140522-ALV-Verslag-concept - HBV

22-05-2014
Verslag (Concept)
Algemene
Ledenvergadering
22 mei 2014
Concept
_____________________________________________________________________________________
Aanwezig: Paula van Schooten (voorzitter), Henk Schuchhard, Ronald Mark (penningmeester), Stein de
Ree, David Renes (verslag), Jos Heijen (TW), Janny Spies (secretaris) en Jethro Warbroek
Aanwezige leden: 45 aanwezigen, waarvan 2 huurders lid willen worden gemaakt.
Afwezig met bericht: De volgende 10 leden hebben zich met bericht afgemeld: Elly Wabeke, Elizabeth
Dekker, Marijke Boerstra, Jan van Hooven, Liz Williams, Ineke te Boekhorst, BC Ceramstraat (3 personen),
en Rob Smit.
1.
Opening en vaststellen agenda
Paula van Schooten opent de vergadering en heet iedereen van harte welkom. Het bestuur heeft
gemeend de ledenvergadering luister bij te zetten door ieder te trakteren op een Petitfour. De
vergadering gaat akkoord met de voorgestelde agenda.
2.
Mededelingen
Naast de mededeling van afwezigen, meldt Paula van Schooten, dat Annelies van Duijvenbode
geen lid meer is van het bestuur, doch meer hierover onder agendapunt 5 aan- en aftreden
bestuursleden.
3.
Verslag ledenvergadering 14 november 2014
Onder dankzegging van de notulist wordt het verslag door de leden unaniem goedgekeurd.
4.
Concept jaarverslag 2013 (ter vaststelling) en het financieel jaarverslag 2013 (ter
vaststelling)
Het concept jaarverslag 2013 wordt door Jos Heijen (TW/ASW) via een PowerPoint presentatie
aan de leden voorgelegd.
Jos Heijen stelt zich voor als adviseur van de HBV en zegt toelichting te geven op de hoofdlijnen
van het jaarverslag. Allereerst zien we tot onze tevredenheid de laatste paar jaar een uitbreiding
van het aantal bestuursleden en tevens een kleine toename van het aantal leden (terwijl er minder
woningen beschikbaar zijn door uitruil met Ymere). Ook is er een toename van het aantal
aanwezige leden op de ALV wat wij zeer bemoedigend vinden. Het aantal klachten wat we als HBV
in behandeling nemen laat een iets dalende trend zien.
Afgelopen jaar hebben we 9 bestuursvergaderingen gehouden en werkgroepen over
stadsverwarming, VvE en energie. Ook doen we het nodige aan de PR en communicatie. Er komen
jaarlijks minimaal 2 HBVluchtschriften uit (afgelopen jaar 5) voor de actieve BC-leden. De HBVisie
komt twee keer per jaar uit. Paula doet een oproep aan de leden om haar te melden wat zij graag
gepubliceerd zien in deze nieuwsbrief (Actie). Daarnaast kan de nodige informatie over onze
activiteiten, verslagen en wat dies meer zij worden gedownload op de website.
Het contact met de BC’s loopt goed tijdens de BC-dag en twee GOB’s (Gezamenlijk overleg
Bewoners), alhoewel de opkomst op de GOB altijd zeer laag is en we er daarom een andere
invulling aan gaan geven. De BC’s en Klankbordgroepen hebben ook dit jaar weer een bijdrage
geleverd aan het jaarverslag. De BC’s en Klankbordgroepen die dat nog niet hebben gedaan,
krijgen nog een week de tijd om een stukje voor het jaarverslag in te leveren. BC’s die geen
bijdrage leveren zullen wel genoemd met de aantekening dat zij geen kopij hebben aangeleverd.
1
pagina van 5
Tot slot is er nog te melden, dat er een licht dalende trend te zien is in het aantal BC’s en
Klankbordgroepen de afgelopen paar jaar.
Er waren afgelopen jaar de nodige landelijke ontwikkelingen te melden. Zo was er de
hervormingsagenda woningmarkt van minister Blok om zowel de koop als huurmarkt weer in
beweging te krijgen. Dat laatste hield onder meer in om de invoering van de verhuurderheffing te
gebruiken om inkomensafhankelijke huurverhogingen op te leggen (tot € 34.000,-- = 4%; vanaf
€ 34.000,-- = 4,5%; > 43.000,-- = 6,5%) en zo scheef wonen te bestrijden. Huurders van sociale
huurwoningen met een inkomen > € 43.000,-- zouden zo besluiten te gaan verhuizen en door te
stromen naar vrije sector woningen of koopwoningen. Dit heeft natuurlijk wel de nodige invloed op
de huurprijsontwikkeling die in een keer omhoog schiet met het opleggen van boven
inflatievolgende huurverhogingen om zo de huren van de sociale huurwoningen meer in
overeenstemming te laten komen met de vraag van de markt. Ook verandert de rol van de
corporaties, doordat zij nu een nauwere relatie met de gemeente moeten aangaan dan het Rijk.
