COÖPERATIEF HANDELEN
Een blauwdruk van een coöperatief model om pop-up
initiatieven in handelskernen mogelijk te maken
Het project ‘Coöperatief handelen’ is een initiatief van Stebo vzw in samenwerking met Starterslabo cvba so en wordt
meegefinancierd door het ESF en de Vlaamse Overheid
2
COÖPERATIEF ONDERNEMEN
HOE CREËR JE POP-UP INITIATIEVEN IN HANDELSKERNEN
VIA EEN COÖPERATIEF MODEL?
Hoe creëer je pop-up initiatieven in handelskernen via een coöperatief model om op die manier
leegstand tegen te gaan, een lanceerplatform voor (startende) handelaars aan te bieden, dynamiek
in handelskernen te creëren en een andere manier van participatie van gemeenten in handelskernen
te stimuleren? Welke coöperatieve modellen zijn mogelijk en wat zijn de voor- en nadelen van ieder
model?
Door het concept van de pop-up store omgekeerd te bekijken, wordt een pand tijdelijk ter
beschikking gesteld aan de ondernemer. (Startende) ondernemers kunnen hier hun
ondernemersidee en -product of -concept uittesten voor een korte periode van 2 dagen tot een
maximum van 3 maanden zonder een handelshuur te moeten aangaan en zonder voorafgaande
zware investeringen.
Met pop-up initiatieven verwijzen we naar tijdelijke initiatieven georganiseerd in een pand dat vanuit
de coöperatie tijdelijk ter beschikking wordt gesteld aan de betreffende ondernemer.
Naast de startende ondernemer kunnen hier verschillende doelgroepen terecht. Een handelaar uit of
buiten de handelskern kan iets in dit handelspand uitproberen. Ook kunnen (creatieve) ondernemers
die via webshops verkopen van dit tijdelijke verkooppunt gebruik maken. Het pand kan ook ter
beschikking gesteld worden aan verenigingen die een tijdelijk verkooppunt zoeken.
Met deze blauwdruk krijgt u een helder beeld op welke manier verschillende stakeholders in een
coöperatief model één of meerdere panden ter beschikking kunnen stellen. Verder verduidelijken we
welke zakelijke rechten hierbij komen kijken en hoe je de oprichting en werking van een coöperatief
model concreet uitvoert.
3
Inhoudsopgave
Inleiding ................................................................................................................................................... 6
1
De initiatiefnemers .......................................................................................................................... 8
2
Waarom deze blauwdruk? .............................................................................................................. 9
3
4
2.1
Aanleiding van deze blauwdruk .......................................................................................... 9
2.1.1
Leegstand ............................................................................................................................ 9
2.1.2
Het nieuwe winkelen ........................................................................................................... 9
2.1.3
Nood aan nieuwe modellen .............................................................................................. 10
2.1.4
Handelshuur ...................................................................................................................... 10
2.2
Ons antwoord op voorgaande uitdagingen ...................................................................... 10
2.3
Besluit ................................................................................................................................ 11
Het coöperatieve idee ................................................................................................................... 12
3.1
Waarom kiezen wij voor een coöperatie? ........................................................................ 12
3.1.1
Samen ondernemen .......................................................................................................... 12
3.1.2
Opvullen van een marktvacuüm ....................................................................................... 12
3.1.3
Flexibiliteit wat in- en uittreden betreft............................................................................ 13
3.2
Waarom kiezen wij voor een coöperatie met beperkte aansprakelijkheid (cvba)? ......... 13
3.3
Waarom kiezen we voor een coöperatie met sociaal oogmerk (cvba so)? ...................... 13
3.3.1
Sociale onderneming met een sociaal doel....................................................................... 13
3.3.2
Sociale onderneming met een maatschappelijk doel ....................................................... 14
3.3.3
Sociale onderneming vanuit sociaal engagement ............................................................. 14
3.4
Waarom pop-up vanuit een coöperatief model?.............................................................. 14
3.4.1
Missie en visie van de coöperatie ..................................................................................... 15
3.4.2
Activiteiten van de coöperatie .......................................................................................... 15
3.4.3
Geografische afbakening ................................................................................................... 16
3.5
Besluit ................................................................................................................................ 17
Vennoten van de coöperatie ......................................................................................................... 18
4.1
Kleinhandelaars ................................................................................................................. 18
4.2
De gemeentelijke overheid ............................................................................................... 18
4.3
Bewoners ........................................................................................................................... 19
4.4
Investeerders ..................................................................................................................... 19
4.5
Handelaars uit andere handelskernen .............................................................................. 20
4.6
(Lokale) persverantwoordelijken ...................................................................................... 20
4.7
Besluit ................................................................................................................................ 21
4
5
6
7
8
9
Stappenplan om te komen tot het oprichten van een cvba so ..................................................... 22
5.1
Fase 1 - De voorbereidingsfase ......................................................................................... 22
5.2
Fase 2 - Het investeringsmodel ......................................................................................... 24
5.3
Fase 3 - Het uitbatingsmodel............................................................................................. 26
5.4
Besluit ................................................................................................................................ 26
Het leven van de coöperatieve vennootschap .............................................................................. 27
6.1
Welke actoren dien je te betrekken bij het opstellen van een coöperatie? ..................... 27
6.1.1
De oprichters ..................................................................................................................... 27
6.1.2
De aandeelhouders ........................................................................................................... 28
6.2
De wettelijke beslissingsorganen ...................................................................................... 28
6.2.1
De algemene vergadering ................................................................................................. 28
6.2.2
De raad van bestuur .......................................................................................................... 29
6.3
Het dagelijks bestuur concreet maken .............................................................................. 30
6.4
De adviesorganen .............................................................................................................. 30
6.5
Schematisch - Structuur van de coöperatie ...................................................................... 31
6.6
Aanbevelingen ................................................................................................................... 31
6.7
Besluit ................................................................................................................................ 33
Hoe linkt deze blauwdruk met de ICA principes? ......................................................................... 35
7.1
Vrijwillig en open lidmaatschap ........................................................................................ 35
7.2
Democratische controle door de leden............................................................................. 35
7.3
Economische participatie door de leden........................................................................... 35
7.4
Autonomie en onafhankelijkheid ...................................................................................... 36
7.5
Onderwijs, vorming en informatieverstrekking ................................................................ 36
7.6
Coöperatie tussen coöperaties.......................................................................................... 36
7.7
Aandacht voor de gemeenschap ....................................................................................... 36
Het business plan .......................................................................................................................... 37
8.1
Projectvoorstelling ............................................................................................................ 37
8.2
Commercieel plan: marktanalyse en marketingplan ........................................................ 39
8.3
Organisatieplan ................................................................................................................. 48
8.4
Financieel plan................................................................................................................... 50
8.5
Besluit ................................................................................................................................ 50
Samengevat: bouwstenen van deze blauwdruk ........................................................................... 52
9.1
Kansen ............................................................................................................................... 52
9.2
Knelpunten ........................................................................................................................ 53
5
9.3
10
Randvoorwaarden ............................................................................................................. 53
Lakmoesproef in Heusden-Zolder (start oktober 2013)............................................................ 55
10.1
Inleiding ............................................................................................................................. 55
10.2
Aanpak ............................................................................................................................... 55
10.3
Stappenplan....................................................................................................................... 56
11
Algemeen besluit ....................................................................................................................... 63
Bibliografie ............................................................................................................................................ 66
12
Bijlagen ...................................................................................................................................... 68
12.1
Bijlage 1 - Lijst van definities en afkortingen..................................................................... 68
12.2
Bijlage 2 - Locatus – onderzoek leegstand in Vlaanderen (2012)..................................... 69
12.3
Bijlage 3 - Interneteconomie versus beleveniseconomie ................................................. 72
12.4
Bijlage 4 - Theoretische achtergrond van de cvba/cvba so/cvoa ...................................... 73
12.5
Bijlage 5 - Negen principes van de vennootschap met sociaal oogmerk ......................... 79
12.6
Bijlage 6 - Handelshuur versus terbeschikkingstelling ..................................................... 80
12.7
Bijlage 7 - Belangrijkste aspecten in een terbeschikkingstellingscontract ........................ 81
12.8
Bijlage 8 - Checklists .......................................................................................................... 82
12.9
Bijlage 9 - Voorbeeld van een staat van bevinding .......................................................... 84
12.10
Bijlage 10 - Overzicht van het leven in de cvba so ............................................................ 91
12.11
Bijlage 11 - Modelstatuten van een coöperatieve vennootschap met beperkte
aansprakelijkheid en sociaal oogmerk............................................................................... 93
12.12
Bijlage 12 - NACE-bel-codes ............................................................................................ 104
12.13
Bijlage 13 - Simulatie regeling stemrecht in een coöperatieve vennootschap (Febecoop
2013) ................................................................................................................................ 105
12.14
Bijlage 14 - Beleids-en beheerscyclus lokale besturen en participatie in vennootschappen
......................................................................................................................................... 107
12.15
Bijlage 15 - Financieel plan gebaseerd op het huren van een pand................................ 109
12.16
Bijlage 16 - Financieel plan gebaseerd op het kopen van een pand ............................... 113
6
Inleiding
‘Waarom zou een gemeente, samen met partners, niet kunnen investeren in handelspanden die dan,
samen met aanleunende diensten voor een bepaalde tijd ter beschikking gesteld worden voor
(startende) handelaars zodat zij goed voorbereid kunnen doorstromen naar de reguliere
handelspandenmarkt cfr. incubatiecentra? Hiervoor moeten we creatief nadenken en nieuwe
(samenwerk)vormen durven ontwikkelen’ (dixit Wim Dries, burgemeester stad Genk, persmoment The
Box, 27 september 2012)
Deze blauwdruk kadert in het ESF-project ‘Coöperatief Ondernemen’ en wordt uitgevoerd door
Stebo vzw in samenwerking met Starterslabo cvba so Limburg, de activiteitencoöperatie in Limburg.
