eefstijl en studenten

Leefstijl en studentenhuisvesting
Het investeren in en ontwikkelen van studentenwoningen is duidelijk een commercieel aantrekkelijke
niche markt geworden. Is het nog wel een niche markt? De recente aandacht in de media en op de
Provada 2014 doet meer denken aan een stevige opmars. De discussie over ‘De nieuwe
onderwijscampus’ met Erik Nijkamp van de Nystaete Group en Jan Benschop van de DUWO geeft de
snelheid van de ontwikkeling aan. BouwfondsREIM acquireert, ten behoeve van speciale
‘studentenhuisvesting’ fondsen, complexen in binnen en buitenland en ook andere beleggers betreden
deze markt..
Bij het beoordelen van een aantal investeringsprojecten is mij opgevallen dat er weinig tot geen
aandacht wordt besteed aan de leefstijl van de studenten. Informatie over leeftijd, studietype,
opleidingen en de toename van internationale studenten zijn nog enigszins beschikbaar. Hoe vreemd
ook, maar de recent doorgekeken stapels met informatie bevatten inzichten in leefstijlen en de
bijbehorende voorkeuren niet. Nu in de rest van de woningmarkt de kennis van de beleving van de
consument van zijn woning en woonomgeving belangrijker is geworden roept dit toch vraagtekens op.
Op de korte termijn is er nog sprake van schaarste Is dit op de middellange termijn ook nog zo? De
studiefinanciering en de individuele huursubsidie voor studenten staan onder druk, terwijl de OV
jaarkaart blijft! Naar mijn mening zal als gevolg van deze veranderende financiële uitgangspunten de
leefstijl van studenten in relatie tot het type studentenwoning en de -plek in het stedelijk netwerk waar
de voorkeur naar uit gaat sneller een rol gaan spelen bij aankoop- en ontwikkelbeslissingen.
Op basis van verschillende publicaties van The SmartAgent Company kunnen over de woonbeleving
1
van studenten enkele kwalitatieve verwachtingen worden geformuleerd . Sommige studenten zullen
een ‘nieuw samen’ belangrijk vinden, anderen ‘wonen tussen (onafhankelijk) gelijkgestemden’ en weer
anderen merken de ander nauwelijks op en stellen het ook niet op prijs ‘opgemerkt te worden’. En
waar bestaat deze ‘gemeenschappelijkheid’ dan uit en op welke wijze zou zo'n gemeenschap
getypeerd kunnen worden en welke attributen horen daar dan wel en niet bij? Uit deze vraagstukken
vloeit logischerwijs een aantal tegenstellingen (opposities) voort, namelijk:


Ik ben anders dan Anderen versus Ik ben zoals Anderen en Ik behoor dus tot een bepaalde
(referentie-) groep;
de (referentie-) groep is (zeer) divers van samenstelling versus de (referentie-) groep is (zeer)
homogeen van samenstelling.
2
Binnen de context van Community Concepts laat de horizontale sociologische dimensie zich vertalen
in de tegenstelling tussen Ik ben anders en Ik behoor tot ons soort mensen. Bij Ik ben anders gaat het
binnen het wonen om het benadrukken van het anders-zijn en hierbij is individuele vrijheid, je eigen
gang kunnen gaan, van cruciaal belang. Anders-zijn wordt bijvoorbeeld getoond door een geheel
eigen stijl van leven, door je af te zetten tegen Anderen zoals dorpsbewoners, maar ook door je
letterlijk (sociaal) te isoleren van Anderen. Door het combineren van beide basisdimensies van het
BSR model ontstaan een viertal kwadranten of belevingswerelden. Het gaat daarbij om de
samenhang tussen de woorden en de foto’s die een verschillende leefstijl proberen aan te duiden.
Voor de algemene beschrijving van de verschillende kleur- en belevingswerelden verwijs ik hier naar
de beschikbare literatuur.
1
Community Concepts, The SmartAgent Company, 2005, p 1-12.
2
Voor meer inzicht in de achtergronden en naslag literatuur bestaan de volgende publicaties:
SmartMoment deel 1. SmartBSR Belevingsonderzoek; Achtergronden bij een metataal, 2003-2010, Lamme A.W, Red. D.