Corporaties gaan zo naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van gemeentelijk beleid.
Ondanks de hogere huuropbrengsten vindt er bij Portaal toch een bezuiniging plaats van € 8,2
miljoen in de vorm van een reorganisatie, het zogeheten “Het Nieuwe Portaal”. Grootste
verandering is, dat de regiodirecteuren worden vervangen door Social Managers (voor de
duidelijkheid ook Volkshuisvestelijke Managers genoemd) voor dus het volkshuisvestelijke deel en
Asset Managers voor het vastgoed deel. In dit Nieuwe Portaal krijgen de huurders een zwaardere
stem, het zogenaamde traject “van inspraak naar meespraak”.
Er is 5x overleg geweest met de directie van Portaal Leiden en vaker nog op managementniveau
over allerlei adviesonderwerpen en andere zaken zoals overleg over het jaarplan
(managementcontract), kwartaalrapportages en participatie bij renovatie en tot slot overleg met
RvB in Leiden over financiering HBV.
Verder is er overleg geweest over energiebeleid, uitruil met en verkoop aan Ymere, adviezen over
verkoop van woningen door Portaal zoals in de Oranjeboomstraat en het te hanteren onderscheid
tussen DAEB- en niet DAEB ofwel het onderscheid tussen sociaal en niet sociaal bezit. Een strikt
onderscheid zou kunnen inhouden, dat Portaal zijn niet-sociaal bezit moet afstoten oftewel alles
bijvoorbeeld boven de € 699,48 (liberalisatiegrens nu). Dat zou dan resulteren in eenzijdig bezit en
zo kan er ook niet meer verdiend worden aan dat niet-sociaal bezit.
Verder is er overleg geweest over projecten: de prioriteitenlijst bij renovaties en sloop, voortgang
Meerburgerkade (procedurefout door Portaal om sloopproject te mogen ingaan), Calandstraat en
Zeeheldenbuurt (waar ook het nodige over te doen is geweest – zie: HBVisie 30, blz. 3).
Tevens is er overleg met Portaal centraal zowel met de RvB als de RvC over derivaten en
Stresstest geweest over de vraag of de buffer groot genoeg blijft bij verdere rentedaling, doch het
gevaar is in de loop van het jaar blijken mee te vallen, omdat de rente weer langzaam aan het
opklimmen is. Voorts is er overleg geweest over ons advies huurbeleid van de HBV’s, waarbij is
aangetekend, dat betaalbaarheid ook een taak is van Portaal, maar daar is weinig mee gedaan,
wegens te weinig financiële ruimte volgens Portaal.
Wel is er een zaak bij de huurcommissie geweest over de huurverhoging van 2013 die we
gewonnen hebben met de uitspraak een maand huurverhoging terug te betalen. Na het nodige
overleg met Portaal om deze uitspraak te respecteren en te volgen zal uiteindelijk terugbetaling van
de 1,5% extra huurverhoging over de maand juli 2013 gaan plaatsvinden (zie: HBVisie 30, blz. 1,2).
Er zijn 2 themabijeenkomsten geweest bij Portaal Centraal over huurdersparticipatie in VvE’s:
stemrecht voor huurder “wie betaalt bepaald” in de zin van: leefbaarheid, servicepakket
gemeenschappelijke ruimtes en woningverbetering met huurverhoging. Tot een gezamenlijk
overleg voor het opstellen van de handreiking van de pilots is het nog niet gekomen, terwijl het
laatste overleg reeds driekwart jaar geleden plaatsvond. Paula van Schooten voegt wel toe, dat bij
Portaal Centraal is geregeld om in een VvE vergadering het agendapunt “huurderszaken” apart op
te nemen. Er rijzen vragen in de zaal over woningverbetering met huurverhoging. Jos Heijen legt
uit, dat het hier geen regulier onderhoud betreft en Portaal schriftelijk dient te laten weten wanneer
het gaat om woningverbetering met huurverhoging en waarom u meer betaalt. U moet dan als
huurders daar mee moet instemmen. Deze procedure moet altijd worden gevolgd.
