeel actieve woningzoekenden uit het totale woningzoekendenbestand is gedaald. 8,1% van alle woningzoekenden heeft in 2013 tenminste één keer gereageerd op het woningaanbod. In 2012 was dit nog 14,4%. Het aantal
uitgebrachte reacties op woningen is in 2013 opnieuw afgenomen, gemiddeld 37 reacties in het aanbodmodel (43 in
2012) en 58 in het lotingmodel (74 in 2012). De gemiddelde wachttijd voor het verkrijgen van een woning bedroeg in
2013 in het aanbodmodel gemiddeld 5 jaar (4,4 in 2012). De gemiddelde zoektijd was 1,9 jaar.
Overige verhuur
Wij hebben in 2013 één winkel/woning, twee bedrijfspanden, drie garages,14 parkeerplaatsen en één woonunit voor de
onderste trede van de woonladder verhuurd. Twee bedrijfspanden staan momenteel leeg bij gebrek aan belangstelling.
2.3
Huisvesting bijzondere doelgroepen
Wij bieden woonruimte aan iedereen die met of zonder begeleiding zelfstandig kan wonen. Daarom hebben wij in 2013 de
volgende woningen beschikbaar gesteld:
12 woningen in het kader van de regeling bijzondere doelgroepen;
drie huurwoningen zijn na mutatie met behulp van WMO-financiering verbouwd tot aangepaste woning;
in samenwerking met de gemeente Tiel één woonunit voor de onderste trede van de woonladder.
2.4
Wonen en zorg
Wij dragen bij aan wonen, welzijn en zorg in Tiel en Buren door het bewoners mogelijk te maken zolang mogelijk
zelfstandig te blijven wonen in hun woning. Om dit te stimuleren hebben wij in 2013:
plannen ontwikkeld voor gelijkvloerse seniorenappartementen in het project Allardhof in Buren;
plannen ontwikkeld voor seniorenwoningen in de Vogelbuurt in Tiel Oost;
plannen ontwikkeld en uitgevoerd voor de stalling van scootmobielen in de Veilinghof;
samen met STMR en Mozaïek plannen gerealiseerd voor een passend wijkaanbod wat betreft zorg en welzijn in
het wijksteunpunt de Wilglaan in Tiel Oost;
in samenwerking met de WMO 22 woningen in Tiel en zes woningen in Buren aangepast;
het woningbezit in Buren geclassificeerd naar aantal toegankelijkheidssterren en het bijbehorende verbeterplan
maken wij in 2014.
2.5
Betaalbaarheid van het wonen
Onze huidige huurprijzen zijn nog niet markconform. Dit is deels een restant uit het verleden en deels het gevolg van
een gematigd landelijk huurbeleid. Wij hebben beperkte ruimte om ons eigen huurbeleid te voeren. Waar mogelijk
brengen wij kwaliteit en huurprijs meer in overeenstemming. In ieder geval zijn de huurprijzen van woningen die
leegkomen opgetrokken volgens ons huurbeleid. Dit heet huurharmonisatie. Ook maken wij gebruik van de nieuwe
regeling inkomensafhankelijke huurverhoging.
Huurbeleid
Het huurbeleid is na overleg en met positief advies van de Stichting Bewonersraad SVT vastgesteld.
Per 1 juli 2013 is het mogelijk om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Wij maken hier gebruik
van. Huishoudens met een gezamenlijk jaarinkomen hoger dan € 43.000 (in 2011) ontvingen een huurverhoging
van in totaal 6,5% (2,5% inflatie en 4% extra toegestane huurverhoging).
Alle andere huurders ontvingen een verhoging van 4% (2,5% inflatie en 1,5% extra toegestane huurverhoging):
huishoudens met een gezamenlijk jaarinkomen lager dan € 33.614 (in 2011);
huishoudens met een gezamenlijk jaarinkomen lager dan € 43.000 (in 2011) ;
huishoudens waarvan het gezamenlijk huishoudinkomen niet door de belastingdienst is vastgesteld;
huishoudens die een woning huren in de vrije sector oftewel boven de liberalisatiegrens van € 681,02 (prijspeil
2013).
Wij passen de inkomensafhankelijke huurverhoging toe voor huurders met een inkomen boven de € 43.000 om het
scheefwonen aan te pakken. Door het toepassen van een inkomensafhankelijke huurverhoging worden de woonlasten
eerlijker over onze huurders verdeeld. Huurders met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 hebben geen 0,5%
extra huurverhoging gekregen omdat dit scheefwonen niet voorkomt.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
7
Bezwaarschriften huuraanpassing per 1 juli 2013
In 2013 zijn in totaal 61 bezwaarschriften ingediend. Naar aanleiding hiervan zijn 30 huurverhogingen teruggezet naar
4%. Deze huishoudens hebben een aanzienlijke inkomensdaling aangetoond of maken gebruik van een
gehandicaptenregeling. 26 bezwaren zijn ingetrokken.
De resterende vijf bezwaarschriften (vier maal over de huurverhoging 6,5% en een maal over de huurverhoging 4 %)
zijn doorgestuurd naar de huurcommissie. Alle bezwaren zijn door de huurcommissie gegrond verklaard. Een huurder
heeft bezwaar ingediend tegen de gegrondverklaring. Al met al valt het uiteindelijke aantal bezwaren die doorgestuurd
zijn naar de huurcommissie mee. De rappelprocedure hoefde niet te worden ingezet.
2.6
Individuele begeleiding
Uitgangspunt
Wij zetten ons in om daar waar huurders problemen ondervinden ze te ondersteunen of op weg te helpen naar een
goede oplossing.
Huurachterstanden
Onze werkwijze is om zo snel mogelijk in te grijpen zodat betalingsachterstanden zo min mogelijk oplopen en extra
kosten worden voorkomen. Wij werken zo laagdrempelig als mogelijk. In goed overleg met onze huurder proberen wij
tijdig een betalingsregeling treffen. Wij verwijzen bij voorkeur zo vroeg mogelijk door, bijvoorbeeld naar Bureau
Schuldhulpverlening. Ontkenning van de schuldenproblematiek door onze huurders maakt het werken niet eenvoudig.
Wij merken steeds meer dat geld “rondgepompt” wordt en dat er geen reserves meer zijn.
Ontruimingen
Ontruimen blijft een middel, geen doel. Wij streven er naar om voortijdig een sluitende oplossing te treffen. Hiervoor
hebben wij overleg met allerlei betrokken partijen. Wij gaan over tot ontruiming als een sluitende oplossing niet
mogelijk blijkt of als de huurder niet meewerkt. In 2013 hebben wij 26 aanschrijvingen voor een ontruiming uit laten
gaan. Zes keer is een woning daadwerkelijk ontruimd. In alle gevallen betrof het een ontruiming in verband met
huurachterstand. In veel gevallen was de huurder al uit de woning vertrokken. De tijdsinspanning die met ontruimingen
gemoeid is groot, maar ook het belang om te komen tot een oplossing is groot.
Overlast
Wij ondersteunen onze huurders in overlastsituaties. In 2013 zijn 907 sociale meldingen verwerkt, een verdubbeling ten
opzichte van 2013. De klachten variëren van eenvoudig tot zeer complex. 19,3% van de meldingen betrof huiselijke
problemen, 17,4% geluidsoverlast, 13,7% een burenconflict en 9,4% de woonomgeving. Een klacht staat vaak niet op
zichzelf. Daarom overleggen wij veel met hulpverleners uit allerlei disciplines. Wij investeren bewust in een goed en
breed netwerk van hulpverleners.
2.7
De samenstelling van ons bezit
Verdeling van het bezit over Buren en Tiel
Categorie
Woningen
Garages
Winkelruimten Diversen *
Parkeerplaatsen Totaal
Tiel
2965
131
16
28
90
3230
Buren
676
0
0
2
0
678
Totaal
3641
131
16
30
90
3908
* Onder diversen is opgenomen het maatschappelijk vastgoed, de bijzondere woonvormen en eigen kantoor.
Om onze doelgroepen te huisvesten, hebben wij ‘stenen’ nodig. Officieel heet het: het bouwen, verwerven en bezwaren
van woningen. Wij werken als toegelaten instelling binnen de grenzen van het Besluit Beheer Sociale Huursector
(BBSH). Wij proberen zoveel mogelijk te voldoen aan de eisen die redelijkerwijs gesteld worden aan de kwaliteit van de
woningen in de gemeenten Tiel en Buren en de doelgroepen waarvoor deze woningen bestemd zijn.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
8
Voorraad huurwoningen per 31 december 2013
Categorie
Goedkoop
Bereikbaar Betaalbaar
Duur
Niet DAEB Totaal
< € 374,44 < € 535,91 < € 574,35 < € 681,02
> € 681,02
Eengezinswoningen
250
1139
288
265
41
1983
1 of 2 kamerwoningen
264
68
4
10
2
348
Appartementen
157
429
25
44
5
660
Seniorenwoningen
140
446
48
15
1
650
Totaal
811
2082
365
334
49
3641
De voorraad woningen in 2013 is ten opzichte van 2012 met 46 stuks afgenomen, als gevolg van enerzijds de verkoop
van 42 huurwoningen , sloop van 41 woningen Appelgaard in Buren als anderzijds de oplevering van 28 appartementen
Kleine Vos in Tiel en negen woningen Condessa in Beusichem.
Op 31 december 2013 hebben 49 woningen een huurprijs die hoger is dan € 681,02. Per 31 december 2012
zaten 51 woningen boven de toenmalige huurgrens van € 664,66.
Verdeling van het bezit over Buren en Tiel
Categorie
Tiel
Buren
Totaal
Goedkoop
Bereikbaar Betaalbaar Duur
Duur niet DAEB Totaal
< € 374,44 < € 535,91
< € 574,35 < € 681,02 > € 681,02
654
1657
332
283
39
2965
157
425
33
51
10
676
811
2082
365
334
49
3641
Voorraad huurwoningen per 31 december 2013 in Tiel
Categorie
Eengezinswoningen
1 of 2 kamerwoningen
Appartementen
Seniorenwoningen
Totaal
Goedkoop
Bereikbaar Betaalbaar Duur
Duur niet DAEB Totaal
< € 374,44 < € 535,91
< € 574,35 < € 681,02 > € 681,02
178
921
267
224
32
1622
250
42
1
10
2
305
145
394
24
43
5
611
81
300
40
6
0
427
654
1657
332
283
39
2965
Voorraad huurwoningen per 31 december 2013 in Buren
Categorie
Eengezinswoningen
1 of 2 kamerwoningen
Appartementen
Seniorenwoningen
Totaal
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
Goedkoop
Bereikbaar Betaalbaar Duur
Duur niet DAEB Totaal
< € 374,44 < € 535,91
< € 574,35 < € 681,02 > € 681,02
72
218
21
41
9
361
14
26
3
0
0
43
12
35
1
1
0
49
59
146
8
9
1
223
157
425
33
51
10
676
9
3.
3.1
Verkoop van woningen
Verkoop bestaande huurwoningen
Wij willen met de verkoop van woningen extra inkomsten genereren. Daarnaast zetten wij bij de verkoop van woningen
ook in om in bepaalde wijken en buurten een betere differentiatie te bereiken. Ook kunnen we zo de groep lage
middeninkomens een kans op een betaalbare woning geven.
Voor 2013 bedroeg de verkoopopgaaf van STAVASTkoop € 3.765.000 (verkoopprijs minus boekwaarde plus bijkomende
verkoopkosten) ofwel een kasstroom van € 5.250.000. Om deze doelstelling te realiseren verkoopt STAVASTkoop
woningen aan zittende huurders en aan koopstarters op de woningmarkt. Zij maken hiervoor gebruik van de
Renteregeling. De woningen die leegkomen bij mutatie en op de te verkopen woningen lijst staan, worden aangemeld op
de website van STAVASTkoop en bij Funda.
Resultaat
In 2013 heeft STAVASTkoop 42 woningen en twee garages verkocht, hierdoor is de verkoopopgave ruimschoots
gehaald. Acht woningen zijn verkocht aan zittende huurders en 34 via de vrije verkoopmarkt. In totaal hebben 26 kopers
gebruik gemaakt van de Renteregeling. In Tiel zijn 37 woningen en twee garages verkocht en in Buren vijf woningen. In
het aantal van 37 verkochte woningen zijn vier woningen verkocht in complex Badhuisplein. De opbrengst van deze
verkoop wordt in eerste instantie gereserveerd voor noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden.
Verkochte woningen (bestaand)
Plaats
Aantal Verkoopprijs
Kosten
Intern
Boekwaarde
Opbrengst
Begroot
Tiel
37
5.486.000
133.352
37.000
1.477.500
3.838.148
3.765.000
Buren
5
841.000
9.430
5.000
265.000
561.570
0
Garages
2
24.000
91
1.000
2.500
20.409
0
diversen
21.156
-21.156
Totaal
6.351.000
164.029
43.000
1.745.000
4.398.971
3.765.000
Verkoopwebsite
In 2013 is de site van STAVASTkoop door 9.056 unieke bezoekers bezocht. De gemiddelde bezoektijd is ongeveer 2,19
minuut en er worden gemiddeld 3,25 pagina’s bekeken. 93 mensen hebben zich aangemeld om geïnformeerd te worden
over nieuw aanbod. Op het aanbod van STAVASTkoop is 115 keer gereageerd.
Verkoopbudget
STAVASTkoop heeft voor 2013 de beschikking over een verkoopbudget van € 9.000 voor commerciële activiteiten zoals:
adverteren en versturen van mailingen. Van dit budget is € 6.615,06 gebruikt . Daarnaast heeft STAVASTkoop de
mogelijkheid budget in te zetten om een bepaalde woning te verkopen. Voor zeven woningen is € 6.598,15 ingezet.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
10
4.
Leefbaarheid
In ons ondernemingsplan is het verhogen van de tevredenheid van de huurders over de sociale leefomgeving tot een
van de vier kerndoelen benoemd. In 2013 is dan ook weer veel aandacht van sociaal beheer uitgegaan naar
leefbaarheid. Maar het creëren van aantrekkelijke en leefbare buurten, wijken en kernen kunnen wij niet alleen. Hier
hebben wij heel veel andere partijen voor nodig. Daarom hebben wij in 2013 overleg gehad met de Bewonersraad SVT,
onze bewonerscommissies (Avezaathstraat, Klaverweide, Wilglaan, de Brug en Veilinghof), de wijkcomités (Westroijen,
Ridderweide, Burgemeesterswijk) en allerlei instanties zoals: politie, GGD, Meldpunt OGGZ, Mozaïek en het
kernenoverleg. Wij ondersteunden actief allerlei acties in diverse wijken, zoals vuilprikacties. Ook de tuinacties zijn nu een
vast actiepunt .
Wij hebben de sociale kwaliteit in onze complexen/buurten/wijken uitgedrukt in een kleur van het stoplicht. Een groene
wijk/buurt/complex is woningbezit zonder grote problemen, waar geen speciale aandacht naar uit hoeft te gaan.
Een oranje wijk/buurt/complex is woningbezit dat in de gevarenzoneis, of dreigt te komen. Een rode wijk/buurt/complex is
woningbezit met problemen, waar speciale aandacht naar uit moet gaan.
In 2013 is een tweede wijkbeheerder aangetrokken die een belangrijke rol heeft in het wijkbeheer.
Leefbaarheidprojecten in 2013:
Project ‘OK! voor een goed buurtidee’; een project van corporaties SCW en SVT in samenwerking met Mozaïek.
De beoogde tien projecten zijn gehaald. Tiel-Oost is voorzien van een veilige oversteekplaats, een
hondenuitlaatplaats, achterpadverlichting. Verder zijn er diverse activiteiten georganiseerd, zoals een
sinterklaasfeest , een kinderrommelmarkt en een aanschuiftafel voor senioren. Deze projecten hebben een
positieve invloed op de leefbaarheid in buurt en straat. De eigen verantwoordelijkheid die bewoners voor hun
buurt oppakken heeft een goede uitwerking op de leefomgeving.
-
Project Prachtvaders; een initiatief van de Marokkaanse gemeenschap in Tiel West. De prachtvaders leveren
door hun toezicht en contacten met jongeren in de wijk een bijdrage aan verbetering van de leefbaarheid en de
sociale cohesie in de wijk.
-
Leefbaarheidingrepen Avezaathstraat; Bewoners uit de Avezaathstraat hebben aangegeven dat het ontbreken
van een speelplek voor oudere jongeren een sterke negatieve invloed heeft op de leefbaarheid in en om de
Avezaathstraat. In 2012 is met een groep enthousiaste bewoners een voorstel voor een speelplek in de
groenstrook schuin tegenover de flat uitgewerkt. De realisatie van de speelplek neemt veel meer tijd in beslag
dan verwacht. De planning is dat nog voor de zomer van 2014 er gespeeld kan worden.
-
Aanpassing complex Veilinghof ten behoeve van een opstelplaats voor scootmobielen; samen met de
gemeente Tiel heeft SVT in het seniorencomplex Veilinghof een opstelplaats gerealiseerd voor scootmobielen.
Hiervoor zijn twee voormalige garages omgebouwd. Een deel van de voorziening is in gebruik voor de
huurders van de Veilinghof zelf, het andere deel is in gebruik als uitleenplaats (‘pool) van scootmbielen voor
mensen uit de wijk.
Leefbaarheidsbudget
Voor investeringen in leefbaarheid was in de begroting 2013 een post opgenomen van € 55.766. Hiervan is € 42.105
uitgegeven. Een deel hiervan (ruim € 16.000) bestaat uit de kosten voor de aanpassing in de Veilinghof. De helft van
deze kosten worden door de gemeente betaald. De overige kosten waren kosten voor leefbaarheidsinitiatieven,
incidentele leefbaarheidskosten en vandalisme.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
11
5.
5.1
Kwaliteit van woningen
Inleiding
Wij streven naar goed onderhouden woningen die voldoen aan de eisen van deze tijd op het gebied van uitrusting,
comfort en technische staat. Daarbij is de tevredenheid van de huurder over de woning mede bepalend. In het
ondernemingsplan is daarom als speerpunt opgenomen dat wij meer huurders tevreden wil maken over hun woning. Dit
betekent dat beheer en onderhoud van ons bezit meer en beter vanuit de klantbeleving moet worden opgesteld en
uitgevoerd.
Daarnaast is door de financiële druk besloten om flexibeler met de eerder opgestelde portefeuillestrategie om te gaan,
omdat het transformatietempo dat daarin is benoemd in deze tijd niet haalbaar is. Ook dit betekent dat wij flexibeler met
ons onderhoud moeten omgaan, in plaats van op basis van alleen langjarige cycli. De budgetten voor onderhoud en
beheer zijn verlaagd. Hierdoor moeten wij nog meer keuzes maken in de werkzaamheden die wij uitvoeren aan onze
woningen. In combinatie met onze gewenste ambitie om meer huurders tevreden te maken over hun woning is dit een
hele uitdaging.
