Kloosterd
Adviesverslag
Projectopdracht blok 2.2 Beheer en Exploitatie van Gebouwen 2010-2011
Profiel: Event, Leisure en Sport Management (ELS)
Opdrachtgever:
Missiehuis St. iVlichaël, Missionarissen van Steyl
Dhr. Winfried Tinnmers, beleidsmedewerker
Groep 210 B Opdracht: Kloosterhotel
Tutor:
Dhr. Patrick Peters
Kerngegevens Projectgroep 210-B
Verslag van projectgroep 210-B met betrekking tot een adviesrapportage voor kloosterdorp Steyl
Datum rapportage: 2011
Openingdatum project: 15 november 2010
Opleveringsdatum: 19 januari 2010
Sluitingsdatum: dinsdag 1 februari van 11.00-12.00 uur
Opdrachtgever: Kloosterdorp Steyl
Hogeschool Zuyd Facility Management te Heerlen.
Projectgroep 210-B
Projectleider: Levi Wenders
Projectleden:
- Niels Bloemendaal ^
- Sanne Dieteren
^
- Rick van Hout ")
- Tessa Trepels S
2
Voorwoord
Dit verslag is geschreven in het kader van onderscheiding en verbetering. St. Gregor moet
herbestemd worden en wil dit doen door een kloosterhotel erin te vestigen.
De beleidsmedewerker van de locatie, dhr. Wilfried Timmers vraagt een advies ten aanzien van de
optimalisatie van het beheer en de exploitatie van het gebouw St. Gregor. Momenteel staat het
gebouw leeg, maar met een blik op de toekomst (Floriade 2012) wil kloosterdorp Steyl er een
kloosterhotel van maken. Doordat het gebouw een grote omvang heeft, is het opgedeeld in
verschillende onderdelen. Projectgroep 210-B zorgt voor een advies om het beheer en exploitatie
van brandveiligheid, catering en de omgeving van St. Gregor.
De interne functies die binnen het project verdeeld zijn luiden als volgt:
Opdrachtgever:
Winfned Timmers
Tutor:
Patrick Peters
Projectleider:
Archivaris:
Tussentijdse presentatie:
Bezoek soortgelijke locatie:
Eindpresentatie:
Levi Wenders
Rick van Hout
Sanne Dieteren:
Niels Bloemendaal
Tessa Trepels
Door een goede samenwerking tussen de projectleden en de andere betrokkenen bij het project is
deze opdracht succesvol afgerond. Projectgroep 210B wil daarom de volgende betrokkenen
bedanken, Patrick Peters voor de goede begeleiding tijdens het project. Ook wordt Wilfried Timmers
bedankt voor deze leerzame opdracht en alle hulp die hij ons geboden heeft.
Heerlen, januari 2011
3
Samenvatting
Op basis van onze informatie verzameling, wensen en eisen van de opdrachtgever, en het uitvoeren
van de POE zijn we tot enkele c0m;lusies gekomen.
Om het klooster St. Gregor weer leefbaar te maken zullen er drastische ingrepen moeten worden
verricht op het gebouw. Zo zal er een compleet nieuwe CV aangesloten moeten worden om de
temperatuur binnen het gebouw te beheersen. Denk hierbij aan climate control. Om deze warmte
en koelte te beheersen zal het gebouw moeten worden voorzien van een goede isolatie. Het dak zal
hierdoor goed moeten worden geïsoleerd en de kamers zullen worden voorzien van dubbel glas.
Daarnaast is het elektriciteitsnet dusdanig verouderd dat deze geheel zal moeten worden
vervangen.
Zo moet er drastisch verbouwd worden om aan de brandveiligheid te voldoen. Momenteel voldoet
het gebouw niet aan de wettelijke eisen. Op de begaande grond zal wel rekening gehouden worden
met de koepels, zodat deze niet beschadigd worden. Dit kan in overleg met de brandweer en
monumentenzorg.
Omdat het klooster niet de functie van een hotel heeft zal deze aan een aantal veiligheid
voorschriften moeten voldoen. We adviseren daarom het hotel te voorzien van compartimenten.
Alle kamers worden dan brand subcompartimenten. Denk hierbij ook aan het aanpassen van de
deuren (zelf sluitend), het hotel voorzien van brandmelders, rookmelders, vluchtroutes, een
vluchtplan, brandblussers, branddekens en nooduitgangen.
Met het analyseren van de omgeving zien wij wel dat de doelgroep van het kloosterhotel zich in de
omgeving begeeft en wellicht de behoefte heeft om gebruik te maken van een kloosterhotel. Het
hotel zou een flexibele indeling moeten hebben die goed kan omgaan met energie, personeel en
flexibiliteit van ruimtes.
De hotelkamers zullen voor toekomstige gasten meer comfort moeten bieden. Zo zal iedere
hotelkamer beschikken over een douche en toilet. Een gezamenlijke douche is niet meer van deze
tijd. Omdat de kamers nu erg klein zijn zullen we 2 kleine kamers samenvoegen. De ene kamer zal
dan gebruikt worden als slaapvertrek en de andere als badkamer. Door een aparte badkamer te
maken heeft de gast meer comfort.
Kloosterhotel St. Gregor ligt niet direct aan de weg, daarom zal er een langs het pad diversen
lantaarnpalen (in klassieke stijl) worden neergezet. Door deze lantaarnpalen te plaatsen blijft het
gebouw in takt. Er worden geen lampen aan het pand bevestigd.
Voor de catering zullen we gebruik maken van twee gezamenlijke keukens. Hier kunnen de gasten
zelf koken en gebruik van maken. Indien de gasten geen gebruik maken van de gezamenlijke keuken,
zijn er in de nabije omgeving verschillende restaurants.
Voor het ontbijt kunnen de gasten gebruik maken van de ontbijt ruimte. Deze ontbijt ruimte bevindt
zich in één van de meditatieruimtes op de begaande grond. Deze meditatieruimte houden we
helemaal in stijl van het klooster, dit straalt die rust en sereniteit uit. In de ontbijt ruimte zullen we
gebruik maken van een soort buffet waar de gasten langs kunnen lopen. De producten zullen we
opslaan op de begaande grond, waar zich eerst een mortuarium bevond. Voor verse broodjes zullen
we gebruik maken van de centrale keuken van het missiehuis.
Toch zijn wij van mening dat een 60-70% bezettingsgraad gedurende het hele jaar onrealistisch is.
Het hotel zou een succesvolle toekomst tegemoet kunnen gaan als de investeringen minimaal gedekt
zullen worden. Een uitgebreid onderzoek naar de behoeftes van de klant en een onderzoek naar
andere mogelijkheden tot het invullen van het hotel lijken ons daarom een must.
4
Inhoudsopgave
INLEIDING
7
HOOFDSTUK 1: INVENTARISATIE
9
1.1 Beheer en indeling
9
1.2 Situering beheer gebouw In de context van de levenscyclus
10
1.3 Specifieke eigenschappen van het gebouw
10
1.4 Gebruikersgroepen
10
1.5 Gebruiksgegevens
11
1.6 Bouwkundig- en installatleonderhoud
11
1.7 Meerjarenonderhoudsplan, technisch onderhoud en schoonmaakonderhoud
11
1.8 Energie en beveiliging
12
1.9 Ruimtebeheeren ruimtegebrek
12
1.10 Visie opdrachtgever over beheer en exploitatie van het gebouw
12
HOOFDSTUK 2: INVENTARISATIE, DUURZAAMHEID
13
2.1 Duurzaamheid binnen de branche
13
2.2 Invulling van de opdrachtgever m.b.t. duurzaamheid
13
2.3 Beperkingen duurzaamheid
13
HOOFDSTUK 3: INVENTARISATIE, METING GEBOUWPRESTATIES, GEBOUWGEBRUIK EN OMGEVING
3.1 Mindmap
14
14
3.2 Verschillende methoden POE
15
3.3 Gekozen methode
15
3.4 Uitvoering POE (resultaten)
16
HOOFDSTUK 4: ANALYSE
19
4.1 De prestaties van het gebouw aan de hand van het uitgevoerde onderzoek
19
4.2 Gewenste gebouwprestaties om een optimale dagelijkse beheer en exploitatiesituatie te realiseren
19
4.3 Beschrijving eisen die gesteld worden door externe veranderingen (DEPEST)
19
4.4 Geleverde prestaties versus gewenste prestaties (SV\/OT analyse)
20
4.5 Excellente gebouwprestaties
21
4.6 Verbeterpunten gebouwprestaties
21
HOOFDSTUK 5: OPTIMALISATIE
22
5.1 Bouwkundige aspecten brandveiligheid
22
5.2 Installatietechnische aspecten
22
5.3 Gebruiksaspecten
22
5.4 Organisatorische aspecten
23
HOOFDSTUK 6: PROGRAMMA VAN EISEN
6.1 Eisen met betrekking tot de functionele eisen
24
24
6.2 Eisen met betrekking tot de ruimtelijke eisen
24
6.3 Eisen met betrekking tot de technische eisen
24
6.4 Eisen met betrekking tot de architectonische eisen
25
HOOFDSTUK 7: INTEGRALE VISIE
26
HOOFDSTUKS: FINANCIËLE CONSEQUENTIES
27
8.1 Investeringsbegroting
27
8.1.1 Balans
27
8.1.2 Investeringsbegroting uitleg
27
5
8.2 Financieringsplan
27
8.3 Exploitatie overzicht
28
8.3.1 Exploitatiebegrotingen
28
8.3.2 Overzicht exploitatiebegrotingen
31
8.3.3 Toelichtingen exploitaitebegroting
32
8.4 Cashflow
33
8.5 Investeringsbeoordeling methodes
34
8.5.1 Gemiddelde boekhoudkundige rentabiliteit
34
8.5.2 Terug verdien periode
34
8.3.3 Financieel advies
35
HOOFDSTUK 9: JURIDISCHE CONSEQUENTIES
37
9.1 Omschrijving van de rechtsgebieden
37
9.2 Wetgeving die van toepassing is
37
9.3 Een aantal overeenkomsten
37
9.4 Juridische acties die contractspartijen kunnen instellen indien het contract niet kan worden nageleefd
37
9.5 Een aantal eigendomconstructies, waarin je de vorm van eigendomsverkrijging betrekt
38
9.6 Benoemen van beperkte rechten
38
9.7 Arboregels
38
9.8 Regelgeving ten aanzien van brandveiligheid
39
9.9 Noodzakelijke procedures en richtlijnen voor cameragebruik en beveiliging
39
9.10 Op welke wijze wordt bouwwetgeving in het project toegepast
40
9.11 Toepassing van aanbestedingsregels
41
BRONNEN:
42
BIJLAGEN:
43
Bijlage 1: Plan van Aanpak
44
Bijlage 2: Verslag referentieproject
61
Bijlage 3: Brandveiligheid
62
Bijlage 4: Bouwwetgeving
68
Bijlage 5: Catering
70
Bijlage 6: Omgeving St. Gregor
72
Bijalge 7: Berekeningen financieel
74
Bijlage 8: Plattegrond
77
6
Inleiding
Een week of tien geleden is er een start gemaakt aan het project St. Gregor te Steyl, in de buurt van
het Limburgse Venlo. Hier staat een oud kloosterpand wat deels verwoest was door brand- en
waterschade. Daarnaast staat het pand al enige jaren leeg en wordt er geen gebruik meer van
gemaakt. Dit vormt meteen de aanleiding van dit project. Er was het ambitieuze idee geopperd om er
een kloosterhotel van te proberen te maken. De taak voor dit project bestond eruit om uit te zoeken
wat er gedaan moet worden en of het haalbaar is om het te veranderen in een kloosterhotel.
Er waren een aantal punten die uitgezocht moesten worden alvorens het project uitgevoerd kon
worden:
•
Er diende een bezichtiging plaats te vinden, om een idee te krijgen van dit pand.
•
Een gesprek met de opdrachtgever.
•
Duidelijke lijnen werden uitgezet over het verloop van het project.
Na aanleiding van de verzamelde informatie in de eerste weken is de volgende doelstelling ontstaan:
Het doel is dat wij binnen dit blok een advies uitbrengen richting het kloosterdorp Steyl waarin staat
beschreven of het gebouw geschikt is voor een kloosterhotel of niet.
Uit deze doelstelling worden een aantal deelresultaten afgeleid:
•
^
Uitzoeken wat kloosterdorp Steyl nu precies inhoudt en wat ze uitdragen naar buiten toe, dit
geld tevens voor het betreffende gebouw St. Gregor.
•
Onderzoek doen naar de huidige normen met betrekking t o t hotels en de inrichting hiervan,
zowel op het constructieve vlak alsmede op het vlak van (brand)veiligheid.
•
Het uitvoeren een zogenaamd POE ujt op locatie en verwerken van de resultaten naar een
deel van het verslag.
•
Het uitbrengen van een goed onderbouwt advies waarin uitgelegd of het mogelijk/rendabel
wordt geacht of dit gebouw kan worden omgetoverd t o t een kloosterhotel.
Dit verslag omvat een aantal hoofdstukken, hieronder worden deze globaal besproken.
In hoofdstuk 1 w o r d t de huidige beheer- en exploitatie situatie van het gebouw behandelt. Het draait
hier om de huidige staat waann het gebouw verkeert. Hierin wordt onder andere besproken hoe de
staat van het gebouw op dit moment is. Daarnaast wordt er bekeken hoe het gebouw op dit moment
bouwtechnisch eruit ziet. Ook wordt hierin behandelt hoe de opdrachtgever aankijkt tegen het
beheer en de exploitatie van het gebouw.
Hoe binnen deze branche met duurzaamheid wordt omgegaan en wat de mogelijkheden zijn, w o r d t
besproken in hoofdstuk 2.Daarnaast wordt in dit hoofdstuk ook besproken hoe de opdrachtgever
invulling geeft aan duurzaamheid.
Hoofdstuk 3 draait om de selectie die is gemaakt op welke criteria wij ons gaan focussen. Er wordt in
dit hoofdstuk uitgelegd wat een POE is en wat de mogelijkheden hiermee zijn. Daarnaast wordt er
een keuze gemaakt uit deze verschillende meetinstrumenten. Tenslotte worden ook nog de
resultaten van deze POE hier beschreven.
In hoofdstuk 4 w o r d t verder ingegaan op de huidige situatie van het pand, hierin verwerkt de
resultaten van de POE. Hierin worden de sterke en verbeterpunten van het huidige pand besproken.
Van deze verbeterpunten zijn een aantal punten gericht op duurzaamheid. Daarnaast wordt er ook
gekeken naar hoe de situatie dient te worden, dus naar wat de streefsituatie is.
7
Opvolgend op de streefsituatie wordt in hoofdstuk 5 besproken wat de optimalisatie van het gebouw
inhoudt. Dit voornamelijk op het vlak van beheer en exploitatie.
In hoofdstuk 6 wordt het programma van eisen gepresenteerd, wat is opgesteld aan de hand van de
gekozen verbeterpunten van de opdrachtgever. Hier wordt aandacht besteed aan de weg die
afgelegd dient te worden om het verbeterpunt brandveiligheid te kunnen aanpakken. Er wordt een
onderscheid gemaakt in functionele, ruimtelijke, technische en/of architectonische eisen.
Het financiële raamwerk van dit project w o r d t in hoofdstuk 7 behandelt met een uitgebreide
begroting met betrekking tot de gekozen verbeterpunten. In dit hoofdstuk wordt een
investeringsbegroting, financieringsplan, exploitatiebegroting en de cashflow besproken. In dit
hoofdstuk is het doel om een duidelijk beeld van de kosten te schetsen.
Vervolgens wordt in hoofdstuk 8 een ander aspect van bouwen en verbouwen besproken, namelijk
het juridische deel hiervan. Er wordt in dit hoofdstuk dieper ingegaan op de juridische aspecten van
het klooster en ook de aspecten waarmee we te maken krijgen indien we daadwerkelijk gaan
(ver)bouwen. Er wordt nader ingegaan op de arbo-wet en arbo-besluit alsmede het bouwbesluit.
8
1
Hoofdstuk 1: inventarisatie, het
in kaart brengen van huidige beheer- en
J
'
exploitatiesituatie gebouw, gebouwgebruik en omgeving.
1.1 Beheer en indeling:
De opdrachtgever van dit project is de Winfried Timmers. Kloosterdorp Steyl ontvangt jaarlijks enkele
duizenden bezoekers. Verder geeft Kloosterdorp Steyl onderdak aan vele reizigers en zoekt de
organisatie altijd naar een serene beleving van de faciliteiten.
Binnen het te realiseren kloosterhotel zijn er verschillende aspecten die door de Facility Manager
beheerd moeten worden op technisch, administratief, commercieel en sociaal beheer. Hieronder
staan die aspecten beschreven om een beter beeld te krijgen van de huidige beheer- en
exploitatiesituatie van het gebouw en terrein.
Het dagelijks beheer van klooster St.,Gregor is op dit moment nihil. Het onderhoud wordt
verzorgdbor enkele paters. Dit houd^m>df in dat het gebouw in stand wordt gehouden. Het grotere
onderhoud heeft zich al enkele jarerfnagelaten. Nu heeft het gebouw een grove achterstand in
onderhoud.
Het klooster heeft tientallen jaren zijn functie gehad als het onderdak geven aan mede gelovigen.
Daarnaast heeft het klooster enkele meditatie ruimten. Deze zijn ook in de jaren gebruiksruimten
geweest om het geloof te belijden. In de tijd dat dit klooster is opgetrokken bouwde men degelijk. Dit
was een bepaalde vorm van Duitse bouw die veel gebruikt werd om kloosters een degelijke kwaliteit
te geven.
Het klooster is groot en robuust. Het heeft weinig uitstraling van buiten. Het gebouw heeft weliswaar
een vorm van een groot klooster het heeft geen kunstwerkjes of hoogstaande staaltjes werk. Het is
een groot sterk gebouw dat hoog toornt buiten de normale woningen. Het dak en de vorm van het
dak geeft duidelijk aan dat het om een klooster gaat. Maar ook hier zitten geen extra afbeeldingen,
ramen etc. Je zou het een eenvoudig klooster kunnen noemen. Wanden, ramen, deuren en een dak.
De bouwkundige staat is daarentegen wat aan de slechte kant. Ondanks dat het al vele jaren staat,
en er nog geen echte schade is aan de buitenkant, heeft het klooster geen likje verf gehad en zijn de
stenen nooit onderhouden.
De indeling van het klooster is daarentegen wel oud en heeft puur zijn functie gediend om
geloofspraktijken uit te voeren. Toch heeft het klooster wel wat weg van een hotel. De indeling is zo
gesitueerd dat er ruimte is voor een ontvangst- en receptieruimte. Daarnaast heeft de eerste
verdieping wat weg van een lounge of ontvangst verdieping. Enkele ruimten zijn ingericht als
meditatie ruimtes. Op de tweede verdieping heeft het gebouw veel kamers. Deze kamers verschillen
erg van afmeting. De meeste kamers zijn groot genoeg om een hotel kamer in te richten. Op iedere
verdieping zijn ruimtes met douches en een keuken.
Administratie:
Elk jaar heeft het hotel St. Gregor vaste kosten, waaronder de afschrijvingen, heffingen, belastingen
en verzekeringen worden verstaan. Daarnaast hebben zij de niet geplande onderhoudskosten, waar
rekening mee gehouden moet worden.
Ook hebben ze variabele kosten, waaronder energieverbruik hoort. Hoe hoog deze kosten zijn hangt
af van de aantal gasten.
9
Technisch onderhoud:
Onndat er op dit moment nog geen technisch onderhoud wordt uitgevoerd is het nodig een
onderhoudsman aan te stellen, die zal fungeren als technische dienst. Onderhoud aan apparatuur en
machines zal dan ook worden bijgehouden.
Commercieel:
Zowel de hotelkamers kunnen worden verhuurd aan dagbezoekers of bezoekers voor langere tijd.
Om ervoor te zorgen dat de capaciteit voldoende wordt benut is het nodig ook met derden in zee te
gaan. Dit kan inhouden dat de hotelkamers voor meerdere doelgroepen zal worden aangeboden.
Denk hierbij aan projecten als opleidingen (tai-chi e.d.), moeilijk opvoedbare jongeren en rust
therapie.
Sociaal:
De ligging van Kloosterdorp Steyl aan de rand van een woonwijk van zorgt voor een wisselwerking
met de omgeving. Hierdoor zijn een aantal aspecten waar rekening mee moet worden gehouden.
Het uiterlijk van het dorp zal bestand moeten houden aan de uitwerking die ze nu heeft. Grote
veranderingen zouden kunnen zorgen voor onrust of teleurstelling.