Woningverbetering met huurverhoging kan nooit onder achterstallig onderhoud worden geschaard.
2
pagina van 5
Indien u wel meer moet betalen voor alleen achterstallig onderhoud dan kunt u dat weigeren en
naar de huurcommissie stappen.
Er is ook een huurcommissiezaak geweest om het stemrecht van de huurders te regelen in de VvE
splitsingsakte. Helaas stelde huurcommissie dat we geen zaak hadden, wel krijgen huurders nu
stemrecht in VvE-vergadering.
Er zijn 6 regio’s bij Portaal en we hebben met de andere HBV’s (Hestia Amersfoort, de Klink
Nijmegen, VHOS Soest) twee keer Onderling Overleg gevoerd over huurbeleid en de twee
huurcommissiezaken.
Op 19 november 2013 was het eindelijk zover om Sociaal Statuut na bijna twee jaar overleggen
tussen de Leidse corporaties en de huurdersorganisaties van Leiden officieel te ondertekenen.
Tevens is er Overleg tussen huurdersorganisaties (HOOD, BRES en HBV Leiden) in Leiden
onderling in het overkoepelende orgaan de FHLO (HBE van de Sleutels is geen lid) waar overleg is
op gemeentelijk niveau over de woonvisie met daaruit voortvloeiende prestatieafspraken (LPW,
Leids platform wonen) en de werkgroep Nota Wonen die in het leven is geroepen. Aan het einde
van het jaar is een nieuwe werkgroep voor de prestatieafspraken gestart, omdat deze voor de
komende vijf jaar weer opnieuw moeten worden vastgelegd tussen gemeente en corporaties.
Nieuw is dat huurders in de zin van “vrienden” hier ook over mee mogen praten. Dat is een
onwenselijke situatie, want de gemeente krijgt steeds meer bevoegdheden om te bepalen wat de
corporaties mogen doen (zie: boven hervormingsagenda) en zodoende zouden de huurders een
stem in de prestatieafspraken moeten krijgen. Ook is er aan het eind van het jaar een werkgroep
opgericht in het kader van de gemeenteraadsverkiezingen van 2014 voor het opstellen van een
manifest namens de huurders om deze aan de politieke partijen aan te bieden. Er is op
gemeentelijk niveau een pilot “sturen op voorraad” gestart om middeninkomens te laten vertrekken
uit sociale huurwoningen, maar dat is jammerlijk mislukt. Verder zijn er in 2013 twee woondebatten
georganiseerd één over de verhuurderheffing en een ander over wonen en zorg.
Het WOZ fonds bij iedereen waarschijnlijk bekend heeft ook in 2013 subsidies toegekend voor
buurtinitiatieven en andere zaken.
Tot slot is er ook Overleg in de regio met de VWHR (Vereniging Woningcorporaties Holland
Rijnland) en de SRH (Huurders Rijnstreek), dat in het teken stond van de stuurgroep
woonruimteverdeling. Het oude woonruimteverdeelsysteem van Woonzicht gaat over naar
Woningnet Holland Rijnland (zie: HBVisie 30, blz. 6). Er is daarvoor een nieuwe
huisvestingsverordening opgemaakt. Daarbij gaan de huurders uit Holland Rijnland er iets op
achteruit, want zij krijgen hun inschrijftijd vanaf 2006 mee vermeerderd met een twaalfde deel van
hun woonwaarde t.a.v. de huurder uit de Rijnstreek die hun opgebouwde inschrijftijd vanaf 2000
behouden.
Jos Heijen sluit zijn presentatie van het Jaarverslag 2013 af door vragen uit de zaal te
beantwoorden. Boudewijn Koetsveld van Ankeren van de BC Merendonk heeft inderdaad nog een
vraag en dat is of de vertrekkende regiodirecteuren van Portaal nog een ontslagvergoeding
meekrijgen, want dat vindt hij niet terecht, omdat door de oud-directeur van Leiden altijd bij hoog en
laag is volgehouden, dat er niets veranderd voor huurders in gemengde complexen, terwijl dat wel
zo is. Voor twee directeuren gaat dit niet op, want zij hebben een andere functie bij Portaal
gekregen. Jethro Warbroek tracht zijn vraag verder te beantwoorden, omdat hij in het dagelijks
leven arbeidsjurist is naast zijn bestuursfunctie bij de HBV. Jethro Warbroek legt uit, dat wanneer je
binnen een organisatie niet vrijwillig uitstroomt je een vergoeding meekrijgt. Dat zij de huurders in
gemengde complexen verkeerd zouden hebben voorgelicht en daarvoor hoofdelijk aansprakelijk
zouden kunnen worden gesteld en zo hun de vergoeding kan worden onthouden, ligt niet zo
gemakkelijk, want dan zal moeten worden bewezen, dat zij dit met opzet hebben gedaan. Een
lichte geruststelling is, dat hoewel het directeuren betreft de ontslagvergoedingen zijn
gemaximaliseerd tot € 75.000,--. In ieder geval biedt Paula van Schooten aan, dat wanneer zij weer
contact heeft met RvB bij Portaal Centraal hier nog een kritische vraag over zal stellen.