5.2
Organisatie en uitvoering
Organisatie
Medio 2012 is een organisatiewijziging in gang gezet. Wij werken voortaan met een front- en backoffice. De voormalige
afdeling beheer en onderhoud is verdeeld over de integrale wijkteams (in de hoedanigheid van mutatieopzichter) en het
stafbureau, waar ook de uitvoerende dienst bij hoort. De taken van dit stafbureau zijn:
beleidsvoorbereiding het gebied van beheer en onderhoud;
vertaling complexstrategie naar complexbeheerplannen en scenario’s;
projecten op het gebied van energiebesparende maatregelen;
deelnemen aan projectteams bij groot onderhoudsprojecten;
mutaties waarbij de kosten hoger zijn dan € 12.500;
werkvoorbereiding planmatig onderhoud;
calculatie en onderhoudsbegroting.
De technische kwaliteit van onze woningen borgen wij door jaarlijkse inspecties van 1/6 deel van het woningbezit en
analyses vanuit het serviceonderhoud. Technische verbeteringen van het woningbezit voeren wij uit tijdens mutaties en
groot onderhoud projecten. De dekking van de uitgaven en betaalbaarheid van de aanpassing stemmen wij af op ons
huur- en financieel beleid.
Vanuit de organisatie aanpassing is gestart met het actualiseren van de gegevens van de woningcartotheek. Hiertoe zijn
allerlei gegevens op woningniveau die niet in het systeem vastlagen opgezocht en alsnog aan de cartotheek gehangen.
Met behulp van externe ondersteuning zijn de tekeningen omgezet en geactualiseerd ten behoeve van de cartotheek.
Met het KCC zijn afspraken gemaakt over de toegankelijkheid van de informatie die het KCC nodig heeft richting de
klant. Verder is in 2013 hard gewerkt aan het actualiseren en herijken van de uitgangspunten van de
meerjarenonderhoudsbegroting.
Energetische maatregelen
Enige jaren geleden zijn vanwege bezuinigingen alle investeringen in energetische maatregelen uit de onderhoudsbegroting gehaald. Medio 2013 hebben wij ons energiebeleid herijkt: besloten is bij planmatige vervangingen van
installaties altijd te onderzoeken of een energiezuiniger investering haalbaar is, waarbij beperking van de woonlasten
voor de huurder bepalend is. Daarnaast worden grootschaliger energiebesparende maatregelen uitgewerkt door middel
van projectplannen per complex.
Kostenbewustzijn
Kostenbewustzijn is op het gebied van beheer en onderhoud meer dan ooit noodzakelijk. Wij besteden hier volop aandacht
aan en er zijn ook resultaten geboekt. Kostenbewustzijn in de uitvoering resulteerde in 2011 en 2012 al in een collectieve
inkoop met collega-corporaties. Hierbij zijn vervolgafspraken gemaakt voor het liftonderhoud en asbestsanering. In 2013
is een regionaal service contract afgesloten voor centrale verwarming en mechanische ventilatie.
Afstemming onderhoud met gemeenten
Jaarlijks is er overleg met de gemeente Tiel om te kijken waar projecten kunnen samenkomen om op deze wijze elkaar te
versterken door gezamenlijk een aanpak en uitvoering van wijk en herstructurering projecten af te stemmen.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
12
5.3
Onderhoudsuitgaven
De onderhoudsuitgaven worden verdeeld in niet-planmatig onderhoud, planmatig onderhoud en investeringen (activa).
Daarnaast zijn er uitgaven voor leveringen en diensten. Deze uitgaven berekenen wij door naar de huurder in
servicekosten.
Niet-planmatig onderhoud
Het niet-planmatig onderhoud is incidenteel onderhoud aan woningen en bestaat uit het serviceonderhoud (reparaties) en
het mutatieonderhoud. De uitgaven voor het niet-planmatig onderhoud worden gebaseerd op voortschrijdende
gemiddelden van de afgelopen vijf jaar.
Serviceonderhoud
In 2013 is in totaal 78% (€ 514.156) van het begrote bedrag uitgegeven aan serviceonderhoud. Dat de geboekte kosten
zo laag liggen, wordt vooral veroorzaakt doordat diverse vervangingen (van bijvoorbeeld toiletpot, kranen en
binnendeuren) zijn geboekt op het plusabonnement in plaats van op service onderhoud. Hier is intern daarom extra
aandacht voor. Het aantal reparatieverzoeken kwam uit op 109% (2.807) van het verwachte aantal verzoeken. Sinds
2012 bewaken we de uitvoeringstijd. Bewaakt wordt of de aannemers de opdrachten binnen de gegeven uitvoeringstijd
ook daadwerkelijk uitvoeren. Speerpunten hierbij zijn de hierboven genoemde afhandeling van reparatieverzoeken door
de eigen dienst, een verbetering van prijsafspraken met leveranciers en automatisering van het magazijnbeheer.
Mutatieonderhoud
In 2013 is het bedrag dat in de begroting was opgenomen voor mutatie onderhoud overschreden met ruim 46%. De
oorzaak hiervan lag nog in het verleden, waardoor het nieuwe beleid vanuit het ondernemingsplan (het verhogen van het
uitrustingsniveau bij mutatie) nog niet in de begroting was opgenomen. In de begroting van 2014 en verder is hier wel
rekening mee gehouden. Overigens vindt er intern bij elke duurdere mutatie een integrale toets plaats naar de noodzaak
en kosten ervan.
Planmatig onderhoud
Het planmatig onderhoud is het terugkerend cyclisch onderhoud (zoals schilderwerk) of vervanging van bouwdelen aan de
buitenschil of interieur van de woning. De post wordt gesplitst in planmatig onderhoud en schilderwerk.
Op de vastgestelde begroting voor 2013 (€ 3.028.226) is in het eerste kwartaal van 2013 een extra bezuinigingsronde
neergelegd. Opnieuw is heel kritisch gekeken of er posten konden worden doorgeschoven of eventueel konden
vervallen. Dit leverde in twee rondes een bezuiniging op van € 811.920. Daarnaast was er afgelopen jaar een fors
aanbestedingsvoordeel op het schilderwerk (€ 135.000). Hier stonden extra kosten (niet opgenomen in de begroting)
tegenover van € 85.000.
Van de begroting zoals na de bezuiniging neergelegd is uiteindelijk 73% aanbesteed, waarvan 93% gereed was op 1
januari. De overloop naar 2014 is € 3.535. Vooral de post asbestsanering bij mutatie viel lager uit: begroot was
€ 296.400 maar er was slechts € 80.445 benodigd. De begroting 2014 is afgestemd op de resultaten van 2013. In 2013
is daarnaast € 134.514 aan kosten geboekt vanuit 2012.
Contractenonderhoud
In 2013 is in totaal 90% van het begrote bedrag uitgegeven aan het contractenonderhoud (jaarcontracten). In het
tuinonderhoud is er sprake geweest van meerwerk, onder andere door vorstschade beplantingen aan het begin van
2013 en het toegevoegde tuinonderhoud voor de appartementen in Passewaaij. Het begrote bedrag voor nieuwe
contracten voor onder andere mechanische ventilatie, zonwering en brandblusvoorzieningen à € 37.345 is niet gebruikt
omdat hier nog geen contracten voor zijn afgesloten. In het licht van de fusie wordt geïnventariseerd welke contracten de
nieuwe organisatie zelf of regionaal wil afsluiten.
Activa (investeringen)
Onder activa verstaan wij de uitgaven voor investeringen voor levensduurverlenging of kwaliteitsverbeteringen aan
exterieur en interieur van woningen en woongebouwen. Investeringen hebben meestal een huurverhoging en/of een
levensduurverlenging tot gevolg. In 2013 is €1.785.821 opgenomen in de begroting. € 868.780,- (totaal 48% van het
begrote bedrag) is uitgegeven aan investeringen. Dit heeft zijn oorzaak in het feit dat minder douche- en toiletrenovaties
zijn uitgevoerd dat een besparing oplevert van ruim € 410.000. Daarnaast is er een bezuiniging geweest op de
dakisolatie van complex ’t Ooy van ruim € 230.000.
Badhuisplein
In het kader van de portefeuillestrategie is besloten dat de woningen aan het Badhuisplein niet gesloopt worden, zoals
eerder besloten. Ze worden verkocht aan zittende huurder of bij mutatie. Daarbij is ook besloten dat wij bij de
huurwoningen het noodzakelijke onderhoud uitvoeren. Het project wordt uitgevoerd door een projectteam onder leiding
van de afdeling projecten. De kosten voor het onderhoud worden gedragen door de opbrengsten uit de verkoop. In de
begroting 2013 is een bedrag hiervoor opgenomen van € 505.767 .
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
13
Servicekosten
Onder servicekosten vallen onder meer de kosten voor schoonmaken algemene ruimten, glasbreuk, het
plusabonnement en schades. De schoonmaakkosten vielen in 2013 24% lager uit dan begroot vanwege een nieuwe
voordeligere aanbesteding en het clusteren van de werkzaamheden. De kosten van het plusabonnement zijn echter 11%
hoger dan begroot. Dit wordt vooral veroorzaakt door het boeken van service onderhoud op het plusabonnement.
Aan brandschades is € 47.834 bij de verzekering gedeclareerd. Hiervan is één grote post (€ 32.292) vanwege een forse
brandschade als gevolg van kortsluiting in een cv-ketel.
Er zijn twee grote aanpassingen gedaan in het kader van de WMO voor een bedrag van € 48.000. Daarnaast zijn er
twee badkamers aangepast voor een bedrag van € 10.000 per stuk. De totale WMO-kosten in 2013: € 124.330.
5.4
Onderhoudsprojecten in 2013
Schilderwerk
In 2013 is het schilderwerk voor 100% aanbesteed voor € 234.994 . Ten opzichte van de begroting van € 372.143 is er
een aanbestedingsvoordeel van € 137.149. Uiteindelijk is het schilderwerk gerealiseerd voor € 238.411.
Asbestsanering
In 2013 is er € 296.400 aan asbestsaneringen in de begroting is opgenomen. De realisatie aan kosten zijn € 80.445.
De asbestsanering in complex 83 was begroot op € 299.209. De kosten ervan vielen lager uit: € 228.500. Dit kwam
doordat 17 woningen al in het verleden bij mutatie waren gesaneerd.
In 2012 is de het asbestbeleid vastgesteld en is begonnen met het preventief asbest saneren bij mutatie. Bewaking van
de asbestsaneringen is erg belangrijk en houden wij daarom op adresniveau bij. Wettelijk is het verplicht een goed
archief aan te leggen en is het noodzakelijk dat alle documenten die met de asbestsanering van doen hebben digitaal op
te slaan.
Impulsplan
De provincie Gelderland stelt € 70 miljoen beschikbaar vanuit de opbrengst van de verkoop van NUON ten behoeve van
energiebesparende maatregelen in de bestaande voorraad sociale huurwoningen. Het betreft een subsidie voor de
periode 2014-2015. De voorwaarden zijn onder meer dat het gaat om de bestaande voorraad en projecten die al vanuit
de begroting gepland waren om uit te voeren, dat er minimaal twee labelsprongen per woning gehaald worden en dat na
ingreep per (deel-)project gemiddeld energielabel B bereikt is. De subsidie beslaat de helft van het te investeren bedrag
(de andere helft is dus voor de corporatie zelf) tot een maximum van € 7000 per woning.
Wij hebben recht op een subsidiebedrag van maximaal € 1.4 miljoen voor 200 woningen. De voorbereiding van de
subsidieaanvraag is in oktober 2013 gestart. Wij vinden dat de maatregelen ook een duidelijk voordeel voor de huurder
op moeten leveren op het gebied van de woonlasten en het wooncomfort.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
14
6.
6.1
Nieuwbouw
Projecten - uitbreidingslocaties
Passewaaij buurt 7 fase 3 in Tiel
Dit project heet Kleine Vos en telt 28 appartementen. Passewaaij buurt 7 fase 3 is het tweede kwartaal 2013 opgeleverd.
Scharenburg in Zoelen
In Zoelen worden woningen gerealiseerd in een uitleggebied. Wij nemen 14 woningen af. Het plan is om 12 woningen in
de sociale huursector en 2 hoekwoningen in de vrije huursector te exploiteren. De prijsonderhandelingen zijn positief
afgerond en de contracten met de aannemer zijn in juli 2013 ondertekend. De start is vanwege bezwaarprocedures in
het kader van de Wet Ruimtelijke Ordening met half jaar vertraagd en is nu gepland in het najaar van 2014.
Passewaaij buurt 7 fase 6 in Tiel
Wij willen 30 kleine tweekamerappartementen ontwikkelen en realiseren in Tiel Passewaaij. Daarvoor werken wij samen
met bouwcombinatie Klokbouw/Van Arnhem. Wij verwachten de bouw in 2015 te starten en een jaar later op te leveren.
6.2
Projecten - vervangende woningbouw
Allardhof in Buren
De sloop van de 51 wooneenheden is afgerond alsmede de asbest- en bodemsanering. De bestemmingsplanprocedure
is afgerond en de bouwvergunning is afgegeven. In de twee helft van 2013 hebben wij het project aanbesteed. De
bouwvergunning en de aanbesteding hebben betrekking op 25 woningen in de sociale huursector. De uitvoering start in
het eerste kwartaal 2014.
Vogelbuurt in Tiel
De sloop van de 24 bestaande woningen is in 2012 afgerond. Het nieuwbouwplan maakt onderdeel uit van het nieuwe
bestemmingsplan voor Tiel-Oost. Deze ruimtelijke ordeningsprocedure is afgerond en het bestemmingsplan is in het
vierde kwartaal 2013 definitief vastgesteld. Daarna is de bouwvergunning afgegeven en hebben wij het project
aanbesteed. De bouw start in april 2014.
6.3
Projecten - herontwikkeling
Condessa in Beusichem
In Beusichem zijn woningen gebouwd op de locatie van een voormalige tuincentrum. Wij hebben negen rijwoningen
overgenomen om te verhuren in de sociale huursector. De woningen zijn in het vierde kwartaal 2013 opgeleverd.
Brede Zorgschool in Tiel
Het project omvat een zorgschool en 21 huurappartementen. De procedure voor de Europese aanbesteding is met
positief resultaat afgerond. In juli 2013 zijn de contracten getekend. De bouw is gestart in oktober 2013.
Postlaantje in Tiel
Dit is een binnenstedelijke herontwikkelingslocatie grenzend aan het herontwikkelingsproject ‘Binnenheuvel’. De locatie
heeft een beperkte omvang en is reeds deels in eigendom van SVT en gemeente. Wij zijn met de gemeente in overleg.
Het mogelijke plan is om circa 12 seniorenappartementen te bouwen. De verwachting is dat de bouw in 2015 start en en
dat wij het project een jaar later opleveren.
Rio-terrein
Op de locatie van de voormalige tinfabriek in Tiel worden woningen gerealiseerd. Wij zijn benaderd om negen woningen
af te nemen. De vraag is vervallen omdat de woningen verkocht zijn door de aannemer.
6.4
Groot onderhoud
Badhuisplein
Bij het complex Badhuisplein is het uitgangspunt om de 86 arbeiderswoningen te verkopen. Bewoners mogen kiezen
om de woning te kopen of te blijven huren. Bij verhuizing worden de woning sowieso verkocht. Bij alle woningen in het
complex worden de buitenkozijnen aan de voorzijde vervangen (fase 1). Bij de huurwoningen in het complex wordt ook
het noodzakelijk onderhoud aan het interieur uitgevoerd (fase 2). De kosten van het onderhoud worden gedekt uit de
opbrengsten van de verkochte woningen. De voorbereidingen voor fase 1 van het project zijn in het derde kwartaal 2013
afgerond. In het vierde kwartaal is het onderhoud van fase 1 gestart. De voorbereiding en start van de uitvoering van
fase 2 staan gepland in de eerste helft van 2014.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
15
7.
7.1
Betrekken van bewoners
Bewoners betrekken bij beheer en beleid
Wij betrekken bewoners bij zaken die hun woning of woonomgeving aangaan. In de praktijk blijkt dat hoe duidelijker het
belang is voor de bewoner, hoe groter de interesse. Belangrijk is ook in te spelen op initiatieven van bewoners om zo de
betrokkenheid te vergroten bij woning of woonomgeving. In 2013 zijn bewoners als volgt betrokken bij ons beheer en
beleid.
Bewonersraad
In 2013 hebben wij zes keer overlegd met de Bewonersraad. Een groot aantal onderwerpen is aan de orde geweest:
huurbeleid, portefeuillestrategie, verkoopbeleid, projecten, jaarverslag, begroting en de voorgenomen fusie.
Mevrouw van Groenesteijn en de heer van Ingen zijn opnieuw benoemd tot lid van de Bewonersraad. Ook de aspirant
leden, de heren Aliskan en Stolker zijn benoemd tot lid van de Bewonersraad. De Bewonersraad is bovendien opnieuw
uitgebreid met een aspirant lid. Mevrouw De Jager-van Zoelen en de heer Koning hebben afscheid genomen van de
Bewonersraad.
Naam
Dhr. T.J. van Ingen
Functie
Dhr. A. van der Sluis
Adres
Mr. Spieringstraat 16 Tiel
Aftredend Herbenoeming Lid sinds
2017
28-11-2013
13-12-78
Dorpsstraat Oost 43 Tiel
2015
12-12-2011
15-12-98
Mw. H. van Groenesteijn-Swart
Voorzitter
Veilinghof 9
Tiel
2017
28-11-2013
06-12-01
Dhr. G. Lokhorst
Secretaris
Dreef 3
Buren 2015
12-12-2011
01-01-02
Mw. C.M. de Bolster-Moret
Penningmeester
De Hennepe 88
Tiel
2015
12-12-2011
11-12-03
2014
09-12-10
Dhr. M. Aliskan
Hertog Reinaldlaan Tiel
28
Burg. Schullstraat 7 Tiel
2017
28-11-13
Dhr. A.W. Stolker
Peppellaan 15
2017
28-11-13
Mw. E.C. Baas – v.d. Eijkel
Tiel
Huurdersvergadering SVT
Op 28 november 2013 is de huurdervergadering gehouden. Alle huurders ontvingen wederom dit jaar een persoonlijke
uitnodiging om daarbij aanwezig te zijn en zich uit te spreken over de voor hen relevante onderwerpen van beheer en
beleid. 27 huurders waren aanwezig! Wederom een prima opkomst.
Bewonerscommissies
Wij hebben overlegd met bewonerscommissies (Avezaathstraat, Klaverweide, Wilglaan, de Brug, Veilinghof,
Esdoornstraat en Bomenbuurt), bewonersgroepen en een groot aantal bewoners over allerlei zaken die de woning en
de woonomgeving betreffen. Waar nodig hebben wij ook andere overlegvormen georganiseerd.