ESF omschrijft coöperatief ondernemen als volgt: “Coöperatief ondernemen is een manier van
ondernemen die gepraktiseerd wordt in economische organisaties die op vrijwillige basis worden
opgericht door personen (natuurlijke en/of rechtspersonen) die hiermee gezamenlijk behoeften
willen bevredigen en voordelen willen realiseren die ze ieder afzonderlijk niet of niet in dezelfde
mate zouden kunnen bevredigen of realiseren”. 1
Deze blauwdruk is opgedeeld in 10 delen.
In het eerste deel geven we kort wat meer achtergrond over de initiatiefnemers van het project.
In deel twee informeren wij u over de aanleiding van deze blauwdruk. Aan de hand van concrete
voorbeelden krijgt u meer inzicht in de maatschappelijke noden waarmee onze ondernemers
vandaag te kampen hebben. We eindigen dit deel met onze visie over hoe wij op een ondernemende
manier antwoord kunnen bieden op deze uitdagingen.
Het derde deel besteden wij aan het coöperatieve idee. Op het einde van dit deel weet u waarom wij
voor een coöperatie met beperkte aansprakelijkheid én sociaal oogmerk (cvba so) opteren. U krijgt
ook een zicht op de missie en visie van onze voorgestelde coöperatie. Tot slot leest u in dit deel wat
het concrete aanbod is vanuit onze coöperatieve modellen.
Deel vier leidt u doorheen de vennoten van onze coöperatie. Op dit moment heeft u een duidelijk
beeld waarom we deze blauwdruk ontwikkelden en wie u kan betrekken bij de oprichting van de
coöperatie. Nu wilt u ongetwijfeld weten welk stappenplan u kan volgen om effectief over te gaan
tot de oprichting van een cvba so. Dit stappenplan beschrijven we in deel vijf.
Deel 6 maakt duidelijk welke coöperatieve modellen en zakelijke rechten mogelijk zijn. Bovendien
krijgt u in dit deel niet alleen zicht op de zakelijke rechten waarmee u te maken kan hebben. Wij
lichten per zakelijk recht ook toe wat de gevolgen zijn voor de coöperatie op financieel en juridisch
vlak.
Het coöperatief gedachtengoed berust op drie pijlers: er is een gemeenschappelijke behoefte en de
leden van de coöperatie willen samenwerken om die te vervullen; de coöperatie streeft niet naar
winst en het beheer van de coöperatie gebeurt democratisch. Om dit concreter te maken heeft de
Internationale Coöperatieve Alliantie (ICA) zeven principes geformuleerd waardoor men kan toetsen
of een vereniging of bedrijf een coöperatie genoemd kan worden. In deel zeven leest u op welke
manier wij invulling wensen te geven aan deze zeven principes.
1
ESF-Agentschap, Fiche oproep (Coöperatief Ondernemen’, DVG & JC, Thematische Commissie (2012).
7
In het achtste deel kan u zich verdiepen in het businessplan.
Wij vatten de bouwstenen van onze blauwdruk samen in deel negen. Hier leest u waarom u als
mogelijke betrokkene voor één van onze coöperatieve modellen zou kiezen. Verder hechten we ook
belang aan de randvoorwaarden om van dit project een succes te maken.
Omdat we sterk overtuigd zijn van de slaagkansen van ons coöperatief model willen we ons niet
beperken tot ‘slechts’ de theorie. Naast het ontwikkelen van de blauwdruk zijn we op dit moment
bezig met het uitvoeren van de lakmoesproef in Heusden-Zolder. Onze doelstelling is na te gaan of er
vanuit de praktijk voldoende draagvlak is van potentiële coöperanten. Onze bevindingen die we tot
vandaag konden vaststellen, kan u lezen in deel 10.
We sluiten deze blauwdruk af met een algemeen besluit in deel 11.
Indien u net als ons overtuigd bent van de slaagkansen van dit project en interesse hebt om hierover
met ons van gedachten te wisselen, aarzel dan niet ons te contacteren.
Per mail
[email protected]
Via telefoon
089 32 95 30 of 0484 16 84 44
Websites:
www.stebo.be
www.starterslabo.be
8
1
De initiatiefnemers
Dit project werd ontwikkeld en doordacht vanuit Stebo vzw samen met Starterslabo Limburg als
partner; de activiteitencoöperatie in Limburg.
Stebo (opgericht in 1987) verbindt al meer dan 15 jaar revitalisering van handelsstraten en
versterking van handelskernen met het stimuleren en begeleiden van (allochtoon)
ondernemerschap. In de verschillende handelskernen waar de handelsconsulenten van Stebo
werkzaam zijn, wordt nauw samengewerkt met de handelaars en de handelaarsverenigingen. Samen
met de handelaars worden de banden onderling versterkt met de verschillende stakeholders zoals:
bestuur, beleid en bewoners. Met de handelaars en verschillende stakeholders wordt een lange
termijnvisie uitgewerkt en uitgevoerd. Een centraal punt hierin is het tegengaan en invullen van de
leegstand van handelspanden.
Stebo vzw heeft in 2005 Starterslabo Limburg cvba so opgericht in samenwerking met heel wat
relevante stakeholders. De mix van stakeholders bestaat uit privépersonen, personen uit de nonprofit sector alsook uit de profit sector.
In de praktijk biedt Starterslabo Limburg een leertraject aan met collectieve workshops en met
coaching op maat. Gemotiveerde werkzoekenden met een concreet ondernemersidee verlagen via
een begeleide tussenstap de drempel naar het statuut van zelfstandige.
Stebo en Starterslabo Limburg begonnen niet geheel onvoorbereid aan dit project. Wij kunnen ons
immers beroepen op enige ervaring en voorkennis omtrent pop-up stores. Sinds september 2012
zijn Stebo en Starterslabo Limburg namelijk een pop-up concept opgestart in Genk.
(www.theboxgenk.be). (Startende) Ondernemers kunnen hier hun ondernemersidee uittesten
zonder onmiddellijk vast te zitten aan een handelshuur van 3-6-9 jaar. Hiermee stimuleren we niet
alleen ondernemerschap. Via deze persoonlijke begeleiding stimuleren we vooral sterker
ondernemerschap.
Daarnaast brengt dit pop-up initiatief meer beweging in de handelskern wat afstraalt op de
bestaande én op de potentiële handelaars. Deze ervaring stelt ons niet alleen in staat om een
coöperatief model op te richten waarin de verschillende stakeholders in de coöperatie participeren.
Dankzij onze ervaring kunnen wij ook de rechten en plichten van de stakeholders in kaart brengen.
Verder kunnen wij hen adviseren over het opstellen van overeenkomsten naar derden en kunnen wij
hun begeleiden bij allerhande administratieve formaliteiten die komen kijken bij de uitbating van een
pop-up concept.
Voorgaande punten maken dat Stebo gemeenten/steden met interesse voor het oprichten van een
coöperatief model met de nodige expertise advies kan verlenen. Dit advies heeft onder andere
betrekking op de verschillende fases die doorlopen dienen te worden alvorens een coöperatie
opgestart kan worden. Verder kunnen er ook aanbevelingen gedaan worden betreffende de keuze
van het coöperatief model. Tot slot kan Stebo steden en gemeenten informeren over de concrete
(dagelijkse) praktijk waarmee de coöperatie te maken heeft. Wij willen dit gefinetuned model ook
uitwerken en uitrollen in Vlaanderen aangezien we overtuigd zijn van de maatschappelijke relevantie
van zo’n model namelijk: het versterken van handelskernen en (startende) ondernemers.
9
2
Waarom deze blauwdruk?
Hierna gaan wij dieper in op de achtergrond van waaruit deze blauwdruk is ontstaan. Eerst schetsen
we een aantal maatschappelijk noden waarmee we de laatste jaren meer en meer geconfronteerd
worden. Daarna belichten we onze visie op een mogelijke oplossing. In bijlage 1 vindt u een lijst met
een aantal definities en afkortingen die we doorheen deze blauwdruk gebruiken.
2.1 Aanleiding van deze blauwdruk
Vanuit onze ervaring in de handelskernen waar we actief zijn en vanuit de klankbordgroepen
waarvan we deel uitmaken, stellen we vast dat ondernemers, gemeente- stad- en provinciebesturen
in handelskernen te kampen hebben met steeds terugkerende uitdagingen. Het is net om een
concreet en duurzaam antwoord te bieden op deze uitdagingen van waaruit onze blauwdruk is
gegroeid. Hierna worden de specifieke uitdagingen benoemd en afzonderlijk toegelicht.
