door Marg Janssen Joris Bal zorginstellingen in rol van verhuurder Do’s en don’ts bij verhuur vastgoed Per 1 januari 2013 is het scheiden van wonen en zorg ingevoerd. Voor nieuwe cliënten met een lichter zorgzwaartepakket wordt het verblijf in een zorginstelling niet langer uit de AWBZ vergoed. Het uitgangspunt is cliënten zo lang mogelijk thuis te laten wonen. Tegelijkertijd zadelt het gewijzigde beleid zorginstellingen op met businessvreemde activiteiten: het verhuren van de vrijkomende ruimte. Wat verdient daarbij de aandacht en wat zijn de do’s en don’ts? W anneer een zorgaanbieder vrijkomende ruimte verhuurt, werkt dat direct door in de exploitatie resultaten en het contractenmanage ment. In dit artikel beperken we ons tot de aspecten die bestuurlijke over weging verdienen en de nieuwe verhouding met de cliënten. De standaardzorgovereenkomsten die een zorginstelling hanteert, zijn niet uitgerust voor de verhuur van woonruimte. Het toekennen van woonruimte op grond van een verblijfsindicatie is wezenlijk anders dan het sluiten van een huurovereenkomst. De zorgovereenkomst heeft op dat punt een update nodig. Een gevolg van het sluiten van een 12 BRZ03_scheiden_wonen_zorg 12 28-04-2014 15:12:23 Ontruiming Ook een overblijvende samen wonende partner heeft aanspraak op huurbescherming. Zolang deze partner geen zorgbehoefte heeft en er blijft wonen, is de woning niet beschikbaar voor het afzetten van zorgdiensten. Ook herindeling van een locatie, wanneer dat vanuit organisatorische redenen oppor tuun is, kan niet zonder toestemming van de huurder worden uitgevoerd. Nu kennen de algemene voorwaar den van veel zorgaanbieders daar voor nog de mogelijkheid om be woners op of buiten de locatie over te plaatsen, al wordt daarmee terug houdend omgegaan. Zeker als sprake is van enkel huur, moet rekening worden gehouden met de onmogelijkheid een woning te ontruimen zonder deurwaarders exploot. Overigens heeft staatssecretaris Van Rijn van VWS zich al op het stand punt gesteld dat meerdere gedwon gen verhuizingen zoveel mogelijk moeten worden voorkomen. Daar ziet hij een gedeelde opgave voor zorgaanbieders, samen met het zorgkantoor en gemeenten. Zorgelement Hoe betrokken de andere stakehol ders ook blijken, een zorgaanbieder heeft er belang bij om waar mogelijk de huurbescherming buiten de deur te houden en zoveel mogelijk vrijheid te behouden om binnen of tussen locaties te kunnen schuiven als dat de financiële businesscase onder steunt. En daar zijn verschillende mogelijkheden voor. Een cliënt heeft geen aanspraak op huurbescherming wanneer het zorgelement in de re latie overheerst. De cliënt wordt dan niet gezien als woonconsument, maar als iemand die vanwege een bepaalde zorgbehoefte de betreffen de woning bewoont. Zelfs nu het scheiden van wonen en zorg geldt voor de lichtere zorgzwaartepakket ten, is in bepaalde gevallen een over heersend zorgelement inpasbaar. Zorgstructuur Daarnaast kan een beroep op huur bescherming onredelijk zijn. De afspraak dat de huur eindigt op het moment dat de zorgverlening wordt beëindigd, is in beginsel in strijd met het huurrecht. Onder omstandig heden kan deze afspraak evenwel standhouden. Bijvoorbeeld wanneer het een - financieel - vereiste is dat alle bewoners zorg afnemen om op die locatie een zorgstructuur te kunnen handhaven. Daarnaast kan dat het geval zijn wanneer bepaalde investeringen in het complex op geen andere wijze kunnen worden terugverdiend dan uit de opbreng sten van de zorgverlening. Omdat huurbescherming een van de meest fundamentele rechten is, moet de inperking daarvan duidelijk tot uitdrukking