Wijkcomités
Wij overlegden ook met wijkcomités (Westroijen, Ridderweide, Burgemeesterswijk), namen deel aan wijkschouwen en
werden betrokken bij initiatieven rondom bijvoorbeeld veiligheid en schoonmaakacties.
Groot onderhoud
In complex Badhuisplein wordt een instandhoudingsprogramma uitgevoerd. In 2013 zijn de ramen en deuren van de
voorgevels van de woningen van het Badhuisplein e.o vervangen. De plannen zijn besproken in de
bewonersoverleggroep Badhuisplein.
7.2
Bewoners informeren
Huurdersmagazine Wonen+
Het huurdersmagazine is in 2013 uitgebracht in nieuwe huisstijl. Het heet nu Wonen+ en is in 2013 twee keer uitgekomen.
De helft van onze huurders leest het bewonersblad altijd, 39% soms en 11% nooit. Zowel de inhoud als ook de
vormgeving wordt door onze huurders gewaardeerd met een 7,4.
Woonmap
Alle huurders beschikken over de “Woonmap”. In de Woonmap staat alle voor huurders relevante informatie.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
16
Website
Wij maken actief gebruik van ons website om onze huurders te informeren. Met de introductie van de nieuwe huisstijl is
ook een nieuwe website (www.svtwonen.nl) gelanceerd. Vanaf maart 2013 kunnen we de gebruikersstatistieken
bijhouden. In 2013 bezochten 23.214 bezoekers onze website. Gemiddeld werden 2,3 pagina’s bezocht. De
contactpagina (6.141), nieuwbouwpagina (3.205) en woningaanbod (2.308) zijn favoriet. Er zijn 575 digitale formulieren
ingevuld, voornamelijk het contactformulier (54%) en formulier indienen reparatieverzoek (36%).
Facebook
In 2013 hebben wij 30 berichten op Facebook geplaatst en hebben we 84 “likes” ontvangen. Wij hadden met zes
huurders interactie.
Twitter
In 2013 hebben wij 83 berichten op Twitter geplaatst. SVTwonen+ heeft 253 volgers. Wij hadden twee huurders
interactie.
Linkedin
Wij hebben één bericht geplaatst: vacature wijkbeheerder. Wij hebben op LinkedIn 45 volgers.
7.3
Huurdertevredenheid
Wij houden elk jaar een huurderstevredenheidsonderzoek. Het ene jaar doen wij dat in Tiel en het andere jaar in Buren.
In 2013 was de gemeente Buren aan de beurt. De respons op ons onderzoek bedroeg 43%.
Dienstverlening
In het laatste ondernemingsplan is afgesproken dat wij streven naar een minimale klantwaardering van 7,5 voor de
dienstverlening in algemene zin en een 7,0 voor de onze woningen. Uit het huurderstevredenheidsonderzoek Buren
2013 blijkt dat wij in Buren goed op koers liggen.
Algemene dienstverlening
Openingstijden kantoor
Telefonische bereikbaarheid
Digitale bereikbaarheid
Tevredenheid over de woning
Tevredenheid over de woonomgeving
7,4
8,2
8,0
9,3
7,1
7,6
Woningmarktinformatie
Marktinformatie is verkregen in de vorm van het huurdertevredenheid onderzoek in Buren (2013) en in Tiel (2012).
7.4
Regionale Klachtencommissie
In 2013 is 1 klacht over de uitvoering van onderhoud aan een woning voorgelegd aan de Regionale Klachtencommissie
die is ingesteld door de Samenwerkende Woningcorporaties Rivierengebied (SWR). De klacht hoefde niet in behandeling
te worden genomen omdat alsnog met huurder overeenstemming verkregen werd.
De door de SWR-corporaties voorgestelde regionale commissie voor klachten over de toewijs- en/of urgentieregels is
ondanks alle inspanningen nog niet van de grond gekomen. Deze klachten zijn in 2013 dan ook nog ge woon
afgehandeld via de Bezwaar- en Beroepscommissie van de gemeente.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
17
8.
8.1
Organisatie in 2013
Algemeen
In maart 2013 heeft de directie aangegeven dat er een onderzoek start naar een mogelijke fusie met corporatie
KleurrijkWonen. Dit heeft geleid tot de ondertekening van een intentieverklaring in mei 2013. Vanaf dat moment zijn er
diverse trajecten voor het onderzoek. Zo is er een visiedocument opgesteld waarin is vastgelegd hoe we aankijken tegen
de onderscheidende mogelijkheden van de nieuwe organisatie. Er is gestart met het traject om te komen tot een
ondernemingsplan voor de nieuwe organisatie en er is een werkgroep strategie opgericht die een meerwaardeonderzoek
heeft uitgevoerd en dit heeft uitgewerkt tot een meerwaardenotitie. Naast deze ontwikkelingen liepen de taken en
werkzaamheden in de werkorganisatie door. Ook de doelen uit het eigen ondernemingsplan bleven speerpunten.
8.2
Het ondernemingsplan 2012-2016
Ambitie en doelen
SVT stelt zichzelf voor de periode 2012-2016 de volgende ambitie: SVT wil op basis van financiële continuïteit
huishoudens die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien* meer garantie bieden op het verkrijgen van een
woning** en ze meer tevreden maken over hun woning en sociale leefomgeving.
* met inkomen tot € 43.000,= en/of personen met beperking of bijzondere indicatie
** in de gemeenten Tiel en Buren
Onze doelen:
1. Wij verhogen de slaagkans van een actief woningzoekende in het aanbodmodel in Buren met 2%.
2. 85% van de huurders waardeert de woning met minimaal een 7.
3. 75% van de huurders in Tiel waardeert de sociale leefomgeving met minimaal een 7.
4. Ten behoeve van de financierbaarheid handhaven wij minimaal het huidige weerstandsvermogen en
handhaven wij een jaarlijks positieve kasstroom.
Activiteiten
In 2013 zijn diverse activiteiten opgepakt die bijdragen aan de doelen van ons ondernemingsplan. Sommige activiteiten
die al gepland stonden, droegen ook bij. Zo leidt de nieuwe website van Woongaard oor de woonruimteverdeling tot een
bewustere zoektocht van woningzoekenden.
Om de tevredenheid over de woning te verhogen zijn vanuit de onderhoudsbegroting een aantal zaken opgepakt. Er is
meer budget beschikbaar gesteld om het niveau van mutatiewoningen te verhogen. Ook is er gewerkt aan een
(regionaal) contract voor CV- en MV-onderhoud. De uitgangspunten van de meerjarenonderhoudsbegroting zijn op
onderdelen aangepast om een hogere tevredenheid te realiseren, zowel op het gebied van de woning als de
woonomgeving. Zo is er een apart budget beschikbaar gesteld voor leefbaarheidswerkzaamheden in de rode wijken.
8.3
Een nieuw ondernemingsplan voor de nieuwe organisatie
In juni 2013 is gestart met het proces om te komen tot een ondernemingsplan voor de nieuwe organisatie, na de fusie
met KleurrijkWonen. Ook voor de nieuwe organisatie wordt gewerkt met de methode zoals het Strategiehuis hanteert:
vanuit ambitie en doelen naar strategieën en maatregelen.
Met een breed gezelschap van medewerkers is gewerkt aan een ambitie en de bijbehorende doelen. Input voor de
ambitie werd gegeven vanuit onder meer het visiedocument en de beide huidige ondernemingsplannen. In 2014
worden de doelen door zogeheten doelteams verder uitgewerkt naar strategieën.
8.4
De meerwaarde van de fusie
De werkgroep strategie bestaat uit beleidsadviseurs van KleurrijkWonen en SVT. Zij hebben in de zomer van 2013
gewerkt aan een meerwaardeonderzoek. Het doel was om de te bereiken meerwaarde op het moment dat beide
organisaties zouden fuseren, in beeld te brengen. Er is gestart met een SWOT analyse van de beide afzonderlijke
organisaties, waarna een confrontatie van beide uitkomsten een beeld gaf van de nieuwe organisatie. Vervolgens zijn er
interviews gehouden met vakinhoudelijke betrokkenen. De meerwaardenotitie is door BMC gevalideerd in een
onafhankelijk onderzoek.
De belangrijkste meerwaarden die kunnen worden bereikt liggen in de dienstverlening aan de klant door kennisbundeling
en optimale inrichting van de klantprocessen. De nieuwe organisatie kan door een sterke regionale inbedding werken
aan meer kennisverbreding en regionale dienstverlening. Wat de voorwaarden zijn om de meerwaarden ook echt te
verzilveren wordt in de volgende fasen van het fusieproces uitgewerkt. Denk aan de optimale organisatiestructuur om de
meerwaarden te bereiken en de inrichting van processen.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
18
8.5
De bestuurlijke organisatie
De bestuurlijke organisatie is gebaseerd op onze statuten. De statuten zijn voor het laatst gewijzigd op 7 september
2006. De toezichthoudende, bestuurlijke en uitvoerende organisatie bestaat uit:
raad van commissarissen;
bestuur;
managementteam.
Aantal vergaderingen Aantal besluiten
Raad van commissarissen
6
11
20
68
6
0
Algemene huurdersvergadering
1
0
Ondernemingsraad/directeur -bestuurder
2
0
Managementteam (besluiten directeur-bestuurder)
Stichting Bewonersraad SVT
Bestuur
Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie en is onder meer verantwoordelijk voor:
de realisatie van onze doelstellingen;
de strategie;
de financiering;
het beleid;
de resultatenontwikkeling;
het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie.
Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van
de taak naar het belang van de corporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en
weegt daartoe de in aanmerking komende belangen, van de bij de corporatie betrokkenen, af. Het bestuur verschaft de
raad van commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van hun taak.
De taken, bevoegdheden, werkwijze en besluitvorming zijn vastgelegd in de statuten en het huishoudelijk reglement. Het
bestuur wordt op basis van de statuten gevormd door de directie die door de raad van commissarissen is aangesteld.
Het bestuur wordt gevormd door de heer F. Jasper. In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met
betrekking tot de directeur-bestuurder zoals bedoeld in de Governancecode Woningcorporaties.
Managementteam
Het managementteam bestaat sinds eind 2012 uit de directeur-bestuurder en drie afdelingshoofden. Op de functie
manager backoffice is de heer A. Landmeter gevraagd langer aan te blijven als ad interim adviseur. Voor de functie van
manager frontoffice is begin 2013 gekozen voor mevrouw M. Hermsen. Zij combineert de functie met strategie & beleid.
De bevoegdheden van de afdelingshoofden zijn vastgelegd in het procuratiereglement en het managementreglement .
Samenstelling managementteam op 31 december 2013
Naam
Functie
In dienst
In deze functie
Dhr. Ir. F. Jasper
directeur-bestuurder
01-11-10
01-11-10
Mw. Drs. M. Hermsen-Iking
manager frontoffice & strategie
01-04-06
01-03-13
Mw. J.J.S. van Wouwe
hoofd wonen
01-01-89
01-01-89
Dhr. A. Landmeter
Adviseur
n.v.t.
14-11-11
Dhr. Ing. N.W.M. Habraken
hoofd projecten
15-08-08
15-08-08
8.6
HRM
Arbeidsvoorwaarden
De arbeidsvoorwaarden binnen het personeelsbeleid zijn een verdere uitwerking van de CAO op sectorniveau.
Arbobeleid
SVT is aangesloten bij de arbodienst van Achmea. Deze dienst verzorgt de verzuimbegeleiding, de periodieke keuring
van de medewerkers en de risico-inventarisatie. In dit kader fungeren drie medewerkers als bedrijfshulpverlener.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
19
Wijzigingen personeelssamenstelling
In 2013 is de personeelssamenstelling gewijzigd.
Directie en staf
Begin 2013 is een senior HRM-adviseur van KleurrijkWonen voor een beperkt aantal uur per week in dienst gekomen. Zij
wordt voor twee uur per week ondersteund door een junior HRM-adviseur van KleurrijkWonen.
Backoffice
De extern adviseur is als manager backoffice a.i. benoemd. Ook is er, op detacheringsbasis, 24 uur per week
administratieve versterking gekomen.
Projecten
In 2013 is een medewerkster van KleurrijkWonen voor 20 uur per week de afdeling projecten komen versterken. Zij
voert ondersteunende werkzaamheden uit voor de projectleiders.
Frontoffice
De ‘oude’ afdeling beheer en onderhoud is gesplitst in mutatie-onderhoud en planmatig onderhoud. Mutatie-onderhoud is
ondergebracht bij de wijkteams van de afdeling wonen. Het planmatig onderhoud werkt nu onder de naam stafbureau.
Stafbureau
Het stafbureau heeft ten behoeve van de woningcartotheek in 2013 gebruik gemaakt van tijdelijke krachten voor de
technische tekeningen en voor het vullen van de cartotheek met diverse gegevens op woningniveau. In de loop van 2013
is een medewerkster van het KCC op basis van een aangepast takenpakket toegevoegd aan het stafbureau.
Wonen
Omdat sociale veiligheid een van onze speerpunten is, is er in 2013 een tweede wijkbeheerder aangetrokken. Bij het
KCC is één medewerkster voor het stafbureau gaan werken. Bij een aantal andere KCC-medewerksters zijn de uren
uitgebreid.
8.7
OR
De OR ziet er na de verkiezingen in 2013 als volgt uit:
Samenstelling OR per 31 december 2013
Naam
Functie
Dhr. J. van Opijnen
voorzitter
Mw. A. van den Brink secretaris
Dhr. C. Papeleu
lid
Dhr. R.J. van Eck
lid
8.8
Benoemd
01-09-2010
07-06-2008
01-07-2010
18-06-2009
Aftredend
30-06-2017
30-06-2017
30-06-2017
30-06-2017
Sponsoring
Wij hanteren een beperkt sponsorbeleid. In 2013 is € 2.786 aan sponsoring besteed.
8.9
Samenwerking en belanghouders
Wij werken op diverse vlakken samen met partners. Voorbeelden zijn de zorgpartijen met wie wij werken bij projecten
voor bijzondere doelgroepen en de welzijnspartijen met wie wij veel samenwerken op het gebied van leefbaarheid.
Prestatieafspraken gemeente Tiel
De gemeente Tiel heeft in 2013 haar nieuwe woonvisie vastgesteld. Op basis van deze nieuwe woonvisie is gestart met
het proces om te komen tot nieuwe prestatieafspraken. Naar verwachting ronden wij dit proces af voor de zomer 2014.
Prestatieafspraken gemeente Buren
In 2013 heeft de gemeente Buren gewerkt aan een nieuwe woonvisie. Deze is in 2014 vastgesteld. Wij willen ook met de
gemeente Buren komen tot prestatieafspraken waarvoor de woonvisie input geeft.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
20
Samenwerkende Woningcorporaties Rivierenland (SWR)
Wij voeren het secretariaat van de SWR en wij nemen deel aan de kerngroep. Dit zijn de thema’s waar de SWR zich in
2013 mee bezig hield:
gezamenlijke inkoop energie;
vervolg op handreiking aan de Provincie Gelderland vanuit regio Rivierenland;
woonakkoord en gevolgen voor de corporatie;
coördinatie in platform Zelfredzaamheid/ scheiding wonen en zorg;
discussie invulling en afronden woonladder;
nieuwe regionale klachtencommissie;
effecten vanuit verhuurdersheffing;
woningmarktverkenning;
Gelders Impulsplan;
gezamenlijke MV- en CV-onderhoudscontract.
Lidmaatschappen, aandeelhouderschappen en deelnemingen
Wij zijn bij meerdere organisaties aangesloten:
Aedes vereniging voor woningcorporaties, Den Haag. Belangenbehartigingsorganisatie van de corporaties.
Waarborgfonds Sociale Woningbouw, Huizen. Voor het verkrijgen van garanties voor het aantrekken van
kapitaalmarktleningen.
Woningborg N.V., Gouda. Voor het verkrijgen van een garantiecertificaat op te bouwen koopwoningen
Coörporatie Smart Finance B.A. voor gebruik van de Renteregeling.
Samenwerkende Woningcorporaties Rivierenland. Een overlegplatform van 11 woningcorporaties die werken in
Regio Rivierenland.
Woningnet. Wij zijn aandeelhouder in het kader van woonruimteverdeling genaamd Woongaard.
Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
21
9.
9.1
(Financiële) continuïteit
Algemeen
Dit jaarverslag is onderdeel van onze planning- en controlcyclus . Wij geven inzicht in onze prestaties en de samenhang
met onze meerjarenbegroting en de daarvan afgeleide jaarbegroting. Dit jaarverslag vindt plaats in de context van een
tijd waarin financiën bij corporaties nog altijd onder druk staan. Het algemene economische klimaat en de situatie op de
vastgoedmarkt in het bijzonder beïnvloeden onze bedrijfsvoering. Er is reeds jarenlang sprake van stagnatie in de
doorstroming en prijsdaling op de woningmarkt. Dit beïnvloedt onze kasstromen in negatieve zin. Daarnaast is sprake
van waardevermindering van onze vastgoedposities. Verder zijn de gevolgen van het solidariteitssysteem (dossier
Vestia), de verhuurdersheffing en de financierbaarheid van de sector belangrijke issues die onze bedrijfsvoering flink
beïnvloeden.
De vraag van starters kan steeds moeilijker worden ingevuld door een gebrek aan doorstroming in de bereikbare sociale
huurmarkt. De middeninkomens (€ 34.000 - € 43.000) komen steeds meer in de knel. Steeds meer mensen moeten het
doen met minder inkomen. Voor een deel van onze huurders met lagere inkomens blijken de woonlasten hoog met als
gevolg een stijging van de huurachterstanden, een stijging van het aantal betalingsregelingen en het uit handen geven
van meer zaken aan de deurwaarder.
De turbulentie in onze sector houdt de komende tijd aan. Wij ontkomen niet aan het maken van keuzes. Daarom hebben
wij de komende jaren gekozen voor een duidelijke positionering en focus. Wij hebben aandacht voor onze continuïteit.
Immers hierdoor zijn wij in staat onze idealen waar te maken. Wij zijn een maatschappelijke ondernemer en voelen een
verantwoordelijkheid voor adequate besturing van, en toezicht op, de bedrijfsvoering. Dat noemen wij Good Governance.
Wij hebben de bedrijfsvoering ingericht vanuit professionele uitgangspunten, waarover ook op basis van de eisen van
wet- en regelgeving wordt gerapporteerd. De toepassing van goed ondernemingsbestuur is voor ons vanzelfsprekend.
Wij hechten grote waarde aan integriteit, onafhankelijkheid, deskundigheid en het afleggen van verantwoording.