2.1.1 Leegstand
Het Vlaams beleid zet al jaren in op invulling van leegstand en herwaardering van de handelskern
door projecten te financieren rond kernversterking, gevelrenovatiepremies en premies ter invulling
van leegstaande handelspanden te verstrekken. Er is nood aan nieuwe concepten die beantwoorden
aan de uitdagingen van vandaag: leegstand in handelskernen, terugloop van kleinhandelaars door de
aversie van de onzekerheid van de leefbaarheid van een kleinhandelszaak, … .
Minister-president Kris Peeters stelt in het kader van het programma “Handelskernversterking” 13
miljoen euro ter beschikking om de steden en gemeenten te ondersteunen bij hun kernversterkend
detailhandelsbeleid. Het programma “Handelskernversterking” werd aangekondigd in de nota
‘Winkelen in Vlaanderen 2.0’ (2012).
In deze nota stelt Locatus2 dat de leegstand van winkelpanden de laatste jaren nog verder
toegenomen is tot 6,8% van het totale aantal winkelpanden. Gedetailleerde informatie hierover
werd opgenomen in bijlage 2.
2.1.2 Het nieuwe winkelen
‘Het nieuwe winkelen’ (digitalisering kleinhandel, showrooming3 , … ) betekent een grote uitdaging
voor handelskernen in gemeenten en steden. Zij zijn op zoek naar vernieuwende concepten om
hierop een antwoord te bieden. Webwinkelen of online shoppen4 neemt toe waardoor we een
toename krijgen van passage-economie. Potentiële kopers vragen informatie aan de lokale handelaar
om daarna het product (goedkoper) aan te schaffen via het internet.
2
Locatus is als onafhankelijke bron marktleider op het gebied van winkelinformatie in de Benelux.
Wanneer we gaan winkelen, bekijken we de aangeboden producten, winnen we informatie in bij verkopers, en polsen we naar prijzen en
promoties. Als we die fysieke winkel echter uitsluitend daarvoor gebruiken, maar na een prijsvergelijking op het internet onze aankopen
elders doen, doen we aan showrooming.
4
Online winkelen ofwel online shoppen is schoenen, kleding, huishoudelijk apparatuur enzovoort kopen via internet. Met andere woorden:
u koopt niet in een reguliere winkel maar u koopt bij een webshop of webwinkel.
Een webshop is een winkel die haar producten te koop aanbiedt op internet. Het kan zijn dat een webshop ook een fysieke winkel heeft
(maar dan hoeft niet).
3
10
De revitalisering van een handelskern krijgt men vandaag niet meer gerealiseerd door de klassieke
passage-economie (een straat met handelszaken die 10 uur per dag open zijn en waar passerende
consumenten eventueel binnenkomen) te stimuleren. De realiteit groeit naar een mix tussen
interneteconomie en beleveniseconomie. Meer informatie hierover vindt u in bijlage 3.
2.1.3 Nood aan nieuwe modellen
Revitalisering van een handelskern kan men bekomen door meer dynamiek te creëren en creatieve
economie aan te trekken. Deze veel dynamischere vorm van ondernemen botst dan weer op
instrumenten als de handelshuur en handelswetgeving. Er zijn dus nieuwe modellen nodig die
voorbijgaan aan de passage-economie en die hiervoor ook de instrumenten hebben. Handelspanden
in handelskernen worden geen bezit meer van één handelaar of eigenaar, maar shared goods
(gedeelde goederen) en dus eigendom van verschillende eigenaars.
2.1.4 Handelshuur
We weten dat wanneer een startende ondernemer een handelszaak wil opstarten, hij hiervoor een
pand moet huren die onder de handelshuurwetgeving valt van 3-6-9 jaar. Aangezien de starter voor
financiering bij een kredietinstelling geen ‘geteste’ cijfers kan voorleggen, is het ook moeilijk om aan
een startfinanciering te komen. Bovendien wordt hun financiële veiligheidsbuffer ook vaak
opgegeten door de maandelijkse huur. Als (startende) handelaar heeft men in deze situatie geen
ruimte meer voor investeringen of om tegenslagen op te vangen. De financiën voor persoonlijk
onderhoud drogen op. Als een handelaar bijvoorbeeld na een jaar wil stoppen met de handelszaak,
is men bovendien ook nog jaren gebonden aan de handelshuur. Deze financiële strop duwt heel wat
bestaande en stoppende handelaars in de armoede (A&B partners 2012).
2.2 Ons antwoord op voorgaande uitdagingen
Met onze blauwdruk willen wij een antwoord bieden op volgende probleemstelling:
‘Hoe creëer je pop-up initiatieven in handelskernen via een coöperatief model om op die manier
leegstand tegen te gaan, een lanceerplatform voor (startende) handelaars aan te bieden,
dynamiek in handelskernen te creëren en een andere manier van participatie vanuit gemeenten in
handelskernen stimuleren?’
In verschillende steden en gemeenten zien we een samenwerking ontstaan tussen beleid en
handelaars of handelaarsverenigingen in de vorm van een vereniging zonder winstoogmerk (vzw).
Deze vzw wordt opgericht om een structuur voor die samenwerking te krijgen.
Via een coöperatief model streven we een breder (bewoners, handelaars, beleid, investeerders),
flexibeler (makkelijk in en uittreden) en meer geëngageerd lidmaatschap na.
Onze blauwdruk geeft de mogelijkheid om ‘samen te werken’ (coöpereren) zonder rechtstreeks een
financiële meerwaarde na te streven. Dit zorgt ervoor dat de focus ligt op de maatschappelijke
meerwaarde (zorg voor de gemeenschap) in plaats van op de financiële meerwaarde. Handelaars
behouden hun eigen economische activiteit die ze via deelname aan een coöperatief model voor
extern risico kunnen afsluiten. Door de coöperatie blijft het risico in de vennootschap en dreigt dit
niet hun eigen economische activiteit te besmetten (autonomie en onafhankelijkheid).
11
2.3 Besluit
De belangrijkste doelstelling van onze blauwdruk is nagaan op welke manier we pop-up
initiatieven in handelskernen kunnen creëren en stimuleren vanuit coöperatieve modellen.
In vergelijking met de bestaande handelaarsverenigingen beoogt een coöperatief model een meer
geëngageerde samenwerking tussen bewoners, handelaars, beleid, investeerders en dit op een
flexibele manier. ‘Samenwerking’ is de boodschap zonder rechtstreeks een financiële meerwaarde na
te streven en zonder een financieel risico aan te gaan.
Uit onderzoek blijkt dat Vlaamse centrumsteden blijven kampen met leegstand. Verder kunnen we
stellen dat interneteconomie blijft groeien zonder dat de beleveniseconomie verdwijnt. Vlaamse
handelaars dienen hierop voorbereid te zijn.
Wij menen dat een coöperatief model een antwoord biedt op de problematiek rond leegstand, het
dynamiseren van handelskernen, het nieuwe winkelen en de handelshuur omdat de
interneteconomie en de klassieke economie elkaar vinden in dit model. Een coöperatief model is
innovatief qua inhoud en vorm als naar haar partnerschap met gedeelde verantwoordelijkheid
tussen handelaar, bewoner en beleid.
Aangezien sterke handelaars en levendige dynamische handelskernen niet enkel zaak zijn van de
handelaar zelf, zijn er meerdere stakeholders die belang hebben bij zo een coöperatief model. Zij
kunnen samen een maatschappelijke investering doen. De coöperatie kan dus verschillende soorten
coöperanten en verschillende constellaties van coöperanten hebben. Wij denken hierbij aan de
handelaars zelf uiteraard, gemeenten, bewoners, kredietinstellingen, handelaarsverenigingen, …
Hierna gaan wij dieper in op de verschillende aspecten van ons coöperatieve idee.
12
3
Het coöperatieve idee
Voordat we toelichten waarom we voor een coöperatieve vennootschap met beperkte
aansprakelijkheid en met sociaal oogmerk opteren, gaan we dieper in op een aantal argumenten die
duidelijk maken waarom we voor een coöperatie kiezen.
3.1 Waarom kiezen wij voor een coöperatie?
3.1.1 Samen ondernemen
In verschillende steden en gemeenten zien we een samenwerking ontstaan tussen beleid en
handelaars of handelaarsverenigingen. Een vzw wordt in deze situatie opgericht om een structuur
voor die samenwerking te krijgen. Via dit coöperatief model streven we een breder (bewoners,
handelaars, beleid), flexibel (makkelijk in en uittreden) en meer geëngageerd lidmaatschap na.
Soms richten steden en gemeenten een autonoom gemeentebedrijf (AGB) op om efficiënter
projectontwikkelingen te beheren op financieel, infrastructureel, fiscaal en dienstverlenend vlak. In
plaats van voor een AGB te kiezen, kan een coöperatie met meerdere stakeholders een oplossing zijn
net omwille van de gedeelde verantwoordelijkheid. Meerdere stakeholders die belang hebben bij zo
een coöperatief model kunnen samen een maatschappelijke investering doen.
Deelnemen aan een coöperatie betekent voor overheden ook kiezen voor een neutrale positie
omdat meerdere coöperanten over de gang van zaken beslissen. Hierdoor maakt een overheid
duidelijk dat er geen sprake kan zijn van ‘gekleurde’ beslissingen. Wij denken hier bijvoorbeeld aan
diegenen die dienen te beslissen over wie er in aanmerking komt voor het gebruik van het pand.
