Colofon
Wooninvesteringsfonds
Utrechtseweg 129
3700 AA ZEIST
T +31 (0)30 69 85 900
F +31 (0)30 69 85 901
E [email protected]
I www.wif.nl
Tekstredactie Wooninvesteringsfonds
Eindredactie I.M. Kortekaas
Inhoudsopgave
Bericht van de directeur-bestuurder
2
Jaarverslag 2013
1.
Kerncijfers
2.
Resultaten in het kort
3.
Bericht van de raad van toezicht
4.
Governance
5.
Informatie voor deelnemers en beleggers
3
4
7
12
16
Volkshuisvestingsverslag 2013
1.
De woningmarkt
2.
Portefeuilleontwikkeling
3.
Aankoop en verkoop
4.
Huurbeleid en huurprijsontwikkeling
5.
Beheer en onderhoud
6.
Vereniging van Eigenaren
20
21
23
25
27
29
Bijlagen
Bijlage 1 Leden Wooninvesteringsfonds
Bijlage 2 Overzicht portefeuille
30
32
Jaarrekening 2013
Geconsolideerde balans (na winstbestemming)
Geconsolideerde resultatenrekening
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2013
Toelichting op de geconsolideerde balans
Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening
Enkelvoudige balans (na winstbestemming)
Enkelvoudige resultatenrekening
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2013
Toelichting op de enkelvoudige balans
Overige informatie
Overige gegevens
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
33
35
36
37
50
66
71
73
74
75
91
92
93
Bericht van de directeur-bestuurder
Het verslagjaar 2013 was voor het Wooninvesteringsfonds een bewogen jaar.
In het voorjaar heeft het toenmalige bestuur van het Wooninvesteringsfonds een aantal verkenningen laten
doen naar een duurzaam financieel model voor het Wooninvesteringsfonds. Het uitblijven van nieuwe, door
de markt gefinancierde fondsen en het uitblijven van een herstel van het oorspronkelijke verdienmodel,
maakte een dergelijke zoektocht noodzakelijk. Uit de verschillende modellen voor de toekomst werd duidelijk
dat de herfinanciering van het Wooninvesteringsfonds, die voorzien is in het eerste kwartaal van 2015, haar
schaduw reeds vooruit werpt en acuut om gericht beleid vraagt. Daarom heeft het Centraal Fonds
Volkshuisvesting op dit probleem gewezen en het Wooninvesteringsfonds om die reden onder verscherpt
toezicht gesteld.
In de loop van het jaar is duidelijk geworden dat het scenario waarbij geen nieuwe activiteiten worden
opgestart en er maximaal wordt ingezet op (individuele) verkoop en besparing van beheer- en
onderhoudskosten financieel de meeste zekerheid voor het Wooninvesteringsfonds biedt. Het traject van het
aankopen van in nieuwe fondsen onder te brengen woningcomplexen wordt daarbij door het WIF verlaten.
Medio september hebben de raad van toezicht en bestuurder afscheid van elkaar genomen en is er een
interim-bestuurder benoemd. Deze heeft als opdracht het Wooninvesteringsfonds in een positie te brengen
waarbij herfinanciering mogelijk is en het Wooninvesteringsfonds zonder de sector te belasten, kan worden
afgebouwd.
In de algemene ledenvergadering, medio oktober, is uitleg gegeven over deze koers. De
leden/certificaathouders hebben er bij de nieuwe bestuurder op aangedrongen oog te houden voor de waarde
van de certificaten die in het verleden door de leden als achtergestelde lening zijn ingebracht.
Half november heeft het interim bestuur bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting een herstelplan ingediend. Dit
plan, dat voorziet in een geleidelijke afbouw door uitponden, vormt de basis van het beleid van het
Wooninvesteringsfonds de komende jaren. Het Wooninvesteringsfonds zal hiervoor in 2014 bij het Centraal
Fonds Volkshuisvesting een aanvraag voor saneringssteun indienen en daarmee een beroep doen op de
achtervang van de sector. In het kader van de “naadloze aansluiting” met het WSW wordt daardoor naar
verwachting borging bereikbaar en kan de herfinanciering in 2015 plaatsvinden.
Diverse scenario’s zijn doorgerekend. In de jaarrekening 2013 wordt uitgegaan van afbouw van de huidige
vastgoedportefeuille door uitponding in een periode van circa 20 jaar onder de veronderstelling dat het CFV
dit scenario in het kader van de saneringssteun accordeert en bewerkstelligt dat door garantieverlening
borging door het WSW mogelijk wordt. In hoofdstuk 5. Informatie voor deelnemers en beleggers is onder het
toekomstperspectief nader beschreven hoe het bestuur tot dit scenario is gekomen.
Daarnaast wordt onderzocht of er andere, snellere mogelijkheden dan alleen uitponden voorhanden zijn die
een structurele oplossing voor het Wooninvesteringsfonds dichterbij brengen. Daarbij valt te denken aan
fusies, kapitaalinjecties, overname of verkoop van complexen. Ook het scenario waarin de (gehele) vastgoed
portefeuille ineens wordt verkocht wordt onderzocht. Het bestuur heeft echter niet de verwachting dat een
verkoop op korte termijn zal voldoen aan de eisen die het ministerie en de certificaathouders stellen.
Tijdens de heroriëntatie van het Wooninvesteringsfonds op zijn (financiële) toekomst, heeft het bedrijf niet stil
gelegen. Er zijn in het verslagjaar meer woningen verkocht dan was begroot en de leegstand is verder
teruggedrongen. Door het gebruik van een verplichtingenadministratie, is beter zicht verkregen op de
onderhoudskosten. Deze prestaties zijn, zeker in een onrustige periode als 2013, een compliment naar de
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013
2
organisatie waard. Dit geldt ook voor de werkzaamheden van de afdeling financiën, waar als gevolg van de
vele toekomstvarianten, de werkdruk soms erg hoog is opgelopen.
Het Wooninvesteringsfonds verklaart haar middelen uitsluitend besteed te hebben in het belang van de
volkshuisvesting.
Tot slot wil ik de leden, de raad van toezicht, de sectorinstituten en alle ander stakeholders die het afgelopen
jaar hebben bijgedragen aan het vinden van een oplossing voor het Wooninvesteringsfonds, danken voor hun
inbreng, betrokkenheid en samenwerking.
23 juni 2014
Jacques Thielen
Bestuurder Wooninvesteringsfonds
1. Kerncijfers
2013
2012
2011
2010
2005
t/m
2009
Aantal gekochte complexen
-
-
5
7
113
Aantal corporaties waarvan is gekocht
-
-
1
3
23
Aantal aangekochte woningen
-
-
357
646
4890
Aantal aangekocht overig vastgoed
-
-
-
45
545
171
136
225
254
769
8
15
49
38
99
11
5
11
8
60
1970
1970
1970
1970
1969
Gemiddelde huurprijs in €
485
473
471
469
460
Verhouding t.o.v. maximaal redelijke huurprijs
79%
78%
78%
77%
77%
Totaal aantal verkochte woningen
Aantal verkocht overig vastgoed
Aantal woningen verkocht aan zittende huurders
Gemiddeld bouwjaar van de complexen
Gemiddelde leegwaarde woningen in €
119.079
138.132
139.830
139.678
147.598
Huur/leegwaarde verhouding
4,5%
4,0%
4,0%
4,0%
3,8%
Verkoopmutatiegraad
3,9%
3,0%
4,8%
5,6%
6,5%
Gemiddelde kosten klachtenonderhoud per woning in €
224
224
239
277
299
Gemiddelde kosten planmatig onderhoud per woning in €
249
252
249
512
866
Beheerskosten per woning in €
239
266
384
379
420
Leegstandperiode bij mutatie voor verkoop in maanden
9,1
9,4
9,1
8,2
5,5
-
-
33,0
59,8
364,8
Maatschappelijke investering (jaarlijks beschikbaar
gemaakt voor corporaties) in de vorm van liquiditeit in
miljoen €
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013
3
2. Resultaten in het kort
Het bedrijfsresultaat 2013 is met € 18,2 miljoen
positief in lijn met 2012, ondanks de toegenomen
bedrijfslasten. De toename in de bedrijfskosten
met € 1,7 miljoen onder andere als gevolg van de
saneringsheffing Centraal Fonds Volkshuisvesting
(€ 0,9 miljoen), hogere onderhoudsuitgaven (€ 0,3
miljoen) en uitgaven in verband met de
herpositionering en herstructurering (€ 0,2
miljoen) zijn gecompenseerd door betere
resultaten uit verkoop. In 2013 zijn 171 woningen
(2012: 136) verkocht tegen een opbrengstwaarde
van € 22,5 miljoen (€ 18,4 miljoen) met een winst
van € 4,7 miljoen (2012: € 3,4 miljoen). In 2013 is
een voorzichtig herstel van de woningmarkt in
aantallen verkopen zichtbaar. Naar verwachting
zal het herstel op de aantallen verkopen in 2014
zich voortzetten.
Het directe rendement op de portefeuille voor
2013 is 4,9%, waarvan 1,1% uit verkoop. Over
2012 bedroeg het directe rendement nog 4,4%. De
verbetering van het totale directe rendement is
toe te schrijven aan de verbeterde verkopen en
waardedaling van de portefeuille.
De saneringsheffing en verhuurdersheffing hebben
een negatief effect op het directe rendement van
0,3%.
Het Wooninvesteringsfonds streeft naar een totaal
direct rendement van 5,5%.
De waardedaling van de portefeuille heeft zich in
2013 doorgezet. De afwaardering voor 2013
bedraagt € 13,6 miljoen (2012: € 20,7 miljoen). Het
indirecte rendement op de woningportefeuille
komt daarmee op 3,5% negatief (2012: 5,1%
negatief). Voor 2014 wordt een verdere, maar
afnemende daling, verwacht.
Het rendement op de woningportefeuille over
2013 is 1,3% positief (2012: 0,7% negatief).
De rentabiliteit op het garantievermogen en totale
vermogen is in 2013 ten opzichte van 2012
verbeterd tot respectievelijk 10,0% negatief en
2,6% negatief. De negatieve niet-gerealiseerde
waardeveranderingen vastgoedportefeuille
hebben daaraan met name bijgedragen.
Aantrekkende verkopen en verdere besparingen
op de bedrijfslasten bij toenemende kosten van
verhuurdersheffingen, resulteren naar
verwachting in een klein positief resultaat voor
belastingen en waardeveranderingen. Voor 2014 is
een positief resultaat uit gewone
bedrijfsuitoefening voor belastingen en
waardeveranderingen begroot van € 0,3 miljoen.
De liquiditeit is afgenomen en de debt service
coverage ratio is kleiner dan 1,0
(financieringskasstromen zijn dus groter dan de
operationele kasstromen). In 2013 heeft het
Wooninvesteringsfonds additioneel € 8,8 miljoen
aan de banken afgelost om de bankconvenanten
te herstellen. Deze additionele aflossingen heeft
het Wooninvesteringsfonds gefinancierd uit de
positieve operationele kasstromen en de
aanwezige liquiditeiten.
De rente op de certificaten 2013 is niet uitgekeerd,
maar toegevoegd bij de uitstaande verplichtingen
aan certificaathouders. Gezien de verplichtingen
aan de banken heeft het Wooninvesteringsfonds
geen ruimte om deze rente uit te keren. Naar
verwachting zal ook de rente op de certificaten
over 2014 niet uitgekeerd worden.
De geconsolideerde resultaten over 2013 leiden
tot een geconsolideerd balanstotaal van € 443
miljoen (vgl. 2012: € 477 miljoen).
De balanspresentatie 2013 leidt tot de volgende
kengetallen:
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013
4
Geconsolideerde resultatenrekening
2013
2012
25.611
25.192
4.661
3.404
37
30
30.309
28.626
Salarissen
-884
-682
Sociale lasten en pensioenen
-215
-216
Onderhoud
-3.351
-3.091
Overige bedrijfskosten
-7.613
-6.387
Som der bedrijfslasten
-12.063
-10.376
Bedrijfsresultaat
18.246
18.250
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-13.612
-20.711
-166
-233
111
118
Rentelasten en soortgelijke kosten
-18.729
-20.335
Totale financiële baten en lasten
-18.618
-20.217
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-14.150
-22.911
2.615
5.071
-11.535
-17.840
In € 1.000
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Huuropbrengsten
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Overige opbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN
Afschrijvingen
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Belastingen
Resultaat na belastingen
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013
5
Boekjaar
2013
2012
1,5
2,7
Solvabiliteit (garantievermogen in % totaal vermogen)
26,1%
25,7%
Rentabiliteit garantievermogen (jaarresultaat in % garantievermogen)
-10,0%
-14,5%
Rentabiliteit totale vermogen (jaarresultaat in % totaal vermogen)
-2,6%
-3,7%
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % garantievermogen
-12,2%
-18,7%
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % totaal vermogen
-3,2%
-4,8%
1,0
0,9
79,0%
79,3%
0,79
1,02
Liquiditeit
Interest coverage ratio
Loan- to- value (kredietlening in % roerende en onroerende zaken in
exploitatie)
Debt service coverage
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013
6
3. Bericht van de raad van toezicht
De raad van toezicht heeft tot taak toezicht te
houden op het bestuur en de op de algemene
gang van zaken van het Wooninvesteringsfonds en
de daarmee verbonden ondernemingen.
Daarnaast heeft de raad een klankbordfunctie en
staat het bestuur met raad en daad terzijde en is
hij werkgever van de bestuurder.
Het toezicht geschiedt vanuit een onafhankelijke
opstelling en vindt niet alleen achteraf plaats maar
heeft ook een anticiperend karakter. De raad
betracht transparantie in denken en doen.
Speerpunten van het toezicht zijn:








Realisatie van de doelstellingen van de
organisatie;
Strategie en risico’s verbonden aan
activiteiten van de organisatie;
Interne risicobeheersing en interne
controlesystemen;
Kwaliteitsbeleid;
Maatschappelijke verantwoording;
Financiële verslaglegging;
Governance structuur;
Toepassen wet- en regelgeving.
De taken, verantwoordelijkheden en
bevoegdheden van de raad van toezicht van het
Wooninvesteringsfonds zijn opgenomen in de
artikelen 12, 13 en 14 van de statuten van het
Wooninvesteringsfonds. Een nadere uitwerking is
terug te vinden in het Reglement voor de raad van
toezicht.
In dit jaarbericht legt de raad van toezicht
verantwoording af over de wijze waarop taken en
bevoegdheden in het verslagjaar zijn uitgevoerd.
Toezichtkader
Als toezichtkader voor de uitoefening van zijn
taken in het verslagjaar 2013 hanteert de raad van
toezicht:



Strategisch plan 2013 – 2017;
Jaarplan 2013;
Begroting 2013;
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013







Meerjarenbegroting 2013 – 2017;
Jaartargets ten aanzien van aankoop, verkoop,
beheer- en bedrijfskosten;
Statuten;
Treasurystatuut;
Governance documenten;
Bbsh;
Afspraken met stakeholder (leden, ministerie,
Centraal Fonds Volkshuisvesting en banken).
Werkwijze
De raad van toezicht bespreekt in zijn
vergaderingen de belangrijkste ontwikkelingen
binnen het Wooninvesteringsfonds. Daartoe wordt
door de bestuurder, in samenspraak met de
voorzitter van de raad een agenda opgesteld. De
raad van toezicht kent een auditcommissie.
Stukken voor de raad die een sterk financiële
oriëntatie hebben worden ter voorbereiding op de
behandeling in de raad, eerst in de auditcommissie
besproken.
In het verslagjaar is veelvuldig stil gestaan bij de
voortgang van het nieuwe business model en de
wijze waarop er omgegaan moest worden met het
door het Centraal Fonds Volkshuisvesting
opgelegde verscherpt toezicht met het oog op de
te verwachten problematiek van herfinanciering
van de portefeuille van het
Wooninvesteringsfonds in 2015.
De in dat kader opgestelde toekomstscenario’s zijn
door de raad uitvoerig besproken.
De raad heeft na de zomer vastgesteld dat het
bestuur er nog niet in was geslaagd om voor het
Wooninvesteringsfonds een helder
toekomstperspectief te creëren waarin een
antwoord werd gegeven op de ontstane financiële
problemen. Dat heeft de raad doen besluiten om
afscheid te nemen van de bestuurder van het
Wooninvesteringsfonds. Per half september is een
interim-bestuurder benoemd. De interim
bestuurder heeft tot taak om in overleg met het
Centraal Fonds Volkshuisvesting, de ABN Amro
Bank, BNG en de participanten te komen tot een
7
beleidsscenario dat voldoet aan de eisen van de
stakeholders.
Naast het bovenstaande zijn in het verslagjaar de
volgende onderwerpen door de raad besproken:

















Jaarbericht 2012;
Accountantsverslag 2012;
Kwartaalrapportages 2013 Q1, Q2, Q3;
Begroting 2014 Wooninvesteringsfonds T.I.;
Begroting 2014 WIF Lent B.V.;
Meerjarenbegroting Wooninvesteringsfonds
2014 – 2020;
Scenariorapport JBR;
Herbenoeming Jan Bouwman als lid raad van
toezicht voor één jaar;
Herstelplan Wooninvesteringsfonds, eerste
versie;
Management letter PricewaterhouseCoopers
Accountants N.V. 2012;
Profiel nieuw lid van de raad van toezicht;
Benoeming Rudy de Jong als nieuw lid raad
van toezicht;
Evaluatie raad van toezicht;
Versterking nieuwe business model;
Portefeuilleanalyse;
Profiel interim-bestuurder;
Benoeming Jacques Thielen als interimbestuurder.
De raad van toezicht is in het verslagjaar acht keer
bij elkaar gekomen en drie keer in een extra
vergadering. Tijdens de extra bijeenkomst in
oktober heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting
een toelichting gegeven over zijn visie op het
Wooninvesteringsfonds.
Ook in 2013 heeft de raad er op toegezien dat de
belangrijkste doelstelling van het
Wooninvesteringsfonds, het kunnen matchen van
partijen met liquiditeitstekorten en
liquiditeitsoverschotten, overeind bleven.
Door de lastige financiële situatie van het
Wooninvesteringsfonds en door de beperkingen
die voortvloeien uit het opgelegde verscherpt
toezicht, heeft het Wooninvesteringsfonds
materieel weinig van deze doelstelling kunnen
realiseren.
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013
Het toevoegen van nieuwe, niet uit de
corporatiesector gefinancierde fondsen, waarmee
in 2011 een begin is gemaakt, is in het verslagjaar
evenmin mogelijk gebleken.
Naast de 11 vergaderingen van de raad van
toezicht, zijn er ook vier vergaderingen voor de
leden (algemene ledenvergadering) georganiseerd.
Deze vergaderingen vinden plaats onder
verantwoordelijkheid van de raad van toezicht. De
voorzitter van de raad zit deze vergaderingen voor.
De algemene ledenvergadering benoemt de raad
van toezicht.
Onafhankelijkheid en integriteit
De raad van toezicht bewaakt het uitgangspunt
dat zijn leden onafhankelijk zijn zoals beschreven
in bepaling III 2.2. van de governance code
woningcorporaties. De raad heeft een
onafhankelijk voorzitter. Indien er aanleiding toe
is, wordt over de onafhankelijkheid van leden
gesproken.
In 2013 is geen sprake geweest van
belangenverstrengeling waarbij leden van de raad
van toezicht en/of het bestuur betrokken waren.
Er is in het verslagjaar geen gebruik gemaakt van
de ‘regeling melding onregelmatigheden’. Binnen
het regelement raad van toezicht wordt expliciet
aandacht gegeven aan het takenpakket, de
samenstelling en de werkwijze. Binnen het
Wooninvesteringsfonds is een integriteitscode van
toepassing die ook geldt voor de leden van de raad
van toezicht.
Deskundigheid
De samenstelling van de raad van toezicht van het
Wooninvesteringsfonds is afgeleid van een
daartoe opgesteld profiel. In dit profiel wordt
rekening gehouden met de omvang, de taken de
besturings- en toezichtfilosofie, de algemene en
specifieke eisen en de gewenste achtergrond en
deskundigheid van de leden van de raad. Daarbij
speelt tevens herkenbaarheid in de ogen van de
belangrijkste stakeholders en het complementair
zijn qua kennis, ervaring en netwerken een
belangrijke rol.
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen
vervullen, heeft de raad zich regelmatig mondeling
8
en schriftelijk door het bestuur laten informeren
over relevante zaken in relatie tot de
doelstellingen van het Wooninvesteringsfonds, de
risicobeheersing, marktontwikkelingen en wensen
en behoeften van belanghebbenden.
De raad heeft in 2013 de volgende acties
ondernomen om zich op de hoogte te houden:






Overleg met bestuur en management;
Overleg met externe onafhankelijke
accountant;
Volgen van seminars en congressen;
Volgen van vakliteratuur en media;
Voorzitten en aanwezig zijn bij vergadering
algemene ledenvergadering;
Gesprek met delegatie van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting.
Zelfevaluatie
De raad van toezicht heeft zichzelf in het
verslagjaar door middel van een vragenlijst
geëvalueerd. De interim-bestuurder heeft niet aan
deze evaluatie deelgenomen.
Uit de zelfevaluatie is onder andere naar voren
gekomen dat de expertise en aandacht van de
raad was gewijzigd als gevolg van de veranderende
financiële positie van het Wooninvesteringsfonds.
Bij de evaluatie is naast het rooster van aftreden
ook de omvang van de raad besproken. Hierover is
geen besluit genomen.
Evaluatie doelstelling
De raad van toezicht hecht nog steeds aan de
doelstelling van het Wooninvesteringsfonds als
liquiditeitsverschaffer voor de sector.
Daartegenover staat dat aan deze doelstelling niet
kan worden bijgedragen als het
Wooninvesteringsfonds geen solide financiële
basis heeft. In de loop van het verslagjaar is
duidelijk geworden dat deze gezonde basis
ontbreekt.
De herfinanciering die in het eerste kwartaal van
2015 moet plaatsvinden, heeft haar schaduw
vooruit geworpen. De raad van toezicht stelt zich
nu tot doel om, samen met de bestuurder, het
Wooninvesteringsfonds uit deze financieel
ongewisse situatie te leiden. Daarbij ligt de
prioriteit op de continuïteit van het
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013
Wooninvesteringsfonds, liefst met uitzicht op
waarde van de certificaten voor de leden. Een
aanvraag van saneringssteun zal in 2014 bij het
Centraal Fonds Volkshuisvesting ingediend
worden. Pas als er sprake is van een gezonde
financiële situatie, kan het Wooninvesteringsfonds
weer invulling geven aan zijn oorspronkelijke
doelstelling als liquiditeitsverschaffer voor de
sector.
Relatie met belanghebbenden
Het Wooninvesteringsfonds heeft geen
ondernemingsraad en kent geen (landelijke)
huurdersorganisatie. Twee leden van de raad van
toezicht komen uit de kring van
huurdersorganisaties. Zij voeren op gezette tijden
overleg met bestuur en directie van de
Woonbond. Er zijn ook twee leden benoemd op
voordracht van brancheorganisatie Aedes.
Werkgeversrol en honorering bestuur
Tot half september was mevrouw K.E. de Graaf
bestuurder van het Wooninvesteringsfonds. Zij
werd bezoldigd volgens de sectorbrede
beloningscode voor bestuurders van
woningcorporaties. De beloning (1 januari-30
september) voor mevrouw De Graaf is als volgt
opgebouwd:
K.E. de Graaf
Beloning
Variabele beloning
Pensioenkosten
Overige beloningen
€ 114.668
€€ 27.358
€ 3.240
Aan de bestuurder is tot het einde van haar
dienstverband een auto ter beschikking gesteld.
Het pensioen is ondergebracht bij SPW.
Per september is met de bestuurder afgesproken
dat zij het Wooninvesteringsfonds zal verlaten.
Met haar is een vaststellingovereenkomst
overeengekomen en deze komt tot uitbetaling in
2014.
Het totale inkomen van de bestuurder blijft binnen
de bandbreedte van de “Sectorbrede beloningscode Bestuurders van Woningcorporaties”.
Vanaf 16 september heeft de raad van toezicht de
heer J.J.M. Thielen benoemd als interim-
9
bestuurder. De heer Thielen factureert op basis
van gewerkte uren en gemaakte onkosten.
aan leden van de raad en/of de bestuurders
verstrekt.
In de periode 16 september tot en met 31
december heeft de heer Thielen voor € 59.200
gefactureerd exclusief reis- en verblijfskosten en
exclusief btw.
Honorering raad van toezicht
De honorering van de raad is gekoppeld aan de
zwaarte van de functie. Bij de vaststelling hiervan
is rekening gehouden met maatschappelijke
normen. De honorering van de leden van de raad
is onafhankelijk van de prestaties van het
Wooninvesteringsfonds.
Door het Wooninvesteringsfonds zijn in 2013 geen
persoonlijke leningen, voorschotten of garanties
Naam
Functie
Lid
sedert
Herbenoemd
Aftredend
Prof. ir. drs.
W.J. Vrakking
(man, 1943)
voorzitter
2006
2010
2014
Ir. M.T.
Kooistra
(man, 1943)
vicevoorzitter
2005
2009
J.G.T.
Bouwman
(man, 1951)
lid
2004
W. van de
Rotte
(vrouw, 1951)
lid
Prof. dr. P.
Hooimeijer
(man, 1955)
Hoofdfuncties
Relevante
nevenfunctie(s):
€ 12.000
Honorair vennoot Holland
Consulting Group te
Amsterdam.
Hoogleraar Management
Consulting,
Erasmus Universiteit
Rotterdam
Lid raad van toezicht
Wellant College te
Houten; Bestuurslid
Center for People and
Buildings te Delft; Lid
adviesraad Custom
Management te Leusden
2013
€ 9.500
naar rato
Bestuurslid stichting RBOI
te Rotterdam; Bestuurslid
stichting
Administratiekantoor
Renpart Vastgoed te Den
Haag; Voorzitter raad van
commissarissen Rabobank
Rijnstreek
2013
2014
€ 9.500
Bedrijfsadviseur
2006
2010
2014
€ 9.500
Directeur-bestuurder
Stichting Senia
lid
2006
2010
2014
€ 9.500
Hoogleraar Sociale
Geografie en Demografie;
Wetenschappelijke
directeur van de
Netherlands Graduate
School of Urban and
Regional Research,
Universiteit Utrecht
Voorzitter
Wetenschappelijke
Commissie Wijkaanpak.
ministerie BZK,
directoraat WWI;
Visitator Raeflex
Drs. J.A.M.
Linders
(man, 1969)
lid
2012
2016
€ 9.500
Managing Director
Elephant Parade
International te
Amsterdam
Voorzitter Commissie van
Toezicht Hilversumse
School Vereniging
Drs. R.C. de
Jong MRE
(man, 1953)
lid
2013
€ 9.500
na rato
Adviseur nationale en
internationale sociale
huisvesting
Voorzitter Raad van
Toezicht
Woningbouwvereniging
Gelderland; Voorzitter
Stichting aeDex corporatie
vastgoedindex; Voorzitter
ASBA, Armenian Social
Housing
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013
Honorering
op jaarbasis
Voorzitter raad van
toezicht van de
Bibliotheken Veluwezoom
in de gemeenten Rheden,
Renkum en Rozendaal
10
Samenstelling
In de bezetting van de raad van toezicht is
gedurende het verslagjaar verandering
opgetreden: De heer Kooistra heeft de raad
verlaten en de heer De Jong is toegetreden tot de
raad.
Auditcommissie:


Prof. Dr. P. Hooimeijer (voorzitter)
Drs. J.A.M. Linders
De commissie heeft in 2013 zes keer vergaderd.
Commissies
De raad van toezicht van het
Wooninvesteringsfonds kent twee commissies,
een auditcommissie en een remuneratie-
Remuneratiecommissie:
commissie. De commissies hebben geen
beslissingsbevoegdheid maar bereiden de
werkzaamheden van de raad van toezicht op
specifieke terreinen voor.
De remuneratiecommissie heeft in 2013 een
aantal keren vergaderd met name rondom het
vertrek van de directeur-bestuurder.
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013


J.G.T. Bouwman (voorzitter)
Prof. ir. drs. W.J. Vrakking
11
4. Governance
Governance code woningcorporaties
Het Wooninvesteringsfonds acht het van groot
belang om als maatschappelijke onderneming in
het jaarverslag op een transparante en
professionele manier verantwoording af te leggen.
Alleen dan zijn beleid en bedrijfsvoering goed te
beoordelen. Een goede en heldere verantwoording
door het bestuur hoort daarbij.
Naleving van de governance code
In dit jaarverslag geven wij aan hoe de Aedescode
en de governance code woningcorporaties zijn
nageleefd in 2013. De raad van toezicht en de
bestuurder onderschrijven de governance code.
Uit een inventarisatie door de bestuurder blijkt dat
het Wooninvesteringsfonds op de meeste punten
voldoet aan de governance code. De belangrijkste
punten van (voorlopige) afwijking zijn:
• Benoeming van de bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar.
Op zijn website heeft het Wooninvesteringsfonds
diverse van belang geachte documenten
opgenomen met betrekking tot de governance
code. De belangrijkste documenten zijn:





Statuten Wooninvesteringsfonds;
Bestuursreglement;
Klokkenluidersregeling;
Reglement raad van toezicht;
Integriteitbeleid.
Risicoprofiel
Wanneer een organisatie wil voldoen aan de in de
code geformuleerde verplichtingen, kan een
beroep worden gedaan op de interne
beheersingsmaatregelen/interne
controlemaatregelen binnen de organisatie. De
basis van het systeem van interne controle wordt
gevormd door het zogenaamde vier-ogen principe.
Het bestuur en het management zijn hierbij
primair zelf verantwoordelijk voor opzet, bestaan
en werking van de interne
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013
beheersingsmaatregelen en de hierin verankerde
interne controlemaatregelen. De adequate
werking van het interne risicobeheersing- en
controlesysteem wordt bewaakt door de directeur
financiën.
Ook de externe onafhankelijke accountant toetst
opzet, bestaan en werking van het systeem van
beheersingsmaatregelen, zover dat binnen de
jaarrekeningcontrole past.
Interne beheersing
Per beleidsterrein van het Wooninvesteringsfonds
zijn de specifieke risico’s in kaart gebracht. Het
gaat hierbij om de identificatie, analyse, respons
op en de beheersing van de risico’s. Bij risico
identificatie en analyse wordt vooral beoordeeld
op welke wijze de risico’s zijn benoemd en
gekwantificeerd in relatie tot de
bedrijfsdoelstellingen. Risicorespons en
risicobeheersing zien vooral toe op de aanwezige
processen gericht op het beperken van de
gevolgen van de risico’s, rekening houdend met de
mogelijkheden binnen de kleine organisatie die
het Wooninvesteringsfonds is.
Financiële risico’s
Het beleid van het Wooninvesteringsfonds is
gericht op het beheersen en beperken van
financiële risico’s door middel van onder meer:
 Een eenduidige strategische visie, vastgelegd
in het strategisch plan;
 Gericht risicomanagement;
 Adequate rapportagestructuren;
 Transparante procedures;
 Een evenwichtig beleid ten aanzien van
strategisch voorraadbeheer en
(des)investeren, vastgelegd in het jaarplan;
 In het treasury statuut vastgelegde
voorwaarden en uitgangspunten van
financiering;
 Stresstesten op met name verkoop- en
rentescenario’s in relatie tot de convenanten
op de bankfinanciering.
12

Scenario-analyse ten behoeve van het
Centraal Fonds Volkshuisvesting als basis voor
een aanvraag voor saneringssteun.
Om een gezonde financiële positie te realiseren,
streeft het Wooninvesteringsfonds naar een debt
service coverage van minimaal 1,10, een
liquiditeitsbuffer van € 5 miljoen en een
solvabiliteit van 25%.
Een debt service coverage van minimaal 1,0
betekent in het algemeen dat de jaarlijkse
financieringskasstromen (financieringslasten en
aflossingen) gedekt moeten worden door de
kasstromen uit de operationele activiteiten, het
saldo van inkomsten (huren en verkopen) en
lasten (exploitatielasten zoals beheer en
onderhoud en concernkosten).
De liquiditeitsbuffer van € 5 miljoen stelt het
Wooninvesteringsfonds in staat om ten tijde van
verkoopuitval een jaar lang aan al zijn
verplichtingen te kunnen voldoen.
Met een solvabiliteit van minimaal 25% verwacht
het Wooninvesteringsfonds voldoende vermogen
te hebben om aan al zijn verplichtingen te kunnen
voldoen.
Aan deze interne eisen voldoet het
Wooninvesteringsfonds niet .
Financierings- en renterisico’s
De risico’s ten aanzien van de financiering van het
woningbezit, de voortgang op de herfinanciering
en continuïteit van het Wooninvesteringsfonds
worden voortdurend door de raad van toezicht
beoordeeld en met leden besproken. Periodiek
wordt de raad van toezicht geïnformeerd over de
realisatie en prognoses van de convenanten op de
bankfinanciering. (op bladzijde 20 wordt nader
ingegaan op de situatie per balansdatum).
Het treasurybeleid wordt in nauw overleg met de
auditcommissie en in overeenstemming met het
eind 2012 vastgestelde en herziene
treasurystatuut uitgevoerd.
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013
Naar aanleiding van de in oktober 2013
uitgevoerde zelfevaluatie derivaten en het oordeel
van het Centraal Fonds Volkshuisvesting zal begin
2014 het treasurystatuut aangepast worden om
aan te sluiten op de door het Centraal Fonds
Volkshuisvesting opgelegde beleidsregels.
De verplichte beleidsregels derivaten hebben op
het Wooninvesteringsfonds de volgende effecten:


Eén jaar voor een mogelijke voortijdige
beëindiging van derivaatovereenkomsten
dient een liquiditeitsbuffer aangelegd te
worden ter hoogte van een negatief
rentescenario van 2%. Voor het
Wooninvesteringsfonds betekent dit dat op 31
maart 2014 een liquiditeitsbuffer van circa
€ 28 miljoen (peildatum 31 december 2013)
beschikbaar dient te zijn. De kans op realisatie
daarvan is nihil;
Het gewenste rentebeleid kan op termijn
onder druk komen te staan. Op 31 maart 2015
loopt de huidige financieringsfaciliteit af en
heeft het Wooninvesteringsfonds beperkte
mogelijkheden om het gewenste rentebeleid
vorm te geven.
Informatievoorzieningsrisico’s
Het Wooninvesteringsfonds is in toenemende
mate afhankelijk van de betrouwbaarheid van de
gegevensverwerking en databeheer. De general IT
controls en het beheer van autorisaties zijn
afgestemd op het risicoprofiel van het
Wooninvesteringsfonds, maar behoeven
verbetering ten aanzien van de betrouwbaarheid.
Ten aanzien van de general IT controls zijn
maatregelen getroffen om een testomgeving te
creëren los van de gebruikersomgeving. Het
primaire informatiesysteem is specifiek voor het
Wooninvesteringsfonds ingericht en ondersteunt
de primaire bedrijfsprocessen zoals verkoop en
beheer van woningen.
Frauderisico’s
Vastgoedbeleggingen zijn kapitaal intensief en van
vastgoedbeleggingen in het algemeen en van
sociaal vastgoed in het bijzonder ontbreken
marktnoteringen als indicatie voor de
13
marktwaarden. Het risico op fraude, met als
gevolg financiële schade of reputatieschade, is
hierdoor aanwezig.
Het Wooninvesteringsfonds heeft de volgende
maatregelen getroffen ter voorkoming van fraude:







Vanuit het strategisch beleid is geformuleerd
in welk vastgoed geïnvesteerd wordt;
Een standaard waarderingsmodel met
gedefinieerde financiële criteria wordt voor
investeringen gehanteerd;
De raad van toezicht, auditcommissie en
directeur financiën houden toezicht op het
verwervingstraject in de verschillende fases
(indicatieve, voorlopige en definitieve
bieding). Biedingen kunnen alleen met
toestemming van de raad van toezicht worden
uitgebracht;
Een te verwerven object wordt altijd
getaxeerd door een onafhankelijke taxateur;
Te verkopen objecten worden getaxeerd door
een onafhankelijke taxateur en de lokale
verkopende makelaar;
Beheer en toezicht planmatig onderhoud zijn
uitbesteed binnen standaardcontracten;
In de offerteprocedure voor planmatig
onderhoud wordt, naar verhouding van de uit
te voeren werkzaamheden, bij meerdere
partijen offerte opgevraagd. Voor de
acceptatie van een offerte geldt het vier-ogenprincipe. De besluitvorming wordt transparant
vastgelegd in een proces verbaal.
Als gevolg van de gewijzigde koers van het
Wooninvesteringsfonds zijn de activiteiten zoals in
bovenstaande eerste vier opsommingen genoemd
sinds de zomer niet meer aan de orde geweest.
Waarderingsrisico’s
Het Wooninvesteringsfonds heeft als belangrijk
risico het waarderingsrisico van het vastgoed
geïdentificeerd.
Ter bewaking van de waarde van het vastgoed
geven de lokale makelaars jaarlijks een
waardeverklaring af van de marktwaarde in lege
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013
staat van alle woningen per 1 januari.
Daarnaast taxeren onafhankelijke landelijke
taxateurs jaarlijks de waarde in verhuurde staat
van de complexen en de leegwaarden van de
woningen. Het Wooninvesteringsfonds maakt
gebruik van drie landelijke taxateurs die per
toerbeurt delen van de portefeuille taxeren.
Jaarlijks wordt het gehele bezit getaxeerd.
Daarnaast neemt het Wooninvesteringsfonds deel
aan de IPD/ aeDex. Over 2013 zal dat voor het
laatste zijn.
Fiscale risico’s
Door de afschaffing van de vrijstelling voor de
vennootschapsbelasting in 2008 zijn de risico’s
vanaf 2008 toegenomen. Buiten de reguliere- en al
bestaande beheersingsmaatregelen heeft het
Wooninvesteringsfonds geen aanvullende
maatregelen getroffen tot beperking van deze
risico’s.
Een specifiek fiscaal risico heeft het
Wooninvesteringsfonds op de in de aankoopprijs
begrepen overdrachtsbelasting, die uitbetaald
wordt aan de verkopende corporatie. Het
Wooninvesteringsfonds heeft vrijstelling voor
afdracht van de overdrachtsbelasting verkregen
onder de voorwaarde dat de niet afgedragen
middelen binnen zeven jaar worden besteed aan
uitgaven voor herstructureringsprojecten. Het
Wooninvesteringsfonds heeft zich hiermee
verplicht vast te stellen of de beschikbare
middelen door de verkopende corporaties
conform de fiscale regels worden besteed. Het
risico op vordering van de overdrachtsbelasting
heeft het Wooninvesteringsfonds gereduceerd
door bepalingen hierover in de
koopovereenkomsten op te nemen. Jaarlijks
leggen de verkopende corporaties, conform de
bepalingen in de koopovereenkomst,
verantwoording af aan het Wooninvesteringsfonds
over de besteding van deze middelen. Het niet
nakomen van deze verplichting geeft het
Wooninvesteringsfonds het recht een eventuele
vordering van de Belastingdienst te verhalen bij de
betreffende corporatie.
14
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013
15
5. Informatie voor deelnemers en beleggers
Financiële positie
Het Wooninvesteringsfonds en zijn leden
Het Wooninvesteringsfonds is een vereniging met
leden. Aan het einde van 2013 zijn 75 leden als lid
bij het Wooninvesteringsfonds aangesloten. Zie
bijlage 1 voor een totaaloverzicht. De leden zijn te
onderscheiden in twee categorieën:


A-leden zijn corporaties die vermogen
beschikbaar hebben gesteld in de vorm van
obligatieleningen (certificaten);
B-leden zijn corporaties die tot en met 2004
via het Wooninvesteringsfonds collegiale
financieringen aan collega-corporaties hebben
verstrekt en/of voor minder dan € 1 miljoen
aan certificaten in het Wooninvesteringsfonds
hebben geïnvesteerd.
Garantievermogen
Per eind 2013 bedraagt het bedrag aan geplaatste
certificaten circa € 175 miljoen (ongewijzigd ten
opzichte van ultimo 2012). Door de achterstelling
kwalificeert het totale bedrag aan geplaatste
certificaten zich als garantievermogen.
Van de certificaten is 85% (2012: 81%)
geconverteerd naar een vaste rente van 2,25%.
Afhankelijk van de resultaten (debt service
coverage groter dan 1,10, saldo liquide middelen
groter dan € 5 miljoen en solvabiliteit groter dan
25%) is een variabel rendement van toepassing tot
maximaal 3,25%, zoals bepaald in het
investeringsmemorandum 2011.
Van het in certificaten begrepen achtergestelde
vermogen is 15% niet geconverteerd. Over dit deel
is conform het Investeringsmemorandum 2005
een rente van 4,5% verschuldigd en geen variabel
rendement.
Door de gerealiseerde renteconversie is de
rentelast op achtergesteld vermogen van het
Wooninvesteringsfonds aanzienlijk verlicht; tegen
de achtergrond van de aanhoudende zwakke
woningmarkt zijn de totale financieringslasten bij
de huidige bedrijfsresultaten echter nog steeds te
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013
hoog. Vanaf 2011 (investeringsmemorandum
2005) respectievelijk 2012
(investeringsmemorandum 2011) heeft het
Wooninvesteringsfonds besloten de rente op de
certificaten niet uit te keren. Debet hieraan zijn de
contractueel vastgelegde extra aflossingen aan de
banken (in verband met breken convenanten op
de DSCR en LTV) en het onder verscherpt toezicht
stellen door het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
De niet uitgekeerde rente op de certificaten over
de achterliggende jaren (in totaal € 9,5 miljoen) is
bijgeschreven op de vordering die de
certificaathouders op het Wooninvesteringsfonds
hebben. Over 2013 zal evenmin variabele rente op
de geconverteerde certificaten worden
uitgekeerd.
Vastgoedbeleggingen
Het Wooninvesteringsfonds belegt direct en
indirect (via WIF Lent B.V.) in overwegend sociaal
vastgoed. De vastgoedportefeuille kenmerkt zich
als vastgoedbelegging. Onder de van toepassing
zijnde richtlijnen voor de jaarverslaggeving dient
het vastgoed van Wooninvesteringsfonds op
marktwaarde gewaardeerd te worden. Op deze
wijze is het rendement op het vastgoed beter
inzichtelijk.
Het totaal rendement op de vastgoedportefeuille
is 1,3% (2012: -0,5%). Het indirecte rendement op
de vastgoedportefeuille is -3,5% negatief (2012: 4,7%). De waardedalingen zijn het gevolg van het
aanhoudend negatieve sentiment op de
woningmarkt. Investeringen in sociaal vastgoed
staan onder zware druk vanwege forse stijgingen
van de kosten door de verhuurderheffing
(overheid) en saneringsheffing (Centraal Fonds
Volkshuisvesting).
In 2013 was sprake van een stabiel direct
rendement op de vastgoedportefeuille. Dit
bedroeg 4,9% (2012: 4,2%). Dankzij betere
verkoopresultaten (in aantallen) is het directe
rendement hoger dan in 2012. Het resultaat is
verder verbeterd door besparingen op beheer en
onderhoud.
16
Toezicht Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
De ratio’s op de kasstromen en
vastgoedrendementen (en hiermee de waarde)
staan onder druk als gevolg van de dalende
koopsommen en toenemende kosten. Met name
de verhuurderheffing en de saneringsheffing
hebben een forse impact. Gezien de ontwikkeling
van de ratio’s staat de continuïteit van het
Wooninvesteringsfonds onder druk. Gedurende
het verslagjaar heeft intensief overleg met het
Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting)
plaatsgevonden. Het Wooninvesteringsfonds
bevindt zich nog steeds in een situatie van
verscherpt toezicht. Het Centraal Fonds
Volkshuisvesting is van mening dat het door het
Wooninvesteringsfonds ingediende herstelplan
onvoldoende uitzicht biedt op een bevredigende
oplossing om te komen tot een gezonde
bedrijfsvoering en financiering en pleit voor het
afbouwen van het Wooninvesteringsfonds.
derde kwartaal van 2013 is de DSCR 1,19. Dat
betekent dat in 2014 extra afgelost zal moeten
worden uit de vrije liquiditeit (cash-sweep).
De maximale waarde van de LTV (80%) is
gedurende 2013 enkele malen doorbroken. Door
extra aflossingen aan de bank kon worden hersteld
tot een niveau van 80%. In totaal is in 2013 voor
herstel aan de LTV € 8,8 miljoen extra aan de bank
afgelost. (op bladzijde 20 wordt nader ingegaan op
de situatie per balansdatum)
Het Wooninvesteringsfonds zal in 2014 bij het
Centraal Fonds Volkshuisvesting een aanvraag
voor saneringssteun indienen en daarmee een
beroep doen op de achtervang van de sector. In
het kader van de “naadloze aansluiting” met het
WSW wordt daardoor naar verwachting borging
bereikbaar en kan de herfinanciering in 2015
plaatsvinden.
Er is door het Wooninvesteringsfonds geen
garantie, sterkmakingsverklaring of borgstelling
anderszins voor de deelnemingen afgegeven.
Financiering - Wooninvesteringsfonds
Het Wooninvesteringsfonds is gefinancierd met
een combinatie van vreemd vermogen (door ABN
AMRO Bank en BNG verstrekt) en achtergestelde
obligatieleningen (door collega-corporaties
toevertrouwd / certificaathouders). De
kredietfaciliteit is zonder borging van het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
afgesloten. Het Wooninvesteringsfonds is sinds
2011 deelnemer van het WSW.
De hoofdsom van de opgenomen bancaire
financiering bedraagt per einde van het verslagjaar
€ 303 miljoen (geconsolideerd € 320 miljoen).
Voor debt service coverage ratio (DSCR) en loanto-value (LTV) zijn met de externe financiers
specifieke normen gesteld.
Over het eerste halfjaar van 2013 is de DSCR
boven de 1,2 uitgekomen. Aan het einde van het
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013
Financiering – WIF Lent B.V.
WIF Lent B.V. is gefinancierd met eigen vermogen,
een achtergestelde obligatielening door een
particuliere investeerder en bankfinanciering,
verstrekt door ING Real Estate Finance.
Het Wooninvesteringsfonds heeft drie 100%
deelnemingen en heeft geen beleggingen in
derden.
Treasury
Toezicht op de financiële continuïteit van de
bedrijfsvoering is een belangrijk onderdeel van de
interne toezichthouder. Dit vloeit voort uit richtlijn
van het Bbsh artikelen 21 en 22 en MG 94-319
betreffende goed rentmeesterschap.
Over de financieringsstrategie, de hedging, het
treasurybeleid en AO/IC is in het afgelopen
verslagjaar regelmatig met de auditcommissie en
de gehele de raad van toezicht van gedachten
gewisseld.
Het treasurybeleid wordt gevoerd binnen de
kaders van het treasurystatuut (2012).
De renterisico’s die verbonden zijn aan de variabel
rentende financiering (roll over lening) zijn
afgedekt door middel van rente-instrumenten. Ten
aanzien van de bij ABN AMRO Bank afgesloten
renteswaps geldt geen verplichting tot
depotstorting (margin calls) bij optredende
negatieve marktwaarden. Het eerste moment
waarop door beide contractspartijen een breakclause kan worden ingeroepen is 31 maart 2015.
Een liquiditeitsbuffer, zoals bedoeld in artikel 8
van de Beleidsregels financiële derivaten, dient
17
derhalve vanaf 1 april 2014 beschikbaar te zijn. Er
zijn onvoldoende middelen voorhanden om de
negatieve marktwaarde van de
derivatenportefeuille (peildatum 31 december
2013) te dekken.
Jaarlijks schrijft het Centraal Fonds
Volkshuisvesting in het kader van de genoemde
nieuwe Beleidsregels financiële derivaten een
stresstest voor. Deze stresstest maakt onderdeel
uit van de beoordeling van de financiële
continuïteit van iedere individuele corporatie.
Het Wooninvesteringsfonds scoort in de stresstest
per 31 december 2013 op de vaste onderdelen
‘liquiditeitsbuffer’ en ‘buffer andere zekerheden’
voldoende.
Met Centraal Fonds Volkshuisvesting wordt –in het
verlengde van de besprekingen in het kader van
het verscherpt toezicht- overleg gevoerd over de
problematiek van de ontoereikende
liquiditeitsbuffer vanaf 1 april 2014.
In de derivatencontracten van het
Wooninvesteringsfonds zijn geen
toezichtsbelemmerende bepalingen opgenomen,
zoals bedoeld in de Beleidsregels financiële
derivaten.
Financiële toekomst
Herfinanciering – herstructurering
In 2013 is met de leden, de banken en het Centraal
Fonds Volkshuisvesting intensief gesproken over
de huidige financiële situatie van het
Wooninvesteringsfonds. De herfinanciering in
2015 vraagt de volledige aandacht van alle
betrokkenen. Omdat in het herstelplan dat in 2013
is opgeleverd geen afdoende uitzicht wordt
gepresenteerd op continuïteit in 2015 heeft het
Centraal Fonds Volkshuisvesting het verscherpt
toezicht gecontinueerd. In 2014 wordt gewerkt
aan een oplossing met de banken, die voor de
herfinanciering een oplossing biedt. Op 27 februari
2014 heeft het Wooninvesteringsfonds bij het
Centraal Fonds Volkshuisvesting melding gedaan
voor de aanvraag van saneringssteun. De
saneringssteun dient te leiden tot de in de
beleidsregels van het CFV benoemde ‘naadloze
aansluiting’ met het WSW. De borging die
daarmee bereikbaar wordt, dient zorg te dragen
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013
voor de continuïteit en de (her)financiering. De
aanvraag zal in 2014 ingediend worden.
Bevriezen aankopen
In het licht van de financiële positie heeft het
Wooninvesteringsfonds van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting de opdracht gekregen geen
nieuwe complexen aan te kopen. Prioriteit heeft
het vinden van een oplossing voor het
continuïteitsvraagstuk. Indien een oplossing kan
worden bereikt, kan vervolgens worden bezien of
en hoe het Wooninvesteringsfonds zijn rol als
liquiditeitsverschaffer voor collega-corporaties
opnieuw vorm kan geven.
Toekomstperspectief
Bij het opstellen van de jaarrekening is uitgegaan
van het scenario van afbouw van de gehele
vastgoedportefeuille door middel van uitponden
over een periode van ongeveer 20 jaar. Per 31
december 2013 heeft het Wooninvesteringsfonds
een negatief eigen vermogen van € 82,5 miljoen, is
er sprake van een negatief resultaat over 2013 van
€ 11,5 miljoen en een negatieve netto kasstroom
van € 3,7 miljoen.
Voor de financiering zijn de debt service coverage
ratio (DSCR) en loan-to-value (LTV)) van belang. De
LTV is de verhouding tussen uitstaande leningen
aan kredietinstellingen (exclusief achtergestelde
leningen) en de marktwaarde van de
vastgoedportefeuille. Ten aanzien van de DSCR zijn
een tweetal niveaus van toepassing, namelijk 1,20
en 1,10. Indien de DSCR onder de 1,20 komt treedt
een cash-sweep in werking hetgeen inhoudt dat de
bank overtollige liquide middelen van het
Wooninvesteringsfonds gebruikt voor additionele
aflossing op de lening. Zakt de DSCR onder de 1,10
dan is het Wooninvesteringsfonds ‘in default’ en is
de lening direct opeisbaar door de bank. Over de
periode 1 januari 2013 tot en met 31 december
2013 is de DSCR 1,15. Over de periode 1 oktober
2012 tot en met 30 september 2013 is de DSCR
1,19. In de voorliggende periodes in 2013 is de
DSCR steeds hoger of gelijk aan 1,20 en is geen
sprake van doorbreking van het bankconvenant.
De LTV is sinds 31 december 2012 ieder kwartaal
van 2013 boven het maximum van 80%. Per 31
18
december 2013 is de LTV 80,3% en daarmee is
opnieuw sprake van een doorbreking van het
convenant op de LTV en sprake van een ‘default
event’ met de mogelijkheid tot herstel binnen drie
maanden. Tot en met heden is door middel van
aanvullende aflossingen dit herstel bewerkstelligd.
In 2013 is in totaal voor € 8,8 miljoen additioneel
afgelost om de LTV te herstellen tot het maximum
van 80%. In 2014 zal voor het herstel van de LTV
per 31 december 2013 additioneel € 1,35 miljoen
afgelost worden uit de liquide middelen. Het kan
echter zijn dat ook in 2014 de grens wordt
overschreden en mogelijk zelfs tot een
onherstelbaar niveau.
Het Wooninvesteringsfonds wordt in zijn
bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse
regeringsmaatregelen voor de gereguleerde
huursector. Deze maatregelen betreffen onder
meer de Wet verhuurderheffing, een verruiming
van het huurbeleid en door het Centraal Fonds
Volkshuisvesting opgelegde extra heffingen voor
saneringssteun. Deze maatregelen hebben een
negatieve impact op de operationele kasstromen
van het Wooninvesteringsfonds.
Op 31 maart 2015 loopt de huidige
financieringsfaciliteit (per 31 december 2013 € 303
miljoen) af. Vooralsnog heeft het
Wooninvesteringsfonds van de banken geen
voorstel tot herfinanciering ontvangen. De banken,
BNG en ABN AMRO Bank, achten de operationele
kasstromen onvoldoende om de nieuwe
financieringslasten en –voorwaarden te dragen.
Daarnaast wensen de banken geen hogere LTV aan
te gaan bij herfinanciering dan circa 65%. Het
Wooninvesteringsfonds is daarom naarstig op zoek
naar oplossingen om herfinanciering c.q.
continuïteit te realiseren. Zelfstandig, dus zonder
hulp van sectorinstituten, leden of investeerders,
lijkt het Wooninvesteringsfonds niet in staat een
herfinanciering te realiseren.
Voor de herfinanciering staan diverse scenario’s
open. Een van de scenario’s is de verkoop van de
gehele vastgoedportefeuille, waarbij de
verkoopopbrengsten voldoende zijn om de huidige
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013
bankfinanciering af te kunnen lossen. Het ligt
echter niet in lijn der verwachting dat bij deze
directe verkoop voldoende opbrengsten
gegenereerd worden om aan de wensen van het
ministerie en de certificaathouders te voldoen.
Een scenario rekent uitponding op langere termijn
door. Volgens het bestuur van het WIF is dat het
effectiefste scenario. Dit scenario gaat uit van
uitponding op lange termijn (een periode van
ongeveer 20 jaar). Echter hierbij zal door het WIF
saneringssteun aangevraagd moeten worden bij
het CFV waarbij van het WSW borging wordt
ontvangen. Als dit wordt verkregen zal de
herfinanciering per 31 maart 2015 mogelijk zijn.
De aanvraag tot saneringssteun zal in de loop van
2014 bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting
worden ingediend.
Het bestuur is van mening dat met behulp van de
toe te kennen saneringssteun en geborgde
financiering er ruimte ontstaat om de huidige
vastgoedportefeuille door middel van uitponden af
te wikkelen. Deze beleidsvariant vormt de basis
voor de waardering in deze jaarrekening.
De realisatie van het gehanteerde scenario als
uitgangspunt voor deze jaarrekening is daarmee
afhankelijk van de goedkeuring van het CFV .
Realisatie is daarmee onzeker. Wanneer deze
situatie niet haalbaar blijkt, kan dit gevolgen
hebben voor de waarderingen van de posten in de
jaarrekening.
Voor de certificaathouders geldt dat uitgaande van
het door het bestuur gekozen scenario op lange
termijn mogelijk alsnog de door hen ingelegde
gelden volledig kunnen worden terugbetaald.
Gezien de hiervoor beschreven uitgangspunten is
bij het opstellen van de jaarrekening uitgegaan van
afbouw van de huidige vastgoedportefeuille door
uitponding in een periode van circa 20 jaar . Dit
heeft vooralsnog geen effect op het resultaat en
het eigen vermogen ten opzichte van waardering
op ‘going concern’ daar geen sprake is van
gedwongen verkoop.
19
1. De woningmarkt
Sinds 2008 kampt de woningmarkt met stagnatie.
Er worden minder woningen gebouwd, de prijzen
van woningen dalen, de mutatiegraad neemt af en
de strengere eisen van toewijzing zorgen ervoor
dat huurders amper doorstomen.
Er zijn wel maatregelen genomen om de
woningmarkt weer vlot te trekken. Zo is de
overdrachtsbelasting verlaagd, en is het btw tarief
voor verbouwingen omlaag gebracht.
Ook de rente staat al enige tijd op een zeer laag
niveau, waardoor geld goedkoper kan worden
aangetrokken.
Daar staat tegenover dat het krijgen van een
hypotheek moeilijker is geworden. De banken zijn
niet geneigd risico’s met hypotheken te lopen en
vanuit het Rijk is beslist dat de hypothecaire lening
maar nipt de aanschafprijs van een woning mag
overtreffen.
Het jaar 2013 lijkt hier en daar wel een voorbode
te zijn van herstel op de woningmarkt. In delen
van de randstad waar de woningdruk hoog is,
stabiliseren de prijzen en in Amsterdam is aan het
einde van het verslagjaar een voorzichtige stijging
van de woningprijzen te zien.
Volkshuisvestingsverslag Wooninvesteringsfonds 2013
Ook bij het Wooninvesteringsfonds is de kentering
van de woningmarkt in 2013 enigszins
waarneembaar. Het aantal verkochte woningen
nam toe ten opzichte van het jaar daarvoor en
overschreed de begroting. Wel moest ook in 2013
worden vastgesteld dat de gemiddelde prijs
waarvoor de woningen werden verkocht lager was
dan die in 2012. De verlaging bedroeg dit jaar 1,7%
waarmee de verwachting dat de prijzen niet veel
verder zullen dalen gerechtvaardigd lijkt.
Door het toepassen van de inkomensafhankelijke
huurverhoging is een deel van de huurders van het
Wooninvesteringsfonds geconfronteerd met een
stijging van de woonlasten die het kopen van de
gehuurde woning aantrekkelijk maakt. In 2013
hebben 11 huurders de woning van het
Wooninvesteringsfonds gekocht. In 2012 bedroeg
dat aantal vijf.
Het Wooninvesteringsfonds verwacht dat de
komende tijd meer huishoudens als gevolg van het
huurbeleid interesse zullen tonen voor het kopen
van hun woning.
20
2. Portefeuilleontwikkeling
Sinds de oprichting in 2005 heeft het
Wooninvesteringsfonds 5.893 woningen en 1.114
overig vastgoed (commercieel vastgoed,
parkeerplaatsen e.d.) aangekocht van 27
corporaties. Het betreft in totaal 125 complexen
door heel Nederland.
De woningportefeuille van het
Wooninvesteringsfonds ligt verspreid door heel
Nederland met een accent op de
Randstad/Zuidvleugel Rotterdam en Groningen.
Deze spreiding in bezit wordt ingegeven door de
verkopende corporaties met liquiditeitsbehoefte
die complexen aan het Wooninvesteringsfonds
hebben aangeboden. De samenstelling van de
portefeuille wordt enerzijds bepaald door de
liquiditeitsbehoefte en het daarmee
samenhangende aanbod van verkopende
corporaties en anderzijds moet de opbouw passen
in het portefeuillebeleid van het
Wooninvesteringsfonds gericht op rendement en
toekomstwaarde van de woningen in de
koopmarkt. Het Wooninvesteringsfonds kent de
portefeuillesamenstelling (regio, woonmilieus,
woningtypen, woninggroottes, huurprijsniveau en
bouwjaren) alsmede de mogelijkheden om de
risico-/rendementverhoudingen in de portefeuille
te verbeteren.
In november 2012 heeft het Centraal Fonds
Volkshuisvesting het Wooninvesteringsfonds
onder verscherpt toezicht gesteld. Daardoor was
het niet langer toegestaan om besloten
vennootschappen aan de toegelaten instelling te
koppelen. Het verdienmodel van het
Wooninvesteringsfonds is daarmee verder onder
druk komen te staan.
Er zijn in 2013 door het Wooninvesteringsfonds
nog wel verkennende gesprekken gevoerd met
corporaties. Deze hebben echter niet geleid tot
aankopen.
De portefeuille van het Wooninvesteringsfonds
heeft alleen in het verslagjaar alleen een wijziging
ondergaan als gevolg van de verkoop aan
individuele kopers. Het begrote aantal van 130 is
daarbij ruimschoots overschreden. In totaal is de
portefeuille met 171 woningen kleiner geworden.
Aankopen woningen
2013
2012
2011
Stand per 1 januari
5.893
5.893
5.536
-
-
357
5.893
5.893
5.893
1.384
1.248
1.023
171
136
225
Stand per 31 december
1.555
1.384
1.248
Bezit woningen per 31 december
4.338
4.509
4.645
14
14
15
4.352
4.524
4.660
Aankoop
Stand per 31 december
Verkopen woningen
Stand per 1 januari
Verkopen
Bezit COG per 31 december
Totaal portefeuille per 31 december
Volkshuisvestingsverslag Wooninvesteringsfonds 2013
21
Bezit gesplitst naar type ROZ IPD
Woningen
ultimo 2013
ultimo 2012
ultimo 2011
aantallen
%
aantallen
%
aantallen
%
Galerijwoning (voordeur buiten)
842
19,4
869
19,3
907
19,5
Portiekwoning (voordeur binnen)
976
22,5
1.006
22,3
1.034
22,2
Maisonnette woning
106
2,4
106
2,4
114
2,5
2.343
54,0
2.454
54,3
2.507
54,0
68
1,6
71
1,6
79
1,7
3
0,1
3
0,1
4
0,1
4.338
100
4.509
100
4.645
100
Rijtjeswoning
2/1 kapwoning
Vrijstaande woning
Totaal woningen
ultimo 2013
Woningen
ultimo 2012
ultimo 2011
aantallen
%
aantallen
%
aantallen
%
< 1945
230
5,3
245
5,4
250
5,4
1945 - < = 1959
523
12,1
558
12,4
587
12,6
1960 - < = 1969
782
18,0
799
17,7
816
17,6
1970 - < = 1979
1.655
38,2
1.720
38,1
1.771
38,2
1980 - <= 1989
959
22,1
996
22,1
1.024
22,0
1990 - < = 1999
123
2,8
125
2,8
130
2,8
2000 - < = 2009
66
1,5
66
1,5
67
1,4
4.338
100
4.509
100
4.645
100
Het bouwjaar ligt over de gehele woningportefeuille genomen rondom 1970.
Volkshuisvestingsverslag Wooninvesteringsfonds 2013
22
3. Aankoop en verkoop
Aankoop
Er zijn in het verslagjaar geen nieuwe aankopen
gedaan. Voor meer informatie zie het hoofdstuk
Bericht van de directeur-bestuurder.
afgebouwd naar 100% in 2018. Dit betekent dat
indien een koper aanpassingen wil doen aan de
woning, deze eigen middelen zal moeten
aanwenden en dat is in het starterssegment vaak
een probleem. Er wordt daarom meer
geïnvesteerd in het opknappen van de leeg
gekomen huurwoningen zodat deze door de
potentiële koper beter te financieren en direct te
betrekken zijn.
Verkoop
In 2013 zijn 171 woningen overgedragen aan
particuliere eigenaren. Dit is een stijging van 25%
ten opzichte van 2012, toen 136 woningen werden
overgedragen. Dit betekent dat vanaf de
oprichting van het Wooninvesteringsfonds tot en
met 31 december 2013 in totaal 1.555 woningen
zijn getransporteerd. In 2013 liet de Nederlandse
woningmarkt een voorzichtig herstel zien. De
verkoopaantallen namen toe maar de prijzen
bleven dalen, zij het minder sterk dan verwacht.
Met name de laatste twee kwartalen van 2013
lieten een stijgende lijn zien in het aantal
wilsovereenstemmingen ten opzichte van het jaar
daarvoor (108 in 2013 tegenover 68). Het laatste
kwartaal van 2012 vertoonde destijds ook een
stijging van het aantal wilsovereenstemmingen
maar dit had alles te maken met de fiscaal
aantrekkelijke hypotheekvoorwaarden die per 1
januari 2013 zouden verdwijnen. Dergelijke
invloeden waren in 2013 niet aan de orde. Dit kan
er op wijzen dat de potentiële koper meer
vertrouwen krijgt in stabilisatie c.q. herstel van de
woningmarkt en in combinatie met het lage
prijsniveau en de nog steeds aantrekkelijke
hypotheekrente makkelijker instapt dan een jaar
geleden. In 2013 kon nog slechts 105% van de
waarde van de woning (eventueel na verbouwing)
worden gefinancierd en dit wordt langzaam
Verkoopprijzen
De gemiddeld gerealiseerde koopsom van een
woning in 2013 bedraagt € 131.284 tegenover €
133.540 in 2012 en is daarmee 1,6% gedaald. Deze
daling is lager dan het landelijk gemiddelde
(volgens cijfers van het Kadaster 5,6%). In 2013 is
er voor gekozen om woningen aan de onderkant
van de markt en die bij verkoop niet of nauwelijks
bijdragen aan een positief bedrijfsresultaat,
opnieuw te verhuren. Hierdoor is de prijsdaling
enigszins gedempt.
Leegstand
Het gemiddeld aantal dagen dat een woning te
koop stond is met 239 dagen gedaald ten opzichte
van 2012 waar een woning gemiddeld 292 dagen
te koop stond. Met het oog op het terugdringen
van de leegstandskosten werd afhankelijk van het
aantal leegstaande woningen per complex en de
specifieke regionale
woningmarktomstandigheden, vaker besloten om
woningen na huuropzegging aansluitend opnieuw
te verhuren.
Portefeuille per einde jaar
ultimo 2013
ultimo 2012
ultimo 2011
4.338
4509
4.645
14
14
15
4.352
4.523
4.660
Woningen
Commercieel onroerend goed (COG)
Totaal portefeuille per einde jaar
Volkshuisvestingsverslag Wooninvesteringsfonds 2013
23
Leegstand
Woningen
Commercieel onroerend goed (COG)
Bezettingsgraad woningen
184
258
265
6
6
6
95,8%
94%
94%
Mutatie
De mutatiegraad is van belang voor het aantal
leeggekomen, 7,9% van het gemiddeld aantal
woningen dat verkocht kan worden. Hierbij wordt
woningen dat het Wooninvesteringsfonds in 2013
gerekend met het moment van beëindiging van
in zijn bezit had. In 2012 was er sprake van 315
het huurcontract. In 2013 zijn 351 woningen
huuropzeggingen.
Woningen
2013
2012
2011
2010
Portefeuille per ultimo
4.352
4.509
4.645
4.513
Aantal verkopen
171
136
225
254
Verkoop mutatiegraad
3,9%
3,0%
4,8%
5,6%
Zittende huurders
Niet geheel onverwacht is de stijging van het
huurverhogingen oplopend tot 6,5% zorgt er voor
aantal verkopen aan zittende huurders, van 5
dat de kloof tussen de maandlasten bij huur en bij
transporten in 2012 naar 11 transporten in 2013.
koop kleiner wordt. Nu ook in 2014 extra
Door de nieuwe regels met betrekking tot de
huurverhogingen doorgevoerd mogen worden zal
toegestane huurverhoging wordt het met name
het Wooninvesteringsfonds wederom extra
voor huurders met een inkomen boven € 43.000
aandacht besteden aan het bevorderen van de
aantrekkelijk om te kopen. De combinatie van een
verkoop aan deze groter wordende groep
laag prijsniveau, de lage hypotheekrente en
potentiële kopers.
Aantal woningen verkocht
Waarvan aan zittende huurders
In %
Totaal
2013
2012
t/m 2011
1.555
171
136
1.248
94
11
5
78
6,0%
6,4%
3,6%
6,3%
Volkshuisvestingsverslag Wooninvesteringsfonds 2013
24
4. Huurbeleid en huurprijsontwikkeling
In het verslagjaar is de eerste inkomens-
De huurders zijn vóór 1 mei 2013 schriftelijk op de
afhankelijke huurverhoging doorgevoerd op de
hoogte gesteld in de jaarlijkse huurverhogingsbrief
niet geliberaliseerde woningen van het
met daarbij indien van toepassing hun
Wooninvesteringsfonds waar dit wenselijk en
inkomensverklaring van de Belastingdienst. Naar
mogelijk was. Om het scheefwonen tegen te gaan
aanleiding van de inkomensafhankelijke
en doorstroming te bevorderen zijn de huren als
huurverhoging zijn 111 bezwaren ontvangen
volgt verhoogd; 1,5%, 2% en 4% boven de inflatie
waarvan er 39 zijn toegekend, 59 zijn afgewezen
van 2,5% voor huishoudens met een inkomen tot €
en een deel aan de huurcommissie is voorgelegd.
33.614 (1,5%), inkomens tussen de € 33.614 en €
Het komend jaar zal de inkomensafhankelijke
43.000 (2%) en boven de € 43.000 (4%).
huurverhoging wederom worden doorgevoerd
waar dit wenselijk en mogelijk is.
Gemiddelde huurprijs
De woningen hebben een gemiddelde netto huurprijs per maand van € 485. Deze bedraagt 79% van de
maximaal redelijke huur volgens de puntentelling van het WoningWaarderingsStelsel (WWS).
2013
2012
2011
Gemiddelde huurprijs per woning op 1 januari in €
473
471
469
Gemiddelde netto huurprijs per woning op 31 december in €
485
473
471
variabel
2,3%
1,3%
79%
79%
78%
Verhoging huursom
Gemiddelde huurprijs als % maximaal redelijk op 31 december
Uit de opbouw van de portefeuille naar huurklasse blijkt dat in het verslagjaar het overgrote deel (53,9%) van
de woningen tot de categorie betaalbaar behoort.
2013
%
2012
%
2011
%
762
17,6
472
10,5
509
11,0
2.337
53,9
2.989
66,3
3.065
66,0
Duur (> € 574,35 < € 681,02)
924
21,3
835
18,5
868
18,6
Geliberaliseerd (> € 681,02)
315
7,2
213
4,7
203
4,4
4338
100
4.509
100
4.645
100
Goedkoop (< € 374,44)
Betaalbaar (> € 374,44< € 574,35)
Totaal
NB: De huurklassen zijn op basis van de prijsklasse-indeling in 2013 en betreffen de rekenhuur Wet op de
huurtoeslag.
Volkshuisvestingsverslag Wooninvesteringsfonds 2013
25
Verhuur
woningen zijn gelegen, door:
Het aantal leeggekomen woningen is in 2013 351
(2012: 315). In 2013 zijn er 171 verkocht (2012:

Een uitgebreide screening van huurtoelating,
136). Het Wooninvesteringsfonds is genoodzaakt
voor huurders die de leefbaarheid van een
woningen te verhuren ter voorkoming van een
wijk op peil houden of ten goede komen;
oplopende leegstand. In het verleden kon het

Samen te werken met de beheerders, die
merendeel van de leeggekomen woningen binnen
zorgen voor het op peil houden van diverse
afzienbare tijd verkocht worden. Bij verhuur
leefbaarheidsfactoren (de kwaliteit van het
streeft het Wooninvesteringsfonds de maximaal
gebouwde, de milieuhygiëne en sociale
redelijke huur na tenzij de marktomstandigheden
aspecten);
of de staat van de woning dat niet toelaten.
Per 31 december 2013 heeft het
Leefbaarheid en maatschappelijke huisvesting
Wooninvesteringsfonds 9 woningen voor
Het Wooninvesteringsfonds levert een bijdrage
mindervaliden en 32 seniorenwoningen in zijn
aan de leefbaarheid binnen de wijken waar de
portefeuille (gelijk aan 2012).
Volkshuisvestingsverslag Wooninvesteringsfonds 2013
26
5. Beheer en onderhoud
Het jaar 2013 is voor het Wooninvesteringsfonds
op het gebied van beheer en onderhoud een rustig
jaar gebleken. Verdere inkrimping van het aantal
beheerders heeft niet plaatsgevonden.
Langlopende overeenkomsten maakten dit niet
mogelijk. Met uitzondering van één
beheerovereenkomst, welke per 1 januari 2014
wel gewijzigd zal gaan worden. Dit zal in 2014
bijdragen aan verdere verbetering van de
beheersbaarheid en efficiëntie en tot
kostenbesparingen.
Onderhoudsbeleid
Het onderhoudsbeleid van het
Wooninvesteringsfonds wijkt in 2013 niet af van
het beleid in 2012. Woningen in exploitatie
worden onderhouden volgens het
instandhoudingsprincipe. Het uitgangspunt voor
het Wooninvesteringsfonds is een gezonde
woningportefeuille. Het beleid is gericht op het
handhaven, en waar nodig, verbeteren van de
huidige onderhoudstoestand. Speerpunten hierin
zijn; het vervangen van gasgeisers en
moederhaarden, door deze te combineren door
het plaatsen van combi cv-ketels. Als investeringen
afkoop van het klachtenonderhoud overeenstemt
met de werkelijkheid en of de gewenste kwaliteit
wordt gewaarborgd. Hierbij stelt de beheerder per
kwartaal een klachtenoverzicht ter beschikking.
In aanvulling op het klachtenbudget heeft het
Wooninvesteringsfonds een budget beschikbaar
voor het op individuele basis vervangen/renoveren
van badkamers, keukens en cv-ketels. De
bestedingen in 2013 bedroegen ruim € 0,9
miljoen, een toename van circa € 0,1 miljoen ten
opzichte van 2012.
Planmatig onderhoud
Het Wooninvesteringsfonds heeft de planning en
de uitvoering van het planmatig onderhoud
uitbesteed aan Fortrus. In 2012 zijn delen van het
planmatig meerjarenonderhoud uitgesteld met de
onder druk staande resultaten en kasstromen. De
uitgestelde werkzaamheden hebben prioriteit
gekregen in 2013 en zijn grotendeels uitgevoerd.
De realisatie van het planmatig onderhoud in 2013
bedroeg € 0,8 miljoen (2012: € 1,1 miljoen). In
2013 is voor een bedrag van € 0,3 miljoen aan
planmatig meerjarenonderhoud uitgesteld en
doorgeschoven naar 2014.
worden gedaan in onderhoud wordt er goed op
gelet dat de verkoop-/ verhuurprijs binnen het
bereik van de doelgroep blijft.
Grote projecten in 2013 waren:

Diverse schilderonderhoudsbeurten in de
Grasbuurt te Rotterdam (95 woningen) en in
Klachtenonderhoud
Het klachtenonderhoud van de woningen wordt
verzorgd door de beheerder. Hiervoor is standaard
een vast bedrag per woning afgesproken. De
hoogte van dit bedrag wordt periodiek getoetst
aan de praktijk. Jaarlijks wordt geëvalueerd of de
Volkshuisvestingsverslag Wooninvesteringsfonds 2013
de Pelikaansingel te Delft (51 woningen);

Dakwerkzaamheden in Apeldoorn en
Groningen. In Apeldoorn is gestart met het
renoveren van de kunststof daken, een
project dat kostentechnisch verdeeld zal
worden over vijf jaar.
27
Energielabeling
energielabel. De verdeling van het woningbezit
Het Wooninvesteringsfonds heeft in het
van het Wooninvesteringsfonds over de diverse
verslagjaar de woningen die niet gelabeld waren,
labels is als volgt;
bij verkoopmutatie alsnog laten voorzien van een
Energielabels woningen Wooninvesteringsfonds per 1-1-2014
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
A
B
C
Volkshuisvestingsverslag Wooninvesteringsfonds 2013
D
E
F
G
28
6. Vereniging van Eigenaren
Het Wooninvesteringsfonds speelt een grote rol in
meerderheidsbelang sprake is. Circa 50% van het
de actieve Verenigingen van Eigenaren (VvE’s)
totale bezit van het Wooninvesteringsfonds is
waarin het mede-eigenaar is. Speerpunt daarbij is
onderdeel van een VvE. In 2013 bedroegen de
voor 2013 geweest het aanscherpen van de
uitgaven aan onderhoud en renovatie van de VvE’s
maandelijkse bijdragen in verhouding tot de
bijna € 2,2 miljoen (2012: € 2,4 miljoen).
aanwezige reserves en het geplande planmatig
onderhoud. Zonder dat dit de gezondheid van de
Bijzondere vermelding verdienen de
VvE aantast. Dit heeft geleid tot een besparing van
werkzaamheden:
€ 0,2 miljoen.

