v.20140113
ZELFONTWIKKELING
GEMEENSCHAPPELIJK WONEN
BETAALBAAR SAMEN HUIZEN IN ZELFBEHEER
SAMENHUIZEN V.Z.W. – CEDUBO V.Z.W.
2013
LUK JONCKHEERE & TRUI MAES
MET STEUN VAN HET EUROPEES SOCIAAL FONDS
PROJECTOPROEP 258 – COÖPERATIEF ONDERNEMEN
ZELFONTWIKKELING
GEMEENSCHAPPELIJK WONEN
BETAALBAAR SAMEN HUIZEN IN ZELFBEHEER
SAMENVATTING
In dit onderzoeksproject willen we een blauwdruk opleveren voor het ‘coöperatief
samenwerkingsverband’ om het gemeenschappelijk wonen - het wonen in zelfontwikkeling en
zelfbeheer - te ondersteunen en faciliteren in functie van ‘betaalbaar’ Gemeenschappelijk Wonen.
De ingrediënten zijn de woongroepen zelf, de samenwerking en uitwisseling tussen woonprojecten
van diensten, kennis en ervaring binnen een coöperatief netwerk, de ondersteuning van
projectfinanciering en de solidariteit tussen de betrokkenen.
De uiteindelijke bedoeling is de realisatie van projecten die duurzaam betaalbaar blijven, met inclusie
van mindervermogenden en een diverse mix van bewoners.
De componenten op verschillende niveaus en met verschillende functies worden verweven tot een
samenwerkingsverband dat ten dienste staat van de doelstellingen.
We spreken op microniveau over de woongemeenschap, op mesoniveau over een coöperatief
ondersteunend en dienstverlenend netwerk, en op macroniveau over financieringsinstrumenten, zoals
een solidariteitsfonds en een startfonds.
Elk van deze niveaus vergt een geëigende benadering.
1
Woord vooraf
Onze dank gaat uit naar al wie op één of andere manier, van dichtbij of van ver, in kleine of in grote
dingen, rechtstreeks of onrechtstreeks heeft bijgedragen tot de realisatie van dit onderzoek.
Een gedachte :
<< Pas op het moment dat iemand zich definitief engageert, komt de Voorzienigheid
ook in actie.
Allerlei behulpzame dingen gebeuren die zich anders niet hadden voorgedaan.
Uit die beslissing komt een hele stroom van gunstige gebeurtenissen op gang onder
de vorm van onvoorziene incidenten, ontmoetingen en hulp, waarvan niemand ooit
had gedroomd deze op zijn weg te vinden. >> (Goethe)
En nog één :
<< Celui qui marche seul, avance plus vite,
mais ceux qui marchent ensemble, arrivent plus loin >>
En tenslotte :
<< Cohousing : champagne taste & beer income >>
(anonymous)
2
Inhoudsopgave
Lijst van afkortingen - Lexicon
Inleiding (leeswijzer)
De initiatiefnemers
I. DE UITDAGING
1. Het probleem
2. Situering binnen de context
2.1. Macroperspectief
2.2. Mesoperspectief
2.3. Microperspectief
3. Missie en doelstellingen
3.1. Missie en visie
3.2. Doelstellingen
4. Definities m.b.t. de doelstellingen
4.1. Gemeenschappelijk wonen
4.2. Zelfbeheer en democratische controle
4.3. Participatie, samenwerking en solidariteit
4.4. Sociale meerwaarde
4.5. Ecologische meerwaarde
4.6. Betaalbaarheid
5. Inspiratie
5.1.Literatuur en voorbeelden
5.2. Bezoeken aan projecten en initiatieven
5.3. Contacten met bevoorrechte getuigen
5.4. Peiling wensen, behoeften en draagvlak m.b.t. betaalbaar gemeenschappelijk wonen
6. Denkpiste : waarom uitgaan van het netwerk
6.1. Strategieën naar betaalbaar en toegankelijk gemeenschappelijk wonen
6.2. Coöperatieve aanpak en Wooncoöperatieve
6.3. Het perspectief van Samenwerkingsverband
6.4. Buitenlandse voorbeelden ter ondersteuning van de benadering op niveau
Samenwerkingsverband
6.5. Conclusies
7. Antwoord op de uitdaging
7.1. Algemene aanpak
7.2. Stakeholders op niveau van het samenwerkingsverband
7.3. Opbouw van het samenwerkingsverband
II. SAMENWERKINGSVERBAND : COMPONENTEN
II.A. De woongemeenschap
II.B. Dienstverleningsaanbod
1. Inleiding
1.1. Definitie, afbakening
1.2. Inspiratiebronnen dienstverlening
2. Stakeholders en partners
2.1. Vrijwilligers
2.2. Rol van de Beroepskrachten (Non-Profit en For Profit)
2.3. Rol van de overheid m.b.t. dienstverleningsaanbod
2.4. Andere betrokkenen
3. Bouwstenen
3.1. Noodzakelijke ingrediënten
3.2. Inhoud van het aanbod
3.3. Fasering
3.4. Voorwaarden voor toekenning van hulp
3.4. Organisatie
4. Evaluatie coöperatieve werking van het dienstverlenend netwerk
3
4.1. Link met ICA definitie
4.2. Link met de ICA principes
5. Uitrolbaarheid van het dienstverlenend netwerk
5.1. Kansen
5.2. Knelpunten
5.3. Randvoorwaarden
II.C. Financieringsinstrumenten
1. Inleiding
1.1. definitie, afbakening, …
1.2. Inspiratiebronnen financiering
2. Stakeholders en partners
2.1. individuele investeerders (microspaarbanken, vennoten, crowdfunding, …)
2.2. sociale financieringsinstellingen (fairfin, credal)
2.3. Rol van de overheid m.b.t. financieringsfacilitering
2.4. Andere betrokkenen
3. Bouwstenen
3.1. Bouwstenen, aanbod
3.2. Fasering
4. Samenhuizen Startfonds
4.1. Missie en activiteiten
4.2. Netwerk van actoren en aanpak
4.3. Organisatie en bestuur: beslissing
4.4. Weging voor het toekennen van financieringsfacilitering
4.5. Andere elementen van het bedrijfsplan
4.6. motiveren keuze vorm
5. Samenhuizen Solidariteitsfonds
5.1. Missie en activiteiten
5.2. Netwerk van actoren en aanpak
5.3. Organisatie en bestuur: beslissing
5.4. Voorwaarden voor het toekennen van financieringsfaciliteiten
5.5. Andere elementen van het bedrijfsplan
5.6. motiveren keuze vorm
6. Evaluatie van de coöperatieve werking van de financieringsinstrumenten
6.1. Link met ICA definitie
6.2. Link met ICA principes 7 principes
7. Uitrolbaarheid van de financieringsinstrumenten
7.1. Kansen
7.2. Knelpunten
7.3. Randvoorwaarden
II.D. Samenhuizen Netwerk
1. Structuur en samenwerking op niveau van het netwerk
2. Verhouding tussen Koepel- Regio-Kernen
2.1. Motivering :
2.2. Structuur :
2.3. Return voor het lidmaatschap :
2.4. Lidgelden
3. Erkenning van de Regio-Kern binnen het netwerk
4. Ontwerp van statuten en actieplan voor de Regio-Kernen
5. Opdracht : Sturing, bewaking en coördinatie
5.1. De koepel en de Regio-Kernen
5.2. De woongemeenschappen
5.3. Criteria voor weging
III. DE WOONGEMEENSCHAP
III.A. Plaats van de coöperatieve t.o.v. gangbare rechtsvormen
1. Inleiding
2. Inspiratiebronnen wooncoöperatieve
3. Keuze
3.1. Argumenten voor de keuze van een rechtsvorm
4
3.2. Vergelijkende tabel
3.3. Keuze voor de coöperatieve rechtsvorm
3.4. Combinaties
3.5. Fasering
III.B. De Wooncoöperatieve
1. Het coöperatieve idee
1.1. Missie en visie
1.2. Activiteiten van de coöperatie
1.3. Geografische afbakening
1.4. Vennoten van de coöperatie
1.5. Argumentatie van keuze voor coöperatie
2. Bouwstenen voor een business plan
2.1. Projectnetwerk en aanpak
2.2. Stakeholderanalyse
2.3. Corporate Governance
2.4. Marketing en communicatie
2.5. HRM
2.6. Financieel plan
3. Evaluatie van de coöperatieve werking van de wooncoöperatieve
3.1. Link met ICA definitie
3.2. Link met ICA principes
4. Uitrolbaarheid wooncoöperatieven
4.1. Kansen
4.2. Knelpunten
4.3. Randvoorwaarden
VI. BESLUIT
1. Samenvattend
1.1. Lessons learned
1.2. Aanbevelingen
2. Evaluatie van de coöperatieve werking van het netwerk
2.1. Link met ICA definitie
2.2. Link met ICA principes
3. Uitrolbaarheid van de netwerk-blauwdruk
3.1. Kansen
3.2. Knelpunten
3.3. Randvoorwaarden
Bibliografie
Bijlagen
0. Situering binnen de context (volledige tekst + illustraties)
1. Lijst geraadpleegde experten
2. Gecontacteerde en/of bezochte projecten, instellingen en personen
3. Tabel bezochte projecten buitenland
4. Tabel bestaande projecten binnenland
5. Vragenlijst ‘Peiling wensen en behoeften ~ financiering van gemeenschappelijk wonen’
6. Resultaten ‘Peiling wensen en behoeften ~ financiering van gemeenschappelijk wonen’
7. Knelpunten m.b.t. gemeenschappelijk wonen
8. Aantal woongemeenschappen in Vlaanderen
9. Interesse en Potentieel voor Gemeenschappelijk Wonen
10. Samenhuizen Brugge : Statuten vzw
11. Samenhuizen Brugge : Organisatiemodel
12. Wooncoöperatieve : Kenmerken verschillende rechtsvormen
13. Wooncoöperatieve : Voor- en nadelen van verschillende rechtsvormen
14. Wooncoöperatieve : gebruiksrecht / woonrecht van de bewoner
15. Wooncoöperatieve : fiscale impact van transacties
16. Wooncoöperatieve : aantrekken van kapitaal
17. Wooncoöperatieve : keuze van rechtsvorm
18. Vrijwilligersplan Samenhuizen vzw – 2013
5
Lijst van afkortingen
GW = gemeenschappelijk wonen (alle types)
SH = Samenhuizen (vzw)
CeDuBo - DuWoBo = Centrum Duurzaam Bouwen - Duurzaam Wonen en Bouwen (vzw)
H&P = Habitat et Participation
RvB = Raad van Bestuur
AV = Algemene Vergadering
CVBA = Coöperatieve Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid
CVBA-SO = Coöperatieve Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid, met Sociaal Oogmerk
VZW = Vereniging zonder Winstoogmerk
VME = Vereniging van Mede-Eigenaars
BVBA = Bijzondere Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid
NV = Naamloze Vennootschap
VWC= Vlaamse Wooncode
BRV = Beleidsplan Ruimte Vlaanderen
GPD = Grond- en Pandendecreet
Codex = Codex Ruimtelijke Ordening
SHM = Sociale HuisvestingsMaatschappij
VMSW = Vlaamse Maatschappij Sociale Woningbouw
SVK = Sociaal VerhuurKantoor
CAW = Centrum Algemeen Welzijn
OCMW = Openbaar Centrum Maatschappelijk Welzijn
VHP (was VOB) = Vlaams Huurdersplatform
KBS = Koning BoudewijnStichting
SLO = SamenLevingsOpbouw
VVSG = Vlaamse Vereniging van Steden en Gemeenten
Engels :
NEC = Non-Equity (Housing) Cooperative
LEC= Limited Equity (Housing) Cooperative
FEC = Full Equity (Housing) Cooperative
CLT = Community Land Trust
MHO, MHOS = Mutual Home Ownership, Mutual Home Ownership Scheme (cfr. CLT)
SEH = Shared Equity Housing
Duits :
eG = Eingetragene Genossenschaft
(cfr. CVBA)
eV = Eingetragener Verein
(cfr. VZW)
GmbH = Gesellschaft mit beschränkter Haftung
(cfr. BVBA)
AG = Aktiengesellschaft
(cfr. NV)
MHS= Miethauser Syndikat eG
FGW = Forum Gemeinschaftliches Wohnen eV
Frans :
GRT = Groupes de Ressources Techniques
AGRTQ = Association des Groupes de Ressources techniques du Québec
6
Lexicon
(van termen zoals gebruikt in het kader van dit project)
Samenhuizen :
Gemeenschappelijk wonen (of samenhuizen): verzamelterm voor alle vormen van intentioneel en
coöperatief delen van woonruimte door alleenstaanden en gezinnen, uit meerdere gezinnen van
oorsprong, met de bedoeling een sociale meerwaarde te creëren.
Cohousing: autonome woonsten + uitgebreide gemeenschappelijke delen (tuin, garages, washuis, +
eetzaal, keuken, zithoek, hobby, speelkamer, atelier, logeerkamers, e.a.) ; 8 à 35 units
Centraal wonen: autonome woonsten + beperkte gemeenschappelijke delen (tuin, garage, wasplaats,
en eventueel tuinhuis, clubhuis, atelier, … ) ; 3 à 35 units
Woongroep (of gemeenschapshuis) : kamers, studio’s of kleine appartementjes onder één dak ;
huishouden gedeeld in mindere of meerdere mate ; meestal 3 à 8 units
Leefgemeenschap: volledig gedeeld huishouden ; de erfgenaam van de vroegere commune, wel op
meer realistische leest geschoeid ; kan ook meer dan 8 units
Wooncoöperatieve : (werkterm) coöperatieve organisatievorm voor het sociaal en financieel-juridisch
beheer van een project gemeenschappelijk wonen en het eigendoms- en gebruiksrecht van het
vastgoed
Samenhuizen Koepel: de organisatie van de socio-culturele beweging gemeenschappelijk wonen die
in Vlaanderen de rol en de taken opneemt van informatie, sensibilisering en vorming, coördinatie,
beleidswerk, administratie, kennisbank en platform.
Samenhuizen Regio-Kern: de organisaties rond samenhuizen op streekniveau (diverse schalen : stad,
geografische streek, …) die o.a. taken opnemen van lokale informatie en vorming,
samenwerking, coördinatie, ondersteuning.
Potentieel publiek: deel van de bevolking met interesse voor gemeenschappelijk wonen (volgens
onderzoek geschat op 20-30%).
Geïnteresseerden: op dit moment actief op zoek om in een project te wonen
Reflectiegroep: mensen met interesse voor gemeenschappelijk wonen, maar die nog geen duidelijke
keuze hebben gemaakt voor een bepaald concept. De Reflectiegroep richt zich op informatie,
vorming en oriëntatie van de deelnemers
Initiatiefgroep: hier liggen het concept (cohousing, centraal wonen, gemeenschapshuis, …) en de
gekozen inplanting (urbaan, ruraal, suburbaan, …) en regio vast
Startgroep: heeft de site waarop zal gewoond worden vastgelegd en begint het project voor te
bereiden en/of meer mensen aan te trekken
Projectgroep: Concept en site staan vast, en zodra ook het ontwikkelingstraject is opgesteld, spreekt
men van Projectgroep. De groep ligt vast of wordt uitgebreid. De haalbaarheidstudie is
uitgevoerd, professionals worden gekozen, plannen worden gemaakt
Primaire coöperatieve (of dochter-coöperatieve ) = enkel voor het sociaal en dagelijks financieeljuridisch beheer
Secundaire coöperatieve (of moeder-coöperatieve ) = neemt in tweede orde taken over van één of
meerdere wooncoöperatieven, zoals beheer van het vastgoed, eigendom van het vastgoed
(ver)bouwen, financiering, dienstverlening, onderhoud, …
Community Land Trust (CLT) [cfr. MHOS (UK) ; Gewestelijke Grondalliantie (B) ; Alliance Foncière
Régionale (Brussel)] = vorm van betaalbaar wonen door behoud van de grond in een stichting
die deze verhuurt en door aankoop van het gebouw door de bewoner met beperking op de
meerwaarde bij terugverkoop
Shared Equity Housing (SEH) = constructie die tegelijk opbouw van kapitaal door de bewoners en
duurzame betaalbaarheid van de bewoning mogelijk maakt
Bouwgroep = groep die enkel het bouwtraject collectief doorloopt
Baugruppe (D) = bouwgroep
Habitat groupé, habitat collaboratif (F), collaborative housing (ENG), Gemeinschaftliches Wohnen (D)
= gemeenschappelijk wonen
Habitat groupé (F), Wohngemeinschaft (D) = woongemeenschap
7
Inleiding - Leeswijzer
Hoofdstuk (I) : presentatie van het probleem, de ontwikkelde denkpiste en het antwoord onder de
vorm van een samenwerkingsverband rondom de wooncoöperatieve
Hoofdstuk (II) : De componenten van het samenwerkingsverband, namelijk
A. de woongemeenschap (verder uitgediept in Hoofdstuk III)
B. het dienstenaanbod
C. de instrumenten voor het faciliteren van de financiering
D. het Samenhuizen netwerk
Hoofdstuk (II) : De woongemeenschap, met keuze voor rechtsvorm wooncoöperatieve, uitgediept
Hoofdstuk (IV) : Besluit, conclusies en aanbevelingen
8
De initiatiefnemers
Samenhuizen vzw’ en ‘CeDuBo - DuWoBo’ zijn de twee indienende partners voor dit project.
‘Cohousing Brugge’ is de betrokken regionale organisatie van gebruikers waarmee wij in eerste
instantie op het terrein aan de slag gaan.
Samenhuizen vzw werd in 2000 gesticht als vrijwilligersorganisatie voor de promotie en
ondersteuning van gemeenschappelijk wonen in al haar verscheidenheid, vanuit de overtuiging van de
maatschappelijke meerwaarde. Sinds begin 2011 wordt de organisatie door de Vlaamse Overheid
gesubsidieerd als sociaal-culturele beweging.
Wij stelden vast dat, behoudens uitzonderingen, gemeenschappelijk wonen vooralsnog was
voorbehouden voor begoede deelnemers. Daarom ging Samenhuizen op zoek naar sporen om deze
woonvorm open te stellen naar andere inkomenscategorieën.
Vandaar dit onderzoek dat peilt naar een samenspel van factoren die betaalbaar gemeenschappelijk
wonen moet mogelijk maken.
Samenhuizen levert mankracht en stelt haar kennis en netwerk ter beschikking van het onderzoek.
CeDuBo vzw (Centrum Duurzaam Bouwen) heeft als leden het WTCB, de beroepsorganisaties (VCB,
bouwunie, NAV), de Vlaamse overheid (OVAM), infrax, de VMW, de Vito, de gemeente en enkele
NGO’s (dialoog, toegankelijkheidsbureau, ODE). CeDuBo promoot duurzaam bouwen vanuit de
vestiging in Heusden-Zolder.
DuWoBo (Duurzaam Wonen en Bouwen) staat voor het proces “transitiemanagement naar een
duurzaam bewoond en bebouwd Vlaanderen”, dat opgenomen is in VIA en in de beleidsbrieven van
de Vlaamse overheid. Dit project valt onder de werking van CeDuBo vzw en wordt er door
gecoördineerd.
Cedubo levert mankracht en kennis en stelt haar netwerk open. Zij voerde tevens de bevraging uit
t.a.v. de basis en stakeholders.
Cohousing Brugge was bij de start van dit onderzoek nog aan het kiemen tot een lokaal
ontmoetingsplatform voor kandidaten en groepen die een project wensen op te zetten. De activiteiten
van informatie, sensibilisatie, vorming en ondersteuning van geïnteresseerden en starters worden
ontplooid door een kern van dynamische vrijwilligers.
Sinds augustus 2013 is Cohousing Brugge als eerste ‘Regio-Kern’ gestructureerd in de vzw
‘Samenhuizen Brugge’. Zij is de betrokken organisatie van gebruikers en ervaringsdeskundigen met
wie op het terrein nauw wordt samengewerkt m.b.t. de thema’s ‘netwerk en dienstbetoon’ van het
onderzoek. Zij leveren een belangrijke input door een aantal acties in de praktijk te implementeren.
9
I. DE UITDAGING
1. Het probleem
Gemeenschappelijk wonen kan oplossingen bieden voor tal van maatschappelijke noden. De
interesse voor het gemeenschappelijk wonen neemt met de dag toe - ook in Vlaanderen, het
potentieel is groot. Echter vele groepen starten op, maar weinigen slagen, een groot deel van de
geïnteresseerden blijft uitgesloten. Dit is te wijten aan de grote moeilijkheden die zij op hun weg
ontmoeten. Een cruciale factor is de financiële situatie van betrokkenen.
De projecten die tot realisatie komen hebben voor het overgrote deel de structuur en de functionering
van een (mede)eigendom, met koopwoningen. De vraag naar huurwoningen in de formule van
gemeenschappelijke wonen is groter dan deze voor koopwoningen. Dat blijkt duidelijk uit de oproepjes
bij samenhuizen.be, de gestelde vragen via onze infolijn, reacties bij infomomenten en bezoekdagen,
enz …
Voor mensen wiens budget hen enkel in staat stelt een huurwoning te betrekken is vandaag de
drempel naar gemeenschappelijk wonen nog enorm.
Deze studie stelt zich tot doel antwoorden te vinden m.b.t. het faciliteren en stimuleren van een aantal
mogelijke ingrediënten van gemeenschappelijk wonen en haar bredere context. Deze moeten dan
dienen voor een grotere toegankelijkheid en betaalbaarheid, inclusie van kwetsbaren en
bewonersmix, zelfontwikkeling en zelfbeheer, participatie, basisdemocratie en empowerment,
samenwerking en solidariteit.
Wij willen daartoe een blauwdruk opstellen voor een ‘coöperatief netwerk’ met verschillende
geïntegreerde en elkaar versterkende gelaagdheden en dit op niveau van de woongroep, het
ondersteunend netwerk en de financiering.
2. Situering binnen de context
Samenvatten van ‘contex’t (9blz.) naar 1blz. ; en volledige tekst met illustraties naar bijlage
2.1. Macroperspectief
Processen van -standaardisering, decentralisering, flexibilisering,, individualisering, mondialisering
pluralisering, desinstitutionalisering, detraditionalisering en ontgrenzing zijn sleutelwoorden om
hedendaagse Westerse samenlevingen te beschrijven.. Deze veranderingen staan rechtstreeks in
verband met de modernisering (Van der Veen, 1998) die leidde tot een verbetering van de
gezondheid, demografische verschuivingen, onderwijssystemen, veranderingen in de
gezinssamenstelling, beleving van het jong zijn en de familiale relaties als zodanig. Deze trends
worden op hun beurt weerspiegeld in de woonsituatie of huisvesting en het woonbeleid.
Ongeveer 90% van de Belgen (en de Vlamingen) is tevreden met het leven dat ze leiden. Toch maakt
meer dan 80% van de Belgen zich zorgen over de tewerkstelling (Eurobarometer, 2009). Bijna 75%
van de Vlamingen denkt dat de volgende generaties het met een kleiner inkomen meten doen en dat
de inkomensverschillen zullen groeien. Men vreest dat de werkloosheid en de sociale uitsluiting zullen
stijgen indien er geen wijzigingen plaats grijpen (VRIND, 2013).
2.1.a. demografisch :
10
Alhoewel België noch Vlaanderen een snel groeiende bevolking kent is er sinds 1970 een stijging van
meer dan 7%. De laatste 10 jaar is de groei nog toegenomen. Op 1 januari 2003 telde België
10.355.844 inwoners en op 1 januari 2013 stond de teller op 11.099.554. De recente prognoses
spreken van een stijging tot 13.515.00 in 2060. De bevolking zal sterker stijgen dan men in 2007
voorspelde De redenen zijn drievoudig: een hogere levensverwachting, een nog steeds sterke
internationale immigratie en een heropleving van de vruchtbaarheid.
De toenemende vergrijzing blijft een kenmerk van de bevolkingssamenstelling. . In 2013 is het
aandeel van de 65 plussers meer dan 17% en de 80 meer dan 5%. .In 2060 zal het percentage 65plussers stijgen met 19 à 26% naargelang de regio. Tot enkele jaren geleden ging de vergrijzing
samen met ontgroening. Nu wordt voorzichtig gesproken over een daling en misschien zelfs het einde
van de ontgroening. De verjonging zal de afhankelijkheidscoëfficiënt van ouderen verminderen. Dit
heeft gevolgen voor de sociale zekerheid, maar laat zich niet voelen in de stijgende nood aan
woningen. Het proces van de vergrijzing zal wel met volle kracht haar impact demonstreren op het
vlak van woonbehoeften en noden in de aard van vraag en aanbod. De nieuwe generatie ouderen
heeft ook andere mobiliteitsgewoonten en behoeften. Door het gebruik van de auto en de introductie
van sociale media zal de nieuwe generatie ouderen nog lange tijd hun sociale netwerken
onderhouden en kan men lang zelfstandig blijven wonen, zelf in eerder geïsoleerde woonsituaties. Om
het zelfstandig wonen te bevorderen, ook in de meer afgelegen gebieden komt de vraag naar het
combineren van zorg en wonen naar boven ((Vanneste e.a., 2007 ).
De complexiteit van de huidige samenleving betekent een uitdaging voor de relaties tussen de
generaties, zowel op micro- als macrovlak zodat nieuwe of hernieuwde intergenerationele
samenwerkingsverbanden ontwikkeld kunnen worden (1GE,2009).
De bevolkingsprognoses en het ‘andere’ aanzicht van de bevolking heeft nog een meer opvallend
‘kleurtje’: de toename van het aantal allochtonen. We evolueren van een mono naar een multiculturele
samenleving.
De industrialisering en de secularisering van onze maatschappij, het ontstaan en nadien de crisis van
de verzorgingsstaat en de emancipatie van de vrouw zijn factoren die er mee voor gezorgd hebben
dat het gezin een aantal van zijn vroegere functies verloren heeft. De democratisering van het
onderwijs en de toenemende levensverwachting zorgen bovendien voor twee nieuwe levensfasen,
respectievelijk die van een verlengde adolescentie of jongvolwassenheid en die van de weduwen of
weduwnaars op latere leeftijd.
Steeds minder mensen doorlopen een klassieke gezinscyclus en steeds meer mensen
experimenteren met een aantal alternatieve woon- en/of leefvormen (Kums, 1999). Individualisering
en globalisering hebben een enorme impact op de samenstelling van gezinnen (Pasteels e.a.,in
Noppe en Vanderleyden, 2013)
Het klassieke gezin is niet langer de hoeksteen van de samenleving, maar gezinnen en huishoudens
vormen nog steeds de bouwstenen van de maatschappij. Sinds 1970 steeg het aantal huishoudens
sneller dan de bevolking: 33% tegenover 7%. Het aantal neemt fors toe, wat een invloed zal hebben
op het aantal woningen dat nodig is (Willems, 2011).
De trend tot gezinsverdunning zet zich nog altijd verder. Het gemiddeld aantal leden per huishouden
vermindert: van 2,98 in 1970 tot 2,39 in 2001 en in 2010 klopt men af op 2,31 voor België en 2,36 voor
Vlaanderen (Statbel, 2011, SVR,2011). Dit is het gevolg van een stijgend aantal alleenstaanden, de
veroudering van de bevolking, een daling van de vruchtbaarheidscijfers en een toename van het
aantal echtscheidingen. Het stijgend aandeel van de eenpersoonshuishoudens is opvallend en werd
met 30% in Vlaanderen het belangrijkste type huishouden (Lodewijckx, 2011). en het aantal
alleenstaande 80-plussers stijgt met tweederde (Willems, 2011) ; rood in de kaarten duidt op een
positief saldo, blauw op een negatief saldo).
Van de tweepersoonshuishoudens trekt de forse toename van alleenwonenden en eenoudergezinnen
de aandacht. Voor velen is de fase van het eenoudergezin slechts tijdelijk, 8 op 10 van de ex-partners
gaat opnieuw een relatie aan (Defever, Van Lancker, Hufkens et al, 2013). De ontbinding van een
‘gezin’ wordt in toenemende mate gevolgd door de samenstelling van een nieuw gezin. Dertig of
twintig jaar geleden was dit soort gezin eerder uitzondering dan regel, vandaag komen ze steeds meer
voor. Het leven in een eenoudergezin is wel een precaire situatie en het risico op armoede is reëel
(zie paragraaf sociale context). De meeste van deze gezinnen bestaan uit vrouwen met kinderen en
dat verhoogt de kwetsbaarheid.
2.1.b. economisch
11
Wonen neemt een belangrijke plaats in de economische draagkracht van de gezinnen. Eigenaar zijn
biedt voor de meerderheid een grotere bescherming. Een toegenomen polarisering tussen huurders
en eigenaars is de voorbije decennia zichtbaar. Het zijn in de eerste plaats de huurders die met een
toename van de woonkost geconfronteerd worden en dit ondanks de vaak slechtere kwaliteit op de
private huurmarkt (De Decker et al, 2005).
Gezinstransities als gevolg van een scheiding kunnen leiden tot het verlies van de woning en de
onmogelijkheid om (opnieuw) eigenaar te worden. Op korte en op langere termijn verhoogt dit het
armoederisico. Op lange termijn betekent dit het risico van armoede op oudere leeftijd . De wettelijke
pensioenen in België zijn niet hoog, maar dit wordt dan niet meer gecompenseerd door het
woningbezit . Voor vrouwen en mannen die ooit een echtscheiding hebben meegemaakt verlaagt de
kans op woningbezit significant (De Wilde, 2012). Algemeen zien we een verhoogd armoederisico bij
alleenwonenden en vooral bij alleenstaande ouders (ongeveer 19%) (Defever, Van Lancker, Hufkens
et al, 2013). Al in 2008 zegt 14% moeilijk rond te komen en 39% van de alleenstaande ouders. Het
probleem van betaalbaarheid is het grootst in de private huursector met bijna 40% die een woonquote
heeft hoger dan 30%. (De Wilde, 2013).
De beperkte toegang tot het kopen van een woning voor een aantal bevolkingscategorieën zal zonder
ingrepen niet meteen veranderen. Het eerste semester van 2013 toonde opnieuw een stijging (met
2%) van de gemiddelde prijzen van woningen en bouwgronden (Statbel, 2013, Trends vastgoedgids,
2013). In het tweede kwartaal van 2013 stabiliseert de prijs van villa’s en woonhuizen, maar niet van
bouwgronden en appartementen. Huurders kennen een armoederisico dat ongeveer driemaal zo hoog
is als dat van eigenaars (Welzijnsbarometer, 2011). De Vlaamse Woningraad berekende dat voor
13% van het totaal aantal huishoudens wonen (als huurder of eigenaar) niet betaalbaar is.
Betalingsproblemen komen niet enkel voor bij de laagste sociaal-economische lagen. Jaarlijks is er
een stijging van het aantal mensen dat beroep doet op schuldbemiddeling of schuldhulpverlening. In
2012 deden 66.000 Vlaamse gezinnen hierop beroep. Onder hen een belangrijk deel met
huurschulden of problemen om de lening af te betalen (Vlaams Centrum Schuldenlast, 2012).
De financieel-economische crisis heeft tot gevolg dat de leefsituatie van de maatschappelijke
onderlaag en van de middenlaag moeilijker wordt. Maar ook opportuniteiten ……….(Schumpeter)
(Lloyd Toby, 2010, Guardian ……..)
<< One of the benefits of a recession is that it often encourages creative innovation. Concerns about
the economy, the environment, and social stability in general may be channeled into more sustainable
ways of living. Cohousing communities, although far from perfect, provide valuable real life
experiences of neighborhoods and residents looking to make a difference, one relationship at a time.
Although affordable cohousing is likely to attract or be realized by a relatively limited number of
housing residents, its broader influence on local housing developers, neighborhood planners, and
urban designers may be significant. >> (Garciano, 2011)
(paragraaf verder aan te vullen ….)
Voor het Vlaamse woonbeleid is het realiseren van het recht op menswaardig wonen de centrale
doelstelling, aldus artikel 3 van de Vlaamse Wooncode (VWC) vertaald in termen van
beschikbaarheid, woonkwaliteit, betaalbaarheid en woonzekerheid. Artikel 4 van de Vlaamse
Wooncode stelt dat het Vlaamse woonbeleid daarbij bijzondere aandacht heeft voor de meest
behoeftige gezinnen en alleenstaanden. Dat recht op duurzaam wonen, als een basisrecht voor
iedereen, is vandaag problematisch, zeker voor de zwakkeren en steeds meer voor de doorsnee
huishoudens. Het woonbeleid heeft bovendien een belangrijke geografische component, zoals blijkt uit
de kaarten, en leent zich zeker tot lokale accenten. In het bijzonder denken we aan de woonsituatie in
de centrumsteden, de 19° eeuwse wijken, maar ook buiten het stedelijk gebied kunnen steeds minder
huishoudens zich een kwalitatieve woning op maat veroorloven : wat dient er zich nog aan tegen een
betaalbare prijs en met woonzekerheid?
De private woonmarkt wordt alsmaar krapper, met veelal een lage prijs/kwaliteit verhouding van de
woningen, .. én bovendien moeilijk toegankelijk. De sociale huursector kan de vraag niet volgen, we
kennen de wachtlijsten (70-80.000 huishoudens). De sociale koopsector (woningen en leningen)
kampt met een chronisch gebrek aan capaciteit en middelen. Noodgedwongen nemen vele gezinnen
hun toevlucht tot een noodkoop: de afbetaling van hun kooplening is zo hoog dat de noodzakelijke
renovatie of herstellingen uitblijven. Zij zijn dikwijls amper beter af dan de huurders in krotten. De
12
armoede dreigt voor vele gezinnen, zeker nu de economische crisis de onzekerheid over het inkomen
nog versterkt en bij de zwakkeren op de markt (nog meer) slachtoffers maakt.
Sociale huisvesting is destijds ontstaan uit het samenvloeien van de belangen van de private en de
publieke sector: fabrieksbazen en politiekers hadden allebei belang bij een beter en meer
menswaardige huisvesting van de arbeiders, zij het vanuit uiteenlopende motieven en verschillende
invalshoeken. Niettegenstaande de woonomstandigheden niet meer zo schrijnend zijn als 100 jaar
geleden, kunnen we er vandaag toch niet meer omheen en stellen we vast dat in de geest van eerste
e
helft 20 eeuw er zich vandaag een hernieuwde tendens aandient om met verenigde krachten op zoek
te gaan naar een sociaal betaalbaar wonen in de geest van collectiviteit en delen.
2.1.c. sociaal
De toenemende individualisering wordt vaak in een adem genoemd met de vermindering van de
sociale cohesie. Mensen zouden zich minder interesseren voor het lot en vooral het leed van anderen
en zich dit minder aantrekken . Individualisering is een proces dat zich voltrekt op diverse
levensgebieden. Sociale wetenschappers houden zich al decennia bezig met onderzoek naar sociale
gevolgen hiervan en of de individualisering dan wel tot een afbraak of integendeel tot nieuwe vormen
van sociale cohesie en betrokkenheid leidt (Schnabel, 2004).
In 2009 werden de resultaten bekend gemaakt van een Vlaams onderzoek naar indicatoren van
sociale cohesie . Sociale cohesie is een erg ruim begrip met verschillende dimensies zoals de mate
van actief burgerschap, sociaal kapitaal en vertrouwen in instellingen, sociale controle en de mate van
sociale uitsluiting. De resultaten lijken te wijzen op een transitie van oude vormen van sociale cohesie
naar nieuwe vormen (Dhooge et al, 2009). Zo kan bijvoorbeeld niet vastgesteld worden dat er een
kleinere participatie is aan het verenigingsleven. Integendeel, ongeveer de helft van de Vlaamse
bevolking is actief betrokken bij een vereniging. Stijging van participatie is vooral te vinden bij
verenigingen die aanleunen bij specifieke interesses (zoals hobby’s, natuur) en sportverenigingen
(Socius , 2013). Het lijken vooral de laaggeschoolde mensen te zijn die hierin minder participeren.
Concluderen dat sociale cohesie afneemt zou te snel door de bocht zijn, maar ze krijgt ongetwijfeld
een andere invulling.
Een specifiek element met duidelijke verwijzing naar de sociale cohesie is het vraagstuk van de
eenzaamheid. In binnen- en buitenland zijn er al diverse studies verschenen die wijzen op een positief
verband tussen hechte banden, de positieve interacties en de steun en het subjectieve welbevinden
en positief zelfbeeld. (Vanden Boer & Pauwels, 2005). Eenzaamheid verwijst naar een beleving, een
negatief gevoel. Heylen (2012) vertrekt van een aanvullende opsplitsing tussen sociale eenzaamheid
en emotionele eenzaamheid. Het eerste verwijst naar een tekort en een gemis aan sociale relaties,
aan contacten met familie, vrienden, kennissen, buren. Terwijl de tweede vorm een uiting is van een
gemis aan een hechte, intieme band met iemand.
Velen denken bij eenzaamheid aan een probleem van ouderen. In tegenstelling tot dit beeld, heeft de
overgrote meerderheid van de 55-plussers in Vlaanderen nooit of slechts zelden
eenzaamheidsgevoelens. De alleroudste generatie kent wel meer eenzaamheidsgevoelens. Er is wel
degelijk een positief verband met het aantal bezoekcontacten iemand wekelijks heeft. Vanden Boer en
Pauwels (2005) stelden vast dat gemengde contacten positief zijn en dat ouderen die minstens
wekelijks zowel verwanten als niet-verwanten zien, zich minder eenzaam voelen dan degenen met
een meer eenzijdig samengesteld relatienetwerk.
Heylen (2012) bevestigt met haar onderzoek dat eenzaamheid geen specifiek probleem van ouderen
is. Volgens sommigen is er een lichte stijging, maar de ongeveer de helft van de Belgische 18- tot 79jarigen heeft geen gevoel van sociale eenzaamheid , maar 15% voelt zich sterk sociaal eenzaam en
13% zeer sterk. Een vrij gelijklopend beeld is te zien voor de emotionele eenzaamheid, met minder
mensen die zich sterk tot zeer sterk emotioneel eenzaam voelen (18%). Het hoogste risico op sociale
eenzaamheid is niet bij de oudste generatie, maar bij de 40-69 jarigen. Bij de emotionele
eenzaamheid springt de oudste leeftijdsgroep er lichtjes bovenuit, maar het verschil is te klein om er
conclusies uit te trekken.
Sterker dan de leeftijd zijn een aantal beïnvloedende factoren het vermelden waard: hoe hoger
opgeleid, hoe lager het risico op zowel sociale als emotionele eenzaamheid. De partnerstatus is een
13
risico-indicator. Personen zonder partner kennen meer emotionele eenzaamheid . Als we dan weten
dat het aantal eenpersoonsgezinnen stijgt, kan een snelle rekensom worden gemaakt.
De zorgverstrekking in Vlaanderen wordt totnogtoe grotendeels door het aanbod gestuurd. Volgens de
nieuwste inzichten moet de welzijns- en gezondheidssector beter aan de vraag van de cliënt
tegemoetkomen. Dit veronderstelt een vernieuwing van de zorg. Erkende voorzieningen moeten hun
zorgaanbod dichter bij de gehandicapte brengen, het liefst en waar mogelijk, in de gewone
samenleving, bij de mensen thuis. Dit noemt men de "vermaatschappelijking van de
zorg". [Vandeurzen Jo, 2010]
2.1.d. ecologisch
De wildgroei aan verkavelingen en lintbebouwing, het blijven aansnijden van gronden in suburbane
gebieden, de privatisering van het groen en gebrek aan groen in de steden, de toename van de
bebouwingsgraad en verharding (hitte-eiland effect) kenmerken alle het huidige landschap van de
‘Nevelstad Vlaanderen’ ten gevolge van het gemak waarmee Vlaanderen werd ‘geordend’. Het
Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (1997) stelde onder de titel ‘Vlaanderen open en stedelijk’ tot doel
om op een meer duurzame wijze met onze schaarse ruimte om te springen. Tot heden, 15jaar later,
overheerst nog steeds de wooncultuur van vrijstaande woningen, van huisje, tuintje daar waar het
(nog) betaalbaar is.
Nochtans, de ruimte raakt op (en schaarste doet prijzen stijgen), we staan dagelijks in de file, we
verbruiken zot veel energie, het milieu is er amper beter op geworden terwijl de klimaatdoelstellingen
ons dwingen tot dringende maatregelen. We moeten besparen op ruimte, grondstoffen, water en
energie (incl. transport via nabijheid!): de druk is hoog om kwalitatief te verdichten in en nabij de
kernen, om open (groene) ruimte te vrijwaren, meer biodiversiteit te creëren, om steden te vergroenen
en meer aan inbreiding te doen, om kleiner te gaan wonen en bouwen. De eengezinswoning in België
telt gemiddeld 119m2 vloeroppervlakte ten opzichte van gemiddeld 87m2 in buitenland (Vanneste et
al., SEE 2001). Tekenend is dat slechts 18% huishoudens in een woning leeft op maat van het gezin,
60% woont (te) ruim, terwijl onder Magreb-huishoudens zelfs 70% te ‘klein’ woont, en de
onderbezetting is een algemeen fenomeen’, maar het betreft vooral alleenstaanden in de stedelijke
zones en huishoudens (incl. eenoudergezinnen) met kinderen in de suburbane en forenzenzones.
De oplossing? Kleinere kavels en appartementen worden standaard, doch nog steeds worden nieuwe
gronden aangesneden (de watertoets heeft amper impact op de selectie van de geschikte gronden)
en in het bestaande weefsel zien we slechts fragmentair vernieuwing opduiken. Vlaanderen kan niet
langer leven op die te ‘grote voet’ en moet dringend op zoek naar een rationele bezetting van (grote)
units en dimensionering van verharding en privétuinen in woonbuurten, naar woonconcepten die
kwalitatief verdichten op grote schaal en gespreid over Vlaanderen, in denkpistes voorbij de
tweedeling één- en meergezinswonen, huur/koop en privé/publieke markt, voorbij het monofunctioneel zoneren voor wonen, denkpistes voor semi-publieke ruimte, delend en meervoudig
ruimtegebruik, met ‘collectieve’ nutsvoorzieningen (energie, water, afval), met delend auto- en
materiaalgebruik en de (her)waardering voor de groen/blauwe structuur en biodiversiteit. Collectiviteit
stimuleert een meer ecologische leefstijl.
Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen en bvb de pilootprojecten Collectief Wonen (Vl. Bouwmeester)
geven alvast een voorzet. Gemeenschappelijk, intergenerationeel wonen op coöperatieve basis zet
nog een stap verder en biedt een volwaardig alternatief, een keerpunt in de heersende, ecologisch
verspillende wooncultuur. Coöperatief wonen kan betaalbare projecten op een compacte en
ecologisch efficiënte wijze bevorderen, op moeilijk te ontsluiten sites of in grote leegstaande panden,
liefst in en nabij de kernen, openbaar vervoer en dagelijkse voorzieningen, en waar mogelijk lokale
voedselproductie. Zij kunnen een voorbeeld stellen in de collectieve aanpak van energie en
nutsvoorzieningen voor water, electriciteit en afval, in een buurtherwaardering die het individueel
initiatief overstijgen.
2.1.e. Sociale media in opmars
Het is een open deur intrappen te zeggen dat één van de meest ingrijpende evoluties in onze
samenleving bestaat uit de manier waarop wij (kunnen) omgaan met informatie. Kennis is op veel
ruimere schaal beschikbaar, en kan ook sneller worden verspreid door de hedendaagse
14
communicatiemiddelen. Dit opent perspectieven naar netwerkvorming voor collectieve ontwikkeling
van organisaties en producten van alle aard, sharing-programma’s, crowdfunding, peer-to-peer
productie, leergemeenschappen, enz … In de transitiebeweging zoekt men juist naar alternatieven
voorbij het oliegebruik, naar schaalverkleining en de bottom-up kracht om zich weerbaarder op te
stellen ten aanzien van macro-economische productie en consumptiepatronen. Ook hierin kan de
collectieve aanpak meer kansen bieden. De groeiende aandacht voor o.m. collectieve en meer
autonome energievoorziening (Ecopower, Rescoop), gesloten kringloop van water en grondstoffen
leent zich trouwens tot een overstijgen van de eigen woning of woongroep, het laat toe om connecties
te zoeken met de omwonenden en de buurt.
2.2. Mesoperspectief
2.2.a. Technologie, complexiteit en innovatie in de bouw, vastgoed en woonsector.
Aanvankelijk bakte elke boerderij zijn eigen brood, daarna verleerden wij dit en werd het
specialistenwerk, nu gaan broodbakmachines als zoete broodjes van de hand. En wie weet, vinden
we weldra op het internet vrij beschikbare schema’s voor het uitprinten van onderdelen en het
monteren van een broodbakmachine.
De bouw- en vastgoedsector is volop in beweging, zo getuige ook de pioniers en voortrekkers in de
transitiearena Duurzaam Wonen en Bouwen. Maar, een aantal technieken en processen zijn mettertijd
ook veel complexer en verfijnder geworden. Voorbeelden zijn de bouwwijze, het energiebeheer, de
samenstelling van producten en materialen, de technische infrastructuur en installaties, de normen
rond veiligheid en gezondheid, enz … Zij ontglippen de burger en hebben de neiging te verschuiven
naar het terrein van specialisten en kwaliteitsbewakers. Anderzijds worden dan weer methodieken
ontwikkeld om dit alles opnieuw bij de gebruiker te brengen, die er (extra) tijd en energie zal of moet
voor vrijmaken.
In sommige kringen, en zeker in de woonsector, is er de neiging om terug te grijpen naar traditionele
bouwwijzen en technieken, bouwelementen en prefab, in eenvoudige huizen en voorzieningen. Vaak
zijn ze beter geschikt voor zelfbouw, en de bewoners kunnen zelf het onderhoud of de herstellingen
kunnen opnemen.
Parallel met de toegenomen complexiteit van technieken zijn ook juridische constructies, financiële
producten, ontwikkelingstrajecten e.d.m. veel ingewikkelder geworden. Het scala aan professionals
breidt zich uit en men kan ze niet (meer) wegdenken bij innovatieve woonconcepten, zelfs niet in een
klassieke, individueel bouwproces. In een groep of in een breder netwerk van diensten, kennis- en
ervaringsuitwisseling kan dit beter worden opgevangen.
De bankencrisis heeft de waakzaamheid van de kredietverstrekkers (en de Nationale Bank) over de
financiële draagkracht van de kredietnemers verscherpt, niettegenstaande de lage rentevoet:
strengere eisen naar waarborg, leenbaar bedrag, termijnen. Ondertussen wordt er bv. in de vastgoeden energiesector gezocht naar financieel innovatieve formules over een langere tijdspanne (uitstel van
grondaankoop, achtergestelde lening, erfpacht, recht van opstal, ..) of formules die rekening houden
met het terugverdieneffect van duurzame maatregelen en investering. In het kader van de 2020klimaat-doelstellingen gelden immers jaarlijks verscherpte ambities die we moeten
geoperationaliseerd krijgen (kennis, toepassing, leerfacetten, impact).
De vastgoedsector is een directe (en sterke) concurrent voor het GW bij het zoeken naar sites en
kaapt de kansen weg. Maar de sector zelf komt ook hier en daar in beweging. Enkele ontwikkelaars
en investeerders haken aan op de kar van het GW; zij zien duidelijk immers een win-win in de
samenwerking met groepen of dienstverleners (aanbod/vraag van sites, gronden of panden, garantie
op afname van woningen) en maken zich sterk(er) naar de lokale overheden om hun
vastgoedvoorraad op een (meer) duurzame wijze te valoriseren.
2.2.b. wettelijk en regelgevend kader
Zoals hierboven aangehaald, worden wet- en regelgeving complexer en moet er meer beroep worden
gedaan op specialisten.
Enerzijds bestaan er binnen de context van diverse wet- en regelgeving een aantal knelpunten die te
maken hebben met de eigenheid van gemeenschappelijk wonen (voorschriften en vergunning,
15
domiciliëring, sociale zekerheid,..), in combinatie met zelfontwikkeling en zelfbeheer, met financiering
en betaalbaarheid (fiscaliteit, premies, ..;). Wil het GW betaalbaar zijn en toegankelijk voor diverse
doelgroepen, dan biedt het grond- en pandendecreet een kans op mix van inkomens, maar de sociale
bouwmaatschappijen staan niet meteen te springen voor een samenwerking (selectie en toewijzing
van kandidaten, chronologie op de wachtlijst).
Anderzijds is er de relatieve onbekendheid met coöperatieve vormen en dienen de ambtenaren –
vooral op het lokale niveau (RO, wonen, leefmilieu, enz) zich te informeren, zich creatief en meer open
op te stellen om in te spelen op de vraag van het GW, hetzij binnen het huidig kader, hetzij via een
aanpassing van de voorschriften en reglementen.
2.2.c. Politieke aandacht voor Gemeenschappelijk wonen en andere nieuwe woonvormen
De groeiende aandacht voor gemeenschappelijk wonen blijkt uit een aantal initiatieven. Een
belangrijke stap voorwaarts was de erkenning in 2010 van de vzw Samenhuizen als een socioculturele beweging (na 10 jaar zuiver vrijwilligerswerk). Samen met de steun uit het Luchkasteelfonds
(Koning Boudewijnstichting) voor een studie rond de knelpunten van Samenhuizen (Jonckheere et al.
2009) heeft dit als gevolg dat de beweging via enkele medewerkers in dienstverband is gaan wegen in
de lokale en Vlaamse politiek, in allerlei media en studie- of leerdagen die ook de interesse losweekt
onder de bevolking.
Het potentieel voor Gemeenschappelijk wonen is groot, maar nu krijgt het gedachtegoed stilaan ook
vorm in de praktijk. Groepen vormen zich, initiatieven worden opgestart en krijgen steeds meer
gehoor. We noemen enkele concrete stappen in de goede richting.
- Vlaams Parlement (2009) : resolutie ter stimulering en ondersteuning van projecten
gemeenschappelijk wonen (op voordracht van politici uit 6 partijen)
- Vlaamse Wooncode (2010) : ‘zorgwonen’ (=kangoeroewonen) behoeft enkel meldingsplicht i.p.v.
aanvraag stedenbouwkundige vergunning
- DAR-subsidie voor duurzaam wonen en bouwen aan Ugent en VIBE vzw i.s.m. Samenhuizen voor
het LiM-project (Leren in Meervoud voor Cohousing): een kennisuitwisseling tussen startende
groepen (brochure en DVD, Maes et al, 2011)
- Beleidsbrief Wonen - Beleidsprioriteiten 2011-2012, Freya Van den Bossche, Vlaams minister van
e
Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie” : 1 Strategische doelstelling : “Betaalbaar
wonen in Vlaanderen bevorderen”. Hierin worden Cohousingprojecten aangehaald als één van
de formules om het bescheiden woonaanbod uit te bouwen via initiatieven van de sociale
huisvestingsmaatschappijen.
- Parlementaire Commissie Wonen (9-11-2011) : Voorstel tot decreet door Groen! over toekennen van
leningen bij het sociale woningfonds aan cohousing groepen die aan bepaalde criteria voldoen
- De Vlaamse transitiearena Duurzaam Wonen en Bouwen brengt het thema GW op de agenda (2012,
2013).
- Het Groenboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (2012) en het Woonbeleidsplan (2012) creëren
openingen voor nieuwe en collectieve woonvormen. In de synthese van de Ronde Tafels in mei
2012 rond het Woonbeleidsplan lezen we: Pilootprojecten, voorbeeldprojecten,
experimenteerrruimte in een regelgevingsluwe omgeving zijn hier van groot belang. Zo moet een
aanbod gecreëerd worden dat toont dan andere woonvormen evenzeer aantrekkelijk en
betaalbaar kunnen zijn, de vraag zal dan automatisch volgen.
- De campagne ‘Samenhuizen in je lokaal beleid’ t.b.v. lokale overheden (2012-2013) ondervindt een
grote belangstelling.
- Gemeenteraadsverkiezingen (2012) : gemeenschappelijk wonen is opgenomen in het programma
van bijna alle partijen en in de beleidsovereenkomsten van heel wat gemeenten
- POD Maatschappelijke Integratie (2012) bestelde een studie rond solidair gemeenschappelijk
wonen. Deze werd uitgevoerd door Samenhuizen vzw, Habitat & Participation en Universiteit
St.Alysius
- Het Charter Gemeenschappelijk Wonen (2013) is met steun van de Provincie West-Vlaanderen
ondertekend door 25 West-Vlaamse gemeenten. De andere provincies worden aangedaan in
2014.
- Vlaamse bouwmeester pleit herhaaldelijk voor het bevorderen van gemeenschappelijk wonen in het
beleid ruimtelijke ordening en het woonbeleid
- Brussels Gewest (2013) Ordonnantie ter facilitatie en ondersteuning van gemeenschappelijk wonen
16
- Waalse Gewest (2012) Code wallon du logement, met aandacht voor ‘habitat collectif ‘(woongroep)
- Vlaamse Parlementaire Commissie Wonen (2013): Community Land Trust
- Woonwoord : Artikels over SH (Woonwoord 21, 2012) en over CLT (Woonwoord 23, 2013) in het
blad van de VMSW, de koepel van Huisvestingsmaatschappijen [ref : Rauch Irène, 2012 ;
Dekeyzer Gerd, 2013]
- Discussie over de regionalisering van de woonbonus
- Discussie rond de opportuniteit van GW bij het inzetten op sociale koopwoningen
- De intentie van De Ideale Woning (Antwerpen), WoninGent met betrekking tot CLT
- Initiatief door Provincie VL-Brabant met financiële ondersteuning voor startende projecten 2014
- Oproep SOGent met wedstrijd voor een site bestemd voor gemeenschappelijk wonen 2012
- Diverse gemeentelijke initiatieven voor het inschrijven van gemeenschappelijk wonen in plaatselijke
en gebiedsdekkende RUP’s
2.3. Microperspectief
We bekijken de dynamiek van gemeenschappelijk wonen binnen een aantal andere maatschappelijke
trends, speciaal binnen de coöperatieve beweging en op zichzelf in haar eigen groei en potentieel.
2.3.a. gemeenschappelijk wonen binnen maatschappelijke trends
In de afgelopen decennia hebben we een aantal maatschappelijke bewegingen gezien, die buiten de
tradities om of er soms op voortbouwend, nieuwe omgangswijzen aanbrengen t.o.v. onze behoeften,
elkaar en onze omgeving. Dat vertaalt zich in alternatieve woonvormen, mobiliteit, communicatie,
vorming, en tal van andere diensten, voorzieningen en initiatieven.
Op vlak van de wooncultuur is er, zoals elders, enerzijds een evolutie naar individualisering en
verbetering van het comfort. Daarnaast ontstaat er een groeiende behoefte aan sociale cohesie en
solidariteit en een toenemende aandacht voor leefbare wijken en voor het optimaliseren van het
sociaal kapitaal.
De beweging van gemeenschappelijk wonen komt niet alleen voort uit wensen naar meer
verbondenheid, solidariteit en een grotere verantwoordelijkheid en zeggenschap, maar gebeurt in
wisselwerking met brede maatschappelijke ontwikkelingen, zoals :
- delen van diensten, goederen en kennis (car-sharing, ruilsystemen, volkstuinen, swapping, enz …)
- milieubewustzijn (ecologie, duurzaamheid, transitie)
- sociaal ondernemen (ten behoeve van maatschappelijke meerwaarde, dienstverlening, inclusie van
kansarmen)
- emancipatie (grassroot bewegingen, zelfredzaamheid, burgerverantwoordelijkheid)
- solidariteit en vermaatschappelijking van de zorg (intergenerationele solidariteit, woonrecht)
- en hang naar verbondenheid (leefbare buurten, sociale cohesie).
Deze ruime bewegingen zijn onderling ook sterk met elkaar verstrengeld.
In deze stromingen bouwen diverse overheidsinitiatieven en instellingen, verenigingen en brede of
lokale initiatieven mee aan een vernieuwd sociaal landschap.
Gemeenschappelijk wonen biedt heel wat meerwaarde in het bieden van een bottom-up en
zelfredzaam -duurzaam- antwoord op de demografische en maatschappelijke trends, de schaarste
aan ruimte, de druk op het leefmilieu, alle uitdagingen waarbij het Gemeenschappelijk wonen als
volwaardig alternatief op het individuele wonen kan uitgroeien.
2.3.b. Groei en potentieel voor gemeenschappelijk wonen in ons land
Bij een inventarisatie werden er in 2010 in Vlaanderen 63 woongemeenschappen geteld van de types
cohousing, centraal wonen en woongroep (Luk Jonckheere e.a., 2010). Die werden in de loop van de
laatste veertig jaar ontwikkeld. In de afgelopen drie jaar zijn er daar nog minstens 10 bij gekomen.
Vandaag zijn er ook minstens 30 projecten in aanloop- of realisatiefase. (zie bijlage 7 : inventaris
woongemeenschappen wonen’)
Interesse en potentieel zijn gemeten in verschillende westerse landen. De resultaten lopen ongeveer
gelijk. De meest degelijk gevoerde studies geven een percentage van interesse tussen 20 en 32% van
de bevolking [o.a. Innosense Consulting SRL & INDACO Politecnico di Milano , 2006 ; Harris
17
Interactive, 2011]. Deze tendensen werden in 2013 ook in ons land bevestigd. Een recente studie
door ILIV onderzoeksbureau in opdracht van IKEA stelde vast dat 35 % van de Vlamingen het ‘fijn
vindt om met verschillende generaties samen te wonen’ en dat 32 % van de Vlamingen zegt dat het
‘leuk zou zijn om verschillende gezinnen samen een groot huis te delen, waarbij iedereen zijn stukje
privacy heeft, maar er ook gemeenschappelijk plaatsen zijn’ [Debruyn Caro, 2013]
(zie bijlage 8 : tabel ‘interesse voor gemeenschappelijk wonen’)
Ook als we slechts 1/10 van deze 20 à 32 % geïnteresseerden effectief zouden instappen in een
project, dan nog mogen we het potentieel beduidend noemen.
2.3.c. Trend m.b.t. coöperatief denken binnen gemeenschappelijk wonen :
In een aantal landen is het coöperatief gedachtengoed sterk vertegenwoordigd bij gemeenschappelijk
wonen, meestal doordat er daar reeds een traditie bestond van coöperatieve vormen van wonen op
de gewone woningmarkt.
We denken aan de Scandinavische landen, aan
In ons land is het overgrote deel van de projecten gestructureerd en functioneert ook als Vereniging
van Mede-Eigendom (VME), de meest bekende en gebruikte vorm voor zelfbeheerd collectief wonen
ook zonder gemeenschappelijkheid (in appartementsgebouwen). Coöperatieve woonvormen zijn in
ons land weinig bekend.
Er zijn natuurlijk de traditionele huisvestingsmaatschappijen waarvan een aantal gestructureerd is
volgens de coöperatieve vennootschapsvorm. Zij zijn historisch ontstaan vanuit de arbeidersbeweging
, functioneren volgens een top-down model en ageren binnen een erg beperkende regelgeving. Zij
dragen in zich wel een potentieel om, eventueel in samenwerking met bewonersgroepen, eigentijdse
wooncoöperatieven mogelijk te maken, zoals dat bvb. in Nederland het geval is.
Ondanks de relatieve onbekendheid van de coöperatieve modellen worden al enkele schuchtere
pogingen ondernomen door zelfbeherende projecten gemeenschappelijk wonen die coöperatieve
structuren omarmen.
De pioniers die in België het voortouw namen/nemen met gemeenschappelijk wonen gestructureerd
volgens coöperatieve vormen zijn nog schaars. Toch kunnen we de volgende al vernoemen.
Wooncoöperatieven : ‘Abbaye de Saint-Denis-en-Brocqueroie’ (Saint-Denis), ‘Cité Bénédi’ (Wavre),
‘EMMA’ - Biloba Huis (Schaarbeek-Brussel), ‘De Okelaar’ (Wolvertem), ‘Sint-Jansbergklooster’
(Zelem). De mogelijke ontwikkeling en/of bouw t.b.v. meerdere projecten staat ingeschreven in de
statuten van ‘EMMA’ en van ‘De Okelaar’. Een coöperatieve die zich toelegt op (ver)bouwen t.b.v.
verenigingen en groepen is ‘Les Tournières’ (Liège).
(zie bijlage 4 voor een tabel van pioniers in ons land + beschrijving)
2.3.d. Gemeenschappelijk wonen en betaalbaarheid
Vanuit haar basisdoelstellingen trekt gemeenschappelijk wonen vaak mensen aan die begaan zijn met
het idee van betaalbaarheid en diversiteit (Garciano, 2011). Echter in de praktijk van vandaag is dit
moeilijk te realiseren. Er zijn talrijke voorbeelden, ook in ons land, van projecten die deze
betrachtingen inschrijven in hun doelstellingen, maar meestal wordt dit niet of in zeer beperkte mate
bereikt.
De studie over solidair gemeenschappelijk wonen van 2006 i.o.v. de POD Maatschappelijke Integratie,
werd op vraag van diezelfde dienst in 2012 geactualiseerd als ‘Studie 2012 over de mogelijkheden
voor de erkenning van het solidair wonen. - Actualisatie van de studie van 2006 en nieuwe
ontwikkelingen’. Hierin wordt gezocht naar mogelijkheden voor implementatie van ‘solidair’
gemeenschappelijk wonen zonder samenwonenden te ‘bestraffen’. (Samenhuizen e.a., 2012) .
Ook bij de zorg- en welzijnssector en bij seniorenopvang is men meer en meer bezig met het
opstarten en ondersteunen van (minder of meer zelfstandige) vormen van groepswonen.
Kortom, de beweging gemeenschappelijk wonen zelf en verschillende maatschappelijke geledingen
schenken groeiende aandacht aan het thema ‘betaalbaar gemeenschappelijk wonen.
18
3. Missie en doelstellingen
3.1. Missie en visie
3.1.a. Onderliggende waarden
De onderliggende waarden van het coöperatief netwerk zijn de volgende :
- zelfredzaamheid
- verantwoordelijkheidszin
- basisdemocratie
- gelijkwaardigheid
- billijkheid en solidariteit
3.1.b. Missie
De betrachting van het te beschrijven model is om door middel van een samenhangend en groeiend
netwerk van zich onderling versterkende deelnemers bij te dragen aan het faciliteren, initiëren,
ontwikkelen, realiseren en beheren van woongemeenschappen.
Deze moeten , toegankelijk zijn voor mensen met lage en gemiddelde inkomens, liefst in projecten
met diversiteit qua inkomenscategorieën, volgens het principe van het coöperatief delen van
geldelijke middelen, kennis, vaardigheden en inspanningen, middels participatie van elkeen naar
eigen vermogen, in zelfontwikkeling, zelfbeheer en met ondersteuning op maat, rekening houdend
met inclusie en sociale economie.
3.2. Doelstellingen
De gekozen doelstellingen voor de modellen die worden bekeken in dit onderzoek gelden voor het
‘coöperatief netwerk’ in zijn geheel en voor de betrokken woongemeenschappen.
Er zijn 3 soorten doelstellingen, namelijk :
3.2.a. Basisdoelstellingen :
Eerst onderscheiden we de basisdoelstellingen die het ‘coöperatief netwerk’ van woonprojecten
nastreeft.
Aan deze basisdoelstellingen voldoet elke woongemeenschap die zich aansluit bij het netwerk.
1. gemeenschappelijk wonen, kleinschalig
2. zelfbeheer, brede participatie, democratische besluitvorming
3. betaalbaar wonen incorporeren of ondersteunen
4. Open uitwisseling, zowel met het netwerk als met de buurt en de omgeving van de
woongemeenschap
3.2.b. Bijkomende punten :
Dan zijn er de bijkomende kenmerken die deel uitmaken van de doelstellingen van het ‘coöperatief
netwerk’ en in wisselende mate aanwezig kunnen zijn bij de betrokken woongemeenschappen. Zij
komen de basisdoelstellingen versterken of aanvullen.
1. mix van inkomenscategorieën bevorderen (hoogte van inkomen, aantal gemiddelde en lage
inkomens)
2. inclusie van kwetsbare personen : ook voor doelgroepen met andere kenmerken dan
inkomenscategorie (bvb. alleenstaande met/zonder kinderen, minder validen,
jongeren, senioren, …)
3. woonzekerheid vrijwaren door aanbod van betaalbaar wonen (bvb. door kostengerelateerde
huurprijs
4. grond en woningen als levensnoodzakelijke ‘grondstoffen’ in collectief beheer houden en
onttrekken aan de speculatieve sfeer
5. inbouwen van een mate van delen en samenwerking, betrokkenheid, solidariteit
6. lokale veerkracht en emancipatie bevorderen
7. flexibel woonrecht : wijzigen bestemming ruimtes (o.a. aanpasbare woonst ; wisselen van
woonst)
19
8. ecologisch bouwen en wonen (o.a. Energie, water, ruimtegebruik, materialen, levenslang
wonen)
9. stimulering van lokale sociale economie
Echter niet elk betrokken project dient aan deze punten te voldoen, en voor de woonprojecten waar dit
wel het geval is kunnen deze aspecten in verschillende mate aanwezig zijn.
3.2.c. Andere voorwaarden :
Tenslotte zijn er andere doelstellingen na te streven door het ‘coöperatief netwerk’ als geheel en door
de woongemeenschappen elk voor zich.
1. degelijke interne organisatie
2. degelijk ondernemingsplan, met o.a. financiële analyse
3. eenvoud en subsidiariteit
De weging van deze andere voorwaarden varieert naargelang de ontwikkelingsfase waarin een
project zich bevindt, een reflectiegroep behoeft een minder stevige structuur dan een groep in
bouwfase.
Deze doelstellingen vertalen zich in de criteria die t.a.v. woongemeenschappen zullen gehanteerd
worden voor hun deelname aan het netwerk en voor de mate wijze waarop zij steun en hulp kunnen
verwachten, zowel onder de vorm van dienstverlening als van financiële facilitatie. (zie : III.B. en
III.C.)
4. Definities m.b.t. de doelstellingen
4.1. Gemeenschappelijk wonen
4.1.a. Definitie gemeenschappelijk wonen
De definitie van gemeenschappelijk wonen door Samenhuizen vzw luidt als volgt :
“ Een woongemeenschap is een woonvorm die personen omvat uit verschillende gezinnen die in
eigen beheer, vrijwillig en bewust ruimtes delen en samen wonen in mindere of meerdere mate op
elkaar betrokken met als bedoeling sociale meerwaarde te creëren. “
Een aantal collectieve vormen van samenwonen voldoen niet aan deze definitie en worden dus door
Samenhuizen vzw niet gezien als GW. Dat is het geval voor bvb. een boerderij met een grote
uitgebreide familie, een appartementsgebouw, een gevangenis, een bouwgroep, een gated
community, enz …
4.1.b. diverse types
De diverse types van gemeenschappelijk onderscheiden zich naar :
- mate van autonomie van de privé-woonst (woningen of kamers)
- gedeelde ruimtes : grootte en functie
- mate van betrokkenheid tussen de bewoners (engagement, charter)
- aantal woonsten (zie hieronder)
Gemeenschappelijk wonen biedt intrinsiek meer kansen tot grotere cohesie, betrokkenheid,
samenwerking en solidariteit binnen een buurtgemeenschap.
Er bestaat een brede waaier in typologieën van gemeenschappelijk wonen. Om enige orde te
verkrijgen heeft de vzw Samenhuizen een schema opgesteld waar het onderscheid gemaakt wordt
naargelang de eigen ruimte een kamer is of een autonome woning.
AUTONOME WONINGEN
- Centraal Wonen : beperkte gedeelde ruimtes (van tuin, parking en berging tot lokaaltje, washuis,
gastenkamer)
20
- Cohousing : uitgebreide gedeelde ruimtes (ook nog eetruimte, keuken, kinderspeelkamer, salon,
hobby, enz …)
PRIVE KAMERS
- Woongroep : huishouden gedeeltelijk samen
- Leefgemeenschap : huishouden volledig samen, alle maaltijden gedeeld
4.1.c. Aantal woonsten :
Projecten die bestaan uit twee woonsten kunnen als afzonderlijke categorie worden onderscheiden :
De duo-woonsten met zorgaspect worden benoemd als zorgwonen (Vlaamse Wooncode) of
kangoeroewonen
Voor de overige projecten heeft het aantal woonsten een invloed op de draagkracht (financieel en
sociaal) voor de gedeelde ruimtes en voorzieningen, en voor eventuele extra aspecten die worden
opgenomen.
Omwille van de betrokkenheid en werkzaamheid worden groepsverbanden aangeraden die variëren
van 2 tot 8 à 10 units voor woongroepen, 16 tot 35 voor cohousing (uitzonderlijk vanaf 12) en 3 tot 80
(soms meer) voor centraal wonen.
Grote projecten kunnen opgebouwd zijn uit meerdere clusters, die op zichzelf de vorm van woongroep
kunnen aannemen. Ook bestaan voorbeelden van meerdere cohousing projecten die aanpalend zijn
ingeplant en enkele functies delen op buurtniveau.
4.1.d. Extra aspecten
Een aantal projecten schenken aandacht aan extra aspecten of schrijven deze in hun missie in. Deze
kunnen een invloed hebben op het functioneren en op het maatschappelijk belang van de
woongemeenschap. Zo onderscheiden we o.a. :
- De plaats van senioren : Multigenerationele, 40+ of 55+ projecten
- Inclusie van zorgbehoevenden : in stijgende lijn van implicatie spreken we van burenhulp,
mantelzorg of georganiseerde opvang
- Specifieke doelgroepen : project met enkel bewoners uit de doelgroep of gemengd inclusief project ,
specifieke aandachtspunten naargelang de doelgroep
- Economische activiteiten : onderscheid naargelang betrokkenheid van alle bewoners (wordt
woonwerkgemeenschap genoemd, eventueel zelfs autonoom zelfvoozienend) of een deel van
de bewoners, of bedrijfjes los van de bewonersgroep (maar in goede verstandhouding en
aanvullend)
21
Het kan gaan over landbouwactiviteit, kinderopvang of andere diensten, kleinhandel, culturele
en educatieve activiteiten, kunst, …
- Spirituele dimensie : traditionele christelijke of andere religieuze gemeenschappen, ook nietbelijdende groepen.
- Ecologisch bouwen en wonen : meeste projecten hebben een ecologische insteek. Indien dit
doorgedreven is kan men spreken van ecowijk of ecodorp, ook ecovillage (ook grotere schaal).
4.1.e. Maatschappelijke meerwaarde van gemeenschappelijk wonen
De Maatschappelijke meerwaarde van gemeenschappelijk wonen is enerzijds inherent aan haar
eigenheid, anderzijds kunnen bij het opzetten en/of bij het beheren een aantal keuzes gemaakt
worden die in meer of mindere mate een meerwaarde kunnen bieden.
We onderscheiden volgende mogelijke directe intrinsieke meerwaarden van GW. [zie ook :
Jonckheere e.a., 2010]
Effecten op de bewonersgroep
Een aantal praktische en sociale meerwaarden voor de bewoners vertegenwoordigen een indirecte
sociale winst. Dan spreken we over betere opvang van kinderen, senioren, kansarmen en
zorgbehoevenden. Verder is er een kleinere ecologische voetafdruk door GW levert een iets betere
psychische en fysieke gezondheid.
Sociale cohesie en veerkracht
De woongroep, dank zij haar betrokkenheid in de ontwikkeling en tijdens het samen (door)leven groeit
in haar verantwoordelijkheidszin en haar engagement om (later) een ambassadeursrol op te nemen,
de ervaringen uit te dragen en eventueel nieuwe initiatieven te steunen en (helpen) ontwikkelen.
In de meeste gevallen brengt een woongemeenschap versterking van het lokale weefsel en heeft zij
een dynamiserend effect op de buurt. In het buitenland worden cohousing projecten soms door lokale
overheden benut als ‘urban acupuncture’, om een achtergestelde buurt of een nieuw te ontwikkelen
wijk een ‘boost’ te geven.
Kinderopvang , een snack-bar, een kleine voedingswinkel of andere initiatieven en activiteiten door
bewoners of binnen een project kunnen ook de wijk bedienen.
Duurzaam bouwen
De keuze voor Compact bouwen en kleine(re) woonsten dank zij de collectieve ruimtes,
voorzieningen en goederen, autovrije zone, beperking in de infrastructuuraanleg van bestrating,
verharding en riolering (de aanleg van collectieve nutsleidingen laat op zich wachten ), en andere
typische ‘sharing’ in woongemeenschappen houden op zich een meerwaarde in voor de buurt en
samenleving. Panden worden hergebruikt of krijgen een nieuwe bestemming, ruimte wordt
meervoudig benut en soms opengesteld voor de buurt, voor culturele activiteiten; een grote tuin
vergroent de buurt en kan ruimte bieden voor lokale voedselproductie. In een groep krijgen hoge’re)
ambities inzake energie, water en, grondstoffen meer kans.
Diversiteit
Armoede, kansarmoede en sociaal isolement zijn dikwijls verweven, wonen in een samenhangende
groep van mensen met enigszins verschillende culturele en sociale achtergrond is ondersteunend,
leerrijk en verruimend voor alle betrokkenen. Diversiteit zoals door de meeste projecten beoogd (qua
inkomenscategorieën, leeftijden, gezinstypes, …) brengt een meerwaarde met zich mee voor alle
bewoners.
4.2. Zelfbeheer en democratische controle
Samenhuizen zet in op projecten die beantwoorden aan het principe van zelfbeheer en
zelfontwikkeling, in al zijn varianten en gradaties.
4.2.a. Zelfbeheer
Dit aspect is voor Samenhuizen vzw essentieel om te kunnen spreken over ‘gemeenschappelijk
wonen’. Dit betekent dat de bewoners hun gemeenschap dragen op een participatieve en
basisdemocratische wijze. Woongemeenschappen worden dus niet zonder inbreng van de bewoners
22
ontwikkeld door een externe instantie. De aanzet of het initiatief kunnen wel extern worden gegeven
(door een projectontwikkelaar of door de overheid), maar de aansturing gebeurt van onder uit.
Dit alles belet dus niet dat voor een aantal zaken professionals worden ingehuurd, punctueel of
langdurig, omwille van hun expertise en vaardigheden of om taken te vervullen waarvoor de bewoners
zelf niet over de nodige kennis, expertise, vaardigheden of hulpmiddelen beschikken, of waaraan zij
geen tijd kunnen of willen besteden.
Partnerschap of enige vorm van samenwerking met sociale huisvestingsactoren (overheid/ sociale
woningmaatschappijen) kan een mogelijkheid zijn voor de integratie van bepaalde
inkomenscategorieën. De overeenkomst kan gaan over de aanloopfase of ook later verder bestaan.
De modaliteiten zijn af te spreken.
Publieke beheerders van woonvoorzieningen hebben de meerwaarde en de besparing leren kennen
van bewoners die zich verantwoordelijk stellen voor de infrastructuur die zij gebruiken en die elkaar
daarin collectief ondersteunen en zich organiseren om dit zo efficiënt mogelijk te doen en in de mate
dat zij hiervoor de vaardigheden en de beschikbaarheid hebben of ontwikkelen. In Denemarken en
Zweden bvb. krijgen cohousing projecten binnen de Sociale Woningbouw een extra
beheersvergoeding van de Huisvestingsmaatschappij voor het zelf beheren van hun woonsten en
woonomgeving. (zie IV.-3.3.)
4.2.b. Zelfontwikkeling
Zelfontwikkeling houdt niet in dat elke handeling ten behoeve van de projectontwikkeling door de
bewoners wordt uitgevoerd, maar wel dat zij als groep de sturende instantie zijn.
Naargelang de verantwoordelijkheden die worden gemandateerd of uitbesteed kent het
ontwikkelingsproces een breed spectrum van projecten met volgende varianten :
- volledige zelfontwikkeling
- zelfontwikkeling met steun van een Regiokern en/of los bewegend in het netwerk
- zelfontwikkeling met steun van een begeleider GW (in combinatie eventueel met Regiokern)
- zelfontwikkeling met steun van Samenhuizen en/of een andere intermediaire organisatie
- zelfontwikkeling in samenwerking met (soms geïnitieerd door) een aanbieder. Belang van het
betrekken van een intermediaire (leren we bvb vanuit projectoproepen in Frankrijk), ook als
bewaker van juist dit aspect van zelfontwikkeling, bvb vrije keuze voor architect, project voor en
door de bewoners, e.d.m.
4.2.c. Zelfbouw
Eén van de onderdelen van de realisatie van een project is de concrete bouw of verbouwing er van.
Essentieel voor het gemeenschappelijk wonen in zelfbeheer is dat de groep van (toekomstige)
bewoners de sturing heeft van dit traject, dus als bouwheer optreedt.
Net zoals voor het algemene ontwikkelingstraject kunnen (toekomstige) bewoners er voor kiezen dit in
eigen handen te nemen. Dat kan punctueel zijn, gedeeltelijk of grotendeels.
Voorwaarden, aandachtspunten en knelpunten worden verderop beschreven (II.B.-2.2.)
Bij het uitgebreid opnemen van taken in bouw of verbouwing wordt soms gesproken van ‘Sweat
equity’ (UK, US), autoconstruction (F) of ‘Autorecupero e Autocostruzione’ (IT). [Maury Yann, 2011]
(zie verder : IV.-5.2.)
4.2.d. Democratische controle
Voor Samenhuizen vzw is een noodzakelijk ingrediënt van gemeenschappelijk wonen de
democratische controle waar alle deelnemers mede-zeggenschap hebben. Dit kan gemoduleerd
worden naargelang het voorwerp van beslissingen. Eigenaars hebben bvb. andere
verantwoordelijkheden dan huurders en dus andere beslissingsbevoegdheden, zo ook hebben bvb.
sponsors en bewoners niet dezelfde belangen en bevoegdheden.
De types van democratische de basisTypes democratie :
- klassieke representatieve democratie (afgevaardigden)
- basisdemocratie : 1persoon=1stem
- consensus (bvb sociocratische methodiek)
23
Voor de bewoners bestaat er meestal een gemengde relatie, zowel een zakelijke als één van
nabuurschap. Hierom wordt in de meeste woongemeenschappen gekozen voor consensus (o.a.
volgens de sociocratische methodiek) voor het beheer van de zaken die raken aan het dagelijkse
leven. Sommige beslissingen moeten zeer snel gebeuren, omwille van een externe deadline zoals
vaak bij een bouwtraject. In dat geval wordt meestal een back-up procedure voorzien met stemming
bij gewone meerderheid. Voor deze back-up geeft men de voorkeur aan het principe 1 persoon = 1
stem (of 1 gezin = 1 stem waar men alleenstaanden niet wil benadelen t.o.v. echtparen).
4.3. Participatie, samenwerking en solidariteit
Betrokkenheid, participatie, samenwerking en solidariteit zijn noodzakelijke bestanddelen van een
goedwerkende gemeenschap. Zie de definitie van ‘intentional community’ :
“ An intentional community is a planned residential community designed from the start to have a high degree of
social cohesion and teamwork. The members of an intentional community typically hold a common social,
political, religious, or spiritual vision and often follow an alternative lifestyle. They typically share responsibilities
and resources.” [http://www.ic.org/]
Vertalen !
De inzet van de bewoners is een essentieel onderdeel van zelfbeheerd GW. Dit betekent niet dat alle
bewoners in dezelfde mate deelnemen aan de ontwikkeling, het dagelijks beheer of de activiteiten van
hun project.
Bij de coöperatieve woonvorm (zelfs zonder gemeenschappelijkheid) van Dijk dat ongeveer 10% van
de leden een actieve rol wil spelen in de besturing van de vereniging, 30% actief op de hoogte wil
blijven, maximaal 90% vertrouwen heeft dat de vereniging goed functioneert en 10% kan worden
gekenmerkt als free riders [van Dijk G., 2002, geciteerd in Elbers A. & Pelgrum H., 2011]
4.4. Sociale meerwaarde
4.4.a. Recht op wonen vrijwaren
Het recht vrijwaren op de keuze van de woonvorm die door bewoners als kwalitatief ervaren wordt, in
geval van gemeenschappelijk wonen omwille van de meerwaarde van het groepsaspect. Het gaat
dus over het wegwerken van drempels die er zijn in het ontwikkelen, realiseren, benutten, beheren,
verschaffen van gemeenschappelijke woongelegenheid.
Aansluitend bij het wonen kunnen nevenactiviteiten worden ontwikkeld, zoals bvb. opvang van
mensen met dringende woonbehoefte of zorgbehoefte, kinderopvang, tuin- of landbouwactiviteit,
horeca, gastenverblijf, vorming, seminaries, culturele activiteiten, enz …
Het woonrecht als basisrecht vrijwaren voor iedereen door grond en woningen, als
levensnoodzakelijke ‘grondstoffen’, zoveel mogelijk te behouden en beheren als maatschappelijk
gedeeld goed. Eén van de manieren om dit te realiseren is het onttrekken van wonen aan de
speculatieve sfeer.
4.4.b. Betaalbare en toegankelijke woongelegenheid
- Gemeenschappelijk Wonen kan men (meer) breed toegankelijk maken, dus ook betaalbaar voor lage
en gemiddelde inkomens door
solidaire herverdelingsmechanismen. Dit kan op verschillende niveaus :
* individueel tussen bewoners
* niveau woongroep (door collectief op te treden op niveau van een woongemeenschap of
kleine buurt)
* tussen woongroepen, breed maatschappelijk (sociale huisvesting, sociale last in GPD,
richtprijzen, fiscaliteit, subsidies, premies, …).
- De betaalbaarheid kan op niveau van de woongroep ook worden gerealiseerd op volgende manieren
* door de collectieve schaal van gemeenschappelijk wonen.
* door te besparen dank zij zelfontwikkeling en zelfbeheer
- De doelstelling is doorgaans een bewonersmix van inkomenscategorieën mogelijk te maken in de
lokale gemeenschap, dus binnen en/of rondom de woongemeenschap, met inclusie van
kwetsbare personen (zie verder).
24
4.4.c. Emancipatie, sociale cohesie
- Het zelfbeheer, de betrokkenheid en de collectieve verantwoordelijkheid zijn een goede
voedingsbodem voor emancipatie (empowerment) en zelfontplooiing van de betrokken
bewoners.
- Subsidiariteit : decentraliseren waar het kan, centraliseren waar het moet. Zodat de besluitvorming
zo dicht mogelijk bij de betrokkenen gebeurt.
- Een sterke lokale sociale cohesie en veerkracht verbeteren, waarbij de woongemeenschap een
open uitwisseling met de buurt en de omgeving heeft
- Ondersteunen van de dynamiek in de omliggende buurt ; stimuleren van socio-culturele activiteiten ;
stimuleren van de lokale sociale economie.
4.4.d. Diversiteit sociale mix
Een sociale mix van bewoners verbetert niet enkel een grotere financiële haalbaarheid voor de
inclusie van minderverdieners. Het houdt ook een sociale meerwaarde in, namelijk ook de ‘inclusie
van meerverdieners‘.
Hoe deze diversiteit moet en kan betracht worden hangt af van keuzes die de groep maakt. Wordt een
afspiegeling van de samenleving betracht? (bvb minstens 20% mensen met laag inkomen) Of is de
ambitie van de groep de inclusie of de tijdelijke opvang van enkele mindervermogenden?
Bij deze verschillende keuzes dient bewust te worden gekeken naar de nagestreefd verhouding
tussen de bewoners. Die kan variëren van gelijkwaardigheid tot bvb. een houding van liefdadigheid.
Er moet rekening worden gehouden met culturele weerstanden, namelijk vooroordelen van zowel
meerverdieners als minderverdieners.
Een samenwerking met sociale wooonactoren is belangrijk om de ambities te kunnen waarmaken of te
verhogen.
4.4.e. Inclusie : steun en/of zorgbehoefte
In gemeenschappelijk wonen schuilt een extra kans voor het organiseren van omkadering,
ondersteuning en/of zorg voor doelgroepen die hier behoefte aan hebben. Wij denken o.a. aan
senioren, jongeren, jonge gezinnen, alleenstaande ouders, migranten, mindervaliden en andere
sociaal kwetsbaren.
De ervaring in andere landen leert dat de beweging gemeenschappelijk wonen deze beloftes ook
waarmaakt. Als voorbeeld vernoemen we Canada waar projecten bestaan die uitreiken naar bepaalde
bevolkingsgroepen en naar kwetsbare en zorgbehoevenden. Dat slaat dan o.a. op alleenstaande
moeders, senioren, alleenstaanden, armen, daklozen, ex-psychiatrische patiënten en
probleemjongeren. [Bouchard Marie, in: Yann Maury, 2011]
Het betrekken van kansarmen stelt een aantal problemen m.b.t. de hoogte van het
vervangingsinkomen. Dit werd uitvoerig onderzocht in de studie ‘Solidair Wonen’ waar Samenhuizen
vzw aan mee werkte. [Samenhuizen, H&P en Univ.St Louis, 2012] ‘Solidair Wonen’
4.5. Ecologische meerwaarde
Duurzaam ontwikkelen omvat veel meer dan de ecologische opties.
Voor een brede visie op duurzaamheid kunnen we teruggrijpen naar de Stadsmonitor, ontwikkeld door
de Vlaamse overheid. [Bral Luk e.a., 2011] . We onderscheiden :
- Economische principes: optimale afstemming tussen vraag en aanbod, zowel kwantitatief als
kwalitatief (diverse woonbehoeften ; kwaliteit van woning en woonomgeving)
- Sociale principes: sociale rechtvaardigheid (toegankelijkheid,inclusie, woonzekerheid,
betaalbaarheid) ; sociale contacten en cohesie (gemeenschapsvorming, buurt- en
woongebondenheid) ; openheid en diversiteit (sociale mix) ; solidariteit (op verschillende
schalen)
25
- Fysiek-ecologische principes: rationeel ruimte- en milieugebruik (dichtheid, rationeel gebruik van
energie en grondstoffen) ; kwaliteit van het leefmilieu ; biodiversiteit ; kwaliteit van de private,
semi-publieke en publieke infrastructuur en ruimte (multi-functionaliteit)
- Institutionele principes: kwaliteiten van de civiele cultuur (samenwerking tussen actoren, participatie
van de bewoners) ; rol van de overheid (regie, stimulatie ; efficiënte en heldere sturing ;
behoorlijk bestuur : openbaarheid, verantwoording, tijdigheid)
Vele aspecten van duurzaamheid, zoals die hier wordt beschreven, zitten vervat en verweven in een
aantal andere hogerop gedefinieerde eigenschappen en doelstellingen van GW en haar netwerk.
Een aantal van de fysiek ecologische aspecten worden hieronder nog toegevoegd.
4.5.a. Verdichting
GW geeft gemakkleijker aanleiding tot grotere woondichtheid zonder in te boeten in woonkwaliteit,
dank zijgedeelde ruimtes en functies met daarnaast kleinere privé-units. Het rationele ruimtegebruik
laat toe meer groene ruimte te ontzien.
4.5.b. technieken : energie, water, afval ; materialen ……
Ecologische opties m.b.t. deze aspecten kunnen goedkoper en rationeler worden toegepast door de
schaalvoordelen maar zeker ook door de collectieve gedragenheid van het woonproject
4.5.c. Sociale aspecten :
Naast de ecologische principes spelen de menselijke en relationele dimensie een belangrijke rol. Dit
wordt nu algemeen aangenomen, het is ook zo dat meetinstrumenten voor het bepalen van de
duurzaamheidsgraad van wijken of steden deze dimensie includeren. Als voorbeeld nemen we de
Stadsmonitor voorgesteld door de Studiedienst van de Vlaamse Regering en het team Stedenbeleid
[Bral Luk e.a., 2011, De Stadsmonitor].
De sociale aspecten van duurzaamheid behelzen thema’s zoals participatie en zelfbeheer, inclusie en
diversiteit, samenwerking en solidariteit, sociale cohesie en veerkracht, betaalbaarheid en
toegankelijkheid.
Deze aspecten worden elders gedefinieerd en uitgewerkt m.b.t. gemeenschappelijk wonen.
Dank zij haar basisdoelstellingen, haar interne organisatie en haar intermenselijke dynamiek kan
gemeenschappelijk wonen een gunstige rol spelen bij een groot deel van de duurzaamheidsprincipes.
4.6. Betaalbaarheid
Hier beschouwen we nog eens afzonderlijk het aspect betaalbaarheid, beschreven onder ‘sociale
meerwaarden’.
De wens om gemeenschappelijk wonen betaalbaar te maken, om lage inkomens te betrekken en om
financieel kwetsbare mensen en gezinnen te includeren klinkt allemaal wel goed maar zegt niets
zolang dit alles niet wordt gedefinieerd. Dat is geen sinecure, diverse actoren hanteren verschillende
criteria.
4.6.a. Financiële draagkracht van een individu of een gezin
Het meest gebruikte criterium voor betaalbaarheid is de woonquote. Deze gaat niet enkel uit van
inkomen maar geeft de verhouding weer tussen de totale uitgave van een persoon of gezin voor
wonen en de draagkracht van dit gezin, het inkomen.
Bij wonen wordt breed aangenomen dat betaalbaarheid inhoudt dat maximum 1/3 van het netto
maandinkomen van een individuele persoon aan woonkosten en aanverwante lasten wordt besteed.
Voor de berekening van het equivalent inkomen voor een huishouden gaat men uit van de netto
maandinkomens van de leden en wordt als volgt berekend: weging eerste volwassene = 1 ; andere
volwassene (vanaf 14 j)= 0.5 ; kind (< 14 j) = 0.3 (bvb : Het inkomen van een koppel met 2 jonge
26
kinderen wordt dus gedeeld door 2,1 om het vergelijkbaar te maken met het inkomen van een
alleenstaande).
Een nieuwere en meer volledige benadering is houdt ook rekening met wat er met de rest van het
gezinsinkomen kan bekostigd worden, of dit voldoet voor de uitgaven voor het levensnoodzakelijke
minimum. Hiervoor gebruikt men het ‘resterend inkomen’ (de RI-norm). Hierbij gaat men de
woonuitgaven aftrekken van het huishoudinkomen, en nagaan of het resterende budget volstaat voor
een minimumkorf van goederen en diensten (aangepast aan het huishoudtype) die noodzakelijk is om
menswaardig te participeren in de samenleving. [Kristof Heylen & Sien Winters, 2009 ; Storms, B. &
Van den Bosch K., 2009]
Wij gaan voor zover mogelijk uit van deze betaalbaarheidscriteria. Het zou ons te ver leiden om
rekening te houden met andere zeer uiteenlopende gezinsituaties aan de hand van met factoren zoals
vast werk, spaargeld, een eigen huis, enz ...
4.6.b. Financiële draagkracht van een groep
Aantal minder verdieners
Een stap verder dan de draagkracht van een individu naar die van een gezin, zouden we de
draagkracht van een woongroep kunnen bekijken. Door het berekenen van de draagkracht van
individuele bewoners met een wegingsfactor zou het theoretisch mogelijk zijn een cijfer te geven aan
de draagkracht van een groep, en bijgevolg na te gaan in welke mate zij mindervermogenden kunnen
dragen. Op die manier brengt men niet het aantal deelnemers met lager inkomen in rekening, maar
wel het ‘ totale groepsinkomen’.
Collectieve financiële draagkracht van de groep
Omgekeerd kan een grote groep vooraf bepalen welk percentage laagverdieners zij willen betrekken
bij hun project in functie van hun draagkracht en de gewenste mate van solidariteit.
Als de ambitie zou zijn om een afspiegeling van de samenleving te vormen, dan kan men zich baseren
op het voorkomen van armoede in onze samenleving.
Hiervoor zijn cijfers beschikbaar (op te zoeken, aan te vullen)
Partnerschap met sociale woonactor
Voor de ontbrekende financiering kan een groep extra middelen vinden of een partnerschap aangaan
met sociale huisvestingsactoren.
Daarvoor zijn voorbeelden gekend in het buitenland en op zeer beperkte mate in ons land (op niveau
gemeente en ocmw). Dit opent een heel nieuw veld met haar eigen mogelijkheden en beperkingen,
die we in het kader van deze studie niet verder uitwerken.
<< Tableau 1. Le logement communautaire, une innovation associative entre régulation
marchande et étatique (Marie Bouchard, 2011, in Yann Maury(red), Les Coopératives d’Habitants)
Principe
Propriété
Evaluation
Régulation
Cible
Gouvernance
Marchande
Ajustement par les
prix
Individuelle
Rentabilité
Autorégulée :
offre et demande
atomisées
Demande solvable
Intérêts divergents :
propriétaire / locataire
Régulation du logement
Associatve
Réciprocité / prix /
redistribution
Collective
Milieu de vie
Définition conjointe de l’offre
et de la demande par les
producteurs et les usagers
Mixité socioéconomique,
service aux usagers
Démocratie sociale et
délibérative / partenariat
Etatique
Redistribution
Publique
Accessibilité
Planification centralisée
/ choix public
Universelle ou demande
insolvable
Autorité de l’agence
publique / tutelle
27
5. Inspiratie
5.1. Literatuur en voorbeelden
Talrijke auteurs beschrijven de meerwaarden van coöperatief ondernemen in het algemeen, meer in
het bijzonder voor wonen en heel specifiek voor gemeenschappelijk wonen.
5.1.a. Internationale literatuur
5.1.b. Maatschappelijke meerwaarden : studie KBS
5.1.c. ESF andere projecten
(vorige lichting : Bazuin, CLT Gent, Cohousing Projects ; huidige lichting : Hybride woningmarkt Igemo
5.1.d. Bestaande inspirerende voorbeelden in het buitenland
We vonden in de literatuur en via diverse andere bronnen heel wat inspirerende beschrijvingen van
coöperatieve woongemeenschappen en gerelateerde initiatieven, projecten en verenigingen. Een
kleine greep hieruit.
LILAC (UK)
(=Low Impact Living Affordable Community) (Bramley, West Leeds, UK)
Codha (CH)
Vermietungsgenossenschaft Ludwig-Frank eG (Mannheim, D)
[Cecodhas, 2009]
5.1.e. Bestaande inspirerende voorbeelden in België
Abbaye de Saint-Denis-en-Brocqueroie (Saint-Denis)
18 units, cvba, gestart 1987, behoud van erfgoed (overblijfselen van de abdij
Cité Bénédi (Wavre)
9 units, cvba + vzw, gestart 1981, uitbaten van een cultureel centrum
EMMA - Biloba Huis (Brussel)
Het Biloba Huis is een woonproject voor senioren met een mix tussen autochtonen-allochtonen. Het
biedt een antwoord op het steeds moeilijker opvangen van senioren in familieverband en het niet
aanslaan van traditionele aanbod bij de bevolking. Drie verenigingen hebben de aanzet gegeven tot
dit initiatief , namelijk een Medisch Huis, een Dienstencentrum en een Vrouwenhuis. Om één en ander
mogelijk te maken richtten zij in 2008 ce CVBA-SO ‘E.M.M.A.’ op. Het Biloba Huis met 15 units is hun
eerste project in aanbouw. De bewoners en het buurtnetwerk zullen het mee sturen en zowel sociaal
als financieel mee dragen met behulp van de coöperatieve structuur.
(Gijselinckx, 2011 ; biloba URL)
Het Luchtkasteel (Kain)
15 units, cvba, start , gestopt 2006,
De Okelaar (Wolvertem)
xx units, cvba, project in aanloop, inloopruimte
Sint-Jansbergklooster (Zelem)
10-tal units, cvba, project in aanloop, feestzalen en workshops,
Les Tournières (Liège)
In Luik koopt Les Tournières cvba, een coöperatie van Les Tournières vzw, woningen aan om ze te
renoveren en ter beschikking te stellen tegen lage huurprijzen van kansengroepen, verenigingen en
de ruime gemeenschap. Bij de renovatie maken ze gebruik van opleidingsprojecten en duurzame
28
materialen. Het kapitaal is afkomstig van buurtbewoners die financieel en sociaal willen investeren in
hun wijk en van andere burgers die aan hun spaargeld een ethische meerwaarde willen geven.
(Gijselinckx, 2011)
Fairfin
Credal coop spaar/kredieten
5.2. Bezoeken aan projecten en initiatieven
Binnen het kader van deze studie organiseerden we bezoeken waarbij de coöperatieve aspecten van
bestaande woongemeenschappen en ondersteunende initiatieven en organisaties diepgaander en
gericht werden doorgelicht.
- Duitsland (22 febr 2013 - 24 febr 2013)
- Denemarken (24 maart 2013 - 3 april 2013)
- Zwitserland (12 sept 2013 - 16 sept 2013)
- België (2013-2014)
Samenhuizen vzw heeft vele projecten kunnen bezoeken in eigen land en in het buitenland.
Een aantal woongemeenschappen en aanverwante of ondersteunende organisaties functioneren
volgens coöperatieve beginselen en/of zijn in een coöperatieve rechtsvorm gestructureerd.
Hoewel dit niet steeds scherp af te lijnen valt, vernoemen we de bezochte entiteiten volgens typologie.
We bezochten woongemeenschappen, secundaire structuren en structuren die financiering faciliteren.
(zie voor meer informatie : tabel bezochte projecten + kenmerken in bijlage 3)
5.2.a. Woongemeenschap
Dreieck (Zurich, CH)
Genova (Freiburg, D)
Grether (Freiburg, D)
Halvtolv (Kopehagen, DK)
Kalkbreite (Zurich, CH)
Karthago (Zurich, CH)
Kilen (Ballerup, DK)
Kraftwerk 1 Heizenholz
Mehr als Wohnen (Zurich, CH)
Munksoegaard (Roskilde, DK)
Okelaar (De) (Wolvertem, B) (gepland contact)
Sint Jansberg-klooster (Zelem, B) (gepland contact)
Sofielund (Malmö, S)
Sonnenhof (Freiburg, D) (WOGE-ARCHE)
SUSI (Freiburg, D)
Svanholm (Skibby, DK)
Vaubanaise (Freiburg, D)
5.2.b. Secundaire coöperatieve structuur
ABZ - Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (Zürich, CH)
Kraftwerk 1 (Zurich, CH)
MKB - Malmö Kommunala Bostads (Malmö, S)
WOGENO (Zurich, CH)
5.2.c. Financieringsorganisatie
Siftung Edith Maryon (Basel, CH)
Koning Boudewijnstichting (Brussel, B) (gepland contact)
5.3. Contacten met bevoorrechte getuigen
29
5.3.a. Binnen het kader van deze studie (2013)
Sint Jansbergklooster (Zelem, B) 5 maart 2013
De Okelaar (Wolvertem, B) 2013
5.3.b. Overige (2006-2012)
Springhill Cohousing (Stroud, UK), 2006
The Community Project - Laughton Lodge (Lewes, UK), 2006
Het Luchtkasteel (Kain, B), 2007
Wise Acres (Indianola, USA), 2009
Vashon Cohousing (Vashon, USA), 2009 (LLC, ‘air condominium’)
Färdknäppen (Stockholm, S), 2010
coop huur + Familjebostäder
Pauvres Honteux (xx, S), 2010
Stichting
Sjöfarten (Stockholm, S), 2010
coop huur + Familjebostäder AB
Tre Portar (Skarpnäck, S), 2010
coop huur + xxxxxxxxx
La Cité Bénédi (Wavre, B), 2011
EMMA - Biloba (Brussel, B), 2012
5.4. Peiling wensen, behoeften en draagvlak omtrent betaalbaar
gemeenschappelijk wonen
In het kader van dit onderzoek naar het opstellen van een blauwdruk voor implementatie van
coöperatieve structuur en rechtsvorm bij betaalbaar zelfbeheerd gemeenschappelijk wonen wilden wij