Reitsma, ISBN 987-94-90812-01-0
SmartMoment deel 2. Brand Strategy Research (BSR) Van theorie naar statistiek, 2010, Van Hattum P, Red D. Reitsma ISBN
978-94-90812-02-7
SmartMoment deel 3: Bestuurders: “Begrijpen wij elkaar” Het toepassen van leefstijlen in het openbaar domein, Reitsma D,
2012, ISBN 978-94-90812-00-3
1
Studenten onderscheiden zich van de consument in algemene zin door het hebben van een jongere
leeftijd. Beschouwd vanuit het geheel levert dit in algemene zin ook een wat rodere indruk op van de
leefstijl van studenten. Is dit ook echt zo? Op basis van de onderzoeking van SmartAgent wordt
duidelijk dat dit enerzijds wel zo is, maar dat dit anderzijds in min of meer gelijkmatige wijze zich
vertaald over alle kwadranten in het BSR schema heen. Met andere woorden: alle beschrijvingen van
de vier leefwerelden hebben een rode tone of voice, maar de verhoudingen van de leefwerelden ten
opzichte van elkaar veranderen niet fundamenteel.
In de onderstaande beschouwing wordt een kwalitatieve vertaling gemaakt van de inzichten in de
woonbeleving van consumenten in algemene zin naar die van studenten in meer specifieke zin. Veel
van de informatie, die voor de kwalitatieve verkenning is gebruikt, is door SmartAgent samengevat in
3
zogenaamde toolkits die voor de Gemeente Rotterdam over leefstijlen zijn gemaakt .
De gele leefstijl
Mensen met een gele leefstijl omschrijven zichzelf als spontaan, gezelligheidzoeker en zeer sociaal.
Zij hebben vaak een breed sociaal netwerk waarin zij veel schakelen. Vanuit hun open extraverte
houding leren zij vaak en gemakkelijk nieuwe mensen kennen. Meer dan eens ontwikkelen die
kennissen zich tot goede vrienden. Voor de studenten die deze levensinstelling hebben zijn de
contacten binnen de studentenflat of binnen het studentenhuis erg belangrijk. Zij zullen een ruimte
waarin men gezamenlijk kan vertoeven op prijs stellen. Deze ruimte heeft minstens een even
belangrijke plek als de verenigingen waar men lid van is. Verenigingen die bij voorkeur weer
aansluiten bij studieverbanden die men ook opbouwt.
De rol van de studenten kamer is, afgezien van de noodzakelijke studieactiviteiten, vooral ook bedoeld
om mensen te ontvangen. De ruimte van de eigen kamer wordt in m2 belangrijker naarmate de
inpandige alternatieve samenkomstruimte binnen de studenteneenheid niet aanwezig of minder
bruikbaar zijn. In algemeen zin mag worden verwacht dat de gele student geneigd zal zijn te verhuizen
naar een kamer/woning die deze sociale contacten wel mogelijk maakt. Zijn de ruimte en de collega
bewoners eenmaal passend bij het nagestreefde netwerk dan zal de gele student niet snel geneigd
zijn om te vertrekken. Eventueel worden nadere optimalisaties vlak in de buurt gezocht.
3
Woonservicegebieden Rotterdam, SmartAgent, 2010 en Vraaggericht werken in de zorg: leefstijlen van ouderen in beeld,
SmartAgent 2012. Leefstijl en stopondersteuning, SmartAgent, 2014.
2
Een studentenflat met een gezamenlijke ruimte is dus nadrukkelijk een pré voor deze groep. Deze
groep hecht in een minder groot belang aan een eigen toilet en/of een eigen badruimte, waarbij deze
beperking voor mannen weer minder problematisch is dan voor vrouwen. Binnen het stedelijk netwerk
zal deze groep minder positief zijn over de randen van de stad, tenzij daar ook de studiefaciliteiten
vlak in de buurt zijn. Deze groep is minder gebonden aan het openbaar vervoer, omdat ze in
algemene zin sneller met minder grote regelmaat naar ‘thuis’ zullen gaan. Het openbaar vervoer zal
meer worden bekeken vanuit de ogen van de verbinding naar andere studenten steden waar vrienden
wonen. Indien als gevolg van een binnenstadslocatie ingeleverd moet worden op m2 privé en of
sociale ruimte ten opzichte van alternatieve mogelijkheden dan wint de alternatieve locatie.