In het verslagjaar is het Wooninvesteringsfonds,
Start grootschalige renovatie liftinstallaties
VvE Belvederebos te Zoetermeer;
als appartementrechteigenaar, deelnemer in een

Schilderwerk VvE Zuiddiepje te Rotterdam;
105-tal VvE’s, waarbij niet in alle gevallen van een

Dakwerkzaamheden VvE Jules Massenetstraat
te Den Haag.
Volkshuisvestingsverslag Wooninvesteringsfonds 2013
29
Bijlage 1 Leden Wooninvesteringsfonds
CORPORATIE
PLAATS
CERTIFICATEN
Ons Huis
de Woonmensen
Woningstichting De Goede Woning
Vivare
Volkshuisvesting Arnhem
QuaWonen
Stadlander
ProWonen
Woningstichting Brummen
KleurrijkWonen
Vidomes
Woningbouwvereniging Bergopwaarts
Rentree
Woonveste
Stichting Mooiland
Woningstichting De Zaligheden
Woonbedrijf
'thuis
UWOON
Goed Wonen
RWS partner in wonen
Oosterpoort Wooncombinatie
Nijestee
Woonstichting De Kernen
WOONopMAAT
R & B Wonen
Dudok Wonen
Woningstichting De Voorzorg
Woningstichting Woensdrecht
Intermaris
Woonstichting Hulst
De Sleutels
Stichting Woningbeheer Betuwe
Woningstichting Laarbeek
Viverion
Servatius
Woonpunt
Wonen Meerssen
Woongoed Middelburg
Woningvereniging Nederweert
Woonstichting Land van Altena
Talis
Bernardus Wonen
Stichting WoonGoed 2-Duizend
Wonen Limburg
Woonbron
Ressort Wonen
woCom
Apeldoorn
Apeldoorn
Apeldoorn
Arnhem
Arnhem
Bergambacht
Bergen op Zoom
Borculo
Brummen
Deil
Delft
Deurne
Deventer
Drunen
Ede
Eersel
Eindhoven
Eindhoven
Ermelo
Gemert
Goes
Groesbeek
Groningen
Hedel
Heemskerk
Heinkenszand
Hilversum
Hoensbroek
Hoogerheide
Hoorn
Hulst
Leiden
Lienden
Lieshout
Lochem
Maastricht
Maastricht
Meerssen
Middelburg
Nederweert
Nieuwendijk
Nijmegen
Oudenbosch
Reuver
Roermond
Rotterdam
Rozenburg
Someren
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
2.290.522
2.852.915
6.000.000
6.564.665
2.000.000
2.500.000
500.000
5.000.000
1.000.000
2.290.522
2.000.000
5.000.000
1.141.166
1.500.000
6.048.750
500.000
3.000.000
2.717.892
547.972
1.625.468
1.145.261
2.000.000
2.500.000
1.000.000
1.500.000
1.000.000
3.287.831
570.583
1.500.000
1.500.000
570.583
500.000
1.000.000
1.022.500
2.730.063
1.141.166
2.645.261
522.500
2.090.000
1.045.000
1.000.000
1.048.750
1.092.025
500.000
5.705.831
39.000.000
8.759.713
5.000.000
COLLEGIALE
LENING
€ 1.000.000
€ 1.500.000
€ 1.500.000
exp. 2010
€ 1.500.000
exp. 2010
€ 2.500.000
exp. 2009
WIF
LID
A
A
A
A
A
A
B
A
A
A
A
A
A
A
A
B
A
A
B
A
A
A
A
A
A
A
A
B
A
A
B
B
A
A
A
A
A
B
A
A
A
A
A
B
A
A
A
A
IM*
2011
2011
2005
2011
2005
2011
2011
2011
2011
2011
2011
2011
2011
2011
2011
2005
2005
2011
2011
2011
2011
2011
2011
2011
2011
2011
2011
2011
2005
2011
2005
2011
2011
2011
2011
2005
2011
2005
2011
2011
2011
2011
2011
2011
2011
2011
2005
2011
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
30
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen
Area
Bouwvereniging Woningbelang
Woonwenz
LEKSTEDEwonen
Woonwijze
Casade
Mijande Wonen
Woningstichting Het Grootslag
Woonservice
Woonkracht10
deltaWonen
Stichting Woonstede
Domijn
De Alliantie Gooi- en Vechtstreek
Woningstichting Kessel
Woonstichting Stek
Woningbouwstichting De Gemeenschap
Woningstichting Hellendoorn
Woningstichting St. Antonius van Padua
Woningbouwvereniging Helpt Elkander
Thuisvester
Rhenense Woningstichting
Woningstichting De Kleine Meierij
Woonstichting Vooruitgang
Bouwvereniging Huis & Erf
Vallei Wonen
Terneuzen
Uden
Valkenswaard
Venlo-Blerick
Vianen
Vught
Waalwijk
Weerselo
Wervershoof
Westerbork
Zwijndrecht
Zwolle
Ede
Enschede
Huizen
Kessel
Lisse
Nijmegen
Nijverdal
Noordwijkerhout
Nuenen
Oosterhout
Rhenen
Rosmalen
Sassenheim
Schijndel
Woudenberg
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
1.000.000
5.072.631
2.000.000
3.276.075
2.000.000
570.583
1.638.038
1.500.000
500.000
3.000.000
2.735.941
5.225.000
€ 1.000.000
€ 2.000.000
€ 1.000.000
€
€
€
€
€
500.000
exp. 2011
exp. 2009
exp. 2010
exp. 2010
500.000
exp. 2011
exp. 2010
exp. 2011
exp. 2009
500.000
500.000
exp. 2010
exp. 2011
500.000
A
A
A
A
A
B
A
A
B
A
A
A
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
2011
2011
2005
2011
2011
2011
2011
2011
2011
2011
2011
2011
* IM2005 = certificaten onder de werking van Investeringsmemorandum d.d. 22 september 2005
IM2011 = certificaten onder de werking van Investeringsmemorandum d.d. 19 mei 2011
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
31
Bijlage 2 Overzicht portefeuille
AANGEKOCHT
30-11-2005
30-11-2005
16-12-2005
23-12-2005
24-12-2005
28-12-2005
29-9-2006
28-12-2006
28-12-2006
28-12-2006
28-12-2006
28-12-2006
28-12-2006
1-10-2007
30-11-2007
30-11-2007
30-11-2007
31-12-2007
31-12-2007
31-12-2007
31-12-2007
31-12-2007
31-12-2007
31-12-2007
31-12-2007
31-12-2007
31-12-2007
31-12-2007
31-1-2008
31-1-2008
31-3-2008
29-8-2008
31-10-2008
31-10-2008
15-12-2008
31-12-2008
13-2-2009
2-3-2009
13-3-2009
15-4-2009
1-7-2009
31-12-2009
31-12-2009
30-6-2010
1-7-2010
14-7-2010
1-6-2011
CORPORATIE
DUWO
Woonbron
Haag Wonen
Staedion
De Huismeesters
Nijestee
Hestia Groep
Vestia
Vestia
Vestia
Vestia
Woonlinie
Woonlinie
Mijande Wonen
De Woonplaats
Nijestee
Vidomes
Humanitas
SIB Woonservice
Vestia
Vestia
Vestia
Vestia
Woonbron
Woonbron
Woonbron
Woonkracht10
Woonkracht10
De Kernen
De Kernen
Woonbron
Volksbelang Made
Omnia Wonen
Omnia Wonen
Nijestee
Woonpunt
Jutphaas Wonen
Vidomes
Havensteder
De Goede Woning
Nijestee
Woonpunt
Woonpunt
Woonkracht10
Wherestad
Domein
Vivare
PLAATS
Delft
Rotterdam
Den Haag
Den Haag
Groningen
Groningen
Landgraaf
Wildervank
Stadskanaal
Veendam
Delfzijl
Zaltbommel
Aalburg e.o.
Den Ham-Vroomshoop
Breda
Groningen
Zoetermeer
Rotterdam
Veenendaal
Grijpskerke
Oudenbosch
Meliskerke
Aagtekerke
Rotterdam
Dordrecht
Delft
Papendrecht
Alblasserdam
Hedel e.o.
Aalst e.o.
Rotterdam
Langeweg
Breda
Hoogerheide
Groningen
Heerlen
Nieuwegein
Zoetermeer
Schiedam
Apeldoorn
Groningen
Maastricht
Geleen
Zwijndrecht
Purmerend
Eindhoven
Lent
Totaal
AANTAL WONINGEN
125
425
53
138
222
58
45
25
26
33
24
44
39
22
74
39
80
32
45
7
12
3
1
449
112
181
15
48
58
48
146
19
29
23
89
65
21
58
231
203
35
34
15
39
372
156
320
4338
AANTAL COG
1
2
11
14
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
32
Geconsolideerde balans (na winstbestemming)
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
1
2
26
ten dienst van de exploitatie
2
2.451
2.552
Vastgoedbeleggingen
3
45.660
37.411
361.514
400.345
-----------------------
-----------------------
407.174
437.756
27.460
25.963
-----------------------
---------------------
437.087
466.297
-----------------------
---------------------
ACTIVA
VASTE ACTIVA
Immateriële vaste activa
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken
Commercieel vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd
als vastgoedbeleggingen
Financiële vaste activa
4
Totaal vaste activa
VLOTTENDE ACTIVA
Vorderingen
Debiteuren
5
56
499
Belastingen en premies sociale verzekeringen
6
4
-
Overlopende activa
7
84
190
-----------------------
----------------------
144
689
6.174
9.598
-----------------------
----------------------
6.318
10.287
-----------------------
----------------------
443.405
476.584
==============
=============
Totaal vorderingen
Liquide middelen
Totaal vlottende activa
Totaal activa
8
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
33
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
Algemene reserve
-71.048
-53.208
Onverdeeld resultaat
-11.535
-17.840
-----------------------
-----------------------
-82.583
-71.048
373
739
-
-
-----------------------
-----------------------
10
373
739
Achtergestelde leningen *
11
198.423
193.736
Leningen kredietinstellingen
12
321.871
347.334
Overig
13
1.215
1.984
-----------------------
-----------------------
521.509
543.054
472
403
PASSIVA
GROEPSVERMOGEN
Totaal eigen vermogen *
9
VOORZIENINGEN
Latente belastingverplichtingen
Overig
Totaal voorzieningen
LANGLOPENDE SCHULDEN
Totaal langlopende schulden
KORTLOPENDE SCHULDEN
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekering
14
199
220
Overige kortlopende schulden
15
235
2
Overlopende passiva
16
3.200
3.214
-----------------------
-----------------------
4.106
3.839
-----------------------
-----------------------
443.405
476.584
===============
==============
115.840
122.688
===============
==============
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
* Garantievermogen
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
34
Geconsolideerde resultatenrekening
(x € 1.000)
2013
2012
25.611
25.192
4.661
3.404
37
30
-----------------------
-----------------------
17
30.309
28.626
Afschrijvingen
18
-166
-233
Salarissen
19
-884
-682
Sociale lasten en pensioenen
20
-215
-216
Onderhoud
21
-3.351
-3.091
Overige bedrijfskosten
22
-7.613
-6.387
-----------------------
-----------------------
-12.229
-10.609
-----------------------
-----------------------
3
-13.612
-20.711
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
23
111
118
Rentelasten en soortgelijke kosten
24
-18.729
-20.335
-----------------------
-----------------------
-18.618
-20.217
-----------------------
-----------------------
-14.150
-22.911
2.615
5.071
-----------------------
-----------------------
-11.535
-17.840
==============
==============
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Huuropbrengsten
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Overige opbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN
Som der bedrijfslasten
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
Saldo financiële baten en lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
Belastingen
Resultaat na belastingen
25
35
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
(x € 1.000)
2013
2012
-11.535
-17.840
KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN
Resultaat na belastingen
Aanpassingen voor:
Herwaardering
3
Afschrijvingen
18
Egalisatie cap premie
24
Amortisatie en mutatie verwervingskosten
achtergestelde leningen
24
Amortisatie transactiekosten leningen kredietinstellingen 24
Boekwaarde verkochte woningen
17
Mutatie derivaten
24
Boekwaarde desinvesteringen
1,2,3
Belastingen
25
13.612
166
55
20.711
233
55
43
186
16.969
22
-8
-2.615
-----------
43
186
14.153
1.984
-5.071
----------28.430
Veranderingen in werkkapitaal:
Mutatie vorderingen
Mutatie kortlopende schulden
5,6,7
14,15,16
545
267
-----------
-
-3
2
3
4
-73
-----------
-1.025
-----------73
----------17.634
Subtotaal
11
4.646
12,13 -25.704
-----------
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Toename liquide middelen
Stand liquide middelen begin jaar
Stand liquide middelen einde jaar
Mutatie liquide middelen
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
-1.914
---------12.540
1
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Netto toename achtergestelde leningen
Netto toename leningen kredietinstellingen
-457
-2.371
----------812
----------17.707
Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen immateriële vaste activa
Investeringen in roerende en onroerende zaken t.d.v.
exploitatie
Investeringen vastgoedbeleggingen
Investeringen in financiële vaste activa
32.294
-1.028
----------11.512
6.115
-13.678
-----------21.058
-----------3.424
======
8
9.598
6.174
-----------
-7.563
----------3.949
======
5.649
9.598
-----------
-3.424
======
3.949
======
36
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2013
Algemeen
Het Wooninvesteringsfonds gevestigd aan de
Utrechtseweg 129 te Zeist is een vereniging met
de status van “toegelaten instelling
volkshuisvesting” en is landelijk werkzaam binnen
de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en
het Besluit Beheer Sociale Huursector. De
activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie
en vervreemden van woningen. De statutaire
vestigingsplaats is Hilversum.
Tenzij anders is vermeld, zijn alle bedragen in
duizenden euro’s.
Groepsverhoudingen
Wooninvesteringsfonds staat aan het hoofd van de
Wooninvesteringsfonds-groep. Indien hierna in de
geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken
over het Wooninvesteringsfonds wordt hiermee
bedoeld het Wooninvesteringsfonds en zijn in de
consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.
Grondslagen voor consolidatie
Op 31 december 2007 zijn twee vennootschappen
opgericht WIF Vastgoed B.V. en WIF FBI B.V.
Daarnaast is op 16 april 2010 Wooninvesteringsfonds I B.V. opgericht. Per 1 juni 2011 is WIF
Vastgoed B.V. omgezet in WIF Lent B.V.
Wooninvesteringsfonds I B.V. is per 15 maart 2011
omgezet in WIF Management B.V. Van alle
vennootschappen is het Wooninvesteringsfonds
100% aandeelhouder.
In de consolidatie worden opgenomen de
financiële gegevens van Wooninvesteringsfonds en
zijn groepsmaatschappijen. Dit betreft alle
maatschappijen waarmee het een
organisatorische en economische eenheid vormt.
Waarderingsgrondslagen van
groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd
om aansluiting te krijgen bij de geldende
waarderingsgrondslagen voor de Groep. Daar waar
van de gegevens in totaliteit geen belangrijke
invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en
verliesrekening is van correctie van de grondslagen
afgezien.
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en
vennootschappen zijn:
Volledig geconsolideerd;
WIF Lent B.V. (voorheen: WIF Vastgoed B.V.),
Hilversum (100%)
WIF Management B.V. (voorheen:
Wooninvesteringsfonds I B.V.), Zeist (100%)
Overige deelnemingen, gewaardeerd op
nettovermogens-waarde zijn:
WIF FBI B.V., Hilversum (100%)
De activiteiten van WIF Lent B.V. bestaan
voornamelijk uit exploitatie en vervreemden van
woningen in Lent (Nijmegen).
De activiteiten van WIF Management B.V. bestaan
voornamelijk uit het oprichten, deelnemen in, het
bestuur voeren over en het verlenen van diensten
op financieel, technisch, administratief,
economisch of bestuurlijk gebied.
De activiteiten van WIF FBI B.V. bestaan
voornamelijk uit het beleggen van vermogen in
registergoederen, effecten en schuldvorderingen.
Deze verbinding is niet geconsolideerd in verband
met het ontbreken van activiteiten vanaf moment
van oprichten.
Intercompany-transacties, intercompany-winsten
en onderlinge vorderingen en schulden tussen
groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor
zover de resultaten niet door transacties met
derden buiten de groep zijn gerealiseerd.
Ongerealiseerde verliezen op intercompanytransacties worden ook geëlimineerd tenzij er
sprake is van een bijzondere waardevermindering.
Resultaten op intercompany-transacties tussen in
de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen
worden volledig uit zowel de balanswaardering als
het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze
resultaten nog niet door een overdracht van het
verkregen actief of passief aan derden buiten de
groep zijn gerealiseerd.
37
Met ingang van 1 januari 2011 worden WIF Lent
B.V. en WIF Management B.V. geconsolideerd.
Acquisities en desinvesteringen van
groepsmaatschappijen
Vanaf de overnamedatum worden de resultaten
en de identificeerbare activa en passiva van de
overgenomen vennootschap opgenomen in de
geconsolideerde jaarrekening. De overnamedatum
is het moment dat overheersende zeggenschap
kan worden uitgeoefend op de betreffende
vennootschap.
De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of
het equivalent hiervan dat is overeengekomen
voor de verkrijging van de overgenomen
onderneming vermeerderd met eventuele direct
toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs
hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde
van de identificeerbare activa en passiva wordt het
meerdere als goodwill geactiveerd onder de
immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële
waarde van de identificeerbare activa en passiva,
dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als
overlopende passiefpost opgenomen.
De maatschappijen die in de consolidatie
betrokken zijn, blijven in de consolidatie
opgenomen tot het moment dat zij worden
verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het
moment dat de beslissende zeggenschap wordt
overgedragen.
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor
het opstellen van de jaarrekening vormt de
directie van het Wooninvesteringsfonds zich
verschillende oordelen en maakt schattingen die
essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening
opgenomen bedragen. Indien het voor het geven
van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht
noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en
schattingen inclusief de bijbehorende
veronderstellingen opgenomen bij de toelichting
op de betreffende jaarrekeningpost.
Toekomstperspectief
Bij het opstellen van de jaarrekening is uitgegaan
van het scenario van afbouw van de huidige
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
vastgoedportefeuille door uitponding in een
periode van circa 20 jaar Uitgaande van deze
situatie heeft het Wooninvesteringsfonds per 31
december 2013 een negatief eigen vermogen van
€ 82,5 miljoen, is er sprake van een negatief
resultaat over 2013 van € 11,5 miljoen en een
negatieve netto kasstroom van € 3,4 miljoen. In
2013 zijn de door de bank gestelde convenanten
(debt service coverage ratio en loan-to-value)
gebroken. Daarnaast verwacht het management
dat de door de bank gestelde convenanten (debt
service coverage ratio en loan-to-value) ook in
2014 en 2015 zullen worden gebroken.
Ten aanzien van de financiering zijn de debt
service coverage ratio (DSCR) en loan-to-value
(LTV)) van belang. De LTV is de verhouding tussen
uitstaande leningen aan kredietinstellingen
(exclusief achtergestelde leningen) en de
marktwaarde van de vastgoedportefeuille. Ten
aanzien van de DSCR zijn een tweetal niveaus van
toepassing, namelijk 1,20 en 1,10.. Indien de DSCR
onder de 1,20 komt treedt een cash-sweep in
werking hetgeen inhoudt dat de bank overtollige
liquide middelen van het Wooninvesteringsfonds
gebruikt voor additionele aflossing op de lening.
Zakt de DSCR onder de 1,10 dan is het
Wooninvesteringsfonds ‘in default’ en is de lening
direct opeisbaar door de bank. Over de periode 1
januari 2013 tot en met 31 december 2013 is de
DSCR 1,15. Over de periode 1 oktober 2012 tot en
met 30 september is de DSCR 1,19. In de
voorliggende periodes in 2013 is de DSCR steeds
hoger of gelijk aan 1,20 en is geen sprake van
doorbreking van het bankconvenant.
Het Wooninvesteringsfonds houdt in zijn
projecties rekening met een verdere
verslechtering van de DSCR in 2014. De 'default’
grens kan in 2014 bereikt of zelfs onderschreden
worden . Het Wooninvesteringsfonds wordt in zijn
bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse
regeringsmaatregelen voor de gereguleerde
huursector. Deze maatregelen betreffen onder
meer de Wet verhuurderheffing, een verruiming
van het huurbeleid en door het Centraal Fonds
Volkshuisvesting opgelegde extra heffingen voor
saneringssteun. Deze maatregelen hebben vooral
een negatieve impact op de operationele
kasstromen van het Wooninvesteringsfonds.
38
De LTV (verhouding tussen uitstaande leningen
aan kredietinstellingen en de marktwaarde van de
vastgoedportefeuille) is sinds 31 december 2012
ieder kwartaal van 2013 boven het maximum van
80%. Per 31 december 2013 is de LTV 80,3%.
Per 31 december 2013 is daarmee opnieuw sprake
van een doorbreking van het convenant op de LTV
en sprake van een ‘default event’ met de
mogelijkheid tot herstel binnen drie maanden. In
2014 zal voor het herstel van de LTV additioneel
€ 1,35 miljoen afgelost worden door het
Wooninvesteringsfonds uit de overtollige liquide
middelen. In 2013 is in totaal voor € 8,8 miljoen
additioneel afgelost om de LTV te herstellen tot
het maximum van 80%.
Het Wooninvesteringsfonds houdt in zijn
projecties rekening met een verdere
verslechtering van de marktwaarde verhuurde
staat en daarmee de LTV in 2014. De 'default’
grens zal ook in 2014 overschreden worden en
mogelijk zelfs tot een onherstelbaar niveau.
Op 31 maart 2015 loopt de huidige
financieringsfaciliteit (per 31 december 2013 € 303
miljoen) af. Vooralsnog heeft het
Wooninvesteringsfonds van de banken geen
voorstel tot herfinanciering ontvangen. De banken,
BNG en ABN AMRO Bank, achten de operationele
kasstromen onvoldoende om de nieuwe
financieringslasten en –voorwaarden te dragen.
Daarnaast wensen de banken geen hogere LTV aan
te gaan bij herfinanciering dan circa 65%. Het
Wooninvesteringsfonds is daarom naarstig op zoek
naar oplossingen om herfinanciering c.q.
continuïteit te realiseren.
Om de continuïteit te kunnen borgen dient het
WIF aanvullende financiering te verkrijgen.
Hiervoor zijn diverse scenario’s doorgerekend. Een
van de scenario’s is het ineens verkopen van al het
vastgoed om voldoende liquiditeiten te genereren
om de bestaande financiering af te kunnen lossen.
Het ligt echter niet in lijn der verwachting dat bij
deze directe verkoop voldoende opbrengsten
gegenereerd worden om aan de wensen van het
ministerie en de certificaathouders te voldoen.
Andere scenario’s rekenen uitponding op langere
termijnen door. Volgens het bestuur van het WIF is
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
het meest haalbare en effectiefste scenario, het
scenario waarin uitponding van de huidige
vastgoedportefeuille op lange termijn wordt
nagestreefd en wel voor een periode van ongeveer
20 jaar. Echter hierbij zal door het WIF
saneringssteun aangevraagd moeten worden bij
het CFV waarbij van het WSW borging wordt
ontvangen. Op 27 februari 2014 is daarom bij het
Centraal Fonds Volkshuisvesting melding gemaakt
van een aanvraag tot saneringssteun.
Uitgangspunt voor deze steun is dat het
Wooninvesteringsfonds de activiteiten voortzet in
een scenario van geleidelijke afbouw door
uitponding, maar van WSW borging ontvangt,
waarmee alsnog herfinanciering per 31 maart
2015 mogelijk is. De aanvraag tot saneringssteun
zal in de loop van 2014 bij het Centraal Fonds
Volkshuisvesting worden ingediend..
Het bestuur is van mening dat met behulp van de
toe te kennen saneringssteun er ruimte ontstaat
om de huidige vastgoedportefeuille door middel
van uitponden af te wikkelen. Deze beleidsvariant
vormt de basis voor de waardering in deze
jaarrekening en dan met name de waardering van
het vastgoed op basis van marktwaarde in
verhuurde staat en de actieve belastinglatentie op
basis van verrekenbaarheid met
geprognosticeerde toekomstige fiscale winsten.
De realisatie van het gehanteerde scenario als
uitgangspunt voor deze jaarrekening is daarmee
afhankelijk van de goedkeuring van het CFV en het
WSW en indirect de certificaathouders. Realisatie
is daarmee onzeker. Wanneer deze situatie niet
haalbaar blijkt, kan dit grote gevolgen hebben voor
de waarderingen van de posten in de jaarrekening
en daarmee op het verwachtte eindsaldo na
afwikkeling van alle activiteiten.
Voor de certificaathouders geldt dat bij elk van de
uitgewerkte scenario’s onzeker is of de door hen
ingelegde gelden volledig kunnen worden
terugbetaald en of het beoogde rendement op de
certificaten kan worden behaald..
Het gekozen scenario is alleen mogelijk als derden
bereid zijn het Wooninvesteringsfonds steun te
verlenen om de herfinanciering van de huidige
financiering ad € 303 miljoen in 2015 te kunnen
39
realiseren. Het Wooninvesteringsfonds is in hoge
mate afhankelijk van de bereidheid van financiers
om in de financieringsbehoefte te voorzien.
Er is derhalve een materiële onzekerheid inzake de
continuïteit. In deze jaarrekening is op basis van de
verwachte saneringssteun uitgegaan van going
concern.
Financiële instrumenten
Financiële instrumenten omvatten bij het
Wooninvesteringsfonds vorderingen, liquide
middelen, langlopende en kortlopende schulden.
Financiële instrumenten worden bij de eerste
opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief
direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste
opname worden financiële instrumenten
gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.
Indien er geen sprake is van agio of disagio en
direct toerekenbare transactiekosten is de
geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale
waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijke
geachte voorziening getroffen voor risico van
oninbaarheid.
Voor de waardering van latente
belastingvorderingen wordt verwezen naar de
grondslagen voor waardering, paragraaf latente
belastingvorderingen en -verplichtingen.
Daarnaast omvatten de financiële instrumenten bij
het Wooninvesteringsfonds tevens afgeleide
financiële instrumenten. Afgeleide financiële
instrumenten worden gewaardeerd tegen reële
waarde en wijzigingen in die reële waarde worden
verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het
Wooninvesteringsfonds maakt gebruik van
rentederivaten om renterisico’s af te dekken.
Daarbij wordt kostprijshedge-accounting
toegepast. De toepassing van kostprijshedgeaccounting leidt tot de volgende uitzondering op
de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen
voor afgeleide financiële instrumenten. Bij het
toepassen van het kostprijshedge-accounting
model is de eerste waardering en de grondslag van
verwerking in de balans en de winst- en
verliesrekening van het derivaat afhankelijk van de
afgedekte positie. Dit betekent dat als de
afgedekte positie tegen kostprijs in de balans
wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte positie in
de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt
wordt het derivaat niet geherwaardeerd en
worden aan het derivaat verbonden winsten en
verliezen niet in het resultaat verwerkt tot het
moment dat de afgedekte post van invloed is op
het resultaat.
Het ineffectieve deel van de hedge-relatie wordt
direct in het resultaat verwerkt.
Om het kostprijshedge-accounting model toe te
passen wordt voldaan aan de vereisten die zijn
uiteengezet in RJ 290. Het Wooninvesteringsfonds
past kostprijshedge-accounting toe voor de
rentederivaten die ervoor zorgen dat bepaalde
variabel rentende leningen worden omgezet in
vast rentende leningen. Eveneens past het
Wooninvesteringsfonds kostprijshedge-accounting
toe voor de rentederivaten die het renterisico op
toekomstige financieringstransacties afdekken, in
zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen
plaatsvinden. De resultaten uit het niet-effectieve
deel van de hedge-relatie worden in de winst- en
verliesrekening opgenomen. Indien een interest
derivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden
voor ‘hedge-accounting’, afloopt of wordt
verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. De
cumulatieve winst of het cumulatieve verlies
overgeboekt naar de winst- en verliesrekening.
Het toepassen van kostprijs hedge-accounting
wordt beëindigd als:


Het hedge-instrument wordt verkocht,
beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve
resultaat op het hedge-instrument dat nog
niet in de winst- en verliesrekening was
verwerkt toen er nog sprake was van een
effectieve hedge wordt afzonderlijk in de
overlopende posten in de balans verwerkt tot
de oorspronkelijk afgedekte toekomstige
transactie plaatsvindt;
De hedge-relatie niet langer voldoet aan de
criteria voor hedge-accounting. Indien de
afgedekte toekomstige transactie nog
plaatsvindt, wordt het hiermee
samenhangende cumulatieve resultaat op het
hedge-instrument verantwoord in de winsten verliesrekening voor het naar verwachting
40
te compenseren deel in dezelfde periode als
waarin de afgedekte positie van invloed is op
de winst- en verliesrekening van die periode.
Het naar verwachting niet te compenseren
deel wordt direct in de winst- en
verliesrekening verwerkt. Als de transactie
niet meer zal plaatsvinden wordt het
cumulatieve resultaat op het hedgeinstrument dat in de periode waarin de hedge
effectief was buiten de winst- en
verliesrekening was gehouden naar de winsten verliesrekening overgebracht.
Binnen het treasurybeleid van het
Wooninvesteringsfonds dient het gebruik van
financiële instrumenten ter beperking van
inherente (rente-) risico's. Op grond van de
vigerende interne treasurystatuut is het gebruik
van financiële instrumenten slechts toegestaan
voor zover er een materieel verband met het
gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de
toepassing er van tot een positie van de totale
leningenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is
met een positie zonder gebruik te maken van deze
instrumenten.
Grondslagen voor de waardering van activa en
passiva en resultaatbepaling
Algemeen
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in
overeenstemming met de bepalingen van het
Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2
BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de
Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de
overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de
Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor
de Jaarverslaggeving.
Activa en passiva worden in het algemeen
gewaardeerd tegen de verkrijgings- of
vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien
geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld
vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs.
De grondslagen die worden toegepast voor de
waardering van activa en passiva en de
resultaatbepaling zijn, uitgezonderd die voor
materiële vaste activa in exploitatie, gebaseerd op
de verkrijgingsprijs.
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
Voor zover niet anders is vermeld, worden activa
en passiva opgenomen tegen nominale waarde.
De opbrengsten en kosten worden toegerekend
aan de periode waarop zij betrekking hebben.
In de balans, het resultatenoverzicht en
kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen,
die verwijzen naar de toelichting.
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en
van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte
van het voorgaande jaar. Verwerking
verplichtingen
In de jaarrekening worden naast in rechte
afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke
verplichtingen verwerkt die kunnen worden
gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en
extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake
wanneer uitingen namens de corporatie zijn
gedaan richting huurders, gemeenten en overige
stakeholders aangaande verplichtingen. Een
feitelijke verplichting is gekoppeld aan het
besluitvormingsproces van de corporatie.
Immateriële vaste activa
De immateriële vaste activa zijn gewaardeerd
tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van
afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met
bijzondere waardeverminderingen. Hier is sprake
van als de boekwaarde van het actief (of van de
kasstroom genererende eenheid waartoe het
behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde
ervan.
Computerapplicaties
De kosten van de ontwikkeling van specifieke
computerapplicaties voor de uitwisseling van
informatie ten behoeve van
onroerendgoedtransacties, beheer en rapportages
worden geactiveerd tegen verkrijgingprijs. De
geactiveerde kosten worden in vijf jaar volgens de
lineaire methode afgeschreven.
Kosten fondsenverwerving en aankoop
De kosten van fondsenwerving en aankoop
worden geactiveerd tegen verkrijgingprijs. De
geactiveerde kosten worden gedurende de
looptijd van het fonds (zeven jaar) volgens de
lineaire methode afgeschreven.
41
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs
verminderd met de lineaire afschrijvingen
gedurende de verwachte toekomstige levensduur,
eventueel rekening houdende met een restwaarde
en bijzondere waardeverminderingen.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op
redelijke en onderbouwde veronderstellingen die
de beste schatting van de directie weergeven van
de economische omstandigheden die van
toepassing zullen zijn gedurende de resterende
levensduur van het actief. De kasstromen zijn
gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde
meerjaren begroting en bestrijken een periode van
5 jaar behoudens de verwachte verkopen
(tienjarenplan), de verwachte kosten van overige
contracten met een werkingsduur van meer dan
vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud
worden gebaseerd op huurstromen uit de
meerjarenbegroting.
De afschrijvingstermijnen zijn:
• Gebouwen 40 jaar
• Verbouwingen 10 jaar
• Installaties 5 jaar
• Inventaris 5 jaar
• Vervoermiddelen 4 jaar
Voor latere jaren wordt uitgegaan van de
verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie,
huurstijging en rente alsmede genormeerde
lastenniveaus.
Bepaling bedrijfswaarde
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de
contante waarde van de aan een actief of
samenstel van activa toe te rekenen toekomstige
kasstromen die kunnen worden verkregen met de
uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde
wordt gevormd door de contante waarde van de
geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van
toekomstige exploitatieopbrengsten en
toekomstige exploitatielasten over de geschatte
resterende looptijd van de investering.
De te betalen vennootschapsbelasting maakt geen
onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De
verhuurdersheffingen en heffingsbijdragen van het
Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting maken
daarentegen wel onderdeel uit van de
bedrijfswaarde.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de
volgende uitgangspunten:
Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening
2014
2015
2016
2017
2018 e.v.
Inflatieverwachting
1,75%
1,83%
1,88%
1,91%
2,00%
Huurprijsindexatie boven inflatie gemiddeld
1,89%
2,10%
2,35%
2,40%
1,20%
Looninflatie
1,51%
1,95%
2,27%
2,49%
3,00%
Onderhoudindexatie
1,51%
1,95%
2,27%
2,49%
3,00%
Disconteringsvoet
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
Leegwaarde indexatie
-2,00% 2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Gemiddelde mutatiegraad
5,60%
5,20%
5,20%
5,30%
5,00%
Huurderving
4,40%
3,80%
3,80%
3,80%
3,80%
Verhuurdersheffing per woning (€)
469
582
648
721
686
Saneringsheffing (€)
225
225
225
225
225
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
42
Periode waarover contant wordt gemaakt
Gemiddelde bruto maandhuur per woning
2013
50 jaar
€ 513
Stijging maandhuur
Gemiddelde leegwaarde per woning
Gemiddelde verkoopkosten per woning
Stijging gemeentelijke lasten
Gemiddelde gemeentelijke lasten per woning p/j
Stijging verzekeringen
Gemiddelde verzekeringen per woning per jaar
Stijging planmatig onderhoud
Gemiddelde klachtenonderhoud per woning p/j
Stijging planmatig onderhoud
Gemiddelde planmatig onderhoud per woning p/j
Stijging renovatie onderhoud
Gemiddelde renovatie onderhoud per woning p/j
Stijging beheerkosten
Gemiddelde beheerkosten per woning p/j
Stijging concernkosten
Concernkosten per woning
huurprijsindexatie
€ 122.625
€ 125.611
4,16%
4,50%
inflatieverwachting
€ 370
€ 346
inflatieverwachting
€ 19
€ 19
onderhoudindexatie
€ 225
€ 222
onderhoudindexatie
€ 521
€ 421
onderhoudindexatie
€ 227
€ 116
looninflatie
€ 257
€ 276
looninflatie
€ 474
€ 411
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen
rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en
beleggingen.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen
wordt gedefinieerd als de contante waarde van
het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij
vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn,
onder aftrek van verkoopkosten die niet door de
koper worden gedragen. Ter bepaling van dit
bedrag worden taxaties uitgevoerd door
onafhankelijke externe deskundigen of worden
vergelijkbare onroerende zaken als referentie
gehanteerd. Alle woningen zijn geoormerkt voor
verkoop.
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die
worden aangehouden om huuropbrengsten,
waardestijgingen of beide te realiseren.
Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als
‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze
beschikbaar zijn voor verhuur.
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
2012
50 jaar
€ 491
per complex bepaald
op basis van de
huurprijzen per 1 juli
per woning bepaald
van leegwaarde
per complex bepaald
per woning (niet VvE)
per complex bepaald
per complex bepaald
op totaal bepaald
per complex bepaald
op totaal bepaald
Afschrijvingen
Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.
Commercieel vastgoed in exploitatie
Typering
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat
woningen in exploitatie met een huurprijs boven
de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed
(niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het
overige commerciële vastgoed.
Waarderingsgrondslag
Het Wooninvesteringsfonds waardeert zijn
commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste
verwerking tegen verkrijgings- of
vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering
plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële
waarde. De invulling van deze actuele waarde
wordt bepaald met inachtneming van de relevante
feiten en omstandigheden van de markt waarop
de toegelaten instelling actief is en de bepalingen
zoals opgenomen in het Bbsh.
43
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als
vastgoedbelegging
Typering
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie
met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het
maatschappelijk vastgoed en het overige sociale
vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen
huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de
Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld.
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend
goed dat is verhuurd aan maatschappelijke
organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs
en culturele instellingen en dienstverleners en
tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is
opgenomen in de Beschikking van de Europese
Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de
staatssteun voor toegelaten instellingen.
Kwalificatie
Het beleid van het Wooninvesteringsfonds is er op
gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te
verversen. Voor het merendeel van het sociale
vastgoed vindt optimalisatie van het financiële
rendement plaats. De portefeuille is grotendeels
gealloceerd voor verkoop, daarnaast is een deel
gealloceerd voor het maximaliseren van de
vraaghuur. Daarmee kwalificeert het
Wooninvesteringsfonds zich als vastgoed belegger
en is de marktwaarde in verhuurde staat met
inachtneming van de relevante feiten en
omstandigheden van de markt waarop de
toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen
zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de
waardering.
Waarderingsgrondslag
Het Wooninvesteringsfonds waardeert zijn sociaal
vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen
verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt
waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde
de reële waarde. De invulling van deze actuele
waarde wordt bepaald met inachtneming van de
relevante feiten en omstandigheden van de markt
waarop de toegelaten instelling actief is en de
bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh.
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
Waarderingsmethode
Waardering van beleggingen in vastgoed geschiedt
tegen de reële waarde, zijnde de marktwaarde in
verhuurde staat. De bij aankoop geactiveerde
aankoopkosten worden in het jaar van aanschaf bij
de eerste waardering ten laste van het indirect
beleggingsresultaat gebracht. Op
vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.
Ieder kwartaal wordt circa een kwart van alle
objecten getaxeerd door externe taxateurs. Dit
resulteert er uiteindelijk in dat elk object jaarlijks
getaxeerd wordt door externe taxateurs. Op
jaareinde worden de taxaties intern geactualiseerd
met gebruikmaking van de kwartaalindex van
IPD/ROZ op de woningen. Marktwaarde is hierbij
gedefinieerd als de waarde bij onderhandse
verkoop in verhuurde staat; voor woningen betreft
dit de complexgewijze verkoop aan een derde, als
deze waarde hoger is dan de waarde bij
voortgezette exploitatie.
De taxaties vinden plaats volgens de RICS appraisel
and Valuation standards. De taxateurs hanteren de
methoden van de discounted cash flow (DCF) en
het bruto of netto aanvangsrendement
(BAR/NAR).
De leegwaarde die wordt benut bij uitponden
betreft de geschatte verkoopprijs van het object
onder aftrek van de te maken kosten voor het
verkoopgereed maken en directe transactiekosten
waaronder courtage en provisie. Tevens worden
de kosten koper hierbij betrokken.
De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd
uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op
dit tarief komt een opslag waarin risico’s tot uiting
komen die onder andere betrekking hebben op de
algemene risico’s voor het investeren in onroerend
goed, locatie-, segment- en objectspecifieke
risico’s.
De eindwaarde geeft aan in welke mate het
vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke
potentie het bezit heeft aan het einde van de 15jarige exploitatieperiode.
44
Veroudering is grofweg in drie typen te
onderscheiden:
(1) locatieveroudering;
(2) economische / markttechnische veroudering en
(3) technische veroudering.
Veroudering komt tot uiting in de rendementseis
(exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit
aan het einde van de 15-jaars periode wil
(ver)kopen. Er wordt dus meer rendement
gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode.
Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs
Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede
uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van
een object aan het einde van de 15-jarige
exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin
uitponding van het object heeft plaats gevonden,
de bouwperiode en de locatie van invloed.
Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van sociaal vastgoed
in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘nietgerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde
worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk
als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden
en in de toelichting op het eigen vermogen
vermeld.
Financiële vaste activa
Deelnemingen in groepsmaatschappijen en
overige deelnemingen waarin invloed van
betekenis kan worden uitgeoefend worden
gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder
geval verondersteld aanwezig te zijn bij een
aandeelhoudersbelang van meer dan 20%.
De nettovermogenswaarde wordt berekend
volgens de grondslagen die gelden voor deze
jaarrekening.
Indien de waardering van een deelneming volgens
de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze
op nihil gewaardeerd. Het Wooninvesteringsfonds
staat in het geheel niet in voor de schulden van de
deelnemingen.
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
De eerste waardering van gekochte deelnemingen
is gebaseerd op de reële waarde van de
identificeerbare activa en passiva op het moment
van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden
de grondslagen toegepast die gelden voor deze
jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste
waardering.
Bijzondere waardeverminderingen vaste activa
Vaste activa worden jaarlijks beoordeeld op
(wijzigingen in) omstandigheden, die doen
vermoeden, dat de boekwaarde niet meer zal
worden terugverdiend. De terugverdien- of
bedrijfswaarde wordt bepaald aan de hand van de
met desbetreffend actief te genereren netto
kasstromen. In geval van lagere bedrijfswaarde,
wordt een impairment verlies ten laste van het
resultaat gebracht. Voor verkoop beschikbare
activa worden gewaardeerd tegen hun verwachte
opbrengstwaarde.
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking
gewaardeerd tegen de reële waarde van de
tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste
verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde
kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde.
Een voorziening voor oninbaarheid wordt in
mindering gebracht op de boekwaarde van de
vordering.
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden
en direct opeisbare deposito’s met een looptijd
korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder
schulden aan kredietinstellingen onder
kortlopende schulden. Liquide middelen worden
gewaardeerd tegen de nominale waarde.
Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte
afdwingbare of feitelijke verplichtingen en
verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het
waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen
noodzakelijk is en waarvan de hoogte
redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen
worden tegen nominale waarde opgenomen.
45
Latente belastingvorderingen en –verplichtingen
Een voorziening voor latente belastingvorderingen
en –verplichtingen wordt getroffen met behulp
van de verplichtingenmethode voor tijdelijke
verschillen tussen de boekwaarde van de activa en
verplichtingen en hun belastinggrondslag. Hierbij
wordt rekening gehouden in hoeverre er sprake is
van (voorwaartse) verrekenbare
verliescompensatie. De berekening van de latente
belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt
tegen de op het einde van het boekjaar geldende
belastingtarieven of tegen de in komende jaren
geldende tarieven, voor zover al bij wet
vastgelegd. Latente belastingvorderingen (met een
looptijd langer dan 1 jaar) zijn opgenomen onder
financiële vaste activa, latente
belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de
voorzieningen.
Latente belastingvorderingen, met inbegrip van
die voortvloeiend uit voorwaartse
verliescompensatie, worden gewaardeerd indien
het waarschijnlijk is dat er fiscale winst
beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen
worden gecompenseerd en
verrekeningsmogelijkheden kunnen worden
benut.
Voorziening pensioenen
Het Wooninvesteringsfonds heeft één
pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken
hiervan zijn: Pensioenregeling van het
bedrijfstakpensioenfonds voor de
Woningcorporaties.
Het Wooninvesteringsfonds heeft voor al haar
werknemers een toegezegde pensioenregeling.
Hiervoor in aanmerking komende werknemers
bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het
loon van dat jaar (middelloonregeling).
De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze
rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij
de Stichting Pensioenfonds voor de
Woningcorporaties (SPW). Het
Wooninvesteringsfonds betaalt hiervoor premies
waarvan de werkgever iets meer en de werknemer
iets minder dan de helft betaald.
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd,
indien en voor zover de dekkingsgraad van het
pensioenfonds (het vermogen van het
pensioenfonds gedeeld door haar financiële
verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van
ultimo december 2013 is de dekkingsgraad van het
pensioenfonds 114%.
Het Wooninvesteringsfonds heeft geen
verplichting tot het voldoen van aanvullende
bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders
dan het effect van hogere toekomstige premies.
Overige voorzieningen
Hieronder is mede begrepen de contractuele
verplichting uit hoofde van de variabele rente op
de obligatielening uitgegeven door WIF Lent B.V.
De variabele rente c.q verplichting is gelijk aan
40% van het cumulatieve resultaat vóór
belastingen, inclusief resultaat complexgewijze
verkoop, van WIF Lent B.V.
De vrijval vindt plaats na aflossing van de
obligatielening.
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste
verwerking gewaardeerd tegen reële waarde.
Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan
de verwerving van de schulden worden in de
waardering bij eerste verwerking opgenomen.
Schulden worden na eerste verwerking
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs,
zijnde het ontvangen bedrag onder aftrek van
transactiekosten.
Resultaatbepaling
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming
van de hiervoor vermelde
waarderingsgrondslagen. Baten worden
verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn.
Lasten worden verantwoord in het jaar waarin zij
voorzienbaar zijn en waarop zij betrekking hebben.
De post verkopen netto verkoopresultaat
vastgoedportefeuille betreft het saldo van de
behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde
(bestaand bezit). Verkoopopbrengsten worden
geacht te zijn gerealiseerd als transport in het
boekjaar heeft plaatsgevonden. Het
46
verkoopresultaat is de koopsom onder aftrek van
verleende kortingen en verkoopkosten.
Opbrengsten uit de levering van diensten
geschieden naar rato van de geleverde prestaties,
gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de
balansdatum in verhouding tot de in totaal te
verrichten diensten.
Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege
gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar
2013 bedraagt dit maximumpercentage 2,5 % plus
een inkomensafhankelijke verhoging van of 1,5%
of 2,0% of 4,0%.
Afschrijvingen op immateriële vaste activa en
roerende en onroerende zaken ten dienst van de
exploitatie
De afschrijvingen op immateriële vaste activa en
roerende en onroerende zaken ten dienst van de
exploitatie worden gebaseerd op basis van de
verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen
vinden plaats volgens de lineaire methode op basis
van de verwachte gebruiksduur, rekening houdend
met een mogelijke restwaarde.
Over terreinen en vastgoedbeleggingen wordt niet
afgeschreven.
Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de
toekomstige gebruiksduur, dan worden de
toekomstige afschrijvingen aangepast.
Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van
onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.
Salarissen
Salarissen worden op grond van de
arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan
werknemers.
Sociale lasten en pensioenen
Het Wooninvesteringsfonds is voor het pensioen
van zijn medewerkers aangesloten bij de CAO
Woondiensten. Dit betreft een middelloonregeling
waarvan de uitvoering is ondergebracht bij het
bedrijfstakpensioenfonds SPW. Vereniging
Wooninvesteringsfonds heeft uit dien hoofde geen
verplichting tot het voldoen van aanvullende
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
bijdragen in het geval van een tekort bij het
pensioenfonds, anders dan het voldoen van
hogere toekomstige premies.
De pensioenlast in de winst- en verliesrekening
bestaat uit de verschuldigde premies onder aftrek
van werknemersbijdragen over het lopende jaar.
Onderhoud
Voor de toekomstige kosten van groot onderhoud
aan het vastgoed is geen voorziening voor groot
onderhoud gevormd. De kosten van onderhoud
worden rechtstreeks in het resultaat verantwoord.
Rentebaten en rentelasten
Dit betreft de aan het boekjaar toe te rekenen
rentebaten en rentelasten, inclusief de egalisatie
van de cap premie en amortisatie van de
bijkomende kosten voor het aantrekken van
langlopende financiering.
Resultaat deelnemingen
Het resultaat deelnemingen betreft de resultaten
van 100% deelnemingen.
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is het Wooninvesteringsfonds
integraal belastingplichtig geworden voor de
vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien
verplicht over hun integrale activiteiten
vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander
is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst
(VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen
opgenomen met betrekking tot de waardering van
posten op de fiscale openingsbalans en de wijze
van resultaatneming.
De belasting over het resultaat wordt berekend
over het resultaat voor belasting in de winst- en
verliesrekening, rekening houdend met
beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit
voorgaande boekjaren (voor zover niet
opgenomen in de latente belastingvorderingen),
vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van
niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening
gehouden met wijzigingen die optreden in de
latente belastingvorderingen en latente
belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in
het te hanteren belastingtarief rekening houdend
met gemaakte afspraken met de Belastingdienst.
47
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
Deze post heeft betrekking op waarde mutaties
van op reële waarde geactiveerde activa
(vastgoedportefeuille).
Financiële instrumenten en risicobeheersing
Binnen het treasurybeleid van het
Wooninvesteringsfonds dient het gebruik van
financiële instrumenten ter beperking van
inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s.
Op grond van het vigerende interne
treasurystatuut is het gebruik van financiële
instrumenten slechts toegestaan voor zover er een
materieel verband met het belegde/gefinancierde
vermogen kan worden gelegd en de toepassing er
van tot een positie van de totale leningen/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar
is met een positie zonder gebruik te maken van
deze instrumenten.
Marktrisico
Het Wooninvesteringsfonds loopt risico’s ten
aanzien van de waardering van effecten,
opgenomen onder financiële vaste activa en
effecten, opgenomen onder vlottende activa. De
onderneming beheerst het marktrisico door
stratificatie aan te brengen in de portefeuille, en
limieten te stellen.
Valutarisico
Het Wooninvesteringsfonds is alleen werkzaam in
Nederland en loopt geen valuta risico.
Prijsrisico
Het Wooninvesteringsfonds loopt risico’s ten
aanzien van de waardering van effecten,
opgenomen onder financiële vaste activa en
effecten.
Renterisico
Het Wooninvesteringsfonds loopt renterisico over
de rentedragende vorderingen (met name onder
financiële vaste activa, effecten en liquide
middelen) en rentedragende langlopende en
kortlopende schulden (waaronder schulden aan
kredietinstellingen).
Voor vorderingen en schulden met variabele
renteafspraken loopt het Wooninvesteringsfonds
risico ten aanzien van toekomstige kasstromen,
met betrekking tot vastrentende vorderingen en
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
schulden loopt het Wooninvesteringsfonds risico’s
over de marktwaarde. Met betrekking tot de
vorderingen worden geen financiële derivaten met
betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met
betrekking tot bepaalde vastrentende schulden
(schulden aan kredietinstellingen) heeft het
Wooninvesteringsfonds renteswaps
gecontracteerd, zodat zij vaste rente ontvangt en
variabele rente betaalt.
Kredietrisico
Het Wooninvesteringsfonds heeft geen
significante concentraties van kredietrisico.
Liquiditeitsrisico
Het Wooninvesteringsfonds maakt gebruik van
meerdere banken om over meerdere
kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor
zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden
verstrekt aan de bank voor beschikbare
kredietfaciliteiten.
Gebruik van schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor
het opstellen van de jaarrekening vormt de
directie van het Wooninvesteringsfonds zich
verschillende oordelen en maakt schattingen die
essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening
opgenomen bedragen. Indien het voor het geven
van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht
noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en
schattingen inclusief de bijbehorende
veronderstellingen opgenomen bij de toelichting
op de betreffende jaarrekeningpost.
Materiële vaste activa
Waardering van beleggingen in vastgoed geschiedt
tegen de reële waarde, zijnde de marktwaarde. De
grondslag voor de marktwaarde zijn de taxaties
volgens de RICS appraisel and valuation standards.
Fiscaliteit
Ten aanzien van de acute belastinglast en
belastinglatenties in de jaarrekening heeft het
Wooninvesteringsfonds een aantal standpunten
ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte
over de verslagjaren 2008 tot en met 2012 door de
fiscus zullen worden getoetst.
48
De belangrijkste standpunten betreffen:



De waardebepaling van de onroerende en
roerende zaken in exploitatie;
De waardebepaling van de
leningenportefeuille;
Het vormen van een herinvesteringsreserve.
Dientengevolge kan de fiscale last over 2013 en
voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en
belastinglatenties een andere waarde kennen,
hoewel in 2013 en voorgaande jaren sprake is van
fiscale verliezen en de compensabele verliezen
voorzichtigheidshalve niet zijn geactiveerd.
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van
de indirecte methode. Bij deze methode wordt het
nettoresultaat aangepast voor posten van de
winst- en verliesrekening die geen invloed hebben
op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar,
mutaties in de balansposten en posten van de
winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten
en uitgaven niet worden beschouwd als
behorende tot de operationele activiteiten.
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht
bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van
bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt
onderscheid gemaakt tussen operationele,
investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn
gesplitst in kasstromen met betrekking tot
mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder
financieringsactiviteiten) en betaalde interest
(opgenomen onder operationele activiteiten). De
investeringen in materiële vaste activa worden
opgenomen onder aftrek van de onder overige
schulden voorkomende verplichtingen.
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest,
ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn
opgenomen onder de kasstroom uit operationele
activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen
onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
49
Toelichting op de geconsolideerde balans
(x € 1.000)
2013
2012
962
959
-
3
---------------
---------------
962
962
-936
-850
-24
-86
---------------
---------------
-960
-936
---------------
---------------
26
109
---------------
---------------
2
26
=========
=========
VASTE ACTIVA
1. IMMATERIËLE VASTE ACTIVA
Aanschafwaarde 1 januari
Investeringen
Aanschafwaarde 31 december
Afschrijving 1 januari
Afschrijving
Afschrijving 31 december
Boekwaarde 1 januari
Boekwaarde 31 december
De immateriële vaste activa betreft de uitgaven aan de ontwikkeling van voor het Wooninvesteringsfonds specifieke
(software)toepassingen voor de uitwisseling van informatie ten behoeve van onroerend goed transacties, beheer en
rapportages.
De investeringen in (software)toepassingen worden via een lineaire afschrijving in vijf jaar ten laste van het resultaat
gebracht vanaf het moment van ingebruikname.
50
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
2. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Bedrijfspand
Aanschafwaarde 1 januari 2013
Inventaris Vervoermiddelen
Totaal
2.700
210
192
3.102
Investeringen
-
-
73
73
Desinvesteringen
-
-
-97
-97
------------
------------
------------
------------
2.700
210
168
3.078
278
158
114
550
-
-
-65
-65
72
41
29
142
------------
------------
------------
------------
350
199
78
627
2.422
52
78
2.552
========
========
========
========
2.350
11
90
2.451
========
========
========
========
Aanschafwaarde 31 december 2013
Afschrijvingen tot en met 1 januari 2013
Afschrijving desinvesteringen
Afschrijvingen boekjaar
Afschrijvingen tot en met 31 december 2013
Boekwaarde 1 januari 2013
Boekwaarde 31 december 2013
De WOZ-waarde van het bedrijfspand bedraagt ultimo 2013 € 1.970.000.
51
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
3. Vastgoedbeleggingen
Sociaal
vastgoed in
exploitatie
Commercieel
gekwalificeerd
vastgoed in
als vastgoed-
exploitatie
belegging
Totaal
42.409
453.600
496.009
875
9.559
10.434
-5.873
-62.814
-68.687
------------
------------
------------
37.411
400.345
437.756
-
-
-
Desinvesteringen
-1.917
-15.052
-16.969
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-1.538
-12.075
-13.613
Transformatie
11.704
-11.704
-
------------
------------
------------
8.249
-38.831
-30.582
45.660
361.514
407.174
=======
=======
=======
52.950
433.251
486.201
472
3.695
4.167
-7.762
-75.432
-83.194
------------
------------
------------
Verkrijgingsprijs
Herwaarderingen
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
Boekwaarde 1 januari 2013
Investeringen
Totaal mutaties
Boekwaarde 31 december 2013
Verkrijgingsprijs
Herwaarderingen
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
Boekwaarde 31 december 2013
45.660
361.514
407.174
=======
=======
=======
Onder transformatie zijn opgenomen de woningen die in het jaar door huurwijzigingen boven de huurliberalisatiegrens zijn
gestegen. Dit heeft geen effect op vermogen en resultaat.
Van alle 4.338 woningen, die eind 2013 in bezit zijn, zijn 4.234 woningen bestemd voor de verkoop. Begroot is dat binnen
één jaar hiervan 238 woningen worden verkocht tegen een opbrengst van € 30,4 miljoen en boekwaarde van € 23,0
miljoen.
De bedrijfswaarde per 31 december 2013 is € 497,3 miljoen (31 december 2012: € 516,3 miljoen).
52
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
27.312
25.025
130
920
18
18
------------
------------
27.460
25.963
=======
=======
23.822
21.202
3.186
3.327
304
496
------------
------------
27.312
25.025
=======
=======
4. Financiële vaste activa
Latente belastingen
Nog af te schrijven rente derivaten
Deelnemingen
Latente belastingen
Tijdelijke waarderingsverschillen onroerende en roerende
zaken in exploitatie en verliescompensatie
Tijdelijke waarderingsverschillen in leningportefeuille
Tijdelijke waarderingsverschillen in derivaten
Voor de compensabele verliezen (eind 2013 € 25,8 miljoen) is deels (eind 2013 € 11,1 miljoen) geen latentie opgenomen.
Het saldo bestaat voorts uit € 20,1 miljoen verrekenbare tijdelijke verschillen (eind 2013 € 80,5 miljoen). Bij de bepaling van
de waardering van de latentie uit hoofde van tijdelijke waarderingsverschillen en compensabele verliezen is uitgegaan van
de fiscale planning die aansluit op het beleidsvoornemen de gehele portefeuille uit te ponden.
Nog af te schrijven rente derivaten
Nog af te schrijven rente derivaten (negatieve eindwaarde)
130
920
=======
=======
Op 18 januari 2012 zijn drie swapcontracten, met een totale hoofdsom van € 61 miljoen met looptijden tot 1 oktober 2012
(€ 21 miljoen), 1 april 2014 (€ 20 miljoen) en 2 april 2013 (€ 20 miljoen), vervroegd afgewikkeld en doorgerold in een set
van drie nieuwe swaps met een totale hoofdsom van € 40 miljoen en looptijden tot 1 april 2014 (€ 15 miljoen), 1 april 2016
(€ 15 miljoen) en 1 april 2016 (€ 10 miljoen). De afgewikkelde swaps hadden op het moment van doorrollen een totale
marktwaarde van € 2,7 miljoen (negatief), welke gelijk is aan de startwaarde van de nieuwe drie swaps. Zowel de
afgewikkelde swaps als de nieuw afgesloten swaps zijn onder kostprijshedge-accounting gebracht. Dit heeft tot
gevolg dat enerzijds de negatieve eindwaarde van de afgewikkelde swaps over de resterende looptijden in het
resultaat wordt verwerkt onder de financiële baten en lasten. Anderzijds wordt de startwaarde van de nieuwe swaps
geamortiseerd over de nieuwe looptijd van de hedge-relatie ten gunste van de financiële baten en lasten.
Deelnemingen
WIF FBI B.V.
18
18
=======
=======
De 100% deelneming in WIF FBI B.V. te Hilversum is niet geconsolideerd door het ontbreken van activiteiten.
53
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
58
337
3
212
-5
-50
-------------
-------------
56
499
========
========
4
-
========
========
-15
-35
-
116
Nog te ontvangen bankrente
87
96
Overig
12
13
-------------
-------------
84
190
========
========
VLOTTENDE ACTIVA
VORDERINGEN
5. Debiteuren
Beheer
Verkopen
Voorziening dubieuze debiteuren
Totaal
6. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Pensioenen
7. Overlopende activa
Betaalde kosten verwerving woningen
Nog te factureren opbrengsten
Totaal
In de vlottende activa zijn geen vorderingen begrepen met een looptijd langer dan één jaar.
8. Liquide middelen
ABN AMRO Bank
2.368
6.979
ING
3.803
2.618
BNG
3
1
------------
------------
6.174
9.598
=======
=======
Totaal
De liquide middelen zijn tegoeden in rekening-courant en spaarrekeningen. Alle liquide middelen zijn direct opvraagbaar.
54
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
PASSIVA
9. Groepsvermogen
Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht.
(x € 1.000)
2013
2012
739
786
10. Voorzieningen
Latente belastingverplichtingen
Saldo 1 januari
Mutatie
Saldo 31 december
-366
-47
------------
------------
373
739
=======
=======
Voorziening latente belastingverplichtingen betreft tijdelijke waarderingsverschillen in de lening portefeuille en derivaten.
Voor een toelichting op de overige voorzieningen wordt verwezen naar de toelichting op de obligatielening
LANGLOPENDE SCHULDEN
11. Achtergestelde leningen
Certificaten onder investeringsmemorandum 2005
30.225
35.458
Certificaten onder investeringsmemorandum 2011
155.511
145.632
13.000
13.000
-313
-354
-------------
-------------
198.423
193.736
========
========
Verplichtingen tot en met 1 jaar
10.761
6.115
Verplichtingen van 1 tot 5 jaar
13.000
-
174.975
187.975
-----------
--------------
198.736
194.090
========
========
Obligatielening
Verwervingskosten
Totaal
De achtergestelde leningen zijn achtergesteld op alle andere schulden.
Restant looptijd van de achtergestelde leningen
Verplichtingen vanaf 5 jaar
55
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
2013
2012
35.458
32.494
-
-
1.267
2.964
-6.500
-
-------------
-------------
30.225
35.458
========
========
Certificaten onder investeringsmemorandum 2005
Saldo 1 januari
Opname
Bijgeschreven rente 2012 en 2013
Conversie
Saldo 31 december
De certificaten onder investeringsmemorandum 2005 hebben een nominale waarde van € 500.000 en hebben een
onbepaalde looptijd. De rentevergoeding op de hoofdsom van deze certificaten bedraagt 4,5% op jaarbasis. De rente
wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De rentebetaling op
de achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit
toelaat. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft verboden de rente aan certificaathouders uit te keren zolang het
verscherpt toezicht van kracht is.
De rente op de certificaten over 2012 en 2013 is bijgeschreven. De renteverplichting per 31 december 2013 bedraagt
€ 4,2 miljoen (31 december 2012: € 3,0 miljoen).
Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call-optie) om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot
(gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde leningen. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting in acht worden genomen.
Het ligt niet binnen de verwachting dat binnen afzienbare tijd het Wooninvesteringsfonds voldoet aan de minimale
solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Daarom is de bijgeschreven rente als langlopend opgenomen.
Certificaten onder investeringsmemorandum 2011
Saldo 1 januari
145.632
142.481
-
-
Bijgeschreven rente 2012 en 2013
3.379
3.151
Conversie
6.500
-
-------------
-------------
155.511
145.632
========
========
Opname
Saldo 31 december
De certificaten onder investeringsmemorandum 2011 hebben een nominale waarde van € 100.000 en hebben een
onbepaalde looptijd. De vaste rentevergoeding op de hoofdsom van deze certificaten bedraagt 2,25% op jaarbasis. De
variabele rentevergoeding is maximaal 3,25% en wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene
56
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
ledenvergadering betaalbaar gesteld. De variabele rente wordt per ultimo van ieder kalenderjaar berekend indien en
voorzover aan de volgende voorwaarden wordt voldaan, welke voorwaarden eveneens de hoogte van de vergoeding van
de variabele rente bepalen, met inachtneming van bovenstaand maximum:
a)
De DSCR per ultimo van het betreffende kalenderjaar dient, ook na uitkering van de rente (waaronder begrepen de
vaste en variabele rente), tenminste gelijk te zijn aan 1,1.
b) Het bedrag van de netto liquiditeiten van het Wooninvesteringsfonds, gelijk aan het saldo van de liquide middelen te
verminderen met eventuele kortlopende (bank)kredieten, dient per ultimo van het betreffende kalenderjaar tenminste
€ 5.000.000 te bedragen.
c) De solvabiliteitsratio van het Wooninvesteringsfonds, gelijk aan de ratio van het garantievermogen ten opzichte van
het totale vermogen van het Wooninvesteringsfonds, dient per ultimo van het betreffende kalenderjaar hoger te zijn
dan 25%.
De rentebetalingen op deze achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het
Wooninvesteringsfonds dit toelaat. Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call-optie) om, indien liquiditeit en
solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde leningen. Hierbij moet de minimale
solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen.
Over 2012 en 2013 is geen variabele rente uitgekeerd. De vaste rente 2012 en 2013 is bijgeschreven. De renteverplichting
per 31 december 2013 bedraagt € 6,5 miljoen (31 december 2012: € 3,2 miljoen).
Het ligt niet binnen de verwachting dat binnen afzienbare tijd het Wooninvesteringsfonds voldoet aan de minimale
solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Daarom is de bijgeschreven rente als langlopend opgenomen.
(x € 1.000)
2013
2012
13.000
14.000
Opname
-
-
Aflossing
-
-1.000
-------------
--------------
13.000
13.000
========
========
Obligatielening
Saldo 1 januari
Saldo 31 december
De hoofdsom van de obligatielening bedraagt € 13.000.000 en heeft een looptijd van zeven jaar en eindigt op 30 mei 2018.
De vaste rentevergoeding op de hoofdsom bedraagt 6,00% op jaarbasis. De variabele rente is gelijk aan 40% van het
cumulatieve resultaat vóór belastingen, inclusief resultaat complexgewijze verkoop, van WIF Lent B.V. gedurende de
looptijd van de obligatielening, met dien verstande dat de variabele rente per jaar maximaal gelijk is aan 5% van het per 30
juni van ieder kalenderjaar uitstaande bedrag van de obligatielening. De variabele rente zal niet eerder worden voldaan dan
na (i) verkoop van het laatste deel van de gehele woningportefeuille en (ii) volledige en onherroepelijke aflossing van de
obligatielening. De variabele rente wordt jaarlijks toegevoegd/onttrokken aan de voorziening. Tot en met 2013 is geen
variabele rente toegevoegd aan de voorziening.
De rentebetalingen op deze achtergestelde lening zullen alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van WIF
Lent B.V. dit toelaat. WIF Lent B.V. heeft het recht om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot
(gedeeltelijke) aflossing van de obligatielening. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting in acht worden genomen.
57
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
2013
2012
-646
-646
-
-
-------------
-------------
-646
-646
292
248
41
44
-------------
-------------
333
292
-313
-354
========
========
Verwervingskosten achtergestelde leningen
Uitgaven 1 januari
Uitgaven
Uitgaven 31 december
Amortisatie 1 januari
Amortisatie
Amortisatie 31 december
Saldo 31 december
De kosten verband houdende met de verwerving van de certificaten worden afgeschreven in 15 jaar. Dit is de looptijd die
bij de berekeningen in de bieding bij aankoop van onroerend wordt gehanteerd. Indien tussentijds aflossingen plaatsvinden
wordt het resterende deel van de bijkomende kosten op basis van het aantal afgeloste certificaten ten laste van het
resultaat gebracht
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
12. Leningen kredietinstellingen
Roll-over consortium
273.077
297.874
30.000
30.000
Lening I ING Bank
3.092
3.939
Lening II ING Bank
3.000
3.000
Lening III ING Bank
3.000
3.000
Lening IV ING Bank
8.500
8.500
Hypothecaire lening BNG
1.476
1.536
-274
-515
-------------
-------------
321.871
347.334
========
========
Fixe lening consortium
Transactiekosten
Totaal
58
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
2013
2012
1.413
3.246
319.603
324.959
1.129
19.644
-------------
-------------
322.145
347.849
========
========
Saldo 1 januari
297.874
309.980
Aflossing roll-over financiering
-24.797
-12.106
-------------
-------------
273.077
297.874
========
=======
30.000
30.000
========
========
Restant looptijd van de leningen kredietinstellingen
Verplichtingen tot en met 1 jaar
Verplichtingen van 1 tot 5 jaar
Verplichtingen vanaf 5 jaar
Totaal
Roll-over lening consortium
Saldo 31 december
Fixe lening consortium
Het Wooninvesteringsfonds heeft een totale kredietfaciliteit ter beschikking van ABN AMRO Bank en BNG (consortium). De
looptijd van de faciliteit is zeven jaar en eindigt 31 maart 2015. De rentevergoeding bedraagt 1- en 3-maands euribor plus
70 basispunten (van toepassing tot 14 juli 2010), 95 basispunten (vanaf 14 juli 2010). Als zekerheden zijn gesteld de
verpanding van de huurpenningen en het recht van eerste hypotheek op de woningen. De ondergrens van de DSCR is 1,10
(default) en bij onderschrijding van de grens van 1,20 zijn aanvullende aflossingen noodzakelijk. De maximale LTV is 80%.
Per 31 maart 2010 is het trekkingsrecht op de kredietfaciliteit afgelopen.
De roll-over financiering kent een verloop analoog aan het verloop van de kasstromen van het Wooninvesteringsfonds. Bij
verkoop wordt afgelost. Daarbij geldt voor de aflossing van het vreemde vermogen een extra aflossing van 10% (bij een LTV
lager dan 70%) of een extra aflossing van 20% (bij een LTV van 70-80%), waardoor een versneld aflossingsschema ontstaat.
De LTV ultimo 2013 bedraagt 80,3% (2012: 80,7%).
De reële waarde van de roll-over financiering per 31 december 2013 is € 273,2 miljoen.
De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 30 miljoen kent een looptijd tot 31 maart 2015, met een
rentepercentage van 4,70% per jaar gedurende de looptijd.
De leningen zijn verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door Wooninvesteringsfonds. Bij iedere
verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats.
De reële waarde van de fixe-lening per 31 december 2013 is € 30,7 miljoen.
59
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
2013
2012
3.939
4.454
Opname
-
-
Aflossing
-847
-515
-------------
-------------
3.092
3.939
========
========
Lening I ING Bank
Saldo 1 januari
Saldo 31 december
De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 5,5 miljoen kent een looptijd tot 1 juli 2018, met een
rentepercentage van 3-maands euribor-tarief met een opslag van 2,08% per jaar tot 1 juli 2014.
De lening is verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door WIF Lent B.V. Bij iedere verkoop vindt
royement van de hypothecaire zekerheid plaats.
De financiering kent een verloop analoog aan het verloop van de kasstromen van het WIF Lent B.V. Bij verkoop wordt 110%
van het gefinancierde bedrag per woning afgelost.
De reële waarde van financiering per 31 december 2013 is € 3,1 miljoen.
Lening II ING Bank
Saldo 1 januari
Opname
(x € 1.000)
Aflossing
Saldo 31 december
3.000
3.000
-
-
2013
2012
-
-
-------------
-------------
3.000
3.000
========
========
De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 3,0 miljoen kent een looptijd tot 1 juli 2018, met een
rentepercentage van 4,313% per jaar tot 1 juli 2014.
De lening is verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door WIF Lent B.V. Bij iedere verkoop vindt
royement van de hypothecaire zekerheid plaats.
De reële waarde van financiering per 31 december 2013 is € 3,0 miljoen.
60
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
2013
2012
3.000
3.000
Opname
-
-
Aflossing
-
-
-------------
-------------
3.000
3.000
========
========
Lening III ING Bank
Saldo 1 januari
Saldo 31 december
De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 3,0 miljoen kent een looptijd tot 1 juli 2018, met een
rentepercentage van 5,034% per jaar tot 1 juli 2016.
De lening is verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door WIF Lent B.V. Bij iedere verkoop vindt
royement van de hypothecaire zekerheid plaats.
De reële waarde van financiering per 31 december 2013 is € 3,1 miljoen.
Lening IV ING Bank
Saldo 1 januari
8.500
8.500
Opname
-
-
Aflossing
-
-
-------------
-------------
8.500
8.500
========
========
Saldo 31 december
De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 8,5 miljoen kent een looptijd tot 1 juli 2018, met een
rentepercentage van 5,46% per jaar gedurende de looptijd.
De lening is verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door WIF Lent B.V. Bij iedere verkoop vindt
royement van de hypothecaire zekerheid plaats.
De reële waarde van financiering per 31 december 2013 is € 9,1 miljoen.
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
1.476
1.536
========
========
Hypothecaire lening BNG
In 2009 heeft het Wooninvesteringsfonds een hypothecaire lening opgenomen bij de Bank Nederlandse Gemeenten. De
looptijd van de lening is 20 jaar en eindigt 2 maart 2029. De rentevergoeding bedraagt 4,87% op jaarbasis. Als zekerheid is
gesteld het recht van eerste hypotheek op het kantoorpand aan de Utrechtseweg 129 te Zeist.
In 2013 is € 60.000 afgelost op de lening (cumulatief: € 224.000).
De reële waarde van financiering per 31 december 2013 is € 1,5 miljoen.
61
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
2013
2012
-1.304
-1.304
-
-
-------------
-------------
-1.304
-1.304
Amortisatie per 1 januari
914
728
Amortisatie
186
186
-------------
-------------
1.100
914
-------------
-------------
-204
-390
-70
-125
-------------
-------------
-274
-515
========
========
Transactie kosten
Uitgaven 1 januari
Uitgaven
Uitgaven 31 december
Amortisatie per 31 december
Boekwaarde transactiekosten
Cap premie
Saldo 31 december
13. Overig
Derivaten (startwaarde)
1.215
1.984
========
========
Op 18 januari 2012 zijn drie swap contracten, met een totale hoofdsom van € 61 miljoen met looptijden tot 1 oktober 2012
(€ 21 miljoen), 1 april 2014 (€ 20 miljoen) en 2 april 2013 (€ 20 miljoen), vervroegd afgewikkeld en doorgerold in een set
van drie nieuwe swaps met een totale hoofdsom van € 40 miljoen en looptijden tot 1 april 2014 (€ 15 miljoen), 1 april 2016
(€ 15 miljoen) en 1 april 2016 (€ 10 miljoen). De afgewikkelde swaps hadden op het moment van doorrollen een totale
marktwaarde van € 2,7 miljoen (negatief), welke gelijk is aan de startwaarde van de nieuwe drie swaps. Zowel de