3
pagina van 5
Het financieel jaarverslag van 2013 legt Ronald Mark via een PowerPoint presentatie voor aan de
leden. Grote verandering in 2012 was, dat er controle wordt uitgevoerd door de heer R. Wassing
van Capacc registeraccounts en dat heeft Ronald Mark zo gehouden. Dit jaar hebben we ook weer
een blanco accountverklaring. Er waren geen onregelmatigheden of opmerkingen door de
accountant gemaakt met betrekking tot de boeken.
De boekhouding en de opzet van de vereniging (verzekeringen, verslaglegging van
bestuursvergaderingen, en risico’s van bestuursleden binnen de vereniging) zijn gecontroleerd. Het
oordeel is dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het
vermogen van de Huurdersbelangenvereniging van Huurders van Portaal Leiden per 31 december
2013 en het resultaat over 2013 in overeenstemming is met de Richtlijn voor de jaarverslaglegging
C1 “Kleine organisaties-zonder-winststreven”.
Het resultaat is, dat het bestuur de activiteiten van de HBV binnen de begroting heeft gerealiseerd
en regulier € 18.880-- overhoudt en uit het BC fonds € 12.231,-- overhoudt. Afspraak met Portaal
is om risico te kunnen opvangen, dat het resultaat van 2013 eigen vermogen van de HBV wordt en
dit gold ook al voor het resultaat van 2012. Vermeerderd met het eigen vermogen van 2012 is
regulier ultimo 2013 € 48.774,-- overgehouden en uit het BC-fonds is zo ultimo 2013 € 19.606,-overgehouden.
Wat we mogelijk overhouden in 2014 zal waarschijnlijk in mindering gebracht worden op de
subsidie een jaar later. Daarom zullen we het opgebouwde eigen vermogen en wat in het BC-fonds
zit zo goed mogelijk beheren, want de komende jaren zullen we is aangekondigd door Portaal met
veel minder subsidie onze activiteiten moeten uitvoeren.
Tot slot wil de HBV een transparante boekhouding en leden kunnen altijd op afspraak inzage
krijgen in de boekhouding van de HBV.
5.
De leden gaan unaniem akkoord met zowel het jaarverslag 2013 als het financieel jaarverslag
2013.
.
Rooster van aan- en aftreden bestuursleden
Paula meldt zoals aangekondigd, dat Annelies van Duijvenbode niet langer meer bestuurslid van
de HBV is, nadat ze is gaan samenwonen en naar een andere stad verhuisd is.
De andere bestuursleden zitten hun termijnen op dit moment uit en daarmee zijn er geen verdere
veranderingen te bespreken.
6.
Presentatie: “Blok dat wordt dokken!!!”
Jos Heijen legt een PowerPoint presentatie over het huurbeleid van Blok voor aan de leden. Jos
Heijen geeft aan, dat de titel van de presentatie niet voor Blok dokken wordt, maar voor ons als
huurders. Op dit moment is het zo, dat we te maken hebben met inkomensafhankelijke
huurverhogingen zoals we weten, maar deze huurverhoging gaat mogelijk in 2015 over in de
huursombenadering.
