Welcome to the 2013 IPD presentation global template

Marktpresentatie IPD Nederlandse Jaar Vastgoedindex
20 februari 2014, WTC Amsterdam
©2014 Investment Property Databank Ltd. All rights reserved.
ipd.com
Macro-economische kansen op herstel?
Bas Jacobs, hoogleraar economie en overheidsfinanciën Erasmus Universiteit
Rotterdam
©2014 Investment Property Databank Ltd. All rights reserved.
ipd.com
Opzet
 Macro-economische ontwikkelingen
 Seculaire stagnatie: Japanse scenarios
 Conclusies voor vastgoedmarkt
MACRO-ECONOMISCHE
ONTWIKKELINGEN
CBS: 0,7% kwartaalgroei!
Bron: CBS (2014)
2002 januari
2002 april
2002 juli
2002 oktober
2003 januari
2003 april
2003 juli
2003 oktober
2004 januari
2004 april
2004 juli
2004 oktober
2005 januari
2005 april
2005 juli
2005 oktober
2006 januari
2006 april
2006 juli
2006 oktober
2007 januari
2007 april
2007 juli
2007 oktober
2008 januari
2008 april
2008 juli
2008 oktober
2009 januari
2009 april
2009 juli
2009 oktober
2010 januari
2010 april
2010 juli
2010 oktober
2011 januari
2011 april
2011 juli
2011 oktober
2012 januari
2012 april
2012 juli
2012 oktober
2013 januari
2013 april
2013 juli
2013 oktober
2014 januari
Consumenten- en producentenvertrouwen
herstellen zich
30
20
10
0
-10
-20
-30
-40
-50
Bron: CBS, Statline
Consumentenvertrouwen
Producentenvertrouwen
Raming voor 2014 nog niet best
Bron: CPB (2013, decemberraming)
Grote Depressie haalt Nederland volgend jaar
in
Werkloosheid fors gestegen
(% werklozen op beroepsbevolking 15-65 jaar)
Werkloosheid 15-65 jarigen (% beroepsbevolking, seizoensgecorrigeerd)
9
8
7
6
5
4
3
Bron: CBS, www.statline.nl
Bron: CBS (Statline)
Wereldhandel herstelt zich geleidelijk
Bron: CPB (MEV, 2013)
Investeringen en winstgevendheid bedrijven
laag
Bron: CPB (MEV, 2013)
Consumptie daalt sinds 2008
Bron: CPB (2013, CEP)
Het probleem in Nederland: banken en private
schulden
Bron: CPB (2013) De naakte feiten over de Nederlandse overheidsschuld
Het probleem in Nederland: banken en private
schulden
Bron: CPB (2013) De naakte feiten over de Nederlandse overheidsschuld
Huizenprijzen 28% reëel gedaald sinds piek 2008
Bron: CPB (CEP, 2013)
Huizentransacties in duikvlucht 2007-2013
Bron: CPB (MEV 2014)
Waarde kantoren meer dan 30% omlaag
Bron: IPD (2014)
Bouwsector ingestort… maar bodemt uit
Bron: CPB (Decemberraming, 2012)
Banken
 NL banken balanstotaal van ca 2575 mrd (427% bbp)
(DNB)
 Banken nemen verliezen
 Vastgoedleningen
 MKB leningen
 Hypotheken
… en krimpen balansen in
 Hogere kapitaaleisen
 Beter: meer eigen vermogen (Admati en Hellwig)
Groei bedrijfskredieten
Bron: DNB (2013)
Dekkingstekorten pensioenfondsen
Bron: DNB (2013)
Overheid bezuinigt en verzwaart lasten
Bron: CPB (2013, MEV)
Begrotingsconsolidatie zeer schadelijk