Mocht deze verantwoordelijkheid enkel bij de lokale overheid liggen, bestaat de mogelijkheid dat de
perceptie van buitenaf over genomen beslissingen, gelinkt worden aan favoritisme.
Een coöperatie is niet alleen eigendom van haar gebruikers, ze wordt ook gecontroleerd door haar
gebruikers. Omdat een coöperatie de mogelijkheid heeft om zelf statutair te bepalen op welke
manier vennoten kunnen toe- of uittreden, kan ze ook partners aantrekken die niet alleen kapitaal
inbrengen maar zich ook inzetten voor de vennootschap.
3.1.2 Opvullen van een marktvacuüm
Onze blauwdruk kan een oplossing bieden wanneer bepaalde behoeften niet ingevuld worden door
de markt, de staat of het middenveld. Door de handen in elkaar te slaan, kunnen mensen via een
coöperatieve onderneming dit vacuüm zelf invullen.
Zoals eerder vermeld, denken wij dat coöperatief ondernemen vanuit onze modellen een antwoord
biedt op leegstand in handelskernen en het stimuleren van ondernemerschap en dit op een
dusdanige manier die risico’s voor de individuele ondernemer aanzienlijk beperkt.
Bovendien komt de vzw komt volgens artikel 1 in de vzw-wetgeving in de knoei als ze 'nijverheids- of
handelszaken drijft'. Vanuit een coöperatie is dit niet het geval.
13
3.1.3 Flexibiliteit wat in- en uittreden betreft
Vanuit deze blauwdruk bieden we een model aan waar coöperanten zeer flexibel in- en uit kunnen
treden. In de statuten kan opgenomen worden op welke termijn dit kan gebeuren. Het kapitaal van
een cvba is onbeperkt met een vast gedeelte dat vastgelegd wordt in de statuten en dat bepaald
wordt door de wet en het financieel plan.
Voor een cvba is het vast kapitaal minstens gelijk aan het door de wet vereiste bedrag (18.550 euro),
en dit mag dus ook hoger zijn. Het vast gedeelte wordt vermeld in de notariële akte die wordt
opgesteld bij de oprichting van de vennootschap. Het financieel plan moet het bedrag van het vast
gedeelte verantwoorden. Het bedrag van 18.550 is in totaal voor minstens 6.200 euro volstort en elk
aandeel moet voor een vierde volstort zijn. (www.coöperatiefvlaanderen.be).
Het veranderlijk gedeelte van het kapitaal verwijst naar het feit dat er schommelingen in het kapitaal
kunnen optreden als gevolg van het in- en uittreden van de aandeelhouders of van de uitbetaling va
het aandeel dat toekomt aan de vennoot die de vennootschap verlaat. De maatschappelijke
aandelen die het veranderlijk kapitaal vertegenwoordigen laten de vennoten toe in en uit te treden
zonder de statuten te moeten wijzigen. De wet bepaalt minimum- noch maximumbedrag voor het
variabel gedeelte.
Als twee personen bijvoorbeeld een bvba oprichten, brengen zij elk hun deel van het kapitaal in en
laten ze dat vastleggen bij de notaris. Als later een derde persoon wil bijkomen, moeten ze opnieuw
naar de notaris om de statuten bij te stellen. In een coöperatie kan dit dus veel gemakkelijker.
3.2 Waarom kiezen wij voor een coöperatie met beperkte aansprakelijkheid (cvba)?
Volgens het wetboek van vennootschappen zijn de oprichters van een coöperatieve vennootschap
met beperkte aansprakelijkheid slechts aansprakelijk voor het bedrag van hun inbreng. Noch de
vennoten, noch de bestuurders zijn persoonlijk aansprakelijk voor verbintenissen aangegaan door de
cvba. Zoals voor elke rechtsvorm, geldt wel de eventuele bestuurdersaansprakelijkheid. In bijlage 4
vindt u meer theoretische achtergrond over de cvba.
Daarnaast hebben handelaars hun eigen economische activiteit die ze via deelname aan een
coöperatief model voor extern risico kunnen afsluiten. Door de coöperatie blijft het risico in de
vennootschap en dreigt dit niet hun eigen economische activiteit te besmetten.
Ook voor gemeenten/steden en investeerders is het op deze manier heel duidelijk tot hoe ver hun
aansprakelijkheid gaat.
3.3 Waarom kiezen we voor een coöperatie met sociaal oogmerk (cvba so)?
3.3.1 Sociale onderneming met een sociaal doel
De belangrijkste reden waarom wij voor een sociaal oogmerk kiezen, is gewoon omdat wij hier
expliciet voor willen kiezen. Wij willen duidelijk maken dat we een sociale onderneming zijn met een
sociaal doel.
Het gaat ons om het verstrekken van informatie, advies, ondersteuning en begeleiding van
ondernemers en kandidaat-ondernemers bij het voorbereiden, ontwikkelen en starten met een eigen
zaak en in het bijzonder begeleiding en ondersteuning bij een try-out.
14
3.3.2 Sociale onderneming met een maatschappelijk doel
Wij willen op een ondernemende manier maatschappelijk uitdagingen in handelskernen aanpakken.
Het gaat ons om: het stimuleren, onderzoeken, bevorderen, ondersteunen en samenbrengen van
ondernemerschap binnen het kader van de sociale economie die erop gericht is integratie op de
arbeidsmarkt na te streven van personen die behoren tot de kansengroepen en tevens in het
revitaliseren van sociaal economisch precaire handelsomgevingen.
3.3.3 Sociale onderneming vanuit sociaal engagement
Onze coöperatieve modellen zijn niet gericht op de verrijking van haar vennoten. Wij kiezen voor een
beperkte uitkering waarbij het grootste gedeelte van de winsten terug geïnvesteerd wordt in de
coöperatie ten voordele van de maatschappij.
Omdat we niet als voornaamste doel hebben vennoten aan te trekken die een groot
vermogensvoordeel nastreven, zal de ondernemingsvorm met sociaal oogmerk niet aantrekkelijk
zijn voor harde economische spelers die (snel) een hoge return op hun investering willen zien. Wij
willen aandeelhouders aantrekken die participeren omwille van hun sociaal engagement en niet
omwille van de return op hun kapitaal.
Wij willen ook dat in geval van ontbinding, de activa van de vennootschap met sociaal oogmerk niet
toegewezen worden aan de leden. Wij opteren ervoor dat deze toegewezen worden aan een doel
dat zo nauw mogelijk aansluit bij het sociaal oogmerk. De raad van bestuur kan zijn beslissing
hierover opnemen in de statuten.
Bijkomend is er ook een beperking van het stemrecht op de algemene vergadering: niemand mag
aan de stemming van de algemene vergadering deelnemen met meer dan één tiende van het aantal
stemmen verbonden aan de vertegenwoordigde aandelen. U vindt hiervan een concreet voorbeeld
in bijlage 13.
In bijlage 4 vindt u meer theoretische achtergrondinformatie van de cvba, cvba so en de cvoa. We
nemen ook een vergelijking op tussen de cvba en de vso (vereniging met sociaal oogmerk). Op te
merken valt dat een vennootschap met sociaal oogmerk negen principes in acht moeten nemen. In
bijlage 5 kan u zich verdiepen in deze negen principes.
3.4 Waarom pop-up vanuit een coöperatief model?
In dit deel gaan we in op de achtergrond van ons coöperatief idee. Eerst krijg je een beeld van de
missie en visie achter ons coöperatief model. Daarna geven we meer uitleg over het aanbod van de
coöperatie en de geografische afbakening ervan.
15
3.4.1 Missie en visie van de coöperatie
Wij maken pop-up initiatieven in handelskernen mogelijk via een coöperatief model om op die
manier leegstand tegen te gaan, een lanceerplatform voor (startende) handelaars aan te bieden,
dynamiek in handelskernen te creëren en een andere manier van participatie van gemeenten in
handelskernen te stimuleren.
Met deze pop-up initiatieven willen we naast het tegengaan van leegstand ook ondernemerschap
stimuleren en gemeenten samen met verschillende stakeholders ondernemend in een coöperatie
laten treden. In een later stadium kan deze coöperatie doorgroeien naar een
kleinhandelaarscoöperatie en initiatieven van samen-aankopen faciliteren.
Daarnaast beogen wij via een coöperatief model een lanceerplatform voor potentiële startende
handelaars opdat zij maximaal voorbereid aan de start komen. Een coöperatief model biedt ook een
omkaderd platform voor try-outs. (Startende) ondernemers kunnen hier hun ondernemersidee en –
product voor een bepaalde tijd uittesten zonder een handelshuur te moeten aangaan. Doordat men
een bepaalde periode het idee in realiteit kan uittesten, versterkt dit de business case wat zorgt voor
een realistische inschatting bij opstart.
Verder krijgt de startende ondernemer ook een sterker verhaal voor zijn dossier bij de
kredietinstelling.
Tenslotte ondersteunt het platform de startende ondernemer van bij het begin om mee te kunnen in
het nieuwe winkelen en de bedreigingen om te vormen tot opportuniteiten.
Omdat dit platform ook zorgt voor aanleunende diensten (nutsvoorzieningen, betaalterminal, …) kan
de startende ondernemer zich 100% kan focussen op zijn kernactiviteit: ondernemen.
