JAARVERSLAG
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 1
2 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 3
Verantwoordelijke uitgever: Mevrouw Lalemant-Scheerlinck, Zomerstraat 73, 1050 Elsene
4 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
RAAD VAN BESTUUR
Mevr.Lieve
LALEMANT-SCHEERLINCKVoorzitster
Mevr.Brigitte
MEIRE-HOMBERGENOndervoorzitster
Dhr.Olivier
BAILLY
Mevr. Christine DE MEERLEER
Dhr.Edouard DESMED
Dhr. Francis
GÄBELE
Dhr. BramGILLES
Dhr.Michel
GODARD
Dhr.Peter
JACOB
Dhr.Michel
LEMAIRE
Mevr. Martine
van COEVORDEN
Mevr.Bety
WAKNINE
COMMISSARISSEN VAN DE BRUSSELSE
HOOFDSTEDELIJKE REGERING
Dhr.Pol
Dhr. Jacques
ZIMMER
DE WITTE
COMMISSARIS
Mevr.Martine
BRANCART
ALGEMENE DIRECTIE
Mevr.Catherine SCHEID
Dhr.Erik
BERVOETS Directeur-generaal
Adjunct-directeur-generaal
DIRECTEURS
Mevr.Christelle
Dhr.Stephan
Dhr. Marnix Dhr.Marc
Dhr. Nicolas Dhr.Saïd
BEKÉ-VINCKE
BISSCHOP
DE SMEDT
GEEROMS
LARDOT
MASTARI
Sinds 1 juni 2013
Sinds 1 februari 2013
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 5
Kerncijfers
2013
2012
2011
Leningen m.b.t. het investeringsvermogen
1.057
1.307
1.007
Leningen getekend tijdens het jaar
1.103
1.216
937
472
501
47
8.789
8.262
7.535
880
787
663
Aantal gebouwen in patrimonium
383
386
383
Aantal woningen in patrimonium
1.131
1.061
979
873
894
950
Investeringsvermogen (in € miljoenen)
158
199
189
Dotaties van het Gewest (in € miljoenen)
50
49
48
Opgenomen leningen (in € miljoenen)
98
120
140
Financiering buiten investeringsvermogen (in € miljoenen)
4
26
50
1.436
1.320
1.154
Eigen vermogen (in € miljoenen)
368
338
311
Schulden op meer dan één jaar (in € miljoenen)
962
890
755
9
4
-10
Aantal werknemers
156
153
143
In voltijds equivalenten
149
145
135
Leningen B2
Energieprestatieleningen getekend tijdens het jaar
Aantal lopende leningen
Uitstaand bedrag van de leningen (in € miljoenen)
Huurhulp
Vastgoedverrichtingen
Woningen in productie op verworven sites
Financiering
Rekeningen
Balansstaat (in € miljoenen)
Winst (in € miljoenen)
Organisatie
6 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
Inhoudstafel
01 Financiering van het Fonds..........................................................................................................12
1.1 Financiering van het programma 2013....................................................................12
1.2 Financiering op lange termijn...................................................................................14
02 Inventaris van de activiteiten........................................................................................................24
2.1 Aankoopsector en hypothecaire kredieten.............................................................24
2.2 Huursector..................................................................................................................50
2.3 De productie van woningen en de vastgoedverrichtingen....................................71
2.4 Pilootprojecten: alternatieven voor volle eigendom en verhuur............................97
2.5 Tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg...................................109
03 Administratie – Wetgeving..........................................................................................................118
3.1 Administratie............................................................................................................118
3.2 Wetgeving.................................................................................................................129
04 Markante feiten en gebeurtenissen sinds 1 januari 2014 – Verwachte wijzigingen.................134
4.1 Investeringsvermogen 2014....................................................................................134
4.2 Markante feiten en gebeurtenissen sinds 1 januari 2014.....................................138
4.3 Organisatie van de verschillende diensten van het Fonds...................................141
05 Dankwoorden..............................................................................................................................143
06 Ontleding van rekeningen...........................................................................................................144
6.1 Voorsteling en indeling van de rekeningen............................................................144
6.2 Bis Jaarrekening op 31 december BNB.................................................................152
6.3 Waarderingsmethoden............................................................................................164
6.4 Toelichtingen bij de jaarrekening...........................................................................168
6.5 Sociale balans..........................................................................................................173
6.6 Beheer van de thesaurie - centralisatie bij het FCCB..........................................178
Voetnoten .........................................................................................................................................179
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 7
Inleiding
Mevrouw, Meneer
De toegang tot goede huisvesting, onder eender
welke vorm, het is altijd een belangrijke uitdaging
geweest voor de mens.
Wanneer we het over huisvesting hebben in het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest worden bijna
automatisch termen in de mond genomen als
“crisis”, “groot probleem”, “groter wordende
problematiek”, “bedreiging voor de gezinnen”,
“ontoereikend beleid”, enz.
Er is een soort gewenning, berusting zelfs in een
situatie die zich jaar na jaar sterker verankert in de
Brusselse realiteit.
Het risico is groot dat jongeren die het ouderlijke
nest verlaten om op eigen benen te gaan staan,
dat mensen met of zonder job, afkomstig uit alle
mogelijke socio-economische lagen, die een klein,
middelgroot of groot gezin moeten onderhouden,
die moeten rondkomen met een klein of middelgroot inkomen, zich zullen moeten neerleggen bij
deze feiten. En wat met de mensen die geen dak
boven hun hoofd hebben? Of het dreigen te verliezen omdat hun leven een heel andere wending
neemt?
Het kan allemaal cliché klinken. En nochtans
gaat het om de essentie: zonder volwaardig
dak boven je hoofd, is er ook geen sprake van
sociale integratie of van persoonlijk evenwicht.
Verschillende operatoren staan in voor de
concrete uitwerking van het huisvestingsbeleid
en het Fonds is daarin een belangrijke speler.
Dankzij zijn relevante en efficiënte stelsel van
hypothecaire kredieten – een ingenieus systeem
dat in 1929 werd gelanceerd door de Bond der
Kroostrijke Gezinnen van België door de oprichting van de coöperatieve vennootschap Woningfonds – konden alleen al de laatste 5 jaar zo’n
4.800 gezinnen een woning kopen of behouden.
En dit, het moet gezegd, in economisch moeilijke
tijden.
Meer dan 80 % van deze gezinnen voldoen aan
de voorwaarden van de sociale huisvesting.
Dankzij dit principe van de “sociale aankoop”
en de verwerving van een volle eigendom
wordt de autonomie van het individu beves-
8 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
tigd. Bovendien kan de overheid haar financiële
steun in een dergelijk systeem beperken, waardoor misbruiken worden vermeden.
Het kredietaanbod van het Fonds vormt een erg
krachtig instrument: gericht op gezinnen die niet
kunnen terugvallen op de klassieke financieringsbronnen leunt het aan bij de microkredieten,
gemaakt op maat en in functie van de socio-economische situatie van de ontlener, van zijn keuzes,
van het project dat hij voor ogen heeft. Wie een
lening kan afsluiten bij het Fonds, heeft een efficiënt middel in handen en krijgt een snel en blijvend
antwoord op zijn recht op huisvesting.
Heel wat gezinnen die zich informeren over de
kredietvoorwaarden van het Fonds slagen echter
niet in hun project. Ze botsen op de realiteit van
de Brusselse residentiële vastgoedmarkt, waar de
vraag veel groter is dan het aanbod, de “betaalbare” woningen in slechte staat verkeren en de
prijzen hoog zijn, en dit terwijl het aantal inwoners
van het Gewest enkel toeneemt.
Al die gezinnen zorgen voor steeds langere wachtlijsten van kandidaat-huurders bij de openbare
vastgoedmaatschappijen, sociale verhuurkantoren, gemeentes of autonome gemeentebedrijven,
OCMW’s, de Brusselse Grondregie en zelfs bij het
Fonds zelf!
Ondanks alle inspanningen die de verschillende
instanties leveren, blijft er een groot tekort aan
publieke huurwoningen. Daardoor moeten tienduizenden gezinnen die in aanmerking komen voor
een sociale woning hun heil zoeken op de private
huurmarkt. Daar is het aanbod gelukkig groter,
maar worden we vaak geconfronteerd met soms
erg problematische situaties. Het gaat dan ook
om de ontmoeting tussen twee werelden – die
van de verhuurder en die van de huurder – die elk
vertrekken vanuit heel andere belangen.
Intussen werd de private huursector door verschillende ingrepen gereglementeerd, denken we
maar aan de regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, de standaardisering van
de woningkwaliteit, het systeem van de huurtoelages, het openbaar beheersrecht, enz.
Maar voor de cruciale vraag over de balans
tussen de kosten voor huisvesting en
het gezinsinkomen is er nog steeds geen
antwoord. Dat kan er enkel komen met sterke
maar rechtvaardige overheidssteun, zo niet zal de
private sector een contraproductieve oplossing
formuleren. Binnen een essentieel domein als het
recht op huisvesting moet het recht op eigendom,
dat in onze huidige maatschappij een belangrijke
plaats inneemt, worden gerespecteerd. Daarbij
moet er op elk moment over worden gewaakt dat
wie een recht op eigendom heeft, respect heeft
voor degenen die het niet hebben. De Staat moet
dit evenwicht verzekeren.
De overheid moet inspelen op de noden van een
bevolking die het steeds moeilijker heeft om een
woning te vinden. Hiervoor zijn erg grote financiële
inspanningen nodig.
Tien jaar geleden werd het Huisvestingsplan
gelanceerd om een antwoord te bieden op het
tekort aan woningen in openbaar beheer. Dat Plan
begint nu effect te genereren. Om de opgestarte
dynamiek niet te stoppen, heeft de Regering op
het einde van deze legislatuur de Alliantie Huisvesting opgestart, een groot project dat de bouw
van zo’n 6.600 nieuwe woningen beoogt. De ervaring die werd opgedaan bij de uitwerking van het
Huisvestingsplan zal ongetwijfeld goed van pas
komen. Toch blijven er nog steeds heel wat obstakels.
Vandaag de dag hangt aan de creatie van een
nieuwe huur- of koopwoning een prijskaartje van
gemiddeld 200.000 euro. Er zou dus een investering van zo’n 2 miljard euro nodig zijn om ongeveer 10.000 nieuwe woningen te creëren. Dat lijkt
veel, maar op basis van de demografische evolutie is het geen overdreven hoog cijfer!
De toegang tot terreinen is een groot probleem.
Het Gewest beslaat nu eenmaal een kleine oppervlakte en op termijn zal het geen terreinen meer
kunnen aanbieden om er nieuwe projecten te
ontwikkelen. Hoe zullen de operatoren die de
Alliantie Huisvesting moeten realiseren toegang
krijgen tot de gronden? De kans bestaat dat ze als
concurrenten tegenover elkaar komen te staan,
een situatie waar vooral de vastgoedmakelaars
wel bij zullen varen. Wij denken dan ook dat het
Gewest een platform moet installeren dat de
bruikbare terreinen ter beschikking stelt van
de verschillende operatoren die meewerken
aan de Alliantie Huisvesting.
In de «stedenbouwkundige eisen» - en bij uitbreiding in het sociale huisvestingsbeleid van de
verschillende gemeentes, zowel voor de koop- als
voor de huurwoningen - zou de absolute nood-
zaak moeten worden geïntegreerd om in alle
wijken van de hoofdstad gebouwen te creëren
bestemd voor het doelpubliek, om zo de beoogde
sociale mix te bewerkstelligen.
We herinneren ook aan de befaamde en steeds
weerkerende vragen over de stedelijke integratie en de architecturale «kwaliteit», onder andere
in verband met de dichtheid en de afmetingen
van de constructies. Tot nog toe bleven deze
vragen ondergesneeuwd. Wordt het geen tijd om
ze onder de loep te nemen, in het licht van de
enorme nood aan nieuwe woningen?
De stedenbouwkundige en milieuwetgeving
hebben voor de noodzakelijke ondersteuning
gezorgd om de «verbrusseling» van de stad een
halt toe te roepen, een opdracht waarin men
ook is geslaagd. Maar moeten de beleidsmakers
die vandaag toezien op de toepassing van deze
wetgeving ook niet voluit kiezen voor de uitdaging
waar wij voor staan? Er is nog een andere cruciale vraag: aan welke
eisen moet een woning in openbaar beheer
voldoen?
We denken dan aan de architecturale kwaliteit,
een goede inrichting van de ruimtes, de dichtheid, veiligheid, duurzaamheid, kwaliteit van de
ruimtes, oppervlaktes, het comfort, de uitrusting
en de energieprestatie.
Het zou goed zijn een debat op te starten over
deze criteria en hun normen. Want is het niet zo
dat naarmate er meer eisen worden gesteld,
de focus verschuift naar de kwaliteit ten koste
van het aantal woningen dat wordt gecreëerd,
waardoor het Brusselse patrimonium net meer
woningen van slechte kwaliteit begint te tellen?
De voorbije jaren heeft het Fonds zo moeten vaststellen dat zijn huurders kwalitatief heel wat beter
gehuisvest zijn dan zijn ontleners. Dit komt omdat
een ontlener voor zijn woonproject zelf keuzes
maakt in functie van zijn financiële capaciteiten
en dus zelf oordeelt dat een bepaalde woning
voldoet aan zijn behoeftes, terwijl een huurder een
“gestandaardiseerde” woning betrekt die hij kreeg
voorgesteld - zelfs opgelegd - door de sociale
verhuurder.
Het komt er dus eigenlijk op neer dat de eerste
zich tevreden stelt met de woning waar hij zelf voor
heeft gekozen en waarin hij investeert, waarbij hij
zijn wensenlijstje heeft aangepast aan wat werke-
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 9
lijk haalbaar is. De tweede daarentegen heeft een
steeds groter eisenpakket voor de woning die
hem ter beschikking wordt gesteld door een overheid waarvan hij steeds meer verwacht. De eerste
neemt het heft in eigen handen, de tweede zit in
een afhankelijke positie. We kunnen ons afvragen
wie van de twee het gelukkigst is...
Bij grote woonprojecten blijft een goede budgetbeheersing de beste garantie voor een geslaagd
eindresultaat.
De wetgeving op de overheidsopdrachten moet
zo worden begrepen dat ze het vooropgestelde
doel dient: offertes ontvangen voor opdrachten
voor architectuur, engineering en de uitvoering
van werken die beantwoorden aan de criteria
uitgevaardigd door de bouwheer. De wetgeving
moet worden gezien als een ruggensteun, niet
als «een extra obstakel». Een optimale oproep
tot mededinging, een gelijkwaardige behandeling
van de verschillende inschrijvers, de transparantie
van een opdracht en een degelijk onderbouwde
gunning zouden moeten bijdragen tot het uiteindelijke doel van het juridische kader: de best
mogelijke opdracht.
Zou het trouwens geen goed idee zijn om een
echt «bouwteam» op te richten, waarin alle schakels in het hele creatieproces van woningen
worden samengebracht? Het lijkt een utopie, en
nochtans... Ter illustratie geven we graag mee dat de
opdrachten die het Fonds de voorbije twee jaar
heeft gelanceerd, aantonen dat de “bouwers” - dit
zijn zowel de architecten als de aannemers - zich
op elkaar kunnen afstemmen, met respect voor
het “métier”, de autonomie en de verantwoordelijkheden van de andere partij en zonder dat
de ene ondergeschikt is aan de andere, met als
resultaat de productie van kwaliteitswoningen aan
een kostprijs die het financiële evenwicht en dus
het voortbestaan van de sociale dimensie van het
Fonds niet in gevaar brengt. Volgens ons is het mogelijk om die dynamiek uit
te breiden naar alle actoren die een rol spelen in
de uitwerking van een project. De enige vereiste
is een beetje goede wil van de verschillende
betrokken partijen: of het nu gaat om politieke of
overheidsmandatarissen, gemeentelijke of gewestelijke functionarissen, bevoegd voor stedenbouw
of voor huisvesting, bouwheer, projectontwerper,
aannemer, of zelfs buurtbewoner.
10 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
Het zou ook goed zijn om een debat te organiseren over het evenwicht tussen de toeganke
lijkheid en de kwaliteit van de woningen
bestemd voor zowel verkoop als verhuur.
Deze vraag over de toegankelijkheid - en onrechtstreeks over het niveau van de overheidssubsidies
- sluit aan bij de problematiek van de productie
van nieuwe woningen voor een doelpubliek.
Welke vormen kunnen overheidssubsidies aannemen? Vandaag zijn er subsidies voor de grond
of voor het gebouw (de «stenen»), maar het
kan ook gaan om subsidies voor een persoon
(bijvoorbeeld: een huurtoelage, een lening aan een
verminderde rentevoet, fiscale voordelen).
In de loop van 2013 werd op vraag van de heer
Christos Doulkeridis, Staatssecretaris voor Huisvesting, een vergelijkende studie uitgevoerd over
de kosten van de verschillende huisvestingsinitiatieven binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Het gaat om een eerste financiële evaluatie van
de bestaande instrumenten. De resultaten tonen
de grote verschillen in financiering aan naargelang
de initiatieven en de doelstellingen die ze nastreven of naargelang de «historische» keuzes die zijn
gemaakt.
Het doornemen van deze studie werpt verschillende vragen op. Zou het, bijvoorbeeld, niet
beter zijn om de subsidies - ongeacht de
operatoren - te harmoniseren en erover te
waken dat ze worden afgestemd op de reële
financiële middelen van het doelpubliek ? Het
spreekt voor zich dat er wel een onderscheid moet
worden gemaakt op basis van de kenmerken van
de verschillende toegekende rechten: het huurrecht (volgens de vorm waarin het wordt aangeboden door de openbare vastgoedmaatschappijen,
de sociale verhuurkantoren, gemeentes, OCMW’s,
het Fonds, enz), de volle eigendom of een opgedeeld reëel eigendomsrecht (Fonds, Citydev, CLT,
enz). Hierbij moet ook rekening worden gehouden
met degene die de overheidssteun ontvangt en
met die overheid zelf.
De veelheid aan subsidies die vandaag de dag
bestaan binnen het domein huisvesting vereisen
een optimalisatie van het systeem en een rechtvaardiger verdeling ervan.
Anders dreigen we in situaties terecht te komen
waarbij, bijvoorbeeld, een gezin aanspraak kan
maken op een dubbele subsidie die buitensporig
lijkt als je ze vergelijkt met een ander gezin, dat
aan dezelfde voorwaarden beantwoordt, maar
nooit zal kunnen rekenen op enige vorm van overheidssteun voor zijn woonproject.
bij het Fonds terecht om een huurwaarborglening
af te sluiten.
Het Fonds heeft het voorbije jaar verschillende
projecten opgestart, gebaseerd op diverse
vormen van opgedeeld eigendomsrecht. Die
vormen het midden tussen verwerving en huur.
De energieprestatiekredieten (EPK) hebben aan
472 gezinnen de kans gegeven om de energieprestatie van hun woning te verbeteren.
Bedoeling is vooral om de sociale dimensie van
de verrichtingen een blijvend karakter te geven,
door de grond in eigen beheer te houden (door
opname ervan in de publieke eigendom) of door
ervoor te zorgen dat de woning enkel kan worden
overgedragen aan een gezin dat beantwoordt aan
bepaalde vastgoed- en inkomenscriteria. Verder
wordt er op deze manier naar gestreefd om
een eigen woning financieel haalbaarder te
maken voor de verschillende socio-economische bevolkingsgroepen en hen daarbij de
garantie te bieden dat het verkregen recht zo
blijvend mogelijk is en dat het een zekere autonomie biedt.
In de Brusselse Huisvestingscode zijn onlangs
zowel de «Community Land Trusts» (CLT) als de
«collectieve en solidaire spaargroepen» opgenomen, twee soorten verenigingen die zich richten
op «personen of gezinnen in een sociaal precaire
situatie». Er is de voorbije maanden heel wat
te doen geweest over de perspectieven die zij
bieden.
De bevoorrechte partner van deze verenigingen
is het Fonds, dat niet enkel optreedt als hypothecaire schuldeiser, maar ook - afhankelijk van
de verrichting - als bouwheer, waarbij het de
betrokken gezinnen vooral “begeleidt”. Zonder de
tussenkomst van het Fonds zouden deze projecten waarschijnlijk niet kunnen worden ontwikkeld.
Toch niet op korte termijn. Het jaarverslag van 2013 toont aan dat het Fonds
een opmerkelijk niveau blijft halen van erg diverse
verwezenlijkingen en dat het zich, gedreven door
toewijding, blijft inzetten om de vele uitdagingen
tot een goed einde te brengen.
Algemeen beschouwd hebben de verschillende
sectoren van het Fonds, met de steun van het
Gewest, er in 2013 voor gezorgd dat 1.338 nieuwe
gezinnen, of in totaal 3.810 personen, zich in het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest konden vestigen.
3.092 personen (81 %) deden dit via de algemene
verrichtingen van hypothecaire kredieten. 197
personen (5 %) konden hun intrek nemen in een
huurhulpwoning en 521 personen (14 %) konden
In dit jaarverslag vindt u verder:
hoofdstuk 1 dat dieper ingaat op de financiering
van het Fonds, zowel op lange termijn als voor
de financiering van het programma voor 2013;
hoofdstuk 2 dat een overzicht biedt van wat
het Fonds in 2013 heeft gerealiseerd binnen zijn
belangrijkste activiteitensectoren: de hypothecaire
kredieten en de aankoopsector, de huursector, de
productie van nieuwe woningen, de pilootprojecten of de alternatieven voor de volle eigendom
en de huur en, ten slotte, de tussenkomst in de
samenstelling van een huurwaarborg;
hoofdstuk 3 een schets van het administratieve
leven van het Fonds en van de samenwerking met
zijn rechtstreekse partners. Daarnaast is ook een
opsomming opgenomen van alle wetten, ordonnanties en besluiten van het dienstjaar die rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking hebben op
de activiteiten van het Fonds;
hoofdstuk 4 dat gewijd wordt aan markante feiten
die sinds 1 januari 2014 zijn opgetekend en de
voorziene veranderingen die waarschijnlijk een
invloed zullen hebben op de toekomstige werking
of de activiteiten van het Fonds;
hoofdstuk 5 dat de mensen die betrokken zijn
bij het Fonds in de schijnwerpers zet;
;
hoofdstuk 6 de rekeningen en resultaten van het
dienstjaar, een analyse ervan en de sociale balans
van de onderneming.
De vele statistieken die jaarlijks worden opgemaakt over de verschillende activiteiten werden
dit jaar gebundeld in een apart boekdeel. Deze
gegevens zijn beschikbaar op aanvraag of kunnen
makkelijk worden gedownload op de website van
het Fonds: www.woningfonds.be
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 11
01 financiering van het fonds / 1.1 financiering van het programma 2013
1.1 FINANCIERING VAN HET
PROGRAMMA 2013
Afkortingen
De verrichtingen verwezenlijkt door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
vallen onder één van de volgende interne fondsen:
Fonds B1. Deze benaming verwijst naar de
verrichtingen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met eigen middelen
verwezenlijkt.
Op boekhoudkundig vlak behoort ook het Fonds
voor Speciale Tussenkomsten (of FST) hiertoe.
Met dit fonds worden uitzonderlijke verrichtingen
gefinancierd. Het wordt gespijsd door dotaties
die het Fonds in het verleden ontving van BNP
PARIBAS FORTIS n.v. voor de tijdelijke overlijdensverzekeringen met afnemend kapitaal
(gekoppeld aan de hypothecaire leningen).
Fonds B2. Deze benaming geldt voor de verrichtingen die gerealiseerd worden met kapitalen die
rechtstreeks of onrechtstreeks voortkomen uit:
● leningen waaraan de Staat of het Gewest hun
waarborg hebben gehecht en rentesubsidies
tot 1989 (laatste lening afbetaald in 2009);
● kapitaalsubsidies of terugvorderbare voorschotten die het Gewest heeft toegekend
tussen 1990 en 1995 of in 2002 in het kader van
de aanvullende leningen voor jonge gezinnen;
● leningen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sinds 1996 heeft
afgesloten, met waarborg van het Gewest,
en kapitaalpremies toegekend vanaf dezelfde
datum;
● kapitaalsubsidies komende uit opbrengsten
van stedenbouwkundige lasten ontvangen door
12 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
het Gewest en toegewezen aan het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
vanaf 2005;
● leningen met gewestwaarborg aangegaan
in 2007 en 2008, zonder kapitaalpremie, maar
met jaarlijkse gewestelijke tussenkomst in de
intrestlasten;
● renteloze leningen met gewestwaarborg die
vanaf 2009 worden afgesloten bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij
(BGHM) in het kader van het Huisvestingsplan.
Fonds B3. Deze benaming slaat op de verrichtingen verwezenlijkt met terugvorderbare voorschotten toegekend door het Gewest vanaf 1998 in het
kader van de tussenkomst voor de samenstelling
van huurwaarborgen.
1.071.835
7.239.857
Energieprestatieleningen
Totaal zonder investeringsvermogen
2.807.730
2.807.730
-
112.578.653
1.180.738
1.180.738
111.397.915
-
111.397.915
1.049.015
1.049.015
-
45.120.735
2.499.555
2.499.555
42.621.180
1.674.315
40.946.865
(3)
Vastleggingen
aangegaan in 2013 en niet
uitgevoerd in 2013
(2)
-
3.856.745
3.856.745
-
157.699.388
3.680.293
3.680.293
154.019.095
1.674.315
152.344.780
+ (3) = (4)
Totale vastleggingen 2013
10.047.587
3.879.565
6.168.022
164.260.383
5.187.481
2.164.232
3.023.249
159.072.902
1.235.482
157.837.420
(1) + (2) = (5)
Verwezenlijkingen
2013
N.B.:
De investeringen voor verrichtingen bestemd voor verkoop met een hypothecaire lening worden oorspronkelijk onder de rubriek «bouw/renovatie-verkoop» opgenomen. Wanneer men overgaat tot de vereffening van de lening,
worden zij als verwezenlijkingen opgenomen, in de rubriek «hypothecaire leningen».
6.168.022
51.681.730
4.006.743
2.164.232
1.842.511
47.674.987
1.235.482
46.439.505
(2)
(1)
Huurhulp: Huisvestingsplan
Totaal investeringsvermogen
Totaal huurhulp
Huurhulp:
* Woningcreatie
* Renovatie oud patrimonium
Totaal aankoopsector
Bouw/renovatie-verkoopprojecten
Hypothecaire kredieten:
Verrichtingen
Vastleggingen aangegaan
en uitgevoerd in 2013
Vastleggingen
aangegaan vóór 2013
en uitgevoerd in 2013
Vastleggingen en verwezenlijkingen 2013 (fonds B2) (in EUR)
01 financiering van het fonds / 1.1 financiering van het programma 2013
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 13
01 financiering van het fonds / 1.1 financiering van het programma 2013
Evolutie van het investeringsvermogen in het jaar en de hiertoe aangewende
financieringsmiddelen (fonds B2). Bedragen in duizenden EUR
210.000
200.000
190.000
180.000
170.000
160.000
150.000
140.000
130.000
120.000
110.000
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
-10.000
Investeringsvermogen
Activiteitensector
Oorspronkelijk
voorzien
Werkelijke
vastlegging op
31/12/2013
EUR
Aantal
leningen
EUR
Aantal
leningen
Hypothecaire kredieten
Bouw/renovatie-verkoopprojecten (BRV)
156.699.388
-
1.000
152.344.780
1.674.315
1.049
8
Totaal aankoopsector
156.699.388
1.000
154.019.095
1.057
Huurhulp:
* Woningcreatie
* Renovatie patrimonium
Totaal huurhulp
Totaal hypothecaire leningen en huurhulp
14 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
0
1.000.000
0
3.680.293
1.000.000
3.680.293
157.699.388
1.000
157.699.388
1.057
01 financiering van het fonds / 1.1 financiering van het programma 2013
In de ordonnantie van 21 december 2012
houdende de algemene uitgavenbegroting van
het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het
begrotingsjaar 2013, gepubliceerd in het Belgisch
Staatsblad van 13 februari 2013, wordt een dotatie
vermeld van 50.014.642 EUR (hierin zit de gewestelijke tussenkomst van 819.926 EUR vervat in
de interestlasten voor de tweede obligatielening
van 2007) en een maximaal ontleenvermogen van
107.504.672 EUR gedekt door een gewestelijke
waarborg.
De dotatie, het ontleenvermogen en het investeringsvermogen worden bevestigd in de
uitvoeringsbesluiten van 3 december 2012.
Investeringsvermogen: :................157.699.388 EUR
Ontleenvermogen :.........................107.504.672 EUR
Dotatie :..............................................50.014.642 EUR
De ordonnancering van de dotatie voor 2013
gebeurt volgens het besluit van 13 december
2012 als volgt:
2013 (1) zie pagina 177
2014
2015
2016
13.118.605 EUR
12.298.679 EUR
12.298.679 EUR
12.298.679 EUR
In 2013 bereikt de ordonnancering van de
dotatieschijven voor 2011 (derde schijf), 2012
(tweede schijf) en 2013 (eerste schijf) in totaal
37.165.325 EUR.
Het besluit van 22 december 2011 voorziet dat het
Fonds in 2011 een bedrag van 763.375 EUR aan
stedenbouwkundige lasten zou ontvangen. Dat
bedrag is echter niet gestort. Net zoals in 2012
is het ook niet in de begroting voor 2013 opgenomen. Er zal met het Gewest moeten worden
bekeken welke stortingsmodaliteiten kunnen
worden afgesproken voor 2014.
Op 26 januari 2013 heeft het Fonds een overheidsopdracht van financiële diensten door offerteaanvraag gelanceerd voor de financiering van
maximum 107,5 MEUR, gewaarborgd door het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De leningen
zijn afgesloten op 26 april 2013 voor een bedrag
van 97,5 MEUR. Het saldo van de toegekende
lening, namelijk 10 MEUR, zal in de loop van 2014
worden opgenomen.
In het kader van het Huisvestingsplan is het Fonds
op 20 december 2013 een renteloze lening met
gewestwaarborg aangegaan bij de Brusselse
Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM)
voor een bedrag van 17.271.666 EUR.
Het besluit van 11 juli 2013 kent een subsidie
van 1.394.815 EUR toe om het verschil bij te
passen tussen de verkoopprijs van de woningen
in Sint-Jans-Molenbeek en het bedrag dat nodig
is om de 32 woningen te bouwen op het terrein
op de hoek van de Vandenpeereboomstraat en
de Zwarte Vijversstraat in samenwerking met de
Stichting Community Land Trust Brussels.
De beheersovereenkomst die op 27 januari 2011
gesloten is tussen het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest en voorziet dat het Fonds over de financiële middelen moet beschikken om, onder
andere:
● deel te nemen aan het gewestelijke Huisvestingsplan voor de productie van 500 huurhulpwoningen dankzij een lening die de creatie van
die woningen mogelijk maakt;
● de ontwikkeling van het huurhulppatrimonium
verder te zetten met een deel van de gewestelijke dotatie die jaarlijks wordt bepaald met het
Gewest, als het budget het toelaat.
Het investeringsvermogen voor 2013 liet geen
marge om een budget vrij te maken voor de
creatie van huurhulpwoningen. De uitbreiding
van dat patrimonium is ook dit jaar enkel voorzien in het kader van de bijzondere financiering
van het Huisvestingsplan. Een deel van het investeringsvermogen wordt echter gereserveerd voor
de verderzetting van de systematische renovatie
van het oude patrimonium. De verdeling van het
investeringsvermogen tussen die laatste sector en
de sector van de hypothecaire leningen is echter
informatief en niet bindend.
Financieringsbronnen die buiten het investeringsvermogen voor 2013 vallen:
● 819.926 EUR als jaarlijkse tussenkomst
van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de
intrestlast van de tweede obligatielening afgesloten in 2007;
● er zijn 472 energieprestatiekredieten (EPK)
toegekend voor een bedrag van 3.879.565 EUR
gefinancierd door de thesaurie van het Fonds.
Dit bedrag is afkomstig uit de vervroegde
terugbetalingen door de ontleners;
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 15
01 financiering van het fonds / 1.1 financiering van het programma 2013
● er werden voor 2.591.020 EUR investeringen vrijgemaakt voor de renovatie van het
oude patrimonium en voor programma’s die al
bestonden voor 2013.
Dit bedrag is afkomstig uit afgewerkte projecten waarvoor het budget niet volledig moest
worden aangewend.
Financiële dekking van het investeringsvermogen in het fonds B2
(in % en miljoenen EUR)
Emprunts obligataires
16 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
01 financiering van het fonds / 1.1 financiering van het programma 2013
De financiering van de verbintenissen die het Fonds aanging in fonds B2 gebeurde in 2013 met
t volgende middelen:
de
Financieringsbronnen
Montants investis
in EUR
%
Leningen aangegaan in 2013
Lening af te sluiten in 2014
97.500.000
10.004.672
Gewestelijke kapitaalpremie *
49.194.716
Opnames uit de onbeschikbare reserve
van het fonds B2
Totaal
62
6
31
1.000.000
1
157.699.388
100
* In de dotatie van 50.014.642 EUR zit ook de gewestelijke tussenkomst voor 2013 vervat in de 2de
lening van 2007.
Voor de verwezenlijkingen in fonds B2 werden de bedragen in 2013 als volgt verdeeld over de
verschillende activiteiten:
Activiteitensector
Hypothecaire kredieten:
Bouw/renovatie-verkoopprojecten (BRV)
Totaal aankoopsector
Huurhulp:
* Woningcreatie
* Renovatie patrimonium
Totaal huurhulp
Totaal
Vrijgegeven bedragen
in EUR
%
157.837.420
96
1.235.482
1
159.072.902
97
2.164.232
3.023.249
1
2
5.187.481
3
164.260.383
100
Het interne fonds B3 waarmee de huurwaarborgleningen worden gefinancierd, is niet onderworpen
aan dezelfde werkings- en financieringsregels als de andere activiteiten van het Fonds. Er wordt niet
gewerkt met een jaarlijkse financiering: het huurwaarborgfonds werd gedurende enkele jaren gespijsd
door gewestelijke voorschotten die ervoor moeten zorgen dat deze sector langere tijd kan werken zonder
bijkomende budgetten. Met het geld dat wordt terugbetaald binnen een tijdspanne van maximum 18
maanden kunnen nieuwe leningen worden toegekend.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 17
01 financiering van het fonds / 1.2 financiering op lange termijn
1.2 FINANCIERING OP LANGE
TERMIJN
1.2.1 Inleiding
De financiering op lange termijn is van essentieel
belang voor het Fonds en zijn sociale doelstelling
die de vorm heeft van een publieke opdracht. De
kernactiviteiten van het Fonds vereisen immers
investeringen op lange termijn, zowel voor de
sector van de hypothecaire kredieten als voor de
huurhulpsector.
Het Fonds dient bijgevolg uitermate waakzaam
te zijn voor het evenwicht tussen zijn rechten en
verplichtingen.
De balans is een goed instrument om inzicht
te krijgen in die financiering op lange termijn.
De actiefzijde van de balans geeft een zicht op
de opgebouwde financieringsnoden, terwijl de
passiefzijde een zicht geeft op de bestaande
financieringsbronnen die deze noden dekken.
1.2.2 Overzicht van de activa
Het voornaamste actief van het Fonds zijn de uitstaande saldi van de hypothecaire leningen voor
een totaal bedrag van 883 MEUR (790 MEUR eind
2012).
De globale betalingskalender van de hypothecaire
leningen loopt tot en met 2043.
Op basis van alle resterende terugbetalingen,
enerzijds, en het uitstaande saldo van alle hypothecaire leningen, anderzijds, bekomt men een
actuariële rentevoet van 2,1% en een duratie van
10 jaar (dit is het gemiddelde van de resterende
looptijden van alle terugbetalingen gewogen
volgens hun actuele waarde).
Het tweede belangrijkste actief zijn de liquiditeiten
en beleggingen voor een totaal bedrag van 256
MEUR (275 MEUR eind 2012). Met dit bedrag kan
het Fonds voorzien in een dekking van de terugbetalingen van zijn leningen voor de volgende 2 jaar
(165 MEUR), alsook in een gedeeltelijke dekking
van de toekomstige bouw van huurwoningen in
het kader van het Huisvestingsplan en de koopwoningen van het geassocieerd programma (125
MEUR).
De vervroegde terugbetalingen van de hypothe-
18 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
caire kredieten vormen een bijzonder aandachtspunt van de financiering van het Fonds. De laatste
vier jaar werd gemiddeld 3% per jaar van het
uitstaande saldo vervroegd terugbetaald, voor
een totaal bedrag van 97 MEUR. Dit fenomeen
ligt mee aan de oorsprong van de relatief grote
thesaurie van het Fonds. De tabel op de volgende
pagina geeft de evolutie weer in vergelijking met
de uitstaande leningen.
Deze terugbetalingen worden voor een deel
opnieuw in de energieprestatiekredieten (EPK)
geïnvesteerd tegen een intrestvoet van 0%.
In 2014 zullen deze fondsen gedeeltelijk gebruikt
worden voor een uitzonderlijke financiering van
114 gewone leningen om het programma op het
peil van de vorige jaren te houden (zie tevens
hoofdstuk 4.1).
Het probleem van deze terugbetalingen is dat de
resterende looptijden van de leningen variëren van
minder dan 1 tot meer dan 25 jaar, waardoor men
ze niet systematisch kan gebruiken voor de financiering van ons programma met een gemiddelde
looptijd van meer dan 26 jaar. Dit zou immers een
reëel risico vormen voor de herfinanciering van
deze programma’s tegen een toekomstige intrestvoet die vandaag onvoorspelbaar is, daar waar de
hypothecaire intresten van de inkomstenzijde van
het programma grotendeels vastliggen. Het Fonds
lanceert momenteel een ALM-studie (‘Asset Liability Management’) om het beheer van deze risico’s
te modelleren.
De derde voornaamste post van het actief betreft
de investeringen voor een totaal bedrag van 157
MEUR (149 MEUR eind 2012). Op enkele werkingsinvesteringen na gaat het over het patrimonium
van huurwoningen. Dit patrimonium zal in de
komende jaren nog uitbreiden via het Huisvestingsplan waarvoor het Fonds nog een kleine 500
huurwoningen zal bouwen. De financiering van
dit plan is gegarandeerd via een pakket renteloze
leningen van de BGHM.
We dienen op te merken dat het huidige niveau
van de huuropbrengsten van dit patrimonium
onvoldoende is om de investeringen en alle
kosten van de sector ‘Huurhulp’ te financieren.
De vierde actiefpost betreft de diverse vorderingen voor een totaal bedrag van 138 MEUR (104
MEUR eind 2012). Het grootste deel van deze
vorderingen betreft vereffeningskredieten die het
Brussels Gewest moet betalen voor de investe-
01 financiering van het fonds / 1.2 financiering op lange termijn
Op dat moment zal het Fonds zijn jaarlijkse
programma’s noodzakelijkerwijze moeten aanpassen aan de realiteit van de beschikbare liquide
middelen.
ringsdotaties van de periode 2011-2013. Sinds
2011 worden deze dotaties uitbetaald in vier
jaarlijkse schijven, te beginnen vanaf het jaar van
de begroting. De derde grafiek op de volgende
pagina illustreert dit voor de periode 2009-2013.
Een bijkomend effect is dat het Fonds op termijn
zijn leningen op de kapitaalmarkten vroeger dan
voorzien zal moeten ophalen. In dat geval zal het
Fonds meer intrestlasten moeten betalen. De
intrest die het Fonds op zijn leningen betaalt, ligt
normaal gezien echter hoger dan de intrest die
het Gewest op de kapitaalmarkten betaalt. Men
kan zich dan ook de vraag te stellen of een dergelijk mechanisme van gespreide betalingen van
dotaties een economisch nut heeft. Het zal een
impliciete transfert van schuldposities veroorzaken tussen het Gewest en het Fonds en bijgevolg
een suboptimalisatie van de globale intrestlast.
Het gecumuleerde verschil tussen de verbintenissen en de effectief betaalde bedragen voor
de investeringsdotaties loopt momenteel op tot
76 MEUR (64 MEUR eind 2012). In de grafiek op
de volgende pagina wordt geïllustreerd dat de
vordering op het Gewest bij ongewijzigd beleid
zal oplopen tot 81 MEUR in 2014 om zich daarna
te stabiliseren rond de 78 MEUR.
Momenteel stelt deze vordering geen liquiditeitsprobleem, gelet op de thesaurie van het Fonds.
Op termijn zal de thesaurie van het Fonds echter
inkrimpen, omdat bouw- en renovatieprojecten
tot uitgaven gaan leiden en doordat schulden op
lange termijn moeten worden terugbetaald.
Evolutie 2009 – 2013 van de activa (in miljoenen EUR)
1600
1200
800
400
0
2009
2010
Vervroegde Terugbetaling
Aantal leningen
Bedrag
2011
2012
Totale schuldvordering
2013
% VT/Schuldvordering
Aantal leningen
Bedrag
Aantal leningen
Bedrag
2010
386
19.690.099
7.546
660.886.178
5,1%
3,0%
2011
408
22.095.228
7.978
732.172.973
5,1%
3,0%
2012
463
25.795.624
8.751
863.919.275
5,3%
3,0%
2013
552
29.161.374
8.883
883.345.771
6,2%
3,3%
Gemiddeld
452
24.185.581
8.290
785.081.049
5,4%
3,1%
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 19
01 financiering van het fonds / 1.2 financiering op lange termijn
Betalingskalender van de hypothecaire kredieten (in miljoenen EUR)
70
60
50
40
30
20
10
0
2014
2016
2018
2020
2022
Prêts – REMB. CAP.
2024
2026
2028
2030
2032
2034
2036
2038
2040
2042
Prêts – INTERETS
Verbonden en betaalde investeringsdotaties van het Gewest (in miljoenen EUR)
50
40
30
20
10
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Gecumuleerd verschil tussen verbonden en betaalde investeringsdotaties van het Gewest
(in miljoenen EUR)
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2010
2011
2012
20 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
2013
2014
2015
2016
2017
01 financiering van het fonds / 1.2 financiering op lange termijn
1.2.3 Overzicht van de passiva
Langs de passiefzijde van de balans vinden we de
financieringsbronnen terug.
De voornaamste financieringsbron van het Fonds
wordt gevormd door de uitstaande ontleningen,
met een totale resterende schuld van 962 MEUR
op meer dan één jaar (890 MEUR eind 2012).
Dit vertegenwoordigt 66% van het balanstotaal.
Hierin begrepen zit een bedrag van 58 MEUR
terugvorderbare voorschotten van het Gewest (2)
zie pagina 177, alsook een pakket renteloze leningen
van de BGHM voor een totaal resterend saldo van
96 MEUR op meer dan één jaar.
Op basis van alle resterende terugbetalingen van
het Fonds, enerzijds, en het uitstaande saldo van
alle leningen, anderzijds, bekomt men een actuariële rentevoet van 3,4% en een duratie van 7,4
jaar (dit is het gemiddelde van de resterende looptijden van alle terugbetalingen gewogen volgens
hun actuele waarde).
In de derde grafiek hierna worden de betalingskalenders per periode van vijf jaar gecombineerd
weergegeven voor de hypothecaire leningen
en voor de ontleningen. De derde serie staafjes
geeft de nettotekorten of -overschotten weer per
periode van vijf jaar (evolutie liquide middelen).
Hieruit blijkt dat er in de komende vijftien jaar een
gecumuleerde nettopositie van 255 MEUR gedekt
zal moeten worden door bestaande liquiditeiten
of door een herfinanciering. Dit is onder meer een
gevolg van het verschil tussen de duraties van
beide kasstromen, dat momenteel 3 jaar bedraagt.
Deze analyse houdt echter geen rekening met het
fenomeen van de vervroegde terugbetalingen. Op
basis van het huidige ritme van 3% terugbetalingen per jaar kunnen de toekomstige liquiditeitstekorten overtroffen worden. Het fenomeen is
echter vrij onvoorspelbaar omdat het zowel van
economische (bijv. hypothecaire rentevoeten op
de markt), als van sociale factoren afhangt (bijv.
migratie buiten het Gewest). Een eenvoudige
extrapolatie van het huidige terugbetalingspercentage zou dus onvoorzichtig zijn.
schulden op de kapitaalmarkt en de reglementair beperkte intresten die het ontvangt voor de
hypothecaire kredieten. Deze dotaties zijn uiteraard geen schulden, vermits ze een verworven
recht vormen. Men kan ze beschouwen als een
soort reserve die wordt overgedragen naar de
toekomst. Deze ‘reserve’ wordt boekhoudkundig
pas gebruikt op het ogenblik dat de verschillen
tussen intrestlasten en -opbrengsten effectief
plaats hebben, gespreid over de looptijden van de
ontleningen. Men dient hierbij op te merken dat de
overeenstemmende geldstromen, voor zover ze
effectief ontvangen zijn van het Gewest, meteen
worden bestemd voor het investeringsvermogen
van het betrokken jaar.
De derde belangrijkste post van het passief is
samengesteld uit het kapitaal, de reserves en de
voorzieningen voor een totaal bedrag van 122
MEUR (113 MEUR eind 2012). Het coöperatief
model van het Fonds, alsook het sociaal doel
zonder winstoogmerk en de statuten garanderen
de stabiliteit van deze financieringsbron, die 9%
van het balanstotaal vertegenwoordigt.
Evolutie 2009 – 2013 van de passiva
(in miljoenen EUR)
1600
1200
800
400
0
2009
2010
2011
2012
2013
De tweede belangrijkste post van het passief zijn
de geboekte kapitaalsubsidies voor een netto
resterend bedrag van 269 MEUR (248 MEUR
eind 2012). Het betreft voornamelijk de hierboven vermelde interestdotaties van het Brussels
Gewest. Deze dotaties dekken het verschil tussen
de intrestlasten die het Fonds betaalt voor zijn
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 21
01 financiering van het fonds / 1.2 financiering op lange termijn
Betalingskalender van de ontleningen tot en met 2045 (in miljoenen EUR)
90
72
54
36
18
0
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
2036
2038
2040
2042
2044
Gecombineerde betalingskalenders per periode van vijf jaar (in miljoenen EUR)
22 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
01 financiering van het fonds / 1.2 financiering op lange termijn
1.2.4 Strategie
De strategie van het Fonds voor de toekomstige
financiering zal gericht zijn op de volgende drie
objectieven:
1 - De reductie van de interestmarges die het
Fonds op de kapitaalmarkten betaalt bovenop
een referentievoet (de rentevoeten van de OLO’s
van de Belgische Staat of de IRS-rentevoeten).
Een daling van deze marge met 10 basispunten
(0,10%) zou een stijging van het investeringsvermogen van bijna 5% toelaten, op basis van het
huidige niveau van interestdotaties. In 2012 en
2013 hebben verschillende verzekeringsmaatschappijen het aanbod van de traditionele banken
verruimd, meer in het bijzonder op de langere
termijnen (15 tot 25 jaar). Hierdoor is er een lichte
neerwaartse druk ontstaan op de marges. Het
Fonds wil deze positieve trend verderzetten door
een verdere diversificatie van het aanbod op de
kapitaalmarkten te zoeken.
2 - Een versterking van de relatie tussen de investeringsprogramma’s en de financieringsbronnen.
De investeringsprogramma’s van het Fonds zijn
onder meer gebaseerd op de vooruitzichten van
de rentevoeten op de kapitaalmarkten (‘forward
rates’) en de verbintenissen van het Gewest voor
de interestdotaties. De spreiding van de vereffening van deze verbintenissen kan, zoals hierboven vermeld, een liquiditeitsrisico vormen in de
toekomst. Indien dit risico te groot wordt, dan zou
het Fonds zijn programma moeten aanpassen door
het eveneens te spreiden.
3 - Het beheer van de vervroegde terugbetalingen.
Het Fonds zal het variabele deel van zijn schulden
op lange termijn moeten afstemmen op dit fenomeen, zodat het zelf vervroegd kan terugbetalen.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 23
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
2.1 AANKOOPSECTOR EN
HYPOTHECAIRE KREDIETEN
2.1.1 Algemene bemerkingen
Het voorbije jaar werden 1.103 kredieten afgesloten. Dit is een erg goed resultaat in vergelijking
met de voorbije jaren, ook al werd het uitzonderlijke jaar 2012 nog afgeklokt met 1.215 toegekende leningen.
Dit mindere resultaat tegenover 2012 volgt de
dalende tendens van ongeveer 9 % die nationaal
is waargenomen door de Beroepsvereniging van
het Krediet (3) zie pagina 177.
Hoe kan een dergelijke tendens worden verklaard?
Ook de kredietaanvragen zijn met ongeveer 9 %
gedaald: terwijl er in 2012 nog 1.621 dossiers
werden ingediend, telden we er in 2013 in totaal
1.471.
De verhouding tussen het aantal geopende en
geannuleerde dossiers is dan weer lichtjes gestegen: van 21 % in 2012 tot 29 % in 2013.
Betekent dit dat het Fonds zijn dossiers anders
aanpakt? Voorzichtiger of net strenger? Op dit
punt komen we graag verderop in dit verslag
terug.
De situatie van het voorbije jaar kan in elk geval
niet worden verklaard door een stagnerende residentiële vastgoedmarkt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De verdere prijsstijging is dan wel
minder spectaculair dan het voorbije decennium
het geval was, de erg grote vraag naar gezinswoningen blijft.
De vraag naar betaalbare woningen voor het doelpubliek van het Fonds is zonder enige twijfel groter
dan het aanbod. Alleenstaanden en koppels,
24 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
jonge en minder jonge gezinnen met kinderen, ze
zijn met velen op zoek naar een koopwoning die
binnen het budget valt.
Als we ervan uitgaan dat er een stagnering komt,
dan zullen de wetten van vraag en aanbod er
waarschijnlijk voor zorgen dat de laagste prijzen
– dit zijn de prijzen voor “bescheiden” appartementen en huizen – de laatste zijn die stabiliseren.
Want ook al kent de private sector de laatste jaren
minder gemakkelijk hypothecaire leningen toe, de
verjonging van de bevolking en de migratiestromen naar het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
zorgen ervoor dat de vraag naar dergelijke woningen blijft groeien.
De kloof tussen de noden van deze bevolkingsgroepen en het woningaanbod zal hoogstwaarschijnlijk niet kunnen worden gedicht. In tegendeel
zelfs. Dit “stadsgewest” is bovendien erg klein en
we constateren intussen al een hele tijd dat het
doelpubliek van het Fonds maar op de helft van
het territorium terechtkan.
Sommige analisten hebben het over de “Brusselse bubbel”. Zal die uit elkaar spatten en zullen
de vastgoedprijzen imploderen? We durven er ons
niet over uit te spreken. Het lijkt er in elk geval
op dat het niet zal gelden voor het marktsegment
waarbinnen het Fonds actief is.
De grootste zorg van de meer dan 7.000 gezinnen
die het voorbije jaar bij het Fonds aanklopten, is
dat ze een degelijk dak boven hun hoofd vinden,
liefst via het eigendomsrecht en aan evenwichtige
financiële voorwaarden. Een eigen huis zorgt voor
stabiliteit op korte en op lange termijn… en is het
ook niet een van de belangrijke pensioenpijlers?
De private woningmarkt kan niet aan deze
behoefte voldoen, toch niet zonder het kredietstelsel van het Fonds. Het aanbod aan sociale
woningen is ontoereikend, ondanks de subsidies
die de overheid vrijmaakt voor deze sector. En
de productie van “sociale koopwoningen” kan
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
de behoeftes van het doelpubliek nog lang niet
volgen.
De Regering heeft intussen een tweede Huisvestingsplan gelanceerd: de Alliantie Huisvesting. Dit
moet leiden tot de creatie van zo’n 6.600 nieuwe
woningen. De bijdrage van het Fonds zou bestaan
in de productie van 1.000 “sociale koopwoningen”
bestemd voor gezinnen die beantwoorden aan de
inkomenscriteria voor een sociale woning.
Om dit te kunnen verwezenlijken, wordt het voor
zowel het Gewest als het Fonds belangrijk om de
financiering van het hele project zo goed mogelijk
te bepalen. Dat wordt geen makkelijke opdracht,
want het lijkt er sterk op dat de voorwaarden die
de huidige Regering in een besluit heeft gegoten
niet zullen toelaten om het beoogde resultaat te
halen. In punt 2.3 van dit jaarverslag gaan we hier
verder op in.
Het Fonds zal al het mogelijke doen om de Alliantie Huisvesting te helpen verwezenlijken.
De 1.000 nieuwe sociale koopwoningen zouden
een extra bouwsteen kunnen zijn aan het sociale
huisvestingsbeleid en in zekere zin zou ook de
regularisering van de vastgoedmarkt op deze
manier positief worden beïnvloed.
De sociale dimensie van de woonkredieten van
het Fonds beperkt zich niet tot de bescherming
van de gezinnen tegen de banken. Die willen
vooral zelf winst slaan uit de financiering die ze
aanbieden, ook al gelden voor hen ook steeds
meer regels die zelfs nog strenger zullen worden
binnen een Europa dat de consument wil beschermen. Ze beperkt zich evenmin tot de bescherming van de gezinnen tegen de onzekerheden
of misbruiken op de private huurmarkt. Zelfs het
beste juridische kader zal misbruiken trouwens
nooit volledig kunnen uitbannen.
Onze sociale dimensie is evenmin een alternatief voor het gebrek aan woningen in openbaar
beheer, of het nu gaat om eigendommen van de
Staat of een van de vele andere bestaande formules.
Veel meer dan een ruggensteun om eigenaar te
kunnen worden, levert ze een bijdrage aan een
aantal belangrijke maatschappelijke waarden:
verantwoordelijkheid, autonomie en de vrijheid
van het individu.
Eigenaar zijn van een woning, ontdaan van elke
vorm van speculatie of van de uitbating door
anderen, is het niet de ultieme verwezenlijking
van het recht op huisvesting?
Zoals al vaker gezegd, is het hypothecaire
kredietstelsel van het Fonds al heel wat jaren een
van de meest efficiënte, zo niet hét efficiëntste van
alle huisvestingsinitiatieven die door de overheid
worden ondersteund.
Dankzij de leningsvoorwaarden van het Fonds
konden sinds 2012 al meer dan 2.200 gezinnen
investeren in een eigen woning, en dat terwijl de
situatie op de residentiële vastgoedmarkt in het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest er niet zo rooskleurig uitziet. Het loont voor de overheid dan ook
meer dan de moeite om het kredietstelsel van het
Fonds zo goed mogelijk te ondersteunen.
Net hierover zijn er het voorbije jaar nochtans een
aantal vragen gerezen. We herinneren er heel kort
aan dat in het besluit van 2 mei 1996 over de
financiering van het Fonds is vastgelegd dat de
dotatie wordt vereffend in de loop van het dienstjaar waarvoor ze is toegekend.
Dit besluit werd gewijzigd door het besluit van
8 september 2011 waardoor de vereffening van
de dotatie werd gespreid over 4 opeenvolgende
jaren.
Een gespreide dotatievereffening zorgt eigenlijk
voor een brozer financieel evenwicht voor het
Fonds, maar het leek haalbaar om op die manier
de financiële lasten voor het Gewest tijdelijk te
verlichten, wat trouwens ook de bedoeling was
van de ingreep. Financieel was het immers zwaarder geworden voor het Gewest, net omdat de
kredietactiviteiten van het Fonds zo fors toenamen.
Een financiële haalbaarheidsstudie toonde aan
dat de tijdelijke lastenverlichting voor het Gewest
mogelijk was op voorwaarde dat die laatste het
vereffeningsritme strikt zou naleven. Toch zal dit
in 2014 niet het geval zijn.
De verwarring, of op zijn minst het misverstand,
dat binnen de politieke wereld overeind lijkt te
blijven over de zogenaamde te grote thesaurie van
het Fonds – ook al kon worden aangetoond dat
ze nodig is voor zijn financiële leefbaarheid – is
ongetwijfeld een van de redenen waarom de Brusselse Regering tijdens de begrotingsbesprekingen
voor 2014 heeft beslist om de vereffeningskredieten voor het Fonds niet af te stemmen op de
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 25
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
aangegane verbintenissen.
Gaan de keuzes die worden gemaakt om het
noodzakelijke gewestelijke begrotingsevenwicht
te halen, op deze manier niet een beetje ten koste
van het Fonds?
Binnen diezelfde gedachtegang is er in Regeringskringen sprake van om de activiteiten van het
Fonds opnieuw gespreid te financieren, volgens
een mechanisme dat kan worden vergeleken met
de financiering vóór mei 1996. Nochtans heeft een
betrouwbare financiële studie, uitgevoerd aan het
begin van deze legislatuur, aangetoond dat een
dergelijk systeem geen voordelen biedt.
Dit alles heeft ertoe geleid dat de Raad van
Bestuur op het einde van het jaar de heren Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, en Guy Vanhengel, Minister van Financiën, heeft aangeschreven
om zijn bezorgdheid te uiten en er zich van te
vergewissen dat de Regering haar verbintenissen
zal nakomen en ze de activiteiten van het Fonds
zal blijven financieren zoals het hoort.
Op dit aspect wordt dieper ingegaan in deel 1.2
van dit jaarverslag.
Zoals ook al werd gesuggereerd in de algemene
inleiding, lijkt het ons erg nuttig dat de overheid zich buigt over de werkelijke kosten van de
verschillende huisvestingsinitiatieven in functie
van hun efficiëntie en hun doelpubliek.
We willen in elk geval wijzen op de absolute noodzaak dat de activiteiten van het Fonds kunnen
blijven rekenen op financiering, vooral dan de
kredietactiviteiten, want daar gaat jaarlijks meer
dan 95 % van het investeringsvermogen naartoe.
Laat hier ook geen misverstand over bestaan:
als de overheidsfinanciering niet gebeurt zoals
is vastgelegd, dan zullen de kredietactiviteiten in
verhouding moeten worden afgebouwd, wat het
Fonds zelf in gevaar kan brengen.
Evolutie van de investeringen aangewend voor de hypothecaire kredieten (fonds B2)
(In duizenden EUR)
200.000
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
26 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
2.1.2 Investeringen 2013
Het investeringsvermogen dat zou worden
gereserveerd voor de toekenning van hypothecaire leningen werd aanvankelijk vastgelegd op
156.699.388 EUR voor de toekenning van 1.000
leningen van gemiddeld 156.699 EUR.
In werkelijkheid is 154.019.095 EUR van het
investeringsvermogen naar de kredietsector
gegaan. Dit bedrag werd als volgt aangewend:
met 152.344.780 EUR werden 1.049 leningen
toegekend en 1.674.315 EUR – het equivalent van
8 leningen - diende voor de gedeeltelijke financiering van de bouw- en renovatieverrichting in de
Ottervangerstraat te 1170 Watermaal-Bosvoorde.
In tegenstelling tot de voorgaande jaren, en zeker
in vergelijking met 2012, kon met het toegekende investeringsvermogen voor 2013 worden
voldaan aan alle kredietaanvragen. Het Fonds is
het voorbije jaar dus gespaard gebleven van alle
problemen die horen bij een ontoereikend investeringsvermogen.
op een wachtlijst ingeschreven. Die lijst wordt
daarna chronologisch afgewerkt en er wordt
telefonisch een afspraak gemaakt met de
kandidaat.
● Hieronder geven we enkele interessante
cijfergegevens mee over de 6.907 gezinnen die
langskwamen voor een info-onderhoud:
● 53 % van hen is alleenstaand, we telden 22
% koppels, 14 % gezinnen die uit 3 personen
bestaan en 11 % gezinnen die 4 of meer personen tellen;
● 2.457 gezinnen (36 %) beschikken over een
maandelijks netto-inkomen (exclusief kinderbijslag) dat lager is dan 1.500 EUR. 1.097 gezinnen (16 %) hebben maandelijks 2.500 EUR of
meer;
62 % van de gezinnen heeft een belastbaar
inkomen van minder dan 20.000 EUR.
Evolutie van het aantal infogesprekken
2.1.3 Jaarverrichtingen
2.1.3.1 Info-onderhoud
Het voorbije jaar kwamen 6.907 gezinnen langs
voor een infogesprek over de kredieten van het
Fonds, ongeveer 14 % minder dan in 2012.
De overvloed aan zowel aanvragen voor een
infogesprek als telefonische oproepen hebben
genoopt tot een reorganisatie van de dienst die
zich bezighoudt met de informatieverstrekking
en de leningsdossiers. Deze reorganisatie spitste
zich toe op twee aspecten:
● elke medewerker verzorgt niet meer dan 1
uur per dag, en dit 4 werkdagen per week,
de telefonische permanentie. De overige uren
staat het callcenter in voor de verwerking van
de telefonische oproepen of voor de doorschakeling ervan naar een collega van de dienst
leningproductie die de vraag binnen de 24 uur
zal behandelen;
● wanneer alle agenda’s voor de informatiegesprekken voor drie maanden volgeboekt zijn,
worden geen nieuwe afspraken meer vastgelegd. Iedereen die een afspraak wil, wordt
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 27
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
2.1.3.2 De leningsaanvragen
In 2013 zijn 1.470 dossiers geopend. In 2012
waren dat er 1.621 (- 9 %).
Daarbij moeten de 457 dossiers worden geteld die
op 1 januari 2013 in onderzoek waren. In totaal
werden dus 1.927 dossiers behandeld in de loop
van het boekjaar.
Voor deze 1.927 dossiers stellen we het
volgende vast:
● 422 (22 %) hebben niet geleid tot de toekenning van een lening;
● 1.082 (56 %) werden voorgelegd aan de Raad
van Bestuur;
● 423 (22 %) werden nog samengesteld op 31
december 2013.
● De 1.082 leningsaanvragen die ter goedkeuring werden voorgelegd aan de Raad van
Bestuur zijn zonder uitzondering goedgekeurd.
262 van deze 1.082 aanvragen werden niet
gefinancierd met het investeringsvermogen
voor 2013:
● 242 kredieten die de Raad toekende van
januari tot april 2013 vallen nog onder het
investeringsvermogen voor 2012 omdat de
dossiers in dat jaar werden geopend;
● 11 leningen werden verstrekt voor de aankoop
van een woning die het Fonds heeft gecreëerd
in het kader van de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen. Het gaat om 11 appartementen
op de hoek van de Carl Requette- en Edmond
Candrieslaan in Sint-Jans-Molenbeek;
● 9 kredieten werden enkel toegekend om de
energieprestatie van de woning te verbeteren.