Als laatste wordt er richting bewoners gecommuniceerd over grote evenementen die eventueel
overlast kunnen veroorzaken.
1.2 Situering beheer gebouw in de context van de levenscyclus van het gebouw:
Op dit moment is er geen actieve levenscyclus bezig bij dit pand. De vorige levenscyclus is enkele
jaren geleden beëindigd, op het moment dat besloten werd het gebouw niet verder te gebruiken als
verpleegtehuis. Dit mede door brand en waterschade van een naastgelegen gebouw. Het pand staat
nu al enkele jaren leeg en er wordt sindsdien ook geen onderhoud meer gepleegd aan dit gebouw.
Als er besloten wordt om het klooster te verbouwen, wordt er een start gemaakt met een nieuwe
levenscyclus op het gebied van beheer en exploitatie.
Met betrekking tot de levenscyclus van het gebouw op zich kunnen we stellen dat deze levenscyclus
nog volop bezig is. Het gebruik van het gebouw is nog niet afgeschreven, alleen voor de toekomstige
gebruiksvoorwaarden is het niet geschikt.
1.3 Specifieke eigenschappen van het gebouw:
De indeling van het gebouw is in de vorm van een grote passage die rondom een centrale
binnenplaats is gebouwd. Hieraan liggen op de begane grond alleen aan de buitenkant kamers en op
de eerste en tweede verdieping liggen de kamers aan beide zijden van de gang. Er is één ingang om
het gebouw te betreden en 3 trappenhuizen om de verdiepingen te kunnen bereiken.
De bouwkundige staat van het gebouw is niet naar behoren. De constructie is in orde voor zover als
wij kunnen zien, echter is er wel veel schade aan bepaalde ruimten, voornamelijk door waterschade.
Zie bijlage 8: Plattegrond.
1.4 Gebruikersgroepen:
Er zijn op dit ogenblik geen gebruikersgroepen. Toch zullen er in de toekomst bepaalde doelgroepen
gebruik maken van het hotel. Er is een verdeling gemaakt van medewerkers van het hotel, gasten van
het hotel en minder valide gasten.
Medewerkers van het hotel:
De gebruikersgroep die ervoor zorgt dat het hotel draaiende blijft zijn de medewerkers van het hotel.
Zij moeten ervoor zorgen dat de gasten een prettig verblijf hebben en dat het gebouw St. Gregor op
het gebied van onderhoud optimaal blijft.
10
Gasten van het hotel:
Een van de belangrijkste gebruikersgroep zijn de gasten van het hotel. Zij zorgen ervoor dat het hotel
kan blijven bestaan. Onder de gasten van het hotel zijn verschillende groepen:
•
Bezinningstoerisme:
Deze groep mensen storten zich voornamelijk op de rust en sereniteit. Ze willen van de ene kant
creatief en sportief genieten van activiteiten, maar willen anderzijds cultuur en rust ervaren. Doordat
het kloosterdorp zeker al deze aspecten kan vervullen zal deze toerist graag gebruik willen maken
van de mogelijkheden binnen het dorp.
•
Wandelaars en natuurliefhebbers:
Deze dynamieke groep houdt voornamelijk van de natuur om het kloosterdorp heen. Ze zullen zich
zeker thuis voelen binnen de eenvoud van het klooster en hotel. Deze groep za zich graag willen
vertoeven binnen het dorp. Toch zal de voorkeur van deze groep buiten het dorp liggen en op pad
willen in de omgeving. Het klooster hotel kan dan een goede basis vormen van een uitstap of verblijf
•
Kloosterbezoekers:
Deze groep mensen willen graag cultuur en geloof ervaren binnen het klooster. Deze zal op zoeken
willen gaan naar meer tussen hemel en aarde en zijn vaak al onderlegt in veel bijbel kennis. Deze wil
voornamelijk prikkels ervaren zoals het bezoeken van een heilige of werken aan zijn eigen ik.
Kloosterdorp Steyl kan ook deze een onderdak bieden en meerdere meditatie trainingen en
vervullingen van wensen aanbieden.
Minder valide gasten van het hotel:
Een andere gebruikersgroep zijn de minder valide gasten van het hotel. Zij hebben andere faciliteiten
nodig dan de andere gasten van het hotel, zodat hun verblijf toch zo comfortabel mogelijk wordt.
1.5 Gebruiksgegevens:
Medewerkers van het hotel:
Om het hotel draaiende te houden hebben de medewerkers van het hotel verschillende faciliteiten
nodig. Hierbij moet gedacht worden aan een ruime werkplek, die voldoet aan de eisen van de Arbowet. Daarnaast hebben de medewerkers een kantine en omkleedruimte nodig, waar ze gebruik
kunnen maken van kluisjes voor hun waardevolle spullen en waar zij zich kunnen terug trekken voor
hun pauze.
Gasten van het hotel:
De gasten van het hotel willen voornamelijk comfort. Zij willen een standaard kamer waar ze kunnen
slapen, een aparte badkamer en toilet voor hun zelf.
Daarnaast hebben zij een ruimte nodig waar zij kunnen koken, eten en hun voedingswaren kunnen
opbergen.
Minder valide gasten:
Er moet rekening gehouden worden met minder valide gasten. Naast de eisen die de gasten van het
hotel hebben, hebben zij nog andere faciliteiten nodig. Hierbij moet gedacht worden aan liften,
brede deuren, hulpmiddelen bij de toiletten en goede toegankelijkheid voor rolstoelgebruikers.
1.6 Bouwkundig- en installatieonderhoud:
Omdat het gebouw op dit moment leeg staat, is er geen onderhoud van installaties en is het gebouw
bouwkundig ook niet meer onderhouden. De bouwkundige staat is aan de slechte kant.
1.7 Meerjarenonderhoudsplan (MOP); technisch onderhoud en schoonmaakonderhoud:
Er is geen meerjarenonderhoudsplan opgesteld. Of ze hier in de toekomst mee willen werken, is niet
zeker.
Er is ook geen technisch- en schoonmaak onderhoud, omdat het gebouw niet in gebruik is.
11
1.8 Energiebeheer en beveiliging:
Omdat een groot hotel verwarmd en gekoeld zal worden is een energiezuinig systeem een must.
Vandaar dat kloosterdorp steyl zich zal moeten onderscheiden. Denk hierbij aan zonnecollectoren,
groene stroom, dubbel glas, keurmerken als the Green Key en bijvoorbeeld streekproducten.
Qua beveiliging zal het er minder aandacht worden besteed hieraan. Denk wel aan beveiliging van
deuren. Hotelgasten zouden veilig moeten kunnen overnachten. Deuren en ramen zullen goed
moeten sluiten.
1.9 Ruimtebeheer en ruimtegebruik:
Het gebouw wordt op dit moment niet gebruikt, dus er wordt nu niet gekeken naar het beheren van
de ruimtes en het gebruik. Het museum en de werkkamer van de oprichter van het kloosterdorp
worden wel in tact gehouden, omdat deze een monumentale waarde hebben.
1.10 Visie opdrachtgever
De opdrachtgever wil dat
intern blijft. Een voordeel
laten verklaren. Hierdoor
over beheer en exploitatie van het gebouw:
het kloosterdorp een eigen B.V. opricht, w a a r d o o r ' t beheer en exploitatie
hiervan is dat als het kloosterhotel niet loopt, ze de B.V. failliet kunnen
hebben ze ook geen investeerders die ze moeten afbetalen.
12
Hoofdstuk 2: Inventarisatie,
duurzaamheid.
2.1 Duurzaamheid binnen de branche:
In de wereld van vandaag gaat duurzaamheid en verantwoord bouwen een steeds grotere rol spelen.
Dit is ook van toepassing op de hotelbranche waarin wij dit project een advies gaan uitbrengen.
Duurzaamheid kunnen we binnen deze sector onderverdelen in een aantal punten. Dit begint al met
de bouw van het pand. Hier kunnen we denken aan materiaal gebruik, maar ook aan bouwbedrijven
die gericht zijn op duurzaamheid. Onder duurzaam bouwen wordt verstaan dat er wordt gebouwd
zodanig dat als de levensduur van het gebouw is verstreken, het gemakkelijk een andere bestemming
kan krijgen en materialen in het gebouw hergebruikt kunnen worden. Ook speelt het gebruik van
duurzame materialen een rol. Hier kunnen we denken aan zonnecollectoren op het dak om enerzijds
voor stroom op te wekken, anderzijds voor de centrale verwarming te helpen. Daarnaast kan ook
gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen, zoals UFC hout en het gebruik van
duurzaam geproduceerde materialen zoals beton, bakstenen, kranen en sanitair.
Daarnaast bestaat er sinds een aantal jaar een keurmerk voor hotels waarin gemeten welke wordt
uitgereikt als de betreffende keten voldoet aan een lijst van criteria. Dit keurmerk heet The Green
Key en is ook volledig op duurzaamheid toegespitst. Hierin staan onder andere facetten zoals
afvalscheiding en verantwoord inkopen, maar ook minder voor de hand liggende items zoals
watergebruik terugbrengen, gebruik van verlichting en het gebruiken van groene stroom voor het
hotel. Ook gaat het hier om de verbruikmaterialen zoals duurzaam papier, duurzaam reinigen van
handdoeken in plaats van wegwerphanddoeken voor op de toiletten.
2.2 Invulling van de opdrachtgever m.b.t. duurzaamheid:
Omdat het gebouw nu niet in gebruik is, wordt er op dit moment geen aandacht besteed aan
duurzaamheid binnen St. Gregor. De opdrachtgever vindt dit wel belangrijk. Binnen het kloosterhotel
Steyl kunnen er met betrekking tot duurzaamheid de volgende punten worden aangepast:
•
Dubbel glas is betere isolatie, waardoor er minder brandstof wordt verbruikt.
•
Gebruik maken van led verlichting en spaarlampen en eventueel tijdschakelaars.
•
Afval scheiden voor hergebruik.
•
Het materiaal wat nu nog in het kloosterhotel staat hergebruiken.
•
Zonnepanelen aanbrengen op het dak zodat er energie opgewekt kan worden.
•
Gebruik van groene stroom
2.3 Beperkingen duurzaamheid:
Naast deze punten van duurzaamheid is het ook belangrijk om te weten dat het gebouw St. Gregor
valt onder monumentenzorg. Het gaat in dit geval alleen om het aanzicht van buiten en dus niet om
de binnenkant. De wet Monumentenzorg stelt dat er niets aan het feitelijk aanzicht van dit pand
verandert mag worden zonder toestemming van de betreffende overheid, in dit geval de gemeente
Venlo.
Dit betekent concreet dat wij aan de binnenkant van het gebouw alle vrijheid hebben om
verschillende ruimtes en verdiepingen aan te passen. Echter moet er goed worden nagekeken wat er
aan de buitenkant kan worden aangepast. Zonder vergunning mag er niets aan het aanzicht van het
gebouw verandert worden.
13
Hoofdstuk 3: Inventarisatie,
meting gebouwprestaties, gebouwgebruik en omgeving.
3.1 Mindmap:
* ^ ^ «
^A'ÏÏI' V•^^')>• >*XH''
Mi/
In de hier bovenstaande mindmap zijn een aantal aandachtsgebieden waarop wij ons gaan richten
omcirkelt. Dit betreft de gebieden Exploitatie(gebouwgebruik), evaluatie van gebouwen en
kernvakken (met name bouwkundige en bedrijfseconomische facetten).
Exploitatie vormt voor ons een belangrijk aspect mede doordat we een historisch pand als opdracht
hebben gekregen. Het is onze opdracht om een advies uit te brengen hoe we dit pand kunnen
behouden en een nieuwe bestemming te geven als kloosterhotel. Het gaat hier dan ook om
ruimtelijk beheer van het gebouw. Dit is tevens een punt waarop wij ons dienen te richten. Het gaat
immers erom of het haalbaar is dat er een kloosterhotel van te maken is. Dit heeft dan te maken
14
met exploitatiekosten, ofwel is het rendabel om het pand St. Gregor volledig te verbouwen naar
kloosterhotel.
Het tweede punt wat voor ons belangrijk is, is de evaluatie van gebouwen. Dit gaan wij ook doen aan
de hand van een POE. Hierin is het van ons vooral van belang dat we meten hoe het gebouw er nu
aan toe is en wat er op dit moment mankeert, zowel op functioneel als architectonische kwaliteit.
Ten slotte achtten wij het belangrijk dat we in het facet perspectief de nadruk leggen op de
bouwkundige en bedrijfseconomische kant. De bouwkundige kant is voor ons belangrijk om te weten
of het haalbaar is om er een hotel van te kunnen maken. Daarnaast is het belangrijk om te weten wat
de mogelijkheden zijn en wat er wel, maar ook vooral wat er niet verandert kan worden aan het
bestaande pand. Daarnaast is het voor ons belangrijk om te weten wat de restricties zijn op het
gebied van historische panden en monumentenzorg.
De bedrijfseconomische kant vormt voor ons een belangrijk punt, omdat het doel van dit project is
dat wij onderzoeken of het haalbaar is om er een kloosterhotel van te bouwen. Dit punt heeft alles te
maken met de kosten voor de exploitatie en de kosten voor het verbouwen.
3.2 Verschillende methoden POE:
Er bestaan een tal van methoden om te gebruiken bij het uitvoeren van een Post Occupancy
Evaluation (POE). De onderstaande methoden zijn de methoden die aan ons beschikbaar zijn gesteld
en waaruit door ons een keuze is gemaakt:
•
Building-in-use method
•
Healty Building Quality (HBQ)
•
ORBIT-studies
•
Certificatiesysteem Centraal Beheer
•
Real Estate Norm (REN)
•
REN quick scan
•
Serviceability Tools and Methods (STM)
•
Building Quality Assessment (BQA)
•
WODI
•
Vastgoed Kwaliteitsmeetlat (VKM)
•
Zespuntsconditieschaal Bouwcentrum
•
Energielabel, EPN
•
Handboek Duurzaam bouwen
•
Handboek Toegankelijkheid
•
Woonkeur
•
Politiekeurmerk
3.3 Gekozen methode:
De gekozen meetinstrumenten zijn Zespuntsconditieschaal Bouwcentrum en Vastgoed Kwaliteit
Meetlat(VKM).
Er is voor deze samenhang van systemen gekozen, omdat de inhoud van deze systemen op dit
project van toepassing is. Daarnaast hebben wij voor meerdere systemen gekozen, omdat de inhoud
hiervan elkaar overlapt, waardoor het specifiek is toe te passen op Kloosterdorp Steyl.
De Zespuntsconditieschaal geeft punten van 1 t / m 6 aan de aspecten, waarvan 1 betekend dat het
aspect in uitstekende conditie is en 6 betekend dat het aspect in zeer slechte conditie is. Wij hebben
voor dit meetinstrument gekozen, zodat meteen duidelijk wordt in welke staat het aspect is.
15
3.4 Uitvoering POE (resultaten):
Conditiescore
BI
Omschrijving
Toelichting
Uitstekende conditie
Geen of zeer beperkte
veroudering bij bouw- en
installatiedelen.
Goede conditie
Beginnende veroudering.
Redelijke conditie
Plaatselijk zichtbare
veroudering.
IVIatige conditie
Verouderingsproces heeft
bouw- en installatiedeel in zijn
greep.
Verouderingsproces is min of
meer onomkeerbaar.
Functievervulling van bouw- en
installatiedelen in gevaar.
Onderwerpen
Functionele l<waliteit
•
6 puntschaal Toelichting
Geoginfische ligging
Zijn er winkels in de buurt van het klooster?
•
Bereikbacwheid
Met het openbaar vervoer is
Is het klooster goed te bereiken?
met de auto
•
het klooster niet goed te
bereiken.
Vcoizieningcn
Zijn er parkeervoorzieningen aanwezig?
Zijn er parkeervoorzieningen voor minder valide
en/of bussen aanwezig?
Is bij de prijs inbegrepen.
Moet er betaald worden om te parkeren?
Zijn er fietsenstallingen aanwezig?
Kunnen de politie/brandweer/ambulance/
leveranciers het klooster makkelijk bereiken?
•
Flexibiliteit
Is het gebouw voor meerdere doeleinden te
gebruiken?
Hoe is het gesteld met de veranderbaarheid van
het gebouw?
•
Hoofdentree
Is de hoofdingang makkelijk te bereiken?
Is dit cen logische plaats voor de hoofdentree?
•
Integrale toegankelijkheid
Is het gebouw voor iedereen toegankelijk?
Zijn er trappen aanwezig?
Zijn er liften aanwezig?
2
Op het moment buiten
gebruik.
Beveiliging
Is het gebouw beveiligd tegen inbraak?
16
Is het gebouw brandveilig?
•
5
l nergicvcrbtuiiv
/
Wordt er momenteel veel energie verbruikt?
Wordt er rekening gehouden met het milieu?
Is er een noodvoorziening aanwezig in geval van
Op dit moment wordt er
geen energie gebruikt.
WIÊÊÊÊÊÊÊEr wordt zoveel
mogelijk
gedaan om rekening te
houden met het milieu.
. u . . . wvv
. .
•• •
storing?
Ruimtelijk- visuele kwaliteit
1 iilliliiB^
Hoe ziet de omgeving van dc locatie eruit?
Hoe ligt de locatie wat betreft de
bereikbaarheid?
Veel natuur en een klein
dorp naast het kloosterdorp.
llllll
Met de auto redelijk en met
het openbaar vervoer slecht.
Zijn er bushaltes in de nabije omgeving van het
gebouw?
•
Gebouw
Heeft het gebouw een eigen identiteit?
Is het gebouw in goede conditie?
Hoe is de uitstraling van het klooster van de
jiijlllllj^^
Het gebouw heeft van de
buitenkant geen typische
klooster uitstraling.
buitenkant?
Hoe is het met de afwerking van het exterieur
llll^^
gesteld?
Is er differentiatie in kleur- en materiaalgebruik
voor vloeren, wanden en plafonds?
Is er een logische structuur in het gebouw?
Zijn er gezamenlijke ruimtes aanwezig?
Ijl^MiillllM
Is het gebouw toegankelijk voor gehandicapten?
Zijn de elektronische installaties in orde?
Er is één grote zaal waar een
gezamenlijke ruimte van
gemaakt kan worden, maar
deze is niet toegankelijk voor
minder validen.
4
^ ^ ^ ^ ^ ^ ^
Zijn de leidingen en stroomkabels in orde?
Zijn de leidingen en stroomkabels goed
afgewerkt?
Hoe is de staat van de funderingen?
1
Daar wist de opdrachtgever
het antwoord ook niet op.
IViilieu kwaliteit
•
Energieverbruik
Wordt er veel gebruik gemaakt van apparaten?
Bezit het klooster een milieuvriendelijk
ve rwa rm ingssysteem ?
e
Toepassing duurzame energiebronnen
Wordt er gebruik gemaakt van milieuvriendelijke ^
apparaten?
^
^
^
17
Omdat het gebouw op het
moment niet in gebruik is,
wordt er nu geen stroom
gebruikt. Het is wel de
bedoeling dat er gebruikt
gemaakt wordt van groene
stroom als het een
kloosterhotel is.
Gebmikt het klooster groene stroom?
Gebruikt het klooster spaarlampen?
•
(Her)gebruik van materiaal
in de toekomst willen ze wel
met bijvoorbeeld zonnefolie
werken.
Maakt het klooster gebruik van zonnepanelen?
Is er overbodig materiaal?
3
Wordt er gebruik gemaakt van duurzame
materialen?
Hergebruikt het klooster materialen?
Is het gebouw goed geïsoleerd?
Hebben ze dubbele ramen?
•
Milieu (on)vriendelijk materiaal gebruikt
Is er goede ventilatie in het gebouw?
18
Hoofdstuk 4: Analyse,
analyse van de huidige beheer- en exploitatiesituatie van het
gebouw, gebouwgebruik en omgeving.
In dit hoofdstul< wordt er een analyse weergegeven van de resultaten uit de POE. Hierin komt
duidelijk naar voren dat het Klooster St. Gregor een achterstallig onderhoud heeft. Daarnaast lijdt het
klooster duidelijk aan uitgesteld onderhoud. Om er voor te zorgen dat het klooster weer optimaal
gaat fungeren hebben wij enkele adviezen.
4.1 De prestaties van het gebouw aan de hand van het uitgevoerde onderzoek (POE):
De prestaties van klooster St. Gregor zijn aan de hand van het uitgevoerde POE onderzoek op enkele
punten zeer goed bevonden. Toch kwam er ook duidelijk naar voren dat het gebouw niet geheel
optimaal is om gasten in te laten verblijven. Het gebouw is inmiddels eeuwen oud en heeft een
zware last door het uitgesteld onderhoud. Daarnaast voldoet het gebouw niet meer aan de wensen
en eisen die het anno 2011 zou moeten vervullen.