komen in de zorg- en huurovereenkomst. Deze opzet zal namelijk niet slagen als de cliënt zich niet voldoende heeft kunnen realise vastgoed huurcontract is dat de cliënt aanspraak kan maken op huur bescherming. De positie van een huurder van woonruimte is vrij sterk. Naast een huurprijsplafond zijn er voor de verhuurder slechts beperkte mogelijkheden de huur overeenkomst te beëindigen. Ook als de huurder geen zorg meer afneemt van de verhurende zorg instelling maar bijvoorbeeld een concurrerende zorgverlener in schakelt, is het niet zonder meer mogelijk de huurovereenkomst te beëindigen. De consequentie daar van is dat de zorginstelling enerzijds het volledige risico draagt op het vastgoed en de instandhouding van de zorginfrastructuur, maar ander zijds niet meer de mogelijkheid heeft zorg en diensten te verlenen. ren dat hij niet de huurbescherming krijgt die hij mocht verwachten. Of het mogelijk is een van de uitzonderingen toe te passen, is zeer casuïstisch bepaald. Het verdient aanbeveling daar waar ruimte zit, deze ook te creëren of te benutten. Dat vergt dat de zorg- en huurover eenkomst wordt aangepast aan de nieuwe werkelijkheid. Maximale huurprijs Voor zorgaanbieders die hun vast goed of een deel daarvan huren van een woningcorporatie, is de huur prijs vaak gebaseerd op de werke Verhurende zorginstelling kan huurbescherming buiten de deur houden lijke stichtingskosten en op de waar de van het maatschappelijk vastgoed. De zorginstelling is op haar beurt echter niet vrij een daarvan afgeleide huurprijs neer te leggen bij de cliënt. Er geldt een maximaal redelijke huurprijs die wordt vastgesteld op management summary Het invoeren van scheiden van wonen en zorg heeft aanzienlijke gevolgen voor een zorginstelling. Die zal er zelf voor moeten zorgdragen dat ze vrijkomende woningen in haar vastgoedportefeuille verhuurt. Zij begeeft zich daarmee op de verhuurdersmarkt, met alle huurrechtelijke voetangels en klemmen van dien. De huuropbrengsten uit de verhuur van woonruimte zijn beperkt en dekken vermoedelijk niet de eigen huisvestingslasten van de zorginstelling. Daarnaast komt de cliënt een verregaande huurbescherming toe. Belangrijk punt van aandacht is het op maat maken van de zorg- en (ver)huurovereenkomsten, ook met het oog op de maximale huurprijs en de mogelijkheid voor cliënten om huurtoeslag te ontvangen. nummer 3 | mei 2014 | www.boardroomzorg.nl BRZ03_scheiden_wonen_zorg 13 13 28-04-2014 15:12:23 Huurprijs naar verwachting lager dan de huisvestingslasten van de verhurende zorginstelling basis van het woningwaarderings stelsel, beter bekend als het punten systeem. Daarin kan maar beperkt rekening worden gehouden met zorgspecifieke voorzieningen, zoals brede gangen voor rollators of gemeenschappelijke ruimten als een restaurant. Is de maximaal redelijke huurprijs op basis van het punten systeem lager dan de zogenoemde liberalisatiegrens van 699,48 euro, dan mag de huurprijs in beginsel niet hoger zijn dan dit maximum. Boven deze grens geldt geen huur prijsplafond en hebben we het over de vrije sector. Naar verwachting is in veel gevallen de huurprijs die de cliënt maximaal mag en kan betalen, lager dan de eigen huisvestingslasten van de instelling. Dat dit tot serieuze exploitatietekorten kan leiden, laat zich raden. Businesscase De berekening van de maximaal redelijke huurprijs bij woningen in zorginstellingen is complex en staat bovendien op het punt gewijzigd te worden. Om de mogelijkheden van het woningwaarderingsstelsel maxi maal te kunnen benutten, is het raadzaam externe expertise in te huren. Het verdient aanbeveling