3.4.2 Activiteiten van de coöperatie
Verschillende stakeholders van een coöperatief model stellen één (of meerdere) panden plug and
play ter beschikking aan een (startende) ondernemer om die ondernemer toe te laten in dat pand
tijdelijk zijn producten/diensten te verkopen.
Met de term ‘plug and play’ bedoelen we dat de intrekkende ondernemer het pand onmiddellijk in
gebruik kan nemen omdat het pand kant-en-klaar is. De ondernemer installeert zich en kan de
klanten onmiddellijk ontvangen. ‘Tijdelijk’ betekent dat de handelaar een ruimte ter beschikking
krijgt voor een duur van minimum twee dagen tot maximum 3 maanden. Deze periode wordt
vastgelegd door de raad van bestuur van de coöperatie en kan dus ook wat langer zijn. Verder bied
de pop-up niet enkel een ‘locatie’ aan, maar ook promotie, een netwerk, begeleiding, … .
16
Concreet omvat het aanbod van de coöperatie vanuit ons oogpunt:






het pand: het pand wordt ‘plug and play’ aangeboden. Hiermee bedoelen we dat de intrekkende
ondernemer het pand onmiddellijk in gebruik kan nemen. De ondernemer installeert zijn
producten en kan de klanten onmiddellijk ontvangen. Naast een ruimte met nutsvoorzieningen is
er ook een alarmsysteem en eventueel een vingerscansysteem. Wij pleiten ook voor
samenwerking met andere actoren. De coöperatie kan de ondernemer de mogelijkheid geven
om via de plaatselijke Kringloopwinkel het pand in te richten. De ‘geleende’ meubelen kunnen
ter plaatse verkocht worden ten voordele van de Kringloopwinkel. Niet-verkochte
kringloopgoederen worden door de Kringloopwinkel terug opgehaald. Het poetsen en de
verzekeringskosten worden door de coöperatie geregeld;
buzz: met de media gekoppeld aan de pop-up wordt Buzz gemaakt. Buzz marketing betekent
mond tot mond reclame via het sneeuwbalprincipe. Mensen vertellen iets door aan andere
mensen die ze kennen. Omdat iemand die je kent een geloofwaardige bron is, is dit een hele
krachtige marketing methode. Wij denken aan facebook en Twitter… . Deze media en haar
volgers staan vanuit ons idee ter beschikking van de (startende) ondernemer in de pop-up;
begeleiding: de (startende) ondernemer in de pop-up wordt begeleid in de aanvangsfase, tijdens
de uitbating van het pand en eventueel bij uitstroom. De coöperatie beslist wie deze begeleiding
op zich gaat nemen;
netwerk: door de continue wissel van ondernemers in de pop-up, wordt een heel netwerk van
‘fans’ van de pop-up opgebouwd. Deze ‘fans’ volgen de ontwikkelingen en nieuwe invullingen
van de pop-up op de voet;
e-shop: op termijn kan er een e-shop ontwikkeld die gekoppeld is aan de pop-up. De (startende)
ondernemer die op dat moment gebruik maakt van het pand, kan deze e-shop gebruiken om zijn
producten/diensten aan te bieden. Wij denken hierbij ook aan de koppeling van een veilig
betalingssysteem;
het contract waaronder het pand wordt aangeboden noemen we de ‘terbeschikkingstelling’ en
niet ‘huurcontract’. Vanuit ons onderzoek weten we namelijk dat - via een coöperatief model huren voor beroepsdoeleinden geen handelshuur hoeft te zijn (A&B partners 2012).
Bij een terbeschikkingstelling gaat het om een globale dienstverstrekking waarbij het ter
beschikking stellen van een onroerend goed één element is in het geheel, maar op zich niet
determinerend. Er is dus sprake van een contract tot het verlenen van meerdere geïntegreerde
diensten waaronder het ter beschikking stellen van ruimte. Dit contract is onderworpen aan btw.
Meer informatie hierover vindt u in bijlage 6. In bijlage 7 vindt u de belangrijkste aspecten die in
een terbeschikkingstellingscontract dienen te worden opgenomen.
Wij raden aan dat de producten of diensten die door de (startende) ondernemers worden
aangeboden in lijn moeten zijn met de visie van het aanbod in de handelskern.
3.4.3 Geografische afbakening
Aangezien onze ontwikkelde coöperatieve modellen geen specifieke locatie als kritische succesfactor
hebben, kan zo’n model uitgerold worden over iedere Vlaamse provincie. Hierbij gaan we ervan uit
dat de relevante stakeholders in de handelskernen telkens aanwezig zijn: beleid, handelaars,
handelaarsvereniging en investeerders . Wij beschouwen een ‘handelskern’ als een cluster van
handelszaken die een ruimtelijke, economische en sociale samenhang vertonen.
17
Vaak is een handelskern gegroeid vanuit een historisch gegeven. In Genk kennen we bijvoorbeeld de
mijnsites in Winterslag, Waterschei en Zwartberg waaruit respectievelijk de handelskernen in de
Vennestraat, de Stalenstraat en de Hoevenzavellaan gegroeid zijn. In een handelskern zijn
voornamelijk kleinhandelaars frequent aanwezig. Een handelskern kan nabij of ver van het eigenlijke
(stads)centrum gelegen zijn.
Vanuit deze blauwdruk beogen wij handelskernen die nood hebben aan passend ondernemerschap.
Passend in functie van de verwachtingen en draagkracht van de buurt en ook met respect voor de
sociale onderbouw, ruimtelijk inzicht, milieuklimaat en mobiliteitsaspecten, zowel vandaag als
morgen (principe van het duurzaam ondernemen). Handelskernen waar er nood is aan en ruimte is
om een commercieel krachtig, divers en karakteristiek handelsgebeuren uit te bouwen.
Leegstand van winkelpanden is in iedere handelskern een wederkerend fenomeen, zeker van
kleinere steden en gemeenten. Van het pand verwachten we dat het zich steeds bevindt in
handelskernen waar men kampt met leegstand. De pop-up dient ook altijd een aanvulling te zijn op
de activiteiten van de handelskern zodat er geen sprake is van concurrentie. Verder moet het pand
een etalage hebben om het assortiment van de handelaar weer te geven en om voor voldoende
lichtinval te zorgen. Een opslagruimte is aan te raden en vlakbij het pand moet er voldoende
parkeergelegenheid zijn. Tot slot zijn een keukentje en toilet een basisvereiste.
3.5 Besluit
Het belangrijkste voordeel van onze coöperatieve modellen is dat je samen onderneemt met
verschillende stakeholders. Samen ondernemen betekent concreet dat je er bijvoorbeeld niet alleen
voorstaat bij het nemen van (moeilijke) beslissingen en dat je de keuze hebt om taken te verdelen.
Bovendien beogen we met deze blauwdruk een samenwerking tussen verschillende stakeholders die
elk vanuit hun visie en achtergrond bijdragen tot de succesvolle werking van de coöperatie.
Verder biedt een coöperatie de mogelijkheid tegemoet te komen aan het opvullen van een
marktvacuüm. In onze blauwdruk gaat het om het aanbod van een pand ‘plug and play’. Omwille van
het flexibel lidmaatschap biedt de coöperatie ook een antwoord op de samenwerking tussen
verschillende actoren en dus tussen de verschillende stakeholders die we beogen.
Een coöperatie is niet alleen eigendom van haar gebruikers, ze wordt ook gecontroleerd door haar
gebruikers. Ook kan ze partners aantrekken die niet alleen kapitaal inbrengen maar zich ook inzetten
voor de vennootschap.
De toevoeging van ‘sociaal oogmerk’ maakt duidelijk dat onze coöperatie niet gericht is op de
verrijking van haar vennoten. In deze blauwdruk betekent sociaal oogmerk dat we vooral willen
tegemoetkomen aan maatschappelijke noden die we bespraken in deel twee.
Hierna gaan wij dieper in op mogelijke vennoten in de coöperatie.
18
4
Vennoten van de coöperatie
Wij streven naar een coöperatief model waarin verschillende stakeholders participeren. De vennoten
van de coöperatie zijn in het beste geval personen uit de verschillende stakeholdersgroepen. Meestal
is een coöperatie een vennootschap waarin (natuurlijke) personen met een gelijkaardig belang,
beroep, interesse, … in participeren. Zo kennen we de landbouwcoöperaties (alleen landbouwers),
buurtcoöperatieven (buurtbewoners), wooncoöperatieven (samen gebied ontwikkelen om te
wonen).
Hierna gaan wij dieper in op de verschillende vennoten die deel kunnen uitmaken van ons
coöperatief model.
4.1 Kleinhandelaars
Waarom kleinhandelaars?
Handelaars in een handelskern ondernemen al langer op die bepaalde locatie. Dikwijls
hebben zij zelfs de handelszaak van hun ouders overgenomen. Met lede ogen zien zij de
leegstand toenemen, het handelsgebeuren achteruitgaan en de handelskern verloederen.
Handelaars zijn van nature uit ondernemend, hebben een link met hun buurt en hebben
meestal de financiële buffer opgebouwd om te investeren in hun buurt. Dit maakt hen
interessant om hen mee op te nemen als coöperanten die ook hun maatschappelijke
verantwoordelijkheid opnemen.
Voordelen voor de kleinhandelaar
 Meer dynamiek in de handelskern waar hij gevestigd is.
 De kleinhandelaar kan gebruik maken van het pand. Hij kan bijvoorbeeld een nieuw
concept uitproberen of tijdelijk extra verkoopruimte benutten.
 Hij participeert in een project waar startende ondernemers een kans krijgen.
 Hij investeert in een risicovrije belegging.
4.2 De gemeentelijke overheid
Waarom de gemeentelijke overheid?
Het bestuur van de gemeenten waarin deze handelskernen gelegen zijn, vormen een
volgende interessante groep van mogelijke vennoten. Deze gemeenten zien immers hun
handelskern(en) jaar na jaar aftakelen zonder dat zij als beleid hier grip op hebben.
Gevelrenovatiepremies en impulssubsidies voldoen vandaag niet meer om het tij te keren.
Ook zij zoeken naar andere vormen en nieuwe concepten om het handelsgebeuren in hun
gemeente opnieuw zuurstof te geven. Een gemeente moet niet zelf ondernemen maar een
flankerend beleid uitzetten. In plaats van impulssubsidies te voorzien, kan de gemeente mee
ondernemen als coöperant in de handelscoöperatie.
19
Voordelen voor de gemeentelijke overheid
 Impulssubsidies kunnen op een andere manier geïnvesteerd worden.
 Er is keuze in de wijze van betrokkenheid. Deze kan financieel zijn maar ook in natura.
Wij denken bijvoorbeeld aan het ter beschikking stellen van een ambtenaar die het
(dagelijks) bestuur van de coöperatie mee opvolgt; het opnemen van één van de rollen
die bij de uitvoering van de coöperatie deel uit maken; een bijdrage leveren aan de
promotie van de coöperatie via gemeentelijke communicatiekanalen enzovoort.
 De gemeente is actief betrokken in een project dat startende ondernemers een platform
geeft.
 Deelnemen aan een coöperatie betekent voor overheden kiezen voor een neutrale
positie omdat meerdere coöperanten over de gang van zaken beslissen.
4.3 Bewoners
Waarom bewoners?
Bewoners die in een handelskern wonen, misschien zelfs boven een (leegstaand)
handelspand, zien door de stijgende leegstand ook de verloedering en het
onveiligheidsgevoel toenemen. Bijgevolg vormen zij ook een groep van mogelijke
toekomstige vennoten.
Voordelen voor bewoners
 Via één van de rollen kunnen zij participeren aan het dagelijkse bestuur in de coöperatie
waardoor zij zich betrokken voelen bij wat er gebeurt in hun (woon)omgeving.
 Verder kunnen zij voldoening vinden in de bijdrage aan een coöperatie vanuit een
maatschappelijk engagement.
4.4 Investeerders
Waarom investeerders?
Er zijn investeerders met dezelfde ingesteldheid en ondernemingsspirit als de handelaars in
de handelskernen. Als structurele partner kan een investeerder beroep doen op het netwerk
en de kennis van de coöperatie en haar medewerkers. Investeerders kunnen voormalige
ondernemers zijn maar ook kredietinstellingen of andere organisaties (kmo’s).
Voordelen voor investeerders
 Voormalige ondernemers kunnen zich gewaardeerd voelen wanneer ze hun kennis en
expertise delen met nieuwkomers op hun markt.
 Voormalige ondernemers halen mogelijk voldoening wanneer ze kunnen helpen met het
aanbieden van een eigen netwerk en marketingapparaat
 Investeerders krijgen de mogelijkheid te investeren in een maatschappelijk weldoordacht
project.
 Investeerders genereren op die manier ‘goodwill’ vanuit de omgeving.
 Investeerders krijgen aandelen of een bestuurszetel in de coöperatie.
 Ook voor kmo’s geldt dat zij mogelijk verkoopruimte willen benutten om bijvoorbeeld
eens per jaar hun producten uit te testen op groothandelaars of de eindconsument.
20
4.5 Handelaars uit andere handelskernen
Waarom handelaars uit andere handelskernen?
Ondernemende handelaars blijven innoveren. Ook zij kunnen nood hebben aan een locatie
om ‘try-outs’ een kans te geven vooraleer zij effectieve investeringen doen. Verder kunnen
handelaars vanuit een andere gemeente/provincie evenzeer nood hebben aan extra
verkoopruimte.
Voordelen voor handelaars uit andere handelskernen
 De mogelijkheid om een pand in een andere gemeente/provincie of handelskern te
gebruiken voor try-outs.
 De mogelijkheid om een pand te gebruiken als tijdelijke extra verkoopruimte.
 De mogelijkheid om een andere doelgroep aan te spreken. Hierdoor krijgt de handelaar
de kans om nieuwe klanten aan zich te binden.
4.6 (Lokale) persverantwoordelijken
Waarom (lokale) persverantwoordelijken?
Omdat het om een project met maatschappelijke doeleinden gaat, kan een uitgever zich
geroepen voelen om vanuit hun visie om de maatschappij een bijdrage te leveren.
Voordelen voor de (lokale) persverantwoordelijken
 Net zoals bewoners kunnen zij via één van de rollen participeren aan het dagelijkse
bestuur in de coöperatie waardoor zij zich betrokken voelen bij wat er gebeurt in hun
(woon)omgeving.
 Verder kunnen zij voldoening vinden in de bijdrage aan een coöperatie vanuit een
maatschappelijk engagement.
21
4.7 Besluit
Onze blauwdruk is gebaseerd op coöperatieve modellen die verschillende partijen met soms
ogenschijnlijk tegengestelde belangen verenigen in een hoger gemeenschappelijk doel: een meer
leefbare omgeving door een ondernemende samenleving. In het beste geval maken individuen
vanuit de verschillende stakeholdersgroepen deel uit van de coöperatieve vennootschap. Wij denken
aan: kleinhandelaars in of buiten de handelskern, bewoners, investeerders, lokale
persverantwoordelijken en kmo’s.
Wij zijn ons ervan bewust dat er mogelijk belangenconflicten kunnen ontstaan tussen de
verschillende vennoten. Lokale handelaars in de handelskern wil bijvoorbeeld geen concurrent in het
handelspand terwijl een investeerder of het gemeentelijk beleid prioriteit geeft aan de invulling van
het pand. Wij raden aan om proactief te werken: maak vanaf het begin duidelijke afspraken omtrent
de invulling van het pand en zorg vanaf het begin voor open en duidelijke communicatie.
In deel vijf benoemen we de verschillende stappen om te komen tot de oprichting van een
coöperatieve vennootschap.
22
5
Stappenplan om te komen tot het oprichten van een cvba so
Ervaring leert ons dat er een aantal stappen doorlopen dienen te worden alvorens betrokkenen
(gemeentelijk bestuur, handelaars, bewoners, investeerders, oud-ondernemers…) effectief kunnen
overgaan tot het oprichten van een coöperatie.
Om het overzicht te bewaren, delen we ons stappenplan op in drie fases: de voorbereidingsfase,
vervolgens de fase waarin de betrokkenen beslissen op welke manier ze een pand ter beschikking
stellen (het investeringsmodel) en tenslotte de fase waarin de betrokkenen de taakverdeling
concreet maken (het uitbatingsmodel). Hierna volgt een bespreking van de verschillende fasen.
Voor iedere fase ontwikkelden we een schematisch overzicht of een checklist. Deze vindt u terug in
de bijlage 8.
5.1 Fase 1 - De voorbereidingsfase
De voorbereidingsfase is de fase die voorafgaat aan het oprichten van de coöperatie. Men dient zich
bewust te zijn van de belangrijkheid van deze fase. Tijdens deze fase wordt niet alleen gepeild naar
engagement en motivatie van de mogelijke betrokkenen. In deze fase creëren we ook draagkracht.
Wij raden zelfs af om over te gaan tot het oprichten van een coöperatie indien er niet voldoende
draagkracht vanuit de betrokkenen aanwezig is.
Op het einde van deze fase gaan wij ervan uit dat minstens één van de betrokkenen open staat voor
het oprichten van een coöperatief model in een handelskern waar men te kampen heeft met
leegstand.
Hieronder vindt u een schematisch overzicht van de voorbereidingsfase.
23
Schematisch overzicht van de voorbereidingsfase.
Stappen in de voorbereidingsfase
In 3 stappen dient men antwoord te krijgen op volgende vragen:



Stap 1: is er een leegstand pand beschikbaar in een handelskern met nood aan passend
ondernemerschap?
Stap 2: is er een goed functionerende handelaarsvereniging/dorpsraad?
Stap 3: is er interesse vanuit de handelaars (en/of andere stakeholders) om een coöperatie
op te richten?
Indien het antwoord voluit ‘ja’ luidt op elk van de drie vragen, kan men zich verdiepen in de keuze
van het investeringsmodel. Zo niet, dient men de nodige aandacht te verlenen aan de betreffende
vraag.
Het is duidelijk dat er zonder leegstand pand geen sprake kan zijn van het oprichten van een
coöperatie. Verder menen wij dat zonder (goed functionerende) handelaarsvereniging er geen
draagkracht is vanuit één van de belangrijke betrokkenen waardoor het project waarschijnlijk al in de
kiem wordt gesmoord. In dit geval raden wij aan de eerste periode (6 maanden tot een jaar) tijd en
middelen te investeren in het oprichten van een handelaarsvereniging en/of in het creëren van
draagkracht. Een goed functionerende handelaarsvereniging is volgens ons niet voldoende indien de
handelaars niet overtuigd zijn van de persoonlijke én maatschappelijke voordelen van de coöperatie.