4.2 Gewenste gebouwprestaties om een optimale dagelijkse beheer- en exploitatiesituatie te
realiseren:
Om het gebouw in gebruik te nemen als hotel zullen er veel aanpassingen moeten worden verricht.
Omdat wij niet voor al deze onderwerpen hebben gekozen, maar specifiek voor brandveiligheid, gaat
daar hoofdstuk vijf diepe op in. In dit hoofdstuk gaan we voornamelijk algemeen in op de
veranderingen. Omdat het gebouw veel vanzelfsprekende onderdelen mist, zal er zeker een
aanpassing worden verricht op de volgende aspecten:
Elektrische aansluitingen:
dubbel glas in ramen
wand aankleden
Liften:
bewegwijzering
brandveiligheid
Receptie:
brandveiligheid
verbouwen
Toegankelijkheid:
duurzame energie
isolering
4.3 Beschrijving eisen die gesteld worden door externe veranderingen (DEPEST):
DEPEST is een analysemethode wat als raamwerk wordt gebruikt om de externe omgeving te
beoordelen op de volgende punten:
•
Demografische invloeden
«
Economische invloeden
«
Politieke invloeden
«
Ecologische invloeden
•
Sociale culturele invloeden
®
Technologische invloeden
Demografische invloeden:
Hierbij kan men denken aan de bevolkingsopbouw, leeftijd, religie en gezinssamenstelling. In
Nederland is er de laatste jaren sprake van vergrijzing van de bevolking. Na verwachting zal over 20
19
jaar een kwart van de bevolking ouder zijn als 65 jaar.
Dit betekent in ons geval dat de bezoekersaantallen een stijgende lijn kunnen vertonen. De wereld
van kloosters trekt in het algemeen oudere mensen aan. Hierdoor kunnen we ook een stijging in ons
hotel verwachten.
Economische invloeden:
Het Centraal Plan Bureau (CPB) is dit jaar weer wat optimistischer omtrent de groei van de
Nederlandse economie. Nederland heeft 510.000 werklozen. Dit is en stuk minder dan de verwachte
615.000 werklozen. Toch heeft er ook dit jaar nog een groei in de werkloosheid plaatsgevonden.
Of dit daadwerkelijk invloed zal hebben op het aantal bezoekers is natuurlijk moeilijk te voorspellen.
De Nederlander heeft minder te besteden en het bezinningstoerisme neemt toe. Wij denken juist dat
het een positieve werking kan hebben op een low budget hotel zoals het St. Gregor.
Politieke invloeden:
Hierbij kunt u denken aan wetgeving, belastingspolitiek, handhavingen productaansprakelijkheid.
Met deze verschillende items komen wij zeker in aanraking. Wij zijn als hotel ook belastingplichtig en
dienen ons onder andere aan de arbo-wet, bouwbesluit en de monumentenwet te houden.
Ecologische invloeden:
Milieuvoorschriften productieproces, vraag naar duurzaamheid. Gezien het St.Gregor Hotel streeft
naar duurzame producten kan dit een positieve invloed hebben op de gast. Het Hotel zal zich moeten
gaan meten aan bijvoorbeeld the Green Key. Daarnaast kan er ook gedacht worden aan manieren
van duurzame energieopwekking en het gebruik van groene stroom.
Sociaal culturele:
Levensomstandigheden, levensstijl, mode. In deze invloeden denken wij aan de geloofsovertuiging
van het klooster en zijn bewoners. Als er elders in de wereld meer gelovigen bij komen dan kan het
klooster en het kloosterhotel hier van profiteren. Daarnaast proberen mensen in deze drukke wereld
vaak rust te vinden in bezinning, zoals yoga. Dit wordt ook aangeboden in het kloosterdorp Steyl. Wij
verwachten als projectgroep hier ook nog een graantje van mee te kunnen pikken.
Technologische invloeden:
Internet, focus van de industrie op ontwikkeling, snelheid van ontwikkeling. Met het oog op deze
ontwikkelingen en invloeden kunnen we stellen dat wij hier zeker in aanraking komen. Enkele
decennia geleden was het voor ons nog niet belangrijk om internet, telefoon en andere hedendaagse
luxe aan te bieden in het hotel. Tegenwoordig dient een hotel te beschikken over
internetmogelijkheden.
Daarnaast is er in de hotelwereld de laatste tijd veel beweging op het gebied van smartcards voor
alle kamers, maar ook voor de medewerkers om alle ruimtes te kunnen bereiken. Deze kamers
blijven echter wel afgesloten voor de gasten.
4.4 Geleverde prestaties versus gewenste prestaties:
Sterkte/zwakte analyse van het gebouw:
De sterke en zwakke punten geven een samenvatting van het gebouw weer. Met een strekte en
zwakte analyse zie je eenvoudig verbeterpunten. Daarnaast geeft deze methode aan waar het
gebouw niet veranderd hoeft te worden.
Sterkte:
«
Architectonische waarde
«
Eigen identiteit van uitstraling
•
Mogelijkheid tot verbouwen t o t Hotel
®
Liftschachten en trappenhuis
•
Constructie
•
Ligging en omgeving
Zwakte:
•
Toegankelijkheid/ bereikbaarheid
20
•
Bewegwijzering
•
Brandveiligheid
•
Technische installaties
Kansen:
•
Door de milieuvriendelijkheid wordt het imago van het kloosterdorp verhoogd
•
Het klooster geeft een breder publiek de kans het klooster te bezoeken
•
Instanties binnen de regio kunnen gebruik maken van een hotel en activiteiten ruimten
Bedreiging:
•
Bezoekers kunnen wegblijven doordat de doelgroepen geen behoefte hebben aan een
overnachting aan het St. Gregor
•
De kosten kunnen zeer hoog worden door een verbouwing te realiseren.
•
Bezoekers kunnen wegblijven doordat het hotel slecht te vinden is
4.5 Excellente gebouwprestaties:
Deze excellente punten zijn in kaart gebracht doormiddel van het uitvoeren van de POE en de SWOT
analyse op het St. Gregor.
De drie excellente punten van St. Gregor zijn:
•
De constructie
•
De liften en trappenhuizen'
•
Esthetische Waarde van het gebouw.
4.6 Verbeterpunten gebouwprestaties:
Deze verbeterpunten zijn in kaart gebracht doormiddel van het uitvoeren van de POE en de SWOT
analyse op het St. Gregor.
De belangrijkste verbeterpunten van St. Gregor zijn:
•
Algehele veiligheid van het hotel.
a. Brandveiligheid.
b. Veiligheid.
•
Catering (bijlage 6)
•
Omgeving van St. Gregor (Bijlage 7)
•
Toegankelijkheid en bereikbaarheid
•
Uitstraling van het klooster St. Gregor
•
Isolatie
•
Groene stroom.
21
Hoofdstuk 5:
Optimalisatie.
Na onze POE in het l<loosterhotel St. Gregor l<onnt duidelijl< naar voren dat de brandveiligheid niet
voldoet aan de huidige wettelijke eisen. Om er een kloosterhotel van te maken moet er rekening
gehouden worden met bouwkundige-, installatietechnische-, gebruiks- en organisatorische
aspecten. Gasten slapen in een voor hen onbekende omgeving en zijn daarom extra kwetsbaar bij
brand. Ze weten vaak niet op voorhand hoe ze een veilig heenkomen moeten zoeken.
5.1 Bouwkundige aspecten brandveiligheid:
Voor de bouwkundige aspecten moeten alle kamers subcompartimenten worden. Dit betekend dat
de kamer zelfsluitende deuren moet bevatten. Bij verbouwing moet er gebruik gemaakt worden van
speciale brandwerende kitten, coatings, purschuim, kit of schuimband.
De vernieuwde ventilatiekanalen moeten allemaal voorzien worden van brandkleppen.
Door deze voorzorgsmaatregeldingen te nemen wordt de brand vertraagd. De brand dan blijft langer
op 1 plek, waardoor uitslaande brand minder snel toeslaat en sneller bestreden kan worden.
De subcompartimenten vertragen de brand met minimaal 20 minuten.
Door subcompartimenten te maken worden er tevens ook rookcompartimenten gemaakt. Hierdoor
wordt verspreiding van rookontwikkeling verminderd.
Voor een pand als St. Gregor adviseren we om 2 verschillende vluchtroutes te maken. De gasten
kunnen dan verdeeld over deze 2 routes het pand verlaten. Wettelijk gezien moeten er minimaal 2
vluchtroutes aanwezig zijn.
5.2 Installatietechnische aspecten:
Het is van groot belang dat er een brandmelding- en ontruimingsinstallatie wordt geplaatst in St.
Gregor. Deze installatie geeft direct aan waar de brand zich bevindt, hierdoor kan de brand snel
bestreden worden. Als er een brand is wordt dit doorgemeld naar de brandweer (verplicht).
Het is verplicht om op iedere hotelkamer een rookmelder te plaatsen. Ook in de centrale hallen
moeten er rookmelders gehangen worden. Deze kunnen in de plafonds gezet worden, zo vallen ze
minder op. Door noodverlichting te plaatsen, is het voor de gasten duidelijk waar de nooduitgangen
zich bevinden. Noodverlichting kan geplaatst worden in led verlichting, maar moet ten alle tijden aan
staan.
Op de 1^ en 2^ verdieping kan een sprinklerinstallatie geplaatst worden. Op de begaande grond zal dit
niet geplaatst worden om de esthetische waarde van St. Gregor te behouden.
5.3 Gebruiksaspecten:
De gasten van St. Gregor bevinden zich in een voor hun onbekende omgeving. De kamerdeur moet
van binnenuit altijd zonder sleutel open kunnen. De gasten kunnen de kamer bij een calamiteit snel
verlaten.
Door het hele gebouw moeten er vluchtrouteaanduidingen geplaatst worden. Op deze
22
vluchtrouteaanduidingen wordt aangegeven waar diegene zich bevindt en well<e uitgang het dichts
bij is.
De nooddeuren moeten voorzien zijn van panieicsluitingen. Deze paniel<sluitingen icunnen van
binnenuit geopend worden.
5.4 Organisatorische aspecten:
Om het l<loosterhotel te realiseren moet er bij de gemeente een gebruiksvergunning aangevraagd
worden. Een gebruiksvergunning is nodig als er sprake is van grotere risico's. In deze vergunning
staan voorschriften over onder andere brandpreventie. De kosten van deze gebruiksvergunning zijn
per gemeente verschillende
Het klooster moet een ontruimingsplan opstellen. Het ontruimingsplan geeft precies aan wat er
gedaan moet worden bij een calamiteit. Door dit ontruimingsplan op te stellen kan er goed
gecontroleerd worden of het ontruimingsplan klopt en of bijvoorbeeld het brandalarm, de
ontruimingsinstallatie en de nooduitgangen nog naar behoren werken. Eén maal per jaar moet er
een ontruimingsoefening plaatsvinden.
Bedrijfshulpverlening:
Bedrijfshulpverlening (BHV) is een soort interne hulpdienst, die hulp biedt bij calamiteiten. BHV is
bedoeld om situaties die gevaar opleveren voor de veiligheid en gezondheid van werknemers en
derden (bijvoorbeeld hotelgasten) zoveel mogelijk te voorkomen en te beperken.
Alle BHV'ers samen worden de BHV organisatie genoemd.
Preventie middelen:
De huidige preventie middelen die zich in St. Gregor bevinden zullen vervangen worden. De
brandhaspels hangen nu op een centrale plek. Deze plaatsen zullen we ook behouden.
Naast brandhaspels zullen we ook gebruik maken van brandblussers. Deze brandblussers zullen zich
voornamelijk in kantoorruimte, keuken en opslagruimte bevinden. In de keuken zullen nog extra
branddekens worden gehangen.
Voor meer informatie over brandveiligheid in hotels zie bijlage 4.
23
Hoofdstuk 6:
Programma van Eisen.
6.1 Eisen met betrelclting tot de functionele eisen:
•
Wettelijk moet er in een pand minimaal 2 vluchtroutes zijn. Wij adviseren om in St. Gregor 2
vluchtroutes te maken, zodat de gasten zich kunnen verdelen over deze 2 vluchtroutes. Zo
komen zij bij geval van brand makkelijker en sneller naar buiten.
•
Er moet op elke verdieping minimaal 1 vluchtrouteaanduiding aanwezig zijn. Hierop wordt
aangegeven waar de gast zich op dat moment bevindt en waar de dichts bijzijnde uitgang is.
•
Omdat gasten in een voor hun onbekende omgeving zijn moeten zij bij een calamiteit hun
kamer snel kunnen verlaten. Daarom is het van belang dat de gasten hun kamerdeur van
binnenuit zonder sleutel open kunnen maken.
•
Alle nooddeuren moeten voorzien zijn van een panieksluiting. Deze panieksluitingen kunnen
van binnenuit geopend worden.
•
Er moet vanuit het klooster een ontruimingsplan opgesteld worden. In het ontruimingsplan
wordt aangegeven wat er gedaan moet worden bij een calamiteit. Één keer per jaar moet er
en een ontruimingsoefening plaatsvinden, inclusief gasten. Door deze ontruimingsoefening
wordt duidelijk of het ontruimingsplan goed is en worden de medewerkers getraind. Dit
moet wel gedaan worden op het moment met zo weinig mogelijk gasten.
•
Het kloosterhotel moet beschikken over preventie middelen. Er moeten brandhaspels en
brandblussers aanwezig zijn op centrale plekken, zodat deze meteen gebruikt kunnen
worden bij geval van calamiteit. De brandblussers moeten zo ingezet worden dat de
loopafstand naar een brandblusser niet meer dan 30 meter is en de onderlinge afstand
tussen 2 toestellen niet meer dan 60 meter is.
Brandblussers moeten altijd zichtbaar en goed te bereiken zijn. Het betekent ook dat de
locatie van brandblussers met een pictogram moet worden aangeduid op de plattegrond.
Een richtlijn voor de hoeveelheid, is één brandblusser (inhoud: 6 liter schuim, 6 kg poeder of
5 kg C02) per 200m2 en minimaal 2 per etage.
•
Er moet altijd één BHV-er aanwezig zijn, om de werknemers en/of hotelgasten hulp te
bieden bij een calamiteit.
6.2 Eisen met betrekking tot de ruimtelijke eisen:
•
Alle hotelkamers moeten voorzien zijn van subcompartimenten. Dit betekend dat de kamers
zelfsluitende deuren moeten bevatten en bij de verbouwing moet er gebruik gemaakt
worden van speciale brandwerende kitten, coatings, purschuim, kit of schuimband. Door
subcompartimenten te maken, worden er tevens ook rookcompartimenten gemaakt.
•
Daarnaast moeten de vernieuwde ventilatiekanalen voorzien worden van brandkleppen.
6.3 Eisen met betrekking tot de technische eisen:
•
Er moet een brandmelding- en ontruimingsinstallatie geplaatst worden in St. Gregor. Deze
installatie geeft direct aan waar de brand zich bevindt.
•
Daarnaast moet er op elke kamer en in de centrale hallen rookmelders geïnstalleerd
worden. Deze moeten ook in de keukens geplaatst worden, maar hier worden speciale
rookmelders in geplaatst. Omdat er veel gekookt zal worden, kunnen er geen standaard
rookmelders worden geïnstalleerd omdat deze te snel zullen afgaan.
O
Noodverlichting is van belang om de gasten te wijzen naar de nooduitgangen. Dit kan
geplaatst worden in led verlichting, maar deze moeten ten alle tijden aan staan.
•
Het is verplicht om sprinklerinstallaties te plaatsen op elke verdieping.
24
6.4 Eisen met betrekidng tot de architectonische eisen:
•
•
Alle installaties moeten zo geïnstalleerd worden, dat deze niet zichtbaar zijn. Daarnaast
moeten alle leidingen weggewerl<t worden, zodat St. Gregor de uitstraling van een klooster
blijft behouden.
Er moet gezorgd worden voor buitenverlichting, maar deze mogen aan het pand bevestigd
worden in verband met de monumentale waarde. Er worden lantaarnpalen geplaatst, in de
stijl van het klooster, op het terrein van St. Gregor, zodat de gasten in de avond hun weg
naar het hotel kunnen vinden.
25
Hoofdstuk 7: Integrale
visie.
Facilitair Management: Bij de aanname dat er een facilitair manager zal worden ingezet om de
dagelijkse werkzaamheden waaronder schoonmaak, beveiliging, services/catering en energiebeheer
te beheersen zal dit consequenties hebben. Financiële consequenties aan loonkosten en
consequenties voor de omgeving zijn hier enkele van.
Instandhouding : Om het klooster St. Gregor in stand te houden als deze is verbouwd heeft dit een
financiële consequentie. Een dagelijks onderhoud zal worden uitgevoerd door een technische dienst
dat gevolgen zal hebben voor de loonkosten. Bouwkundig onderhoud zal gedurende het jaar worden
uitbesteed dat zal leiden tot jaarlijkse onderhoud kosten. Het controleren en bijhouden van
installaties zal uitgevoerd kunnen worden door de technische dienst.
POE: oftewel een post occupancy evaluation zal na in gebruik name van het kloosterhotel moeten
worden uitgevoerd. Hierdoor kunnen de staat en onderhoud worden bepaald in de toekomst. Dit zal
een financiële consequentie met zich meebrengen. Toch zal dit voor een meerjaren onderhoud plan
weer kosten terug dringen.
Brandveiligheid: Buiten de financiële consequenties die deze heeft zullen alle aanpassingen die
worden uitgevoerd ten goede van de brandveiligheid consequenties hebben voor de uitstraling. Het
is onmogelijk om alle brandveiligheids systemen dusdanig aan te passen binnen de stijl van het
kloosterdorp.
Isolatie: Bij het aanbrengen van nieuwe isolatie materialen zal dit gevolgen hebben voor de stijl van
het klooster. Daarnaast zal het een consequentie hebben voor de brandveiligheid. Bij het gebruik
van nieuwe materialen zal dit altijd invloed hebben op de stijl van het gebouw. Deze veranderingen
van uitstraling heeft enorme consequenties voor monumentenzorg.
26
Hoofdstuk 8:
Financiële consequenties.
8.1 Investeringsbegroting onderverdeeld in vaste activa en vlottende activa:
Het maken van een balans is van groot belang voor een onderneming. Hierdoor krijgt een bedrijf
inzicht in de financiële situatie en kan daarna de manier van financiering bepalen voor zijn
investering.
8.1.1 Balans:
Hieronder is de investeringsbegroting weergegeven van het gebouw St. Gregor. Onder deze
investeringsbegroting staat het financieringsplan. In de investeringsbegroting staan vanzelfsprekend
de investeringen die worden gedaan in het renovatieproject.
Nadere toelichting op de balans kunt u terugvinden in de komende paragraaf
p|||||||M||(|Pj|^
lillllBii^^BIBII
ïiiiililiiiiiPiiiiiliiiii^^
ls^BillBlKI^B|B
27
8.1.2 Investeringsbegroting uitleg:
Uitleg vaste activa:
Vaste activa: Dit zijn de investeringen die een onderneming doet waarvan het daarvoor benodigde
vermogen voor een periode langer dan een jaar is vastgelegd. Voorbeelden hiervan zijn de
gebouwen, inventaris, de machines en installaties, en de transportmiddelen. Het zijn de bezittingen
die een bedrijf gebruil<t voor de bedrijfsvoering, niet om te verkopen.
Brandveiligheid:
Brandveiligheid is het voornaamste verbeterpunt binnen dit project. De opdrachtgever was
uitermate geïnteresseerd in enige diepgang in dit aspect. Er is door ons onder andere aandacht
besteed aan brandmelders, blusinstallaties en vluchtroutes.
Uitleg vlottende activa:
Vlottende activa: zijn de bezittingen van een persoon, bedrijf of organisatie waarin het vermogen
voor een periode korter dan een jaar is vastgelegd. Binnen een jaar moet dus de vlottende activa
omgezet zijn in geld. De posten die wij hebben opgenomen zijn communicatie, voorraden en
aanloop- en openingskosten.
Onder communicatie kan men communicatiemiddelen verstaan zoals uitgaande post en
telefoonkosten. Voorraden bestaan voornamelijk uit etenswaren. Aanloop en- openingskosten zijn
bijvoorbeeld notariskosten, inschrijven van KvK etc.
8.2 Het financieringsplan.
Bij het financieringsplan wordt ervan uitgegaan dat de investering volledig bekostigd zal worden
middels eigen vermogen. Het missiehuis zal verantwoordelijk zijn voor de financiering van het
project. Hiermee is wel rekening gehouden met het feit dat het hotel St. Gregor een eigen BV wordt.
