1. Artikel - Nowadays

t r a n s f o r m at i e
Wie nu over het Damrak loopt langs de betonnen C&A-kolos, ter hoogte van het Beursplein in Amsterdam, weet niet dat hier over anderhalf
jaar een nieuw gebouw staat. Dat ligt anders voor de Nieuwendijk, de
drukke winkelstraat die parallel loopt aan het Damrak. Daar, op dezelfde
hoogte als het C&A-gebouw, houdt een schutting het bouwgat verborgen, waar eind 2014 ook een nieuw winkelpand verrijst. door ruud de wit
Allard van Spaandonk en Collin Boelhouwer
over project Nowadays:
‘Herontwikkelen
wordt de trend bij
assetmanagement’
Allard van Spaandonk, directeur Nederland van Bouwinvest,
bestudeert nauwkeurig de foto op de voorpagina van
Vastgoedmarkt uit oktober 2000. Toen werd namelijk bekend
dat SFB Vastgoed (nu: Bouwinvest) namens BPF Bouw drie panden had gekocht. Van Spaandonk, met een knipoog: ‘Als ik deze
foto van begin deze eeuw bekijk, zie je dat de panden toen al
toe waren aan herontwikkeling.’
Veel is er in de archieven van Bouwinvest niet terug te vinden
over deze aankoop, een van de grootste vastgoedtransacties van
het jaar 2000 met een nooit officieel bekendgemaakte aankoopsom van 148 miljoen gulden. Toch ging het hier om een
spraakmakend object. Verkoper Redevco is het vastgoedfonds
van de vermogende C&A-familie Brenninkmeijer. Het ging hier
ook nog eens om een locatie waar ruim honderd jaar eerder de
broers Clemens en August Brenninkmeijer zijn begonnen in de
hoofdstad en waar tientallen jaren de kantoren van het C&Aconcern waren gehuisvest.
Collin Boelhouwer, hoofd Asset Management van het Retail
Fund waarin de panden zijn opgenomen: ‘Toen ik in 2007
bij Bouwinvest kwam werken, wist ik onmiddellijk dat het
om een unieke locatie ging. Het pand van C&A en dat aan de
Nieuwendijk waren geen gebouwen waarop ik trots was. Maar
het waren wel objecten die honderd procent waren verhuurd,
ook de kantoordelen, en elk jaar weer een prima rendement
maakten.’
Haalbaarheidsanalyse
Niet snel nadat Boelhouwer zich richtte op het Retail Fund,
was het duidelijk dat er iets met de locatie moest gebeuren: ‘In 2008 kondigden twee van onze kantoorhuurders, de
Rijksgebouwendienst en Euronext, aan te willen verhuizen. Dan
komt al snel de vraag naar boven: moeten we ons richten op
nieuwe gebruikers voor de kantoorruimten of moeten we ook
kijken naar andere mogelijkheden?’
Van Spaandonk: ‘Bouwinvest heeft een lange ontwikkelingstraditie, vooral voor woningen, maar we hadden toen ook ervaring
met het (her)ontwikkelen van winkels. We hebben in 2008 een
aantal studies uitgevoerd naar een nieuwe invulling van het
hele complex, vooral de ruimten boven het winkeldeel. Daarbij
zijn allerlei varianten de revue gepasseerd: opnieuw kantoren,
maar ook een hotel en woningen.’
Boelhouwer: ‘Het was opvallend, dat al die studies positief
uitvielen. En daaruit volgde automatisch de conclusie: wat het
plan ook wordt, we gaan deze gebouwen hoe dan ook zelf her-
72 / Vastgoedmarkt, Provada Special 2014
05_01_PS_AllardSpaandonk.indd 72
23-5-2014 14:57:37
Collin Boelhouwer (midden) en Allard van Spaandonk (rechts) van Bouwinvest in de bouwput van het Nowadays-project aan de Amsterdamse Nieuwendijk.
