Onderhoudsaannemers succesvol in de

Onderhoud
Onderhoudsaannemers succesvol
in de renovatiemarkt
Het komt steeds vaker voor dat onderhoudsaannemers het winnen van
bouwbedrijven bij grootschalige renovaties. Een nieuw bewijs daarvoor
is Hagemans Vastgoedonderhoud dat hoofdaannemer is voor groot
onderhoud in het Willemskwartier in Nijmegen. Uitgerekend dit renovatieproject kreeg ook nog eens de Duurzaam Bouwen Award voor de
resultaatgerichte samenwerking met zeven partners. Des te meer reden
om navraag te doen bij Carel Hagemans als directeur van Hagemans
Vastgoedonderhoud.
Tekst: Tom Huizenga; Beeld: Hagemans Vastgoedonderhoud
H
et Willemskwartier in
Nijmegen is een karakteristieke volkswijk, die in
1922 is gebouwd. De 407
huurwoningen waren dringend aan
groot onderhoud toe om ze qua
wooncomfort en leefomgeving weer
dertig jaar mee kunnen laten gaan.
Woningbouwcorporatie Portaal koos
ervoor om geen uitgebreid bestek te
schrijven voor dit renovatieproject.
De insteek was om de markt uit te
dagen om met het budget van
€ 37.500,- per huurwoning met een
goed plan te komen. Met als uitgangspunten dat het energielabel F naar B
moest worden opgewaardeerd en dat
aan de moderne eisen van veiligheid
en comfort moest worden voldaan.
Zonder dat er afbreuk gedaan mocht
worden aan de uitstraling als volkswijk én de bewoners blijven gewoon
in hun huurwoningen zitten.
Slimste aanpak
‘Voor dit specifieke project hebben we
partners benaderd, met wie we al langer samenwerken. Samen met een
kozijnenfabrikant, spouwmuurisolatiebedrijf, een dakdekkersbedrijf en
een installatiebedrijf bundelden we
onze kennis en kunde’, vertelt Carel
Hagemans, directeur van Hagemans
Vastgoedonderhoud. ‘Om binnen het
consortium Groot Onderhoud 2.1 op
basis van gelijkwaardigheid met de
slimste aanpak het maximale rendement te bereiken binnen het vastgestelde budget. Daarnaast is onze slogan ‘samen maken we meer dan uw
budget waar’. We kijken namelijk
gezamenlijk bewust verder dan de
techniek en het geld. We kijken ook
naar de vraag hoe we een huurder zo
min mogelijk overlast bezorgen.
Als vastgoedonderhoudsbedrijf is het
natuurlijk onze specialiteit om te werken tussen bewoners.’
Zo koos het consortium er bijvoorbeeld niet voor om alle kozijnen te
gaan vervangen, maar om ze helemaal
kaal te maken en weer goed in de verf
te zetten. Omdat de grenen kozijnen
uit 1922 kwalitatief gezien beter zijn
dan het hardhout van nu. Financieel
pakt deze werkwijze goed uit.
Niet minder belangrijk is dat de bewonersoverlast daarmee fors binnen de
perken blijft: ‘Bedenk alleen al eens
wat voor stof, herrie, gaten en kieren
▲ De bewonersbegeleider als aanspreekpunt voor de huurders
22
nr. 2 | maart 2014
▲ Impressie van de dakrenovatie, inclusief de dakisolatie
slopen betekent. Nog een voorbeeld:
om overlast te beperken, hebben we
de daken bewust niet van binnenuit
geïsoleerd. Maar juist aan de buitenkant met een plaat van 8 centimeter.
Qua isolatie scoor je dan ook veel
beter richting energielabel B. Er is ook
geen sprake van ruimteverlies voor de
huurders. Het kost in dit geval alleen
even iets meer geld.’
Bewonersvriendelijke ingrepen
In plaats van een mechanische venti-
latiebox voor de badkamer werd
gekozen voor een pijpventilator. Deze
bromt alleen tijdens en na het douchen, in plaats van permanent. Bewoners worden op deze manier niet
opgezadeld met techniek en overlast.
De binnenwerkzaamheden beslaan
twee weken per woning. Korter was
wel mogelijk, maar hier werd bewust
niet voor gekozen. Tegelijkertijd een
keuken en badkamer vernieuwen
betekent dat een huurder nergens
meer aan warm water kan komen.
▲ Carel Hagemans, directeur van ‘Hagemans Vastgoedonderhoud’
▲ Overzichtsfoto van het groot onderhoud in het Willemskwartier
Verzekerd van
resultaat met
een VGO-bedrijf
Bespaar met resultaatgericht samenwerken tot wel 20 procent op uw
directe kosten en tot wel 50 procent
op uw indirecte kosten. Deze
werkwijze leidt ook nog eens tot een
betere kwaliteit, een snellere
doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die resultaatgericht
samenwerken in huis hebben, bestaat
een erkend keurmerk.
Dat is het VGO-keur.
Kijk op www.vgokeur.nl voor alle
details én voor een vastgoedonderhoudsbedrijf met het VGO-keur bij u
in de buurt!
En als op hetzelfde moment de
ramen en deuren aan de voorkant én
aan de achterkant worden vervangen,
waait de wind dwars door de woning.
Geen opties dus …
Hagemans: ‘Portaal was erg gecharmeerd van onze visie over de bewonerscommunicatie. Uiteindelijk gaf
dat de doorslag om voor ons consortium Groot Onderhoud 2.1 te kiezen.