28
8.3 Exploitatieoverzicht:
Het opstellen van een exploitatiebegroting is tevens een must voor een organisatie. Op deze
begroting worden de verwachte kosten en opbrengsten begroot die voortvloeien uit het project van
een bepaalde periode. Een exploitatiebegroting is een onderdeel van het financieel plan. Duidelijk
w o r d t hoeveel opbrengsten minimaal behaald moeten worden om de kosten te dekken en om dus
winst te maken. Er wordt gekozen om voor elk jaar een aparte exploitatiebegroting op te stellen,
omdat de kosten ieder jaar verschillen door de jaarlijkse inflatie. Dit zijn echter schattingen, omdat
men niet weet wat de inkomsten zijn. Wij hebben voor een vaste prijs gekozen, omdat pieken niet
echt van toepassing zijn (niet seizoensgebonden).
8.3.1 Exploitatiebegrotingen:
Wij hebben de rentekosten niet opgenomen in de exploitatiebegroting, omdat we geen duidelijk
beeld van de exacte financiering hebben. De misgelopen rente kan zodoende niet berekend worden.
Wij adviseren dit wel in de toekomst te doen. De misgelopen rente is wel toegepast op de cashflow.
Bij de kostenpost "onderhoudskosten" hebben wij rekening gehouden met inflatie (3%) voor de
komende jaren. Onderhoudskosten bestaan uit elektriciteitskosten, schoonmaakkosten en gepland
onderhoud.
*Bedragen zijn per iaar berekend en er is gebruik gemaakt van kengetallen en aannames.
* * Alle prijzen zijn exclusief BTW.
* * * De bezettingsgraden die te vinden zijn in de begrotingen zijn aannames
29
30
31
*De posten elektriciteit, ontwikkelingskosten en computers zijn volledig afgeschreven in jaar 6
8.3.2 Overzicht exploitatiebegrotingen:
* Bii deze begrotingen betreft het de verwachte inkomsten en kosten. Extra kosten zijn hierbij niet
doorberekend. Wel is er rekening gehouden met inflatie. Belangrijk is om te weten dat de investering
negatief is en de uiteindelijke uitkomst na jaar 6 positief is.
32
8.3.3 Toelichting op exploitatiebegroting:
KEN getallen:
De norm NEN 2631 (investeringskosten), NEN 2632 (exploitatiekosten) geven inzicht in de opbouw
van de kosten en helpen bij het uitrekenen van de rentabiliteit van het gebouw. Daarnaast geeft het
inzicht in de totale opbouw van de kosten van een organisatie. De NEN 2631 gaat over de
investeringskosten van gebouwen. De afschrijvingen in de exploitatiebegroting vallen onder deze
NEN 2631. De rentekosten en het aflossen van het korte vreemd vermogen vallen onder de NEN
2632 voor exploitatiekosten.
Opbrengsten:
Het bezoekersaantal van het toekomstig kloosterhotel is niet bekend. Het aantal kamers zal moeten
worden geschat op 35 kamers met een bezettingsgraad van 60%. De prijs van de kamers moet ook
nog worden bepaald. Deze worden geschat op 30 euro p.p. incl. ontbijt. Een 2-persoonskamer zal 50
euro kosten inclusief ontbijt. Verder worden er geen opbrengsten verwacht.
Berekening opbrengsten:
35 kamers
5 eenpersoonskamers
30 tweepersoonskamers*
De maximale opbrengst per zal dan zijn:
5 kamers x 30
= 150
30 kamers* x 50
= 1500 +
= 1650 per nacht.
(* duidt op tweepersoonskamers)
Kosten:
Onder het kopje kosten zullen alle verwachte kosten met betrekking t o t de veranderingen opgesomd
worden.
Afschrijving vaste activa:
De investeringen in vaste activa, investeringen in brandveiligheid, zullen in een bepaalde tijd worden
afgeschreven. Er wordt gebruik gemaakt van afschrijvingen (lineair) om de
waardeverminderingen/veroudering aan te geven. De vaste activa bevatten verschillende
investeringen met verschillende afschrijvingstermijnen, deze worden nader toegelicht. Zie
Exploitatiebegroting.
BTW:
In de exploitatiebegroting zijn alle bedragen exclusief BTW. De BTW zijn puur uitgaven en brengt
geen kosten met zich mee. De BTW kan teruggevorderd worden bij de overheid en is voor
kloosterhotel St. Gregor geen kostenpost.
33
8.4 Cashflow overzicht:
Wanneer er een project wordt gerealiseerd, komen hier uitgaven bij kijken. Het grootste gedeelte
van deze uitgaven zal bij de aanvang van het project plaatsvinden. Om een project succesvol te laten
zijn is het van belang om tegenover deze uitgaven ook zicht op de inkomsten te hebben. Er wordt
tijdens dit project een cashflow berekend. Dit wil zeggen de totale omzet - (de kosten excl.
afschrijvingen).
CASHFLOWOVERZICHT
In het cashflowoverzicht is af te lezen dat Kloosterdorp Steyl in jaar 5 al uit de negatieve cijfers komt.
Na jaar 4 is de gemaakte investering dus terugverdiend.
'4
i
.
'
*/
^"
f'-f
*
' *
^f, n il ?:> B :" %
g I § § I
M V
's'
W
pi
Ipip;:;
'IS'
lp;
'mm
illl
Hi
9
msÊ
iiHi
•
Wi
8.5 Investeringsbeoordeling methodes:
8.5.1 De gemiddelde boekhoudkundige
rentabiliteit:
Gedurende de looptijd van het project is de jaarlijkse winst gelijk aan de cashflow minus de
afschrijvingen. In het laatste jaar moet bovendien de restwaarde (0) worden afgetrokken, maar die is
hier niet aanwezig.
De gemiddelde boekhoudkundige rentabiliteit vinden we door de gemiddelde winst te delen door
het gemiddeld geïnvesteerd bedrag.
De gemiddelde jaarlijkse winst word berekend door de som van alle cashflows inclusief investeringen
en de investeringen(restwaarde) te delen door het aantal jaren looptijd.
8.5.2 Terug verdien periode:
De tijd die verloopt tussen het moment van investeren en het moment waarop de door deze
investering veroorzaakt kasstromen gelijk zijn aan de investering.
35
8.6 Financieel advies:
M e t betrekking t o t het financiële verslag zien we dat het investeringsbedrag betrekking heeft op alle
aanpassingen aan het gebouw St. Gregor. We zijn uitgegaan van een investering die minimaal nodig
is om het klooster bewoonbaar te maken. Denk hierbij aan installaties en reparaties. Dit is exclusief
verborgen gebreken en achterstallig onderhoud. Ook hebben wij in deze begroting geen rekening
gehouden met uitgesteld onderhoud.
Daarnaast hebben we in kaart gebracht welke kosten gemaakt dienen te worden om het klooster in
te richten als hotel. Hierin is de nadruk gelegd op brandveiligheid.
Uit de begroting blijkt dat de totale investering € 791.243,05 bedraagt. Na zes jaar is de
verwachte winst € 456.381,78. Deze verwachting is alleen gebaseerd op verwachte kosten uit de
investering en verwachte opbrengsten uit hotel bezoekers. We hebben bijvoorbeeld geen rekening
gehouden met vergunningen, verzekeringen en ontwerp kosten. Het is dus geen realistisch beeld ook
gezien er veel achterstallig en uitgesteld onderhoud eerst zal moeten worden hersteld.
Het totaal komt positief uit, omdat ons advies is gebaseerd op het bovenstaand financieel verslag. Uit
onze berekeningen komt naar voren dat er na één jaar, na in gebruik name van het hotel, winst
gemaakt wordt. Wij vermoeden dat indien alle kosten met betrekking tot de renovatie van het
gebouw, vergunningen en verzekeringen mee zou worden genomen, het totaal saldo de eerste
aantal jaren negatief zal uitvallen.
36
Hoofdstuk 9: Juridische
consequenties.
9.1 Rechtsgebieden:
De rechtsgebieden die een rol spelen binnen ons project zijn de Arbo regelgeving en de
bouwregelgeving.
De Arbo wetgeving: dit omdat binnen het l<looster personen gaan werl<en binnen de nieuwe BV van
het l<looster. Om de veiligheid van bezoeker, werkgever en werknemer te garanderen zal de BV zich
moeten storten op verschillende wetten en regels.
De bouw regelgeving: het klooster zal natuurlijk enkele aanpassingen moeten verkrijgen voordat het
bruikbaar is als hotel. Hiervoor zijn meerdere wetten en regels, deze staan omschreven binnen de
bouwregelgeving.
9.2 Wetgeving die van toepassing is:
Binnen de wetgeving zijn er verschillende gebieden die van toepassing zijn op Kloosterhotel in Steyl.
De volgende gebieden zijn hiervan belang: burgerlijk recht en belastingrecht.
Het burgerlijk recht staat beschreven in het Burgerlijk Wetboek en is verdeeld in meerdere delen,
maar niet alle delen zijn belangrijk bij Kloosterdorp Steyl. De volgende delen zijn belangrijk:
•
Zakelijk recht
•
Verbintenisrecht
•
Wabo wet
•
Omgevingsvergunning
In het sociaal recht staan de regels omschreven tussen werkgever en werknemer, ook wel het
arbeidsrecht genoemd.
9.3 Een aantal overeenkomsten:
Onderhoudscontract:
Neemt Kloosterdorp Steyl een externe partij in dienst om de kamers te verzorgen, de was te doen
etc. dan zal er een contract kunnen worden gesloten tussen beide partijen.
Gemengde huurovereenkomst of pensioen overeenkomst.
Kloosterhotel Steyl heeft verschillende partijen waar zij mee te maken heeft. Voorbeelden van
partijen zijn: dagbezoekers, toeschouwers, werknemers, gemeente en leveranciers.
De goederenrechtelijke overeenkomst komt ook voor bij het Kloosterhotel Steyl op het moment dat
ze producten koopt bij leveranciers. Of wanneer zij bijvoorbeeld een nieuwe keuken koopt.
9.4 Juridische acties die contractspartijen kunnen instellen indien het contract niet kan worden
nageleefd/nagekomen:
In het geval van het niet nakomen van een contract kunnen een aantal juridische stappen genomen
worden. In dit geval wordt ervan uitgegaan dat beide partijen op de hoogte waren van de inhoud van
het contract ten tijde dat het contract getekend werd. Op dit moment is een contract bindend en
dient deze te worden nagekomen door de betrokken partijen.
Er dient alvorens juridische stappen te ondernemen eerst contact worden gezocht met de
weigerende partijen. Indien dit niet mogelijk wordt geacht kunnen verschillende juridische stappen
worden ondernomen. Er kan gekozen worden om de zaak voor te laten komen bij het gerecht waar
door rechters een uitspraak wordt gedaan of een contract dient te worden nageleefd of dat dit
contract nietig wordt verklaard.
Daarnaast hebben we nog te maken met individuele hotelgasten en instanties die kamers
reserveren. In dit geval gaat het om financiële consequenties waarom een contract niet is
37
nagekomen. Hier kan na een aantai aanmaningen worden besloten om een incassobureau in te
schakelen.
9.5 Een aantal eigendomsconstructies, waarin je de vorm van eigendomsverkrijging betrekt:
Roerende zaken: meubilair, museum artikelen, deuren en kasten
Onroerend goed: het klooster is in het bezit van de Klooster commissie. Met een eigen BV kun je
ervoor zorgen dat het klooster in principe gehuurd wordt.
9.6 Benoemen van beperkte rechten:
Beperkte rechten zijn rechten die zijn afgeleid van een meer omvattend recht, meestal van het
eigendomsrecht. Het eigendomsrecht wordt met het beperkt recht bezwaard. Bij beperkte rechten
als vruchtgebruik, erfpacht of opstal is het eigendomsrecht uitgekleed, waardoor ook wel wordt
gesproken van het blote eigendom. Hieronder enkele veel voorkomende beperkte rechten en
een beknopte omschrijving daarbij. Zodat u weet waarover gesproken wordt.
Vruchtgebruik:
Dat geeft het recht om andermans goederen te gebruiken en van hun vruchten te genieten. Het
vruchtgebruik kan op alle goederen worden gevestigd. Bovendien is deze in tegenstelling tot enkele
andere beperkte rechten qua looptijd beperkt t o t het leven van de oorspronkelijke vruchtgebruiker.
Erfdienstbaarheid:
Dat is een last waarmee een onroerende zaak (dienende erf) is belast ten behoeve van een andere
onroerende zaak (het heersende erf). De erfdienstbaarheid is verbonden met het recht van
eigendom van het heersend e r f Daarbij kan gedacht worden aan meneer A die over het land van
mevrouw B naar de openbare weg wil. B dient dus te dulden dat A over diens land heen en weer
loopt naar de openbare weg.
Erfpacht:
Dit recht geeft de erfpachter het recht om een onroerende zaak van een ander te mogen gebruiken.
De erfpachter heeft in beginsel hetzelfde genot van een zaak als een eigenaar. Deze mag er dus veel
mee. In de Randstad wordt deze vorm nog veel gehanteerd bij de uitgifte van gronden. Partijen
kunnen overeenkomen dat de erfpachter als vergoeding een geldsom (canon) betaalt.
Opstal:
Het recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen
in eigendom te hebben o f t e verkrijgen. Degene die het recht van opstal heeft wordt de opstaller
genoemd. Door het vestigen van dit recht wordt de juridische regeling van de natrekking
doorbroken. Verderop op deze site wordt de natrekking ook benoemd.
Extra aandachtspunten.
9.7 Arboregels:
Bij dit project dienen we rekening te houden met de arbeidsomstandighedenwet, kort gezegd de
Arbo-wet. Hieruit komt het arbobesluit voort. De arbo-wet is waar wij in dit geval het meest mee te
maken krijgen bij het kloosterhotel St. Gregor. In deze wet worden een aantal facetten besproken
met betrekking t o t veiligheid en gezondheid in verband met arbeid.
in de Arbo-wet worden de volgende relevante delen die voor ons van toepassing zijn beschreven:
»
Een organisatie van de arbeid die de veiligheid en de gezondheid bevorderen.
•
Veilige inrichting van de arbeidsplaats.
•
Bestrijding van gevaar voor veiligheid en gezondheid.
•
Vermijden van onveilige of ongezonde hulpmiddelen of machines.
38
•
Veilige vluchtwegen.
Tijdens dit project hebben we ons vooral gericht op een arbo verantwoorde werkplek, de preventie
voor gevaar en gezondheid en de veilige vluchtwegen.
De werkgever is in ons geval verplicht om bij oplevering een arbojaarplan te maken. Hierin staat
onder andere beschreven hoe hij ervoor gaat zorgen dat de bovenstaande punten ingedamt zijn.
Daarnaast staan er ook een aantal relevante punten in het Arbo-besluit, namelijk:
•
Bedrijfshulpverlening
•
Voorzieningen in noodsituaties en verbindingseisen
Bedrijfshulpverlening:
Hierin worden onderdelen beschreven zoals de bedrijfshulpverlener en de voorwaarden waaraan
deze persoon moet voldoen. Hier kan worden gedacht aan bijvoorbeeld periodieke trainingen die hij
of zij moet volgen. Ook wordt hier gesproken over de algehele aanpak van de bedrijfshulpverlening in
het bedrijf en hoe dit dient te worden aangepakt. Hier staat ook in beschreven wat er dient te
gebeuren bij een mogelijk ongeval en welke gespecialiseerde organisaties dienen te worden
ingeschakeld in het geval van een brand- of soortgelijke melding. Hiermee wordt bedoeld het
verwittigen van de politie, brandweer, enz.
In ons project dienen er bij in gebruik name van het gebouw ook enkele BHV'ers aanwezig te zijn.
Daarnaast moeten er voor ons periodieke trainingen worden ingelast om ervoor te zorgen dat de
medewerkers up-to-date blijven met betrekking tot bedrijfshulpverlening.
Voorzieningen in noodsituaties en verbindingseisen:
Er dienen in een gebouw voorzieningen te zijn met betrekking t o t noodsituaties. Hier vallen onder
andere brandtrappen, brandblussers en noodverlichting onder. Daarnaast dient bij de bouw of
renovatie rekening gehouden te worden dat er vrije vluchtroutes worden aangelegd of behouden,
zodat iedere persoon die aanwezig is in het pand bij brand een veilige en snelle weg naar buiten kan
volgen. Hier komen ook nog andere facetten bij kijken, zoals een ontruimingsplan en de ligging van
vluchtroutes.
Wij hebben getracht om binnen het project vooral te kijken naar bovenstaande punten, aangezien
één van onze kernpunten het gebouw brandveilig maken was. Er ontbreekt op dit moment nog heel
veel, hierdoor wordt de gezondheid en veiligheid ten tijde van een brand of soortgelijke gebeurtenis,
onnodig in gevaar gebracht.
9.8 Regelgeving ten aanzien van brandveiligheid:
Arbowetgeving:
Brandpreventie vergroot
bedrijfsveiligheid:
Vuur en hitte zijn voor de hand liggende gevaren van brand in een bedrijf Rook, het vrijkomen van
giftige stoffen en gevaarlijke stoffen die kunnen exploderen, zijn minstens zo bedreigend voor het
leven en de gezondheid.
Er moeten diverse maatregelen worden genomen om de kans op een brand t o t een minimum te
beperken. Als er brand uitbreekt, dan moet een beroep worden gedaan op deskundige en
professionele ondersteuning. Voor het opvangen van de eerste gevolgen en het evacueren van de
medewerkers is dat de bedrijfshulpverlening. Bij bedrijven met een hoog risico de bedrijfsbrandweer.
Uiteraard moeten de rookmelders en de brandblussers het op elk moment doen en moeten de
vluchtwegen vrij zijn en duidelijk herkenbaar.
Voor de eerste opvang van een uitbrekende brand moet een aantal voorzieningen aanwezig zijn.
De NEN-norm 4001:2006 schrijft voor hoeveel brandblussers in een gebouw beschikbaar moeten
zijn.
39
Brandpreventie
lioudt in:
•
voldoende brand- en rookmelders
•
regelmatige controle van de brand- en rookmelders
•
voldoende blusmiddelen die direct beschikbaar zijn en het meteen doen
•
•
instructie van de gebruikers
veilige en herkenbare vluchtroutes., in de gaten houden dat er in het dagelijks werk geen
blokkades ontstaan door meubilair of andere spullen
•
voldoende en goed getrainde bedrijfshulpverleners, voor deze bezetting is ook een norm
vastgesteld. Een opleiding t o t bedrijfshulpverlener is nuttig en kan ook buiten het werk heel
goed van pas komen
Meedenlien over brandpreventie:
IVIeedenken over preventie vergroot de betrokkenheid bij veilig werken. Als iedereen weet waarom
voorschriften noodzakelijk zijn, is de bereidheid deze voorschriften in acht te nemen het grootst.
Aandact)tspunten:
Het rookverbod streng handhaven en roken alleen toestaan in de speciale ruimtes die daarvoor zijn
aangewezen.
Zie bijlage 5: bouwwetgeving.
9.9 Noodzakelijke procedures en richtlijnen voor cameragebruik en beveiliging:
Cameratoezicht moet noodzal<elijl< zijn. Wie camera's ophangt, moet dit op een manier doen die geen
gevolgen heeft voor privacy en andere fundamentele rechten. De richtlijnen gelden voor bestaande en
nieuwe systemen. Elke instelling krijgt tot 1 Januari 2011 de tijd om zich aan de regels te
conformeren.
Fundamentele rechten:
"Er staan hier fundamentele rechten op het spel, zoals het recht op privacy op de werkvloer. De
reden om camera's te installeren en hoe te gebruiken moet dan ook niet alleen op beveiliging zijn
gebaseerd", zegt assistent EDPS Giovanni Buttarelli. Beveiliging moet volgens hem worden
afgewogen tegen het fundamentele recht van een individu. "Daarbij hoeven fundamentele rechten
en beveiliging elkaar niet uit te sluiten."
Databescherming onderdeel van cultuur:
De richtlijnen zijn deels flexibel. Zo mogen instellingen hun eigen systeem ontwerpen, maar moet het
wel aan de databeschermingswetgeving voldoen. Volgens Buttarelli moeten instellingen
databescherming niet als last zien of iets als dat ze alleen maar hoeven af te vinken. "Het moet
onderdeel van de cultuur zijn."
Binnen ons project krijgen we weinig te maken met cameragebruik en beveiliging. Dit omwille van
het feit dat we het niet nodig achten om camera's te plaatsen en dus ook niet met privacyrecht te
maken hebben.