Nowadays Recrafted for Amsterdam
Een van de belangrijkste binnenstedelijke retailherontwikkelingen in Nederland vindt plaats in het
winkelhart van Amsterdam. Eigenaar Bouwinvest
herontwikkelt hier – namens het Bouwinvest Dutch
Institutional Retail Fund – zijn bezit aan Damrak 70
en 80 en aan de Nieuwendijk 196.
Ruud de Wit schrijft de komende anderhalf jaar een
artikelserie over alle aspecten die bij een unieke
herontwikkeling als Nowadays – zoals het project
heet – komen kijken en waarbij alle hoofdrolspelers
aan bod komen. In deze Provada Special de eerste
aflevering over het doel van deze herontwikkeling.
In aflevering 2 komt de positie van Top Vastgoed in
dit project aan de orde. Bouwinvest is ook met een
stand (11-35) aanwezig op de Provada voor meer
informatie.
ontwikkelen. Maar we realiseerden ons ook, dat we alleen met
specialisten een optimaal resultaat zouden bereiken. Daarom
schreven we in 2010 een tender uit om een projectontwikkelaar
te vinden met een projectmanagementbureau. Daaraan stelden
we vragen als: wat zijn jullie ideeën over dit project, hoe zien
jullie de samenwerking en wat is jullie toegevoegde waarde?’
Van Spaandonk: ‘Er waren grote verschillen in de aanpak met
ontwikkelaars die de oplossing uit het vastgoed wilden halen en
ontwikkelaars die het project vanuit de commercie aanvlogen.
Voor ons heeft dat laatste de doorslag gegeven en daardoor viel
de keuze op Top Vastgoed als gedelegeerd ontwikkelaar. Het
zwaartepunt moest niet liggen bij het vastgoed en de techniek,
maar op het aantrekken van de juiste nieuwe huurders en de
altijd weer cruciale vraag bij een herontwikkeling: hoe krijg je
bestaande huurders er op een nette manier uit?’
Boelhouwer: ‘Top Vastgoed keek vooral naar de kansen en niet
direct naar de risico’s. Top bood een optimistisch verhaal. We
realiseerden ons daarbij heel goed, dat zij in feite alleen maar
twee namen zijn: Patrick van Lammeren en Frank van Kessel. Je
weet dan ook dat je tegelijkertijd een hele reeks van partijen in
huis moet halen. Dat is dus een heel andere keus dan wanneer
je met een pure ontwikkelaar of ontwikkelende bouwer in zee
Vastgoedmarkt, Provada Special 2014 / 73
05_01_PS_AllardSpaandonk.indd 73
23-5-2014 14:57:40
t r a n s f o r m at i e
Uitgangspunt
minimaal Breeam
Good-kwalificatie
gaat. Daarom was het zo belangrijk dat we als Bouwinvest zelf
heel wat expertise in huis hebben. We zitten als Bouwinvest
veel meer in de regierol. Juist omdat wij het risico nemen.’
Positionering van project
Het project Nowadays, zoals de herontwikkeling wordt
genoemd, maakt deel uit van het Bouwinvest Dutch
Institutional Retail Fund. Boelhouwer: ‘De retailportefeuille
bedraagt 600 miljoen euro, met 42 objecten. Voor 60 procent
bestaat de portefeuille uit highstreet-objecten en voor de overige 40 procent uit wijkverzorgende winkelcentra. Wij streven
ernaar dit percentage in ons belegd vermogen aan te passen
naar een 70-30 verhouding om tot een betere rendement-risicoverhouding te komen. Dat zal gebeuren door aankopen, vooral
van highstreet-objecten en door herontwikkelingen van objecten in de bestaande portefeuille, zoals Nowadays. Onze huidige
aandeelhouder BPF Bouw wil ook naar een groter volume. We
willen een waardetoename realiseren van 125 miljoen euro binnen twee, drie jaar.’
Van Spaandonk: ‘Maar die toename kan nog groter worden als
we nieuwe toetreders in onze fondsen weten binnen te halen.’
