Bijlage 3 Graskade 9 brief principestandpunt

De heer A.J. Vonk
Vincent van Goghlaan 42
2923 AP KRIMPEN AAN DEN IJSSEL
Datum:
D
Zaaknummer:
Z
Afdeling:
Contactpersoon:
Uw brief van:
Onderwerp:
Datum
verzending:
18/06/2014
ZK1400..
Ruimte
A.P.F. Jansen
26-05-2014
Principeverzoek
Graskade 9
24/06/2014
Geachte heer Vonk,
Op 26 mei 2014 heb ik van u een principeverzoek (hierna: schetsplan) ontvangen voor de
bouw van een woning met garage, ter vervanging van de bestaande woning en
bijgebouw(en), op het perceel Graskade 9 (bekend als Breestraat 5b) te Krimpen aan den
IJssel.
Uw verzoek is getoetst aan het geldende bestemmingsplan Langeland. Aangezien het plan
in strijd is met het bestemmingsplan is uw voornemen ter advisering voorgelegd aan de
stedenbouwkundige adviseur van de gemeente. Ook is het plan voorgelegd aan de
gemandateerde van de welstandscommissie. In deze brief informeren wij u over de
bevindingen.
Het principeplan is in strijd met het bestemmingsplan, gemeente is onder
voorwaarden voornemens een afwijkingsprocedure van het bestemmingsplan te
volgen.
Het plan is in strijd met het bestemmingsplan. De stedenbouwkundige heeft aangegeven
dat het plan stedenbouwkundig aanvaardbaar is, onder een aantal voorwaarden. Het plan
voldoet, onder voorwaarden, in principe ook aan de redelijke eisen van welstand.
Ten aanzien van uw principeverzoek hebben wij het volgende principestandpunt
ingenomen:
1. In principe in te stemmen met de stedenbouwkundige bouwregels voor dit perceel
en het ingediende schetsplan (d.d. 12-06-2014) ;
2. In principe voornemens te zijn om de procedure tot het afwijken van het
bestemmingsplan in gang te zetten (uitgebreide voorbereidingsprocedure
omgevingsvergunning, artikel 3.10, lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen
omgevingsrecht (Wabo)) nadat van u een ontvankelijke aanvraag
omgevingsvergunning voorzien van een goede ruimtelijke ordening is ontvangen;
Aan bovengenoemde principestandpunten gelden een aantal voorwaarden en dient u
rekening te houden met het feit dat er pas zekerheid ontstaat wanneer er sprake is van een
onherroepelijke omgevingsvergunning.
Korte omschrijving principeverzoek
Het principeplan omvat de bouw een vrijstaande woning met aangebouwde garage. De
totale oppervlakte van het plan bedraagt circa 125 m2. De totale perceeloppervlakte
bedraagt circa 467 m2. De te bouwen woning bestaat uit twee bouwlagen, waarvan de
tweede bouwlaag voorzien is van een zadeldak. De goothoogte van de woning bedraagt
Wilt u bij al uw correspondentie het zaaknummer vermelden.
Wij zijn verhuisd! Ons tijdelijke bezoekadres is: Olympiade 3, 2924 AL
circa 2,90 meter, behoudens het element ter plaatse van de entree aan de voorzijde van de
woning. Dit element heeft is plat afgedekt en heeft een goothoogte (= tevens bouwhoogte)
van circa 5,95 meter. De woning is voorzien van een schuine zadelkap. De bouwhoogte
(nok) van de woning bedraagt circa 9,45 meter. De aangebouwde garage bestaat uit één
bouwlaag en is plat afgedekt. De goothoogte van de garage bedraagt circa 3 meter.
Voor het plan is een omgevingsvergunning vereist
Voor het plan is op grond van artikel 2.1, lid 1 onder a en c van de Wet algemene
bepalingen (hierna: Wabo) is een omgevingsvergunning vereist.
Het plan is in strijd met het bestemmingsplan
Het plan is getoetst aan het geldende bestemmingsplan “Langeland”. Voor het betreffende
perceel gelden een aantal bestemmingen, te weten de bestemmingen “Woongebied (artikel
15)” en “Waarde-Archeologie 4 (artikel 26)”.