afgewikkelde swaps als de nieuw afgesloten swaps zijn onder kostprijs hedge-accounting gebracht. Dit heeft tot
gevolg dat enerzijds de negatieve eindwaarde van de afgewikkelde swaps over de resterende looptijden in het
resultaat wordt verwerkt onder de financiële baten en lasten. Anderzijds wordt de startwaarde van de nieuwe swaps
geamortiseerd over de nieuwe looptijd van de hedge-relatie ten gunste van de financiële baten en lasten.
De cap is aangekocht ter bescherming tegen rentefluctuaties die inherent zijn aan financiering middels roll-over leningen.
De strike is vastgesteld rekening houdend met het risicoprofiel en de middelen van het Wooninvesteringsfonds. De
betaalde premie wordt conform het verloop van de onderliggende financiering ten laste van de financiële lasten gebracht.
De gegevens zijn als volgt:
Nominale waarde
Startdatum
Looptijd
Rente %
Inkomend
Marktwaarde
€
1 apr. 2008
1 apr. 2015
4,7500%
3 mnds
€
25.000.000
-
62
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
Ter indekking van het renterisico van de huidige en toekomstige kortgeldposities zijn interest rate swaps afgesloten met de
ABN AMRO Bank. De gegevens zijn als volgt:
Nominale waarde
Startdatum
Looptijd
Rente %
Inkomend
Marktwaarde
€
15.000.000
18 jan. 2012
1 apr. 2014
2,5460%
3 mnds
-€
174.000
€
35.000.000
14 dec. 2010
1 jan. 2015
1,98%
1 mnds
-€
692.000
€
15.000.000
19 dec. 2007
1 okt. 2015
4,4650%
3 mnds
-€
1.256.000
€
15.000.000
18 jan. 2012
1 apr. 2016
3,6000%
3 mnds
-€
1.209.000
€
10.000.000
18 jan. 2012
1 apr. 2016
3,2400%
3 mnds
-€
715.000
€
35.000.000
1 apr. 2008
1 apr. 2016
4,2175%
3 mnds
-€
3.368.000
€
30.000.000
14 dec. 2010
1 jan. 2017
2,47%
1 mnds
-€
1.893.000
€
20.000.000
14 dec. 2010
1 jan. 2018
2,19%
1 mnds
-€
1.234.000
€
15.000.000
1 apr. 2008
1 apr. 2018
4,6600%
3 mnds
-€
2.345.000
€
15.000.000
27 dec. 2007
1 apr. 2018
4,3250%
3 mnds
-€
2.573.000
€
25.000.000
31 jul. 2008
1 okt. 2018
4,7820%
3 mnds
-€
4.747.000
€ 125.000.000
12 mei 2010
1 okt. 2014
3 mnds euribor 1 mnds
€
16.000
- € 20.190.000
De hedge is effectief.
63
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
142
152
57
45
Omzetbelasting
-
15
Pensioenpremies
-
8
-------------
-------------
199
220
========
========
233
-
2
2
-------------
-------------
235
2
========
========
1.696
1.927
Te betalen kosten kwaaitaalvloeren
134
134
Planmatig onderhoud
254
66
VvE bijdragen
127
171
Te betalen advieskosten
167
182
53
40
431
448
4
-
315
219
19
27
-------------
-------------
3.200
3.214
========
========
KORTLOPENDE SCHULDEN
14. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Vennootschapsbelasting
Loonheffing
Totaal
15. Overige kortlopende schulden
Te betalen salarissen
Overige
Totaal
16. Overlopende passiva
Nog te betalen rente bankfinanciering
Te betalen zakelijke belastingen
Bijdrage asbestverwijdering VvE Fatimaplein
Taxaties
Waarborgsommen huurders
Overige
Totaal
Alle schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.
64
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
Nog te betalen rente bankfinanciering
Betreft de over 2013 te betalen rente over de aangetrokken bankfinanciering en derivaten.
Niet in de balans opgenomen verplichtingen
Voor het beheer van de woningen worden beheerovereenkomsten opgesteld met een looptijd van één jaar. Na deze
periode wordt de overeenkomst elk jaar stilzwijgend met één jaar verlengd. De opzegtermijn is één jaar. De overeenkomst
eindigt indien alle woningen zijn verkocht.
De verplichtingen voortvloeiend uit deze beheerovereenkomsten bedraagt in 2014 circa € 2,0 miljoen en is afhankelijk van
het aantal woningen in beheer bij derden.
65
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening
(x € 1.000)
2013
2012
25.611
25.192
4.661
3.404
37
30
-------------
-------------
30.309
28.626
========
========
17. Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Overige opbrengsten
Totaal
Huuropbrengsten
De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:
Rotterdam
6.524
6.348
Groningen
2.443
2.480
Delft
1.950
1.934
Purmerend
1.998
1.860
Nijmegen
1.858
1.810
10.838
10.760
-------------
-------------
25.611
25.192
========
========
22.506
18.369
-875
-812
-------------
-------------
21.631
17.557
-------------
-------------
-16.970
-14.153
-------------
-------------
4.661
3.404
========
========
Overige gemeenten
Totaal
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Verkoopopbrengsten
Verkoopkosten
Boekwaarde verkopen
Totaal
66
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
2013
2012
-24
-86
-------------
-------------
Bedrijfspand
-72
-71
Vervoermiddelen
-29
-34
Inventaris
-41
-42
-------------
-------------
-142
-147
-------------
-------------
-166
-233
========
========
-884
-682
========
========
-76
-70
-139
-146
-------------
-------------
-215
-216
========
========
BEDRIJFSLASTEN
18. Afschrijvingen
Immateriële vaste activa
Materiële vaste activa
Totaal
19. Salarissen
Bruto salaris
20. Sociale lasten en pensioenen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Totaal
Het aantal fte’s in 2013 is 7,9 (2012: 8,0). Geen werknemers zijn werkzaam in het buitenland.
Vanaf 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) van kracht. Het Wooninvesteringsfonds heeft in 2013
geen functionarissen in dienst die meer verdienen dan de norm (in 2013: € 228.599) of afgeleide norm (5% of 7,5%)
voor leden van de raad van toezicht.
67
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
2013
2012
-1.217
-1.044
-996
-912
-1.138
-1.135
-------------
-------------
-3.351
-3.091
========
========
21. Onderhoud
Klachtenonderhoud
Exploitatie & renovatie onderhoud
Planmatig onderhoud
Totaal
De kosten voor klachtenonderhoud zijn op met de beheerders overeengekomen budgetten gebaseerd.
22. Overige bedrijfskosten
Saneringsheffing Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
-940
-
Beheerkosten
-1.218
-1.222
VvE-bijdragen
-1.956
-2.393
Zakelijke belastingen
-1.600
-1.600
-79
-
-759
-471
Overige personeelskosten
-78
-25
Huisvestingskosten
-35
-32
-129
-123
Kosten raad van toezicht en ledenvergaderingen
-82
-64
Inleenkrachten
-76
-13
Accountant
-60
-52
Juridisch advies
-29
-2
Fiscaal advies
-13
-20
Overig advies
-286
-113
Periodieke taxaties
-103
-90
Overige lasten
-170
-167
-------------
-------------
-7.613
-6.387
========
=======
Verhuurdersheffing
Exploitatie kosten
Automatisering
Totaal
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
68
(x € 1.000)
2013
2012
Jaarrekeningcontrole
-64
-52
Andere controleopdrachten
-11
-10
-
-
-2
-40
-------------
-------------
-77
-102
========
========
111
118
========
=======
Rente achtergestelde leningen
-5.493
-5.543
Variabele rente obligatielening
-
-
-43
-43
-12.726
-13.321
Afschrijving & amortisatie derivaten
-22
-1.064
Hypotheekrente kantoorpand
-72
-75
-186
-186
-55
-55
-132
-48
-------------
-------------
-18.729
-20.335
========
========
HONORARIA ACCOUNTANT
Fiscale advisering
Andere niet-controleopdrachten
Totaal
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
23. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentebaten
24. Rentelasten en soortgelijke kosten
Afschrijvingen verwervingskosten achtergestelde leningen
Rente kredietfaciliteiten
Afschrijving verwervingskosten kredietfaciliteiten
Afschrijving CAP-premie
Bank kosten
Totaal
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
69
(x € 1.000)
2013
2012
-
-
Vennootschapsbelasting 2013
-37
-
Vennootschapsbelasting 2012
-
-105
Voorziening compensabele verliezen
-
-834
2.652
6.010
-------------
-------------
2.615
5.071
========
========
25. Belastingen
Vennootschapsbelasting oude jaren
Mutatie belastinglatentie
Totaal
De acute belastingdruk is als volgt bepaald:
Resultaat voor belastingen
-14.150
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
13.612
Intercompany resultaat
-
Overige permanente en tijdelijke verschillen:
- Rente derivaten
- Geactiveerde verwervingskosten financieringen
- (Dis)agio leningen en derivaten
22
284
-177
- Verkoopresultaat
-3.132
- Mutatie herinvesteringsreserve
-1.074
- Overig
- Kosten saneringsheffing Centraal Fonds Volkshuisvesting
- Niet aftrekbare kosten
-5
940
4
-------------3.138
-------------
Belastbaar bedrag
-3.676
========
Het effectieve belastingtarief is 18,5% (2012: 22,1%) en in lijn met het van toepassing zijnde belastingtarief
(25%).
De aangiften tot en met 2011 zijn vastgesteld.
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
70
Enkelvoudige balans (na winstbestemming)
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
26
2
26
27
2.451
2.552
ACTIVA
VASTE ACTIVA
Immateriële vaste activa
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie
Vastgoedbeleggingen
28
Commercieel vastgoed in exploitatie
28
44.469
36.999
28
332.589
369.394
------------------
------------------
377.058
406.393
28.341
26.692
------------------
------------------
407.852
435.663
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als
vastgoedbelegging
Financiële vaste activa
29
Totaal vaste activa
VLOTTENDE ACTIVA
Vorderingen
Debiteuren
30
56
499
Vordering op groepsmaatschappijen
31
-
-
Belastingen en premies sociale verzekeringen
32
4
-
Overlopende activa
33
74
165
------------------
------------------
134
664
4.397
8.053
------------------
------------------
4.531
8.717
------------------
------------------
412.383
444.380
===========
==========
Totaal vorderingen
Liquide middelen
Totaal vlottende activa
Totaal activa
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
34
71
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
Algemene reserve
-71.010
-53.213
Onverdeeld resultaat
-11.536
-17.797
------------------
------------------
35
-82.546
-71.010
36
373
739
Achtergestelde leningen
37
185.424
180.736
Leningen kredietinstellingen
38
304.279
328.895
Overig
39
1.215
1.984
------------------
------------------
490.918
511.615
459
352
PASSIVA
EIGEN VERMOGEN
Totaal eigen vermogen
VOORZIENINGEN
Latente belastingverplichtingen
LANGLOPENDE SCHULDEN
Totaal langlopende schulden
KORTLOPENDE SCHULDEN
Schulden aan leveranciers
Schulden aan groepsmaatschappijen
40
2
2
Belastingen en premies sociale verzekering
41
57
68
Overige kortlopende schulden
42
235
2
Overlopende passiva
43
2.885
2.612
------------------
------------------
3.638
3.036
------------------
------------------
412.383
444.380
===========
==========
102.878
109.726
===========
==========
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
Garantievermogen
72
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
Enkelvoudige resultatenrekening
(x € 1.000)
2013
2012
23.754
23.371
4.047
2.784
146
199
------------------
------------------
27.947
26.354
Afschrijvingen
-166
-233
Salarissen
-884
-682
Sociale lasten en pensioenen
-215
-216
Onderhoud
-3.147
-2.869
Overige bedrijfskosten
-7.318
-6.098
------------------
------------------
Som der bedrijfslasten
-11.730
-10.098
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille
-13.542
-21.407
89
80
-17.107
-18.645
------------------
------------------
-17.018
-18.565
------------------
------------------
-14.343
-23.716
2.655
5.275
152
644
------------------
------------------
-11.536
-17.797
===========
===========
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Huren
Verkoop onroerende zaken
Overige opbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Totaal financiële baten en lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
Belastingen
Resultaat deelneming
Resultaat na belastingen na waardeveranderingen vaste activa
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
73
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2013
Algemeen
Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat
De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de
geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op
de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf ‘grondslagen voor de waardering van de
activa en passiva en resultaatbepaling’ in de geconsolideerde jaarrekening.
Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt
verwezen naar de op pagina 39 tot en met 49 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en
winst-en-verliesrekening.
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
74
Toelichting op de enkelvoudige balans
(x € 1.000)
2013
2012
962
959
-
3
------------
------------
Aanschafwaarde 31 december
962
962
Afschrijving 1 januari
-936
-850
-24
-86
------------
------------
-960
-936
------------
------------
26
109
------------
------------
2
26
========
========
VASTE ACTIVA
26. Immateriële vaste activa
Aanschafwaarde 1 januari
Investeringen
Afschrijving
Afschrijving 31 december
Boekwaarde 1 januari
Boekwaarde 31 december
De immateriële vaste activa betreft de uitgaven aan de ontwikkeling van voor het Wooninvesteringsfonds
specifieke (software)toepassingen voor de uitwisseling van informatie ten behoeve van onroerend goed
transacties, beheer en rapportages. De investeringen worden via een lineaire afschrijving in vijf jaar ten
laste van het resultaat gebracht vanaf het moment van ingebruikname.
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
75
(x € 1.000)
27. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Bedrijfspand
Aanschafwaarde 1 januari 2013
Inventaris Vervoermiddelen
Totaal
2.700
210
192
3.102
Investeringen
-
-
73
73
Desinvesteringen
-
-
-97
-97
------------
------------
------------
------------
2.700
210
168
3.078
278
158
114
550
Aanschafwaarde 31 december 2013
Afschrijvingen tot en met 1 januari 2013
Afschrijving desinvesteringen
Afschrijvingen boekjaar
Afschrijvingen tot en met 31 december 2013
Boekwaarde 1 januari 2013
Boekwaarde 31 december 2013
-
-
-65
-65
72
41
29
142
------------
------------
------------
------------
350
199
78
627
2.422
52
78
2.552
=======
=======
=======
=======
2.350
11
90
2.451
=======
=======
=======
=======
De WOZ-waarde van het bedrijfspand bedraagt ultimo 2013 € 1.970.000.
76
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
28. Vastgoedbeleggingen
Sociaal
vastgoed in
exploitatie
Verkrijgingsprijs
Herwaarderingen
Commercieel
gekwalificeerd
vastgoed in
als vastgoed-
exploitatie
belegging
Totaal
42.141
420.956
463.097
968
9.466
10.434
-6.110
-61.028
-67.138
------------
------------
------------
36.999
369.394
406.393
-
-
-
Desinvesteringen
-1.800
-13.993
-15.793
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-1.544
-11.998
-13.542
10.814
-10.814
-
------------
------------
------------
7.470
-36.805
-29.335
44.469
332.589
377.058
=======
=======
=======
51.704
403.009
454.713
471
3.671
4.142
-7.706
-74.091
-81.797
------------
------------
------------
44.469
332.589
377.058
=======
=======
=======
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
Boekwaarde 31 december 2012
Investeringen
(x € 1.000)
Transformatie
Totaal mutaties
Boekwaarde 31 december 2013
Verkrijgingsprijs
Herwaarderingen
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
Boekwaarde 31 december 2013
Onder transformatie zijn opgenomen de woningen die in het jaar door huurwijzigingen boven de huurliberalisatiegrens zijn
gestegen. Dit heeft geen effect op vermogen en resultaat.
Van alle 4.018 woningen, die eind 2013 in bezit zijn, zijn 3.914 woningen bestemd voor de verkoop. Begroot is dat
binnen één jaar hiervan 225 woningen worden verkocht tegen een opbrengst van € 28,5 miljoen en boekwaarde van €
21,8 miljoen.
De bedrijfswaarde per 31 december 2013 is € 462,3 miljoen (31 december 2012: € 481,1 miljoen).
77
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
26.858
24.571
29. Financiële vaste activa
Latente belastingen
Nog af te schrijven rente derivaten
Deelnemingen
130
920
1.353
1.201
------------
------------
28.341
26.692
=======
=======
23.369
20.748
3.185
3.327
304
496
------------
------------
26.858
24.571
=======
=======
Latente belastingen
Tijdelijke waarderingsverschillen onroerende en roerende
zaken in exploitatie
Tijdelijke waarderingsverschillen in leningportefeuille
Tijdelijke waarderingsverschillen in derivaten
Voor de compensabele verliezen (eind 2013 € 25,8 miljoen) is geen latentie opgenomen. Bij de bepaling van de waardering
van de latentie uit hoofde van tijdelijke waarderingsverschillen is uitgegaan van de fiscale planning die aansluit op het
beleidsvoornemen de gehele portefeuille uit te ponden.
Nog af te schrijven rente derivaten
Nog af te schrijven rente derivaten (negatieve eindwaarde)
130
920
=======
=======
Op 18 januari 2012 zijn drie swap contracten, met een totale hoofdsom van € 61 miljoen met looptijden tot 1 oktober
2012 (€ 21 miljoen), 1 april 2014 (€ 20 miljoen) en 2 april 2013 (€ 20 miljoen), vervroegd afgewikkeld en door gerold in
een set van drie nieuwe swaps met een totale hoofdsom van € 40 miljoen en looptijden tot 1 april 2014 (€ 15 miljoen),
1 april 2016 (€ 15 miljoen) en 1 april 2016 (€ 10 miljoen). De afgewikkelde swaps hadden op het moment van
doorrollen een totale marktwaarde van € 2,7 miljoen (negatief), welke gelijk is aan de startwaarde van de nieuwe drie
swaps. Zowel de afgewikkelde swaps als de nieuw afgesloten swaps zijn onder kostprijs hedge -accounting gebracht. Dit
heeft tot gevolg dat enerzijds de negatieve eindwaarde van de afgewikkelde swaps over de resterende looptijden in
het resultaat wordt verwerkt onder de financiële baten en lasten. Anderzijds wordt de startwaarde van de nieuwe
swaps geamortiseerd over de nieuwe looptijd van de hedge-relatie ten gunste van de financiële baten en lasten.
78
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
1.335
1.183
18
18
Deelnemingen
WIF Lent B.V.
WIF FBI B.V.
WIF Management B.V.
-
------------
------------
1.353
1.201
=======
=======
Het verloop van de deelnemingen is als volgt:
Saldo 1 januari
Investeringen
Resultaat deelnemingen
Saldo 31 december
De deelnemingen betreffen:
1.201
557
-
-
152
644
------------
------------
1.353
1.201
=======
=======
Aandeel in
Resultaat
Eigen vermogen
Kapitaal
boekjaar
31-12-2013
WIF Lent B.V. te Hilversum
100%
152
1.353
WIF Management B.V. te Zeist
100%
-
-82
100%
-
18
Volledig geconsolideerd
Overige deelnemingen, gewaardeerd op netto vermogenswaarde
WIF FBI B.V. te Hilversum
79
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
58
337
3
212
-5
-50
------------
------------
56
499
========
=======
-
-
========
=======
4
-
========
=======
-15
-35
-
116
Nog te ontvangen rente
78
66
Overig
11
18
------------
------------
74
165
========
=======
VLOTTENDE ACTIVA
VORDERINGEN
30. Debiteuren
Beheer
Verkopen
Voorziening dubieuze debiteuren
Totaal
31. Vorderingen op groepsmaatschappijen
32. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Pensioenen
33. Overlopende activa
Betaalde kosten verwerving woningen
Nog te factureren opbrengsten
Totaal
In de vlottende activa zijn geen vorderingen opgenomen met een looptijd langer dan één jaar.
80
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
ABN AMRO Bank
2.358
6.972
ING
2.036
1.080
BNG
3
1
------------
------------
4.397
8.053
=======
=======
34. Liquide middelen
Totaal
De
liquide middelen zijn tegoeden in rekening-courant en spaarrekeningen. Alle liquide middelen zijn direct opvraagbaar
PASSIVA
35. Eigen vermogen
Algemene reserve Onverdeeld resultaat
Saldo 1 januari
Totaal
-48.134
-5.079
-53.213
-5.079
5.079
-
-
-17.797
-17.797
------------
------------
------------
Saldo 31 december 2012
-53.213
-17.797
-71.010
Resultaatverdeling
-17.797
17.797
-
-
-11.536
-11.536
------------
------------
------------
-71.010
-11.536
-82.546
========
========
Resultaatverdeling
Resultaat boekjaar 2012 uit resultaatbestemming
Resultaat boekjaar 2013 uit resultaatbestemming
Saldo 31 december 2013
========
Overeenkomstig de kaders van de Woonwet en afgeleid het Bbsh wordt het gehele vermogen besteed.
Ultimo 2013 is in totaal € 4,1 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen (exclusief belastingen) in de overige reserves
begrepen (2012: € 10,4 miljoen).
Verschillen in het eigen vermogen en het resultaat tussen de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening
Het verschil tussen het eigen vermogen volgens de enkelvoudige balans en het eigen vermogen volgens de geconsolideerde
balans wordt verklaard door het feit dat de geconsolideerde deelneming WIF Management B.V. een negatieve
nettovermogenswaarde heeft, doch in de enkelvoudige balans op nihil wordt gewaardeerd. Door de Groep is voor deze
vennootschap geen aansprakelijkheidsverklaring of andere borgstelling afgegeven.
Voorts wordt het verschil verklaard door resultaten op intercompany-transacties.
Het verschil tussen het enkelvoudige en geconsolideerde eigen vermogen en resultaat heeft zich in het boekjaar als volgt
ontwikkeld:
81
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
-82.583
-71.048
82
83
-45
-45
------------
------------
-82.546
-71.010
=======
=======
-11.535
-17.840
Eigen vermogen volgens de geconsolideerde jaarrekening
Negatieve vermogenswaarde van de geconsolideerde deelneming
Niet-gerealiseerde gecumuleerde intercompany-resultaten
Eigen vermogen volgens enkelvoudige jaarrekening
Resultaat volgens de geconsolideerde jaarrekening
Verandering negatieve vermogenswaarde van de geconsolideerde deelneming
-1
-2
-
45
------------
------------
-11.536
-17.797
=======
=======
2013
2012
739
684
Veranderingen in niet-gerealiseerde gecumuleerde intercompany-resultaten
Resultaat volgens enkelvoudige jaarrekening
(x € 1.000)
36. Voorzieningen
Latente belastingverplichtingen
Saldo 1 januari
Mutatie
Saldo 31 december
-366
55
------------
------------
373
739
=======
=======
Voorziening latente belastingverplichtingen betreft tijdelijke waarderingsverschillen in de leningportefeuille.
82
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
Certificaten onder investeringsmemorandum 2005
30.225
35.458
Certificaten onder investeringsmemorandum 2011
155.511
145.632
-312
-354
------------
------------
31 december 2013
31 december 2012
185.424
180.736
=======
=======
10.761
6.115
-
-
174.975
174.975
-------------
-------------
185.736
181.090
========
=======
2013
2012
35.458
32.494
-
-
1.267
2.964
-6.500
-
-------------
-------------
30.225
35.458
========
=======
LANGLOPENDE SCHULDEN
37. Achtergestelde leningen
Verwervingskosten
De achtergestelde leningen zijn achtergesteld op alle andere schulden.
(x € 1.000)
Totaal
Restant looptijd van de achtergestelde leningen