Het project Nowadays is binnen de retailportefeuille in waarde
het belangrijkste project en dit zal alleen maar toenemen door
de herontwikkeling. Boelhouwer: ‘Naast Nowadays hebben we
in onze retailportefeuille trouwens nog twee andere objecten
lopen die worden herontwikkeld. Een vijfde hebben we in de
planning en bij twee objecten zijn we de mogelijke herontwikkeling aan het onderzoeken. Dit is echt een trend: het actief
omgaan met het bestaande bezit. Herontwikkelen wordt steeds
meer de dagelijkse gang van zaken van ons assetmanagement.
Dat betekent niet automatisch meer vierkante meters toevoegen. Waar dat kan natuurlijk wel, maar dat is door het sterk
veranderde retaillandschap niet langer meer vanzelfsprekend.
Het is nu meer het optimaliseren van en gericht omgaan met
het bestaande winkelobject binnen de bestaande meters.’
Het project zelf
Nowadays bestaat uit drie gebouwen. Het kleine historische
pand aan het Damrak, waarin Starbucks zit, met daarboven kantoorruimte van C&A. Dan het grote pand waarin nu nog alleen
C&A is gehuisvest, inclusief de Beurspassage met voorheen
een aantal kleinere winkels en kiosken. En het gebouw aan de
Nieuwendijk en Gravenstraat, dat inmiddels is gesloopt en waar
de bouw alweer is begonnen.
Van Spaandonk: ‘Wat het C&A-pand onderscheidend maakt,
is dat het een heel groot complex is, met heel veel meters.
Op het moment dat we begonnen was het opportuun dat we
alleen de onderste verdiepingen voor retail zouden bestemmen.
Maar toen kwam Primark langs die het liefst het hele gebouw
wilde hebben. We hebben vervolgens ervoor gekozen om
zowel Primark als C&A naast elkaar het gebouw te laten huren.
De uiteindelijke opzet is dus bepaald door de wensen van de
huurders.’
Van Spaandonk: ‘Het bijzondere van de locatie van Nowadays
is juist het aantal vierkante meters, in totaal bijna 28.000. In de
binnenstad van Amsterdam zijn nauwelijks zulke grote aantallen verhuurbare retailmeters voorhanden. Die kun je alleen
maar krijgen door het samenvoegen van panden, met alle
problemen van dien. Dit is, ook voor huurders, een once-in-alifetime-opportunity om zoveel retailmeters in een pand op zo’n
locatie te bemachtigen. Ik moet wel toegeven dat deze situatie
in Amsterdam de afgelopen maanden enigszins is gewijzigd
en dat er aan Kalverstraat en Rokin recent meer grote panden
beschikbaar zijn gekomen.’
Boelhouwer: ‘Ik ben trots op de huurders met wie we nu al een
overeenkomst hebben en met wie we langjarige huurcontracten hebben kunnen afsluiten. Dat zijn fantastische huurders en
merken die elkaar versterken. Zeker het feit dat we met C&A tot
een deal zijn gekomen is bijzonder. C&A is nu nog de grootste
huurder in het pand en wilde ook blijven doordraaien tijdens de
herontwikkeling. Dat Top dat heeft rond gekregen, is een logistiek huzarenstukje. Tijdens de herontwikkeling zal C&A dus
constant door het pand verschuiven. Zo belangrijk is die locatie
voor de modeketen. De nieuwe C&A-vestiging in het pand wordt
overigens ook de eerste flagship store van de modeketen in
Nederland. Daar zijn we heel blij mee. En de Primark wordt de
grootste vestiging van ons land.’
Hoewel het project Nowadays vooralsnog niet is afgerond,
weten Van Spaandonk en Boelhouwer nu al dat het een succes
wordt. ‘De huurders zijn nagenoeg bekend, we realiseren een
ingewikkeld binnenstedelijk project in een opvallend korte
periode van vijf jaar en we gaan uit van minimaal een Breeam
Good-kwalificatie. Voor Bouwinvest is het verder van groot
belang dat de know how en expertise die bij dit project is
opgedaan, behouden blijft voor toekomstige nieuwe herontwikkelingsprojecten.’
Vastgoedmarkt, Provada Special 2014 / 75
05_01_PS_AllardSpaandonk.indd 75
23-5-2014 14:57:40

Download Report