“Woongebied”
In artikel 15.2.1. onder a is bepaald dat hoofdgebouwen binnen het bouwvlak dienen te
worden gebouwd. Het bouwvlak in het bestemmingsplan is gelijk aan de contour van de
bestaande woning. Gezien de andere vormgeving van de nieuw te bouwen woning dan de
huidige bebouwing, overschrijdt de bouwmassa daardoor het bouwvlak van het
bestemmingsplan, waardoor het plan in strijd is met het bestemmingsplan.
“Waarde-Archeologie 4”
In artikel 26 is het volgende bepaald. De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen
gronden zijn behalve voor de daar voorkomende bestemmingen (in dit geval de
bestemming “Woongebied”), mede bestemd voor behoud van de aan de gronden eigen
zijnde archeologische waarden, daar waar mogelijk in de grond. In het belang van de
archeologische monumentenzorg dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor
het bouwen een rapport van een archeologisch deskundige (archeologisch vooronderzoek)
aan het bevoegd gezag te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat
blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in
voldoende mate is vastgesteld. Deze bepaling heeft uitsluitend betrekking op aanvragen
om een omgevingsvergunning voor bouwwerken (waaronder begrepen het slaan van
damwanden) waarbij bodemingrepen dieper reiken dan 1 m beneden maaiveld en
die tevens een oppervlakte groter dan 10.000 m2 hebben.
Uw plan reikt weliswaar dieper dan 1 meter beneden maaiveld, maar heeft geen
oppervlakte groter dan 10.000m2. In uw geval is een archeologisch onderzoek niet nodig
2/8
De stedenbouwkundige heeft bouwregels opgesteld voor het perceel
Wanneer een verzoek niet past binnen de regels van het bestemmingsplan, is het vanuit
een goede ruimtelijke ordening wenselijk dat de gemeente (stedenbouwkundige)
bouwregels opstelt om zorg te dragen voor een verantwoord stedenbouwkundig kader op
het perceel. De gemeente heeft door de stedenbouwkundige supervisor in het geval van
stedenbouwkundige bouwregels laten opstellen ten aanzien van het perceel Graskade 9.
Deze bouwregels luiden als volgt:
In het vigerende bestemmingsplan Langeland is de bouwvlek van de huidige bebouwing, een
houten bungalow, aangegeven in de bestemming woongebied (onderstaand tekening links).
Bij de opzet van het plan, met de Graskade, is er rekening mee gehouden dat de bungalow op den
duur vervangen zou worden door een woning met een karakteristiek gelijk aan die in de omgeving.
De breedte van het perceel Graskade 9 is circa 18 meter en de diepte 25 meter, ongeveer gelijk aan
dat van de aangrenzende percelen.
fragment bestemmingsplankaart
(schaal tekeningen is niet vast!)
voorgestelde aanpassing
Tekening rechts geeft de aanpassing weer. De groene lijnen zijn de huidige kadastrale grenzen, het
oppervlak van de kavel is circa 467 m2.
De openbare ruimte krijgt een breedte gelijk aan het noordwestelijke deel van de Graskade, circa 5
meter. De parkeernorm voor de woningen aan de Graskade is 2 plaatsen per woning. Zoals
gebruikelijk aan de Graskade wordt tenminste een parkeerplaats op eigen terrein gerealiseerd en de
tweede in het openbare gebied.
De bouwvlek voor het hoofdgebouw (woning) is maximaal 14 x 8 meter met minimaal 2 meter tot
beide zijdelingse grenzen van het kavel.
3/8
Op de zij- en achtertuin is conform de bepalingen van het bestemmingsplan maximaal 50 m2
aanbouwen en bijgebouwen toegestaan.
In de bestemming woongebied die geldt voor de Graskade is de maximale goothoogte 6 meter en
de maximale nokhoogte 11 meter. Gezien de gevelafstanden van 13,5 meter is dit verantwoord.
Gezien de karakteristiek van het woongebied en de inmiddels in de omgeving gerealiseerde
bebouwing is de gewenste goothoogte 3,5 meter met een dakhelling van circa 45 graden. Daarmee
zal de bebouwing goed passen tussen de gerealiseerde bebouwing.
De opgave bij de uitwerking van het bouwplan is om eventueel gebruik makend van de ruimte in de
bestemming voor een grotere goothoogte toch goed aan te sluiten bij de karakteristiek van de
aanwezige bebouwing zodat het bouwplan beeldondersteunend is. Hoe dit mogelijk is is
bijvoorbeeld te zien bij de overburen nummer 4 en 6.