9.2
Financieel Beleid
Financiële kaders
Het uitgangspunt van financiële sturing is het bereiken van voldoende rendement op het eigen vermogen. Alleen dan
kunnen wij het gewenste beleid uitvoeren en een solvabiliteit realiseren die de continuïteit garandeert. Wij streven een
liquiditeitsontwikkeling na waarmee wij kunnen financieren wat wij willen bereiken. Daarnaast beheren wij de dagelijkse
bedrijfsvoering efficiënt . Vertaald in doelstellingen betekent dat:
Continuïteit door het realiseren van de noodzakelijke solvabiliteit
Realiseren van een passende liquiditeitsontwikkeling
Zichtbaar maken van financiële resultaten van onze vastgoedexploitatie
Bij de afwegingen over onze spankracht betrekken wij voortdurend:
Het financiële beroep dat op de sector wordt gedaan ter dekking van bezuinigingen van de overheid
De noodzaak van positieve operationele kasstromen
De effecten van de marktontwikkeling bij onze projectenportefeuille
Ons beleid is gericht dat, op basis van bestaand beleid, onze financiële continuïteit niet in het gedrang komt. Al het
bovenstaande, in combinatie met de directe effecten van de crisis, maakt dat in de loop van 2013 verder is geanticipeerd
op de aangekondigde ontwikkelingen. Hierdoor zijn wij op financieel en organisatorisch vlak voorbereid op de verwachte
toekomstige ontwikkelingen. Ons ondernemingsplan bevat kaders voor het verder stroomlijnen van de organisatie. Ook
door de nieuwe regels van het WSW zijn wij verplicht onze operationele kasstromen verder te optimaliseren. Daarnaast
worden eisen gesteld aan de zogenaamde business risks.
Ons uitgangspunt is er op gericht dat de continuïteit op basis van ons huidig beleid niet in gedrang komt. Daarbij blijven
wij voortdurend kritisch in de richting van externe risico’s vanuit de markt en de negatieve effecten vanuit de sector.
Ter ondersteuning hiervan hebben wij een financieel beleidsplan opgesteld. Hierin zijn de kaders vastgelegd waarop wij
sturen om onze financiële vastgelegd. Hierbij wordt aansluiting gevonden bij de uitgangspunten welke het WSW en CFV
bij onze beoordeling hanteren.
Planning en control
Wij besteden nadrukkelijk aandacht aan het beheersen, analyseren en bewaken van risico’s van onze activiteiten. Het is
van groot belang dat de balans wordt gevonden tussen ondernemerschap en risicomanagement. Dit maakt integraal
onderdeel uit van onze bedrijfsvoering en verantwoordingsstructuur. De risicovelden en de daarbij behorende
risicofactoren worden continue gemonitord. Wij richten ons voornamelijk op de risico’s betreffende de nieuwbouw en
financiering en het bepalen van de effecten op onze financiële positie.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
22
Wij hebben het beleid voor beheersing van financiering- en/of renterisico’s opgenomen in ons treasurystatuut. Hierin zijn
de volgende risico’s onderkend:
Financieringsrisico
Corporaties zijn afhankelijk van externe financiering. Wij zijn deelnemer van het WSW. Wij sturen continue op
voldoende borgingsruimte. Om hiervoor in aanmerking te komen moeten wij beschikken over een positieve
operationele kasstroom rekening houdend met 2 % fictieve aflossing. Wij voldoen hieraan.
Renterisico’s
Wij maken geen gebruik van derivaten. Onze renterisico’s hebben wij afgedekt door jaarlijks niet meer dan 15%
renterisico te lopen over onze leningenportefeuille. Dit is conform de richtlijnen van het WSW.
Toezicht CFV en WSW
Naast de interne bewaking van de financiële continuïteit is het voldoen aan de normen van CFV en WSW een
belangrijke randvoorwaarde. Het CFV beoordeelt jaarlijks de financiële continuïteit. De basis hiervoor zijn de gegevens
die door ons worden aangeleverd van prognose (DPI) en verantwoording (DVI). Op basis van de ingediende prognose
gegevens 2013-2017 heeft het CFV risicogericht onderzoek gedaan op een zestal toezichtterreinen die van invloed zijn
op onze financiële continuïteit.. Deze terreinen zijn kwaliteit financiële informatie, behoud van maatschappelijk gebonden
vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. In haar toezichtbrief 2013 geeft het
CFV aan dat het uitgevoerde onderzoek geen aanleiding geeft tot opmerkingen of nader onderzoek. Kortom, hiermee
blijkt dat wij onze zaken goed op orde hebben. In haar rapportage geeft het CFV aan dat wij op de diverse onderdelen
als rentedekkingsgraad (loan to value debt service coverage ratio) voldoet aan de door externe toezichthouders gestelde
normen en uitgangspunten.
Faciliteringsvolume WSW
Het WSW heeft onze kredietwaardigheid beoordeeld en faciliteringsvolume toegekend. Op basis van haar nieuwe
richtlijnen past het WSW de regels stringenter toe en is men voorzichtiger geworden met het vrijgeven van
borgingsruimte. Door het verder doorvoeren van efficiency maatregelen zien we in onze meerjarenprognose 2014-2018
positieve effecten op de kasstromen. SVT heeft vooralsnog voldoende ruimte om haar voorgenomen investeringen de
financieren.
Sturen op waarde en rendementen
Ons bezit is ons verdienmodel. Wij willen meer op waarde en rendementen sturen. Hierdoor moet ons verdienmodel
verder worden geoptimaliseerd. Als wij alleen op basis van bedrijfswaardes, onrendabele toppen en operationele
kasstromen sturen hebben wij een minder goed beeld van de bedrijfseconomische resultaten. Wanneer wij eveneens
kijken naar de marktwaarde in verhuurde staat heeft dat als voordeel dat het laat zien wat een externe partij bereid is te
betalen bij de overname van het vastgoed. Bij investeringsbeslissingen krijgen wij een beter beeld van de waarde
creatie. Uitgangspunt bij het rendementsdenken is dat het eigen vermogen tenminste waardevast is.
Risicomanagement
Wij zijn voldoende in control. Het treasury vraagstuk is belegd in de treasurycommissie onder leiding van en in
samenwerking met Thesor. Driemaal per jaar komt de treasurycommissie bijeen. Op basis van geactualiseerde
kasstroomoverzichten worden onze risico’s en in te nemen positie doorgesproken. Gehandeld wordt in de geest van ons
tresurystatuut.
Projecten worden nauwgezet gemonitord op basis van fasedocumenten. Meerdere beslismomenten zijn ingebouwd
teneinde tijdig te kunnen sturen en bijsturen. Projecten worden financieel bijgehouden via een afzonderlijke IT-applicatie.
Hiermee is verdere functiescheiding doorgevoerd tussen de afdelingen backoffice en projecten.
BDO heeft onze ICT omgeving doorgelicht als onderdeel van haar controlewerkzaamheden 2013. Daar is onder andere
geconstateerd dat wij in het kader van beveiliging haar wachtwoordenbeleid diende aan te scherpen. Inmiddels zijn
hiervoor de nodige maatregelen getroffen.
Belangrijke financiële kaders en kengetallen zijn benoemd en vastgelegd in ons financieel beleidsplan. Deze kaders
worden periodiek getoetst en gemonitord. Hierdoor zijn wij in staat snel in te grijpen op veranderende omstandigheden
en zo nodig in te grijpen of bij te sturen. Tevens hebben wij een aanzet gegeven tot het actualiseren van ons Intern
controleplan. Met ingang van 2014 implementeren wij onze interne controlemaatregelen verder. Hierdoor vindt een
onafhankelijke toets plaats op het functioneren van de organisatie en worden risico’s en of calamiteiten tijdig onderkend.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
23
9.3
Resultaatanalyse
Het exploitatieresultaat over het boekjaar 2013 bedraagt € 1.138.205 positief. Het resultaat in de meerjarenraming 20132017 bedroeg voor 2013 € 4.589.900 negatief. De analyse van de verschillen ziet er als volgt uit.
Analyse begroot en werkelijk resultaat 2013 (bedragen x € 1.000,00)
Omschrijving
Begroot
Werkelijk
Verschillen
Bedrijfsopbrengsten
Huren
20.268,7
20.996,0
727,3
Vergoedingen servicecontracten
1.376,6
1.322,6
-54,0
Overheidsbijdragen
0,0
0,0
0,0
Verkoop onroerend goed
3.765,0
4.399,0
634,0
Overige waardeveranderingen
0,0
735,8
735,8
Geactiveerde productie eigen bedrijf
214,5
109,8
-104,7
Overige bedrijfsopbrengsten
160,0
644,1
484,1
Hogere bedrijfsopbrengsten
25.784,8
28.207,3
2.422,5
6.035,2
6.590,0
0,6
2.538,9
338,1
390,9
4.454,0
176,6
1.015,9
5.861,7
4.121,7
0,6
2.554,8
317,5
360,2
3.462,0
28,1
787,5
173,5
2.468,3
0,0
-15,9
20,6
30,7
992,0
148,5
228,4
Bedrijfslasten
Afschrijvingen
Overige waardeveranderingen
Erfpacht
Salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Kosten onderhoud
Leefbaarheid
Kosten servicecontracten
Overige bedrijfskosten
2.836,9
3.920,8
-1.083,9
24.377,1
21.414,9
2.962,2
1.407,7
6.792,4
5.384,7
25,0
0,0
45,7
-5,9
20,7
-5,9
Rentelasten
-5.927,5
-5.602,6
324,9
Lagere financiële lasten
-5.902,5
-5.562,8
339,7
Hoger resultaat bedrijfsuitoefening voor
Belasting
-4.494,8
1.229,6
5.724,4
-95,0
0,0
-91,4
0,0
3,6
0,0
-4.589,8
1.138,2
5.728,0
Lagere bedrijfslasten
Hoger bedrijfsresultaat
Rente
Rentebaten
Waardeverandering financiële vaste activa
Belastingen
Buitengewone baten
Hoger resultaat bedrijfsuitoefening na belasting
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
24
Opbrengsten
De werkelijke bedrijfsopbrengsten ten opzichte van de begroting zijn € 2.116.500 hoger. Van de grote afwijkingen
volgen onderstaande specificaties:
Huren in €
Ontvangen huur
Huurderving
Begroot
Werkelijk
Verschil
20.471.400
21.265.700
794.300
202.700
269.700
-/-67.000
20.268.700
20.996.000
727.300
De meerontvangsten zijn als gevolg van:
huurharmonisatie bij mutatie € 259.000;
meer inkomsten vanuit reguliere verhoging € 402.000;
oplevering nieuwbouw € 155.000;
minder inkomsten als gevolg van meer verkopen € 22.000.
Verkoop onroerend goed in €
Winst verkopen uit bestaand bezit
Begroot
Werkelijk
Verschil
3.765.000
4.399.000
634.000
3.765.000
4.399.000
634.000
In de begroting is gerekend met de verkoop van 35 woningen uit ons bestaand bezit. In werkelijkheid hebben wij
42 woningen en twee garages verkocht. Een specificatie van het resultaat is gegeven onder hoofdstuk 3.1.
Overige waardeveranderingen in €
Onrendabele top project Passewaaij buurt 7 fase 3
Begroot
0
0
Werkelijk
Verschil
735.800
735.800
735.800
735.800
Het ‘negatieve’ onrendabel verlies Passewaaij buurt 7 fase 2, is ontstaan door hogere aanvangshuren en daardoor een
hogere bedrijfswaarde dan waar aanvankelijk mee is gerekend. Het uiteindelijke verlies bedraagt voor dit project
€ 947.500. in 2011 is al € 1.377.300 verantwoord en daarom staat er nu een ‘winst’ van € 429.800.
Tevens is er een btw claim vervallen van € 306.000,Lasten
De werkelijke bedrijfslasten ten opzichte van de begroting zijn € 2.962.200 lager. Van de grote afwijkingen volgen
onderstaande specificaties/verklaringen:
Overige waardeveranderingen in €
Onrendabele top project Vogelbuurt
Onrendabele top project Allardhof
Onrendabele top project Brede Zorgschool Tiel
Onrendabele top project ‘t Postlaantje
Onrendabele top project Condessa
Afwaardering grond Passewaaij
Begroot
Werkelijk
Verschil
2.900.000
1.200.000
1.700.000
2.000.000
1.700.000
300.000
1.450.000
550.000
900.000
240.000
0
240.000
0
121.700
-/-121.700
0
550.000
-/- 550.000
6.590.000
4.121.700
2.468.300
Bij het Definitief Uitvoeringsvoorstel van de projecten Vogelbuurt, Allardhof en Brede Zorgschool Tiel zijn de verwachte
onrendabele toppen bijgesteld. Het project ‘t Postlaantje is doorgeschoven. Voor het opgeleverde project Condessa zijn
de investeringskosten hoger uitgevallen waardoor het totale verlies uitkomt op € 343.450 . Hiervan is in 2012 € 221.750
als verlies meegenomen, zodat er nu een aanvullend verlies resteert van € 121.700. Op de grondpositie Passewaay
fase 9-10-11 is € 550.000 afgeboekt.
Salarissen
In de post salarissen is € 95.966 meegenomen voor kosten ingehuurd personeel.
Onderhoud
Voor een toelichting op de onderhoudskosten wordt verwezen naar paragraaf 9.4.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
25
Overige Bedrijfskosten
Overige bedrijfskosten in €
Overige bedrijfskosten
Begroot
Werkelijk
Verschil
2.836.900
3.920.800
-/-1.083.900
2.836.900
3.920.800
-/-1.083.900
De overschrijding in de bedrijfslasten is grotendeels veroorzaakt door een hogere sanerings- en verhuurdersheffing dan
verwacht. Het gaat om een bedrag van ongeveer € 650.000. Tevens zijn er kosten die verband houden met de
voorgenomen fusie, het gaat om voorbereidingskosten alsmede advieskosten van ongeveer € 300.000.
Belastingen
De negatieve fiscale winst komt door een afwaardering op woningen en de verkoopopbrengsten die fiscaal in een
herinvesteringsreserve mogen worden ondergebracht. Hierdoor beperkt de belastinglast over het boekjaar 2013 zich tot
de jaarlijkse vrijval van de latente voorziening.
9.4
Ontwikkeling Onderhoudskosten
De totale uitgaven voor het onderhoud in 2013 zijn € 3.462.000. Deze kosten zijn hieronder verdeeld:
Onderhoudsoort (bedragen x € 1.000)
Begroting
Niet planmatig onderhoud
Service onderhoud (inclusief leefbaarheid)
Mutatie onderhoud
Totaal niet planmatig onderhoud
Planmatig onderhoud
Planmatige werken
Contractenonderhoud
Overloopposten van 2012
Totaal planmatig onderhoud
Rekening derden (zoals schades en WMO)
Uren onderhoudsdienst
Totaal ten laste exploitatie 2013
Realisatie
Verschil
660
277
937
518
405
923
142
-128
14
3.028
774
3.802
1.771
699
134
2.604
1.257
75
-134
1.198
125
214
-89
-410
-279
- 131
4.454
3.462
992
Overzicht investeringen (activa) en servicekosten
De totale uitgaven voor 2013 zijn: € 1.383.000.
(bedragen x € 1000,00)
Activa
Regulier budget
Overlopende posten 2012 met uitvoering in 2013
Niet begroot
Totaal Activa
Servicekosten
Schoonmaken
Glasfonds
Plusabonnement
Overige
Totaal
9.5
Begroting
Realisatie
Verschil
1.786
867
867
919
1.786
867
919
279
45
209
36
569
212
38
232
34
516
67
7
-23
2
53
Treasury
De treasurycommissie heeft in 2013 drie keer vergaderd. In deze commissie bestaat uit twee deskundigen van Thesor,
onze directeur-bestuurder, manager backoffice ad interim en onze bedrijfseconomisch medewerker. In 2013 zijn de
volgende transactievoorstellen uitgevoerd:
aflossing geldlening: € 0,82 miljoen met een rente van 4,34%;
aflossing geldlening: € 1,72 miljoen met een rente van 4,23%;
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
26
-
9.6
aflossing geldlening: € 2,72 miljoen met een rente van 5,35%;
aflossing geldlening: € 6,4 miljoen met een rente van 5,17%;
aan te trekken geldlening: € 5 miljoen fixe lening te storten per 1 augustus 2014;
aangetrokken geldlening: € 4 miljoen fixe lening met een rente van 2,70%;
aangetrokken geldlening: € 6 miljoen fixe lening met een rente van 2,84%;
aangetrokken geldlening: € 3 miljoen fixe lening met een rente van 2,75%;
opslagherziening en opsplitsen basisrentelening van € 14,5 miljoen in twee delen: € 7,5 miljoen voor twee jaar
en € 7,0 miljoen voor drie jaar.
Huurachterstanden
Met een actief huurincassobeleid proberen wij de huurachterstanden te beheersen en deze niet te hoog op te laten
lopen. Dit is voor ons eigen belang, maar nog meer voor dat van de betreffende huurder. Wij streven ernaar om met
huurders die
betalingsproblemen hebben, vroegtijdig in overleg te gaan en betalingsregelingen te treffen om het ontbinden van de
huurovereenkomst en ontruimen van de woning te voorkomen.
Helaas komt het voor dat ontruiming niet te voorkomen is. Oorzaken zijn bijvoorbeeld: gewijzigde financiële
omstandigheden, vaak in combinatie met individueel gedrag en/of het maken van verkeerde persoonlijke keuzes. Bij een
huurachterstand van drie maanden of meer wordt een ontbindingsvonnis bij de kantonrechter gevorderd. Bij zes
huurders heeft dit in 2013 ook daadwerkelijk tot een woningontruiming geleid.
Van de totale huurachterstand wordt circa € 202.000 veroorzaakt door vertrokken huurders. Het totaal van de aan de
deurwaarder uit handen gegeven vorderingen is per 31 december 2013, ten opzichte van 2012, gestegen van
€ 276.000 naar € 355.000.
De toename achterstand inclusief vertrokken bewoners van € 181.900 in 2013, ten opzichte van 2012, laat zich
onder andere verklaren door een faillissement van een huurder met een huurschuld van € 65.000 en door het feit dat in
2013 geen schuldenafboekingen hebben plaatsgevonden. In 2012 was dit een bedrag van € 25.000.