Van zodra er voldoende interesse is vanuit de handelaars en het gemeentelijk bestuur kan men
overgaan naar de volgende fase en dient men een keuze te maken uit het investeringsmodel.
24
5.2 Fase 2 - Het investeringsmodel
In deze fase gaan we ervan uit dat er interesse is vanuit het gemeentelijk bestuur en de verenigde
handelaars in de handelskern om een coöperatie op te richten. Nu kunnen deze betrokkenen kiezen
op welke manier zij het uitbatingsmodel vorm willen geven. In deze tweede fase gaat men ook op
zoek naar financiële middelen. Verder dient men te beslissen op welke manier een pand in handen
komt van de coöperatie (huren, kopen, erfpacht…).
Hier wordt nog eens duidelijk waarom een vzw niet toereikend is om een coöperatief model te
realiseren. We hebben het over het ‘ter beschikking stellen’ van een pand. Deze activiteit valt onder
de handelsactiviteiten en een vzw komt in de knoei met de vzw-wetgeving als ze handelszaken drijft.
Bovendien biedt de coöperatie de mogelijkheid aan de coöperanten om zeer flexibel in- en uit te
treden
In onderstaande tabel, afkomstig uit de adviesnota van Coopburo (2013), krijgt u een overzicht van
de verschillende zakelijke rechten. Hierbij vermelden we een omschrijving van ieder zakelijk recht
samen met de voor- en nadelen voor de coöperatie. Wanneer we spreken over ‘partij’ gaat het over
diegene die het zakelijk recht aan de coöperatie toekent. Dit kan zowel een stad of gemeente zijn als
een andere contractspartij zoals een handelaar, een bewoner, een investeerder of een andere derde
partij.
25
Opstal
Vruchtgebruik
Huur
Geen zakelijk recht
Gebruik en bewoning
Erfdienstbaarheid
Omschrijving
Eigenaar verwerft het
pand eeuwigdurend
en volledig in
eigendom
Erfpachter verkrijgt het
recht voor min. 27 en
max. 99 jaar om
volledige
genot
te
hebben
van
een
onroerend goed (pand
of grond)
Recht om op andermans
onroerend goed (grond)
te bouwen gedurende
50 jaar
Het pand wordt gesplitst in
blote
eigendom
en
vruchtgebruik.
De
vruchtgebruiker krijgt het
recht om andermans pand
te gebruiken alsof hij zelf
eigenaar is
Een overeenkomst waarbij
de ene partij aan de
andere partij een pand ter
beschikking
stelt
en
daarvoor een vergoeding
krijgt
Recht om andermans
pand te gebruiken
voor
persoonlijk
gebruik, waarbij men
zelf het pand dient in
stand te houden
Een erfdienstbaarheid is
een passieve last die
wordt gevestigd op een
grond ten voordele van
een andere grond
Voordelen
Voor de cvba so:
meest
volmaakte
zakelijke
recht,
volledige zekerheid
Voor partij: ontvangt
aankoopprijs
Voor de cvba so:
langdurig en volledig
genot zoals een volle
eigenaar
Voor partij: behoudt
eigendomsrecht
Voor de cvba so:
langdurig recht om te
bebouwen zoals volle
eigenaar
Voor partij: behoudt
eigendomsrecht
Voor de cvba so: volledige
genot zoals een volle
eigenaar
Voor
partij:
behoudt
eigendomsrecht
Voor
de
cvba
so:
mogelijkheid om korte
termijn te huren, dus
behoorlijk ‘vrij’
Voor partij: ontvangt
huurprijs, verleent slechts
persoonlijk recht
Niet toepasselijk want
niet mogelijk voor
rechtspersonen
Voor de cvba so:
kleinere
kostprijs
aangezien
enkel
eigenaar
van
het
gebouw (niet grond)
Voor partij: behoudt
eigendomsrecht van de
grond
Nadelen
Voor de cvba so: dure
procedure
(koopverkoop)
Voor partij: verliest
eigendom
(alle
zeggenschap)
Voor de cvba so: na afloop verliest men eigendom
over de gebouwde meerwaarden (behoudens
andersluidende overeenkomst)
Voor partij: het pand of de grond zit lange tijd ‘vast’
(geen genot)
Voor de cvba so: rechten
en meerwaarden op het
pand zijn verloren bij
afloop
van
het
vruchtgebruik
Voor
partij:
verliest
tijdelijk genot over het
pand
Voor de cvba so: zwakke
positie met betrekking tot
het pand en indien men
langdurig gaat huren zal
dit kostelijk zijn (in
vergelijking
met
bv.
erfpacht)
Voor
partij:
verliest
tijdelijk genot over het
pand
Niet toepasselijk want
niet mogelijk voor
rechtspersonen
Voor de cvba so: enkel
eigenaar van gebouw –
gebonden
aan
erfdienstbaarheid (cfr.
nadeel bij verkoop)
Voor partij: grond en
pand zitten lange tijd
‘vast’ (geen genot)
Vergoeding
Waarde
wordt
bepaald door “de
markt”. Art. 1563
Ger.W.: waarde wordt
geschat: 20*KI voor
gebouwde en 30*KI
voor
onbebouwde
goederen.
Canon5 wordt in onderling overleg bepaald op basis
van verschillende factoren zoals de verkoopwaarde
van het goed, de looptijd van het zakelijk recht, de
rente, de mogelijke verhuringsopbrengst, …
In onderling overleg; art.
47 W.Reg.: de bruto
jaarlijkse opbrengst wordt
gekapitaliseerd
tegen
4%*duur vruchtgebruik.
De
huurprijs
wordt
bepaald
in
onderling
overleg.
De vergoeding wordt
in onderling overleg
bepaald.
De retributie wordt
bepaald in onderling
overleg.
Zakelijk recht
5
Eigendom
Erfpacht
"Canon" is een juridische term die voor de vergoeding van erfpacht en opstal gebruikt wordt, vooral voor erfpacht.
26
5.3 Fase 3 - Het uitbatingsmodel
In deze fase staan we stil bij alle activiteiten die dienen uitgevoerd te worden vanaf het gebruiksklaar
maken van het pand tot en met de actie en communicatie op het moment dat een ondernemer het
pand in gebruik neemt. We maken hierbij een onderscheid tussen actie en communicatie met
betrekking tot drie verschillende doelgroepen: de (potentiële) ondernemer, de actoren en de
consument.
In bijlage 8 vindt u een gedetailleerde checklist van het uitbatingsmodel en een specifieke checklist
bij het intreden van een ondernemer.
Voor het pand wordt ingenomen door een handelaar, is het van belang om een staat van bevinding
op te stellen. Een voorbeeld van zo’n staat van bevinding vindt u in bijlage 9.
5.4 Besluit
Wij menen dat het oprichten van één van onze coöperatieve modellen samen gaat met het
doorlopen van 3 fasen: de voorbereidingsfase, vervolgens de fase waarin de keuze van het
uitbatingsmodel gebeurt en tot slot dient in fase 3 de opvolging van het uitbatingsmodel
geconcretiseerd te worden.
De voorbereidingsfase is een heel belangrijke fase. Indien er namelijk niet voldoende draagvlak
bestaat vanuit de verschillende betrokkenen, raden wij af om over te gaan naar fase 2 waar de
oprichting van de coöperatie een feit wordt.
Tijdens de voorbereidingsfase kan er ook al gesproken worden over de opvolging van het
uitbatingsmodel. Betrokkenen dienen te benoemen op welke manier en door wie zij de taken gelinkt
aan het dagelijks beleid van de coöperatie, vorm wensen te geven. Vanuit onze blauwdruk
benadrukken we het belang dat er iemand wordt ingezet om het dagelijks beleid effectief vorm te
geven. De tijdsbesteding varieert volgens ons tussen de 0,3 à 0,5 fte.
Hierna leest u meer over het leven van de coöperatieve vennootschap waarbij we dieper ingaan op
de wettelijke beslissingsorganen, de adviesorganen en de operationele werking van een
coöperatieve vennootschap.
27
6
Het leven van de coöperatieve vennootschap
6.1 Welke actoren dien je te betrekken bij het opstellen van een coöperatie?
Ons coöperatief model is gebaseerd op een specifieke relatie van de coöperatie met haar vennoten.
Eén van de doelstellingen die we beogen vanuit ons coöperatief model is om vanuit verschillende
actoren meer dynamiek te krijgen in een handelskern. De kracht zit net in de samenwerking tussen
die verschillende actoren. Het stelt de coöperatie tevens voor een grote uitdaging die relatie te
onderhouden en te benutten.
De vennoten staan op drie punten centraal in onze coöperatie:
 bij de oprichting (ze verenigen zich vrijwillig om aan hun behoeften te voldoen);
 in het collectief eigenaarschap van de coöperatie;
 in de democratische besluitvorming.
Wij gaan ervan uit dat de vennoten in de coöperatie gemotiveerd en geïnteresseerd zijn om te
participeren. Vanuit de coöperatie moeten we er uiteraard ook voor zorgen dat de vennoten alle
informatie krijgen die nodig is. Om een coöperatie op te richten betrekken we oprichters en
aandeelhouders.