Verplichtingen tot en met 1 jaar
Verplichtingen van 1 tot 5 jaar
Verplichtingen vanaf 5 jaar
Certificaten onder investeringsmemorandum 2005
Saldo 1 januari
Opname
Bijgeschreven rente 2012 en 2013
Conversie
Saldo 31 december
De certificaten onder investeringsmemorandum 2005 hebben een nominale waarde van € 500.000 en hebben een
83
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
onbepaalde looptijd. De rentevergoeding op de hoofdsom van deze certificaten bedraagt 4,5% op jaarbasis. De rente
wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De
rentebetaling op de achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het
Wooninvesteringsfonds dit toelaat.
De rente 2012 en 2013 is bijgeschreven. De renteverplichting per 31 december 2013 bedraagt € 4,2 miljoen
(31 december 2012: € 3,0 miljoen).
Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call-optie) om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan
tot (gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde leningen. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van het Centraal
Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen.
Het ligt niet binnen de verwachting dat binnen afzienbare tijd het Wooninvesteringsfonds voldoet aan de minimale
solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Daarom is de bijgeschreven rente als langlopend opgenomen.
(x € 1.000)
2013
2012
145.632
142.481
-
-
Bijgeschreven rente 2012 en 2013
3.379
3.151
Conversie
6.500
-
-------------
-------------
155.511
145.632
========
========
Certificaten onder investeringsmemorandum 2011
Saldo 1 januari
Opname
Saldo 31 december
De certificaten onder investeringsmemorandum 2011 hebben een nominale waarde van € 100.000 en hebben een
onbepaalde looptijd. De vaste rentevergoeding op de hoofdsom van deze certificaten bedraagt 2,25% op jaarbasis. De
variabele rentevergoeding is maximaal 3,25% en wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de algemene
ledenvergadering betaalbaar gesteld. De variabele rente wordt per ultimo van ieder kalenderjaar berekend indien en
voorzover aan de volgende voorwaarden wordt voldaan, welke voorwaarden eveneens de hoogte van de vergoeding
van de variabele rente bepalen, met inachtneming van bovenstaand maximum:
a) De DSCR per ultimo van het betreffende kalenderjaar dient, ook na uitkering van de rente (waaronder begrepen de
vaste en variabele rente), tenminste gelijk te zijn aan 1,1.
b) Het bedrag van de netto liquiditeiten van het Wooninvesteringsfonds, gelijk aan het saldo van de liquide middelen
te verminderen met eventuele kortlopende (bank)kredieten, dient per ultimo van het betreff ende kalenderjaar
tenminste € 5.000.000 te bedragen.
c) De solvabiliteitsratio van het Wooninvesteringsfonds, gelijk aan de ratio van het garantievermogen ten opzichte
van het totale vermogen van het Wooninvesteringsfonds, dient per ultimo van het betreffende kalenderjaar hoger
te zijn dan 25%.
Over 2012 en 2013 is geen variabele rente uitgekeerd. De vaste rente over 2012 en 2013 is bijgeschreven.
De renteverplichting per 31 december 2013 bedraagt € 6,5 miljoen (31 december 2012: € 3,1 miljoen).
De rentebetalingen op deze achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het
Wooninvesteringsfonds dit toelaat. Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call -optie) om, indien liquiditeit en
84
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde leningen. Hierbij moet de
minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen.
Het ligt niet binnen de verwachting dat binnen afzienbare tijd het Wooninvesteringsfonds voldoet aan de minimale
solvabiliteitseis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Daarom is de bijgeschreven rente als langlopend opgenomen.
2013
2012
-646
-646
-
-
-------------
-------------
Uitgaven 31 december
-646
-646
(x € 1.000)
2013
2012
292
248
42
44
-------------
-------------
334
292
-------------
-------------
-312
-354
========
========
(x € 1.000)
Verwervingskosten achtergestelde leningen
Uitgaven 1 januari
Uitgaven
Amortisatie 1 januari
Amortisatie
Amortisatie 31 december
Saldo 31 december
De kosten verband houdende met de verwerving van de certificaten worden afgeschreven in 15 jaar. Dit is de looptijd
die bij de berekeningen in de bieding bij aankoop van onroerend wordt gehanteerd. Indien tussentijds aflossingen
plaatsvinden wordt het resterende deel van de bijkomende kosten op basis van het aantal afgeloste certificaten ten
laste van het resultaat gebracht.
85
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
273.077
297.874
30.000
30.000
1.476
1.536
-274
-515
-------------
-------------
304.279
328.895
========
========
1.413
3.246
302.011
324.959
1.129
1.205
-------------
-------------
304.553
329.410
========
========
2013
2012
Saldo 1 januari
297.874
309.980
Aflossing roll-over financiering
-24.797
-12.106
-------------
-------------
273.077
297.874
========
========
30.000
30.000
========
========
38. Leningen kredietinstellingen
Roll-over consortium
Fixe lening consortium
Hypothecaire lening BNG
Transactiekosten
Restant looptijd van de leningen kredietinstellingen
Verplichtingen tot en met 1 jaar
Verplichtingen van 1 tot 5 jaar
Verplichtingen vanaf 5 jaar
Roll-over lening consortium
Saldo 31 december
Fixe lening consortium 31 december
Het Wooninvesteringsfonds heeft een totale kredietfaciliteit ter beschikking van ABN AMRO Ba nk en Bank Nederlandse
Gemeenten (consortium). De looptijd van de faciliteit is zeven jaar en eindigt 31 maart 2015. De rentevergo eding
bedraagt 1- en 3-maands euribor plus 70 basispunten, 95 basispunten vanaf 14 juli 2010. Als zekerheden zijn gesteld de
verpanding van de huurpenningen en het recht van eerste hypotheek op de woningen. Van deze faciliteit is in 2010
€ 46 miljoen ingezet voor de financiering van de gekochte woningen. De ondergrens van de DSCR is 1,10 (default) en bij
onderschrijding van de grens van 1,20 zijn aanvullende aflossingen noodzakelijk. De maximale LTV is 80%. Per 31 maart
2010 is het trekkingsrecht op de kredietfaciliteit afgelopen.
De roll-over financiering kent een verloop analoog aan het verloop van de kasstromen van het Wooninvesteringsfonds.
Bij verkoop wordt afgelost. Daarbij geldt voor de aflossing van het vreemde vermogen een extra aflossing van 10% (bij
een LTV lager dan 70%) of een extra aflossing van 20% (bij een LTV van 70-80%), waardoor een versneld
aflossingsschema ontstaat. De LTV ultimo 2013 bedraagt 80,3% (2012: 80,7%).
86
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
De reële waarde van de roll-over financiering per 31 december 2013 is € 273,2 miljoen.
De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van € 30 miljoen kent een looptijd tot 31 maart 2015, met
een rentepercentage van 4,70% per jaar gedurende de looptijd.
De leningen zijn verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden door Wooninvesteringsfonds. Bij
iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats.
De reële waarde van de fixe-lening per 31 december 2013 is € 30,7 miljoen.
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
1.476
1.536
========
========
Hypothecaire lening BNG
In 2009 heeft het Wooninvesteringsfonds een hypothecaire lening opgenomen bij de Bank Nederlandse Gemeenten.
De looptijd van de lening is 20 jaar en eindigt 2 maart 2029. De rentevergoeding bedraa gt 4,87% op jaarbasis. Als
zekerheid is gesteld het recht van eerste hypotheek op het kantoorpand aan de Utrechtseweg 129 te Zeist.
In 2013 is € 60.000 afgelost op de lening (cumulatief: € 224.000).
De reële waarde van financiering per 31 december 2013 is € 1,5 miljoen.
2013
2012
-1.304
-1.304
-
-
-------------
-------------
-1.304
-1.304
Amortisatie per 1 januari
914
728
Amortisatie
186
186
-------------
-------------
1.100
914
-------------
-------------
-204
-390
-70
-125
-------------
-------------
-274
-515
========
========
(x € 1.000)
Transactie kosten
Uitgaven 1 januari
Uitgaven
Uitgaven 31 december
Amortisatie per 31 december
Boekwaarde transactiekosten
Cap premie
Saldo 31 december
87
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
1.215
1.984
========
========
39. Overig
Derivaten (startwaarde)
Op 18 januari 2012 zijn drie swap contracten, met een totale hoofdsom van € 61 miljoen met looptijden tot 1 oktober
2012 (€ 21 miljoen), 1 april 2014 (€ 20 miljoen) en 2 april 2013 (€ 20 miljoen), vervroegd afgewikkeld en doorgerold in
een set van drie nieuwe swaps met een totale hoofdsom van € 40 miljoen en looptijden tot 1 april 2014 (€ 15 miljoen),
1 april 2016 (€ 15 miljoen) en 1 april 2016 (€ 10 miljoen). De afgewikkelde swaps hadden op het m oment van
doorrollen een totale marktwaarde van € 2,7 miljoen (negatief), welke gelijk is aan de startwaarde van de nieuwe drie
swaps. Zowel de afgewikkelde swaps als de nieuw afgesloten swaps zijn onder kostprijs hedge -accounting gebracht. Dit
heeft tot gevolg dat enerzijds de negatieve eindwaarde van de afgewikkelde swaps over de resterende looptijden in
het resultaat wordt verwerkt onder de financiële baten en lasten. Anderzijds wordt de startwaarde van de nieuwe
swaps geamortiseerd over de nieuwe looptijd van de hedge-relatie ten gunste van de financiële baten en lasten.
De cap is aangekocht ter bescherming tegen rentefluctuaties die inherent zijn aan financiering middels roll -over
leningen. De strike is vastgesteld rekening houdend met het risicoprofiel en de middelen van het
Wooninvesteringsfonds. De betaalde premie wordt conform het verloop van de onderliggende financiering ten laste
van de financiële lasten gebracht. De gegevens zijn als volgt:
Nominale waarde
Startdatum
Looptijd
Rente %
Inkomend
Marktwaarde
€
1 apr. 2008
1 apr. 2015
4,7500%
3 mnds
€-
25.000.000
Ter indekking van het renterisico van de huidige en toekomstige kortgeldposities zijn interest rate swaps afgesl oten
met ABN AMRO Bank Nederland. De gegevens zijn als volgt:
Nominale waarde
Startdatum
Looptijd
Rente %
Inkomend
Marktwaarde
€
15.000.000
18 jan. 2012
1 apr. 2014
2,5460%
3 mnds
-€
174.000
€
35.000.000
14 dec. 2010
1 jan. 2015
1,98%
1 mnds
-€
692.000
€
15.000.000
19 dec. 2007
1 okt. 2015
4,4650%
3 mnds
-€
1.256.000
€
15.000.000
18 jan. 2012
1 apr. 2016
3,6000%
3 mnds
-€
1.209.000
€
10.000.000
18 jan. 2012
1 apr. 2016
3,2400%
3 mnds
-€
715.000
€
35.000.000
1 apr. 2008
1 apr. 2016
4,2175%
3 mnds
-€
3.368.000
€
30.000.000
14 dec. 2010
1 jan. 2017
2,47%
1 mnds
-€
1.893.000
€
20.000.000
14 dec. 2010
1 jan. 2018
2,19%
1 mnds
-€
1.234.000
88
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
€
15.000.000
1 apr. 2008
1 apr. 2018
4,6600%
3 mnds
-€
2.345.000
€
15.000.000
27 dec. 2007
1 apr. 2018
4,3250%
3 mnds
-€
2.573.000
€
25.000.000
31 jul. 2008
1 okt. 2018
4,7820%
3 mnds
-€
4.747.000
€ 125.000.000
12 mei 2010
1 okt. 2014
3 mnds euribor 1 mnds
€
16.000
- € 20.190.000
De hedge is effectief.
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
2
2
========
=======
57
45
Omzetbelasting
-
15
Pensioenpremies
-
8
-------------
-------------
57
68
========
=======
233
-
2
2
-------------
-------------
235
2
========
========
KORTLOPENDE SCHULDEN
40. Schulden aan groepsmaatschappijen
Rekening-courant WIF Lent B.V.
41. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Loonheffing
Totaal
42. Overige kortlopende schulden
Te betalen salarissen
Overige
89
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
(x € 1.000)
31 december 2013
31 december 2012
1.696
1.711
Te betalen kosten kwaaitaalvloeren
134
134
Onderhoud
254
66
Afrekening VvE bijdragen
117
106
Te betalen advieskosten
159
182
53
40
Bijdrage asbestverwijdering
144
144
Waarborgsommen huurders
315
219
13
10
-------------
-------------
2.885
2.612
========
========
43. Overlopende passiva
Nog te betalen rente bankfinanciering
Te betalen zakelijke belastingen
Overige
Totaal
Alle schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.
Nog te betalen rente bankfinanciering
Betreft de over 2013 te betalen rente over de aangetrokken bankfinanciering en derivaten.
Niet in de balans opgenomen verplichtingen
Voor het beheer van de woningen worden beheerovereenkomsten opgesteld met een looptijd van één jaar. Na deze
periode wordt de overeenkomst elk jaar stilzwijgend met één jaar verlengd. De opzegtermijn is één jaar. De
overeenkomst eindigt indien alle woningen zijn verkocht.
De verplichtingen voortvloeiend uit deze beheerovereenkomsten bedraagt in 2014 circa € 1,9 miljoen en is afhankelijk
van het aantal woningen in beheer bij derden.
Vanaf 16 april 2010 vormen Wooninvesteringsfonds en WIF Management B.V. een fiscale eenheid voor de
omzetbelasting en in 2012 is ook WIF Lent B.V. opgenomen in de fiscale eenheid voor de omzetbelasting.
Gemiddeld aantal werknemers
Het aantal fte’s in 2013 is 7,8 (2012: 8,0). Geen werknemers zijn werkzaam in het buitenland.
90
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
Overige informatie
Bestuurders en commissarissen
Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur worden gespecificeerd:
Naam
Beloningen
Variabele
Pensioenkosten
Overige beloningen
beloning
2013
2012
2013
2012
2013
2012
2013
2012
K.E. de Graaf
€ 121.297
€ 155.259
-
-
€ 27.358
€ 35.090
€ 3.240
€ 4.302
J.J.M. Thielen
€ 59.200
-
-
-
-
-
-
-
Mevrouw de Graaf heeft de functie van bestuurder vervuld tot 16 september 2013 en is daarna vervangen
door de heer Thielen. De heer Thielen heeft geen dienstbetrekking bij het Wooninvesteringsfonds.
De dienstbetrekking van de voormalig bestuurder, mevrouw de Graaf, is per 1 januari 2014 beëindigd. In
verband met de beëindiging van het dienstverband is in januari 2014 een eenmalige uitkering van
€ 152.891 uitgekeerd. Deze uitkering is ten laste van het resultaat 2013 gebracht.
De bestuurder ontvangt geen winstdeling en bonus en geen beloningen betaalbaar op termijn.
Aan de voormalig bestuurder is een auto ter beschikking gesteld voor zakelijke doeleinden.
De bezoldiging van de raad van toezicht kan als volgt worden gespecificeerd (exclusief omzetbelasting):
Naam
Als lid van de raad
Als lid van
Overige kosten
van toezicht
commissies
vergoedingen
2013
2012
2013
2012
2013
2012
€ 12.000
€ 12.000
-
-
-
-
M.T. Kooistra (vice-voorzitter)
€ 4.750
€ 9.500
-
-
-
-
J.G.T. Bouwman (lid raad van toezicht)
€ 9.500
€ 9.500
-
-
-
-
W. van de Rotte (lid raad van toezicht)
€ 9.500
€ 9.500
-
-
-
-
P. Hooimeijer (lid en voorzitter
€ 9.500
€ 9.500
-
-
-
-
€ 9.500
€ 9.500
-
-
-
-
€ 5.014
-
-
-
-
-
€ 59.764
€ 59.500
-
-
-
-
W.J. Vrakking (voorzitter)
auditcommissie)
J.A.M. Linders (lid raad van toezicht en lid
auditcommissie)
R. de Jong (lid raad van toezicht)
Totaal
Wet normering topinkomens
Vanaf 1 januari 2013 is de Wet normering topinkomens (WNT) van toepassing.
Het Wooninvesteringsfonds heeft in 2013 geen functionarissen in dienst die meer beloning ontvangt dan
de norm (in 2013: € 228.599) of afgeleide norm (5% of 7,5%) voor d e leden van de raad van toezicht.
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
91
Bezoldiging topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen – met dienstbetrekking
Naam
Functie
K.E. de Graaf
Directeur bestuurder
Beloning
Belastbare
vaste en
variabele
onkostenvergoedin
gen
Voorziening
en t.b.v.
beloningen
betaalbaar
op termijn
€ 114.668
€ 3.240
€ 27.358
Totale
bezoldiging
Duur
van het
dienstverband
in het
jaar (in
dagen)
€ 145.266
Omvang
van het
dienstverband
in het
jaar (fte)
365
0,75
Bezoldiging topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen – zonder dienstbetrekking
Naam
W.J. Vrakking
Functie(s)
Voorzitter raad van toezicht
Beloning (excl.
Duur van het
Omvang van het
omzetbelasting)
dienstverband in
dienstverband in
het jaar (dagen)
het jaar (fte)
€ 12.000
365
1,0
€ 4.750
170
0,5
€ 9.500
365
1,0
Lid renumeratie commissie
M.T. Kooistra
Vice-voorzitter raad van
toezicht
J.G.T. Bouwman
lid raad van toezicht
lid renumaratie commissie
W. van de Rotte
lid raad van toezicht
€ 9.500
365
1,0
P. Hooimeijer
lid raad van toezicht
€ 9.500
365
1,0
€ 9.500
365
1,0
voorzitter auditcommissie
J.A.M. Linders
lid raad van toezicht
lid auditcommissie
R. de Jong
lid raad van toezicht
€ 5.014
189
0,5
J.J.M. Thielen
Directeur-bestuurder
€ 59.200
104
0,3
Overige gegevens
Statutaire resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de leden
reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is op de overige reserves in mindering gebracht.
Gebeurtenissen na balansdatum
Het Wooninvesteringsfonds heeft op 27 februari 2014 bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting melding
gemaakt van een aanvraag tot saneringssteun. Momenteel is het WIF in overleg met het CFV om tot een
scenario te komen dat goedkeuring draagt van het CFV en het bestuur van het WIF. Met de
saneringsaanvraag verwacht het Wooninvesteringsfonds dat gebruik kan worden gemaakt van de
borgingsfaciliteit van het WSW. Hierdoor kan de volledige bankfinanciering geherfinancierd worden bij
afloop van de bankfinanciering per 31 maart 2015. Het op termijn volledig uitponden van de huidige
vastgoedportefeuille zal de basis vormen voor de toe te kennen saneringssteun en vormt tevens de basis
voor de gekozen waarderingsgrondslag in deze jaarrekening..
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
92
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan: de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht van Wooninvesteringsfonds
Verklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van het Wooninvesteringsfonds te Zeist
gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december
2013 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting,
waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor financiële verslaggeving en andere
toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur
Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het
vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de
jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de
Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke
en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de
bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh. Het bestuur is
tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoe t aan de WNT-eisen van
financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing
WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne
beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de
WNT- eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als
gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle.
Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse
controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels
toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende
ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van
zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle -informatie over de
bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamh eden zijn afhankelijk van de
door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de
jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die
relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de
naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van
controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter
niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de
toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte
grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van
de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een
evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een
onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
93
Oordeel
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het
vermogen van het Wooninvesteringsfonds per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in
overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de
Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT.
Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013, in alle van materieel belang zijnde aspecten, voldoet
aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de
Beleidsregels toepassing WNT.
Geen controlewerkzaamheden verricht ten aanzien van externe niet -topfunctionarissen
In overeenstemming met de aanvullende beleidsregels van 12 maart 2014, hebben wij geen
controlewerkzaamheden verricht ten aanzien van de functionarissen zoals gen oemd in artikel 4.2 lid 2
letter c WNT (externe niet-topfunctionarissen).
Benadrukking van onzekerheid omtrent de continuïteit
Wij vestigen de aandacht op de paragraaf toekomstperspectief vanaf pagina 38 in de toelichting van de
jaarrekening, waarin uiteengezet is dat het Wooninvesteringsfonds een netto verlies van € 11 miljoen over
2013 heeft geleden en dat per 31 december 2013 de schulden van de vereniging de totale activa
overstegen met circa € 83 miljoen. Tevens is daar uiteengezet dat het Wooninvester ingsfonds de
jaarrekening heeft opgesteld uitgaande van het scenario van afbouw door uitponding van de huidige
vastgoedportefeuille in een periode van circa 20 jaar. Dit scenario is alleen mogelijk als derden bereid zijn
het Wooninvesteringsfonds steun te verlenen om de herfinanciering van de huidige financiering ad € 303
miljoen in 2015 te kunnen realiseren. Het Wooninvesteringsfonds is in hoge mate afhankelijk van de
bereidheid van financiers om in de financieringsbehoefte te voorzien. Deze situatie doet geen afbreuk aan
ons oordeel.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag,
melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het
jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen
van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van
Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het
jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in
artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.
Amsterdam, 23 juni 2014
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
Origineel getekend door H.H. Bröring RA
Bijlagen en Jaarrekening Wooninvesteringsfonds 2013
94

Download

ANBI status ThuisWoonService

Programma Actualiteiten Externe Verslaggeving

Vlootfonds Hanzevast 3 - ms Hanze Göteborg N.V. gevestigd te

JAARREKENING 2013 Stichting Lucai Klantstraat 4a 5403 PD UDEN

Financieel jaarverslag 2012

In het telefonisch overleg van 5 november jl. is ons gevraagd

AB 301014-agendapunt 7 PC-cyclus 2015 15 09 2014

Besluiten Algemene Vergadering Oranjewoud N.V. 2014

Jaarrekening 2013 - Dogs Adoptions Nederland