Daarnaast vinden we camera's niet binnen het totaalbeeld van het kloosterhotel passen. Ook de
plaatsing van camera's komt niet ten goede van het aanzicht van het gebouw.
9.10 Op welke wijze wordt de bouwwetgeving in het project toegepast? Spelen bouwwetgeving,
arbobesluit en/of bouwverordening een rol? Welke eisen gelden er?
Binnen ons project draait het om het verbouwen van een bestaand kloosterpand. Dit pand dient
door ons brandveilig gemaakt te worden. Hierbij kunnen we denken aan brandcompartimenten,
maar ook brandwerende en zelfsluitende deuren. Deze eisen staan hierboven bij punt 2 uitgebreid
beschreven en zijn toegespitst op de soort ruimten die bij ons voorkomen.
40
Daamaast speelt de arbowet ook een belangrijke rol .Zo dient in iedere kamer van het pand een
rookmelder en brandmeldinginstallatie te hebben. Deze eisen staan ook opgesomd onder punt 2
hierboven.
9.11 Toepassing van aanbestedingsregels:
Aanbesteding houdt in dat er voor de uitvoering van bepaalde projecten boven een bedrag de
mogelijk moet worden geboden aan meerdere bedrijven om een offerte u i t t e brengen. Hieruit kan
de betreffende organisatie dan een keuze maken met in het achterhoofd de gunningsmodel en het
fiatteringsmodel.
Er dient pas europees aanbesteed te worden boven een bedrag van 6,2 miljoen euro exclusief btw.
Wel bestaat er de mogelijkheid dat er sprake is van meervoudige onderhandse aanbesteding. In dit
geval worden er een aantal bedrijven uitgenodigd om een offerte te maken van de te verrichte
werkzaamheden. Hieruit maakt de opdrachtgever vervolgens een keuze welke hij of zij het
voordeligste vind uitpakken.
41
Bronnen
Internet:
www.greenkey.nl
www.arboportaal.nl/onderwerpen/veilig-werken/brandveiligheid
www.wetten.overheid.nl/BWBR0012727/geldigheidsdatum_07-01-2011
www.slimbekeken.nu/index.cfm?ID=18&PAGE=actueeldetail
www.cultureelerfgoed.nl/node/114/
www.rkactiviteiten.nl/?selper=18&selorg=Steyl
www.jochumhof.nl/botanischetuin.html
www.lline.eu/pagelD_8703477.html
www.Brandblusserwinkel.nl
www.Pengsafety.nl
www.Bomba.nl
www.Brandenverband.nl
www.lkea.nl
www.vrominspectie.nl (handreiking brandveiligheid oude hotels)
www.kvk.nl
www.weka-financieel.nl
www.bomba.nl/rest/bom_consultants_analyseert_voor_.htm
www.brandweer.nl
www.brandveilig.com
www.ikea.com
www.brandpreventie.com
www.gamma.com
www.infopuntveiligheid.com
www.allesoverbrandveiligheid.nl
www.bomba.nl/rest/bom_consultants_analyseert_voor_.htm
www.bouwkostenkompas.nl
www.gamma.com
w w w . rockwoo I. co m
www.bouwtotaalmarkt.nl/ca_332_870_1343_/bouwtotaalmarkt/Bouwmaterialen-lsolatiemateriaalSteenwol.html
www.werkspot.nl/opdracht/139536/aanleggen-stopcontact-en-rtv-aansluiting-vervanging-cat5
www.klussenbedrijfdevolder.nl/prijs.html
Readers:
Recht; Auteur Mr. A. Boijmans
Reader beheer en exploitatie van gebouwen, deel B
Boeken:
Jellema 13, beheren
Architectuur en gebruikswaarden
Basisboek bedrijfseconomie, P. de Boer
42
Bijlagen
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
1: PVA
2: Verslag referentieproject
3: Brandveiligheid
4: Bouwwetgeving
Bijlage 5: Catering
Bijlage 6: Omgeving St. Gregor
Bijlage 7: Berekeningen financieel
Bijlage 8: Plattegrond
Bijlage 1: Plan van Aanpak.
Kloosterdorp aan de Maas
Plan van aanpak
Projectopdracht blok 2.2 Beheer en Exploitatie van Gebouwen 2010-2011
Profiel: Event, Leisure en Sport Management (ELS)
Opdrachtgever:
Missiehuis St. Michaël, Missionarissen van Steyl
Dhr. Winfried Timmers, beleidsmedewerker
Groep 210 B Opdracht: Kloosterhotel
Tutor:
Dhr. Patrick Peters
Kerngegevens Projectgroep 210-B
Plan van aanpak voor projectgroep 210-B met betrekking tot een adviesrapportage
kloosterdorp Steyl
Datum rapportage: 6 December 2010
Openingdatum project: 15 november 2010
Opleveringsdatum: 19 januari 2010
Sluitingsdatum: dinsdag 1 februari van 11.00-12.00 uur
Opdrachtgever: Kloosterdorp Steyl
Hogeschool Zuyd Facility Management te Heerlen.
Projectgroep 210-B
Projectleider: Levi Wenders
Projectleden:
- Niels Bloemendaal
- Sanne Dieteren
- Rick van Hout
-Tessa Trepels
Inhoud.
Hoofdstuk 1: Inleiding en uitgangssituatie.
1.1.
Achtergronden en aanleiding van het project.
1.2
Omgeving van het project vanuit het oogpunt van de opdrachtgever.
1.3
Documentatie.
Hoofdstuk 2: Resultaat van het project voor de opdrachtgever.
2.1
Doelstelling en de relatie met het primaire proces van de opdrachtgever (SMART).
Omschrijving concrete resultaat (SMART). Resultaten worden in een Product Breakdown Structure
(PBS)geplaatst.
2.2
De reikwijdte van de opdracht en de bijdrage van de opdrachtgever aan het project.
Hoofdstuk 3: Risicomanagement.
De belangrijkste nsico's.
Omschrijft risico's en deelt deze in als een product-, schema- en/of resourcerisico.
Voor elk risico wordt de kans van optreden onderbouwd aangegeven.
Voor elk risico worden de consequenties van optreden ervan omschreven (effect).
Voor elk van belang geacht risico wordt een passende maatregel beschreven.
Hoofdstuk 4: Projectfasering.
4.1
Omschrijving van de fasen en mijlpalen.
4.2
Work Breakdown Structure (WBS).
Hoofdstuk 5: Het projectkader.
5.1
De projectorganisatie.
5.2
De taken en verantwoordelijkheden, deskundigheden en managementvaardigheden van de
rollen in de organisatiestructuur.
Hoofdstuks: De projectcommunicatie.
6.1
De informatie/communicatie met interne en externe partijen. Ondersteunt met een
communicatieplan.
Het communicatieplan bevat een schematisch overzicht van bij elkaar passende
communicatiedoelgroepen, communicatie doelstellingen (SMART), boodschap, tijdstip en
communicatiemiddel.
De keuzes die in het schematische overzicht t o t uitdrukking komen worden toegelicht.
Hoofdstuk 7: De projectplanning.
7.1
De normen en aannames die bij de planning gehanteerd zijn.
Omschrijft onderlinge afhankelijkheden tussen de ingeplande activiteiten.
Omschrijft per activiteit de noodzakelijke (doorloop-)tijd en benodigde capaciteit (mensen en
middelen).
7.2
De tijd en capaciteitplanning van het project aan de hand van een netwerkdiagram.
7.3
De planning aan de hand van een Gantt chart en capaciteitsplanning.
Hoofdstuk 8: De financiële consequenties van het project.
Hoofdstuk 9: De noodzakelijke faciliteiten, hulpmiddelen en procedures.
9.1
De noodzakelijke faciliteiten en hulpmiddelen.
9.2
De procedures en richtlijnen.
46
Hoofdstuk 1: Inleiding en uitgangssituatie.
In dit eerste hoofdstuk worden de achtergronden beschreven en de aanleiding van het project.
Daarnaast wordt er gekeken wie de opdrachtgever is en naar de omgeving van het project. Verder
wordt de documentatie die gebruikt is beschreven.
1.1 Achtergrondinformatie:
Het kloosterdorp Steyl is in cultuurhistorische zin één van de belangrijkste kroonjuwelen die de voormalige
gemeente Tegelen bij de herindeling met Belfeld en Venlo in 2001 heeft overgedragen. Het ensemble van
kloosters, bijzondere tuinen, begraafplaatsen, kerken en kapellen is uniek in Nederland. Een oase van rust,
bezinning en vrede binnen de drukte van het omringende stedelijk gebied Venlo-Tegelen.
Een kroonjuweel waard om bewaard te blijven voor huidige, maar zeker ook voor toekomstige generaties.
St. Gregor is gesitueerd in het kloosterdorp Steyl en is onderdeel van het missiehuis St. Michael. Steyl, met haar
drie kloosters, getuigt ook nu nog van een zeer bijzonder verleden. De kerken en kapellen, kloostertuinen en de
unieke ligging aan de Maas maken een verblijf in Steyl t o t een bijzondere ervaring.
Huidige
situatie:
St. Gregor staat op het moment leeg, alleen het Arnold Janssen museum Is er te vinden. Het Arnold Janssen
museum heeft en nieuwe uitstraling, de rest van het pand is oud en voldoet niet meer aan de veiligheidseisen
van tegenwoordig.
Historie:
En zo is het allemaal begonnen; De gedachten aan de wereldwijde Missie liet de HL. Arnold Janssen niet meer
los. Vanwege de 'Kulturkampf van Bismarcks kon hij in Duitsland geen missiehuis beginnen. Hij week uit naar
het Nederlandse Steyl, waar hij in 1875 een congregatie voor mannen stichten; "Het gezelschap van het
Goddelijke Woord"(SVD).
Samen met Helena Stollenwerk en Hendrina Stenmanss stichtte hij in 1889 de congregatie van de Missiezusters
(SSpS) en in 1896 met Adoiphine Tönnies de Aanbiddingszusters (SSpSAP).
Uit een eenvoudig begin groeide binnen enkele jaren een wereldwijd netwerk van missionair leven en werken.
Aarileidinp:
De aanleiding voor het schrijven van een adviesrapport binnen het blok exploitatie en beheer is dat de huidige
situatie van St. Gregor niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd. Met het oog op te verwachten groei van de
business (samenwerking met de Gemeente Venlo en de Floriade in 2012) w o r d t extra aandacht gevraagd voor
optimalisaties. St. Gregor heeft te maken met een monumentaal pand. De veiligheidseisen zijn niet meer van
deze tijd en moeten vernieuwd w o r d e n . In het pand zullen verschillende aanpassingen gedaan moeten w o r d e n
met betrekking t o t conform. St. Gregor zal met een nieuwe Invulling gaan fungeren als een eigen organisatie,
waardoor het los wordt geëxploiteerd van het Missiehuis St. Michael.
Er w o r d t gevraagd na te denken over reële maar uitdagende oplossingen voor St. Gregor.
Startmoment:
Het startmoment van de uitvoering van het adviesrapport op gebied van beheer en exploitatie van St. Gregor in
de vorm van een Kloosterhotel is 15 november 2010. Vanaf deze datum w o r d t begonnen aan de diverse
opdrachten, o m zo een adviesrapport uit te brengen.
Opdrachtpever:
De opdrachtgever binnen het project St. Gregor is Winfried Timmers. Hij is aangesteld als beleidsmedewerker
binnen het Kloosterdorp. Hij zal ons samen met dhr. Peeters begeleiden in dit project.
47
1.2 Omgeving van het project vanuit het oogpunt van de opdrachtgever.
Opdrachtgever:
Kloosterdorp Steyl heeft een missie. Deze missie houd niet alleen in dat ze goede daden willen verrichten in
binnen en buitenland. Onlangs is ook de vraag ontstaan voor het gebruik maken van een overnachting ter
plaatse. Doordat Kloosterdorp Steyl in een kleine gemeenschap ligt kan deze zich het beste richten op het
bezinningstoerisme. Van de toerist is weinig sprake. De bezoekers van het kloosterdorp komen voor rust, de
meesten zijn wandelaars, fietsers en liefhebbers van natuur en cultuur.
5ta/ce/io/cfers;
Hierin zijn enkele organisaties en groepen die voordeel hebben van de herinrichting van klooster St. Gregor.
Dat zijn In eerste instantie de Missiezusters van Steyl, Missionarissen van Steyl en de Aanbiddingszusters van
Steyl. Buiten een groep vrijwilligers en medewerkers zijn er nog enkele stakeholders, dat zijn de gemeente Steyl
(Venlo)en de commissie van monumentenzorg.
Dan zijn er nog enkele externe partijen. Denk aan het Pondje van Steyl-Baarlo. Een ander is het cafe-Restaurant
" t Vaerhoes", restaurant "vriendenkring" en Cafe-restaurant " M o u t h u y s " .
Moederorganisatie:
Vanuit de moederorganisatie heeft het klooster altijd een meerwaarde in het belijden van het katholieke
geloof. Het heeft een meerwaarde doordat het kloosterdorp al enkele eeuwen zorgt dat mensen uit de hele
wereld samen komen, soms om t o t bezinning te komen en anderen o m met hun spiritualiteit in contact te
brengen. Sommige komen voor rust en meditatie, maar het geeft aan iedereen een innerlijke rust. Het geloof
staat wellis centraal voor de moederorganisatie, toch zijn er veel werkende vrijwilligers die zich minder bezig
houden met de spiritualiteit. Tijdverdrijf en sociale contacten hebben een extra drive voor velen om bergen
werk te verzetten.
Contractpartners:
Voor zover bekend heeft het kloosterdorp (nog) geen contractpartners. De organisatie werkt vanuit eigen
kracht.
Proiectteam:
Het projectteam is voor de opdrachtgever een uitstekende manier om adviezen te ontvangen. Het project team
fungeert als een advies bureau. De bedoeling is dan ook dat het project team de opdrachtgever een dergelijk
advies te geven, zodat de keuze voor het verbouwen van het St. Gregor een doorslaggevende mag zijn. Het
project team w o r d t geacht juridische en bouwtechnische drempels te benoemen en onderzoek te doen naar de
mogelijkheden.
1.3 Documentatie.
Bij de organisatie van deze opdracht vanuit het kloosterdorp Steyl w o r d t er gebruik gemaakt van verschillende
documenten. Zo hebben wij een aantal bouwtekeningen ontvangen. Een bouwtekening van de begane grond,
eerste verdieping en de zolder. Dit betrof het gebouw St. Gregor. Daarnaast w o r d t er gebruik gemaakt van de
verschillende readers die vanuit school ter beschikking worden gesteld. Deze zullen voornamelijk informatie
bieden over het beheer en exploitatie van een gebouw. Ook hebben wij te maken met bouwkundige aspecten,
juridische aspecten en economische aspecten. Informatie hierover w o r d t gegeven in de verschillende readers
en het boek ' architectuur en gebruikswaarde'. Om het financieel aspect in kaart te kunnen brengen wordt het
'basisboek bedrijfseconomie' geraadpleegd. Om te verwoorden wat het juridische aspect inhoud gebruiken wij
het boek 'Privaatrecht'.
Hoofdstulc 2: Resultaat van het project voor de opdrachtgever.
2.1 Doelstelling en (deel)resultaat.
De vraag is of wij kunnen analyseren of er de mogelijkheid bestaat om van het gebouw St. Gregor een
zogenaamd kloosterhotel te maken. Met kloosterhotel wordt bedoeld een hotel dat in dienst staat van onder
andere het klooster, waarin gasten worden opgevangen die bij het klooster op bezoek zijn. Daarnaast dient het
hotel ook onderdak te bieden aan liefhebbers van kloosters, fietsers en wandelaars die een nacht tegen een
vergoeding willen blijven.
Het gaat hierbij om de haalbaarheid zowel op functioneel vlak als op financieel vlak.
De concrete doelstelling luidt als volgt:
48
Het doel is dat wij binnen dit blok een advies uitbrengen richting het kloosterdorp Steyl waarin staat
beschreven of het gebouw geschikt Is voor een kloosterhotel of niet.
Dit blok staat In het teken van een concreet resultaat, wat wil de opdrachtgever nu daadwerkelijk bereiken met
dit project.
Concreet resultaat:
De opdrachtgever wil door middel van dit project te weten komen of wij het mogelijk achten om van het
gebouw St. Gregor van het kloosterdorp in Steyl een kloosterhotel gemaakt kan worden, dit advies dient
uiterlijk 31 januari 2011 klaar te zijn.
Deelresulaten:
•
Wij dienen als projectgroep uit te zoeken wat kloosterdorp Steyl nu precies inhoudt en wat ze uitdragen
•
We doen onderzoek naar de huidige normen met betrekking tot hotels en de inrichting hiervan, zowel op
naar buiten toe, dit geld tevens voor het betreffende gebouw St. Gregor.
het constructieve vlak alsmede op het vlak van (brand)veiligheid.
•
We voeren een zogenaamd POE uit op locatie en verwerken de resultaten hiervan naar een deel van het
verslag.
•
Het laatste deelresultaat is het uitbrengen van een goed onderbouwt advies waarin wij uitleggen of we het
mogelijk/rendabel achten of dit gebouw kan worden omgetoverd tot een kloosterhotel.
2.2 Reikwijdte project en bijdrage van de opdrachtgever.
Reikwijdte project:
De opdracht die aan ons is opgedragen omvat het gebouw St. Gregor, liggende in het kloosterdorp Steyl. Het
omvat het gebouw en het direct aangelegen perceel rondom deze constructie. Van ons wordt verwacht dat we
een advies opstellen wat specifiek beschrijft of het mogelijk is om een kloosterhotel te realiseren in het
leegstaande pand. Hierbij dienen we te kijken naar de kosten, zowel investeringskosten alsmede mogelijke
inkomsten. Daarnaast dienen we ons te richten op de tijd die het vermoedelijk gaat kosten, met het oog op de
Floriade van 2012 in Venlo.
De bedoeling is een schatting te maken door middel van tekeningen en kengetallen om zo tot een concreet
advies te kunnen komen. Het is echter niet de bedoeling om een concrete planning te maken van de
werkzaamheden die verricht dienen te worden, daarnaast worden er door ons ook geen afspraken gemaakt
met aannemers of dergelijke.
Bijdrage opdractitgever:
De opdrachtgever draagt zeker een aantal aspecten bij aan het welslagen van dit project. Om te beginnen heeft
hij een aantal kaarten van het gebouw uitgereikt en getoond aan ons zodat we ook een idee hebben hoe de
bouwkundige constructie in elkaar steekt. Daarnaast is hij het aanspreekpunt voor ons als er mogelijk vragen
optreden, waarop wij zelf niet meteen een antwoord weten. Zo kan hij ons onder andere voorzien van
achtergrond informatie van het kloosterdorp Steyl en de onderhoudshistorie van het betreffende vastgoed.
49
Hoofdstuk 3: Risicomanagement.
Het is belangrijl< om de risico's van het project aan de orde te brengen. Dit wordt gedaan door middel van
tabellen en beschrijvingen.
Er is een verdeling gemaakt van risico's binnen de projectgroep en de algemene risico's voor het project.
In deze tabel wordt aangegeven of het een product-, schema- of resourcerisico is.
Risico's projectgroep
De projectgroep haalt de deadline niet.
Problemen binnen de projectgroep.
Projectlld komt de afspraken niet na.
Ziekte binnen de projectgroep.
Slechte communicatie binnen de projectgroep.
Product risico
X
X
X
X
X
Schema risico
X
X
X
X
X
Resource risico
Risico's project
Niet ingecalculeerde tegenslagen, zoals een nieuwe brand.
De ideeën van de projectgroep vallen niet in de smaak bij de
opdrachtgever.
Slechte communicatie tussen projectgroep en opdrachtgever.
Product risico
X
X
Schema risico
X
X
Resource risico
X
X
X
In deze tabel wordt het gevolg van het risico aangekaart met de kans en de ernst.
Risico's projectgroep
De projectgroep haalt de
deadline niet.
Problemen binnen de
projectgroep.
Projectlid komt de afspraken niet
na.
Ziekte binnen de projectgroep.
Slechte communicatie binnen de
projectgroep.
Risico's project
Niet ingecalculeerde
tegenslagen, zoals een nieuwe
brand.
De ideeën van de projectgroep
vallen niet in de smaak bij de
opdrachtgever.
Slechte communicatie tussen
projectgroep en opdrachtgever.
Gevolg (effect)
Dat betekend dat de projectgroep dit project moet
herkansen en dit loopt dan samen met het nieuwe
project van volgend blok.
Het project loopt vertraging op, omdat problemen
eerst opgelost moeten worden voordatje verder
kan samenwerken.