ook een idee krijgen van de wensen van de basis m.b.t. de rechtsvormen en de financiering van
projecten.
5.4.a. Enquête sur l’Habitat Groupé, France 2011
Uit een gelijkaardig onderzoek in Frankrijk door Raphaël Jourjon (‘RELIER’) en Pascale Lausel
(‘Minute Papillon’) in februari 2011 kennen we al een paar tendenzen. [Jourion & Lausel, 2011]
Moeilijkheden :
- De grootste moeilijkheden worden ondervonden bij de financiering van verbouwing of bouw
(62,5%)
- En ongeveer even moeilijk de financiering voor aankoop van terrein of bestaand gebouw
(58,1%)
- Vervolgens stellen de noodprocedures problemen.
- En tenslotte, duidelijk minder moeilijk, de financiering van de verschillende adviseurs en
begeleiders.
Interesse voor verschillende vormen van financiële instrumenten bij aanvangsfase (hoogste
scores) :
- Lening aan lage rente (onder markttarief)
- Financiering van sociale woonsten
- Deelname aan startkapitaal (aandelen)
- Borgstelling bij de bank voor een lening
- Gift voor de aanvankelijke investering
5.4.b. Enquête in het kader van deze blauwdruk, Vlaanderen 2013
We willen een beter zicht krijgen op de specifieke situatie in Vlaanderen bij geïnteresseerden,
initiatiefnemers, bewoners en andere betrokkenen.
Daarom hebben we een enquête georganiseerd die eerst een beeld vraagt van de respondent en
zijn/haar project, en dan peilt naar moeilijkheden en wensen m.b.t. de verschillende aspecten van een
project, namelijk de woongemeenschap op zich, de uitwisseling van kennis, vaardigheden en
diensten, de vormen van financiering.
Vooral wordt gekeken naar de noden, de wensen en het draagvlak m.b.t. de financiering van de
verschillende types van gemeenschappelijk wonen.
30
De vragenlijst wordt online ingevuld. Zij bevat 33 vragen en is geschikt om te worden ingevuld door
een contactpersoon van een groep of door een individu uit eigen naam. Ze houdt rekening met de
verschillende fasen waarin een respondent zich kan bevinden.
[zie bijlage : volledige vragenlijst en resultaten van deze enquête]
De oproep tot deze enquête werd verspreid via de kanalen van Samenhuizen en Cedubo en via
diverse verenigingen.
5.4.c. De voornaamste bevindingen
Resultaten zijn verwacht eind januari 2014
6. Denkpiste : waarom uitgaan van het perspectief van
samenwerkingsverband
Vanuit de basisvoorwaarden van gemeenschappelijk wonen, namelijk delen van ruimtes,
betrokkenheid op elkaar en omgeving, en creëren van maatschappelijke meerwaarde, met daar
bovenop de expliciete doelstellingen van betaalbaarheid en inclusie, werden eerst de mogelijkheden
op niveau van een woongemeenschap bekeken.
Woongemeenschappen
Strategieën betaalbaarheid
Coöperatieve aanpak
Wooncoöperatieve
Samenwerkingsverband
6.1. Strategieën naar betaalbaar en toegankelijk gemeenschappelijk wonen
Vanuit het perspectief van het enkele woonproject (microniveau) zijn een aantal strategieën mogelijk
die de woonkost beperken. Gemeenschappelijk wonen leent zich beter tot de keuze en de toepassing
van de meeste er van. Er kunnen keuzes worden gemaakt in functie van waarden en beoogde
doelen.
We onderscheiden :
- Compact en rationeel bouwen, groeperen van functies, ruimtes, voorzieningen in
gemeenschappelijkheid
- Zelfontwikkeling en zelfbouw : besparing door taken die worden opgenomen door (toekomstige)
bewoners op het vlak van ontwikkeling, bouw en beheer (zie IV.- 5.2.)
- Collectief beheerd vastgoed (grond / grond+gebouwen). Dit kan geschieden op niveau van de
wooncoöperatieve (LEC), van een secundaire coöperatieve, van een stichting (bvb.CLT) of van
een overheid (sociale huisvesting).
- Langlopend financieel bestek :
Langlopende lening, zelfs spreiding van terugbetaling over meer dan 1 generatie bewoners via
een organisatie
En dank zij een langlopend engagement (woonrecht via aandeel, erfpacht, …)
- Breed financieel draagvlak : enkel deelnemersgroep, extern kapitaal via aandelen ; solidariteitsfonds
; startfonds, …
31
- Sociale onderneming : bij het opzetten van een woonproject is er voor het berekenen van de
gewenste winstmarge een gradatie tussen zuiver kostendekkend over beperkte meerwaarde
naar marktbepaalde prijzen. We spreken dan over bvb. het vastleggen van huurprijzen,
vennootschapsdividenden, prijzen van aangeboden diensten.
- Externe steun vanuit een breed maatschappelijk draagvlak : opgelegde en gedragen financiering
zoals bvb. bij sociale huisvesting, fiscale gunstmaatregelen, premies, huursubsidie, …
6.2. Coöperatieve aanpak en Wooncoöperatieve
Op zoek naar geschikte structuren voor deze doelstellingen is het een kleine stap naar de aanpak op
basis van coöperatieve beginselen.
in de speurtocht naar rechtsvormen om gemeenschappelijk wonen betaalbaar(der) te maken zijn
enkele pioniers en onderzoeken ons al voorgegaan m.b.t. de toepassing van coöperatieve principes
bij collectieve woonvormen. (zie : Blauwdrukken Bazuin en CLT, in kader van ESF projectoproep
coöperatief ondernemen, 2012) bruikbare. Tot nu toe blijft het effect op betaalbaarheid en inclusie
beperkt, zowel in theoretische modellen als in de praktijk.
6.3. Het perspectief van Samenwerkingsverband
Daarom verbreden we bij ons onderzoek het perspectief van één enkele wooncoöperatieve naar de
schaal van een ondersteunend netwerk en nog verder naar een samenwerkingsverband met
verschillende spelers.
Daarvoor hebben we gegronde redenen en we zien ons gesterkt vanuit buitenlandse voorbeelden..
De leefbaarheid van gemeenschappelijk wonen in haar huidige ontwikkeling, maar ook op langere
termijn staat of valt bij de betrokken en geëngageerde (mede)bewoners en participanten.
De financiële inzet van de bewoners, de bewuste keuze voor gemotiveerde deelnemers en de keuze
voor een verbindende rechtsvorm dan een goed startpunt van de woongroep. Dit coöperatief en
sociaal engagement vergt volgehouden aandacht en inspanningen.
Omdat het op deze schaal al zo moeilijk is om dit alles te realiseren, is samenwerking in een netwerk
van bewoners, sympathisanten en geïnteresseerden, ervaringsdeskundigen meer dan welkom.
Wil een woongemeenschap bovendien open staan voor lagere en bescheiden inkomens, dan krijgt ze
het extra moeilijk en kan een ondersteuning vanuit een breder samenwerkingsverband nuttig en nodig
zijn … om dit haalbaar en duurzaam te maken.
Die verruiming slaat niet enkel op het aantal deelnemers, maar ook op verschillende functies die door
een breed aantal stakeholders in dergelijk samenwerkingsverband kunnen gedragen worden. Ze
versterkt de werking van de primaire woongemeenschappen en creëert schaalvoordelen die bijdragen
tot de financiële realiseerbaarheid, de professionalisering en het opschalen van initiatieven.
De samenhang van deze verschillende functies en de interactie tussen de betrokken instellingen,
organisaties en initiatieven maakt de sterkte uit van een ‘coöperatieve beweging van coöperatief
wonen’ - coöperatief in het kwadraat (Gijselinck, 2011) -, in ons geval met ook gemeenschappelijke en
sociale ambities.
Middelen binnen de woongemeenschap en binnen het samenwerkingsverband
De inspanningen nodig om een opstartend project te dragen wordt door elke groep in andere
verhouding opgevangen door de toekomstige bewoners en door de ingehuurde professionals.
Deze verhouding hangt af van de middelen waarover de startgroep beschikt, enerzijds de financiële
middelen, anderzijds de diverse competenties en de sociale netwerking.
Deze verschillende soorten noodzakelijke middelen kunnen we als vormen van ‘kapitaal’ benoemen :
- ‘Financieel kapitaal’ : beschikbare en ontleenbare financiële middelen van de toekomstige bewoners
en sponsors
- ‘Cultureel kapitaal’ : kennis, ervaring en vaardigheden van de bewonersgroep en hun directe kring
(binnen de grenzen van de beschikbare man-uren)
- ‘Sociaal kapitaal’ : capaciteiten tot samenwerken als groep en tot onderhouden van netwerken
waarop beroep kan worden gedaan
32
Hoe groter de complexiteit van een project des te meer is het betrekken van een aantal professionals
aangewezen of zelfs noodzakelijk. Over complexere projecten spreken we o.a. als het gaat over een
langdurig traject met veel struikelblokken (regelgeving, prijs of beschikbaarheid van gronden,
ruimtelijke plannen, administratie, …), en/of met vele partners (woonsten, financiers, medeorganisatoren, …), en/of met belangrijke financiële implicaties en/of een project met een bouw- of
verbouwingsfase.
Belangrijke hindernissen doen zich vooral voor in de aanloop- en opstartfase van een project. In die
fase hebben groepen niet enkel nood aan een grote inbreng van kennis en ervaring door
professionals en ervaringsdeskundigen (andere starters, gevestigde woongemeenschappen) , maar
vaak nog meer aan financiële ondersteuning. Deze moet dienen voor optie en aankoop van een site,
professioneel advies, reserves voor het opstarten van een (ver)bouwproject, en andere noodzakelijke
investeringen.
Startende groepen die hun project zelf vorm willen geven dienen niet enkel de professionals in te
huren die ingezet worden bij elk (traditioneel) woonproject, maar om het traject met succes te
doorlopen hebben zij bovendien nood aan externe input van informatie, richtlijnen en methodieken, en
voor een aantal projecten ook van specifieke begeleiding.
Groepen met ruime financiële middelen vullen gemakkelijker de lacunes in hun nodige kennis en
vaardigheden aan. Zij kunnen voor hun ontwikkelingstraject de nodige professionals inhuren, niet
enkel deze die onontbeerlijke zijn voor elk project van hetzelfde type (zoals bvb. architect, notaris),
maar ook andere die antwoorden bieden aan de specifieke trajecten binnen collectieve woonprojecten
in zelfbeheer (zoals groepsbegeleider, projectbegeleider, …) of die deze ten dele vervangen (zoals
projectontwikkelaar, financieel adviseur, …).
Minder begoede groepen waren totnogtoe aangewezen op externe projectontwikkeling. Ook voor hen
openen zich nieuwe wegen door een coöperatieve financiering, ingebed in een onderling steunend
netwerk en met begeleiding op maat.
Voorwaarden voor realisatie
Om mogelijk te maken dat zelfbeheerde coöperatieve wooninitiatieven ontstaan en zich ontplooien en
dat zij dan ook nog eens het wonen voor mensen met lage inkomens verbeteren, zijn er meerdere
voorwaarden nodig. De Habitat Conferentie van de VN in Nairobi vat dit kernachtig samen [UN
conference Nairobi: HABITAT, 1989]. In de besluiten worden m.b.t. coöperatieve woonprojecten
volgende noodzakelijke voorwaarden opgenoemd :
- een nationaal kader van institutionele ondersteuning
- het ontstaan van ondersteunende organisaties
- een financieel system dat tegemoet komt aan de specifieke behoeften van coöperatieven
- de bevordering van competent beheer binnen de coöperatieven
6.4. Buitenlandse voorbeelden ter ondersteuning van de benadering op niveau
Samenwerkingsverband
Voor deze benadering halen we inspiratie uit de dagelijkse praktijk van startende projecten en
bestaande woongemeenschappen in ons land. Maar ook uit buitenlandse situaties leren ons veel. In
sommige landen bestaan al stevig utgebouwde samenwerkingsverbanden, die in verschillende
functies voorzien.
Zweden en Noorwegen
In Scandinavië kent men het zogenoemde ‘moeder en dochter’ model voor wooncoöperatieven. Het
houdt de combinatie in van een primaire coöperatieve, de eigenlijke wooncoöperatieve, meestal op
de schaal van het huizenblok of de woongroep. Daarnaast bestaat er een secundaire coöperatieve die
33
diverse functies kan vervullen, zoals o.a. deze van spaarbank (“eerst sparen, dan wonen”), die ook
leningen kan verstrekken.
In Zweden en Noorwegen heeft de brede toepassing van dit model er voor gezorgd dat het
percentage coöperatief beheerde woningen zeer hoog is: 22% in 2011 in Zweden (tot 40% in de
steden) en 2/3 van de private woonmarkt; 15% in 2012 in Noorwegen (tot 40% in Oslo). In landen
waar dit bredere model niet werd toegepast blijft het aandeel coöperatief beheerde woningen lager
[Birchall 2004 ; ICA-CECODHAS 2012]
Quebec
In Canada werden coöperatieve woonvormen (niet per se gemeenschappelijk wonen) sterk gesteund
door de federale overheid tot in 2001. Het gaat om autonoom, zelfbeheerd collectief wonen (niet per
se GW met gedeelde ruimtes) met toegankelijkheid voor lage en bescheiden inkomens.
Een bloeiende beweging is ontstaan, vooral in 3 provincies (Quebec, Ontario en BritsColumbie).
Echter, na 2001, bij het opheffen van federale subsidies werden nog weinig wooncoöperatieven
ontwikkeld.
In de provincie Quebec echter blijven nieuwe groepsinitiatieven onder de vorm van
wooncoöperatieven ontstaan.
Een belangrijke factor hierbij is het subsidiëren van een stevig ondersteunend kader bestaande uit
organismen voor begeleiding, en dienstverlening in deze provincie, de GRT’s (Groupes de
Ressources Techniques) (zie ook IV. 2.).
In 2009, na 30 jaar informele samenwerking, werd een formeel samenwerkingsverbond gesloten met
de Openbare Koepel voor Sociale Huisvesting (SHQ, Société d’habitation du Québec)
De koepelorganisatie AGRTQ (Association des Groupes de Ressources techniques du Québec) heeft
een fonds in het leven geroepen (FAQ, Fonds d’Acquisition Québécois, société en commandite ) die
aan initiatieven overbruggingsleningen toekent voor aankoop van vastgoed. [AGRTQ, 2012]
Duitsland
Het ‘Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V. (FGW)‘ (cfr.vzw) is een koepelvereniging met
individuen, verenigingen en bewonersgroepen, die als doelstelling heeft multigenerationeel
gemeenschappelijk wonen bekend te maken, woonprojecten te initiëren en te realiseren.(www.fgwe.v.de)
In een andere vereniging, ‘WohnStrategen e.V.‘ hebben geëngageerde mensen de handen in elkaar
geslagen die gemeenschappelijk wonen in Thüringen willen bevorderen doorheen hun persoonlijke
interesse en hun beroepservaringen. De WohnStrategen vertegenwoordigen de regionale instelling
van het FGW. Zij organiseedren o.a. de Woonprojectendag (2009, 2011) in Thüringen. Hun missie en
overige activiteiten zijn als volgt beschreven :
- Bekendmaking en informatie
- Bevorderen van alternatieve woon- en leefvormen
- Informatie verwerven en verspreiden rond beleid, bedrijfswereld en onderzoek
- Ondersteuning van projectgroepen en netwerkvorming
Daarbovenop bieden de WohnStrategen daadwerkelijke begeleiding m.b.t. conceptontwikkeling en
communicatie voor groepen in alle stadia van hun ontwikkeling en bestaan. [Jurrack & Schauber,
2011]
Eén van de andere netwerken in Duitsland is het ‘Mietshauser Syndikat’. Deze vereniging ondersteunt
opstartende projecten van groepswonen door zowel een bescheiden financiële hulp bij opstart als een
uitwisselingsnetwerk van informatie, begeleiding en vrijwillige dienstverlening. Dit doen zij via een
constructie van gmbh’s (cfr. bvba’s) die op een coöperatieve wijze aan elkaar en aan een koepel
verbonden zijn. Gesticht in 1992 hebben zij vandaag 79 aangesloten woongebouwen en 24
initiatieven. [Mietshäuser Syndikat, 2010]
Zwitserland
‘Kraftwerk 1’ is een voorbeeld van coöperatieve woongemeenschap,aanvankelijk ontstaan uit de
krakersbeweging in de jaren ’90. Zij realiseerden een eerste project in het centrum Van Zürich in 2000.
Vorig jaar finaliseerden zij, met inzet van de bewoners van het eerste project, een tweede vestiging in
de buitenwijken in samenwerking met een instelling voor probleemjongeren. Een derde project staat
op stapel, deze keer in samenwerking met een instelling beschut wonen psychiatrische patiënten, een
stichting voor gehandicaptenzorg en een kinderkribbe. Op hun beurt helpen zij financieel en
daadwerkelijk bij de opstart van twee aan hen externe coöperatieve woonprojecten.
34
De ‘Stiftung Edith Maryon ‘ in Basel bestaat sinds 1990 en wijdt zich aan het ondersteunen van
kunsten, wonen en organische landbouw. Zij heeft verschillende GW projecten in Zwitserland, maar
ook in Duitsland betaalbaar gemaakt of zelfs mogelijk gemaakt, voornamelijk door gronden en/of
gebouwen te verhuren of in erfpacht te geven. Hun missie bevat o.a. het bevorderen van betaalbaar
wonen en het onttrekken van vastgoed aan speculatie. [Kriese Ulrich , 2012]
6.5. Conclusies
Al deze inspirerende voorbeelden brengen ons tot volgende besluiten :
- Er is een breed en gevarieerd pallet aan praktijken, die meteen ook getuigen van werkbare
oplossingen om het GW open te trekken naar huurders en lagere inkomens, om
grondspeculatie tegen te gaan en zich te positioneren op de private markt met een betaalbaar
aanbod in sociaal geëngageerde gemeenschappen
- Die veelheid aan initiatieven, coöperatieve woongroepen en organisaties met elk hun aanpak en
strategie reiken handvaten aan die we in de Vlaamse context kunnen aftoetsen
- Het spectrum aan voorbeelden en cases in de ‘coöperatieve woonwereld’ getuigt van een
(aanstekelijke) sociale beweging die enthousiasmeert en meer volk op de been brengt
- Enthousiasme en overtuiging zijn de drijfveer om bottom up engagement los te weken, om dynamiek
en innovatie op gang te trekken, die bijdraagt aan sociaal-maatschappelijke doelstellingen
- De (beleids)context speelt een belangrijke rol in ontwikkeling en dynamiek van het coöperatief wonen
- De wooncoöperatieve is een geschikte rechtsvorm om - in verhouding tot de mate van solidariteit bescheiden inkomens te laten delen in betaalbaar GW met woonzekerheid,. Doch een
coöperatief samenwerkingsverband van kennis- en ervaringsuitwisseling, van begeleiding en
ondersteuning zowel naar inhoud, organisatie als financieel overstijgt de niche(s) van GW en
geeft armslag om het GW voor de zwakkeren op de woonmarkt op te schalen.
7. Antwoord op de uitdaging
7.1. Algemene aanpak
Wij bestuderen de wegen om via een coöperatieve structuur de gestelde doelstellingen te realiseren,
en dit binnen een samenwerkingsverband :
- op microniveau :
de mogelijkheden en beperkingen van het coöperatieve model en de coöperatieve rechtsvorm
voor een project betaalbaar gemeenschappelijk wonen in zelfbeheer
- op mesoniveau :
de uitbouw van een ondersteunend netwerk door/voor deze projecten, om de
woongemeenschappen en startende groepen en geïnteresseerden toe te leiden naar
kennisuitwisseling, dienstverlening, financiering
- op macroniveau :
de uitbouw van een financieringssysteem en een dienstverleningsaanbod, al dan niet in
onderlinge samenhang, ter ondersteuning van zelfbeheerde woongemeenschappen met
doelstelling betaalbaar wonen
Op deze verschillende niveaus kunnen diverse strategieën ten dienste staan van de hoger
geformuleerde doelstellingen van betaalbaarheid en maatschappelijke meerwaarde.
In de verder uit te werken modellen op de verschillende niveaus moeten deze strategieën zoveel
mogelijk hun neerslag en de nodige ondersteuning en kansen vinden.
35
7.2. Stakeholders op niveau van het samenwerkingsverband
36
Ter verduidelijking van de onderlinge verhoudingen gebruiken we het klassieke business model
canvas, uitgebreid met de vakken ‘Maatschappelijke kosten’ en ‘Maatschappelijke baten’, gezien de
focus van onze blauwdruk.
Business model canvas
Partners
Kernprocessen
Kernmiddelen
Klantenwaarde
Betrekken van
lage/gemiddelde
inkomens bij
gemeenschappelijk
wonen
Klantenrelatie
Klanten /
klantsegmenten
Kanalen
Kosten
Inkomsten
Maatschappelijke kosten
Maatschappelijke baten
aan te vullen
37
SAMENWERKINGSVERBAND
Tabel (verder uit te werken) :
thema
Vastgoed
Stakeholders
- Beheer:
-Inbreng
vastgoed:
- Beheer:
-Inbreng
gelden:
Geld
inbreng
Grond vanuit
schenking,
legaat,
erfpacht, …
Bijdragen
van:
- aangesloten
woongroepen
- gift, subsidie
?
- aandelen
-…
Type
instrument
Grondenbank,
Gebouwenbank
vorm
bewerking
- stichting
- vzw
- cvba
- verhuurt
- geeft in
erfpacht
- geeft
opstalrecht
- verkoopt aan
lage prijs
(voorwaarden)
- cvba
- stichting
-…
- Goedkope
lening (kort,
langer)
- Borgstelling
Startfonds
- Goedkope
lening
Bijdragen
van:
- aangesloten
woongroepen
- gift, subsidie
- aandelen
(langzame
groei)
Solidariteitsfonds
‘sociale
woonsten’
Solidariteitsfonds
Noodhulp
waarvoor
- Aan
projectgroep
- voldoet aan
criteria
- sociale missie
(% ‘soc.
woonsten’, nonspeculatie, …)
- optie site,
- aankoop site,
- bouw/verbouw
- kost start /
beheer van
vennootschap
- expertise
inhuren …
- zich inkopen
in woonproject
- Aan
projectgroep
- voldoet aan
criteria
- fase :
stedenbouwk.
attest
-…
- Aan Individu
- Aan
projectgroep
- voldoet aan
criteria
- % ‘soc.woonsten
= langdurig
betrekken van
categorie minder
vermogenden
(te definieren)
- Aan
projectgroep
- % ‘soc.woonsten
- onverwacht
probleem
- Aan Individu
- behorend tot
groep ‘sociale
woonst’
- onverwacht
inkomensverlies,
hoge kosten
- stichting
- vzw
- cvba
Goedkope
lening
- Gift
langdurig
betrekken van
mindervermogenden
- Stichting
- vzw
- cvba
Goedkope
lening
- Gift
tijdelijke
noodhulp aan
groep
tijdelijke
noodhulp aan
individu
Kennis
- Beheer:
- Inbreng
expertise:
* groepen
* koepel
*…
Ondersteuning
Expertise
voorwaarden
- oriëntatie
- ontwikkeling
en realisatie
dagelijks
beheer
- Aan
projectgroep
- voldoet aan
criteria
38
7.3. Opbouw van het samenwerkingsverband
Het samenwerkingsverband opereert ten bate van alle woongemeenschappen, startende projecten en
belangstellenden in het gehele grondgebied van Vlaanderen en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
voor Nederlandstalige of tweetalige initiatieven.
De componenten van het samenwerkingsverband zijn de woongemeenschap, de dienstverleners, de
finacieringsinstrumenten, het samenhuizen netwerk.
het Samenhuizen netwerk geleidt de woongemeenschap naar dienstverlening en financiering, met
optimale gebruikmaking van het Dienstverleningsaanbod en het Financieringsaanbod
Het organogram ziet er uit als volgt :
39
II. SAMENWERKINGSVERBAND :
COMPONENTEN
We beschrijven nu de componenten van het samenwerkingsverband afzonderlijk
Boven het niveau van de enkele woongemeenschap kunnen structuren en keuzes in het omringende
netwerk bepalend zijn voor de mogelijkheden tot realisatie van een aantal doelstellingen.
We onderscheiden verschillende niveaus
- De bewoners en hun directe kring van familie, vrienden, …
- Interactie met buurt, omgeving : dynamiek in de wijk, buurtfeesten, gedeelde tuintjes,
aankoopcoöperatieven, kinderopvang, sociale economie, … [zie o.a. Parasote Bruno, 2011]
- Verbinding met het Samenhuizen netwerk (koepel, regio-kernen, woongemeenschappen, starende
groepen, belangstellenden en sympathisanten)
- Directe binding van een woongemeenschap met secundaire structuren die diverse functies en taken
kunnen opnemen : bewoning, eigendom, dienstverlening, financiering
- Haar plaats in het samenwerkingsverband gemeenschappelijk wonen
- Interactie met de ruimere samenleving : vanuit een coöperatieve houding leggen de
woongemeenschap en de andere geledingen van het GW netwerk verbindingen met de diverse
initiatieven, bewegingen, organisaties en instellingen binnen de samenleving.
II.A. De woongemeenschap
Gemeenschappelijk wonen in zelfbeheer heeft een aantal kenmerken die haar geschikt maken om te
functioneren binnen een netwerk en een samenwerkingsverband. Op het niveau zelf van de
woongroep moet de interne structuur goed zitten en moet zij goed functioneren op verschillende
vlakken.
De definitie, typologieën en de principes van gemeenschappelijk wonen zijn terug te vinden onder
hoofdstuk I.-4.1.
Als component van het coöperatief samenwerkingsverband en voor een uitvoerige beschrijving van de
rechtsvorm, zie hoofdstuk III.
40
II.B. Dienstverleningsaanbod
1. Inleiding
1.1. Definitie, afbakening
Van idee over realisatie tot en met bewoning doet elke groep, elk project beroep op een aantal
diensten. Deze kunnen zij ten dele zelf verzorgen, afhankelijk van de aanwezige kennis en
vaardigheden en van de beschikbaarheid van de bewoners en hun direct netwerk.
De bronnen van begeleiding en dienstverlening kunnen gevonden worden volgens een logica van
subsidiariteit (dus bij voorkeur op lager en meer nabij niveau). Dit hangt ook af van de beschikbare
middelen en vaardigheden bij de woongemeenschap. Er dient naast beschikbaarheden ook rekening
te worden gehouden met kostprijs en sociale meerwaarde.
Deze laatste factor van sociale meerwaarde is een essentieel onderdeel voor de keuze van een
formule, van de uit te besteden taken en van de te betrekken actoren.
We onderscheiden de volgende niveaus :
- De bewoners zelf en hun familie en vrienden,
- Een netwerk van vrijwilligers
- Een eventuele secundaire structuur of organisatie verbonden aan de woongemeenschap
(cfr CODHA, Kraftwerk, … : sec coop)
- Beroepskrachten en bedrijven, met het onderscheid tussen de sociale economie en de reguliere
economie
1.2. Inspiratiebronnen dienstverlening
1.2.a GRT Quebec (CA)
Definitie
In de Canadese provincie Quebec bestaat een sterk uitgebouwd netwerk van ondersteuning en
dienstverlening t.a.v. autonome zelfbeheerde collectieve woonprojecten zonder winstoogmerk voor
alle fasen van hun ontwikkeling en bestaan. Hat lokale aanbod wordt verstrekt door 25 GRT’s
(Groupes de Ressources Techniques). Deze autonome organisaties binnen de sociale economie
hebben de vorm van OSBL (cfr VZW) of COOP (CVBA-SO). Zij werken samen met de sector van de
Sociale Huisvesting.
Zij worden ondersteund door een koepelorganisatie, de AGRTQ (Association des Groupes de
Ressources techniques du Québec). Deze koepel beheert daarnaast een fonds (FAQ, Fonds
d’Acquisition Québécois) dat overbruggingsleningen toekent voor aankoop van vastgoed aan
startende initiatieven [AGRTQ, 2012]
Erkenning
De Groupes de Ressources Techniques worden erkend en gesubsidieerd door de provinciale
overheid op basis van volgende criteria. De GRT :
- is een autonome organisatie voor maatschappelijke ontwikkeling, actief in de sociale economie
- heeft als voornaamste missie de promotie, uitbouw en realisatie van non-profit coöperatieve
woonprojecten door begeleiding van de organisatie die het eigendom beheert
- beoogt de autonomie van deze projectvoerende organisaties
- heeft een Raad van Bestuur die representatief is voor de maatschappelijke omgeving
- volgt de deontologische code van de SHQ (Sociale Huisvestingskoepel)
- biedt een dienstenpakket aan zoals ook gedefinieerd in het standaard dienstencontract van de SHQ.
Financiering van de GRT
De inkomsten van de GRT komen voor 2/3 uit betaling van hun diensten door de gebruikers, voor het
overige hoofdzakelijk uit subsidies.
41
Twee concrete voorbeelden van GRT’s :
- Vb.1 (GRT Habitation Lévy) : Inkomsten 2012 : honoraria dienstverlening administratief en financieel
beheer 37% ; honoraria begeleiding ontwikkeling van projecten 55% ; vormingen 2% ; subsidie
4% ; andere 2%
- Vb.2 : Inkomsten 2012 : honoraria begeleiding 66% ; subsidie sociale huisvesting (SHQ) 18% ;
andere subsidies 11% ; andere 5%.
Aanbod van diensten door de GRT
Concreet bieden de Groupes de Ressources Techniques volgende diensten aan :
(gebaseerd op het standaard dienstenpakket aangeboden door de sociale huisvestingsactoren aan
hun leden)
Ontwikkeling :
- haalbaarheidsstudie
- informatie over de verschillende concepten en trajecten
- vastleggen van de noden en wensen
- zoeken van sites
- identificeren van beschikbare middelen en tools
- opstellen planning van projectontwikkeling
Beheer en opvolging :
- coördinatie van de realisatie van projecten
- stappen naar verwerving, zoeken van financiering
- stappen t.a.v. diverse partners (publieke, economische, gemeenschap)
- interface met architecten, ingenieurs, notarissen, …
Vorming :
- vorming rond groepsvorming, samenleven, democratische besluitvorming
- vorming en hulp rond financieel en administratief beheer
1.2.b. Mietshauser Syndikat (D)
Inzet van vrijwilligers uit het netwerk voor allerhande taken (administratief, vorming,
groepsbegeleiding, bouwtechnieken, handarbeid, enz …) maakt integrerend deel uit van de relatie
tussen de Koepelvereniging en de ‘Haus’-verenigingen (alle GmbH’s).
(voor de structuur en het functioneren van het Mietshauser Syndikat netwerk, zie ook : II.-1.1.b.)
1.2.c. ‘Autorecupero e Autocostruzione’ (IT)
Bij de ‘Autorecupero e Autocostruzione’ beweging in Italië gaan de bewoners niet enkel de
ontwikkleing aansturen van hun project, maar kunnen bewoners de handen uit de mouwen steken om
mee te (ver)bouwen.
In sommige projecten wordt de groep toekomstige bewoners geselecteerd op vaardigheden en/of
leerbaarheid van taken in het bouwberoep. Het bouwtraject verloopt dan in samenwerking met
gemotiveerde aannemers , met opleidngscentra en bedrijven in de sociale economie.
De bedoeling en de uitkomst is dubbel. De (vaak arme en zelfs marginale) deelnemers verschaffen
zich een woning aan een betaalbare prijs en zij winnen zelfvertrouwen en vaak een opleiding en een
ervaring die hen verder brengt in het leven.
De financiële besparing wordt geschat op 10% van de bouwkost. [Maury Yann, 2011]
Maar minstens even belangrijk is de sociale winst. Men moet verder kijken dan deze zuiver financiële
winst. Alle getuigenissen over deze benadering benadrukken echter ook zeer sterk de overige
meerwaarden :
- emanciperend effect,
- versterking van zelfvertrouwen en eigenwaarde van de deelnemers,
- aanleren van praktische en sociale vaardigheden,
- maatschappelijke reïntegratie,
- inclusie van mindervermogenden, van laaggeschoolden,
- integratie autochtonen-allochtonen,
- dynamiseren van het buurtleven en de sociale cohesie,
42
- ontstaan van gerelateerde initiatieven,
- stimuleren van sociale economie,
- enz …
Na een aanvankelijke aarzeling is de waardering van lokale overheden, banken en andere
betrokkenen voor deze initiatieven hoog omwille van
- de hoge slaagkansen
- de betrouwbaarheid
- de veerkracht
- de uitstraling naar de buurt
die resulteren uit hun coöperatief karakter.
1.2.d. Baugruppen (D)
Freiburg, Tübingen
Nog in te voegen
1.2.e. Sweat equity (UK, US)
Zie Co-operatives UK - simply finance
aanvullen
1.2.f. Klushuur (NL)
In Nederland wordt geëxperimenteerd met een systeem van ‘klushuur’ dat er uit bestaat om MOElanders en andere belangstellenden particulier vastgoed te laten opknappen onder begeleiding,
waarna zij in deze ruimte huren met korting in verhouding tot de geleverde inspanningen. Het gaat niet
over casco-renovaties maar over beperkte werken die het woongenot verbeteren, vooral
binnenafwerking, klein onderhoud en schilderwerk, eventueel vervangen van dakpannen of kozijnen.
Dit systeem biedt voordelen voor de eigenaars en voor de huurders. In 2012 waren 2
woningbouwcorporaties betrokken bij dit pilootproject, de ene met nadruk op woongenot van de
huurder en klusbudget onder verantwoordelijkheid van de huurder, de andere met nadruk op een
financieel en contractueel perspectief, met afspraken rond verstrekken materialen, geen cash, eerst
plan van aanpak. >> (Schutte Martijn, 2012)
2. Stakeholders en partners
netwerk van go-between ’s en partners via Sociale ondernemingen :
Intern/extern beleid i.f.v. GW
Intern/extern grondeigenaars en -sociaal- vastgoed (gemeente, ocmw, kerkfabriek, klooster, scholen,
…)
Intern/extern buurten, inwoners (CLT, SVK, SHM, OCMW, CAW, GW)
Intern/extern vorming, opleiding, zelfbouw en STW
Consumenten bereik : senioren, migranten, oivo, ikea, pers
Relaties tot sensibiliseren, faciliteren, beïnvloeden
2.1. Vrijwilligers
2.1.a. Woongemeenschappen
Lokaal
2.1.b. Samenhuizen Regio-Kernen
Dit is streekgebonden, het aanbod zal variëren in functie van hoe sterk de Regio-Kern is uitgebouwd
en welke de inhoudelijke beschikbaarheden zijn.
2.1.c. Samenhuizen Koepel
43
Het aanbod op landelijke schaal zal bij voorkeur indirect bij de gebruikers terecht komen. Zolang het
netwerk van Regio-Kernen beperkt blijft vervult Samenhuizen Koepel de nodige taken en diensten.
Waar de streekgebonden Kernen sterk uitgebouwd zijn, bestaat de taak van de Koepel er in deze te
ondersteunen door aanleveren van informatie en materiaal, contacten, door in te staan voor
coördinatie, door aanbod van vorming aan de vrijwilligers, en back-up te dienen voor het lokale
aanbod.
2.2. Rol van de Beroepskrachten (Non-Profit en For Profit)
Uitwerken
naar: CAF - Charities Aid Foundation, (2010), ‘Financing Big Society : Why Social Investments matter’ Venturesome Working
Paper
2.3. Rol van de overheid m.b.t. dienstverleningsaanbod
Het zou fantastisch zijn als de overheden een ondersteunend netwerk, zoals de GRT in Quebec,
willen faciliteren. In afwachting van iets dergelijks waarderen wij heel erg de steun via erkenning als
sociaal-culturele beweging (Agentschap SCVW, Sociaal-Cultureel Volwassenen Werk) die het
mogelijk maakt voor de Koepel om een degelijk aanbod te doen.
De streekgebonden kernen kunnen beroep doen op kleine subsidies op provinciaal en soms op
gemeentelijk niveau. (zie IV.-3.3.Randvoorwaarden voor het samenwerkingsverband)
2.4. Andere betrokkenen
2.4.a. Sociale huisvestingsactoren :
Als voorbeeld vermelden we de convenanten in Nederland tussen woongroep en
woningbouwcorporatie voor ontwikkeling (vooral selectie bewoners) en voor beheer.
Ook de convenanten in S en DK tussen bewonersgroep en sociale huisvestingsactoren voor
beheersvergoeding.
2.5. Overzicht : niveau waarop taken worden opgenomen
Uitgaande van het principe van subsidiariteit worden taken best opgenomen op het niveau dat het
dichtst bij de basis staat, voor zover dit natuurlijk mogelijk is in het licht van beschikbaar financieel,
cultureel en sociaal kapitaal. Een overzicht in onderstaande tabel :
44
3. Bouwstenen
In haar volledige levenstraject vanaf het eerste idee tot en met de dagelijkse bewoning doet een
woongemeenschap beroep op een resem van diensten en functies die het geheel vooruit helpen.
Sommige zijn welomschreven terug te vinden als verhandelbare items, andere zijn minder grijpbaar en
kunnen verweven zitten in allerhande uitwisselingen tussen de betrokkenen bij het ontwikkelingstraject
en bij het dagelijks leven van een groep en een project.
Elke functie, elke dienst kan ingevuld worden door de bewoners zelf of door andere stakeholders. Wie
de functie of dienst opneemt hangt af van een aantal noodzakelijke ingrediënten.
Sommige kunnen niet anders dan door een welbepaalde partij te worden ingevuld omwille van de
nodige expertise, omwille van wet- en regelgeving of omwille van een (sociaal, praktisch of financieel)
voordeel van deze te laten vervullen door deze of gene.
3.1. Noodzakelijke ingrediënten
aanvullen
3.1.a. Kennis, opleiding & ervaring
3.1.b. Tijd
3.1.c. Motivatie, engagement
3.1.d. Mandaat, vergunning
Wet- en regelgeving
Bvb. architect, notaris,
3.1.e. Sociaal kapitaal
Samenhang, samenwerking (bonding)
Netwerking (bridging)
45
3.2. Inhoud van het aanbod
aan te vullen
-
evt. in tabelvorm gieten : inhoud / stakeholders
We pogen een inventaris op te stellen van alle functies, diensten en activiteiten die noodzakelijk of
behulpzaam zijn doorheen het traject van een woongemeenschap. Voor elk een korte beschrijving
3.2.a Informatie over gemeenschappelijk wonen
3.2.b. Vorming
3.2.c. Groepsdynamiek
3.2.d. Interne organisatie
3.2.e. Werving
werving deelnemers, marketing, selectie bewoners
3.2.f. Juridische structuur
3.2.g. Financiering
fondsenwerving, opzetten financiële structuur,…
3.2.h. Financieel beheer
boekhouding, management, …
3.2.i. Vastgoedbeheer (immo)
Site vinden en verwerven
Verhuring, verkoop (technische aspecten)
3.2.j. Projectontwikkeling
3.2.k. Architectuur, stedenbouw.
3.2.l. bouw of verbouwing
Het bouwtraject kan geheel door beroepskrachten worden verzorgd of een gedeelte kan door leden
van de groep worden uitgevoerd.
De ‘Autorecupero e Autocostruzione’ beweging in Italië ontwikkelt zich sterk. Zoals hoger vermeld,
wordt de financiële besparing in deze context geschat op 10% van de bouwkost. [Maury Yann, 2011].
Maar minstens even belangrijk is de sociale winst. Alle getuigenissen over deze benadering
benadrukken ook zeer sterk de overige meerwaarden [Yann Maury, 2011]. Samengevat kunnen we
de volgende opnoemen :
- emanciperend effect,
- versterking van zelfvertrouwen en eigenwaarde van de deelnemers,
- aanleren van praktische en sociale vaardigheden,
- maatschappelijke reïntegratie,
- inclusie van mindervermogenden, van laaggeschoolden, …
- integratie autochtonen - allochtonen,
- dynamiseren van het buurtleven en de sociale cohesie,
- ontstaan van gerelateerde initiatieven,
- stimuleren van sociale economie,
Nadat er aanvankelijk aarzeling bestond tegenover deze initiatieven is het vertrouwen van lokale
overheden, sociale huisvestingsactoren, banken en andere betrokkenen nu hoog. Projecten van
zelfbouw worden gewaardeerd omwille van de hoge slaagkansen, de betrouwbaarheid, de veerkracht
en de uitstraling naar de buurt die het resultaat zijn van hun coöperatief karakter.
Sweat equity (UK, US)
Baugruppen (D)
Les Tournières (Liège, B)
3.2.m. Dagelijks beheer bij bewoning
3.2.n. Onderhoud
46
3.3. Fasering
De nood aan ondersteuning en diensten evolueert uiteraard met de ontwikkelingsfase waarin een
groep of een woongemeenschap zich bevindt. Ziehier een overzicht :
Welke dienst
Fasering
-
1. interesse
1a
Interesse
individu
NODIGE DIENSTEN
2. aanloop
1b
2a
reflectie
concept
forum
(door beroepskrachten en/of vrijwilligers)
3. project
4. constructie
5. gebruik
2b
site
3a
project
bedrijfsplan
3b
project
beheer
4a
ruimtelijk
ontwerp
4b
bouw /
verbouwing
5
bewoning
gebruik
informeren
JA
JA
JA
JA
JA
JA
JA
JA
JA
vorming
JA
JA
JA
JA
JA
JA
JA
JA
JA
groepsdyn
JA
JA
JA
JA
JA
JA
JA
organisatie
JA
JA
JA
JA
JA
JA
JA
werving
JA
JA
JA
JA
JA
JA
JA
juridisch
JA
JA
JA
JA
JA
JA
JA
financiering
JA
JA
JA
JA
JA
JA
JA
financiën
JA
JA
JA
JA
JA
JA
JA
immo
JA
ontwikkeling
JA
architect
JA
JA
JA
JA
JA
JA
JA
JA
JA
bouw
JA
JA
beheer
JA
onderhoud
JA
3.4. Voorwaarden voor toekenning van hulp
Om in aanmerking te komen voor ondersteuning, begeleiding en dienstverlening binnen het
samenwerkingsverband dienen wooninitiatieven te voldoen aan een aantal criteria. Die hebben te
maken met de aftoetsing van de kenmerken van de woongemeenschap aan de doelstellingen getseld
en bewaakt door het netwerk samenhuizen.
We onderscheiden de minimale basisvoorwaarden , de bijkomende punten die de doelstellingen
versterken en andere voorwaarden over interne organisatie. Dezelfde criteria kunnen meespelen voor
toekenning van diensten als voor financiële ondersteuning,
(zie : I.-3.2. en II.C.-5.4.)
Aan de hand van deze criteria en een uit te werken wegingsysteem wordt besloten of en in welke
mate een initiatief kan beroep doen op de kennis, vaardigheden en middelen die beschikbaar zijn
binnen het samenwerkingsverband.
De weging van deze criteria speelt dan mee voor het opnemen binnen het samenwerkingsverband,
het toelaten tot de besluitvorming, het leveren van diensten, het toekennen van
financieringsfaciliteiten.
3.5. Organisatie
Organisatie van het Samenhuizen netwerk met Koepel en Regio-Kernen
3.5.a. Het idee van Samenhuizen Regio-Kernen :
47
Om de missie van Samenhuizen vzw maximaal te realiseren dient de werking van de organisatie zo
dicht mogelijk bij de mensen te staan. Samenhuizen vzw streeft naar efficiënte en effectieve regionale
kernen over het Vlaamse land verspreid. De regionale kernen moeten ontplooiing van
gemeenschappelijk wonen op het lokale vlak faciliteren en stimuleren. Zij werken hierin autonoom
maar ondersteund door Samenhuizen vzw (de Koepel) en in samenhang met de principes van de
beweging. Voor dit laatste staat de Koepel garant.
Het is de bedoeling dat een Regio-Kern in de mate van de beschikbare mogelijkheden het traject
vergemakkelijkt van personen en groepen die zich inzetten voor gemeenschappelijk wonen :
Zie schema ‘Traject van geïnteresseerden en groepen’ : individueel geïnteresseerden –>
reflexiegroepen -> initiatiefgroepen –> startgroepen –> projectgroepen –> woongemeenschappen
De Regio-Kernen dragen bij voorkeur de naam "Samenhuizen", gevolgd door de naam van hun regio
(bvb. Samenhuizen Hasselt, Samenhuizen Meetjesland, Samenhuizen groot Antwerpen, enz). Als zij
een andere naam verkiezen, wordt deze benaming wel gebruikt als ‘ondertitel’.
De Kernen kunnen hun eigen naam, logo en huisstijl gebruiken, maar nemen bij voorkeur het logo van
Samenhuizen zoveel mogelijk mee op in hun communicatie. De term ‘Regio-Kern’ zelf kan nog ter
discussie staan, mogelijke alternatieven zijn : afdeling, lokale afdeling, ...
3.5.b. Werking van de Regio-Kernen :
De Regio-Kern staat samen met Samenhuizen Koepel in voor de directe informatie en
kennisoverdracht en in de mate van het mogelijke advisering en hulp aan geïnteresseerden en aan
nieuwe initiatieven. Waar aangewezen kan zij tegen kostprijs begeleiding aanbieden aan nieuwe
initiatieven en aan bestaande projecten. [die zin behouden in deze tekst??]
De Regio-Kern kan zorgen voor pers en promotie op lokaal niveau: bijvoorbeeld door deelname met
een infostand aan grotere beurzen en manifestaties. Administratief kan de Regio-Kern ook zorgen
voor de aanvraag van subsidies op lokaal en provinciaal niveau.
Doelstellingen, algemene principes
- Het voorwerp van de Regio-Kerrnen is gemeenschappelijk wonen (zie algemene definitie door
Samenhuizen)
Het is ook mogelijk dat een Regio-Kern zich uitdrukkelijk enkel bezig houdt met cohousing&centraal
wonen of enkel met gemeenschapshuizen [kan?]
- De werking is onafhankelijk, pluralistisch, transparant qua structuur en activiteiten …
- Het zwaartepunt ligt bij vrijwilligerswerking
- Er is geen winstbejag
Interne organisatie
- Afbakening van de regio : wordt gekozen door de Regio-Kern, is afhankelijk van de plaatselijke
dynamiek, dit kan evolueren in de tijd. Er mag geen overlapping zijn van regio’s tussen twee
Regio-Kernen.
- Juridische structuur : minimaal twee mogelijkheden :
* feitelijke vereniging : intern charter
* vzw : intern charter en statuten
- Bij de oprichting en de werking zijn minstens 3 kernleden betrokken (bij een vzw zijn zij bij aanvang
stichtende leden)
- Er wordt 1 contactpersoon (en 1 vervanger) doorgegeven aan Samenhuizen.
- De Regio-Kern onderschrijft de visie en de werking van Samenhuizen (zie statuten en huishoudelijk
reglement), zij ondertekent het huishoudelijk reglement
Taken en activiteiten
- De Regio-Kern draait rond delen van informatie en kennis en rond coöperatie voor en door
geïnteresseerden en startende groepen.
- De activiteiten baseren zich voornamelijk op vrijwilligerswerk.
- Zij zijn streekgebonden, er is wel betrokkenheid op en afstemming met streekoverschrijdende items.
48
De minimale werking van een Samenhuizen Regio-Kern omvat volgende twee basistaken :
- sensibilisering, info en kennis overdragen en delen in een lokaal lerend platform
- samenwerking tussen geïnteresseerden, projecten en andere betrokkenen bevorderen
Elke Regio-Kern kan kiezen welke taken zij daarbovenop willen opnemen,
Dit kan in de tijd evolueren, naargelang draagkracht, aanwezige vaardigheden, vraag vanuit de streek,
…)
Ziehier een aantal mogelijkheden :
- interface met lokale overheden en actoren
- initiatiefgroepen van nabij ondersteunen
- bekendmaking van vorderingen van groepen
- signaalfunctie voor knelpunten
- opsporen van opportuniteiten (geschikte sites, premies, professionals, enz …)
- lokale media bewerken of er op inspelen
- doorverwijsfunctie (naar Samenhuizen Koepel, overheden, professionals, …)
-…
Middelen : inloopmomenten, lezingen, bezoeken, workshops, lokale nieuwsbrief, enz …
4. Evaluatie coöperatieve werking van het dienstenaanbod
Deze toetsing toepassen op niveau dienstverleningsaanbod ?
of enkel bij Samenwerkingsverband, Wooncoop en Startfonds : nog te bespreken.
4.1. Link met ICA definitie
4.1.a. Onderlinge en maatschappijgerichte doelstellingen
4.1.b. Drievoudige relatie van de vennoten tot de coöperatie
4.2. Link met de ICA principes
4.2.a. Vrijwillig en open lidmaatschap
4.2.b. Democratische controle door de leden
4.2.c. Economische participatie door de leden
4.2.d. Autonomie en onafhankelijkheid
4.2.e. Onderwijs, vorming en informatieverstrekking
4.2.f. Coöperatie tussen coöperaties
4.2.g. Aandacht voor de gemeenschap
5. Uitrolbaarheid van het dienstverlenend netwerk
5.1. Kansen
en
5.2. Knelpunten
Herschikken
Zelfbouw door bewoners en aanbod van diensten binnen een netwerk zijn bij ons nog weinig bekend
en naast de voordelen bestaan er een aantal drempels.
Beperken van aantal taken in functie van beroepskennis, veiligheid, niet-vertragen van voortgang
bouwproces :
Bewoners kunnen zelf meehelpen bij de bouw van het project, bvb. bij afbraakwerk, het klaarmaken
van de site, de afwerking binnenin, de inrichting van de buitenruimte,…
49
Een paar bemerkingen hierbij :