Met de huursombenadering stelt de minister een maximum aan de totale jaarlijkse
huurverhogingsopbrengst van de corporaties. Er zou bijvoorbeeld 6% van de totale huursom
kunnen worden opgelegd. De maximale individuele huurverhoging is dan bijvoorbeeld 7,5%. Zo
worden berekeningen gemaakt, waarbij mutatie huurverhoging geldt en woningverbetering niet. Het
komt erop neer, dat de verschillen in woonduur niet meer moeten uitmaken welke huurprijs in
dezelfde soort woningen wordt betaald. Het is een systeem waarbij de stijging van de som van alle
huren de maatstaf wordt voor het huurbeleid van een verhuurder en niet langer de huurverhoging
per individuele huurder. Zo kan wanneer er in een complex meer dan € 100,-- verschil is tussen de
huren van de woningen – waarbij dus de langstzittende het goedkoopst uit zijn – de ene woning
bijvoorbeeld met 7,5% en de andere “dure” woning maar met 2% stijgen. Deze percentages staan
los van inkomen of huurtoeslag. Zo wordt het verschil in prijs genivelleerd voor mensen die een
nieuwe sociale huurwoning betrekken. Wel is voorgesteld, dat de lage inkomens tot € 34.085,-nooit geconfronteerd worden met een hogere individuele huurverhoging dan 4,5%. Dit zou weer
4
pagina van 5
betekenen, dat de individuele huurverhoging voor hogere inkomens naar boven kan worden
afgerond, doch dit moet allemaal in het systeem van de huursombenadering nog een nadere
invulling krijgen. De huursombenadering houdt dus niet in minder huurverhoging!!!
Dit is geen vrolijk verhaal voor de huurders blijkt uit de reacties uit de zaal, want ze zullen met hun
inkomensplaatje jaar op jaar niet tot slecht uitkomen. Jethro Warbroek biedt aan, dat de HBV op de
website een lijst aanmaakt waarop ieder kan vertellen/aantonen financieel moeilijk uit te komen en
dit naar politici te sturen en in de publiciteit te brengen. In de HBVisie komt het zeker ook te staan.
Jos Heijen legt nog een onderwerp voor aan de leden te weten het wijzigingsvoorstel voor het
onderhoudsabonnement met de vraag of de HBV zich hiermee moet bezighouden. Dit betreft het
sedert 2005 geldende abonnement om delen van het huurdersonderhoud door Portaal te laten
uitvoeren. De kosten zijn € 6,61 per maand, maar Portaal komt met een prijswijzigingsvoorstel,
omdat velen pas deelnemen bij een klacht. Jos Heijen peilt onderhand hoeveel leden een
abonnement en dat is ongeveer een derde. Uit de klantenpanel van Portaal bleek 59% een
onderhoudsabonnement te bezitten. Dit betekent, dat het abonnement niet kostendekkend is, want
een klacht kost met voorrijkosten gauw € 100,-- en dan moet een huurder een kleine anderhalf jaar
het abonnement al betalen wil het kostendekkend zijn. Daarom stelt Portaal voor een instaptarief
van € 50,-- te hanteren vergelijkbaar met ANWB model bij de wegenwacht. Dit geldt niet voor
nieuwe huurders, want die kunnen zonder instaptarief instappen en zittende huurders krijgen nog
een eenmalige kans om in te stappen zonder instaptarief. In principe willen wij een advies
schrijven, waarin we deze wijziging goedkeuren, maar het maandbedrag verlagen naar € 5,--.
Verder moet Portaal goed beseffen, dat het hier gaat om huurdersonderhoud en niet langer
huurders die bellen voor een klacht met betrekking tot het verhuurdersonderhoud lastigvallen met
de vraag of ze een onderhoudsabonnement hebben.
De leden vinden het een goed wijzigingsvoorstel van Portaal en achten het opportuun om hier een
advies over te schrijven.
7.
Rondvraag en sluiting
Een huurder van de Cruquiuslaan heeft klacht over de afrekening van de water- en stookkosten
door Techem. Paula meldt, dat hij zich kan vervoegen bij de BC Cruquiuslaan.
Een ander lid geeft aan een roestige gasleiding te hebben en Janny Spies neemt de klacht op.
Reeds tijdens de ALV van 14 november 2013 had een huurder van de Diabijnhof gemeld in het
kader van de zelfwerkzaamheid bij Portaal voorzieningen te hebben getroffen om zelf
zonnepanelen aan te brengen. Zijn vraag is of de HBV ook iets doet met het onderwerp
zelfwerkzaamheid. Paula antwoordt, dat we hier eerder via BC’s mee bezig zijn. We hebben nog
geen contact hierover gehad met Portaal. Dit is iets na wat alle dingen komt. Zwaartepunt ligt toch
meer bij de BC. Wel doet ze het voorstel, dat over de zelfwerkzaamheid David Renes samen met
de bewoner van de Diabijnhof een stukje zal schrijven in de HBVisie. David Renes zegt toe dit te
doen.
De voorzitter dankt de aanwezigen voor hun inbreng. Paula van Schooten sluit de vergadering iets
na 22:15 uur en nodigt de aanwezigen uit voor een hapje en drankje aan de bar.
5
pagina van 5

Download Report