Bovendien heeft de Raad van Bestuur in januari,
februari en maart 2014 nog 245 leningsaanvragen
goedgekeurd die betrekking hebben op het investeringsvermogen voor 2013, omdat de dossiers in
dat jaar zijn aangelegd.
In 2013 werden 27 dossiers nog ingetrokken nadat
de Raad van Bestuur de leningsaanvraag had
goedgekeurd. De annulatie gebeurde vooral op
Evolutie van het aantal jaarlijks geopende dossiers
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
28 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
vraag van de kandidaten zelf. Van die 27 dossiers
vielen er 16 onder het investeringsvermogen voor
2013, de 11 andere hadden betrekking op het
investeringsvermogen van een vroeger dienstjaar.
● in 6 % van de dossiers was het pand te klein
in verhouding tot de gezinsgrootte ging het om
een ongezonde woning of moesten er te zware
renovatiewerken worden uitgevoerd;
Dit betekent dat in totaal 1.049 dossiers onder
het investeringsvermogen voor 2013 vallen,
plus de 8 kredieten die zijn toegekend voor het
BRV-project in de Ottervangerstraat.
● in de overige 4 % kon het pand niet worden
ingericht als woning of werd de toegelaten
maximumwaarde overschreden.
1.049 leningen, dat zijn er 258 (- 20 %) minder
dan in 2012 (toen er 1.307 leningen werden toegekend), maar 59 meer (+ 6 %) dan in 2011 (toen de
teller op 990 afgesloten leningen stond).
Van de 1.470 nieuwe leningsaanvragen die in
2013 werden ingediend, hebben er 422 (28,7 %)
niet geleid tot de toekenning van een lening. In
2012 ging het om 346 dossiers op 1.621 nieuwe
aanvragen (21,3 %).
Van die 422 dossiers werden er:
● 30 geannuleerd omdat de woning intussen
aan iemand anders was verkocht (19) of omdat
de eigenaar intussen had beslist toch niet te
verkopen (11);
● 54 geklasseerd zonder gevolg, omdat de
kandidaten er de voorkeur aan gaven een
lening af te sluiten in de klassieke banksector;
● 338 afgesloten zonder toekenning van een
lening, omdat het Fonds heeft geweigerd of
omdat de kandidaat-ontleners niet beantwoordden aan alle noodzakelijke leningsvoorwaarden.
De belangrijkste redenen voor de annulering
van de dossiers zijn de volgende:
● in 62 % van de gevallen zou de terugbetalingslast te zwaar doorgewogen hebben op
de beperkte of zelfs onzekere inkomsten van
de kandidaat-ontleners. Voor 40 % van deze
dossiers waren het vooral de gemeenschappelijke lasten die te zwaar waren, in 18 % van
de dossiers hadden de kandidaten al te veel
andere schulden en in de overige 4 % van de
dossiers gingen voornoemde redenen hand in
hand;
● voor 28 % van deze aanvragen was het
hypothecaire risico te groot en waren er te
weinig gunstige vermoedens om een dergelijk
risico te nemen;
30 % van de voorgelegde dossiers werden geweigerd omwille van een combinatie van de net
opgesomde redenen.
In vergelijking met 2012 noteren we dus 7,4 %
meer leningsaanvragen die niet leiden tot de
toekenning van een krediet.
7,4 % meer “mislukkingen” dan in 2012. Hoe
kan dat?
● Het aantal woningen dat uiteindelijk wordt
verkocht aan iemand anders of waarvoor de
eigenaar beslist om toch niet te verkopen, is
vergelijkbaar met 2012.
● 1 % méér kandidaten geeft er de voorkeur
aan om de lening af te sluiten in de klassieke
banksector. Ze kiezen ongetwijfeld voor deze
formule omdat de bankvoorwaarden, behalve
de rentevoet, voordeliger lijken. Het lastenboek
voor de kredieten van het Fonds is dan ook
heel wat strenger dan de geldende regels bij
de banken. Vooral jonge mensen hebben het
gevoel dat ze door de voorwaarden van het
Fonds worden beknot in de manier waarop ze
over hun eigendom kunnen beschikken.
● Aan 6,4 % meer leningsaanvragen dan in
2012 kon niet worden voldaan om de volgende
2 redenen:
1 - Bij de samenstelling van het dossier wordt
systematisch de som gemaakt van de gemeenschappelijke lasten en de maandelijkse aflossing.
Wanneer er nog andere schulden moeten worden
afbetaald, worden ook die in rekening gebracht,
zodat de dossierbeheerders kunnen inschatten of
het kandidaat-gezin zijn woonproject financieel zal
kunnen dragen.
De gemeenschappelijke lasten vormen een niet
te onderschatten post in de aankoop van een
woning. Bovendien kopen gezinnen steeds vaker
een appartement in een groot woonblok waar deze
kosten kunnen oplopen tot 150 à 200 EUR/maand.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 29
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
Heel wat kandidaat-ontleners geven er zich geen
rekenschap van dat deze lasten erg zwaar doorwegen op hun ontleencapaciteiten, in die mate zelfs
dat het Fonds hun aanvraag moet weigeren. Dit
gebeurt zelfs steeds vaker.
Eigenlijk hebben veel mensen een vals beeld van
het woningaanbod in grote mede-eigendommen.
Vaak zijn het immers betaalbare, ruime appartementen die goed zijn ingericht. Maar deze woningen zijn vaak minder interessant dan op het eerste
zicht lijkt in de ogen van het onervaren doelpubliek
van het Fonds. Hen informeren is dus belangrijk.
2 - Steeds meer kandidaat-ontleners krijgen ook
af te rekenen met de groeiende werkonzekerheid.
Vaak hebben ze enkel een contract voor beperkte
duur op zak, hebben ze pas een job gevonden of
hebben ze het zelfstandigenstatuut met de bijhorende bescheiden of onzekere inkomsten.
Tegelijkertijd moeten we vaststellen dat in de
huidige vrij gespannen en onzekere socio-economische context de “werkelijke” waarde van de
betaalbare woningen niet in dezelfde zin evolueert
als de hogere prijzen die ervoor worden gevraagd.
Met andere woorden, we constateren de laatste
tijd steeds vaker dat er te veel wordt betaald
voor een woning. De grote druk die een bepaalde
bevolkingsgroep uitoefent op de vraag, in functie
van haar financiële capaciteiten, rechtvaardigt het
niveau van sommige verkoopprijzen niet.
De ontreddering van een kwetsbare bevolkingsgroep tegenover een dergelijke problematiek
verklaart ook waarom mensen zich soms in een
woonproject storten dat eigenlijk te hoog gegrepen is voor hun budget. En het kredietstelsel
van het Fonds laat niet toe om het verschil op te
vangen.
Sommige kandidaat-ontleners klagen omdat het
Fonds geen positief gevolg geeft aan hun leningsaanvraag. Zij zouden de indruk kunnen krijgen dat
het Fonds “naar eigen goeddunken” handelt en
op basis van goede wil al dan niet een krediet
toekent. Het lijkt ons dan ook nuttig om die
mensen, net als het parlementslid dat de Staatssecretaris voor Huisvesting hierover interpelleerde,
aan het volgende te herinneren: de verrichtingen
voor de hypothecaire kredieten van het Fonds
zijn onderworpen aan het Regeringsbesluit van
22 maart 2008 (gewijzigd in september 2011) en,
zoals elke kredietvorm, aan de wet van 4 augustus
1992 in verband met het hypothecair krediet. In de
door de FSMA goedgekeurde prospectus van het
30 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
Fonds (te verkrijgen op aanvraag en beschikbaar
op onze website) staan alle toekenningsvoorwaarden voor onze kredieten heel duidelijk en gedetailleerd opgelijst.
Het gaat onder andere om:
● het voorwerp van het krediet;
● de voorwaarden verbonden aan het krediet:
verplichte verblijfplaats, maximuminkomsten
van het gezin, toegelaten maximumwaarde
van de woning, voorwaarden verbonden aan
het patrimonium, informatieplicht van de kandidaat, eisen waaraan de woning – voorwerp van
het krediet – moet voldoen, enz;
● het kredietbedrag: financiële inbreng van de
kandidaat, de geleende som en het maximumbedrag voor het krediet;
● de bepaling van de rentevoet en de terugbetalingsduur;
● de waarborgen: overlijdensverzekering,
brandverzekering, enz.
In tegenstelling tot wat sommigen geneigd zijn te
beweren, voert het Fonds geen selectie uit, niet
tussen zijn kandidaat-ontleners die hoofdzakelijk
een lening willen afsluiten voor de aankoop van
een woning op de private markt, noch tussen
kandidaat-kopers die willen investeren in een
woning die het Fonds heeft gecreëerd en daar
ook een lening voor willen afsluiten. Het is een
complete misvatting dat het Fonds zou kiezen
voor de (financieel) meest betrouwbare, meest
rendabele kandidaat-ontlener of –koper.
Het beleid van het Fonds – moet het nog gezegd
– wordt gekenmerkt door het grote belang dat
eraan wordt gehecht om het doelpubliek alle
kansen te geven om te kunnen investeren in een
eigen woning. Dit komt ook duidelijk tot uiting in
alle statistische gegevens over, onder andere, het
sociaal-economische profiel van de gezinnen. We
citeren graag een van de vele voor zich sprekende
cijfers: jaar na jaar voldoet meer dan 80 % van
onze ontleners aan de toekenningsvoorwaarden
van de sociale huisvesting, wat haaks staat op
een beleid waarin enkel de “beste ontlenersprofielen” in aanmerking zouden worden genomen
voor de toekenning van een lening.
Het Fonds moet het leningsbedrag bepalen op
basis van de financiële mogelijkheden van de
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
aanvrager. Dit principe geldt voor elke schuldeiser
en zeker voor het Fonds omdat het zich richt tot
gezinnen met een bescheiden salaris of zelfs met
een erg klein inkomen, zoals een werkloosheidsuitkering, een leefloon of invaliditeitsuitkering.
In het Regeringsbesluit zijn de twee volgende
belangrijke regels opgenomen in verband met
het kredietbedrag: ten eerste moet de aanvrager zoveel mogelijk eigen middelen inbrengen in
het vastgoedproject waarvoor hij een lening wil
afsluiten. Ten tweede mag het geleende bedrag
niet hoger liggen dan de aankoopprijs en de renovatiekosten (wanneer er renovatiewerken moeten
worden uitgevoerd). Dit bedrag kan worden
verhoogd met de inherente kosten en honoraria voor een dergelijke verrichting, maar mag de
verkoopwaarde (eventueel na de uitvoering van
werken) nooit overschrijden.
Op basis van deze regel moet de persoonlijke
inbreng van de kandidaat dus het verschil dekken
tussen de totale kostprijs van de verrichting en de
verkoopwaarde van het pand. We weten echter
dat net dit een van de grote moeilijkheden is voor
de betrokken gezinnen, omdat de persoonlijke
inbreng geen extra schuld mag zijn, maar het
moet gaan om spaargeld, financiële ondersteuning van de familie, enz.
Om dit op te vangen, voorziet het Regeringsbesluit
dat het Fonds – met het akkoord van de Regeringscommissarissen – mag afwijken van deze
regel als het er op basis van gunstige vermoedens
vanuit gaat dat dit gerechtvaardigd is. In dat geval
mag het geleende bedrag de verkoopwaarde van
het goed tot maximum 20 % overschrijden.
Deze “gunstige vermoedens” hebben vooral
betrekking op de volgende elementen uit het
persoonlijke dossier van de kandidaat-ontlener: het niveau, de stabiliteit en de aard van de
inkomsten; het niveau, de aard en de termijn van
andere financiële lasten, zoals de huur, maandelijkse aflossingen, enz; de opleiding en het
professionele verleden; de gezinssituatie en de
financiële engagementen die erbij komen kijken;
de financiële inbreng in verhouding tot de kosten
van de verrichting; de verhouding tussen de
aflossing van de lening en hoe zwaar die doorweegt op het gezinsbudget.
Al deze elementen samen stellen ons in staat om
te beoordelen of een verrichting haalbaar is, of
net niet. En dat zowel voor de kandidaat als voor
het Fonds.
Op basis van deze bepalingen kan het Fonds de
kandidaat-ontlener vragen om zijn persoonlijke
inbreng in het project te verhogen. Is dat onhaalbaar, dan kan de lening worden geweigerd. Een
dergelijke aanpak lijkt volgens het Fonds in de lijn
te liggen van zijn verplichtingen.
Het Fonds eist slechts uitzonderlijk dat iemand
zich borg stelt voor de lening. Voor de 1.103
kredieten die in 2013 werden toegekend, werd
slechts in 12 % van de gevallen gevraagd dat
iemand zich borg zou stellen.
Het Fonds meent terecht dat de noodzaak om een
borg te eisen eigenlijk aantoont dat het aangevraagde krediet te zwaar is voor de kandidaat en
dat de verrichting niet evenwichtig is.
In sommige gevallen springen ouders hun kind
financieel zo erg bij dat het inkomen bijna vooral
bestaat uit de financiële ruggensteun van mama
en papa. Op die momenten is het een conditio
sine qua non dat de ouders verschijnen bij het
verlijden van de akte.
Wanneer de toekenning van een krediet wordt
geweigerd of het slechts onder voorwaarde wordt
toegekend, worden de redenen hiervoor schriftelijk meegedeeld aan de kandidaat-ontlener. Die
kan altijd terugkomen naar het Fonds om nieuwe
elementen op tafel te leggen, waardoor de lening
toch nog kan worden toegekend of waardoor een
nieuw project kan worden opgestart.
2.1.3.3 De verwezenlijkte leningen
In 2013 werden in totaal 1.103 kredietaktes verleden. Dit is 9 % minder dan in 2012, maar 20 %
meer dan in 2011.
Voor onze nieuwe ontlenersgezinnen hebben we
het volgende vastgesteld:
Sociaal-economische kenmerken van de
nieuwe ontlenersgezinnen:
● 418 gezinnen (38 %) hebben geen personen
ten laste. In 2012 telden we 443 (36 %) dergelijke gezinnen. 224 gezinnen (20 %) hebben 3
of meer personen ten laste.
● 531 gezinnen (48 %) bestaan uit 1 of 2 personen, terwijl 183 gezinnen (17 %) met 5 of meer
zijn.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 31
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
● De nieuwe ontleners zijn gemiddeld 34 jaar
en 6 maanden oud. In 2012 lag de gemiddelde
leeftijd op 34 jaar en 2 maanden.
● In 2013 ondertekenden in totaal 1.635 personen de leenakte. 693 (43 %) van hen hebben
een bediendenstatuut, 407 (25 %) werken als
arbeider en 72 (4 %) oefenen een zelfstandige
activiteit uit. 463 personen (28 %) zijn werkloos.
In totaal beschikken 1.172 personen (72 %)
over een inkomen. In 2012 waren dat er 1.252
(69 %).
● Onze nieuwe ontleners verdienen netto
gemiddeld 2.119 EUR (inclusief kinderbijslag
als ze daar recht op hebben). In 2012 bedroeg
het gemiddelde netto-inkomen 2.061 EUR
(= 3 % minder). Tegenover 2009 is het gemiddelde netto-inkomen met 10 % gestegen.
● 292 gezinnen (26 %) moeten maandelijks
rondkomen met een netto-inkomen dat gemiddeld lager ligt dan 1.500 EUR (exclusief kinderbijslag). In 2012 zaten 403 (33 %) gezinnen in
die situatie.
● In totaal beschikken 38 % nieuwe ontlenersgezinnen – tegenover 33 % in 2012 - over een
belastbaar inkomen dat minstens 20.000 EUR
of meer bedraagt. 494 gezinnen (45 %) hebben
een belastbaar inkomen van minder dan
15.000 EUR.
● 899 gezinnen (81 %) voldoen aan de inkomensvoorwaarden om aanspraak te kunnen maken
op een sociale woning. In 2012 voldeed 83 %
aan die voorwaarden.
Sinds 2009 schommelt het aantal nieuwe ontlenersgezinnen met een belastbaar inkomen dat
lager ligt dan de barema’s voor de sociale huisvesting tussen 81 % en 87 %.
32 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
“Jonge gezinnen”
Voor de nieuwe ontlenersgezinnen die jonger zijn
dan 35 jaar kunnen we de volgende feiten op een
rijtje zetten:
● Op de 1.103 nieuwe ontlenersgezinnen tellen
we 547 jonge gezinnen. 50 % dus tegenover
52 % in 2012.
● 58 % (318) van de jonge gezinnen heeft geen
personen ten laste, 35 % (191) heeft er 1 of
2 ten laste en 7 % (38) heeft er 3 of meer ten
laste.
● 29 % (157) van de jonge gezinnen beschikt
over een maandelijks netto-inkomen (exclusief
kinderbijslag) dat lager is dan 1.500 EUR. Deze
groep bestaat hoofdzakelijk uit alleenstaanden. 58 % (318) van hen heeft maandelijks
tussen 1.500 EUR en 2.500 EUR. 13 % (72)
jonge gezinnen beschikt netto over meer dan
2.500 EUR per maand. Deze groep wordt volledig gevormd door koppels.
● Het aantal jonge gezinnen dat een belastbaar inkomen heeft van meer dan 30.000 EUR
is sterk gestegen. In 2013 ging het om 11 %
van de gezinnen, tegenover 9 % in 2012 en
amper 2 % in 2011.
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
Aankopen en renovaties door ontleners van het Fonds.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 33
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
Kenmerken van de leningen
● De gemiddelde lening bedraagt 146.616 EUR,
tegenover 151.943 EUR in 2012. Deze daling
met 5.327 EUR (3,5 %) kan voornamelijk
worden verklaard door het strengere toezicht op
de geleende quotiteiten om er zo voor te zorgen
dat de maandgelden plus de gemeenschappelijke lasten binnen grote wooncomplexen niet te
zwaar doorwegen op het gezinsbudget.
● De gemiddelde rentevoet ligt voor 2013 op
2,09 %, wat een stuk hoger is dan in 2012
(1,85 %). Dit is een van de effecten van de
rentevoetverhoging die werd doorgevoerd op
1 januari 2013.
● Het gemiddelde maandgeld bedraagt
599 EUR (4) zie pagina 177, wat neerkomt op 28 %
van het gemiddelde maandinkomen (inclusief
kinderbijslag). In 2012 lag dit gemiddelde op
601 EUR of 29 % van het gemiddelde maandinkomen.
● Voor 2013 ligt de gemiddelde terugbetalingsduur op 25 jaar en 2 maanden, tegenover 26
jaar en 2 maanden in 2012. 49 % van de kredieten loopt over 30 jaar (de maximumduur die is
vastgelegd in het reglement van het Fonds), in
2012 gold dit voor 50 % van de toegekende
leningen.
● 40 % van de gezinnen leent meer dan de
verkoopwaarde, maar die waarde wordt nooit
met meer dan 110 % overschreden. In 2012
zaten 46 % van de gezinnen in die situatie. 1 %
van de gezinnen leent een nog hoger bedrag,
zonder dat het 120 % van de verkoopwaarde
bedraagt. In 2012 koos 4 % van de ontlenersgezinnen voor die formule.
Kenmerken van de woningen
● 46 % van de aangekochte woningen ligt in
één van de volgende 3 gemeentes: Anderlecht (23 %), Sint-Jans-Molenbeek (14 %) of
Schaarbeek (9 %). 39 % van de woningen ligt
in een ruimte voor versterkte ontwikkeling van
de huisvesting en de renovatie.
● Voor 2013 bedraagt de gemiddelde aankoopprijs voor een bestaande woning (niet onderworpen aan het btw-stelsel, wel aan dat van
de registratierechten) 157.812 EUR tegenover 156.854 EUR in 2012. Dit is een stijging
met 958 EUR of met 0,61 % in vergelijking
met vorig jaar.
34 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
● De gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m² bedraagt 1.822 EUR tegenover
1.729 EUR/m² in 2012, wat neerkomt op een
stijging met 5,34 %.
● De aangekochte woningen hebben een
gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte
van 95,75 m², wat 0,29 m² meer is dan in 2012.
Energieprestatiekredieten (EPK)
● In 2013 zijn 472 kredieten toegekend om de
energieprestatie van de woningen te verbeteren. In totaal werd hiervoor een bedrag van
3.878.965 EUR vrijgemaakt.
● Gemiddeld bedragen deze kredieten
8.218 EUR, wat 179 EUR (2 %) minder is
dan het gemiddelde bedrag dat in 2012 werd
geleend.
● 52 % van het totaalbedrag voor deze kredietformule wordt gebruikt om het buitenschrijnwerk aan te pakken en 37 % om een betere
verwarmingsinstallatie te plaatsen. 10 % van
het budget gaat naar de isolatie van daken en
gevels.
● 399 EPK worden afgesloten in combinatie
met een klassieke lening voor de aankoop
van de woning. 52 EPK worden toegekend
als heropname van krediet of als aanvullende
lening. 21 EPK zijn toegekend in het kader van
een uitonverdeeldheidtreding.
● Ongeveer 75 % van de EPK wordt toegekend voor appartementen voor 73 % van de
geleende bedragen. 23 % van de EPK wordt
toegekend voor huizen voor in totaal 26 % van
de geleende bedragen.
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
Onderverdeling van de ontlenersgezinnen volgens hun inkomensniveau in verhouding tot de
toegepaste barema’s in de sociale huisvesting (in %)
Evolutie van het gemiddeld leningsbedrag (in EUR)
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 35
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
Evolutie van het gemiddeld maandelijks netto-inkomen (inclusief kinderbijslag) en van de
gemiddelde mensualiteit (in EUR)
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
Financiering van de algemene verrichtingen (gemiddelden in EUR)
190.000
180.000
170.000
160.000
150.000
140.000
130.000
120.000
110.000
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
36 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
Vergelijking tussen 2012 en 2013:
Gemiddeld 2012
Gemiddeld 2013
Verschil
Verschil in %
€ 2.061
€ 2.119
+ € 58
+ 2,8 %
€ 601
€ 599
-€2
- 0,3 %
26 ans 2 mois
25 ans 2 mois
- 1 an
- 3,8 %
1,85 %
2,09 %
Kostprijs van de
verrichting
€ 178.101
€ 176.106
- € 1.995
- 1,1 %
Bedrag van het
krediet
€ 151.943
€ 146.616
- € 5.327
- 3,5 %
€ 26.158
€ 29.491
+ € 3.332
+ 13 %
€ 8.753
€ 6.809
- € 1.944
- 22 %
5,59 %
4,38 %
Inkomen
Mensualiteit
Looptijd
Interestvoet
Spaargelden
Hypothecair risico
Het gemiddelde maandgeld is ongeveer gelijk
gebleven, ondanks het lagere leningsbedrag
(- 3,5 %) en een zeer lichte daling van de kosten
voor de verrichting (- 1 %). De terugbetalingsduur is sterk teruggeschroefd en de intrestvoet
is met 24 basispunten gestegen. De gemiddelde
persoonlijke inbreng (zowel eigen als vreemde
middelen) ligt 13 % hoger, waardoor het hypothecaire risico voor het Fonds lager ligt.
Voor heel wat kandidaat-ontleners is het noodzakelijk dat het Fonds bereid is om een hypothecair
risico toe te staan. Niet minder dan 445 (40 %)
nieuwe ontlenersgezinnen hebben in 2013 hun
woonproject kunnen realiseren dankzij deze reglementaire bepaling.
Globaal gezien is het aantal kredieten met een
hypothecair risico met ongeveer 10 % gedaald:
40 % van de toegekende kredieten in 2013 tegenover 50 % in 2012. Dit percentage ligt in de lijn
van de tendensen die werden waargenomen in de
periode 2008-2011 (39 %).
+ 0,24 %
- 1,21 %
We stellen met interesse vast dat:
● het gemiddelde hypothecaire risico tussen
2008 en 2010 in absolute cijfers ongeveer
13.700 EUR bedroeg, terwijl dat in de periode
2011-2013 gemiddeld 7.734 EUR was;
● en dat het gemiddelde hypothecaire risico
tussen 2008 en 2010 ongeveer 11 % van de
waarde bedroeg, terwijl het in de periode 20112013 gezakt was tot ongeveer 5 %.
Het gemiddelde kredietbedrag is na de lancering
van de “boosterlening” gestegen van ongeveer
127.000 EUR (2008-2010) tot ± 150.000 EUR
(2012-2013). Het Fonds heeft in absolute bedragen gemiddeld dus meer geleend, maar is er tegelijkertijd in geslaagd om het hypothecair risico te
verminderen.
Minder dan 1 % van de kredieten is toegekend
met een hypothecair risico van meer dan 10 %.
Dit percentage lag de voorgaande jaren heel wat
hoger: 9 % in 2008 en 4 % in 2012.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 37
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
Algemene verrichtingen. Spreiding per gemeente
van de in 2013 toegekende hypothecaire kredieten (in %).
38 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
2.1.4 Lopende kredieten
2.1.4.1 Algemeen beheer
Eind 2013 stond de teller op 8.789 lopende
kredieten in het fonds B2.
In de loop van het jaar werden 576 leningen
gesaldeerd: 9 op termijn, 20 leningen waren pas
volledig terugbetaald na termijn en 547 leningen
werden vervroegd terugbetaald.
Afgeloste kredieten
Van de leningen die vervroegd werden terugbetaald, hadden de ontleners in 131 gevallen een
voorsprong opgebouwd op het aflossingsschema
(bijvoorbeeld: door de recuperatie van een
aankoop- of renovatiepremie, door de opbrengsten uit de verkoop van een pand waarin ze delen
bezaten of door een vrijwillige vervroegde terugbetaling in de loop van de lening).
4 leningen werden vervroegd terugbetaald naar
aanleiding van het overlijden van de ontlener. 80
ontleners hebben het saldo van hun lening afbetaald met eigen middelen.
167 leningen werden terugbetaald na de vrijwillige
verkoop van het pand door de ontleners, 1 na
een gedwongen openbare verkoop, 2 nadat het
Fonds de vervroegde terugbetaling had geëist en
17 andere leningen werden als verlies geboekt.
160 leningen werden geherfinancierd.
De 547 kredieten die in 2013 vervroegd werden
terugbetaald, vertegenwoordigen een bedrag van
29.103.238 EUR. Dit komt overeen met 33 % van
alle vervallen bedragen in 2013. 48.496 EUR was
afkomstig uit wederbeleggingsvergoedingen.
Voor de vervroegde terugbetalingen die werden
geïnd in 2013 kan het volgende worden vastgesteld:
● het aantal leningen (80) dat spontaan en met
eigen middelen werd terugbetaald, is licht gestegen tegenover 2012. Voor 2013 gaat het om
14 % van het totale aantal gesaldeerde leningen
tegenover 12 % in 2012. In 2013 bedroegen deze
terugbetalingen gemiddeld 37.827 EUR tegenover
32.917 EUR in 2012.
● de herfinancieringen vertegenwoordigen 28 %
van de terugbetaalde leningen, tegenover 27 %
het jaar ervoor. De gemiddelde rentevoet van deze
leningen bedroeg 3,22 %.
● 68 % van de ontleners die hun lening hebben
laten herfinancieren, betaalden een rentevoet van
minder dan 4 %. De rentevoet lijkt dan ook niet
de hoofdreden voor een herfinanciering. Andere
belangrijke redenen zijn de uitonverdeeldheidtreding of de groepering met andere schulden. Maar
ook de reglementaire verplichtingen van het Fonds
spelen een rol: het feit dat men geen eigenaar
mag zijn van een andere woning, dat men het
pand niet mag verhuren of het niet leeg mag laten
staan, dat het Fonds geen samenwoning toelaat of
nog dat de werken opgenomen in de akte verplicht
moeten worden uitgevoerd.
Zo zijn 13 leningen vervroegd terugbetaald nadat
het Fonds de ontlener in gebreke had gesteld
omdat die eigenaar was van een tweede pand (7),
omdat de voorziene werken niet werden uitgevoerd (1), omdat het pand niet werd bewoond (1),
omdat de woning werd verhuurd (3, waarvan 2
jongerenleningen) of omdat valse verklaringen zijn
afgelegd toen het dossier werd samengesteld (1).
Van de 160 leningen die werden geherfinancierd
in 2013 waren er 76 (47,50 %) afgesloten tussen
2008 en 2013. De gemiddelde rentevoet van die
leningen bedroeg 2,66 %.
Het gaat voornamelijk om alleenstaanden (75 %),
in 79 % van de gevallen zonder kinderen ten laste.
167 ontleners hebben hun woning verkocht in
2013. Voor 61 van hen dateerde de investering
in het pand van na 2007 (dit komt neer op 37 %
tegenover 42 % in 2012). 32 van deze 61 ontleners (52 % tegenover 64 % in 2012) kochten de
woning als alleenstaande. 51 % van hen had op
dat moment geen personen ten laste (tegenover
80 % in 2012).
Het is normaal dat de professionele en gezinssituatie van deze, vaak jonge, alleenstaanden
verandert en dat ook hun huisvestingsbehoefte
evolueert. Sommigen kunnen het zich veroorloven
om het te klein geworden pand te houden en te
investeren in een nieuwe, aangepaste, woning. Op
dat moment zijn ze wel verplicht om hun lening bij
het Fonds meteen vervroegd terug te betalen. In
de meeste gevallen kiezen ze voor een herfinanciering, terwijl anderen opteren voor de verkoop
van de woning waarin ze investeerden met een
lening van het Fonds.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 39
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
Verkoop van de woning van een ontlener
Het Fonds heeft een voorkooprecht wanneer een
ontlener beslist om zijn woning te verkopen, zelfs
als de lening al volledig is afgelost.
285 ontleners en 19 ex-ontleners hebben het
Fonds voorgesteld gebruik te maken van dit recht
volgens de procedure die hiervoor is voorzien in
de akte.
Deze ontleners hadden verschillende redenen om
hun woning te verkopen:
● in 33 gevallen lag een scheiding (17) of een
andere familiale reden (16) aan de basis van de
beslissing;
● 40 gezinnen hadden het financieel moeilijk (24
van hen door de te hoge gemeenschappelijke
lasten die moesten worden betaald);
● 133 gezinnen wilden verhuizen naar een andere
woning om de volgende redenen: 87 hadden een
ruimere woning nodig terwijl 16 gezinnen eerder
kleiner wilden wonen, 14 gezinnen verkochten
een appartement om te kunnen investeren in een
eengezinswoning, 13 wilden hun intrek nemen
in een beter aangepaste woning en 3 gezinnen
verkochten het pand omwille van alle werken die
moesten worden uitgevoerd;
● 26 gezinnen trokken weg uit het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest. 8 van hen vertrokken naar
het buitenland;
● 4 gezinnen wilden dichter bij hun werkplek
wonen;
● 9 gezinnen wilden zich in een aangenamere
buurt vestigen;
● 3 gezinnen vertrokken omwille van problemen
met de buren;
● 5 gezinnen verhuisden omwille van gezondheidsproblemen;
● 32 gezinnen hebben geen reden gegeven
waarom ze hun woning wilden verkopen.
Van al deze ontleners waren 92 woningen eind
2013 al verkocht.
76 andere ontleners hadden het Fonds de jaren
voordien al op de hoogte gebracht van hun
40 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
wens om hun woning te verkopen en konden de
verkoop in de loop van 2013 beklinken.
27 woningen werden verkocht aan nieuwe ontleners van het Fonds.
18 ontleners die in 2013 of vroeger hadden laten
weten dat ze hun woning wilden verkopen, hebben
hun lening uiteindelijk laten herfinancieren bij een
andere financiële instelling. 8 ontleners hebben
hun lening vervroegd terugbetaald en 8 ontleners
hadden nog geen kopers gevonden voor het pand
toen de leningstermijn was afgelopen.
Voor geen van de dossiers heeft het Fonds
gebruik gemaakt van zijn voorkooprecht.
Aanpassing van de rentevoet
In de kredietakte is opgenomen dat de rentevoet
vijfjaarlijks wordt herzien op basis van de veranderingen in het aantal kinderen of personen ten
laste en op basis van het belastbaar inkomen. Een
dergelijke aapassing moet de rechtvaardigheid
tussen de ontleners van het Fonds waarborgen en
kadert in een eerlijke verdeling van de overheidssteun. Om praktische redenen wordt de revisie
opgesplitst in twee fases: jaarlijks op 1 juni of op
1 december.
De rentevoetaanpassing voor de leningen die
worden toegekend in het fonds B2 gebeurt, onder
andere, op basis van de evolutie van het belastbaar inkomen van de ontleners. Hiervoor bestaat
een systeem van 5 geïndexeerde loonbarema’s
die zijn uitgewerkt in functie van het aantal kinderen ten laste.
Voor de leningen die sinds 2002 werden toegekend in het fonds B2A geldt een ander systeem.
De toegepaste formule stelt ons in staat om een
fijnere en meer rechtvaardige weging te maken
van de rentevoet, die daardoor meteen in verhouding staat tot het verschil tussen het belastbare
gezinsinkomen en de maximum toegelaten belastbare inkomens (in 2013 was dat 41.154 EUR voor
een gezin zonder personen ten laste). De weging
van de rentevoet gebeurt ook in functie van het
aantal personen ten laste en niet enkel in functie
van het aantal kinderen ten laste (wat een jaarlijkse vermindering geeft van 0,5 % per persoon
ten laste, met een maximale vermindering van
2 %). De rentevoet wordt ook met 1 % verminderd
wanneer de ontlener jonger was dan 35 op de
referentiedatum voor de toekenning van de lening.
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
Vijfjaarlijkse herziening van de leningen – Evolutie van de rentevoet (B2 en B2A-leningen).
Orde van de wijziging
Aantal leningen
Percentueel
Onveranderd
579
54,78
Stijging < = 1%
228
21,57
Stijging > 1 en < = 2 %
80
7,57
Stijging > 2 en < = 3 %
63
5,96
Stijging > 3 en < = 4 %
15
1,42
Stijging > 4 %
4
0,38
Daling < = 1 %
67
6,34
Daling > 1 en < = 2 %
12
1,14
Daling > 2 en < = 3 %
6
0,56
Daling > 3 en < = 4 %
1
0,09
Daling > 4 %
2
0,19
1.057
100,00
Totaal
Vijfjaarlijkse herziening van de leningen – Evolutie van het aantal kinderen/personen ten laste.
Verdeling van de gezinnen
volgens het aantal
kinderen/personen ten
laste op het ogenblik van
de lening of van de vorige
herziening
Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen/personen ten laste
op het ogenblik van de vijfjaarlijkse herziening
0
1
2
6
7
Total
0
280
59
25
3
1
-
-
-
368
1
29
76
55
23
3
1
-
-
187
2
14
31
92
56
16
2
2
-
213
3
7
14
32
66
34
3
1
1
158
4
1
3
14
21
30
10
2
-
81
5
1
5
2
4
6
13
2
1
34
6
-
-
1
1
2
1
3
1
9
7
-
-
1
2
-
2
-
-
5
8
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9
-
-
-
-
-
-
2
-
2
332
188
222
176
92
32
12
3
1.057
Totaal
De referentierentevoet, één van de variabelen voor
3
4
5
de berekening van de rentevoet, werd in 2005
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 41
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
De referentierentevoet,
teruggebracht
van 6,75 %
één van
tot de
4,10 %.
variabelen
De maxivoor
mumrentevoet
de
berekeningvoor
van ontleners
de rentevoet,
met een
werd
belastbaar
in 2005
inkomen dat het
teruggebracht
vanvoormelde
6,75 % totplafond
4,10 %.niet
De maxioverschrijdt, werd vastgelegd
mumrentevoet
voor ontleners
op 3,85 %.
met eenHijbelastbaar
bedraagt
4,10 % wanneer
inkomen
dat hetdat
voormelde
plafond wel
plafond
wordt overschreniet overden. Wanneer
schrijdt,
werd vastgelegd
het plafond
opwordt
3,85 %.
overschreden
Hij bedraagt
voor de wanneer
4,10 %
leningen dat
toegekend
plafond in
wel
fonds
wordt
B2,
overschrewordt bij
overschrijding
den.
Wanneer van
het het
plafond
hoogste
wordt
inkomensbarema
overschreden
de maximumrentevoet
voor
de leningen toegekend
voorzien
in fonds
volgens
B2,het
wordt
aantal
bij
kinderen ten laste
overschrijding
van verhoogd
het hoogste
metinkomensbarema
1 %.
de maximumrentevoet voorzien volgens het aantal
In 2013 moesten
kinderen
ten laste1.210
verhoogd
dossiers
metopnieuw
1 %.
worden
bekeken in functie van de vijfjaarlijkse herziening
van
In
2013
de rentevoet.
moesten 1.210
44 leningen
dossiers
werden
opnieuw
afgelost
worden
in
de loop van
bekeken
in functie
de laatste
van de
4 maanden
vijfjaarlijkse
voorafgaand
herziening
aan de rentevoet.
van
herziening44
enleningen
47 andere
werden
vlak daarna.
afgelost45
in
ontleners
de
loop van
hebben
de laatste
nagelaten
4 maanden
de documenten
voorafgaand
in te
dienen
aan
de waarop
herziening
de en
herziening
47 andere
wordt
vlak gebaseerd.
daarna. 45
Voor hun lening
ontleners
hebben
werd
nagelaten
dan ookdededocumenten
maximale rentein te
voet van
dienen
waarop
kracht.deVoor
herziening
17 dossiers
wordtwerd
gebaseerd.
op het
eindehun
Voor
vanlening
het dienstjaar
werd dannog
ookgewacht
de maximale
op aanvulrentelendevan
voet
elementen.
kracht. Voor 17 dossiers werd op het
einde van het dienstjaar nog gewacht op aanvulDe hierna
lende
elementen.
vermelde gegevens en vaststellingen
hebben betrekking op de 1.057 kredieten waarvoorhierna
De
de rentevoet
vermeldewerd
gegevens
herzien,
en vaststellingen
waarvan 110
leningenbetrekking
hebben
in het fonds
opB2
de en
1.057
947kredieten
leningen in
waarhet
fondsde
voor
B2A.
rentevoet
Voor 704werd
B2A-leningen
herzien, werd
waarvan
de rente110
voet voorinhet
leningen
heteerst
fonds
herzien,
B2 en voor
947 leningen
1 B2-lening
in het
en
243 B2A-leningen
fonds
B2A. Voor 704
ging
B2A-leningen
het om de tweede
werd deherzierentening en
voet
voor
voor
hetde
eerst
109 herzien,
andere B2-leningen
voor 1 B2-lening
werd de
en
rentevoet
243
B2A-leningen
voor de derde
ging het
keer
omaangepast.
de tweede herziening en voor de 109 andere B2-leningen werd de
Voor 579 voor
leningen
(55 %)
de rentevoet
rentevoet
de derde
keerbleef
aangepast.
onveranderd. Voor 390 leningen (37 %) verhoogde
hij en 579
Voor
voor leningen
88 andere(55 %)
(8 %) werd
bleefhijde
verlaagd.
rentevoet
onveranderd. Voor 390 leningen (37 %) verhoogde
89 en
ontleners
– 19(8 %)
in hetwerd
fondshij
B2,
70 in fonds
hij
voor 88(8 %)
andere
verlaagd.
B2A – beschikten over een belastbaar inkomen
datontleners
89
het reglementaire
(8 %) – 19plafond
in het fonds
overschreed.
B2, 70 in fonds
B2A – beschikten over een belastbaar inkomen
Globaal
gezien is de gemiddelde
rentevoet gestedat
het reglementaire
plafond overschreed.
gen van 2,46 % tot 2,81 %. Voor de B2-leningen
is hij gestegen
Globaal
gezien van
is de3,66 %
gemiddelde
tot 4,59 %
rentevoet
en voor
gestede
B2A-leningen
gen
van 2,46 %
van
tot2,32 %
2,81 %.
totVoor
2,61 %.
de B2-leningen
is hij gestegen van 3,66 % tot 4,59 % en voor de
Het gemiddelde
B2A-leningen
van maandgeld
2,32 % tot 2,61 %.
van de herziene
kredieten steeg van 533 EUR tot 543 EUR. Voor
de
HetB2-leningen
gemiddelde
gaat
maandgeld
het maandgeld
van de
van
herziene
gemiddeld
kredieten
502 EUR
steegnaar
van515 EUR
533 EURen
totvoor
543 EUR.
de B2A-leVoor
de
ningen
B2-leningen
van 536 EUR
gaat naar
het maandgeld
546 EUR. van gemiddeld 502 EUR naar 515 EUR en voor de B2A-leVijfjaarlijkse
herziening
van546 EUR.
de leningen – Evolutie
ningen
van 536 EUR
naar
van de rentevoet (B2 en B2A-leningen)
Vijfjaarlijkse herziening van de leningen – Evolutie
Vijfjaarlijkse
herziening
de leningen – Evolutie
van
de rentevoet
(B2 envan
B2A-leningen)
42 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
van het aantal
kinderen/personen
ten laste
– 2013
Vijfjaarlijkse
herziening
van de leningen
– Evolutie
van het aantal kinderen/personen ten laste – 2013
Veiligheidswerken
Veiligheidswerken
In de leenakte is al jaren de verplichting opgenomen
binnen
bepaalde
een
aantal
In
de om,
leenakte
is al
jaren de termijnen,
verplichting
opgenoveiligheidswerken
uit te voeren
en ereen
de veiligmen
om, binnen bepaalde
termijnen,
aantal
heidsattesten vanuit
binnen
te brengen
veiligheidswerken
te voeren
en er dewaaruit
veiligblijkt dat de installaties
voldoen
aan de geldende
heidsattesten
van binnen
te brengen
waaruit
normen.
gaat dan vooral
omaan
de stabiliteit
van
blijkt
dat Het
de installaties
voldoen
de geldende
het goed,Het
de gaat
elektriciteits-,
gasnormen.
dan vooral
omen
deverwarmingsstabiliteit van
installatie,
deelektriciteits-,
waterafvoer, gasventilatie,
afvoer van
het
goed, de
en verwarmingsrook en verbrandingsgassen,
enz.
installatie,
de waterafvoer, ventilatie,
afvoer van
rook en verbrandingsgassen, enz.
Ontleners zijn verder ook verplicht om rookmelders te voorzien
in hun
woning
overeenkomstig
Ontleners
zijn verder
ook
verplicht
om rookmelhet Besluit
van de
Brusselse
ders
te voorzien
in hun
woning Hoofdstedelijke
overeenkomstig
Regering
vanvan
15 april
2004 tot bepaling
van bijkohet
Besluit
de Brusselse
Hoofdstedelijke
mende verplichtingen
inzake
in
Regering
van 15 april 2004
totbrandvoorkoming
bepaling van bijkode te huur
gestelde woningen.
mende
verplichtingen
inzake brandvoorkoming in
de te huur gestelde woningen.
Het Fonds kijkt nauwlettend toe op de naleving
van deze
verplichtingen.
Sommige
ontleners
zien
Het
Fonds
kijkt nauwlettend
toe op
de naleving
het deze
nut van
deze nochtans
overeengekomen
van
verplichtingen.
Sommige
ontleners zien
werken
en talmen
of weigeren
om ze uit
het
nut niet
van in
deze
nochtans
overeengekomen
te voeren.
werken
niet in en talmen of weigeren om ze uit
te voeren.
Sinds 2002 kan het Fonds een rentevoetverhoging
opleggen
wanneer
werken
binnen de afgeSinds
2002
kan hetde
Fonds
eenniet
rentevoetverhoging
sproken termijn
zijndeuitgevoerd.
de leningen
opleggen
wanneer
werken nietVoor
binnen
de afgetoegekend
in hetzijn
fonds
B2A kanVoor
de rentevoet
op
sproken
termijn
uitgevoerd.
de leningen
die manier oplopen
tot maximum
6,10 %
en zelfs
toegekend
in het fonds
B2A kan de
rentevoet
op
8,75 %
(opoplopen
basis van
geldende
referentierendie
manier
totde
maximum
6,10 %
en zelfs
tevoet) en
7 %van
voorde
degeldende
aanvullende
jongeren8,75 %
(optot
basis
referentierenleningenentoegekend
in het
B2B. jongerentevoet)
tot 7 % voor
de fonds
aanvullende
leningen toegekend in het fonds B2B.
Het Fonds past deze sanctie toe sinds 2004. Er is
hiervoor
Het
Fonds
een
past
strikte
dezeprocedure
sanctie toeopgesteld
sinds 2004.
: eerst
Er is
zijn er twee
hiervoor
een fases
strikte waarbij
procedure
de opgesteld
rentevoet :wordt
eerst
verhoogd,
daarna
eende
verzoeningsprocezijn
er twee
fases volgt
waarbij
rentevoet wordt
dure die erdaarna
in de eerste
op is gericht dat
verhoogd,
volgt plaats
een verzoeningsprocede veiligheidswerken
alsnog
worden
dure
die er in de eerste
plaats
op is uitgevoerd.
gericht dat
Blijft
de ontlener daarna
nogworden
steeds in
gebreke,
de
veiligheidswerken
alsnog
uitgevoerd.
dan wordt
de terugbetaling
van
de lening
geëist.
Blijft
de ontlener
daarna nog
steeds
in gebreke,
dan wordt de terugbetaling van de lening geëist.
In de loop van 2013 werd voor 30 kredieten de
rentevoet
verhoogd.
In 2012
In
de loop op
vandeze
2013manier
werd voor
30 kredieten
de
werden 35opdergelijke
rentevoet
deze manier
situaties
verhoogd.
opgetekend.
In 2012
Voor de meeste
werden
35 dergelijke
ontleners
situaties
was deze
opgetekend.
maatregel
voldoende
om ervoor
te zorgen
hetmaatregel
dossier in
Voor
de meeste
ontleners
wasdat
deze
de positieveom
zinervoor
evolueerde.
14 ontleners
brachten
voldoende
te zorgen
dat het dossier
in
hunpositieve
dossier zin
binnen
de twee14
maanden
orde en
de
evolueerde.
ontlenersinbrachten
de rentevoetverhoging
hun
dossier binnen de werd
twee daarna
maanden
geannuleerd.
in orde en
10 rentevoetverhoging
andere gezinnen hadden
iets meer
tijd nodig.
de
werd daarna
geannuleerd.
Voor
10
andere
hen bleef
gezinnen
de verhoogde
hadden rentevoet
iets meer van
tijd nodig.
kracht
tot dehen
Voor
gevraagde
bleef de verhoogde
attesten waren
rentevoet
ingediend.
van kracht
Voor
tot de gevraagde attesten waren ingediend. Voor
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
de 6 laatste ontleners was de situatie eind 2013
nog steeds niet geregulariseerd.
Voor 12 dossiers waarvan de rentevoet nog voor
2013 werd verhoogd, werd de situatie in de loop
van het dienstjaar rechtgezet, in 3 gevallen na een
tweede verhoging. Er werd in de loop van 2013
slechts 1 verzoeningsprocedure opgestart voor
niet-uitgevoerde veiligheidswerken.
Bewoning en verhuur van het pand – samenwoning
In 2013 kregen 3 ontlenersgezinnen de toestemming om een deel van hun woning te verhuren
aan derden, mits een verhoging van de rentevoet.
In het kader van de leningen toegekend in fonds
B2 kregen 6 gezinnen de toelating om een familielid te laten inwonen. Zo’n toestemming wordt
enkel gegeven als hierdoor niet moet worden
ingeboet op de bewoonbaarheid van de woning.
11 ontleners hebben een aanvraag ingediend om
een sociale zetel te vestigen in het pand, 1 van
hen in het kader van een zelfstandige activiteit in
bijberoep. Het Fonds heeft hier zijn toestemming
voor gegeven.
Omwille van een (echt)scheiding hebben 18 ontleners gevraagd om te worden ontheven van hun
verplichtingen ten overstaan van het Fonds. Het
Fonds is ingegaan op die vragen. Voor 8 van deze
dossiers heeft de ontlener die in het pand is blijven
wonen een bijkomende lening aangevraagd om
het deel van de ex-partner in de woning over te
kopen en om de uitvoering van enkele werken te
financieren. Deze leningen zijn toegekend.
2.1.4.2 Beheer van de betalingen
Op 31 december 2013 stond de teller op 8.883
lopende kredieten (fondsen B1, FST en B2) voor
een bedrag van 883.345.771 EUR.
eind 2013 op een totaal bedrag van 236.390 EUR
(ten opzichte van 218.378 EUR in 2012). Deze
bedragen worden doorgerekend aan de ontleners
in kwestie en worden daarom opgenomen in het
voornoemde totaal.
Verdeling van de dossiers volgens het achterstallige bedrag
Het aantal dossiers met een achterstal lijkt hoog,
aangezien ze 9,8 % van de lopende dossiers
vertegenwoordigen. Maar het bedrag van de
achterstallen (1.811.107 EUR) is heel redelijk en
vertegenwoordigde op 31 december 2013 slechts
0,21 % van het openstaande saldo van alle
lopende leningen (880.511.723 EUR). De beheersovereenkomst die in 2011 met het Gewest werd
afgesloten, bepaalt dat het Fonds een reserve
mag aanleggen om dubieuze schuldvorderingen
voor te schieten voor maximum 0,3 % van alle
hypothecaire kredieten.
Uit de cijfers van de Centrale voor Kredieten aan
Particulieren (5) zie pagina 177 vrijgegeven door de Nationale Bank blijkt dat 3 % van de hypothecaire
kredieten een achterstal heeft. Enkel de contracten die een achterstal vertonen van drie maanden
of meer worden geregistreerd bij de Centrale, de
‘kleine’ geschillen zijn dus niet vertegenwoordigd in dat percentage. Het totaal van de geregistreerde achterstallen bedraagt 1 % van het
oorspronkelijk ontleende kapitaal.
Onderstaande grafiek stelt de evolutie voor van de
achterstallen in het fonds B2 ten opzichte van de
evolutie van het openstaande saldo. De verhouding blijft stabiel.
Verdeling van de dossiers volgens
het achterstallige bedrag
Op dat moment vertoonden 869 dossiers
een achterstal voor een totaal bedrag van
1.811.107 EUR. Dit cijfer moet echter sterk
worden gerelativeerd aangezien het voor sommige
dossiers gaat om een achterstal van slechts een
paar euro.
In 2013 heeft het Fonds ingegrepen om de verdere
stijging van de achterstallen voor de premies van
de brand- en schuldsaldoverzekering een halt toe
te roepen. Die achterstallige betalingen stonden
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 43
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
Evolutie van de achterstallen ten opzichte van de evolutie van het openstaande saldo
(fonds B2).
1.000.000
1000000
2000
2.000
900.000
900000
1800
1.800
800.000
800000
1600
1.600
700.000
700000
1400
1.400
600.000
600000
1200
1.200
500.000
500000
1000
1.000
400.000
400000
800
800
300.000
300000
600
600
200.000
200000
400
400
100.000
100000
200
200
00
00
2008
2009
Arriérés
2010
2011
2012
2013
SRD
Deze cijfers tonen duidelijk de efficiëntie aan van
de begeleiding die het Fonds biedt, zowel bij het
bestuderen van het aankoopvoorstel als tijdens
de afbetaling van het krediet.
● belast met de gedwongen verkoop (10) zie pagina
In de beheersovereenkomst is vastgelegd hoe het
Fonds te werk moet gaan wanneer het de openstaande bedragen niet ontvangt: na het versturen
van een herinneringsbrief gevolgd door een ingebrekestelling of zelfs een onderzoek ter plaatse,
voert het Fonds het contract zo snel mogelijk uit.
Indien nodig schakelt het hiervoor de middelen
van tenuitvoerlegging in.
Het Fonds informeert momenteel iedere ontlener
dat het hem vrij staat de beslagrechter te verzoeken het in beslag genomen goed onderhands
te verkopen in plaats van openbaar. De rechter
kan ook onderhandse verkoop opleggen indien
dit interessant is voor de partijen (11) zie pagina 177.
De ontlener en de schuldeisers kunnen op die
manier de onzekerheden vermijden die horen bij
een openbare verkoop.
Voor de tenuitvoerlegging van schuldvordering
moeten volgende stappen worden gevolgd:
● verplichte poging tot minnelijke schikking
voor de beslagrechter (6) zie pagina 177
● betalingsopdracht vóór uitvoerend beslag op
onroerend goed (7) zie pagina 177
● het uitvoerend beslag op onroerend goed
zelf, dat pas toegelaten is vijftien dagen na het
bevel tot betaling (8) zie pagina 177
● overschrijving van het uitvoerend beslag (9)
zie pagina 177
● het verzoekschrift tot benoeming van de
notaris
44 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
177
● de openbare aanbesteding.
Zoals reeds eerder vermeld, heeft het Fonds
bovendien de wettelijke meldingsplicht aan de
Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de
Nationale Bank van iedere achterstallige betaling van een bedrag dat niet of niet volledig werd
betaald drie maanden na vervaldatum, of ieder
bedrag dat niet of niet volledig betaald werd een
maand na verzending van een aangetekend schrijven waarin de gevolgen van wanbetaling worden
verduidelijkt, met dien verstande dat deze brief
zelf werd verzonden binnen de drie maanden na
vervaldatum (12) zie pagina 177.
In 2013 zijn 148 dossiers met een achterstallige
betaling meegedeeld aan de Centrale voor Kredieten aan Particulieren. Hierbij zijn 230 ontleners
betrokken.
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
In 2013 werden 16 verzoeningsprocedures ingezet
voor de bevoegde beslagrechter, bovenop de 5
die nog niet waren afgehandeld eind 2012:
● in 3 gevallen heeft het Fonds de procedure
stopgezet aangezien de betrokken ontleners hun
verplichtingen ondertussen waren nagekomen;
● in 6 gevallen werd een afbetalingsplan opgesteld;
● voor 9 dossiers hebben de partijen geen
akkoord bereikt, in de meeste gevallen omdat
de ontleners niet aanwezig waren op de zitting.
In 2 gevallen kon achteraf toch nog een afbetalingsplan worden opgesteld;
● 3 procedures waren nog niet afgehandeld
eind 2013.
Het Fonds heeft 10 procedures voor inbeslagname onroerend goed ingezet. Al deze procedures hebben geleid tot de effectieve inbeslagname
van het goed.
Voor 4 dossiers heeft het Fonds de aanstelling van
een notaris gevraagd die de gedwongen verkoop
regelt.
In 2013 zijn 4 gebouwen op gerechtelijk bevel
openbaar verkocht: 1 op initiatief van het Fonds,
2 op initiatief van de vereniging van mede-eigenaars van het gebouw waarin de appartementen
in kwestie zich bevonden en 1 in het kader van
een collectieve schuldenregelingsprocedure.
Het Fonds heeft 3 van de 4 gebouwen gekocht. De
prijs dekte het saldo van de hypothecaire schuld
echter niet. Het Fonds neemt deze woningen niet
op in zijn patrimonium omdat de appartementen deel uitmaken van mede-eigendommen. De
woningen worden dus onderhands doorverkocht.
Dit geeft over het algemeen een beter resultaat
omdat een openbare verkoop de volgende beperkingen heeft: de tijd die een gerechtelijke procedure in beslag neemt, de verplichting een definitief
bod uit te brengen waardoor men dus geen
opschortende voorwaarde kan laten opnemen
voor het afsluiten van een lening en ten slotte de
hoge kosten die inherent zijn aan een dergelijke
verkoop.
Twee gebouwen die eerder in dit kader werden
aangekocht, zijn in de loop van 2013 verkocht.
Eind 2013 maakten 5 gebouwen nog deel uit van
het patrimonium van het Fonds. Het gaat om 3
appartementen in Ganshoren, 1 in Sint-Jans-Molenbeek en 1 in Sint-Agatha-Berchem. 2 appartementen werden nog bewoond door de vorige
eigenaars en de 3 andere zullen begin 2014 te
koop worden gezet.
In 2013 werden 17 leningen als uitzonderlijk
verlies opgenomen voor een totaal bedrag van
237.288 EUR. Het Fonds beschikte namelijk over
geen enkel wettelijk middel meer om de ontleners
in kwestie te verplichten hun schulden te vereffenen.
Ten slotte hebben 12 gezinnen in de loop van het
dienstjaar een collectieve schuldenregelingsprocedure opgestart (13) zie pagina 177 tegenover 10 in
2012 en 4 in 2011. Van de ontleners in kwestie
hebben er 10 achterstallen bij het Fonds. Sinds
de invoering van die procedure dankzij de wet
van 5 juli 1998 hebben 72 ontlenersgezinnen er
een beroep op gedaan. We herinneren eraan dat
de collectieve schuldenregelingsprocedure enkel
vrijwillig kan worden aangegaan door mensen
met een te grote schuldenlast. Een rechter stelt
een schuldbemiddelaar aan om een regeling te
treffen met alle schuldeisers. Zolang de procedure loopt, kunnen de schuldeisers geen gerechtelijke stappen ondernemen tot invordering van de
schulden. De schuldbemiddelaar stelt een afbetalingsplan op dat hij ter goedkeuring voorlegt aan
de schuldeisers en aan de arbeidsrechtbank in
kwestie.
Bij achterstallen in de terugbetaling van de lening
heeft het Fonds theoretisch het recht loonbeslag
te eisen of de overdracht van de schuldvorderingen van de ontlener naar derden, zoals de werkgever. Dit is enkel mogelijk als het salaris van de
ontlener meer bedraagt dan de quotiteiten waarop
geen beslag kan worden gelegd en die bovendien
stijgen naargelang het aantal kinderen ten laste.
Die quotiteiten zijn bij koninklijk besluit (14) zie pagina
177 vastgelegd. Eind 2013 werd geen loonbeslag
gelegd.
2.1.5 Bouw/RenovatieVerkoopverrichtingen
Register
In de loop van 2013 zijn 725 nieuwe kandidaturen
opgenomen in het algemene register.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 45
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
In vergelijking met 2012 is het aantal nieuwe
kandidaturen lichtjes gedaald (toen werden er 773
geregistreerd), maar het blijft wel een stuk meer
dan het gemiddelde van de voorbije jaren (530).
Het hogere aantal inschrijvingen valt samen met
de mogelijkheid die kandidaten sinds september
2011 hebben om zich te registreren via een formulier dat kan worden gedownload op de website
van het Fonds.
Zo hebben we vastgesteld dat in 2013 maar liefst
455 van de 725 kandidaten (63 %) gebruik hebben
gemaakt van dit formulier. Deze stijgende cijfers
tonen aan dat het publiek steeds vaker gebruik
maakt van de elektronische tools.
Via de website van het Fonds werden ook 1.158
informatievragen over de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (BRV) gesteld.
Verkoop van de sites HERDER in Elsene en
REQUETTE/CANDRIES in Sint-Jans-Molenbeek
Verdeeld over 3 mailings zijn in totaal 2.030 kandidaat-kopers aangeschreven, die zich tussen 2000
en januari 2012 hadden ingeschreven in het kandidatenregister voor de BRV-verrichtingen, om hen
te vragen of ze al dan niet interesse hadden in
de aankoop van een woning in de Herdersstraat
te Elsene of aan de Carl Requette-/Edmond
Candrieslaan te Sint-Jans-Molenbeek.
278 brieven zijn teruggestuurd naar het Fonds
omdat het adres intussen niet meer klopte en
1.541 kandidaten hebben niet geantwoord op
ons schrijven.
Dit komt vooral omdat het Fonds zijn register niet
meer heeft bijgewerkt na het laatste project in de
Vandenbrandenstraat te Brussel. Sindsdien was
er geen enkele nieuwe verrichting meer op de
markt gebracht.
Project in de Herdersstraat:
92 kandidaten die waren ingeschreven in het
algemeen register hebben laten weten dat ze
interesse hadden voor het project. 62 van hen
hebben het ook bezocht. 60 % van de bezoekers beantwoordden aan de financiële en reglementaire voorwaarden, de resterende 40 % had
onvoldoende financiële middelen.
Na het bezoek hebben 28 kandidaten te kennen
46 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
gegeven dat ze een aankoopbod wilden tekenen.
Slechts 5 van hen hebben dit ook effectief gedaan.
Eind december stonden nog 9 van de 14 woningen te koop. Het gaat om 6 woningen (op 7) met
3 slaapkamers, 1 woning (van de 3) met 1 slaapkamer en 2 (van de 4) studio’s.
We moeten er hier op wijzen dat de prijs van
de ruimste woningen (met parking) 260.000 tot
280.000 EUR bedraagt, een bedrag dat voor de
meeste kandidaat-kopers te hoog gegrepen is.
De bouwkosten voor ruime woningen zoals die
in de Herdersstraat lopen nu eenmaal hoog op.
Als daar geen subsidie voor kan worden voorzien
zoals bijvoorbeeld Citydev kan geven (± een derde
van de kosten), dan spreekt het voor zich dat er
een “grove selectie” moet worden gemaakt om
kandidaten te vinden die een dergelijke investering financieel aankunnen.
Project aan de Requette-/Candrieslaan:
167 kandidaten hebben laten weten interesse te
hebben voor de verrichting en 118 van hen hebben
de woningen ook bezocht. 92 van hen beantwoordden aan de financiële en reglementaire voorwaarden.
Na het bezoek hebben slechts 35 kandidaat-kopers
laten weten dat ze geïnteresseerd bleven. 24 van hen
hebben het aankoopbod ondertekend, de 11 andere
hebben op het laatste moment toch nog afgehaakt.
Slechts 14 % van de kandidaten die na onze brief
interesse hadden getoond, hebben uiteindelijk ook
een koopovereenkomst ondertekend.
Eind december stonden nog 23 van de 46 woningen
te koop: 9 (= alle) woningen met 1 slaapkamer, 13
(van de 24) woningen met 2 slaapkamers en 1 (van
de 2) studio.
We willen hier wel benadrukken dat er een bod is
gedaan op alle ruimste woningen die voor dit project
zijn gecreëerd: 9 woningen met 3 slaapkamers en 2
met 4 slaapkamers.
In vergelijking met de prijzen voor de ruime woningen in de Herdersstraat zijn die in deze verrichting
betaalbaarder.
Algemene vaststellingen
De lancering van de verkoop van de projecten
“Requette/Candries” en “Herder” valt samen met
een update van het kandidatenregister.
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
We zijn ervan uitgegaan dat het geen zin had om het
register bij te werken zolang geen nieuwe woningen te koop konden worden aangeboden, wat sinds
2010 niet meer het geval was.
wat moeilijker zijn bij een verkoop op plan.
Maar we moeten vaststellen dat de bijwerking van
het register de verkoop afremt.