De taken die door onervaren en vaak druk bezette mensen kunnen uitgevoerd worden, zijn
beperkt en vragen een extra verzekering.

Voor de wet mag je eenvoudige werken uitvoeren aan je eigen woning en familie tot de tweede
graad inschakelen. Niet verwanten zullen enkel mogen meewerken aan de bouw en afwerking
van de gemeenschappelijke delen.

Het is beter geen bewoners in te schakelen bij werken die een invloed hebben op het verdere
tijdsverloop van de constructie. Als het project vertraging oploopt, zal de hulp immers leiden
tot extra kosten in plaats van de bedoelde besparingen.

Het afwerken van de woningen door de bewoners zelf, creëert wel de mogelijkheid om ieder op
financieel en esthetisch vlak zelf te laten beslissen over zijn interieur.

Door samen te werken kan men voordeel halen uit de coöperatie die reeds in de vorige fasen tot
stand gekomen is. Het gevaar is wel dat men er zoveel energie insteekt dat er geen tijd meer
overblijft voor sociale activiteiten. Het evenwicht dient bewaakt te worden.

Financieel houdt zelfbouw ook een dilemma in: de eerste eigenaar betaalt minder dank zij zijn
eigen inzet maar voor de volgende bewoner wordt de woning veel duurder.

Huurders zullen niet even geneigd zijn veel te doen als er geen financiële tegemoetkoming
tegenover staat.
5.2.a. Onvoldoende bekend binnen regelgeving
5.2.b. Belasting op onbetaald werk !! BTW
Vergoeding van klussen via opbouw aandelen (belast) of restorno
Consequenties van LETS systeem?
5.2.c. Bestraffing als ‘zwartwerk’ van (op geen enkele wijze bezoldigd) vrijwilligerswerk bij mensen met
e
vervangingsinkomen, indien niet 1 graadsverwantschap.
5.2.d. Keuze van technieken en materialen die geschikt(er) zijn voor zelfbouw
5.2.e. Hoe verloning inschatten is niet steeds eenvoudig (per uur, per afgeleverd werk, …)
5.3. Randvoorwaarden
50
II.C. Financieringsinstrumenten
1. Inleiding
1.1. Definitie, afbakening
In het algemeen gaan we na welke maatregelen of keuzes een invloed kunnen hebben op de kostprijs
van het wonen.
We zoomen verder in op de voornaamste knelpunten van financiële aard bij gemeenschappelijk
wonen. Die doen zich voor in de opstartfase van een project en in de pogingen om betaalbaarheid en
daardoor toegankelijkheid voor meer bescheiden inkomenscategorieën te bewerkstelligen.
Wij onderscheiden dus :
- problemen bij de voorfinanciering van projecten GW in zelfontwikkeling
- moeite om de toegankelijkheid van GW te verbreden naar lagere inkomenscategorieën (zowel
binnen een project als in het gamma van projecten). Hierbij behoort inclusie van doelgroepen,
wel of niet drager van een erkend statuut (o.a. specifieke kwetsbare categorieën)
- problemen bij het betrokken houden van bewoners die een inkomensverlies kennen waardoor zij niet
meer in staat zouden zijn om hun lening af te betalen (bij eigendom) of hun huur op te brengen
(bij huur).
Bij het zoeken naar een antwoord hierop werd al snel duidelijk dat deze problematieken elk een eigen
benadering vragen.
+ RESULTATEN ENQUETE ! ! !
eind januari
1.2. Inspiratiebronnen financiering
1.2.a. Buitenland
Canada
De AGRTQ (Association des Groupes de Ressources techniques du Québec) biedt niet enkel
diensten aan. Deze koepel beheert ook een fonds (FAQ, Fonds d’Acquisition Québécois, société en
commandite) dat overbruggingsleningen toekent voor aankoop van vastgoed aan startende
initiatieven. [AGRTQ, 2012]
Zwitserland
Stiftung Maryon, Basel
UK
In een in een opniniestuk in ‘the guardian professional network’ presenteert Toby Lloyd drie
pionierende projecten in het UK, en knoopt daar enkele conclusies aan vast (Lloyd Toby, 2010) :
<< Three lessons emerge from these pioneering projects (…):
First, cohousing has the potential to be (…) a way of providing more and better homes and neighbourhoods, more
cheaply. >>
<< Second, it's cheaper for the public sector to support cohousing than to provide traditional social housing
because it can include people that already own their home or could afford to do so. This group is generally
ignored by the social housing sector, despite making up 70% of the population and including plenty of genuinely
poor people. >>
<< Lastly, policy makers and providers should finally recognise the much neglected self build sector – which is
responsible for around 20,000 new homes, year in year out. That's more than all but the very biggest house
builders at the peak of the market. Self builders are not all rich 'Grand Designs' types. Most use it as a cheaper
way to acquire a high quality home that meets their needs. And they tend to build better, greener homes than the
volume house builders. >>
1.2.b. Binnenland
L’Espoir, Molenbeek
51
2. Stakeholders en partners
2.1. individuele investeerders
microspaarbanken, vennoten, crowdfunding, …
Epargne Africaine, Schumacher, ….
2.2. (sociale) financieringsinstellingen en fondsen
Uitwerken
L’éthique au cœur de la finance – la banca Etica, modèle anti subprimes, par Mario Cavani (vice-président
de la Banca Popolare Etica) - in Maury Yann, editeur (20XX) ‘COOP xxxxxxxx’, p.199
<< Les aspects positifs des coopératives d’auto construction
Vu de la banque, le premier des atouts qui ressort est que les coopérateurs ont un objectif clair et qu’ils sont
déterminés à le poursuivre : construire et acquérir leur logement.
En second lieu, apparait l’importance du réseau d’acteurs qui s’y impliquent : les projets en auto construction
enregistrent la participation d’acteurs différents, y compris des collectivités territoriales. Parmi les coopérateurs, il
faut aussi relever l’existence de savoirs techniques, l’appartenance à des corps de métiers techniques qui sont
très utiles pour accompagner les différentes phases du chantier. S’ajoute à cela une valeur sociale et humaine
importante liée à l’intégration des multiples populations qui composent la coopérative. Enfin un esprit mutualiste
anime l’ensemble des coopérateurs. Ce qui constitue une force supplémentaire qui s’ajoute à la valeur
intrinsèque du projet immobilier. >>
Knelpunten vanuit het oogpunt van investeerders
Voorbeeld UK : (Lambert Blase, 2010, FINANCING CO-OPERATIVE & MUTUAL HOUSING)
<< The current co-operative and mutual housing sector includes ownership cooperatives, management cooperatives, co-housing projects and community land trusts ; although this list does not preclude the creation of
new models. >>
<< wide range of tenure models to consider that enable them to match local demands and priorities (the decision
over ‘what is developed where’ should be taken at a local level); the tenure models could include the following: [* *
*]
(a) Rented properties with rent levels set at the redefined affordable rate (80% of market rent)
(b) Rented properties at variable rent levels set according to tenants’ incomes
(c) Mutual housing schemes at variable rent levels (including open market levels)
(d) Mutual home ownership and equity sharing mortgage schemes with variable equity stakes (these schemes
should be structured to ensure access to mortgages to purchasers)
(e) Mutual retirement schemes (either at full rental or ownership or a mix of both)
(f) Mixed schemes of rental and leasehold ownership
(g) Schemes that include elements of commercial, office and retail space >>
<< Current barriers for individual small schemes
Wide ranging discussions were held with banks and other financial institutions that aimed, among other things, to
identify why lenders are reluctant to lend in small quantities to numerous start-up organisations; the key reasons
are:
(a) The loans involved are too small for specialist commercial lending teams and too big for the high street
branches of banks
(b) Lenders do not like lending to new organisations lacking in business and management track records
(c) Lenders have little appetite for nonrecourse loans; unless of a high credit quality
(d) Sourcing and managing a large portfolio of small loans is resource intensive
(e) Lenders do not want to have the resource requirement of dealing with default, which is proportionately higher
for smaller loans
(f) A preference to lending to regulated entities >>
2.2.a. Klassieke banken
52
Triodos, CERA, …
2.2.b. Sociale Financieringsinstellingen
fairfin, credal
hefboom, trividend, inclusie-invest, …
2.3. Rol van de overheid m.b.t. financiering
Zie ook elders …
2.3.a. Betaalbare woonsten
Horlitz Sabine, 2012 :
(…) within the current market-based system, the provision of low-cost housing is virtually impossible without some
sort of financial support and thus, in the end, a major shift in public spending priorities or taxation would be
needed (…)
the target of upscaling those alternative models of ownership remains without doubt an important one and a real
challenge (…) .
2.3.b. Diverse wegen ter ondersteuning
(Milman, 1994)
Additional support followed with the 1981 passage of the Cooperative Housing Association Law, national
legislation that made it easier and less expensive to finance cohousing. Since then, most Danish cohousing
communities have been structured as limited equity cooperatives financed with government-sponsored loans,
including ten rental cohousing communities.
2.3.c. De derde weg
Variatie in aanbod :
Financiering en controle : bewoners / subsidie (zie .2)
Derde weg :
troisième voie (Bouchard, CA)
(Habicoop , F)
Third way, ALMO (Cole, 2010 UK)
P2P
this “Civic Society” or Third Way solution depends upon a long term strategic infrastructure of support and
enabling policies (in particular land disposal and capital funding policies) from the local and central state. Indeed,
without this infrastructure cooperatives could not survive or play a significant role in housing provision. (Colenut,
2010)
Les coopératives d’habitants : une troisième voie à développer en France, par Bertile Darragon & Marc Favier &
Michel Rohart (Habicoop, Lyon) - in Maury Yann, editeur (20XX) ‘COOP xxxxxxxx’, p.365
<< Sans aménagements favorables – sur le plan fiscal, concernant la mise à disposition de terrains à des
conditions ajustées, le taux et la durée des prêts consentis – les coopératives d’habitants risquent de n’être
accessible qu’à des ménages favorisés. Ce risque tient également à une autre difficulté, de nature sociologique :
la difficile rupture culturelle que nécessite l’abandon de l’idée de propriété individuelle. Cette rupture est plus
facile à opérer pour une élite sociale et politique, prête à remettre en cause un projet de constitution de
patrimoine, auquel elle a déjà eu ou pourrait encore avoir accès. >>
En stap van huurder naar cooperant-bewoner wellicht gemakkelijker dan van (potentiële) eigenaar
naar coöperant.
2.3.c. Aanbevelingen : - goedkope leningen
- steunen van fonds
- ….
53
3. Bouwstenen
3.1. Bouwstenen en aanbod
Uit te werken
Keuze van structuur rechtsvorm voor de woongemeenschap (zie III.A)
Invloed op mogelijkheden betaalbaarheid
Mate van kapitaalinbreng door de bewoners
In geval van keuze voor de coöperatieve vorm onderscheidt men types in functie van de
kapitaalinbreng.
Naargelang de bewoners zelf geen kapitaal, een deel van het kapitaal of al het kapitaal inbrengen
krijgt men verschillende types woon coöperatieven, die respectievelijk worden benoemd als NonEquity Cooperative (NEC), (LEC) en Full Equity (Housing) Cooperative.
Bij Limited Equity Cooperative kan diversiteit in inkomens beter worden ingebouwd
Primaire en secundaire coöperatieve
moeder-dochter model
(zie verder uitgewerkt : III.A.)
Functies kunnen worden verdeeld tussen een primaire coöperatieve en een secundaire coöperatieve.
De secundaire neemt taken over voor één of meerdere wooncoöperatieven.
Combinaties
Er zijn diverse combinatiemogelijkheden met coöperatieven en/of andere rechtsvormen (VZW, VME,
COOP, Burgerlijke Maatschap, …)
Huren en kopen
De consequenties van keuzes voor gebruiksrecht (zakelijk recht)
De sterke tweedeling tussen huren en kopen, en het doorbreken van deze tweedeling door
vernieuwende constructies
Grond
Omgaan met grond
Grondenbank door overheid, door Stichting (Trust), …
loskoppeling grondeigendom van de gebouwen (bvb. CLT)
3.2. fasering
Fasering
-
FINANCIERING
Voorbeeld
1. interesse
startfonds
1a
Interesse
individu
1b
reflectie
forum
door klassiek aanbod en/of door samenhuizen instrumenten
2. aanloop
2a
concept
3. project
4. constructie
2b
site
3a
project
bedrijfsplan
3b
project
beheer
4a
ruimtelijk
ontwerp
4b
bouw /
verbouwing
JA
JA
JA
JA
JA
(zie VI.)
5. gebruik
5
bewoning
gebruik
54
solid.fonds
JA
JA
JA
JA
noodfonds
JA
JA
4. Samenhuizen Startfonds
uitwerken
4.1. Missie en activiteiten
4.1.a. Geografisch
Op landelijke schaal : Vlaanderen en Brussels Hoofdstedelijk Gewest
4.1.b. Solidair investeren en financieren
Sparen en kredieten verstrekken voor de startfase van projecten
Woonsparen
Elsinga & Haffner, 2006
SEV, ‘Kopen in een COOP’, [over de Zweedse wooncoöperaties]
<< Bij HSB en Riksbyggen moeten coöperatieve leden eerst woonsparen alvorens men een woning toegewezen
krijgt. Bij HSB moet men minimaal 1.200 Kr. (omgerekend naar DM 274 (= 127,25 Euro)door Beuthien &
Hergarten, 1997) per jaar sparen inclusief de rente. Als men een hoger bedrag spaart, wordt het overschot
doorgesluisd naar het volgende jaar. Als men minder dan het minimumbedrag per jaar spaart, wordt men op de
wachtlijst naar achteren geschoven. Als het spaarbedrag wordt ingezet voor de startbijdrage, ontvangt het lid een
premie van 1%. Volgens Donner (2000) is er een uniforme nationale lijst van woonspaarders. Eind jaren negentig
stonden daar 230.000 spaarders geregistreerd, met name in stedelijke gebieden en universiteitssteden.
Het woonsparen is niet alleen een voorwaarde voor potentiële coöperatieve aandeelhouders, maar is ook gunstig
voor de regionale HSB-vereniging (Beuthien & Hergarten, 1997). Men verkrijgt op deze wijze continu kapitaal om
nieuwe projecten te financieren. >>
Financieren
Elsinga & Haffner, 2006
<< de insteek van het Zweedse subsidiebeleid altijd geweest om woningen eigendomsneutraal betaalbaar te
houden (Beuthien & Hergarten, 1997). Vandaar dat er bijvoorbeeld geen inkomensgrenzen gelden voor huurders
in de niet - winstbeogende (huur)sector. Ook kan elke bouwer van woningen een rentesubsidie krijgen op de op
de kapitaalmarkt verkregen lening. De door de overheid verstrekte lening voor nieuwgebouwde coöperatieve
woningen bedraagt 29% van de stichtingskosten. Bij private bouwers ligt het percentage met 25 lager dan bij
coöperatieve verenigingen. Voor 70%10 van de stichtingskosten moet een lening op de kapitaalmarkt worden
verkregen. Het restant is voor rekening van de huurdereigenaren. In het geval van een coöperatieve vereniging
(HSB en Riksbyggen) gaat het om de eerder genoemde 1%. >>
4.1.c. Geld, vastgoed, natura …
4.2. Netwerk van actoren en aanpak
4.2.a. Wie als vennoot
financiers met middelen voor maatschappelijk doel
woongroepen als leden-gebruikers ; financierders, steun, sponsor +/- dividend
engagement in inclusie, solidariteit
Private sector en (semi) publieke overheid;
- Investeren via grond / vastgoed
- krediet, lening, obligatie en steun o.v.v. ethisch beleggen / investeren
55
- Waarborg op obligaties, leningen
- Legaat, schenking, subsidie of fonds
4.2.b. Wie als stakeholder
leveranciers van klanten en diensten in wooncoöperatieven, financieringsinstrumenten
Org.GW (SH, H&P) ; maatsch. organisaties rond wonen, welzijn, zorg Koepel van sociaal wonen en
kredieten vmsw, vvsh, vvkv, svk, VHP, CLT, SLO, VVSG, …
Bank- en investing-sector, SII, FairFin, Hefboom, KBS-LKF, Netwerk Bewust Verbruiken, De Punt …
Maryon, Trias, Febecoop, CoopBuro, CoopConsult, …
Immo, vastgoed, bouw, beheer, ontwikkeling, CIB, NAV, VCB, IC’s,
Mutualiteiten, vakbonden
4.2.c. Rol van woongemeenschappen, initiatiefgroepen
4.2.d. Rol van vrijwilligers, sympathisanten
4.3. Organisatie en bestuur: beslissingen
Keuze voor coöperatieve vorm
4.4. Weging voor het toekennen van financieringsfaciliteiten facilitering
4.4.a Interne Solidariteit (binnen een woongemeenschap)
4.4.b. Gradaties van inclusie en betaalbaarheid
4.4.c. Toekenning van hulp
4.5. Andere elementen van het bedrijfsplan
4.5.1. Marketing
4.5.2. HRM
4.5.3. Financieel plan
4.6. motiveren keuze vorm
5. Samenhuizen Solidariteitsfonds
uitwerken
5.1. Missie en activiteiten
5.1.a. Geografisch
Op landelijke schaal met lokale verankering in de wooncoöperatieve
5.1.b. Solidair investeren en financieren
Toekennen van financiële steun voor projecten die inspanningen leveren zodat zij er in slagen
mindervermogenden aan te trekken en te behouden
Toekennen van tijdelijke financiële steun aan personen of gezinnen in nood (inkomensverlies)
5.1.c. Geld, vastgoed, natura …
Kapitaalinbreng
56
Grondenbank
Gebouwenpark
5.2. Netwerk van actoren en aanpak
5.2.a. Wie als vennoot
financiers met middelen voor maatschappelijk doel
woongroepen als leden-gebruikers ; financierders, steun, sponsor +/- dividend
engagement in inclusie, solidariteit
Private sector en (semi) publieke overheid;
- Investeren via grond / vastgoed
- krediet, lening, obligatie en steun o.v.v. ethisch beleggen / investeren
- Waarborg op obligaties, leningen
- Legaat, schenking, subsidie of fonds
<- bevak ?
5.2.b. Wie als stakeholder
leveranciers van klanten en diensten in wooncoöperatieven, financieringsinstrumenten
Org.GW (SH, H&P) ; maatsch. organisaties rond wonen, welzijn, zorg Koepel van sociaal wonen en
kredieten vmsw, vvsh, vvkv, svk, VHP, CLT, SLO, VVSG, …
Bank- en investing-sector, SII, FairFin, Hefboom, KBS-LKF, Netwerk Bewust Verbruiken, De Punt …
Maryon, Trias, Febecoop, CoopBuro, CoopConsult, …
Immo, vastgoed, bouw, beheer, ontwikkeling, CIB, NAV, VCB, IC’s,
Mutualiteiten, vakbonden
5.2.c. Rol van woongemeenschappen, initiatiefgroepen
5.2.d. Rol van vrijwilligers, sympathisanten
5.3. Organisatie en bestuur: beslissing
Keuze voor vorm : stichting met onafhankelijke beslissingsbevoegdheden (volgens missie)
5.4. Voorwaarden voor het toekennen van financieringsfaciliteiten
Om in aanmerking te komen voor ondersteuning vanuit de voorgestelde financieringsinstrumenten
dienen wooninitiatieven te voldoen aan een aantal criteria. Die hebben te maken met de aftoetsing
van de kenmerken van de woongemeenschap aan de doelstellingen van het netwerk samenhuizen.
Het zijn dezelfde criteria die meer of minder toegang verlenen tot het dienstenaanbod binnen
hetzelfde samenwerkingsverband.
We onderscheiden de minimale basisvoorwaarden , de bijkomende punten die de doelstellingen
versterken en andere voorwaarden over interne organisatie. (zie : I.-3.2. en II.B.-5.4.)
Aan de hand van deze criteria en een uit te werken wegingsysteem wordt besloten of en in welke
mate een initiatief kan beroep doen op de financieringsfaciliteiten die bestaan binnen het
samenwerkingsverband.
De criteria zijn niet zuiver kwantificeerbaar in een matrix. Daarom dienen de beslissingen over de
mate waarin en de wijze waarop steun wordt verleend te worden genomen door een commissie (van
bestuurders en experten).
Ann deze commissie moeten financieel-juridische experten deelnemen, experten rond betaalbaar
wonen en experten rond gemeenschappelijk wonen.
5.5. Andere elementen van het bedrijfsplan
5.5.a. Marketing
57
5.5.b. HRM
5.5.c. Financieel plan
5.6. motiveren keuze vorm
6. Evaluatie coöperatieve werking van de
financieringsinstrumenten
Enkel het startfonds bespreken?
6.1. Link met ICA definitie
6.1.a. Onderlinge en maatschappijgerichte doelstellingen
Het onderlinge dan wel maatschappijgerichte karakter van de gemeenschappelijke doelstellingen van
de vennoten
6.1.b. Drievoudige relatie van de vennoten tot de coöperatie
door hun lidmaatschap gebruik, eigendom en controle over hun coöperatie.
6.2. Link met de ICA principes
6.2.a. Vrijwillig en open lidmaatschap
6.2.b. Democratische controle door de leden
6.2.c. Economische participatie door de leden
6.2.d. Autonomie en onafhankelijkheid
6.2.e. Onderwijs, vorming en informatieverstrekking
6.2.f. Coöperatie tussen coöperaties
6.2.g. Aandacht voor de gemeenschap
7. Uitrolbaarheid van de financieringsinstrumenten
7.1. Kansen
7.2. Knelpunten
7.3. Randvoorwaarden
58
II.D. Samenhuizen netwerk
Het samenwerkingsverband is tot op zekere hoogte zelfsturend door haar intrinsieke evenwichten van
belangen en systemische wisselwerkingen. Toch is het nuttig dat de waarden en doelstellingen
blijvend bewaakt en de acties en bewegingen aangestuurd en ondersteund worden.
Vanuit de beweging klinkt duidelijk de vraag om dit bottom-up ipv top-down te organiseren. Hieraan
zou volgende model voldoen.
1. Structuur en samenwerking op niveau van het netwerk
De onderdelen van het Samenhuizen Netwerk behoeven geen coöperatieve structuur. De koepel kan
verder fuctioneren als vzw.
De eenvoud en lichtheid van feitelijke vereniging volstaat voor een startende Regio-Kern, bij
toenemende ambities en/of noodwendigheden kan zij een vzw oprichten.
De connectie tussen Regio-Kern en Samenhuizen Koepel zou er als volgt uit zien
Samenhuizen vzw (Koepel) vraagt :
- De Regio-Kern engageert zich er toe om aan de Koepel jaarlijks (voor eind januari) een kort
overzicht te geven van hun activiteiten van het voorbije werkingsjaar via een activiteitenverslag
(dat Samenhuizen Koepel dan meeneemt in haar voortgangsrapport).
- De Regio-Kern engageert er zich ook toe eventuele veranderingen te melden in de juridische
structuur, de kernleden, de contactpersonen, de regio, de visie, het aanbod, het
rekeningnummer.
- Elke Regio-Kern is als dusdanig in de Algemene Vergadering van Samenhuizen vzw (Koepel)
vertegenwoordigd door de contactpersoon of indien belet door de vervanger.
[zou dan de
uitzondering zijn op de intern overeengekomen regel bij SH Koepel dat enkel natuurlijke
personen in de AV kunnen zetelen]
Samenhuizen vzw (Koepel) biedt :
- De Regio-Kernen kunnen beroep doen op informatie en begeleiding door Samenhuizen vzw. Ze
kunnen gebruik maken van de infotheek die ter beschikking is bij de Koepel.
- Voor het opzetten van de organisatie en de activiteiten van de Regio-Kern kan zij beroep doen op de
Koepel, er kan iemand van Samenhuizen (Koepel of andere Regio-Kern) aanwezig zijn in de
startfase of indien nodig ook in een latere fase.
- De inhoudelijke werking van de Regio-Kern wordt ondersteund en aangevuld door de Koepel. Een
Regio-Kern kan beroep doen op documentatie, boeken, brochures, promotiemateriaal, … Zij
kan op haar beurt een distributiekanaal bieden vanuit de Samenhuizen Koepel naar de basis
van de beweging.
- De Regio-Kernen hebben het recht om hun activiteiten (m.b.t. hun organisatorische werking, hun
inhoudelijk aanbod, hun acties en activiteiten) aan te kondigen via de communicatiekanalen van
de vereniging. Ze worden ook omgekeerd meegenomen in de communicatie die uitgaat van de
vereniging, zoals de (externe) Nieuwsbrief van Samenhuizen vzw en de (interne) Nieuwsflash
(voor bestuurders, leden AV en vrijwilligers).
- Lerende platforms :
Samenhuizen Koepel zet met medewerking van de Regio-Kernen een systeem op van lerende
platforms (provinciaal?) waar de basis (Regio-Kernen en startende groepen) kan uitwisselen
over ervaringen, vragen, oplossingen, (zowel organisatorisch als inhoudelijk), en van waaruit
59
opgedane informatie, kennis en ervaring
platforms.
kunnen beschikbaar gesteld worden van andere
- Samenhuizen Koepel zet bovenlokale activiteiten op :
- faciliteren van uitwisseling van materiaal, mensen, activiteiten, enz … tussen Regio-Kernen
- Interface met bovenlokale overheden en actoren
- coördinatie van brede campagnes
- vorming, training
- signaalfunctie bovenlokaal (knelpunten en opportuniteiten)
- doorverwijsfunctie
-…
2. Verhouding tussen Koepel- Regio-Kernen
[dit is nog in planfase : overstap naar een leden vereniging moet nog intern bij Samenhuizen worden
doorgesproken op alle niveaus : Regio-Kern / Team Koepel / RvB / AV]
2.1. Motivering :
* Het omzetten naar een ledenbeweging, samengaand met het faciliteren van Regio-Kernen
vormt een basis voor een samenhangende en zelfbedruipende werking waarbij de basis
meer betrokken wordt in de Samenhuizen beweging.
* Samenhuizen kan beter haar draagvlak aantonen t.a.v. gesprekspartners (overheid, andere)
* op basis van een ledenbestand kunnen we een nieuwe D-base opbouwen waarmee ook
regionaal kan worden uitgereikt.
2.2. Structuur :
* De Samenhuizen Koepel zet een ledenadministratie op.
* Zij ontvangt lidgelden van aangesloten individuele leden. [later evt. invoeren voor groepen]
* Dit zou op 10€/jaar kunnen gesteld worden voor individuele leden.
* Lidmaatschap loopt van 1 januari tot 31 december, wie een eerste maal aansluit in okt-novdec blijft lid tot eind dec van het jaar daarna.
* Alle leden worden niet-effectief lid van Samenhuizen vzw (dus zonder stemrecht op de AV,
maar met aanwezigheidsrecht)
2.3. Return voor het lidmaatschap :
Dit zijn mogelijkheden, en moet een extra betekenen van wat we gratis ruim willen verspreiden.
* bij aansluiting als lid krijgen de leden een welkomstgeschenk/pakket: vb. de herwerkte
startgids, evt. voor een bepaalde doelgroep
* 4X/jaar krijgen de leden een meer uitgebreide nieuwsbrief, die moet meer zijn dan de
nieuwsbrief voor de modale website gebruiker. (kan aangedikt worden met verslagen van
interessante studiedagen, een update van het bib-materiaal, een uitwisseling van infohoek,
een
agenda,
update
van
adressen
bestand
van
aangesloten
woongemeenschappen, ... )
* de leden worden het hele jaar door op de hoogte gehouden van lezingen, vormingen,
studiedagen rond het thema.
* 1X/jaar is er een ledendag waar medewerkers van Samenhuizen en leden elkaar ontmoeten.
Inhoudelijk gedeelte + netwerking. Kan eventueel gekoppeld worden aan de jaarlijkse AV
die dan opengesteld wordt voor de leden van de vzw.
* Korting (20%) op bepaalde activiteiten georganiseerd door Samenhuizen Koepel, en
activiteiten van de Regio-Kern (indien de Kern dit beslist). Voorbeelden van activiteiten :
lezingen, vormingen, uitstappen, bezoeken, enz …
* Korting op boeken, brochures, andere publicaties of materiaal
[* tips over groepsaankopen, voedselteams, lets, … ?]
* combinatie/voordeel-lidmaatschap met collega verenigingen
60
[* oproepje extra in de verf zetten (bovenaan of vet) [maar : oproepers zijn vaak slechts
punctuele gebruikers, en is discriminerend cfr speedypass?]
* Drie contacten gratis voor advies en ondersteuning met Samenhuizen vzw (i.p.v. één contact
voor niet-leden)
2.4. Lidgelden
(zie ook verder)
De Regio-Kernen beschikken vrij over 50% van de lidgelden die door de leden die op 31/12 wonen in
hun afgebakende regio betaald zijn aan Samenhuizen Koepel. Dit wordt hen uitbetaald in
januari van het volgende jaar (ook in juli tijdens het eerste oprichtingsjaar). Zij hoeven hierover
geen verantwoording af te leggen. De overige 50% worden door de Koepel ingezet in functie
van de werking van de Regio-Kernen.
3. Erkenning van de Regio-Kern binnen het netwerk
Een Samenhuizen Regio-Kern geldt als opgericht en door Samenhuizen vzw (Koepel) erkend als zij
voldoet aan de volgende voorwaarden :
- De Regio-Kern is bereid de statuten en het huishoudelijk reglement van Samenhuizen vzw te
onderschrijven.
- Ten minste drie leden wonende of actief betrokken in de betreffende regio organiseren een algemene
oprichtingsvergadering, met het oog op de oprichting van een regionale kern (deze
oprichtingsvergadering kan bekend gemaakt worden via de communicatiekanalen van
Samenhuizen vzw).
- De oprichtende leden organiseren zich formeel als feitelijke vereniging, vzw in oprichting of vzw. Zij
kiezen een bestuur van minimum 3 personen, duiden 1 contactpersoon (en 1 vervanger) aan
- De Regio-Kern deelt aan Samenhuizen vzw haar oprichting mee en levert volgende informatie :
* visietekst (charter) en interne organisatievorm (1 A4)
* de gekozen regio
* een activiteitenplan voor 1 jaar
* de juridische structuur (copie statuten indien vzw)
* de namen van minstens 3 kernleden, de namen van 1 contactpersoon en 1 vervanger (bij
voorkeur kernleden),
* een rekeningnummer
- De oprichtende leden bezorgen de bovenstaande informatie aan de Raad van Bestuur, die beslist
over de aanvaarding van de nieuwe Regio-Kern.
- Zodra het huishoudelijk reglement van Samenhuizen is ondertekend door de 3 kernleden van de
Regio-Kern is deze erkend door Samenhuizen vzw.
- Koepel en Regio-Kern zijn vertegenwoordigd in elkanders Algemene Vergadering
Een samenwerkingsovereenkomst wordt afgesloten tussen de koepel en de erkende Regio-Kern,
waarin bovenvernoemde elementen aanwezig zijn.
4. Ontwerp van statuten en actieplan voor de Regio-Kernen
Er werden modeldocumenten opgesteld in overleg en wisselwerking met de eerste opstartende RegioKern ‘Cohousing Brugge’, later herdoopt in ‘Samenhuizen Brugge.
Deze documenten omvatten :
- Voorbeeldstatuten Regio-Kern (zie bijlage 10)
- Organisatiemodel
Missie : stimuleert realisatie woongemeenschappen ; verspreidt informatie ;
stimuleert samenwerking ; ondersteunt initiatieven ; maakt bruggen naar beleid, professionals ;
is pluralistisch ; werkt nauw samen met Samenhuizen Koepel.
61
Visie : principes van gemeenschappelijk wonen, visie op maatschappelijke evoluties
Taken en activiteiten : informatie verzamelen, sensibiliseren, initiatiefgroepen ondersteunen
Structuur : AV en RvB ; Kerngroep (Cohousing Coördinatoren)
Werkgroepen (Financiën, Communicatie, Werving & Vorming, Kennisbeheer, …)
Jaarwerkplan
Verhouding tot initiatiefgroepen en startgroepen
- Overeenkomst tussen Koepel en Regio-Kern : in opmaak
De Koepel heeft aan de Regio-Kern een Toolbox ter beschikking gesteld met met informatie,
vormingsmateriaal, e.d.(o.a. Powerpoints, Brovhures, enz …)
De Regio-Kern heeft een instrument ontworpen om eventueel geschikte sites te screenen
De Regio-Kern heeft een website opgestart als streekgebonden platform
De Regio-Kern heeft de lokale overheden aangesproken en er is een directe lijn.
Uittreksel uit ‘Organisatiemodel Samenhuizen Brugge’ – Visie :
<< Samenhuizen Brugge wil dat coöperaties of community land trust als alternatief voor privaat
eigenaarschap of mede-eigenaarschap voldoende worden onderzicht naar
implementatiemogelijkheden voor projecten van gemeenschappelijk wonen. Samenhuizen Brugge wil
de leemte in de huidige woon- en bouwmarkt tussen het individueel privaat niveau (kavel) en het
grootschalig privaat of publiek niveau aantonen en deze leemte met initiatieven van collectieve
investeringen in gemeenschappelijk wonen opvullen. >> (hun onderlijning)
5. Opdracht : Sturing, bewaking en coördinatie
Op niveau van het samenwerkingsverband heeft het Samenhuizen Netwerk een verantwoordelijkheid
van sturing, bewaking en coördinatie.
Het saùmenwerkingsverband is tot op zekere hoogte zelfsturend door haar intrinsieke evenwicht van
belangen en systemische wisselwerkingen. Toch is het nuttig dat de waarden en doelstellingen
blijvend bewaakt worden en de acties en bewegingen aangestuurd worden.
Vanuit de beweging is de wens duidelijk om dit bottom-up ipv top-down te organiseren.
5.1. De koepel en de Regio-Kernen
Een koepelvereniging is goed geplaatst om de waarden en doelstellingen te bewaken en om sturing
en coördinatie te bieden instantie. Zij moet hiervoor echter door haar onafhankelijkheid en degelijke
werking het mandaat verdienen en krijgen uit de basis en verder onder controle van de basis staan
door rechtstreekse feedback en via haar geledingen, namelijk de Regio-Kernen, de
Woongemeenschappen, de startende initiatieven en de individuele belangstellenden en
sympathisanten.
Op dit moment is de Samenhuizen Koepel gestructureerd als een v.z.w. waar voornoemde
voorwaarden kunnen worden ingebouwd, maar er kan gedacht worden aan een coöperatieve
rechtsvorm voor deze functies.
De principes die door een woongemeenschap worden vastgelegd vormen een evenwicht tussen de
belangen van de bewoners en deze van de bewonersgroep. Op hun beurt houden zij een evenwicht in
tussen de belangen van de woongemeenschap en de (al dan niet verregaande) doelstellingen in
dienst van de brede samenleving. Deze laatste kunnen door een externe instantie worden beveiligd,
hetzij door een secundaire structuur (bvb. moeder en dochter cooperative), hetzij door een
koepelstructuur, hetzij door en overheid (inspectie i.v.m. subsidievereisten), hetzij door een organisatie
waar andere stakeholders vertegenwoordig d zijn (zoals bij CLT).
5.2. De woongemeenschappen
De woongemeenschappen zelf sturen dus als deel van de basis hun beweging aan van onder uit, met
de hierboven vernoemde kleuring door hun belangen. Zij kunnen bij de start een deel van hun missie
mede laten bewaken door een externe instantie. Maar ook door hun interne structuur kunnen zij de
62
rechtsvorm kiezen en de modaliteiten hierbinnen voorzien die ten dienste staan van de zelfgekozen
maatschappelijke doelstellingen. (zie III.A.-3.3.)
5.3. Criteria voor weging
Het moet duidelijk zijn wie kan beroep doen op diensten en financiële facilitatie door de verschillende
geledingen van het samenwerkingsverband. Door hier een selectie te maken blijven de middelen en
inspanningen zo goed mogelijk verdeeld en gaan zij meer naar projecten die de maatschappelijke
doelstellingen dienen.
We onderscheiden 3 soorten criteria, namelijk :
Basisvoorwaarden :
Eerst onderscheiden we de basisdoelstellingen, waaraan elk initiatief dient te voldoen voor aansluiting
bij het netwerk.
1. gemeenschappelijk wonen (zie definitie II – 3.1.), kleinschalig
2. zelfbeheer, brede participatie, democratische besluitvorming
3. betaalbaar wonen incorporeren of ondersteunen
4. open uitwisseling, zowel met het netwerk als met de buurt en de omgeving van de
woongemeenschap
Bijkomende punten :
Deze komen de basisdoelstellingen versterken of aanvullen.
1. mix van inkomenscategorieën bevorderen (hoogte van inkomen, aantal gemidd. en lage inkomens)
2. inclusie van kwetsbare personen : ook voor doelgroepen met andere kenmerken dan inkomenscategorie (bvb. alleenstaande met/zonder kinderen, minder validen, jongeren, senioren, …)
3. woonzekerheid vrijwaren door aanbod van betaalbaar wonen (bvb. door kostengerelateerde
huurprijs
4. grond en woningen als levensnoodzakelijke ‘grondstoffen’ in collectief beheer houden en onttrekken
aan de speculatieve sfeer5. inbouwen van een mate van delen en samenwerking, betrokkenheid,
solidariteit 6. lokale veerkracht en emancipatie bevorderen
7. flexibel woonrecht : wijzigen bestemming ruimtes (o.a. aanpasbare woonst ; wisselen van woonst)
8. ecologisch bouwen en wonen (o.a. Energie, water, ruimtegebruik, materialen, levenslang wonen)
9. stimulering van lokale sociale economie
Echter niet elk betrokken project dient aan deze punten te voldoen, en voor de woonprojecten waar dit
wel het geval is kunnen deze aspecten in verschillende mate aanwezig zijn.
Andere voorwaarden :
Tenslotte worden er nog andere voorwaarden verwacht van de betrokken initiatieven.
1. degelijke interne organisatie
2. degelijk ondernemingsplan, met o.a. financiële analyse
3. eenvoud en subsidiariteit
De appreciatie van deze andere voorwaarden varieert naargelang de ontwikkelingsfase waarin een
project zich bevindt, een reflectiegroep behoeft een minder stevige structuur dan een groep in
bouwfase.
Aan de hand van deze basisvoorwaarden, bijkomende punten en andere voorwaarden, moet een
systeem worden uitgewerkt dat toestaat te besluiten of en in welke mate steun gaat naar projecten en
initiatieven. De weging van deze criteria speelt dan mee voor het opnemen binnen het netwerk, het
toelaten tot de besluitvorming, het leveren van diensten, het toekennen van financieringsfaciliteiten.
Uiteraard kan dit nooit in een rekenmodel worden gezet en/of enkel op papier worden afgemeten en
moet dus worden overgelaten aan een volledig onafhankelijke instantie die op basis van expertise en
bekendheid met het terrein keuzes maken.
63
III. DE WOONGEMEENSCHAP
Er bestaat een brede waaier aan diverse vormen van gemeenschappelijk wonen.
In grote lijnen dient het onderscheid te worden gemaakt tussen de groepering van autonome
woonsten en deze met kamers. Verdere opdelingen betreffen de uitgebreidheid van de gedeelde
ruimtes en de mate van betrokkenheid tussen de bewoners onderling.
Er is een wisselwerking tussen de factoren die de typologie van het samenwonen uitmaken en de
mogelijkheden en noodwendigheden m.b.t. betaalbaar wonen en sociale mix. Voor meer
bijzonderheden over types en definities verwijzen we naar elders in dit onderzoek (zie : I.4.1.).
III.A. Plaats van de coöperatieve t.o.v. gangbare
rechtsvormen
1. Inleiding
Op zoek naar juridische structuren voor een woongemeenschap leggen we de verschillende
rechtsvormen naast elkaar voor wat betreft hun formele kenmerken.
Verder vergelijken we de inhoudelijke voor- en nadelen, dit met het oog op de bruikbaarheid voor
projecten gemeenschappelijk wonen.
We vergelijken ten gronde de CVBA en de CVBA-SO met de VZW (als meest eenvoudige structuur)
en de VME (als heden meest gebruikte structuur voor projecten gemeenschappelijk wonen).
Daarna zoomen we in op de vorm van zakelijk recht op vastgoed door de organisatie, de vorm van
verlening van gebruiksrecht/woonrecht aan de bewoners, de fiscale impact, de mogelijkheden om
investering (vennoten niet-bewoners) en vreemd vermogen aan te trekken, de fasering van projecten.
Tenslotte schuiven we de coöperatieve rechtsvorm naar voor als alternatief voor de meer courant
gebruikte vormen.
Worden niet grondig besproken :
De NV en de BVBA worden hier niet uitvoerig behandeld, deze vennootschapsvormen stellen zeer
hoge administratieve en financiële eisen aan een woongemeenschap in zelfbeheer, voor wat betreft
administratie, financiering en/of economische activiteiten. De persoonlijke aansprakelijkheid van de
vennoten dient goed utgezocht te worden. (na te gaan)
De BVBA-SO wordt wel aangehaald in deel II (samenwerkingsverband) en deel III.C (financiering) in
het kader van het model Mietshäusersyndikat. Zij wordt in die context benut als bindmiddel tussen een
netwerk van woongemeenschappen en een koepel voor onderlinge coöperatie en om ideologische
doelstellingen boven het niveau van de individuele projecten te waarborgen.
Vennootschap onder Firma (VOF), Gewonen Commanditaire Vennootschap en Commanditaire
Vennootschap op aandelen worden niet verder behandeld. Het nadeel bij deze rechtsvormen is de
hoofdelijke en onbeperkte aansprakelijkheid van de beherende vennoten bij faillissement.
Eigendom of huren in onverdeeldheid, eventueel met tontineclausule (of beding van aanwas), wordt
niet verder behandeld omdat deze formule een zeer grote mate van engagement en vertrouwen
vereist. Binnen het bestel van een sterk hiërarchisch gestructureerd systeem, zoals bij
kloostergemeenschappen, wordt deze formule ook gehanteerd. Onverdeeldheid kan benut worden
voor een goed afgebakende tijdelijke fase of langduriger voor een beperkte doelgroep.
64
De Stichting (cfr. Trust) als rechtsvorm wordt besproken in deel III (financieringsinstrumenten). Op het
microniveau, als rechtsvorm voor één enkele woongemeenschap, wordt dit zelden benut.
(argumenteren waarom!)
Zij heeft wel haar diensten bewezen In combinatie met andere rechtsvormen, namelijk binnen het
model van de ‘Community Land Trust’ (CLT), waar zij in combinatie met een vzw een interessante
formule biedt voor betaalbaar wonen. Deze betaalbaarheid wordt gerealiseerd dank zij het
onderbrengen van de grond in de Trust en het beperken van de waardevermeerdering van de huizen.
In ons land kreeg dit de benaming mee van Grondalliantie of Alliance Foncière in haar eerste
toepassing in de Brusselse Regio. Naast Brussel is er nu in Gent een tweede CLT initiatief. En in
Jemappes is er een project in aanloopfase dat een Stichting benut als eigenaar van de grond en van
de gemeenschappelijke ruimtes. Dit kan je beschouwen als een ‘CLT’. [L’habitat groupé des Fondus
du Petit Marais, 2013].
Voor een uitvoerige studie rond dit model verwijzen wij naar de CLT Blauwdruk [Samenlevingsopbouw
Gent, 2012]
2. Inspiratiebronnen wooncoöperatieve
Inspiratiebronnen :
- CLT Gent, Blauwdruk coöperatief ondernemen
- Bazuin Kortrijk, Blauwdruk coöperatief ondernemen
- Habicoop Charter, France
- Ecoravie, France
- La Pousse Urbaine, France
Bestaande voorbeelden binnen- en buitenland (zie I.5.)
3. Keuze
3.1. Argumenten voor de keuze van een rechtsvorm
uitwerken
Inspiratie : [Elsinga & Haffner, 2006]
Elsinga Marja & Haffner Marietta (2006), ‘Kopen in een Coöp - Coöps op Zweedse en Finse woningmarkt. Een
quick scan’, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft, SEV :
<< In hoeverre voldoet het Finse model van coöperatief eigendom aan de volgende uitgangspunten?:
(1) Vereniging met voldoende bestuurlijk draagvlak.
Er zijn wettelijke regels die het bestuur van de housing company een sterke positie geven. Het gaat om een
gekozen bestuur dat minimaal een maal per jaar de aandeelhoudersvergadering bijeenroept.
(2) Voldoende sterke positie van het collectieve belang (complexbelang)tegenover het individuele belang.
De positie van het collectieve belang is sterk. Wanneer een individuele bewoner zijn bijdrage aan de company
niet betaalt of zich anderszins niet aan de statuten of het huishoudelijk reglement houdt, kan de company de
woning in beslag nemen voor een
periode van maximaal drie jaar.
(3) Voldoende flexibiliteit: verschillende invulling van lidmaatschap/eigendomsvorm passend bij diverse situaties
van de bewoners.
De housing company is een structuur die een mix van koop en huur, gesubsidieerde en ongesubsidieerd
woningbouw mogelijk maakt. De housing company kent een wettelijke basis en kan in haar statuten en
huishoudelijk reglement aanvullende zaken regelen.
(4) Woonrecht/lidmaatschap vrij verhandelbaar op de markt.
Het aandeel in de housing company kan vrij worden verhandeld. Het is wel mogelijk dat de housing company in
haar statuten nadere regels stelt zoals wanneer het aandeel wordt verkocht, de aandeelhouder dit moet melden
aan het bestuur
(5) Sturingsmogelijkheid op leefstijl of andere criteria d.m.v. coöptatie.
Sturing op leefstijl is met name mogelijk in de curatieve sfeer. Als iemand zich niet aan de leefregels van de
housing company houdt, kan de company de woning in beslag nemen. Mogelijk heeft zo’n harde sanctie een
preventieve werking.
(6) Aantrekkelijkheid voor grote groepen in het middensegment van de woningmarkt. De housing company sector
kent een substantiële omvang. Alle inkomensgroepen zijn in deze sector vertegenwoordigd. De sector kenmerkt
65
zich verder door een bescheiden ondervertegenwoordiging van kinderen onder de 16 en een
oververtegenwoordiging van ouderen boven de 65. >>
Een studie naar van 3 modellen, namelijk ‘eigendom met privaatrechterlijke beperkingen op
(door)verkoopwaarde’, LEC (Limited equity Coop) en CLT (Community Land Trust) geeft een aantal
criteria aan waarop de meerwaarden voor een individu en voor de samenleving kunnen gewogen
worden (Davis John, 2006).
Dit zijn :
Individueel
Betaalbaarheid
Betaalbaar voor eerste bewoner, niet zozeer door
model, wel door subsidie 1e generatie
Stabiliteit
LEC
CLT
a. lengte verblijf:
Evidence
Anekdotisch
b. toestand woonst: Evidence
Anekdotisch
c. diversiteit:
Evidence
Anekdotisch
d. woonzekerheid:
Anekdotisch
Anekdotisch
- Opbrengst na doorverkoop is aanwezig
- Er is in 2006 enkel 1 kwantitatief onderzoek, door
CLT Burlington (over 97 eigenaars) :
gemidd = 17% meerwaarde ; zonder de 7 gevallen
van uitsluiting (dus zonder meerwaarde) = 31%.
- Maar er is beperkte mobiliteit naar gewone markt
a. participatie aan de activiteiten
b. informele relaties
c. mee leiden, beheren, onderhouden
d. graag participatie door de anderen
LEC = ++ (meerdere publ) ; CLT = + (Levinger, 2001)
Individuele mobiliteit
Welstand
Betrokken
heid
Verbetering
Samenleving
Blijvend betaalbaar
zonder verdere
subsidie dank zij model
Lage turn-over ook op
wijkniveau
Buurt :
lage turnover
wonen in eigen wijk
Uitstraling dynamiek
naar buurt
Buurt : ontwikkeling en
diversiteit
Over betaalbaarheid zegt Davis :
<< There is nothing intrinsic to the models themselves that results in a lower purchase price or lower
operating costs than market-rate housing of a similar type, subsidized to a similar degree. Supporters of
shared equity housing readily agree – up to a point. It is obviously the subsidy that reduces the price of a
newly acquired home when it is first brought into the resale-restricted domain of shared equity housing. In
every case, had the same amount of subsidy been poured into a market-rate home of similar size, quality,
and type, a household at the same level of income would have been able to purchase that home.
If it is the subsidy that makes shared equity housing affordable for the first generation of low-income
homebuyers, however, it is tenure that keeps it affordable for the next generation.166 Although a benefit
earlier described and later discussed as one that accrues primarily to “community,” the perpetuation of
affordability clearly benefits individuals as well, for it enables LECs, CLTs, and the sponsors of deedrestricted housing to preserve ownership opportunities that public subsidies and private donations have
made possible. The supply of resale-restricted, owner-occupied housing is not diminished
every time another subsidized home is resold. Instead, the supply increases with every new home that is
produced and subsidized, expanding access to homeownership for a growing number of people. >>
(Davis, 2006)
en hij citeert Jacobus (2005) over de misvatting als zouden LEC en CLT geen welstand opbouwen :
Both critics and advocates for permanent affordability regularly overlook the very real equity building that
happens in most limited equity ownership programs. All permanently affordable homeownership programs
generate assets for the homeowners. Some do a much better job than others. (Jacobus R., 2005)
3.1.a. Vanuit juridisch oogpunt
66
Rechtszekerheid, woonzekerheid, geschiktheid voor betrekken van investeerders niet-bewoners en
vreemd vermogen, veiligheid van de privé situatie van de beheerders, … (zie tabel vergelijking
rechtsvormen)
3.1.b. Vanuit fiscaal-juridisch oogpunt
1) Het doel omschreven in DEEL I Woon coöperatieve bereiken lijkt mij het best mogelijk door een
combinatie van volgende transacties:
a. Een stichting, de overheid of een privé investeerder draagt een stuk grond al dan niet met
een gebouw erop over aan een CVBA (SO) (in volle eigendom of in erfpacht).
b. Deze overdracht wordt gefinancierd door de uitgifte van aandelen door de CVBA, een lening
van de aandeelhouders of de CVBA (SO) bij een kredietinstelling, eventueel bijkomend door
sponsering of giften aan de CVBA (SO).
c. Vervolgens verhuurt de CVBA (SO) aan de aandeelhouders een privédeel en een
gezamenlijk deel, dit tegen kostprijs of marktconforme prijs.
d. Een andere mogelijkheid is dat de CVBA (SO) de grond + eventueel gebouw verder
‘vererfpacht’ onder zijn aandeelhouders – samenhuizers.
2) Fiscaal van grootst belang zullen dan zijn:
a. Bij elke overdracht ten bezwarende titel (van de stichting naar de CVBA en van de CVBA
naar zijn aandeelhouders-samenhuizers) van het stuk grond en een gebouw dat niet nieuw
is geldt dat:
i.
Overdracht van eigendom: onderworpen aan 10% Registratierechten verschuldigd
door de overnemer.
ii.
Overdracht van erfpacht (evt. opstalrecht): 2% Registratierechten( dit is recent
verhoogd van 0,2% naar 2%) verschuldigd door de overnemer.
iii.
Bij nieuwbouw: 21% BTW!
iv.
Onroerende voorheffing ( afhankelijk van Kadastraal Inkomen van de grond +
gebouw) verschuldigd in hoofde van de Eigenaar of Erfpachter.
v.
De CVBA SO valt onder de rechtspersonenbelasting en dus zijn onroerende
inkomsten belastbaar tegen 20% (huurinkomsten of canon van erfpacht).
vi.
Onroerende verhuur van exclusieve genotrechten (privédelen) is zonder BTW dus ook
geen BTW aftrek. De gemeenschappelijke delen kunnen volgens mij met BTW
verhuurd worden dus wél BTW aftrek.
vii.
Een belangrijke fiscale stimulans in Vlaanderen is de woonbonus. Deze stimulans
pleit voor overdrachten ten bezwarende titel ( eigendom, erfpacht of opstal) aan
samenhuizers in plaats van huren. De vraag is natuurlijk hoe lang deze maatregel
nog in zijn huidige vorm zal blijven bestaan gezien de huidige overheidstekorten.
3.1.c. Vanuit financieel oogpunt
Balans tussen het behoeden van de maatschappelijke doelstellingen en de financiële belangen van de
deelnemers.
3.1.d. Vanuit organisatorisch oogpunt
Degelijk, betrouwbaar, duurzaam, flexibel, eenvoudig en transparant, …
3.1.e. Vanuit sociaal oogpunt
De vooropgestelde maatschappelijke basisdoelstellingen waren de volgende : kleinschalig
gemeenschappelijk wonen, in zelfbeheer, met brede participatie, met democratische besluitvorming en
met incorporeren of ondersteunen van betaalbaar wonen. Met de blik op deze doelstellingen moeten
opties gekozen worden …
Blijvende betaalbaarheid.
Subsidies zijn ‘beschermd’
- in een CLT dank zij de maatschappelijke controle (1/3 bewoners, 1/3 overheid, 1/3
buurtbewoners)
67
- een COOP kan ‘uitverkopen’. Beschermingsmogelijkheden hiertegen :
* indien dit volgens de statuten enkel door unaniem besluit kan gebeuren
* indien het gaat om een CVBA-SO, die bij ontbinding de (evt.) meerwaarde moet
bestemmen voor een gelijkaardig maatschappelijk doel
3.2. Vergelijkende tabel
te verwachten eind januari
Geschikt voor :
VZW
VME
CVBA
CVBA-SO
VZW
VME
CVBA
CVBA-SO
GEMEENSCHAPPELIJK WONEN
Collectieve verwerving
Collectieve ontwikkeling
Collectief beheer
CONCEPT EN DEMOCRATIE
Continuïteit behoeden van het concept
Brede democratische participatie
BETAALBAARHEID
Mogelijkheden kostenbesparing
Beheren van interne solidariteit
Leningsfaciliteiten
Aantrekken investeerders niet-bewoners
Aantrekken vreemd vermogen
INTERNE ORGANISATIE
Selectie van nieuwe bewoners
Flexibiliteit in toewijzing bewoning
Vlotte integratie nieuwe bewoners
Integratie niet-wonen activiteiten
RECHTSVORM
Eenvoudig in opstart en beheer
Beperkte kosten opstart
Beperkte kosten gebruik en beheer
+++ zeer geschikt
+ geschikt
0 neutraal
- ongeschikt
- - - zeer ongeschikt
(Uitgebreide vergelijkende tabel : in bijlage)
3.3. Keuze voor de coöperatieve rechtsvorm
Uit het voorgaande … aan te vullen
3.3.a. Voordelen van de wooncoöperatieve
Diversiteit: toegankelijkheid lagere inkomens, mix in inkomens, huishoudtypes, statuut huur,
huurkoop, eigendom
Flexibiliteit in bewoning: interne mutatie, in/uittrede
Flexibiliteit in investering (intern/extern) lening, obligatie, krediet, subsidie, legaat, …)
Gebruiks- / woonrecht als bewoner in een collectief goed
Nadelen en risico’s van de wooncoöperatieve
3.4. Combinaties
3.4.a. meerdere coöperatieven
Primaire en secundaire coöperatieve, en andere combinaties van rechtsvormen
68
(of moeder-dochter model)
Functies kunnen worden verdeeld tussen een primaire coöperatieve en een secundaire coöperatieve.
De primaire staat in voor het sociaal functioneren en het dagelijks financieel-juridisch beheer.
De secundaire neemt in tweede orde taken over van één of meerdere wooncoöperatieven, zoals
beheer van het vastgoed, eigendom van het vastgoed (ver)bouwen, financiering, dienstverlening,
onderhoud, …De primaire coop betaalt doorgaans een vergoeding voor het vervullen van deze taken,
of krijgt een korting op huur/gebruikskosten naargelang de mate waarin zij deze zelf opneemt.
Birchall onderscheidt 3 types wooncoöperatieven.
1) Bouwcoöperatieve met eigendom : de bewoners bouwen collectief en worden na de bouwfase
individuele eigenaars
2) Wooncoöperatieve met verhuring : bewoners hebben het vastgoed in collectief eigendom en
verhuren aan de individuele bewoners
3) Wooncoöperatieve met woonrecht : de bewoners bezitten aandelen met woonrecht ter waarde van
hun private woonst
Hij voegt daar nog een vierde type aan toe, het moeder en dochter model. Hier wordt de combinatie
gemaakt van wooncoöperatieve en spaarbank, eerst sparen, dan wonen.
In dit geval verzorgt de dochtercoöperatieve (of primaire coop) het dagdagelijkse beheer van de
woongemeenschap en de moedercoöperatieve staat in voor de financiële activiteiten van sparen,
aantrekken van investeerders, financieel beheer, enz.
Toepassing van dit vierde model heeft er voor gezorgd dat het percentage coöperatief beheerde
woonsten zeer hoog is, namelijk 17% in Zweden en 14% in Noorwegen. In landen waar dit niet
gebeurde blijft het aandeel coöperatief beheerde woonsten lager, namelijk UK, USA, Duitsland,
Canada. [Birchall, 2004]
In sommige ontwikkelingslanden of in de ‘vierde wereld’ wordt dit model ook toegepast, er wordt dan
soms gesproken over microsparen en microkredieten in combinatie met wooncoöperatieven.
Een tweederangscoöperatieve staat voor een overkoepelende organisatie die de belangen verdedigt
en coördinatie en opleiding verzekert t.b.v. een aantal primaire coöperatieven. Een voorbeeld hiervan
is de AGRTQ in Quebecq (CA).
3.4.b. Andere combinaties van structuren
Er zijn veel combinaties mogelijk tussen VZW, VME, COOP, Burgerlijke Maatschap en andere
structuren.
Eenzelfde soort taakverdeling als tussen primaire en secundaire coöperatieve kan bvb. worden
opgezet tussen een vzw (dagelijkse bewoning) en een coöperatieve (beheer) die verhuurt aan de vzw.
Hier ontbreekt dan wel het aspect van inspraak en mede-verantwoordelijkheid.
Eenzelfde groep bewoners kan bvb. starten met een VZW, daarna allen samen een VME of CVBA
opzetten en de VZW benutten voor een beperkt aantal taken.
Een complex samenspel van stichting, coöperatieven en vzw’s kan bvb. betrokken zijn bij een project
dat verschillende functies en activiteiten combineert , zoals individuele bewoning, groepswonen,
zorginstelling en bedrijfjes.
De mogelijkheden zij in principe quasi onuitputtelijk.
3.4.c. Kapitaalinbreng
We bekijken enkele formules om kapitaal aan te trekken, zowel van leden-bewoners, leden nietbewoners als van externen. Een organisatie kan aandelen, obligaties en/of leningen uitschrijven. Het
onderscheid wordt onderzocht, alweer voornamelijk in functie van de oorspronkelijke doelstellingen.
(zie tabel : bijlage 16)
Ook : types NEC, LEC, FEC (Zie II.B.-1.4.)
69
3.4.d. Gebruiksrecht / woonrecht
Huren en kopen
De consequenties van keuzes voor gebruiksrecht (zakelijk recht)
De sterke tweedeling tussen huren en kopen