Ook het materiaalgebruik en de kleur zal aan moeten sluiten bij die van de bebouwing in de
omgeving: rode (“appelbloesem”) baksteen en grijze keramische pannen en wit of natuurkleur
houtwerk. De terreinafscheiding langs de openbare weg is een haag of een transparant hekwerk
met een maximum hoogte van 1 meter.
Wij nemen de bovengenoemde stedenbouwkundige bouwregels van de
stedenbouwkundige supervisor voor het perceel Graskade 9 over.
Het plan voldoet onder voorwaarden aan de redelijk eisen van welstand
De gemandateerde van de welstandscommissie heeft aangegeven dat het schetsplan in
principe akkoord is, wel dient het materiaal van de zijwangen van de dakkapel en die van
de entree-ombouw gewijzigd te worden in rabatdelen.
Is afwijken van het bestemmingsplan wenselijk / haalbaar?
Omdat het principeverzoek in strijd is met het geldende bestemmingsplan zou de
omgevingsvergunning (in het geval een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend) op
grond van artikel 2.10, lid 1, onder c van de Wabo moeten worden geweigerd. Echter, een
aanvraag wordt op grond van artikel 2.10, lid 2 van de Wabo mede aangemerkt als een
aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder c van
de Wabo (afwijken van het bestemmingsplan). Het daadwerkelijk toepassen van deze
afwijkingsmogelijkheid is een bevoegdheid van de gemeenteraad c.q. het college van
burgemeester en wethouders, geen verplichting. In artikel 2.12, lid 1 van de Wabo is
bepaald dat:
Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de
omgevingsvergunning slechts worden verleend:
a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening:
1.
4/8
met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake
afwijking,
2.
3.
in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of
indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit
een goede ruimtelijke onderbouwing bevat;
Ad 1.
Het bestemmingsplan kent weliswaar afwijkingsregels om een hoofdgebouw gedeeltelijk
buiten het bouwvlak van het bestemmingsplan te mogen bouwen, maar de genoemde
afwijkingsregels (artikel 15.4.1. van het bestemmingsplan) zijn niet toepasbaar voor uw
schetsplan.
Ad. 2
De wetgever doelt hier op bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (hierna: Bor), met name
de artikelen 2, 3 en 4. Omdat de te bouwen woning geen bijbehorend bouwwerk is zoals
genoemd in het BOR, is deze bepaling niet toepasbaar.
Ad. 3
Uw plan kan hiervoor mogelijk in aanmerking komen. Uw plan mag niet in strijd zijn met
een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit dient te zijn voorzien van
een goede ruimtelijke onderbouwing.
Goede ruimtelijke onderbouwing
Om antwoord te kunnen geven op de vraag of de gemeente bereid is om van de regels van
het bestemmingsplan af te wijken dient de eerder genoemde ruimtelijke onderbouwing te
worden aangeleverd. Deze verantwoordelijkheid ligt bij u en de kosten hiervan zijn voor uw
rekening. De gemeente zal de ruimtelijke onderbouwing bij een formele aanvraag
omgevingsvergunning beoordelen. Voor meer informatie over deze ruimtelijke
onderbouwing verwijs ik u kortheidshalve naar bijlage 1 van deze brief.
Conclusie principeverzoek
Na beoordeling van het principeverzoek komen wij tot de volgende (voorlopige) conclusies:
1.
2.
3.
4.
Het plan is in strijd met het geldende bestemmingsplan;
Het plan is vanuit stedenbouwkundig oogpunt in principe aanvaardbaar;
Het plan voldoet onder voorwaarden aan de redelijke eisen van welstand;
Wij in principe in stemmen met de stedenbouwkundige bouwregels (d.d. 06-062014) voor dit perceel en het ingediende schetsplan (d.d. 12-06-2014) ;
5. Wij in principe voornemens zijn om de procedure tot het afwijken van het
bestemmingsplan in gang te zetten (uitgebreide voorbereidingsprocedure
omgevingsvergunning, artikel 3.10, lid 1 onder a Wabo) nadat van u een
5/8
ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning voorzien van een goede ruimtelijke
onderbouwing is ontvangen;
Wellicht ten overvloede wijs ik u er op dat u aan de inhoud van deze brief geen rechten kan
ontlenen, omdat het hier een principebeoordeling betreft.