We hebben er alle begrip voor dat leegstand van
beschikbare woningen zoveel mogelijk moet worden
vermeden, niet enkel uit financieel oogpunt, maar
ook omwille van de geloofwaardigheid van het
Fonds en van de overheid.
Voortaan zal het Fonds er dan ook voor zorgen dat
kandidaat-kopers op regelmatige basis elke wijziging
in hun situatie formeel moeten doorgeven (gezinssamenstelling, adres, enz) en dat ze ook bevestigen
nog steeds interesse te hebben in de aankoop van
een woning van het Fonds.
Omdat er momenteel verschillende BRV-projecten
zijn opgestart, zal voortaan ook aan kandidaat-ontleners worden gevraagd om, bijvoorbeeld, meteen
aan te geven in welke gemeentes of projecten ze
vooral interesse hebben. We hopen dat het register
op die manier een doeltreffender instrument wordt.
Verder heeft de Raad van Bestuur beslist om voortaan te werken met een verkoop op plan zodra een
nieuw gebouw zich in de fase van gesloten ruwbouw
bevindt. Kandidaat-kopers zullen ook de kans krijgen
om een kijkwoning te bezichtigen.
Voor de verkoop op plan moeten 2 belangrijke
aanpassingen worden doorgevoerd.
Ten eerste moet een procedure worden uitgewerkt
voor de prijsbepaling terwijl de opdracht (voor diensten en voor werken) nog niet zal zijn afgerond. Dit
houdt bepaalde risico’s in, want in de bouw zijn
onderaannemers die in gebreke blijven of allerhande
onvoorzienigheden legio.
De tweede aanpassing gaat over de juridische
verkoopformule. Zodra een koper fondsen neerlegt – als waarborg dat hij zijn verbintenissen zal
nakomen – wordt de wetgeving (wet Breyne) van
kracht. Dit betekent onder andere dat ook het Fonds
bepaalde waarborgen moet bieden en dat het specifieke verbintenissen aangaat.
Ook de technische verkoopaspecten zouden
veranderen, omdat de aangeboden woning nog in
aanbouw zal zijn, wat iets helemaal anders is dan de
aankoop van een afgewerkte en opgeleverde woning
waarin de eigenaar meteen kan intrekken.
Tot slot moet ook rekening worden gehouden met
het doelpubliek, dat in de meeste gevallen weinig
kennis ter zake heeft. De kandidaat-kopers informeren en hen verbintenissen laten aangaan, zal heel
Met andere woorden, de “sociale aankoop” zal er
niet makkelijker op worden.
Maar deze doelstelling mag niet ten koste gaan van
andere objectieven.
Zo is er de toekenning van woningen die moet
gebeuren met groot respect voor de chronologie van
de kandidaatstelling. Kandidaat-kopers verdienen
ook de nodige tijd om zich grondig te informeren
voor zij juridische, economische en sociale verbintenissen aangaan.
Hieromtrent verwijzen we graag naar de nieuwe
bepalingen opgenomen in artikels 27 tot 32 van
hoofdstuk IV “De regels die van toepassing zijn op
woningen die door openbare vastgoedoperatoren
te huur worden gesteld” van de Brusselse Huisvestingscode.
In deze bepalingen heeft de wetgever de principes
vastgelegd voor een gelijke behandeling en een
transparant mechanisme voor de toekenning van
woningen. Het gaat dan vooral om respect voor de
chronologie van kandidaturen, aanbieding van een
woning die aangepast is aan het betrokken gezin,
bekendmaking van de toekenningsregels en de
huurvoorwaarden, de regels die gelden voor het
bezichtigen van de woning en de formele motivering
van de toekenningsbeslissing.
De Huisvestingscode bouwt ook het recht in voor de
kandidaat-huurder die zich onjuist behandeld voelt,
om in de maand volgend op de toekenningsbeslissing beroep aan te tekenen en de Regering of de
gedelegeerde bestuurder hierover aan te spreken.
Tuurlijk, deze bepalingen zijn toegespitst op de
publieke huursector. Maar het lijkt juist om gelijkaardige regels toe te passen op de bescheiden of
sociale koopsector waarbinnen het Fonds actief is.
De toekenning van een koop- of huurwoning in
openbaar beheer vereist, in naam van de gelijkwaardige behandeling, de naleving van een aantal regels
die moeilijk te verzoenen zijn met het streven naar
een uitbanning van de leegstand van woningen.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 47
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
Bouw / Renovatie-Verkoop
48 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten
Bouw/Renovatie-Verkoopverrichtingen : project “Ninove-Mariemont”
Nieuwbouw van 9 woningen voorzien voor de verkoop.
Architecten : Roose & Partners Architects
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 49
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
2.2 HUURSECTOR
2.2.1 Algemene bemerkingen
Sinds het ontstaan van de huurhulp midden jaren
‘70 is er een fundamentele vraag die blijvend moet
worden gesteld: «welke middelen moeten worden
ingezet om degelijke woningen te kunnen aanbieden en om ervoor te zorgen dat gezinnen in een
- zeer - kwetsbare financiële situatie de zekerheid
krijgen dat ze er ook voor in aanmerking zullen
komen?»
Deze paar termen dekken de hele lading.
«Gezinnen in een kwetsbare financiële situatie»: gezinnen bestaande uit een alleenstaande
of koppel met 1, 2, 3 of meer kinderen of een
bejaarde ouder ten laste die slechts over een erg
bescheiden inkomen beschikken of zelfs onder de
armoedegrens leven.
«Degelijke woning»: woning die voldoet aan de
normen in verband met stabiliteit, veiligheid,
uitrusting, bewoonbaarheid en energieprestatie.
«Aanbieden en verzekeren»: over een woningaanbod beschikken dat is afgestemd op de behoeften
van het doelpubliek en er daarbij voor zorgen dat
de bijhorende lasten (huur, energie- en onderhoudskosten, enz) in verhouding staan tot de
financiële mogelijkheden van het huurdersgezin.
Hierbij wordt rekening gehouden met de evolutie
van zowel het inkomen als van de gezinssamenstelling.
Het Fonds moet zich toeleggen op de productie
van dergelijke woningen.
Hiermee is het eind jaren ‘70 al gestart. Verspreid
over het Gewest werden toen kleine gebouwen
gekocht die licht werden gerenoveerd en ter
beschikking gesteld van grote gezinnen die heel
vaak in krotten leefden, gezinnen uit de «vierde
wereld», migranten of vluchtelingen afkomstig uit
Azië of Latijns-Amerika.
Het Fonds bood hen een eenvoudige woning aan,
sober uitgerust, maar ruim. Het traditionele Brusselse patrimonium leende zich daar perfect toe.
Deze aanpak had uiteindelijk zijn beperkingen,
vooral op het vlak van de kwaliteit van de woningen. Vanaf 1996 werd dan ook geopteerd voor
een zwaardere renovatie, wat later evolueerde
50 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
naar een complete en zelfs zeer zware renovatie,
waarbij leegstaande gebouwen (zoals oude brouwerijen, scholen, drukkerijen, enz) werden omgebouwd tot woningen. Daarnaast startte het Fonds
ook met zijn eigen immobiliënprojecten.
Vanaf 1993 breidde de huurhulp zich bijna 15 jaar
lang verder uit via de «gedelegeerde opdrachten»
die de Regering het Fonds toekende en leverde
het via de «gelijkgestelde verrichtingen» op eigen
initiatief minstens even veel bijdrages tot de
stedenbouwkundige renovatie.
Al van bij het prille begin werd de productie van
deze woningen gedeeltelijk gefinancierd met het
fonds B2. Op deze manier zijn of worden zo’n
1.100 woningen gecreëerd.
In 2006 besliste de Regering om het Fonds een
deel van de opbrengsten uit stedenbouwkundige
lasten toe te kennen, zodat een 50-tal extra huurwoningen voorzien konden worden.
In 2010 werd nog een nieuwe, bepalende dimensie toegevoegd aan de huurhulp: het Fonds heeft
er zich toe verbonden om 500 woningen te creëren
voor het Huisvestingsplan. Hiervoor werd een
specifiek financieringsmechanisme uitgewerkt. Dit
grote project zal worden verwezenlijkt op in totaal
16 sites. Het gaat vooral om bouwterreinen, maar
er zullen ook enkele bestaande gebouwen worden
gerenoveerd of kantoorgebouwen zullen worden
omgevormd tot woongelegenheid.
Wanneer het Huisvestingsplan is afgewerkt, zal
het patrimonium van het Fonds ongeveer 1.650
woningen tellen. Dit betekent dat sinds het ontstaan van de huurhulp jaarlijks gemiddeld 40
woningen zullen zijn gecreëerd.
Dit is absoluut geen slecht resultaat. Maar in
vergelijking met het aantal kandidaat-huurders is
het zwaar onvoldoende.
Bovendien hebben de evoluties op de vastgoedmarkt (grondprijs, prijs van bestaande gebouwen,
renovatie- en bouwkosten) en de evolutie van de
stedenbouwkundige en architecturale normen
ervoor gezorgd dat de kosten per wooneenheid
een hoge vlucht hebben genomen. De financiële
middelen van ons doelpubliek hebben die evolutie
echter niet gevolgd.
Zo is de voorbije 10 jaar de gemiddelde kostprijs
voor een woning gestegen van 138.000 EUR tot
192.420 EUR, een toename met 40 %. Het gemid-
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
delde maandinkomen van de huurdersgezinnen
daarentegen steeg van 1.500 EUR tot 1.665 EUR,
wat neerkomt op een stijging met 11 %.
Hoe kan het financiële evenwicht in een dergelijke
context worden bewaard?
Het Fonds moet immers niet enkel zijn verplichtingen nakomen tegenover de schuldeisers die
de nodige kapitalen hebben vrijgemaakt voor
de investeringen - de woningproductie - maar
staat daarnaast ook zelf in voor alle renovatieen onderhoudskosten om dit patrimonium te
beheren, zorgt voor de opvolging van de huurders
en alle andere lasten, zoals fiscaliteit, verzekeringen, enz.
Bovendien voorziet de gewestelijke begroting
geen specifiek budget om de werkingskosten van
het Fonds op te vangen. Tot slot is het van kapitaal belang dat de prijs voor de woning (huur en
lasten) wordt afgestemd op wat budgettair haalbaar is voor de huurders.
Het financierings- en subsidiesysteem van de
huurhulp in verhouding tot de financiële mogelijkheden van het doelpubliek, het is niet bepaald
de beste combinatie voor een structureel evenwichtige sector.
De huursector kan maar blijven bestaan, moet het
nog gezegd, dankzij de kredietsector. Het is in
deze economisch moeilijke context dat het Fonds
heeft beslist om een pilootproject op te starten.
Dat project draait om een nieuw wooncomplex
met 54 woningen dat het Fonds heeft opgetrokken. De woningen zullen met een opstalrecht
worden verkocht aan gezinnen die zijn opgenomen in het kandidatenregister voor de huurhulp.
Het project is vernieuwend op juridisch, economisch én sociaal vlak.
Deze verrichting houdt het midden tussen een
«sociale aankoop» via de volle eigendom en een
«sociale huurwoning» via een huurcontract voor
een hoofdverblijfplaats. De uitgewerkte formule
is gebaseerd op een opgedeeld eigendomsrecht
dat wordt verkregen via een hypotheeklening van
het Fonds. Er wordt gewerkt met progressieve
mensualiteiten die van eenzelfde grootorde zijn als
de huur die het gezin zou hebben betaald. Voor
het afsluiten van de lening wordt bovendien geen
eigen inbreng gevraagd.
Wanneer het opstalrecht afloopt, zal het Fonds
de houder van de eigendomstitel vergoeden door
hem de intrinsieke waarde van de woning terug
te betalen. Die waarde zal, onder andere, worden
bepaald in functie van de staat waarin de woning
zich op dat moment bevindt.
Op economisch vlak wordt via deze formule
gestreefd naar een kostenvermindering voor
zowel het Fonds als het huurdersgezin.
Op juridisch vlak baseert de formule zich op een
opstalrecht waardoor de bewoners 50 jaar lang
eigenaar worden van «de stenen». De grond blijft
publiek bezit.
Op sociaal vlak komt het er vooral op aan te bekijken in welke mate het traditionele huurhulppubliek
zich kan vinden in een dergelijk vernieuwende
eigendomsvorm.
In 2014 zullen we al de eerste conclusies kunnen
trekken. De reglementaire bepalingen zullen in een
Regeringsbesluit worden gegoten dat in de loop
van 2014 zou moeten verschijnen.
2.2.2 Investeringen 2013 –
Evolutie van het patrimonium
in de loop van het dienstjaar
Voor het Huisvestingsplan moesten het voorbije
jaar geen bijkomende investeringen worden
vrijgemaakt.
Voor de vastgoedprojecten die nog voor het
Huisvestingsplan werden opgestart, werd een
investering van 1.250.047 EUR voorzien om de
verrichting in de Coenraetsstraat te Sint-Gilis af te
werken en om de financiering van het project in de
Wiertzstraat te Elsene rond te maken. Deze investeringen zijn afkomstig uit ongebruikte bedragen
voor immobiliënverrichtingen die werden gefinancierd met het investeringsvermogen van vroegere
dienstjaren en die vrijkwamen na de btw-verlaging
van 21 % tot 6 %.
Voor de systematische renovatie van het zogenoemde «oude huurhulppatrimonium» moeten
enorme investeringen worden voorzien. Op het
investeringsvermogen voor 2013 werd hiervoor
3.680.293 EUR vrijgemaakt en er kon ook nog
94.460 EUR worden opgehaald uit de afgewerkte
verrichtingen gefinancierd met het investeringsvermogen van vroegere dienstjaren, onder andere
dankzij de gerecupereerde btw.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 51
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
Het voorbije jaar werden de twee volgende eengezinswoningen verkocht:
● Théodore Bekaertstraat 13A te Anderlecht;
● Jan Frans De Craenstraat 46 te Evere.
Twee gebouwen die aanvankelijk bestonden uit
2 wooneenheden zijn omgevormd tot eengezinswoningen:
● Achille Jonasstraat 19 te Anderlecht;
● Gustave Fussstraat 50 te Schaarbeek.
In het kader van een pilootproject rond opgedeeld
eigendomsrecht dat gericht is op het doelpubliek
van de huurhulp, is een wooncomplex met 54
woningen aan de Requettelaan 2-6 en de Lemairelaan 4a-4b in Sint-Jans-Molenbeek uit de huurhulpsector gehaald.
Eind 2013 waren er in het kader van het Huisvestingsplan investeringen vrijgemaakt voor 480
woningen (479 in 2012), waarvan er 58 afgewerkt
zijn. Het investeringsbedrag wordt geschat op
98.044.339 EUR tegenover 100.810.246 EUR eind
2012.
In de schatting voor 2013 zit ook het resultaat
van de toekenningen van de opdrachten. Het
saldo van het Huisvestingsplan (1.955.661 EUR)
zal worden geïnvesteerd in functie van het resultaat van de overheidsopdrachten die nog moeten
worden toegekend.
Op basis van de ingediende offertes worden in
het project in de Moestuinstraat 4 huurwoningen geschrapt ten voordele van de koopsector.
De verrichting zal dus 36 huurwoningen tellen in
plaats van de 40 die aanvankelijk waren voorzien.
De verrichting Delta daarentegen krijgt 5 extra
huurwoningen waardoor de teller op 42 komt te
staan in plaats van de 37 huurwoningen die oorspronkelijk waren gepland.
In het kader van de andere projecten geven we
ook nog mee dat de stedenbouwkundige vergunning voor de verrichting in de Denemarkenstraat
2 woningen minder voorziet dan wat eigenlijk was
voorgesteld.
Wanneer alle lopende projecten waarvoor op 31
december 2013 investeringen waren vrijgemaakt,
uitgevoerd zullen zijn zoals gepland, zal het huurhulppatrimonium uit 1.648 woningen bestaan.
Evolutie van de investeringen (in duizenden EUR)
50.000
50000
40.000
40000
30.000
30000
20.000
20000
10.000
10000
00
52 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
2.2.3 Jaarverrichtingen
2.2.3.2 De huurders en de nieuwe
huurdersgezinnen in 2013
2.2.3.1. De kandidaat-huurders
Eind 2013 telde het huurhulpregister 6.698 kandidaten, per inschrijvingsjaar als volgt verdeeld:
Voor 2006 :
82 ( 1 %)
2007 : 134 ( 2 %)
2008 : 325 ( 5 %)
2009 : 456 ( 7 %)
2010 : 1.413 (21 %)
2011 : 1.618 (24 %)
2012 : 1.444 (22 %)
2013 : 1.226 (18 %)
De huurdersbevolking bestaat uit 849 gezinnen.
In de tekst is verder geen rekening gehouden
met de 14 verhuurde woningen in het kader van
samenwerkingsakkoorden met derden.
In 2013 werden 1.243 nieuwe aanvragen geregistreerd, tegenover 1.468 in 2012.
Bijna 3/4 van de nieuwe kandidaten zijn gezinnen
op zoek naar een woning met 1 (33 %) of 2 slaapkamers (41 %).
In de loop der jaren zijn de kandidaat-gezinnen
heel wat kleiner geworden.
Als we echter naar het volledige register kijken,
zien we dat nog steeds 37 % van de kandidaten
een ruime woning nodig heeft met 3 of 4 slaapkamers. Gezinnen die minstens 5 slaapkamers
zouden moeten hebben, maken nog slechts 1 %
uit van de kandidaten.
52 % van de nieuwe kandidaat-huurders is werkloos of moet rondkomen met een werkloosheidsof invaliditeitsuitkering, een leefloon of nog een
ander vervangingsinkomen. 24 % beschikt over
een inkomen uit arbeid. De overige kandidaten
hebben geen informatie gegeven over hun professioneel statuut.
Nieuwe kandidaat-huurders in 2013
Kleine gezinnen
405
33%
Gezinnen met 1
of 2 kinderen
509
41%
Gezinnen met 3
of 4 kinderen
265
21%
Gezinnen met 5
of meer kinderen
64
5%
1.243
-
Totaal
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 53
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
Samenstelling van de gezinnen (in %)
Samenstelling van de huurdersgezinnen
Kleine gezinnen
159
19%
Gezinnen met 1 of 2 kinderen
317
37%
Gezinnen met 3 of 4 kinderen
294
35%
79
9%
Gezinnen met 5 of meer kinderen
Totaal
849
-
Samenstelling van de nieuwe huurdersgezinnen sinds 2013
Kleine gezinnen
25
39%
Gezinnen met 1 of 2 kinderen
22
34%
Gezinnen met 3 of 4 kinderen
12
19%
5
8%
Gezinnen met 5 of meer kinderen
Totaal
In de loop der jaren zijn er steeds meer kinderloze huurders en gezinnen met 1 of 2 kinderen
bijgekomen. Reden hiervoor is de vergrijzing van
de huurders waarvan de kinderen het ouderlijke
nest intussen hebben verlaten en de progressieve
toename van nieuwe huurdersgezinnen met een
kleine of middelgrote samenstelling.
Toch bestaat het huurderspubliek van het Fonds
nog steeds uit 44 % gezinnen met minstens 3
54 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
64
-
kinderen, terwijl deze groep in de sociale huisvestingssector slechts 12 % uitmaakt van het publiek
(cijfer van eind 2012).
Het huurderspubliek met kinderen ziet er als volgt
uit: de middelgrote gezinnen (met 1 of 2 kinderen) vertegenwoordigen 46 % van de huurders, de
grote gezinnen (3 of 4 kinderen) 43 % en de heel
grote gezinnen (5 of meer kinderen) 11 %.
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
Inkomen van de huurdersgezinnen
Aantal gezinnen
gemiddeld nettoinkomen
gemiddeld netto-inkomen incl kinderbijslag
Kleine gezinnen
159
1.204
1.210
Gezinnen met 1 of 2 kinderen
317
1.761
2.078
Gezinnen met 3 of 4 kinderen
294
2.077
2.712
79
2.331
3.614
849
1.819
2.243
Gezinnen met 5 of meer kinderen
Totaal
Inkomen van de nieuwe huurdersgezinnen
sinds 2013
Aantal gezinnen
netto-inkomen
netto-inkomen incl
kinderbijslag
Kleine gezinnen
25
1.058
1.058
Gezinnen met 1 of 2 kinderen
22
1.313
1.580
Gezinnen met 3 of 4 kinderen
12
1.955
2.594
5
1.193
2.806
Gezinnen met 5 of meer kinderen
Totaal
64
We stellen vast dat het gezinsinkomen in belangbelangrijke mate wordt gevormd door de kinderbijslag. Bij de
middelgrote
gezinnen
maakt
11 % uit van het inkomen, bij de grote gezinnen is dat
rijke mate wordt
gevormd
doorde
de kinderbijslag
kinderbijslag. Bij
23 %
en bij de heel
grote maakt
gezinnen
36 %.
de middelgrote
gezinnen
de zelfs
kinderbijslag
Huur en inkomen
Huur en inkomen van de huurdersgezinnen
Aantal
Gemiddeld TBB
inkomens %
Kleine gezinnen
159
410
34%
Gezinnen met 1 of 2 kinderen
317
532
26%
Gezinnen met 3 of 4 kinderen
294
650
24%
79
745
21%
849
574
26%
Gezinnen met 5 of meer kinderen
Totaal
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 55
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
Huur en inkomen van de nieuwe
huurdersgezinnen sinds 2013
Aantal
Gemiddeld TBB
inkomens %
Kleine gezinnen
25
403
38%
Gezinnen met 1 of 2 kinderen
22
540
34%
Gezinnen met 3 of 4 kinderen
12
745
29%
5
737
26%
64
540
33%
Gezinnen met 5 of meer kinderen
Totaal
Gezinsinkomen (zonder kinderbijslag) (in EUR)
4000
3000
2000
1000
0
Gezinsinkomen (kinderbijslag inbegrepen) (in EUR)
4000
3000
2000
1000
0
56 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
Huur ten opzichte van het inkomen (in %)
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 57
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
Als we het volledige huurderspubliek bekijken,
dan besteden de kleine gezinnen gemiddeld een
derde van hun inkomen (1.210 EUR) aan de huur
(410 EUR). De grote gezinnen betalen gemiddeld 670 EUR huur (1,63 x meer dan de kleine
gezinnen), wat neerkomt op minder dan een
vierde van hun inkomen (2.903 EUR).
Behalve de paar uitzonderingen voor de toewijzing in het kader van de samenwerking met een
aantal vzw’s wijkt het Fonds nooit af van deze
procedure.
De kinderbijslag vangt de impact van de huur op
het budget van grote gezinnen grotendeels op.
In 2013 is het Fonds ook ingegaan op een
bijzondere vraag. Begin september heeft de heer
Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, het Fonds
gevraagd om tijdelijk onderdak te voorzien voor
een aantal Romagezinnen afkomstig uit Slowakije die uit hun erg ongezonde woningen zouden
worden gezet.
De gemiddelde huur die nieuwe huurders betalen
(540 EUR), ligt heel wat lager dan het gemiddelde
voor het volledige huurderspubliek (574 EUR).
Maar we stellen ook vast dat het gemiddelde
inkomen van de nieuwe huurders (1.662 EUR) heel
wat lager is dan het gemiddelde inkomen van het
volledige huurderspubliek (2.243 EUR). De huur
weegt dus zwaarder door op het budget van de
nieuwe huurders (32 %) dan op dat van het volledige publiek (26 %).
Professioneel statuut
31 % van de gezinshoofden van de nieuwe huurdersgezinnen heeft een job, 69 % heeft recht op
een vervangingsinkomen.
Deze cijfers liggen in dezelfde lijn als wat geldt
voor het volledige huurderspubliek.
Vorige woning
Een overgrote meerderheid van de nieuwe huurders (95 %) woonden vroeger in een ongezonde
en/of onaangepaste woning.
Toewijzing van de woningen
We stellen al verschillende jaren vast dat er lange
wachttijden zijn om een woning van het Fonds te
krijgen.
83 % van de nieuwe huurders hebben meer dan
4 jaar moeten wachten. Daarentegen zijn er ook
vijf gezinnen die dan weer geen jaar hebben
moeten wachten. Drie van hen werden voorgesteld door een van de vzw’s waarmee het Fonds
een samenwerkingsakkoord heeft gesloten en die
zich inzetten voor de maatschappelijke integratie
van een erg kwetsbare bevolkingsgroep.
We willen er hier op wijzen dat de toekenning van
een woning gebeurt op basis van de strikte chronologische opvolging van de kandidaturen.
58 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
Deze basisregel is ook vastgelegd in de nieuwe
Huisvestingscode.
Het Fonds heeft op korte termijn 3 panden aangeboden (met 1, 3 en 5 slaapkamers) in Anderlecht,
omdat het OCMW van deze gemeente zou instaan
voor de noodzakelijke sociale begeleiding van
de gezinnen, onder andere door voor hen op te
treden als hoofdhuurder.
In oktober heeft de gemeente echter beslist om
dit project niet te ondersteunen.
Op basis van die beslissing heeft de Staatssecretaris het Fonds gevraagd om de woningen
dan ter beschikking te stellen van de gezinnen
die uit het Gesù-klooster in Sint-Joost-ten-Node
zouden worden gezet. Het Fonds is ingegaan op
die vraag.
Op 21 november 2013 is een gewoon huurcontract afgesloten tussen het Fonds en de Brusselse
Federatie van Huurdersverenigingen (BFHV), die
voor het Gewest de tijdelijke huisvesting en begeleiding van deze gezinnen opvolgt. Het huurcontract loopt af op 31 mei 2014, dus dan zouden de
panden opnieuw vrij moeten zijn.
In de loop van het dienstjaar werden 23 gezinnen
overgeplaatst naar een andere woning: 9 omdat
de woning overbevolkt was, 10 omwille van
onderbevolking, 2 omdat er grote werken moesten
worden uitgevoerd in het pand en 1 omwille van
gezondheidsproblemen van een gezinslid. Tot slot
was er één alleenstaande, oudere huurder die zich
wou integreren in het «Marconi»-project te Vorst.
58 huurhulpgezinnen zijn vertrokken: 16 van hen
hebben een woning gehuurd op de private markt
en 12 gezinnen kregen een sociale woning toegewezen. 10 gezinnen hebben een woning gekocht,
5 zijn ingetrokken bij familie, 2 huurders zijn overleden en 3 gezinnen zijn uit hun woonst gezet.
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
10 gezinnen hebben geen reden opgegeven voor
hun vertrek.
2.2.3.3 Gebouwen en woningen
De gebouwen
Eind 2013 bestaat het huurhulppatrimonium uit
383 gebouwen, tegenover 386 gebouwen eind
2012. Het gaat enerzijds om gebouwen die
verhuurd zijn of vroeger al verhuurd werden in het
kader van de huurhulp (de zogenaamde «oude
gebouwen») en anderzijds om gebouwen die
gerenoveerd of opgetrokken moeten worden en
om bouwgronden die nooit eerder werden toegekend in het kader van een huurhulpverrichting (de
zogenaamde «nieuwe gebouwen»).
Deze 383 gebouwen liggen voornamelijk in de
volgende 5 gemeenten: Schaarbeek (21 %),
Brussel (15 %), Anderlecht (11 %), Sint-Jans-Molenbeek (10 %) en Jette (10 %). Alle andere
gebouwen vinden we hoofdzakelijk in één van de
gemeenten binnen de eerste kroon.
241 gebouwen (63 %) liggen in de ruimte voor
versterkte ontwikkeling van de huisvesting en
renovatie. 102 ervan (42 %) liggen binnen een
perimeter van een wijkcontract (inclusief de wijkcontracten die intussen afgelopen zijn).
Verdeling van de gebouwen volgens het aantal
woningen
Daarnaast zijn er, op basis van de planningen, 517
«woningen in creatie» op sites die zijn aangekocht
in het kader van de woningproductie.
Dit geeft een totaal van 1.648 woningen. 1.044
(63 %) ervan liggen binnen de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting of de
renovatie (of zullen er liggen). 606 (58 %) daarvan
situeren zich binnen een perimeter van een wijkcontract (inclusief de contracten die intussen
afgelopen zijn).
Van de 1.131 bestaande woningen zijn er op 31
december 2013: 865 verhuurd aan 863 gezinnen,
waarvan er 2 telkens 2 woningen betrekken. De
vzw «Le 8ème Jour» is hoofdhuurder van 7 woningen en de vzw LAMA van 3 woningen. 3 andere
woningen werden ter beschikking gesteld van
Romagezinnen die worden begeleid door de
BFHV en ten slotte is er de Franse Gemeenschap
die 1 woning betrekt.
● 11 woningen zijn net vrij gekomen;
● 2 woningen staan klaar om te worden
gerenoveerd. Een ervan is beschadigd door
werken die werden uitgevoerd in het aangrenzende huis en die zijn stilgelegd omdat de
aannemer failliet is gegaan. De tweede woning,
een eengezinswoning, is gekraakt;
● 46 woningen zitten in verschillende projectstadia;
● 38 woningen zitten in de werffase;
● 2 woningen waarin de werken stilliggen
omdat de aannemer failliet is gegaan;
● 9 woningen (in het Europadorp in SintAgatha-Berchem) zijn bewust onbewoond
gelaten in afwachting van een globale renovatie
waarvoor de bewoners moeten worden overgeplaatst naar een andere woning;
● 158 woningen staan op het punt om te
worden toegewezen aan kandidaat-huurders.
Daarvan zijn er:
De woningen
Eind 2013 bestaat het huurhulppatrimonium
uit 1.131 «bestaande woningen» die verhuurd
worden, vroeger werden verhuurd of die klaar
staan voor een eerste toewijzing.
● 63 die eerder al werden verhuurd en waarvan
een deel op het einde van het jaar waren opgefrist;
● 95 die nooit eerder werden verhuurd. 72
ervan maken deel uit van het grote wooncomplex in de Coenraetsstraat te Sint-Gillis waarin
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 59
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
de renovatiewerken eind 2013 waren afgerond.
De 517 woningen in creatie kunnen als volgt
worden onderverdeeld:
● 132 woningen die recent zijn aangekocht of
waarvoor de aankoopprocedure loopt;
● 262 woningen die in de projectfase zitten;
● 31 woningen die in de werffase zitten;
● 92 woningen die voorlopig opgeleverd zijn.
Verdeling van de woningen volgens het aantal
kamers
gebruikt werd, is dat wel.
In vergelijking met 2012 (2.916.835 EUR) is er
1.299.703 EUR (of 45 %) meer besteed aan dergelijke werken. De verklaring hiervoor luidt als volgt:
in 2013 werden 68 woningen van de laatste generatie opgefrist tegenover 39 in 2012;
15 woningen van de eerste generatie (6 van
categorie 1, 9 van categorie 2) werden grondig
gerenoveerd. In 2012 waren dat er 7;
de zware renovatiewerken aan 14 woningen op
de site Bloemenkrans aan de Antwerpsesteenweg te Brussel zijn afgerond. Een groot deel van
het budget is gegaan naar de verbetering van
de energieprestatie van zowel de 2 binnenvleugels van het complex (isolatie van de gevels en
buitenschrijnwerk) als van een tiental bewoonde
woningen;
3 andere gebouwen werden grondig gerenoveerd
en er werden ook 2 nieuwe woningen in gecreëerd, waardoor ze in totaal 6 woningen tellen.
Na een update van de inventaris van de woningen
telden we op 31 december 2013 183 woningen
waaronder:
60 woningen van categorie 1 waarvan:
● 26 woningen bewoond worden;
Renovatie en onderhoud van het bestaande
patrimonium
Binnen het bestaande patrimonium heeft het
Fonds in 83 woningen de renovatie- of opfrissingswerken voltooid. Voor het nieuwe patrimonium werden rond het jaareinde 72 woningen
afgeleverd.
Voor 2013 bedragen de uitgaven voor renovatie en onderhoud van het oude patrimonium in
totaal 4.234.434 EUR, waarvan 1.219.357 EUR
werd besteed aan onderhoudswerken en
3.015.077 EUR aan renovatiewerken.
Deze bedragen omvatten alle werken die betaald
werden in 2013, ongeacht of de renovatie al dan
niet afgewerkt werd in de loop van het jaar. Let
wel: de kosten voor de werken die worden uitgevoerd door onze eigen technische ploeg zijn niet
opgenomen in dit bedrag, het materiaal dat ervoor
60 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
● 23 woningen in de projectfase zitten;
● 11 woningen waarin werken worden uitgevoerd.
123 woningen van categorie 2 waarvan:
● 98 woningen bewoond worden;
● 20 woningen in de projectfase zitten;
● 4 woningen waarin werken worden uitgevoerd;
● 1 woning die onlangs is vrijgekomen.
We willen er wel op wijzen dat de woningcategorieën evolueren. Als voorbeeld nemen we
een niet-geprivatiseerde, gerenoveerde duplex,
voorzien van een verwarmingsketel die intussen
een tiental jaar oud is, het dak is minimaal geïsoleerd, er is dubbele beglazing voorzien met een
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
middelmatige energieprestatie, in de sanitaire
ruimtes ligt een plankenvloer zonder aangepaste
vloerbekleding en de woning is uitgerust met een
eenvoudige elektrische installatie. Tot voor een
paar jaar zou het pand voldoen aan de goede
kwaliteitsnormen en zou het worden ondergebracht in categorie 3. De normen en de kwaliteitsen uitrustingstandaarden zijn intussen echter zo
geëvolueerd dat deze zelfde woning anno 2013 zonder rekening te houden met de mate waarin de
huurder zorg heeft gedragen van het pand - zou
zakken van categorie 3 naar 2.
Ter herinnering, de onderverdeling in 3 categorieën is gebaseerd op de volgende standaarden:
CATEGORIE 1 - Deze woningen voldoen aan de
minimumeisen in verband met gezondheid, veiligheid en uitrusting, maar moeten het stellen zonder
moderne installaties en de energieprestatie haalt
niet meer dan een middelmatig niveau.
tere staat verkeerden dan verwacht.
De 72 woningen beslaan een totale bruto-oppervlakte van 10.571 m². Per woning wordt een
gemiddelde bruto-oppervlakte opgemeten van
146,82 m². Inclusief grondwaarde bedraagt de
gemiddelde kostprijs per bruto m² 1.619 EUR.
De gemiddelde prijs per woning ligt op
237.764 EUR, waarvan 80.615 EUR (34 %) voor de
aankoop (inclusief kosten) en 157.150 EUR (66 %)
voor de kosten verbonden aan de renovatie- of
bouwwerken. De kostprijs per bruto bewoonbare
m² komt daardoor neer op 2.505 EUR voor een
gemiddelde oppervlakte van ongeveer 95 m² per
woning.
De kosten gecombineerd met de grote gemiddelde oppervlakte van de woningen wegen erg
zwaar door op de rentabiliteit van dit gebouw.
CATEGORIE 2 - Deze woningen hebben dezelfde
kenmerken als de panden in categorie 1. Er is
wel centrale verwarming en warmwaterproductie
voorzien, maar deze installaties verslinden energie
en zijn verouderd. De dubbele beglazing in deze
woningen dateert van de eerste generatie. De
elektrische en sanitaire installaties zijn eenvoudig.
CATEGORIE 3 - woningen van de laatste generatie. Het gaat om nieuwbouwwoningen of
om panden die na aankoop grondig werden
gerenoveerd. In principe volstaat het om ze op te
frissen of om een paar kleine werkjes uit te voeren
wanneer een huurder is vertrokken.
Die «kleine werken» kosten gemiddeld 7.498 EUR
per woning die in de loop van het voorbije jaar
werd opgefrist. Dit komt neer op gemiddeld 13
maanden huur.
Het patrimonium in creatie
In 2013 werd in totaal 2.220.854 EUR uitgegeven
aan de renovatie/(herop)bouw van nieuwe woningen. Dit bedrag slaat op alle werken die het voorbije jaar werden betaald, ongeacht of ze in de loop
van het jaar werden afgerond of niet.
In 2013 werd een gebouw van 72 woningen afgewerkt. Het gaat om de renovatie van een oude
opslagplaats in de Coenraetsstraat te Sint-Gillis.
De werken waren zwaar en erg complex, vooral
omdat de structuurelementen in een veel slech-
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 61
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
Spreiding per gemeente van de woningen in de Huurhulpsector
62 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
Evolutie van de totale gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m²
bruto bewoonb m2 /
woning
kost / brutobewm2
aantal woningen
2000
114
1.029
30
+4 handelsruimten
2001
124
1.016
35
+1 handelsruimte
2002
131
1.141
26
2003
97
1.392
44
2004
117
1.248
69
2005
106
1.499
18
2006
97
1.731
30
2007
91
1.705
33
2008
0
0
0
2009
89
2.101
82
2010
101
1.793
35
2011
80
1.519
3
2012
88
1.970
137
2013
95
2.505
72
Total
614
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 63
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
Antwerpen : zware renovatie van 14 woningen met verbetering van de EPB
Architect : Archiwind scprl
Boogschutters : verdeling van een eengezinswoning in twee duplexen
Architect : Archiwind scprl
Karel Martel : renovatie van twee duplexen
Architect : Gwenola Vilet Architect
64 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
Nieuwe woningen
518 woningen in productie / situatie op 31 december 2013
1120
1130
1020
1090
1083
1082
1140
1081
1030
1210
1080
1000
1200
1040
1070
1150
1060
1190
1050
1180
1050
1160
1170
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 65
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
2.2.3.4 Rentabiliteit van de nieuwe
verhuringen
Van de 59 verhuringen zijn er:
● 8 die betrekking hebben op oude woningen
die grondig gerenoveerd en technsich volledig
herzien werden;
● 51 die betrekking hebben op nieuwe woningen die tot dat deel van het huurhulppatrimonium behoren dat nooit eerder werd verhuurd.
De gemiddelde kostprijs van de nieuwe woningen
(192.420 EUR) ligt 17 % hoger dan de gemiddelde
kostprijs van de oude woningen die compleet
werden gerenoveerd (167.747 EUR ). In 2012
bedroeg dit verschil 28 %.
Voor de oude woningen die in de loop van het
jaar in huur werden gegeven, betalen de huurders maandelijks gemiddeld 723 EUR. Dit komt
neer op een jaarrentabiliteit van 5,27 % van de
gemiddelde kostprijs of gemiddeld 5,54 EUR/m²
bruto bewoonbaar.
Voor de nieuwe woningen wordt een gemiddelde
huur van 522 EUR neergeteld, wat neerkomt op
een jaarrentabiliteit van 3,26 % van de gemiddelde kostprijs of gemiddeld 6,20 EUR/m² bruto
bewoonbaar.
Het verschil tussen de theoretische minimumrentabiliteit, berekend op basis van 5,35 %, en de
werkelijke rentabiliteit ziet er als volgt uit:
Totaal van de maandelijks
te betalen bedragen (EUR)
Woningen
Oude
Aan de fictieve
minimale
referentierentevoet
(5,35 %)
Aan de reële
jaarrentevoet
Verschil per maand (EUR)
Totaal
Gemiddeld deficit
per woning
5.876
5.788
- 88
- 11
Nieuwe
43.752
26.627
- 17.125
- 336
Totaal
49.628
32.414
- 17.214
- 292
66 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
2.2.4 Lopende contracten
2.2.4.1 Algemeen beheer
Het beheer van de verhuringen omvat een hele
waaier aan activiteiten, zoals: de opvolging van
de contracten (verlenging, opzeg, eindafrekening, opstellen of aanpassen van reglementen
van inwendige orde), erop toezien dat de huurders hun contractuele verplichtingen nakomen,
de verrekening van het verbruik van water, gas
en elektriciteit en van de kosten voor het onderhoud van de technische installaties, de verwerking
van de aanvragen tot vermindering van de onroerende voorheffing, de verwerking van de jaarlijkse
enquête en de bijwerking van de gegevens over
de gezinssituatie. Bedoeling is om er zo op toe
te zien dat de huurder zijn woning goed gebruikt.
Op administratief vlak zorgt vooral de enquête
voor heel wat extra werk voor de dossierbeheerders. Jaarlijks wordt aan de huurders gevraagd
alle gegevens over hun financiële en gezinssituatie
mee te delen en deze te staven met de nodige
attesten. Er wordt hen ook gevraagd het bewijs
te leveren dat de brandverzekeringspremie is
betaald, dat het onderhoud is gebeurd voor de
verwarmings- en warmwatertoestellen en dat de
gebruikte schoorstenen zijn geveegd. Het verzamelen van al deze bewijsstukken verloopt niet
altijd even vlot en vaak moeten de huurders hier
verschillende keren aan worden herinnerd.
Op basis van de financiële gegevens die bij de
enquête worden opgevraagd, wordt het te betalen
bedrag berekend. Dit gebeurt op het moment van
de indexatie, op basis van de regels die door de
Raad van Bestuur zijn vastgelegd op 12 november
1998 en die bevestigd werden tijdens de zitting
van 17 november 2011.
In 2013 betaalden de huurders na indexatie een
gemiddeld maandelijks bedrag van 574 EUR. 28 %
van de huurders betaalden het strikte minimumbedrag dat voor hun woning werd vastgelegd.
13 % betaalde minder dan dit minimumbedrag
dankzij de huurtoelagen waar ze recht op hadden.
In 2013 hebben 75 huurdersgezinnen gevraagd
of hun maandelijks te betalen bedrag kon worden
verminderd. 56 van deze aanvragen zijn ingewilligd. 20 gezinnen dienden hun aanvraag in
omdat de gecumuleerde gezinsinkomsten waren
gedaald. De 36 andere aanvragen werden ingediend door huurders die te laat of onvolledig
hadden geantwoord op de enquête, waardoor
ze na indexatie de contractuele huur moesten
betalen. Na regularisatie van hun dossier werd
het te betalen bedrag herzien in functie van de
gebruikelijke regels. 19 aanvragen werden ongegrond geacht en dus niet aanvaard.
De gegevens over de gezinssamenstelling stellen
het Fonds in staat af te wegen of de woning nog
voldoet aan de gezinsgrootte. Sommige huurders
maken van de enquête gebruik om een mutatie
aan te vragen, anderen doen dit in de loop van
het jaar.
In 2013 werden 91 mutatievragen onderzocht. 19
aanvragen werden geweigerd, omdat er niets was
veranderd aan de gezinssituatie en de woning dus
nog steeds voldeed aan de gezinsgrootte.
Voor de enquête 2013 werden in het laatste
trimester van het jaar 759 formulieren verstuurd.
Bij het afsluiten van de enquête waren 70 dossiers
nog onvolledig en hadden 41 huurders geen enkel
document overgemaakt. Aan deze 111 huurders
(15 %) werd dan ook geen enkele vermindering van het te betalen bedrag toegekend bij de
indexatie op 1 januari 2014. Deze huurders zijn op
deze manier de contractuele huur verschuldigd,
tenzij ze een huurtoelage krijgen.
Soms kiest het Fonds ervoor om huurcontracten
van bepaalde duur af te sluiten (meestal 1 jaar),
omdat er onzekerheid bestaat over de capaciteiten van bepaalde kandidaat-huurders om hun
contractuele verplichtingen na te komen. Dankzij
een strikte omkadering slagen ze hier over het
algemeen wel in, waardoor het Fonds hen voorstelt om het huurcontract te verlengen. Zo is in
2013 één huurovereenkomst omgezet in een
contract van 9 jaar.
In het kader van de overeenkomsten die het Fonds
heeft afgesloten met de vzw BAITA/PAG-ASA
werden 5 huurcontracten beëindigd.
Het Fonds heeft ook de opzeg betekend aan
10 huurders: 6 na weigering van verschillende
mutatievoorstellen, 2 wegens overschrijding van
de inkomensbarema’s, 1 omwille van de niet-geoorloofde inwoning van een tweede gezin en de
overbezetting van de woning en 1 om het contract
van bepaalde duur voor 1 jaar om te zetten in een
contract van 9 jaar.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 67
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
2.2.4.2 Beheer van de betalingen
Type lasten
Huur/te betalen
bedrag
Huurlasten,
huurschade,
gerechtskosten
Niet-toegekende
huurtoelage
Totaal
Bedrag
Totaal
percentage
5.881.478 EUR
83,0 %
868.833 EUR
12,3 %
331.593 EUR
4,7 %
7.081.904 EUR
100,0 %
In 2013 bedroegen de huurkosten ten laste van
de huurders 7.081.905 EUR:
In de beheersovereenkomst die in 2011 met het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest werd afgesloten,
wordt voorzien dat: «het Fonds gemachtigd is om
provisies aan te leggen voor dubieuze schuldvorderingen a rato van (...) 5,5 % van de huurbedragen van het jaar (lasten en verhuis-, huur- en
installatietoelagen inbegrepen) voor de huurhulp».
Maar «teneinde de risico’s van het in gebreke
blijven van huurders maximaal te beperken (...),
verbindt het Fonds zich ertoe om de toepassing
van onderstaande maatregelen voort te zetten:
● het zal systematisch trachten een terugbetalingsplan voor de verschuldigde bedragen te
verkrijgen en, indien gerechtvaardigd, de financiële tussenkomst van het OCMW of van enige
andere sociale instelling»
● het Fonds zal zijn vordering binnen de kortst
mogelijke termijn laten innen overeenkomstig de
ter zake geldende wetgeving en de conventionele
bepalingen, via de gerechtelijke procedure die,
indien nodig, loonbeslag of de opzegging van de
overeenkomst toelaat, gevolgd door een gerechtelijke uithuiszetting».
Evolutie van de achterstallige huur en de huurlasten in verhouding tot de gecumuleerde vervallen
bedragen sinds 1976
In 2013 namen de achterstallen voor de huur en
de huurlasten toe met 224.018 EUR. Zoals kan
worden afgelezen uit bovenstaande grafiek volgt
deze stijging, in verhouding met de gecumuleerde
68 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
vervallen bedragen sinds 1976, de tendens van
de voorbije jaren.
De gecumuleerde achterstallen sinds 1976
vertegenwoordigen 1,6 % van de gecumuleerde
vervallen bedragen voor dezelfde periode. Een
zelfde verhouding werd ook vastgesteld in 2012
en 2011.
Uit de hoger vernoemde gegevens over de nieuwe
huurders van het Fonds blijkt dat zij een kwetsbaar sociaal-economisch profiel hebben.
Daarom is het beheer van de energiekosten een
belangrijk element in de financiële opvolging van
de huurlasten. Het Fonds dringt er sinds 2012 dan
ook op aan dat de distributiemaatschappijen het
sociaal tarief toepassen vastgelegd in het ministerieel besluit van 30 maart 2007 tot vaststelling van
de sociale maximumprijzen van elektriciteit aan
de beschermde residentiële klanten met een laag
inkomen of in een kwetsbare situatie. Tot nog toe
werd dit geweigerd, omdat het Fonds niet opgenomen zou zijn in een lijst van de FOD Economie, K.M.O., Middenstand en Energie waarop alle
huisvestingsinstellingen staan vermeld die sociale
woningen verhuren. Het Fonds heeft er de FOD
op gewezen dat het niet aan deze laatste is om
te bepalen welke instelling al dan niet op de lijst
thuishoort, omdat de definiëring van huisvestingsinstellingen een zuiver regionale bevoegdheid
is. Bovendien duidt de Brusselse Huisvestingscode het Fonds heel duidelijk aan als een van de
gewestelijke instellingen die bevoegd is voor huisvesting. Volgens het besluit van 30 maart 2007
is het sociale tarief nochtans «van toepassing op
huurders die een woongelegenheid betrekken in
appartementsgebouwen waarvan de verwarming
met aardgas plaatsvindt door middel van een
collectieve installatie, wanneer de woningen in
huur zijn gegeven voor sociale doeleinden door
een sociale huisvestingsmaatschappij». Het is dan
ook onbegrijpelijk dat het Fonds het sociaal tarief
niet mag toepassen. Als een positief antwoord
uitblijft, zal worden bekeken welke juridische
opties het Fonds heeft.
In 2013 zijn 28 gerechtelijke procedures ingezet
tot terugvordering van de huurachterstallen (24
in 2012). 10 procedures hebben geleid tot een
vonnis met vaststelling van een terugbetalingsplan en 11 vonnissen zijn bij verstek uitgesproken.
7 procedures waren eind 2013 nog niet afgehandeld.
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
7 huurdersgezinnen werden verplicht om hun
woning te verlaten, 2 daarvan op basis van een
vonnis dat nog voor 2013 werd uitgesproken en
1 volgend op een vonnis uitgesproken in de loop
van het dienstjaar. 4 andere gezinnen zijn vertrokken voor de gerechtelijke uitdrijving.
In 2013 heeft het Fonds tegenover 52 gezinnen
afgezien van zijn schuldvordering. In totaal gaat
het om een bedrag van 133.707 EUR. Redenen
hiervoor zijn over het algemeen de insolvabiliteit van de schuldenaars, hun patrimonium dat
niet vatbaar is voor beslag of de verjaring van de
schuld. Tot slot gebeurt het ook dat het verschuldigde bedrag niet in verhouding staat tot alle
kosten die inherent zijn aan juridische procedures,
waardoor die duurder kunnen uitvallen dan wat ze
eventueel zouden opbrengen.
Net zoals voor onze ontleners, zijn er ook huurders die een procedure inzetten van collectieve
schuldenregeling in het kader van artikels 1675/2
en volgende van het Gerechtelijk Wetboek. Sinds
deze wet van kracht werd, hebben 33 huurders
een beroep gedaan op deze procedure. In 2013
waren dat er 2, tegenover 6 in 2012.
Evolutie van de achterstallige huur en de huurlasten in verhouding
tot de gecumuleerde vervallen bedragen sinds 1976.
80.000.000
1.400.000
70.000.000
1.200.000
60.000.000
1.000.000
50.000.000
800.000
40.000.000
600.000
30.000.000
400.000
20.000.000
200.000
10.000.000
0
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 69
02 inventaris van de activiteiten / 2.2 huursector
2.2.5 Samenwerkingsakkoorden
met derden
Ook in 2013 heeft het Fonds zijn samenwerking
met verschillende vzw’s verdergezet:
● 3 woningen worden verhuurd via de vzw
LAMA/HESTIA die ze binnen een therapeutisch
kader ter beschikking stelt van druggebruikers
die aan het afkicken zijn;
● 3 appartementen worden verhuurd aan
alleenstaanden en dit op voorstel van en met
de nodige begeleiding door de vzw BAITA/PAG
ASA (herintegratie van jongens en meisjes die
het slachtoffer werden van mensenhandel);
● 2 woningen dienen voor de alternatieve
huisvesting van mensen met psychologische
problemen. Ze worden begeleid door de vzw
RAPA-L’AUTRE LIEU;
● 2 woningen zijn toegekend aan gezinnen die
begeleid worden door de vzw “ZORGWONEN”.
De bewoners lijden aan een ernstige ziekte;
● voor het gebouw in de Vanderlindenstraat
121 werd met de gemeente Schaarbeek een
erfpacht getekend voor 27 jaar. Het gebouw is
een sociale ontmoetingsplaats geworden;
● 7 woningen in de Hopstraat te Brussel zijn
verhuurd aan de vzw “Le 8 ème Jour” in het
kader van een project dat mentaal gehandicapte personen de kans moet geven op een
autonoom bestaan en sociale integratie, en dit
dankzij een eigen woning. Eén kleine woning
wordt vrijgehouden voor de “testperiode” van
nieuwe kandidaten. De bewoners beschikken
ook over een gemeenschappelijke ruimte en
een grote tuin.
In de loop van 2013 heeft het Fonds ook 3 woningen ter beschikking gesteld van de Brusselse
Federatie van Huurdersverenigingen (BFHV) voor
de tijdelijke opvang van een aantal gezinnen die
uit het Gesù-klooster in Sint-Joost-ten-Node zijn
gezet.
70 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
2.3 DE PRODUCTIE
VAN WONINGEN EN DE
VASTGOEDVERRICHTINGEN
2.3.1 Algemene bemerkingen
Het vorige jaarverslag geeft een gedetailleerde
beschrijving van de prospectie van sites in het
kader van het Huisvestingsplan, het programma
van de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen en
de evolutie van de verschillende soorten opdrachten en bestekken die vooral uitgewerkt zijn om de
kosten te beperken zonder dat er moet worden
ingeboet op de architecturale en technische
kwaliteit van de projecten.
De eigenlijke bedoeling van het modelbestek
voor de overheidsopdracht is om een «bouwteam» samen te stellen waarbij de ontwerper en
de aannemer van bij het begin van het project
samenwerken. De ervaring en de specifieke kwaliteiten van beide onderdelen kunnen op die manier
samen bijdragen tot de algemene kwaliteit van
het project.
Zou het trouwens geen goed idee zijn om een echt
“bouwteam op te richten, waarin alle schakels
in het hele creatieproces van woningen worden
samengebracht?
Het lijkt een utopie, en nochtans...
Ter illustratie geven we graag mee dat de opdrachten die het Fonds de voorbije twee jaar heeft
gelanceerd, aantonen dat de “bouwers” – dit zijn
zowel de architecten als de ondernemers – zich
op elkaar kunnen afstemmen, met respect voor de
autonomie en de verantwoordelijkheden van de
andere partij en zonder dat de ene ondergeschikt
is aan de andere, met als resultaat de productie
van kwaliteitswoningen aan een kostprijs die het
financiële evenwicht en dus het voortbestaan van
de sociale dimensie van het Fonds niet in gevaar
brengt.
Volgens ons is het mogelijk om die dynamiek uit
te breiden naar alle actoren die een rol spelen in
de uitwerking van een project: of het nu gaat om
politieke of overheidsmandatarissen, gemeentelijke of gewestelijke functionarissen, bevoegd voor
stedenbouw of huisvesting, bouwheer, architect
of aannemer, … De enige vereiste is een gemeenschappelijke uitdaging, namelijk tegemoetkomen
aan de dringende behoefte van de bevolking
inzake huisvesting. Ze doen dit door hun rol en
taken te vervullen en de verschillende elementen
op elkaar af te stemmen om zo het aanbod van
publieke huisvesting te optimaliseren.
De bewoners uit de wijken waar een bouwproject
wordt opgestart moeten ook worden betrokken bij
het “bouwteam”. De stedenbouwkundige wetgeving heeft de overlegcommissie opgericht maar
het proces is ontoereikend. Het is vaak moeilijk,
soms zelfs onmogelijk, om een gemeenschappelijk goed aan de hand van een bouwproject om te
vormen tot onder andere sociale huisvesting. In
die omstandigheden zouden de gemeentebesturen de mening van de bevolking moeten inwinnen.
Het Fonds zou er belang aan moeten hechten
deze gemeenschappelijke aanpak te concretiseren. Daarin moet het worden gesteund door
de publieke en politieke instanties bevoegd voor
deze problematiek.
Er zijn al vele kwaliteitsvolle offertes ingediend.
De voorbereiding voor die offertes is echter zwaar.
De vele uren die hieraan worden gespendeerd
moeten (minstens gedeeltelijk) worden vergoed.
Zonder deze vergoeding zou er worden ingeboet aan kwaliteit en aantal inschrijvingen. Het
Fonds voorziet een aanzienlijke vergoeding voor
de inschrijvers die niet weerhouden zijn maar wel
een regelmatige offerte hebben ingediend.
De vele ingediende offertes moeten nauwkeurig worden bestudeerd. De methode, elementen
en documenten voor de analyse zijn opgesteld
en aangepast aan de bijzonderheden van ieder
project.
Dit alles wordt in de vorm van tabellen samengebracht in de processen-verbaal van de analyse
van de inschrijvingen waarin onder andere de
gunningscriteria en de principes voor de puntentoewijzing worden uiteengezet.
De nieuwe wet overheidsopdrachten en bepaalde
opdrachten voor werken, leveringen en diensten
van 15 juni 2006 is op 1 juli 2013 in werking getreden waardoor de bepalingen van de bestekken
moeten worden aangepast. De naam van de
opdracht van “diensten en werken” is bijvoorbeeld aangepast in “ontwerp en uitvoering”.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 71
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
Het Fonds heeft van deze termijn gebruik gemaakt
om lessen te trekken uit de eerste offertes die
het reeds ontvangen heeft. De beschrijving van
de behoeften van het Fonds en de selectie- en
gunningscriteria zijn verfijnd.
Omwille van de vele aanpassingen is de publicatie
van andere opdrachten begin 2014 uitgesteld.
Nieuwe procedure voor aanvragen van stedenbouwkundige vergunningen en certificaten
Op 3 oktober heeft de Brusselse Hoofdstedelijke
Regering een besluit genomen tot vaststelling van
de lijst met handelingen en werken van openbaar
nut waarvoor de stedenbouwkundige attesten en
de stedenbouwkundige vergunningen afgegeven
worden door de gemachtigde ambtenaar.
De aanvragen voor stedenbouwkundige vergunningen en attesten van het Fonds moeten voor
zowel de huur- als de koopwoningen voortaan
worden ingediend bij de gemachtigde ambtenaar.
Zal deze nieuwe procedure gevolgen hebben voor
de termijnen en voorwaarden om vergunningen te
verkrijgen? Dit zal worden uitgewezen gedurende
de volgende jaren.
Technische problemen bij ingebruikneming van
nieuwe gebouwen
De afgelopen jaren zijn bij de ingebruikneming van
grote gebouwen regelmatig problemen opgedoken met de technische installatie en uitrusting.
De installaties en uitrusting worden voor de voorlopige oplevering van het gebouw in werking
gesteld en alle elementen van het bouwwerk
worden nauwkeurig gecontroleerd tijdens de
voorlopige oplevering. Vaak komen verschillende
gebreken echter pas aan het licht nadat de bewoners effectief in de woningen zijn getrokken.
Wanneer de woningen worden bewoond, worden
de klachten gericht aan het Fonds: panne, defect
aan de verwarmingsketel en warmwaterproductie.
De oorzaken zijn heel uiteenlopend. De problemen
kunnen te wijten zijn aan een slecht gebruik door
de bewoner, een foute capaciteit van de radiatoren, verschillende pompen die moeten worden
vervangen en zelfs een gescheurd verwarmingselement waardoor de volledige ketel moet worden
vervangen.
Die installaties worden steeds ingewikkelder. De
fabrikant zelf stelt het materiaal in dienst en zorgt
72 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
voor de afstelling aangezien dit heel delicaat is.
Enkel die specialisten mogen de toestellen afstellen, onderhouden of defecten opsporen. Deze
technische evolutie is het gevolg van de zoektocht naar een optimaal rendement en maximale
energiebesparing ten voordele van de bewoners.
De installaties zijn nog onder garantie maar de
herstelling duurt vaak heel lang. Het contact
tussen het Fonds, de architect, de hoofdaannemer, zijn onderaannemer, eventueel de fabrikant
van het materiaal en afspraken met de bewoners
nemen veel tijd in beslag. Dit is vooral het geval
bij gebouwen met meerdere woningen die tezelfdertijd moeten worden gecontroleerd.
Tijdens deze periode moet het Fonds de nodige
maatregelen nemen om zijn verplichtingen als
verhuurder na te komen. Het Fonds voorziet in dat
geval meerdere elektrische verwarmingstoestellen
en een forfaitaire tussenkomst voor het energieverbruik van alle bewoners. Bovenop deze kosten
besteden de werknemers van het Fonds ook
veel tijd aan deze problemen (oproepen van de
bewoners, bezoeken, brieven, allerlei contacten,
analyse van verslagen, controle van de herstellingen, ...) wat ten koste gaat van andere taken.
Hopelijk worden deze terugkerende problemen,
die zich reeds voordoen zodra de woning wordt
bewoond, deels verholpen dankzij de «passiefstandaard» die wordt toegepast bij de toekomstige immobiliënprojecten. Natuurlijk lopen we wel
het risico dat andere problemen opduiken.
Om die reden heeft het Fonds voorzien om
voortaan voor de offerteaanvragen een garantieperiode van vijf jaar te eisen met de verplichting
om op korte termijn een oplossing te zoeken.
Alliantie Huisvesting
Op 26 september 2013 heeft de Brusselse Hoofdstedelijke Regering een nieuw financieel kader
goedgekeurd, verspreid over meerdere jaren, om
de publieke woningproductie te doen stijgen. Dit
plan is de opvolger van het Huisvestingsplan en
kreeg de naam «Alliance Huisvesting».
Het is de bedoeling van de Regering de verschillende publieke actoren te mobiliseren om:
● tegemoet te komen aan de bevolkingsgroei;
● het aanbod van publieke woningen ontwikkelen (verhuur – verkoop);
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
● de koopkracht van de Brusselse gezinnen
verhogen door het aandeel van het inkomen
te verminderen dat aan huisvesting wordt
besteed;
● een economisch herstel in het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest aanmoedigen.
Het Fonds wordt geacht als een van de huisvestingsoperatoren om 1.000 koopwoningen te
creëren.
«Die woningen zullen aan plafondprijzen worden
verkocht aan gezinnen die voldoen aan de voorwaarden van de sociale huisvesting. Dit project
valt onder de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (BRV) van het Woningfonds. Voor de bouw
van deze woningen moet een lening worden
aangegaan op de kapitaalmarkt. Het Gewest komt
tussen op het vlak van het interestverschil tussen
de kapitaalmarkt en de interest voor particulieren.
Er zal bovendien een alternatieve methode worden
voorgesteld op basis van opgedeeld eigendomsrecht. Er moeten specifieke modaliteiten worden
overwogen:
-
het Woningfonds en een gezin kopen
samen een gebouw op de secundaire markt. Het
Fonds wordt eigenaar van de grond en het gezin
van het gebouw;
-
het Fonds geeft het gezin in kwestie een
opgedeeld eigendomsrecht (opstal- of erfpachtrecht) beperkt tot het gebouw – op een goed waar
het eigenaar van is – en behoudt zelf het eigendomsrecht op de grond.
Voor dit opgedeeld eigendomsrecht kan het Fonds
bovendien ook nog een lening met een verlaagde
interestvoet toekennen.» (15) zie pagina 177.
Dit is het programma:
● 350 woningen met 1 slaapkamer of studio,
● 350 woningen met 2 slaapkamers,
● 200 woningen met 3 slaapkamers,
● 100 woningen met 4 slaapkamers of meer.
Het budget van de verrichting wordt voor het
Woningfonds geschat op:
51,20 miljoen EUR voor de grond en
192,75 miljoen EUR voor de constructies, wat
neerkomt op een totaal van 243,95 miljoen EUR.
De last voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
wordt geraamd op 44,48 miljoen EUR wat vanaf
2016 in 20 jaarlijkse schijven van 2,22 miljoen EUR
moet worden afbetaald.