het doorbreken van deze tweedeling door vernieuwende constructies
(zie tabel : bijlage 14)
3.4.e. Grond
Omgaan met grond
Grondenbank door overheid, door Stichting (Trust), …
loskoppeling grondeigendom van de gebouwen (bvb. CLT)
3.4.f. coöperatieven en andere rechtsvormen
3.5. Fasering
We gaan in functie van de ontwikkelingsfase van een project na welke rechtsvormen of combinaties
van rechtsvormen benut kunnen worden voor project gemeenschappelijk wonen.
3.5.a. Mogelijke trajecten
Welke trajecten (zie voorbeelden concrete projecten) kunnen het best de doelstellingen vrijwaren (evt.
weging tussen verschillende doelstellingen).
3.5.b. Overstap van de ene rechtsvorm naar de andere
- Een cvba zou later relatief eenvoudig (en goedkoop) tot een VME? Als men deze piste wil
openhouden, moet daarvoor vooraf een clausule worden voorzien in de statuten?
- Hoe zit dat voor de omvorming van een VME tot een CVBA
- Hoe kan men van een VZW overstappen naar een CVBA
- Een cvba kan zichzelf opheffen en uitverkopen (bij bvb een financieel veel te mooi aanbod) Kan
hierop geanticipeerd worden, kan dit voortkomen of aan condities gekoppeld worden? En is dat
opportuun?
Voorbeelden van concrete bestaande projecten : aanvullen
Fasering
Voorbeeld
1. interesse
RegioKern SH
Brutopia
La
Grande
Cense
andere
1a
Interesse
individu
1b
reflectie
forum
nvt
vzw /
feitelijke
-
WOONGROEP RECHTSVORM
2. aanloop
3. project
(zie IV.)
4. constructie
5. gebruik
2b
site
3a
project
bedrijfsplan
3b
project
beheer
4a
ruimtelijk
ontwerp
4b
bouw /
verbouwing
5
bewoning
gebruik
vzw
vzw
vzw
vzw
vzw
vzw
vzw
vzw
vzw
vzw
vzw
VME
vzw /
feitelijke
vzw
vzw
vzw
vzw
vzw + BM
vzw + VME
vzw /
feitelijke
CVBA
CVBA
CVBA
CVBA
CVBA
VME +
CVBA
CVBA
CVBA
CVBA
CVBA
CVBA
CVBA
CVBA
…
…
…
…
…
…
2a
concept
vzw /
feitelijke
vzw /
feitelijke
70
III.B. De Wooncoöperatieve
1. Het coöperatieve idee
1.1. Missie en visie
- Betaalbare en toegankelijke woongelegenheid voorzien voor gemeenschappelijk wonen met een
bredere toegankelijkheid voor lage en gemiddelde inkomens dank zij solidaire
herverdelingsmechanismen, dank zij de collectieve schaal, dank zij zelfontwikkeling en zelfbeheer.
- Hiermee ook een bewonersmix van inkomenscategorieën mogelijk te maken in de lokale
gemeenschap met inclusie van kwetsbare personen.
- Het recht vrijwaren om te wonen volgens de woonvorm van eigen keuze, in dit geval met de
meerwaarde van de gemeenschappelijkheid.
- Het woonrecht als basisrecht vrijwaren voor iedereen door grond en woningen, als
levensnoodzakelijke ‘grondstoffen’, zoveel mogelijk te behouden en beheren als maatschappelijk
gedeeld goed.
- Zelfbeheer bevorderen, zowel in aanloopfase en ontwikkelingsfase als in bewoningsfase.
- Emancipatie van de deelnemers aan het project
- Sociale cohesie bevorderen binnen en buiten de woongemeenschap
1.2. Activiteiten van de coöperatie
De wooncoöperatieve kan een palet van activiteiten verzekeren, namelijk het ontwikkelen, realiseren,
(ver)bouwen, benutten, beheren, verschaffen en/of onderhouden van voorzieningen van
gemeenschappelijke wonen voor de leden-bewoners.
Aansluitend bij het wonen kunnen nevenactiviteiten worden ontwikkeld, zoals bvb. opvang van
mensen met dringende woonbehoefte of zorgbehoefte, kinderopvang, tuin- of landbouwactiviteit,
horeca, gastenverblijf, vorming, seminaries, enz …
1.3. Geografische afbakening
- Primaire coöperatieve : plek, locatie, projectgebonden
- Secundaire coöperatieve : stad of streek voor tussenniveau
1.4. Vennoten van de coöperatie
1.4.a. Mogelijke vennoten
De selectie van vennoten dient exclusief door de bewonersgroep te gebeuren ! Op basis van de
coöperatieve principes en de doelstellingen van het gemeenschappelijk wonen project.
Brenton Maria, 2008
If cohousing is to succeed, local authorities will also need to be willing to modify standard nominations procedures
for tenancies and agree a middle way with a cohousing group’s selection criteria. This needs to ensure that
applicants eligible for social housing in such a scheme are also genuinely signed up to the ethos of cohousing –
or it won’t work.
A scheme where tenants are allocated on the basis of housing need alone is not a cohousing community and long
experience has shown that it does not necessarily thrive as any kind of community. Flexibility in housing
allocations is needed so that people’s shared interests, aspirations and ties may help cement social cohesion.
Woongroep & sympathisanten & investeerders :
Bewoner
eigenaar of huurder
gebruiker van ruimte of voorzieningen
direct betrokken en engagement
71
Kandidaat-bewoner
Niet-bewoner
buren, verenigingen met/ zonder tijdelijk gebruik en/of huur
nabuurschap en betrokkenheid
Niet-bewoner
financiële inbreng, investeerder
Niet-bewoner
publiek, privaat (individu of vereniging, vennootschap, stichting, …)
Vastgoed in eigendom
Inbreng grond of gebouw
Deelname van niet-bewoners kan gebaseerd zijn op sympathie voor het project of voor (toekomstige)
bewoners in het project , op de wens om te investeren en te beleggen in functie van de ethische en
sociale doelstellingen die gediend worden, uit sociale betrokkenheid.
1.4.b. Selectie kandidaten
- Selectie kandidaat-bewoners
Behalve een selectie in functie van de principes van de coöperatie, is het essentieel dat de
bewonersgroep op zich onafhankelijk de selectie voert van kandidaat-bewoners in functie van
het dagelijks leven. Het welslagen van het project hangt er van af. De voorbeelden waarbij de
instroom van bewoners door een externe instantie gebeurde tonen aan dat de groep bijna
steeds niet goed functioneert, dat er in zeldzame gevallen een enigszins betrokken buurtleven
ontstaat maar zonder garantie op continuïteit.
Voorbeelden : Zweden (projecten jaren ‘50-’60) ; Nederland (wooncoöperaties kiezen
bewoners) ; Denemarken (Tinggaarden).
Wat wel werkt is een voorselectie van kandidaat-bewoners door bvb. een sociale
huisvestingsmaatschappij op inkomenscriteria en sociale rechten, met daarna een tweede
autonome filtering door de bewonersgroep zelf.
- Selectie kandidaat niet-bewoners
Uiteraard dient ook de selectie van vennoten niet-bewoners zorgvuldig te gebeuren met het oog op
het bewaken van de doelstellingen van de coöperatie.
1.4.c. Inbreng van kapitaal : verhouding
Bij wooncoöperatieven wordt een onderscheid gemaakt naargelang de verhouding tussen
kapitaalsinbreng door de bewoners (en/of potentiële bewoners) en deze met inbreng van nietbewoners (secundaire coöperatieve, overheid of andere).
Als de bewoners al het kapitaal hebben geleverd en alle aandelen bezitten, is dit erg te vergelijken
met een woonproject van eigenaars. Als zij geen kapitaalsinbreng opbouwen en bvb. enkel een
aandeel bezitten als een soort ‘instapticket’ dan komt dit neer op een huurproject (of woonrecht).
Afgaande op dit gradueel onderscheid, worden in de Engelstalige literatuur volgende types
coöperatieven benoemd [o.a. : Gilmour Tony, 2012] :
- Non-equity co-operative (NEC) : bewoners brengen zelf geen kapitaal in, een derde partij
financiert, beheert en verhuurt. Bewoners hebben enige mate van controle door hun
aandeelhoudersschap (benadert onze klassieke sociale huisvestingsmaatschappijen)
- Full equity co-operative FEC : bewoners brengen de totaliteit van het kapitaal in, bouwen collectief
, verkopen de gebouwen (al dan niet inclusief gemeenschappelijke gebouwen) aan de
individuele eigenaars en beheren de grond en evnetueel de gemeenschappelijke gebouwen en
voorzieningen.
- Limited equity co-operative (LEC) : bewoners kunnen kapitaal in brengen via aandelen, zij hebben
woonrecht door aankoop van een minimumaandeel. Hierdoor kunnen variaties bestaan tussen
de inbreng van kapitaal, waardoor sommige bewoners een ‘eigenaars’-achtig statuut hebben en
72
andere een ‘huurders’-achtig statiuut, terwijl het geheel collectief beheerd wordt door alle
bewoners.
1.4.d. Soorten aandelen
Diverse voorbeelden (zie blauwdruk Bazuin, Cohousing Projects, Okelaar, …)
Bewoners
(A-aandeel)
Kandidaat-bewoners
Andere
(B-aandeel)
Koepel
(C-aandeel, bvb. leden koepel van het solidariteitsfonds)
1.5. Argumentatie waarom voor een coöperatie gekozen wordt
Als alternatief aan de tot op heden meest gebruikte rechtsvorm voor woongemeenschappen, namelijk
de VME, biedt de CVBA een aantal voordelen. (Zie hiervoor : III.A.)
Voordelen :
- Het is een rechtsvorm die beter geschikt is om diversiteit in te bouwen, zowel op het vlak van
inkomenscategorieën, huishoudtypes, ...
Dit kan bij de gratie van een sterk overwicht vermogende bewoners, of door aantrekken extern
kapitaal (LEC : zie elders) (Saegert & Benítez, 2005 ; Birchall Johnston, 2009)
Saegert & Benítez :
The research evidence that exists shows that LECs have a strong record of providing high-quality, safe,
affordable housing for low- and moderate-income populations. The authors conclude that LECs constitute a
valuable, if underused, form of housing ownership with the potential to improve the quality of life for certain lowand moderate-income households and to contribute to the physical and social quality of the larger community.
- De coöperatieve is zeer geschikt om de continuïteit van de maatschappelijke doelstellingen te
bewaken.
- Zelfbeheer, democratische controle, samenwerking en delen van middelen passen goed in het
coöperatieve model.
- Ook laat deze rechtsvorm een goede flexibiliteit in bewoning toe (interne mutatie, in- en uittrede).
- Verder is er flexibiliteit in investering mogelijk, met financiering zowel door de bewoners als door
externen (aandeel, lening, obligatie, krediet, subsidie, legaat, …).
- Gebruiks- en/of woonrecht in een collectiviteit kunnen goed aangepast worden aan de noden.
goed statuut van de bewoners (huur, huurkoop, eigendom).
Nadelen :
(zie o.a. : Silver H., 20XX)
- bij een coöperatieve vennootschap zijn er opstartkosten, eigen aan de structuur
- het opzetten van een coöperatieve vraagt heel wat tijd en expertise.
- De opvolging qua administratie en beheer is wat complexere en meer veeleisende dan bij
sommige andere rechtsvormen.
- Financiele precariteit
- Externe inbreng van kapitaal brengt een mate van verlies van autonomie voor wat betreft de
maatschappelijke doelstellingen. Dit moet afgewogen worden.
- erfgenamen : dit valt op te lossen (verdere uitleg toevoegen)
- premies: knelpunt
Alle voor- en nadelen in overweging nemend, wordt er in functie van onze doelstellingen gekozen voor
het verder uitwerken van de coöperatieve vennootschapsvorm.
Dit is een in het buitenland beproefde structuur voor woonprojecten in het algemeen en
woongemeenschappen in het bijzonder. Mits het slechten van enkele hindernissen is dit ook voor ons
land een veelbelovend model voor komende projecten gemeenschappelijk wonen.
73
2. Bouwstenen voor een business plan
Uit te werken
2.1. Projectnetwerk en aanpak
2.1.a. Welke actoren dien je te betrekken bij het opstellen van een dergelijke coöperatie?
2.1.b. Wie krijgt daarbij welke rol en zeggenschap?
We onderscheiden volgende fasen in het traject van interesse tot en met voltooiing :
1. Interesse
1.a. Individueel geïnteresseerden
1.b. Reflectieforum
2. Aanloop
2.a. Concept gedefinieerd (Initiatiefgroep)
2.b. Site vastgelegd (Startgroep)
3. Project
3.a. Projectplanning : haalbaarheidsstudie en bedrijfsplan
3.b. Projectbeheer : ontwikkeling
4. Constructie
4.a. Ruimtelijk ontwerp
4.b. Bouw / verbouwing : aanbesteding, werf
5. Gebruik : bewoning, gebruik van de site
Bij elke fase spelen de stakeholders hun specifieke rol, zijn er geëigende rechtsvormen en
instrumenten nodig, gelden bepaalde doelstellingen en worden specifieke middelen ingezet.
Hieronder enkele theoretische voorbeelden van trajecten die op verschillende wijze worden
aangestuurd, door de bewoners zelf of door een externe stakeholder :
Fasering
Voorbeeld
1. interesse
1a
Interesse
individu
1b
reflectie
forum
-
STURING & BEHEER
2. aanloop
3. project
(zie III.)
4. constructie
5. gebruik
2a
concept
2b
site
3a
project
bedrijfsplan
3b
project
beheer
4a
ruimtelijk
ontwerp
4b
bouw /
verbouwing
5
bewoning
gebruik
Vb.1
extern
extern
extern
extern
extern
extern
Bewoners
Vb.2
Bewoners
extern
extern
extern
extern
extern
Bewoners
Vb.3
Bewoners
extern
extern
extern
Bewoners
extern
Bewoners
Vb.4
Bewoners
Bewoners
Bewoners
extern
Bewoners
extern
Bewoners
Vb.5
Bewoners
Bewoners
Bewoners
Bewoners
Bewoners
Bewoners
Bewoners
Vb….
…
…
…
…
…
…
…
2.1.c. Hoe worden draagvlak en wenselijkheid afgetoetst?
2.1.d. Hoe worden draagkracht en haalbaarheid ingeschat?
2.1.e. Wie is eigenaar van welke processen?
Zelfontwikkeling, zelfbeheer door de (toekomstige) bewoners :
- door initiatiefgroep (klein-groot)
- vroeg betrekken van deelnemers in fct van
* gedragenheid door de groep
74
* geen uitzonderingspositie van 1 of enkele leden (dynamiek)
* financiële draagkracht initiatoren
2.2. Stakeholderanalyse
2.2.a. Welke zijn je stakeholders bij de coöperatie en wat betekenen jullie voor elkaar?
In de enge zin is de wooncoöperatieve een consumentencoöperatie, namelijk wonen wordt
gezamenlijk verworven, als behoefte, als dienst. Door onze focus te verbreden naar het ruimere
samenwerkingsverband kunnen we spreken van een multistakeholdercoöperatie.
Wie zijn er betrokken in ontwikkeling, realisatie, beheer van het woonproject :
- Actoren met grondpositie
- Vergunning, akte, overeenkomsten (publiek, privé)
- Van begeleiding, ontwerp tot uitvoering (architect, aannemer, technieken, …)
- Van eigen beheer, onderhoud tot en met verhuring (SVK, OCMW, SHM, CAW, Abbeyfield, Inclusie
Invest, … lokale economie)
- Actoren met financiële middelen of reserve (Stichting, fondsen en banken): lening, kredieten
- Relaties tot concreet ontwikkelen
2.2.b. Op welk niveau werk je samen en wens je samen te werken met deze stakeholders
(operationeel, tactisch, strategisch)?
2.2.c. Wat is de intensiteit van de samenwerking met elk van deze stakeholders?
2.2.d. Wie van deze stakeholders wil je betrekken als vennoot in je coöperatie en wat is daarbij
de win-win voor stakeholder en coöperatie?
2.2.e. Welke stakeholders hebben een verzekerde plaats in de Raad van Bestuur en wat is
daarbij de win-win voor stakeholder en coöperatie?
2.3. Corporate Governance
2.3.a. Welke aspecten kunnen beslist worden door de Algemene Vergadering en welke
verantwoordelijkheden worden doorgeschoven naar de Raad van Bestuur?
2.3.b. Hoe organiseer je je vennotenmanagement?
2.3.c. Hoe verzeker je een effectieve controle op het management van de coöperatie?
2.3.d. Hoe verzeker je een kwaliteitsvolle samenstelling van de Raad van Bestuur?
2.3.e. Hoe verzeker je een effectieve controle op de Raad van Bestuur door de Algemene
Vergadering?
2.4. Marketing en communicatie
2.4.a. Welke markt (privaat of semi-publiek) wensen we te bedienen?
Zie doelstellingen (GW+betaalbaar)
Zie : potentieel GW
2.4.b. Wat is de toegevoegde waarde die we kunnen leveren op deze markt?
Zie doelstellingen (GW+betaalbaar)
(zie ook project IGEMO : Huren en kopen)
De consequenties van keuzes voor gebruiksrecht (zakelijk recht)
De sterke tweedeling tussen huren en kopen
het doorbreken van deze tweedeling door de vernieuwende coöperatieve constructies
75
2.4.c. Wie zijn de andere spelers op deze markt? (for-profit, publiek, non-profit en informele
economie) en wat is onze positionering op deze markt?
2.4.d. Hoe is onze marketing mix (product, prijs, plaats en promotie) samengesteld?
2.4.e. Wat is onze coöperatieve voordeel op deze markt (bv. invullen van een marktvacuüm,
schaalvoordelen, (lokale) verankering)?
Zie doelstellingen (GW, en betaalbaar), schaal, lokale netwerking, …
2.4.f. Hoe communiceren we over dit “coöperatieve voordeel” (1) naar (potentiële) vennoten, (2)
naar (potentiële) klanten, (3) naar de bredere samenleving?
2.5. HRM
2.5.a. Hoe groot is de geplande betaalde tewerkstelling en over welke profielen gaat het
daarbij?
2.5.b. Welk verloningsbeleid kan je daarbij hanteren en hoe kadert dat in een breder
recruterings-, retentie- en/of doorstroomverhaal?
2.5.c. Zijn er vrijwilligers? Welke rol hebben zij, welk profiel en hoe bouw je een
vrijwilligerswerking uit rondom je coöperatie? Sta ook stil bij wettelijke mogelijkheden en
beperkingen terzake.
Verwijzen naar niveau Netwerk, zie : ‘Samenhuizen Vrijwilligers-plan 2013’
(kort beschrijven en toevoegen in bijlagen)
2.6. Financieel plan
2.6.a. Wat is de financieringsbehoefte en kapitaalbehoefte van je coöperatie (over meerdere
jaren)?
2.6.b. Welke kapitaalstructuur wens je te hanteren (over meerdere jaren)? Wat is het potentieel
aan eigen vermogen, hoe structureer je dit eigen vermogen (evt. in meerdere soorten
aandelen), wat is het potentieel aan vreemd vermogen en hoe structureer je dit vreemd
vermogen?
o.a. Mate van kapitaalinbreng door de bewoners :
In geval van keuze voor de coöperatieve vorm onderscheidt men types in functie van de
kapitaalinbreng. Naargelang de bewoners zelf geen kapitaal, een deel van het kapitaal of al het
kapitaal inbrengen krijgt men verschillende types woon coöperatieven, die respectievelijk worden
benoemd als Non-Equity Cooperative (NEC), Limited Equity (Housing) Cooperative (LEC) en Full
Equity (Housing) Cooperative. Dit heeft gevolgen voor de mogelijkheden om betaalbaarheid in te
bouwen (zie verder uitgewerkt : II.C.-2.)
2.6.c. Welke vergoeding op kapitaal voorzie je en welke eventuele andere voordelen ken je toe
aan vennoten (en wat is de kostprijs daarvan)?
2.6.d. Welke cash flow verwacht je en welke brutomarge en rentabiliteit verwacht je?
3. Evaluatie van de coöperatieve werking
3.1. Link met de ICA definitie
3.1.a. Onderlinge en maatschappijgerichte doelstellingen
76
Het onderlinge dan wel maatschappijgerichte karakter van de gemeenschappelijke doelstellingen van
de vennoten
3.1.b. Drievoudige relatie van de vennoten tot de coöperatie
Bij de wooncoöperatieve is de drievoudige relatie van de vennoten met haar coöperatie een
ingebouwde evidentie.
Nochtans dient onderscheid te worden gemaakt naar type vennoten.
De bewoners hebben door hun lidmaatschap gebruik, eigendom en controle over hun coöperatie.
Het gebruik geschiedt via eigendom, huur of woonrecht gekoppeld aan het bewoners-lidmaatschap.
De vennootschap heeft eigendom
3.2. Link met de ICA principes
cfr. Principes FIC (Federation of intentional communities)
FEC (Federation of Egalitarian Communities)
3.2.a. Vrijwillig en open lidmaatschap
Vrijwilligheid en openheid van het lidmaatschap maken deel uit van de beginselen van
gemeenschappelijk wonen.
Hierbij dient volgende opmerking moet heir worden gemaakt :
Sommige projecten richten zich naar welbepaalde doelgroepen, zoals bvb. senioren,
alleenstaande vrouwen, mindervaliden. Naar de geest is dergelijke beperking niet in
tegenspraak met de principes van coöperatief ondernemen.
Field Martin, 2005 :
<< It could be argued that a Group like Older Women’s CoHousing project in London could not be a co-operative
body, as it is only open to women and is not open to ‘all’. This would be a criticism that misses the crucial point of
why some groups of individuals or households come together in the first place – namely because of a common
experience and identification with a distinct social circumstance. There is nothing in the formal requirements for
legal incorporation in the UK that would prevent a single-sex group from operating or registering as a cooperative. >>
3.2.b. Democratische controle door de leden : OK !
3.2.c. Economische participatie door de leden : OK !
3.2.d. Autonomie en onafhankelijkheid : OK !
3.2.e. Onderwijs, vorming en informatieverstrekking : OK !
3.2.f. Coöperatie tussen coöperaties : OK !
3.2.g. Aandacht voor de gemeenschap : OK !
4. Uitrolbaarheid van de blauwdruk voor wooncoöperatieve
4.1. Kansen
- Zelfbeheer, democratische controle, samenwerking en delen van middelen passen goed in het
coöperatieve model.
- Het is een rechtsvorm die beter geschikt is om diversiteit in te bouwen, hetzij op het vlak van
inkomenscategorieën, huishoudtypes, ...
- Zij is zeer geschikt om de continuïteit van de maatschappelijke doelstellingen te bewaken.
77
- Ook laat deze rechtsvorm een goede flexibiliteit in bewoning toe (interne mutatie, in- en uittrede).
- Verder is er flexibiliteit in investering mogelijk, met financiering zowel door de bewoners als door
externen (aandeel, lening, obligatie, krediet, subsidie, legaat, …).
- Gebruiks- en/of woonrecht in een collectiviteit kunnen goed aangepast worden aan de noden. Met
geschikt statuut voor de bewoners (huur, huurkoop, eigendom).
4.2. Knelpunten
Verder uit te werken
Hiervoor verwijzen we o.a. naar :
- de Knelpunten nota van Samenhuizen (voor GW, niet specifiek voor COOP)
- Knelpunten in Blauwdruk Bazuin
- de Knelpunten aangehaald in III.B.-1.5. Nadelen
Soutenet, 2009 :
En France les projets d’habitat coopératif connaissent encore des obstacles à leur développement,
parmi lesquels :
- la complexité des montages juridiques et financiers du fait de l’inadaptation des statuts,
- les difficultés d’accès au foncier,
- la complexité inhérente à l’organisation d’un projet collectif et participatif (organisation de la vie du
groupe et
des décisions, programmation, architecture,...),
- une certaine méfiance des riverains et des institutions vis-à-vis de ces démarches collectives
pouvant être
perçues soit comme du logement social (avec les préjugés que cette forme d’habitat véhicule),
soit comme
des projets de « bobos » voulant faire de l’entre-soi, ce qui est notamment du au fait que les
habitants se
cooptent. La notion de cooptation, ou d’engagement mutuel des habitants,
est en effet en contradiction avec
les principes d’égalité d’accès et de mixité prévalant dans les politiques publiques.
- Enfin, l’éclatement et la diversité des démarches ne favorisent pas l’émergence d’un mouvement
d’habitat
coopératif clairement identifié, reconnu et fédéré.
Bron = Bazuin
coöperatieve organisatievorm nog weinig gekend bij publiek, overheid en andere betrokkenen
vele subsidies zijn gekoppeld aan de vzw-structuur
momenteel is het nog onmogelijk als cvba met sociaal oogmerk
een projectrekening te openen bij de Koning Boudewijnstichting
premies verbouwing-bouw afgestemd op particulieren en niet op vennootschap
cfr. III.B.- 1.5.
Nadelen :
(zie o.a. : Silver H., 2012)
- bij een coöperatieve vennootschap zijn er opstartkosten, eigen aan de structuur
- het opzetten van een coöperatieve vraagt heel wat tijd en expertise.
- De opvolging qua administratie en beheer is wat complexere en meer veeleisende dan bij
sommige andere rechtsvormen.
- Financiële kwetsbaarheden van de structuur
- Externe inbreng van kapitaal brengt een mate van verlies van autonomie voor wat betreft de
maatschappelijke doelstellingen. Dit moet afgewogen worden.
- erfgenamen : op te lossen
- premies
4.3. Randvoorwaarden
Nog uit te werken : onderverdeling, inhoud
78
o.a. :
Rol van de overheden
De overheden zijn belangrijke partners voor coöperaties, zeker als we het GW willen toegankelijk
maken als een betaalbaar en sociaal geëngageerd woonalternatief.
Overheden scheppen een regelgevend kader voor coöperaties, kopen diensten van coöperaties aan
of verlenen subsidies en oefenen in dit kader controle uit op de dienstverlening. Ze kunnen fiscale
gunstmaatregelen voorzien, uitzonderingen in het kader van het mededingingsrecht of patrimonium ter
beschikking waarin de coöperatie haar diensten kan aanbieden.
Maar overheden kunnen op de diverse niveaus kunnen ook het gemeenschappelijk wonen ‘as such’
faciliteren, omkaderen en stimuleren.
Federaal:
regelgeving aanpassen rond o.m. de sociale zekerheid voor het huisdelen en ‘solidair wonen’, de
fiscaliteit op aandelen voor woongroepen en bewoners-coöperanten met woonrecht, de erfenis bij
erfpacht, consumenten-voordelen bij (autonoom) collectieve energievoorziening.
Vlaams:
de regelgeving afstemmen op GW voor kangoeroe- en duplexwonen, voor huisdelen en het
kamerdecreet; de Codex RO verruimen voor het GW (buiten één- en meergezinswoningen en de
collectieve voorzieningen); ook zien we graag gemeenschappelijk, intergenerationeel en solidair
wonen opgenomen in de Vlaamse Wooncode, het sociaal wonen dat wordt open getrokken voor GW,
een grondenbank als gemeenschappelijk goed om betaalbaar GW op te realiseren, een
budgettransfer van sociale koop naar een rollend fonds voor betaalbaar GW, de particuliere cvba en
CLT opnemen in de VWC e.a.
Provinciaal en lokaal:
dit zijn de partners bij uitstek om het coöperatief GW te ondersteunen door : het creëren van een
positief klimaat, de openheid en kennisopbouw in functie van hun dienstverlening, het promoten van
GW en aanmoedigen van initiatieven, het wegwerken van knelpunten en deelnemen aan het debat ter
bevordering van GW, het samenbrengen van actoren rond lokale opportuniteiten, tot en met het
financieel ondersteunen, zelf nemen van initiatieven en lanceren van pilootprojecten (zie:
Samenhuizen 2012, Samenhuizen in je lokaal bestuur).
We willen benadrukken dat de verhouding tussen de beweging gemeenschappelijk wonen en de
overheden essentieel is voor het realiseren van projecten, zeker als zij betaalbaarheid inschrijven in
hun doelstellingen. Dit wordt bevestigd door diverse auteurs [Colenut Bob, 2010 ; Ganapati, 2010 ;
Kristensen Hans, 2007 ; …].
79
IV. HET COÖPERATIEF
SAMENWERKINGSVERBAND : BESLUIT
1. Samenvattend
1.1. Lessons learned
Eigen aan een socio-culturele beweging, zoals Samenhuizen vzw en haar coöperatief netwerk, is
doorgaans het enthousiasme waarmee ieder aan de slag gaat, de hard werkende en zeer betrokken
mensen, die met weinig middelen veel voor elkaar krijgen, het vrijwilligerswerk en de zelfsturing van
initiatieven, de ondersteuning en begeleiding in het GW. De weerklank in de groeiend interesse,
activiteiten en contacten van de vzw in het hele werkdomein (groepen, lokale actoren, besturen, ..)
legt de kiemen voor een breed draagvlak van waaruit nieuwe coalities en partnerships kunnen
ontstaan.
Wat in het buitenland functioneert bewijst zich om als een om het GW een hernieuwde vorm van
wonen.
Samenhuizen vzw is de socio-culturele beweging die zich aandient op een transitiepad van het
individueel wonen in de klassieke een- of meergezinswoningen naar diverse vormen van GW . Waar
de beweging zelf
1.2. Aanbevelingen
Verder uit te werken
zie : aanbevelingen om dit mogelijk te maken (III.C.)
1.2.a. Aanbevelingen voor startende groepen en woongemeenschappen
- Overweeg de coöperatieve rechtsvorm als interessant alternatief voor de klassieke mede-eigendom
in functie van betaalbaarheid, mix van inkomenscategorieën, verankering van de doelstellingen,
flexibel instrument bij in- en uitstappen
1.2.b. Aanbevelingen voor dienstverleners en bedrijven
1.2.c. Aanbevelingen voor huisvestingsactoren
1.2.d. Aanbevelingen voor overheden
Lokale overheden
Kunnen realisatie van projecten faciliteren, evenals betaalbaarheid en diversiteit binnen deze
projecten, door :
- grondenbank en gebouwenbank aanleggen voor erfpacht aan groepen (tegen criteria)
- gronden reserveren door bvb. projectoproep voor bepaalde site(s)
cfr. Projectoproepen in Duitse en Franse steden ; cfr. Samenhuizen-BBL – Dulomi project
- financiering : starthulp voor project, financiële ondersteuning van omkadering (begeleiders)
80
- technische ondersteuning (regelgeving, juridische structuren)
- politieke steun, communicatie naar de inwoners ; imago t.a.v. sociale woonactoren,
kredietinstellingen, … ;
-…
(o.a. : Soutenet, 2009 ; Samenhuizen, 2010 ; Samenhuizen brochure lokale beleid, 2013)
Hogere overheden
- wet- en regelgeving m.b.t. rechtsvormen, stedenbouw, sociaal statuut bewoners, enz …
- financiële ondersteuning (subsidie,premies, fiscaliteit, …) op niveau projecten, op niveau
omkadering (samenwerkingsverband)
-…
2. Evaluatie van de coöperatieve werking van het
samenwerkingsverband
2.1. Link met de ICA definitie
2.1.a. Onderlinge en maatschappijgerichte doelstellingen
Het onderlinge dan wel maatschappijgerichte karakter van de gemeenschappelijke doelstellingen van
de vennoten
2.1.b. Drievoudige relatie van de vennoten tot de coöperatie
door hun lidmaatschap gebruik, eigendom en controle over hun coöperatie.
2.2. Link met de ICA principes
2.2.a. Vrijwillig en open lidmaatschap
2.2.b. Democratische controle door de leden
2.2.c. Economische participatie door de leden
2.2.d. Autonomie en onafhankelijkheid
2.2.e. Onderwijs, vorming en informatieverstrekking
2.2.f. Coöperatie tussen coöperaties
2.2.g. Aandacht voor de gemeenschap
3. Uitrolbaarheid van de blauwdruk samenwerkingsverband
3.1. Kansen
3.2. Knelpunten
3.3. Randvoorwaarden
81
Bibliografie
1. PUBLICATIES
AARP's Healthcare (American Association of Retired Persons) & Mature Market Institute (MetLife),
(2004), ‘The Future of Retirement Living’, poll - USA
AGRTQ, Association des groupes de ressources techniques du Québec (2007), ‘Consultation
publique sur les conditions de vie des ainés - L’habitation communautaire : un milieu de vie pour les
aînés, à connaître et à développer’ - CA
AGRTQ, Association des groupes de ressources techniques du Québec (2012), ‘Rapport Annuel’ CA
Attar Michèle (1998), Lourier Vincent, Vercollier Jean-Michel, ‘La place de la forme coopérative dans
le secteur de l'habitat en France’, Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM, - F
Bazuin (De) (2012), Blauwdruk Coöperatief Wonen, Rapport in het kader van de Pilootprojecten
Coöperatief Ondernemen, met steun van de Vlaamse minister van Sociale Economie Freya Van den
Bossche - B
Bietry Léo (2006), ‘Les coopératives d’habitation en tant qu’acteurs du développement urbain - Un
regard sur Genève’, DESS en management urbain. Institut d’architecture de l’Université de Genève.
Genève
Via link : http://www.habicoop.fr/IMG/pdf/DESS_cooperatives-5.pdf - CH
Birchall, Johnston (1988), Building communities. The cooperative way. London: Routledge & Kegan
Paul. - UK
Birchall, Johnston (1997) ‘The International Co-operative Movement’, Manchester University Press UK
Birchall, Johnston (2004), Cooperatives and the Millennium Development Goals, Cooperative Branch
& Policy Integration Department, International Labour Office, Geneva, Committee for the Promotion
and Advancement of Cooperatives - CH
Birchall Johnston, (2009), ‘A comparative analysis of co-operative sectors in Scotland, Finland,
Sweden and Switzerland’, Co-operative Development Scotland - UK
Bogaerts Stef (2007), Gezinnen uitgedaagd. Thema’s uit de gezinssociologie, Antwerpen-Apeldoorn:
Garant
Bouchard Marie J. & Hudon Marcellin) (2007). Le logement coopératif et associatif comme innovation
ème
sociale émanant de la société civile. 25
congrès international du CIRIEC, 27 et 28 septembre 2004,
Lyon, 26 p. Disponible sur "http://www.aruc-es.uqam.ca/portals/0/cahiers/C-04-2007.pdf" - CA
Bouchard Marie J.(2005) De l’expérimentation à l’institutionnalisation positive, l’innovation sociale
dans le logement communautaire au Québec. Centre de Recherche sur les Innovations Sociales.
Collection Etudes théoriques, n°0511, août 2005, 33 p. Disponible sur
http://www.crises.uqam.ca/cahiers/ET0511.pdf - CA
Bral Luk e.a. (2011), ‘De Stadsmonitor - Een monitor voor leefbare en duurzame Vlaamse steden’,
Agentschap voor Binnenlands Bestuur, samenwerking tussen het team Stedenbeleid en de
Studiedienst van de Vlaamse Regering (SVR) - B
Bral, L. & Schelfaut,H. (red.) (2013). Steden binnenstebuiten!. Analyses op de Stadsmonitor 2011.
SVR-studie 2013 / 1
82
Brandsen Taco & Helderman Jan-Kees, (2012), ‘The Trade-Off Between Capital and Community: The
Conditions for Successful Co-production in Housing’ - NL
Brenton Maria (2008), <<The Cohousing Approach to ‘Lifetime Neighbourhoods’>>, Factsheet no. 29,
Housing Learning and Improvement Network (HLIN) - UK
Bruun Maja Hojer (2011), ‘Egalitarianism and Community in Danish Housing Cooperatives, Proper
Forms of Sharing and Being Together’, Social Analysis, Volume 55, Issue 2, Summer 2011, 62–83 ©
Berghahn Journals - DK
Brussels Hoofdstedelijk Parlement (2012a). Voorstel van resolutie betreffende het nemen van
maatregelen om cohousing te ondersteunen en te labeliseren. Verslag uitgebracht namens de
commissie voor de Huisvesting en Stadsvernieuwing. Brussels Hoofdstedelijk Parlement, A-194/2 –
2011/2012, 17 januari 2012.
Brussels Hoofdstedelijk Parlement (2012b). Resolutie betreffende het nemen van maatregelen om
cohousing te ondersteunen en te labeliseren. Brussels Hoofdstedelijk Parlement, A-194/3 –
2011/2012, 27 januari 2012.
Cabannes Yves, ‘Collective and Communal forms of tenure’ - UK
CAF - Charities Aid Foundation, (2010), ‘Financing Big Society : Why Social Investments matter’
Venturesome Working Paper - UK
Cairncross Liz, Morrell Caroline, Darke Jane, Brownhill Sue (Oxford Brookes University in association
with HACAS
Cecodhas (2009), ‘Housing Organisations creating Social Capital’, Tools for social housing providers,
special edition - UK
Callens, M., Noppe,J & Vanderleyden,L (2011). Politiek-institutionele, MACRO-economische,
SOCIAALdemografische en sociaal-culturele context. In : Vanderleyden,L., Callens, M. en Noppen, J
(red)( De sociale staat van Vlaanderen 2011, Brussel: Studiedienst van de Vlaamse regering p 9-32
Castles,S. & Miller,M.J (2009). The Age of Migration: International Population Movements in the
Modern World . Basingstoke: Palgrave MacMillan
CECODHAS, (2009), ‘Financing social housing aftercthe economic crisis’, Proceedings of the
CECODHAS Seminar - Brussels, 10th September 2009
(op te zoeken)
Chapman Hendy) (2002), ‘Tenants Managing : An Evaluation of Tenant Management Organisations in
England’, Office of the Deputy Prime Minister: London - UK
Ciagnocavo et al. (2013), ‘Innovation, growth and community in Almeria’, in ‘Financial Cooperatives
and Local Development’, edited by Goglio Silvio, Alexopoulos Yiorgos - E
Coates Astrid, Deneffe Pauline & Gijselinckx Caroline (2011), ‘Coöperatieve antwoorden op
maatschappelijke uitdagingen’, onderzoek in opdracht van het VIONA-programma van de Vlaamse
overheid, beheerd door het Departement Werk en Sociale Economie, © 2011 HIVA-K.U.Leuven - B
Cohousing Italia, vivere e condividere - Dati sulla ricerca "Il vissuto e l'immaginario dell'abitare a
Milano" (in italiano), 2006 :
http://www.cohousing.it/images/stories/approfondimenti/dati_ricerca_abitomilano.pdf - IT
Cohousing Italia (2011), ‘Vivere e abitare a Milano’ (poll) - IT
Cole Ian & Powell Ryan, Sheffield Hallam University (2010), ‘The future of Arms Length Management
Organisations: the uncertain fate of a social housing hybrid’, People, Place & Policy Online
(2010):4/2, pp. 50-61 (op te zoeken)
83
Colenutt (in collaboration with Andreas Hofer, Kraftwerk, Zurich) (2010), ‘Cooperatives in Switzerland,
a model for the UK?’, Northampton Institute for Urban Affairs, University of Northampton - UK
Conaly Pat, Birchall Johnston, Bendle Steve & Foggitt Rosemary (2003), ‘Common Ground – for
Mutual Home Ownership, Community land trusts and shared-equity co-operatives to secure
permanently affordable homes for key workers’, New Economics Foudation (NEF) and Co-operative
Development Society Ltd (CDS Co-operatives) - UK
Cooperative Housing Coalition. 2000. ‘People Building Communities: Affordable Cooperative Housing’,
Washington DC: Cooperative Housing Coalition. - USA
Co-operatives UK (2011), ‘A comprehensive guide to the different options for financing a community
enterprise’, Guide produced as part of the ‘Making Local Food Work Project’ - UK
Corijn, M. (2005). Huwen, uit de echt scheiden en hertrouwen in België en het Vlaamse Gewest. Een
analyse op basis van Rijksregistergegevens. Brussels: CBGS-werkdocument 5, 98 pp
Corijn M (2012) Sluiting en ontbinding van een eerste, tweede en derde huwelijk in het Vlaamse
Gewest (1970-2010) Een analyse op basis van Rijksregistergegevens. SVR-webartikel 2012/1
geraadpleegd op 4 december 2013 op
http://www4.vlaanderen.be/dar/svr/afbeeldingennieuwtjes/demografie/bijlagen/2012-03-12webartikel2012-1-ontbinding-huwelijk.pdf
CRIOC (Centre de Recherche et d’Information des Organisations de Consommateurs, Fondation
d’utilité publique), (2010), ‘La colocation’ - B
Darragon Bertille (2009). ‘Les coopératives d’habitants : une troisième voie du logement à
développer’. Revue internationale de l’ économie sociale, 2009, n°313. - F
Davis John Emmeus (2006), ‘Shared Equity Homeownership, The Changing Landscape of ResaleRestricted, Owner-Occupied Housing’, National Housing Institute - USA
Debruyn Caro, ILIV (2013), ‘Thuis Trendrapport’, in opdracht van Ikea. - B
De Decker, P, Goossens, L. & Pannecoucke I, (2005). ‘Over wortelen, stokken en preken. Naar een
woonbeleid voorbij de historische opties’ in De Decker, P, Goossens, L. & Pannecoucke I. (red.)
Wonen aan de onderkant, Antwerpen: Garant p. 473‐ 507.
De Decker, P. & De Wilde, C. (2010). Home-ownership and asset-based welfare: the case of Belgium.
In: Journal of Housing and the Build Environment, 25, 243-262
Defever, C. , Van Lancker, W.,, Hufkens, T., Mortelmans,D.,, Cantillon, B. (2013). De inkomenspositie
en het armoederisico van alleenstaande ouders. In : Callens, M (red). De sociale staat van
Vlaanderen. [Brussel, Studiedienst van de Vlaamse Regering, p. 93-136
Dekeyzer Gerd (2013), Community Land Trust: wonen op gemeenschapsgrond. In Woonwoord 23
(Ed. VMSW): 10-13 - B
De Mets, J., & Vassart, C. (2008). Een samenleving voor alle seizoenen-Relaties tussen generaties:
een uitdaging. Brussel: Koning Boudewijnstichting.
Devaux Camille (2009), ‘Concevoir le logement « autrement » : l’exemple des coopératives
d’habitants’, Mémoire de Master 1 Urbanisme et territoire. Institut d’Urbanisme de Paris, - F
Dua, V., Guns, D., Roegiers, J., Kennes, W., Demesmaeker, S. & Van Weert, E. (2009a). Voorstel van
resolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te stimuleren en te
ondersteunen. Vlaams Parlement, Stuk 2219 – nr.1, 1 april 2009.
84
Dua, V., Guns, D., Roegiers, J., Kennes, W., Demesmaeker, S. & Van Weert, E. (2009b). Voorstel van
resolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te stimuleren en te ondersteunen.
Tekst aangenomen door de plenaire vergadering. Vlaams Parlement, Stuk 2219 – nr.2, 30 april 2009.
Elbers A. ir. & Pelgrum H. ir. drs. (Arcadis Nederland BV) (2011), ‘Van huur en koop naar coop - een
vooronderzoek naar de mogelijkheden van de coöperatieve rechtsvorm in het woondomein’, SEV NL
Elsinga Marja & Haffner Marietta (2006), ‘Kopen in een Coöp - Coöps op Zweedse en Finse
woningmarkt. Een quick scan’, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft, SEV - NL
Entin David & Kim Grace (2010), ‘Affordable Cohousing: Preliminary Report’,
The Cohousing Association of the United States - Affordable Cohousing Task Group ( June 10, 2010),
available at :
www.cohousing.org/docs/2010/Report%20on%20Affordable%20Cohousing%20Survey%20FINAL.pdf.
- USA
Eurobarometer 71 (2009), De publieke opinie in de Europese unie. Nationaal rapport België.
Brussel: Europese Commissie geraadpleegd op 2 december 2013 op
http://ec.europa.eu/public_opinion/archives/eb/eb71/eb71_be_nl_nat.pdf
Field Martin (ed), 2005, ‘Thinking about CoHousing, the creation of intentional neighbourhoods’,
Diggers and dreamers - UK
Fondus du Petit Marais (L’habitat groupé des …) (2013), Brochure explicative du projet. - B
Ganapati Sukumar (2010), ‘Enabling Housing Cooperatives: Policy Lessons from Sweden, India and
the United States’, International Journal of Urban and Regional Research vol.34.2, p.365-380 Garciano, Jerome L. (2011), ‘Affordable Cohousing: Challenges and Opportunities for Supportive
Relational Networks in Mixed-Income Housing ‘, Journal of Affordable Housing Volume 20, Number 2
- USA
Gilmour Tony Dr, (2012), ‘We’re all landlords and tenants: Contemporary housing cooperatives
building sustainable communities’, CENSW - AU
Gijselinckx Caroline, Astrid Coates & Deneffe Pauline (2011), ‘Cooperatieve antwoorden op
maatschappelijke uitdagingen’, Onderzoek HIVA-KUL, in opdracht van het VIONA-programma van de
Vlaamse overheid, beheerd door het Departement Werk en Sociale Economie - B
Gray Jim, Marcus Jay, Carey Jolie Marie (2005) ‘Cooperative housing’, Journal of Housing and
Community Development, Nov/Dec2005, Vol. 62 Issue 6, p20 - USA
Habicoop, ‘Habicoop, Un concept qui fonctionne à l’étranger’ (site : http://www.habicoop.fr/ ),
reproduction sauf autorisation : [email protected] - F
Harris Interactive , (2011), ‘Les logements d’hier, d’aujourd’hui et de demain, vus par les Français’,
Sondage par ‘Harris Interactive’ (marketing company, NY) pour Gecina (Société de développement,
gestion et investissement immobilier, Paris) - F
Heylen Kristof & Winters Sien (2009), ‘Betaalbaarheid van wonen in Vlaanderen’, Steunpunt Ruimte
en Wonen - B
Heylen, L. (2013) 'Eenzaamheid bij chronisch zieken gedifferentieerd aanpakken' Bijdrage campagne
Erbij voor Bond Zonder Naam
Hooghe, M., (2009). "Cohésion sociale en Belgique : Quelles données, quels indicateurs,
quels projets ?", Première conférence méthodologique de l’IWEPS, Beez, Belgium, 27
November 2009
85
Horlitz Sabine (2012), 'Housing Beyond Profit: A Comparison of U.S. and German Alternative
Ownership Models’, Business & Economics Program, American Institute for Contemporary German
Studies (AICGS), John Hopkins University - USA
ICA housing & CECODHAS Housing Europe (2012) ‘Profiles of a Movement: Co-operative Housing
around the World’
Jonckheere Luk, Kums Roland, Maelstaf Hilde & Maes Trui (2010), ‘Samenhuizen in België : waar
staan we, waar gaan we - Gemeenschappelijk wonen : knelpunten & sporen naar oplossingen, stand
van zaken en behoeften’, Onderzoeksopdracht met steun van het Luchtkasteelfonds beheerd door de
Koning Boudewijnstichting, ‘Samenhuizen vzw’ i.s.m. ‘Artesis Hogeschool, Antwerpen’ en ‘Habitat et
Participation, asbl’ - B
Jourjon Raphaël , Relier – Réseau d’expérimentation et de liaison des initiatives en espace rural &
Laussel Pascale, Minute Papillon, (2011), 'Enquête sur l’habitat groupé’ - F
Jurrack Ulrike & Schauber Ulla (2011), Planen, Bauen und Wohnen in der Gemeinschaft, Weimar
(StadStrategen, juni), 4p - D
Koning Boudewijnstichting (2008), Het kind in een nieuw samengesteld gezin. Brussel: KBS
Kriese Ulrich (red), (2012), ‘Stiftung Edith Maryon - Jahresbericht 2012’ - CH
Kristensen Hans, (2007), ‘Housing in Denmark’, Head of Centre for Housing and Welfare, Realdania
Research, - © Centre for Housing and Welfare – Realdania Research - DK
Kums,,R. (1999) ‘Tussen individualiteit en collectiviteit : Leven in woongroep of centraal wonenproject’. Ongepubliceerde eindverhandeling Pedagogische Hogeschool Leuven.
Lambert Blase (2010), ‘Financing Co-operative & Mutual Housing’, CCMH, CCH, CIH, NHF,
INbusinessfor neighbourhoods - UK
LILAC (2009) - Low Impact Living Affordable Community, Leeds, beschrijving en informative
beschikbaar op http://www.lilac.coop/home.html - UK
Lloyd Toby, (2010), head of policy & strategy in Navigant Consulting's Public Services directorate,
‘Could cohousing transform affordable housing in an era of no money?’, The Guardian - Housing
Network blog, beschikbaar via : http://www.theguardian.com/housing-network/2010/dec/09/couldcohousing-transform-affordable-housing-in-an-era-of-no-money - UK
Lorenceau René (1994). Les coopératives d'habitation en Suisse alémanique. Une diffusion de la
propriété. Revue Annales de la recherche urbaine, décembre 1994, n°65, pp.99-113. - CH
Lourier Vincent, directeur de la Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM, geciteerd in
een artikel in ‘Le Monde’, dec 2009, beschikbaar op :
http://www.lemonde.fr/societe/article/2009/12/28/l-habitat-groupe-ou-comment-vivre-ensemblechacun-chez-soi_1285440_3224.html - F
Lubell Jeffrey, Executive Director, Center for Housing Policy (2013), ‘Filling the Void Between
Homeownership and Rental Housing: A Case for Expanding the Use of Shared Equity
Homeownership’, Joint Center for Housing Studies, Harvard University - USA
Maury Julien (2010), ‘L’insertion de l’autopromotion collective dans les politiques de l’habitat’,
Mémoire de Master, Maîtrise d’Ouvrage et Programmation Urbaine (sous la supervision de Mme
Sonia Guelton), Université Paris Est - F
Maury Yann (sous la direction) (2011). Les coopératives d'habitants, méthodes, pratiques et formes
d'un autre habitat populaire.: ed Bruylant - Bruxelles, 496 p. - F
86
Mc Camant, Kathryn en Durrett, Charles, (1994), ‘Cohousing. A Contemporary Approach to Housing
Ourselves.’, Ten Speed Press, Berkeley, California. USA
Mensch Kirsten & Novy-Huy Rolf (2008), ‚Raus aus der Nische - rein in den Markt. Ein Plädoyer für
das Produkt "Gemeinschaftlich Wohnen"‘, uitg : Schader-Stiftung & Stiftung Trias - D
Mietshäuser Syndikat (2010), ‘Rücke vor zur Schlossallee : Das Mietshäuser Syndikat und die
Hausprojekte‘ - D
Milman (1994) (op te zoeken)
Moens, Maarten. (2006), ”Tijdsdruk en tijdsschaarte als symptomen van een problematisch
tijdsordening geraadpleegd op 26 november 2012 op http://www.researchportal.be/project/tijdsdrukentijdsschaarteals-symptomen-van-een-problematisch-tijdsordening--(VUB_19694)
Morris Betsy (2007), ‘Making cohousing affordable: Strategies and successes’ , Coho/US Research
Director, - USA
Muyters P (2012), Groenboek Vlaanderen in 2050: Mensenmaat in een metropool? Beleidsplan
Ruimte Vlaanderen (v.u. Cabus, Vlaamse Administratie Ruimtelijke Ordening Mei 2012)
Novy-Huy Rolf (20xx)‚Die Gestaltung und Finanzierung von Wohnprojekten‘, Voordracht ter
gelegenheid van 12 jaar Trias Stiftung - D
OIVO (Onderzoeks- en Informatiecentrum van de VerbruikersOrganisaties, stichting van openbaar
nut), (2010), ‘Samen huren’ - B
Pasteels, I., Lodewijckx, E. & Mortelmans, D. (2013). Gezinstransities bij volwassenen. In:
Corijn, M. & Van Peer, C. (red.). Gezinstransities in Vlaanderen. Brussel: Studiedienst van de
Vlaamse Regering,. SVR-Studies 2013/ 2 p 37-72
Parasote Bruno, ‘Autopromotion, habitat groupé, écologie et liens sociaux’, 2011 - F
Rabinovich Behrend Adriana (avec POSCHET Lena). Vivre autrement, la Coopérative de l'Habitat
Associatif (CoDHA). Ecole Polytechnique Fédérale de Lausanne, juin 2006, 223 p. - CH
Rauch Irène (2012), Samenhuizen ook in sociale huisvesting? In: Woonwoord 21 (Ed. VMSW): p.6-9
Robb Alan, Smith James, Webb Tom, (2010), ‘Co-operative Capital: What it is and Why Our World
Needs It’ for the conference on: Financial Co-operative Approaches to Local Development Through
Sustainable Innovation ; Master of Management – Co-operatives and Credit Unions Program, Saint
Mary’s University, Halifax, Canada, - CA
Saegert Susan & Benítez Lymari (2005), ‘Limited Equity Housing Cooperatives: Defining a Niche in
the Low-Income Housing Market’, Journal of Planning Literature ; May2005, Vol. 19 Issue 4, p427-439
Samenhuizen vzw, Habitat & Participation en Universiteit St.Alysius (2012), ‘Solidair wonen’, i.o.v.
POD Maatschappelijke Integratie
Samenlevingsopbouw Gent vzw, vzw SIVI, Coopburo, Hefboom, KAHO Sint-Lieven, Trui Maes,
notaris Jo Debyser (2012), ‘CLT Gent, Blauwdruk Pilootproject Coöperatief Ondernemen’, Rapport in
opdracht van de Vlaamse Minister van Wonen en Sociale Economie Mevr. Freya Van den Bossche, In
het kader van pilootprojecten cooperatieve ondernemingen 2011 - B
Sazama Gerald (University of Connecticut) & Willcox Roger (National Associatin of Housing Coop.),
(1995), ‘An Evaluation of Limited equity Housing Cooperatives in the United States’, Dept. of
Economics Working Paper Series1995-02 - USA
87
Scherlowski David (2000), ‘Comprehensive Analysis of Self-Build Housing Experiences’, CMHC
(Canada Mortgage and Housing Corporation) - Research Highlights. - CA
Schnabel, P. (red)(2004). Individualisering en sociale integratie. Den Haag : Sociaal en Cultureel
Planbureau
Schutte Martijn, (2012), ‘Klushuur: een realistische oplossing voor Rotterdam-Zuid - Een verkenning
naar klushuur voor en door arbeidsmigranten en andere belangstellenden op Rotterdam-Zuid’,
Platform31-SEV - NL
Selby, J. and Wilson A.. (1988). ‘Canada’s Housing Cooperatives: An Alternative Approach to
Resolving Community Problems.’, UBC Planning Papers, Canadian Planning Issues #26., Vancouver:
School of Community and Regional Planning, UBC. - CA (op te zoeken)
Silver Hilary (1991), ‘State, Market, and Community: Housing Co-operatives in theoretical
perspective’, Netherlands Journal of Housing and the Built Environment, Vol. 6, No. 3 (1991), pp. 185203 - USA
Silver Hilary (2012), ‘Cooperative housing’, in The Encyclopedia of Housing, second edition, ed.:
Andrew T. Carswell (University of Georgia) - USA
Simmons, R & Birchall, J (2007) ‘Tenant participation and social housing in the UK: applying a
theoretical model’, Housing Studies. 22.4, 573-595 - UK
Socius, Sociale Cohesie Indicatoren voor Vlaanderen geraadpleegd op 10 december 2013 op
http://www.socius.be/tiki-index.php?page=Sociale+Cohesie+Indicatoren+voor+Vlaanderen
Soutenet (2009)
(op te zoeken)
Storms, B. & Van den Bosch, K. (eds.) (2009), ‘Wat heeft een gezin minimaal nodig? Een
budgetstandaard voor Vlaanderen’, Acco Leuven/Den Haag - NL
Surkyn, J., Willaert, D. & Deboosere, P. (2008). New household projections for the Flemish
Region in Belgium: 2006–2031. In: 35th CEIES Seminar, Warsaw, Poland.
Thompson Claire (2012), ‘Cohousing: The secret to sustainable urban living?’, Grist, online eco-news
site, beschikbaar via : http://grist.org/cities/cohousing-the-secret-to-sustainable-urban-living/ - USA
Trias (2012), ‚Rechtsformen für Wohnprojekte‘, Brochure - D
UN (1989) ‘Co-operative housing: experiences of mutual self-help’ , HABITAT Conference, Nairobi
UN (2013), ‘Report of the Special Rapporteur on the Right to adequate housing’ , UN General
Assembly A/68/289
Vanden Boer, L., K. Pauwels (2005). Eenzame ouderen: mythe of realiteit? www.cbgs.be, bijdragen
onderzoek, 11 februari 2005
Van den Bossche, F. (2012), Wonen in Vlaanderen 2050: krijtlijnen van een toekomstvisie (Vlaamse
Regering, 13/09/2012)
Van den Bossche, F. (2012), Beleidsbrief Wonen. Beleidsprioriteiten 2012-2013, Vlaams minister van
Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie. Vlaams Parlement, Stuk 1780 – Nr1, 23/10/2012
Van den Bossche, F. (2009). Beleidsnota Wonen 2009-2014, Vlaams minister van Energie, Wonen,
Steden en Sociale Economie. Vlaams Parlement, Stuk 212 – Nr.1, 27/10/2009.
van der Veen R.(1988). De verbouwing van Nederland. In: Facta 6
Vandeurzen Jo (2010), ‘Perspectief 2020: nieuw ondersteuningsbeleid voor personen met een
88
handicap', Witboek van Vlaams minister van Welzijn, Volksgezondheid en Gezin. - B
van Dijk G. Prof. Dr. Ir e.a. (2002), ‘De woningcorporatie als moderne maatschappelijke onderneming’
- NL
Van Hove, H., Reymenants,G., Bailly,N.& Decuyper,J. (2011). Vrouwen en Mannen in Belgie.
Genderstatistiek en en genderindicatoren 2011.Brussel: Instituut voor de gelijkheid van vrouwen en
mannen::
Vanneste Dominique, Thomas Isabelle & Goossens Luc (2007), ‘Woning en woonomgeving in België’,
Sociaal-economische enquête 2001 - Monografieën (Federaal Wetenschapsbeleid) - B
Vanweddingen Myriam (2012), Vlaanderen in cijfers 2012. Brussel (Vlaamse Overheid. Studiedienst
Vlaamse Regering), 12 blz.
Verhetsel, A., Witlox, F. & Tierens, N. (2003). Jongeren en wonen in Vlaanderen.
Woonsituaties, woonwensen en woonbehoeften. Antwerpen: De Boeck
Vlaams centrum schuldenlast geraadpleegd op 10 december 2013 op
http://www.vlaamscentrumschuldenlast.be/
Vlaamse Regering (2009), Decreet betreffende het grond- en pandenbeleid van 27/03/2009 en latere
aanpassingen (BS 15/05/09)
Vlaamse Regering (2013), Besluit van de Vlaamse Regering houdende instelling van een
tegemoetkoming van het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen van 04/10/2013 (BS 25/11/13)
Vlaamse Regering (2012), Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de nadere regeling met
betrekking tot het Rollend Grondfonds van 02/03/12 (BS 22/03/2012)
Vlaamse Regering (1997), Decreet houdende de Vlaamse Wooncode van 15/07/1997 en latere
wijzigingen (BS 19/08/97)
VRIND (2013 )- Cijfergegevens en indicatoren over de Vlaamse samenleving , geraadpleegd op 3
december 2013 op http://www.vlaanderen.be/nl/overheid/werking-vlaamse-overheid/hoe-werkt-devlaamse-overheid/vrind-2013-cijfergegevens-en-indicatoren-over-de-vlaamse-samenleving
Welzijnsbarometer. BRUSSELS ARMOEDERAPPORT (2011). Brussel: Observatorium voor
gezondheid en welzijn, geraadpleegd op 10 december 2013 op
http://www.observatbru.be/documents/graphics/rapport-pauvrete/welzijnsbarometer_2011.pdf
Winters, S. & Elsinga, M., (2011), ‘Wonen in Vlaanderen in Internationaal Perspectief’ in Noppe, J.,
Vanderleyden, L. & Callens, M. (red.), De Sociale staat van Vlaanderen 2011, Brussel: Studiedienst
van de Vlaamse Regering., 217-256 p.
Willems,P en Van Peer, C. (2011). Geboortecijfers, observaties en hypothesen . In: Willems P en
Lodewijckx E , SVR-projecties van de bevolking en de huishoudens voor Vlaamse steden en
gemeenten, 2009-2030. Brussel: Studiedienst van de Vlaamse Regering, SVR-studies, 2011/2 p25-46
X, Wonen Vlaanderen (2012), Synthese van de Ronde Tafels Woonbeleidsplan, juni 2012
89
2. INTERNET
http://www.alisei.org/
(begeleiding coöperativen Italie).
http://www.codha.ch/index.html
(coopérative de l'habitat associatif - Genève, Suisse)
http://www.cooperativehabitation.coop/ (confédération québécoise des coopératives d’habitation)
http://www.fhcc.coop/fra/pages2007/about_1.asp
(fédération de l’habitation coopérative du
Canada)
http://grist.org/
(op te zoeken)
http://www.habicoop.fr
(association d'accompagnement des coopératives d'habitants - 69).
http://www.habitatgroupe.org
(réseau des porteurs de projets en habitat groupé, France)
http://www.ica.coop/al-housing/index.php
(International Co-operative Alliance, section habitat).
http://www.wogeno.ch/
(koepel bouwcoöperatieven Zwitserland)
http://www.habitat-groupe.be/
(Belgische Franstalige koepelvereniging gemeenschappelijk
wonen)
http://www.samenhuizen.be/
(Belgische Nedrelandstalige koepelvereniging gemeenschappelijk
wonen)
http://statbel.fgov.be/nl/modules/publications/statistiques/bevolking/downloads/loop_van_de_bevolking
_2012-2060.jsp (Bevolking - Loop van de bevolking 2012-2060 geraadpleegd op 3 december 2013)
90
Bijlagen
0. Situering binnen de context (volledige tekst + illustraties)