Als de aangewezen delen van het project niet af of
niet helemaal afzijn binnen de afgesproken tijd,
worden de andere projectleden met meer werk
opgezadeld.
Het aangewezen deel van dit projectlld kan
vertraging oplopen. Bij lange afwezigheid worden
de andere projectleden met meer werk
opgezadeld.
Door slechte communicatie kunnen de gemaakte
afspraken bij bepaalde personen niet nageleefd
worden en daardoor loopt het project vertraging
op.
Kans
Midden
Ernst
Hoog
Midden
Hoog
Midden
Midden
Midden
Midden
Midden
Hoog
Gevolg (effect)
Het project loopt vertraging op en daardoor kan 't
budget ook uitlopen.
Kans
Midden
Ernst
Hoog
Er moeten nieuwe ideeën bedacht worden en dit
kost tijd.
Midden
Midden
De wensen van de opdrachtgever worden verkeerd
begrepen en de gemaakte afspraken kunnen niet
doorkomen bij de opdrachtgever of de
projectgroep.
Midden
Hoog
50
Risico's en oplossingen: als laatste wordt het risico uitgebreider beschreven met een oplossing.
Risico's binnen de projectgroep:
•
•
De projectgroep hggit de degdline niet: Door onvoorziene gebeurtenissen kan de projectgroep de
deadline niet halen, waardoor het project wordt afgekeurd en dit betekend automatisch een
herkansing. Het project moet daardoor verbeterd en/of afgemaakt worden tijdens het nieuwe project.
Hierdoor kunnen projectleden In tijdnood komen en kan de kwaliteit erop achteruit gaan.
Oplossing: De projectgroep moet een goede planning maken, waarbij rekening gehouden moet
worden met onvoorziene gebeurtenissen, waardoor sommige delen uit kunnen lopen. Het Is handig
als er met mijlpalen gewerkt wordt.
Daarnaast is het belangrijk dat er afspraken gemaakt worden, waar ieder projectlid zich aan moet
houden.
Problemen binnen de projectgroep: Er kunnen zich persoonlijke problemen binnen de projectgroep
voordoen. Hierdoor kan het project vertraging oplopen en andere projectleden met meer werk
opgezadeld worden.
Oplossing: Op dat moment een zo goed mogelijke oplossing zoeken, waarmee de hele projectgroep
het eens is.
•
Projectlid komt de gfsprgken niet ng: Als een projectlid de gemaakte afspraken niet nakomt, kunnen
zijn/haar aangewezen delen van het project niet helemaal af zijn. Hierdoor worden de andere
projectleden met zijn/haar werk opgezadeld.
Oplossing: Elk projectlid moet er voor zorgen dat hij/zij zich aan de gemaakte afspraken houdt. Wordt
dit niet gedaan, kunnen de andere projectleden hem/haar hierop wijzen. Na twee keer erop gewezen
te zijn en de afspraken nog niet nageleefd worden, wordt de tutor ingeschakeld.
•
Ziekte binnen de projectgroep: Het kan voorkomen dat een projectlid ziek wordt. Dan heeft het
aangewezen deel van dit projectlid vertraging. Het kan voorkomen dat deze persoon voor langere tijd
ziek is en dan kan het zijn dat de andere projectleden met meer werk opgezadeld worden.
Oplossing: Goede afspraken maken, over wat er gedaan moet worden bij ziekte. Als een projectlid ziek
is, kan hij/zij zijn/haar delen van het project thuis kan maken en de projectleider mailen om op de
hoogte te blijven van de gemaakte afspraken tijdens zijn/haar afwezigheid. Bij ziekte voor een langere
periode moet de tutor voor advies gevraagd worden.
•
Slechte communicatie binnen de projectgroep: Door slechte communicatie binnen de projectgroep
kunnen de gemaakte afspraken niet door iedereen nageleefd worden. Hierdoor kan het project
vertraging oplopen en moeten andere projectleden meer werk verrichten.
Oplossing: Een notulist aanwijzen, die alle gemaakte afspraken naar iedereen doorstuurt per email.
Daarna moet iedereen reageren per email, dat de afspraken gelezen zijn.
Risico 's voor het project:
•
Niet ingecalculeerde tegenslogen, zogis een nieuwe brgnd: Het kan voorkomen dat er niet
ingecalculeerde tegenslagen voorkomen, zoals een nieuwe brand in het gebouw waarover ons project
gaat. Dit kan vertraging voor het project verzorgen.
Oplossing: Rekening houden met onvoorziene tegenslagen in de planning, zodat dit de deadline niet in
de weg staat.
•
De ideeën van de projectgroep vallen niet in de smaak bij de opdrachtgever: Het kan zijn dat de
projectgroep een goed idee heeft ten aanzien van de kamers, maar de opdrachtgever dit
verschrikkelijk vindt.
Oplossing: Goed luisteren naar de wensen van de opdrachtgever en deze notuleren. Als de
opdrachtgever bij de tussenpresentatie aanwezig is, de ideeën presenteren, zodat als deze niet in de
smaak vallen deze meteen aangepast kunnen worden.
Slechte communicgtie tussen projectgroep en opdrachtgever: Door slechte communicatie tussen de
opdrachtgever en de projectgroep kunnen de wensen van de opdrachtgever verkeerd begrepen
worden. Daarnaast kunnen de gemaakte afspraken niet doorkomen bij de opdrachtgever of de
projectgroep.
Oplossing: Ook hier is het belangrijk dat de notulist alle gemaakte afspraken notuleert en deze naar de
projectgroep en de opdrachtgever doorstuurt.
«
51
Hoofdstuk 4: Omschrijving van de fasen en mijlpalen.
4.1 In schema gaan wij uit van de volgende fasering. Hieronder worden de onderlinge afhankelijkheden
beschreven.
Het project is opgedeeld in 4 fases, namelijl< de inventarisatie, analysefase, de uitwerkingfase en evaluatiefase.
Deze verschillende fasen staan hieronder uitgewerkt met de bijbehorende mijlpalen.
Inventarisatie:
In deze fase draait het om informatie in te winnen over de opdrachtgever en zijn uitgangspositie en om
achtergrond informatie in te winnen over het gebouw waarover in week 8 een advies dient te worden
uitgebracht. Daarnaast wordt er in deze fase gekeken naar de eisen en voorwaarden waaraan we moeten
voldoen aangaande veiligheid en met het oog op monumentenzorg. Het gaat hier tevens om het inwinnen van
algemene informatie over normen waaraan we ons dienen te houden.
Mijlpaal 1; Einde Inventarisatiefase (12 december 2010)
Analyse:
In deze fase wordt een analyse gemaakt van de huidige staat van het gebouw aan de hand van de informatie
van vorige fase. Daarnaast wordt in deze fase een sterkte/zwakte analyse gemaakt. Er dienen 2 verbeterpunten
te worden benoemd op het gebied van duurzaamheid.
Mijlpaal 2; Einde Analysefase (19 december 2010)
Uitwerking:
In deze fase worden de verbeterpunten schriftelijk voorgelegd aan de opdrachtgever, waaruit door hem een
selectie word gemaakt voor verdere uitwerking. Daarnaast wordt er gedurende deze fase een programma van
Eisen opgesteld. Dat wordt vertaald in een projectplan en een adviesplan. Ten slotte worden de resultaten
gepresenteerd aan de opdrachtgever.
Mijlpaal 3; Einde uitwerkingfase (2 februari 2010)
Evaluatie:
In deze fase wordt er gekeken hoe het volledige proces voorlopen is en er wordt er gemeten d.m.v.
bijvoorbeeld een POE of het project geslaagd is of dat er nog verbeterpunten zijn. Tevens kunnen wij als
projectgroep reageren op positieve dan wel negatieve reacties van klanten of opdrachtgever.
Mijlpaal 4; Afronding Project (9 februari 2010)
52
4.2 Work Breakdown Structure (WBS).
ill
Hoofdstuk 5: Het projectkader.
Organogram Organisatie:
Dhr. Wilfried Timmers
Beroep: beleidsmedewerker in het Missiehuis.
Taken: Opdrachtgever
Verantwoordelijkheden: Voldoende informatie geven, beschikbaar zijn voor het geven van informatie en
toezicht houden.
Deskundigheden: Historische kennis.
Dhr. Patrick Peeters:
Taken; Tutor
Verantwoordelijkheden: het aansturen van de projectgroep, beschikbaar zijn voor het geven van informatie
de voortgang bewaken.
Hoofdstuk 6: Project communicatie.
Intern:
Waarover?
Wie?
1. Projectleider
1
Hoe vaak?
Ontvangers?
Rapportage vorm?
- Informatie terugkoppelen
Minimaal 2x per week:
Mondelinge
lesuren 2x en met het
afspraken,
- Informatie verzamelen
team minimaal 3 x 1,5 uur.
schriftelijke notulen
Projectleden
en e-mail.
- Taken verdelen
- Voortgang bespreken
- Leiding geven
2. Projectleden
- Informatie terugkoppelen
Minimaal 2x per week:
Mondelinge
- Uitwerken informatie
lesuren 2x & met de
afspraken,
- Overleggen
projectleider minimaal 3x
schriftelijke notulen
1,5 uur.
en e-mail.
Projectleider/leden
1. De projectleider moet ervoor zorgen dat de informatie die ontvangen is van de opdrachtgever en tutor
terugkoppelt aan het projectteam. Dit zodat alle besproken onderwerpen en informatie wordt teruggekoppeld
naar de projectleden. Zo is alle informatie up to date waarmee de projectleden en de projectleider aan het
project werken.
Verder moet de projectleider ervoor zorgen dat de taken binnen de groep verdeeld worden en moet ook de
opdrachten met betrekking tot het project / voortgang van het project bespreken.
2. De projectleden moeten ervoor zorgen dat ze de informatie die ze hebben verzameld terugkoppelen aan de
projectleider en dit ook volledig en nauwkeurig uitwerken. Belangrijk is dat de projectleden overleg plegen
zodat ze samen tot het gewenste doel van de opdrachtgever komen en alles op dezelfde manier overkomt en
zo een geheel wordt.
Extern:
Wie?
Waarom?
BOODSCHAP
DOELSTELLING
1. Tutor
Verantwoordelijkheid afleggen ten
Informatie geven met betrekking tot het verloop van het projec
aanzien van de projectplanning en gehele
en de projectplanning.
verloop. De projectleider is het
aanspraakpunt namens de opdrachtgever.
2. Opdrachtgever
Verantwoordelijkheid afleggen t.a.v. de
Informatie geven met betrekking tot het verloop van het projec
projectplanning en gehele verloop. De
en de projectplanning aan de overige projectgroepen.
projectleider is het aanspraakpunt
55
namens de opdrachtgever. Zo weet
iedereen hoe het complete verloop van
het project gaat.
3. Gastsprekers
Het verzorgen van gastsprekers voor het
Duidelijk verschaffen aan de gastsprekers waar ze moeten zijn,
profiel E&L Er dient een gastspreker te
wanneer en hoe laat. Verder dienen ze tijdig en goed
zijn die een hoorcollege geeft.
geïnformeerd te zijn.
56
Tijd/kosten?
Wanneer?
1. Projectleider:
Hoe?
Overleg/bijeenkomst
De projectleider wordt gedurende het
Tijd:
hele project geïnformeerd.
Het overleg/bijeenkomst/e-mail zal in totaal een aantal uren
E-mail
duren.
Kosten:
Er zitten hier geen kosten aan verbonden.
Wanneer?
2. Opdrachtgever
Tijd/kosten?
Hoe?
Gedurenoe het gchole project, waar het
E-mail
nodig is.
Tijd:
Alleen per e-mail.
Kosten:
Er zitten geen kosten aan verbonden.
4. Gastsprekers:
Hoe?
Wanneer?
Tijd/kosten?
E mail
Voor het blok exploitatie en beheer
Tijd:
moeten we een gastspreker regelen.
Hoorcollege: Tijd onbekend.
Telefonisch
Ruime tijd voor het hoorcollege wordt er
contact onderhouden met de gastspreker
Op afspraak
om hem/haar duidelijk te informeren.
Kosten:
Er zitten geen kosten aan verbonden.
Motivatie:
1. Er wordt gecommuniceerd met de projectleider zodat hij goed geïnformeerd is over het verloop en de
vorderingen van het project. Zo is de projectplanning zeer belangrijk voor de projectleider, aangezien hij het
57
aanspreekpunt is namens de opdrachtgever.
2. Er wordt gecommuniceerd met de opdrachtgever om hen te informeren over de vorderingen.
4. Er wordt gecommuniceerd met de gastsprekers om hem/haar zo goed mogelijk te informeren over het hoe,
wat en waar.
Hoofdstuk?: De projectplanning.
Normen en aannames:
Er zijn verschillende normen en aannames waar we vanuit gaan bij het advies dat wij uitbrengen richting
kloosterdorp Steyl en dan met name het gebouw St. Gregor. Van de onderstaande punten gaan we uit bij het
vormen van dit advies.
•
Het gebouw St. Gregor is volledig beschikbaar.
•
De floriade vind plaats van 5 april tot en met 7 oktober in Venlo.
•
Floriade gasten zoeken de mogelijkheid om te overnachten in Steyl.
•
De gemeente Venlo stelt geld beschikbaar, omdat men nauwer betrokken wil zijn bij het kloosterdorp en
men trots is op het dorp.
•
Het adviesverslag dient uiterlijk 19 januari 2011 ingeleverd te worden.
•
De eindpresentatie van het project vind plaats op 1 februari.
Activiteiten:
We kunnen een aantal activiteiten onderscheiden die vervuld moeten worden om dit advies op een juiste
manier te kunnen uitbrengen. Door deze activiteiten uit te voeren komen we uit op het concrete eindresultaat,
namelijk het schrijven van een goed onderbouwd advies. Hieronder staan de activiteiten in volgorde
opgesomd.
•
Bedrijfsbezoek in de l^"' week van het project om kennis te maken met de lokatie en de contactpersoon.
•
Het schrijven van een projectplan met hierin een voorlopige planning.
•
Het uitvoeren van een POE
•
Kijken naar het gebruik van duurzame materialen
•
Programma van Eisen
•
Het schrijven van een projectverslag met max 40 pagina's
•
Het schrijven van een adviesverslag met max 10 pagina's
•
Het geven van een eindpresentatie op 1 februari 2011
Activiteit
(noodzakelijke) d o o r l o o p t i j d
.K
S'ihiijw-^iiii j ) i r , ^ j c u | j | j i i
Weck y
/!.
!'ü-uKi'ni,iiimn vnn l-i.Wi!
W r o k 6 (?G 7G cJociMTibor)
G.
f-i,,[ijifpn vüi*'-'.-.yi
Wf>ck 7 & 8 ( 3 19 janiu-ii-i 7011)
; ' n miviMii'jci)
58
7 Projectplanning:
Inventarisatiefase
Wie
Wat
Waar
Onderwijsgroep
Projectgroep
Notulisten
Projectgroep
Bezoel< aan Kloosterdorp Steyl
Interview opdrachtgever
Notuleren/uitwerken interview
Observeren St. Gregor
Steyl, gemeente
Steyl, gemeente
Steyl, gemeente
Steyl, gemeente
Wanneer
Venlo
Venlo
Venlo
Venlo
16/11/2010
16/11/2010
16/11/2010
16/11/2010
Analvsatiefase
Wie
Wat
Waar
Wanneer
Projectgroep
Brainstormen overgewonnen informatie. Doel
en opdracht beschrijven.
Sterkte/Zwakte punten gebouw analyseren en
uitwerken
Extra opdracht Duurzaamheid analyseren
Beschrijven van 3 excellente gebieden waarin
het gebouw uitblinkt (t.a.v. beheer&exploitatie)
School
17/11/2010
School
17-24/11/2010
Wie
Wat
Waar
Wanneer
Projectgroep
School
01/12/2010
Projectgroep
Projectgroep
Optimalisatie van beheer en exploitatie van het
gebouw uitwerken
Opstellen PVE
Uitgewerkte stappen bundelen
School
School
04/12/2010
06/12/2010
Projectgroep
Tussenpresentatie
School
Projectgroep
Eindpresentatie
School
Projectgroep
Projectgroep
Projectgroep
Ultwerkinasfase
01/02/2011
Evaluatiefase
Wie
Wat
Waar
Wanneer
Projectgroep
Evaluatie blok Beheer en
exploitatie van gebouwen
Evaluatie projectgroep of
opdracht succesvol is
voldaan aan eisen
Beoordeling project
voldaan/niet voldaan
School
18/01/2011
School
18/01/2011
School
01/02/2010
Projectgroep
Tutor
59
Planning projectgroep blokweek 4:
Wie
Wat
Levi Wenders
Contact met opdrachtgever evt.
vervolgafspraak
Extra opdracht Duurzaamheid, opzet
projectverslag
Tessa Trepels
Wanneer
Tot uiterlijk 10/12
Uiterlijk 17/12
Rick van Hout
Aanpassen PVA/uitwerking POE
Uiterlijk 6/12
Sanne Dieteren
Herschrijven deel Projectopdracht
Uiterlijk 6/12
Niels Bloemendaal
Herschrijven deel Projectopdracht
Uiterlijk 6/12
Hoofdstul< 9: Noodzakelijl<e faciliteiten, hulpmiddelen en procedures.
9.1 Faciliteiten en hulpmiddelen:
Om het project goed te laten verlopen en een goed resultaat te krijgen, hebben we faciliteiten en
hulpmiddelen nodig. Een van de belangrijkste faciliteiten die we als projectgroep gebruiken is het gebouw van
Hogeschool Zuyd in Heerlen. Hier wordt aan het project gewerkt en hier volgen we hoorcolleges en lessen om
tot een goed resultaat te kunnen komen. Hierbij maken we gebruik van de aangewezen boeken en readers.
Daarnaast maken we gebruik van onze laptops om het plan van aanpak en het verslag uit te werken.
Bij de tussenpresentatie, in het missiehuis van kloosterdorp Steyl, wordt door de opdrachtgever gezorgd voor
een beamer.
9.2 Procedures en richtlijnen:
Overdrachtsprocedure: Aan het eind van het project vindt er een presentatie plaats, waar de opdrachtgever bij
zal zijn. Hier wordt het verslag ook aan de opdrachtgever overhandigd en toegelicht.
Wijzigirigsprocedure: Als er belangrijke wijzigingen zijn, wordt dit besproken met de tutor en/of de
opdrachtgever.
Goedl<euringsprocedure: De tutor geeft ons telkens goedkeuring om verder te gaan met ons project. Als iets
wordt afgekeurd, wordt dit meteen aangepast en verbeterd.
Kwaliteitsprocedure: Door eikaars werk te controleren, zorgen we ervoor dat de kwaliteit zo hoog morgelijk is.
Als laatste wordt het verslag gecontroleerd door de tutor.
Testprocedure: Door het houden van een tussenpresentatie krijgt de opdrachtgever een beeld welke ideeën wij
hebben voor het kloosterhotel. Hier kan hij dan feedback op geven.
i\/lethoden, standaards en richtlijnen: Aan het begin van het project worden afspraken gemaakt met de
opdrachtgever en er worden afspraken gemaakt binnen de projectgroep.
60
Bijlage 2: Referentieproject Hotel Kruisheren Maastricht.
Op vrijdag de 17''^ december 2010 zijn we met de volledige onderwijsgroep afgereisd naar IVIaastricht
om een bezoek te brengen aan Hotel Kruisheren. Hier hadden we een afspraak met Berry Gerretsen.
Hij is facilitair manager voor het
hotel in Maastricht. Hij heeft ons
een rondleiding gegeven door het
hotel met de nadruk op het
concept duurzaamheid en de
schakel tussen het monumentale
pand en de moderne, eigentijdse
inrichting die hun gebruikt hebben.
Het hotel Kruisheren is gebouwd in
een oude kerk met aangrenzend
klooster. Deze locatie bestaat nu
dik 5 jaar. In die 5 jaar kan er met
een gerust hart gezegd worden dat
Camiel Oostwegel ook van deze
locatie een succesvolle
onderneming heeft gemaakt.
Naast Kruisheren is Camiel Oostwegel tevens eigenaar van Chateau Sint Gerlach in Houtem,
Winselerhof in Landgraaf en van Chateau Neercanne in Maastricht. Hier heeft hij zijn succesvolle
formule ook toegepast, namelijk het veranderen van een monumentaal pand in een hoogstaand
hotel en restaurant.
Camille Oostwegel nam eind 2000 het initiatief deze bijzondere gebouwen van de ondergang te
redden. Een grondige restauratie werd geïnitieerd en het gebouw omgetoverd tot een luxueus en
eigentijds designhotel, met respect voor het verleden. Het hotel werd in 2005 geopend.