Die vraag is een onmiskenbaar teken van herkenning voor het Woningfonds als woningproducent
en sociale financieringsinstelling.
Er werden echter veel vragen opgeroepen waarop
nog geen antwoord was geformuleerd op het
einde van het jaar. Deze moeten in 2014 worden
opgehelderd.
Aangezien het Gewest de subsidie in 20 jaarlijkse
schijven zal storten, moet het Fonds de verrichting eerst volledig zelf financieren indien we ervan
uitgaan dat de investering aan een hoger tempo
zal moeten gebeuren (4 of 5 jaar) dan de betaling
van de dotatie (20 jaar).
De totale tussenkomst van het gewest wordt
geschat op 44,48 miljoen EUR, wat neerkomt op
18,23 % van het totale budget voor de verrichting zoals de Brusselse Hoofdstedelijke Regering
heeft gepland. De analogie met de «BRV-methode
die het Woningfonds nu hanteert» wijst erop dat
de subsidie bestemd is voor de financiering van
«uitgestelde» leningen voor de aankoop van een
woning die eerder door het Fonds werd opgetrokken. Het gaat dus niet om een subsidie voor het
gebouw maar om een lening met een verlaagde
interestvoet die wordt toegekend aan het gezin
dat de woning aan volle prijs koopt.
We herinneren eraan dat de tussenkomst van het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de kredietactiviteiten van het Woningfonds gemiddeld 30 %
(16) zie pagina 177 bedraagt van alle kredieten die
bestemd zijn voor gezinnen met een hoger maximuminkomen dan toegelaten voor de sociale
huisvesting. De premie voor het kapitaal dat nodig
is voor de verrichting wordt volgens het besluit
van 2 mei 1996 tot regeling van de financiering
van de kredietactiviteiten stricto sensu berekend
op 80 miljoen EUR, volgens die laatste statistiek.
Volgens de parameters uit de studie van de Regering moet die premie zelfs 92 miljoen EUR bedragen, namelijk een interestvoet die overeenkomt
met het verschil tussen de interestvoet van 5%
voor de ontleners en 2,04 % van de terugbetalingen van de ontleners.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 73
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
De doelstelling van de Alliantie Huisvesting
bestaat erin om op een termijn van verschillende
jaren te investeren in de productie van 6.600
woningen. Het is een ambitieuze maar noodzakelijke doelstelling aangezien dit nog maar 25 %
van de algemene huisvestingsbehoefte voorstelt
tot 2020, rekening houdend met de demografische conjunctuur binnen het Gewest.
Op de geografisch beperkte markt van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de toegankelijkheid van grond fundamenteel voor het welslagen
van de verrichting. De verschillende operatoren
worden op die manier concurrenten met als
rampzalig gevolg dat ze het spel van de markt
gaan meespelen ten koste van de openbare
financiën. De ervaring die werd opgedaan bij de
grondprospectie in het kader van de productie
van 850 woningen voor het Huisvestingsplan en
de daaraan gekoppelde koopwoningen toont de
groeiende inzet voor de grondkwestie. Zonder
een gewestelijk overlegplatform over grond dat de
publieke terreinen tussen de verschillende operatoren verdeelt, zou het Fonds deze doelstellingen
niet kunnen verwezenlijken. Het Fonds zou zich
namelijk niet in de positie bevinden om voldoende
geschikte en toegankelijke terreinen te vinden op
de privémarkt.
De woningen moeten beantwoorden aan de vele
vereisten in verband met de GSV, EPB, etc., blijk
geven van architecturale en milieukwaliteiten en
in de omgeving passen.
De toegankelijkheid van dergelijke woningen,
zonder publieke tussenkomst voor het gebouw
zoals van de GOMB of CLT, vormt nog een groot
probleem aangezien ze bestemd zijn voor gezinnen met een inkomen dat voldoet aan de voorwaarden voor de sociale huisvesting.
Opgedeeld eigendomsrecht is een denkpiste die
moet worden overwogen. Deze piste heeft wel
een aantal beperkingen. De totale financiële last
van het krediet voor de constructie en de kost
voor de immobilisatie van de bodem bedraagt
al snel bijna evenveel als bij de volle eigendom.
Er staat echter een aanzienlijk verminderd eigendomsrecht tegenover.
Enkel door publieke terreinen met lage of geen
immobilisatiekosten ter beschikking te stellen, kan
de waarde van de grond echt worden geneutraliseerd ten voordele van de financiële toegankelijkheid van de woning.
74 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
Ook de sociale verscheidenheid waarnaar
wordt gestreefd bij de immobiliënprojecten van
het Woningfonds kan in vraag worden gesteld.
Daarom zullen alle woningen geproduceerd door
het Fonds gedurende meerdere jaren exclusief
voor het sociale huisvestingspubliek bestemd zijn.
Deze afbakening van het publiek is bovendien in
strijd met de categorisering van het Woningfonds
in de Huisvestingscode als openbare vastgoedoperator inzake «bescheiden» huur- en koopwoningen.
We kunnen ons rechtmatig de vraag stellen of
de verschillende publieke financieringsmethoden
voor de woningproductie in het Brussels Hoofdstedelijk gewest coherent zijn.
De studie, tijdens deze legislatuur besteld door de
Staatssecretaris, met betrekking tot de kosten van
de verschillende vormen van woningbeleid brengt
grote ongelijkheden in de financiering aan het licht
van verschillende gewestelijke voorzieningen.
Het lijkt efficiënter voor de financiën van het
Gewest om de verschillende categorieën van het
Brusselse publiek, hun behoeften inzake huisvesting en hun financiële capaciteit als vertrekpunt
te gebruiken. Op basis daarvan wordt een reeks
maatregelen uitgewerkt enkel en alleen om daar
zo goed mogelijk aan te voldoen.
Hierna worden de evolutie en de staat van de
productie van nieuwe woningen op het einde van
het jaar toegelicht.
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
2.3.2 De vastgoedverrichtingen
2.3.2.1 De gedelegeerde opdrachten
Ter herinnering: in de term «gedelegeerde opdrachten» zitten de bijzondere verrichtingen vervat die door
het Gewest worden bepaald en die het Gewest sinds 1993 toewijst aan het Fonds. Dit gebeurt op basis
van artikel 1.1.2. van de vorige beheersovereenkomst (voor de periode van 1997-2001 en volgende
jaren) en van artikel 1.2.3. van de beheersovereenkomst voor de jaren 1991 tot 1994. Deze opdrachten
kaderen heel vaak binnen de perimeters van bestaande of op stapel staande wijkcontracten of binnen
de stadszones waarin gelijkaardige renovatieprojecten uitgevoerd moeten worden.
In de meeste gevallen gaat het om gegroepeerde verrichtingen bestaande uit zware renovatie- of (herop)
bouwprojecten. Vaak worden deze projecten geselecteerd omwille van hun uiterst positieve effect op
de stadswijk waarin ze zijn gesitueerd. Ze komen ook tegemoet aan een grote sociale nood.
Hierna volgt een overzicht van de vorderingsstaat van de opdrachten die op 31 december 2013 nog niet
voltooid zijn. Ze zijn geklasseerd in functie van het jaar van de oorspronkelijke investering.
We stellen soms grote verschillen vast tussen de volledige vastlegging en de uitgevoerde investeringen.
Dat verschil is deels te verklaren omdat de vastleggingen voorzien waren met een btw van 21% voor de
constructiewerken. Ondertussen geniet het Fonds van een verminderd tarief van 6 % voor de verrichtingen. De schattingen voor de koopwoningen zijn berekend met btw, hoewel die uiteindelijk wordt betaald
door de kopers. Bij de uitgevoerde investeringen is de btw reeds inbegrepen voor de huurwoningen,
maar niet voor de koopwoningen.
Het resterende saldo van de beschikbare budgetten worden voor andere verrichtingen gebruikt, zoals
de grondige renovatie van het oude huurhulppatrimonium.
2001
Sint-Jans-Molenbeek - Zwarte Paardstraat
Renovatie/(herop)bouw.
Programma: 31 huurwoningen.
Totale vastleggingen: 5.830.000,00 EUR.
Verwezenlijking: 5.251.914 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 169.417 EUR/woning.
Jaar
2001
2002
2007
Total
HH
2.425.688 EUR
2.054.312 EUR
1.350.000 EUR
5.830.000 EUR
De specifieke kenmerken van deze verrichting worden vermeld in het jaarverslag 2010.
2003
Elsene - Herderstraat - Keienveldstraat
Nieuwbouw.
Programma: 35 woningen waarvan 14 bestemd voor de verkoop, 21 bestemd voor verhuur en 42
parkeerplaatsen.
Totale vastleggingen: 8.260.000 EUR.
Verwezenlijking: 6.935.602 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 198.160 EUR/woning, parking
inbegrepen.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 75
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
Jaar
2003
2004
2008
2010
Total
HH
-
45.120 EUR
785.200 EUR
-
830.320 EUR
BRV
1.425.000 EUR
1.216.000 EUR
524.800 EUR
-
3.165.800 EUR
CL
4.263.880 EUR
4.263.880 EUR
Op 31 december 2013 waren 19 van de 21 huurhulpwoningen bewoond.
Er is 1 bod aanvaard voor de eerste 14 koopwoningen.
Om de redenen die in het jaarverslag van 2010 werden uitgelegd, in de sectie III, C., sub 4, werd een
opbrengst van 4.263.880 EUR uit stedenbouwkundige lasten die aanvankelijk bestemd was voor de
verrichtingen «Waver» en «Wiertz» te Elsene aangewend voor de verrichting Herder/Keienveld, op het
huurgedeelte ervan.
Het gelijke bedrag van de investering dat zo gerecupereerd wordt, wordt ten belope van
3.470.000 EUR aangewend voor de site van de Waverse Steenweg, het saldo, dit wil zeggen
793.880 EUR voor die van de Wiertzstraat.
2004
Schaarbeek - Broederschapstraat
Herbestemming van een schoolgebouw.
Programma: 25 woningen bestemd voor verhuur (aanvankelijk voor verkoop).
Totale vastleggingen: 5.325.000 EUR.
Verwezenlijking: 5.205.000 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 208.200 EUR/woning
Deze verrichting, aanvankelijk bestemd voor de verkoop, is ondergebracht in het Huisvestingsplan
naar aanleiding van een beslissing van september 2011 van de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris.
Er is overeengekomen om de oorspronkelijke investering van 3.082.000 EUR aan te wenden voor de
gedeeltelijke verwezenlijking van de verrichting die wordt uitgevoerd door de Gemeente Elsene, Sans
Soucistraat 120-122, in het kader van het wijkcontract «Scepter». De woningen van laatstgenoemde
site zijn bestemd voor de «BRV»-verrichtingen.
2005
Sint-Jans-Molenbeek - Birminghamstraat
Herbestemming van een industriegebouw.
Programma: 36 woningen bestemd voor de huurhulp.
Verwezenlijking: 6.228.120 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 173.003 EUR/woning
JaarHH
SL
2005
4.900.000 EUR
2006
-
591.000 EUR
2008
585.000 EUR
2009
44.000 EUR
2010
5.000 EUR
2011
47.888 EUR
(17) zie pagina 177
55.231 EUR
Total
5.637.119 EUR
591.000 EUR
76 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
Het complex bestaat uit twee gebouwen aan de straatkant en een verlaten industrieel gebouw.
Vroeger was er een suikerfabrikant in gevestigd, daarna werd het complex gebruikt als opslagplaats
voor meubels.
De aankoopakte werd ondertekend in maart 2006. Begin 2008 werd een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd, die begin 2009 werd toegekend. De werken werden eind 2009 opgestart en
midden 2012 afgerond.
Sint-Gillis - Coenraetsstraat
Herbestemming van een opslagplaats.
Programma: 72 woningen bestemd voor verhuur.
Verwezenlijking: 17.092.162 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 237.391 EUR/woning
JaarHH
2005
1.200.000 EUR
2006
8.571.428 EUR
2007
2.408.571 EUR
2008
195.000 EUR
2010
2.525.000 EUR
(17) zie pagina 177
2.192.12 EUR
Total
17.092.161 EUR
Dit grote industriële gebouw werd vroeger gebruikt als opslagplaats voor ziekenhuismateriaal. In 2008
werd de stedenbouwkundige vergunning toegekend. Midden 2010 werden de werken opgestart.
Deze blijken sinds de opstart ervan bijzonder complex te zijn op structureel vlak.
Het gebouw werd voorlopig opgeleverd in 2013.
2011
Elsene - Sans Soucistraat
Nieuwbouw.
Programma: 24 woningen bestemd voor verkoop.
Totale vastleggingen: 4.675.000 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 194.792 EUR / woning
Dit project gebeurt in samenwerking met de gemeente Elsene.Het programma voorzag oorspronkelijk
de constructie van 28 woningen, 60 parkeerplaatsen en een buurthuis. Een vijftiental woningen en 15
parkeerplaatsen worden toegewezen aan het Fonds.
We verwijzen naar de opmerkingen van de hierboven vermelde verrichting «Broederschap».
Er is een partnerschapsakkoord opgesteld waarin de gemeente de grond in erfpacht afstaat aan
het Fonds. Daartegenover staat de betaling van een jaarlijkse niet-geïndexeerde erfpachtcanon van
1 EUR tot het 31ste jaar en vanaf het 31ste jaar 14.380 EUR.
Er is een aanvraag voor een vergunning ingediend door de gemeente die de leiding heeft over het
project. Naar aanleiding van de overlegvergadering is die aanvraag aangepast.
Het Fonds krijgt in plaats van 15 slechts 13 woningen toegewezen.
Het financiële plaatje van de ingediende offertes voor de werken is echter veel te hoog voor de
gemeente. Daarom kan het onmogelijk haar deel van het project financieren en heeft het aan het
Fonds gevraagd om nog eens 11 woningen bij te nemen wat het totaal op 24 woningen brengt.
JaarBRV
2004
3.082.000 EUR
(17) zie pagina 177
1.593.000 EUR
Totaal
4.675.000 EUR
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 77
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
Elsene - Waverse Steenweg
Renovatie/Nieuwbouw.
Programma: 16 woningen bestemd voor verhuur.
Totale vastleggingen: 3.470.000 EUR in 2003 (transfer investering project Herder), wat neerkomt op
een gemiddelde van 216.875 EUR/woning.
De erfpachtovereenkomst met de gemeente Elsene is in 2011 ondertekend. De overeenkomst legt
een jaarlijkse geïndexeerde erfpachtcanon op die bij aanvang 5.000 EUR bedraagt.
Op vraag van de gemeente zijn de meeste vervallen gebouwen gesloopt, waardoor de site eind 2012
kon worden opgemeten en de schetsen aan de werkelijke situatie konden worden aangepast. Die
zijn in de loop van het jaar gewijzigd en einde 2013 voorgesteld aan het BROH en de gemeentelijke
diensten.
Elsene - Wiertzstraat
Renovatie/Nieuwbouw.
Programma: 15 woningen bestemd voor verhuur.
Totale vastleggingen: 2.800.000 EUR
Jaar
2003
2004
2008
2011
transfer project Herder
280.000 EUR
380.000 EUR
133.880 EUR
-
(17) zie pagina 177
-
Totaal
793.880 EUR
SL
-
-
-
1.763.375 EUR
-
1.763.375 EUR
HH
242.745 EUR
242.745 EUR
Zoals hierboven reeds vermeld is, werd in het jaarverslag 2010 (sectie III, C. Stedenbouwkundige lasten)
de context van deze verrichtingen uiteengezet, meer bepaald de redenen voor de ruil van financieringsmiddelen tussen deze verrichting en de verrichting «Herder-Keienveld».
De erfpachtovereenkomst met de gemeente Elsene is in 2011 ondertekend. Die overeenkomst heeft
een duur van 99 jaar en voorziet de betaling van een jaarlijkse erfpachtcanon van 1 EUR die in een keer
moet worden betaald. Over de overeenkomst voor de uitvoering van twee gezamenlijke opdrachten
(Fonds – gemeente) moet nog worden onderhandeld.
De eerste gezamenlijke opdracht betreft de diensten die volledig worden gefinancierd door het Fonds;
de tweede betreft de uitvoering van werken, ieder voor zijn eigen deel.
De verstevigingswerken van het bestaande gebouw in de binnenplaats van een woonblok zijn uitgevoerd
in 2012 om de site te kunnen opmeten en eventueel de grondboringen te kunnen doen die nodig zijn
voor de voorbereiding van het bestek dat eind 2013 nog niet was afgerond.
2.3.2.2. De gelijkgestelde verrichtingen
De hierna vermelde verrichtingen hebben gelijkaardige kenmerken en streven doelstellingen na die vergelijkbaar zijn met deze van de gedelegeerde opdrachten op onroerend, stedenbouwkundig en sociaal vlak.
De gelijkgestelde verrichtingen die verwezenlijkt worden, waren op 31 december 2013 als volgt gevorderd:
78 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
Coenraets (Voor en na)
Herbestemming van een opslagplaats in 72 woningen bestemd voor verhuur.
Architect : Accarain-Bouillot architectes associés S.A.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 79
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
Vorst - Van Volxemlaan
Renovatie.
Programma: 12 woningen bestemd voor verkoop.
Totale vastleggingen: 2.035.000 EUR JaarBRV
2003
1.481.000 EUR
2008
554.000 EUR
Totaal
2.035.000 EUR
Voor deze verrichting verwijzen wij naar het verslag van 2010.
De woningen zullen worden verkocht in een staat van gesloten ruwbouw.
Kort na de voorlopige oplevering is de aannemer failliet verklaard nog voordat de opmerkingen van
de voorlopige oplevering waren opgeheven.
Er werden verschillende herhalingen gepubliceerd om offertes te ontvangen om de werken af te
ronden. Tijdens de tweede helft van 2013 zijn die werken besteld, maar ze zijn op het einde van het
jaar nog niet voltooid.
Sint-Jans-Molenbeek - Carl Requettelaan/Joseph Lemairelaan
Nieuwbouw.
Programma: 54 woningen oorspronkelijk bestemd voor verhuur.
Totale vastleggingen: 9.053.100 EUR
Verwezenlijking: 8.013.665 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 148.401 EUR/woning
JaarHH
2004
4.085.015 EUR
2005
2.722.026 EUR
2009
2.246.059 EUR
Totaal
9.053.100 EUR
Eind 2005 verkocht de gemeente Sint-Jans-Molenbeek dat terrein aan het Fonds, samen met het terrein
dat gelegen is op de hoek van de Carl Requette- en de Edmond Candrieslaan.
De dienstenopdracht werd in november 2006 gegund. Het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige
vergunning werd in september 2007 ingediend. De stedenbouwkundige vergunning werd eind 2008
toegekend. Eind 2009 vond de aanbesteding van de werken plaats. Deze werken zijn voltooid eind 2012.
In de loop van 2013 is er beslist de woningen op die site toe te wijzen in het kader van een opstalrecht
wat betreft de grond en een verkoop wat betreft de constructie. We verwijzen naar punt 2.4 voor verdere
details over dit pilootproject.
Sint-Jans-Molenbeek - Carl Requettelaan/Edmond Candrieslaan
Nieuwbouw.
Programma: 46 woningen bestemd voor verkoop.
Totale vastleggingen: 7.711.900 EUR.
Verwezenlijking: 6.562.847 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 142.671 EUR/woning
JaarBRV
2004
3.479.827 EUR
2005
2.318.763 EUR
2009
1.913.310 EUR
Totaal
7.711.900 EUR
80 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
Eind 2005 verkocht de gemeente Sint-Jans-Molenbeek dat terrein, samen met het terrein dat gelegen
is op de hoek van de Carl Requette- en de Joseph Lemairelaan, aan het Fonds.
De dienstenopdracht werd in november 2006 gegund. Het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning werd in september 2007 ingediend. De stedenbouwkundige vergunning werd eind
2008 toegekend. Eind 2009 vond de aanbesteding van de werken plaats. Deze werken zijn voltooid
eind 2012.
Op 31 december 2013 had het Fonds reeds 8 aankoopoffertes aanvaard.
Sint-Jans-Molenbeek – Ninoofsesteenweg
Nieuwbouw.
Programma: 9 woningen bestemd voor verkoop.
Verwezenlijking: 1.758.182 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 195.354 EUR/woning
JaarBRV
2005
1.062.500 EUR
2009
652.500 EUR
2012
43.182 EUR
Total
1.758.182 EUR
Het Fonds kocht dit terrein midden 2006 van de gemeente in het kader van het Wijkcontract
«Heyvaert-Fonderie». De stedenbouwkundige vergunning werd begin 2008 toegekend. Deze woningen zijn bestemd voor de verkoop. Eind 2009 werden de werken opgestart na verschillende vertragingen en technische problemen.
De onderneming die was belast met de werken, is in juni 2012 failliet verklaard.
De werken (die nog maar in de ruwbouwfase waren) werden opgemeten en er werd een nieuw bestek
opgesteld en een nieuwe opdracht voor de uitvoering van werken gelanceerd. De werf is eind 2013
uiteindelijk afgerond.
Aangezien de kost per m² die was voorzien in de reglementering van luik 2 van de wijkcontracten
overschreden is, is het onmogelijk de woningen te verkopen zonder verlies te maken. Er wordt naar
een oplossing gezocht in de richting van de huurhulp of het opstalrecht.
Brussel - Slachthuisstraat
Herbestemming van een industriegebouw.
Programma: 22 woningen bestemd voor verhuur.
Totale vastleggingen: 3.830.000 EUR
JaarSL
HH
2006
1.728.000 EUR
2007
-
1.800.000 EUR
2010
-
302.000 EUR
Totaal
1.728.000 EUR
2.102.000 EUR
Het gebouw, een oude drukkerij, werd in 2006 gekocht. De verbouwing ervan tot woningen zal
gebeuren aan de hand van een opdracht ‘»ontwerp-uitvoering» die begin 2009 werd gelanceerd.
De stedenbouwkundige vergunning werd eind april 2010 aangevraagd. Ze werd midden 2011 toegekend. De renovatiewerken zijn eind dat jaar begonnen.
In de loop van 2013 waren de werken nog volop bezig.
Al van bij de start zijn de werken niet snel genoeg gevorderd, rekening houdend met de contractuele
termijn. Verschillende onderaannemers hebben het Fonds gemeld dat ze niet worden betaald door de
hoofdaannemer. Uiteindelijk is de opdracht van werken op het einde van het jaar stopgezet en is er
een nieuwe opdracht gelanceerd om de werken te voltooien.
Eind 2013 waren de werken nog volop bezig.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 81
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
Sint-Agatha-Berchem - Europadorpstraat/Kweepereboomlaan
Nieuwbouw.
Programma: 10 woningen bestemd voor verhuur.
Vastlegging 2007: 1.800.000 EUR
De site van het «Europadorp» werd gekocht in 2000 en telt momenteel 20 woningen verdeeld over
vijf blokken. Het complex moet grondig gerenoveerd worden. In de aankoopakte is bepaald dat de
huurders, binnen bepaalde grenzen, op het terrein moeten kunnen blijven wonen.
Het aanpalende terrein (Kweepereboomlaan) dat door het Fonds werd gekocht, maakt het mogelijk
om een tiental woningen te bouwen waarin de huurdersgezinnen tijdelijk kunnen worden ondergebracht.
Het eerste stedenbouwkundig attest voor de aanleg van de volledige site werd geweigerd. Het Fonds
heeft een nieuwe aanvraag ingediend die eind 2011 werd aanvaard mits restrictieve voorwaarden die
geen verdichting toelaten van de bestaande gebouwen. Het Fonds heeft daarom besloten om een
nieuw project op te starten voor de constructie van 10 woningen op het terrein.
De vijf blokken van het «Europadorp» zullen volledig worden gerenoveerd in hun bestaande samenstelling en de energieprestatie zal worden verbeterd.
Eind 2013 was er nog geen enkel blok volledig leeggemaakt voor de renovatie.
Sint-Gillis - Denemarkenstraat
Renovatie.
Programma: 12 (oorspronkelijk 14) woningen bestemd voor verhuur.
Vastlegging 2008: 2.621.000 EUR
Het industriële gebouw wordt gebruikt als opslagplaats en grenst aan de site in de Coenraetsstraat,
die het voorwerp is van een gedelegeerde opdracht die hiervoor werd beschreven. De aankoopakte
werd midden 2009 verleden.
In september 2009 vroeg het Fonds de stedenbouwkundige vergunning aan, maar in november
2010 werd die door de gemeente geweigerd. Het Fonds heeft hiertegen begin 2011 beroep aangetekend bij de Regering. Eind november 2012 heeft de Brusselse Hoofdstedelijke Regering het beroep
ontvankelijk verklaard. De stedenbouwkundige vergunning werd begin 2013 toegekend. Het ontwerp
moest worden aangepast en bestaat nog slechts uit 12 woningen. De studie van het project moest
volledig opnieuw worden uitgevoerd (zowel op het vlak van de structuur als op het vlak van de energieprestatie).
Eind 2013 werd het bijzonder bestek afgerond.
Door de vertraging voor het bekomen van de vergunning kon de opdracht voor werken in de Coenraetsstraat niet worden uitgebreid om zo te kunnen genieten van een schaalvoordeel en de ongemakken van de werf te beperken voor de bewoners van de Coenraetsstraat.
Watermaal-Bosvoorde – Ottervangerstraat
Nieuwbouw.
Programma: 12 woningen bestemd voor verkoop.
Totale vastleggingen: 2.500.000,00 EUR.
JaarBRV
2013
1.674.315 EUR
(17) zie pagina 177
825.685 EUR
Totaal
2.500.000 EUR
De investeringsbeslissing dateert van 2010, maar omwille van de lange onderhandelingen over het
zakelijk recht waarvoor zou worden gekozen en over de site zelf met de gemeente Watermaal-Bosvoorde, eigenaar van het terrein, werd de investering pas in 2013 vastgelegd.
82 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
In april 2013 ondertekenden het Fonds en de gemeente een erfpachtovereenkomst voor 70 jaar. De
nodige vergunningen moeten nog worden toegekend.
Het gebouw, dat zal worden opgetrokken naast het «Reigersbospark», is een pilootproject, zowel
voor de «duurzame» aspecten (passiefgebouw, ecologisch duurzame materialen, integratie in het
landschap, samenwerking met de bewoners), als voor het opgedeelde eigendomsrecht als alternatief
voor de volle eigendom.
2.3.2.3. De stedenbouwkundige lasten
Wij herinneren eraan dat de Regering het Fonds sinds 2006 een deel van de opbrengsten uit gewestelijke
stedenbouwkundige lasten toekent om er huurwoningen mee te creëren.
Hierna volgt een overzicht van de bestemming die deze stedenbouwkundige lasten krijgen:
Brussel - Slachthuisstraat
Herbestemming van een industriegebouw.
Programma: 22 woningen bestemd voor verhuur.
Totale investering: 3.830.000 EUR waarvan 1.728.000 EUR stedenbouwkundige lasten.
Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar titel 2.3.2.2 «Gelijkgestelde verrichtingen».
Sint-Jans-Molenbeek - Birminghamstraat
Renovatie.
Programma: 36 woningen bestemd voor de huurhulp.
Totale investering: 6.228.119 EUR waarvan 591.000 EUR stedenbouwkundige lasten.
Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar titel 2.3.2.1 «Gedelegeerde opdrachten».
Neder-Over-Heembeek – Beukenootjesstraat
Nieuwbouw.
Programma: 100 woningen waarvan 50 bestemd voor de huurhulp (40 Huisvestingsplan en 10
stedenbouwkundige lasten) en 50 bestemd voor de verkoop.
Totale vastleggingen: 20.504.015 EUR waarvan 1.915.000 EUR stedenbouwkundige lasten.
Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar sub 2.3.2.4 hieronder.
Elsene - Herdersstraat - Keienveldstraat
Nieuwbouw.
Programma: 35 woningen waarvan 14 bestemd voor de verkoop en 21 bestemd voor verhuur.
Verwezenlijking: 6.893.561 EUR waarvan 4.263.880 EUR stedenbouwkundige lasten.
Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar sub 1 – 2003 – hierboven.
Elsene - Wiertzstraat
Renovatie/Nieuwbouw.
Programma: 15 woningen bestemd voor verhuur.
Totale vastleggingen: 2.800.000 EUR voor 15 woningen waarvan 1.763.375 EUR stedenbouwkundige
lasten.
Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar de commentaren in punt 2.3.2.1 «Gedelegeerde
opdrachten» 2011.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 83
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
2.3.2.4. Het huisvestingsplan en de daaraan verbonden verrichtingen van
Bouw/Renovatie-Verkoop
Per 31 december 2013 waren de volgende verrichtingen opgestart:
480 woningen in het kader van het Huisvestingsplan voor een totale investering van
98.044.339 EUR btw inclusief.
318 woningen in het kader van de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (BRV) voor een totale investering van 65.942.666 EUR btw inclusief (18) zie pagina 177.
Het saldo van de investeringen, zowel voor het Huisvestingsplan als voor de BRV-verrichtingen, zal
worden aangewend voor bijkomende verrichtingen naargelang de algemene financiële resultaten van
alle voorziene verrichtingen.
Sommige verrichtingen zijn gemengd: een aantal woningen zijn ondergebracht in het
Huisvestingsplan (HP) en andere zijn bestemd voor verkoop (BRV), om zo een zekere sociale
verscheidenheid te verzekeren tussen huurders en eigenaars.
Het aantal woningen per verrichting, de opsplitsing ervan tussen Huisvestingsplan en BRV en de
bijhorende investeringen zijn gebaseerd op schattingen en kunnen nog worden aangepast. De hierna
volgende tabel bevat de eventuele wijzigingen op 31 december 2013.
Volgende opdrachten van diensten en werken zijn toegewezen: «Moestuin», «Sint-Job» en «Delta».
Omwille van de weerhouden offertes moet het aantal huur- en koopwoningen worden aangepast en
het budget moet daarop worden afgesteld.
Dankzij de terugbetaling van de btw kan de kost voor het gebouw «Doyen-Edingen» worden verlaagd.
We stellen vast dat de totale vastleggingen voor 2013 met 2.143.217 EUR gedaald zijn ten opzichte
van 2012.
Ondanks een eventuele bijkomende woning is de investering voor het Huisvestingsplan eind 2013
tijdelijk gedaald met 2.765.906 EUR. Voor de BRV-verrichtingen is de investering met 622.689 EUR
gestegen. Dit programma telt 10 extra woningen in vergelijking met eind 2012.
Sint-Jans-Molenbeek - Edingenstraat en Nicolas Doyenstraat
Programma: 33 woningen (HP) bestemd voor verhuur.
Totale verwezenlijkingen 2009-2010: 7.106.424 EUR.
Het gebouw is als nieuwbouw gekocht in 2009.
In de verwezenlijkingen is een btw van 21 % vervat. De Administratie van de BTW heeft de btw op de
verrichtingen van het Fonds verlaagd naar 6 %. Het verschil werd in 2013 terugbetaald.
De verwezenlijkingen bedragen uiteindelijk 6.348.893 EUR, wat gemiddeld neerkomt op
192.391 EUR/woning.
JaarHH
2009
7.106.424 EUR
2013
- 757.530 EUR
Totaal
6.348.893 EUR
84 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
Schaarbeek - Broederschapstraat
Herbestemming van een schoolgebouw.
Programma: 25 woningen bestemd voor verhuur (aanvankelijk voor verkoop).
Totale vastleggingen: 5.325.000 EUR.
Verwezenlijking: 5.205.000 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 208.200 EUR/woning
JaarHP
2004
3.082.000 EUR
2005
680.000 EUR
2007
1.093.036 EUR
2008
15.811 EUR
2010
38.735 EUR
2011
415.416 EUR
Totaal
5.325.000 EUR
Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar sub 1 – 2004 – hierboven.
Neder-Over-Heembeek – Beukenootjesstraat
Nieuwbouw.
Programma: 10 woningen (SL) en 40 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 50 woningen (BRV)
bestemd voor de verkoop.
Totale vastleggingen: 20.504.015 EUR
Jaar HP
SLBRV
2008
-
1.915.000 EUR
2010
10.000.000 EUR
-
10.000.000 EUR
2011
-2.000.000 EUR
-
2.000.000 EUR
2012
-1.128.788 EUR
-
-282.197 EUR
Totaal
6.871.212 EUR
1.915.000 EUR
11.717.803 EUR
Er zijn contacten geweest met de vzw «Le 8ème jour» om woningen te creëren voor ouder wordende
gehandicapten. In het project wordt ook een gemeenschappelijke zaal voorzien.
Deze verrichting is een van de grootste projecten van het Fonds. Het Fonds heeft in 2013 contact
opgenomen met de nieuwe schepen van stedenbouw. Het heeft voorgesteld een kinderopvang of
handelsruimte te voorzien. Aangezien er geen reactie is gekomen van het stadsbestuur, zal begin
2014 een opdracht van ontwerp en uitvoering worden gepubliceerd op basis van het programma van
het Fonds.
Laken - Steylsstraat
Renovatie.
Programma: 23 woningen (HP) bestemd voor verhuur.
Totale investering: 4.473.123 EUR
De aankoopakte werd ondertekend in januari 2011.
Dit vroegere rusthuis zal worden omgebouwd tot 23 woningen en twee gemeenschappelijke lokalen
in het kader van «groepswoningen voor personen die de derde leeftijd naderen en waarin intergenerationeel wonen kan worden geïntegreerd». Deze uitzonderlijke verrichting is vastgelegd in de
beheersovereenkomst.
Er is een offerteaanvraag voor een opdracht van diensten en werken gepubliceerd. Op het einde van
het jaar werden de ingediende offertes volop geanalyseerd.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 85
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
Sint-Jans-Molenbeek - Vandenboogaerdestraat en Opzichterstraat
Nieuwbouw/renovatie.
Programma: 31 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 32 woningen (BRV) bestemd voor de
verkoop.Totale investering: 15.349.188 EUR
JaarHP BRV
2012
7.461.188 EUR
7.888.000 EUR
De site werd midden 2011 aangekocht met de stedenbouwkundige vergunning. Het project behelst
de afbraak van een oud industrieel gebouw en het optrekken van twee nieuwe gebouwen aan de
straatkant evenals de renovatie van een klein gebouw binnenin het woonblok.
Midden 2012 is een dienstenopdracht voor architectuur ondertekend met de architect die de plannen
voor de stedenbouwkundige vergunning heeft opgesteld voor de vorige eigenaar.
Eind 2012 is een opdracht gepubliceerd voor alle andere diensten behalve architectuur en die is
begin 2013 besteld. Eind 2013 werd een nieuwe stedenbouwkundige vergunning aangevraagd.
Anderlecht - Maria Groeninckx De Maylaan, Adolphe Willemynsstraat en Broekstraat.
Nieuwbouw.
Programma: 20 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 27 woningen (BRV) bestemd voor de
verkoop.
Totale vastleggingen: 9.675.351 EUR
JaarHP BRV
2010
8.884.000 EUR
2011
-3.048.000 EUR
4.280.000 EUR
2012
-3.048.000 EUR
1.278.180 EUR
Totaal
4.117.171 EUR
5.558.180 EUR
Het hoofdterrein werd eind januari 2011 aangekocht. De gemeente Anderlecht heeft vervolgens aan
het Fonds de aankoop van een klein gemeenschappelijk perceel voorgesteld. De toevoeging van dit
perceel maakt het mogelijk om 7 bijkomende woningen te creëren.
Het Fonds heeft het perceel midden 2012 aangekocht. Op het einde van dat jaar is er een opdracht
van diensten en werken gelanceerd. De offertes zijn eind 2013 binnengekomen en worden geanalyseerd.
Haren - Moestuinstraat
Nieuwbouw.
Programma: 36 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 42 woningen (BRV) bestemd voor de
verkoop.Totale vastleggingen: 13.750.000 EUR
JaarHP BRV
2011
7.980.000 EUR
7.585.000 EUR
2012
-533.468 EUR
-510.795 EUR
2013
-1.100.378 EUR
329.641 EUR
Totaal
6.346.154 EUR
7.403.846 EUR
De verschillende percelen werden in 2012 aangekocht.
De opdracht van diensten en werken is eind 2012 gelanceerd en eind 2013 gegund.
De offerte omvat respectievelijk 4 huurwoningen (HP) minder en 4 koopwoningen (BRV) meer dan
oorspronkelijk was voorzien.
86 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
Schaarbeek - Koninginnelaan en Destouvellesstraat
Nieuwbouw.
Programma: 53 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 19 woningen en 3 handelspanden (BRV)
bestemd voor de verkoop.
Investering: 14.807.414 EUR
AnnéePL
CRV
2011
10.168.000 EUR
10.168.000 EUR
2012
731.902 EUR
-49.488 EUR
Total
10.899.902 EUR
3.907.512 EUR
Het terrein grenst aan twee straten waardoor twee aparte gebouwen kunnen worden opgetrokken.
Alle op te richten woningen in de Koninginnelaan vallen onder de BRV. Die aan de kant van de
Destouvellesstraat vallen onder het Huisvestingsplan. De handelspanden zijn verplicht door stedenbouw.
Er is een stedenbouwkundige vergunning toegekend voor de constructie van twee gebouwen.
Aangezien de onderhandelingen met het studiebureau dat de oorspronkelijke vergunning had gekregen tot niets hebben geleid, wordt een offerteaanvraag voor een opdracht van ontwerp en uitvoering
voorbereid die begin 2014 zal worden gepubliceerd.
Sint-Agatha-Berchem - Jacques Dormontlaan
Nieuwbouw.
Programma: 39 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 38 woningen (BRV) bestemd voor de
verkoop.
Totale vastleggingen: 14.472.899 EUR
JaarHP BRV
2011
7.652.398 EUR
7.457.602 EUR
2012
-321.969 EUR
-315.132 EUR
Totaal
7.330.429 EUR
7.142.470 EUR
De aankoop heeft plaatsgevonden in juli 2011.
Het door de verkoper uitgewerkte project voorzag in de oprichting van 67 woningen. De aankoopprijs
van het terrein werd vastgesteld op 2.750.000 EUR exclusief kosten. Op basis van de voorschriften
van het bijzonder bestemmingsplan zouden, volgens de gemeente en op voorwaarde dat er geen
afwijking wordt aangevraagd, echter 77 woningen kunnen worden gecreëerd.
Indien het Fonds een stedenbouwkundige vergunning verkrijgt voor deze oppervlakten, zal de
aankoopprijs worden verhoogd met 250.000 EUR, exclusief kosten.
Eind 2012 is de opdracht van diensten en werken gepubliceerd en tegen eind 2013 zijn de offertes
ingediend.
Sint-Lambrechts-Woluwe - Roodebeeksteenweg
Renovatie.
Programma: 13 woningen (HP) bestemd voor verhuur.
Totale vastleggingen: 3.781.133 EUR
Het betreft een kantoorgebouw dat in september 2011 werd aangekocht en dat zal worden omgebouwd tot woningen.
Het gebouw verkeert in uitstekende staat maar zal niet voldoen aan het EPB-niveau dat is bepaald in
de beheersovereenkomst.
Een energieaudit werd uitgevoerd om de werken en de kosten te bepalen om deze norm te behalen.
Gezien de goede staat van het gebouw zullen de kosten waarschijnlijk erg hoog zijn in verhouding tot
de verhoopte energievoordelen. Na een nieuwe ontmoeting met de gemeente in 2013 wordt er een
bijzonder bestek voorbereid dat begin 2014 zal worden gepubliceerd.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 87
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
Ukkel - Sint-Jobsesteenweg
Nieuwbouw.
Programma: 14 woningen (HP) bestemd voor verhuur.
Totale vastleggingen: 3.600.000 EUR
JaarHP
2011
3.422.500 EUR
2012
133.777 EUR
2013
43.723 EUR
Totaal
3.600.000 EUR
Het terrein werd eind 2011 aangekocht na afbraak van de bestaande gebouwen door de verkoper.
De opdracht van diensten en werken is eind 2012 gepubliceerd. De opdracht is gegund en eind 2013
is de aanvraag voor een vergunning ingediend.
Anderlecht - Edmond Delcourtstraat en d’Aumalestraat
Afbraak-nieuwbouw.
Programma: 7 woningen (HP) bestemd voor verhuur.
Totale vastleggingen: 1.799.700 EUR.
Bij het begin van de prospectie in het kader van het Huisvestingsplan heeft het Fonds alle gemeenten van het Gewest aangeschreven met de vraag of er op hun grondgebied gronden konden worden
aangekocht. Enkel de gemeente Anderlecht heeft de verkoop van een site voorgesteld.
Het terrein ligt vlakbij het historisch centrum van Anderlecht gelegen is (Dapperheidsplein). Er
stonden twee leegstaande woningen op die zijn afgebroken.
De site is in de tweede helft van 2012 aangekocht.
Eind 2013 werd een bijzonder bestek afgerond voor een opdracht van ontwerp en uitvoering.
Sint-Jans-Molenbeek - Vandenpeereboomstraat en Zwarte Vijversstraat
Nieuwbouw.
Programma 2012: 37 woningen (BRV) bestemd voor verkoop.
Totale vastleggingen: 6.553.950 EUR.
Het terrein, een doorlopend perceel, werd door de gemeente Sint-Jans-Molenbeek te koop gesteld in
het kader van Luik II van het wijkcontract «Westoevers».
Het project voorziet in de oprichting van woningen die verdeeld zijn over twee gebouwen die beiden
aan de weg liggen.
De onderhandelingen over de bodemsanering met de gemeente hebben ertoe geleid dat de
gemeente het grootste deel van de kosten op zich zal nemen (maximum 50.000 EUR) op basis van
het project waarvoor een stedenbouwkundige vergunning zal worden toegekend.
In de mate dat de voorwaarden betreffende het Luik II van het wijkcontract het toelaten, zou een
pilootverrichting van het type «Community Land Trust» kunnen worden verwezenlijkt op de site.
Eind 2013 werd het programma bestudeerd voor de woningen waarin de kandidaat-kopers geïnteresseerd zijn.
Schaarbeek - Broederschapstraat
Renovatie.
Programma 2012: 25 woningen (HP) bestemd voor verhuur.
Verwezenlijking: 5.205.000 EUR, wat neerkomt op een gemiddelde van 208.200 EUR/woning.
Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar titel 2.3.2.1 «Gedelegeerde opdrachten», 2004.
88 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
Vorst - Drukkerijstraat
Afbraak-nieuwbouw.
Programma: 13 woningen (HP) bestemd voor verhuur.
Totale vastleggingen: 2.259.250 EUR met inbegrip van uitrusting ter waarde van 285.000 EUR die
moet worden afgestaan aan de gemeente in ruil voor het terrein.
Er waren verschillende contacten tussen de gemeente Vorst en het Fonds om te bekijken of er een
gebouw kon worden opgetrokken om het woonblok te beveiligen waarin zich ook een gebouw met
7 woningen van het Fonds bevindt. De prijs van het terrein bestaat uit de gratis overdracht aan de
gemeente van de volle eigendom van een uitrusting van openbaar nut die geïntegreerd wordt in
het gebouw dat het Fonds zal optrekken en van een beveiligde toegang tot de binnentuin die een
«gemeenschappelijke en participatieve tuin» wordt.
Er is een verkavelingsvergunning afgeleverd aan de gemeente.
De onderhandelingen voor de verkoop van het terrein aan het Fonds waren nog bezig op het eind van
het jaar.
Vorst - Deltastraat
Nieuwbouw.
Programma: 42 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 22 woningen (BRV) bestemd voor de
verkoop.Totale vastleggingen: 11.750.000 EUR.
JaarHP BRV
2011
-
12.804.000 EUR
2012
8.662.659 EUR
-9.057.986 EUR
2013
-951.721 EUR
293.048 EUR
Totaal
7.710.938 EUR
4.039.062 EUR
Het terrein werd eind 2011 aangekocht. De opdracht van diensten en werken is eind 2012 gepubliceerd.
De opdracht is in de tweede helft van 2013 gegund maar een van de inschrijvers heeft beroep aangetekend tijdens de standstill. Op het einde van het jaar heeft hij zijn offerte uiteindelijk ingetrokken. De
opdracht zal begin 2014 worden gegund.
Anderlecht - Birminghamstraat, François Malherbestraat en James Ensorstraat
Nieuwbouw.
Programma: 57 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 33 woningen (BRV) bestemd voor de
verkoop.Totale vastleggingen: 19.641.889 EUR
JaarHP BRV
2011
-
11.916.398 EUR
2012
12.039.862 EUR
-4.314.371 EUR
Totaal
12.039.862 EUR
7.602.027 EUR
Het terrein werd midden 2012 aangekocht. De architectuuropdracht is in september getekend met het
architectenbureau dat de vergunning heeft bekomen voor de vorige eigenaar.
De opdracht van diensten behalve architectuur is eind 2012 gepubliceerd en begin 2013 gegund. De
nieuwe plannen werden tegen eind 2013 voltooid.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 89
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
Sint-Lambrechts-Woluwe - Plejadenlaan
Herbestemming van een kantoorgebouw.
Programma: 34 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 18 woningen (BRV) bestemd voor de verkoop.
Totale vastleggingen: 11.930.000 EUR.
AnnéePL
CRV
2012
7.800.385 EUR
4.129.615 EUR
Het gebouw is begin 2013 aangekocht. Het bijzonder bestek voor een opdracht van ontwerp en uitvoering
werd eind 2013 afgerond.
90 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
Brimingham, Malherbe en Ensor
Nieuwbouw van 90 woningen waarvan 57 bestemd voor verhuur en (HP) en 33 voor verkoop (BRV).
Architect : Atelier d’architecture Alta SCPRL.
Delta
Nieuwbouw van 64 woningen waarvan 42 bestemd voor verhuur (HP) en 22 voor verkoop (BRV).
Architect : Atelier 55 SPRL.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 91
01 INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN 1.3 WONINGPRODUCTIE
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
1.3 WONINGPRODUCTIE
Tabel 1 - Productie van nieuwe woningen
vorderingsstaat op 31 december 2013
Sector
(+ aantal woningen) (2)
Sites
Aard van
de
verrich-
Huursector
Verkoop
ting (1)
HH
HVP
Elsene,
Herders - Keyenveld
C
Forest,
Van Volxem
R
Schaarbeek,
Broederschap
R
Sint-Jans-Molenbeek,
Zwarte Paard
R en C
Sint-Jans-Molenbeek,
Requette - Lemaire (3)
C
Sint-Jans-Molenbeek,
Requette - Candries
C
Sint-Jans-Molenbeek,
Birmingham
R
33
Sint-Gillis,
Coenraets
R
72
Sint-Jans-Molenbeek,
Ninove - Mariemont
C
Brussel,
Slachthuis
R
12
Sint-Agathe-Berchem,
Kweepereboom
C
10
Neder-Over-Heembeek,
Beukenootjes
C
Elsene,
Waver
R en C
16
Elsene,
Wiertz
R en C
4
Laken,
Steyls
R
23
Sint-Jans-Molenbeek,
Vandenbogaerde - Opzichter
R en C
31
Haren,
Moestuin
C
Schaarbeek,
Destouvelles
Saint-Agathe-Berchem,
Jacques Dormont
BRV
35
Toewijzing/Verkoop
12
12
Werf
25
Toewijzing
31
Toewijzing
54
54
Verkoop
46
46
Vente
36
Toewijzing
72
Toewijzing
9
Verkoop
22
Werf
10
Project
100
Project
16
Project
15
Project
23
Project
32
63
Project
36
42
78
Project
C
53
19
72
Project
C
39
38
77
Project
Sint-Lambrechts-Woluwe Roodebeek
R
13
13
Project
Ukkel,
Sint-Job
C
14
14
Project
Anderlecht,
Delcourt - Aumale
C
7
7
Project
Forest,
Drukkerij
C
13
13
Project
Watermael-Bosvoorde,
Ottervanger
C
12
Project
92 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
17
Vorderingsstaat
14
64 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
4
SL
Totaal
aantal
woningen
25
31
3
9
10
40
10
50
11
12
01 INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN 1.3 WONINGPRODUCTIE
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
Elsene,
Sans Souci
C
Brussel,
Antwerpen (4)
R
Schaarbeek,
Maarschalk Foch (4)
Schaarbeek,
24
Werf
3
3
Werf
R
1
1
Werf
Rogier (4)
R
2
2
Werf
Schaarbeek,
Simoens (4)
R
1
1
Werf
Koekelberg,
Boogschutters (4)
R
1
1
Werf
Schaarbeek,
Portaels (4)
R
1
1
Werf
Schaarbeek,
Koninklijke - Sinte-Maria (4)
R
1
1
Werf
Anderlecht,
Malherbe - Birmingham Ensor
C
57
33
90
Anderlecht,
Groeninckx - De May
C
20
27
47
Project
Sint-Jans-Molenbeek,
Vandenpeereboom
C
37
37
Project
Forest,
Delta
C
22
64
Project
Sint-Gillis,
Denemarken
12
Project
18
52
Project
489
1.191
Sint-Lambrechts-Woluwe Plejaden
Totaal
(1)
38 sites
R en C
24
42
12
R
34
204
447
51
Project
C = Constructie
R = Renovatie
(2)
HH = «klassieke» Huurhulp
HVP = Huisvestingsplan
BRV = Bouw/Renovatie-Verkoop
SL = Stedenbouwkundige lasten
(3) = Pilootproject - alternatief voor de «klassieke» huurhulp
(4) = Opdracht in samenwerking met de gemeente die de opdracht organiseert.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST. / 65
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 93
Herders - Keyenveld
Van Volxem
Broederschap
Zwart Paard
Requette - Lemaire
Requette - Candries
Birmingham
Coenraets
Ninove - Mariemont
Slachthuis
Denemarken
Kweepereboom
Beukenootjes
Waver
Wiertz
Steyls
Vandenbogaerde - Opzichter
Groeninckx - De May
Moestuin
Elsene,
Vorst,
Schaarbeek,
Sint-Jans-Molenbeek,
Sint-Jans-Molenbeek,
Sint-Jans-Molenbeek,
Sint-Jans-Molenbeek,
Sint-Gillis,
Sint-Jans-Molenbeek,
Brussel,
Sint-Gillis,
Sint-Agatha-Berchem,
Neder-Over-Heembeek,
Elsene,
Elsene,
Laken,
Sint-Jans-Molenbeek,
Anderlecht,
Haren,
Sites
Geïnvesteerde bedragen - situatie op 31 december 2013
Tabel 2 - Productie van nieuwe woningen
66 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
94 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
2.184.966
1.491.601
3.539.138
1.714.723
0
0
2.800.865
4.587
639.299
1.487.120
42.400
5.804.250
1.355.383
460.946
413.854
(1) 3.826
288.081
589.815
1.002.687
Aankoop
11.565.034
8.183.750
11.810.250
2.758.400
2.800.000
3.470.000
17.703.150
1.795.413
1.981.701
2.342.880
1.715.782
11.287.912
4.872.737
6.101.901
7.599.811
5.248.088
4.916.919
1.445.185
5.932.915
Werken en
honoraria
13.750.000
9.675.351
15.349.388
4.473.123
2.800.000
3.470.000
20.504.015
1.800.000
2.621.000
3.830.000
1.758.182
17.092.162
6.228.120
6.562.847
8.013.665
5.251.914
5.205.000
2.035.000
6.935.602
Totaal
Geïnvesteerde bedragen (BTWI)
6.237
4.060
5.873
1.605
1.200
1.280
8.800
800
1.121
1.691
775
6.815
2.553
4.109
5.124
3.142
2.499
1.150
2.987
Bruto
bewoonbare
oppervlakte
2.204,59
2.383,09
2.613,55
2.786,99
2.333,33
2.710,94
2.330,00
2.250,00
2.338,09
2.264,93
2.268,62
2.508,02
2.439,53
1.597,19
1.563,95
1.671,52
2.082,83
1.769,57
2.321,93
Gemiddelde
kostprijs per bruto
bewoonbare m²
02
2.3WONINGPRODUCTIE
de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
01 inventaris
INVENTARIS van
VAN de
DE activiteiten
ACTIVITEITEN /1.3
187.832
125.636
160.692
153.700
(5) 87.018
(5) 38.927
(5) 37.082
(5) 38.837
(5) 24.302
Rogier (4)
Simoens (4)
Boogschutters (4)
Portaels (4)
Koninklijke Sinte-Maria (4)
Malherbe - Birmingham - Ensor
Plejadenlaan
38 sites
Schaarbeek,
Schaarbeek,
Koekelberg,
Schaarbeek,
Schaarbeek,
Anderlecht,
Sint-Lambrechts-Woluwe
Totaal
(5) Terreinwaarde van de betrokken woningen zoals voortvloeit uit de opsplitsing van de gebouwen.
(4) Verdichting van een gebouw uit het klassieke huurhulppatrimonium.
(3) Aankoop van de grond via erfpachtovereenkomst
(2) Opdracht waarvoor wordt samengewerkt met de Gemeente. Die laatste organiseert de opdracht.
(1) In ruil voor de site is aan de Waals-Brusselse Gemeenschap een gratis gebruiksrecht verleend voor één van de woningen.
46.423.755
5.310.000
4.246.889
189.912.285
6.620.000
15.395.000
92.132
112.630
Brussel,
(3)
(5) 34.564
Sans Souci (2)
Elsene,
(3)
1.949.250
Maarschalk Foch (4)
Ottervanger
Watermaal-Bosvoorde,
310.000
1.564.700
Schaarbeek,
Drukkerij
Vorst,
235.000
9.296.877
152.285
Delcourt - Aumale
Anderlecht,
2.453.123
2.628.123
(5) 26.938
Delta
Vorst,
971.877
6.253.950
Antwerpen (4)
Saint-Job
Ukkel,
300.000
1.868.900
4.675.000
Vandenpeereboom
Sint-Jans-Molenbeek,
1.912.233
11.287.750
0
Roodebeek
Sint-Lambrechts-Woluwe,
3.185.149
11.356.000
2.500.000
Jacques Dormont
Sint-Agatha-Berchem,
3.451.414
0
Destouvelle
Schaarbeek,
236.399.179
11.930.000
19.641.889
116.434
192.537
197.774
164.563
274.850
147.194
179.223
4.675.000
2.500.000
2.259.250
1.799.700
11.750.000
3.600.000
6.553.950
3.781.133
14.472.899
14.807.414
101.544
4.235
7.720
49
72
92
85
191
64
91
2.210
1.215
950
645
5.423
1.247
2.931
980
5.740
5.783
2.328,05
2.817,00
2.544,29
2.376,20
2.674,13
2.149,72
1.936,04
1.439,01
2.299,91
1.969,48
2.115,38
2.057,61
2.378,16
2.790,23
2.166,70
2.886,93
2.236,08
3.858,30
2.521,41
2.560,51
02 inventaris van de activiteiten
/ 2.3 de productie
van woningen
de vastgoedverrichtingen
01 INVENTARIS
VAN DE ACTIVITEITEN
1.3 en
WONINGPRODUCTIE
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST. / 67
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 95
02 inventaris van de activiteiten / 2.3 de productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
01 INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN 1.3 WONINGPRODUCTIE
Programma BRV 2010 - 2011
Evolutie van de investeringen en van het aantal woningen per jaar
Voor 2009
Project
SL
BRV
HP
2010
HP
4.870.848
Broederschap
2011
33
4.909.584
5.325.300
5.205.000
5.205.000
25
25
25
7.106.424
7.106.424
6.348.893
10
Steyls
33
HP
33
10.000.000 10.000.000
50
BRV
2013
HP
7.103.474 7.106.424
1.915.000
2012
BRV
25
Beukenootjes
Faînes
2009
40
BRV
HP
33
BRV
33
8.000.000
12.000.000
6.871.212
11.717.803
6.871.212
11.717.803
40
50
40
50
40
50
4.013.750
4.013.750
4.473.123
4.473.123
24
23
23
23
OpzichterVandenboogaerde
8.075.000
5.000.000
7.275.000
7.400.000
7.461.187
7.888.201
7.461.187
7.888.201
35
20
31
32
31
32
31
32
Groeninckx Demay
8.884.000
5.836.000
4.280.000
4.117.171
5.558.180
4.117.171
5.558.180
40
27
20
20
27
20
27
7.980.000
7.585.000
7.446.532
7.074.205
6.346.154
7.403.846
40
38
40
38
36
42
10.168.000
3.957.000
10.899.902
3.907.512
10.899.902
3.907.512
53
19
53
19
53
19
7.652.398
7.457.602
7.330.429
7.142.470
7.330.429
7.142.470
39
38
39
38
39
38
Moestuin
Koningin Destouvelles
Jacques Dormont
Roodebeek
Sint-Job
Delcourt
Vandenpeereboom
3.220.000
3.781.133
3.781.133
13
13
13
3.422.500
3.556.277
3.600.000
14
14
14
1.725.000
1.799.700
1.799.700
7
7
7
5.325.000
6.553.950
6.553.950
32
37
37
Delta
Drukkerij
12.804.000
8.662.659
3.746.014
7.710.938
4.039.062
53
37
16
42
22
2.385.000
2.259.250
2.259.250
13
13
13
11.916.398 12.039.862
Birmingham Malherbe Ensor
60
Plejaden
Totaal aantal woningen
Investeringen per jaar in €
390
Aantal woningen
96 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
68 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
12.039.862
7.602.027
57
33
57
33
7.800.385
4.129.615
7.800.385
4.129.615
34
18
34
18
479
308
480
318
79.434.372 67.400.000 100.810.246 65.319.977 98.044.339 65.942.666
146.834.372
vastlegging in €
310
7.602.027
166.130.223
163.987.005
02 inventaris van de activiteiten / 2.4 pilootprojecten alternatieven voor volle eigendom en verhuur
2.4 PILOOTPROJECTEN:
ALTERNATIEVEN VOOR
VOLLE EIGENDOM EN
VERHUUR
2.4.1 Algemene bepalingen context
De dagelijkse activiteiten tonen aan dat het
Fonds er nog steeds van overtuigd is dat de volle
eigendom op een woning de meest bevredigende
vorm is van ieders recht op een fatsoenlijke woning.
Dankzij
de
relevante
en
efficiënte
kredietvoorwaarden die werden vernieuwd in
september 2011 hebben jaarlijks meer dan
1.000 gezinnen een woning kunnen aanschaffen
ondanks de bijzonder moeilijke omstandigheden
op de residentiële vastgoedmarkt in het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest.
Dit is tot nog toe niet mogelijk voor de duizenden
kandidaat-gezinnen die zich jaarlijks tot het Fonds
wenden.
Of het nu gaat om kleine, gemiddelde of grote
gezinnen, eenoudergezinnen of niet, economisch
zwak, met gematigde of gemiddelde inkomsten of
welgesteld, al deze gezinnen staan voor de grote
uitdaging om een duurzame oplossing te vinden
voor hun huisvestingsprobleem.
Het opgedeeld eigendomsrecht vormt een haalbaar alternatief voor deze gezinnen.
De volgende twee doelstellingen staan centraal:
De kost van huisvesting verlagen zonder het recht
op huisvesting in het gedrang te brengen. De prijs
voor dit recht wordt door de koper betaald vanaf
de inbezitneming dankzij het hypothecair krediet
van het Fonds. Op die manier krijgt de koper het
goed in volle eigendom en kan hij erover beschikken als een echte eigenaar met alle rechten en
plichten die eraan verbonden zijn;
Het openbaar woningaanbod uitbreiden en de
sociale bestemming van het beoogde patrimonium onder controle houden. De grond blijft
publieke eigendom waardoor de controle niet
verloren gaat. De fenomenen “speculatie” en
“onredelijke en onaanvaardbare verrijking” kunnen
op die manier worden voorkomen.
Er zijn enkele nieuwe specifieke bepalingen bijgekomen om een juridische grondslag te voorzien
voor deze alternatieve verrichtingen:
De Brusselse Huisvestingscode
De nieuwe Brusselse Huisvestingscode voorziet
dat een van de opdrachten van het Fonds erin
bestaat om personen met een gemiddeld of zwak
inkomen een hypothecair krediet toe te kennen
om hen de middelen te bieden een woning aan
te schaffen in volle eigendom of onder een andere
vorm van zakelijk hoofdrecht.
De overeenkomst waarmee het Fonds de woning
afstaat in volle eigendom of onder een andere
vorm van zakelijk hoofdrecht bevat bovendien
restrictieve clausules inzake de vrije terbeschikkingstelling van het overgedragen recht. Het
is de bedoeling dat de woning in kwestie niet
wordt afgewend van zijn sociale bestemming.
Op voorstel van het Fonds heeft de Regering in
een besluit de grenzen vastgelegd waarbinnen het
Fonds deze beperkingen oplegt.
Het reglement van de hypothecaire kredieten
Artikel 30 van het besluit van 22 maart 2008
gewijzigd door het besluit van 14 juli 2011, dat in
werking is getreden op 1 september 2011, verduidelijkt de volgende punten.
Ǥ 1 РDe persoon die een zakelijk recht verwerft
dat betrekking heeft op een woning die door het
Fonds wordt overgedragen in het kader van artikel
80 van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende
de Brusselse Huisvestingscode, moet op het
moment dat hij zich voorneemt om deze woning
te verwerven, beantwoorden aan de in artikel 4
vastgelegde inkomstenvoorwaarden.
Hij mag, op datzelfde moment, tevens geen zakelijk recht uitoefenen op een ander vastgoed dat
(sic) datgene bedoeld onder alinea of een vastgoed dat uitsluitend bestemd is voor de uitoefening van zijn beroep.
De overeenkomst tot overdracht van de woning
bevat restrictieve clausules inzake de vrije terbeschikkingstelling van het overgedragen recht die
tot doel hebben te waarborgen dat de genoemde
woning uitsluitend voor sociale doeleinden wordt
gebruikt. Deze clausules preciseren dat de aankoper gedurende een termijn van vijf jaar tegen betaling of bij schenking onder levenden geen zakelijk
recht mag verwerven dat betrekking heeft op een
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 97
02 inventaris van de activiteiten / 2.4 pilootprojecten alternatieven voor volle eigendom en verhuur
andere woning, tenzij hij in tussentijd zijn recht
op de in lid 1 bedoelde woning heeft afgestaan.
Bij gebreke, zal de aankoper een bedrag ten
belope van minstens 25 % van de aankoopprijs
verschuldigd zijn dat met minimaal 1,25 % wordt
verminderd per verstreken jaar sinds de aankoop.