2.1. Macroperspectief
Processen van -standaardisering, decentralisering, flexibilisering,, individualisering, mondialisering
pluralisering, desinstitutionalisering, detraditionalisering en ontgrenzing zijn sleutelwoorden om
hedendaagse Westerse samenlevingen te beschrijven.. Deze veranderingen staan rechtstreeks in
verband met de modernisering (Van der Veen, 1998) die leidde tot een verbetering van de
gezondheid, demografische verschuivingen, onderwijssystemen, veranderingen in de
gezinssamenstelling, beleving van het jong zijn en de familiale relaties als zodanig. Deze trends
worden op hun beurt weerspiegeld in de woonsituatie of huisvesting en het woonbeleid.
Ongeveer 90% van de Belgen (en de Vlamingen) is tevreden met het leven dat ze leiden. Toch maakt
meer dan 80% van de Belgen zich zorgen over de tewerkstelling (Eurobarometer, 2009). Bijna 75%
van de Vlamingen denkt dat de volgende generaties het met een kleiner inkomen meten doen en dat
de inkomensverschillen zullen groeien. Men vreest dat de werkloosheid en de sociale uitsluiting zullen
stijgen indien er geen wijzigingen plaats grijpen (VRIND, 2013).
2.1.a. demografisch :
Alhoewel België noch Vlaanderen een snel groeiende bevolking kent is er sinds 1970 een stijging van
meer dan 7%. De laatste 10 jaar is de groei nog toegenomen. Op 1 januari 2003 telde België
10.355.844 inwoners en op 1 januari 2013 stond de teller op 11.099.554. De recente prognoses
spreken van een stijging tot 13.515.00 in 2060. De bevolking zal sterker stijgen dan men in 2007
voorspelde De redenen zijn drievoudig: een hogere levensverwachting, een nog steeds sterke
internationale immigratie en een heropleving van de vruchtbaarheid.
De toenemende vergrijzing blijft een kenmerk van de bevolkingssamenstelling. . In 2013 is het
aandeel van de 65 plussers meer dan 17% en de 80 meer dan 5%. .In 2060 zal het percentage 65plussers stijgen met 19 à 26% naargelang de regio. Tot enkele jaren geleden ging de vergrijzing
samen met ontgroening. Nu wordt voorzichtig gesproken over een daling en misschien zelfs het einde
van de ontgroening. De verjonging zal de afhankelijkheidscoëfficiënt van ouderen verminderen. Dit
heeft gevolgen voor de sociale zekerheid, maar laat zich niet voelen in de stijgende nood aan
woningen. Het proces van de vergrijzing zal wel met volle kracht haar impact demonstreren op het
vlak van woonbehoeften en noden in de aard van vraag en aanbod. De nieuwe generatie ouderen
heeft ook andere mobiliteitsgewoonten en behoeften. Door het gebruik van de auto en de introductie
van sociale media zal de nieuwe generatie ouderen nog lange tijd hun sociale netwerken
onderhouden en kan men lang zelfstandig blijven wonen, zelf in eerder geïsoleerde woonsituaties. Om
het zelfstandig wonen te bevorderen, ook in de meer afgelegen gebieden komt de vraag naar het
combineren van zorg en wonen naar boven ((Vanneste e.a., 2007 ).
De complexiteit van de huidige samenleving betekent een uitdaging voor de relaties tussen de
generaties, zowel op micro- als macrovlak zodat nieuwe of hernieuwde intergenerationele
samenwerkingsverbanden ontwikkeld kunnen worden (1GE,2009).
De bevolkingsprognoses en het ‘andere’ aanzicht van de bevolking heeft nog een meer opvallend
‘kleurtje’: de toename van het aantal allochtonen. We evolueren van een mono naar een multiculturele
samenleving.
91
De industrialisering en de secularisering van onze maatschappij, het ontstaan en nadien de crisis van
de verzorgingsstaat en de emancipatie van de vrouw zijn factoren die er mee voor gezorgd hebben
dat het gezin een aantal van zijn vroegere functies verloren heeft. De democratisering van het
onderwijs en de toenemende levensverwachting zorgen bovendien voor twee nieuwe levensfasen,
respectievelijk die van een verlengde adolescentie of jongvolwassenheid en die van de weduwen of
weduwnaars op latere leeftijd.
Steeds minder mensen doorlopen een klassieke gezinscyclus en steeds meer mensen
experimenteren met een aantal alternatieve woon- en/of leefvormen (Kums, 1999). Individualisering
en globalisering hebben een enorme impact op de samenstelling van gezinnen (Pasteels e.a.,in
Noppe en Vanderleyden, 2013)
Het klassieke gezin is niet langer de hoeksteen van de samenleving, maar gezinnen en huishoudens
vormen nog steeds de bouwstenen van de maatschappij. Sinds 1970 steeg het aantal huishoudens
sneller dan de bevolking: 33% tegenover 7%. Het aantal neemt fors toe, wat een invloed zal hebben
op het aantal woningen dat nodig is (Willems, 2011).
De trend tot gezinsverdunning zet zich nog altijd verder. Het gemiddeld aantal leden per huishouden
vermindert: van 2,98 in 1970 tot 2,39 in 2001 en in 2010 klopt men af op 2,31 voor België en 2,36 voor
Vlaanderen (Statbel, 2011, SVR,2011). Dit is het gevolg van een stijgend aantal alleenstaanden, de
veroudering van de bevolking, een daling van de vruchtbaarheidscijfers en een toename van het
aantal echtscheidingen. Het stijgend aandeel van de eenpersoonshuishoudens is opvallend en werd
met 30% in Vlaanderen het belangrijkste type huishouden (Lodewijckx, 2011). en het aantal
alleenstaande 80-plussers stijgt met tweederde (Willems, 2011) ; rood in de kaarten duidt op een
positief saldo, blauw op een negatief saldo).
Van de tweepersoonshuishoudens trekt de forse toename van alleenwonenden en eenoudergezinnen
de aandacht. Voor velen is de fase van het eenoudergezin slechts tijdelijk, 8 op 10 van de ex-partners
gaat opnieuw een relatie aan (Defever, Van Lancker, Hufkens et al, 2013). De ontbinding van een
‘gezin’ wordt in toenemende mate gevolgd door de samenstelling van een nieuw gezin. Dertig of
twintig jaar geleden was dit soort gezin eerder uitzondering dan regel, vandaag komen ze steeds meer
voor. Het leven in een eenoudergezin is wel een precaire situatie en het risico op armoede is reëel
(zie paragraaf sociale context). De meeste van deze gezinnen bestaan uit vrouwen met kinderen en
dat verhoogt de kwetsbaarheid.
92
Toename van het aantal huishoudens 2008-2018
Alleenstaanden
Toename 2008-2018
2pers- huishoudens
3pers-huishoudens
4pers- huishoudens
2.1.b. economisch
Wonen neemt een belangrijke plaats in de economische draagkracht van de gezinnen. Eigenaar zijn
biedt voor de meerderheid een grotere bescherming. Een toegenomen polarisering tussen huurders
en eigenaars is de voorbije decennia zichtbaar. Het zijn in de eerste plaats de huurders die met een
toename van de woonkost geconfronteerd worden en dit ondanks de vaak slechtere kwaliteit op de
private huurmarkt (De Decker et al, 2005).
Gezinstransities als gevolg van een scheiding kunnen leiden tot het verlies van de woning en de
onmogelijkheid om (opnieuw) eigenaar te worden. Op korte en op langere termijn verhoogt dit het
93
armoederisico. Op lange termijn betekent dit het risico van armoede op oudere leeftijd . De wettelijke
pensioenen in België zijn niet hoog, maar dit wordt dan niet meer gecompenseerd door het
woningbezit . Voor vrouwen en mannen die ooit een echtscheiding hebben meegemaakt verlaagt de
kans op woningbezit significant (De Wilde, 2012). Algemeen zien we een verhoogd armoederisico bij
alleenwonenden en vooral bij alleenstaande ouders (ongeveer 19%) (Defever, Van Lancker, Hufkens
et al, 2013). Al in 2008 zegt 14% moeilijk rond te komen en 39% van de alleenstaande ouders. Het
probleem van betaalbaarheid is het grootst in de private huursector met bijna 40% die een woonquote
heeft hoger dan 30%. (De Wilde, 2013).
De beperkte toegang tot het kopen van een woning voor een aantal bevolkingscategorieën zal zonder
ingrepen niet meteen veranderen. Het eerste semester van 2013 toonde opnieuw een stijging (met
2%) van de gemiddelde prijzen van woningen en bouwgronden (Statbel, 2013, Trends vastgoedgids,
2013). In het tweede kwartaal van 2013 stabiliseert de prijs van villa’s en woonhuizen, maar niet van
bouwgronden en appartementen. Huurders kennen een armoederisico dat ongeveer driemaal zo hoog
is als dat van eigenaars (Welzijnsbarometer, 2011). De Vlaamse Woningraad berekende dat voor
13% van het totaal aantal huishoudens wonen (als huurder of eigenaar) niet betaalbaar is.
Betalingsproblemen komen niet enkel voor bij de laagste sociaal-economische lagen. Jaarlijks is er
een stijging van het aantal mensen dat beroep doet op schuldbemiddeling of schuldhulpverlening. In
2012 deden 66.000 Vlaamse gezinnen hierop beroep. Onder hen een belangrijk deel met
huurschulden of problemen om de lening af te betalen (Vlaams Centrum Schuldenlast, 2012).
De financieel-economische crisis heeft tot gevolg dat de leefsituatie van de maatschappelijke
onderlaag en van de middenlaag moeilijker wordt. Maar ook opportuniteiten ……….(Schumpeter)
(Lloyd Toby, 2010, Guardian ……..)
<< One of the benefits of a recession is that it often encourages creative innovation. Concerns about
the economy, the environment, and social stability in general may be channeled into more sustainable
ways of living. Cohousing communities, although far from perfect, provide valuable real life
experiences of neighborhoods and residents looking to make a difference, one relationship at a time.
Although affordable cohousing is likely to attract or be realized by a relatively limited number of
housing residents, its broader influence on local housing developers, neighborhood planners, and
urban designers may be significant. >> (Garciano, 2011)
(paragraaf verder aan te vullen ….)
Voor het Vlaamse woonbeleid is het realiseren van het recht op menswaardig wonen de centrale
doelstelling, aldus artikel 3 van de Vlaamse Wooncode (VWC) vertaald in termen van
beschikbaarheid, woonkwaliteit, betaalbaarheid en woonzekerheid. Artikel 4 van de Vlaamse
Wooncode stelt dat het Vlaamse woonbeleid daarbij bijzondere aandacht heeft voor de meest
behoeftige gezinnen en alleenstaanden. Dat recht op duurzaam wonen, als een basisrecht voor
iedereen, is vandaag problematisch, zeker voor de zwakkeren en steeds meer voor de doorsnee
huishoudens. Het woonbeleid heeft bovendien een belangrijke geografische component, zoals blijkt uit
de kaarten, en leent zich zeker tot lokale accenten. In het bijzonder denken we aan de woonsituatie in
de centrumsteden, de 19° eeuwse wijken, maar ook buiten het stedelijk gebied kunnen steeds minder
huishoudens zich een kwalitatieve woning op maat veroorloven : wat dient er zich nog aan tegen een
betaalbare prijs en met woonzekerheid?
De private woonmarkt wordt alsmaar krapper, met veelal een lage prijs/kwaliteit verhouding van de
woningen, .. én bovendien moeilijk toegankelijk. De sociale huursector kan de vraag niet volgen, we
kennen de wachtlijsten (70-80.000 huishoudens). De sociale koopsector (woningen en leningen)
kampt met een chronisch gebrek aan capaciteit en middelen. Noodgedwongen nemen vele gezinnen
hun toevlucht tot een noodkoop: de afbetaling van hun kooplening is zo hoog dat de noodzakelijke
renovatie of herstellingen uitblijven. Zij zijn dikwijls amper beter af dan de huurders in krotten. De
armoede dreigt voor vele gezinnen, zeker nu de economische crisis de onzekerheid over het inkomen
nog versterkt en bij de zwakkeren op de markt (nog meer) slachtoffers maakt.
Sociale huisvesting is destijds ontstaan uit het samenvloeien van de belangen van de private en de
publieke sector: fabrieksbazen en politiekers hadden allebei belang bij een beter en meer
menswaardige huisvesting van de arbeiders, zij het vanuit uiteenlopende motieven en verschillende
invalshoeken. Niettegenstaande de woonomstandigheden niet meer zo schrijnend zijn als 100 jaar
geleden, kunnen we er vandaag toch niet meer omheen en stellen we vast dat in de geest van eerste
e
helft 20 eeuw er zich vandaag een hernieuwde tendens aandient om met verenigde krachten op zoek
te gaan naar een sociaal betaalbaar wonen in de geest van collectiviteit en delen.
94
2.1.c. sociaal
De toenemende individualisering wordt vaak in een adem genoemd met de vermindering van de
sociale cohesie. Mensen zouden zich minder interesseren voor het lot en vooral het leed van anderen
en zich dit minder aantrekken . Individualisering is een proces dat zich voltrekt op diverse
levensgebieden. Sociale wetenschappers houden zich al decennia bezig met onderzoek naar sociale
gevolgen hiervan en of de individualisering dan wel tot een afbraak of integendeel tot nieuwe vormen
van sociale cohesie en betrokkenheid leidt (Schnabel, 2004).
In 2009 werden de resultaten bekend gemaakt van een Vlaams onderzoek naar indicatoren van
sociale cohesie . Sociale cohesie is een erg ruim begrip met verschillende dimensies zoals de mate
van actief burgerschap, sociaal kapitaal en vertrouwen in instellingen, sociale controle en de mate van
sociale uitsluiting. De resultaten lijken te wijzen op een transitie van oude vormen van sociale cohesie
naar nieuwe vormen (Dhooge et al, 2009). Zo kan bijvoorbeeld niet vastgesteld worden dat er een
kleinere participatie is aan het verenigingsleven. Integendeel, ongeveer de helft van de Vlaamse
bevolking is actief betrokken bij een vereniging. Stijging van participatie is vooral te vinden bij
verenigingen die aanleunen bij specifieke interesses (zoals hobby’s, natuur) en sportverenigingen
(Socius , 2013). Het lijken vooral de laaggeschoolde mensen te zijn die hierin minder participeren.
Concluderen dat sociale cohesie afneemt zou te snel door de bocht zijn, maar ze krijgt ongetwijfeld
een andere invulling.
Een specifiek element met duidelijke verwijzing naar de sociale cohesie is het vraagstuk van de
eenzaamheid. In binnen- en buitenland zijn er al diverse studies verschenen die wijzen op een positief
verband tussen hechte banden, de positieve interacties en de steun en het subjectieve welbevinden
en positief zelfbeeld. (Vanden Boer & Pauwels, 2005). Eenzaamheid verwijst naar een beleving, een
negatief gevoel. Heylen (2012) vertrekt van een aanvullende opsplitsing tussen sociale eenzaamheid
en emotionele eenzaamheid. Het eerste verwijst naar een tekort en een gemis aan sociale relaties,
aan contacten met familie, vrienden, kennissen, buren. Terwijl de tweede vorm een uiting is van een
gemis aan een hechte, intieme band met iemand.
Velen denken bij eenzaamheid aan een probleem van ouderen. In tegenstelling tot dit beeld, heeft de
overgrote meerderheid van de 55-plussers in Vlaanderen nooit of slechts zelden
eenzaamheidsgevoelens. De alleroudste generatie kent wel meer eenzaamheidsgevoelens. Er is wel
degelijk een positief verband met het aantal bezoekcontacten iemand wekelijks heeft. Vanden Boer en
Pauwels (2005) stelden vast dat gemengde contacten positief zijn en dat ouderen die minstens
wekelijks zowel verwanten als niet-verwanten zien, zich minder eenzaam voelen dan degenen met
een meer eenzijdig samengesteld relatienetwerk.
Heylen (2012) bevestigt met haar onderzoek dat eenzaamheid geen specifiek probleem van ouderen
is. Volgens sommigen is er een lichte stijging, maar de ongeveer de helft van de Belgische 18- tot 79jarigen heeft geen gevoel van sociale eenzaamheid , maar 15% voelt zich sterk sociaal eenzaam en
13% zeer sterk. Een vrij gelijklopend beeld is te zien voor de emotionele eenzaamheid, met minder
mensen die zich sterk tot zeer sterk emotioneel eenzaam voelen (18%). Het hoogste risico op sociale
eenzaamheid is niet bij de oudste generatie, maar bij de 40-69 jarigen. Bij de emotionele
eenzaamheid springt de oudste leeftijdsgroep er lichtjes bovenuit, maar het verschil is te klein om er
conclusies uit te trekken.
Sterker dan de leeftijd zijn een aantal beïnvloedende factoren het vermelden waard: hoe hoger
opgeleid, hoe lager het risico op zowel sociale als emotionele eenzaamheid. De partnerstatus is een
risico-indicator. Personen zonder partner kennen meer emotionele eenzaamheid . Als we dan weten
dat het aantal eenpersoonsgezinnen stijgt, kan een snelle rekensom worden gemaakt.
De zorgverstrekking in Vlaanderen wordt totnogtoe grotendeels door het aanbod gestuurd. Volgens de
nieuwste inzichten moet de welzijns- en gezondheidssector beter aan de vraag van de cliënt
tegemoetkomen. Dit veronderstelt een vernieuwing van de zorg. Erkende voorzieningen moeten hun
zorgaanbod dichter bij de gehandicapte brengen, het liefst en waar mogelijk, in de gewone
samenleving, bij de mensen thuis. Dit noemt men de "vermaatschappelijking van de
zorg". [Vandeurzen Jo, 2010]
2.1.d. ecologisch
95
De wildgroei aan verkavelingen en lintbebouwing, het blijven aansnijden van gronden in suburbane
gebieden, de privatisering van het groen en gebrek aan groen in de steden, de toename van de
bebouwingsgraad en verharding (hitte-eiland effect) kenmerken alle het huidige landschap van de
‘Nevelstad Vlaanderen’ ten gevolge van het gemak waarmee Vlaanderen werd ‘geordend’. Het
Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (1997) stelde onder de titel ‘Vlaanderen open en stedelijk’ tot doel
om op een meer duurzame wijze met onze schaarse ruimte om te springen. Tot heden, 15jaar later,
overheerst nog steeds de wooncultuur van vrijstaande woningen, van huisje, tuintje daar waar het
(nog) betaalbaar is.
Nochtans, de ruimte raakt op (en schaarste doet prijzen stijgen), we staan dagelijks in de file, we
verbruiken zot veel energie, het milieu is er amper beter op geworden terwijl de klimaatdoelstellingen
ons dwingen tot dringende maatregelen. We moeten besparen op ruimte, grondstoffen, water en
energie (incl. transport via nabijheid!): de druk is hoog om kwalitatief te verdichten in en nabij de
kernen, om open (groene) ruimte te vrijwaren, meer biodiversiteit te creëren, om steden te vergroenen
en meer aan inbreiding te doen, om kleiner te gaan wonen en bouwen. De eengezinswoning in België
telt gemiddeld 119m2 vloeroppervlakte ten opzichte van gemiddeld 87m2 in buitenland (Vanneste et
al., SEE 2001). Tekenend is dat slechts 18% huishoudens in een woning leeft op maat van het gezin,
60% woont (te) ruim, terwijl onder Magreb-huishoudens zelfs 70% te ‘klein’ woont, en de
onderbezetting is een algemeen fenomeen’, maar het betreft vooral alleenstaanden in de stedelijke
zones en huishoudens (incl. eenoudergezinnen) met kinderen in de suburbane en forenzenzones.
Overbezet, Aangepast, Onderbezet - Bron: Vanneste D, Thomas I. & Goossens L., 2007
96
De oplossing? Kleinere kavels en appartementen worden standaard, doch nog steeds worden nieuwe
gronden aangesneden (de watertoets heeft amper impact op de selectie van de geschikte gronden)
en in het bestaande weefsel zien we slechts fragmentair vernieuwing opduiken. Vlaanderen kan niet
langer leven op die te ‘grote voet’ en moet dringend op zoek naar een rationele bezetting van (grote)
units en dimensionering van verharding en privétuinen in woonbuurten, naar woonconcepten die
kwalitatief verdichten op grote schaal en gespreid over Vlaanderen, in denkpistes voorbij de
tweedeling één- en meergezinswonen, huur/koop en privé/publieke markt, voorbij het monofunctioneel zoneren voor wonen, denkpistes voor semi-publieke ruimte, delend en meervoudig
ruimtegebruik, met ‘collectieve’ nutsvoorzieningen (energie, water, afval), met delend auto- en
materiaalgebruik en de (her)waardering voor de groen/blauwe structuur en biodiversiteit. Collectiviteit
stimuleert een meer ecologische leefstijl.
Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen en bvb de pilootprojecten Collectief Wonen (Vl. Bouwmeester)
geven alvast een voorzet. Gemeenschappelijk, intergenerationeel wonen op coöperatieve basis zet
nog een stap verder en biedt een volwaardig alternatief, een keerpunt in de heersende, ecologisch
verspillende wooncultuur. Coöperatief wonen kan betaalbare projecten op een compacte en
ecologisch efficiënte wijze bevorderen, op moeilijk te ontsluiten sites of in grote leegstaande panden,
liefst in en nabij de kernen, openbaar vervoer en dagelijkse voorzieningen, en waar mogelijk lokale
voedselproductie. Zij kunnen een voorbeeld stellen in de collectieve aanpak van energie en
nutsvoorzieningen voor water, electriciteit en afval, in een buurtherwaardering die het individueel
initiatief overstijgen.
2.1.e. Sociale media in opmars
Het is een open deur intrappen te zeggen dat één van de meest ingrijpende evoluties in onze
samenleving bestaat uit de manier waarop wij (kunnen) omgaan met informatie. Kennis is op veel
ruimere schaal beschikbaar, en kan ook sneller worden verspreid door de hedendaagse
communicatiemiddelen. Dit opent perspectieven naar netwerkvorming voor collectieve ontwikkeling
van organisaties en producten van alle aard, sharing-programma’s, crowdfunding, peer-to-peer
productie, leergemeenschappen, enz … In de transitiebeweging zoekt men juist naar alternatieven
voorbij het oliegebruik, naar schaalverkleining en de bottom-up kracht om zich weerbaarder op te
stellen ten aanzien van macro-economische productie en consumptiepatronen. Ook hierin kan de
collectieve aanpak meer kansen bieden. De groeiende aandacht voor o.m. collectieve en meer
autonome energievoorziening (Ecopower, Rescoop), gesloten kringloop van water en grondstoffen
leent zich trouwens tot een overstijgen van de eigen woning of woongroep, het laat toe om connecties
te zoeken met de omwonenden en de buurt.
2.2. Mesoperspectief
2.2.a. Technologie, complexiteit en innovatie in de bouw, vastgoed en woonsector.
Aanvankelijk bakte elke boerderij zijn eigen brood, daarna verleerden wij dit en werd het
specialistenwerk, nu gaan broodbakmachines als zoete broodjes van de hand. En wie weet, vinden
97
we weldra op het internet vrij beschikbare schema’s voor het uitprinten van onderdelen en het
monteren van een broodbakmachine.
De bouw- en vastgoedsector is volop in beweging, zo getuige ook de pioniers en voortrekkers in de
transitiearena Duurzaam Wonen en Bouwen. Maar, een aantal technieken en processen zijn mettertijd
ook veel complexer en verfijnder geworden. Voorbeelden zijn de bouwwijze, het energiebeheer, de
samenstelling van producten en materialen, de technische infrastructuur en installaties, de normen
rond veiligheid en gezondheid, enz … Zij ontglippen de burger en hebben de neiging te verschuiven
naar het terrein van specialisten en kwaliteitsbewakers. Anderzijds worden dan weer methodieken
ontwikkeld om dit alles opnieuw bij de gebruiker te brengen, die er (extra) tijd en energie zal of moet
voor vrijmaken.
In sommige kringen, en zeker in de woonsector, is er de neiging om terug te grijpen naar traditionele
bouwwijzen en technieken, bouwelementen en prefab, in eenvoudige huizen en voorzieningen. Vaak
zijn ze beter geschikt voor zelfbouw, en de bewoners kunnen zelf het onderhoud of de herstellingen
kunnen opnemen.
Parallel met de toegenomen complexiteit van technieken zijn ook juridische constructies, financiële
producten, ontwikkelingstrajecten e.d.m. veel ingewikkelder geworden. Het scala aan professionals
breidt zich uit en men kan ze niet (meer) wegdenken bij innovatieve woonconcepten, zelfs niet in een
klassieke, individueel bouwproces. In een groep of in een breder netwerk van diensten, kennis- en
ervaringsuitwisseling kan dit beter worden opgevangen.
De bankencrisis heeft de waakzaamheid van de kredietverstrekkers (en de Nationale Bank) over de
financiële draagkracht van de kredietnemers verscherpt, niettegenstaande de lage rentevoet:
strengere eisen naar waarborg, leenbaar bedrag, termijnen. Ondertussen wordt er bv. in de vastgoeden energiesector gezocht naar financieel innovatieve formules over een langere tijdspanne (uitstel van
grondaankoop, achtergestelde lening, erfpacht, recht van opstal, ..) of formules die rekening houden
met het terugverdieneffect van duurzame maatregelen en investering. In het kader van de 2020klimaat-doelstellingen gelden immers jaarlijks verscherpte ambities die we moeten
geoperationaliseerd krijgen (kennis, toepassing, leerfacetten, impact).
De vastgoedsector is een directe (en sterke) concurrent voor het GW bij het zoeken naar sites en
kaapt de kansen weg. Maar de sector zelf komt ook hier en daar in beweging. Enkele ontwikkelaars
en investeerders haken aan op de kar van het GW; zij zien duidelijk immers een win-win in de
samenwerking met groepen of dienstverleners (aanbod/vraag van sites, gronden of panden, garantie
op afname van woningen) en maken zich sterk(er) naar de lokale overheden om hun
vastgoedvoorraad op een (meer) duurzame wijze te valoriseren.
2.2.b. wettelijk en regelgevend kader
Zoals hierboven aangehaald, worden wet- en regelgeving complexer en moet er meer beroep worden
gedaan op specialisten.
Enerzijds bestaan er binnen de context van diverse wet- en regelgeving een aantal knelpunten die te
maken hebben met de eigenheid van gemeenschappelijk wonen (voorschriften en vergunning,
domiciliëring, sociale zekerheid,..), in combinatie met zelfontwikkeling en zelfbeheer, met financiering
en betaalbaarheid (fiscaliteit, premies, ..;). Wil het GW betaalbaar zijn en toegankelijk voor diverse
doelgroepen, dan biedt het grond- en pandendecreet een kans op mix van inkomens, maar de sociale
bouwmaatschappijen staan niet meteen te springen voor een samenwerking (selectie en toewijzing
van kandidaten, chronologie op de wachtlijst).
Anderzijds is er de relatieve onbekendheid met coöperatieve vormen en dienen de ambtenaren –
vooral op het lokale niveau (RO, wonen, leefmilieu, enz) zich te informeren, zich creatief en meer open
op te stellen om in te spelen op de vraag van het GW, hetzij binnen het huidig kader, hetzij via een
aanpassing van de voorschriften en reglementen.
2.2.c. Politieke aandacht voor Gemeenschappelijk wonen en andere nieuwe woonvormen
De groeiende aandacht voor gemeenschappelijk wonen blijkt uit een aantal initiatieven. Een
belangrijke stap voorwaarts was de erkenning in 2010 van de vzw Samenhuizen als een socioculturele beweging (na 10 jaar zuiver vrijwilligerswerk). Samen met de steun uit het Luchkasteelfonds
98
(Koning Boudewijnstichting) voor een studie rond de knelpunten van Samenhuizen (Jonckheere et al.
2009) heeft dit als gevolg dat de beweging via enkele medewerkers in dienstverband is gaan wegen in
de lokale en Vlaamse politiek, in allerlei media en studie- of leerdagen die ook de interesse losweekt
onder de bevolking.
Het potentieel voor Gemeenschappelijk wonen is groot, maar nu krijgt het gedachtegoed stilaan ook
vorm in de praktijk. Groepen vormen zich, initiatieven worden opgestart en krijgen steeds meer
gehoor. We noemen enkele concrete stappen in de goede richting.
- Vlaams Parlement (2009) : resolutie ter stimulering en ondersteuning van projecten
gemeenschappelijk wonen (op voordracht van politici uit 6 partijen)
- Vlaamse Wooncode (2010) : ‘zorgwonen’ (=kangoeroewonen) behoeft enkel meldingsplicht i.p.v.
aanvraag stedenbouwkundige vergunning
- DAR-subsidie voor duurzaam wonen en bouwen aan Ugent en VIBE vzw i.s.m. Samenhuizen voor
het LiM-project (Leren in Meervoud voor Cohousing): een kennisuitwisseling tussen startende
groepen (brochure en DVD, Maes et al, 2011)
- Beleidsbrief Wonen - Beleidsprioriteiten 2011-2012, Freya Van den Bossche, Vlaams minister van
e
Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie” : 1 Strategische doelstelling : “Betaalbaar
wonen in Vlaanderen bevorderen”. Hierin worden Cohousingprojecten aangehaald als één van
de formules om het bescheiden woonaanbod uit te bouwen via initiatieven van de sociale
huisvestingsmaatschappijen.
- Parlementaire Commissie Wonen (9-11-2011) : Voorstel tot decreet door Groen! over toekennen van
leningen bij het sociale woningfonds aan cohousing groepen die aan bepaalde criteria voldoen
- De Vlaamse transitiearena Duurzaam Wonen en Bouwen brengt het thema GW op de agenda (2012,
2013).
- Het Groenboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (2012) en het Woonbeleidsplan (2012) creëren
openingen voor nieuwe en collectieve woonvormen. In de synthese van de Ronde Tafels in mei
2012 rond het Woonbeleidsplan lezen we: Pilootprojecten, voorbeeldprojecten,
experimenteerrruimte in een regelgevingsluwe omgeving zijn hier van groot belang. Zo moet een
aanbod gecreëerd worden dat toont dan andere woonvormen evenzeer aantrekkelijk en
betaalbaar kunnen zijn, de vraag zal dan automatisch volgen.
- De campagne ‘Samenhuizen in je lokaal beleid’ t.b.v. lokale overheden (2012-2013) ondervindt een
grote belangstelling.
- Gemeenteraadsverkiezingen (2012) : gemeenschappelijk wonen is opgenomen in het programma
van bijna alle partijen en in de beleidsovereenkomsten van heel wat gemeenten
- POD Maatschappelijke Integratie (2012) bestelde een studie rond solidair gemeenschappelijk
wonen. Deze werd uitgevoerd door Samenhuizen vzw, Habitat & Participation en Universiteit
St.Alysius
- Het Charter Gemeenschappelijk Wonen (2013) is met steun van de Provincie West-Vlaanderen
ondertekend door 25 West-Vlaamse gemeenten. De andere provincies worden aangedaan in
2014.
- Vlaamse bouwmeester pleit herhaaldelijk voor het bevorderen van gemeenschappelijk wonen in het
beleid ruimtelijke ordening en het woonbeleid
- Brussels Gewest (2013) Ordonnantie ter facilitatie en ondersteuning van gemeenschappelijk wonen
- Waalse Gewest (2012) Code wallon du logement, met aandacht voor ‘habitat collectif ‘(woongroep)
- Vlaamse Parlementaire Commissie Wonen (2013): Community Land Trust
- Woonwoord : Artikels over SH (Woonwoord 21, 2012) en over CLT (Woonwoord 23, 2013) in het
blad van de VMSW, de koepel van Huisvestingsmaatschappijen [ref : Rauch Irène, 2012 ;
Dekeyzer Gerd, 2013]
- Discussie over de regionalisering van de woonbonus
- Discussie rond de opportuniteit van GW bij het inzetten op sociale koopwoningen
- De intentie van De Ideale Woning (Antwerpen), WoninGent met betrekking tot CLT
- Initiatief door Provincie VL-Brabant met financiële ondersteuning voor startende projecten 2014
- Oproep SOGent met wedstrijd voor een site bestemd voor gemeenschappelijk wonen 2012
- Diverse gemeentelijke initiatieven voor het inschrijven van gemeenschappelijk wonen in plaatselijke
en gebiedsdekkende RUP’s
2.3. Microperspectief
99
We bekijken de dynamiek van gemeenschappelijk wonen binnen een aantal andere maatschappelijke
trends, speciaal binnen de coöperatieve beweging en op zichzelf in haar eigen groei en potentieel.
2.3.a. gemeenschappelijk wonen binnen maatschappelijke trends
In de afgelopen decennia hebben we een aantal maatschappelijke bewegingen gezien, die buiten de
tradities om of er soms op voortbouwend, nieuwe omgangswijzen aanbrengen t.o.v. onze behoeften,
elkaar en onze omgeving. Dat vertaalt zich in alternatieve woonvormen, mobiliteit, communicatie,
vorming, en tal van andere diensten, voorzieningen en initiatieven.
Op vlak van de wooncultuur is er, zoals elders, enerzijds een evolutie naar individualisering en
verbetering van het comfort. Daarnaast ontstaat er een groeiende behoefte aan sociale cohesie en
solidariteit en een toenemende aandacht voor leefbare wijken en voor het optimaliseren van het
sociaal kapitaal.
De beweging van gemeenschappelijk wonen komt niet alleen voort uit wensen naar meer
verbondenheid, solidariteit en een grotere verantwoordelijkheid en zeggenschap, maar gebeurt in
wisselwerking met brede maatschappelijke ontwikkelingen, zoals :
- delen van diensten, goederen en kennis (car-sharing, ruilsystemen, volkstuinen, swapping, enz …)
- milieubewustzijn (ecologie, duurzaamheid, transitie)
- sociaal ondernemen (ten behoeve van maatschappelijke meerwaarde, dienstverlening, inclusie van
kansarmen)
- emancipatie (grassroot bewegingen, zelfredzaamheid, burgerverantwoordelijkheid)
- solidariteit en vermaatschappelijking van de zorg (intergenerationele solidariteit, woonrecht)
- en hang naar verbondenheid (leefbare buurten, sociale cohesie).
Deze ruime bewegingen zijn onderling ook sterk met elkaar verstrengeld.
In deze stromingen bouwen diverse overheidsinitiatieven en instellingen, verenigingen en brede of
lokale initiatieven mee aan een vernieuwd sociaal landschap.
Gemeenschappelijk wonen biedt heel wat meerwaarde in het bieden van een bottom-up en
zelfredzaam -duurzaam- antwoord op de demografische en maatschappelijke trends, de schaarste
aan ruimte, de druk op het leefmilieu, alle uitdagingen waarbij het Gemeenschappelijk wonen als
volwaardig alternatief op het individuele wonen kan uitgroeien.
2.3.b. Groei en potentieel voor gemeenschappelijk wonen in ons land
Bij een inventarisatie werden er in 2010 in Vlaanderen 63 woongemeenschappen geteld van de types
cohousing, centraal wonen en woongroep (Luk Jonckheere e.a., 2010). Die werden in de loop van de
laatste veertig jaar ontwikkeld. In de afgelopen drie jaar zijn er daar nog minstens 10 bij gekomen.
Vandaag zijn er ook minstens 30 projecten in aanloop- of realisatiefase. (zie bijlage 7 : inventaris
woongemeenschappen wonen’)
Interesse en potentieel zijn gemeten in verschillende westerse landen. De resultaten lopen ongeveer
gelijk. De meest degelijk gevoerde studies geven een percentage van interesse tussen 20 en 32% van
de bevolking [o.a. Innosense Consulting SRL & INDACO Politecnico di Milano , 2006 ; Harris
Interactive, 2011]. Deze tendensen werden in 2013 ook in ons land bevestigd. Een recente studie
door ILIV onderzoeksbureau in opdracht van IKEA stelde vast dat 35 % van de Vlamingen het ‘fijn
vindt om met verschillende generaties samen te wonen’ en dat 32 % van de Vlamingen zegt dat het
‘leuk zou zijn om verschillende gezinnen samen een groot huis te delen, waarbij iedereen zijn stukje
privacy heeft, maar er ook gemeenschappelijk plaatsen zijn’ [Debruyn Caro, 2013]
(zie bijlage 8 : tabel ‘interesse voor gemeenschappelijk wonen’)
Ook als we slechts 1/10 van deze 20 à 32 % geïnteresseerden effectief zouden instappen in een
project, dan nog mogen we het potentieel beduidend noemen.
2.3.c. Trend m.b.t. coöperatief denken binnen gemeenschappelijk wonen :
In een aantal landen is het coöperatief gedachtengoed sterk vertegenwoordigd bij gemeenschappelijk
wonen, meestal doordat er daar reeds een traditie bestond van coöperatieve vormen van wonen op
de gewone woningmarkt.
100
We denken aan de Scandinavische landen, aan
In ons land is het overgrote deel van de projecten gestructureerd en functioneert ook als Vereniging
van Mede-Eigendom (VME), de meest bekende en gebruikte vorm voor zelfbeheerd collectief wonen
ook zonder gemeenschappelijkheid (in appartementsgebouwen). Coöperatieve woonvormen zijn in
ons land weinig bekend.
Er zijn natuurlijk de traditionele huisvestingsmaatschappijen waarvan een aantal gestructureerd is
volgens de coöperatieve vennootschapsvorm. Zij zijn historisch ontstaan vanuit de arbeidersbeweging
, functioneren volgens een top-down model en ageren binnen een erg beperkende regelgeving. Zij
dragen in zich wel een potentieel om, eventueel in samenwerking met bewonersgroepen, eigentijdse
wooncoöperatieven mogelijk te maken, zoals dat bvb. in Nederland het geval is.
Ondanks de relatieve onbekendheid van de coöperatieve modellen worden al enkele schuchtere
pogingen ondernomen door zelfbeherende projecten gemeenschappelijk wonen die coöperatieve
structuren omarmen.
De pioniers die in België het voortouw namen/nemen met gemeenschappelijk wonen gestructureerd
volgens coöperatieve vormen zijn nog schaars. Toch kunnen we de volgende al vernoemen.
Wooncoöperatieven : ‘Abbaye de Saint-Denis-en-Brocqueroie’ (Saint-Denis), ‘Cité Bénédi’ (Wavre),
‘EMMA’ - Biloba Huis (Schaarbeek-Brussel), ‘De Okelaar’ (Wolvertem), ‘Sint-Jansbergklooster’
(Zelem). De mogelijke ontwikkeling en/of bouw t.b.v. meerdere projecten staat ingeschreven in de
statuten van ‘EMMA’ en van ‘De Okelaar’. Een coöperatieve die zich toelegt op (ver)bouwen t.b.v.
verenigingen en groepen is ‘Les Tournières’ (Liège).
(zie bijlage 4 voor een tabel van pioniers in ons land + beschrijving)
2.3.d. Gemeenschappelijk wonen en betaalbaarheid
Vanuit haar basisdoelstellingen trekt gemeenschappelijk wonen vaak mensen aan die begaan zijn met
het idee van betaalbaarheid en diversiteit (Garciano, 2011). Echter in de praktijk van vandaag is dit
moeilijk te realiseren. Er zijn talrijke voorbeelden, ook in ons land, van projecten die deze
betrachtingen inschrijven in hun doelstellingen, maar meestal wordt dit niet of in zeer beperkte mate
bereikt.
De studie over solidair gemeenschappelijk wonen van 2006 i.o.v. de POD Maatschappelijke Integratie,
werd op vraag van diezelfde dienst in 2012 geactualiseerd als ‘Studie 2012 over de mogelijkheden
voor de erkenning van het solidair wonen. - Actualisatie van de studie van 2006 en nieuwe
ontwikkelingen’. Hierin wordt gezocht naar mogelijkheden voor implementatie van ‘solidair’
gemeenschappelijk wonen zonder samenwonenden te ‘bestraffen’. (Samenhuizen e.a., 2012) .
Ook bij de zorg- en welzijnssector en bij seniorenopvang is men meer en meer bezig met het
opstarten en ondersteunen van (minder of meer zelfstandige) vormen van groepswonen.
Kortom, de beweging gemeenschappelijk wonen zelf en verschillende maatschappelijke geledingen
schenken groeiende aandacht aan het thema ‘betaalbaar gemeenschappelijk wonen.
101
1. Lijst geraadpleegde experten
Aan te vullen
2. Gecontacteerde en/of bezochte projecten, instellingen en
personen
Aan te vullen
102
3. Tabel bezochte projecten buitenland
Duitsland (22 febr 2013 - 24 febr 2013)
Denemarken (24 maart 2013 - 3 april 2013)
Zwitserland (12 sept 2013 - 16 sept 2013)
stad
land
start
- WOONCOOPERATIEVE Mehr als
Zürich
CH
2014 Wohnen
2015
u = units
initiatief
doelen
Kraftwerk 1 (a) Zürich
Hardturmstrasse
Kraftwerk 1 (b) Zürich
Heizenholz
CH
2001
250 p. wonen
90 p. jobs
20 coop's
(o.a. ABZ,
Wogeno,
Kraftwerk)
groep +
krakers
CH
2012
58 u
(70 volw. + 15
kk.) in 2
appt.geb.
Kraftwerk
(a) +
Instelling
Jeugd
betaalb.
Dreieck
Zürich
CH
1996
60 u
+30 bedrijfjes
wijkactiecomité
Kalkbreite
Zürich
CH
2014
90 u (250p.)
(150 p. jobs)
Karthago
Zürich
CH
1997
andere
coop's
+ bedrijfjes
+ wijk
groep
betaalb.;
behoud van
buurt
betaalb.
Vaubanaise
Freiburg
D
2013
Grether
Freiburg
D
Genova
Freiburg
D
SUSI
Freiburg
D
cw (25 u) +
gemh (5 stud)
+ Mylan
woongr (10 u)
* 4 ouders
van gehandicapt
kind
* groep GW
betaalb.
structuur
activiteiten
Wonen +
bedrijfjes
26 u CW + 4
woongr. v. elk
8 pers. (1jr.,
1sr., ..) +
bedrijfjes +
zorg handicap
Wonen +
bedrijfjes
be Wonen +
bedrijfjes
rijfjes
betaalb.
CW, waarin
gemH
+ zorg
Wonen + zorg
+ bedrijfjes
betaalb.;
inclusie
Sonnenhof
Freiburg D
(WOGEARCHE)
- SECUNDAIR, STICHTING, KOEPEL - buitenland
Siftung Edith
Maryon
Stiftung Trias
ABZ
(traditionele
wooncoop)
WOGENO
Basel
Hattinge
n
Zürich
CH
D
CH
1916
Zürich
CH
1981
stad
land
start
arbeiders4.600 u (in
beweging
506 appt.
gebouwen
+ 122 huizen)
groep
krakers
units
initiatief
betaalb.
wonen ;
antispecuatie
doelen
Aantal
groepen GW ;
ook gewone
appt.gebouwe
n
bouwgroepen
en groepen
GW
structuur
activiteiten
103
4. Tabel bestaande projecten binnenland
stad
land
- WOONCOOPERATIEVE Sint JansbergZelem
B
klooster
Wolverte
Okelaar (De)
B
m
Abbaye de StDenis-enSt-Denis B
Brocqueroie
Cité Benedi
Wavre
B
EMMA – Huis
Brussel
B
Biloba
Communauté
de la Verte
Voie
La Cité Bénédi
start
belgië
units
initiatief
doelen
structuur
activiteiten
2013
2013
1987
Beheer erfgoed
1981
Ouderenzorg
Wijkwerking
2008
Thimister B
Louvrang
esB
Wavre
Cultureel
centrum
La ferme de
Fer
Harsin
B
La ferme du
Hayon
MeixdevantVirton
B
Ohey
B
Ohey
B
Vorming (leem)
Limerlé
B
Artistiek
La ferme
Henrichêne
La Sève
Periple en le
Demeure
Bazuin
Terre
d'Enneille
Het
Luchtkasteel
Coop ; nkomens
in 1 pot
1 coop grond+
gebouwen ;
1 coop agri
productie
Bio-agriculture
Houtbewerking
Agri-bio : vlees,
zuivel,
aardappelen
B
Durbuy
KainTournai
B
B
agricultuur
19972006
Cvba ; Inkomens
delen
15
- SECUNDAIRE COOP, STICHTING, KOEPEL Les Tournières Liège
B
wonen
belgië
Fairfin
Credal
Koning
Boudewijnstichting
Brussel
B
nvt
nvt
Voor statuten
kan meer
vestigingen
Voor statuten
kan meer
vestigingen
EMMA
De Okelaar
stad
land
start
units
initiatief
doelen
structuur
activiteiten
104
5. Vragenlijst ‘Peiling wensen en behoeften ~ financiering van
gemeenschappelijk wonen’
(Deze enquête is geïnspireerd op het onderzoek van RELIER, uitgevoerd door Pascale Lausel (‘Minute Papillon’) en Raphaël
Jourjon (‘RELIER’), februari 2011, Frankrijk)
Samenhuizen - Peiling van wensen en
financiering van gemeenschappelijk wonen
behoeften
omtrent
Samenhuizen, CeDuBo en het transitienetwerk DuWoBo voeren met steun van het Europees Sociaal
Fonds en de Vlaamse Overheid een onderzoek naar de mate waarin de coöperatieve structuur en
rechtsvorm geïmplementeerd kunnen worden en nuttig zijn bij betaalbaar gemeenschappelijk wonen
in zelfontwikkeling en zelfbeheer.
Er wordt gekeken naar de opbouw van het omkaderend netwerk, de woongemeenschap als
coöperatieve structuur op zich, de uitwisseling van kennis, vaardigheden en diensten, en de
verschillende vormen van financiering. De huidige vragenlijst maakt deel uit van het hoofdstuk
financiering. Hij moet peilen naar de noden, de wensen en het draagvlak m.b.t. de financiering van de
verschillende types van gemeenschappelijk wonen.
Deze vragenlijst kan je invullen als contactpersoon van een groep of uit eigen naam. Je kan hem
beantwoorden vanuit bestaande, geplande ofgewenste situaties, naargelang de fase waarin je je
bevindt. De resultaten zullen anoniem verwerkt worden. De enquête neemt ongeveer 15' in beslag.
Voor vragen of opmerkingen kan je contact nemen met:
Luk Jonckheere, Samenhuizen vzw, Toekomsstraat 6, 1800 Vilvoorde, [email protected],
www.samenhuizen.be
Uit de volledig ingevulde vragenlijsten worden 3 winnaars geloot :
e
e
e
1 .Boekenbon van 100 €
2 .Boekenbon van 60 € 3 .Boekenbon van 40 €
* 1 Ik vul deze vragenlijst in:
Als contactpersoon van een groep
Uit eigen naam (maakt niet uit of je nog maar met het idee speelt of al betrokken bent bij een
groep/project)
A. GROEP
* 2 Ik vul deze vragenlijst in voor een groep van (circa) ... personen of gezinnen. (Voeg bij het
antwoord toe of het om personen of gezinnen gaat)
* 3 Naam van groep/project:
* 4 Mijn rol binnen het project is:
Voorzitter
Lid
Begeleider
Bewoner
105
Andere, namelijk:
* 5 E-mailadres waarop de groep bereikbaar is:
* 6 Telefoonnummer waarop de groep bereikbaar is:
* 7 Website waarop de groep bereikbaar is:
* 8 Fase waarin het project zich bevindt, wat staat al vast:
Beginfase: nog geen duidelijk concept of omgeving (gemeente of streek)
Concept (vorm van samen wonen) en omgeving (gemeente of streek) zijn gekozen, maar er is
nog geen site
Het concept en de site zijn beide gekend
Project (bedrijfsplan, financieel plan, architecturale haalbaarheid zijn klaar, project is opgestart)
Bouwfase (bouw of verbouwing is gaande)
Bewoning (alle bewoners zijn ingetrokken, het daglijks leven loopt)
Andere:
* 10 Grootte van het project (aantal units = wooneenheden):
Nog geen idee
Wij hebben al een idee (of benaderd idee)van het gewenste aantal units
Wij hebben al een aantal units ingepland of gerealiseerd
* 12 Hoeveel units zijn reeds ingepland of gerealiseerd?
* 13 Type units:
Autonome woningen (met eigen keuken, sanitair en wc)
Kamers
* 14 Welke gemeenschappelijke ruimtes wens je minimaal:
Wasruimte, gastenkamer(s), bergruimte, fietsberging
Leef- en ontmoetingsruimte (bvb. eetruimte, zitruimte, kinderspeelruimte, hobbyruimte, ...)
106
Andere, namelijk:
* 15 Oppervlakte (gewenst, gepland of gerealiseerd) van de privé-woonsten:
Gemiddelde van de woonsten (m2):
Geen
idee
Gelieve hier een schatting van de gemiddelde oppervlakte van de woonsten (m²) in te vullen:
* 16 Totale oppervlakte (gewenst, gepland of gerealiseerd) van de gemeenschappelijke leef- en
ontmoetingsruimtes:
(ongeveer) ... m2
Geen
idee
Gelieve hier een schatting te geven van de totale oppervlakte van de gemeenschappelijke leef- en ont
* 17 Oppervlakte (gewenst, gepland of gerealiseerd) van de gemeenschappelijke ruimte per
unit:
(ongeveer) ... m2
Geen
idee
Gelieve hier een schatting te geven van de oppervlakte van de gemeenschappelijke ruimte per unit
(m²)
* 18 Hoeveel procent van het budget gaat of kan gaan naar de gemeenschappelijke delen?
... %
Onvoldoende
gekend
Gelieve hier het gevraagde percentage in te vullen:
* 19 Hoeveel woonsten voor kleinere of vervangingsinkomens zijn (waren) idealiter gewenst (in
%)?
... %
Onvoldoende
gekend
Gelieve hier het gewenste percentage in te vullen:
* 20 Hoeveel woonsten zijn effectief
vervangingsinkomens?
... % van het totaal aantal woningen
haalbaar
(of
zijn
gehaald)
voor
kleinere
of
107
Onvoldoende
gekend
Gelieve hier het geschatte percentage in te vullen:
* 21 Het gewenste aantal woonsten voor kleinere of vervangingsinkomens is:
Gehaald
Lager dan idealiter gewenst
Hoger dan idealiter gewenst
* 22 Indien lager of hoger, heeft dit vooral te maken met:
Financiering
Juridische structuur
Regelgeving
Benodigde tijd of inspanning
Benodigde kennis en expertise
Externe partner
Aantal kandidaten
Andere, namelijk:
Licht kort uw keuzen toe:
* 23 Opteer je er voor om samen activiteiten te organiseren?
Niet echt gepland, maar het is/zal eerder beperkt zijn (max 5 per jaar)
Sommige activiteiten samen (tot 2 per maand)
Meerdere activiteiten samen (vaker dan 2 per maand)
Veel activiteiten samen (vaker dan 4 per maand)
Geen idee
* 24 Statuut voor de woongemeenschap (gewenst, gepland of heden):
Gewenst
VME
Vereniging
Eigendom
Geplande/bestaande
situatie
Onvoldoende
gekend
Niet
gewenst
Mede-
CVBA
Coöperatieve
vennootschap
VZW
Ver.
Winstoogmerk
zonder
CLT Community Land Trust
Andere
108
Nog niet vastgelegd
Indien de woongemeenschap een ander statuut heeft of beoogt, licht hier dan kort toe:
* 25 Vehouding van de bewoners t.o.v. hun woningen:
Eigenaars
Huurders
Gemengd: eigenaars en huurders
Vennoten met woonrecht
Andere
Nog
niet
vastgelegd
Indien er nog een ander statuut van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:
* 26 Statuut over de gemeenschappelijke delen:
Mede-eigendom
Huur
Gebruiksrecht als vennoot
Andere formule
Nog
niet
vastgelegd
Indien er een ander statuut van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:
* 27 Als een bewoner vertrekt, wat mag hij/zij meenemen van de aanvankelijke investering?
Enkel de ingebrachte investering (aangepast aan de index)
Plus beperkte meerwaarde
Marktwaarde
Andere
Onvoldoende
gekend
Indien er een andere formule van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:
* 28 Welke bronnen hebben jullie aangeboord of plannen jullie te gebruiken voor de aankoop
en/of bouw?
Eigen vermogen of kapitaal
Gewone lening (tegen marktrente of sociale lening)
Gift, schenking (familie of andere bronnen)
Subsidie
109
Premies
Renteloze lening
Aandelen
Andere
Nog
onvoldoende
onderzocht
Indien een andere bron van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:
* 29 Wat is de verhouding tussen enerzijds kapitaal + lening tegen marktrente en anderzijds
overige bronnen (gift, schenking + subsidie + premies + renteloze lening + aandelen + ...)?
Vb. 50/50
* 30 Hoe kan je als groep de kosten beperken?
Alternatieve gebruiksrechten (erfpacht, CLT-community land trust, ...)
Aantrekken van extern kapitaal (giften, subsidie, aandelen, ...)
Zelfontwikkeling (taken van ontwikkelaar opnemen)
Zelfbouw - vooraf opruimen site, achteraf binnendecoratie gemeenschappelijke ruimtes en
tuinaanleg
Zelfbouw - ruwbouw en afwerking
Aanbieden van diensten, opbrengst uit gemeenschappelijke ruimten
Opbrengsten uit huurwoonsten
Andere
Onvoldoende gekend
Nog
niet
vastgelegd
Indien een andere oplossing van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:
* 31 Voor welke aspecten is financiële hulp belangrijk (ongeacht het type hulp)? Gelieve bij elk
aspect aan te vinken.
Zeer
Weinig
Belangrijk
belangrijk
belangrijk
Helemaal
niet nodig
Geen
idee
Inhuren van expertise (juridisch, financieel,
architect, ...)
Nemen van optie op de site
Verwerven van de site
Bouwen of verbouwen
Ecologische meerkost
Vennootschapskosten (oprichting, beheer,
boekhouding, ...)
110
Betrekken van minvermogende ("sociale
woonsten")
Financiële
buffer
bij
onverwachte
gebeurtenis (bvb. leegstand, werken,
wanbetaling, schommeling rente)
Financiële buffer bij vertrek bewoner
Andere
Wanneer andere financiële hulp van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:
* 32 Welk type financiële hulp vind je belangrijk? (ongeacht voor welk aspect):
Zeer
belangrijk
Lening aan
markttarief
rente
lager
Belangrijk
Weinig
belangrijk
Helemaal niet
nodig
Geen
idee
dan
Borgstelling bij de bank voor lening
Kapitaalsinvestering via aandelen
Subsidie, premie, fiscale bonus, ...
Schenking, legaat vastgoed
Schenking, legaat geld
Verhuur of erfpacht van grond
Verhuur of erfpacht van gebouw
Verhuur
of
erfpacht
gemeenschappelijke ruimte
van
Andere
Indien andere financiële hulp als belangrijk wordt geacht, gelieve hier toe te lichten:
* 33 Rangschik deze hulptypes? (geef minstens de 3 belangrijkste; 1 = belangrijkste)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Lening aan rente lager dan markttarief
Borgstelling bij de bank voor een lening
kapitaalsinvestering via aandelen
Subsidie, premie, fiscale bonus, ...
Schenking, legaat vastgoed
Schenking, legaat geld
Verhuur of erfpacht van grond
111
Verhuur of erfpacht van gebouw
Verhuur of erfpacht van gemeenschappelijke
ruimte
Andere:
* 34 Welk gebruiksrecht heeft de groep over de grond van de site? (of is wenselijk)
Eigendom
Erfpacht
Huur
Andere
Geen
idee
Indien een ander gebruiksrecht van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:
* 35 Welk gebruiksrecht heeft de groep over de gebouwen van de site (of is wenselijk)?
Eigendom
Erfpacht
Huur
Andere
Geen
idee
Indien een ander gebruiksrecht van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:
* 36 Vind je het belangrijk dat de groep deelneemt aan een vorm van solidariteit tussen
woongroepen onderling?
Ja
Eerder wel
Eerder niet
Neen
* 37 Indien 'Ja' of 'Eerder wel', onder welke vorm? Door bij te dragen aan:
Fonds dat dient voor goedkope leningen ter verlichting van de instapkost bij individuele bewoners
met klein of vervangingsinkomen
Fonds voor goedkope leningen aan groepen in de startfase
Fonds voor het investeren in woonsten die worden verhuurd tegen bescheiden huurprijs aan
bewoners met klein of vervangingsinkomen
Fonds voor noodhulp aan een bewoner met financiële problemen
Delen van kennis en ervaring
112
Andere
Indien andere vormen van toepassing zijn, gelieve hier toe te lichten:
* 38 Welke beslissingen moeten wel of niet bij de bewoners liggen?
Moet uitsluitend bij
door bewoners
Kiezen en opzetten
samenwoonvorm
Kan deels door
anderen beslist
Wordt best door
anderen beslist
Maakt
niet uit
van
Keuze van de site
Ontwikkelingstraject
Algemeen ruimtelijk ontwerp
Masterplan, gemeensch.
Ontwerp van de eigen privéwoonst
Bouwtraject
Binnenafwerking eigen privéwoonst
Selectie van de bewoners
Andere
Geen
Indien andere beslissingen van toepassing zijn, gelieve hier toe te lichten:
* 39 Beslissingsprocedure (gewenst of in voege):
Consensus zonder back-up stemming
Consensus met back-up stemming
Stemmen
Andere
Geen
idee
Licht kort uw keuze toe:
* 40 Hoe belangrijk vind je het inhuren van externe steun of diensten bij het realiseren van een
project? Deze steun dient ter aanvulling van wat in de groep te weinig aanwezig of beschikbaar
is.
Zeer
belangrijk
Belangrijk
Weinig
belangrijk
Helemaal niet
nodig
Geen
idee
Financiering
113
Verwerving vastgoed (grond,
gebouw)
Projectontwikkeling
Projectcoördinatie
Juridische aspecten
Financieel beleid
Boekhouding
Site verwerven
Architectuur, stedenbouwkunde
Promotie en ledenwerving
Interne organisatie
Groepsdynamische aspecten
Andere
Indien andere steun van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:
* 41 Welke externe steun of diensten zijn effectief ingehuurd? Steun bij:
Financiering
Verwerving vastgoed (grond, gebouw)
Projectontwikkeling
Projectcoördinatie
Juridische aspecten
Financieel beleid
Boekhouding
Site verwerven
Architectuur, stedenbouwkunde
Promotie en ledenwerving
Interne organisatie
Groepsdynamische aspecten
Niet van toepassing
Geen extra steun ingehuurd
Andere, namelijk:
* 42 Lokale interactie die gewenst of gepland is of reeds bestaat:
Regelmatige activiteiten voor de woongemeenschap, die ook toegankelijk zijn voor de buurt
114
Regelmatig activiteiten in de woongemeenschap speciaal bestemd voor de buurt
Inzet van bewoners bij lokale activiteiten (school, vereniging, politiek, bedrijf, ...)
Geen
Geen idee
Andere, namelijk:
* 43 Economische activiteiten geïntegreerd in de woongemeenschap (gewenste, geplande of
reeds bestaande) en eventueel uitleg:
Landbouw/tuinbouw
Aanbieden van zorg of opvang
Socio-cultureel, artistiek
Toeristisch (bvb B&B)
Andere
Geen
Geen
idee
Licht hier kort uw keuze toe:
* 44 Eco-biologische opties (isolatie, compact wonen, energie, water, materialen, recyclage,
mobiliteit, ..):
Zeer ambitieus
Redelijk ambitieus
Matig
Minimaal
Geen idee
Licht hier eventueel uw keuze toe:
B. UIT EIGEN NAAM
KENMERKEN VAN HET PROJECT
B 2. Hoe ver sta je, wat staat al vast :
(slechts 1 antwoord)
 A. Beginfase : nog geen duidelijk concept of omgeving (gemeente of streek)
 B. Het concept (vorm van samen wonen) en de omgeving (gemeente of streek) zijn gekozen,
maar er is nog geen site
 C. Het concept en de site zijn beide bekend
o Optie op de site
o Site verworven
115
 D. Project
(bedrijfsplan, financieel plan, architecturale haalbaarheid zijn klaar, project is
opgestart)
 E. Bouwfase
(bouw of verbouwing is gaande)
 F. Bewoning
(alle bewoners zijn ingetrokken, het dagelijks leven loopt)
 G. Andere : …………………………………
B 3. Grootte van het project
 Nog geen idee
 gewenst aantal units = van ……... tot ……....
 ingepland aantal units = ……....
B 4. Type units
 Autonome woningen (met eigen keuken, sanitair en wc)
 Kamers
B 5. Welke gemeenschappelijke ruimtes wens je minimum
(meerdere aankruisen kan)
 Wasruimte, gastenkamer(s), bergruimte, fietsberging
 Leef- en ontmoetingsruimte (bvb. eetruimte, zitruimte, kinderspeelruimte, hobbyruimte, …)
 Andere : ……………..
 Geen idee
B 6. Oppervlaktes
(gewenst, gepland of bestaand)
 Oppervlakte van de privé-woonst :
o (ongeveer) ……..….. m²
o Geen idee
 Totale oppervlakte gemeenschappelijke leef- en ontmoetingsruimtes :
o (ongeveer) ……..….. m²
o Geen idee
 Oppervlakte (m²) gemeenschappelijke ruimte per unit
o (ongeveer) ……..….. m²
o Geen idee
B 7. Hoeveel procent van het budget gaat of kan gaan naar de gemeenschappelijke delen?

