Externe financiering bij DBFMO projecten… …Wat levert het op en hoe werkt het? Rutger te Grotenhuis FuturA bijeenkomst 24 juni 2014, Breda Waar is DBFMO inmiddels toegepast in Nederland? Page 2 RIVM – Science Park > EUR 250 mln Rijnstraat 8 > EUR 250 mln Bezuidenhoutseweg30 > EUR 50 mln Hoge Raad > EUR 100 mln NMM Soesterberg > EUR 100 mln Int School Eindhoven > EUR 50 mln Kromhout kazerne > EUR 300 mln IBG/Belastingdienst > EUR 200 mln DC16 JC Schiphol PI Zaanstad Belasting Doetinchem EUR 50 mln Ministerie v. Financien > EUR 200 mln Montaigne school EUR 50 mln 3 Gevangenissen Totaal > EUR 600 mln Wat kunt u komende uur verwachten? Page 3 • Waarom Publiek Private Samenwerking • Nut & noodzaak van de 'F' in DBFM(O)/PPS projecten • Perspectief van een financier • Hoe werkt het afsluiten van een projectfinanciering in de praktijk • Impact op verschillende spelers en architect in het bijzonder Wat kunt u komende uur verwachten? Page 4 • Waarom Publiek Private Samenwerking • Nut & noodzaak van de 'F' in DBFM(O)/PPS projecten • Perspectief van een financier • Hoe werkt het afsluiten van een projectfinanciering in de praktijk • Impact op verschillende spelers en architect in het bijzonder Publiek Private Samenwerking (PPS) – breed spectrum Page 5 Publiek Private Samenwerking Conventional works & services contracts Management & maintenance contracts Operation & maintenance concessions Turn key Joint Company, Realisation And operation HSL Amsterdam – Antwerp Transport Contract Design Build Finance Maintain (Operate) Build, Operate, Transfer concessions Energy Plant Pernis Rotterdam A2 Maastricht Motorway and real estate National Military Museum Motorway maintenance contracts Port of Rotterdam Terminal Operator Contract Via Invest Motorway Brussels Full privatisation Publiek Private Samenwerking (PPS) – NL veel DBFM(O) Page 6 NL: DBFM(O) standaard contract versie 4.0 Publiek Private Samenwerking Conventional works & services contracts Management & maintenance contracts Operation & maintenance concessions Turn key Joint Company, Realisation And operation HSL Amsterdam – Antwerp Transport Contract Design Build Finance Maintain (Operate) Build, Operate, Transfer concessions Energy Plant Pernis Rotterdam A2 Maastricht Motorway and real estate National Military Museum Motorway maintenance contracts Port of Rotterdam Terminal Operator Contract Via Invest Motorway Brussels Full privatisation PPS – Focus op Value for Money Page 7 • • • • Via Publiek-Private Samenwerking (PPS) werken het Rijk en bedrijven langdurig samen aan projecten voor rijkshuisvesting en infrastructuur. Doel van deze samenwerking is: kwalitatief betere eindproducten voor minder geld. Taken en risico’s worden verdeeld. Elke partij is verantwoordelijk voor de taken die het het best kan uitvoeren. En voor de risico’s die daarbij horen. Volgende kenmerken zijn standaard: – – – – Vaak langdurige contracten, integrale scope Met inbegrip van financiering Geavanceerde risicoverdeling tussen partijen Pas te kiezen indien meerwaarde voor overheid (“Value for Money”-gedachte) PPS – Value for Money / Meerwaarde ‘drivers’ Page 8 Value drivers’ of ‘meerwaarde drijvers’ zijn factoren die ervoor zorgen dat: • • • • de prijs daalt, kwaliteit stijgt, de levering vervroegt en/of de risico’s verminderen Meerwaarde drivers Invulling • Integratie van onderdelen 3x = geografisch, functioneel, in de tijd • Ruimte laten aan de markt Op basis output / prestaties (ipv input) • Sturing door middel van prikkels Gunningscriterium,Betalingsmechanisme • Weloverwogen allocatie van risico’s Verdeling volgens beheersingsprincipe • Marktwerking / Samenwerking Meerdere partijen laten bieden • Flexibiliteit Reële opties inbouwen (bij onzekerheid) PPS – Meerwaarde in relatie tot financiële business case Page 9 Meer-waarde als: kosten ↓, opbrengsten↑ ↑, kwaliteit ↑, risico’s ↓, tijd ↓ PPS – Geen doel op zich! Page 10 Opsomming van voor- en nadelen Mogelijke voordelen PPS • • • • • • • • • Versnelling van de aanleg Externe baten Scopeverbreding Integrale planontwikkeling Life-cycle-costs benadering Creativiteit en innovatie Toename van professionaliteit Grotere beheersbaarheid Off-balance financiering (?) Mogelijke nadelen PPS • Afname concurrentie • Afname beleidsvrijheid/flexibiliteit • Hogere transactiekosten • Langere voorbereidingstijd • Noodzaak kennisopbouw • Hogere risicopremie (?) • Hogere financieringslasten (?) Meerwaarde: Meer kwaliteit voor hetzelfde geld of dezelfde kwaliteit voor minder geld? Wat kunt u komende uur verwachten? Page 11 • Waarom Publiek Private Samenwerking • Nut & noodzaak van de 'F' in DBFM(O)/PPS projecten • Perspectief van een financier • Hoe werkt het afsluiten van een projectfinanciering in de praktijk • Impact op verschillende spelers en architect in het bijzonder INTERMEZZO: Wat is financiering? Page 12 Financieren • lenen van geld tegen een vergoeding, terugbetalen (tijdelijke oplossing van een geldprobleem) Bekostiging • betalen (oplossing voor een blijvend geldprobleem) Wat is projectfinanciering? Page 13 Project financiering Bedrijfsfinanciering • • • • • • • • 1 project project, 1 cash flow Non or limited recourse Focus op risico beheersing Duidelijk gedefinieerd einde Veel projecten Balance sheet financiering Risk als input Einde is niet duidelijke gedefinieerd Samenvatting: Projectfinanciering is een middel om lage vermogenskosten te krijgen, via heldere risicoallocaties en goed uitgewerkte contracten (structured finance) Projectfinanciering – It's all about risks Page 14 • Kern van projectfinanciering is het managen van risico’s – financier staat op de achtergrond; of – financier eist plaats op en verregaande betrokkenheid • De risico’s bij de partij neerleggen die ze het beste kan dragen c.q. managen • Zekerheden zoeken in contracten, juist omdat er op de cash flow van een uniek project wordt gefinancierd. Projectfinanciering – It's all about risks Page 15 Dit heeft grote consequenties voor: 1. Proces: → langdurig proces met onderhandelingen over risico’s 2. Contracten: → complex met uitgebreide beschrijving gebeurtenissen 1. Organisatiestructuur: → oprichting SPV met zo weinig mogelijk risico’s Projectfinanciering – A. Impact proces Page 16 Preperation Phase • • • • Selection Phase Dialogue Phase 1 Dialogue Phase 2 BAFO Bij DBFM(O) projecten vaak sprake van concurrentiegerichte dialoog Focus per dialoogfase verschillend, vraagt om andere expertise Dialoogfase 1 gaat vaak over ontwerp (ruimte laten aan de markt) Dialoogfase 2 gaat vaak over contract (scope, risico-verdeling) Projectfinanciering – B. Impact contract Page 17 • Uitvoerige beschrijving van gebeurtenissen • 'Kloppend hart’ van het DBFM(O) contract = BOM: – Betalingsmechanisme – Outputspecificatie – Monitoring Outputspecificatie Monitoring: indien werkelijkheid < OS OS = Werkelijkheid? Betalingsmechanisme Gerealiseerde kwaliteit prikkel Projectfinanciering – B. Impact contract Page 18 Basis Mechanisme Speciale gevallen Voortijdige Beëindiging • Risicoverdeling wordt in detail vastgelegd. • Naast verwachte situatie, ook bij bijzonder verloop en evt. beëindiging • Uitgangspunt daarbij, opgedeeld naar drie hoofdcategorieën Tekortkoming ON Risico ON, OG mag er niet slechter van worden Overmacht Risico delen, zwaartepunt OG ivm financierbaarheid Tekortkoming OG Risico OG, ON mag er niet slechter van worden Projectfinanciering – C. Impact organisatiestructuur Page 19 Concessieverlener / opdrachtgever DBFM(O) contract Banken Special Purpose Vehicle Sponsor (EV) EPC consortium O&M / FM consortium DBMO company Projectfinanciering – C. Impact organisatiestructuur Page 20 Directe overeenkomst Concessieverlener / opdrachtgever Financieringsovereenkomst DBFM(O) contract Banken Garanties Special Purpose Vehicle Sponsor (EV) Verzekeringen Financiele markt Hedging contracten EPC en O&M contract (uitvoering) EPC consortium O&M / FM consortium DBMO company • Onderhandelen, risico’s worden vastgelegd in contracten Projectfinanciering – C. Impact organisatiestructuur Page 21 • Financial Advisor Directe overeenkomst Concessieverlener / opdrachtgever • Legal Advisor •… Due Diligence (paid by SPV): Financieringsovereenkomst •Technical Advisor • Legal Advisor Banken • Insurance Advisor • Fin Model Auditor DBFM(O) contract Garanties Special Purpose Vehicle Sponsor (EV) Verzekeringen Financiele markt Hedging contracten EPC en O&M contract (uitvoering) EPC consortium O&M / FM consortium DBMO company • Partijen hanteren / eisen onafhankelijke expertise Samenvatting projectfinanciering Page 22 • • • • • • • • • Financiering op basis van project cashflows In (lange termijn) projecten met voldoende zekerheden Speciale project entiteit opgericht (SPV of SPC) Non recourse / limited recourse Risico identificatie en allocatie staat centraal Ingewikkelder dan andere vormen van financiering: contracting Grote betrokkenheid / controle door banken Project kan uiteindelijk ‘onfinancierbaar’ blijken te zijn Indien financierbaar dan hoog aandeel vreemd vermogen → De ‘F’ in DBFM(O) is uiteindelijk cruciaal in het ‘afdwingen’ van de voorgeschotelde Meerwaarde! Wat kunt u komende uur verwachten? Page 23 • Waarom Publiek Private Samenwerking • Nut & noodzaak van de 'F' in DBFM(O)/PPS projecten • Perspectief van een financier • Hoe werkt het afsluiten van een projectfinanciering in de praktijk • Impact op verschillende spelers en architect in het bijzonder Het perspectief van een bank: De risico bril Page 24 Vergoedingenstructuur = geen upward potential, wel downward risk Succes/winst Sponsor Bank Mislukken/verlies Afwegingscriterium: mate van zekerheid over aflossing lening Bank kan op verschillende manieren zekerheid zoeken Page 25 • • • • Grondfinanciering: grond als onderpand Beleggingsfinanciering: opstal als onderpand Hypothecaire financiering: opstal als onderpand Bedrijfsfinanciering: bedrijfsresultaten als zekerheid • Projectfinanciering: contract / kasstromen als zekerheid Projectfinanciering vanuit banksperspectief Page 26 Projectfinanciering • 1 project, 1 cash flow • Non or limited recourse • Focus op risico beheersing • Duidelijk gedefinieerd einde Primaire kijk van banken • Project cashflow is enige zekerheid (te realiseren project is secundaire zekerheid) • Risico in cash flow projecties sterk afhankelijk van: – Risico allocatie – Juridische raamwerk & contracten – Kwaliteit betrokken partijen Waarom staat Cash Flow analyse centraal? Page 27 Kredietoordeel van bank wordt in hoge mate bepaald door Basel II richtlijnen. Basel II in versimpelde versie: • A = Kans dat leningnemer zijn rente en aflossingen niet op tijd kan nakomen • B = Deel van de lening dat de bank in dat geval waarschijnlijk moet afboeken • C = Eigen vermogen dat bank moet reserveren voor deze lening • C=AxB C is bepalende factor in uiteindelijke prijsvorming • Hoe meer risico een lening heeft, hoe