De woning die door het Fonds wordt afgestaan
dient uitsluitend bestemd te zijn om als woning
te worden gebruikt, behoudens door het Fonds
toegestane afwijkingen. De woning mag in geen
enkel geval worden bestemd voor de uitbating van
een drankgelegenheid of een herberg. Bij verkoop
van de woning binnen een termijn van tien jaar, is
de aankoper ertoe gehouden een vergoeding te
betalen die niet hoger mag liggen dan het verschil
tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs. Gedurende een termijn van twintig jaar na de aankoop,
mag de woning slechts worden afgestaan ten
voordele van een of meerdere natuurlijke personen, die vanuit het oogpunt van hun inkomens,
beantwoorden aan de voorwaarden van dit besluit.
De verkoop zal gebeuren volgens wederinkoop.
Het Fonds behoudt zich een recht van voorkoop
voor ingeval de woning vrijwillig of gerechtelijk
wordt verkocht. Het Fonds beslist in samenspraak
met de Minister over de verkoopsvoorwaarden,
gelet op de bovenstaande beginselen.”
Ǥ 2 РWanneer het recht op de woning door het
Fonds wordt overgedragen, kan de waarde van de
woning hoger liggen dan deze vastgelegd in artikel
8 en kan het bedrag van het krediet groter zijn dan
het bedrag dat in artikel 10 wordt vastgelegd. Dit
laatste bedrag mag echter de bedragen die door
het Fonds werden geïnvesteerd voor de realisatie
van de voornoemde woning niet overschrijden.»
Om de bepalingen van de nieuwe Huisvestingscode te kunnen uitvoeren, heeft de Brusselse
Hoofdstedelijke Regering een uitvoeringsbesluit
onderzocht met nieuwe voorwaarden voor de
bouw/renovatie-verkoopsector en voorwaarden
voor nieuwe verrichtingen als alternatief voor de
huurhulp. We verwijzen hiervoor naar punt 3.1 III.
Het ontwerpbesluit schrijft onder andere het
volgende voor:
● Art. 7: «Zonder afbreuk te doen aan de bepalingen van artikel 12 en aan die van titel VII, moet
de ontlener volle eigenaar zijn van de woning of
titularis van een zakelijk recht dat betrekking heeft
op de volledige woning en diens aanhorigheden
en waardoor hij in staat is de woning volledig te
betrekken gedurende minstens de duur van het
krediet.»
98 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
● Art. 30: Het Fonds kan, met akkoord van de
Regering en op voordracht van de Minister, de
overdracht evenwel ook voorbehouden aan een
overnemer die, op het gebied van zijn inkomsten,
beantwoordt aan de toelatingsvoorwaarden voor
een sociale woning in toepassing van artikel 4, § 1,
van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke
Regering van 26 september 1996 houdende de
regeling van de verhuur van woningen die beheerd
worden door de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij of door de openbare vastgoedmaatschappijen. De in aanmerking genomen
inkomsten zijn die bepaald door artikel 4, § 2, van
onderhavig besluit.» «§ 3 4°. Iedere volgende
overdracht van het van het Fonds aanvankelijk verworven recht, of vestiging van een recht
hierop mag, binnen een termijn van twintig jaar,
enkel gebeuren ten voordele van een of meerdere
natuurlijke personen die tegemoetkomen aan de
inkomstenvoorwaarden bepaald in paragraaf 1, lid
1 of 2, volgens hetgeen bepaald werd in de overdrachtakte bedoeld in het laatste lid van paragraaf
1; vanaf het een en twintigste [sic] jaar, mag zo’n
overdracht of vestiging slechts gebeuren ten voordele van een of meerdere natuurlijke personen die
tegemoetkomen aan de inkomstenvoorwaarden
bedoeld in artikel 4. Deze voorwaarden zijn niet
van toepassing op de wettelijke erfgenamen, die
er op hun beurt wel toe gehouden zijn jegens hun
rechthebbenden, met uitzondering van hun eigen
wettelijke erfgenamen; ● Art. 30 bis: «§ 1. Met akkoord van de Regering en op voordracht van de Minister, mag het
Fonds woningen, die bestemd zijn voor haar [sic]
huurhulpverrichtingen bedoeld in hoofdstuk II
van het koninklijk besluit van 13 december 1983
... overdragen aan gezinnen die voldoen aan de
voorwaarden van deze huurhulp, o.a. inzake hun
inkomsten. Deze overdracht gebeurt dan desgevallend onder de vorm van een ander zakelijk
recht dan het eigendomsrecht.» Alle andere voorwaarden blijven dezelfde als de voorwaarden die
gelden voor de BRV-verrichtingen behalve «iedere
volgende overdracht van het van het Fonds
aanvankelijk verworven recht, of vestiging van
een recht hierop mag, op welk moment dan ook,
enkel gebeuren ten voordele van een of meerdere
natuurlijke personen die tegemoetkomen aan de
inkomstenvoorwaarden bepaald in paragraaf 1»;
02 inventaris van de activiteiten / 2.4 pilootprojecten alternatieven voor volle eigendom en verhuur
Beheersovereenkomst van 27 januari 2011
De beheersovereenkomst bepaalt dat het Fonds
overeenkomstig de Brusselse Huisvestingscode
als opdracht van openbaar nut heeft om “experimenten en denkoefeningen aan te moedigen in
de domeinen waarin het actief is”.
«Zo zal het Fonds een aanzet geven tot of deelnemen aan analyses en projecten die dieper
ingaan op de sociale toegankelijkheid van huurwoningen en eigendomsverwerving. Hierbij wordt
onder andere gedacht aan analyses en projecten
in verband met andere zakelijke rechten dan de
klassieke eigendom. Deze alternatieve vormen
van toegang tot de eigendom zullen het voorwerp
uitmaken van een grondige analyse, op het vlak
van hun verschillende toepassingen binnen het
Gewest, waarbij het Fonds betrokken zal worden
en waarvan het resultaat tegen eind 2011 bij de
Regering zal worden ingediend.»
Een andere bepaling van de beheersovereenkomst preciseert dat «het Fonds de bepalingen
in zijn hypothecaire leen- en verkoopakten zal
herbekijken, om zo de overheidssteun die werd
toegekend om een woning te kunnen kopen zo
goed mogelijk te herverdelen wanneer dit pand
opnieuw wordt doorverkocht».
Het Fonds heeft deel uitgemaakt van het steuncomité van de opdracht gelanceerd door de
heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, met
betrekking tot de oprichting van een Alliance
Foncière Régionale (gebaseerd op het model van
de Community Land Trust, CLT).
Het lijkt een sleutelpartner om het welslagen van
de beoogde vastgoedverrichtingen.
Eind augustus 2011 heeft de Minister het Fonds
uitgenodigd om “actief deel te nemen aan de
uitvoeringsfase van de beginstructuur van die
verrichtingen en erop toe te zien dat de nodige
middelen worden vrijgemaakt om de geselecteerde vastgoedverrichtingen te realiseren”.
De “Vandenpeereboomsite” in Sint-Jans-Molenbeek, die werd aangekocht in het kader van
het Huisvestingsplan, zou worden toegewezen
aan een pilootverrichting van het type CLT. De
Raad heeft hier zo over beslist tijdens de zitting
van november 2012. De verrichting behelst de
constructie van ongeveer 35 woningen.
overeenkomsten met de gemeentes Watermaal-Bosvoorde (Ottervangersstraat – constructie van ongeveer 12 woningen) en Elsene (Sans
Soucistraat – constructie van 24 woningen).
We merken over het algemeen dat de opdeling
van vol eigendomsrecht een alternatief vormt
voor gezinnen die het zich (vooral om financiële
redenen) niet kunnen veroorloven om een woning
in volle eigendom aan te kopen.
Het doelpubliek van de hierboven vermelde gelanceerde verrichtingen zijn de kandidaat-gezinnen
ingeschreven in het register voor de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (BRV).
Het opgedeeld eigendomsrecht vormt ook een
goed alternatief voor de gezinnen die veel moeilijkheden ondervinden, of voor wie het zelfs onmogelijk is, een huurwoning te vinden zowel op de
privémarkt als in de publieke sector.
In oktober 2009 besliste de Regering om het
Huisvestingsplan te richten op gezinnen met
gematigde inkomsten als uitbreiding van de
huurhulpactiviteiten. Het Fonds heeft daarom in
de loop van 2010 verschillende voorstellen uitgewerkt, zoals het opstellen van zakelijke rechten
gaande van volle eigendom (zoals een krediet
met progressieve mensualiteiten, ongeveer even
veel als huur) tot een “woonrecht van lange duur”
(zoals tegen betaling van een bijdrage gedurende
een periode zoals voor een hypothecair krediet,
waarvan het bedrag overeenkomt met een geïndexeerde huurprijs die wordt gehanteerd voor de
huurhulp).
Deze beslissingen zijn niet goedgekeurd aangezien het Huisvestingsplan enkel geldt voor de
huursector.
De financiële aanpak van het Huisvestingsplan
heeft een denkpiste geopend voor verschillende
vormen van “woonrecht van lange duur”, wat
nieuwe perspectieven geeft voor de huurhulpverrichtingen.
Deze verrichtingen hadden onder andere als
basisdoelstelling een springplank te zijn naar
“meer autonomie en responsabilisering van
mensen” dankzij de aankoop van een woning.
Dit wordt nauwelijks gerealiseerd onder ander
omwille van de aanzienlijk moeilijkere huisvestingsmarkt.
Onderhandelingen hebben geleid tot erfpacht-
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 99
02 inventaris van de activiteiten / 2.4 pilootprojecten alternatieven voor volle eigendom en verhuur
2.4.2 Pilootverrichtingen
als alternatief voor de volle
eigendom en huurhulp
Het Fonds heeft onlangs de nieuwbouw van twee
appartementsgebouwen te Sint-Jans-Molenbeek.
Het eerste gebouw is bestemd voor de verkoop
(BRV) en telt 46 woningen (2 studio’s - 9 x 1 slpk
- 24 x 2 slpk - 9 x 3 slpk - 2 x 4 slpk) en 26
parkeerplaatsen. De gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte bedraagt 89 m² per woning.
Het tweede gebouw was oorspronkelijk bestemd
voor de huurhulp en telt 54 woningen (7 x 1 slpk
- 33 x 2 slpk - 7 x 3 slpk - 7 x 4 slpk) en 53
parkeerplaatsen. De gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte bedraagt 95 m² per woning.
Deze verrichting past niet in het Huisvestingsplan, maar wel in de «traditionele» huurhulp en de
BRV-verrichtingen. Het is de uitgelezen verrichting om een dubbel pilootproject te ontwikkelen
dat voornamelijk uit twee luiken bestaat: een luik
enkel met betrekking tot verkoop in volle eigendom en het andere met betrekking tot alternatieven voor de verhuur.
Verkoop in volle eigendom
Woningen worden enkel in volle eigendom
verkocht op voorwaarde dat iedere overdracht
van een zakelijk recht (volle eigendom, vruchtgebruik, recht van opstal, erfpacht, ...) slechts kan
gebeuren ten bate van een gezin dat voldoet aan
de voorwaarden van de hypothecaire kredieten
van het Fonds.
Deze voorwaarde zou eeuwigdurend zijn (momenteel geldt ze slechts 20 jaar) en is bedoeld om
de sociale bestemming van de woning en het
openbaar beleid in dit domein te bestendigen.
De voorwaarde voldoet volledig aan de tweede
bepaling van de hierboven vermelde beheersovereenkomst.
De woningen worden toegewezen in chronologische volgorde van het register met de kandidaten van de BRV-verrichtingen en het woningtype
wordt zo goed mogelijk afgestemd op de omvang
van het gezin.
Alternatief voor de verhuur
Het is de bedoeling een zakelijk recht te creëren
en het vervolgens over te dragen aan de kandidaat-huurders. De woningen worden toegewezen
in chronologische volgorde van het huurhulpregister. Het doelpubliek is dus dat van de huurhulp.
Maar in plaats van die gezinnen een huurhulpwoning aan te bieden, stelt het Fonds hen voor een
zakelijk recht te verwerven.
Voornaamste principes:
● Het Fonds blijft op zijn minst naakte eigenaar
van de grond;
● Het recht wordt toegekend tegen betaling van
een globale prijs die met een krediet van het
Fonds wordt betaald. Er wordt een vergoeding
betaald in functie van de immobilisatie van de
grond in het patrimonium van het Fonds;
● Iedere verdere (gehele of gedeeltelijke)
vervreemding van het recht gebeurt ten bate
van een gezin dat voldoet aan de toekenningsvoorwaarden van de huurhulp en mits een
erkenning van de overdracht door het Fonds;
● Wettelijk gezien, is het nog onduidelijk of de
overeenkomst kan worden vernieuwd (behalve
in geval van overlijden). Op het einde van de
overeenkomst of als het Fonds bijvoorbeeld zijn
voorkooprecht uitoefent, wordt het Fonds terug
eigenaar van het gebouw (de constructie). Het
vergoedt de overdragende partij voor de intrinsieke waarde van de woning;
● Voor de gezinnen binnen de «alternatieve»
huurhulp voorziet het Fonds begeleiding;
● Er is een evaluatie voorzien voor de financiële
en sociale aspecten en er volgt ook een vergelijking van de twee verrichtingen.
De volgende analyse onderzoekt alternatieven,
zowel voor volle eigendomsverwerving in het
kader van de BRV-verrichtingen als voor het
afsluiten van een huurcontract in het kader van
de huurhulp. Het Fonds bekijkt verschillende
mogelijkheden die in aanmerking komen, rekening
houdend met de huidige wettelijke en jurisprudentiële context en de financiële druk die reeds eerder
in dit verslag werd aangehaald.
De krijtlijnen van dit denkproces vonden hun
leidraad in een aantal overwegingen die als volgt
100 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.4 pilootprojecten alternatieven voor volle eigendom en verhuur
kunnen worden samengevat:
● De gezinnen de mogelijkheid geven een recht
te verwerven dat zo dicht mogelijk aansluit bij
de volle eigendom;
● De kostprijs van de toegang tot de woning
verlagen waardoor het recht op wonen wordt
bestendigd;
● De koper de prijs laten betalen aan de hand
van een hypothecair krediet van het Fonds
zodra hij het genot krijgt;
● Het aanbod van openbare woningen verhogen, zonder aan hun sociale bestemming
te raken door de grond permanent onder de
controle van het Fonds te houden. Laatstgenoemde blijft er op zijn minst naakte eigenaar
van;
● De immobilisatie van de grond compenseren
met de betaling van een canon of een vergoeding;
● Het overdragen van het verworven recht
mogelijk maken, evenals het bezwaren ervan
met een ander recht. In principe gebeurt dit
uitsluitend ten bate van een gezin dat aan
de tussenkomstvoorwaarden van het Fonds
voldoet;
● De titularis van het recht ten belope van de
intrinsieke waarde vergoeden wanneer het
recht uitdooft door het verloop van de contracttermijn.
2.4.3 Analyse van de
juridische en economische
haalbaareid – Onderzoek naar
het geschikte zakelijk recht
Dit denkproces kadert in de gevolgen van de hierboven becommentarieerde wijziging van artikel
112 van de Brusselse Huisvestingscode.
Het onderzoek naar de financieel en juridisch best
mogelijke oplossing werd overigens geleid in de
kantlijn van gelijkaardige denkpistes bewandeld
door andere actoren in het Gewest, en dan in
het bijzonder van de Gewestelijke Grondalliantie
bedoeld in artikel 2, 27°, van de Brusselse Huis-
vestingscode.
Ten eerste moet de woning ongetwijfeld onder
de vorm van een of ander verdeeld zakelijk
vastgoedrecht wordt overgedragen. Enkel dit
type rechten verlenen namelijk aan hun titularis
een rechtstreekse greep op de zaak die er het
onderwerp van is, en dat in tegenstelling tot de
persoonlijke rechten. In dit geval bestaat er een
bemiddelde relatie tussen de bewoner en de
woning door tussenkomst van de bezitter ervan,
die in de meeste gevallen de eigenaar is.
Het aantal zakelijke rechten dat in aanmerking
komt is noodzakelijkerwijs beperkt, omdat zij
alleen door de wet kunnen worden gecreëerd.
Het Belgische vastgoedstelsel vertoeft nog steeds
onder een grote invloed van de gevolgen van de
Franse Revolutie, waarvan de actoren, in de nacht
van 4 augustus 1789, de feodaliteit hebben afgeschaft en hiermee paal en perk hebben gesteld
aan het feodale grondbeheer die de opsplitsing
van de vastgoedrechten in vele, min of meer
eeuwigdurende, rechten heeft bestendigd. De
verklaring van de rechten van de mens en de
burger, waarvan de laatste artikelen op 26 augustus 1789 werden aangenomen, verheft de eigendom tot een natuurlijk en onvervreemdbaar recht
van de mens. Deze grondige wijziging van het
vastgoedstelsel van het ‘Ancien régime’ is onder
meer vertaald in het decreet van 18-29 december 1790 dat verbiedt om niet-terugbetaalbare
zakelijke renten te vestigen (19) zie pagina 177, zonder
afbreuk te doen aan erfpachten die voor maximaal
99 jaar werden afgesloten. De gebeurtenissen
drukken vandaag nog steeds hun stempel op de
materie, vooral dan met betrekking tot de maximale duur gedurende dewelke het eigendomsrecht kan worden gesplitst.
De materie vindt haar voornaamste bronnen in het
Burgerlijk Wetboek, in de hypothecaire wet van
16 december 1851, in de wet van 10 januari 1824
over het recht van erfpacht, of in de wet van 10
januari 1824 over het recht van opstal.
Twee rechten in het bijzonder kunnen in overweging worden genomen om de omschreven doelen
te bereiken, namelijk erfpacht en opstal, beide
met hun voor- en nadelen.
Erfpacht
De wet van 10 januari 1824 definieert erfpacht als
«een zakelijk recht om het vol genot te hebben van
een ander toebehorend onroerend goed, onder
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 101
02 inventaris van de activiteiten / 2.4 pilootprojecten alternatieven voor volle eigendom en verhuur
gehoudenis om aan laatstgemelde, als een erkentenis van deszelfs eigendom, een jaarlijkse pacht
te voldoen, hetzij in geld, hetzij in voortbrengselen
of vruchten».
● Als gevolg van het genotsrecht, is de erfpachter ertoe gehouden alle gebeurlijke onderhoudswerken uit te voeren, maar niet de grote
herstellingen.
De etymologische oorsprong van het woord, dat
‘planten, een grond verbeteren (20) zie pagina 177 wil
zeggen, heeft zijn betekenis verloren. Het recht
wordt nu namelijk toegepast op al dan niet gevaloriseerde zaken.
● De erfpachter mag het goed ‘verbeteren’, dit
wil zeggen ontginnen, beplanten en verbouwen.
Omdat het erfpachtrecht erin bestaat het genot te
verkrijgen op het vastgoed van een ander, leunt
het op dit punt aan bij een huurcontract, dat
wettelijk gedefinieerd is als het «contract waarbij
de ene partij zich verbindt om de andere het
genot van een zaak te doen hebben gedurende
een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die
de laatstgenoemde zich verbindt te betalen» (21)
zie pagina 177.
De voornaamste kenmerken van dit recht kunnen
als volgt worden samengevat:
● Het is een zakelijk recht dat alleen op een
vastgoed betrekking kan hebben.
● Het is beperkt in de tijd en moet voor
minstens 27 jaar en maximum 99 jaar worden
afgesloten (22) zie pagina 177. Deze termijnen zijn
van openbare orde en er kan dus onder geen
beding van worden afgeweken. Het Fonds kan
daarom gedurende de eerste 27 jaar van het
contract zijn recht van voorkoop niet uitoefenen.
● Gedurende de duur van het recht moet de
erfpachter een jaarlijkse vergoeding betalen,
die vaak ‘canon’ wordt genoemd.
● Na verloop van het erfpachtrecht:
● Dooft het recht uit en komt er een einde
aan de opsplitsing van de eigendom in
hoofde van de grondeigenaar, die bijgevolg de volle eigendom van het onroerend
goed terugkrijgt.
● «Bij het eindigen van zijn recht, kan
[de erfpachter] wegnemen alle zodanige door hem gestelde gebouwen of
gemaakte beplantingen, waartoe hij, uit
kracht der overeenkomst, niet gehouden
was; doch hij is verplicht de schade te
vergoeden, welke door dat wegnemen
aan den grond mocht veroorzaakt zijn»
(25) zie pagina 177. «De erfpachter is onbevoegd
om van den grondeigenaar te vorderen dat
hij de waarde betale van de gebouwen,
werken, betimmeringen en beplantingen,
hoe genaamd, welke eerstgemelde heeft
gemaakt, en die zich bij het eindigen der
erfpacht op den grond bevinden» (26) zie
pagina 177. Uit deze wettelijke bepalingen
kan worden afgeleid dat de erfpachter
de eigendom verwerft van de gebouwen
en bouwwerken die hij tijdens zijn recht
laat verwezenlijken. Dit eigendomsrecht
eindigt samen met het erfpachtrecht.
● Het recht kan worden vervreemd en is overdraagbaar wegens overlijden.
Het staat de partijen vrij om van alle punten van de
wet van 10 januari 1824 af te wijken, met uitzondering van de minimale (27 jaar) en de maximale
(99 jaar) duur van het erfpachtrecht.
● Het erfpachtrecht kan worden gehypothekeerd, maar niet de goederen die er het voorwerp van zijn.
Zo zouden de partijen bijvoorbeeld kunnen overeenkomen dat de grote herstellingen ten laste zijn
van de erfpachter.
● Het erfpachtrecht verleent een genotsrecht. Volgens de wet oefent de erfpachter
Men zou ook de betaling van een eenmalige
canon kunnen overwegen, wat de grondeigenaar
in staat zou stellen om de prijs te ontvangen voor
de gebouwen die hij heeft laten oprichten. Maar
men moet hierbij zeer voorzichtig zijn, omdat
verschillende auteurs de mening zijn toegedaan dat dit niet in overeenstemming is met het
erfpachtrecht en dat dit soort praktijken eigenlijk
een verdoken verkoop betreffen (27) zie pagina 177.
«alle rechten uit, welke aan de eigendom van
het erf verknocht zijn, doch hij vermag niets
te verrichten, waardoor de waarde van de n
grond zoude worden verminderd» (23) zie pagina
177.
Indien hij deze waarde toch zo verminderen, kan de grondeigenaar de vervallenverklaring van de rechten van de erfpachter vervolgen
«ter zake van merkelijke aan het goed toegebrachte schade, of van het grovelijk misbruiken
daarvan» (24) zie pagina 177.
102 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
Nog anderen zijn de mening toegedaan dat het
02 inventaris van de activiteiten / 2.4 pilootprojecten alternatieven voor volle eigendom en verhuur
mogelijk zou zijn om de erfpacht uitsluitend op
de grond te vestigen en de bestaande gebouwen
voor een duur van 99 jaar in volle eigendom te
verkopen. Deze oplossing is niet alleen onzeker,
zij wordt bovendien miskend door de rechtspraak.
Er wordt namelijk verzaakt aan het natrekkingsrecht «zonder enige precisering van het aldus
gecreëerde zakelijk recht [...] het Hof van Cassatie de mening is toegedaan dat dergelijke verzaking een recht van opstal doet ontstaan dat
onderworpen is aan de wet van 10 januari 1824
[over het recht van opstal] en in het bijzonder
aan artikel 4, dat de maximale duur van dit recht
tot 50 jaar beperkt» (28) zie pagina 177. Iedere horizon-
tale verdeling tussen de grond en wat er zich op
bevindt kan dus niet worden bedongen voor een
langere termijn, die de openbare orde aanbelangt.
Het Hof van Cassatie heeft recent bevestigd dat
het volgens het Belgisch rechtsbestel, buiten het
stelsel van het opstalrecht, niet mogelijk is om
eigendom van volumes te creëren (29) zie pagina 177. In
verband met deze rechspraak heeft notaris P.-Y.
Erneux volgende commentaar geleverd: «Het Hof
herinnert eraan dat de uitoefening van een van de
grond gesplitst eigendomsrecht een zaak veronderstelt (artikelen 517 en 526 van het Burgerlijk
Wetboek). Daarom is het onmogelijk om zich de
eigendom van een volume ruimte te verschaffen,
omdat men anders de mogelijkheid van de creatie
van een vat zou bewerkstelligen waarin men een
eeuwigdurende eigendom zou kunnen onderbrengen, zoals dit in Frankrijk mogelijk is; het Hof van
Cassatie bestendigt de ‘vereniging’ tussen artikel
553 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 1 van de
wet over het recht van opstal of, m.a.w., de idee
dat de wet van 10 januari 1824 noodzakelijkerwijze
de principes van het natrekkingsrecht van artikelen
552 en 553 van het Burgerlijk Wetboek vervolledigt
en er het logisch gevolg van is. Het is niet mogelijk artikel 553 van het Burgerlijk Wetboek onafhankelijk van de wet over het recht van opstal te
beschouwen, wet die toelaat om tijdelijk de eigendom van bouwwerken op de grond van een ander
te hebben, in uitzondering op het vermoeden van
artikel 553. Dit arrest is eveneens in overeenstemming met een vorig arrest van het Hof, waarmee
dit de mening is toegedaan dat iedere verzaking
aan het natrekkingsrecht noodzakelijkerwijze
het bestaan van een recht van opstal veronderstelt. De horizontale verdeling van de eigendom
kan dus alleen voor een bepaalde tijd gebeuren.
Daarom is iedere vorm van eigendom boven de
grond een opstalrecht, dat noodzakelijkerwijze
beperkt is tot vijftig jaar» (30) zie pagina 177.
Men moet er dus op toezien dat de overeenkomst
tussen de partijen de samenstelling van de juridische instelling die ze willen gebruiken niet wijzigt.
De overeenkomst zou om die reden nietig kunnen
worden verklaard (31) zie pagina 177. We herinneren
eraan dat het erfpachtrecht slechts een genotsrecht verleent.
Het is overigens om die reden dat de wet niet
in een vergoeding van de erfpachter voorziet
wanneer zijn recht uitdooft. Dit is echter logisch
aangezien laatstgenoemde wordt verondersteld
slechts zijn genotsrecht te hebben betaald en hij
dat recht heeft uitgeput door er gebruik van te
maken. Het ontbreken van een vergoeding (32) zie
pagina 177 vermindert evenredig de waarde van het
recht naarmate het einde ervan nadert. Ondanks
de overeenkomst het tegengestelde voorziet, kan
de erfpachter zijn interesse in het onderhoud van
de gebouwen verliezen. Naar het einde toe boet
het erfpachtrecht ook in aan belang in hoofde
van derden. Het risico dat er geen afnemer zal
zijn voor de woning is omgekeerd evenredig met
de resterende duur van het recht, waardoor de
woning er verlaten bij komt te liggen.
Vanuit fiscaal oogpunt is het afsluiten van een
erfpachtrecht redelijk voordelig, omdat het wordt
gelijkgesteld met een akte van pacht, onderpacht
of overdracht van pacht (33) zie pagina 177. Dit soort
aktes moet aan de formaliteit van de registratie
worden onderworpen, waarvan de aanslagvoet
op 2 % is vastgesteld (34) zie pagina 177. De belastbare grondslag stemt overeen met «voor het
nog te lopen tijdperk samengevoegd bedrag van
huursommen en aan huurder opgelegde lasten».
De aanslagvoet van 2 % is zeer laag in vergelijking met die waaraan andere contracten, zoals
verkoop, onderworpen zijn.
Men mag echter niet uit het oog verliezen dat,
wanneer het recht wordt bedongen onder het
stelsel van de registratierechten, de btw die het
Fonds heeft betaald voor het oprichten van het
gebouwencomplex, niet zal kunnen worden teruggevorderd. De prijs van de erfpacht zal hierdoor
dus worden beïnvloed.
Het opstalrecht
Zoals dit het geval is voor het erfpachtrecht,
wordt het opstalrecht evenmin door het Burgerlijk
Wetboek geregeld. Om er enig inzicht in te krijgen,
is het aangewezen de eerder aangehaalde principes van onroerende natrekking kort te overlopen.
Volgens artikel 546 van het Burgerlijk Wetboek
geeft “de eigendom van een roerende of onroe-
rende zaak […] recht op al wat zij voortbrengt en
op hetgeen, hetzij natuurlijk, hetzij kunstmatig,
als bijzaak ermee verenigd wordt. Dit recht wordt
recht van natrekking genoemd”. In dit verband
schrijft professor Hansenne dat “de gebouwen en
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 103
02 inventaris van de activiteiten / 2.4 pilootprojecten alternatieven voor volle eigendom en verhuur
bouwwerken die met de grond verenigd worden in
principe eigendom worden van de eigenaar ervan.
(…) In ons rechtstelsel wordt de grond dus als de
hoofdzaak beschouwd, welke ook de economische verhouding is met de waarde van de opgetrokken gebouwen” (35) zie pagina 177.
Om dit principe uit te voeren, laten artikelen 552
en 553 van het Burgerlijk Wetboek een dubbel
vermoeden ontstaan. Dit is enerzijds dat “de
eigendom van de grond […] in zich de eigendom
van hetgeen op en onder de grond is” bevat en
anderzijds dat “alle gebouwen, beplantingen en
werken op of onder de grond van een erf, worden
vermoed door de eigenaar, op zijn kosten, te zijn
tot stand gebracht en hem toe te behoren, tenzij
het tegenovergestelde bewezen is”.
Het opstalrecht is de uitzondering op het mechanisme van de natrekking. Het wordt geregeld door
de wet van 10 januari 1824 over het recht van
opstal, dat er de volgende definitie van geeft: “het
recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen op eens anders
grond te hebben”. “Het gebruik van het woord
‘hebben’ wijst erop dat hier over een werkelijk
eigendomsrecht van een vastgoed gaat” (36) zie
pagina 177.
De titularis van het opstalrecht wordt de opstalhouder en de eigenaar van de grond de grondeigenaar.
● In tegenstelling tot het erfpachtrecht moet er
geen canon worden betaald; maar de partijen
kunnen een periodieke vergoeding bedingen.
● Het opstalrecht kan zowel gratis als ten
bezwarende titel worden afgesproken. In dit
laatste geval, staat het de partijen vrij om een
eenmalige dan wel een periodieke prijs te
bepalen. Maar in tegenstelling tot het erfpachtrecht, is een periodieke betaling zeker niet
vereist.
● De prijs voor het opstalrecht belet niet dat er
eveneens een prijs wordt afgesproken voor de
verkoop van bestaande (of in aanbouw zijnde)
gebouwen.
● Het recht kan worden vervreemd en is overdraagbaar wegens overlijden.
● De opstalhouder handelt als een echte eigenaar ten opzichte van de gebouwen die hem
werden verkocht, onder andere wat betreft de
herstellingen.
● Het opstalrecht kan worden gehypothekeerd.
Aangezien de opstalhouder de volle eigendom
kan hebben van de gebouwen, staat niets hem
in de weg om eveneens op deze een hypothecaire inschrijving te voorzien.
● Het stelt de opstalhouder in staat om de
gebouwen, bouwwerken en beplantingen op
de grond van de grondeigenaar te bezitten,
ongeacht of deze gebouwen, bouwwerken of
beplantingen al bestonden op het ogenblik van
het ontstaan van het recht, of naderhand door
de opstalhouder werden verwezenlijkt.
● “Bij het eindigen van het recht van opstal
treedt de grondeigenaar in den eigendom van
de gebouwen, werken en beplantingen, onder
gehoudenis om de waarde daarvan op dien
tijd te betalen aan degenen die het recht van
opstal had” (37) zie pagina 177, maar “indien het recht
van opstal gevestigd is op een grond, waarop
zich reeds gebouwen, werken en beplantingen,
bevonden, welker waarde door den verkrijger
van dat recht niet voldaan is, zal de grondeigenaar bij het eindigen van het recht van opstal, al
die voorwerpen terugnemen, zonder daarvoor
tot enige schadeloosstelling gehouden te zijn”
(38) zie pagina 177.
Omdat de opstal en de grond horizontaal
gescheiden zijn, kan het contract zowel slaan
op een opstalrecht enerzijds, als op de verkoop
van bestaande (of in aanbouw zijnde) gebouwen anderzijds.
Sommigen zijn de mening toegedaan dat het
opstalrecht niet compatibel zou zijn met een
toestand van gedwongen mede-eigendom, omdat
volgens artikel 577-2, § 9, van het Burgerlijk
Wetboek, “onverdeelde onroerende goederen die
De voornaamste kenmerken van het opstalrecht
kunnen als volgt worden samengevat:
● Het is een zakelijk vastgoedrecht.
● Het recht kan slechts bedongen worden voor
een duur van 50 jaar. De wet voorziet niet in een
minimale duur (in tegenstelling tot het erfpachtrecht). Het Fonds kan dus steeds zijn recht van
voorkoop uitoefenen.
104 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik
van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, […] niet
vatbaar [zijn] voor verdeling. Het aandeel in de
onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of
02 inventaris van de activiteiten / 2.4 pilootprojecten alternatieven voor volle eigendom en verhuur
in beslag genomen worden dan samen met het
erf waarvan het onafscheidbaar is”. De redenering bestaat erin te stellen dat de horizontale
splitsing die plaats vindt ingevolge het opstalrecht
niet meer toelaat een verband te leggen tussen
het onverdeeld goed en de grond.
Maar het woord ‘erf’ dient echter een ruimere
betekenis te genieten dan alleen de grond. Het
kan worden omschreven als een patrimonium dat
samengesteld is uit zaken en rechten, lichamelijke
en onlichamelijke onroerende goederen die nauw
in verband staan met de onroerende zaak. Het
opstalrecht zelf kan dus als erf worden bestempeld.
Bovendien, als men de evolutie van de gedwongen mede-eigendom sinds het Burgerlijk Wetboek
van 1804 tot op heden erop naleest, via een
eerste belangrijke hervorming in 1924, komt men
tot de vaststelling dat het verbod om het onverdeeld onroerend goed te vervreemden zonder
het erf eerst en vooral een maatregel is die de
andere mede-eigenaars, alsook de schuldeisers,
bescherming biedt.
Verder bepaalt de wet dat, behoudens de kwestie
van de looptijd van het recht, het de partijen vrij
staat om hun overeenkomst te regelen hoe ze dat
zelf willen. Ze moeten er echter op toezien dat de
aard ervan niet wordt miskend (zie wat dit betreft
het voorbehoud in het kader van het erfpachtrecht, dat ook in deze van toepassing is).
De duur van het opstalrecht blijft echter beperkt
tot maximum 50 jaar. De contractuele verbintenis
van het Fonds, in zijn hoedanigheid van grondeigenaar, het recht automatisch te vernieuwen zou
absoluut nietig zijn. Deze ‘beperkte’ duur zou een
probleem kunnen stellen indien de opstalhouder
nog steeds in leven is en nog steeds in de woning
vertoeft wanneer zijn recht ten einde komt. Maar
niets weerhoudt de partijen ervan om een nieuw
opstalrecht af te sluiten, laat staan een contract
van een andere aard, nadat het eerste recht
vervallen is.
Het afsluiten van een opstalrecht op de grond
is aan hetzelfde stelsel van registratierechten
onderworpen als dat van een erfpachtrecht (39) zie
pagina 177. De aanslagvoet bedraagt ook hier 2 %
(40) zie pagina 177 “voor het nog te lopen tijdperk
samengevoegd bedrag van huursommen en
aan huurder opgelegde lasten». Indien het recht
gratis wordt afgesproken, zal alleen het vast recht
geïnd worden (50 EUR) (41) zie pagina 177.
Omdat het de bedoeling is dat het gezin eveneens eigenaar wordt van haar woning, ware het
voor een onbeperkte duur, zal de overeenkomst
ook in de verkoop hiervan voorzien. Dit contract is
onderworpen aan registratierechten, volgens een
aanslagvoet van 12,5 %. Indien de woning nieuw
is, zal hij eerder onder het btw-stelsel verkocht
worden. In dat geval zal (met uitzondering van
de betaling van het algemeen vast recht van 50
EUR) heel de verrichting aan de btw onderhevig
zijn(dus zowel het afsluiten van het opstalrecht als
de overdracht van de eigendom van de woning),
omdat artikel 9 van het btw-wetboek stelt dat
onder de term ‘lichamelijke goederen’ moet
worden verstaan, “de andere zakelijke rechten dan
het eigendomsrecht die aan de rechthebbende
de bevoegdheid verschaffen om een onroerend
goed te gebruiken”. Ter herinnering, de verkoop
van woningen door het Fonds zijn onderworpen
aan een aanslagvoet van 6 % (huisvesting in het
kader van het sociaal beleid).
“Er is bovendien geen evenredig recht verschuldigd bij het verlijden van de akte na afloop van
de termijn gedurende dewelke de bouwer de
toestemming had om te bouwen op het terrein,
om te erkennen dat de eigenaar van het terrein
eigenaar wordt van de bouwwerken aan de hand
van natrekking, tegen betaling van een vergoeding die werd vastgelegd in artikel 555 van het
Burgerlijk Wetboek en volgens de modaliteiten
die zijn voorzien in de overeenkomst waarin
het recht om te bouwen wordt omschreven
door toepassing van artikel 6 van de wet van 10
januari 1824 betreffende opstalrecht. Deze legale
verwervingsmethode is niet onderworpen aan
het belastingstelsel” (42) zie pagina 177. Artikel 555
van het Burgerlijk Wetboek stelt dat in dit geval
tijdens de natrekking, “indien de eigenaar verkiest
die beplantingen en gebouwen te behouden, moet
hij de waarde van de materialen en het arbeidsloon
vergoeden, zonder dat de min of meer belangrijke
vermeerdering der waarde, die het erf kan hebben
verkregen, in aanmerking komt”. Artikel 6 van de
wet van 1824 verduidelijkt dat “bij het eindigen
van het recht van opstal de grondeigenaar in den
eigendom van de gebouwen, werken en beplantingen treedt, onder gehoudenis om de waarde
daarvan op dien tijd te betalen aan degenen die
het recht van opstal had, welke laatste het recht
van terughouding zal hebben, totdat die betaling
zal voldaan zijn”. De bepalingen zijn onderhavig
aan de wil van de personen, zodat de partijen er
met een overeenkomst van kunnen afwijken.
Bij de instelling van de opstal lijkt de overdracht
van ideeën overeen te stemmen van een ‘sterk’
recht, in dit gevel een eigendomsrecht, en tegeWONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 105
02 inventaris van de activiteiten / 2.4 pilootprojecten alternatieven voor volle eigendom en verhuur
lijkertijd de controle over de grond in publiek
beheer te behouden. Bij afloop van het recht
kan de opstalhouder worden vergoed voor de
bouwwerken die de grondeigenaar verwerft aan
de hand van natrekking. Om die reden heeft het
Fonds in het kader van de pilootverrichting te
Sint-Jans-Molenbeek gekozen voor dit recht,
ondanks de beperkte duur van 50 jaar.
waarvan 548 EUR ten laste van de verpachter;
De opstalhouder zal in dit geval worden vergoed
wanneer zijn recht afloopt bij het verloop van de
termijn en de bouwwerken dus opnieuw eigendom
van het Fonds worden. Hiervoor zal dezelfde prijs
worden betaald als oorspronkelijk bij de verwerving van de bouwwerken. Dit bedrag zal worden
geïndexeerd en vervolgens verminderd omwille
van de materiële en economische veroudering van
voornoemde voorwerpen. Dit is logisch aangezien
de opstalhouder dezelfde bouwwerken betaalt bij
aanvang van de verrichting.
● Voor de huurder de verhuistoelagen;
Concreet gezien krijgt de kandidaat-opstalhouder
een opstalrecht op de grond, mits betaling van
een maandelijkse vergoeding. Deze vergoeding
wordt aangewend om de interesten te betalen
voor de immobilisatie van de grond. Hij koopt dus
de volle eigendom van de bouwwerken – in dit
geval zijn woning die het Fonds heeft gebouwd.
De prijs van die bouwwerken wordt geheel of
gedeeltelijk afgelost met een hypothecair krediet
van het Fonds. De opstalhouder is verantwoordelijk voor alle lasten die rusten op zijn woning:
verbruiks- en mede-eigendomskosten, onroerendgoedbelasting, kleine en grote herstellingen,
etc. Dit is het gevolg van het feit dat hij eigenaar
van de woning is gedurende de volledige duur van
het opstalrecht.
Het is niet voor niets dat opstalverrichtingen
minder aantrekkelijk zijn dan de klassieke huurhulp. Het volgende economische model vergelijkt
voor een standaardwoning van het Fonds de kost
van een opstalrecht met een huurhulpovereenkomst. Voor de correcte afstelling zitten volgende
hypotheses vervat in het theoretische model:
● Verschillende onroerendgoedbelastingen en –
taksen (btw, registratie, onroerende voorheffing,
…), exclusief de woonbonus;
● De kost van de woning die wordt geschat op
156.000 EUR btw inbegrepen en van de grond
die 7.700 EUR bedraagt;
● De kosten (exclusief persoonlijk verbruik)
en verzekeringen, vastgelegd op 1.352 EUR,
106 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
● Onderhouds- en herstellingskosten;
● Jaarlijks inflatiepercentage van 2 %;
● Voor de huurwoning een maandelijks bedrag
van 569 EUR;
● Voor de opstalhouder de prijs van de vergoedingen en de last van het krediet aan een interestvoet van 1,94 %. Dit is de gemiddelde
interestvoet die wordt toegepast voor gezinnen
die voldoen aan de inkomensvoorwaarden voor
de huurhulp;
Rekening houdend met deze parameters kunnen
de volgende conclusies worden getrokken na een
periode van 50 jaar bezetting van de woning:
De huurder zal in totaal 685.000 EUR betaald
hebben, namelijk:
● 627.000 EUR: huur of te betalen bedragen,
gedurende 50 jaar geïndexeerd
● 58.000 EUR: verzekeringen en kosten (exclusief persoonlijk verbruik), ook gedurende 50
jaar geïndexeerd.
Aangezien de huurder enkel een genotsrecht heeft
voor de huurprijs of het te betalen bedrag, krijgt
hij op het einde van de huurovereenkomst geen
vergoeding.
Hij wordt daarentegen ook niet blootgesteld
aan de risico’s van grote herstellingen, veranderende vastgoedbelastingen of het verlies van het
gehuurde goed.
De opstalhouder zal de prijs van de bouwwerken
betaald hebben, de vergoeding voor het opstalrecht, de aankoop- en kredietkosten, de herstellingskosten, de vastgoedbelastingen. In totaal
komt dit neer op 511.000 EUR die als volgt wordt
verdeeld:
● 156.000 EUR : prijs, inclusief btw, van de
bouwwerken
● 8.000 EUR: aankoop- en kredietkosten
● 67.000 EUR: kredietlast en vergoedingen
02 inventaris van de activiteiten / 2.4 pilootprojecten alternatieven voor volle eigendom en verhuur
● 117.000 EUR: kosten, exclusief persoonlijk
verbruik, en verzekeringen, gedurende 50 jaar
geïndexeerd.
● 100.000 EUR: onroerende voorheffing die
gedurende 50 jaar wordt geïndexeerd
● 63.000 EUR: kleine renovaties en onderhoud
Rekening houdend met de materiële en economische veroudering van de woning van 46 % en met
een jaarlijkse inflatie van 2 %, zal de grondeigenaar bij het verlopen van het recht een vergoeding
betalen van 225.000 EUR voor de overname van
de bouwwerken.
Het evenwicht tussen de investering en de overnameprijs verlaagt de werkelijke last dus tot
286.000 EUR.
Een opstalrecht als alternatief voor de klassieke
huurhulp is voordelig voor het Fonds omdat de
bewoners volledig verantwoordelijk zijn voor het
beheer van het gebouw, wat de kosten voor hen
aanzienlijk verlaagt.
Opstalrecht lijkt dus voordelig voor zowel het
doelpubliek als het Fonds.
Het Fonds krijgt bij het verlopen van het opstalrecht bovendien opnieuw de volle eigendom van
de grond. Het kan die eerst herstellen voordat hij
wordt toegewezen aan een nieuwe huisvestingsactiviteit. De inkomsten kunnen dan de vergoeding financieren voor de opstalhouders die hun
woning verlaten. Zo blijft de verrichting financieel
in evenwicht, met uitzondering van de immobilisatie van de grond die wordt gedekt door de rente.
Wat bovendien niet verwaarloosbaar is, is het
feit dat de opstalhouder bij het verlopen van het
recht beschikt over een contant kapitaal van
225.000 EUR (waarde in 2063).
Vergelijking tussen verhuur en opstalrecht – Totale maandelijkse uitgaven.
(EUR/maand)
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 107
02 inventaris van de activiteiten / 2.4 pilootprojecten alternatieven voor volle eigendom en verhuur
Vergelijking tussen verhuur en opstalrecht –
Totale gecumuleerde uitgaven gedurende 50 jaar. (in EUR)
108 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
02 inventaris van de activiteiten / 2.5 tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg
2.5 TUSSENKOMST IN DE
SAMENSTELLING VAN EEN
HUURWAARBORG
2.5.1 Jaarverrichtingen
In 2013 vroegen bijna 1.300 mensen de informatiebrochure en het aanvraagformulier aan: 781
personen deden dit via de telefoon of via mail en
515 geïnteresseerden kwamen hiervoor persoonlijk langs aan het onthaal van het Fonds.
In 2013 werden 381 leningsaanvragen ingediend.
Daarbij moeten nog de 12 aanvragen worden
geteld die in onderzoek waren op 31 december
2012.
Van die 393 aanvragen hebben er 221 (56 %)
geleid tot de afsluiting van een lening op afbetaling. In totaal werd daar een bedrag van
236.554 EUR voor uitgetrokken.
15 ontleners hebben de cheque die het Fonds
uitschreef bij de ondertekening van het contract
niet geïnd en hebben hem teruggestuurd.
Ook dit jaar zien we een tendens die de voorbije
3 jaar steeds sterker doorzet: 70 (32 %) van de
voornoemde woningen worden gehuurd via een
Grondregie, OCMW of sociaal verhuurkantoor. In
2010 en 2011 ging het om iets minder dan 25 %
en in 2012 om iets meer. In 2009 werden maar
12 % van de woningen door bovengenoemde
instanties verhuurd.
Het inkomen waarover de ontlenersgezinnen
beschikken, bestaat in 117 gevallen (53 %) uit het
loon van een bediende of arbeider. 67 gezinnen
(30 %) leven van een werkloosheidsuitkering. 19
gezinnen (9 %) moeten rondkomen met een RIZIVof een invaliditeitsuitkering. Voor 8 gezinnen (4 %)
bestaat het inkomen uit het leefloon. 9 gezinnen
(4 %) leven van een rust- of overlevingspensioen.
Tot slot is er 1 gezin (0,5 %) dat zijn inkomen uit
een activiteit als zelfstandige haalt.
In verband met de inkomsten afkomstig van
tewerkstelling merken we op dat bijna 20 % van
deze mensen tewerkgesteld zijn met een contract
in het kader van artikel 60. Dit artikel komt uit
de organieke wet van het OCMW. Het slaat op
iedere persoon die een leefloon of sociale bijstand
ontvangt waardoor hij «het bewijs kan leveren van
een periode van tewerkstelling om het volledige
voordeel van bepaalde sociale uitkeringen te
verkrijgen (...)».
Woningen te huur gesteld door een publieke eigenaar (Grondregie, O.C.M.W, S.V.K) (in %)
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 109
02 inventaris van de activiteiten / 2.5 tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg
Aan het einde van de tewerkstellingsperiode zullen
de meesten onder hen een werkloosheidsuitkering krijgen. Deze personen doen de omvang
van de categorie «bediende/arbeider» artificieel
toenemen.
Het maandelijkse netto-inkomen van de ontlenersgezinnen, inclusief kinderbijslag, bedraagt gemiddeld 1.633 EUR. Het laagste inkomen bedraagt
801 EUR, het hoogste 4.079 EUR. In het eerste
geval gaat het om een leefloon voor een alleenstaande. In het tweede geval gaat het om de drie
lonen van een gezin dat is samengesteld uit een
moeder die een werkloosheidsuitkering ontvangt
en haar twee zonen die sinds kort tewerkgesteld
zijn. Daarom beantwoordde dit gezin ook aan de
voorwaarde van het toegelaten maximuminkomen.
De 185 gezinnen die al een woning huurden,
telden vóór hun verhuis een gemiddelde huur neer
van 516 EUR. De 36 andere kandidaten betaalden
voordien nog geen huur, omdat ze nog bij hun
ouders leefden (11), bij familie (11), bij vrienden
(3), bij hun ex-partner (5) of omdat ze kosteloos
in een instelling verbleven (5) of meereisden met
een karavaan (1).
88 ontleners (40 %) vonden hun vorige woning
ongezond (21 %), overbevolkt (14 %) of zowel
ongezond als overbevolkt (5 %).
De gemiddelde huurprijs voor de nieuwe woning
bedraagt 606 EUR. Het laagste bedrag dat voor
de huur wordt neergeteld, is 300 EUR, het hoogste
1.800 EUR.
We merken op dat:
● de sterke stijging (7 %) van de huurprijs
tussen 2012 en 2013 eigenlijk een «inhaalmanoeuvre» is ten opzichte van vorig jaar, toen er
een lichte daling van de huurprijs werd vastgesteld;
● de stijging in 2013 veel hoger ligt dan de
indexering van de lonen, waardoor de huurlast
aanzienlijk verhoogt en dus steeds zwaarder
doorweegt.
Het valt ook op dat de gezinnen de grootte van
hun huurwoning en het aantal slaapkamers zelden
omschrijven als aangepast aan de gezinssamenstelling.
De gemiddelde lening die het voorbije jaar werd
110 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
toegekend, bedraagt 1.070 EUR . Het laagste
leningsbedrag dat in deze sector werd toegekend,
bedraagt 315 EUR, het hoogste 3.240 EUR.
Tot april 2007, datum waarop de nieuwe bepalingen in verband met de huurwaarborg van kracht
werden, bedroegen de meeste leningen 90 % van
3 maanden huur. Sindsdien worden de leningen
berekend op basis van 2 maanden huur.
Maandelijks wordt gemiddeld 74 EUR terugbetaald. De laagste mensualiteit bedroeg het voorbije jaar 26 EUR, de hoogste 383 EUR. In het
laatste geval gaat het om een ontlener die zijn
lening in twee mensualiteiten wilde afbetalen.
De curve van de evolutie van de mensualiteit volgt
die van de evolutie van de gemiddelde lening.
Gemiddeld wordt 43 % van het maandelijkse
budget besteed aan de betaling van de huur en
de terugbetaling van de huurwaarborglening.
Het percentage van het maandbudget dat wordt
besteed aan de betaling van de huur en de terugbetaling van de lening is in de periode 2005-2013
vrij stabiel gebleven. Dit komt door de stabiele
toekenningsvoorwaarden van het Fonds, waarop
we later terugkomen.
De huishuur op zich vertegenwoordigt gemiddeld
37 % van het maandelijkse budget.
Voor 126 dossiers (57 %) bedraagt de leningsduur 18 maanden, voor 31 dossiers (14 %) is de
terugbetalingsduur vastgesteld op 12 maanden en
in 64 gevallen (29 %) is nog een andere leningsduur toegekend, zonder echter de reglementaire
maximumduur van 18 maanden te overschrijden.
Voor de toekenning van 16 leningen (= 7 % van
het totale aantal toegekende huurwaarborgleningen) zijn speciale voorwaarden opgelegd. Zo heeft
het Fonds in 3 gevallen een borg geëist. 3 ontleners hebben er zich toe verbonden hun lening
vervroegd terug te betalen: 2 van die ontleners
na de verkoop van hun woning en de andere na
ontvangst van een erfenis. Er werden 11 leningen toegekend met de toestemming van een
schuldbemiddelaar of van een schuldbemiddelingsdienst.
Op 31 december 2013 waren 13 aanvragen (3 %)
nog in onderzoek.
02 inventaris van de activiteiten / 2.5 tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg
Evolutie van de huur van de oude woning (in EUR)
Evolutie van de huur van de nieuwe woning (in EUR)
Evolutie van het gemiddeld leningsbedrag (in EUR)
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 111
02 inventaris van de activiteiten / 2.5 tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg
Evolutie van de gemiddelde mensualiteit (in EUR)
Evolutie van het budget dat maandelijks wordt besteed aan de huur
en de terugbetaling van de huurwaarborglening (in %)
Aanvragen die zijn geweigerd of die niet
hebben geleid tot de toekenning van een
lening
Van de 393 aanvragen die in 2013 werden behandeld, zijn er 83 (21 %) na een schriftelijke verwittiging van het Fonds geklasseerd zonder gevolg,
omdat de kandidaat niet meer heeft gereageerd.
75 kandidaten (90 %) zouden hoogstwaarschijnlijk ook geen lening hebben kunnen afsluiten en
dit om de volgende redenen: 24 van hen stonden
bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren
geregistreerd als nalatig schuldenaar, 53 kandidaten konden niet bewijzen dat ze hun vorige huur
regelmatig betaalden en 9 kandidaten moesten al
te veel andere kredieten terugbetalen of zouden
meer dan de helft van hun maandbudget moeten
besteden aan de betaling van de huur en de
112 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
afbetaling van de aangevraagde huurwaarborglening. 35 aanvragers (42 %) moesten bovendien
het hoofd bieden aan verschillende van de net
opgesomde moeilijkheden. Ten slotte waren er 4
kandidaten die beantwoordden aan alle leningsvoorwaarden en waarvoor ook al een princiepsakkoord was gegeven, maar ze konden nadien
niet meer worden gecontacteerd of ze zijn niet
komen opdagen voor de ondertekening van hun
leningscontract.
22 kandidaten (6 %) hebben hun aanvraag zelf
geannuleerd: 7 kandidaten gaven er de voorkeur
aan om een andere oplossing te zoeken (bijv: het
bedrag lenen bij familie of vrienden, een regeling
treffen met de eigenaar). Voor 5 andere kandidaten ging de huisbaas er niet mee akkoord om de
huurwaarborg vast te zetten op een bankrekening
02 inventaris van de activiteiten / 2.5 tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg
zoals wettelijk is bepaald. 3 kandidaten hebben
het beoogde goed niet gehuurd. 3 gezinnen
hebben geen reden gegeven voor de annulatie
van hun aanvraag. 2 kandidaten vonden de procedure te zwaar en 2 andere kandidaten hadden ook
een aanvraag ingediend bij het OCMW en hebben
van die instantie de nodige ondersteuning gekregen.
budget moeten besteden aan de terugbetaling
van de huurwaarborglening;
● 2 kandidaten mochten de lening niet afsluiten
van hun schuldbemiddelaar;
● 1 kandidaat had geen verblijfsvergunning
die verzekerde dat hij langer dan 3 maanden
op Belgisch grondgebied mocht verblijven. Hij
heeft beroep aangetekend bij de heer Doulkeridis, Staatssecretaris voor Huisvesting van het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Na verlenging
van zijn verblijfsvergunning heeft het Fonds de
huurwaarborglening alsnog toegekend.
21 aanvragen (5 %) zijn onontvankelijk verklaard
op basis van het reglement. In 13 gevallen lag het
belastbaar inkomen van de kandidaten hoger dan
het toegelaten maximuminkomen. 4 kandidaten
hadden een sociale woning op het oog en nog een
andere woning lag buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Er werden 2 aanvragen ingediend
voor een huurperiode van minder dan een jaar.
Eén kandidaat was eigenaar van een onroerend
goed.
Deze 33 dossiers werden opgesteld voor 16
alleenstaanden, 12 gezinnen met kinderen
waarvan 8 éénoudergezinnen en 5 kinderloze
koppels.
33 ontvankelijke aanvragen (8 %) werden door het
Fonds geweigerd. Deze weigering werd meegedeeld via een aangetekend schrijven waarin aan
de kandidaat ook werd gemeld dat hij tegen deze
beslissing beroep kon aantekenen bij de Staatssecretaris voor Huisvesting.
15 van deze gezinnen leven van een werkloosheidsuitkering en er zijn er 4 die een ziekenkas- of
een invaliditeitsuitkering krijgen. 4 gezinnen halen
hun inkomen uit een bediendensalaris, 2 andere
hebben een arbeidersloon. 8 gezinnen moeten
rondkomen met het leefloon.
Het zou onverantwoord zijn geweest om aan deze
kandidaten een lening toe te kennen en wel om
de volgende redenen:
Het gemiddelde maandinkomen van deze gezinnen, inclusief kinderbijslag, bedroeg 1.212 EUR
(tegenover 1.634 EUR voor de toegekende leningen).
● 12 kandidaten zouden meer dan 60 % van
hun budget moeten besteden aan de betaling
van de huur (waarvan 11 kandidaten meer dan
70 %), de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere lopende
kredieten;
● 11 kandidaten stonden bij de Centrale voor
Kredieten aan Particulieren geregistreerd als
nalatig schuldenaar. 3 van hen moesten bovendien nog achterstallige huur terugbetalen en 3
andere kandidaten zouden meer dan 60 % van
hun inkomen moeten besteden aan de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere lopende kredieten;
● 6 kandidaten zouden meer dan 64 % van hun
budget moeten besteden aan de betaling van
de huur en de terugbetaling van de huurwaarborglening, maar hadden geen andere lopende
kredieten;
● 1 kandidaat kon niet bewijzen dat hij zijn huur
de laatste 6 maanden regelmatig had betaald
en zou bovendien meer dan 75 % van zijn
De 29 gezinnen die voor hun aanvraag al een
woning huurden, betaalden daar een gemiddelde
huurprijs van 505 EUR voor (tegenover 516 EUR
voor de kandidaat-ontleners die de lening wél
konden afsluiten).
6 gezinnen woonden in Elsene, 5 in Laken, 4
in Brussel, 4 in Anderlecht, 3 in Sint-Gillis, 3 in
Vorst, 2 in Schaarbeek en 2 in Ukkel. De 4 andere
gezinnen leefden in één van de overige gemeenten binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
De gemiddelde huurprijs voor de woning die deze
kandidaten op het oog hadden, bedroeg 589 EUR
(tegenover 606 EUR voor de toegekende leningen). De laagste huurprijs die zou moeten worden
betaald, bedroeg 320 EUR, de hoogste 890 EUR.
5 gezinnen hadden zich willen vestigen in Elsene,
4 in Brussel, 3 in Laken, 2 in Sint-Gillis, 2 in Anderlecht, 2 in Ganshoren, 2 in Evere, 2 in Watermaal-Bosvoorde, 2 in Ukkel, 2 in Vorst en de 7
overige in één van de andere gemeenten van het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 113
02 inventaris van de activiteiten / 2.5 tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg
Gemiddeld hadden deze 33 gezinnen een bedrag
willen lenen van 1.056 EUR (minder dus dan het
gemiddelde bedrag van 1.070 EUR voor de toegekende leningen). De laagste som die werd aangevraagd, bedroeg 387 EUR, het hoogste bedrag
was 1.602 EUR. De gemiddelde mensualiteit zou
75 EUR bedragen (tegenover 74 EUR voor de
effectief toegekende leningen), met een minimum
van 35 EUR en een maximum van 117 EUR.
Het aantal geweigerde leningen is gestegen ten
opzichte van 2012 maar ligt nog steeds lager
dan het aantal geweigerde leningen in 2009 en
2008. Die stijging lijkt er dus niet op te wijzen dat
de aanvragen strenger worden behandeld. De
redenen tot weigering zijn echter wel representatief voor de huidige moeilijke conjunctuur. Voor
67 % van de geweigerde aanvragen zouden de
gezinnen namelijk meer dan 60 % van hun budget
moeten besteden aan de betaling van de huur, de
terugbetaling van de huurwaarborglening en de
aflossing van eventueel andere lopende kredieten.
In 2012 gold deze reden slechts voor 38 % van de
geweigerde dossiers.
Meer dan de helft van de redenen tot weigering betreft andere lopende kredieten. Dit geldt
ook voor de dossiers die zonder gevolg werden
geklasseerd maar die hoogstwaarschijnlijk toch
zouden worden geweigerd.
Algemene conclusie
Opmerkelijk in 2013 is het feit dat het aantal afgesloten contracten gedaald is terwijl het aantal
ingediende aanvragen licht steeg ten opzichte van
2012. Meerdere hypotheses bieden een verklaring
voor dit fenomeen.
Op het eerste zicht zouden we kunnen stellen dat
de toekenningsvoorwaarden van het Fonds strenger zijn geworden. Dit lijkt echter weinig waarschijnlijk aangezien het deel van het maandelijkse
budget dat wordt besteed aan de betaling van
de huur in vergelijking met de vorige jaren stabiel
blijft. Dit toont aan dat het Fonds doorheen de
jaren gelijklopende maatstaven is blijven hanteren
voor het inkomen per verbruikseenheid.
We stellen echter vast dat steeds minder gezinnen aan de vereisten voldoen, wat deels de daling
verklaart. Er zijn meerdere verklaringen voor dit
fenomeen. De duidelijkste redenen zijn de stijging
van de huurprijzen en de lopende kredieten die
zwaar doorwegen op de gezinnen in een moeilijke
economische en sociale context.
114 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
We moeten ons dan ook nogmaals de vraag
stellen of de formule van een renteloze lening voor
de samenstelling van een huurwaarborg het beste
antwoord biedt. Dit lijkt niet het geval aangezien
binnen het hele Gewest slechts weinig mensen
een beroep doen op deze formule en wie wel
een aanvraag indient steeds minder vaak voldoet
aan de voorwaarden die het Fonds toepast. Een
versoepeling van de voorwaarden om de lening
toegankelijker te maken, is echter geen goede
optie omdat het Fonds de juridische en de morele
verplichting heeft de financiële situatie van de
kandidaat-gezinnen niet moeilijker te maken dan
ze al is.
2.5.2 Beheer van de
betalingen
We stellen vast dat de gemiddelde last (dit is de
gemiddelde huur en de gemiddelde mensualiteit van de huurwaarborglening) stabiel blijft ten
opzichte van het gemiddelde inkomen van de
ontlenersgezinnen.
Ondanks deze stabiliteit zijn de achterstallen in
de terugbetaling de afgelopen jaren gestegen:
13.734 EUR in 2013, ten opzichte van 9.554 EUR
in 2012 en 6.333 EUR in 2011.
