Datum Kenmerk Behandeld door Doorkiesnummer Bijlagen Uw brief van : : : : : : : 19 juni 2014 DZ-VO-2013-071 E. Fröling 0299-658 688 Ja, 1 9 december 2014 Nvt. Uw kenmerk In uw antwoord graag datum en kenmerk vermelden. Waterland Vastgoed en Makelaars B.V. De heer de Weerd De Oeverlanden 207 1441 RE Purmerend 1441RE207 Onderwerp: reactie op uw aanvraag om vooroverleg Geachte heer de Weerd, Recent hebben wij u geïnformeerd over de behandeling van uw verzoek om vooroverleg. Uw aanvraag gaat over het slopen van het pand Brugstraat 6 te Monnickendam (Markerveerhuis) en de herbouw van ca. 484m2 kantoor/horeca op de begane grond en 8 appartementen verdeelt over de 2e, 3e en 4e bouwlaag.. In deze brief geven wij onze reactie op uw aanvraag en onze redenen daarvoor. Geen medewerking Wij kunnen helaas geen medewerking verlenen aan uw aanvraag om vooroverleg omgevingsvergunning, omdat deze niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan „Monnickendam Binnen de Vesting‟‟, waarin de gronden de bestemming “Gemengd” hebben. Wij hebben ook de mogelijkheid van een afwijking van het bestemmingsplan overwogen. Deze overweging heeft niet geleid tot een positieve reactie op uw aanvraag om vooroverleg. De overwegingen voor de afwijzing van uw aanvraag om vooroverleg vindt u in de bijlage. Volgens artikel 2.10 lid 1 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) moet een aanvraag om omgevingsvergunning worden afgewezen als het in strijd is met het bestemmingsplan. Als u een aanvraag om omgevingsvergunning indient die overeenkomt met deze aanvraag om vooroverleg, dan dient u er rekening mee te houden dat de aangevraagde omgevingsvergunning waarschijnlijk wordt geweigerd. Alternatieve mogelijkheden Aan het ingediende project kunnen wij geen medewerking verlenen. Mogelijk zijn wij wel bereid medewerking te verlenen aan een aangepast bouwplan. Hierbij kunt u denken aan een bouwplan conform de mogelijkheden die het bestemmingsplan inclusief binnenplanse afwijkingsmogelijkheden nu biedt. Wanneer de binnenplanse afwijkingen niet toereikend zijn kunt u ovcerwegen uw bouwplan aan te passen. In het verleden zijn stedenbouwkundige studies gedaan naar de sloop en herbouw van panden op omliggende percelen. Uit deze studies komt naar voren dat er ruimte is voor de sloop en herbouw maar dat hierbij wel voldoende aandacht moet zijn voor de stedenbouwkundige opzet ter plaatse. Enkele aandachtspunten zijn:  de goothoogte bedraagt maximaal 1,25 maal de voorgevelbreedte (zie bestemmingsplan); Pagina 1 van 3  percelen worden niet verder verdicht;  de voorgevelrooilijn van de Havenstraat blijft ongewijzigd;  het bouwplan voorziet in voldoende parkeerruimte. Wanneer het verlenen van medewerking aan een aangepast bouwplan slechts mogelijk is middels een wijziging van het bestemmingsplan dient door u aangetoond te worden dat het bouwplan (de door het bouwplan mogelijk gemaakte functies) voorziet in een regionale behoefte die niet op een andere wijze kan worden vervult, het betreft hier de zogenaamde ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. Besluit omgevingsrecht). Indien u voornemens bent een gewijzigd plan in te dienen voor deze locatie adviseren wij u een stedenbouwkundige studie naar de mogelijkheden van het perceel uit te laten voeren en deze als basis voor het aangepaste plan te gebruiken. Daarnaast dient u aan te tonen dat uw plan in overeenstemming is met de ladder voor duurzame verstedelijking. Het perceel Brugstraat 6 is gelegen in de (beschermingszonde van de) regionale voorlandkering welke in het beheer is bij het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Voor het bouwen in de voorlandkering en/of de beschermingszone gelden bijzondere voorwaarden (met name ten aanzien van de fundering van het pand en de ondergrondse parkeerkelder) en heeft u een vergunning van het Hoogheemraadschap nodig. Om deze reden adviseren wij u in het geval van een gewijzigd bouwplan tijdig contact op te nemen met het Hoogheemraadschap. Houdt u er rekening mee dat deze reactie op uw aanvraag om vooroverleg is gebaseerd op de voor ons beschikbare gegevens. Tijdens de formele procedure kunnen meer gegevens naar voren komen of kunnen zienswijzen of beroep worden ingesteld waardoor ons standpunt niet overeind kan blijven. Welstand Uw plan is niet voorgelegd aan de monumenten- en welstandscommissie Waterland. Een alternatief plan moet voldoen aan redelijke eisen van welstand. Wij verbinden aan onze medewerking aan een mogelijk alternatief plan dan ook een uitdrukkelijk voorbehoud aangezien het plan nog welstandelijk moet worden goedgekeurd. Advies Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed Uw plan bevindt zich binnen het van rijkswege beschermde stadgezicht van Monnickendam. Bij een dergelijke grote uitbreiding binnen een beschermd gezicht is een advies van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed noodzakelijk. Archeologie Uw bouwplan ligt in een gebied met een hoge archeologische waarde. De archeologie beleidskaart stelt dat u bij een oppervlakte groter dan 100m2 en diepte van 35cm rekening moet houden met archeologie. Dit betekent dat u bij de formele aanvraag omgevingsvergunning een archeologische bureauonderzoek moet indienen. Dit onderzoek kunt u door een gespecialiseerd archeologisch onderzoeksbureau laten uitvoeren. Op basis van dit bureauonderzoek wordt gekeken of verder archeologische onderzoek noodzakelijk is en kunnen eventueel voorwaarden aan uw omgevingsvergunning worden verbonden. De kosten voor het archeologisch bureauonderzoek en eventueel vervolg onderzoek zijn voor uw eigen rekening. Leges De leges voor het behandelen van uw verzoek om vooroverleg bedragen €2.176,-. Dit bedrag hebben wij u al in rekening gebracht. Als u binnen 1 jaar na verzenddatum van deze brief voor het project een aanvraag om omgevingsvergunning indient, dan worden deze kosten verrekend. De totale kosten bedragen hierdoor € 2.176,-. Bezwaar en beroep Voor de goede orde wijzen wij u op het volgende. U heeft bij ons een aanvraag om vooroverleg omgevingsvergunning ingediend. Een dergelijke aanvraag staat gelijk aan een verzoek om informatie waartegen geen bezwaar of beroep mogelijk is. Als u een voor bezwaar of beroep vatbare beslissing wenst, kunt u een formele aanvraag om omgevingsvergunning bij ons indienen. Vragen? Heeft u vragen? Neem dan contact op met de heer E. Fröling ([email protected]), bereikbaar op donderdagen van 8:00 tot 16:00 uur. Met vriendelijke groet, namens burgemeester en wethouders, Rinie Kling hoofd afdeling Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu