J U N I 2014 i;llT.1llU^arlct Exploitatieversehil woningbouw inzichtelijk gemaakt In de stad bouwen of daarbuiten? Het binnenstedelijk b o u w e n van w o n i n gen is duurder dan b o u w e n op uitleglocaties en levert per w o n i n g minder op. Hoeveel p r e c i e s is nu inzichtelijk gemaakt. V e r r a s s e n d is dat de k o s t e n elkaar w e i n i g ontlopen en dat, per m^ o p b r e n g s t , binnenstedelijk gebied het w i n t v a n uitleglocaties. Dirk D u b b e l i n g Wat is nu eigenlijk precies iiet verschiil in kosten en opbrengsten tussen nieuwbouw van woningen in binnenstedelijk gebied en nieuwbouw van woningen buiten bebouwd gebied, en waardoor worden deze versciiillen veroorzaakt? De provincie Noord-Holland heeft dat laten uitzoeken en de tabellen 1 en 2 vatten de uitkomsten samen. Grondexploitaties van binnenstedelijke woningbouwprojecten in die provincie hebben een tekort van gemiddeld bijna € 15.700 per woning (daarbij zijn subsidies niet meegerekend). De opbrengsten, voornamelijk grondopbrengsten, wegen niet op tegen de kosten (van onder andere verwerving, sloop, sanering, ambtelijke voorbereiding en bouw- en woonrijp maken). Woningen op uitleglocaties hebben daarentegen een overschot op de grondexploitatie van gemiddeld bijna € 6.900 per woning, inclusief de kosten voor infrastructurele werken die nodig zijn om de wijk bereikbaar en bewoonbaar te maken. Het exploitatieverschil tussen de bouw op beide soorten locaties bedraagt daarmee bijna € 22.600 per woning. Het negatieve exploitatiesaldo op binnenstedelijke locaties wordt Een nieuwe woonwijk aan de rand van Zaandam. voor iets meer dan 60% aangevuld door subsidies, vooral vanuit het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) en in mindere mate met BLS-gelden (Besluit Locatiegebonden Subsidie). Het resterende deel van het tekort komt meestal voor rekening van de gemeente. Doordat rijkssubsidies meer en meer wegvallen, krijgen gemeenten te maken met hogere lasten; de BLS-gelden zijn reeds afgelopen en het ISV loopt in 2014 af. Kosten De totale ontwikkelingskosten van binnenstedelijke locaties zijn per woning € 2.900 hoger dan de ontwikkelingskosten van het bouwen op uitleglocaties (€ 62.600 versus € 59.700). Dat is een bescheiden verschil. Onderdeel van binnenstedelijk bouwen zijn de hoge kosten voor het verwerven, saneren en in mindere mate slopen van de locatie (€ 25.100). Op voormalige bedrijventerreinen en fabrieksterreinen zijn de directe kosten ruim 40% hoger, onder andere door hoge saneringskosten. De grootste post van uitleglocaties is het bouwen woonrijp maken van de locaties (€ 24.600). De plankosten van binnenstedelijke locaties liggen € 3.700 hoger dan op uitleglocatles( € 10.000 versus € 6.300). De overige kosten bestaan voor een groot deel uit rentekosten (53% bij binnenstedelijke projecten, 66% op uitleglocaties). Per m^ uitgeefbare grond bedragen de totale kosten op binnenstedelijke locaties € 640. Dit is bijna 2,5 keer zoveel als op uitleglocaties (€ 270). Het verschil zit 'm in de dichtheid van de plannen: op uitleglocaties is de kavelgrootte per woning 225 m^ terwijl op binnenstedelijke locaties de kavelgrootte per woning slechts 100 m^ is. Opbrengsten Kijken we naar de opbrengsten van woningen op uitleglocaties en binnenstedelijke locaties, dan zijn de verschillen groter: respectievelijk € 66.600 en € 46.900, een verschil van € 19.700. Het zijn de grondopbrengsten die dit verschil bijna geheel verklaren. De opbrengsten per woning op binnenstedelijke locaties zijn fors lager omdat in hogere dichtheden wordt gebouwd dan op uitleggebieden. ^ bouw. fnarlctQ T b 11 Verschillen in grondexploitaties tussen binnenstedelijke woningbouwlocaties en uitleggebieden in Woord-Holland, prijspeil 2013, in euro per woning Binnenstedelijke locaties Ultleglocaties 1.800 25.100 •24.600 19.300 6.300 10.000 Verwerving, sloop, sanering B o u w - en w o o n r i j p m a k e n Plankosten Overige k o s t e n ( v o o r a l r e n t e ! Totaal kosten Grondopbrengsten woningbouw 10.000 8.200 59.700 62.600 63.200 40.000 200 -1.900 1.300 3.100 Bijdragen van derden Overige o p b r e n g s t e n 1.900 5.700 66.600 46.900 6.900 -15.700 Binnenplanse v e r e v e n i n g * * Totaal opbrengsten Exploitatiesaldo -3.300 Subsidies 9.700 9.100 200 w.v. Rijk en p r o v i n c i e 600 -3.500 w.v. G e m e e n t e -6.000 3.600 Exploitatiesaldo i n c l . s u b s i d i e s Appartementen * Inclusief bovenwijkse infrastructuur. " in tiet centrum van Alkmaar B i j d r a g e n uit a n d e r e f u n c t i e s , zoals v o o r z i e n i n g e n . Voor h e t b e p a l e n v a n h e t g e m i d - d e l d e zijn deze f u n c t i e s m e e g e n o m e n in h e t t o t a a l . B r o n : Oecisio, EIB Tabel 2 Projectgegevens van binnenstedelijke woningbouwlocaties en uitleggebieden in Noord-Holland, prijspeil 2013, in euro per Binnenstedelijke ocaties* Uitleglocati es 19 29 Kavelgrootte 225 m ' 100 m^ Percentage sociale huurwoningen 50% 33% £ 270 €640 Aantal projecten Kosten per nf €250 €85 V e r w e r v i n g , s l o o p en s a n e r i n g B o u w - en w o o n r i j p m a k e n Plankosten €110 €195 €30 €110 €85 €45 Overige Opbrengsten per €480 £ 295 Bijdragen van derden Binnenplanse verevening €280 €385 €10 €65 €30 €5 Overige Saldo per €25 -€160 B r o n : D e c i s i o , EIB * M a x . 