Tijdens de rondleiding van Dhr. Gerretsen kwamen er een aantal facetten van het hotel te sprake.
Allereerst is het een pand in een pand. Het eigenlijke hotel staat volledig los van de muren van de
oorspronkelijke kerk. In het contract met de gemeente Maastricht staat ook geschreven dat het
gebouw binnen 2 maanden in oorspronkelijke staat moet kunnen worden teruggebracht.
Gedurende de rondleiding werden er een aantal facetten van het hotel toegelicht. Zo hebben we
gezien dat met licht heel veel te maken valt en hiermee het gebouw sfeervol gemaakt kan worden.
Daarnaast voldoet het hotel sinds 2 jaar aan de eisen voor een Green Key. Dit wil zeggen dat ze aan
een lijst van eisen moeten voldoen in het kader van duurzaamheid.
Tijdens deze excursie hebben we een aantal ideeën gekregen wat de mogelijkheden kunnen zijn bij
een relatief oud pand, dat in een nieuw jasje wordt gegoten. Hiermee hebben we de andere kant van
het behoud van monumentale panden. Hetgeen waar bij ons het project ook deels om draait.
61
Bijlage 3: Brandveiligheid.
In hotels is de brandveiligheid nog belangrijker dan in veel andere gebouwen. Gasten slapen er in een
voor hen onbekende omgeving en zijn daarom extra kwetsbaar bij brand. Ze weten vaak niet op
voorhand hoe ze een veilig heenkomen moeten zoeken.
Mensen die slapen in een voor hen onbekende omgeving, zijn extra kwetsbaar bij brand.
Alle gebouwen in Nederland moeten voldoen aan minimum brandveiligheidseisen. De eisen vaderen
met de functie(s) van het gebouw. De brandveiligheidseisen voor gebouwen met een 'logiesfunctie',
zoals hotels en pensions, zijn relatief zwaar. Reden hiervoor is de kwetsbaarheid van de gasten. Er
zijn eisen aan de gebouwen zelf en eisen aan het gebruik. De belangrijkste eisen aan de gebouwen
staan in het "Bouwbesluit". Dit Besluit onderscheidt eisen voor bestaande bouw en eisen voor
nieuwbouw.
Essentie van de regelgeving: mensen moeten een pand bij brand veilig kunnen verlaten.
De brandveiligheidsvoorschriften van de overheid zijn vooral gericht op het waarborgen van de
veiligheid en gezondheid van mensen. Die moeten een gebouw bij brand veilig kunnen verlaten.
Verder draagt de regelgeving eraan bij dat de brandweer effectief kan optreden en een brand zich
niet onbeperkt kan uitbreiden. De regelgeving is niet bedoeld voor het beschermen van
'geïnvesteerd vermogen' (het gebouw en de inventaris). Daarvoor is de eigenaar in de eerste plaats
zelf verantwoordelijk. Het is wel zo dat als vanzelf ook de materiële brandschade kan worden
beperkt, wanneer een hotel aan alle brandveiligheidseisen voldoet. Daarnaast kan de eigenaar
aanvullende maatregelen overwegen, zoals het aanbrengen van een sprinklerinstallatie.
Bij de brandveiligheid van hotels spelen de volgende aspecten een rol:
1.
2.
3.
4.
Bouwkundige aspecten
Installatietechnische aspecten
Gebruiksaspecten
Organisatorische aspecten
IVlet name de bouwkundige aspecten vragen de nodige aandacht. Als een gebouw nog niet aan alle
bouwkundige brandveiligheidseisen voldoet, kunnen verhoudingsgewijs dure aanpassingen
noodzakelijk zijn. Ook het op het vereiste niveau brengen van brandmelding- en
ontruimingsinstallaties kan de nodige kosten met zich meebrengen. Gebruiksaspecten en
organisatorische aspecten zijn daarentegen gemakkelijk te realiseren. Vaak is het gewoon een
kwestie van 'doen'.
1. Bouwkundige aspecten.
Brandcompartimenten:
Als ergens onverhoopt brand uitbreekt, moet worden voorkomen dat deze snel kan uitbreiden. Een
gebouw moet daarom zijn opgedeeld in zogenaamde brandcompartimenten. Dat zijn volgens het
Bouwbesluit 'maximale branduitbreidingsgebieden', die elkaar moeten zijn gescheiden door
brandwerende constructies. Die scheidingsconstructies moeten een
brand zo lang kunnen tegenhouden, dat mensen genoeg tijd hebben om het gebouw te verlaten en
de brandweer aan de slag kan voordat het vuur teveel om zich heen heeft kunnen grijpen. Het aantal
brandcompartimenten hangt af van de omvang, de functies en de indeling van een gebouw. Voor
gebouwen waarin wordt geslapen,zoals een hotel, gelden speciale eisen. Zo valt uit het Bouwbesluit
af te leiden, dat iedere hotelkamer een 'subbrandcompartiment' dient te zijn. Dat betekent dat de
scheidingsconstructies van de kamers brandwerend moeten zijn, ter bescherming van de
62
hotelgasten. Bijkomend voordeel is, dat daardoor ook de brandschade voor de voor de hoteleigenaar
beperkt kan blijven.
Aandachtspunten:
De scheidingswanden van (sub-) brandcompartimenten moeten een 'weerstand tegen
branddoorslag en brandoverslag' (wbdbo) van minimaal 20 minuten hebben. Ofwel: ze moeten 20
minuten brandwerend zijn. Let op: voor nieuwbouw en bij verbouwingen gelden hogere eisen!
De omhulling van een (sub-)brandcompartiment,
zoals een hotelkamer, moet een brand in een
bestaand hotel minimaal 20 minuten kunnen tegenhouden
Ook deuren en glaspartijen in scheidingswanden van (sub-) brandcompartimenten moeten 20
minuten brandwerend zijn. Dat betekent bijvoorbeeld dat brandwerend glas moet worden
toegepast.
• Openstaande deuren doen de brandwerendheid van een wand teniet. Deuren in scheidingswanden
van hotelkamers moeten daarom altijd zelfsluitend zijn. Dat wil zeggen: er moeten deurdrangers
op zitten. De deuren moeten bovendien goed aansluiten in de kozijnen en mogen niet kieren. Vuur en ook rook - kunnen immers gemakkelijk door kieren dringen!
• Brandwerende wanden moeten goed aansluiten op de bovenliggende vloer. Er mogen geen gaten
of openingen in die aansluiting zitten, ook niet boven een (niet-brandwerend) verlaagd plafond. De
naad tussen wand en vloer moet met een brandwerende purschuim, kit of schuimband worden
gedicht.
• Doorvoeren van leidingen door brandwerende constructies (bijvoorbeeld waterleidingen die
worden doorgetrokken tussen twee tegen elkaar liggende badkamers) moeten brandwerend worden
afgewerkt. Dat kan bijvoorbeeld met speciale brandwerende kitten en coatings. Bij doorvoeren van
kunststofleidingen kunnen brandwerende manchetten worden gebruikt.
•Ventilatiekanalen gaan vaak dwars door brandwerende wanden, bijvoorbeeld bij een
ventilatiesysteem met hoofdkanalen in de gang en aftakkingen of uitblaasroosters naar de
hotelkamers. Zulke ventilatiekanalen moeten zijn voorzien van brandkleppen, die bij brandalarm
automatisch sluiten (brandklep met een smeltlood of met motorbesturing).
Rookcompartimenten:
De aanwezigheid van rook kan het vluchten ernstig belemmeren of zelfs onmogelijk maken. Daarom
moeten mensen het gebouw via een zogenaamde "rookvrije vluchtroute" kunnen verlaten. Een
gebouw moet zijn verdeeld in rookcompartimenten, die voorkomen dat rook zich snel in het gebouw
kan verspreiden.
Volgens het Bouwbesluit is een (sub-)brandcompartiment ook een rookcompartiment. Een
hotelkamer moet daarom als een rookcompartiment worden uitgevoerd.
63
In een bestaand hotel moeten de scheidingswanden van de kamers (en andere
rookcompartimenten), inclusief de deuren, rook minimaal 20 minuten kunnen tegenhouden.
Vluchtroutes:
Als mensen bij een brandalarm hun kamer of een ander rookcompartiment verlaten, moeten ze in
principe kunnen kiezen uit twee verschillende rookvrije vluchtroutes. Als één van de vluchtroutes
onverhoopt is geblokkeerd, bijvoorbeeld door vuur of rook, hebben zij altijd nog een tweede
vluchtmogelijkheid.
•
Alleen als het totaaloppervlak van de hotelkamers die op één vluchtroute zijn aangewezen,
kleiner is dan 200 m2 mag met één rookvrije vluchtroute worden volstaan. Ook dan is het
natuurlijk beter om twee vluchtroutes te hebben.
•
Behalve bij de toegang van een hotelkamer (rookcompartiment), mogen beide rookvrije
vluchtroutes voor die kamer nergens samenvallen.
Een vluchtroute moet leiden t o t het aansluitende terrein en van daaruit t o t de openbare weg, zonder
dat gebruik moet worden gemaakt van een lift. Dat wil zeggen dat een vluchtweg alleen over
vloeren, trappen en hellingbanen mag leiden.
Toegepaste materialen in de vluchtroutes mogen n i e t t e gemakkelijk branden en niet teveel rook
produceren. Zachtboard plafonds en houten of kunststof schrootjeswanden voldoen niet aan de
eisen en mogen daarom niet worden toegepast in vluchtroutes. Veel typen vloerbedekking zijn
brandgevaarlijk! Pas in vluchtroutes zoveel mogelijk steenachtige materialen toe.
2. Installatietechnische aspecten.
Brandmelding- en ontruimingsinstallatie:
Bij brand moeten mensen het pand zo snel mogelijk kunnen verlaten. Wanneer een brand niet tijdig
genoeg door iedereen kan worden opgemerkt, moet het hotel een brandmeldinginstallatie
hebben. Dat kan het geval zijn wanneer niet iedereen met 'aanroepen' kan worden gewaarschuwd.
Of wanneer mensen door de omvang of de indeling van het hotel een brand niet zelf kunnen
opmerken of ruiken. Het type brandmeldinginstallatie dat volgens
het Gebruiksbesluit verplicht is, is afhankelijk van de omvang en de
ligging van de logiesfunctie (de hotelkamers). U mag natuurlijk altijd
voor een hoger niveau van bewaking kiezen dan verplicht is.
Aandachtspunten:
• Als de logiesfunctie alleen op de begane grond is gevestigd en
kleiner is dan 250 m2, hoeft u geen brandmeldinginstallatie te
hebben.
• Als de logiesfunctie niet meer dan één verdieping heeft en kleiner
is dan 250 m2, mag u volstaan met een zogenaamde
"handmeldinginstallatie". De installatie moet een geluidsalarm in
werking stellen (ontruimingsinstallatie).
Handmeldinginstallatie:
het brandalarm
Bi
/••^lftfiiiiriliiMiiii«i'AiiJil»«iii
bij brand moet, na het breken van het glas, op een knop worden gedrukt om
in werking te stellen
In alle andere gevallen moet u een volledige brandmeldinginstallatie met doormelding hebben. Dat
wil onder meer zeggen dat in iedere hotelkamer een rookmelder moet zijn geïnstalleerd, aangesloten
op een brandmeldcentrale. De installatie moet een alarm in werking stellen waardoor iedereen
wordt gewaarschuwd, ook mensen die liggen te slapen (ontruimingsinstallatie). Bovendien moet de
64
installatie het brandalarm automatisch doormelden naar de regionale alarmcentrale van de
brandweer. De brandweer kan er dan snel zijn en eventueel nog helpen bij de ontruiming.
Volledige brandmeldinginstallatie,
bestaande uit rookmelders, handmelder, een centrale met
doormeldingen een ontruimingsinstallatie
(geluidsalarm).
Een volledige brandmeldinginstallatie moet "doeltreffend worden beheerd, gecontroleerd en
onderhouden". Voor controle en onderhoud moet u een daartoe erkend bedrijf inschakelen.
Wanneer de installatie is voorzien van automatische doormelding naar de brandweer, moet deze zijn
voorzien van een geldig certificaat.
• Als er brand uitbreekt, is er een grote kans dat de stroom uitvalt. Om ervoor te zorgen dat mensen
zich in zo'n geval toch kunnen oriënteren in het donker, moet in ieder geval op de vluchtroutes
noodverlichting zijn aangebracht. Een noodverlichtingsinstallatie kan goed worden uitgevoerd in de
vorm van verlichte vluchtrouteaanduidingen.
• De noodverlichtingsinstallatie moet tenminste eenmaal perjaar grondig worden gecontroleerd en
onderhouden.
3. Gebruiksaspecten.
Zorgvuldig gebruik Ook wanneer een hotel bouwkundig en installatietechnisch aan alle
brandveiligheidseisen voldoet, kunnen gevaarlijke situaties ontstaan dooronzorgvuldig gebruik. Dat
kan bijvoorbeeld wanneer u brandgevaarlijke versiering ophangt, vluchtdeuren op slot draait o f zonder erbij na te denken - vluchtwegen blokkeert met de opstelling van meubilair of opslag van
voorraden. In het Gebruiksbesluit worden daarom extra eisen gesteld aan het brandveilig gebruik. U
moet aan die eisen voldoen. Dat hoeft niet veel geld te kosten. Vaak is het een kwestie van logisch
nadenken en gewoon doen!
Aandachtspunten:
• In de stookruimte (bij de verwarmingsketel) mogen geen brandbare materialen worden opgeslagen
of worden gehinderd bij het vluchten. Versieringen boven mensen mogen bij brand niet gaan
smelten, waardoor hete druppels naar beneden kunnen vallen.
• Vraag uw leverancier nadrukkelijk materialen van een brandvertragende kwaliteit.
• Brandbare materialen voor versieringen, zoals papieren slingers of dennengroen, moeten worden
geïmpregneerd. Dat is specialistisch werk, dat door gespecialiseerde bedrijven moet worden gedaan.
Vraag een schriftelijke verklaring dat het behandelde materiaal aan brandveiligheidseisen voldoet.
• Plafondversiering moet buiten het bereik van het publiek hangen, ofwel op minimaal 2,5 meter
hoogte.
Vaak kunt u (buiten!) zelf een eenvoudige brandproef uitvoeren op versieringsmaterialen.
65
Veilig gebruik van vluchtroutes:
De aanwezigheid van vluchtroutes alléén is niet voldoende. iVIensen moeten de vluchtroutes ook
veilig en op een vanzelfsprekende manier kunnen gebruiken. Zij moeten er te allen tijde op kunnen
vertrouwen dat ze bij brand veilig weg kunnen komen. Dat vergt voortdurende aandacht.
Zorg ervoor dat hotelgasten hun kamerdeur van binnenuit altijd zonder sleutel kunnen openen. Het
gevaar bestaat anders, dat gasten de deur op slot doen, de sleutel mee naar binnen nemen en deze
in panieksituaties niet meer terugvinden.
Bedenk dat hotelgasten in een voor hen onbekende omgeving zijn. In geval van nood weten ze niet
alsvan zelfsprekend waar ze naartoe moeten vluchten. Vluchtroutes moeten daarom goed worden
aangeduid. Vluchtrouteaanduidingen kunnen goed worden gecombineerd met een
noodverlichtingsinstallatie.
Deuren die deel uitmaken van een vluchtroute (vluchtdeuren), moeten te openen zijn zonder sleutel,
code, key card of welk ander hulpmiddel dan ook. Als er niet meer dan 100 personen op een
vluchtroute zijn aangewezen, mag bijvoorbeeld een knopcilinderof een grendel worden gebruikt,
mits die gemakkelijk bereikbaar is.
Als méér dan 100 personen gebruik moeten maken van de vluchtroute, moeten deuren 'met een
geringe druk' te openen zijn. Dat betekent bijvoorbeeld dat voor buitendeuren in vluchtroutes
zogenaamde 'panieksluitingen' (push bars) moeten worden gebruikt.
Zorg dat vluchtroutes en nooddeuren nooit worden geblokkeerd door meubilair of voorraden.
Controleer dit dagelijks. Zorg ervoor dat vluchtroutes niet doodlopen.
Brandwerendheid in stand houden Brandcompartimenten zijn er om ervoor te zorgen, dat een
eventuele brand zich niet snel kan uitbreiden. Een goede compartimentering is ook voor u als
hoteleigenaar heel belangrijk, omdat deze helpt uw bezittingen zo goed mogelijk tegen brand te
beschermen. Soms kan onnadenkend gebruik de brandwerendheid teniet doen...
Zelfsluitende deuren zijn bedoeld om bij brand rook en vuur tegen te houden. In de praktijk worden
ze bij het schoonmaken vaak vastgezet! Zorg ervoor dat de deuren niet 'voor het gemak' vastgezet
blijven! De compartimentenng - en dus ook de bescherming tegen snelle verspreiding van een brand
- wordt daardoor namelijk volledig opgeheven!
Zoals eerder opgemerkt, moeten maatregelen worden genomen om de brandwerendheid te
garanderen, wanneer nieuwe leidingen door bestaande brandwerende constructies worden
aangelegd. Volgens het Gebruiksbesluit moet de brandwerendheid van zulke leidingdoorvoeren 'op
adequate wijze' worden gecontroleerd. Schakel voor dergelijke werkzaamheden altijd een deskundig
bedrijf in.
4. Organisatorische aspecten
Gebruiksvergunning, ontruimingsplan en logboek U moet altijd voldoen aan de eisen uit het
Gebruiksbesluit. Als u slaapgelegenheid aan meer dan tien mensen kunt bieden, moet u bovendien
een gebruiksvergunning hebben. Zo'n vergunning kunt u aanvragen bij de gemeente. De gemeente
mag overigens in de gemeentelijke bouwverordening afwijken van het criterium van meer dan tien
slaapplaatsen. U moet dit dus altijd even navragen. Als u op grond van het Gebruiksbesluit een
brandmeldinginstallatie moet hebben, moet u ook beschikken over een ontruimingsplan. Daarin legt
u vast welke maatregelen moeten worden genomen bij ontruiming. Uw medewerkers (en ook uzelf!)
weten dan precies wat zij moeten doen bij een brandalarm. Daarbij speelt ook de
Bedrijfshulpverlening (BHV) een rol. Als u behalve hoteleigenaar ook werkgever bent, dient u op
grond van de Arbowet een BHV-organisatie op te zetten.
66
Aandachtspunten:
Het logboek moet onder andere bevatten:
vastlegging van onderhouds- en controleactiviteiten aan brandveiligheidsvoorzieningen en -
-
installaties;
een geldig certificaat voor de brandmeldinginstallatie (indien van toepassing);
het ontruimingsplan (indien van toepassing);
verslagen van ontruimingsoefeningen;
een certificaat van een automatische brandblusinstallatie (indien aanwezig);
brandveiligheidcertificaten voor vloerbedekkingen in vluchtroutes e.d.
Houd minimaal eenmaal per jaar een ontruimingsoefening. U kunt dan goed controleren of het
ontruimingsplan nog klopt en of bijvoorbeeld het brandalarm, de ontruimingsinstallatie en de
nooduitgangen nog naar behoren werken. IVIaakeen kortverslag voor het logboek. Leg daarin ook
vast welke maatregelen u eventueel naar aanleiding van de ontruimingsoefening hebt genomen.
Ontruimingsoefeningen
zijn een uitstel<end middel om te testen of de
brandveiligheidsmaatregelen
voor uw hotel op orde zijn.
• Bedrijfshulpverlening (BHV) is een soort interne hulpdienst, die hulp biedt bij calamiteiten. BHV is
bedoeld om situaties die gevaar opleveren voor de veiligheid en gezondheid van werknemers en
derden (bijvoorbeeld hotelgasten) zoveel mogelijk te voorkomen en te beperken.
Een BHV-organisatie bestaat uit speciaal daartoe opgeleide en
uitgeruste medewerkers
BHV
Controle en onderhoud Brandveiligheid vraagt om voortdurende
aandacht. Het is belangrijk dat u zelf regelmatig de
veiligheidsvoorzieningen naloopt en tijdig het noodzakelijke
onderhoud laat uitvoeren aan de brandveiligheidinstallaties.
• Controleer regelmatig de werking van zelfsluitende deuren.
Vervang deurdrangers als ze niet goed meer werken.
• Brandtoestellen moet u tenminste eenmaal per twee jaar laten onderwerpen aan een controle- en
onderhoudsbeurt. Op de toestellen moeten stickers worden aangebracht, waarop te zien is wanneer
ze voor het laatst zijn gecontroleerd en dat ze in orde zijn. Brandhaspels moeten jaarlijks worden
gekeurd.
67
Bijlage 4: Bouwwetgeving.