Vooraf namen we de bewonerscommunicatie over het groot onderhoud
overigens al voor onze rekening.’
Tijdens het werk is er dagelijks een
bewonersbegeleider aanwezig in een
modelwoning, die tekst en uitleg
geeft over de werkzaamheden.
Daardoor kunnen de uitvoerende
medewerkers gewoon doorwerken.
Huurders geven door welke kleur ze
willen hebben als het gaat om de keuken en de tegels. Of het type nieuwe
voordeur die beter past bij de traditionele wijk.
De bewonersbegeleider benadert de
huurders ook actief, namelijk door
hen daags voor de werkzaamheden
een sms-bericht te sturen. Dit
gebeurt naast de brieven die worden
gestuurd. Daarin worden bijvoorbeeld vragen herhaald die al eerder
zijn gesteld, zoals: Is zowel de vensterbank als de tuin leeg gehaald?
Zijn de rolluiken verwijderd? Aan de
mensen wordt bovendien persoonlijk
▲ Johan Noppe, manager Strategie & Vastgoed van ‘Portaal’
‘Voorbeeldproject dat navolging krijgt’
▲ Geen kozijnenvervanging, maar juist
reparatie en schilderwerk
gevraagd of alles duidelijk is en of ze
klaar zijn voor de verbouwing. Eventueel worden afdekzeilen en verhuisdozen gebracht. De bewonersbegeleider geeft ook antwoord op de vragen die huurders via de
projecttelefoon stellen.’
Méér voor minder geld
‘De netto winst van onze partnersamenwerking is dat we meer doen met
minder geld. Het is al een fikse
ingreep als je energiebesparing doorvoert met een nieuwe HR CV-ketel,
dakisolatie, HR++-glas en spouwmuurisolatie. Plus een nieuwe buitenriolering. Plus verlichting in achtertuin en ter plaatse van de tuinpaden’,
licht Hagemans toe. ‘Maar ook het
voegwerk van de voortuinmuurtjes,
zogenaamde ezelsruggetjes, die horen
bij deze wijk. En bijna iedereen krijgt
een nieuwe keuken en een nieuwe
badkamer. Vanwege onze slimme
manier van inkopen en samenwerken
houden we bovendien nog budget
over om bij alle 407 huurwoningen
nieuwe voordeuren en nieuwe zinken
goten te plaatsen. En voor woningen
waar dat nodig is, is ook nog geld
voor extra voegwerk.’
Extra budget voor huurderswensen is
er ook nog. De gezamenlijke aanpak
met zeven partners binnen Groot
Onderhoud 2.1 leverde een plan van
aanpak op van € 36.500,- per woning.
‘Een ongekend laag bedrag, afgezet
tegen wat het oplevert. En € 1.000,lager dan het beschikbare budget van
Portaal. Met die extra € 1.000,- realiseren we specifieke wensen die niet
standaard in ons plan zijn opgenomen. Zo is er bijvoorbeeld gekozen
voor extra tegelwerk in de keuken,
reparatie van stucwerk en het verbeteren van de ventilatie.’
Wil niet elke woningcorporatie zo’n
winst? Hagemans: ‘Dit is de toekomst. Met onze partners is het
samenwerken op de vierkante meter.
Zeven partijen, één gedachte. Elke
dinsdag- en donderdagochtend is er
overleg met alle voorlieden.
‘We hechten er als ‘Portaal’ veel waarde aan om vernieuwing in de bouw aan te
jagen. Vernieuwend te werk gaan zien we dan eigenlijk ook als een noodzaak om de
energetische opgave goed te kunnen volbrengen’, licht Johan Noppe als manager
Strategie & Vastgoed van Portaal toe. ‘Ketensamenwerking biedt een oplossing
omdat je met hetzelfde geld meer kunt laten doen. En de bewonersoverlast tot een
minimum beperkt blijft. Voor het aangaan van ketensamenwerking moet je wel
bereid zijn om te leren. Geen bestek maken, maar een marktpartij het slimste plan
laten maken. En de uitvoering helemaal durven overlaten aan de ketenpartner.’
Bij de keuze voor het Hagemans-consortium was de visie op ontzorging, bewonersbegeleiding en overlastminimalisering doorslaggevend. Portaal is zeer tevreden
over het proces, de kwaliteit én de klanttevredenheid. De aanpak in het Willemskwartier is een voorbeeldproject, waarvan de corporatie de kennis over deze
ketensamenwerking heeft gedeeld met andere corporaties. De vernieuwende werkwijze zal bij Portaal, maar ook bij andere corporaties zeker navolging krijgen.
Nog voordat ze de keet hebben verlaten, zijn alle mogelijke rimpels glad
gestreken. We dachten op 1 januari
2015 klaar te zijn, maar dat wordt een
half jaar eerder. Al onze vakmensen
dragen dezelfde bedrijfskleding met
hetzelfde logo voor de herkenbaarheid richting de bewoners.
Huurders komen spontaan met gebak
en koekjes aanzetten als dank voor de
verbetering van hun woning.
Dat spreekt boekdelen over de bewonerstevredenheid. Goede en duurzame woningen, blije bewoners, een
tevreden woningcorporatie.
Wat wil je nog meer?’
▲ Het isoleren van de daken; en ook de
dakkapellen worden gerepareerd.
▲ Het eindresultaat, inclusief extra nieuwe deuren en zinken goten
nr. 2 | maart 2014
23

Download Report