Hoewel we het niveau van 2003 tot 2005 nog lang
niet hebben bereikt (respectievelijk 33.670 EUR,
30.845 EUR en 34.680 EUR), moeten we deze
evolutie wel in het oog houden. Ze moet echter
worden geïnterpreteerd op basis van de cijfers die
de Nationale Bank van België publiceert over de
Centrale van Kredieten aan Particulieren (43) zie pagina
177. 1,16 % van de lopende hypothecaire kredieten vertonen een achterstal. Voor de leningen op
afbetaling ligt de tendens anders: 9,53 % van de
contracten kent een betalingsachterstand. Deze
tendens houdt sinds 2011 aan ondanks een lichte
daling van het percentage (dat ongetwijfeld het
gevolg is van de voorzichtigheid van de kredietsector sinds de financiële crisis van dat jaar).
Sinds 2009 stellen we vast dat het percentage van
geregistreerde achterstallen bij de Centrale voor
Kredieten aan Particulieren ten opzichte van het
aantal afgesloten kredieten in hetzelfde jaar voor
deze sector gemiddeld hoger ligt dan 17 %. We
herinneren eraan dat iedere achterstallige betaling
van drie maand of meer aan de Centrale moet
worden gemeld.
02 inventaris van de activiteiten / 2.5 tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg
Zoals reeds meermaals werd aangehaald, is het
hoge niveau van de achterstallen in de sector van
de huurwaarborgleningen omgekeerd evenredig
met het socio-economische profiel van de ontlenersgezinnen.
De juridische middelen waarover het Woningfonds beschikt om zijn schuldvorderingen te
recupereren, zijn bijzonder beperkt. Het gemiddeld sociaal-economisch profiel van de ontleners sluit loonbeslag uit. Het Fonds kan ook niet
dreigen met een huisuitzetting, vermits het niet
de hoedanigheid heeft van verhuurder bij deze
ontleners, of met een openbare verkoop vermits
de woning niet in pand is gegeven. Er zijn slechts
2 drukkingsmiddelen om deze ontleners aan te
zetten tot betaling: de identiteit van de ontleners
doorgeven aan de Centrale voor Kredieten aan
Particulieren (voor zover ze niet reeds bekend
zijn bij de Centrale – het Fonds is zelfs verplicht
dit te doen) en de dreiging met een gerechtelijke
procedure. Wat dit laatste betreft, moet er worden
gesteld dat circa de helft van deze procedures
uitmondt in een vonnis bij verstek (ontlener was
niet aanwezig op de zitting) en dat de uitvoering
van deze vonnissen, met name de terugbetaling
van de sommen waartoe de ontleners veroordeeld
zijn, bijzonder problematisch is.
Tot slot zijn 12 dossiers geregistreerd als uitzonderlijk verlies, voor een totaal bedrag van
8.930 EUR. Dit omdat het Fonds er niet op rekent
deze schuldvorderingen te kunnen recupereren omwille van het financieel onvermogen van
de ontleners in kwestie of omdat de juridische
kosten de invordering zelf zouden overstijgen. Het
Fonds heeft echter ook een uitzonderlijke winst
geboekt van 371 EUR voor een overeenkomst die
eerder als verlies werd geregistreerd. Het bedrag
is gestort in het kader van een collectieve schuldenregeling nadat het dossier als verlies werd
geboekt. Het bedrag van de schuldvorderingen
die niet kunnen worden geïnd, beperkt zich in
2013 dus tot 8.558 EUR, wat het totaal voor deze
sector sinds 1999 op 202.735 EUR brengt.
Een ontlener (tegenover 6 in 2012) heeft in 2013
omwille van zijn grote schuldenlast een procedure
van collectieve schuldenregeling ingezet, overeenkomstig artikel 1675/2 en volgende van het
Gerechtelijk Wetboek.
Sinds de oprichting van de sector van de huurwaarborgleningen hebben er welgeteld 57 ontleners (op een totaal van 5.345) een dergelijke
procedure opgestart.
Overeenkomstig de modaliteiten tot terugvordering van de achterstallen, zoals opgenomen in
de beheersovereenkomst met het Gewest dd. 27
januari 2011, en overeenkomstig de wetgeving op
het consumentenkrediet, werden er in 2013:
● 151 ingebrekestellingen verstuurd (ten
opzichte van 144 in 2012);
● 1 gerechtelijke procedure opgestart (ten
opzichte van 8 in 2012), die geleid heeft tot een
vonnis bij verstek;
● 44 ontleners (tegenover 42 in 2012) geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 115
02 inventaris van de activiteiten / 2.5 tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg
Evolutie van de gemiddelde last ten opzichte van de gemiddelde inkomsten
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Aantal achterstallige betalingen geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren
ten opzichte van het aantal kredieten afgesloten sinds 1999
700
600
500
400
300
200
100
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Evolutie achterstallige betalingen geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan
Particulieren ten opzichte van het aantal kredieten afgesloten sinds 1999 (in %)
40
35
30
25
20
15
10
5
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Evolutie van de gecumuleerde achterstallen ten opzichte van de gecumuleerde
vervallen sommen (in EUR)
6.000.000
6000000
300.000
5.000.000
5000000
250.000
4.000.000
4000000
200.000
3.000.000
3000000
150.000
2.000.000
2000000
100.000
1.000.000
1000000
50.000
00
2008
2009
116 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
2010
2011
2012
2013
0
02 inventaris van de activiteiten / 2.5 tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg
Spreiding van de toegekende leningen
voor huurwaarborg in 2013 per gemeente (in %)
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 117
03 administratie - wetgeving / 3.1 administratie
3.1 ADMINISTRATIE
I.
Bij ordonnantie van 11 juli 2013 is de tekst
van de Brusselse Huisvestingscode gewijzigd. Het
Fonds betreurde reeds het gebrek aan overleg
met het kabinet van de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, over de ontwerpordonnantie
voordat het aan de Regering is overhandigd voor
de eerste lezing.
Het hoofdstuk van de Huisvestingscode dat
betrekking heeft op het Fonds luidt als volgt:
«HOOFDSTUK VI. - Het Woningfonds van het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Afdeling 1. - Statuut en vorm
Art. 111. Het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, hierna het Fonds
genoemd, is opgericht als coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid.
De zetel van het Fonds is gevestigd in één van
de gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest.
Afdeling 2. - Opdrachten
Art. 112. § 1. Het Fonds verricht taken van openbaar nut en inzonderheid:
1° personen met een middelgroot of klein
inkomen, door de toekenning van hypotheekkredieten (waarvan de voorwaarden door de Regering
worden vastgesteld), de middelen te verschaffen om een woning in hoofdzaak bestemd voor
persoonlijk gebruik te renoveren, te herstructureren, aan te passen, aan te kopen in volle eigendom
of in de vorm van een ander zakelijk hoofdrecht, te
bouwen, in stand te houden of de energieprestatie
van deze woning te verbeteren;
2° personen met een middelgroot of klein inkomen
118 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
een gratis verzekering gewaarborgd wonen
aanbieden waarvan de voorwaarden door de
Regering worden vastgesteld;
3° personen met een klein of bescheiden inkomen
de middelen verschaffen om een woning te huren
volgens de door de Regering vastgestelde voorwaarden. Na advies van het Fonds, kan de Regering een standaardhuurovereenkomst goedkeuren,
die indien nodig kan afwijken van de dwingende
bepalingen van het Burgerlijk Wetboek om de
doorstroming (in het licht van artikel 140, 7°) te
bevorderen van een gezin, waarvan de woning
aan werken toe is of niet meer aangepast is aan
de gezinssamenstelling, naar een andere door het
Fonds te huur gestelde woning;
4° onroerende goederen aankopen of ruilen in
volle eigendom of in de vorm van een ander zakelijk hoofdrecht, verbouwen, saneren, verbeteren,
huren of in erfpacht nemen om ze in hoofdzaak aan
personen met een middelgroot of klein inkomen
te verhuren, onder te verhuren of te verkopen als
woning.
De overeenkomst waarmee een woning door het
Fonds in volle eigendom of in de vorm van een
ander zakelijk hoofdrecht wordt overgedragen
bevat restrictieve clausules inzake vrije terbeschikkingstelling van het overgedragen recht die
tot doel hebben te waarborgen dat de genoemde
woning uitsluitend voor sociale doeleinden wordt
gebruikt; op voorstel van het Fonds, stelt de Regering de grenzen vast waarbinnen het Fonds deze
restricties oplegt;
5° personen met een klein of bescheiden inkomen
de middelen verschaffen om de huurwaarborg
samen te stellen volgens de door de Regering
vastgestelde voorwaarden. Deze hulp kan de vorm
aannemen van een renteloze lening, borgstelling
of mutualistisch fonds;
6° experimenten en denkoefeningen op deze
03 administratie - wetgeving / 3.1 administratie
vlakken bevorderen en aan de Regering nieuwe
beleidsinitiatieven voorstellen.
1° de doelstellingen die aan de partijen worden
opgelegd;
§ 2. Afhankelijk van de kredieten ingeschreven op
de gewestbegroting, dekt de voormelde verzekering gewaarborgd wonen in ieder geval:
2° de termijnen voor de verwezenlijking van deze
doelstellingen;
1° het risico van de werknemer die voor de renovatie van een enige woning, de bouw, de koop of
de koop met renovatie, verbetering, of aanpassing
van een enige woning een lening sluit en die zijn
contractuele verplichtingen niet kan nakomen ten
gevolge van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid;
2° het risico van de zelfstandige die voor de renovatie van een enige woning, de bouw, de koop of
de koop met renovatie, verbetering, of aanpassing
van een enige woning een lening sluit en die zijn
contractuele verplichtingen niet kan nakomen ten
gevolge van arbeidsongeschiktheid;
De lening waarvoor het risico gedekt wordt door
de verzekering gewaarborgd wonen moet betrekking hebben op een woning die de lener zelf
bewoont of zal bewonen en waarvan de verkoopwaarde niet hoger ligt dan het bedrag dat de
Brusselse Hoofdstedelijke Regering bepaalt. De
lener mag bovendien geen andere woning in volle
eigendom bezitten.
De activiteiten die in dit kader door het Fonds
worden uitgeoefend zijn niet onderworpen aan
de wet van 27 maart 1995 betreffende de verzekerings- en herverzekeringsbemiddeling en de
distributie van verzekeringen.
Afdeling 3. - De beheersovereenkomst
Art. 113. Het Fonds vervult zijn taken volgens de
prioriteiten en oriënteringen omschreven in de
beheersovereenkomst die het telkens voor een
duur van vijf jaar sluit met de Regering. Bij gebrek
aan beheersovereenkomst en na raadpleging van
het Fonds, stelt de Regering de bijzondere voorwaarden vast voor de uitvoering van artikel 114
voor de duur van een begrotingsjaar.
Voor ze in werking treedt, deelt de Regering de
beheersovereenkomst mee aan het Brussels
Hoofdstedelijk Parlement.
Art. 114. In het raam van de ordonnanties en
besluiten waaraan de financiering en de activiteiten van het Fonds zijn onderworpen, regelt de
beheersovereenkomst:
3° de middelen die aangewend moeten worden
om ze te verwezenlijken;
4° de evaluatiecriteria;
5° de herzieningsvoorwaarden;
6° de sancties als doelstellingen of termijnen niet
worden nageleefd;
7° de doelstellingen inzake de toegankelijkheid en
aanpasbaarheid van gebouwen en woningen voor
gehandicapte personen.
Art. 115. Een jaarlijks evaluatieverslag van de
uitvoering van de beheersovereenkomst wordt
opgesteld door het Woningfonds en aan de Regering voorgelegd, na advies van de in artikel 118
van deze Code bedoelde regeringscommissaris(sen).
Het jaarlijks evaluatieverslag over de uitvoering van
de beheersovereenkomst wordt ten laatste op 1
juli van het jaar dat volgt op het dienstjaar waarop
het betrekking heeft aan de Regering voorgelegd
en binnen de eerstvolgende maand bezorgd aan
het Brussels Hoofdstedelijk Parlement.
Afdeling 4. - De financiering
Art. 116. § 1. De Regering kan het Fonds, binnen
de budgettaire perken gesteld door het Brussels
Hoofdstedelijk Parlement, machtigen leningen te
sluiten die door het Gewest worden gewaarborgd.
De waarborg dekt tevens de financiële beheersoperaties die betrekking hebben op deze leningen.
Het bedrag, de voorwaarden en de regels voor het
sluiten van de leningen moeten door de Regering
worden goedgekeurd.
§ 2. Binnen de perken van de kredieten ingeschreven op de gewestbegroting en onder voorbehoud
van de naleving van artikel 114, subsidieert de
Regering de activiteiten van het Fonds, inzonderheid door het verlies op interesten te dekken
van de leningen die het sluit en door middel van
kapitaaldotaties.
Alleen al door de gewestelijke subsidies te
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 119
03 administratie - wetgeving / 3.1 administratie
aanvaarden, erkent het Fonds dat het Rekenhof
het recht heeft ter plaatse het gebruik van de
uitgekeerde geldmiddelen te controleren.
§ 3. Het Gewest kent zijn waarborg voor een goede
afloop voor de in de eerste paragraaf bedoelde
leningen slechts toe op voorwaarde dat het Fonds
zich er vooraf toe heeft verbonden een deel van
zijn investeringsprogramma’s, zoals vastgesteld in
de beheersovereenkomsten, te besteden aan de
financiering van de aankoop, de bouw, de sanering, de herstructurering of de aanpassing van
woningen bestemd om in volle eigendom of in de
vorm van een ander zakelijk hoofdrecht verhuurd
of verkocht te worden aan personen die voldoen
aan de bijzondere voorwaarden gesteld door de
Regering.
Art. 117. § 1. Het Gewest kent aan het Fonds een
terugvorderbaar renteloos voorschot toe, bestemd
voor de toekenning van een toelage voor de
samenstelling van een huurwaarborg.
§ 2. Met behulp van de ter beschikking gestelde
bedragen, kent het Fonds leningen of bankborgstellingen toe aan personen die moeilijkheden
ondervinden om de door hun verhuurder geëiste
huurwaarborg te betalen, zodat zij een behoorlijke
woning kunnen betrekken.
§ 3. De terbeschikkingstelling van de in § 1 van
dit artikel bedoelde terugvorderbare voorschotten
aan het Fonds wordt geregeld bij overeenkomst
tussen het Gewest en het Fonds.
Deze overeenkomst bepaalt inzonderheid dat de
aan het Fonds toevertrouwde bedragen in een
afzonderlijke boekhouding opgenomen moeten
worden en dat de rente die deze bedragen voortbrengen uitsluitend bestemd mag worden voor het
toelagenstelsel voor de huurwaarborg.
De overeenkomst wordt ten laatste zestig dagen
na ondertekening bezorgd aan het Brussels
Hoofdstedelijk Parlement.
§ 4. Het Fonds kan, bij door de Regering goedgekeurde overeenkomst, de taken delegeren
met betrekking tot de administratieve en sociale
follow-up van de dossiers, hetzij aan de gemeente,
hetzij aan het O.C.M.W. van een gemeente op het
grondgebied van het Gewest, hetzij aan verenigingen die ijveren voor integratie via de huisvesting
en die door de Regering zijn erkend. Deze taken
toevertrouwd aan de gemeente, aan het O.C.M.W.
of aan verenigingen die ijveren voor integratie via
120 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
de huisvesting worden kosteloos volbracht.
§ 5. Het Fonds bezorgt de Regering jaarlijks een
volledig verslag met betrekking tot het gebruik van
het bedrag dat als voorschot werd ontvangen.
Binnen dertig dagen na zijn ontvangst, bezorgt
de Regering dit verslag aan het Parlement.
§ 6. Wanneer het Gewest een einde maakt aan
het bijstandsstelsel voor de samenstelling van een
huurwaarborg, wordt het aan het Fonds toegekende voorschot aan het Gewest terugbetaald
volgens de regels die door de Regering worden
vastgesteld.
§ 7. Bij ontbinding van het Fonds, is dit [sic]
verplicht alle ontvangen voorschotten aan het
Gewest terug te betalen. Deze terugbetaling wordt
evenwel beperkt tot de bedragen die werden
terugbetaald door de begunstigden van de leningen of van de schuldvorderingen die het Fonds
hierop heeft. Voor de inning van de leningen en
de schuldvorderingen, treedt het Gewest in de
rechten van het Fonds.
§ 8. De Regering stelt de toegangsvoorwaarden
en de toekenningsregels vast voor de leningen en
waarborgen bestemd voor de samenstelling van
een huurwaarborg, alsook de terugbetalingsvoorwaarden voor de lening door de begunstigden of
voor de bedragen die het Fonds als waarborg
heeft betaald. De leningen of waarborgen voor de
huurwaarborg worden toegestaan zonder kosten
voor de begunstigden.
Afdeling 5. - Controle
Art. 118. § 1. Het Fonds is onderworpen aan
controle door de Regering. Deze controle wordt
uitgeoefend door twee door de Regering aangestelde commissarissen die elk tot een verschillende taalrol behoren.
§ 2. De commissarissen nemen met raadgevende
stem deel aan de vergaderingen van de bestuursen controleorganen van het Fonds, waarop ze
uitgenodigd dienen te worden.
Zij worden ermee belast toe te zien op de toepassing van de ordonnanties en besluiten waardoor
de financiering en de activiteiten van het Fonds
zijn geregeld, alsook van de achtereenvolgende
beheersovereenkomsten.
§ 3. Wanneer het algemeen belang of de naleving van de wet of van reglementen dit vereist,
03 administratie - wetgeving / 3.1 administratie
kunnen de Regering of de commissarissen, binnen
de termijn die zij vaststellen, het Fonds verzoeken
te beraadslagen over elke aangelegenheid die het
aanbelangt.
§ 4. Elke commissaris kan verzet aantekenen tegen
de beslissingen van het Fonds als hij meent dat
deze leiden tot een ongeoorloofde discriminatie
van de ene gemeenschap van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ten opzichte van de andere of
dat zij strijdig zijn met de wetgeving, de beheersovereenkomst of het algemeen belang.
Het beroep moet worden ingesteld binnen acht
dagen na de vergadering waarop de beslissing
werd genomen, voor zover de commissarissen
volgens de regels werden uitgenodigd, zo niet
vanaf de bekendmaking van de beslissing bij een
ter post aangetekend schrijven.
Het beroep wordt ingesteld bij de Regering
volgens de voorwaarden en op de wijze die zij
bepaalt. Het beroep werkt opschortend.
De Regering spreekt zich uit binnen dertig dagen
na de indiening van het beroep. Na het verstrijken
van deze termijn, wordt de beslissing geacht te
zijn goedgekeurd.
De beslissing tot nietigverklaring wordt aan het
Fonds meegedeeld.
§ 5. Jaarlijks, bezorgen de commissarissen een
verslag over hun activiteiten aan de Regering.
Art. 119. De bepalingen van de wetten en besluiten die betrekking hebben op het Woningfonds
van de Bond der Kroostrijke Gezinnen van België
en het Woningfonds van de Gezinnen van het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn van toepassing op het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, tenzij er een eigen regelgeving
bestaat met betrekking tot deze laatste.»
II.
Naar aanleiding van de wijziging van de
Brusselse Huisvestingscode door de Ordonnantie
van 11 juli 2013 moet het Fonds op vraag van
de Staatssecretaris zijn statuten aanpassen om
de nodige veranderingen aan te brengen aan de
sociale doelstelling van de instelling. Artikel 413
uit het Wetboek van Vennootschappen zegt dat,
«indien de statutenwijziging betrekking heeft op
het doel van de vennootschap, moet het bestuursorgaan de voorgestelde wijziging omstandig
verantwoorden in een verslag dat in de agenda
vermeld wordt. Bij dat verslag wordt een staat van
activa en passiva gevoegd die niet meer dan drie
maanden voordien is vastgesteld. De commissarissen brengen afzonderlijk verslag uit over die
staat». Die verslagen moeten vervolgens worden
doorgegeven aan de vennoten, op straffe van
nietigheid van de beslissing van de algemene
vergadering. Het doel van de vennootschap kan
dus pas vanaf 2014 worden aangepast.
III.
In navolging van deze wettelijke wijziging
heeft de Regering tijdens de eerste lezing, op
voorstel van de Staatssecretaris voor Huisvesting, de heer Doulkeridis, een ontwerpbesluit van
de Brusselse Hoofdstedelijke Regering goedgekeurd houdende wijziging van het besluit van de
Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart
2008 betreffende het gebruik van de kapitalen die
voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
voor zijn hypotheekkredieten.
Dit ontwerp stelt het besluit van 22 maart 2008
af op de nieuwe tekst van de Huisvestingscode.
Twee bestaande bepalingen worden aangepast
en er wordt een derde toegevoegd.
De eerste, algemene, wijziging betreft de doelstelling van de hypothecaire kredieten van het
Fonds. Momenteel stelt artikel 7, § 1, van het
besluit van 2008 dat «de ontlener volle eigenaar
moet zijn van zijn woning, behoudens uitzondering
aanvaard door het Fonds». Buiten de wijziging van
de opdrachten, zoals hierboven vermeld, voorziet de beheersovereenkomst bovendien dat het
Fonds «als opdracht van openbaar nut heeft om
experimenten en denkoefeningen aan te moedigen in de domeinen waarin het actief is. Zo zal
het Fonds een aanzet geven tot of deelnemen
aan analyses en projecten die dieper ingaan op
de sociale toegankelijkheid van huurwoningen en
eigendomsverwerving. Hierbij wordt onder andere
gedacht aan analyses en projecten in verband met
andere zakelijke rechten dan de klassieke eigendom.»
Het Fonds gaat steeds meer op zoek naar alternatieven, meer bepaald in het kader van de
verrichtingen die in samenwerking met de lokale
overheden zijn opgestart, zoals de CLT, of voor
de verkoop van de woningen die het zelf heeft
ontwikkeld. Dankzij de wijziging van artikel 7, §
1 zal het Fonds kunnen inspelen op die evolutie
zonder dat het een uitzondering vormt en zullen
de alternatieve projecten wel binnen een wettelijk
kader vallen.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 121
03 administratie - wetgeving / 3.1 administratie
De tweede aanpassing betreft artikel 30 van het
besluit van 2008 dat de verkopen regelt in het
kader van de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen. Die wijziging maakt het mogelijk om de door
het Fonds opgerichte woningen op een andere
manier over te dragen dan in volle eigendom,
bijvoorbeeld via erfpacht- of opstalrecht. Op die
manier zal de dure huisvesting in Brussel gedeeltelijk kunnen worden opgevangen. Bovendien zal
het opgedeeld eigendomsrecht ervoor zorgen
dat de grond in publiek beheer blijft waardoor de
sociale dimensie ten opzichte van het doelpubliek
van het Fonds een blijvend karakter krijgt. Het
ontwerp voorziet dat zowel degene die het zakelijk
recht overneemt als zijn rechthebbenden moeten
voldoen aan de voorwaarden inzake loon en geen
eigendom mogen bezitten, en dit eeuwigdurend.
Dit geldt echter niet voor de wettelijke erfgenamen, behalve indien ze ook een recht op een
woning van het Fonds willen afstaan of verwerven.
Gedurende een periode van twintig jaar kunnen de
woningen afgestaan door het Fonds bovendien
worden gereserveerd voor gezinnen die voldoen
aan de inkomensvoorwaarden voor sociale huisvesting.
Het ontwerp voegt tot slot een artikel 30bis toe
aan het besluit van 22 maart 2008. Dit artikel
maakt het mogelijk om woningen enkel toe te
wijzen aan gezinnen uit de huurhulpsector in het
kader van overdracht van opgedeeld eigendomsrecht.
Het ontwerpbesluit luidt als volgt:
Artikel 1. De tekst van artikel 7, § 1, van het besluit
van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van
22 maart 2008 betreffende het gebruik van de
kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door
het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn algemene verrichtingen van
hypotheekkredieten wordt als volgt vervangen:
«Zonder afbreuk te doen aan de bepalingen van
artikel 12 en aan die van titel VII, moet de ontlener
volle eigenaar zijn van de woning of titularis van
een zakelijk recht dat betrekking heeft op de volledige woning en diens aanhorigheden en waardoor
hij in staat is de woning volledig te betrekken
gedurende minstens de duur van het krediet.»
Art. 2. De tekst van artikel 30 van hetzelfde besluit
wordt als volgt vervangen:
Ǥ 1. De persoon die een zakelijk recht verwerft
dat betrekking heeft op een woning die door het
122 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
Fonds wordt overgedragen in het kader van artikel
112 van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende
de Brusselse Huisvestingscode, moet op het
moment dat hij zich voorneemt om deze woning
te verwerven, beantwoorden aan de in artikel 4
vastgelegde inkomstenvoorwaarden.
Het Fonds kan, met akkoord van de Regering
en op voordracht van de Minister, de overdracht
evenwel ook voorbehouden aan een overnemer
die, op het gebied van zijn inkomsten, beantwoordt aan de toelatingsvoorwaarden voor een
sociale woning in toepassing van artikel 4, § 1,
van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke
Regering van 26 september 1996 houdende de
regeling van de verhuur van woningen die beheerd
worden door de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij of door de openbare vastgoedmaatschappijen. De in aanmerking genomen
inkomsten zijn die bepaald door artikel 4, § 2, van
onderhavig besluit.
De overdrachtsakte bepaalt welke van de inkomsten bedoeld in lid 1 of 2 van toepassing zijn. Deze
informatie moet voor het afsluiten van de overeenkomst meegedeeld worden aan de overnemer.
§ 2. De overnemer bedoeld in paragraaf 1 mag,
op het ogenblik dat hij zich voorneemt om een
woning van het Fonds te verwerven, tevens geen
zakelijk recht bezitten dat betrekking heeft op een
ander vastgoed dan datgene bedoeld onder lid 1
of dat uitsluitend bestemd is voor de uitoefening
van zijn beroep.
§ 3. De overdracht gebeurt aan voorwaarden die
de vrije beschikking van het overgedragen recht
beperken en die tot doel hebben ervoor te zorgen
dat de sociale bestemming van genoemde woning
wordt bestendigd. Deze voorwaarden zijn de
volgende:
1°. Gedurende een termijn van twintig jaar mag
de overnemer geen zakelijk recht verwerven ten
bezwarende titel of door schenking onder levenden dat betrekking heeft op een andere woning,
tenzij hij in tussentijd zijn rechten op de in paragraaf 1 bedoelde woning heeft afgestaan; zoniet
zal de aankoper een bedrag ten belope van
minstens 25 % van de aankoopprijs verschuldigd
zijn, verminderd met minimaal 1,25 % per verstreken jaar sinds de aankoop;
2°. De woning die door het Fonds wordt overgedragen is uitsluitend bestemd om als woning
te worden gebruikt, behoudens door het Fonds
03 administratie - wetgeving / 3.1 administratie
toegestane afwijking;
3°. Wanneer de overnemer zijn recht overdraagt
binnen een termijn van tien jaar, is hij ertoe gehouden een vergoeding te betalen die niet hoger mag
zijn dan het verschil tussen de prijs van de aanvankelijke en de onderliggende overdracht;
4°. Iedere volgende overdracht van het van het
Fonds aanvankelijk verworven recht, of vestiging
van een recht hierop mag, binnen een termijn van
twintig jaar, enkel gebeuren ten voordele van een
of meerdere natuurlijke personen die tegemoetkomen aan de inkomstenvoorwaarden bepaald in
paragraaf 1, lid 1 of 2, volgens hetgeen bepaald
werd in de overdrachtakte bedoeld in het laatste
lid van paragraaf 1;
Vanaf het een en twintigste [sic] jaar, mag zo’n
overdracht of vestiging slechts gebeuren ten voordele van een of meerdere natuurlijke personen die
tegemoetkomen aan de inkomstenvoorwaarden
bedoeld in artikel 4.
Zo’n overdracht of vestiging kan bovendien
slechts gebeuren ten bate van een of meerdere
natuurlijke personen die aan de voorwaarden van
paragraaf 2 voldoen;
Op basis van verantwoorde motieven kan het
Fonds, in samenspraak met de Regeringscommissarissen, van deze voorwaarden afwijken;
Deze voorwaarden zijn niet van toepassing op de
wettelijke erfgenamen, die er op hun beurt wel toe
gehouden zijn jegens hun rechthebbenden, met
uitzondering van hun eigen wettelijke erfgenamen;
5°. De overdracht is bedongen onder een recht
van wederinkoop;
6°. Het Fonds behoudt zich een recht van voorkoop voor ingeval de woning vrijwillig of gerechtelijk wordt overgedragen.
Gelet op bovenstaande beginselen, bepaalt
het Fonds in samenspraak met de Minister de
verkoopsvoorwaarden zoals deze in de akte van
overdracht worden opgenomen.
§ 4. Wanneer het recht op de woning door het
Fonds wordt overgedragen, kan diens waarde
hoger liggen dan deze vastgelegd in artikel 8 en
kan het bedrag van het krediet groter zijn dan
hetwelke in artikel 10 is bepaald. Dit laatste bedrag
mag echter de bedragen die door het Fonds
werden geïnvesteerd voor de realisatie van de
voornoemde woning niet overschrijden.»
Art. 3. In hetzelfde besluit wordt volgend artikel
30bis ingevoegd:
Ǥ 1. Met akkoord van de Regering en op voordracht van de Minister, mag het Fonds woningen,
die bestemd zijn voor haar [sic] huurhulpverrichtingen bedoeld in hoofdstuk II van het koninklijk
besluit van 13 december 1983 betreffende de
aanwending, voor het Brusselse Gewest, van
de kapitalen die voortkomen van het fonds B2,
door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en onder titel II van het derde
deel van het ministerieel besluit van 13 december
1983 houdende goedkeuring van het reglement
betreffende de aanwending door het Woningfonds
van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, van de
kapitalen voortkomend van het fonds B2 in het
Brusselse Gewest, overdragen aan gezinnen die
voldoen aan de voorwaarden van deze huurhulp,
o.a. inzake hun inkomsten.
Deze overdracht gebeurt dan desgevallend onder
de vorm van een ander zakelijk recht dan het
eigendomsrecht.
§ 2. De overnemer bedoeld in paragraaf 1 mag,
op het ogenblik dat hij zich voorneemt om een
woning van het Fonds te verwerven, tevens geen
zakelijk recht bezitten dat betrekking heeft op een
ander vastgoed dan datgene bedoeld onder lid 1
of dat uitsluitend bestemd is voor de uitoefening
van zijn beroep.
§ 3. De overdracht gebeurt aan voorwaarden die
de vrije beschikking van het overgedragen recht
beperken en die tot doel hebben ervoor te zorgen
dat de sociale bestemming van genoemde woning
wordt bestendigd. Deze voorwaarden zijn de
volgende:
1°. Gedurende een termijn van twintig jaar mag
de overnemer geen zakelijk recht verwerven ten
bezwarende titel of door schenking onder levenden dat betrekking heeft op een andere woning,
tenzij hij in tussentijd zijn rechten op de in paragraaf 1 bedoelde woning heeft afgestaan; zoniet
zal de aankoper een bedrag ten belope van
minstens 25 % van de aankoopprijs verschuldigd
zijn, verminderd met minimaal 1,25 % per verstreken jaar sinds de overdracht;
2°. De woning die door het Fonds wordt overgedragen is uitsluitend bestemd om als woning
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 123
03 administratie - wetgeving / 3.1 administratie
te worden gebruikt, behoudens door het Fonds
toegestane afwijking;
3°. Wanneer de overnemer zijn recht overdraagt
binnen een termijn van tien jaar, is hij ertoe gehouden een vergoeding te betalen die niet hoger mag
zijn dan het verschil tussen de prijs van de aanvankelijke en de onderliggende overdracht;
4°. Iedere volgende overdracht van het van het
Fonds aanvankelijk verworven recht, of vestiging
van een recht hierop mag, op welk moment dan
ook, enkel gebeuren ten voordele van een of meerdere natuurlijke personen die tegemoetkomen aan
de inkomstenvoorwaarden bepaald in paragraaf 1;
Zo’n overdracht of vestiging kan bovendien
slechts gebeuren ten bate van een of meerdere
natuurlijke personen die aan de voorwaarden van
paragraaf 2 voldoen;
Op basis van verantwoorde motieven kan het
Fonds, in samenspraak met de Regeringscommissarissen, van deze voorwaarden afwijken;
van besluit goedgekeurd betreffende regels die
worden toegepast op de woningen die worden
verhuurd door openbare vastgoedoperatoren en
sociale verhuurkantoren. Over dit ontwerp werd
reeds uitvoerig gedebatteerd binnen de Adviesraad voor Huisvesting. Meerdere instellingen,
waaronder het Fonds, hebben laten blijken dat
ze erg ongerust zijn dat het streven naar transparantie en eenmaking ten koste zullen gaan van
hun respectieve specifieke sociale acties. De
sector heeft laten weten achter de belangrijkste
hervormingsprincipes te staat, maar heeft ook zijn
bezorgdheden via het advies van de Adviesraad
voor Huisvesting overgemaakt aan de Regering.
V.
In oktober 2012 is het Fonds ervan op de
hoogte gebracht dat de heer Doulkeridis, Staatssecretaris, een opdracht wilde toevertrouwen aan
het Fonds in verband met het openbaar beheersrecht.
6°. Het Fonds beschikt over een recht van voorkoop ingeval de woning vrijwillig of gerechtelijk
wordt overgedragen.
De Brusselse Huisvestingscode definieert het
openbaar beheersrecht als «het recht van een
openbaar vastgoedbeheerder [...] om een verlaten
of leegstaand gebouw te beheren of een gebouw
waaraan binnen de door de Regering gestelde
termijnen geen renovatie- of verbeteringswerken
zijn uitgevoerd om het te huur te stellen, nadat de
houder van een zakelijk hoofdrecht op dit goed
het schriftelijke aanbod geweigerd heeft om de
desbetreffende woning tegen een voorgestelde
huurprijs te verhuren» (art. 2, 8° van de Code).
Het wettelijk kader voor dit recht wordt bepaald in
de artikelen 15 tot 19 van de Huisvestingscode en
in twee uitvoeringsbesluiten van 19 februari 2004
en 30 november 2006.
Gelet op bovenstaande beginselen, bepaalt
het Fonds in samenspraak met de Minister de
verkoopsvoorwaarden zoals deze in de akte van
overdracht worden opgenomen.
Eind 2012 heeft de cel ‘Leegstaande Woningen’
van de Administratie Huisvesting een lijst doorgegeven aan het Fonds met een aantal woningen die
hiervoor in aanmerking zouden kunnen komen.
§ 4. Wanneer het recht op de woning door het
Fonds wordt overgedragen, kan diens waarde
hoger liggen dan deze vastgelegd in artikel 8 en
kan het bedrag van het krediet groter zijn dan
hetwelke in artikel 10 is bepaald. Dit laatste bedrag
mag echter de bedragen die door het Fonds
werden geïnvesteerd voor de realisatie van de
voornoemde woning niet overschrijden.»
Indien het Fonds als openbaar vastgoedbeheerder het openbaar beheersrecht wil uitoefenen, dan
moet het «de houder van een zakelijk recht op
de desbetreffende woning bij aangetekend schrijven voorstellen diens goed te beheren» (art. 19
van het besluit van 19 februari 2004). Het moet,
in voorkomend geval, de aard van de eventuele werken preciseren die het van plan is uit te
voeren. De Huisvestingscode laat echter enkel
de ambtenaren-inspecteurs van de Gewestelijke
Inspectiedienst of de door de Regering gemachtigde ambtenaar de woning bezoeken (art. 19
van de Code). Als het Fonds wil evalueren welke
werken nodig zijn om te verzekeren dat de woning
Deze voorwaarden zijn niet van toepassing op de
wettelijke erfgenamen, die er op hun beurt wel toe
gehouden zijn jegens hun rechthebbenden, met
uitzondering van hun eigen wettelijke erfgenamen;
5°. De overdracht is bedongen onder een recht
van wederinkoop;
Art. 4. Dit besluit treedt in werking op de dag van
de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad.
IV.
Vervolgens heeft de Regering een ontwerp
124 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
03 administratie - wetgeving / 3.1 administratie
bestemd voor het openbaar beheersrecht voldoet
aan alle voorschriften, dan zal het zich enkel
kunnen baseren op voorlopige en voorzichtige
schattingen. Bovendien bevinden de voorgestelde
woningen zich meestal in een dergelijke slechte
staat dat één bezoek niet volstaat om een gepast
renovatieproject uit te stippelen. De wetgeving
verduidelijkt niet wat de gevolgen zijn van een
gebrekkige inschatting op dat vlak waardoor het
Fonds geen juridische zekerheid heeft.
Het Fonds heeft, enkel op basis van schattingen
die werden uitgevoerd in de hierboven omschreven context, zijn bevindingen doorgegeven aan de
Staatssecretaris. De financiële en stedenbouwkundige beschouwingen zorgen er in de meeste
gevallen voor dat de verrichtingen onhaalbaar zijn.
Het openbaar beheersrecht geeft de beheerder
namelijk niet de mogelijkheid handelingen te
verrichten die het administratief statuut van het
betrokken gebouw wijzigen. Het lijkt dus administratief onmogelijk de toelating te verkrijgen
om een commerciële of industriële ruimte om
te vormen tot woning of om van een ééngezinswoning een meergezinswoning te maken. En dit
terwijl veel van deze gebouwen zouden kunnen
worden opgesplitst in meerdere woningen.
De wetgeving inzake openbaar beheersrecht
bepaalt bovendien het huurgeld dat een beheerder zou kunnen vragen aan de toekomstige bewoners. Dit bedrag is berekend in functie van het
aantal slaapkamers zonder rekening te houden
met de aard, de ligging of de oppervlakte van de
woning.
De investering die wordt voorzien voor de renovatie van het gebouw dat in beheer wordt genomen,
zou pas na vele jaren teruggewonnen worden.
Soms loopt die termijn zelfs op van 9 tot 27 jaar.
In die evaluatie wordt geen rekening gehouden
met de kost voor verzekeringen, interesten na die
eerste vijftien jaar, personeel van het Fonds, leegstand, het risico op wanbetalen van de huurders,
onderhoudswerken, etc.
Daarom heeft het Fonds zich met de volgende
vragen gericht tot de heer Staatssecretaris:
● Is het gerechtvaardigd dat het Fonds een
aanzienlijk deel van zijn investeringsvermogen besteedt aan woningen die niet eens in
de publieke sfeer terechtkomen? Bovendien
kan de houder van het zakelijk recht op ieder
moment het goed opnieuw zelf beheren mits
terugbetaling van de kosten.
● Bepaalde kosten verbonden aan het openbaar beheersrecht zijn gemakkelijk in kaart te
brengen in tegenstelling tot andere kosten,
zoals voor personeel. De Huisvestingscode
geeft hierover geen duidelijke richtlijnen. Is het
mogelijk meer informatie te ontvangen over de
interpretatie van artikel 19, alinea 3, 4° lid en
artikel 21, § 3?
● Betekent dit dat het Fonds de toekomstige
bewoners niet dezelfde «woningstabiliteit» kan
bieden als zijn eigen huurders? Het lijkt dan ook
niet aangewezen dat het Fonds deze woningen
aanbiedt aan zijn eigen kandidaat-huurders.
● De woningen moeten eerst worden aangeboden aan huurders die hun woning moeten
verlaten omdat die niet voldoet aan de normen
inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting die
zijn bepaald door de Huisvestingscode.
Huurgeld in het openbaar beheersrecht in functie van het aantal slaapkamers
Woningtype
Basis (BBHR 19/02/2004)
Geïndexeerd (december 2013)
Studio
€ 260
€ 317,31
Huurgeld 1 slpk
€ 300
€ 366,13
Huurgeld 2 slpk
€ 350
€ 427,15
Huurgeld 3 slpk
€ 420
€ 512,58
Huurgeld 4 slpk
€ 500
€ 610,22
Huurgeld 5 slpk
€ 620
€ 756,67
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 125
03 administratie - wetgeving / 3.1 administratie
Verliezen deze mensen zo hun plaats op
andere wachtlijsten om een sociale woning
toegewezen te krijgen?
● En als we deze gedachtegang verder doortrekken: wie volgt de situatie van de huurder
op mocht de houder van het zakelijk recht, die
de woning intussen weer zelf beheert, op het
einde van de huurovereenkomst beslissen om
hem uit te zetten? En die ervan uitgaat dat hij
meer huuropbrengsten zal kunnen genereren
nu zijn pand is gerenoveerd door het Fonds?
● Zelfs in de hoedanigheid van openbaar vastgoedbeheerder die het beheer op zich heeft
genomen van een woning die toebehoort aan
een derde, zou het Fonds niet buiten zijn sociale
missie kunnen handelen. De woningen die het
Fonds in beheer krijgt, zouden dus bestemd
moeten zijn voor de gezinnen die voldoen aan
de toelatingsvoorwaarden voor de huurhulp.
Binnen die sector kampt het Fonds echter met
veel betwiste zaken. Het gaat zowel om huurgeld of lasten die te laat worden betaald als
om een slecht onderhoud van de woningen.
Indien dit eigen is aan zijn opdrachten, kan
datzelfde risico dan worden gerechtvaardigd bij
het beheer van andermans goed? Met andere
woorden, als deze situaties zich voordoen in de
woningen in openbaar beheer, zal het Fonds
dan niet aansprakelijk worden gesteld omdat
de problemen niet kunnen worden verhaald op
een houder van een zakelijk recht?
Het Fonds heeft nadien nog andere voorstellen
ontvangen van gebouwen die het zou kunnen
beheren. Deze dossiers hebben tot ongeveer
dezelfde conclusies geleid. De afschrijving van
deze gebouwen varieert tussen 15 en 29 jaar.
Bij gebrek aan een specifieke financiering voor
deze verrichtingen lijkt de concrete uitvoering van
het openbaar beheersrecht dus op enkele heel
praktische obstakels te stoten.
VI.
De Staatssecretaris vindt het alarmerend
dat vooral jonge gezinnen het zo moeilijk hebben
om een hypothecair krediet te krijgen ondanks de
zogezegd gunstige voorwaarden van de banken.
Daarom heeft hij het Fonds gevraagd om eventuele oplossingen te onderzoeken.
Een mogelijke piste is de toekenning van een
aanvullend hypothecair krediet voor het aandeel
dat niet door de banken wordt ontleend.
126 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
We herinneren eraan dat het systeem van de bijkomende leningen aan jonge gezinnen, dat werd
ingevoerd in 2002, werd stopgezet in september
2011 bij de invoering van de «boosterlening».
Sindsdien kunnen jonge gezinnen met een belastbaar inkomen tot 50.000 EUR (inkomen onderworpen aan indexatie en verhoogd met 5.000 EUR
per persoon ten laste) bij het Fonds terecht voor
een hypothecair krediet. Voor september 2011 lag
dat plafond op 33.000 EUR.
Het is vanzelfsprekend dat kandidaat-gezinnen
met een dergelijk belastbaar inkomen er eerder
voor zullen kiezen het volledige krediet bij het
Fonds af te sluiten dan te opteren voor een
aanvullend krediet op de lening bij een bank, tenzij
de voorwaarden voor het volledige krediet van het
Fonds minder interessant zouden zijn dan die van
de banken. Dit lijkt echter weinig waarschijnlijk.
Dit is trouwens ook de reden waarom het krediet in
tweede rang bij gebrek aan succes is afgeschaft.
Een dergelijk mechanisme mag slechts opnieuw
worden ingevoerd als het voordelen heeft voor
gezinnen met een belastbaar inkomen dat hoger is
dan de huidige maximumbarema’s van het Fonds.
Bovendien moet het mechanisme de bepalingen
van de Huisvestingscode respecteren die stellen
dat de activiteiten van het Fonds gericht zijn op
gezinnen met een «laag tot bescheiden inkomen».
Indien dit krediet wordt ingevoerd, mogen we ook
niet uit het oog verliezen dat de meeste hypothecaire kredieten door de privésector worden
toegekend als kredietopening met hypotheekstelling «voor de volledige som», met andere woorden
inclusief consumentenkredieten en heropnames
van kredieten die werden toegekend door dezelfde
kredietverlener. Als de ontlener zijn verplichtingen
niet nakomt (wat kan leiden tot de gedwongen
verkoop van de woning), wordt het risico dat het
Fonds zijn deel niet zal kunnen terugvorderen
nog groter, omdat een lening in tweede rang nu
eenmaal al een risico op zich vormt.
Een tweede denkpiste is een krediet dat bestaat
uit stijgende, geprogrammeerde annuïteiten.
Ter verduidelijking, de kredieten van het Fonds
worden in maandelijkse en niet in jaarlijkse schijven terugbetaald. De terugbetaling is zo gepland
dat de aflossing van het kapitaal en de interesten
gebeurt volgens een aflossingstabel waarvan de
evolutie van deze gegevens per maand worden
weergegeven.
03 administratie - wetgeving / 3.1 administratie
Het idee achter een aflossing in progressieve
mensualiteiten is dat de last beter zal zijn afgestemd op de middelen van de ontlener omdat
men ervan uitgaat dat beide in dezelfde verhouding zullen evolueren. Deze eenvoudige maatregel
kan de impact van de last van de woning op het
gezinsbudget verzachten. Een dergelijk terugbetalingssysteem moet wel afgestemd worden op
de financiering van het Fonds zodat het zijn eigen
schulden kan afbetalen aan de schuldeisers. De
progressieve mensualiteiten kunnen dan ook maar
worden ingevoerd als het Fonds financieringsvoorwaarden verkrijgt die op dergelijke kredieten
zijn afgestemd.
Het Fonds heeft een complex van 54 woningen
opgericht waarop het opstalrecht zal worden
toegepast. De kredieten hiervoor zullen worden
terugbetaald met stijgende mensualiteiten. De
details van deze verrichting worden uiteengezet
in hoofdstuk 2.4 Pilootprojecten. Uit dit hoofdstuk
blijkt duidelijk dat het Fonds oog heeft voor de
kwestie van betaalbare huisvesting en dat het wil
innoveren om dit mogelijk te maken.
Een derde denkpiste is de uitwerking van een
gedifferentieerd mechanisme voor de terugbetaling van leningen, afhankelijk van de aard van het
goed, om een onderscheid te maken tussen de
woning en de grond in de terugbetaling van de
lening.
Toegankelijke huisvesting creëren was een
belangrijke reden om een onderscheid te maken
tussen woning en grond. Het vormde één van de
twee doelstellingen die de Staatssecretaris vooropstelde bij aanvang van de CLT-verrichtingen.
De tweede doelstelling was de grond blijvend in
openbaar beheer te kunnen houden.
Dit mechanisme werkt op basis van opgedeeld eigendomsrecht, vooral aan de hand van
erfpacht- en opstalrecht. Ook hiervoor verwijzen
we naar hoofdstuk 2.4. Het spreekt voor zich dat
rekening moet worden gehouden met de leencapaciteit van het doelpubliek, met de complexiteit
van de methode en de juridische en fiscale obstakels. Maar we moeten ook voor ogen houden dat
deze methode slechts deels een oplossing biedt
voor het belangrijkste probleem, namelijk dat van
de hoge grond- en woningprijzen. Als de balans
van deze pilootprojecten positief is, zal het Fonds
dergelijke formules zeker verder ontwikkelen.
Maar dan moet hiervoor ook een goede financiering worden uitgewerkt.
VII.
Naar aanleiding van het succes van de
«boosterlening» en de blijvende stijging van het
aantal kredietaanvragen, vooral in 2012, heeft het
Fonds begin 2013 aan de Staatssecretaris voorgesteld om, zoals het reglement van de hypothecaire kredieten dit toestaat, absolute voorrang te
geven aan kredietaanvragen voor een woning die
niet gesubsidieerd is door eender welke overheid
of door een publiek- of privaatrechtelijke persoon
gecontroleerd door een dergelijke overheid. Dit
voorstel was gebaseerd op de volgende argumenten (bovenop de vragen omtrent de relevantie van
de dubbele overheidssubsidie):
● Bij het bepalen van het investeringsvermogen
van het Fonds wordt geen rekening gehouden
met de effectieve omvang van de kredietaanvragen. Zodra het investeringsvermogen in de
loop van het jaar virtueel uitgeput is, kan het
Fonds dan ook niet meer ingaan op nieuwe
aanvragen;
● Citydev (voorheen de GOMB) is erin geslaagd
het btw-tarief voor de verkoop van haar woningen van 21 % terug te brengen naar 6 %;
● Toen de Regering besliste om het Fonds
opnieuw kredieten te laten toekennen aan
gezinnen die een Citydevwoning wilden kopen,
heeft zich dat meteen laten voelen op de markt
van de hypothecaire kredieten.
Het Fonds wou dat de Regering zich uitsprak over
deze problematiek voordat het investeringsvermogen onder dergelijke druk kwam te staan dat
er geen kredieten meer zouden kunnen worden
toegekend, in het bijzonder aan gezinnen die op
geen enkele andere subsidie aanspraak kunnen
maken. Halverwege het jaar was er nog altijd
geen antwoord. Het Fonds heeft de Staatssecretaris daarom voorgesteld om vanaf juli dergelijke
aanvragen te weigeren. Bij gebrek aan antwoord
heeft de Raad beslist om de aanvragen te blijven
ontvangen en goed te keuren.
VIII. Naar aanleiding van de audit over het
beheer van de thesaurie en de aanbevelingen die
daaruit voortgekomen zijn, heeft het Fonds een
aantal basisprincipes ingevoerd voor het dagelijks beheer ervan. De gedeeltelijke centralisatie
bij het Financieel Coördinatiecentrum voor het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de praktische
modaliteiten die de partijen hiervoor zijn overeengekomen, hebben een aanzienlijke invloed op de
toekomstige structuur van de beschikbare middelen. Bepaalde basisprincipes moesten dan ook
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 127
03 administratie - wetgeving / 3.1 administratie
worden aangepast. Deze aanpassingen zijn in juni
2013 goedgekeurd.
IX.
Tijdens de zitting van 23 augustus 2012
heeft de Raad van Bestuur beslist om de bank
Belfius aan te klagen omwille van haar rol bij
de aankoop van schatkistcertificaten van de
Gemeentelijke Holding door het Fonds. Het
Fonds heeft de bank voor de handelsrechtbank
van Brussel gedaagd op 9 oktober 2012. Eind
2013 was de procedure voor de rechtbank nog
niet afgehandeld.
X.
De in 2012 opgestarte onderhandelingen
om het beheer van de thesaurie te centraliseren
bij het FCCB, zijn in de loop van het jaar afgerond. Om de transparantie van de verrichting te
verzekeren, heeft het Fonds een aankondiging van
vrijwillige transparantie «ex ante» gepubliceerd in
het Publicatieblad van de Europese Unie, overeenkomstig richtlijn 2004/18/EG en artikel 65/18
van de wet van 24 december 1993 betreffende
de overheidsopdrachten en sommige opdrachten voor aanneming van werken, leveringen en
diensten. In die aankondiging wordt een korte
beschrijving gegeven van de verrichting en wordt
gerechtvaardigd waarom de contracten voor de
centralisatie van de thesaurie niet moeten worden
gesloten met voorafgaande mededinging. Aangezien op die publicatie geen reactie is gekomen,
zijn de bipartite en de tripartite overeenkomsten
getekend op 30 augustus en in werking getreden
op 1 oktober 2013.
XI.
De overeenkomst tussen het Fonds en
het Gewest betreffende het Huisvestingsplan stelt
dat een begeleidingscomité jaarlijks de financiële
aspecten van het Plan evalueert. Het Fonds heeft
deze informatie op 22 oktober 2013 doorgegeven
aan de Staatssecretaris.
128 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
03 administratie - wetgeving / 3.2 wetgeving
3.2 WETGEVING
Wet van 10 december 2012 tot wijziging van
artikel 124 van de wet van 25 juni 1992 op de
landverzekeringsovereenkomst betreffende
de inkorting van het kapitaal van een levensverzekering in geval van erfopvolging, B.S., 11
januari 2013
Het Grondwettelijk Hof heeft in 2008 (arrest nr.
96/2008 van 26 juni 2008) geoordeeld dat het
ongrondwettig is om toe te laten dat de reservataire erfgenamen van de verzekeringsnemer via
een levensverzekering zouden kunnen worden
benadeeld, terwijl dit met andere giften niet kan.
Voornoemde wet wijzigt artikel 124 van de wet
van 25 juni 1992 en herstelt de ongrondwettelijkheid in die zin dat in de toekomst, in geval van
overlijden van de verzekeringsnemer, de verzekeringsprestatie, overeenkomstig het Burgerlijk
Wetboek, onderworpen is aan de inkorting en,
voor zover de verzekeringsnemer dit uitdrukkelijk
heeft bedongen, aan de inbreng.
Ordonnantie van 21 december 2012 houdende
de Algemene Uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2013, B.S., 13 februari 2013
Artikel 101 van deze ordonnantie stelt dat “in afwijking van artikel 68, §§ 1 en 8, van de organieke
ordonnantie van 23 februari 2006 houdende de
bepalingen die van toepassing zijn op de begroting, de boekhouding en de controle (OOBBC),
kan het “Financieel Coördinatiecentrum voor het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest” van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vanaf
1 januari 2013 eveneens de centralisatie en de
coördinatie van de financiering van de thesaurie
van het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest uitoefenen”. Het artikel 68 van
de OOBBC kan in 2013 dus eveneens toegepast
worden op het Woningfonds van het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest.
Wetgeving inzake overheidsopdrachten
In 2013 zijn verschillende wetten en besluiten met
betrekking tot de overheidsopdrachten verschenen in het Belgisch Staatsblad.
Het eerste verschenen koninklijk besluit is dat
van 14 januari 2013 tot bepaling van de algemene
uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten
en van de concessies voor openbare werken,
B.S., 14 februari 2013. Dit besluit geeft uitvoering
aan de wet overheidsopdrachten en bepaalde
opdrachten voor werken, leveringen en diensten
van 15 juni 2006, naast het koninklijk besluit plaatsing overheidsopdrachten klassieke sectoren van
15 juli 2011.
Dit wettelijk kader werd nog vervolledigd met
de wet van 17 juni 2013 betreffende de motivering, de informatie en de rechtsmiddelen inzake
overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten
voor werken, leveringen en diensten, B.S., 21
juni 2013, die op zijn beurt is gewijzigd door de
wet tot wijziging van de wet van 17 juni 2013
betreffende de motivering, de informatie en de
rechtsmiddelen inzake overheidsopdrachten en
bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en
diensten en tot bekrachtiging van de bepalingen
inzake rechtsbescherming van twee koninklijke
besluiten genomen met toepassing van artikel
80, derde tot vijfde lid, van de wet overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken,
leveringen en diensten van 15 juni 2006, B.S., 19
december 2013.
Deze nieuwe wetgeving overheidsopdrachten in
de klassieke sectoren is van kracht geworden op
1 juli 2013, in overeenkomst met het koninklijk
besluit van 2 juni 2013 tot bepaling van de datum
van inwerkingtreding van de wet van 15 juni 2006
en diens uitvoeringsbesluiten.
Naar aanleiding daarvan heeft het Fonds een
grondige aanpassing moeten doorvoeren van de
procedures en documenten van de opdrachten
die het leidt.
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke
Regering van 21 februari 2013 houdende wijziging van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 21 december 2007
tot vaststelling van de eisen op het vlak van
de energieprestatie en het binnenklimaat van
gebouwen, B.S., 26 maart 2013
Dit zeer technisch besluit wijzigt de EPB-vereisten van woningen waarvoor een vergunning wordt
aangevraagd vanaf 1 januari 2015. Het Fonds
heeft echter bepaalde onderdelen van dit besluit
toepasbaar gemaakt op sommige van zijn overheidsopdrachten, door ernaar te verwijzen in zijn
bestekken.
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke
Regering van 28 februari 2013 tot aanstelling van de gewestelijke beambten die de lijst
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 129
03 administratie - wetgeving / 3.2 wetgeving
bezitten van de woningen waar het water- of
elektriciteitsverbruik onder de drempelwaarde
ligt die door de Regering wordt vastgelegd,
B.S., 15 maart 2013
In toepassing van dit besluit is de leidend ambtenaar van de cel Leegstaande Woningen van het
Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
gemachtigd om een lijst op te stellen van woningen die verondersteld worden leeg te staan,
omdat het verbruik van water of elektriciteit lager
ligt dan de drempel die door Brusselse Regering
is vastgelegd. Het gaat hier om een uitvoeringsbepaling van het openbaar beheersrecht dat ingericht is door de Brusselse Huisvestingscode.
Ordonnantie van 2 mei 2013 houdende het
Brussels Wetboek van Lucht, Klimaat en Energiebeheersing (1), B.S., 21 mei 2013
Dit wetboek streeft de volgende doelstellingen na:
1. een geïntegreerd gewestelijk lucht-, klimaat- en
energiebeleid;
2. de minimalisering van de primaire energiebehoeften en vooral de vermindering van de afhankelijkheid van niet-hernieuwbare energiebronnen;
3. het gebruik van energie uit hernieuwbare
bronnen;
4. de bevordering van het rationele energieverbruik;
5. de verbetering van de energieprestatie en van
het binnenklimaat van de gebouwen;
6. de vermindering van de impact op het milieu
voortvloeiend uit de mobiliteitsbehoeften;
7. de evaluatie en verbetering van de luchtkwaliteit en van de binnenlucht om de schadelijke
gevolgen voor de gezondheid en het leefmilieu te
voorkomen en te verminderen;
8. de vermindering van de emissies van luchtverontreinigende stoffen die precursoren zijn van
eutrofiërende, verzurende en troposferische ozon,
van broeikasgassen, van persistente organische
verontreinigende stoffen en van verontreinigende
stoffen die de stratosferische ozonlaag aantasten;
9. het voorbeeldgedrag van de overheden inzake
energieprestatie van de gebouwen, transport en
rationeel energieverbruik.
130 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
De Regering bepaalt de datum waarop boek 2
van dit wetboek van kracht wordt, waarin o.a. de
EPB-vereisten zijn beschreven.
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke
Regering van 12 september 2013 tot wijziging
van het besluit van 30 november 2006 tot organisatie van het fonds van Openbaar Beheersrecht, B.S., 23 september 2013
Het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke
Regering van 30 november 2006 tot organisatie
van het fonds van Openbaar Beheersrecht stelt
een mechanisme van leningen zonder interest in
ten bate van openbare vastgoedbeheerders zoals
het Fonds er een is. Deze leningen dienen om “de
uitvoeringskosten van de renovatiewerken van de
woningen te dekken die het voorwerp uitmaken
van een openbaar beheersrecht”.
Voordien dekte deze lening 50 % van de kostprijs van de werken, zelfs 70 % indien de woning
gelegen was in een ruimte voor de versterkte
ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie.
Deze lening was in 9 jaar terugbetaalbaar.
Enerzijds verhoogt het besluit van 12 september 2013 deze drempels van 50 % en 70 % tot
respectievelijk 70 % en 90 %. Anderzijds kan de
terugbetalingstermijn nu meer bedragen dan 9
jaar.
De totale kostprijs van de werken mag echter niet
meer bedragen dan 50.000 EUR. In de enkele
dossiers die door het Fonds zijn onderzocht,
lagen de voorzichtige vooruitzichten systematisch hoger. Op die manier is het voor Fonds
zo goed als uitgesloten om beroep te doen op
dit financieringsmechanisme voor de openbare
beheersrechtverrichtingen die het zouden worden
toevertrouwd. Dit euvel werd ter kennis gebracht
van de Staatssecretaris voor Huisvesting, de heer
Christos Doulkeridis.
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke
Regering van 26 september 2013 betreffende
de stedenbouwkundige lasten die opgelegd
worden bij de uitreiking van stedenbouwkundige vergunningen, B.S., 2 december 2013
Dit besluit voert het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening (BWRO) uit, inzonderheid artikel
100 hiervan, dat erin voorziet dat stedenbouwkundige lasten kunnen worden opgelegd naar aanleiding van de afgifte van een stedenbouwkundige
vergunning.
03 administratie - wetgeving / 3.2 wetgeving
Het bedoelde besluit definieert de omkaderde
woning als “de woning die door of voor een openbare vastgoedoperator [...] gekocht, gebouwd of
te huur wordt gesteld”. Het Fonds is zo’n operator.
Overeenkomstig artikel 9 van het besluit zijn
omkaderde woningen vrijgesteld van stedenbouwkundige lasten.
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke
Regering van 3 oktober 2013 tot wijziging van
het besluit van 12 december 2002 tot vaststelling van de lijst met handelingen en werken
van openbaar nut waarvoor de stedenbouwkundige attesten en de stedenbouwkundige
vergunningen afgegeven worden door de
gemachtigde ambtenaar, B.S., 28 november
2013
Ingevolge de wijziging die door dit besluit van 3
oktober 2013 is aangebracht aan artikel 1 van
het besluit van 12 december 2002, luidt dit artikel
voortaan als volgt: “De handelingen en werken
van openbaar nut waarvoor de vergunningen en
attesten voorgeschreven bij artikelen 98 en 198
van het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening afgegeven worden door de gemachtigde
ambtenaar zijn [die m.b.t.] sociale, bescheiden
en middelgrote woningen bedoeld in artikel 2, §
2, van de Ordonnantie van 19 juli 2003 houdende
de Brusselse Huisvestingscode met uitzondering van de woningen verhuurd door een sociaal
immobiliënkantoor bedoeld onder 2° en de woningen aangekocht met behulp van een hypothecair
krediet toegekend door het Woningfonds bedoeld
onder 5°”.
Artikel 2, § 2, van de Brusselse Huisvestingscode
omvat een veelheid aan definities waaronder, wat
het Fonds betreft, de volgende:
● bescheiden huurwoningen, te weten [...] de door
het Woningfonds te huur gestelde woningen [...];
● bescheiden koopwoningen, te weten de met
behulp van een door het Woningfonds toegekend
hypothecair krediet aangekochte woning [...].
De gecombineerde lectuur van deze teksten leidt
tot de volgende, soms merkwaardige resultaten.
Voor zijn huurhulpwoningen moet het Fonds de
stedenbouwkundige vergunning aanvragen bij
de gemachtigde ambtenaar. De auteurs van het
besluit, die het Fonds hiervoor niet geconsulteerd
hebben, blijken echter te zijn vergeten dat het
Fonds ook woningen ontwikkelt in het kader van
zijn bouw/renovatie-verkoopverrichtingen.