Jaarhuur, huurachterstand en huurderving (x € 1.000,00)
Omschrijving
2013
2012
2011
2010
2009
23.147,9
Jaarhuur
22.076,1
21.499,2
20.829,1
20.439,6
Huurachterstand
- inclusief vertrokken huurders
- in % op basis van jaarhuur
- exclusief vertrokken huurders
- in % op basis van jaarhuur
504,1
2,18%
302,1
1,31%
322,2
1,46%
226,6
1,03%
318,9
1,48%
229,8
1,06%
303,6
1,46%
221,0
1,06%
237,8
1,16%
179,1
0,88%
Huurderving
- in % op basis van jaarhuur
269,7
1,17%
340,3
1,54%
449,1
2,09%
322,4
1,54%
289,7
1,42%
6
7
13
8
3
Ontruimingen
9.7
Verbindingen
SVT Service Holding BV
Voor de uitvoering van eventuele nevenactiviteiten is in 2004 SVT Service Holding BV opgericht. Deze BV is opgericht
met het doel daarin de activiteiten onder te brengen welke in de toekomst (na wijziging van het BBSH) niet binnen de
toegelaten instelling mogen plaatsvinden. Wij hebben een 100% belang in deze BV. De statutaire vestigingsplaats van
SVT Service Holding BV is Tiel. In 2009 is SVT Holding energieleverancier geworden voor een groep huurders in een
appartementencomplex voorzien van een warmte- en koudeopslag. Door de geringe activiteiten die in deze deelneming
plaatsvinden is hier sprake van een laag risicoprofiel. De BV heeft een gestort aandelenkapitaal van € 18.000.
Woningnet / Woongaard
In het kader van de overgang van de woonruimteverdeling per 1 november 2005 naar Woningnet (en met de
profileringsnaam Woongaard) heeft SVT 400 aandelen Woningnet gekocht. Door aandeelhouder te worden van
Woningnet wordt voorkomen dat BTW betaald moet worden over de verleende diensten. De waarde van deze
deelneming bedraagt € 4.124. Wij hebben een belang van 0,5%. Door het geringe belang heeft deze deelneming een
laag risicoprofiel. De statutaire vestigingsplaats van Woningnet is Utrecht.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
27
Deel 2:
verslag Raad van Commissarissen
Inleiding
In dit hoofdstuk legt de Raad van Commissarissen uit hoe zij haar taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden heeft
uitgevoerd in het afgelopen jaar. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang
van zaken bij SVT. In het bijzonder let de Raad van Commissarissen op het realiseren van de doelstellingen van SVT,
op de risicobeheersing en de daarbij behorende controlesystemen, op de maatschappelijke en financiële verslaglegging
en de naleving van wet- en regelgeving in het algemeen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de
Raad van Commissarissen worden vermeld in onze statuten.
Samenstelling Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen bestond in 2013 uit vijf leden. De samenstelling van de Raad van Commissarissen is als
volgt:
De heer drs. R.J. Hagemans
Mevrouw ir. U.W. Looman
voorzitter
huurderscommissaris
remuneratiecommissie
vicevoorzitter
huurderscommissaris
remuneratiecommissie
auditcommissie
benoemd per: 07-04-2008
herbenoemd per: 07-04-2012
aftredende per: 07-04-2016
benoemd per:24-08-2006
herbenoemd per: 24-08-2010
aftredende per: 24-08-2014
Deskundigheid: bedrijfseconomie en vastgoedonderhoud
Beroep: projectmanager en directeur adviesbureau
Nevenfuncties: directeur-bestuurder Schilder^sCOOL
Deskundigheid: organisatieontwikkeling
Beroep: senior adviseur bedrijfsprocessen
Nevenfuncties: geen
De heer P.A.J.M. van den Hurk
Mevrouw C.H.W. Buurman
lid
lid
benoemd per: 17-12-2012
herbenoembaar per: 17-12-2016
aftredende per: 17-12-2020
benoemd per: 17-12-2012
herbenoembaar per: 17-12-2016
aftredende per: 17-12-2020
Deskundigheid: bestuur en ruimtelijke ordening
Beroep: adviseur
Nevenfuncties: Eigenaar Elan B.V.
Deskundigheid: bestuur en communicatie
Beroep: adviseur
Nevenfuncties: lid hoofdbestuur VVD
De heer drs. ing. H.F. Vos
lid
auditcommissie
Benoemd per: 17-12-2012
herbenoembaar per: 17-12-2016
aftredende per: 17-12-2020
Deskundigheid: vastgoedontwikkeling
Beroep: partner en aandeelhouder in bouw- en vastgoed
Nevenfuncties: lid RvC Area Wonen te Uden
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
28
Kosten
De totale kosten van het toezicht door de Raad van Commissarissen in 2013: € 58.860
Voorzitter
Vicevoorzitter
3 huidige leden (per lid €9.075)
Totaal
€ 14.520
€ 12.705
€ 27.225
€ 54.450 inclusief BTW
Aftredende voorzitter
Aftredende vicevoorzitter
€ 2.541
€ 1.870
Aandachtsvelden in 2013
In 2013 heeft de Raad van Commissarissen zich in het bijzonder gericht op de volgende onderwerpen:
aanpassing van de SVT-organisatie;
inwerken van de nieuwe leden van de RvC;
voorbereiding van de fusie met Kleurrijk Wonen (w.o. opdrachtverlening due diligence onderzoek);
onderhoudsbegroting 2014 en MJOB;
herbenoemingen auditcommissie en remuneratiecommissie;
honorering commissarissen in relatie tot het WNT;
woningtoewijzing in relatie tot accountantscontrole;
diverse beleidsdiscussies w.o. consequenties rijksbeleid;
ontwikkelingen rondom diverse lopende projecten.
Fusievoornemen
In mei 2013 heeft de Raad van Commissarissen gezamenlijk met de directeur- bestuurder van SVT, en de Raad van
Commissarissen en directeur- bestuurders van KleurrijkWonen, een intentieovereenkomst getekend om te komen
tot een fusie. Vervolgens is opdracht verstrekt om een due dilligence onderzoek te verrichten voor dit fusievoornemen.
Tevens is door de werkorganisaties een start gemaakt met het uitvoeren van een meerwaardeonderzoek. Ook zijn de
zienswijzen van belanghouders, waaronder huurdersorganisaties en de gemeenten opgehaald.
Kleine Commissie
De Kleine Commissie is een afvaardiging van beide RVC’s, De Kleine Commissie bewaakt en monitort het fusieproces.
Deze commissie heeft vier keer vergaderd in 2013.
Organisatieontwikkeling
Door gewijzigde wet- en regelgeving , de marktomstandigheden en in het kader van de nieuwe bedrijfsdoelen is in 2013
voortzetting gegeven aan de gewenste organisatieaanpassing. De organisatie is ingericht naar het principe van front- en
backoffice. Er is een Klanten Contact Centrum geformeerd dat haar waarde inmiddels aantoont.
Overleg
De Raad van Commissarissen heeft het afgelopen jaar zes keer vergaderd. Deze besluiten zijn in 2013 door de Raad
van Commissarissen genomen:
vaststelling rooster van aftreden en vastlegging nevenfuncties RvC-leden;
vaststelling intentieovereenkomst SVT-KleurrijkWonen;
vaststelling jaarverslag 2013;
benoeming de heer H. F. Vos als lid van de auditcommissie;
benoeming van R.J. Hagemans en U.W. Looman als leden van de remuneratiecommissie;
mandatering en samenstelling Kleine Commissie;
opdrachtverstrekking due diligence onderzoek fusie;
vaststelling Definitief Uitvoeringsvoorstel Brede Zorgschool Tiel inclusief 21 huurappartementen;
verlenen van goedkeuring aan de directeur-bestuurder ter ondertekening van de “overeenkomst tot lastgeving
private werking/onherroepelijke volmacht aan de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw(WSW)”;
vaststelling begroting “met het oog op 2014”.
Daarnaast hebben twee vergaderingen met de RVC van Kleurrijk Wonen plaatsgevonden om de voortgang van het
fusieonderzoek met elkaar te bespreken.
In het kader van informatievoorziening, opleiding en scholing kan het volgende worden aangegeven. De RvC heeft
kennisgenomen van de reacties van externe stakeholders op het Ondernemingsplan 2013-2017 tijdens de presentatie
daarvan in januari 2013. In het kader van het inwerkprogramma van de drie nieuwe commissarissen is een zogenaamd
SVT-college georganiseerd waarin het risicoprofiel, financiële continuïteit, relevante ontwikkelingen in het
volkshuisvestingsbeleid zijn besproken en kennis is gemaakt met de verschillende afdelingen van de werkorganisatie.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
29
Halverwege het jaar is een extra bijeenkomst belegd om de nieuwe commissarissen bij te praten en werkafspraken te
maken rondom de RvC-vergaderingen. Ook heeft er een projectenbezoek plaatsgevonden met de voltallige RvC.
Daarnaast wordt de Raad van Commissarissen met grote regelmaat door de directeur-bestuurder op de hoogte
gehouden van relevante ontwikkelingen in het volkshuisvestingsbeleid, zowel landelijk als regionaal/plaatselijk. De
individuele leden van de Raad van Commissarissen scholen zich voortdurend door het bijwonen van vakinhoudelijke
bijeenkomsten. Tevens worden zij geïnformeerd door de Vereniging van Toezichtshouders van Woningcorporaties
(VTW) inzake inhoudelijke en toezicht-technische aspecten.
Remuneratiecommissie
De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goed bestuur. De remuneratiecommissie binnen de Raad
van Commissarissen is het aangewezen orgaan om toe te zien op de bestuurder, zijn prestaties en bezoldiging. In het
jaarlijkse beoordelingsgesprek is vastgesteld dat de opgestelde en afgesproken prestatie-eisen in 2012 in ruime mate
zijn gerealiseerd. De remuneratiecommissie heeft in 2013 tweemaal vergaderd. Zij heeft gesproken over de volgende
onderwerpen:
beoordeling functioneren bestuur 2012 en hieruit voortvloeiende prestatiecriteria 2013;
beloning bestuurder;
extra pensioenvoorziening bestuurder (uitvoering van een bepaling uit de in 2010 gesloten arbeidsovereenkomst);
belasting bestuur en werkorganisatie als gevolg van het fusie-onderzoek.
Bestuur
De arbeidsovereenkomst met de directeur-bestuurder is in 2010 aangegaan voor onbepaalde tijd. Voor het
bestuursmandaat is een overeenkomst gesloten voor vier jaar met een optie voor verlenging. Voor de overeengekomen
primaire en secundaire arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder is de overgangsregeling volgens de WNT van
toepassing.
Auditcommissie
In de Governance Code is beschreven dat de auditcommissie toezicht houdt op de werking van de interne
risicobeheersing en controlesystemen, het systeem van financiële informatieverschaffing, de naleving van aanbevelingen
en opvolging van opmerkingen van de externe accountant. De auditcommissie van SVT fungeert als voorportaal van de
Raad van Commissarissen en wordt op specifieke onderwerpen ingeschakeld voor advies. De auditcommissie
functioneert als onderdeel van de Raad van Commissarissen en heeft in het verslagjaar geen afzonderlijk overleg met de
werkorganisatie gehad. Samen met het bestuur beoordeelt de Raad van Commissarissen ten minste eens in de vier jaar
het functioneren van de externe accountant. Herbenoeming heeft eind 2012 plaatsgevonden dus dat betekent dat het
functioneren uiterlijk 2016 weer beoordeeld dient te worden.
Overleg met de OR en Bewonersraad
In het verslagjaar is geen overleg geweest tussen een delegatie van de Raad van Commissarissen en de OR. Overleg
met de Bewonersraad. De Raad van Commissarissen heeft in 2013 de communicatie met de voorzitter van de Stichting
Bewonersraad SVT onderhouden. In de RvC zijn twee specifieke RvC-leden benoemd die binnen de Raad de belangen
van de huurders nadrukkelijk vertegenwoordigen. Deze twee RvC-leden hebben op 26 november 2013 met de
Bewonersraad van gedachten gewisseld over de volkshuisvestelijke ontwikkelingen en de impact daarvan voor de
huurders. In het kader van de kennismaking zijn bij dit overleg eenmalig ook de nieuw aangestelde commissarissen
aangeschoven
Werkwijze
Voor haar functioneren is het van belang dat de Raad van Commissarissen op de hoogte is van de actualiteiten van
SVT, haar samenwerkingspartners en belanghouders, de ontwikkelingen in het werkgebied en van de sector. De Raad
van Commissarissen wordt daarom regelmatig door het bestuur geïnformeerd over het realiseren van de doelstellingen,
(financieel) resultaten, relevante (externe) ontwikkelingen en de samenwerking met belanghouders. Periodiek is er
overleg met het bestuur, de externe accountant en Bewonersraad SVT. Daarnaast volgen de leden van de Raad van
Commissarissen relevante themabijeenkomsten en lezen zij relevante literatuur.
Bij het nemen van besluiten, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de
doelstellingen gebruikt de RvC een passend toezichtkader. Dit toezichtkader wordt gevormd door de wetgeving (BBSH)
en de missie, het ondernemingsplan 2013-2017, de begroting en meerjarenplan beleid en beheer van SVT.
Onafhankelijkheid
In de Governance Code staan de bepalingen over onafhankelijkheid en tegenstrijdige belangen. De Raad van
Commissarissen bewaakt dat haar leden aan deze criteria en bepalingen voldoen. In 2013 is geen sprake geweest van
(transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Commissarissen en/of het bestuur betrokken
zijn geweest. Ook vervullen de leden van de Raad van Commissarissen of het bestuur geen nevenfunctie die
onverenigbaar is met hun werkzaamheden voor SVT. In 2013 is er niet door derden melding gemaakt van tegenstrijdige
belangen volgens de regeling melding onregelmatigheden.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
30
Governancecode Woningcorporaties
SVT volgt de Governancecode. Daar waar afwijkingen aan de orde zijn, zijn deze afzonderlijk verantwoord volgens het
principe “pas toe of leg uit”:
Afwijking van II.3.5 is in een seperate notitie gemotiveerd.
Er is in 2013 geen zelfevaluatie uitgevoerd omdat drie van de vijf RvC-leden per 1 maart 2013 nieuw in hun
functie zijn gestart (III.1.7).
Het ontbreken van een Reglement Raad van Commissarissen en reglementen voor overige commissies (III.1.1
en III.5.1) is door de auditcommissie gesignaleerd. Bepaald is dat uitwerking hiervan lopende het
fusieonderzoek geen prioriteit heeft.
Met betrekking tot de auditcommissie is omwille van de betrokkenheid ervoor gekozen dat niet de
auditcommissie maar de gehele Raad van Commissarissen de taken zoals genoemd in III.5.4.d, III.5.5, III.5.9
(in aanwezigheid van het bestuur), IV.2.2 en IV.3.1 vervult.
Bericht van de Raad van Commissarissen
Op basis van onze statuten is door BDO Audit & Assurance B.V. te Hengelo het jaarverslag van SVT over het boekjaar
2013 gecontroleerd. Wij hebben als Raad van Commissarissen kennis genomen van het accountantsverslag en van de
bij de jaarrekening 2013 afgegeven goedkeurende controleverklaring.
Mede op basis van deze verklaring keurt de Raad van Commissarissen het jaarverslag 2013 goed.
Aldus vastgesteld op 24 juni 2014
bij Raad van Commissarissen volgens RvC-besluit 14-06
w.g. drs. R.J. Hagemans
voorzitter
w.g. ir. U.W. Looman
vicevoorzitter
w.g. drs. ing. H.F. Vos
lid
w.g. C.H.W. Buurman
lid
w.g. P.A.J.M. van den Hurk
lid
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
31
Deel 3:
Financiële Overzichten
Kengetallen
Kengetallen
2013
2012
2011
2010
2009
Gegevens woningbezit
Woningen
- vooroorlogs
117
121
126
126
126
- na-oorlogs
3.524
3.566
3.596
3.596
3.616
In exploitatie
3.641
3.687
3.722
3.722
3.742
- verzorgingshuis
1
1
1
1
1
- aanbouw
0
0
0
0
0
130
132
133
134
138
- garages
- woongebouw
1
1
1
1
1
20
20
20
20
19
- overig
3
3
2
2
2
- aangekochte panden in ontwikkeling
2
2
2
2
2
3.798
3.846
3.881
3.882
3.905
345.179
343.209
368.994
358.247
347.475
95
93
99
96
93
594
625
708
686
549
- winkels/overige bedrijfsruimten
Totaal
Verzekerde waarde (x € 1.000,-)
Per woning (x € 1.000,-)
Onroerende zaak belasting (x € 1.000,-)
Per woning (x € 1.000,-)
WOZ waarde (x € 1.000,-)
Per woning ( x € 1.000,-)
0,16
0,17
0,19
0,18
0,15
566.588
638.459
647.914
654.245
614.627
156
173
174
176
164
37
32
33
5
118
Mutaties woningbezit in exploitatie
- opleveringen
- aankoop
0
5
1
1
1
- verkoop
42
38
12
24
9
- "sloop" of bestemmingswijziging
41
34
22
2
0
Huurprijsklasse
Tot € 374,44
1)
811
951
1.023
1.110
1.308
2.830
2.736
2.699
2.612
2.434
0,8
0,8
0,7
0,7
0,7
Service onderhoud
142
224
380
339
337
Mutatie onderhoud
111
95
151
165
164
Planmatig onderhoud
715
782
1.020
653
650
Technisch beheer
422
330
326
320
318
1.390
1.431
1.877
1.477
1.470
Woningwaardering
143
138
136
135
134
Netto huurprijs
465
421
411
398
395
6,8%
5,8%
7,7%
6,9%
7,1%
246
215
285
257
266
€ 374,44 plus
Kwaliteit
- werkopdrachten per woning 2)
Kosten per woning
Totaal per woning
Prijs- en kwaliteitsverhouding
Verhuren van woningen
Mutatiegraad
Aantal verhuringen (exclusief nieuwbouw)
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
32
Kengetallen
2013
2012
2011
2010
2009
Financiële continuïteit
Solvabiliteit
12,5%
11,7%
10,1%
11,7%
9,4%
Rentabiliteit eigen vermogen
5,5%
15,8%
-14,8%
20,7%
41,1%
Rente vreemd vermogen
4,0%
4,1%
4,2%
4,4%
4,3%
Rentabiliteit totaal vermogen
4,1%
5,3%
2,0%
6,1%
7,4%
Interne financiering per woning
5.678
5.298
4.420
5.072
3.999
1,17
1,56
0,48
1,55
2,06
5.678
5.298
4.420
5.072
3.999
102
57
145
0
148
Opbrengsten
7.747
7.172
6.308
6.372
5.868
Kapitaalslasten
1.528
1.537
1.541
1.603
1.521
Bedrijfslasten
5.881
4.773
5.574
3.882
2.742
Jaarresultaat
313
836
-652
1.051
1.645
Rentedekkingsgraad
Balansgegevens (per woning)
Eigen vermogen
Voorziening onrendabele investeringen
Exploitatiegegevens (per woning)
1) Grens vorig jaar was € 374,44
2) Fonds 11 service-onderhoud
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
33
Balans per 31 december 2013
(bedragen x € 1.000,00)
Omschrijving
31-12-2013
31-12-2012
Omschrijving
Activa
Passiva
Materiële vaste activa
Eigen Vermogen
- sociaal vastgoed in exploitatie
- in ontwikkeling
- voor de exploitatie
31-12-2012
140.806,7
142.089,0
- overige reserves
19.534,6
16.450,5
8.029,1
11.752,8
- resultaat boekjaar
1.138,2
3.084,1
20.672,8
19.534,6
- voorzieningen
370,7
210,2
370,7
210,2
139.850,4
140.848,9
573,5
564,8
Totaal
140.423,9
141.413,7
Totaal lang vermogen
161.467,4
161.158,5
- leveranciers
- belastingen en sociale
verzekeringen
600,9
1.613,6
256,8
663,2
- overige schulden
456,1
392,1
- overlopende passiva
2.504,9
2.848,4
Totaal kortlopende schulden
3.818,7
5.517,3
165.286,1
166.675,8
1.085,4
1.178,6
149.921,2
155.020,4
6.900,6
7.722,8
156.821,8
162.743,2
21,4
27,3
- latente belastingen
457,1
548,6
Totaal
- overige vorderingen
554,4
342,2
Langlopende schulden
Totaal
31-12-2013
Totaal
Vastgoedbeleggingen
- commercieel vastgoed in exploitatie
Totaal
Financiële vaste activa
- deelnemingen
Voorzieningen
- leningen
- waarborgsommen
Totaal
1.032,9
918,1
157.854,7
163.661,3
117,2
137,9
504,1
322,2
- overige vorderingen
725,1
256,1
1.840,3
176,3
- overlopende activa
441,9
335,2
Totaal
1.927,2
2.674,0
Liquide middelen
5.387,0
202,6
Totaal vlottende activa
7.431,4
3.014,5
165.286,1
166.675,8
Totaal vaste activa
Voorraden
Vorderingen
- huurdebiteuren
- belastingen en sociale
verzekeringen
Totaal generaal
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
Kortlopende schulden
Totaal generaal
34
Winst- en Verliesrekening 2013
(bedragen x € 1.000,00)
Omschrijving
2013
werkelijk
2013
begroot
2012
werkelijk
- huren
20.996,0
20.268,7
20.097,3
- vergoedingen servicecontracten
1.322,6
1.376,6
1.330,5
- verkoop onroerend goed
4.399,0
3.765,0
4.273,9
- overige waardeveranderingen
735,8
0,0
211,1
- geactiveerde productie eigen bedrijf
109,8
214,5
201,7
- overige bedrijfsopbrengsten
644,1
160,0
327,1
Totaal opbrengsten
28.207,3
25.784,8
26.441,6
- afschrijvingen
5.861,7
6.035,2
6.104,6
- overige waardeveranderingen
4.121,7
6.590,0
606,8
- erfpacht
0,6
0,6
0,6
- salarissen
2.554,8
2.538,9
2.789,8
- sociale lasten
317,5
338,1
309,4
- pensioenlasten
360,2
390,9
388,3
- kosten onderhoud
3.462,0
4.454,0
3.728,6
- leefbaarheid
28,1
176,6
41,2
- lasten servicecontracten
787,5
1.015,9
875,6
- overige bedrijfskosten
3.920,8
2.836,9
2.753,9
Totaal lasten
21.414,9
24.377,1
17.598,8
Bedrijfsresultaat
6.792,4
1.407,7
8.842,8
- rentebaten
45,7
25,0
99,7
Bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Financiële baten en lasten
- rentelasten
-5.602,6
-5.927,5
-5.765,2
Som van de financiële baten en lasten
-5.556,9
-5.902,5
-5.665,5
Resultaat gewone bedrijfsuitoefening voor
belasting
1.235,5
-4.494,8
3.177,3
- belastingen
-91,4
-95,0
-91,4
- resultaat deelnemingen
-5,9
0,0
-1,9
Resultaat gewone bedrijfsuitoefening na belasting
1.138,2
-4.589,8
3.084,1
Eigen vermogen per 1 januari
19.534,6
19.534,6
16.450,5
Resultaat
1.138,2
-4.589,8
3.084,1
Eigen vermogen per 31 december
20.672,8
14.944,8
19.534,6
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
35
Kasstromenoverzicht 2013
(bedragen x € 1000,00)
Kasstroom uit operationele activiteiten
2013
2012
Bedrijfsresultaat
6.481
8.841
Afschrijvingen
Waardeveranderingen materiële en financiële vaste
activa
5.448
6.121
4.554
396
Verandering in werkkapitaal:
- mutatie voorraden
- mutatie vorderingen
- mutatie kortlopende schulden
Mutatie voorzieningen
21
535
-1.699
281
-50
-839
160
-331
-983
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangen rente
Betaalde rente
Buitengewone baten
Betaalde winstbelasting
-938
15.500
46
-5.603
306
-91
100
-5.765
0
-91
-5.342
Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa
Desinvesteringen in materiële vaste activa
Mutatie financiële vaste activa
-5.826
1.745
97
-11.956
2.594
93
13.000
9
-13.998
Netto-Kasstroom
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
8.662
-3.984
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Liquide middelen 2012
Netto kasstroom 2013
Liquide middelen ultimo 2013
-5.757
10.158
Kasstroom uit investeringen
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden
Mutatie waarborgsommen
Aflossing langlopende schulden
14.419
202
5.185
5.387
-9.270
12.000
7
-11.559
-990
448
5.185
-159
361
- 159
202
36
Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening
Toepassing Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving 645
Grondslagen algemeen
De jaarrekening 2013 is gebaseerd op de geldende Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 ‘Toegelaten Instellingen
volkshuisvesting’ (aangepast 2011).
Vergelijkende cijfers
De cijfers voor 2013 zijn, waar nodig, geherrubriceerd teneinde vergelijkbaarheid met 2012 mogelijk te maken.
Schattingen
Bij het opstellen van de jaarrekening dient het bestuur, overeenkomstig algemeen geldende grondslagen, bepaalde
schattingen en veronderstellingen te doen die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten
kunnen van deze schattingen afwijken.
Financiële instrumenten
Grondslagen financiële instrumenten
Financiële instrumenten
Onder financiële instrumenten worden zowel de primaire financiële instrumenten, zowel vorderingen, en schulden, als de
financiële derivaten verstaan. Voor de grondslagen en toelichting van de primaire financiële instrumenten wordt
verwezen naar de toelichting per balanspost. Er is geen sprake van embedded derivaten.
Valutarisico's
Er vinden geen transacties in vreemde valuta plaats. Daarom is er geen sprake van valutarisico’s.
Kredietrisico's
Kredietrisico's worden gereduceerd door alleen zaken te doen met derden met een hoge kredietwaardigheid en interne
beheersing van huurincasso.
Renterisico’s
Met rente-instrumenten kun je een gewenst risicoprofiel krijgen in vaste en variabele renteposities. Binnen ons
treasurybeleid maken wij geen gebruik van financiële instrumenten om renterisico’s te beperken.
Consolidatie
Gezien het geringe materiële bedrag is consolidatie tussen SVT en SVT Serviceholding BV achterwege gebleven.
Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in de RJ 360.
Grondslagen materiële vaste activa
Classificatie en kwalificatie vastgoed in exploitatie
Op grond van Richtlijn 645 (2011) wordt het vastgoed in exploitatie op eenheidsniveau gesplitst in sociaal en
commercieel vastgoed. Daarnaast wordt het sociaal vastgoed op portefeuilleniveau gekwalificeerd als bedrijfsmiddel of
als vastgoedbelegging. Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel wordt gepresenteerd onder materiële
vaste activa, terwijl het commercieel vastgoed wordt gepresenteerd onder vastgoedbeleggingen.
Wij kwalificeren het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien wij een beleid hebben dat gericht is op het realiseren
van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.
Sociaal vastgoed in exploitatie
Het sociaal vastgoed in exploitatie omvat woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk
vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli
door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Het maatschappelijk vastgoed is
bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en
culturele instellingen en dienstverleners, die zijn vermeld op de bijlage zoals opgenomen in de Beschikking van de
Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Sociaal vastgoed
in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen
en bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op
basis van de realiseerbare waarde, voor sociaal vastgoed de bedrijfswaarde. Een bijzondere waardevermindering is het
verschil tussen de boekwaarde en de lagere bedrijfswaarde.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
37
Afwaardering vindt plaats indien dit naar verwachting duurzaam is en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt
onder de post overige waardeverminderingen vastgoedportefeuille.
Eveneens wordt jaarlijks getoetst of bijzondere waardeverminderingen die in voorgaande jaren zijn verantwoord, kunnen
worden teruggenomen. Indien de bedrijfswaarde duurzaam hoger is dan de boekwaarde, worden de bijzondere
waardeverminderingen uit voorgaande jaren teruggenomen tot maximaal de boekwaarde op basis van
verkrijgings-/vervaardigingsprijs verminderd met afschrijvingen. Deze terugneming wordt direct in de winst- en
verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen vastgoedportefeuille.
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte gebruiksduur en worden volgens de lineaire methode berekend op
basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele restwaarde. Er wordt
afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming.
Bij bepaling van de afschrijvingen, wordt de componentenbenadering toegepast, waarbij de volgende levensduren
worden gehanteerd:
Casco 40-50 jaar.
Installaties 20-25 jaar.
Inrichting 10-15 jaar.
Op grond wordt niet afgeschreven.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde per 31 december 2013 van de woongelegenheden die gekwalificeerd zijn als sociaal vastgoed
heeft een waarde van € 264,1 miljoen. De algemene uitgangspunten zijn als volgt gekozen:
Voor de periode van de verwachte levensduur van alle complexen, zijn de toekomstige inkomsten uit huur,
bijdragen en overige inkomsten verminderd met de toekomstige uitgaven aan onderhoud, beheer en dergelijke,
contant gemaakt.
De waardering van de grond is gebaseerd op een inschatting van de ‘werkelijke’ waarde van de grond. Deze is
doorgerekend met een prijsstijging van 3,0% (aanname inflatie 2% + 1%) en na aftrek van de ingeschatte
sloopkosten contant gemaakt naar 31 december 2013.
Als parameter voor de verhuurdersheffing is meegenomen een bedrag van € 750,- per verhuureenheid.
De toegepaste parameters zijn per 31 december 2013
Huurstijging
Stijging baten
4,25%¹
2,50%
Lastenstijging
Disconteringsvoet
2,50%¹
5,25%
Grond Tiel:
€ 250,00 p m2
Prijsstijging:
3,00% (inflatie + 1,%)
Grond Buren:
€ 270,00 p m2
Sloopkosten:
€ 7.500,00
¹SVT rekent voor de jaren 2014-2018 met een jaarlijkse huurstijging van 4,25%, daarna 2,50%
De lastenstijging betreft een gemiddelde van de onderhoudslasten (3,00%) en de overige lasten (2,0%).
Ten aanzien van investeringen in de bestaande en nieuwe voorraad hanteren wij het uitgangspunt dat per individuele
investering niet meer wordt geactiveerd dan de stijging van de totale bedrijfswaarde van het gehele bezit als gevolg van
die investering. Door deze benadering zal de overwaarde op totaalniveau minimaal gelijk blijven. Er wordt dus niet
ingeteerd op de verdiencapaciteit van het totale bezit. Alleen wijzigingen in de uitgangspunten bij de bepaling van de
bedrijfswaarde kunnen op enig moment leiden tot een daling van de verdiencapaciteit.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal)
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft sociaal vastgoed in aanbouw ten behoeve van
toekomstige verhuurexploitatie. Dit vastgoed in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en
toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van
bijzondere waardeverminderingen. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende
zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van
de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende
kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt plaats na
ingebruikneming van de complexen.
Groot onderhoud en woningverbetering
Uitgaven voor planmatig onderhoud worden niet geactiveerd, maar direct ten laste van de winst- en verliesrekening
gebracht.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
38
Afschrijvingstermijnen
De activa ten diensten van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs. De afschrijving vindt lineair
plaats waarbij als levensduur is aangehouden:
Actief
Kantoorgebouw
Verbouwing kantoor
Stoffering kantoor
Zonwering
Magazijninrichting
Termijn
30 jaar
25 jaar
15 jaar
10 jaar
20 jaar
Actief
CV-kantoorgebouw
Inventaris kantoor
Machines kantoor
Automatisering
Vervoermiddelen
Termijn
20 jaar
4-10 jaar
5 jaar
3 jaar
7 jaar
Grondslagen vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig
vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de
cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering
wordt jaarlijks getoetst op basis van de realiseerbare waarde, voor commercieel vastgoed de reële waarde
(marktwaarde). De reële waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor
gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Een bijzondere waardevermindering is het
verschil tussen de boekwaarde en de lagere reële waarde (marktwaarde). Afwaardering vindt plaats indien dit naar
verwachting duurzaam is en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige
waardeverminderingen vastgoedportefeuille.
Eveneens wordt jaarlijks getoetst of bijzondere waardeverminderingen die in voorgaande jaren zijn verantwoord, kunnen
worden teruggenomen. Indien de reële waarde duurzaam hoger is dan de boekwaarde, worden de bijzondere
waardeverminderingen uit voorgaande jaren teruggenomen tot de boekwaarde en direct in de winst- en verliesrekening
verwerkt onder de post overige waardeverminderingen vastgoedportefeuille. De afschrijvingen worden gebaseerd op de
geschatte gebruiksduur en worden volgens de lineaire methode berekend op basis van een vast percentage van de
verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele restwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van
ingebruikneming. Bij bepaling van de afschrijvingen, wordt de componentenbenadering toegepast, waarbij de volgende
levensduren worden gehanteerd:
Casco 40-50 jaar.
Installaties 20-25 jaar.
Inrichting 10-15 jaar.
Op grond wordt niet afgeschreven.
Grondslagen Financiële vaste activa
Deelnemingen
Dit betreft onder andere onze in 2004 opgerichte 100 % deelneming “ SVT Service Holding BV “ te Tiel. Deelnemingen
waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Overige
deelnemingen worden gewaardeerd tegen betaalde verkrijgingprijs.
Tevens hebben wij 400 aandelen Woningnet gekocht in het kader van de overgang van de woonruimteverdeling. De
waardering van deze deelneming is tegen verkrijgingprijs en bedraagt € 4.124.
Voorts hebben wij in 2011 een toetredingsfee betaald van € 15.000 aan Smart Finance voor het gebruik van de
Renteregeling voor kopers in het kader van het nieuwe verkoopbeleid.
Belastingen
Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en
latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze
betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in
het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar
verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten
en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op
verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande
jaren verschuldigde belasting.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
39
Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en
verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt
uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare
winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend.
Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer
waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd
groter is dan een jaar.. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de
contante waarde op basis van het geldende belastingtarief. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover
voldaan wordt aan de wettelijke bepalingen hieromtrent artikel BW 2.363.
Grondslagen Voorraadwaardering
Voorraad
De magazijnvoorraad is gewaardeerd tegen een vaste verrekenprijs.
Grondslagen Vorderingen
Vorderingen
Vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een eventuele voorziening oninbaarheid.
De vorderingen hebben een resterende looptijd van maximaal 1 jaar.
Grondslagen Liquide Middelen
Liquide Middelen
Deze zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en staan direct ter vrije beschikking.
Grondslagen langlopende schulden
Schulden op lange termijn
De leningen worden deels afgelost op basis van annuïteiten. De vervaldatum van de rente en aflossing van rijks- en
gemeentevoorschotten ligt elk jaar op 15 november. De vervaldata van de overige leningen, waarvan in toenemende
mate FIX-leningen, liggen gespreid over het jaar. De piek daarvan ligt in februari en december. Tussentijds vinden geen
aflossingen hierop plaats. Per einde datum wordt het gehele bedrag ineens afgelost.
Grondslagen kortlopende schulden
Kortlopende schulden
Deze verplichtingen met een looptijd korter dan een jaar zijn tegen nominale waarde opgenomen.
Pensioenverplichtingen
Wij vallen onder de pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties (SPW). De pensioenregeling
is een toegezegde pensioenregeling. De werkgever heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het
voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Daarom is geen voorziening voor
pensioenen gevormd.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
40
Grondslagen voor resultaatbepaling
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden
verantwoord in het jaar waarin zij geïnd of invorderbaar zijn. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij
gerealiseerd dan wel voorzienbaar zijn.
Bedrijfsopbrengsten
Huren
Dit betreft de ontvangen huuropbrengsten na aftrek van huurdervingen als gevolg van onder andere leegstand en
oninbare huurbedragen.
Vergoedingen
Dit zijn de ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten.
Verkoop onroerend goed
Dit zijn de ontvangen verkoopprijzen van verkochte woningen na aftrek van resterende boekwaarden en kosten.
Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder vallen de baten onderhoud- en beheeractiviteiten alsmede baten als gevolg van diverse werkzaamheden voor
derden.
Bedrijfslasten
Afschrijvingen
Op het vastgoed in exploitatie is lineair afgeschreven. Voor het sociaal vastgoed in exploitatie is de
componentenbenadering toegepast waardoor separaat wordt afgeschreven op casco, installaties en inrichting.
Overige waardeveranderingen
Dit zijn kosten die bij investeringen voorzienbaar niet worden terugverdiend alsmede gemaakte voorbereidingskosten
waar geen investering tegenover staat en ten laste van het exploitatieresultaat zijn genomen.
Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
Hieronder vallen naast de salariskosten en werkgeverslasten van de werknemers ook de kosten voor ingehuurd
personeel.
Wet normering bezoldiging topfunctionarissen
Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft SVT
zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. SVT heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het
wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder
genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties
van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden.
Kosten onderhoud
Hieronder vallen de kosten voor planmatig, klachten- , contracten- en mutatieonderhoud.
Overige bedrijfskosten
Hieronder worden de kosten verantwoord die zijn gemaakt voor de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingkosten,
bestuurskosten, automatisering, algemene kosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten.
Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten
Post betreft enerzijds rente opbrengsten en anderzijds toegerekende renteleningen.
Resultaat Deelnemingen
Deze post heeft betrekking op het resultaat van SVT Service Holding BV.
Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening,
rekening houdend met de vrijgestelde winstcomponenten en na bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens
wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belasting vorderingen en schulden.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
41
Toelichting op de balans
(bedragen x € 1.000,00, daardoor kleine afrondingsverschillen)
ACTIVA
Materiële Vaste Activa
31-12-2013
Sociaal Vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie
Totaal
31-12-2012
140.807
8.029
1.085
149.921
142.089
11.753
1.178
155.020
Specificatie materiële vaste activa
Sociaal
vastgoed
in exploitatie
Totaal
Vastgoed in
ontwikkeling
bestemd voor
eigen exploitatie
Onroerende en
roerende zaken
ten diensten van de
exploitatie
Saldo per 1 januari 2013
Aanschafwaarde
188.389
172.659
Cumulatieve afschrijving
-31.004
-30.570
Overige waardeveranderingen
Voorziening onrendabele investeringen
Boekwaarde
14.118
1.612
-434
-2.575
-2.575
210
210
155.020
142.089
11.753
3.815
0
3.815
1.178
Mutaties in het boekjaar
Investeringen nieuwbouw
Opleveringen
0
5.030
-5.030
Overboeking
0
-1.022
1.022
988
902
-1.745
-1.745
Investeringen overig
Desinvesteringen
Desinvestering commercieel vastgoed
Afschrijvingen
Mutatie commercieel vastgoed
Mutatie voorziening
651
651
-5.328
-5.149
50
50
160
0
86
-179
160
Afboeking onrendabele top
-3.691
-3.691
Saldo
-5.099
-1.282
-3.724
93
Aanschafwaarde
190.475
176.526
12.251
1.698
Cumulatieve afschrijving
-36.332
-35.719
Saldo per 31 december 2013
Overige waardeveranderingen
Voorziening onrendabele investeringen
Boekwaarde
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
-613
-4.593
-4.593
370
370
149.921
140.807
8.029
1.085
42
De activa in ontwikkeling per 31 december 2013 zijn als volgt gespecificeerd:
Projecten in ontwikkeling
Panden Binnenstad
Grachtenhuys
Binnenhoek
De Waarden fase 3
Nieuwbouw Allardhof
Onderhoud Badhuisplein
Nieuwbouw kantoor
Diverse projecten in ontwikkeling
Totaal
€
695
46
626
1.146
146
813
4.557
€ 8.029
In de post diverse projecten in ontwikkeling zit een bedrag van € 5 miljoen dat betrekking heeft op aangekochte gronden
in voorgaande jaren. Deze gronden zijn momenteel getaxeerd op een waarde van € 4,4 miljoen. In 2013 heeft daarom
ook een afwaardering plaatsgevonden van € 0,55 miljoen.
Zekerheden
In 2013 is een volmacht verstrekt aan het WSW, waardoor deze in eventueel voorkomende gevallen de mogelijkheid
heeft direct hypotheek te vestigen op het bezit.
WOZ-waarde
De totale WOZ-waarde van het bezit in de gemeenten Tiel en Buren bedroeg € 566,6 miljoen (peildatum 1 januari 2012).
Dit was in 2012 € 638,4 miljoen (peildatum 1 januari 2011). Verlaging is voornamelijk als gevolg van hertaxatie
van het bezit.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde van de woongelegenheden bedroeg per 31 december 2012 € 260,7 miljoen. Per ultimo 2013
bedraagt de bedrijfswaarde € 264,1 miljoen. De bedrijfswaarde is in het verslagjaar toegenomen met een bedrag van €
3,4 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar. Deze mutatie in de bedrijfswaarde laat
zich globaal als volgt verklaren:
x € 1.000.000,00
Jaarresultaat
Effect contante waarde en restant levensduur
-6,7
Gevolgen van aanpassing beleidsparameters en uitgangspunten
In de huurprijscomponent
In de variabele lasten onderhoud
In de variabele lasten overig
In de restwaarde
In de levensduur
In de verhuurdersheffing
17,0
-2,9
-0,6
-4,1
0,2
1,21
Gevolgen mutaties in het bezit
Verkocht
Sloop
Opleveringen
Totaal
-1,9
-1,4
5,0
3,4
Het effect van de verhuurdersheffing voor de jaren 2015-2018 op de bedrijfswaarde bedraagt circa € 48,5 miljoen.
Verzekeringen
De woningen en woongebouwen zijn verzekerd tegen brand- en stormschade. De verzekerde waarde op indexbasis
bedroeg op 31 december 2013 ruim € 345 miljoen.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
43
Vastgoedbeleggingen
Commercieel Vastgoed in exploitatie
Woningen met huur boven de huurtoeslaggrens
Cumulatieve afschrijving woningen
Winkelruimten
Cumulatieve afschrijving winkelruimten
Per saldo ultimo
Totaal commercieel
vastgoed in exploitatie
Saldo per 1 januari 2013
Aanschafwaarde
Cumulatieve afschrijving
31-12-2013
31-12-2012
5.903
6.604
-568
-479
1.715
1.715
-149
-117
6.901
7.723
Woningen boven de
Winkelruimten
huurtoeslaggrens
8.319
-596
6.604
-479
1.715
-117
7.723
6.125
1.598
-651
-50
-121
-822
-651
-50
-89
-790
-32
-32
Saldo per 31 december 2013
Aanschafwaarde
Cumulatieve afschrijving
7.618
-717
5.903
-568
1.715
-149
Boekwaarde
6.901
5.335
1.566
Boekwaarde
Mutaties in het boekjaar
Desinvestering
Naar sociaal vastgoed
Afschrijvingen
Saldo
De bedrijfswaarde voor het commercieel vastgoed bedraagt per 31 december 2013 € 8,1 miljoen voor de woningen
en € 3,9 miljoen voor de winkelruimten. De marktwaarde in verhuurde staat voor het commercieel vastgoed bedraagt per
31 december 2013 € 7,4 miljoen voor de woningen en € 1,4 miljoen voor de winkelruimten.
Financiële vaste activa
Deelnemingen
Saldo begin jaar
Mutatie
Per saldo ultimo
31-12-2013
Vordering Latente belastingen
Saldo begin jaar
Vrijval boekjaar
Per saldo ultimo
31-12-2013
31-12-2012
27
-6
21
29
-2
27
31-12-2012
549
-91
457
640
-91
549
De latente belastingvordering ultimo 2013 betreft verrekenbare verliezen ( € 0,5 miljoen vordering) en tijdelijke
verschillen uit hoofde van verwachte verkopen ( € 0,8 miljoen vordering), WOZ- afwaardering (€ 1,3 miljoen verplichting)
en leningen ( € 0,5 miljoen vordering). De overige latente belastingvorderingen en –verplichtingen zijn ultimo 2013 niet
tot waardering gebracht, gelet op de looptijd van of onzekerheid over realisatie van het tijdelijke verschil in de toekomst.
Dit betreft tijdelijke verschillen inzake vastgoed in exploitatie (latente vordering circa € 73,6 miljoen nominaal,
gewaardeerd op nihil) en projecten in ontwikkeling (latente vordering circa € 1,4 miljoen nominaal gewaardeerd op nihil).
Overige Vorderingen (SRR)
Saldo begin jaar
Mutatie
Per saldo ultimo
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
31-12-2013
31-12-2012
342
212
554
0
342
342
44
Vlottende activa
Voorraden
Magazijn
31-12-2013
31-12-2012
Vorderingen
Huurdebiteuren
Belastingen en sociale verzekeringen
Overige vorderingen
Overlopende activa
Totaal
31-12-2013
Huurdebiteuren
Percentage (huidige huurders)
31-12-2013
31-12-2012
1,35
1,03
117
117
138
138
31-12-2012
504
725
256
442
1.927
1 maandhuur
Langer dan 1 maand
Deurwaarder
Overige achterstanden
Totaal
322
1.840
176
335
2.673
99
117
255
33
504
65
19
219
19
322
Specificatie huurvorderingen naar status:
Huurdebiteuren
Huidige huurders
Vertrokken huurders
Huurvorderingen bij deurwaarder in kas
Huurvorderingen al in mindering gebracht
Totaal
Belastingen en sociale verzekeringen
Te vorderen vennootschapsbelasting
Totaal
31-12-2013
Overige vorderingen
Overige debiteuren
Rc serviceholding
Totaal
31-12-2013
Overlopende activa
Vooruitbetaalde bedragen
Nog te ontvangen overig
Totaal
31-12-2013
31-12-2012
302
202
76
-76
504
31-12-2013
226
96
51
-51
322
31-12-2012
725
725
1.840
1.840
31-12-2012
239
17
256
165
11
176
31-12-2012
279
163
442
132
203
335
De Rabobank fungeert als huisbankier. De rente op het rekening-courant krediet is gebaseerd op het maandgemiddelde
van het 1-maands Euribortarief verhoogd met een liquiditeitsopslag.
Liquide middelen:
Specificatie Liquide middelen
Kas
ING
Rabobank
Rabo Spaar
Totaal
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
31-12-2013
2
37
148
5.200
5.387
31-12-2012
1
82
120
0
203
45
PASSIVA
Eigen vermogen
Eigen vermogen
Stand per 1 januari
Mutaties boekjaar
Totaal
31-12-2013
31-12-2012
19.534
16.450
1.138
3.084
20.672
19.534
Voorzieningen
Voor zover een verwachte onrendabele top van een project de bestede kosten per ultimo datum voor het project
overschrijden, dient een voorziening voor onrendabele investeringen te worden gevormd.
Voorziening onrendabele investeringen
Saldo per 01-01
Mutatie vanwege plan Scharenburg Zoelen
Mutatie vanwege plan Vogelbuurt Tiel
Mutatie vanwege plan Brede Zorgschool Tiel
Totaal
31-12-2013
31-12-2012
210
-9
139
30
371
210
210
Vreemd vermogen
Langlopende schulden
Leningen
Saldo per 01-01
Ontvangen leningen
Subtotaal
31-12-2013
31-12-2012
140.849
140.408
13.000
12.000
153.849
152.408
Aflossing leningen
Jaarlijkse aflossing
Totaal
-11.451
-2.547
139.850
De leningen zijn als volgt te specificeren
31-12-2013
Leningen overheid
-9.089
-2.470
140.849
31-12-2012
124
130
Leningen van kredietinstellingen
Overige leningen kredietinstellingen
Subtotaal
139.726
139.726
140.719
140.719
Totaal
139.850
140.849
De rente- en aflossingsverplichtingen bedragen in de komende jaren (per € 1.000). Van de leningen is € 139.726.000
(99,91%) van de totale portefeuille geborgd door het WSW.
2014
2015
2016
2017
2018
Jaarlijkse aflossing
Aflossing lening
/bijschrijving
2.652
1.644
1.712
1.782
1.855
15.600
6.000
8.500
2.300
6.000
Totaal aflossingsRente
verplichting
18.252
7.644
10.212
4.082
7.855
5.562
5.316
5.100
4.697
4.623
De (ongewogen) gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt circa 3,96% (2012: 4,07%). De schuldrest van de
leningen met een looptijd langer dan 5 jaar bedraagt € 90.378.000,-
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
46
Waarborgsommen
Totaal complexen
Reserve onbekende waarborgsommen
Totaal
31-12-2013
31-12-2012
571
2
573
563
2
565
De door de bewoners bij het sluiten van een nieuw huurcontract te storten waarborgsom dient ter dekking van eventueel
mutatieonderhoud voor rekening van de vertrekkende bewoner. Op jaarbasis wordt aan deze waarborgsom 3% rente
toegevoegd.
Kortlopende schulden
31-12-2013
Schulden aan leveranciers
Belastingen en sociale verzekeringen
Overige schulden
Overlopende Passiva
Totaal
31-12-2012
601
257
456
2.505
3.819
1.614
663
392
2.848
5.517
Specificatie Belastingen en sociale verzekeringen
Pensioen
Loonheffing
BTW
Totaal
31-12-2013
Specificatie overige schulden
Te verrekenen bewoners
Te verrekenen leveringen en diensten
Vooruit ontvangen huren
Weerstraat
Stichting Stadsherstel
Totaal
31-12-2013
Specificatie overlopende Passiva
Niet vervallen rente
Nog te betalen bedragen
Totaal
31-12-2013
31-12-2012
2.365
2.625
140
223
2.505
2.848
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
31-12-2012
45
163
49
257
62
142
459
663
31-12-2012
236
68
102
46
4
456
159
60
104
42
27
392
47
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
Aangegane Verplichtingen
Ultimo boekjaar is sprake van een (restant) verplichting van € 2.497.791 betreffende nieuwbouwprojecten waarvoor
opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Het bedrag aan
aangegane verplichtingen heeft betrekking op:
Brede Zorgschool Tiel en 21 appartementen: € 2.091.077;
Groot onderhoud complex Badhuisplein: € 406.714.
Daarnaast zijn er restant verplichtingen van € 3.535 voor onderhoudswerkzaamheden die het jaar overlopen en nog niet
geheel zijn afgerond.
Obligo aan het WSW
Er bestaat een voorwaardelijke verplichting uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar worden
indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio niet voldoende is om aanspraken op het WSW te dekken. Voor de
borgstellingovereenkomsten met het WSW moeten wij een obligo van € 5,38 miljoen aanhouden.
WSW volmacht
Als onderpand voor de WSW - geborgde leningen is in de DVI 2012 € 572,4 miljoen aan WOZ-waarde als onderpand
ingezet (peildatum WOZ waarde 1-1-2012). Dit betreft het gehele bezit. In 2013 is op verzoek van het WSW een
volmacht afgegeven aan het WSW om hypotheekrecht te vestigen op het onderpand, in lijn met artikel 30 van het WSW
reglement. Hierdoor kan het WSW bij eventuele niet-nakoming van betalingsverplichtingen door de corporatie direct
hypotheekrecht vestigen zonder dat hiertoe vooraf de formele bevestiging benodigd is van bestuur en commissarissen.
Wet Ketenaansprakelijkheid
Wij zijn door de wetgever als eigenbouwer aangemerkt. Daarom passen wij de Wet Ketenaansprakelijkheid toe bij alle
investeringen en onderhoudswerkzaamheden. Dit houdt in dat een deel van de loonsom in het factuurbedrag op een
geblokkeerde rekening wordt gestort. Tevens passen wij in genoemde gevallen de BTW -verleggingsregeling toe.
Overige
Er is in de balans geen reservering opgenomen voor niet opgenomen vakantiedagen van werknemers en voor
jubileumuitkeringen voor een bedrag van circa € 20.000.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
48
Toelichting op de winst- en verliesrekening
(alle bedragen x €1000)
BATEN
Huren
Woningen en woongebouwen
Overige onroerende zaken
Totaal te ontvangen huren
2013
Huurderving leegstand/overig
Oninbaar
Totaal huurderving
Netto te ontvangen
2012
19.908
1.358
21.266
19.126
1.312
20.438
-251
-19
-270
-305
-35
-340
20.996
20.098
De stijging van de huuropbrengst over het boekjaar bedraagt
898
Deze stijging is als volgt te verklaren:
Oplevering
Algemene huurverhoging 1 juli 2013
Algemene huurverhoging 1 juli 2012
Daling huurderving
Verkoop woningen
Overige mutaties
Totaal
155
402
208
70
-109
172
898
De overheid heeft de afgelopen vijf jaar corporaties opgelegd om de huurverhoging te beperken tot het
geldende inflatiecijfer .Het effect van deze overheidsmaatregel bedraagt voor SVT in 2013 circa 4,34%.
Vergoedingen leveringen en diensten
Stook- en servicekosten
Glasbreukfonds
Huurderonderhoud
Totaal
2013
Verkoop onroerend goed
Opbrengst Tiel bestaand bezit
Opbrengst Buren bestaand bezit
Opbrengst Buren Koopwoningen
2013
Overige waardeveranderingen
Onrendabele top Passewaaij buurt 7 fase 2
Onrendabele top Passewaaij buurt 7 fase 3
Vrijval BTW claim
Totaal waardeverandering
2013
2012
1.044
65
213
1.322
1.061
63
206
1.330
2012
3.837
562
0
4.399
3.357
947
-31
4.273
2012
211
430
306
736
211
De onrendabele top Passewaaij buurt 7 fase 3 is een terugneming van al voorzien verlies van dit project, vanwege
hogere aanvangshuren en daardoor een hogere bedrijfswaarde.
Overige bedrijfsopbrengsten (inclusief activering productie)
Baten beheersactiviteiten
Baten onderhoudsactiviteiten
Overige baten
Totaal
2013
2012
271
277
206
754
278
173
78
529
De baten onderhoudsactiviteiten betreffen onder meer voor rekening van huurders uitgevoerd onderhoud,
schade-uitkeringen en onderhoudswerkzaamheden voor derden.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
49
LASTEN
Afschrijvingen
Sociaal Vastgoed in exploitatie
Commercieel Vastgoed in exploitatie
Overige goederen
Subtotaal
2013
Activa ten diensten van de exploitatie
Totaal afschrijvingen
Overige waardeveranderingen
Onrendabele top Condessa
Onrendabele top Scharenburg
Onrendabele top Passewaaij buurt7 fase 4
Onrendabele top 21 appartementen Brede Zorgschool Tiel
Onrendabele top Allardhof
Onrendabele top Vogelbuurt
Afwaardering Grond Passewaaij buurt 7 fase 9-10-11
Totaal waardeverandering
2013
Salarissen
Salariskosten
Bijdrage ziektekostenverzekering
Overige kosten
Totaal
2013
Sociale lasten
Sociale lasten
2013
Pensioenlasten
Pensioenpremie
2013
2012
5.526
121
36
5.683
5.712
200
51
5.963
179
5.862
142
6.105
2012
122
222
210
175
550
1.700
1.200
550
4.122
0
0
0
607
2012
2.154
92
309
2.555
2.246
102
442
2.790
2012
318
309
2012
360
388
Per 31 december 2013 zijn 46 medewerkers in dienst. Dit betreft in totaliteit 38,22 fte’s.
Formatieplaatsen
Directeur-bestuurder
Secretariaat
Vastgoed
Frontoffice
Backoffice
Totaal
aantal
fulltime
1
1
3
35
6
46
1,00
0,67
3,00
28,40
5,15
38,22
Wij vallen onder de pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties. Deze regeling is een
toegezegde pensioenregeling, dat wil zeggen dat in geval van een tekort bij de Stichting Pensioenfonds voor
Woningcorporaties geen verplichting bij SVT is tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere
toekomstige premies.
Kosten Onderhoud
Totaal onderhoudsuitgaven
Af: loonkosten onderhoudsdienst
2013
2012
3.741
279
3.462
4.035
306
3.729
Hieronder vallen de kosten voor het jaarlijks terugkerend onderhoud alsmede het planmatig onderhoud. In de winst- en
verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoorten salarissen, sociale lasten,
pensioenpremie en overige bedrijfskosten.
Specificatie van de onderhoudsuitgaven:
Service onderhoud en leefbaarheid
Mutatieonderhoud
Schadegevallen en dergelijke
Abonnementenonderhoud
Planmatig onderhoud
Totaal jaarlijks onderhoud
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
2013
2012
519
405
214
699
1.904
3.741
666
347
140
686
2.196
4.035
50
Kosten Servicecontracten
Onderhoud leveringen en diensten
Energie en overige servicekosten
Totaal
2013
Overige bedrijfskosten (incl. leefbaarheid)
Algemene beheerskosten
Leefbaarheid
Contributie Aedes
Erfpacht
Belastingen
Verhuurder-en saneringsheffing
Assurantie
Overige lasten
Totaal
2013
2012
233
555
788
279
596
875
2012
1.538
28
35
1
956
916
88
387
3.949
1.266
41
37
1
1.002
72
79
298
2.796
In 2013 is voor € 2.786,- aan sponsorbijdragen gedaan.