Procedure aanvraag omgevingsvergunning
Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is er voor uw plan in
ieder geval een omgevingsvergunning nodig voor wat betreft de volgende activiteiten:
1. het bouwen van een bouwwerk (artikel 2.1, lid 1, onder a Wabo);
2. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan
(artikel 2.1, lid 1 onder c van de Wabo);
De aanvraag omgevingsvergunning kan analoog (op papier) of digitaal worden ingediend.
Ik adviseer u echter de aanvraag digitaal in te dienen. Zie ook www.omgevingsloket.nl.
Voor de behandeling van de aanvraag zijn legeskosten verschuldigd. U kunt één en ander
nalezen op de website van de gemeente: www.krimpenaandenijssel.nl, onder kopje
verordeningen.
Doorlooptijd procedure omgevingsvergunning
Na ontvangst van de aanvraag omgevingsvergunning zal de aanvraag worden getoetst op
ontvankelijkheid (volledigheid). Nadat de aanvraag volledig is en wanneer blijkt dat de
aangeleverde goede ruimtelijke onderbouwing door de gemeente adequaat wordt
bevonden, is de gemeente voornemens een ontwerp omgevingsvergunning in procedure te
brengen, waarbij het voornemen zal worden gepubliceerd. De ontwerp
omgevingsvergunning met alle relevante stukken dient vervolgens gedurende zes weken
ter inzage te liggen. Na afloop van de ter inzage legging dient de gemeente, met inbegrip
van eventuele zienswijzen (van omwonenden), een besluit te nemen op de aanvraag. De
gehele procedure duurt circa 26 weken. Deze doorlooptijd is exclusief eventuele beroep- of
hogere beroepsprocedure.
Overige aspecten
Sloop huidige bebouwing
Voor de sloop van de bestaande woning en bestaande erfbebouwing is een sloopmelding
vereist. Voor meer informatie verwijs ik u naar de website www.omgevingsloket.nl.
Bodemonderzoek
Voor het bouwplan dient u bodemonderzoek uit te laten voeren.
6/8
Een bodemonderzoeksrapport dient in tweevoud te worden ingediend. Voor meer
informatie verwijs ik u naar de gemeentelijke bouwverordening. Deze is te raadplegen op
onze site www.krimpenaandenijssel.nl. Voor specifieke vragen over bodemrapporten kunt
u ook contact opnemen met de DCMR Milieudienst Rijnmond, tel. 010-2468000 of
www.dcmr.nl
Planschade
Nadat van u een aanvraag omgevingsvergunning is ontvangen zal de gemeente u
verzoeken een planschadeovereenkomst met de gemeente aan te gaan; dit in verband met
het feit dat u aansprakelijk gesteld kunt worden voor planschade.
Indien geen planschadeovereenkomst met de gemeente wordt gesloten, zal de
omgevingsvergunning worden geweigerd in verband met het economisch onuitvoerbaar
zijn van het plan.
Inrit
Waarschijnlijk is het noodzakelijk dat een inritconstructie wordt gerealiseerd om het perceel
goed bereikbaar te maken vanaf de openbare weg. De afdeling Buitenruimte van de
gemeente schat op dit moment in dat het aanleggen van een inritconstructie op voorhand
niet op problemen stuit. Voor het realiseren van een inrit is een omgevingsvergunning
vereist. Voor vragen over de te realiseren inrit kunt u contact opnemen met de heer R.
Brienne, bereikbaar op telefoonnummer: 14 0180.
Omwonenden
Voor alle duidelijkheid merk ik op dat na ontvangst van de aanvraag omgevingsvergunning
het niet zeker is, vanwege de te volgen procedure en de uitkomsten daarvan, dat de
omgevingsvergunning ook daadwerkelijk zal worden verleend. Zienswijzen / bezwaren van
omwonenden kunnen leiden tot een vertraging van de procedure, weigering van de
vergunning en/of tot vernietiging van het uiteindelijke besluit. Ik adviseer u dan ook om
voorafgaand aan een aanvraag omgevingsvergunning de directe omwonenden te
informeren over uw plan en zo nodig goed overleg te organiseren.
Heeft u vragen?
Voor vragen over de inhoud van deze brief kunt u contact opnemen met de heer A.P.F.
Jansen van de het omgevingsloket van de afdeling Ruimte, bereikbaar via
telefoonnummer: 14 0180 op maandag tot en met vrijdag van 08.30 -12.30 uur.
Hoogachtend,
het college van burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel,
De secretaris,
De burgemeester,
7/8
Bijlage: checklist voor een goede ruimtelijke onderbouwing
8/8

Download Report