Artikel 2.12:
1. Een uiterste grenstoestand van een bouwconstructie waarvan het bezwijl<en leidt t o t het
onbruikbaar worden van een rookvrije vluchtroute, wordt gedurende 20 minuten niet overschreden
bij de volgens NEN 6702 bepaalde bijzondere belastingscombinaties die kunnen optreden bij brand.
2. Onverminderd het eerste lid, wordt een uiterste grenstoestand van een in tabel 2.12.1 aangegeven
hoofddraagconstructie gedurende de in die tabel aangegeven tijdsduur niet overschreden bij de
volgens NEN 6702 bepaalde bijzondere belastingscombinaties die kunnen optreden bij brand.
Tabel 2.12.1
hoofddraagconstructie
tijdsduur van de brandwerendheid
met betrekking t o t bezwijken in
minuten
indien een vloer van een verblijfsruimte van de
woonfunctie hoger ligt dan 7 m en niet hoger dan 13 m
boven het meetniveau
30
indien een vloer van een verblijfsruimte van de
woonfunctie hoger ligt dan 13 m boven het meetniveau
60
3. Onverminderd het eerste lid, wordt een uiterste grenstoestand van de hoofddraagconstructie van
een gebruiksfunctie waarvan een vloer van een verblijfsruimte hoger ligt dan 5 m boven het
meetniveau, gedurende 30 minuten niet overschreden bij de volgens NEN 6702 bepaalde bijzondere
belastingscombinaties die kunnen optreden bij brand.
4. Onverminderd het eerste lid, wordt een uiterste grenstoestand van een in tabel 2.12.2 aangegeven
hoofddraagconstructie gedurende de in die tabel aangegeven tijdsduur niet overschreden bij de
volgens NEN 6702 bepaalde bijzondere belastingscombinaties die kunnen optreden bij brand.
Tabel 2.12.2
hoofddraagconstructie
tijdsduur van de brandwerendheid
met betrekking t o t bezwijlcen in
minuten
indien een vloer van een verblijfsruimte van de
30
gebruiksfunctie hoger ligt dan 5 m en niet hoger dan 13 m
boven het meetniveau
indien een vloer van een verblijfsruimte van de
gebruiksfunctie hoger ligt dan 13 m boven het
meetniveau
60
5. Een uiterste grenstoestand van een hoofddraagconstructie wordt, afhankelijk van de bestemming
en de innchting van een bouwwerk, bij de volgens NEN 6702 bepaalde bijzondere
belastingscombinaties die kunnen optreden bij brand, gedurende zodanige tijd niet overschreden,
dat het bouwwerk bij brand gedurende enige tijd kan worden verlaten en kan worden doorzocht,
zonder dat gevaar bestaat voor instorting van de hoofddraagconstructie.
68
Artikel 2.111:
1. Een besloten ruimte van een gebouw ligt in een brandcompartiment. Dit geldt niet voor een
toiletruimte, een badruimte, een meterruimte en een opstelplaats voor een verbrandingstoestel niet
gelegen in een stool<ruimte als bedoeld in artikel 4.92, vierde lid, en een liftschacht die wat betreft de
klasse van de brandvocrtplanting en de mate van rookproductie voldoet aan de eisen van een branden rookvrije vluchtroute.
2. Onverminderd het eerste lid, liggen een technische ruimte met een gebruiksoppervlakte van meer
dan 100 m^ een ruimte voor de opslag van bij ministenële regeling aangegeven brandbare,
brandbevorderende of bij brand gevaar opleverende stoffen en een stookruimte als bedoeld
in artikel 4.92. derde en vierde lid, in een brandcompartiment.
3. In afwijking van het eerste lid, ligt een ruimte waardoor een brand- en rookvrije vluchtroute voert,
niet in een brandcompartiment.
Artikel 2.112:
1. Een brandcompartiment strekt zich uit over niet meer dan een perceel.
2. Een brandcompartiment heeft een gebruiksoppervlakte die niet groter is dan 1000m2.
3. Een stookruimte als bedoeld in artikel 4.92, vierde lid, is een brandcompartiment.
4. Een technische ruimte met een gebruiksoppervlakte van meer dan 100 m^is een
brandcompartiment.
Artikel 2.113:
De volgens NEN 6068 bepaalde weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van een
brandcompartiment naar een ander brandcompartiment, een besloten ruimte waardoor een branden rookvrije vluchtroute voert, en een niet besloten veiligheidstrappenhuis, is niet lager dan
20 minuten.
Artikel 2.161:
1. Een rookvrije vluchtroute leidt naar het aansluitende terrein en vandaar naar de openbare weg
zonder dat deuren worden gepasseerd die met een sleutel moeten worden geopend.
2. Een rookvrije vluchtroute van een nevenfunctie van een celfunctie, leidt, in afwijking van het
eerste lid, naar een ander brandcompartiment.
3. Een rookvrije vluchtroute leidt naar een ander brandcompartiment.
Artikel 2.163:
1. Ter plaatse van een toegang van een rookcompartiment beginnen ten minste twee rookvrije
vluchtroutes die behalve bij de toegang nergens samenvallen.
2. In afwijking van het eerste lid, kunnen de twee rookvrije vluchtroutes geheel of gedeeltelijk
samenvallen, indien het samenvallende gedeelte een brand- en rookvrije vluchtroute is. Indien het
samenvallende gedeelte niet in een veiligheidstrappenhuis ligt, is de totale gebruiksoppervlakte aan
rookcompartimenten die is aangewezen op dit gedeelte, niet groter dan de grenswaarde die is
aangegeven in tabel 2.160.
3. Ter plaatse van ten minste een toegang van een rookcompartiment begint een rookvrije
vluchtroute die naar een toegang van een ander brandcompartiment voert. Het gedeelte van deze
rookvrije vluchtroute, dat tussen de toegang van het rookcompartiment en de toegang van het
andere brandcompartiment ligt, voert niet over een trap.
4. Een vluchtroute kan een gemeenschappelijke vluchtroute zijn.
De grootte van een subcompartiment bedraagt maximaal 200m2 en het brandcompartiment
maximaal 1000m2.
69
Bijlage 5: Catering.
Voor de catering adviseren wij om gebruil< te mal<en van 2 gezamenlijice l<eul<en. Deze gezamenlijl<e
l<eul<ens zullen geplaatst worden op de eerste en tweede etage. Op de eerste etage zit momenteel
een l<eul<en maar deze voldoet niet aan de huidige wensen en behoeften van de gast.
In de vernieuwde Iceuken zullen de volgende items aanwezig zijn:
•
3 X fornuis van 4 pitten. Per stuk €399,-
•
boven de keukenblokken kastjes plaatsen voor het opbergen van producten. 10 stuks a €35,-
•
l x een oven = 349,- per stuk
•
2 X combimagnetron = € 2 3 2 , - p e r stuk
•
3 X keukenblok, (zie hieronder) = 250,00 per stuk
Door eigen keuken te plaatsen kunnen de gasten van andere nationaliteiten hun eigen voedsel
bereiden. Om het zo schoon mogelijk te houden zullen onze gasten per kamer een bak krijgen met
hierin een steelpan, grote pan, aantal borden, bestek en andere benodigdheden om te koken.
Deze items zullen door de gasten zelf schoongemaakt moeten worden en weer terug geplaatst
worden op de kamer. Zo blijft het overzichtelijk waar en bij wie er spullen verdwijnen.
IVlomenteel bestaat de keuken uit één middelmatige kamer. In deze kamer is teweinig plaats om het
eten te bereiden en te nuttigen. Daarom adviseren we om een van de aanliggende kamers te
gebruiken als eetkamer. Hier zal dan een muur uitgesloopt worden of eventueel een deuropening
gemaakt kunnen worden. Door in de aangrenzende kamer een grote eettafel te zetten kunnen de
gasten hun maaltijd nuttigen.
2 X eettafel met 6 stoelen = 588,90 per stuk
De leidingen en aansluitingen die zich nu in de keuken bevinden zullen grondig nagekeken moeten
worden. Eventueel zullen deze vervangen moeten worden.
70
Workshops:
Om voor meer inkomsten te zorgen adviseren wij ook om kookworkshops te geven. De keukens
beschikken over meerdere kookplaten en er is ruimte genoeg. Hierbij kan ook gedacht worden aan
mensen in de omgeving van Steyl. Vooral in het laagseizoen kan dit een bron van inkomsten zijn.
"
~
Kookworkshops
Kookcursussen
Teambuilding
Workshop in combinatie met
overnachting
f*iitiɻli>niwiii.y
Ontbijt:
Voor het ontbijt zullen wij gebruik maken van een gezamenlijk eetzaal/ontbijtzaal. Om dit helemaal
in de stijl van het gebouw te houden zal van 1 van de kapellen een ontbijtruimte gemaakt worden.
Hier zullen lange tafels geplaatst worden. Er zullen verschillende soorten brood, broodjes, boter, en
beleg geserveerd worden waar de gasten zelf uit mogen kiezen. Hierbij zullen we deels gebruik
maken van de service van het missiehuis, aangezien we onze gasten dagelijks vers brood willen
serveren.
4 X eettafel met 6 stoelen = 588,90 per stuk
overige inventaris 150,00
Opslag:
Waar voorheen het mortuarium lag zal nu een opslagplaats gemaakt worden. Hier kunnen de
producten voor het ontbijt opgeslagen worden. Bij het mortuarium bevindt zich een deur waardoor
leveranciers makkelijk de spullen kunnen afleveren. Het linnengoed zal daarom ook in de buurt van
deze ruimte geplaatst moeten worden.
In de ruimte bevinden zich:
2 X Keukenblad met opbergruimte =€250,00 per stuk
2 X koelkast = €550,00 per stuk
1 X diepvnes = €550,00 per stuk
1 X overige inventaris = €150,00
71
Bijlage 6: Omgeving St. Gregor
steyl is een kloosterdorp in de gemeente Venlo en ligt aan de recliteroever van de Maas. Een veer
verbindt Steyl met Baarlo.
In Steyl vindt men verschillende laat 19-eeuwse gebouwen, gesticht door de congregatie van Arnold
Janssen. Veel van deze gebouwen ontstonden rond 1875.
Bezienswaardigheden in het kloosterdorp:
•
Het Missiehuis Steyl - kloostergebouwen met werkplaatsen en tuinen
•
•
•
Het Missiemuseum:
Uniek en van bijzondere waarde is het Missiemuseum. Een museum, dat zelf t o t museum
geworden is. Geheel in oude stijl bewaard, kunt u hier een sfeer proeven zoals die begin
vorige eeuw, ten tijde van de inrichting van het museum bestond. Sinds 1931 werd niets
meer veranderd. De indeling van het museum in volkenkundige en natuurhistorische
afdelingen stamt uit deze tijd.
Missionarissen brachten in die tijd de voorwerpen vanuit alle delen van de wereld naar Steyl.
De opzet van het museum was om de toenmalige bezoekers meer informatie te geven over
verre landen en culturen. Een indrukwekkende wonderwereld met vele curiositeiten bleef zo
voor onze tijd bewaard.
Het Heilige Geest-klooster en het Heilig Hart-klooster
Botanische tuinen van Jochum-Hof:
De Botanische tuin kent een lange geschiedenis. De oudste delen van de tuin
stammen al uit 1799, toen op de plaats van de huidige botanische tuin een
kapitaal landhuis stond. In 1933 startte de enthousiaste Pater Peter Jochum
een botanische tuin om het biologieonderwijs aan het klooster te
ondersteunen. Vanuit alle werelddelen brachten missionarissen plantenzaden
naar Steyl voor de tuin van Jochum. Diverse deeltuinen stammen nog uit deze
perioden. Waar de Pater begon met zaadjes staan nu kolossale bomen,
waaronder de mammoetboom. In latere perioden werd de tuin uitgebreid
met kruidentuin, heemtuin en een mediterrane kas.
•
Pottenbakkerij Hoogland
•
Arnold Janssen museum met bijbehorende graf
•
3 kloosterkerken van de drie congregaties die pater Arnold Janssen in Steyl gesticht heeft.
a^'/
Er worden meditatie en yoga trainingen gegeven waarbij de sereniteit van het kloosterdorp een
grote rol speelt.
Daarnaast liggen er 2 restaurants in het kloosterdorp, restaurant Aubergine en een brasserie.
Natuuraspecten:
ln de buurt van Steyl komt ook het Pieterpad langs. Het Pieterpad is een lange
afstandswandelroute, die zich uitstrekt over een afstand vanaf ca. 100 km. Het Pieterpad
voert van Pieterburen in Noord Groningen naar de Sint-Pietersberg in Zuid Limburg en is
?
daarmee de langste aaneengesloten wandelroute van Nederland.
Vanaf het Pieterspad zou er een bewegwijzering kunnen komen naar het kloosterdorp, zodat
deze wandelaars Steyl bezoeken en blijven overnachten.
Daarnaast liggen er enkele wandel- en fietsroutes die langs Steyl komen. Een voorbeeld hiervan is
wandelroute Maascorridor, deze begint in de botanische tuinen van Steyl.
Daarnaast zijn er verschillende activiteiten georganiseerd in het kloosterdorp zoals een
bezinningsweekend: "Vanuit de diepte bevrijd". In dit weekend word er kennis gemaakt met
72
Ruusbroec (een schrijver) en worden er fragmenten van zijn werl< gelezen. Er wordt stil gestaan wat
de betekenis is van wat hij schrijft en hoe de gasten dit in hun leven kunnen oproepen. Er is ook
eigen tijd tussendoor om te wandelen en om deel te nemen aan gebedsmomenten van de
kloostergemeenschap.
73
Bijlage 7: Berekeningen financieel
Bouwkundige aspecten brandveiligheid
Wat
Prijs X afzet
(hoeveelheid)
Rookmelder
Noodverlichting
Sprinklerinstallatie
Panieksluiting
Blusdeken
Brandblussers
Brandhaspels
Zelfsluitende deuren
Ventilatiekanalen
Ontruimingsplan
Schuimblussers
Vluchtplan
B r a n d w e r e n d materiaal (kit,
purschuim e t c ]
€50,-x6
€ 75,- X 6
€ 40,- X 1200m^
€22,-xl0
€ 25,-X 6
€20,-x75
€12,-xl95
€ 499,- X 16
€22,- x20
€ 875,€ 84,- x 4
€ 875,€ 2000,-
Totaalprijs
€ 300,€450,€48000,€ 220,€ 150,€ 1500,€ 2340,€ 7984,€440,€875,€336,"
: €875,€ 2000,-
€65.470,-
Totaal kosten brandveihgheid
•
•
•
NEN 8112:2010 (Ontruimingsplannen)
NEN 4000:2008 (Bedrijfshulpverlening)
NEN 1414:2007 (Symbolen voor veiligheidsvoorzieningen op ontruimings- en
aanvalsplattegronden)
Installatietechnische aspecten:
Brandmelding- en ontruimingsinstallatie
rookmelders (elektrisch door te koppelen) € 50
Noodverlichting: € 75 p.s.
Sprinklerinstallatie l ' ' verdieping: € 40 per m2
Sprinklerinstallatie T verdieping: € 40 per m2
x60
=
x6
X 600m2 =
X 600m2 =
€
€
€
€
3.000,450,24.000,24.000,-
€
€
€
€
€
300,220,150,2340,1500,-
Gebruiksaspecten:
Kamerdeur van binnenuit altijd zonder sleutel openen.
xlO
Panieksluitingen € 22,- per stuk
x6
Blusdeken: € 25,- per stuk
xl2
Brandhaspels: € 195,x20
Brandblussers € 75,-
=
=
=
Organisatorische aspecten
Ontruimingsplan
€875,-
74
KOSTEN BRANDVEILIGHEID
Totale kosten brandveiligheid,
€ 65.000,-
KEUKEN:
Keukeninventaris: € 2277,80 per keuken
Keukenapparatuur: € 2010,-per keuken
x2
x2
=
=
€4555,60
€4020,-
Ontbijtruimte: € 738,90
xl
=
€738,90
Keuken ( 15m2) = 1500 per m2 = 22500 x 2= 45000 (excl. materiaal)
Totaal verbouwing keuken:
€ 54.314,50
Renovatie van uw l<euken: Prijs is inclusief, sloop, afvoer sloopafval, verleggen / aanleggen
leidingwerk water, afvoer van water en rookgassen, gas en elektra (exclusief het aanleggen van
nieuwe groepen), afwerken wanden en plafond met stukwerk. Het leidingwerk wordt in de muur
gelegd waar noodzakelijk. Voor betonnen wanden gelden andere prijzen, verder inclusief alle
materialen die hiervoor nodig zijn. De indicatie prijs is exclusief: keuken en keukenapparatuur. Het
plaatsen en aansluiten van de keuken en keukenapparatuur, eventueel tegelwerk.U moet rekenen op
een prijs van € 350,00 tot € 500,00 per m2 vloeroppervlak. Natuurlijk kan de prijs lager of hoger
uitvallen als er meer of minder extra zaken gedaan moeten worden.
OPSLAG:
Koelkast:€ 550,-p.s.
Inventaris
: € 500,Totaal opslag
x3
xl
=
=
=
€1650,€500,€ 2150,-
SLOOPWERKZAAIVIHEDEN:
€18,-m2 (25 tussenmuren a 10m2)
x 250 m2 =
Afvoeren sloop: € 50 per m2
x 250 m2 =
Totaal Sloopwerkzaamheden
€4500,€ 12.500,€ 17.000,-
(Kengetal bouwkostenkompas 2009)
ISOLATIE:
Steenwol : €28,79 ( per 3m2)
Personeelskosten:€40,-x8uurxl0dagenx3man
x 400 m2 =
=
Totaal kosten Isolatie
€ 11.516,€9600,€ 21.116,-
ELEKTRICITEIT:
Goederen (bedrading etc.)
Stopcontacten:€ 330,-p.s.
(uitgegaan van 2 stopcontacten per kamer cat5)
Prijzen zijn inclusief aanleg elektricien (inclusief BTW)
x 100
=
€ 10.000,€33.000,-
75
€ 43.000,-
Totaal kosten elektriciteit:
SANITAIRE VOORZIENING:
35 badkamers incl. toilet: € 2500,- per kamer
Algemene Toiletten € 1500,Personeelskosten: € 1200,- per m2
(Uitgegaan van badkamer van 6m2)
Prijzen zijn inclusief BTW.
Totaal kosten sanitaire voorzieningen:
x35
=
x6
x210m2 =
€ 245.000,€ 9000,€ 252.000,-
€ 506.000,-
Renovatie van uw toilet: Prijs is inclusief, sloop, afvoer sloopafval, verleggen / aanleggen leidingwerk
water, afvoer en elektra, afwerken wanden, vloer en plafond met tegelwerk en/of stukwerk. Plaatsen
en aansluiten sanitair, kranen etc. en alle materialen die hiervoor nodig zijn. De prijs is exclusief:
tegels, sanitair, kranen. U moet rekenen op een prijs van € 1500,00 t o t € 2200,00 per m2
vloeroppervlak. Bij de hogere prijs in het interval is het aanleggen van een hangtoilet waar eerst een
staand toilet stond meegenomen incl. de inbouwunit. Natuurlijk kan de prijs lager of hoger uitvallen
als er meer of minder extra zaken gedaan moeten worden.
Totaal overzicht kosten:
Isolatie
Elektriciteit
Sanitaire voorzieningen
*Computers:
*lnventaris
*Ontwikkelingskosten
€ 64.595,€ 54.314,50
€ 2.150,€ 17.000,€21.116,€ 43.000,€ 506.000,€ 1.500,€ 5.000,€ 1.000,-
Totaal
10% onvoorziene kosten
€ 715.675,50
€ 70817,55
Totale Kosten inclusief onvoorzien:
€ 778993,05
Brandveiligheid
Keuken
Opslag
Sloopwerkzaamheden
76
clttvli-kl*ln|ani
architekten
bv
miH* : missiehuis sttyl
kloosttrgtbouw st.grsgor
. ÉMfcj:zoidtr */ r«visict«k«ning
•
H ul:
• M l InII Till
« 2 0 . 11

Adv CIER.indd - Cier Architecten

In gesprek met: Frank Knijn, directeur van R.K. basisschool “De

mv PvdA over voortgang A. H.Gerhardhuis

Persbericht Dagblad de Limburger: Venlo heft

Postbus 40 – 1720 AA Broek op Langedijk KvK Alkmaar: 37107092

Ambassadeurs creëren van ons hotel

Waarderingsteken SN Rene

13-227-het spaans huis_infofiche_voorbeeldgebouw

Zo energiezuinig als mogelijk is Zo energiezuinig

Verbouwing Grootlab tot hotel (PDF, 98 kB)