In de post algemene beheerkosten zijn opgenomen de honoraria van de accountant. Een specificatie van deze post voor
2013 is als volgt:
BDO Audit & Assurance
Kosten Controle Jaarrekening
Advies kosten
Andere Controle Opdrachten
Fiscale Adviesdiensten
BDO Accountants & Belastingadviseurs
41
2
12
25
25
55
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
Rentebaten
Rente beleggingen en liquiditeiten
Overige rentebaten
Totaal
2013
Rentelasten
Rente leningen
Toegerekende rente
Overige rentelasten
Totaal
2013
Deelnemingen
Resultaat
Totaal
2013
Belastingen
Correctie voorgaande jaren
Latente belastingen
Totaal
2013
2012
21
25
46
8
91
99
2012
5.552
26
24
5.602
5.719
24
22
5.765
2012
-6
-6
-2
-2
2012
0
91
91
0
91
91
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening,
rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet
opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare
kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente
belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het
benutten van fiscale verliescompensatie, de waardering van latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
51
De berekening van de belastingplicht is als volgt opgebouwd:
Commercieel resultaat conform de winst- en verliesrekening over 2013
Bij:
Fiscaal lagere afschrijving mva
Fiscaal geen waardeveranderingen
Bijdrageheffing CFV
Gemengde kosten
1.229
4.613
4.122
839
10
9.584
Af:
Fiscaal geen opbrengst woningverkopen , vorming herinvesteringsreserve
Fiscaal afwaarderen huurwoningen
Fiscaal lagere waarde leningen kredietinstellingen
Fiscaal hogere lasten onderhoud
Kleinschaligheidsaftrek
Onbelaste vordering BTW
Onbelaste teruggave Pro Rata BTW
4.454
6.057
457
950
15
306
12
12.251
Fiscaal resultaat 2013
Belastbare bedrag 2013
-1.438
Dit verlies wordt verrekend met toekomstige resultaten. De af te dragen vennootschapsbelasting voor 2013 is nihil.
OVERIGE INFORMATIE
Werknemers
Gedurende het verslagjaar 2013 had de corporatie gemiddeld 38,22 werknemers in dienst. Dit is gebaseerd op het
aantal fulltime equivalenten.
WNT
Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (verder: WNT) in
werking getreden. De directeur wordt op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT
worden de volgende gegevens gemeld. (bedragen in euro’s)
Naam
Functie
Bruto -salaris
Door de werkgever betaalde vrijwillige sociale -verzekeringspremies
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Voorzieningen ten behoeve van beloningen op termijn (pensioen)
Totale uit publieke middelen gefinancierde bezoldiging en relevant
voor de toepassing van de WNT
Duur van het dienstverband in het boekjaar (in maanden)
Omvang van het dienstverband in het boekjaar (in uren per week)
Jaar waarin het dienstverband is geëindigd
In het boekjaar verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het
dienstverband
F. Jasper
Directeur-bestuurder
131.263
0
5.184
30.819
167.266
12
36
N.V.T.
N.V.T.
De directeur-bestuurder valt in de overgangsregeling van de WNT, nu de met hem gemaakte bezoldigingsafspraak
(ruim) voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling in
zeven jaar zal worden aangepast.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
52
Bezoldiging raad van commissarissen
De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5 % (lid)
of 7,5 % (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder.
Een commissaris die voor 1 januari 2013 is benoemd en wiens vergoeding hoger is dan de WNT aangeeft, kan deze
vergoeding blijven ontvangen tot het moment van herbenoeming op basis van overgangsrecht.
Bezoldiging commissarissen in 2013
Bezoldiging commissarissen 2013
(bedragen excl. Btw in euro’s)
Naam
R. Hagemans
Functie
- Voorzitter raad van commissarissen per 1 april
- Lid raad van commissarissen tot 1 april
- Lid remuneratiecommissie
U. Looman
- Vice - voorzitter raad van commissarissen per 1 april
- Lid raad van commissarissen tot 1 april
- Lid remuneratiecommissie
H. Vos
- Lid raad van commissarissen
- Lid auditcommissie
P. van den Hurk - Lid raad van commissarissen
C. Buurman
- Lid raad van commissarissen
A. Keijman
- aftredend Voorzitter raad van commissarissen per 1 april
J. Koops
- aftredend vice – voorz. raad van commissarissen per 1 april
Bezoldiging
12.000
10.500
7.500
7.500
7.500
2.100
1.800
Totale bezoldiging in 2013
48.900
De bezoldiging van de raad van commissarissen bedroeg in 2013 in totaal € 48.645,De bezoldiging van enkele leden van de raad van commissarissen was in 2013 hoger dan de WNT aangeeft. De
vergoeding valt echter onder de overgangsregeling die de WNT kent, omdat de benoeming van deze leden (ruim) voor
de inwerkingtreding van de WNT plaats vond.
OVERIGE GEGEVENS
Resultaatbepaling
Het resultaat over het boekjaar bedraagt
Totaal
2013
2012
1.138
3.084
In afwachting van goedkeuring door het bestuur en de Raad van Commissarissen is het resultaat over 2013 nog niet
toegevoegd aan de reserve.
Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum
Op het moment van het opstellen van de jaarrekening waren er geen belangrijke gebeurtenissen (van enig financieel
belang) na balansdatum.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
53
Bijlage 1: Projectenoverzicht op basis van MBB 2014-2018
Samenvattend overzicht projecten (bedragen x € 1.000,00)
Project/fasering
opmerking
investering
onrendabel
Planning start/oplevering
Realisatiefase
Passewaaij 7 fase 3 (28 appartementen)
opgeleverd
4.614
947 2012/2013
Condessa Beusichem (9 woningen)
opgeleverd
1.706
343 2012/2013
Brede Zorgschool Tiel (21 appartementen)
uitvoering
3.250
550 2013/2014
Allardhof huur (25 appartementen)
uitvoering
5.200
1.700 2014/2015
Vogelbuurt (totaal 36 woningen)
uitvoering
6.100
1.200 2014/2015
Scharenburg (14 woningen)
uitvoering
2.392
210 2014/2015
Badhuisplein (86 woningen)
uitvoering
550
2013/2014
uitgesteld
4.209
2015/2016
‘t Postlaantje
3.000
240 2015/2016
Rio-terrein (9 woningen)
1.500
138 2014/2015
Passewaaij buurt 7 fase 6 (24 appartementen)
3.900
1.388 2015/2016
Huisvesting
5.000
2015/2016
Ontwikkelingsfase
Allardhof koop en vrije sector huur (16 appartementen)
Initiatie/definitiefase
Totaal
41.421
6.716
Projecten opgeleverd
Tiel Passewaaij buurt 7 fase 3
Oplevering en ontwikkeling in samenwerking met projectontwikkelaar/bouwer. Investering totaal € 4,61 miljoen waarvan
onrendabel: € 0,95 miljoen.
Condessa Beusichem
Aankoop 9 turn-key grondgebonden rijwoningen, in de huursector. Investering totaal € 1,71 miljoen waarvan onrendabel:
€ 0,34 miljoen.
Projecten in uitvoering/ontwikkeling
Brede Zorgschool Tiel
Het project bestaat uit twee onderdelen:
Nieuwbouw Brede Zorg School, een schoolgebouw voor speciaal onderwijs gecombineerd met
zorgvoorzieningen. samenwerking met gemeente en zorgaanbieder wordt de school gerealiseerd met SVT als
ontwikkelaar. Gemeente wordt eigenaar van de school.
21 huurappartementen van 90 m2 BVO. Investering (appartementen) totaal € 3,25 miljoen waarvan onrendabel:
€ 0,55 miljoen.
Allardhof Buren
Herontwikkeling verouderd wooncomplex in appartementen voor senioren. Wij willen 25 huur- en 16 koopwoningen in dit
plan realiseren. Ontwikkelingsproces is gekenmerkt door het continu inspelen op de veranderende regelgeving en markt.
Door de gewijzigde marktsituatie is de keuze voor een combinatie van vrije sector huur en koop een voorwaarde
geworden. De nieuwbouw betreft 41 gestapelde appartementen waarvan 25 in de sociale huursector en 16 in de luxe
koopsector en vrije huursector. In verband met de moeilijke situatie waarin de koopmarkt zich momenteel bevindt is de
realisatie van de 16 vrije sector huurwoningen/koopwoningen voorlopig uitgesteld. In het najaar van 2014 worden de
huurwoningen opgeleverd. Investering totaal € 9,4 miljoen waarvan € 5,2 miljoen betrekking heeft op de huurwoningen
en € 4,2 miljoen betrekking heeft op de koopwoningen. Totaal onrendabel € 1,7 miljoen.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
54
Vogelbuurt Tiel
Herstructurering Vogelbuurt betreft de sloop van 24 woningen en de nieuwbouw van 36 woningen (eengezinswoningen,
appartementen en ‘beneden-boven’-woningen). Het project maakt deel uit van integrale herontwikkeling Vogelbuurt dat
naast sloop/nieuwbouw ook grootonderhoud en herinrichting openbaar gebied omvat. Samenwerking met gemeente.
Investering totaal € 6,10 miljoen waarvan onrendabel €1,20 miljoen.
Scharenburg Zoelen
Aankoop 14 turn-key grondgebonden woningen, allen in de huursector. Investering totaal € 2,40 miljoen waarvan
onrendabel: € 0,21 miljoen.
Badhuisplein
Groot onderhoud aan 86 woningen in een twee fasen:
Vervanging kozijnen, vensterbank en voordeur
Onderhoud aan binnenzijde van de woningen.
De totale investering bedraagt € 0,55 miljoen.
Initiatieffase/definitiefase
‘t Postlaantje Tiel
Ontwikkeling woonvoorziening samen met GGZ-zorgaanbieder. Investering totaal geraamd op € 3 miljoen waarvan
onrendabel: circa € 0,24 miljoen.
Rio-terrein
Wij hadden de mogelijkheid om negen eengezinswoningen turn- key af te nemen. Inmiddels is deze mogelijkheid
vervallen.
Passewaaij buurt 7 fase 6 Tiel
Ontwikkeling en realisatie van 30 appartementen. Investering totaal € 3,9 miljoen waarvan onrendabel € 1,38 miljoen.
Huisvesting
Wij ontwikkelen in Tiel een kantoorlocatie voor nieuwe huisvesting.
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
55
Bijlage 2: Overzicht woningbezit per 31 december 2013
Cpl:
Omschrijving
Gemeente Tiel
0010 Rode Pannenbuurt
0020 Badhuisplein
0040 Burg. Bonhofflaan
0050 t Ooy
0060 Burgemeesterswijk
0061 Burgemeesterswijk
0081 Avezaathstraat
0082 Neerijnen-/Rijswijklaan
0083 Tiel-West
0084 Maurik-/Geldermalsenstraat
0085 Burgemeesterswijk
0100 Tielerwaardlaan
0120 Kesteren-/Ochtenstraat
0130 Eiklaan
0140 Hazelaarplein/Wilglaan
0150 Wadenoyenlaan
0160 De Hennepe
0162 Westroyen
0163 Westroyen/Kloosterbuurt
0170 De Hennepe
0180 Het Achterveld
0200 Buitenlust
0220 Achterweg
0230 Het Achterveld
0240 Anna Hendrixlaan
0250 Rauwenhof
0260 Rauwenhof
0280 Rauwenhof
0300 Kwelkade
0330 Weerstraat
0340 Ambtmanstraat
0360 St. Walburgstraat
0370 Kurz
0380 Rauwenhof
0390 Wielewaallaan
0400 Kl. Plantage
0401 2e Achterstraat
0402 W. Marrisstraat
0410 Suze Groenewegstraat
0441 Bomenbuurt
0442 Bomenbuurt
0451 Bomenbuurt
0453 Bomenbuurt
0455 Bloemenbuurt
0457 Bloemenbuurt
0471 t Ooy
0490 Zoelensepad
0510 Dorpstraat
0520 Oranjebuurt
0530 Achterweg
0540 Peppellaan
0550 Veilinghof
0560 Ontariopad/Benonipad
0570 Pimpernel/Klaproos
0580 De Tol
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
Aantal
35
77
2
46
102
28
72
72
67
54
32
22
105
20
86
74
170
101
123
58
104
39
20
14
15
123
133
24
20
6
10
19
27
72
8
12
14
12
11
21
74
100
75
40
16
88
3
6
4
63
14
53
32
62
75
Bouwjaar
1919
1921
1923
1957
1960
1960
1967
1967
1967
1967
1967
1969
1971
1972
1973
1973
1975
1975
1975
1976
1980
1981
1982
1982
1981
1983
1984
1984
1985
1986
1986
1987
1988
1989
1989
1989
1989
1989
1989
1950
1950
1952
1952
1952
1952
1962
1948
1954
1956
1990
1990
1990
1993
1996
1999
Eind expl
2018
2022
2012
2037
2024
2032
2032
2033
2039
2040
2017
2029
2027
2022
2040
2035
2028
2025
2029
2036
2038
2031
2032
2028
2031
2023
2036
2034
2025
2026
2036
2037
2038
2039
2039
2039
2039
2039
2039
2025
2025
2018
2018
2035
2017
2037
2014
2010
2011
2040
2040
2047
2043
2046
2049
Segment
1.1.
1.1.
1.2.
1.2.
3.1.
1.3.
3.1.
4.1.
1.3.
3.1.
4.1.
1.3.
3.1.
1.3.
3.2.
4.2.
1.3.
1.3.
1.3.
4.1.
1.3.
4.2.
2.2.
2.1.
3.2.
2.1.
1.3.
4.2.
2.1.
2.1.
2.1.
3.1.
1.3.
1.3.
1.3.
3.1.
3.1.
3.1.
1.3.
1.1.
2.1.
1.2.
1.1.
1.1.
1.3.
1.2.
1.2.
1.1.
1.3.
4.2.
1.2.
4.2.
1.3.
1.2.
3.2.
Woningtype
Egw. Hat-won.
App.
Senioren
35
77
2
46
102
28
72
72
67
54
32
22
105
20
86
74
170
101
123
58
104
8
14
6
123
39
12
9
133
24
24
72
8
20
6
6
7
3
4
12
12
14
12
11
21
10
94
75
40
16
88
3
6
4
64
6
63
14
53
32
62
15
60
56
0590 Passewaaij buurt 8
0600 Woningen Binnenstad
0601 Jaagpad
0602 De Waarden
0610 Passewaaij buurt 7 fase 1
0611 Passewaaij buurt 7 fase 2
0612 Passewaaij buurt 7 fase 3
Gemeente Buren
1701 kom Asch
1702 kom Asch
1710 De Wiel
1711 kom Beusichem
1712 De Lagewaard
1713 Plan Zuid
1714 De Wiel
1715 Het Zoetzand
1716 Plan Zuid
1717 Plan Zuid
1718 Plan Zuid
1719 Condessa
1731 Tielseweg 1
1732 Tielseweg 2
1733 Stad Buren
1734 Appelboomgaard
1735 De Toeren
1736 Tielseweg
1737 De Toeren
1739 Fr. Lanoistraat
1740 Lage Korn
1741 Lage Korn
1750 kom Erichem
1751 kom Erichem
1760 De Avezathen
1761 De Avezathen
1762 De Avezathen
1770 De Soel
1771 Vergarde
1772 De Soel
1773 De Soel
1780 Zoelmond
1781 Zoelmond
Overige percelen
5730 49 k. Verz.huis Oranjehof
2801 Rode Pannenbuurt
2802 Badhuisplein
2804 Tiel-West
2805 Tielerwaardlaan
2806 Veilinghof
2807 Gallencamp/Buitenlust
2808 B. van Welderenstraat 50
4830 De Tol
4831 Bedrijfspanden binnenstad
4832 School met Gymzaal
4833 Gezondheidscentrum
4834 Wijkservicepunt Wilglaan
4835 Thedinghsweert
4836 ECT 2
4838 Woonvorm Kwelkade
4000 Kantoor SVT
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
51
8
2
57
38
26
28
1999
2004
2006
2009
2011
2012
2013
2049
2054
2056
2059
2061
2062
2063
1.3.
3.3.
3.4.
3.3.
1.3.
1.3.
3.3
51
2
11
24
22
36
20
19
39
18
28
5
9
43
16
32
26
12
7
44
31
24
10
14
9
34
22
12
3
33
33
10
20
8
3641
2022
2023
2030
2015
2017
2044
2024
2017
2043
2046
2060
2063
2016
2023
2015
2015
2037
2020
2038
2059
2059
2059
2024
2016
2038
2031
2045
2015
2021
2027
2043
2022
2019
1.2.
4.1.
1.3.
1.1.
1.2.
1.3.
4.2.
4.1.
4.2.
2.1.
2
1
1
1
81
30
6
12
1
13
3
1
3
1
1
19
1
1
176
2057
1.1.
1.3.
1.1.
1.1.
1.2.
4.1.
4.2.
8
2
57
38
26
28
11
24
22
36
20
19
39
18
14
14
5
9
43
16
32
26
12
7
44
13
18
24
1.1.
4.1.
1.3.
4.1.
2.1.
1.1.
1.2.
4.2.
2.1.
1.1.
4.1.
10
14
9
34
22
6
6
5
5
303
704
3
33
33
20
1984
8
650
57
Stichting Volkshuisvesting Tiel
Lutterveldweg 6
4005 LD TIEL
telefoon
e-mail
internet
(0344) 615214
[email protected]
www.svtwonen.nl
Algemene gegevens
boekjaar
1 januari 2013/31 december 2013
oprichtingsdatum
20 december 1911
koninklijk besluit toelating 3 juni 1976, nummer 12
laatste wijziging statuten
7 september 2006
stichtingenregister
41069050
handelsregister
11022055
Kamer van Koophandel
te Tiel
werkgebied
Tiel en Buren (Regio Rivierenland)
NRV-register
2127
ir. F. Jasper
directeur-bestuurder
Bestuur
Leden managementteam
drs. M. Hermsen-Iking
A. Landmeter
J.J.S. van Wouwe
ing. N.W.M. Habraken
manager frontoffice & strategie
adviseur
hoofd wonen
hoofd projecten
Raad van commissarissen
drs. R.J. Hagemans
ir. U.W. Looman
drs. ing. H.F. Vos
C.H.W. Buurman
P.A.J.M. van den Hurk
Jaarverslag 2013 SVT
24 juni 2014
lid (voorzitter)
lid (vicevoorzitter)
lid
lid
lid
58

Presentatie Grontmij – juni 2014

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Twee seniorenwoningen in Rhoon

Verkort Memorandum Vegelinssteyn

Jaarverslag 2013 POH-GGZ in het

Omnivera is een woningcorporatie met een bezit van ruim

Download het volledige persbericht

N ie u w s b rie f 1 M a a rt 2 0 1 4

Aan alle leden van RJV en PC de Bögelscamp. Hierbij nodigen wij

Agenda jaarvergadering 25-09-2014

24899.PDF - Radboud Repository