Verder definieert de Huisvestingscode de sociale
koopwoningen, te weten de woning die wordt
aangekocht in het kader van een collectieve en
solidaire spaargroep, alsook de woning waarop
een gezin een zakelijk recht heeft verkregen in het
kader van een Community Land Trust. Maar hoe
moeten deze woningen dan omschreven worden
wanneer ze in samenwerking met het Fonds
ontwikkeld worden?
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 28 november 2013 tot instelling van een
herhuisvestingstoelage, B.S., 23 december 2013
Dit besluit, dat het besluit van 22 december 2004
tot instelling van een verhuis- en installatietoelage
en van een bijdrage in het huurgeld opheft, richt
een nieuwe vorm van tussenkomst in de huurgelden in.
De tussenkomsten kunnen als volgt worden
samengevat:
● een verhuistoelage forfaitair, vastgesteld op
800 EUR, verhoogd met 10 % per persoon ten
laste, zonder dat ze echter hoger mag liggen
dan 1.040 EUR.
● een huurtoelage die dient om een deel van de
huur te dekken die de aanvrager betaalt als hij
een ongeschikte woning verlaat of zijn hoedanigheid van dakloze verliest om een geschikte
woning te betrekken. De toelage dekt het
verschil in huur tussen de ongeschikte en de
geschikte woning. De tussenkomst is beperkt
tot maximaal 155 EUR/maand, verhoogd met
10 % per persoon ten laste, met een maximum
van 233 EUR.
De toelage wordt voor 100 % toegekend gedurende een periode van vijf jaar en kan voor een
bijkomende periode van vijf jaar voor 50 %
worden toegekend.
Mindervalide personen of personen ouder dan
65 jaar hebben voor onbepaalde duur recht op
deze toelage.
De huur van de nieuwe woning mag een bepaalde
drempel niet overschrijden, vastgelegd in functie
van de aard ervan (appartement, woonhuis) en het
aantal slaapkamers.
Het inkomen mag ten hoogste 19.031 EUR bedra-
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 131
03 administratie - wetgeving / 3.2 wetgeving
gen, verhoogd met 1.274 EUR per kind ten laste,
5.522 EUR voor elke andere persoon naast de
aanvrager zelf, diens echtgeno(o)t(e), diens wettelijk samenwonende partner of de kinderen ten
laste en 1.274 EUR voor elk mindervalide gezinslid.
De begunstigde en diens gezinsleden mogen
geen eigenaar of houder van een zakelijk hoofdrecht zijn van een vastgoed.
Koninklijk besluit van 21 december 2013 tot
wijziging van het koninklijk besluit nr. 20 van
20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van
de belasting over de toegevoegde waarde en
tot indeling van de goederen en de diensten bij
die tarieven, B.S., 31 december 2013
Dit besluit wijzigt, voor de drie Fondsen, de
btw-regelgeving. In het verslag aan de Koning kan
men hieromtrent het volgende lezen:
“Krachtens rubriek XXXVI van tabel A van de
bijlage bij het voornoemde koninklijk besluit nr.
20 zijn onder meer de leveringen van privé-woningen die worden geleverd en gefactureerd aan de
gewestelijke huisvestingsmaatschappijen en door
de door hen erkende maatschappijen voor sociale
huisvesting onderworpen aan het verlaagde
btw-tarief van 6 pct. Deze woningen zijn bestemd
om door voornoemde maatschappijen te worden
verkocht of verhuurd.
Het verlaagd tarief van 6 pct. kan derhalve worden
toegepast op de levering, de bouw, de renovatie
en de verbouwing van privé-woningen gefactureerd aan de hiervoor bedoelde maatschappijen
om hen in staat te stellen een meer doelmatig
sociaal woningbeleid te voeren.
Bepaalde woningfondsen met name het Vlaams
Woningfonds, het ″Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie″ en het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest,
dienen in het kader van het sociaal beleid door de
Gewesten opgelegde opdrachten te vervullen. Zij
worden in dit kader ook expliciet opgenomen in
de gewestelijke wooncodes: de Vlaamse Wooncode, ″le Code wallon du Logement″ en de Brusselse Huisvestingscode.
Zij kunnen evenwel niet worden aangemerkt als
gewestelijke huisvestingsmaatschappijen in de
zin van voornoemde rubriek XXXVI van tabel A,
noch als gemengde holdingmaatschappijen zoals
beoogd in rubriek X van tabel B van de bijlage
132 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
bij het voornoemde koninklijk besluit nr. 20. Zij
kunnen derhalve in de huidige stand van de
wetgeving niet het verlaagd btw-tarief van 6 pct.
genieten.
De budgettaire weerslag van dergelijke maatregel
is zeer miniem. Voor het Vlaams Woningfonds zou
het de laatste jaren slechts 400.000 euro bedragen. Voor het ″Fonds du Logement des Familles
Nombreuses de Wallonie″ loopt momenteel een
project dat in zijn totaliteit (over enkele jaren) een
budgettaire weerslag zal hebben van 121.000
euro”.
Het voordeel van de verminderde aanslagvoet van
6 % was reeds in 2010 door het Fonds verworven.
Dit wordt nu bevestigd ingevolge de aanpassing
van het KB nr. 20. Het Fonds dankt dan ook de
bevoegde politieke instanties die hieraan hun
steun hebben verleend.
Er dient echter te worden benadrukt dat de
ontwikkelingen in het verslag aan de Koning voor
kritiek vatbaar zijn. In toepassing van de bevoegdheidsverdelingen tussen de gefedereerde en de
federale entiteiten is het inderdaad niet de federale overheid die de Gewestelijke huisvestingsmaatschappijen kan aanduiden. Uitsluitend de
Gewesten zijn hiervoor bevoegd.
Een van de belangrijkste argumenten die het
Fonds in 2010 heeft laten gelden om, op basis van
de bestaande wetgeving, de toepassing van de
verminderde aanslagvoet van 6 % te verkrijgen,
was trouwens dat het op basis van de Brusselse
Huisvestingscode, als Gewestelijke huisvestingsmaatschappij moet worden beschouwd die
bevoegd is in het kader van het sociale huisvestingsbeleid.
Wet van 21 december 2013 houdende diverse
fiscale en financiële bepalingen, B.S., 31
december 2013
Onder andere bepalingen, wijzigt artikel 41 van
deze wet artikel 1714 van het burgerlijk wetboek,
dat als volgt wordt aangevuld:
“Elke schriftelijke huurovereenkomst moet, afgezien van alle andere modaliteiten, het volgende
inhouden :
1° voor de natuurlijke personen, hun naam, hun
eerste twee voornamen, hun woonplaats en hun
datum en plaats van geboorte;
03 administratie - wetgeving / 3.2 wetgeving
2° voor de rechtspersonen, hun maatschappelijke naam en, in voorkomend geval, hun ondernemingsnummer bedoeld in artikel 5 van de wet
van 16 januari 2003 tot oprichting van een Kruispuntbank van Ondernemingen, tot modernisering van het handelsregister, tot oprichting van
erkende ondernemingsloketten en houdende
diverse bepalingen; bij gebrek aan toekenning
van het voormelde identificatienummer, wordt dit
vervangen door hun maatschappelijke zetel.
Indien aan een partij bij een dergelijke akte nog
geen ondernemingsnummer is toegekend, bevestigt die partij dit in de akte of in een ondertekende
aanvullende verklaring onderaan de akte.
De partij die zijn verplichting tot identificatie
met het in het tweede lid beoogde nummer niet
nakomt, draagt alle gevolgen van het gebrek aan
registratie van de huurovereenkomst”.
Het Fonds heeft dienovereenkomstig zijn huurcontracten aangepast.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 133
04 markante feiten / 4.1 investeringsvermogen 2014
4.1 INVESTERINGSVERMOGEN 2014
I.
De Ordonnantie van 19 december 2013,
verschenen in het Belgisch Staatsblad van 16
januari 2014 houdende de middelenbegroting
van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het
begrotingsjaar 2014, bepaalt een plafond van
50.015.000 EUR voor de investeringsdotatie van
het Woningfonds (artikel 25.007.20.01.5111).
Het totale bedrag van de vereffeningen van deze
basisallocatie in 2014, bij gebrek aan budgettaire
middelen van het Gewest, werd echter beperkt tot
37.760.000 EUR. Het budget van de vereffeningen in 2014 moet daarenboven rekening houden
met de reeds aangegane verbintenissen van de
periode 2011-2013, die men nog dient te vereffenen in 2014.
Dit bedrag van de vereffeningen kan als volgt
worden opgesplitst:
● Gewestelijke tussenkomst in de 2e lening van
2007: 786.823 EUR
● 4e schijf van de dotatie 2011: 8.843.334 EUR
● 3e schijf van de dotatie 2012: 10.453.387 EUR
● 2e schijf van de dotatie 2013: 12.298.679 EUR
● 1e schijf van de dotatie 2014: 5.377.777 EUR
(= beschikbaar saldo van het vereffeningsbudget)
Men dient op te merken dat de oorspronkelijke vereffening die voorzien was voor 2011
13.593.334 EUR bedroeg in de plaats van de
huidige 8.843.334 EUR. De Regering zal via een
besluit het verschil van 4.750.000 EUR volgens
een nieuw schema moeten vereffenen.
Deze opmerking geldt eveneens voor het investeringsvermogen van 2014. De vereffening van de
134 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
eerste schijf van 5.377.777 EUR is lager dan het
bedrag van 10.506.451 EUR dat men kan berekenen op basis van de vooropgestelde investeringsdotatie 2014 (42.025.805 EUR), enerzijds, en de
modaliteiten van de vereffeningen van de kapitaalpremies voor het Fonds, anderzijds. Deze modaliteiten zijn vastgelegd in artikel 3 van het besluit
van 8 september 2011, waardoor de vereffeningen
van de dotaties worden gespreid over maximum
4 opeenvolgende jaren, met een minimum van
1/4e van de dotatie in het eerste begrotingsjaar.
Ook hier zal de Regering een besluit moeten
nemen in 2014 voor het bepalen van een nieuw
schema voor de vereffening van het verschil van
5.128.674 EUR (=10.506.451 EUR volgens de
standaard modaliteiten - 5.377.777 EUR volgens
het aangepaste schema).
Door de hierboven vermelde beperking op de
vereffening van de eerste schijf van de investeringsdotatie voor 2014 zal deze dotatie in de
praktijk beperkt moeten worden tot een lager
bedrag dan de begrootte 50,0 MEUR, teneinde de
begroting van de drie volgende jaren niet te veel te
bezwaren met een vereffeningsschuld uit het verleden. Dit zou immers van jaar tot jaar leiden tot een
neerwaartse spiraal van het beschikbare saldo, tot
er geen saldo meer overblijft voor de vereffening
de eerste schijf, gevolgd door de tweede schijf,
enz. De vooropgestelde investeringsdotatie voor
2014 bedraagt uiteindelijk 42,0 MEUR (zie punt III
hieronder), hetgeen 8,0 MEUR lager ligt dan het
plafond van 50,0 MEUR dat was vastgelegd in de
ordonnantie.
II.
De Ordonnantie van 19 december 2013
staat de Brusselse Hoofdstedelijke Regering toe
om een waarborg van maximum 125,0 MEUR toe
te kennen voor de obligatieleningen die het Fonds
afsluit. Met dit bedrag dient naast het ontleenvermogen voor 2014 nog een lening van 10,0 MEUR
te worden gewaarborgd voor het investeringsvermogen van 2013. Daarenboven kan de Regering
een bedrag van 30,0 MEUR waarborgen voor
04 markante feiten / 4.1 investeringsvermogen 2014
de uitgifte van obligatieleningen betreffende de
aanpassing van het investeringsvermogen van
2012. Deze aanpassing was immers niet voorzien
in de begrotingsaanpassing van 2012, noch in de
begroting van 2013.
Artikel 36 van de Ordonnantie voorziet een budget
van 125,0 MEUR dat de Regering indien nodig
toelaat om “één of meerdere langetermijnleningen af te sluiten tegen marktvoorwaarden aan
het Woningfonds teneinde dat deze laatste kan
voorzien in de eigen financiering van zijn statutaire opdrachten. Deze machtiging zal slechts
worden aangewend in uitzonderlijke omstandigheden waarbij het Woningfonds van het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest moeilijkheden ondervindt
om financiering te bekomen via de gebruikelijke
procedures van overheidsopdrachten aan voorwaarden die in overeenstemming zijn met de
uitoefening van zijn opdrachten.”
Dit budget fungeert als een opvangnet voor het
geval het kredietaanbod van de klassieke financieringskanalen van het Fonds, zijnde de Belgische banken en verzekeringsmaatschappijen,
zou verminderen als een indirect gevolg van de
centralisatie van het beheer van de thesaurie van
het Fonds bij het Financieel Coördinatiecentrum
voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (FCCB).
III.
Op basis van de ontwerpbesluiten voor
de vastlegging het ontleenvermogen en het investeringsvermogen van het Fonds in 2014 kan men
het investeringsvermogen voor 2014 als volgt
indelen:
Ontleenvermogen :
104.927.438 EUR
Dotatie :
42.025.805 EUR
Opname uit de onbeschikbare reserve :
2.000.000 EUR
Investeringsvermogen :
148.953.243 EUR
(*)
(*) de globale dotatie van 42.812.628 EUR voor 2014 – de Gewestelijke tussenkomst in de 2e lening van 2007 voor een bedrag van 786.823 EUR.
De vereffeningsbepalingen van de dotatie liggen
als volgt vast:
2013
5.377.777 EUR
2014
12.216.009 EUR
2015
12.216.009 EUR
2016
12.216.010 EUR
Totaal
42.025.805 EUR
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 135
04 markante feiten / 4.1 investeringsvermogen 2014
Het investeringsvermogen dekt het volgende
activiteitenprogramma:
I. Hypothecaire kredieten
Gemiddelde
rentevoet
voor de
terugbetaling
Aantal
Lening (EUR)
IV (EUR)
474
148.900
70.578.444
2,10%
Jongerenleningen (>= 42.255)
4
77.658
310.631
3,50%
Leningen andere gezinnen 4 ptl
77
183.318
14.115.461
1,90%
Leningen andere gezinnen 3 ptl
101
167.194
16.886.588
1,85%
Leningen andere gezinnen 2 ptl
93
161.859
15.052.892
2,14%
Leningen andere gezinnen 1 ptl
138
134.592
18.573.696
2,25%
Leningen andere gezinnen 0 ptl
99
115.510
11.435.532
2,40%
986
149.040
146.953.243
2,10%
Jongerenleningen (< 42.255)
en meer
Totaal
II. Huurhulp
Renovatie van het oude patrimonium
2.000.000
Investeringsvermogen 2014
148.953.243
Buiten investeringsvermogen 2014
Hypothecaire kredieten aan jongeren en
andere gezinnen (bijkomend programma)
114
149.563
17.050.204
2,10%
Energieprestatiekredieten
420
8.438
3.543.908
0,00%
Gewestelijke tussenkomst in 2e
obligatielening 2007
136 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
786.823
04 markante feiten / 4.1 investeringsvermogen 2014
Het investeringsvermogen van het Woningfonds
voor 2014 ligt 6 % lager dan dat voor 2013
(157,7 MEUR). Het Woningfonds plant een uitzonderlijk bijkomend programma van 114 kredieten
voor een totaal bedrag van 17,1 MEUR. Dit bijkomend programma is te financieren met een deel
van de thesaurie afkomstig van de vervroegde
terugbetalingen door de ontleners, in de mate dat
de globale thesaurievooruitzichten van het Fonds
dit toelaten. Het totale programma zal hierdoor
opgetrokken worden tot zo’n 1.100 hypothecaire
kredieten.
king van dit plan verwijzen we naar punt 2.3.1
Voor de kosten verbonden aan de uitwerking van
dit plan, zal het Fonds voor eerste keer in zijn
bestaansgeschiedenis kunnen rekenen op een
een functioneringssubsidie van 250.000 EUR.
We willen eraan herinneren dat het programma
voor de toekenning van energieprestatiekredieten
aan ontleners van het Fonds eveneens gefinancierd wordt met een deel van de thesaurie afkomstig van de vervroegde terugbetalingen door de
ontleners.
Vermits in het kader van het Huisvestingsplan
reeds 500 woningen zullen worden gecreëerd om
het huurhulppatrimonium verder uit te breiden,
wordt voor deze sector geen budget vrijgemaakt
op het investeringsvermogen.
De opname van 2,0 MEUR uit de onbeschikbare
reserve zal worden gebruikt voor de verdere
renovatie van het oude patrimonium. Voor deze
opname moeten de heer Christos Doulkeridis,
Staatssecretaris, en de heer Guy Vanhengel,
Minister, hun akkoord geven.
Het Fonds drukt zijn dankbaarheid uit tegenover
het Gewest dat, ondanks de bijzondere budgettaire situatie van het Gewest, een grotere dotatie
toekent in 2014 dan het geval was in de jaren voor
2013. Het Fonds zal zich dan ook inzetten om het
niveau van de activiteiten waarvoor het de dotatie
heeft ontvangen, zo hoog mogelijk te leggen.
IV.
De Ordonnantie van 19 december 2013,
verschenen in het Belgisch Staatsblad van 16
januari 2014, houdende de middelenbegroting
van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor
het begrotingsjaar 2014, bepaalt eveneens een
nieuw verbintenissenbudget van 44,48 MEUR
voor een investeringssubsidie aan het Woningfonds. Het betreft de bouw van 1.000 bescheiden
koopwoningen, die de bijdrage vormen van het
Fonds in het kader van de ‘Alliantie Huisvesting’.
Dit plan werd door Gewestregering goedgekeurd
op 26 september 2013. De vereffening van deze
verbintenis van 44,48 MEUR zal gespreid worden
over 20 gelijke schijven van 2,22 MEUR voor de
periode 2016-2035. Voor een inhoudelijke bespre-
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 137
04 markante feiten / 4.2 markante feiten en gebeurtenissen sinds 1 januari 2014
4.2 MARKANTE FEITEN EN
GEBEURTENISSEN SINDS 1
JANUARI 2014
I.
In de loop van 2012 heeft de heer Christos
Doulkeridis, Staatssecretaris, een studiebureau
de opdracht gegeven een vergelijkende analyse
te maken van de verschillende huisvestingsinitiatieven die binnen het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest bestaan. Het is de eerste keer dat een
dergelijke studie werd uitgevoerd in de bestaansgeschiedenis van het Gewest. Ze schetst een zeer
gedetailleerd beeld van de verschillende organismes die de opeenvolgende Regeringen hebben
opgericht, ook al beperkt ze zich tot de kosten
ervan voor het Gewest in de periode 2007-2011.
Begin 2014 werden de resultaten voorgesteld aan
de Adviesraad voor de Huisvesting, later ook aan
de Raad van Bestuur van het Fonds.
De studie werd opgebouwd rond 6 peilers. Peiler
1, 2, 3 en 5 hebben rechtstreeks betrekking op
het Fonds:
● de toegang tot een eigen woning vergemakkelijken binnen het Gewest;
● de toegang tot een kwalitatieve huurwoning
vergemakkelijken binnen het Gewest;
● de renovatie van het bestaande patrimonium
ondersteunen;
● de verfraaiing van de verschillende wijken
aanmoedigen;
● de energieprestatie van de woningen verbeteren;
● het overleg binnen de sociale huursector
verbeteren.
Tijdens de bestudeerde periode heeft het Fonds
4.106 kredieten toegekend voor de aankoop van
een woning. De ontleners hebben kunnen rekenen
op een totale gemiddelde tussenkomst van
zo’n 23 % in het volledige prijskaartje voor hun
aankoopproject. Onze ontleners beschikken over
het algemeen over een erg bescheiden inkomen.
Zo heeft 42 % van hen een maandelijks inkomen
van nog geen 1.500 EUR (exclusief kinderbijslag).
Voor de huursector is het volgende vastgesteld:
138 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
de productie van een nieuwe huurhulpwoning in
de periode 2007-2011 werd ondersteund met
een gemiddelde gewestelijke dotatie van 30,5 %
of zo’n 56.200 EUR. Een nieuwe woning binnen
de sociale huisvesting werd voor 56 % gesubsidieerd, wat neerkomt op zo’n 114.253 EUR per
woning. Voor de productie van nieuwe woningen
voor het Huisvestingsplan zien de subsidiepercentages er als volgt uit: 43 % voor het Fonds
(inclusief terrein aangekocht in volle eigendom),
50 % voor de sociale woningen en 33 % voor de
bescheiden woningen. Er moet wel op worden
gewezen dat de huisvestingsinitiatieven onderling
erg verschillen op het vlak van patrimonium, doelpubliek, gezinsgrootte en financiering. In de studie
is hiermee geen rekening gehouden. Er worden
ook verschillen genoteerd voor de huur die moet
worden betaald: gemiddeld 520 EUR/maand bij
het Fonds (dat geen overheidssteun ontvangt voor
het beheer van zijn huursector noch voor de renovatie van het patrimonium) tegenover 280 EUR in
de sociale huisvesting en 390 EUR bij de sociale
verhuurkantoren.
Aan de groene leningen hangt geen prijskaartje
voor het Gewest, omdat ze volledig worden gefinancierd door het Fonds zelf. Een schatting van
de opportuniteitskost gebaseerd op de gemiddelde leningsduur en de gemiddelde rentevoet
voor beleggingen op 2 maanden over 15 jaar geeft
een resultaat van 26,5 % van het leningsbedrag.
Op basis van de bedragen die sinds zijn ontstaan
zijn gestort, kosten de Credalleningen iets minder
dan 29 % van de lening.
Uit de studie is gebleken dat er grote financieringsverschillen zitten tussen de verschillende
mechanismes. De volgende Regering zou op
basis hiervan beslissende keuzes moeten maken.
Het is nogal vreemd dat de financiering gebeurt
zonder rekening te houden met de typische
kenmerken (op inkomensvlak, bijvoorbeeld) van
het doelpubliek.
II.
In september 2013 heeft de Brusselse
Regering de “Alliantie Huisvesting” gelanceerd,
een ambitieus project waarbij verschillende
gewestelijke vastgoedoperatoren samen meer
dan 6.000 woningen zullen bouwen. Voor meer
details hierover verwijzen we naar punt 2.3.1. De
heer C. Doulkeridis, Staatssecretaris, heeft een
opvolgingscomité opgericht waarin de verschillende vastgoedoperatoren vertegenwoordigd zijn.
Dit comité zal driemaandelijks bij elkaar komen,
zodat de verschillende actoren de vordering van
de projecten kunnen opvolgen en zodat ze over
04 markante feiten / 4.2 markante feiten en gebeurtenissen sinds 1 januari 2014
een forum beschikken om vragen te stellen.
De Staatssecretaris heeft aan studiebureau Isis
Consult gevraagd om samen met de directie van
het Fonds verschillende hypotheses te analyseren
om een optimale financiering uit te werken voor
zijn deel van het project.
III.
Eind 2013 heeft mevrouw Evelyne Huytebroeck, Minister van Leefmilieu, Energie en Stadsvernieuwing, de Raad van Bestuur voorgesteld
dat het Fonds zou aansluiten bij een werkgroep
die moet bekijken hoe er een krediet kan worden
aangeboden om werken te financieren die de
Brusselse woningen energiezuiniger maken.
In maart 2014 heeft de Minister de Raad van
Bestuur opnieuw aangeschreven omdat in het
kader van de uitgevoerde studies “het Woningfonds de beste instelling is om dergelijke leningen
aan te bieden. Het zou goed zijn dat binnen het
Gewest slechts één ontleenorganisme erkend is
voor de uitvoering van werken in de woning , een
organisme ook dat een globale lening aanbiedt
(hypothecair en op afbetaling) aan alle Brusselaars
die werken willen uitvoeren om hun woning energiezuiniger te maken”.
De Raad heeft een princiepsakkoord gegeven,
omdat er vanuit wordt gegaan dat een dergelijke
activiteit een goede aanvulling is op de aankoop
en renovatie/verbetering van de woning en ze dus
kadert in de opdrachten van het Fonds. De activiteit komt bovendien tegemoet aan de aandacht
die het Fonds heeft voor het milieu. In 2008 had
het al een haalbaarheidsstudie uitgevoerd rond
“groene leningen” en die overgemaakt aan de
Staatssecretaris voor Huisvesting. Toen is daar
niets uit voortgekomen.
Ook al zijn er nog geen concrete afspraken rond
de financiering, de Minister heeft wel al bevestigd
dat er geen financiële bijdrage wordt verwacht van
het Fonds.
De Raad van Bestuur heeft een aantal aandachtspunten opgelijst en zal hierover de komende
maanden systematisch op de hoogte worden
gebracht:
● uitwerken van een “neutraal” financieringsmodel voor het Fonds (leningen en algemene
onkosten);
● opstellen van een haalbare agenda voor de
uitwerking van deze nieuwe activiteit;
● lijst van besluiten en andere documenten die
ervoor moeten zorgen dat de nieuwe activiteit
juridisch correct omkaderd is;
● het doelpubliek en de leningsvoorwaarden
duidelijk definiëren;
● de rol van zowel de energiehuizen als het
Fonds duidelijk omschrijven.
IV. Op 31 januari 2014 is de wetgeving rond
de zesde staatshervorming verschenen in het
Belgisch Staatsblad. Wij willen vooral wijzen op
de herziening van verschillende artikels uit de
Grondwet en op enkele bijzondere wetten van
6 januari 2014 zoals die met betrekking tot de
Zesde Staatshervorming en die tot hervorming
van de financiering van de gemeenschappen en
de gewesten, tot uitbreiding van de fiscale autonomie van de gewesten en tot financiering van de
nieuwe bevoegdheden.
Daardoor hebben de Gewesten binnen bepaalde
domeinen nieuwe bevoegdheden gekregen, zoals
bijvoorbeeld de specifieke regels in verband met
de verhuur van een (deel van een) pand bestemd
voor bewoning, of nog, de specifieke regels in
verband met de handelshuurovereenkomst.
Bovendien zijn de Gewesten voortaan exclusief
bevoegd voor de belastingverminderingen en
belastingkredieten met betrekking tot de uitgaven voor het verwerven of het behouden van de
eigen woning.
Er zijn ook nieuwe bevoegdheden in verband met
energie overgeheveld.
In het kader van deze hervorming maakt het
Fonds deel uit van een platform waar alle instellingen worden verzameld die deze nieuwe bevoegdheden in de praktijk moeten omzetten.
In maart 2014 heeft de Staatssecretaris een seminarie georganiseerd rond woningfiscaliteit, zodat
de verschillende spelers binnen de sector, zoals
het Fonds, hun visie hierrond konden geven voor
de toekomst van het Gewest.
In het kader van de beslissingen die de Brusselse
Regering eind 2013 heeft genomen rond de Zesde
Staatshervorming, is Leefmilieu Brussel gevraagd
om de dossiers over te nemen van het Fonds ter
Reductie van de Globale Energiekost (FRGE). De
Staatssecretaris wil dat het Woningfonds mee
bekijkt hoe de transfert van deze instelling kan
worden georganiseerd.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 139
04 markante feiten / 4.2 markante feiten en gebeurtenissen sinds 1 januari 2014
V.
Tijdens Batibouw heeft het Fonds, net
zoals de voorbije jaren, een stand gedeeld met
het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
VI.
Volgens het ministerieel besluit van 30
maart 2007 tot vaststelling van de sociale maximumprijzen van elektriciteit aan de beschermde
residentiële klanten met een laag inkomen of in
een kwetsbare situatie is “het sociale tarief van
toepassing op huurders die een woongelegenheid
betrekken in appartementsgebouwen waarvan de
verwarming met aardgas plaatsvindt door middel
van een collectieve installatie, wanneer de woningen in huur zijn gegeven voor sociale doeleinden
door een sociale huisvestingsmaatschappij”. Het
Fonds dringt er al verschillende jaren op aan dat
dit tarief zou worden toegepast voor de huurhulpgezinnen die in een appartement wonen dat wordt
verwarmd met een gasketel aangesloten op een
collectieve installatie.
De leverancier weigert echter om dit tarief toe te
passen omdat het Fonds niet wordt vermeld op
een lijst die is opgesteld door de FOD Economie,
KMO, Middenstand en Energie. De FOD weigert
op haar beurt om het Fonds te erkennen als huisvestingsmaatschappij die woningen verhuurt met
een sociaal doeleinde. Ze heeft haar standpunt
hierover niet echt toegelicht, maar heeft enkel te
kennen gegeven dat volgens haar enkel de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij
(BGHM) en de openbare vastgoedmaatschappijen het sociaal tarief kunnen toepassen voor
hun huurders.
De FOD voegt dus voorwaarden toe aan het
ministerieel besluit die er eigenlijk niet instaan.
Het Fonds overweegt om een juridische procedure op te starten in de hoop dat het zo het recht
krijgt om het sociale tarief ook toe te passen voor
zijn huurders.
VII.
Op 1 maart 2014 is mevrouw Christelle
Vincke met pensioen gegaan. Het Fonds dankt
haar van harte voor haar vele jaren trouwe dienst
en wenst haar al het beste toe in deze nieuwe
levensfase.
De aanwerving van een nieuwe directeur voor de
huursector is intussen afgerond. Mevrouw Anne
Musimu start op 12 mei 2014 in haar nieuwe
functie.
140 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
04 markante feiten / 4.3 organisatie van de verschillende diensten van het fonds
4.3 ORGANISATIE VAN DE
VERSCHILLENDE DIENSTEN
VAN HET FONDS
In 2012 werd een audit uitgevoerd over het beheer
van de thesaurie en werden de risico’s in kaart
gebracht van de verschillende activiteiten van het
Fonds. Naar aanleiding van die audit zijn er een
aantal maatregelen genomen om de organisatie
van het Fonds te verbeteren en om de risico’s te
beperken.
Het gaat vooral om de organisatie van de diensten, een verbeterde technologische integratie en
een globaal (vooral financieel) risicobeheer.
In 2013 is lang en diepgaand nagedacht over
een organisatie van de verschillende diensten
en directieniveaus. In een eerste fase werden
de juridische dienst en de dienst betwiste zaken
samengebracht onder een nieuwe directie, zodat
het beheer van “problematische” dossiers beter
kan worden geïntegreerd en zodat er gerichter kan
worden ingezet op risicobeheer en een anticipatief
beleid.
Sinds 2014 wordt er per activiteitensector van het
Fonds een directieniveau voorzien. Zo vinden we
in de “aankoop- en kredietsector” de diensten
leningproductie en -beheer terug, net zoals de cel
die zich toespitst op de verkoop van woningen en
het team dat huurwaarborgleningen samenstelt.
De “huursector” groepeert dan weer de dienst
beheer van de huurders, de cel inspectie van de
woningen en de sociale dienst.
Beide sectoren zullen worden uitgerust met een
“front office” die de telefonische oproepen en
de post zal behandelen en zal doorsturen naar
de juiste medewerkers. Bedoeling is om zo de
dossierbeheerders te ontlasten. Ook de basisvragen zullen door de “front office” worden behandeld. De verschillende dienstsecretariaten zullen
in deze polen worden samengebracht.
Net zoals zoveel andere organisaties die een snelle
expansie hebben gekend, wordt ook het Fonds
momenteel geconfronteerd met een versnippering
van zijn informatie. De groter wordende waaier
aan activiteiten en de groeiende complexiteit
ervan vereisen een centralisatie van de informatiestromen. Daarom heeft de Raad van Bestuur
beslist om een offerteaanvraag te lanceren voor
een geïntegreerd transactioneel systeem (ERP).
Er zal worden gewerkt met een “concurrentiedialoog”. Voor de offerteaanvraag wordt gelanceerd,
zal er in het kader van een onderhandelingsprocedure een consultancy opdracht worden toegekend.
Eind 2013 is de Raad van Bestuur ermee akkoord
gegaan om een dynamisch model voor het
“actief-passiefbeheer” (ALM) te introduceren.
Redenen hiervoor zijn: de interne en externe
risico’s voor het Fonds, net zoals de groeiende
complexiteit en de toename van het niveau en de
omvang van zijn activiteiten.
Er is een consultancy opdracht opgestart om
dit model uit te werken. De resultaten daarvan
worden momenteel geanalyseerd en verwacht
wordt dat er in de tweede helft van 2014 een
eerste versie van het model beschikbaar kan zijn.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 141
142 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
ICT
Organigram
Onthaal
ICT
Juridische
Betwiste
zaken
Huurwaarborg
Productie
kredieten
Aankoopsector en
kredieten
Financiën en
Boekhouding
Jur.
Dienst en
betwiste
zaken
HR
Ondersteunende
diensten
IDPB
Algemene
Directie
Beheer
kredieten
1e lijn info
en secr.
Sociale
dienst
Beheer
huurders
Huursector
Inspectie &
Preventie
1e lijn info
en secr.
Immobiliënbeheer
Immo.
Productie
Program
Manager
04 markante feiten / 4.3 organisatie van de verschillende diensten van het fonds
05 dankwoorden
In 2013 is het Fonds verder gegaan op de weg die
het de afgelopen jaren al was ingeslagen. Voor het
derde jaar op rij werden meer dan 1.000 leningen
getekend. Een ongezien succes. Wij wensen dan
ook de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, en
in het bijzonder de heer Christos DOULKERIDIS,
Staatssecretaris voor huisvesting, te danken voor
de volgehouden steun en de heer Guy VANHENGEL, Minister van Begroting, voor het vrijgeven
van de nodige financiële middelen om deze resultaten te behalen.
De heer Christos DOULKERIDIS heeft zich tijdens
de afgelopen legislatuur kritisch maar constructief
opgesteld ten aanzien van het Fonds. Ondanks
de financiële crisis, en de beperkte Gewestelijke middelen, heeft hij er mee op toegezien dat
het Fonds steeds over de nodige dotaties kon
beschikken opdat het zijn activiteiten verder zou
kunnen uitbouwen. Een dergelijke steun is uiteraard essentieel voor het Fonds, wij zijn hem daarvoor dankbaar en hopen dat ook de toekomstige
Regering hier alert voor zal zijn.
Wij wensen ook de heren Joël SOLE en Pol
ZIMMER , respectievelijk kabinetsdirecteur en
adjunct-kabinetsdirecteur te danken voor hun
constructieve houding en inzet ten aanzien van
het Fonds. Deze zelfde woorden van dank gaan
uit naar de heren Thomas VERCRUYSSE, Budgettair raadgever, en Kurt CUSTERS, Adviseur, die de
heren Solé en Zimmer hebben bijgestaan.
Het afgelopen jaar is de centralisatie van de
thesaurie van het Fonds operationeel geworden.
Na lange en moeilijke onderhandelingen zijn wij
ervan overtuigd dat zowel het Gewest als het
Fonds zich kunnen vinden in de nieuwe structuur.
Wij wensen iedereen te danken die hiertoe heeft
bijgedragen, en in het bijzonder, de heer Stefan
CORNELIS, kabinetschef van de heer Minister
Vanhengel, de heren Dominique OUTERS en
Jean-Yves GOSSET, respectievelijk directeur en
eerste attaché van het FCCB, en Meester Emma-
nuel VAN NUFFEL van het advocatenkantoor Dal
& Veldekens.
Onze dank gaat tevens uit naar mevrouw Agnès
MATHIEU van ISIS-Consult voor haar interessante
analyses en aanbevelingen met betrekking tot het
beheer van de thesaurie.
Het Fonds kan steeds rekenen op de expertise
van het Bestuur Financiën van het Gewest. Wij
wensen de heren Jean-Paul COENE , Inspecteur-generaal van Financiën, Daniel GRUSON,
Directeur van de dienst boekhouding en Phillippe
THIERY, directeur van de financiële dienst en van
ruimtelijke ordening en stedenbouw, te danken
voor hun raad en adviezen.
De buitengewone resultaten van de afgelopen
jaren zijn grotendeels te danken aan de inzet
en de werkkracht van de vele werknemers van
het Fonds. Welke ook hun functie moge zijn, het
Fonds is trots om te kunnen rekenen op zo’n
gemotiveerde ploeg. Wij zijn ervan overtuigd dat
de nieuwe interne structuur de samenwerking en
efficiëntie alleen maar ten goede zal komen!
In de loop van 2013 heeft mevrouw Annemie
VAN RAEMDONCK afscheid genomen van het
Fonds om te kunnen genieten van een welverdiend pensioen. Wij wensen haar te danken voor
de jarenlange samenwerking.
De heer Marnix DE SMEDT werd dit jaar benoemd
tot directeur van de Juridische Cel en dienst
Betwiste zaken. Het Fonds verwelkomde tevens
de heer Nicolas LARDOT als nieuwe directeur
Financiën en Boekhouding. Wij wensen hen
allebei veel succes en voldoening bij het vervullen
van hun verantwoordelijkheden.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 143
06 ontleding van rekeningen / 6.1 voorsteling en indeling van de rekeningen
6.1 VOORSTELING EN INDELING VAN DE REKENINGEN
De jaarrekening van het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is volgens de normen
van de wet van 17 juli 1975 op de boekhouding en van het koninklijk besluit van 30 januari 2001
houdende wetboek van vennootschappen opgesteld.
De Minister van Economische Zaken heeft in toepassing van artikel 14 van de Boekhoudwet deze
ondernemingen, die niet onderworpen zijn aan het koninklijk besluit van 23 september 1992, toegelaten
hun jaarrekening op te stellen volgens een schema dat gedeeltelijk afwijkt van dat bepaald door het
voormelde koninklijk besluit van 30 januari 2001. Het is dit afwijkend schema dat door het Fonds wordt
toegepast.
Zijn jaarrekening beantwoordt eveneens aan de bijzondere voorwaarden, opgelegd door specifieke
besluiten:
-
-
het koninklijk besluit van 10 juli 1989 tot vaststelling van de voorwaarden waaronder toelating
wordt verstrekt aan het Fonds tot het aangaan van leningen met Gewestwaarborg en tussenkomst in de intrestlasten;
-
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30 november 1989 tot vaststelling
van de wijze van toekenning van kapitaalsubsidies aan het Fonds ten laste van het budget van
het Gewest;
-
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 17 december 1992 tot vaststelling
van de wijze van toekenning van terugvorderbare voorschotten zonder intrest aan het Fonds
ten laste van de begroting van het Brussels Hoodstedelijk Gewest;
-
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 13 mei 1993 tot vaststelling van
de voorwaarden waaronder de toelating wordt verstrekt aan het Fonds tot het aangaan van
leningen met Gewestwaarborg maar zonder tussenkomst in de intrestlasten;
-
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 tot vaststelling van de
wijze van toekenning van de tussenkomst, ten laste van de begroting van het Gewest, ten
gunste van het Woningfonds van het Brusselse Gewest vanaf 1996;
-
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 oktober 1997 die de samenvoeging in de boeken van het Woningfonds van de Gezinnen van het Brusselse Hoofdstedelijk
Gewest, van de vroegere interne fondsen B2, B3, B4 en B5, met ingang van 1997 verleende;
-
- De bepalingen
van devijf
eerste
vijf besluiten
blijven
van toepassing
voor zij
zover
niet tegenstrijDe bepalingen
van de eerste
besluiten
blijven van
toepassing
voor zover
niet zij
tegenstrijdig
zijn
dig zijn metvan
de bepalingen
van het zesde besluit.
met de bepalingen
het zesde besluit.
-
de Ordonnantie van de Brusselse Hoofdstedelijke Raad van 16 juli 1998 houdende organisatie
van de toekenning door het Gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting;
144 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
06 ontleding van rekeningen / 6.1 voorsteling en indeling van de rekeningen
-
de overeenkomst ondertekend op 10 december 1998 tussen de Brusselse Hoofdstedelijke
Regering en het Woningfonds van de Gezinnen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, in
uitvoering van voormelde ordonnantie;
-
het besluit van 8 september 2011 tot wijziging van een aantal besluiten betreffende het
Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, waaronder dat van 2 mei 1996
betreffende de manier waarop de kapitaalpremie wordt vereffend. Die wordt voortaan uitbetaald
in 4 jaarlijkse schijven en niet langer in 4 trimestriële schijven in de loop van één begrotingsjaar.
Het Woningfonds heeft dus met inachtname van voormelde wettelijke bepalingen, in 2013, gescheiden
balansenenenresultatenrekeningen
resultatenrekeningenopgesteld
opgesteldvoor:
voor:
balansen
-
-
-
het Fonds B1, gespijsd door eigen middelen van de maatschappij en voor het gedeelte F.S.T.
vroeger door de Fortis Bank, en daarna de door de BNP PARIBAS FORTIS gestorte bedragen
overgemaakt in het kader van de tijdelijke verzekeringen bij overlijden met afnemend kapitaal
van de ontleners;
het Fonds B2, gespijsd door:
- ● leningen met gewestwaarborg afgesloten vóór 1991, met overheidstussenkomst in de intrestlasten;
- ● kapitaalsubsidies en terugvorderbare voorschotten toegekend tussen 1990 en 1994 door het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest; of in het kader van aanvullende leningen aan jonge gezinnen
in 2002;
- ● kapitaalpremies gestort door het Gewest en leningen met gewestwaarborg, sedert 1996;
- ● subsidies gestort door het Gewest die voortkomen uit de storting van geldsommen die worden
opgelegd als stedenbouwkundige lasten;
- ● een lening met gewestwaarborg aangegaan in 2007 en 2008, zonder kapitaalsubsidie, maar
met jaarlijkse gewestelijke intresttussenkomst;
- ● leningen afgesloten bij de BGHM om 500 woningen te verwezenlijken en te beheren bestemd om verhuurd te worden aan huurhulpgezinnen, dit overeenkomstig de conventie tussen het
Gewest, de BGHM en het Fonds die in de maand mei 2011 werd afgesloten en die de overeenkomsten van 26 en 27 mei 2009 vervangt;
-
het Fonds B3, gespijsd door gewestelijke terugvorderbare voorschotten.
De drie hiervoor vermelde balansen en resultatenrekeningen worden nadien rubriek per rubriek samengevoegd in één globale situatie, die de onontbeerlijke compensaties tussen fondsen verwezenlijkt,
zoals voorgesteld in dit verslag, overeenkomstig de wet op de vennootschappen, die de publicatie van
één enkele situatie per vennootschap voorziet. Het commentaar van de rekeningen onder de vorm van
bijlagen, voorzien door de wet, is hier voorgesteld voor de fondsen B1, B2 en B3, alsook globaal voor
het geheel van de rekeningen.
In overeenstemming met het koninklijk besluit van 4 augustus 1996, omhelst dit verslag eveneens de
sociale balans die aan dezelfde regels als de jaarrekeningen is onderworpen. De sociale balans valt
dus ook onder de controle van de Commissaris en wordt tevens ter goedkeuring voorgelegd aan de
Algemene Vergadering. Dit verslag wordt medegedeeld en besproken in de Ondernemingsraad en
neergelegd bij de Nationale Bank van België.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 145
06 ontleding van rekeningen / 6.1 voorsteling en indeling van de rekeningen
De volgende bladzijden geven, binnen de belangrijke deelaspecten van de rekeningen, een analyse
weer van volgende punten:
A. de hypothecaire leningen
1) de evolutie van de uitstaande leningen
2) het verloop van de terugbetalingen
3) de afgeloste leningen
B. de huurhulpverrichtingen
C. de huurkoop en verrichtingen van sanering/(weder)opbouw-verkoop
D. de projecten
E. de leningen voor de samenstelling van huurwaarborgen
F. de waardewijzigingen op schuldvorderingen
G. de resultaten
H. de aanwending der saldi
A. De hypothecaire leningen
1)
De evolutie van de uitstaande leningen
Eind 2012 bedroeg het saldo van de leningen 790.088.712 EUR voor 8.358 leningen. Op 31 december 2013 bedroeg het saldo 883.345.771 EUR voor 8.883 leningen, dus een verhoging van
93.257.059 EUR of 12 %.
2)
Het verloop van de terugbetalingen
Op 31 december 2013 waren het aantal ontleners die vroegtijdig betalingen deden (25), lager dan
deze met een achterstand (869). De vroegtijdige betalingen bedroegen 3.155 EUR. Men noteert dat,
indien het een volledige vervroegde terugbetaling betreft, ingeval van verkoop of overlijden, deze bedragen niet beschouwd worden als een vroegtijdige betaling, maar als een vervroegde totale terugbetaling. Het totaal van de achterstallen bedroeg eind 2013, 1.811.107 EUR.
Het percentage ontleners, met een achterstand van méér dan drie mensualiteiten bedroeg 17 % van
het totaal aantal ontleners met een achterstand in 2013, zijnde 147 op 869. Maar de achterstallige
bedragen van meer dan drie mensualiteiten belopen in hetzelfde jaar 69 % van het totaal, zijnde
1.249.510 EUR.
3)
De afgeloste leningen
Het aantal leningen dat tijdens het jaar volledig terugbetaald werd, bedraagt 581, waaronder 17 in
verlies genomen.
B. De Huurhulpverrichtingen
Men verwijst naar het geleverde commentaar in hoofdstuk I van dit verslag en o.a. naar de moeilijkheden die door het Fonds ondervonden worden om de projecten, in een bepaald soort activiteit onder
te brengen en het feit dat de gebouwen, in uitzonderlijke gevallen, soms van activiteitensector veranderen in functie van diverse elementen.
De hiernavolgende bedragen geven dus de voorlopige classificatie weer volgens de situatie per 31
december 2013.
De opbrengsten en kosten (exclusief afschrijvingen van investeringen) eigen aan het beheer van de
gebouwen bedragen :
146 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
06 ontleding van rekeningen / 6.1 voorsteling en indeling van de rekeningen
OPBRENGSTEN
* vervallen huurgelden
terugvordering op huurders : kosten
*
water, gas, elektriciteit, verwarming
* terugvordering kosten van onderhoud
* terugvordering allerlei kosten
* terugvordering onroerende voorheffing
* boetes
* terugvordering op vorderingen
Totaal :
KOSTEN
* onroerende voorheffing
* verzekeringen
* water, gas, elektriciteit, verwarming
* onderhoud gebouwen
* allerlei kosten
* provisie voor delging van niet geïnde huurgelden
* dotatie aan de provisie groot onderhoud
* besteding provisie groot onderhoud
* gereddschap
* materiaal onderhoudswerken en electriciteitsmateriaal
* werkkleding
* oninbare vorderingen
* honoraria van advocaten
Totaal :
Fonds B2
5.841.904 EUR
622.108 EUR
118.405
61.128
17.872
139.581
66
6.801.064
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
Fonds B2
456.204
219.346
681.296
1.275.979
101.606
65.918
671.193
-907.295
21
18.110
1.186
133.707
195.644
2.912.915
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
De opbrengsten en kosten eigen aan het beheer van de gebouwen gefinancierd door het “huisvestingsplan”:
OPBRENGSTEN
* vervallen huurgelden
terugvordering op huurders : kosten
*
water, gas, elektriciteit, verwarming
* terugvordering kosten van onderhoud
* terugvordering allerlei kosten
* boetes
Totaal :
KOSTEN
* onroerende voorheffing
* water, gas, elektriciteit, verwarming
* allerlei kosten
* verzekeringen
* provisie voor delging van niet geïnde huurgelden
* onderhoud gebouwen
Totaal :
Fonds B2
371.168 EUR
51.534 EUR
7.728
3.507
2.833
436.770
EUR
EUR
EUR
EUR
Fonds B2
30.899
30.469
18.354
11.826
8.263
21.238
121.049
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 147
06 ontleding van rekeningen / 6.1 voorsteling en indeling van de rekeningen
De jaarlijkse dotatie aan de voorziening voor groot onderhoud bedroegen 671.193 EUR. Een toewijzing van de voorziening voor groot onderhoud is opgenomen om 907.295 EUR in 2013.
In 2013 was de netto-opbrengst van de huurhulp, zijnde het verschil tussen opbrengsten en kosten
gelijk aan 4.203.870 EUR ((6.801.064 EUR + 436.770 EUR) – (2.912.915 EUR – 121.049 EUR)]. Deze
opbrengst wordt opgenomen in het resultaat van het fonds B2.
C.
De huurkoop, verrichtingen van sanering/(weder)opbouw – verkoop en verbrokkeling
OPBRENGSTEN
* terugvordering allerlei
* terugvordering onroerende voorheffing
* boete, penaliteit allerlei
Totaal :
KOSTEN
* allerlei kosten
* onderhoud gebouwen
* onroerende voorheffing
* verzekeringen
* water, gas, elektriciteit, verwarming
Totaal :
Fonds B2
3.534
1.961
248
5.743
EUR
EUR
EUR
EUR
Fonds B2
53.899
241
4.002
24.711
46.448
129.301
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
In 2013 was het verschil tussen opbrengsten en lasten betreffende de huurkoop en de verrichtingen
van sanering/(weder)opbouw-verkoop gelijk aan – 123.558 EUR (5.743 EUR – 129.301 EUR).
D. De projecten
OPBRENGSTEN
Fonds B2
* bezetting compensatie
* terugvordering allerlei kosten
* terugvordering onroerende voorheffing
Totaal :
21.183
24.750
1.779
47.712
KOSTEN
Fonds B2
* allerlei taksen
* onderhoud gebouwen
* onroerende voorheffing
* verzekeringen
* water, gas, elektriciteit, verwarming
* allerlei kosten
Totaal :
33.835
10.111
102.873
18.584
6.916
8.750
181.069
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
In 2013 was het verschil tussen opbrengsten en lasten betreffende de huurkoop en de verrichtingen
van de projecten – 133.357 EUR (47.712 EUR – 181.069 EUR).
148 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
06 ontleding van rekeningen / 6.1 voorsteling en indeling van de rekeningen
E.
De leningen voor de samenstelling van de huurwaarborgen
Artikel 3 § 1 van de ordonnantie van 16 juli 1998 houdende organisatie van de toekenning door het
Gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting voorziet dat
het Gewest jaarlijks op de algemene uitgavenbegroting een bedrag zal inschrijven en dat dit aan het
Fonds zal worden overgemaakt onder de vorm van een renteloos terugvorderbaar voorschot.
Deze bedragen moeten uitsluitend besteed worden aan de organisatie en de werking van een systeem
bestemd om leningen of bankwaarborgen toe te kennen aan personen die moeilijkheden ondervinden
om de door de verhuurder gevraagde huurwaarborg te betalen.
Artikel 6 van voormelde ordonnantie alsmede de ondertekende overeenkomst tussen het Gewest en het
Fonds bepalen dat deze terugvorderbare voorschotten het voorwerp moeten uitmaken van een afzonderlijke boekhouding en dat de eventuele rente opgebracht door deze bedragen, uitsluitend besteed
moeten worden aan het systeem van tussenkomst voor huurwaarborgen.
Artikel 9 van dezelfde ordonnantie voorziet dat het Fonds het toegekende voorschot dient terug te
betalen aan het Gewest, wanneer deze een eind zou maken aan het systeem van tussenkomst voor
de samenstelling van een huurwaarborg of bij ontbinding van de vennootschap. De terug te betalen
bedragen worden echter beperkt tot de bedragen overgemaakt door de begunstigden van een lening
en tot de vorderingen van het Fonds op deze personen. Het Gewest treedt in de rechten van het Fonds
om die schulden te kunnen vorderen.
Overeenkomstig artkel 4 van de overeenkomst ondertekend tussen het Gewest en het Fonds, worden
alle kosten voor de organisatie en de werking voor de tussenkomst in de samenstelling van huurwaarborgen gedragen door de onbeschikbare reserve van het fonds B2 opdat het volledige bedrag
aan terugvorderbare voorschotten zou aangewend worden voor de leningen, met uitzondering van de
oninbare vorderingen die voor 2013 8.930 EUR bedragen, volgens artikel 14.
Voor 2013 voorziet het gewestelijk budget geen enkel voorschot.
In 2013 werden er 221 leningen getekend voor een bedrag van 236.554 EUR.
In de loop van 2013 werden 275 leningen volledig terugbetaald, zodat er op 31 december 2013 nog 321
leningen lopend waren met een saldo van de 196.468 EUR.
F. De waardeverminderingen op schuldvorderingen
De waardewijzigingen op schuldvorderingen worden traditiegetrouw geboekt in twee groepen van voorzieningen: deze betreffende de geïndividualiseerde schuldvorderingen en deze betreffende de niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen. In de jaarrekeningen worden deze bedragen als wijzigingen van
de overeenstemmende activaposten geboekt.
De voorzieningen voor geïndividualiseerde schuldvorderingen voor de huursector, zijnde 341.719 EUR
voor 2013. Er werd in werkelijkheid voor de huurhulp een verhoging geboekt voor 2013 van 74.181 EUR.
De voorzieningen voor geïndividualiseerde schuldvorderingen voor de sector van de hypothecaire zijnde
208.936 EUR ten voordele van het boekjaar 2013 en bereiken zij aldus een bedrag van 300.067 EUR.
De verhouding tussen het globale volume van de vorderingen voor de hypothecaire leningen en dezevoorzieningen bedraagt
300.067€ ·1.000
= 0,340 per duizend.
883.345.771€
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 149
06 ontleding van rekeningen / 6.1 voorsteling en indeling van de rekeningen
De voorzieningen voor niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen zijn geboekte in de resultaten 2013
van de fondsen B1 en B2 voor respectievelijk tot van 396 EUR (terug van dubieuze schuldvorderingen)
en 280.757 EUR aangewend voor de onbeschikbare reserve - dubieuze schuldvorderingen.
De middelen die aangewend werden voor de delgingen op schuldvorderingen en die al de geldsommen
omvatten welke ter beschikking blijven van het Fonds tot dat de schuldvorderingen waarop zij betrekking hebben eventueel, binnen kortere of langere tijd verdwijnen, bedragen einde 2013, 2.649.661 EUR.
G
De resultaten
De opbrengsten van de verrichtingen in het fonds B1 bedragen 266.946,85 EUR en deze in B2
59.673.711,68 EUR. Deze van de verrichtingen in het fonds B3 bedragen 26.762,24 EUR.
Het fonds B1 sluit het dienstjaar af met een bonus van 122.625,10 EUR, het fonds B2 met een bonus
van 8.529.173,64 EUR en het fonds B3 met een bonus van 17.832,62 EUR, zijnde in totaal een bonus
van 8.669.631,36 EUR.
Op basis van de posten op de resultatenrekeningen, worden de volgende saldi bekomen.
1°
Resultaat van het fonds B1
Om het beschikbare saldo van het fonds B1 te bekomen,
moet men van de bruto-opbrengst der verrichtingen
- aftrekken : de bedrijfs-en financiële kosten
Als verschil blijft volgend saldo in de rekening opgenomen
2°
122.625,10EUR
Resultaat van het fonds B2
Om het saldo van het fonds B2 te bekomen,
moet men van/bij de bruto-opbrengst der verrichtingen
a) aftrekken: de bedrijfskosten en financiële kosten
b) aftrekken: de uitzonderlijke kosten
Als verschil blijft volgend saldo in de rekening opgenomen
3°
266.946,85 EUR
- 144.321,75 EUR
59.673.711,68EUR
- 51.119.366,57 EUR
- 25.171,47 EUR
8.529.173,64 EUR
Resultaat van het fonds B3
Om het beschikbare saldo van het fonds B3 te bekomen,
moet men van de bruto-opbrengst der verrichtingen
- de oninbare vorderingen aftrekken
(overeenkomstig artikel 14 van de overeenkomst tussen de Regering van
het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Fonds van 10 december 1998)
De netto-opbrengst
dient overeenkomstig artikel 3 van vermelde overeenkomst uitsluitend
ten gunste van het huurwaarborgsysteem gebruikt te worden.
150 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
26.762,24 EUR
- 8.929,62 EUR
17.832,62 EUR
06 ontleding van rekeningen / 6.1 voorsteling en indeling van de rekeningen
4°
Resultaten van de fondsen samen (B1 + B2 + B3)
Om het globaal beschikbaar saldo te bekomen,
moet men van /bij de bruto-opbrengst der verrichtingen
- aftrekken: de bedrijfs- en financiële kosten
- aftrekken: de uitzonderlijke kosten
59.967.420,77 EUR
- 51.272.617,94 EUR
- 25.71,47 EUR
Als verschil, blijft het saldo opgenomen in de rekeningen
H.
8.669.631,36 EUR
De aanwendingen der saldi
Fonds B1
Het saldo eigen aan het Fonds B1 bedraagt:
Er wordt voorgesteld om dit saldo als volgt te verdelen :
- aan de maatschappelijke aandelen een dividend van 2,5 % op hun vrijgegeven
bedrag (5.778,40 EUR)
- heffing aan de dubieuze schuldvorderingen reserves
- het saldo aan de statutaire reserve
122.625,10 EUR
===========
144,57 EUR
396,01 EUR
122.876,54 EUR
Fonds B2
Het saldo eigen aan het Fonds B2 bedraagt:
Er wordt voorgesteld om een bedrag van 0,30% van de uitstaande hypothecaire leningen
over te dragen naar de onbeschikbare reserve – dubieuze schuldenaars
Er wordt voorgesteld om het saldo in overeenstemming met artikel 5 van het besluit van de
Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 over te dragen naar de onbeschikbare
reserve van het fonds B2
8.529.173,64 EUR
===========
280.756,85 EUR
8.248.416,79 EUR
Fonds B3
Het saldo eigen aan het Fonds B3 bedraagt:
Overeenkomstig de artikels 4 en 6 van de Ordonnantie houdende organisatie van de
toekenning door het Gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg
inzake huisvesting van 16 juli 1998 en overeenkomstig artikel 3 van de overeenkomst tussen
de Brusselse Hoofdstedelijke Regering en het Fonds van 10 december 1998 worden de
opbrengsten uitsluitend bestemd voor het systeem houdende toekenning van een toelage
voor de huurwaarborg
17.832,62 EUR
===========
17.832,62 EUR
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 151
06 ontleding van rekeningen / 6.2 bis jaarrekening op 31 december bnb
6.2 BIS JAARREKENING OP 31 DECEMBER BNB
6.2.1 Balans na winstverdeling
2013
1.
2012
ACTIVA
VASTE ACTIVA
20/28
156.768.275,54
149.343.570,88
III.
22/27
156.702.274,76
149.342.291,99
22
23
24
26
27
100.304.445,24
3.322,94
536.068,49
21.049.530,67
34.808.907,42
107.998.810,12
4.388,02
437.025,04
12.199.750,01
28.702.318,80
28
66.000,78
1.278,89
284/8
284
66.000,78
6,20
1.278,89
6,20
285/8
65.994,58
1.272,69
VLOTTENDE ACTIVA
29/58
1.279.063.464,21
1.170.271.304,50
V./VII.Vorderingen
A. Hypothecaire leningen
2. Hypothecaire leningen zonder
reconstitutie
B. Vorderingen uit leasingverrichtingen en uit de
huur van roerende goederen
C. Kredieten op afbetaling
E. Andere debiteuren
292/6
292
1.020.612.402,52
883.045.703,47
893.914.942,14
789.579.708,75
2922
883.045.703,47
789.579.708,75
293
294
296
196.468,31
137.370.230,74
215.089,19
104.120.144,20
VIII.Geldbeleggingen
(toelichting VI)
B. Overige beleggingen
50/53
221.742.914,02
271.253.202,67
51/53
221.742.914,02
271.253.202,67
IX. Liquide middelen
54/58
34.556.235,98
4.126.881,79
X. Overlopende rekeningen
(toelichting VII)
490/1
2.151.911,69
976.277,90
TOTAAL DER ACTIVA
20/58
1.435.831.739,75
1.319.614.875,38
Materiële vaste activa
(toelichting III)
A. Terreinen en gebouwen
B. Installaties, machines en uitrusting
C. Meubilair en rollend materieel
E. Overige materiële vaste activa
F. Activa in aanbouw en betalingen
IV. Financiële vaste activa
(toelichting IV)
C. Andere financiële vaste activa
1. Aandelen
2. Vorderingen en borgtochten in
contanten
152 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
06 ontleding van rekeningen / 6.2 bis jaarrekening op 31 december bnb
2013
2.
2012
PASSIVA
EIGEN VERMOGEN
10/15
367.854.734,44
338.108.199,28
10
5.778,40
5.778,40
100
101
19.262,66
-13.484,26
19.262,66
-13.484,26
13
130
131
1311
99.101.653,78
44.651,40
99.057.002,38
99.057.002,38
90.432.166,99
44.651,40
90.387.515,59
90.387.515,59
15
268.747.302,26
247.670.253,89
16
23.206.211,82
22.297.942,59
VII. A. Voorzieningen voor risico’s en kosten
1. Pensioenen en soortgelijke
verplichtingen
3. Grote herstellings- en onderhoudswerken
B. Uitgestelde belastingen
160/5
8.616.009,28
8.852.110,49
160
-
-
162
168
8.616.009,28
14.590.202,54
8.852.110,49
13.445.832,10
SCHULDEN
17/49
1.044.770.793,49
959.208.733,51
17
962.018.763,18
889.836.919,30
170/4
896.696.337,28
824.352.132,74
I.Kapitaal
(toelichting VIII)
A. Geplaatst kapitaal
B. Niet-opgevraagd kapitaal
IV.Reserves
A. Wettelijke reserve
B. Onbeschikbare reserves
2. Andere
VI. Kapitaalsubsidies
VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN
VIII. Schulden op meer dan één jaar
(toelichting X)
A. Financiële schulden
2. Niet-achtergestelde obligatieleningen
D. Overige schulden
8. Overige leningen
D. Overige schulden
(-)
171
174
178/9
800.335.765,78
96.360.571,50
65.322.425,90
744.330.981,74
80.021.151,00
65.484.786,56
IX. Schulden op ten hoogste één jaar
(toelichting X)
A. Schulden op meer dan één jaar die
binnen het jaar vervallen
C. Handelsschulden
1. Leveranciers
E. Schulden met betrekking tot belastingen,
bezoldigingen en sociale lasten
1. Belastingen
2. Bezoldigingen en sociale lasten
F. Overige schulden
42/48
66.361.377,02
56.390.028,34
42
44
440/4
52.943.469,03
1.084.963,60
1.084.963,60
39.924.710,54
1.869.492,24
1.869.492,24
45
450/3
454/9
47/48
1.804.044,46
802.354,96
1.001.689,50
10.528.899,93
1.952.248,31
896.128,66
1.056.119,65
12.643.577,25
X. Overlopende rekeningen
(toelichting XI)
492/3
16.390.653,29
12.981.785,87
TOTAAL DER PASSIVA
10/49
1.435.831.739,75
1.319.614.875,38
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 153
06 ontleding van rekeningen / 6.2 bis jaarrekening op 31 december bnb
6.2.2 Resultatenrekening
1.1.1 Resultatenrekening
2013
I./IV. Bedrijfs- en financiële opbrengsten
A.Intresten op en opbrengsten uit kredieten
1.