per com plex te beoordelen of de huurover eenkomst met de woningcorporatie aan de nieuwe economische werke lijkheid kan worden aangepast. Daarnaast is het noodzakelijk een businesscase op te tuigen voor de verhuur van vrijkomende woningen in een zorginstelling. Daarbij ontkomt een zorginstelling er niet aan te beoordelen welke aanvullen de service nog kostendekkend kan worden aangeboden. Een deel daarvan is verplicht verdisconteerd in de huurprijs. De overige diensten zouden voor rekening van de cliënten zelf kunnen komen. Het is de vraag of zij de werkelijke kosten daarvan kunnen en willen betalen. Huurtoeslag Voor de cliënt die de woonlasten zelf draagt, moet de woning betaalbaar blijven. Voor veel cliënten zal het van wezenlijk belang zijn dat ze huurtoeslag kunnen krijgen. Er gelden verschillende regelingen voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Van zelfstandige woonruimte is sprake wanneer de woning niet afhankelijk is van buiten de woning gelegen voorzieningen. In het kort: met een eigen toegang, kook gelegenheid en was- en toiletvoor ziening is sprake van een zelfstandi ge woning. De cliënt die zo’n woning huurt, kan aanspraak maken op huurtoeslag - uiteraard als hij aan de wettelijke maatstaven voldoet. Het maakt daarvoor niet uit of de zorginstelling zelf eigenaar is van de woning of deze onderverhuurt. Voor onzelfstandige woonruimte is een beroep op huurtoeslag niet zonder meer mogelijk. Een cliënt komt alleen voor de toeslag in aanmerking als de woonruimte deel uitmaakt van een complex dat geheel of gedeeltelijk wordt verhuurd voor begeleid wonen, groepswonen door ouderen of een daarmee vergelijk bare woonvorm. Bovendien moet in dat geval de woonruimte eigendom zijn van een rechtspersoon zonder winstoogmerk die mede op het gebied van volkshuisvesting werk zaam is. Een zelfde eis geldt voor de verhuurder als die niet zelf de eigenaar is. Tot slot moet de woon ruimte door de belastingdienst als zodanig zijn aangewezen. Ook worden bij onzelfstandige woonruimte eisen gesteld aan de contractvorm. Huurtoeslag is bij begeleidwonenprojecten in beginsel slechts mogelijk als er een geschei den zorg- en huurovereenkomst is. Bij begeleid groepswonen geldt juist dat er sprake moet zijn van één contract voor alle gebruikers. Om cliënten bij het verkrijgen van de huurtoeslag te faciliteren, moeten de standaardcontracten voor hen op maat worden gemaakt. Daar heeft de zorgaanbieder zelf ook weer belang bij: het al dan niet kunnen verkrijgen van huurtoeslag zal immers direct doorwerken in de verhuurmogelijkheden van de woonruimte voor de zorginstelling. Verhuurderheffing Tot slot, een zorginstelling kan als verhuurder worden getroffen door de fiscale verhuurderheffing. Bij de verhuur van meer dan tien sociale huurwoningen is de verhuurder belasting verschuldigd, bekend als verhuurderheffing. Omdat een zorginstelling in veel meer gevallen dan voorheen een huurovereenkomst zal afsluiten met cliënten, zal een zor ginstelling vrij snel aan de verhuur derheffing onderworpen zijn. Bij een groot verhuurd bezit, kan deze heffing oplopen. Deze heffing wordt alleen opgelegd aan eigenaren van de huurwonin gen. Wanneer een zorginstelling dus zelf woningen huurt van bijvoor beeld een woningcorporatie en deze aan haar cliënten onderverhuurt, dan wordt de instelling niet geraakt door de verhuurderheffing. | Marg Janssen en Joris Bal zijn advocaat bij Van Doorne in Amsterdam. Marg Janssen is gespecialiseerd in de zorg en Joris Bal in vastgoed en huur (www.vandoorne.com) 14 BRZ03_scheiden_wonen_zorg 14 28-04-2014 15:12:23
© Copyright 2024 ExpyDoc