Begrotingsconsolidatie veel schadelijker dan in normale tijden
Rentevoeten ECB bij nul => monetaire politiek impotent
Schuldafbouw huishoudens/bedrijven veel moeilijker
Problemen financiële sector weer groter
 Dood door boekhouden: niet alle sectoren kunnen tegelijk balansen
herstellen!
Conclusie: Nederland in balansrecessie
 Probleemdiagnose Den Haag verkeerd
 Daardoor macro-economisch management verkeerd
 Niet/onvoldoende aanpakken oorzaken problemen
 Alleen maar symptoombestrijding (nog meer
bezuinigen/lastenverzwaren!)
Groeidebat in Nederland op dood spoor
 Eenzijdig gericht op versterking aanbod op lange termijn
 Problemen Nederland zitten in
 financiële architectuur
 onderbesteding
SECULAIRE STAGNATIE?
Economie van de liquiditeitsval
Bron: Paul Krugman (NYT, 2013)
Larry Summers: seculaire stagnatie
 Besparingen hoog





Vergrijzing: groot aanbod pensioenbesparingen
Mondiale spaarprop (‘saving glut’)
Balansherstel na financiële schok (deleveraging)
Vermogensongelijkheid sterk toegenomen
Voorzorgsbesparingen gestegen
 Investeringen laag





Vergrijzing: krimpende vraag investeringsgoederen
Prijzen investeringsgoederen gedaald
Overcapaciteit
Kosten krediet hoog
Deflatiegevaar
Ontsnapping nu niet goed mogelijk
 Begrotingsbeleid in de klem door Brusselse afspraken
 anti-cyclisch begrotingsbeleid
 overheidsinvesteringen (recordlage rentes!)
 Standaard monetair beleid niet langer effectief
 beleidsrente nul
 Onconventioneel monetair beleid afgewezen
 kwantitatieve verruiming
 forward guidance
 Monetaire transmissiekanaal stuk
 banken
Groei van de geldhoeveelheid
Bron: ECB (2014)
Japanse toestanden: deflatiegevaar
Bron: Financial Times (2014)
Permanent productieverlies?
120
115
110
BBP verschil t.o.v. trendgroei van 2% p.j. = 16%
= ca. 87 mld euro per jaar op bbp van 602 mld
105
100
95
90
85
80
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: CPB (Decemberraming, 2013)
Schuld-deflatiespiraal in vastgoedmarkt
Inflatie, vastgoedprijzen ↓
 reële netto schuldposities verslechteren
 bank/financieringsproblemen houden aan
 bedrijven stellen bestedingen en investeringen uit
↓
Inflatie, vastgoedprijzen ↓
• reële netto schuldposities verslechteren
• bank/financieringsproblemen houden aan
• bedrijven stellen bestedingen en investeringen uit
Bankproblemen houden aan
 AQR en stresstests kunnen
tot financiële brokken leiden
 Bankenunie niet volledig
operationeel
 crisisresolutie
 burdensharing
 Overheden dwingen
banken onvoldoende tot
herkapitalisatie
Bron: ECB (2014)
Conclusies voor vastgoedbeleggers
 Macro-economische situatie niet alarmerend, maar nog steeds zeer
zorgwekkend
 Macro-economische blinde vlekken
 particuliere sector herstelt financiële balansen
 economische groei laag door zwakke vraag
 Daardoor nog steeds verkeerd macro-economisch management
 monetair beleid
 begrotingsbeleid
 banken
 Financieringscondities banken nog steeds slecht
 Hou daarom rekening met seculaire stagnatie
 lage rentes, lage inflatie/deflatie, verloren decennium
Dank u wel!
 Informatie?
 E-mail: [email protected]
 Homepage: http://people.few.eur.nl/bjacobs
 Twitter: @_basjacobs
 Lees ook:
 Jacobs, Bas (2013), "Macro-Economische Politiek voor een
Uitweg uit de Crisis (Deel-I)", Economisch Statische Berichten,
98, (4669), 576-578.
 Jacobs, Bas (2013), "Macro-Economische Politiek voor een
Uitweg uit de Crisis (Deel-II)", Economisch Statische Berichten,
98, (4671), 636-639.
Index resultaten en presentaties op IPD.com/netherlands
Dank voor uw aandacht
©2014 Investment Property Databank Ltd. All rights reserved.
ipd.com

Download Report