De groene leefstijl
Mensen met een groene leefstijl zijn eveneens groepsgericht, maar zijn meer naar binnen gericht
(introvert) dan mensen uit de gele wereld. Men leidt een rustig leven en beweegt zich in een kleine
kring van familie, vrienden en/of buren waarmee men intensieve contacten heeft. Men typeert zichzelf
als kalm, rustig en serieus van karakter. Privacy is erg belangrijk; de groene persoon leeft dan ook
vaak een ietwat teruggetrokken bestaan. Het zijn voor studenten met deze leefstijl niet zozeer de
contacten binnen de studenten woning- of flat die centraal staan, maar de mate van bescherming die
deze omgeving biedt.
De rol van de studentenkamer voor deze groep is vooral een privé ruimte waarin men rustig zichzelf
kan zijn. Men zal slechts beperkt mensen ontvangen en zeker niet in grote getale. Deze studenten
streven een wat formelere omgangsvorm na men de omgeving waarmee zij contact hebben. Een
formelere omgangsvorm die hun zekerheden verschaft omtrent hetgeen ze kunnen verwachten van
anderen. Zij zullen gesteld zijn op een hoge mate van orde in hun directe omgeving en een sociale
samenkomstruimte is voor hun ook niet echt noodzakelijk. Een eigen toilet, badkamer of kookruimte is,
in die volgorde, wenselijk. Deze studenten zullen een grote drempel hebben om ergens te gaan
wonen. Deze groep is het minste verhuis geneigd en zal dus ook zo zeker mogelijk willen zijn als men
gaat huren.
Binnen het stedelijk netwerk is deze groep niet echt aangewezen op het sociale leven in een stad.
Men zal hier relatief slechts beperkt gebruik van maken. Ook hier zal de keuze vallen op een soort
natuurlijke anonimiteit. Een nabijheid van een belangrijke spoorverbinding is, gezien het gewenste
contact met ‘thuis’ belangrijk, maar weegt niet op tegen de negatieve elementen die een
binnenstadslocatie met zich meebrengt. Deze meest optimale plek in het stedelijk netwerk ligt
waarschijnlijk tussen het (centraal) station en de studielocatie in. Ten aanzien van hetgeen deze
studenten kunnen en willen betalen voor een kamer dient in ogenschouw te worden genomen dat,
indien de ouders behoren tot dezelfde leefstijlgroep, deze over het algemeen minder dan gemiddelde
financiële mogelijkheden hebben vanuit de eigen inkomsten.
De blauwe leefstijl
Voor mensen met een blauwe leefstijl staat presteren en controle centraal. Deze individualisten zijn in
het algemeen zeer ambitieus en zien een succesvolle carrière als een belangrijk doel in het leven.
Hierbij maakt men gebruik van hun analytische capaciteiten, assertiviteit en intelligentie, maar ook van
hun bedachtzaamheid bij het maken van weloverwogen beslissingen. Blauwe mensen zijn vaak
directief ingesteld; men houdt de touwtjes graag in eigen hand. Om jezelf te kunnen positioneren zijn
per definitie contacten met anderen erg belangrijk.
De blauwe persoon als student is dan ook gevoelig voor luxueuze producten die een bepaalde mate
van status vertegenwoordigen. Men woont het liefst in een omgeving met mensen die een beetje
hetzelfde zijn als zij. Ook de woonruimte heeft bij voorkeur allure in zich; het is immers een
visitekaartje en een status symbool. Blauwe studenten zijn veel vaker lid van ‘het koor’ of ‘een
3
sociëteit’. Alhoewel een studentenflat een mogelijkheid is voor (tijdelijke) huisvesting zal deze
doelgroep de voorkeur hebben voor het wonen op kamers in panden. Panden die over het algemeen
een stevige ballotage hebben voor nieuwe bewoners.