meer eigen vermogen de bank tegenover de lening moet zetten Verschillende soorten vermogen Page 28 Globale tweedeling: vreemd en eigen vermogen: • Vreemd vermogen is afkomstig van banken, fondsen of de kapitaalmarkt (obligaties). Beloning is rentemarge (vast). • Eigen vermogen is ingebracht door de eigenaren. Dit kan ook uit (achtergestelde) leningen bestaan. Beloning is rendement (variabel) • Tussenvorm is achtergesteld vermogen. Risico- rendementsverhouding staat centraal Page 29 Eigen vermogen (%) Tegenvallende inkomsten Eigen vermogen Achtergesteld vermogen (%) Senior vreemd vermogen (%) Stijgend risicoprofiel Vreemd vermogen Hoe meer het risico stijgt, hoe hoger het geëist rendement Wat kunt u komende uur verwachten? Page 30 • Waarom Publiek Private Samenwerking • Nut & noodzaak van de 'F' in DBFM(O)/PPS projecten • Perspectief van een financier • Hoe werkt het afsluiten van een projectfinanciering in de praktijk • Impact op verschillende spelers en architect in het bijzonder Financieringsproces in PPS aanbestedingen Page 31 Converging funding process to be aligned with tender planning: NOW Q2 ‘13 First Dialogue 1. Build & maintain group of financiers 2. Explore Funding structures 5. Funding documentation 6. Due Diligence Q1 ‘14 Third Dialogue Second Dialogue Q2 ‘14 Bid preparation Q3 ‘14 Preferred Bidder / FC Initial meetings with potential financiers Informational meetings with potential financiers to explore appetite & terms 3. Test compliancy / requests for adjustments DBFMO or tender procedure 4. Pricing and selection (financiers & structure) based on overall bid score Q4 ‘13 Meetings with potential financiers to discuss specific terms Discuss structures Indicative bid preparation to test compliancy First selection Indicative bid evaluation Second selection Early drafting to support selection WINNING BID Final selection In close cooperation with legal experts Legal, Technical, Insurance and FinMod DD Wat kunt u komende uur verwachten? Page 32 • Waarom Publiek Private Samenwerking • Nut & noodzaak van de 'F' in DBFM(O)/PPS projecten • Perspectief van een financier • Hoe werkt het afsluiten van een projectfinanciering in de praktijk • Impact op verschillende spelers en architect in het bijzonder Wat kunnen we hiervan leren? Page 33 • Integrale ontwerpopgaven → meerwaarde voor gebruiker & belastingbetaler • Impact Financiering → zakelijke verhoudingen, dwingt tot vooraf uitdenken • Of het nu gaat om PPS of (private) projectontwikkeling… – … de relevante vraag is niet “Wie financiert?” – … maar “Wie bekostigt?” en “Wie loopt welk risico?” • Autonoom veronderstelde waardestijging vastgoed is verleden tijd • ‘Framework’ Projectfinanciering → helpt in het succesvol maken van je project. Wat betekent dit voor de rol van de architect (en rest)? Page 34 • • • • • • Je kan alleen optimaliseren als je wat te kiezen hebt (alternatieven) Optimaal voor jou, is mogelijk suboptimaal voor het totaal ‘Kaarten op de borst houden’ werkt niet Je moet bereid zijn over de grenzen van je discipline heen te kijken Van Grof naar Fijn… …gezien onderlinge afhankelijkheden: voorspelbaar gedrag Een goede architect (pur sang): • Heeft visie en geeft richting; maar, • Is net niet zo eigenwijs dat hij/zij enkel vasthoudt aan eigen plan! Rutger te Grotenhuis Rebel Wijnhaven 23 3011 WH Rotterdam The Netherlands T +31 (0)10 275 5995 M +31 (0)6 2261 4922 [email protected] www.rebelgroup.com Advisory Implementation Investments Rebel Wijnhaven 23 3011 WH Rotterdam +31 10 275 5995 R O T T E R D A M A N T W E R P E N W A S H I N G T O N J O H A N N E S B U R G
© Copyright 2024 ExpyDoc