……………. %
 Onvoldoende gekend
B 8. Hoeveel woonsten voor kleinere of vervangingsinkomens zijn (waren) idealiter gewenst (in %)

……………. %
 Onvoldoende gekend
B 9. Hoeveel woonsten zijn effectief haalbaar (of zijn gehaald) voor kleinere of vervangingsinkomens
 ……………. % van het totaal aantal woningen
 Onvoldoende gekend ( ga naar vraag 11)
B 10.a. Het gewenste aantal woonsten voor kleinere of vervangingsinkomens is :
antwoord)
 gehaald
 lager dan idealiter gewenst
 hoger dan idealiter gewenst
B 10.b. Indien lager of hoger, heeft dit vooral te maken met:
en leg kort uit)
(slechts 1
(Duid de 2 belangrijkste redenen aan
 Financiering - Leg uit : ………………………………………………………………….
………………………………………………………………….
 Juridische structuur - Leg uit : ………………………………………………………………….
………………………………………………………………….
 Regelgeving - Leg uit : ………………………………………………………………….
………………………………………………………………….
116
 Benodigde tijd of inspanning - Leg uit :
………………………………………………………………….
………………………………………………………………….
 Benodigde kennis en expertise - Leg uit :
………………………………………………………………….
………………………………………………………………….
 Externe partner - Leg uit : ………………………………………………………………….
………………………………………………………………….
 Aantal kandidaten - Leg uit : ………………………………………………………………….
………………………………………………………………….
 Andere factoren, welke : ……………………………………………………………………………
………………………………………………………………….
B 11. Opteer je er voor om samen activiteiten te organiseren
(slechts 1 aankruisen)
 niet echt gepland, maar het is/zal eerder beperkt zijn (max 5 per jaar)

Sommige activiteiten samen (tot 2 per maand)

Meerdere activiteiten samen (vaker dan 2 per maand)
 Veel activiteiten samen (vaker dan 4x/maand)

Geen idee
JURIDISCH & FINANCIEEL
B 12. Statuut voor de woongemeenschap (gewenst, gepland of heden) :
(meerdere
aankruisen kan)
gepland of
gewenst
onvoldoende
bestaande
gekend
situatie
VME Verenging Mede-Eigendom
CVBA Coöperatieve vennootschap
VZW Vereniging zonder
Winstoogmerk
CLT Community Land Trust
Andere :
Nog niet vastgelegd
B 13. Statuut van de bewoners over hun woningen :

Eigenaars
 Huurders
 Gemengd : eigenaars en huurders
 Vennoten met woonrecht
 Andere : …………………………………………..

Nog niet vastgelegd
B 14. Statuut over de gemeenschappelijke delen :

Mede-eigendom

Huur
 Gebruiksrecht als vennoot

Andere formule : ………………………………….……….

Nog niet vastgelegd
B 15. Als een bewoner vertrekt, wat mag hij/zij meenemen van de aanvankelijke investering
1 antwoord)

Enkel de ingebrachte investering (aangepast aan de index)

Plus beperkte meerwaarde

Marktwaarde

Andere formule : ………………………………….……….
(slechts
117
 Onvoldoende gekend
B 17. Als privé persoon (evt. met partner), in welke mate dekken je middelen de mogelijkheid om te
participeren in een project gemeenschappelijk wonen (eigen kapitaal, leenbaar bij bank, eventueel
hulp van familie, …)
(nogmaals, deze enquête wordt anoniem verwerkt en je gegevens worden niet
verspreid)
(slechts 1 aankruisen, wat het meeste overeenkomt met jouw situatie)
 Ik kan aankopen
 Ik kan aankopen, maar tegen een bescheiden budget
 Ik kan huren
 Ik kan huren, maar tegen een bescheiden budget
 Ik kom in aanmerking voor een sociale huurwoning
 Andere : ………………………………

Geen idee
B 18. Wat zijn volgens jou interessante mogelijkheden om als groep de kosten te beperken?
(meerdere aankruisen kan)

Alternatieve gebruiksrechten (erfpacht, CLT-community land trust, …)
 Aantrekken van extern kapitaal (giften, subsidie, aandelen, …)
 Zelfontwikkeling (taken van ontwikkelaar opnemen)
 Zelfbouw - vooraf opruimen site ; achteraf binnendecoratie gemeenschappelijke ruimtes en
tuinaanleg
 Zelfbouw - ruwbouw & afwerking
 Aanbieden van diensten, opbrengst uit gemeenschappelijke ruimten
 Andere : ……………………………………………
 Onvoldoende gekend
 Nog niet vastgelegd
B 19. Voor welke aspecten is financiële hulp belangrijk (ongeacht het type hulp) :
(aankruisen)
zeer
belangrijk
weinig
ASPECTEN
belangrijk
belangrijk
Inhuren van expertise (juridisch,
financieel, architect, enz...)
Nemen van optie op de site
helemaal
niet nodig
geen idee
Verwerven van de site
Bouwen of verbouwen
Ecologische meerkost
Vennootschapskosten (oprichting,
beheer, boekhouding, …)
Betrekken van minvermogende (“sociale
woonsten”)
Financiële buffer bij onverwachte
gebeurtenis (bvb. leegstand, werken,
wanbetaling, schommeling rente)
Financiële buffer bij vertrek bewoner
Andere :
B 20.a. Welk type financiële hulp vind je belangrijk (ongeacht voor welke aspecten) :
(aankruisen)
zeer
belangrijk
weinig
helemaal geen idee
TYPE HULP
belangrijk
belangrijk niet nodig
Lening aan rente lager dan markttarief
118
Borgstelling bij de bank voor lening
Kapitaalsinvestering via aandelen
Subsidie, premie, fiscale bonus, …
Schenking, legaat vastgoed
Schenking, legaat geld
Verhuur of erfpacht van grond
Verhuur of erfpacht van gebouw
Verhuur of erfpacht gemeensch. ruimte
Andere :
B 20.b. Welke van die hulptypes komen op de eerste , tweede, derde plaats
belangrijkste)
 Lening aan rente lager dan markttarief
 Borgstelling bij de bank voor lening
 Kapitaalsinvestering via aandelen
 Subsidie, premie, fiscale bonus, …
 Schenking, legaat vastgoed
 Schenking, legaat geld
 Verhuur of erfpacht van grond
 Verhuur of erfpacht van gebouw
 Verhuur of erfpacht van gemeenschappelijke ruimte
 Andere :
B 21. Welk gebruiksrecht heeft de groep over de site (of is wenselijk) :
kan)

Grond
o Eigendom
o Erfpacht
o Huur
o Andere : ……………
o
Geen idee
 Gebouwen
o Eigendom
o Erfpacht
o Huur
o Andere : ……………
o
Geen idee
(vul in met 1,2,3 ; 1 =
(meerdere aankruisen
B 22.a. Als individu, ben je bereid deel te nemen aan een vorm van solidariteit tussen de medebewoners
 Ja
 Eerder wel
 Eerder niet
 Nee
B 22.b. Onder welke vorm?
(meerdere aankruisen kan)
Ik ben bereid :
 een zelfgekozen mede-bewoner met klein of vervangingsinkomen financieel te steunen
(rechtstreeks met deze bewoner)
 bij te dragen tot een reservefonds (gespijsd door alle bewoners) dat dient voor goedkope
leningen ter verlichting van de instapkost bij bewoners met klein of vervangingsinkomen.
119
 bij te dragen tot een reservefonds (gespijsd door alle bewoners) dat dient voor noodhulp aan
een bewoner met financiële problemen.
 mee te investeren in woonsten die worden verhuurd tegen bescheiden huurprijs
 tot een lichte herverdeling van de woonlasten in functie van de inkomens
 tot een volledige herverdeling van de woonlasten in functie van de inkomens
 Andere : ……………………………………
Eventuele toelichting :
………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………
B 23.a. Vind je het belangrijk dat de groep deelneemt aan een vorm van solidariteit tussen
woongroepen onderling?
 Ja
 Eerder wel
 Eerder niet
 Nee
B 23.b. Indien ‘Ja’ of Eerder wel’ : Onder welke vorm?
(meerdere aankruisen kan)
Door bij te dragen aan :
 Fonds dat dient voor goedkope leningen ter verlichting van de instapkost bij individuele
bewoners met klein of vervangingsinkomen.
 Fonds voor goedkope leningen aan groepen in de startfase
 Fonds voor het investeren in woonsten die worden verhuurd tegen bescheiden huurprijs aan
bewoners met klein of vervangingsinkomen
 Fonds voor noodhulp aan een bewoner met financiële problemen.
 Delen van kennis en ervaring
 Andere : ……………………………………
ORGANISATIE PROJECT
B 24. Welke beslissingen moeten wel of niet bij de bewoners liggen :
Moet
uitsluitend
door
bewoners
Kan deels
door anderen
beslist
worden
(meerdere aankruisen kan)
Wordt best
door
anderen
beslist
Maakt niet
uit
Kiezen en opzetten van de
samenwoon-vorm
Keuze van de site
Ontwikkelingstraject
Alg. ruimtelijk ontwerp
(masterplan, gemeensch.)
Ontwerp van de eigen privéwoonst
Bouwtraject
Binnenafwerking van de eigen
privé-woonst
Selectie van de bewoners
Andere :
Geen
Weet niet
120
B 25. Beslissingsprocedure (gewenst of in voege) :
(slechts 1 antwoord) (evt. met uitleg)
 Consensus zonder backup stemming : …………………………………………………………..
 Consensus met backup stemming : ………………………………………………………………
 Stemmen : …………………………………………………………………………………………..
 Andere : …………….
 Geen idee
B 26.a. Hoe belangrijk vind je het inhuren van externe steun of diensten bij het realiseren van een
project.
Deze steun dient ter aanvulling van wat in de groep te weinig aanwezig of beschikbaar is :
Steun bij:
zeer
weinig
helemaal
geen
belangrijk
belangrijk
belangrijk niet nodig
idee
Financiering
Verwerving vastgoed (grond,
gebouw)
Projectontwikkeling
Projectcoördinatie
Juridische aspecten
Financieel beleid
Boekhouding
Site verwerven
Architectuur, stedenbouwkunde
Promotie & ledenwerving
Interne organisatie
Groepsdynamische aspecten
Andere
B 26.b. Welke externe steun of diensten zijn effectief ingehuurd? (meerdere aankruisen kan)
Steun bij:
Financiering
Verwerving vastgoed (grond, gebouw)
Projectontwikkeling
Projectcoördinatie
Juridische aspecten
Financieel beleid
Boekhouding
Site verwerven
Architectuur, stedenbouwkunde
Promotie & ledenwerving
Interne organisatie
Groepsdynamische aspecten
Andere
Niet van toepassing
Geen extra steun ingehuurd
B 27. Lokale interactie die gewenst of gepland is of reeds bestaat:
(meerdere
aankruisen kan)
 Regelmatige activiteiten voor de woongemeenschap, die ook toegankelijk zijn voor de buurt
 Regelmatig activiteiten in de woongemeenschap speciaal bestemd voor de buurt
 Inzet van bewoners bij lokale activiteiten (school, vereniging, politiek, bedrijf, …)
 Andere : …………….
 Geen
 Geen idee
B 28. Economische activiteiten geïntegreerd in de woongemeenschap (gewenste, geplande of reeds
bestaande ) en evt. uitleg :
(meerdere aankruisen kan)
 Landbouw/tuinbouw
121
 Aanbieden van zorg of opvang
 Socio-cultureel, artistiek
 Toeristisch (bvb. B&B)
 Andere : Welke? …………………………………………………………………………………………
 Geen
 Geen idee
Geef eventuele toelichting :
………………………………………………………………………………………
B 29. Eco-Biologische opties (isolatie, compact wonen, energie, water, materialen,
recyclage,mobiliteit, …) :
(meerdere aankruisen kan)
 Zeer ambitieus
 Redelijk ambitieus
 Matig
 Minimaal (=EPC, energieprestatie certificaat, vereist voor nieuwbouw)
 Geen idee
 Geef eventuele toelichting :
………………………………………………………………………………………
TENSLOTTE
45 Zijn er nog andere belangrijke wensen, behoeften of bekommernissen m.b.t. het realiseren
van een project gemeenschappelijk wonen? Welke?
46 Heb je opmerkingen of aanbevelingen over deze vragenlijst? Welke?
* 47 Wil je op de hoogte blijven van de resultaten van deze peiling?
Neen
Ja
48 Je kan je eigen gegevens invullen: deze worden niet verspreid en de antwoorden worden
anoniem verwerkt. Als je in aanmerking wil komen voor de verloting van 3 boekenbons (van
respectievelijk 100, 60 en 40 €), vul dan hieronder je naam en mailadres in.
Hartelijk dank voor het invullen van deze enquête. We brengen u spoedig op de hoogte van de
resultaten.
122
6. Resultaten ‘Peiling wensen en behoeften ~ financiering van
gemeenschappelijk wonen’
Nog niet verwerkt op 16-12-2013
123
7. Knelpunten m.b.t. gemeenschappelijk wonen
Samenhuizen knelpuntennota toevoegen
124
8. Aantal woongemeenschappen in Vlaanderen
Samenhuizen inventaris toevoegen
9. Interesse en Potentieel voor Gemeenschappelijk Wonen
country
year
conducted by
sample
method
housing
type
N=500
age 50-65
cohousinglike setting
results
OPEN SURVEYS
United
States
2004 'Mature Market
Institute’ (MetLife) &
‘AARP's Health Care’
Belgium
2010 Samenhuizen vzw and N=241
'Habitat & Participation' open
2013 Batibouw (enquete bij N=?
salonbezoekers)
Belgium
all types
all types
- Priorities:
* choosing oneself where to live: 51%
* defining own rules of life: 42%
- Interested living in a cohousing-like
setting : 34%
- interested to build this : 22%
- Interested in living in communal
housing: 63%
- Interested (or living) in communal
housing: 20%
SURVEYS with REPRESENTATIVE SAMPLING
Italy
2006 Innosense Consulting N=3.474
SRL (social innovation)
& Dipartimento
INDACO del
Politecnico di Milano
Denmark 2010 Family & Gender
research, Univ. of
Roskilde
N=934
single
parents
Belgium
2010 OIVO-CRIOC
(Research Center of
the Consumer
Organizations)
N=625
France
2011 ‘Harris Interactive’
for ‘Gecina’ (leading
real estate company)
2011 UK Cohousing
Network & ‘NESTA’s
Age Unlimited
programme’
2013 ILIV ThuisTrendrapport
(kenniscentrum)
connected with IKEA
N=2.000
United
Kingdom
Belgium
N=?
Age +50
N=2.000
Age 18+
cohousing
or ‘centraal
wonen’
- Interested in living in cohousing:
20,5%
- Interested but depends on group, site
& costs: 38,9%
- Interested but want to know more
about it: 30,2%
cohousing
- Considered living in cohousing?
Yes: 32% (lived in 3% ; living in 2%;
consider often 27%)
Yes, but less interested now : 17%
No: 48% Don’t know: 4%
share house - those with positive experience with
shared house, interested : 8,6%
of population
- no experience, interested in share
house: 15,0% of population
(for the 18-29y: 51%)
- sum: 23,6% of the population
cohousing
- Interested in living in this setting:
or ‘centraal 32% of the French
wonen’
(for the 18-24y: 44%)
cohousing
(results not yet known)
all types
- interested in sharing communal
rooms and facilities with several
families, in combination with private
space :
32 % of the population
- interested in living in a multigenerational setting :
35 % of the population
Samenhuizen vzw – aug 2013 (copyleft)
125
10. Samenhuizen Brugge : Statuten vzw
Samenhuizen Brugge oprichting vzw
Versie 2013-06-20
Tussen de ondergetekenden :
De Heer
Mevrouw
wordt overeengekomen een vereniging zonder winstoogmerk op te richten
overeenkomstig de Wet van 27 juni 1921 gewijzigd door de Wet van 2 mei 2002
betreffende de verenigingen zonder winstoogmerk, de internationale verenigingen zonder
winstoogmerk en de stichtingen, en onder de volgende voorwaarden en omstandigheden.
De statuten van deze vereniging worden vastgesteld als volgt :
TITEL I. NAAM - ZETEL - DOEL – DUUR
Artikel 1 – Naam
De vereniging draagt de naam : “Samenhuizen Brugge”.
Alle stukken uitgaande van de vereniging moeten haar naam vermelden, onmiddellijk
voorafgegaan of gevolgd door de woorden “vereniging zonder winstoogmerk” of door de
afkorting “vzw”.
Artikel 2 – Zetel
De zetel van de vereniging is gevestigd te ‘t Speelhof 5, 8200 Sint-Michiels. De
vereniging ressorteert aldus onder het gerechtelijk arrondissement Brugge.
Artikel 3 – Doel
§1 De vereniging heeft tot doel het verkennen, selecteren, voorbereiden, steunen,
sensibiliseren, promoten en bevorderen van diverse vormen van gemeenschappelijk
wonen in de regio Brugge.
§2 De vereniging mag alle rechtshandelingen stellen die nodig of nuttig zijn voor het
verwezenlijken van het maatschappelijk doel, en mag daartoe alle roerende of
onroerende goederen verwerven of bezitten in eigendom of anderszins, en deze goederen
gebruiken, beheren of ten dienste stellen.
§3 De vereniging kan hiertoe alle initiatieven nemen die rechtstreeks of onrechtstreeks
op deze doelstelling betrekking hebben, hierbij inbegrepen het stellen van daden van
koophandel.
Artikel 4 – Duur
De vereniging is opgericht voor onbepaalde duur. Zij kan ten allen tijde ontbonden
worden.
TITEL II. DE LEDEN
Artikel 5 – Effectieven en toegetreden leden
De vereniging bestaat uit effectieve en toegetreden leden. Het aantal leden is onbeperkt.
§1. Effectieve leden zijn
de stichters van de vereniging, en
de personen die als zodanig aanvaard zijn door de Algemene Vergadering, op de
wijze zoals hierna bepaald.
Als effectief lid kan in aanmerking komen eenieder die:
daartoe een aanvraag op schriftelijke of elektronische wijze heeft ingediend bij de
voorzitter van de Raad van Bestuur, en
reeds minimaal drie maanden een toegetreden lid is, en
het lidgeld heeft betaald.
§2. Toegetreden leden zijn alle natuurlijke of rechtspersonen die de doelstellingen van de
vereniging onderschrijven, en die het lidgeld hebben betaald.
Artikel 6 – Rechten en plichten van de leden
§1 Effectieve leden
1° Het lidmaatschap van een effectief lid vangt aan van zodra de Algemene Vergadering
het lidmaatschap heeft aanvaard. Ieder effectief lid onderschrijft door zijn toetreding de
126
statuten en het huishoudelijk reglement en verbindt zich ertoe die na te leven. Bij
toetreding bekomt hij één exemplaar van beide.
2° Het lidmaatschap vervalt voor effectieve leden
op het ogenblik dat zij schriftelijk of elektronisch aan de voorzitter van de Raad
van Bestuur te kennen geven niet langer als lid erkend te willen worden;
op het ogenblik dat zij door de Algemene Vergadering worden uitgesloten. De
Raad van bestuur mag tot de beslissing van de Algemene Vergadering de leden
schorsen die een goede werking van de vereniging verhinderen;
wanneer het lidgeld niet betaald wordt.
3° Effectieve leden hebben stemrecht op de Algemene Vergadering
§2 Toegetreden leden
1°Het lidmaatschap van een toegetreden lid vangt aan vanaf het ogenblik van betaling
van het lidgeld. Ieder toegetreden lid onderschrijft door het enkel feit van zijn toetreding
de doelstelling van de vzw.
2° Het lidmaatschap van de toegetreden leden vervalt vanaf het ogenblik dat zij hun
lidgeld niet betaald hebben.
3° Toegetreden leden kunnen de Algemene Vergadering bijwonen zonder stemrecht.
Artikel 8 – Lidgeld
§1 Het lidgeld wordt bepaald door de Algemene Vergadering op voorstel van de Raad van
Bestuur.
§2 Het lidgeld bedraagt maximaal tweehonderd euro (€200) per jaar.
§3 Opzegging van het lidmaatschap kan geen aanleiding geven tot terugbetaling van het
lidgeld, zelfs niet gedeeltelijk.
TITEL III. DE ALGEMENE VERGADERING
Artikel 9 – Samenstelling
§1. De Algemene Vergadering is samengesteld uit alle effectieve leden, die elk één stem
hebben.Het minimum aantal effectieve leden bedraagt vier. Een lid mag zich door een
ander lid bij volmacht laten vertegenwoordigen. De volmacht moet schriftelijk zijn.
Niemand mag over meer dan één volmacht beschikken.
Artikel 10 – De Algemene Vergadering is uitsluitend bevoegd voor:
de wijziging van de statuten;
de goedkeuring van het huishoudelijk reglement;
de benoeming en de afzetting van de bestuurders;
desgevallend de benoeming en de afzetting van de commissaris(sen) en het
bepalen van hun bezoldiging ingeval een bezoldiging wordt toegekend;
de kwijting aan de bestuurders en de commissaris(sen);
de goedkeuring van de begroting en van de rekening;
de ontbinding van de vzw;
de uitsluiting van een lid;
de omzetting van de vzw in een vennootschap met een sociaal oogmerk (VSO);
alle gevallen waarin de statuten dat vereisen.
Artikel 11 – Wijze van bijeenroeping
§1De gewone Algemene Vergadering wordt samengeroepen door de voorzitter of door
twee bestuurders. Zij vergadert minimum éénmaal per jaar in het eerste semester.
§2 Alle stemgerechtigde leden worden schriftelijk of per e-mail uitgenodigd minstens
acht werkdagen voor de bijeenkomst. De oproeping vermeldt dag, uur en plaats van de
vergadering, en bevat de agenda. Elk voorstel dat ondertekend is door minstens één
vijfde van de leden moet eveneens op de agenda worden geplaatst.
§3 De Algemene Vergadering wordt voorgezeten door de voorzitter van de Raad van
Bestuur of, bij diens afwezigheid, door een lid daartoe bij meerderheid verkozen onder de
aanwezigen.
De voorzitter duidt een verslaggever aan.
§4 Een buitengewone Algemene Vergadering kan door de Raad van Bestuur worden
samengeroepen telkens als het belang van de vereniging het vereist, of wanneer ten
minste één vijfde van de leden erom verzoeken.
127
Artikel 12 – Besluitvorming
§1 De gewone Algemene Vergadering kan geldig beslissen indien ten minste de helft van
de effectieve leden aanwezig of vertegenwoordigd is. Wordt dit aantal niet bereikt dan
wordt op basis van dezelfde agenda een nieuwe bijeenkomst samengeroepen waar dan
geldig beslist wordt met de aanwezige leden. De tweede vergadering mag niet binnen de
15 dagen na de eerste vergadering georganiseerd worden.
§2 Dezelfde regels gelden voor de buitengewone Algemene Vergadering.
§3 De beslissingen worden bij voorkeur genomen bij consensus. Indien geen consensus
kan bereikt worden volstaat een eenvoudige meerderheid van de aanwezige en
vertegenwoordigde stemmen, behoudens in de gevallen door de wet bepaald. Voor de
uitsluiting van een lid is een tweederde meerderheid van de aanwezige en
vertegenwoordigde stemmen noodzakelijk. Bij staking van stemmen is de stem van de
voorzitter doorslaggevend.
§4 Een twee derde meerderheid is vereist voor een statuutswijziging, en voor een
wijziging aan het huishoudelijk reglement. Wordt dit aantal niet bereikt dan wordt op
basis van dezelfde agenda een nieuwe bijeenkomst samengeroepen waar dan geldig
beslist wordt met de aanwezige leden. De tweede vergadering mag niet binnen de 15
dagen na de eerste vergadering georganiseerd worden.
Er kan geldig beslist worden met twee derde van de aanwezigen. Betreft de
statuutswijziging evenwel een wijziging van het doel of de doeleinden waarvoor de
vereniging is opgericht, dan is een vier vijfde meerderheid noodzakelijk
§5 Van elke Algemene Vergadering wordt een verslag opgemaakt dat aan alle leden
wordt bezorgd, uiterlijk één maand na datum. Het goedgekeurde verslag wordt
ondertekend door de voorzitter en de secretaris.
Voor eensluidend verklaarde afschriften van het verslag of uittreksels uit de notulen
worden ondertekend door de voorzitter of door twee bestuurders en worden na
schriftelijk verzoek aan elke belanghebbende overgemaakt.
TITEL IV. RAAD VAN BESTUUR
Artikel 13 – Samenstelling
§1 De Raad van Bestuur bestaat uit tenminste drie leden benoemd door de Algemene
Vergadering en ten allen tijde door deze afzetbaar.
§2 De bestuurders worden verkozen voor de duur van drie jaar. Het mandaat is
hernieuwbaar.
Indien een bestuursmandaat voortijdig eindigt kan door de Algemene Vergadering in de
vervanging van deze bestuurder worden voorzien voor de resterende duur van het
mandaat.
§3 Indien het aantal bestuurders tot minder dan drie is gedaald, zijn de overige
bestuurders gemachtigd en verplicht binnen de drie maanden een Algemene Vergadering
bijeen te roepen om te voorzien in de aanstelling van nieuwe bestuurders. Tot die tijd,
oefenen zij zelf de volledige bevoegdheden van de Raad van Bestuur uit.
§4 Ieder lid van de Raad van Bestuur kan zelf ook ontslag nemen door schriftelijke
kennisgeving aan de Raad van Bestuur. Een bestuurder is verplicht om na zijn ontslag
zijn opdracht verder te vervullen totdat redelijkerwijze in zijn vervanging kan worden
voorzien met een maximum van drie maanden.
Artikel 14 – Bevoegdheden
§1 De Raad van Bestuur oefent zijn bevoegdheden uit als een college. De Raad van
Bestuur is bekleed met de meest uitgebreide machten om alle daden van beheer en alle
daden van beschikking te stellen. Al wat door de statuten of door het huishoudelijk
reglement niet is voorbehouden aan de Algemene Vergadering, ligt in zijn bevoegdheid.
§2 De Raad van Bestuur kan onder zijn verantwoordelijkheid bevoegdheden delegeren
aan door hem aangestelde personen, van wie de bevoegdheden nauwkeurig bepaald
worden.
§3 De Raad van Bestuur stelt het huishoudelijk reglement op.
Artikel 15 – Vertegenwoordiging
§1 De Raad van Bestuur vertegenwoordigt en verbindt geldig de vereniging in alle
gerechtelijke en buitengerechtelijke handelingen. Tegenover derden volstaat, opdat de
128
vereniging geldig zou vertegenwoordigd zijn, de gezamenlijk handtekening van minstens
twee bestuursleden, zonder dat deze van enige beraadslaging of machtiging blijk moeten
geven.
Artikel 16 – Wijze van bijeenroeping
§1 De Raad van bestuur wordt bijeengeroepen door de voorzitter en dit zo vaak het
belang van de VZW het vereist, minstens 1 keer per jaar.
§2 De bijeenroeping gebeurt door de voorzitter of door twee bestuurders schriftelijk of
per e-mail minstens acht werkdagen voor de bijeenkomst. De oproeping vermeldt dag,
uur en plaats van de vergadering, en bevat de agenda.
Artikel 17 – Besluitvorming
§1 De Raad van Bestuur kan slechts geldig vergaderen wanneer minstens tweederde van
de bestuurders aanwezig is. Iedere bestuurder beschikt over één stem. Een bestuurder
mag zich door een andere bestuurder laten vertegenwoordigen. De volmacht dient
schriftelijk zijn. Niemand mag over meer dan één volmacht beschikken.
§2 Indien een bestuurder rechtstreeks of onrechtstreeks een belang heeft ten
persoonlijke titel mag hij niet deelnemen aan de beraadslaging.
§3 Van elke Raad van Bestuur wordt een verslag opgemaakt dat aan de bestuurders
wordt bezorgd, uiterlijk één maand na datum. Het goedgekeurde verslag wordt
ondertekend door de voorzitter en de secretaris.
Voor eensluidend verklaarde afschriften van het verslag of uittreksels uit de notulen
worden ondertekend door de voorzitter of door twee bestuurders en worden na
schriftelijk verzoek aan elke belanghebbende overgemaakt.
TITEL V. Begrotingen en rekeningen
Artikel 18 – Boekjaar en jaarrekening
§1 Het boekjaar loopt van 1 januari tot 31 december.
§2 Binnen de zes maanden na afsluiting van elk boekjaar, op een datum vastgelegd door
de Raad van Bestuur, legt deze de jaarrekening van het voorbije boekjaar alsook de
begroting voor het komende jaar ter goedkeuring voor aan de Algemene Vergadering.
TITEL VI. Ontbinding en vereffening
Artikel 19 – Ontbinding
§1 De vereniging wordt niet ontbonden door het overlijden of het uittreden van een lid,
in zover het aantal effectieve leden daardoor niet minder dan vier bedraagt.
De vereniging kan vóór het verstrijken van zijn duur ontbonden worden door een besluit
van de Algemene Vergadering overeenkomstig artikel 20 van de Wet van 27 juni 1921
gewijzigd door de Wet van 2 mei 2002 of door een gerechtelijke beslissing.
In geval van vrijwillige ontbinding worden door de Algemene Vergadering, en bij gebreke
daarvan door de rechtbank, een of meer vereffenaars benoemd, hun bevoegdheid
bepaald en de wijze van vereffening der schulden en van de tegeldemaking der goederen
vastgesteld.
§2 Bij ontbinding zal het maatschappelijk bezit, na aanzuivering van schulden en lasten,
overgedragen worden aan een vereniging die in een zo groot mogelijke mate een doel
nastreeft gelijk aan dat van de huidige vereniging.
TITEL VII. Slotbepalingen
Artikel 20 – Overige
§1 Voor alles wat niet uitdrukkelijk door de statuten is bepaald, geldt de Wet van 27 juni
1921 zoals gewijzigd door de Wet van 2 mei 2002.
Gedaan te Brugge
In twee originele exemplaren conform artikel 2, laatste lid, V&S-wet,
Door volgende de stichters:
Stichter 1:
Stichter 2:
Stichter 3:
……
129
……
A. Vervolgens zijn alle voormelde stichters van de vereniging na de oprichting
bijeengekomen in Algemene Vergadering en beslissen met eenparigheid van stemmen :
1. het aantal bestuurders te bepalen op 4
2. volgende personen aan te stellen tot bestuurder voor een termijn van 3 jaar, ingaand
op heden:
Bestuurder 1:
Bestuurder 2:
Bestuurder 3:
Bestuurder 4:
allen hier aanwezig en die het hen toegekende mandaat verklaren te aanvaarden.
B. Vervolgens zijn de verkozen bestuurders bijeengekomen in de Raad van Bestuur en
hebben met eenparigheid van stemmen aangeduid als :
1. voorzitter van de raad van bestuur: xxxxxxxxxxxxxxxxx
2. ondervoorzitter van de raad van bestuur: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
3. penningmeester: xxxxxxxxxxxxxxxxxx
4. secretaris: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
130
11. Samenhuizen Brugge : Organisatiemodel
(nog te vervangen door Word-versie)
Opgesteld door de vrijwilligersgroep van Regio-Kern Samenhuizen Brugge
131
132
133
134
135
136
12. Wooncoöperatieve : Kenmerken verschillende rechtsvormen
Verder aan te vullen a.d.h.v. inbreng experten
Doel
Aard van
activiteiten
Formele
vereisten
Oprichting
VZW
vereniging zonder
winstoogmerk
- een belangeloos doel,
geen winstoogmerk
VME
vereniging van medeeigenaars
kan handelsactiviteiten
voeren voor zover
ondergeschikt
- winst van activiteiten
moet naar het nietwinstgevend doel gaan
- bij ontbinding gaan de
activa naar een gelijkaardig
doel
bij onderhandse akte,
(notariële akte enkel bij
inbreng van onroerende
goederen)
oprichtingskost
en
Rechtspersoonl Ja, door neerlegging van
ijk-heid
de statuten bij de griffie
van de rechtbank van
koophandel.
Registratie
kan zowel burgerlijke als
handelsactiviteiten hebben
Kenmerken:
- flexibele organisatie
- veranderlijk aantal vennoten
- inbreng van de vennoten is
(gedeeltelijk) veranderlijk
- vennoten dragen bij aan de
activiteiten van de cvba
Leden /
vennoten
Kenmerken :
zoals CVBA, maar :
- Dividend kan max 6%
- Personeel moet
vennoot kunnen worden.
- bij ontbinding gaan de
activa naar een
gelijkaardig doel
bij notariële akte
bij notariële akte
Ja, door xxxxxxxxxxx
Ja, door neerlegging van de
oprichtingsakte bij de griffie van de
rechtbank van koophandel.
zoals CVBA
Kan bij de NRC. Voorwaarden
xxxxxxxxxx
zoals CVBA
- Geen persoonlijke aansprakelijkheid
- Wel een verzwaarde
aansprakelijkheid voor oprichters van
elke vennootschap
- En een eventuele
bestuurdersaansprakelijkheid
(verzekering)
zoals CVBA
Minimum 18.550 € vast gedeelte
(geplaatst en minstens 6.200 €
volgestort). Veranderlijk gedeelte kan
fluctueren
Kapitaal = aandelen op naam (in
aandelenregister)
Kan publiek kapitaal aantrekken.
Geen prospectusplicht indien
<100.000€, <100personen, …).
minimum 6.150 € vast
gedeelte (geplaatst en
minstens 2.500 €
volgestort ; na 2 jaar
volledig volgestort)
- minstens 3 vennoten (natuurlijke of
rechtspersonen)
- voorwaarden leden (toetreding,
uittreding, uitsluiting, overdracht
aandelen) zeer flexibel in de statuten
bij aanvang.
- verschillende categorieën vennoten
kan
zoals CVBA
Transparantie :
toegankelijke
- ledenlijst
- boekhouding
t.a.v. leden?
t.a.v. publiek?
Garanties en
risico’s voor
de leveranciers
(diensten, geld,
grond, …)
Kapitaal
Geen kapitaalvereisten.
vereisten
maximumbedrag van
lidgeld moet in de statuten
staan.
Mag geen publiek kapitaal
aantrekken.
Kan wel giften ontvangen
(fiscaal vriendelijke wijze
voor schenker)
- minstens 3 leden
(natuurlijke of
rechtspersonen)
- werkelijke leden (evt.
categorieën) ; toegetreden
leden (statuut toegetreden
leden bepaald in statuten)
- lidgeld mag = 0
CVBA-SO
cvba met sociaal
oogmerk
- winstoogmerk, maar
vermogenvoordelen aan
vennoten is
ondergeschikt aan
sociaal doel
burgerlijke en
handelsactiviteiten
Bij notariële akte
Aansprakelijkh - Geen persoonlijke
eid
aansprakelijkheid
- Wel eventuele
bestuurdersaansprakelijkhe
id (verzekering)
Aantrekken
publiek
kapitaal
CVBA
coöperatieve vereniging met
beperkte aansprakelijkheid
- doel is winsten en/of voordelen ten
gunste van de vennoten
- alle mede-eigenaars
zoals CVBA
137
Lid toetreding
Volgens statuten
Door aankoop kavel :
notariële akte
Lid uittreding
Volgens statuten
via notaris
Lid uitsluiting
Volgens statuten
via notaris
Opperste
orgaan
Algemene vergadering
(AV) :
- wijziging statuten,
benoeming en ontslag van
bestuurders, kwijting aan
bestuurders, goedkeuring
jaarrekening en begroting,
uitsluiting van een lid,
ontbinding (en extra
bevoegdheden kan in
statuten)
- min. 1x/j
Raad van bestuur (RvB) :
- ruimste bevoegdheden
om elke beslissingen en
handelingen ter
verwezenlijking van het
doel
- minstens 3 bestuurders,
maar < dan aantal leden
- dagelijks bestuur kan :
1of meer personen (ook
niet- bestuurders)
Evt. Bedrijfsrevisor
VME
Bestuursorgaa
n
- aandeel = lidmaatschap
- Aandeel
- beslissing AV, volgens
toetredingsvoorwaarden
- Volgens statuten (minimum periode,
opzegperiode, …)
- Belasting op meerwaarde van de
aandelen is 25,75% indien na minder
dan 1 jaar doorverkocht?
Is dat zo? Hoe opvangen? Door
meerwaarde beperkt te houden?
- door de AV, tenzij statutair
toevertrouwd aan ander orgaan
- Uitsluiting van een lid zou pas
effectief zijn als een nieuwe kandidaat
de toetredingsprocedure heeft
doorlopen? Klopt dit? Welke
mogelijke nadelen voor de cvba of
voor de uitgeslotene?
Algemene vergadering (AV) :
- goedkeuring jaarrekening, kwijting
aan bestuurders (en in statuten kan
extra bevoegdheden, en organisatie)
n (i.e. de oproepingsvereisten, de
vereisten omtrent de stemming en de
aanwezigheid, enz.)
- min. 1x/j
Syndicus : erkende
professionele syndicus
of één van de medeeigenaars
- bevoegd voor :
xxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxx
Raad van bestuur (RvB) :
- bevoegdheden in grote mate vrij te
bepalen in statuten : aantal
bestuurders, duur van het mandaat,
wijze van benoeming (AV, tenzij
anders bepaald)
- indien meerdere bestuurders : niet
als “college”, tenzij anders bepaald in
statuten
Bedrijfsrevisor
Elk lid heeft één stem,
tenzij de statuten anders
bepalen.
Raad van Toezicht op
syndicus
In verhouding tot het
privé eigendom ( m²
in de basisakte)
Besluitvormin
g
Kan statutair worden
afgesproken
Kan statutair worden
gemoduleerd
Stopzetting
- ontbinding door AV
- netto-actief moet naar een
gelijkaardig doel
- RvB als college t.a.v.
derden
- kan delegeren naar 1 of
meer personen (ook nietbestuurders), alleen of
samen (tegenwerpbaar
indien gepubliceerd in
Staatsblad)
- bij “kleine” vzw mag een
vereenvoudigde
boekhouding
- jaarrekening en begroting
goed te keuren door de AV
- jaarrekening neer te
leggen bij rechtbank van
koophandel
Controle
orgaan
Stemrecht AV
Vertegen
woordiging
Boekhouding
en controle
jaarrekening
- 1 aandeel = 1stem (niet verplicht)
- kan vrij bepaald worden in de
statuten : verschillende soorten
aandelen (beperkte stem, geen of
meerdere stemmen)
Kan statutair worden afgesproken
zoals CVBA
zoals CVBA
zoals CVBA
zoals CVBA
maar op de AV mag
maximum 1/10 v.d.
stemmen bij 1 lid zijn
(of 1/20 als er personeel
bij de vennoten is)
Kan statutair worden
afgesproken
- vereffening door AV
- netto-actief kan verdeeld onder de
vennoten (conform statuten)
- bepalingen in de statuten of
beslissingen over bevoegdheid van
vertegenwoordiging zijn
tegenwerpbaar aan derden (indien
gepubliceerd in Staatsblad)
zoals CVBA
Maar : netto-actief moet
naar gelijkaardig doel
zoals CVBA
- valt onder de Boekhoudwet.
- jaarrekening door RvB opgesteld
goed te keuren door de AV
- indien de wettelijk bepaalde criteria
worden overschreden, moet een
commissaris benoemd worden
- jaarrekening neer te leggen bij
Nationale Bank
zoals CVBA
maar : RvB stelt een
bijzonder verslag op
over haar toezicht op het
sociaal oogmerk, legt dit
samen met jaarrekening
ter goedkeuring voor aan
de AV
- “grote” vzw valt onder de
Boekhoudwet ; bij “zeer
138
Fiscale verplichtingen
BTW plicht
activiteiten
BTW bouwmaterialen
grote” vzw moet ook een
commissaris ; bovendien
jaarrekening neer te
leggen bij Nationale Bank.
- rechtspersonenbelasting.
- ook
vennootschapsbelasting
indien industriële of
commerciële activiteiten
- jaarlijkse
vermogensbelasting
(vergoeding
successierechten) 0,17%
(tenzij bezit > 25.000 €
Indien handelsactiviteiten
personenbelasting
= 21%
(met aannemer = 6%)
= 21%
(met aannemer = 6%)
VZW
VME
- Vennootschapsbelasting.
- zoals CVBA
- maar als in statuten
geen vermogensvoordeel
nastreeft (zero dividend
en zero ristorno) dan valt
zij onder de
rechtspersonenbelasting
Een cvba kan btw recupereren
voorzover zij btw ontvangsten heeft,
maar kan bvb btw geheven worden op
huur?
= 6 % ???
- zoals CVBA
CVBA
CVBA-SO
139
13. Wooncoöperatieve : Voor- en nadelen van verschillende
rechtsvormen
Verder aan te vullen a.d.h.v. inbreng experten
VZW
Betaalbaar wonen
Volgens statuten
Mix van inkomenscategorieën
Afhankelijk
inbreng,
Non-Speculatie
Kan worden ingebouwd
Zelfbeheer
Woonproject
door bewoners
Participatie bewoners
aan conceptfase
Participatie bewoners
aan ontwikkelingsfase
zeggenschap
bewoners
aan
bouwfase
Mogelijkheden
tot
incorporeren
en
compenseren
van
zelfbouw
Participatie bewoners
bij woonfase
Participatie overige
stakeholders (welke
rechten)
Kan : via RvB, AV
Voordelen voor de leden?
van
externe
Kan
via
RvB,
AV
:
Verschillende soorten leden :
bv. werkende , toegetreden,
ereleden, …
- kan via samenwerking,
contracten, …
VME
COOP
(** indien anders bij COOP-SO)
Includeren van huurwoonst(en) aan
sociaal tarief, evt. met SVK
Eigen financiering
beperkt
- Volgens statuten
- gemakkelijker ontkoppelen van
financiële inbreng en gebruiksrecht
- Volgens statuten,
- gemakkelijker aantrekken van extern
kapitaal
Volgens statuten
: kan worden
ingebouwd
Vennoten besturen
Kan niet
- kan via samenwerkingsakkoorden,
contracten, …
Risico ‘verwatering’ op termijn
Beginselen : vastheid
van missie en doel
Beginselen
:
flexibiliteit (Statuten,
RIO, charter, …)
Reservering
deelname
Aangroei van ledenbewoners
/
uitbreiding project
Integreren
andere
activiteiten behalve
wonen
Selectie
instap
bewoners
- voorkeurrecht bij
verhuring (+ procedure)
Uitstap, uitsluiting
Inbreng kapitaal
- Kan via aandelen : verschillende
soorten vennoten
- kan via samenwerkingsakkoorden,
contracten, …
1. Bijdragen van de leden
2. Giften, legaten
3. Sponsoring
4. Beperkte handelsactiviteiten
Eigenaars
verkoop,
- aanvaard worden door AV
- Bij erfenis bestaat het risico van
intrede van niet-gemotiveerde bewoners
(erfgenamen) en daardoor verwatering
van de doelstellingen? Wordt dit
opgevangen door enkel de waarde van
de aandelen te laten erven maar niet het
aandeel (lidmaatschap) zelf? Vastleggen
in de statuten? Hoe?
- Volgens statuten
1. Aandelen
2. Giften, legaten
3. Sponsoring
4. Activiteiten : handel, diensten,
‘huuropbrengst’, …
** CVBA-SO : zoals CVBA, maar
140
Lenings-faciliteiten
en waarborg
Lening door VZW van bank,
privaat, leden …
(vertrouwen, financieel plan,
borg, hypotheek vastgoed)
financiering van grote
reparaties of andere
collectieve kosten
Mate van solidariteit
tss. bewoners > <
veiligheids-buffer
individu
Bestemming kapitaal - kostenvergoeding leden
werkingskosten,
personeel
- …….
Bestemming winst
- sociaal doel
Lening door individuen van bank,
privaat, …
(vertrouwen,
borg, hypotheek
vastgoed)
- Kan via fonds
o.a.
aandelen
mogelijks
iets
minder
aantrekkelijk voor externen (max
dividend)
- Lening door COOP van bank, privaat,
leden …
(vertrouwen, financieel plan, borg,
hypotheek vastgoed)
- Lening door nieuw vervangend lid van
bank : kan dit met borg deel zelf, deel
van CVBA?
De kost van reparaties kan over vele
jaren gespreid worden via leningen
- Kan via statuten (?) wenselijk?
- kan via fonds
- fonds onderhoud en reparaties
- syndic
- …….
- geen winst??
Zakelijk recht op door eigendom, huur, erfpacht
vastgoed
Regsitratie-kosten bij
aankoop vastgoed?
Gemakkelijk
doorsluizen
van
vastgoed
naar
bewoner
Toewijzing
privé- - verhuur : volgens huurwet
ruimtes
- Verkoop (vzw als tussenstap
= ‘doorgeven’ van kavel)
- Erfpacht
eigendom
Duidelijke
kan
afbakening
tussen
privé-collectief
Beheer
van Door de vzw
collectieve ruimte
kan
Type te verlenen - huurder van VZW
gebruiksrecht
/ - aankoop (huurkoop) van de
woonrecht
VZW
- onderhuurder van huurder ?
- erfpacht
- Eigenaar
- huurder van eigenaar
- onderverhuurder van huurder
Basisakte
appartementsgebouw
(notariële akte : statuten VME)
- mede-eigenaars in de VME
- uitvoering door syndic
- vennoten (dividend of restorno)
- bewoners vennoten : verlaging ‘huur’
of restorno
- sociaal doel : groei organisatie
- sociaal doel : steun aan andere
initiatieven
door eigendom, huur, erfpacht
- Door de CVBA als eigenaar,
volgens statuten
- Verhuur : volgens huurwet
- Verkoop (cvba ‘geeft’ kavel door)
- Woonrecht ? (voordeel vennoot?)
- Erfpacht
kan
- door de CVBA als eigenaar van
collectieve ruimtes of van alles,
- beheer volgens de statuten
- woonrecht van COOP via aandeel
- huurder van COOP (evt. opbouw
aandelen / of huurkoop?)
- onderhuurder ?
- erfpacht
- aankoop privé-woonst
Degelijkheid
rechtsvorm (stabiel
en geloofwaardig)
Hoe
Overheid
betrekken
als
partner
1. kan mee oprichten of kan
een inbreng doen.
2. kan werking subsidiëren
(conform subsidiebesluit)..
Inbreng
Overheid
van 1. subsidie : geld of vastgoed ?
2. premies ?
3. geen woonbonus
Hoe Sociale actoren 1. Lid van Vereniging
betrekken
2. inbreng van middelen
(SHM,
SVK, (overeenkomst af te sluiten)
OCMW, …)
Inbreng van Sociale - Grond, woning
actoren
- Bewoners (cave: volgens
woondecreet)
Hoe Private actoren 1. Lid van Vereniging
1. geen subsidie
2. ja, premies voor particulieren
3. woonbonus OK
- kopen zich in als mede-eigenaar?
- Verhuren aan een groep, aan
individuen
- kopen zich in als mede-eigenaar?
1. kan mee participeren als vennoot en
heeft vroeg of laat recht op haar
scheidingsaandeel bij uittreding.
2. kan werking subsidiëren (conform
subsidiebesluit).
1. subsidies : geld of vastgoed ?
2. premies enkel deze voor bedrijven
3. geen woonbonus
1. Participatie als vennoot (afgebakende
bevoegdheden, bvb vetorecht op
bepaalde aspecten)
2. inbreng van middelen (overeenkomst
af te sluiten)
- Grond, woning
- Bewoners (cave: volgens woondecreet)
1. Participatie als vennoot (afgebakende
141
betrekken
2. inbreng van middelen
(Abbeyfield, Inclusie- (overeenkomst af te sluiten)
invest, CLT, … )
- Verhuren aan een groep, aan
individuen
Inbreng van Private - Grond, gebouw, Investering
actoren
- Verhuren aan een groep, aan
individuen
Bewoners
:
Inkomensvoorwaarden,
doelgroepen, … (Cave: eigen
wachtlijsten)
Bewoners
Inkomensvoorwaarden,
doelgroepen, … (Cave:
wachtlijsten)
Aantrekkelijk,
vertrouwen-wekkend
- Overheid werkt vaak met
vzw’s
Beproefde en bekende rechtsvorm
bvb. tegenover : kandidaatbewoners,
bank,
overheden,
aannemers, ...
- Nog te lage bekendheid van CVBA,
imago
VZW
VME
COOP
(** indien anders bij COOP-SO)
:
eigen
bevoegdheden, bvb vetorecht op
bepaalde aspecten)
2. inbreng van middelen (overeenkomst
af te sluiten)
- Grond, gebouw, Investering
- Bewoners : Inkomensvoorwaarden,
doelgroepen,
…
(Cave:
eigen
wachtlijsten)
Complexiteit v. d.
rechtsvorm : het
opzetten er van
Complexiteit v. d.
rechtsvorm :
Professionaliteit
beheer (vooral inzet
van door vrijwilligers
gedragen project!)
Complexiteit v. d.
rechtsvorm :
Vereisten
qua
boekhouding
en
fiscaliteit
Complexiteit v. d.
rechtsvorm :
Kosten
van
het
beheer (vooral voor
kleine groepen!)
Geschikt voor elke
schaal van project?
Geschikt
voor
uitbreiding
naar
meerdere projecten?
Geschikt
voor
combinatie
met
economische
activiteiten?
142
14. Wooncoöperatieve : gebruiksrecht / woonrecht van de bewoner
Verder aan te vullen adhv inbreng experten
topics
Kopen
Erfpacht
(opstal)
Huren
(huurkoop)
Woonrecht,
Vruchtgebruik
Kenmerken
Gebruiksrecht
privé-ruimte
statuut
Relevante weten regelgeving
Reservering door
kandidaten
(aanloopfase)
Toekenning
Registratie
Individuele Eigenaar
Huurwet
- Reservering kavel
- Koopoptie
Reservering aandeel
Compromis
Aankoopakte
Huurcontract
Registratie kosten
Registratie
Prijs
Gebruiksrecht
collectieve
ruimte
Bijdragen
onderhoud
collectieve
- vrij huurprijs beoalen?
- VME : in mede-eigendom
volgens 1.000-sten
- CVBA : flexibel
regelbaar
aan - VME : lasten volgens
1.000-sten (tenzij anders
beslist door VME)
- CVBA : flexibel
regelbaar
- alle rechten en
plichten van eigenaar
- volgens huurcontract
??
- ‘algemeen’ recht : gekoppeld aan
een ‘bewoners-aandeel’?
- ‘voor ‘specifieke kavel :
gebruikscontract met de cvba ?
Om het woonrecht geldig te maken
t.a.v. derden zou dit moeten worden
ingeschreven in de statuten van de
cvba.
En ook vastgelegd voor een notaris.
Klopt dit? En gaat dat dan bvb. over
voorafgaand onderscheid tussen
huurwoningen en koopwoningen?
Mag niet gratis, anders beschouwd
als voordeel voor vennoot ? hoe
goedkoop mag het zijn?
zoals CVBA
- ?? (gemodeleerd op huren?)
Andere …
Vanuit perspectief van de bewoner
Woonzekerheid
lange termijn
Opbouw reserve
(spaargeld,
vastgoed, …)
Klein
startkapitaal
volstaat?
Maandelijkse
bijdrage
kan
beperkt zijn?
Woonkost
levenslang
hetzelfde (kan +
of – zijn)
Woonkost
verlicht
op
termijn
Zelfbeheer
wonen kan vlot
Controle
op
eigen investering
fiscaliteit
Vanuit perspectief van de organisatie
143
Kopen
Erfpacht
(opstal)
Huren
(huurkoop)
Woonrecht,
Vruchtgebruik
15. Wooncoöperatieve : fiscale impact van transacties
Verder aan te vullen adhv inbreng experten
transactie
VZW
VVM
VERKOOP
Verkoop (of erfpacht, opstal) : Grond & gebouwen aan groep
registratierechten
Registratierechten 10% Registratierechten
10%
aftrekbaar
(2%
bij niet aftrekbaar (2% bij
erfpacht,
opstal, erfpacht,
opstal,
vruchtgebruik)
vruchtgebruik)
Verkoop (erfpacht, opstal) : Grond aan groep + nieuwbouw door groep
registratierechten
Registratierechten 10% Registratierechten 10% op
op grond aftrekbaar (2% grond niet aftrekbaar (2%
bij erfpacht, opstal, bij
erfpacht,
opstal,
vruchtgebruik) + 21% vruchtgebruik)
BTW op gebouw niet of + 21% BTW op gebouw
heel beperkt aftrekbaar
niet aftrekbaar
afschrijvingen
Afschrijvingen
op Afschrijvingen op gebouw
gebouw mogelijk
niet mogelijk
Financieringsinteresten
Financieringsinteresten en
financieringsintresten en
onderhoudskosten onderhoudskosten
niet
aftrekbaar
aftrekbaar
onroerende
Onroerende voorheffing Onroerende
voorheffing
voorheffing
afhankelijk ban K.I.
afhankelijk ban K.I.
VERHUUR
Inkomstenbelasting
Onroerende inkomsten
Eerder bijdrage in de
op
Verhuur
(of belastbaar tegen 20% in kosten tegen kostprijs (dit
woonrecht bij SO) de
wordt meer een ‘cost
aan privé-bewoner
rechtspersonenbelasting
sharing agreement’)
BTW op Verhuur (of In principe zonder BTW, In principe zonder BTW
woonrecht bij SO) dus geen aftrek (enkel dus geen aftrek
aan privé-bewoner
voor gemene delen met
BTW dus aftrek)
Verhuur gemeensch. ‘Arm’s
length
fee’ Eerder bijdrage in de
delen of verlenen vereist, want risico op kosten tegen kostprijs (dit
diensten
aan voordeel van alle aard en wordt meer een ‘cost
bewoners
onderwerping
aan sharing agreement’)
aanslag
geheime
commissielonen
OVERDRACHT
Overdracht
: Mogelijk om eigendom Mogelijk om eigendom te
eigendom
te verkopen:
verkopen:
Meerwaardebelasting
Meerwaarde
in
de
33%
in personenbelasting 16,5%
rechtspersonenbelasting
voor grond, maar 33%
voor
gebouw
indien
verkoop < 8jaar (grond) en
< 5jaar (gebouw)
COOP
COOP SO
Registratierechten 10%
aftrekbaar
(2%
bij
erfpacht,
opstal,
vruchtgebruik)
Registratierechten
10%
aftrekbaar (2% bij erfpacht,
opstal, vruchtgebruik)
Registratierechten 10%
op grond aftrekbaar (2%
bij erfpacht, opstal,
vruchtgebruik) + 21%
BTW op gebouw niet of
heel beperkt aftrekbaar
Afschrijvingen
op
gebouw mogelijk
Financieringsinteresten
en
onderhoudskosten
aftrekbaar
Onroerende voorheffing
afhankelijk ban K.I.
Registratierechten 10% op
grond aftrekbaar (2% bij
erfpacht,
opstal,
vruchtgebruik) + 21% BTW
op gebouw niet of heel
beperkt aftrekbaar
Afschrijvingen op gebouw
mogelijk
Financieringsinteresten
en
onderhoudskosten aftrekbaar
Bedrijfsinkomsten
belastbaar tegen 33,99%
in
de
vennootschapsbelasting
In principe zonder BTW,
dus geen aftrek (enkel
voor gemene delen met
BTW dus aftrek)
‘Arm’s
length
fee’
vereist, want risico op
voordeel van alle aard en
onderwerping
aan
aanslag
geheime
commissielonen
Onroerende inkomsten
belastbaar tegen 20% in de
rechtspersonenbelasting
Mogelijk om eigendom
te verkopen:
Meerwaardebelasting
33,99%
in
vennootschapsbelasting
Mogelijk om eigendom te
verkopen:
Meerwaardebelasting 33% in
rechtspersonenbelasting
Onroerende
voorheffing
afhankelijk ban K.I.
In principe zonder BTW, dus
geen aftrek (enkel voor
gemene delen met BTW dus
aftrek)
‘Arm’s length fee’ vereist,
want risico op voordeel van
alle aard en onderwerping
aan
aanslag
geheime
commissielonen
144
Overdracht : aandeel
Overdracht
registratierechten
Mogelijk om aandeel te
verkopen (let wel: als binnen
1j dan meerwaardebelasting
25,75%)
Wel
Mogelijk om aandeel te
verkopen (let wel: als
binnen
1j
dan
meerwaardebelasting
25,75%)
Grond + gebouw 10%
registratierechten maar
recup
3/5
registratierechten indien
verkoop binnen 2 jaar
Voor nieuwbouw grond
+ gebouw met BTW, dan
recup
BTW
indien
verkoop binnen 2 j
Geen
Wel
Geen
Geen
COOP blijft eigenaar
onroerend goed, maar
aandelen
worden
overgedragen
naar
erfgenaam,
dus
successierechten
COOP
blijft
eigenaar
onroerend
goed,
maar
aandelen
worden
overgedragen
naar
erfgenaam,
dus
successierechten
Canon niet aftrekbaar
Registratierechten
aftrekbaar
Canon aftrekbaar
Registratierechten
aftrekbaar
Canon aftrekbaar
Registratierechten 2%
Registratierechten 2%
Registratierechten 2%
Canon
tegen
25-50%
belastbaar
in
de
personenbelasting
Canon tegen 33,99%
belastbaar
in
de
vennootschapsbelasting
Onroerende
inkomsten
(canon) tegen 20% belastbaar
in de rechtspersonenbelasting
Wel
Wel
Wel
:
Overdracht : BTW
Meeneembaarheid / Geen
abbatement
van
registratierechten
Woonbonus
(+/- Geen
3.000 EUR aftrekbare
aanbesteding
in
belastingsaangifte
Overlijden
VZW blijft eigenaar
ERFPACHT & OPSTAL
Erfpacht, opstal aan groep
registratierechte
Registratierechten 2%
aftrekbaar
canon
Canon aftrekbaar
Erfpacht, opstal aan privé-bewoner
registratierechte
Registratierechten 2%
aftrekbaar
canon
Onroerende inkomsten
(canon)
tegen
20%
belastbaar
in
de
rechtspersonenbelasting
Woonbonus
(+/- Wel
3.000 EUR aftrekbare
aanbesteding
in
belastingsaangifte)
transactie
VZW
Overdracht
erfgenamen
eigendomsaandeel,
successierechten
aan
van
dus
Registratierechten 2%
VVM
COOP
2%
Geen
2%
COOP SO
145
16. Wooncoöperatieve : aantrekken van kapitaal
Verder aan te vullen adhv inbreng experten
AANDELEN
OBLIGATIES
Opbrengst afhankelijk
van resultaten cvba
- externe borg (overheid,
…)?
- hypotheek, of fonds, …
LENINGEN
Kenmerken
termijn
waarborg
Vanuit perspectief van de investeerder
Zekerheid
van
(financ. & soc.)
return
:
betrouwbaar,
waardevast
grootte
van Dividend (SO = max
financiële return
6%)
Restorno
Sympathie
&
betrokkenheid
bewoner(s)
Sympathie
&
betrokkenheid
Project
Sympathie
&
betrokkenheid
Site
Steun
voor
maatschapp. belang
Vanuit perspectief van Bewoner-investeerder
Eigen
woonzekerheid
Betaalbaarheid
Netwerk, steun
‘spaar’reserve
opbouwen
…
Verder idem als
niet-bewoner ?
Vanuit perspectief van de organisatie
Duurdere
Goedkopere
formules
vs.
146
17. Wooncoöperatieve : keuze van rechtsvorm
Verder aan te vullen door experten
Geschikt voor :
VZW
VME
CVBA
CVBA-SO
VZW
VME
CVBA
CVBA-SO
GEMEENSCHAPPELIJK WONEN
Collectieve verwerving
Collectieve ontwikkeling
Collectief beheer
CONCEPT EN DEMOCRATIE
Continuïteit behoeden van het concept
Brede democratische participatie
BETAALBAARHEID
Mogelijkheden kostenbesparing
Beheren van interne solidariteit
Leningsfaciliteiten
Aantrekken vennoten niet-bewoners
Aantrekken investeerders niet-bewoners
Aantrekken vreemd vermogen
INTERNE ORGANISATIE
Selectie van nieuwe bewoners
Flexibiliteit in toewijzing bewoning
Vlotte integratie nieuwe bewoners
Integratie niet-wonen activiteiten
RECHTSVORM
Eenvoudig in opstart en beheer
Beperkte kosten opstart
Beperkte kosten gebruik en beheer
+++ zeer geschikt
+ geschikt
0 neutraal
- ongeschikt
- - - zeer ongeschikt
147
18. Vrijwilligersplan Samenhuizen vzw – 2013
148
stakeholders
Invalshoek
Sterktes
Activiteiten
van de
coöperatie
(oude tabel dec 2013)
II. NETWERK
(zie schema)
III. WOONCOOP
zoekend > reflectie > initiatief >
start > project > bewoning >
Verbinden
Samenwerking, solidariteit,
complementariteit ;
Democratie, sturing &
controle, kwaliteitsgarantie ;
zelfbeheer en efficiëntie
sturen en bewaken van visie
GW Democratisch
organiseren van
structuur/systeem,
Wonen
Zelfontwikkeling ; delend wonen
met meerwaarde & nabuurschap ;
sociaal kapitaal, cohesie,
veerkracht
Geografisch
e afbakening
Vlaanderen
Stakeholders
(operationeel
, tactisch,
strategisch)
Betrokken in het netwerk :
wooncoöperatieven,
niet-coöperatieve
woongemeenschappen,
diensteverleners, financiers,
fondsen beheerders,
regio-kernen, vrijwilligers,
belangstellenden,
sympathisanten,
buurtbewoners,
verenigingen, lokale en
hogere overheden, sociale
huisvestingsactoren,
professioanls en bedrijven,
vastgoedbeheerders,
vormingscentra, actoren
sociale economie, enz …
Mogelijke
Vennoten
(operationeel
)
wooncoöperatieven,
dienstverleners, financiers
Waarom
keuze voor
coöperatie
Onderliggende coöperatieve
principes als richtsnoer voor
opbouw van het netwerk
- Primaire coöp. :
Gemeenschappelijk Wonen:
samen project(en) ontwikkelen,
realiseren, benutten, beheren
- Secundaire coöp. : groepeert
functies (o.a. financiering, bouw,
projectvoering, onderhoud, …)
- Primaire : plek, locatie,
projectgebonden
- Secundaire : stad of streek voor
tussenniveau
betrokken in ontwikkeling,
realisatie, beheer woonproject :
Actoren met grondpositie (privé,
|semi|publiek)
Vergunning, akte,
overeenkomsten (publiek, privé)
Van begeleiding, ontwerp tot
uitvoering (architect, aannemer,
technieken, …)
Van eigen beheer, onderhoud tot
en met verhuring (SVK, OCMW,
SHM, CAW, Abbeyfield,
Inclusie Invest, … lokale
economie)
Actoren met financ. middelen of
reserve (Stichting, fondsen en
banken): lening, kredieten
Relaties tot concreet ontwikkelen
woongroep & sympathisanten
Bewoner - eigenaar of huurder
direct betrokken en engagement
Niet-bewoner buren,
verenigingen met/ zonder tijdelijk
gebruik en/of huur
nabuurschap en betrokkenheid
Niet-bewoner – financiële steun,
investeerder
Niet-bewoner vastgoedeigenaar
vanuit sympathie, ethisch
beleggen en investeren, sociale
betrokkenheid
Diversiteit: mix in inkomens,
huishoudtypes, statuut huur,
huurkoop, eigendom
Flexibiliteit in bewoning: interne
mutatie, in/uittrede
Flexibiliteit in investering
(intern/extern) lening, obligatie,
krediet, subsidie, legaat, …)
Gebruiks/woonrecht als bewoner
in een collectief goed
IV. DIENSTEN
Vanuit WG’s netwerk >
SH coach > externe coach >
professionals & bedrijven
Ondersteunen
Opbouw /uitwisseling van
ervaring /kennis ; invloed op
beleid ; GW faciliteren &
ondersteunen ; Sociale
economie ; empowerment
Diensten tbv GW,
ondersteuning en begeleiding
aan initiatieven, lokale gobetween,
V. FINANCIERING
Vanuit WG’s eigen middelen >
persoonl.netwerk. > lokaal netwerk. >
SH fin. instrumenten
Financieren
Solidariteit ; Inclusie: socio-economische
toegankelijkheid van GW voor alle
huishoudens (inkomens / types)
Subregio’s in Vlaanderen
- Startfonds : Vlaanderen
- Solidariteitsfonds : Vlaanderen en
lokale verankering per wooncoop.
netwerk van go-between ’s en
partners via SO’s :
Intern/extern beleid ifv GW
Intern/extern grondeigenaars
en -sociaal- vastgoed
(gemeente, ocmw, kerkfabriek,
klooster, scholen, …)
Intern/extern buurten,
inwoners (CLT, SVK, SHM,
OCMW, CAW, GW)
Intern/extern vorming,
opleiding, zelfbouw en STW
Consumenten bereik: senioren,
migranten, oivo, ikea, pers
Relaties tot sensibiliseren,
faciliteren, beïnvloeden
leveranciers van klanten en diensten in
wooncoöperatieven,
financieringsinstrumenten
H&P zusterorganisatie Wallonië
Maatschappelijke organisaties rond
wonen, welzijn, zorg (incl. doelgroepen,
VIPA; Inclusie Invest, )
Koepel van sociaal wonen en kredieten
vmsw, vvsh, vvkv, svk, VHP, CLT,
SLO, VVSG, …
Bank- en investing-sector, SII, FairFin,
Hefboom, KBS-LKF, Netwerk Bewust
Verbruiken, De Punt … Maryon, Trias,
Febecoop, CoopBuro, CoopConsult, …
Immo, vastgoed, bouw, beheer,
ontwikkeling, CIB, NAV, VCB, IC’s,
Mutualiteiten, vakbonden
coöperatief netwerk met
kennis & invloed
GW-betrokken in project,
initiatief
GW-sympathisant, vrijwilliger,
lobbyist, netwerker
GW-expert,
ervaringsdeskundige …
engagement, competentie,
goesting, know who & know
how
financiers met middelen voor
maatschappelijk doel
woongroepen als leden-gebruikers ;
financierders, steun, sponsor +/- dividend
engagement in inclusie, solidariteit
Private sector en (semi) publieke
overheid;
- Investeren via grond / vastgoed
- Investeren krediet, lening, obligatie en
steun o.v.v. ethisch beleggen / investeren
- Waarborg op obligaties, leningen
- Legaat, schenking, subsidie of fonds
Wederzijdse dienstverlening,
vorming, opleiding
Relatie klanten en aanbieders
Eventueel restorno’s
- Sociale opbrengst en Imago ‘ethisch
beleggen’
- vast en veilig rendement voor
investering en/of spaargeld
- nieuw cliënteel werven
Solidair financieren van GW en ad hoc
steun ; startfase ; betrekken lage
inkomens
149
18. Vrijwilligersplan Samenhuizen vzw – 2013
150

Folder Cohousing Kampenhout

A3 Affiche Galerijfeesten 2014.indd

Kiné en animatie organiseren elke dinsdag een uitstap naar het

Raadsbrief 55 Bijlage 2c Uitnodiging bewonersbijeenkomst 14

Klik hier voor een overzicht

Stichting Vrienden van Trivium locatie P.C. Borsthuis

2014 10de College van de Stad uitnodiging 19 juni

03 juli 2014 - Binnensingelzuidoost.nl

Het ESF-Kwaliteitslabel wordt binnen de