Hypothecaire leningen
B.Opbrengsten uit beleggingen
D.Andere financiële opbrengsten
(toelichting XII, 1, A)
E.Andere bedrijfsopbrengsten
(toelichting XII, 1, B)
II./V. Bedrijfs- en financiële kosten
A.Kosten van schulden
C.Diensten en diverse goederen
D.Bezoldigingen, sociale lasten en
pensioenen (toelichting XII, 2, C2)
F.Afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten
op immateriële en materiële vaste activa
G.Waardeverminderingen op vlottende
activa (toevoegingen +, terugnemingen -)
(toelichting XII, 2, E)
1.
Op kredieten en beleggingen
2.
Op andere vlottende activa
H.Voorzieningen voor risico’s en kosten
(toevoegingen +, bestedingen en
terugnemingen -)
(toelichting XII, 2, C3 et F)
I.Andere bedrijfskosten
(toelichting XII, 2, G)
(-)
VI. Winst uit de gewone bedrijfsuit oefening, vóór belasting
(+)
Verlies uit de gewone bedrijfsuitoefening,
vóór belasting
(-)
154 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
2012
75/74
7510
7511
7518
56.959.350,60
18.430.288,00
18.430.288,00
2.666.802,69
50.445.130,03
16.456.566,24
16.456.566,24
2.855.943,53
752/9
27.684.821,60
23.564.543,10
74
8.177.438,31
7.568.077,16
65/64 51.272.617,94
650 31.369.770,23
61 4.848.230,61
47.447.585,68
27.566.086,59
3.977.454,47
62
9.407.515,61
8.780.714,58
630
5.346.954,76
5.345.572,11
651
6517
6518
- 134.755,81
-134.755,81
- 211.307,73
-211.307,73
635/7
-236.101,21
1.462.133,38
640/7
671.003,75
526.932,28
70/65 5.686.732,66
2.997.544,35
65/70
06 ontleding van rekeningen / 6.2 bis jaarrekening op 31 december bnb
2013
VII. Uitzonderlijke opbrengsten
A. Terugneming van afschrijvingen en van waarde verminderingen op immateriële en materiële vaste
activa
D. Meerwaarden bij de realisatie
van vaste activa
VIII. Uitzonderlijke kosten
A. Uitzonderlijke afschrijvingen en
waardeverminderingen op
oprichtingskosten, op immateriële
en materiële vaste activa
van vaste activa
D. Minderwaarden bij de realisatie van
vaste activa
E. Andere uitzonderlijke kosten (toel. XIV)
76
1.504.853,58
760
1.198.903,99
763
305.949,59
66
25.171,47
2012
4.400,00
4.400,00
660
663
664/8
25.171,47
IX. Winst van het boekjaar vóór belasting
Verlies van het boekjaar vóór belasting
(+)
(-)
70/66 7.166.414,77
66/70
3.001.944,35
IX bis. A. Onttrekking aan de uitgestelde
belastingen
(+)
780 1.503.216,59
1.279.375,15
X. Belastingen op het resultaat
A. Belastingen (toelichting XV)
B.
(-) (+)
(-)
Regularisering van belastingen en
terugneming van voorzieningen voor
belastingen
67/77
670/3
1.032.774,32
- 246.600,83
77
XI. Winst van het boekjaar
Verlies van het boekjaar
(+)
(-)
XIII. Te bestemmen winst van het boekjaar
Te verwerken verlies van het boekjaar
(+)
(-)
70/67 8.669.631,36
67/70
(70/68)
(68/70)
4.034.718,67
8.669.631,36
4.034.718,67
70/69
8.669.631,36
69/70
70/68 8.669.631,36
68/70
4.034.718,67
RESULTAATVERWERKING
A. Te bestemmen winstsaldo
Te verwerken verliessaldo
1. Te bestemmen winst van het boekjaar
Te verwerken verlies van het boekjaar
B. Onttrekking aan het eigen vermogen
2. aan de reserves
C. Toevoeging aan het eigen vermogen
3. aan de overige reserves
F. Uit te keren winst
1. Vergoeding van het kapitaal
(-)
(-)
4.034.718,67
791/2 396,01
792 396,01
(-)
691/2 8.669.882,80
6921 8.669.882,80
4.034.574,10
4.034.574,10
(-)
694/6 144,57
694 144,57
144,57
144,57
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 155
06 ontleding van rekeningen / 6.2 bis jaarrekening op 31 december bnb
6.2.3 Toelichtingen
1.1.2
2013
III.
Staat van de materiële vaste activa
:
(posten 22 tot 27 van de activa)
a) Aanschaffingswaarde
Per einde van het vorige
boekjaar
Gereedschap
Meubilair
en rollend
materieel
Overige
materiële vaste
activa
(post 22)
(post 23)
(post 24)
(post 26)
Activa in
aanbouw
en vooruitbetalingen
(post 27)
815 165.562.150,35
33.833,43
1.885.513,94
12.199.750,01
28.702.318,80
816 6.204.815680
212.109,20
8.990.936,83
(-) 817 -9.977.706,37
658,95
-
-
819 161.789.259,78
34.492,38
2.097.623,14
21.049.530,67
34.808.907,42
826 57.563.340,23
29.445,41
1.448.488,90
-
-
827 5.730.977,72
1.724,03
113.065,75
-
-
-
-
-
-
Mutaties tijdens het
boekjaar :
- Aanschaffingen, inclusief
de geproduceerde vaste
activa
- Overdrachten en buitengebruikstellingen
Per einde van het boekjaar
c)
Afschrijvingen en
waardeverminderingen (-)
Per einde van het vorige
boekjaar
Terreinen
en
gebouwen
-141.156,17
6.279.976,20
- 173.387,58
Mutaties tijdens het
boekjaar :
-Geboekt
- Afgeboekt na
overdrachten en
buitengebruikstellingen
(-) 830 -1.809.503,41
Per einde van het boekjaar
832 61.484.814,54
31.169,44
1.561.554,65
-
-
d)
Nettoboekwaarde per
einde van het boekjaar
(a) – (c)
833 100.304.445,24
3.322,94
536.068,49
21.049.530,67
34.808.907,42
156 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
06 ontleding van rekeningen / 6.2 bis jaarrekening op 31 december bnb
IV.
Staat van de financiële vaste activa
(post 28 van de activa)
2013
Andere ondernemingen
(post 284)
1. Deelnemingen en aandelen
Aanschaffingswaarde:
Per einde van het vorige boekjaar :
835
6,20
Per einde van het boekjaar :
839
6,20
Nettoboekwaarde per einde van
het boekjaar
856
6,20
Andere ondernemingen
(post 285/8)
2.Vorderingen
Nettoboekwaarde per einde van het vorige boekjaar
Mutaties tijdens het boekjaar :
-Toevoegingen
-Terugbetalingen
VI.
Nettoboekwaarde per einde van het boekjaar
Geldbeleggingen: overige beleggingen
(post 51/53 van de activa)
Termijnrekeningen bij krediet- instellingen
857
1.272,69
858
(-) 859
810.230,31
-745.508,42
864
65.994,58
2013
53
221.742.914,02
8686
8687
8688
74.358.807,96
142.384.106,06
5
.000.000,00
2012
271.253.202,67
met een resterende looptijd of opzegtermijn van:
- hoogstens één maand
- meer dan één maand en hoogstens één jaar
- meer dan één jaar
197.378.819,71
73.874.382,96
-
VII. Overlopende rekeningen
1. Over te dragen kosten
2. Verkregen opbrengsten
Rekening courant B1/B2/B3
2013
490
491
-
108.291,35
1.499.741,69
-
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 157
06 ontleding van rekeningen / 6.2 bis jaarrekening op 31 december bnb
VIII. Staat van het kapitaal
2013
Bedragen
A.
Maatschappelijk kapitaal
1. Geplaatst kapitaal
(post 100 van de passiva)
8700
- per einde van het vorige boekjaar
- mutaties tijdens het boekjaar
- per einde van het boekjaar
Aantal aandelen
8701
2. Samenstelling van het
kapitaal
2.1 Soorten aandelen op
naam : 24,79 EUR per stuk
19.262,66
19.262,66
19.262,66
2.2. Aandelen op naam of aan toonder : op naam
8702
777
Niet-opgevraagd bedrag
(post 101)
B.
Niet-gestort kapitaal
871
13.484,26
2013
X.
Staat van de schulden
3.
Schulden met een resterende looptijd van
A.
Uitsplitsing van de schulden met
een oorspronkelijke looptijd van
meer dan één jaar, naar gelang
hun resterende looptijd
1. hoogstens één
jaar
Financiële schulden
880
52.780.957,46
284.241.097,89
612.455.239,39
2.Niet-achtergestelde
obligatieleningen
8. Overige leningen
882
885
51.499.887,96
1.281.069,50
270.493.835,19
13.747.262,70
529.841.930,59
82.613.308,80
Handelsschulden
886
1.084.963,60
-
-
1.Leveranciers
887
1.084.963,60
-
-
B.
Overige schulden
890
12.495.455,96
901.963,92
64.420.461,98
891
66.361.377,02
285.143.061,81
676.875.701,37
2. meer dan
één jaar doch
hoogstens 5
jaar
(post 42)
Totaal
3.
meer dan
5 jaar
(post 17)
B.
Gewaarborgde schulden
(begrepen in de post 17 en
42/48 van de passiva)
Financiële schulden
892
2.Niet-achtergestelde
obligatieleningen
894
Totaal
158 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
Schulden (of gedeelte van schulden) gewaarborgd door
Belgische overheidsinstellingen
906
939.472.622,74
939.472.622,74
939.472.622,74
06 ontleding van rekeningen / 6.2 bis jaarrekening op 31 december bnb
C.
Schulden met betrekking tot belastingen,
bezoldigingen en sociale lasten
1. Belastingen (post 450/3 van de passiva)
b)
niet-vervallen belastingschulden
9073
802.354,96
9077
1.001.689,50
2. Bezoldigingen en sociale lasten
(post 454/9 van de passiva)
c)
Andere schulden met betrekking tot bezoldigingen
en sociale lasten
2013
XI.
Overlopende rekeningen
1. Toe te rekenen kosten enquotum nog niet vervallen
maar gelopen intrestaandeel
492
15.610.939,45
2. Over te dragen opbrengsten en
dossier vergoedingen
493
235.835,19
Rekening courant B1/B2/B3
-
543.878,65
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 159
06 ontleding van rekeningen / 6.2 bis jaarrekening op 31 december bnb
2013
2012
XII. Bedrijfs- en financiële resultaten
1.
Bedrijfs- en financiële
opbrengsten
(post 75/74)
A.
B.
Andere financiële opbrengsten :
(post 752/9)
Door de overheid toegekende subsidies, aangerekend
op het resultaat :
kapitaalsubsidies
9125
23.564.543,10
886.151,71
7.291.286,60
852.501,54
6.715.575,62
Andere bedrijfsopbrengsten
(post 74)
- Verschillende recuperaties
- Diverse opbrengsten huurhulp
- Dotatie F.S.T.
2.
27.684.821,60
Bedrijfs- en financiële kosten
(post 65/64)
C1. Werknemers ingeschreven in het personeelsregister
a) Totaal aantal op de afsluitingsdatum
b) Gemiddeld personeelsbestand berekend in
voltijdse equivalenten
c) Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
9086
156
153
9087
9088
148,70
196.916,40
137,40
182.991,40
620
621
622
6.659.729,38
1.795.080,91
533.651,23
6.186.927,02
1.692.589,76
507.324,66
C2.Personeelskosten
(post 62)
a) Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen
b) Werkgeversbijdragen voor sociale verzekeringen
c) Werkgeverspremies voor bovenwettelijke
verzekeringen
d) Andere personeelskosten
160 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
623
419.054,09
393.873,14
06 ontleding van rekeningen / 6.2 bis jaarrekening op 31 december bnb
2013
E.
Waardeverminderingen op vlottende activa
(post 651)
Geboekt
Teruggenomen
F.
2012
74.180,62
-208.936,43
55.033,31
-266.341,04
671.193,35
-907.294,56
2.175.481,05
-644.819,53
Voorzieningen voor risico’s en kosten
(post 653/7)
Toevoegingen
Bestedingen en terugnemingen
G. Andere bedrijfskosten
(post 640/7)
Belastingen en taksen op de bedrijfsuitoefening
H.
A.
526.932,28
Uitzendkrachten en ter beschikking van de
onderneming gestelde personen
2. Gemiddeld aantal berekend in
voltijdse equivalenten
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
Kosten voor de onderneming
XV.
671.003,75
-
-
Belastingen op het resultaat
Uitsplitsing van de post
670/3
1. Belastingen op het resultaat van het boekjaar
a. Verschuldigde of betaalde belastingen en
voorheffingen
b. Geactiveerde overschotten van betaalde belastingen
en voorheffingen
c. Geraamde belastingsupplementen (opgenomen
onder post 450/3 van de passiva)
2. Belastingen op het resultaat van vorige boekjaren
a. Verschuldigde of betaalde belastingsupplementen
-
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 161
06 ontleding van rekeningen / 6.2 bis jaarrekening op 31 december bnb
2013
2012
XVI. Belastingen op de toegevoegde
waarde en belastingen ten laste van
derden
A.
De belastingen op de toe-gevoegde
waarde in rekening gebracht :
1.
2.
B.
aan de onderneming
(aftrekbaar)
door de onderneming
9145
9146
1.238.397,19
788.621,92
748.099,48
765.898,16
9147
1.776.657,94
1.718.259,99
De ingehouden bedragen ten
laste van derden bij wijze van :
1.
bedrijfsvoorheffing
162 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
06 ontleding van rekeningen / 6.2 bis jaarrekening op 31 december bnb
XVII. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
(in EUR)
2013
2013
· Leningsaanvragen in behandeling (B2)
(zonder gedelegeerde opdrachten en
gelijkgestelden)
41.316.82
20122012
48.303.231
· Huurhulpverrichtingen in verwezenlijking:
(zonder gedelegeerde opdrachten en
gelijkgestelden)
- bestelde of gereserveerde werken en
aangevraagde aankopen (B2):
* renovatie bestaand patrimonium
* nieuw programma
3.721.350
2.905.849
1.778.788
2.189.774
2.671
2.160
35.144
138.384
872.392
59.525
18.439
53.870
771.516
-
1.836.198
2.671
2.160
785.356
127.157
2.164.819
243.254
39.987
1.025.604
1.542.395
3.302
741.074
3.281.667
1.700.660
747.227
3.319.605
1.773.681
4.649.060
2.498.790
4.471
3.082.000
-
1.763.375
1.763.375
58.227.695
65.311.361
64.847.654
65.319.977
648.988
600.162
1.373.139
1.873.903
· Gedelegeerde opdrachten en gelijkgestelden
(huurhulp en sanering/(weder) opbouwverkoop):
·
·
·
·
·
·
·
·
·
Budget te voorzien naar aanleiding van
wijzigingen programma’s
Mariën/Scutenaire (Schaarbeek)
Marconi (Vorst)
Herder / Keyenveld (Elsene)
Van Volxem (Vorst)
Mettewie (St-Jans-Molenbeek)
Coenraets (St-Gillis)
Birmingham (St-Jans-Molenbeek)
Mariemont/Ninove (St-Jans-Molenbeek)
Slachthuis (Brussel)
Puccini (Anderlecht)
Project (huurhulp):
Wiertz (Elsene)
Wavre (Elsene)
Cognassier (Sint-Agatha-Berchem)
Project ((weder) opbouwverkoop):
Sans Souci (Elsene)
Loutrier (Watermaal-Bosvoorde)
Mutsaard (Laken)
Stedenbouwkundige lasten (B2)
Wiertz (Elsene)
Project (mixte) :
Huisvestingsplan
(weder) opbouwverkoop
Ontvangen waarborgen van huurders en
ontleners (B2)
Ontvangen waarborgen in het kader van de
openbare aanbestedingen (B2)
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 163
06 ontleding van rekeningen / 6.3 waarderingsmethoden
6.3
1.1WAARDERINGSMETHODEN
Waarderingsmethoden
In 2013 heeft het Fonds zijn waarderingsmethoden aangepast betreffende de afschrijvingen en
de voorzieningen voor grote onderhouds- en herstellingswerken. De verantwoording van deze
aanpassingen en hun impact worden nader toegelicht in de sectie 6.4.
1.1.1 Activa
6.3.1
Activa
III.
Materiële activa
A) Boekwaarde
De elementen waaruit het patrimonium samengesteld is, worden in de inventaris opgenomen voor hun
aankoop- of bouwwaarde.
De eventuele renovatiepremies verkregen door het Fonds worden van de waarde afgetrokken.
De Administratie van Belastingen en btw heeft het Fonds een btw-tarief toegekend van 6% (zoals voor
sociale woningen) in plaats van 21 %. Deze beslissing is van kracht sinds 2010, met terugwerkende
kracht tot 2007.
B)
Afschrijvingspercentages
De afschrijvingen vertegenwoordigen de waardevermindering vastgesteld tijdens het boekjaar en
worden als volgt berekend:
- Gebouw sociale zetel
3,03%
Lineair
- Gebouwen huursector
3,03%
Lineair
- Vernieuwing platte daken
6,67% Lineair
- Vernieuwing technische installaties HVAC (verwarming, boilers, ventilatie,
klimaatregeling...)
10 % Lineair
- Meubilair
10 % Lineair
- Kantoormaterieel
20 %
Lineair
- Telefonie
20 % Lineair
- Informaticamaterieel (hardware)
25 %
Lineair
- Software
20 %
Lineair
- Rollend materieel
20 % Lineair
- Gereedschap
33,33 % Lineair
De bijkomende kosten, worden afgeschreven over dezelfde periode als het goed waarop ze betrekking
hebben, behalve de administratiekosten van minder dan 250 EUR, die automatisch als kosten geboekt
worden. De bijkomende kosten omvatten o.a. de notariskosten, de registratiekosten, de niet-aftrekbare
belastingen en taksen.
De complete renovatiewerken van woningen van de categorie 1 (de zogenaamde woningen van de
eerste generatie) worden afgeschreven vanaf de maand van de eerste bezetting van een woning.
De vernieuwingswerken in woningen van de categorie 2 (de zogenaamde energievretende woningen)
worden afgeschreven vanaf de maand van ingebruikstelling.
Voor de andere aankopen van vaste activa wordt de afschrijving prorata temporis berekend in functie
van de aanschaffingsmaand.
Alle aankopen van klein materieel worden, gezien hun gering belang, rechtstreeks in de kosten
opgenomen.
164 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
06 ontleding van rekeningen / 6.3 waarderingsmethoden
C)
Afschrijving van de investeringen van de huurhulpsector van de periode van 1975 tot
2012
In de periode voor 2013 werden de afschrijvingen van gebouwen aangekocht in het kader van de
huurhulpverrichtingen berekend ten belope van 5 % op de gemiddelde aanschaffingswaarde van de
laatste twee jaren na aftrek van de gecumuleerde afschrijvingen.
Ten gevolge een akkoord met de fiscale administratie van begin 2014 stapt het Fonds over van een
degressieve naar een lineaire afschrijvingsmethode, voor de vaste activa waarvan de degressieve
afschrijving op jaarbasis lager is dan de lineaire afschrijving op jaarbasis. Deze transitie heeft plaats
voor alle investeringen die zich in hun twaalfde jaar bevinden, of ouder op 31 december 2012. Deze
activa worden vanaf dan afgeschreven met een lineair afschrijvingspercentage van 3,03%.
In het kader van hetzelfde akkoord worden de investeringen in werken voor de periode 1975 tot 2012
afzonderlijk afgeschreven van de aanschaffingswaarde van ieder gebouw. Om de afschrijvingstabellen
te vereenvoudigen wordt het gewogen gemiddelde bepaald van het jaar van de investering in werken.
De werken worden afgeschreven vanaf dit gewogen gemiddelde jaar van investering. De afschrijving
van deze werken is degressief met een percentage van 5% voor de investeringen jonger dan 12 jaar.
Er heeft een transitie plaats naar een lineaire afschrijving van 3,03% voor alle investeringen die zich in
hun twaalfde jaar bevinden, of ouder op 31 december 2012.
Voor de bestaande aankopen van gebouwen en terreinen van de periode van 1975 tot 2012 tegen
een globale prijs, waarvan de waarde van het terrein onbekend is, wordt een fractie van 1/6e van de
aanschaffingswaarde geregistreerd als waarde van het terrein (zoals voorgesteld in het commentaar
van de fiscale administratie Com.IB 195/97). Deze investeringen worden afgeschreven met de lineaire
methode aan 3,03% of met de degressieve methode aan 5% (investeringen minder dan 12 jaar) tot ze
een restwaarde bereiken van 1/6 van de investeringswaarde.
D) Verrichtingen voor huurkoop en verkoop na sanering
De gebouwen aangekocht in het kader van de verrichtingen voor huurkoop- en verkoop na sanering/
(weder)opbouw worden opgenomen voor hun aankoopwaarde plus het bedrag van de diverse kosten
(aktekosten, werken), verminderd met de ontvangsten van eventuele renovatiepremies.
Deze gebouwen worden niet afgeschreven aangezien ze waarschijnlijk slechts tijdelijk deel uitmaken
van het patrimonium van het Woningfonds en doorverkocht worden aan de betrokken gezinnen voor
de waarde die in zijn boeken is opgenomen op het ogenblik van de verkoop.
In sommige gevallen is er een overdracht van een gebouw aangekocht in het kader van een
huurkoopverrichting naar de huurhulp, wanneer er een verrichting niet gerealiseerd kan worden. In dat
geval wordt de afschrijving, zoals hiervoor beschreven voor de gebouwen van de huurhulpverrichtingen,
met terugwerkende kracht vanaf de aankoopdatum berekend, in overeenstemming met de richtlijn dd.
29 juli 1994 van de Commissie van Boekhoudkundige Normen. Indien gebouwen uit de huurhulpsector
verkocht worden, dan zullen de afschrijvingen boekhoudkundig tegengeboekt worden.
E)
Activa in aanbouw en vooruitbetalingen
Alle nieuwe vastgoedverrichtingen, ongeacht de sector waarbinnen ze worden uitgevoerd, worden
boekhoudkundig opgenomen als activa in aanbouw. De afschrijvingen en de btw zullen worden
opgenomen, respectievelijk betaald, in functie van de uiteindelijke bestemming van het gebouw, en dit
zodra de definitieve oplevering achter de rug is.
V./VII.Vorderingen
De vorderingen worden opgenomen aan hun nominale waarde voor het openstaand bedrag.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 165
06 ontleding van rekeningen / 6.3 waarderingsmethoden
Vorderingen van de huursector
De verliezen op individuele vorderingen worden geboekt onder de volgende omstandigheden:
- wanneer de huurder achterstallen heeft (niet-betaalde huurgelden en terugvorderbare
kosten), die onbetaald zijn gebleven gedurende 3 maanden of meer;
-
op het totaal te betalen door de huurder, wanneer hij de afgelopen 3 maanden of langer
geen enkele betaling meer heeft verricht.
Overeenkomstig artikel 3.2.3 van de beheersovereenkomst, mogen de voorzieningen voor dubieuze
vorderingen, betreffende de huurhulp, niet hoger liggen dan 5,5 % van de huurgelden (lasten en
huurtoelagen inbegrepen)
Vorderingen van de sector hypothecaire leningen
De verliezen op individuele vorderingen worden geboekt wanneer de debiteur, die zijn verplichtingen
niet nagekomen is, vervolgd werd en zijn hypothecaire waarborg verdwenen is, door de gedwongen
verkoop van het in pand gegeven goed.
Leningen van het huurgarantiefonds
Er wordt voor de leningen van het huurgarantiefonds geen enkele voorziening geboekt, gezien de korte
duur (van 12 tot 18 maanden) van de lening. De oninbare verklaarde vorderingen worden voor 100 %
ten laste gelegd van het fonds B3.
Andere vorderingen
De verliezen van het fonds B2 van de jaren 1984 tot 1987 komen voor in de activa als vordering
op meer dan één jaar. Deze bedragen zullen afgetrokken worden van de schuld, samengesteld uit
de terugvorderbare voorschotten van het Gewest aan het Fonds in het kader van het fonds B2, bij
ontbinding ervan.
1.1.2 Passiva
Passiva
6.3.2
IV.B.
Onbeschikbare reserves
Deze omvatten de niet-uitkeerbare reserves in geval van ontslag van de samenwerkende vennoten of
de reserves als dusdanig door de Algemene Vergadering aangeduid.
In deze rubriek is eveneens opgenomen de onbeschikbare reserve, voorzien in de koninklijke besluiten
van 26 maart 1965 en van 10 juli 1989, het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30
november 1989 en 13 mei 1993 en het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei
1996 en van 2 oktober 1997.
Overeenkomstig dit laatste besluit, dienen de winsten verwezenlijkt in het fonds B2 op deze reserve
gezet te worden. De aanwending hiervan wordt gezamenlijk vastgesteld door de Ministers of Staatssecretarissen die respectievelijk de begroting en de huisvesting in hun bevoegdheid hebben, met dien
verstande dat de eerste bestemming van deze reserve het dekken van de verbintenissen op korte, op
middellange en op lange termijn van het Fonds dient te zijn.
Na de verwerping van de aftrekbaarheid van de voorzieningen voor niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen om risico’s en verliezen te dekken voortspruitende uit het eventueel verdwijnen van de
hypothecaire waarborgen, door de fiscale administratie na een controle over de rekeningen afgesloten
op 31 december 2006 en 31 december 2007, heeft het Fonds beslist om uit voorzorg deze provisies op
te nemen in de onbeschikbare reserves – dubieuze vorderingen.
Deze provisies mogen, bij toepassing van het koninklijk besluit van 10 juli 1989 en de besluiten van de
Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30 november 1989, 17 december 1992 en 13 mei 1993, en
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 niet hoger zijn dan 0,30 % van
de uitstaande hypothecaire leningen op 31 december van het dienstjaar, na aftrek van de dubieuze
schuldenaars.
166 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
06 ontleding van rekeningen / 6.3 waarderingsmethoden
VI.
Kapitaalsubsidies
De jaarlijkse dotaties behelzen de eenmalige tussenkomsten van het Gewest. Hiermee worden de
intrestlasten op de obligatieleningen voorgeschoten voor de hele duur van de lening.
Het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 tot vaststelling van de modaliteiten voor de tussenkomst in het Woningfonds van de Gezinnen van het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest, ten laste van de begroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voorziet een subsidiëring
in de vorm van een jaarlijkse kapitaalpremie. Deze jaarlijkse dotaties worden verbonden aan de lasten
gekoppeld aan de obligatieleningen die worden afgesloten met gewestwaarborg.
Naast deze dotaties bestaan er nog andere soorten van kapitaaldotaties, die in resultaat worden genomen op hetzelfde ritme als de betrokken investering.
VII.3. Voorzieningen voor grote herstellings- en onderhoudswerken
Een voorziening wordt aangelegd voor grote onderhouds- en herstellingswerken voor de gebouwen
aangekocht sinds 1975 in het kader van de huurhulpsector. De jaarlijkse voorziening bedraagt 0,5 %
van de bruto-waarde van de gebouwen.
Schulden
De schulden worden opgenomen aan hun nominale waarde, voor het openstaande bedrag.
VIII. Schulden op meer dan één jaar
Wat betreft de terugvorderbare voorschotten, zonder intresten, die van het Gewest ontvangen werden, zal men zich herinneren dat:
-
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 17 december 1992 de wijze van
toekenning vaststelt van voorschotten toegestaan in het kader van het fonds B2. In geval van ontbinding van de maatschappij dienen deze voorschotten, na aftrek van een forfaitaire som a rato van 5 %,
teruggestort te worden. Dit percentage dient tot dekking van de oninvorderbare schuldvorderingen en
bijkomende kosten.
-
de ordonnantie van 16 juli 1998 en de overeenkomst van 10 december 1998, die getekend
werd tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Fonds de toekenningsmodaliteiten van de
voorschotten vaststellen ten einde een gewestelijke tussenkomst voor de samenstelling van een
huurwaarborg inzake huisvesting te organiseren. Deze voorschotten zouden aan het Gewest moeten
terugbetaald worden indien deze een eind stelt aan het systeem, na aftrek van de verschuldigde saldi
voor de aan de gang zijnde leningen en het volledige bedrag van de oninvorderbare vorderingen.
IX.E.
Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten
-
Voorziening voor belastingen
De toelage aan de voorziening voor belastingen is samengesteld in functie van de aanslagvoeten van
toepassing in de sector.
-
Voorziening van vakantiegeld
De toelage aan de voorziening voor vakantiegeld is samengesteld in functie van het door de Administratie der Belastingen jaarlijks opgenomen percentage en er werd rekening gehouden met de werkelijke
prestaties van de personeelsleden die wettelijk kunnen genieten van het dubbel vakantiegeld.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 167
06 ontleding van rekeningen / 6.4 toelichtigen bij de jaarrekening
6.4
DE JAARREKENING
1.2TOELICHTIGEN
Toelichtigen BIJ
bij de
jaarrekening
6.4.1
vande
dewaarderingsregels
waarderingsregels
1.2.1 Wijziging
Wijziging van
De wijziging van de waarderingsregels met betrekking tot de vaste activa zijn een gevolg van een
akkoord met de fiscale administratie van begin 2014 betreffende de afschrijving van de gebouwen en de
waardering van de terreinen. Dit akkoord wordt hieronder toegelicht en de gevolgen van de gewijzigde
waarderingsregels worden verder gepreciseerd.
6.4.1.1 Akkoord met de fiscale administratie betreffende de afschrijving van de
gebouwen en de waardering van de terreinen
Het Fonds heeft begin 2014 een principeakkoord gekregen van de fiscale administratie betreffende
een aanpassing van de methodologie voor de afschrijving van de gebouwen en de waardering van de
terreinen. Het Fonds heeft zijn gebouwen van de sector Huurhulp altijd, al sinds het bestaan van het
nationale Fonds, op een zeer specifieke manier afgeschreven. De afschrijvingen bedroegen namelijk “5
% op het jaarlijkse gemiddelde van de belegde nettokapitalen”, wat resulteert in een jaarlijks degressief
bedrag van afschrijvingen zonder ooit tot een volledige afschrijving te komen. Sinds het Huisvestingsplan
is het patrimonium van het Fonds dermate geëvolueerd dat er contact moest worden opgenomen met
de fiscus om te bekijken hoe dit in de toekomst moet gebeuren. Dit heeft geleid tot een principeakkoord
waardoor:
a. de inkomsten worden aangepast van het fiscaal jaar 2013, met betrekking tot de inkomsten 2012;
b. de evaluatieregels van het jaarverslag 2013 worden aangepast om ze af te stemmen op dit akkoord;
c. uitzonderlijke boekhoudkundige verrichtingen worden uitgevoerd bij de afsluiting van het boekjaar
2013 voor de inkomsten 2012.
Het principeakkoord houdt volgende elementen in:
Voor gebouwen aangekocht in het verleden:
● Een transitie van de degressieve naar een lineaire afschrijving, vanaf het jaar dat deze lineaire afschrijving groter is dan de degressieve. In de praktijk is dit het geval vanaf het 12e jaar van afschrijving.
● Een vereenvoudiging van de afschrijvingstabellen door een gewogen gemiddelde te bepalen van het
jaar van investering voor de geactiveerde werken per gebouw.
Voor gebouwen en terreinen aangekocht in het verleden tegen een globale prijs (zonder onderscheid
van de waarde van het terrein):
● De forfaitaire bepaling van de waarde van de terreinen aan 1/6e van de totale aanschaffingswaarde
van bebouwde terreinen.
● Een degressieve afschrijving gevolgd door een lineaire afschrijving vanaf het 12e jaar tot men een
restwaarde van 1/6e van de investeringswaarde heeft. Deze restwaarde krijgt een boekhoudkundige
reclassificatie naar de rekening terreinen.
● Een terugname van afschrijvingen voor de bebouwde terreinen waarvan de restwaarde lager is dan
1/6e van de investeringswaarde.
De grafiek hieronder illustreert deze principes voor gebouwen en terreinen aangekocht in het verleden
tegen een globale prijs :
168 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
06 ontleding van rekeningen / 6.4 toelichtigen bij de jaarrekening
Voor gebouwen en terreinen die in de toekomst worden aangekocht:
● De toepassing van een lineaire afschrijving van 3,03% op gebouwen.
● De bepaling van de waarde van de terreinen op basis van een expertise, in het geval van de aankopen
van bebouwde terreinen tegen een globale prijs.
6.4.1.2 De impact van de wijziging van de waarderingsregels op de resultaten
De hierboven omschreven wijzigingen werden opgenomen in de waarderingsregels van 2013 (zie hoofdstuk 6.3). Daarnaast werd er een aanpassing doorgevoerd van de berekening van de voorzieningen voor
groot onderhoud voor de gebouwen van de huurhulpsector. De berekening werd in lijn gebracht met wat
gebruikelijk is voor de huisvestingsmaatschappijen van het Gewest, namelijk een jaarlijkse voorziening
van minimum 0,5% van de investeringswaarde.
Hieronder wordt een overzicht gegeven van de voornaamste wijzigingen en hun impact op het resultaat
in 2013.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 169
06 ontleding van rekeningen / 6.4 toelichtigen bij de jaarrekening
a) Berekening van de voorzieningen voor groot onderhoud voor de gebouwen van de huurhulpsector
Basis berekening
Oude methode
Nieuwe methode
Impact op resultaat
Patrimonium Huurhulp, CUB &
Erfpacht Gebouwen (134,2 MEUR)
x 1,5% =
2,01 MEUR
x 0,5% =
0,67 MEUR
Minder kosten:
+ 1,34 MEUR
Patrimonium Huurhulp & CUB –
Terreinen (7,3 MEUR)
x 1,5% =
0,11 MEUR
N.V.T.
0 MEUR
Minder kosten:
+ 0,11 MEUR
Totaal
+ 1,45 MEUR
b) Impact van de uitzonderlijke (terugname van) afschrijvingen voor de vaste activa van voor 2013
(fiscale inkomsten van 2012):
Basis berekening
Oude methode
Nieuwe methode
Impact op resultaat
Patrimonium gebouwen AL(PL) &
CUB voor 2013
Netto actief x 5%
(degressief)
Lineaire afschrijving op 33
jaar of degressief (<12j.)
Meer kosten:
- 0,46 MEUR
Patrimonium terreinen AL(PL) &
CUB voor 2013
Netto actief x 5%
(degressief)
Terugname afschrijvingen
op terreinen
Minder kosten:
+1,2 MEUR
Totaal
+0,74 MEUR
c) Impact van de nieuwe methode van afschrijven in 2013 op de activa van voor 2013:
Basis berekening
Oude methode
Nieuwe methode
Impact op resultaat
Patrimonium AL(PL) & CUB voor
2013 (excl. woningen verkocht in
2013):
Invest. 146,79 MEUR
Netto act. op 31/12 :
93,72 MEUR
Netto actief 93,72 M x 5%
= 4,69 MEUR
Lineaire afschrijving op 33
jaar of degressief (<12j.) :
4,98 MEUR
Meer kosten
- 0,29 MEUR
d) Impact van de wijziging m.b.t. het begin van de afschrijvingen voor nieuwe projecten (vanaf 2013)
vanaf het moment van eerste verhuur:
Basis berekening
Oude methode
Nieuwe methode
Impact op resultaat
Investeringen 2013 in het
Patrimonium AL(PL) & CUB zonder
1e verhuur in 2013:
3,88 MEUR
1e jaar: netto actief x 0,5 x
3,03% =
0,06 MEUR
Geen afschrijving
0 MEUR
Minder kosten
+ 0,06 MEUR
e) Impact van de uitzonderlijke terugname van afschrijvingen op de kapitaalsubsidies voor
stedenbouwkundige lasten:
Basis berekening
Oude methode
Nieuwe methode
Impact op resultaat
Erkenning subsidie = afschrijving
betrokken actief - gebouw AL7098
(Herder / Berger)
3,65 MEUR x 5% =
0,17 MEUR
0,17 MEUR + Uitzonderlijke
terugname afschrijving:
-0,20 MEUR
Minder opbrengsten:
- 0,20 MEUR
We merken op dat deze wijzigingen geen impact hebben op het fiscale resultaat van het Fonds, gelet
op het overgedragen verlies van het boekjaar 2011.
6.4.2 Vaste
activa
1.2.2
Vaste activa
In 2005 werd de sociale zetel van de Crespelstraat 9 overgedragen naar de Zomerstraat 73 te Elsene.
Op de nieuwe sociale zetel wordt de afschrijving op 33 jaar toegepast met aanwending van een
jaarlijkse last van 3,03 %. De afschrijving wordt berekend op het bedrag van de geïnvesteerde kapitalen
door het Woningfonds, verminderd met een vastgelegde forfaitaire som, die de waarde van de grond
vertegenwoordigt, te weten 154,93 EUR/m² zijnde 416.770,99 EUR.
De overdekte parking, aangekocht in 1994, gelegen Keienveldstraat 6 te Elsene, werd overgedragen
van het fonds B1, te weten een verrichting verwezenlijkt met eigen middelen, naar het fonds B2
voor een waarde van 768.492,59 EUR. Deze waarde werd vastgesteld aan de hand van de door de
170 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
06 ontleding van rekeningen / 6.4 toelichtigen bij de jaarrekening
Administratie van het Kadaster, de Registratie en de Domeinen van het Ministerie van Financiën,
uitgevoerde schatting. Deze schatting van 12 september 2002 werd aangepast aan de evolutie van de
ABEX-index. Deze overdracht vond plaats in het kader van de gedelegeerde opdrachten “Herdersstraat
en Keienveldstraat”.
6.4.3
1.2.3 Vorderingen
Vorderingen
Subsidies, die het deel van inkomsten vertegenwoordigen voortkomend uit de storting van de
geldsommen die worden opgelegd als stedenbouwkundige lasten, worden aan het Fonds toegekend
om ze te bestemmen voor huisvesting. Het betreft een bedrag van 1.728.000 EUR voor 2005, 591.000
EUR voor 2006, 301.000 EUR voor 2007, 1.614.000 EUR voor 2008, 4.263.880 EUR voor 2010 en
1.763.375 EUR voor 2011. Van de subsidie 2011 werd een bedrag van 1.000.000 EUR ontvangen in
2012 en is er nog een vordering van 763.375 EUR per 31 december 2013.
6.4.4 Schulden
opmeer
meerdan
daneen
eenjaar
jaar
1.2.4
Schulden op
Het saldo van de schulden op meer dan een jaar bedraagt 962 miljoen euro. Hierin begrepen zitten
volgende bedragen:
-
760,3 miljoen euro leningen van financiële instellingen (banken en verzekeringsmaatschappijen), met garantie van het Gewest;
-
96,4 miljoen euro renteloze leningen van de BGHM voor de financiering van het Huisvestingsplan betreffende de bouw van 500 huurwoningen;
-
55,7 miljoen euro terugvorderbare financiering door het Gewest van het fonds B2 volgens de
modaliteiten van het besluit van 19 december 1992;
-
2 miljoen euro terugvorderbaar voorschot van 1998 voor de Gewestelijke tussenkomst in de
samenstelling van een huurwaarborg;
-
7,6 miljoen euro interne schuld van het fonds B1 aan het fonds B2;
-
30 miljoen euro nog af te sluiten leningen voor het investeringsvermogen van 2012, waarvoor
het Gewest een garantie heeft ingeschreven in het budget van 2014;
-
10 miljoen euro nog af te sluiten leningen voor het investeringsvermogen van 2013.
Deze laatste twee bedragen betreffende af te sluiten leningen zijn in evenwicht met de actiefzijde van
de balans door een registratie van 40 miljoen euro op de rubriek diverse debiteuren. De bedoeling
van deze werkwijze is om ieder jaar het volledige investeringsvermogen van het Fonds te kunnen
terugvinden in de balans.
In 2013 werden verschillende nieuwe leningen afgesloten voor een totaal bedrag van 97,5 miljoen
euro die als volgt werden opgenomen:
Looptijd van 15 jaar
Belfius : 10 miljoen euro met vaste annuïteiten en met een vijfjaarlijkse herziening van de rentevoet, die
2,53 % bedraagt voor de eerste vijf jaren;
Looptijd van 20 jaar
-
CBC : 10 miljoen euro met vaste annuïteiten en met een vijfjaarlijkse herziening van de
rentevoet, die 2,57 % bedraagt voor de eerste vijf jaren;
-
KBC verzekeringen: 15 miljoen euro met vaste annuïteiten en met een vijfjaarlijkse herziening
van de rentevoet, die 2,65 % bedraagt voor de eerste vijf jaren;
-
KBC verzekeringen: 27,5 miljoen euro met vaste annuïteiten en met een vaste rentevoet van
3,62 %.
Looptijd van 25 jaar
KBC verzekeringen: 35 miljoen euro met vaste kapitaaldelging en met een vaste rentevoet van 3,78%.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 171
06 ontleding van rekeningen / 6.4 toelichtigen bij de jaarrekening
6.4.5 Resultatenrekeningen
1.2.5
Resultatenrekeningen
Boekhoudkundig zijn de “algemene onkosten” onderverdeeld in de resultatenrekening onder de
rubrieken “diensten en diverse goederen”, “personeel”, “andere bedrijfskosten” en “belastingen”.
Men vindt hierna een bondig commentaar over deze vier rubrieken:
1.2.5.1
Diensten en
6.4.5.1 Diensten
en diverse
diversegoederen
goederen
Deze rubriek geeft een totaal weer van 4.848.231 EUR in 2013 tegenover 3.977.454 EUR in 2012, zijnde
een verhoging van 870.777 EUR, of 22 % ten opzichte van 2012.
1.2.5.2
Personeel
6.4.5.2 Personeel
Het bedrag van de bezoldigingen, pensioenen en andere personeelskosten bereikt voor 2012 9.407.516
EUR (zonder rekening te houden met het aandeel besteed voor het fonds B3), zijnde een verhoging van
626.801 EUR of 7 % ten overstaan van 2012.
Het totale aantal effectief gepresteerde uren van het jaar voor alle werknemers bedroeg 196.916 uren
in 2013 ten opzichte van 182.991 uren in 2012.
1.2.5.3
Andere bedrijfskosten
6.4.5.3 Andere
bedrijfskosten
Deze kosten bedragen 671.004 EUR in 2013 tegenover 526.932 EUR, zijnde een verhoging van
144.071 EUR of 27 % ten overstaan van 2012. Het betreft hoofdzakelijk de onroerende voorheffing
en andere taksen op de gebouwen die eigendom zijn van het Fonds, onder meer de gebouwen van
de huurhulpsector en deze aangekocht voor huurkoop en verrichtingen van sanering/(weder)opbouwverkoop.
1.2.5.4
Belastingen
6.4.5.4 Belastingen
Na een inschatting van de belastingen zal het Fonds geen belastingen moeten betalen voor het boekjaar
2013.
6.4.6 Rechten
en verplichtingen
verplichtingenbuiten
buiten
balans
1.2.6
Rechten en
balans
Pensioenregeling voor de personeelsleden
De groepsverzekering die werd afgesloten op 19 december 2008 dient om de aanvullende
pensioenrentes van de personeelsleden te verzekeren. Deze rentes worden berekend op basis van het
«te bereiken doel». Overeenkomstig de bepalingen opgenomen in de wet van 28 april 2003 betreffende
de aanvullende pensioenen is elke vorm van discriminatie uit het nieuwe contract geweerd.
172 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
06 ontleding van rekeningen / 6.5 sociale balans
Sociale
balans
6.5
SOCIALE
BALANS
Nummer waaronder de onderneming bij de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid is ingeschreven (RSZnummer) : 030-1155022-64
Nummer van het paritaire comité dat bevoegd is voor de onderneming: 308
STAAT VAN DE TEWERKGESTELDE PERSONEN
WERKNEMERS WAARVOOR DE ONDERNEMING EEN DIMONA-VERKLARING HEEFT
INGEDIEND OF DIE ZIJN
INGESCHREVEN IN HET ALGEMEEN PERSONEELSREGISTER
Tijdens het boekjaar
Codes
Totaal
1. Mannen
2. Vrouwen
Gemiddeld aantal werknemers
Voltijds ..........................................................................
1001
122,2
60,5
61,7
Deeltijds .......................................................................
1002
30,2
7,4
22,8
Totaal in voltijdse equivalenten (VTE) ...........................
1003
145,2
65,8
79,3
Voltijds ..........................................................................
1011
167.854,2
82.944,0
84.910,2
Deeltijds .......................................................................
1012
29.062,2
6.963,2
22.099,0
Totaal ............................................................................
1013
196.916,4
89.907,2
107.009,2
Voltijds ..........................................................................
1021
7.229.713,69
3.866.844,65
3.362.869,04
Deeltijds .......................................................................
1022
1.287.673,02
302.594,19.
985.078,83
Totaal ............................................................................
1023
8.517.386,71
4.169.438,84
4.347.947,87
Bedrag van de voordelen bovenop het loon ..................
1033
156.997,62
71.452,82
85.544,80
P. Totaal
1P.Mannen
2P.Vrouwen
Gemiddeld aantal werknemers in VTE .................... 1003
137,40
65,80
71,60
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren ................. 1013
182.991,40
87.835,87
95.155,53
Personeelskosten ................................................. 1023
7.887.521,91
3.872.010,52
4.101.511,39
Bedrag van de voordelen bovenop het loon ............ 1033
128.266,50
65.415,91
62.850,59
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
Personeelskosten
Tijdens het vorige boekjaar
Codes
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 173
06 ontleding van rekeningen / 6.5 sociale balans
WERKNEMERS WAARVOOR DE ONDERNEMING EEN DIMONAVERKLARING HEEFT INGEDIEND OF DIE ZIJN
INGESCHREVEN IN HET ALGEMEEN PERSONEELSREGISTER (vervolg)
1. Voltijds
2. Deeltijds
3.Totaal in voltijdse
equivalenten
105
127
29
................. 148,7
Overeenkomst voor een onbepaalde tijd .....................
110
118
29
................. 139,7
Overeenkomst voor een bepaalde tijd .........................
111
9
0
..................... 9,0
Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk .....
112
0
0
..................... 0,0
Vervangingsovereenkomst .........................................
113
0
0
..................... 0,0
120
64
8
................... 69,8
lager onderwijs ....................................................
1200
1
0
..................... 1,0
secundair onderwijs .............................................
1201
14
5
................... 17,4
hoger niet-universitair onderwijs ...........................
1202
32
3
................... 34,4
universitair onderwijs ...........................................
1203
17
0
................... 17,0
121
63
21
................... 78,9
lager onderwijs ....................................................
1210
1
0
..................... 1,0
secundair onderwijs .............................................
1211
19
9
................... 25,4
hoger niet-universitair onderwijs ...........................
1212
25
11
................... 33,7
universitair onderwijs ...........................................
1213
18
1
................... 18,8
Directiepersoneel ......................................................
130
8
0
..................... 8,0
Bedienden ................................................................
134
119
29
................. 140,7
Arbeiders ..................................................................
132
0
0
..................... 0,0
Andere .....................................................................
133
0
0
..................... 0,0
Op de afsluitingsdatum van het boekjaar
Aantal werknemers ....................................................
Codes
Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst
Volgens het geslacht en het studieniveau
Mannen ....................................................................
Vrouwen ..................................................................
Volgens de beroepscategorie
174 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
06 ontleding van rekeningen / 6.5 sociale balans
UITZENDKRACHTEN EN TER BESCHIKKING VAN DE ONDERNEMING GESTELDE PERSONEN
Codes
1.Uitzendkrachten
2. Ter beschikking van de onderneming
gestelde personen Ter beschikking van de onderneming
gestelde personen
Gemiddeld aantal tewerkgestelde personen ......
150
..........................
..........................
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren ...........
151
..........................
..........................
Kosten voor de onderneming ..........................
152
..........................
..........................
Tijdens het boekjaar
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 175
06 ontleding van rekeningen / 6.5 sociale balans
TABEL VAN HET PERSONEELSVERLOOP TIJDENS HET BOEKJAAR
1. Voltijds
2. Deeltijds
3.Totaal in voltijdse
equivalenten
205
30
0
30,0
Overeenkomst voor een onbepaalde tijd ........................
210
9
0
..................... 9,0
Overeenkomst voor een bepaalde tijd ............................
211
19
0
................... 19,0
Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk ........
212
0
0
..................... 0,0
Vervangingsovereenkomst ............................................
213
2
0
..................... 2,0
1. Voltijds
2. Deeltijds
3.Totaal in voltijdse
equivalenten
305
24
3
................... 25,6
Overeenkomst voor een onbepaalde tijd ........................
310
10
3
................... 11,6
Overeenkomst voor een bepaalde tijd ............................
311
11
0
................... 11,0
Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk ........
312
0
0
..................... 0,0
Vervangingsovereenkomst ............................................
313
3
0
..................... 3,0
Pensioen .....................................................................
340
1
2
..................... 1,8
Werkloosheid met bedrijfstoeslag ..................................
341
0
0
..................... 0,0
Afdanking ....................................................................
342
6
0
..................... 6,0
Andere reden ...............................................................
343
17
1
................... 17,8
Waarvan: het aantal werknemers dat als
zelfstandige ten minste op halftijdse
basis diensten blijft verlenen aan de
onderneming ..........................................
350
...............
.................
..........................
INGETREDEN
Codes
Aantal werknemers waarvoor de onderneming
tijdens het boekjaar een DIMONA-verklaring heeft
ingediend of die tijdens het boekjaar werden
ingeschreven in het algemeen personeelsregister ......
Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst
UITGETREDEN
Codes
Aantal werknemers met een in de DIMONAverklaring aangegeven of een in het algemeen
personeelsregister opgetekende datum waarop hun
overeenkomst tijdens het boekjaar een einde nam ....
Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst
Volgens de reden van beëindiging van de
overeenkomst
176 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
06 ontleding van rekeningen / 6.5 sociale balans
INLICHTINGEN OVER DE OPLEIDINGEN VOOR DE WERKNEMERS TIJDENS HET BOEKJAAR
Codes
Mannen
Codes
Vrouwen
Totaal van de formele voortgezette
beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever
Aantal betrokken werknemers ................................................
5801
23
5811
20
Aantal gevolgde opleidingsuren ..............................................
5802
276,5
5812
199,5
Nettokosten voor de onderneming ..........................................
5803
6.297,86
5813
5.976,58
waarvan brutokosten rechtstreeks verbonden met de opleiding ......
58031
10.064,26
58131
6.269,49
waarvan betaalde bijdragen en stortingen aan collectieve fondsen .
58032
6.254,16
58132
6.521,92
waarvan ontvangen tegemoetkomingen (in mindering) .......
58033
10.020,56
58133
6.814,83
Aantal betrokken werknemers ................................................
5821
8
5831
8
Aantal gevolgde opleidingsuren...............................................
5822
1.785
5832
1.575
Nettokosten voor de onderneming ..........................................
5823
60.830,16
5833
28.611,18
Aantal betrokken werknemers ................................................
5841
.................
5851
.................
Aantal gevolgde opleidingsuren ..............................................
5842
.................
5852
.................
Nettokosten voor de onderneming ..........................................
5843
.................
5853
.................
Totaal van de minder formele en informele voortgezette
beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever
Totaal van de initiële beroepsopleidingsinitiatieven ten
laste van de werkgever
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 177
06 ontleding van rekeningen / 6.6 beheer van de thesaurie - centralisatie bij het fccb
1.3
BeheerVAN
van
thesaurie
– centralisatie
het
6.6 BEHEER
DEde
THESAURIE
- CENTRALISATIE
BIJbij
HET
FCCB
FCCB
Op 30 augustus 2013 heeft het Fonds twee conventies ondertekend met het oog op een deelname
aan het financieel coördinatiecentrum voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (FCCB). Deze
overeenkomsten bieden het Fonds de mogelijkheid om de kortetermijnbeleggingen op een soepele
wijze te beleggen bij het FCCB. Deze beleggingen bij de kassier van het Gewest genieten van de garantie
van het Gewest. Daarnaast heeft het Fonds nog steeds de mogelijkheid om bij andere instellingen te
beleggen op lange termijn, met het oog op een hoger rendement of een diversificatie van de activa.
Om de transparantie van de verrichting te verzekeren, heeft het Fonds een aankondiging van vrijwillige
transparantie ex ante gepubliceerd in het Publicatieblad van de Europese Unie, overeenkomstig richtlijn
2004/18/EG en artikel 65/18 van de wet van 24 december 1993 betreffende de overheidsopdrachten en
sommige opdrachten voor aanneming van werken, leveringen en diensten. In die aankondiging wordt
een korte beschrijving gegeven van de verrichting en wordt gerechtvaardigd waarom de contracten
voor de centralisatie van de thesaurie niet moeten worden gesloten met voorafgaande mededinging.
Die rechtvaardiging luidde als volgt:
“De aanbestedende overheid voorziet geen vergoeding voor de prestatie van het Ministerie van het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest (zie ook sectie II). Om die reden gaat het niet om een overheidsopdracht
in de zin van artikel 1, paragraaf 2, a, van richtlijn 2004/18.
De opdracht wordt gesloten tussen twee aanbestedende overheden en zal leiden tot een samengevoegd
beheer van hun respectieve thesaurie. Volgens de aanbestedende overheid gaat het om een
samenwerkingsovereenkomst tussen overheden betreffende een gemeenschappelijke opdracht van
openbare dienst. De gereglementeerde procedures voor overheidsopdrachten zijn niet van toepassing
op een dergelijk contract (H.J.E.U., 19 december 2012, Ordine degli Ingegneri della Provincia di Lecce
e.a., C-159/11).
Het contract voor kasbewaarder dat moet worden gesloten met de huidige contractant van het
Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, namelijk de nv Belfius Bank (sectie V, punt V.5), maakt
deel uit van de samenwerking. Het wordt niet beschouwd als een overheidsopdracht aangezien de
aanbestedende overheid in het kader van dit contract geen vergoeding voorziet voor de kasbewaarder.
De rekeningen die worden geopend bij de nv Belfius Bank brengen debet- noch kredietinteresten op. De
rol van kasbewaarder is tijdens een gunningsprocedure voor een overheidsopdracht van het Ministerie
van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest toegewezen aan de nv Belfius Bank (advies gepubliceerd in het
Publicatieblad van 27 februari 2008, serie S, nr. 40).
Het beheer van de thesaurie van de aanbestedende overheid vormt dus geen overheidsopdracht
op zich. Was dit wel het geval, dan zou de gereglementeerde procedure voor overheidsopdrachten
overigens nog steeds niet moeten worden toegepast.”
Er is geen reactie gekomen op deze publicatie.
178 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
Voetnoten
(1) Die schijf bevat de 819.926 EUR die overeenkomen met de tussenkomst
(23) Art. 3 van de wet.
van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de tweede obligatielening van
(24) Art. 15 van de wet.
2007.
(25) Art. 7 van de wet.
(2) Het betreft hier een historische financiering van het fonds B2 volgens
(26) Art. 8 van de wet.
de modaliteiten van het besluit van 17 december 1992 (56 MEUR) en een
(27) Zo schrijft A. VAN OEVELEN in dit verband: « een erfpacht gevestigd
terugvorderbaar voorschot van 1998 voor de gewestelijke tussenkomst in
tegen betaling van een éénmalige canon als kapitaalsom, al dan niet gekop-
de samenstelling van een huurwaarborg (2 MEUR).
peld aan de betaling van een jaarlijks symbolisch bedrag van één frank, moet
(3) Cijfers voor de toekenning van hypothecaire kredieten, zonder de herfi-
als ongeldig worden beschouwd », in « Recente ontwikkelingen inzake het
nancieringen. Deze laatste kredieten vertegenwoordigen nationaal tot één
recht van erfpacht, het recht van opstal en de onroerende leasing », T. Not.,
vierde van de verrichtingen.
1991, p. 68.
(4) Inclusief de energieprestatiekredieten
(28) P.-P. RENSON, «Les mines et la dissociation des propriétés du sol, du
(5) Nationale Bank, Données de la Centrale des Crédits aux Particuliers
dessous et du dessus», obs. sous Cass., 6 januari 2006, J.T., 2006, p.
traitées au 31 december 2013, Brussel, januari 2014, pg. 27.
464 (vrije vertaling).
(6) Art. 59 van de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet.
(29) Cass., 13 september 2013, juridat.be.
(7) Ger. wetb., art. 1564.
(30) P.-Y Erneux, «La propriété en volumes. Flexibilité et évolution des
(8) Ger. wetb., art. 1566.
programmes immobiliers et par voie de conséquence, de leur organisation
(9) Ger. wetb., art. 1569.
juridique», J.L.M.B., 2014, p .85.
(10) Ger. wetb., art. 1580.
(31) V. VAN DEN HASELKAMP-HANSENNE, «L’emphytéose «, Guide du
(11) Ger. wetb., art. 1580bis.
droit de l’immobilier, Kluwer, p. I.18.1 – 2; die schrijft: «on rencontre sous
(12) Art. 4 van de wet van 10 augustus 2001 betreffende de Centrale voor
le nom d’emphytéose des conventions qui dérogent à ce point au statut
Kredieten aan Particulieren, art. 5 van het koninklijk besluit van 7 juli 2002
légal qu’elles aboutissent à dénaturer radicalement l’institution»; in die zin, E.
tot regeling van de Centrale voor Kredieten aan Particulieren en art. 45 van
SANZOT, Les droits réels démembrés – aspects civils, fiscaux, comptables
de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet.
et financiers, Bruxelles, Larcier, 2008, pp. 168-169 ; A. VAN OEVELEN,
(13) Ger. wetb., art. 1675/2 en s.
o.c., pp. 55 et 67 die schrijft: «De partijwil moet (…) verzoenbaar zijn met
(14) Het recentste koninklijk besluit is dat van 15 december 2013 tot uitvoe-
het wezen van het zakelijk recht».
ring van artikel 1409, § 2, B.S., 23 december 2013.
(32) A l’inverse, si, au terme du droit, la convention prévoit l’indemnisation de
(15) Vrij vertaald uit de brief van Staatssecretaris C. Doulkeridis van 22
l’emphytéote, le fisc considère généralement que cette opération constitue
oktober 2013.
une vente, soumise au régime des droits d’enregistrement au taux applicable
(16) Observatie gebaseerd op de voorbije 10 jaar.
pour la vente d’un immeuble ; cf. E. SANZOT, Les droits réels démembrés
(17) Recupereren van het saldo van de vastleggingen van afgeronde immo-
(…), o.c., p. 160.
biliënprojecten.
(33) Art. 83 van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten;
(18) De btw van 6 % zal uiteindelijk direct worden betaald door de koper.
E. SANZOT, Les droits réels démembres (…), o.c., p. 153
Het overblijvende budget zal eventueel in bijkomende woningen worden
(34) Art. 84 Wetb. Reg.
geïnvesteerd indien een bouwvergunning wordt verkregen.
(35) J. HANSENNE, «L’accession immobilière», Guide du droit de l’immobilier,
(19) Een vastgoedrente kan worden omschreven als een bestendig inkomen
Kluwer, p. I.8.3 – 1.
dat een eigenaar ontvangt voor het verlenen van een gebruiksrecht van zijn
(36) J. HANSENNE, o.c., 1.8.3. – 2.
grond.
(37) Art. 6 van de wet.
(20) Dalloz, Répertoire méthodique et alphabétique de législation, de doctrine
(38) Art. 7 van de wet.
et de jurisprudence, T. 30, Parijs, 1853, p. 580.
(39) Art. 83 Wetb. Reg.; E. Sanzot, Les droits réels démembres (…), o.c.,
(21) Art. 1709 Burg.Wetb.
p. 153.
(22) In bepaalde erfpachtovereenkomsten zijn vernieuwende clausules opge-
(40) Art. 84 Wetb. Reg.
nomen, vooral in de buurt van Louvain-la-Neuve, die het mogelijk maken
(41) Art. 11 Wetb. Reg.
om het erfpachtrecht te vernieuwen in de loop van de overeenkomst voor
(42) J. HANSENNE, o.c., p. 192 ; E. SANZOT, Les droits réels démem-
een nieuwe verlengde periode, bijvoorbeeld omdat de titularis een andere
bres (…), o.c., p. 161
overeenkomst kreeg. De geldigheid van die clausules wordt door bepaalde
(43) Nationale Bank, Données de la Centrale des Crédits aux Particuliers
auteurs betwist. Die oplossing is dus momenteel niet zeker. Hansenne schrijft
traitées au 31 december 2013, Brussel, januari 2014.
hierover dat «si le propriétaire est libre d’accepter la conclusion d’un nouveau
bail emphytéotique avec le cessionnaire au moment où la cession lui est
notifiée et de mettre un terme au contrat initial, il ne peut, nous semble-t-il,
accepter anticipativement, lors de la conclusion du bail initial et de façon
irrévocable, de concéder un nouveau bail emphytéotique à un cessionnaire
potentiel. (…) A notre connaissance, aucune juridiction n’a été appelée à se
prononcer sur la validité d’une telle clause », « Le droit d’emphytéose », Rép.
not., bijgewerkt op 1 maart 2004.
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 179
180 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 181
182 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
06 ontleding van rekeningen / 6.6 beheer van de thesaurie - centralisatie bij het fccb
WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 183
06 ontleding van rekeningen / 6.6 beheer van de thesaurie - centralisatie bij het fccb
Foto voorzijde: Coenraets / Architecten: Accarain-Bouillot architectes associés S.A.
/ Architecten: Roose & Partners Architects
184 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS
Foto HOOFDSTEDELIJK
hierboven: Ninove-Mariemont
GEWEST

PL Stable Return Share A - Enzu

Stoute kinder fuif - Gezinsbond bottelare

muziekprogramma

Tarieven Koude Warmte Opslag Veld F

Piazza BlackRock World Mining

HP Elite 8100 SFF Setprijs Eur. 599,- Inruil oude XP PC

Activiteitenfonds Internationaal

Ethna-GLOBAL Defensiv (A) 31.12.2014 nl_NL

ANBI Rotary Club Franeker 2014

SPEZIAL J u n i 2014