Deze groep maakt stevig gebruik van het stedelijk sociale leven, maar dan wel het leven dat zij
ambiëren. Hierbij is dus spraken van het wonen in en gebruikmaken van het stedelijk gebied wat
enige ‘stand’ heeft. Het station en een anoniem kantoorgebied hoort hier nadrukkelijk niet bij. Deze
groep zal geen of weinig gebruik maken van sociale voorzieningen in een gemeenschappelijke
studenten flat, omdat daar eerder studenten zullen wonen en komen die duidelijk niet zijn ‘zoals zij’.
Als men er al in ‘moet’ wonen is dit zo zelfstandig mogelijk en zo kort mogelijk. Op oudere leeftijd zal
een student met dit profiel zelden in een flat of woonruimte aangetroffen worden die niet omgeven is
door ‘mensen die zo denken over het leven als zij’.
De rode leefstijl
Mensen met een rode leefstijl beschrijven zichzelf vaak als intelligent, eigenzinnig en zelfbewust. Zij
hebben een vrije geest en vinden in het verlengde daarvan vrijheid en onafhankelijkheid erg
belangrijk. Voor mensen uit de rode wereld is er in het leven meer dan alleen werk, het gezin of de
buurt. Genieten is een sleutelbegrip en een belangrijk onderscheid met de eveneens egogerichte
(individualistische) mensen uit de blauwe wereld. Deze groep wil ruimschoots tijd inruimen voor
persoonlijke ontwikkeling en cultureel avontuur. Vrijheid en flexibiliteit is dan ook van grote waarde.
De student die deze levensinstelling heeft is dus niet alleen vanuit jeugdigheid ‘roder’, maar is dit ook
nog vanuit de eigen inborst. De rode persoon als student heeft een losse en actieve manier van leven.
In marketingtermen geldt rood als een “early adopter”, een student die graag producten als eerste
koopt of gebruikt en niet afwacht totdat iets mainstream is geworden. Deze studenten worden in de
volksmond wel alternatievelingen, geitenwollen sokken en groenen genoemd. Leven en laten leven is
hun motto. Zij vinden het niet belangrijk wie naast hun woont en vinden het ook niet belangrijk of er
één of meerdere keren herrie is. Overigens is dit in hun verwachting dan wel visa versa. Multi culti is
ook een uitstekende verblijfsomgeving; kun je veel van leren.
Het spreek haast voor zichzelf dat een nieuwe woonomgeving nu niet direct hetgeen is waarvoor men
zal gaan. Deze studenten kijken natuurlijk sterk naar ‘hoe de omgeving voelt’. Het hebben van privé
voorzieningen (toilet, badkamer en keuken) is geen essentieel criterium, waarbij een vorm van
kookgelegenheid natuurlijk wel aanwezig moet zijn. Over het algemeen is deze groep geneigd sneller
iets bij de op studenten gerichte (afhaal) eetgelegenheden gericht. Eten kan een sociale activiteit zijn,
maar kost in het bereiden veel te veel tijd. Tijd waarin je ook veel andere leuke dingen kunt doen. Het
in de buurt hebben van goedkope afhaal punten is daarbij in zichzelf een essentiële voorwaarde
geworden.
Tot slot
Ik merk nogmaals op dat er hier sprake is van een eerste kwalitatieve vertaling van bekende inzichten.
Alhoewel de diverse medewerkers van SmartAgent aan diverse universiteiten al vele jaren
onderwijsbijdragen leveren en er ook enkele speciale studies hebben plaatsgevonden is er tot op
heden geen gerichte belevingsstudie in deze richting uitgevoerd. Gegeven de hoeveelheid geld die nu
in deze huisvesting wordt geïnvesteerd is een dergelijke studie naar mijn mening zeker op zijn plaats.
Op basis van mijn recente ervaringen met een aantal investeringsvraagstukken weet ik dat de
uitkomsten veel kunnen bijdragen aan het concept en het rendement van deze specifieke projecten.
Douwe Reitsma
2014
4

Download Report