Richtlijnen vrijgave onderpand

Ons kenmerk
Onderwerp
Datum
BvH/md/20140204
Richtlijn vrijgave onderpand
Hilversum, 4 februari 2014
<naam bedrijf>
<contactpersoon>
<adres>
<postcode + woonplaats>
Geachte,
Inleiding
Naar aanleiding van het verzoek van WSW aan alle deelnemers een onherroepelijke volmacht af te
geven, gaven verschillende corporaties aan dat er mogelijk een toekomstige noodzaak of wens is
ongeborgde financiering aan te trekken, waarvoor een financier doorgaans onderpand verlangt.
Samen met het gegeven dat de meeste corporaties (nagenoeg) al hun bezit hebben ingezet bij WSW,
leidde tot het verzoek aan WSW om helder aan te geven onder welke voorwaarden onderpand zal
worden vrijgegeven. WSW voldoet graag aan dit verzoek.
Deze brief bevat de ‘Richtlijn vrijgave onderpand’. Deze richtlijn gaat uit van het principe dat een
corporatie, die zich houdt aan het Reglement van Deelneming en de daaruit voortvloeiende
verplichtingen, met een eenvoudig proces toestemming kan toestemming krijgen voor vestiging van
zekerheden en vrijgave van onderpand.
Richtlijn vrijgave onderpand
De richtlijn steunt op de zekerheidsstructuur van WSW; het Reglement van Deelneming met daarin het
basisprincipe van de zekerheden van WSW en de rechten en plichten waaraan deelnemende
corporaties moeten voldoen. Bijvoorbeeld de positieve hypotheek- en pandrechten (artikel 30), de
negative pledge (artikel 31) alsmede het toestemmingsvereiste van artikel 28 en 29.
WSW kiest ervoor het Reglement van Deelneming niet te wijzigen. Dit vanuit de overweging dat het
Reglement van Deelneming onderdeel uitmaakt van de zekerheidsstructuur van het borgstelsel met
daarin de onderlinge solidariteit en de verplichtingen naar de achtervangers. Dit houdt in dat WSW
vrijgave van onderpand alleen beoordeelt als er een bestemming is voor dit onderpand.
Voor vrijgave houdt WSW voorts rekening met een buffer om toekomstige borgstelling voor DAEB veilig
te stellen. WSW hanteert daarom voor vrijgave een grens van 40% geborgd volume ten opzichte van de
WOZ-waarde van het ‘Ingezet Onderpand’. Met andere woorden, WSW beoordeelt verzoeken tot vrijgave
tot aan 40% Loan to WOZ. Boven deze grens verstrekken wij geen vrijgave meer. Deze 40%
vrijgavegrens is in lijn met het WSW Eigen Middelen Beleid dat boven een dekkingsratio op de WSW
geborgde leningen van 40% WOZ bepaalt dat geen “vrij” gebruik gemaakt kan worden van eigen
middelen. WSW blijft uiteraard wel borg geven voor DAEB-leningen tot aan de grens van 50% WOZwaarde.
Hoe werkt de beoordeling van de vrijgave?
WSW toetst bij een verzoek tot vrijgave van onderpand::
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
of de corporatie voldoet aan het Reglement van Deelneming en de daaruit voortvloeiende eisen.
In ieder geval betekent dit:
a)
Een verklaring van het bestuur dat er geen sprake is van bezwaring (pos/neg verklaring /
pari passu / hypotheek vestiging / verpanding huurpenningen) ten behoeve van derden
zonder toestemming van WSW.
b)
Dat WSW een volmacht heeft van de corporatie op ‘Ingezet onderpand’.
c)
Dat de corporatie voldoet aan alle administratieve vereisten van WSW (met betrekking tot
‘Ingezet Onderpand’); en
of sprake is van het aantrekken van financiering bij derden of een ander concreet
bestemmingsdoel; en
of de deelnemer voldoet aan de WSW-normen voor de financiële ratio’s, zowel voor als na vrijgave
onderpand; en
of na vrijgave van onderpand de verhouding geborgd volume ten opzichte van de WOZ-waarde
1
van het ‘Ingezet Onderpand’ kleiner of gelijk is aan 40% ; en
of er sprake is van een zwaarwegend risico dat WSW beoordeelt aan de hand van de toets op de
business risks; en
of de corporatie het niet-ingezet onderpand volledig heeft gebruikt (m.a.w. eerst geeft WSW het
niet-ingezet onderpand vrij van de negative pledge, dan pas vrijgave van ‘Ingezet Onderpand’); en
of de voorwaarden van de aan te trekken financiering bij derden voor WSW acceptabel zijn. WSW
toetst of het doel en de voorwaarden waaronder de financiering wordt verstrekt in relatie staan tot
elkaar en of dit de (toekomstige) positie van het WSW niet nadelig beïnvloedt; en
of de gemeentelijke achtervangpositie reeds, of door vrijgave, meer bedraagt dan 100% van de
WOZ-waarde van het ingezette onderpand binnen die gemeente.
Flexibel waar het kan, strikt waar het moet
De ‘Richtlijn vrijgave onderpand‘ zorgt ervoor dat een corporatie die aan de voorwaarden voldoet
eenvoudig toestemming kan krijgen voor vestiging van zekerheden en vrijgave van onderpand.
Tegelijkertijd biedt de Richtlijn voldoende waarborgen om de zekerheidsstructuur van het borgstelsel te
garanderen (de onderlinge solidariteit en de verplichtingen naar de achtervangers). Het proces en de
uitkomst is voor woningcorporaties bovendien goed voorspelbaar. De Richtlijn vormt zo een goede
balans tussen bescherming van het zekerheidsstelsel en flexibiliteit voor corporaties.
Met vriendelijke groet,
Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw,
ir. B.J.C.J. van Hoesel – Snel MBA
1
Borging op basis van geborgd volume. Ingeval van sterk afwijkende rente omstandigheden houdt WSW zich het recht voor de
omvang van de borg te toetsen aan de “dienst der lening”.
2

Download Report