200 w o n i n g e n per p r o j e c t . Hoewel de opbrengsten binnenstedelijk met € 480 per m^ uitgeefbare grond hoger zijn dan op uitleggebieden (€ 295 per m^), is dit verschil onvoldoende om het verschil in kosten goed te maken. Het grondexploitatiesaldo is binnenstedelijk € 160 per m^ negatief. Op uitleggebieden is het saldo € 25 per m^ positief Door beëindiging van subsidies meer lasten voor gemeenten Op uitleglocaties wordt gemiddeld een exploitatiesaldo geboekt van € 6.900 per woning. Het merendeel van de woningen heeft een positief exploitatiesaldo t o t € 10.000. Ruim 12% van de woningen op ultleglocaties heeft een positief saldo van meer dan € 20.000 per woning. Een kwart van de woningen daar heeft een negatief saldo, het merendeel dicht bij nul. Zeer grote negatieve saldi op uitleglocaties komen nauwelijks voor. Op binnenstedelijke locaties is het saldo per woning gemiddeld € 15.700 negatief. Op voormalige bedrijventerreinen en fabriekslocaties komt het tekort gemiddeld uit op ruim € 27000 per woning; van de woningen daar heeft 7% zelfs een tekort van meer dan € 40.000. Niet alle binnenstedelijke projecten zijn verliesgevend: 15% van het totaal aantal woningen op binnenstedelijke locaties, voornamelijk de kleine projecten, heeft een positief saldo. Dat woningen niet altijd het maximaal haalbare exploitatiesaldo opleveren is veelal het gevolg van de beleidskeuze om sociale huurwoningen te bouwen. Daarvoor wordt vaak een lagere grondprijs gehanteerd dan voor koopwoningen, zowel in bebouwd gebied als daarbuiten. Op uitleglocaties wordt 33% aan sociale huurwoningen gebouwd, terwijl dat op binnenstedelijke locaties 50% is. Het verschil in exploitatie tussen binnenstedelijke locaties en uitleggebieden wordt echter niet verklaard door sociale huurwoningen in de plannen; op beide typen locaties is de opbrengstenderving even groot, gemiddeld circa € 10.000 per woning, verrekend over alle woningen per project. Evenmin vormen voorzieningen, zoals een ondergrondse garage (in 20% van de plannen zijn gebouwde parkeeroplossingen voorzien); deze voorzieningen drukken in vergelijkbare mate op het exploitatiesaldo van beide typen locaties. Subsidies Het uiteindelijke exploitatiesaldo van zowel binnenstedelijke woningbouwprojecten als woningbouw op uitleglocaties wordt in veel gevallen sterk beïnvloed door subsidies. Ongeveer 60% van de Noord-Hollandse binnenstedelijke plannen met een negatief exploitatiesaldo die zijn onderzocht, heeft subsidie gekregen van het Rijk of de provincie. Van deze projecten wordt het negatief exploitatiesaldo aangevuld met gemiddeld € 9.700 per woning. Het Rijk en de provincie subsidiëren binnenstedelijke locaties met gemiddeld € 9.100 per woning De subsidies zijn bij elkaar echter niet voldoende om het tekort te compenseren; bijna twee derde van het tekort wordt op deze wijze gedekt. Zo'n € 600 komt ten laste van de gemeente. Nieuwbouw op uitleggebieden krijgt minder vaak subsidies: ongeveer een derde van de projecten met een negatief exploitatiesaldo wordt voor een deel gecompenseerd door subsidies van het Rijk of de provincie. Op uitleglocaties subsidiëren deze samen de woningbouw met gemiddeld € 200 per woning. De gemeenten onttrekken juist geld aan deze locaties (€ 3.500 per woning). Ook aan binnenstedelijke plannen en plannen op uitleglocaties waar het exploitatiesaldo positief is, hebben Rijk en provincie subsidies verstrekt. Dit a r t i k e l is g e b a s e e r d op h e t r a p p o r t ' K o s t e n v e r s c h i l b i n n e n s t e d e l i j k b o u w e n en b o u w e n op u i t l e g l o c a t i e s in N o o r d - H o l l a n d ' ( G e r w i n v a n d e r M e u l e n , M i c h i e l M u l d e r , Frank Verw o e r d & J a s p e r W i l l e m s ) v a n h e t E c o n o m i s c h I n s t i t u u t v o o r de B o u w en e c o n o m i s c h o n d e r z o e k s b u r e a u D e c i s i o , 2013. Het r a p p o r t is als pdf b e s c h i k b a a r op w w w . e i b . n l .
© Copyright 2024 ExpyDoc