Hierna gaan we dieper in op wie tot beide groepen kan behoren. In bijlage 10 leest u meer over de
theoretische achtergrond over de vennoten, de organisatie en werking, de vertegenwoordiging, de
boekhouding, jaarrekening en controle samen met de fiscale verplichtingen van een cvba so.
6.1.1 De oprichters
De oprichters van een vennootschap zijn de personen zijn die hun handtekening plaatsen (of
vertegenwoordigd worden) bij de ondertekening van de statuten. Er zijn minstens drie oprichters.
Het kunnen er ook meer zijn; er is geen maximum aantal oprichters. De oprichters kunnen één of
meer natuurlijke personen en/of rechtspersonen zijn.
Vanuit onze coöperatieve modellen is ons ideaalbeeld dat de oprichters tot verschillende
stakeholdersgroepen behoren. Wij denken hierbij aan de kern van een handelaarsvereniging samen
met een afdeling van een stad of gemeente, een bewoner, een externe organisatie, een
directeur/medewerker van een financiële instelling al dan niet vanuit de vennootschap.
Eén van de voordelen van te werken met een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid is dat u
in principe hoogstens het ingebrachte kapitaal kunt kwijtspelen. Op te merken valt dat er sprake is
van de oprichtersaansprakelijkheid tijdens de eerste drie jaar. Het kan dus zijn dat u toch met uw
privébezittingen verantwoordelijk bent voor de schulden van de door u opgerichte vennootschap, al
valt dat risico mee. Alleen als de vennootschap binnen de drie jaar na de opstart failliet gaat, kan
men u mogelijk aanspreken op uw aansprakelijkheid als oprichter. Eens die periode gepasseerd is,
hoeft u daar dus niet meer wakker van te liggen.6
6
http://www.boekhouder.be
28
6.1.2 De aandeelhouders
Wie is mogelijk aandeelhouder?
Wie aandelen in een coöperatie koopt, wordt aandeelhouder (vennoot/lid/coöperant) en dus
automatisch betrokken bij het beleid van de onderneming.
Vanuit ons coöperatief model betekent dit concreet dat de coöperatie uit 3 groepen van
aandeelhouders kan bestaan. De groep is een mix van individuen en/of vennootschappen die zich
van ver of dichtbij tot het coöperatief model aangetrokken voelt. Wij maken volgende indeling:



Groep 1 - de financiers. Dat zijn de organisaties/individuen die het grootste bedrag aan
kapitaal hebben ingebracht.
Groep 2 - de bezielers. Dat zijn x aantal organisaties/individuen die werken rond
ondernemen in de breedste zin van het woord: (startende) ondernemers, maatschappelijk
verantwoord ondernemen, de handelaarsvereniging uit de handelskern, Agentschap
Ondernemen, een activiteitencoöperatie, ….
Groep 3 - de sympathisanten. Dat is iedereen die de coöperatie wil steunen en een aandeel
kan kopen.
Wie kan toetreden tot de coöperatie? (zie ook in bijlage 11 - artikel 9)
Iemand die wil toetreden moet minstens één aandeel van de vennootschap onderschrijven,
rekening houdend met het feit dat deze onderschrijving de aanvaarding van de statuten en in
voorkomend geval van het huishoudelijk reglement inhoudt.
Wat is de procedure van uittreding uit de coöperatie? (zie ook in bijlage 11 – artikel 10 en 11)



Vennoten kunnen uit de coöperatie treden mits akkoord van de algemene vergadering of de
raad van bestuur tijdens de eerste zes maanden van het boekjaar.
Deze uittreding mag worden geweigerd indien zij de vereffening van de vennootschap tot
gevolg zou hebben of het bestaan ervan in het gedrang brengt.
De aansprakelijkheid van de uitgetreden of uitgesloten vennoot verstrijkt pas bij het einde van
het boekjaar waarin hij is uitgetreden of uitgesloten, onverminderd de toepassing van artikel
155 van de gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen.
6.2 De wettelijke beslissingsorganen
Hieronder gaan we dieper in op het controleorgaan van de vennootschap (de algemene vergadering)
en het orgaan dat de vennootschap beheert (de raad van bestuur).
6.2.1 De algemene vergadering
De algemene vergadering is het controleorgaan van de vennootschap en is samengesteld uit alle
vennoten. Zij komen minstens eens per jaar bijeen om de rekeningen en het budget goed te keuren.
Dit orgaan heeft de exclusieve bevoegdheid om de jaarrekening goed te keuren en kwijting te
verlenen aan de bestuurders.
De statuten kunnen bijkomende bevoegdheden toekennen aan dit orgaan en de concrete organisatie
verder uitwerken (i.e. de oproepingsvereisten, de vereisten omtrent de stemming en de
aanwezigheid, enzovoorts).
29
Aangezien wij kiezen voor een vennootschap met sociaal oogmerk mag niemand aan de stemming
van de algemene vergadering deelnemen met meer dan één tiende van het aantal stemmen
verbonden aan de vertegenwoordigde aandelen (of één twintigste indien één of meer vennoten de
hoedanigheid hebben van personeelslid in dienst van de VSO). Een concreet voorbeeld hiervan vindt
u uitgewerkt in bijlage 13.
Elke coöperatie dient zelf de voorwaarden van het lidmaatschap vast te leggen en zij dient zelf te
onderzoeken hoe de ledengroep het best onderverdeeld is.
Suggesties



Wij raden aan dat de verschillende stakeholders die we in onze blauwdruk vermelden, deel
uit maken van de coöperatie.
De coöperatie kan zelf bepalen of de coöperanten al dan niet in de gemeente moeten wonen
en of lidmaatschap al dan niet gelinkt is aan engagement t.o.v. de vennootschap. Wij menen
dat financiële betrokkenheid niet gebonden is aan woon- of vestigingsplaats. Wanneer het
gaat om de betrokkenheid bij de dagelijkse organisatie van de coöperatie, zien wij dit
anders. Wij zijn van mening dat participatie slechts optimaal kan gebeuren mist er een lokale
verbondenheid is tussen de verschillende stakeholders.
De coöperatie kan bijvoorbeeld beslissen dat elke aandeelhouder de algemene vergadering
kan bijwonen en dat enkel de economisch actieve aandeelhouders die in het afgelopen jaar
gebruik maakten van de diensten van de coöperatie, stemrecht krijgen in de algemene
vergadering. Dit moet dan duidelijk bepaald worden in de statuten.
6.2.2 De raad van bestuur
De raad van bestuur is het orgaan dat de vennootschap beheert. De bevoegdheden van de raad van
bestuur kunnen in grote mate vrij bepaald worden in de statuten.
Suggesties




Vanuit onze coöperatieve modellen is het aan te raden dat de raad van bestuur is
samengesteld uit personen vanuit de verschillende stakeholdersgroepen.
Verder denken wij aan leden die vanuit hun expertise een rol kunnen en willen betekenen
voor de coöperatie. Van bij de start is het belangrijk na te gaan welke specifieke
competenties of kennisgebieden vertegenwoordigd dienen te zijn in de raad van bestuur. De
coöperatie kan in de statuten expliciet opnemen dat de aanwezigheid van externe
bestuurders kan voorzien worden indien noodzakelijke competenties niet aanwezig zouden
zijn in de raad.
De coöperatie dient ook duidelijk te bepalen wat het minimum en het maximum aantal
bestuurders kan zijn, de benoemingstermijn, de redenen van ontslag of vervanging en de
bijhorende formaliteiten, regels rond het voorzitterschap, regels rond kostenvergoedingen
aan de bestuurders.
Wij raden aan dat de coöperatie een aantal objectieve voorwaarden bepaalt voor wie zich
verkiesbaar mag stellen als lid van de raad van bestuur.
30


Deze voorwaarden dienen best schriftelijk vastgelegd te worden en gecommuniceerd naar
alle leden bijvoorbeeld: minimum- en/of maximumleeftijd; voordracht door andere leden;
een bestuurdersopleiding gevolgd hebben of willen volgen; een eigen zaak hebben of
affiniteit hebben met ondernemers en/of ondernemerschap; bereidheid om het
huishoudelijk reglement na te leven.
Elke coöperatie heeft een sterke voorzitter nodig die ook naar de leden toe zichtbaar en
vertrouwenwekkend is. De raad van bestuur dient het competentieprofiel te bepalen
waaraan elke kandidaat-voorzitter dient te beantwoorden.
De raad van bestuur kan bijvoorbeeld ook de persoon voor het dagelijks bestuur
benoemen/ontslaan. Ook voor dit aspect dienen duidelijke criteria omschreven te worden.
6.3 Het dagelijks bestuur concreet maken
Het dagelijks bestuur zorgt voor het bereiken van de operationele doelstellingen. Het gaat om die
persoon of personen die instaan voor de uitvoering van het uitbatingsmodel. Vanuit onze blauwdruk
benadrukken wij dat er iemand 0.3 à 0.5 fte bezig is met de dagelijkse operationele werking van de
coöperatie.
Vanuit de coöperatie is het niet de bedoeling om met personeel te werken. De raad van bestuur
bepaalt op welke manier ze invulling geeft aan de diverse functies die nodig zijn om het dagelijks
beheer van de coöperatie vorm te geven. Meer uitleg over de verschillende functies vindt u terug in
het organisatieplan van het ondernemingsplan. Wij gaan ervan uit dat dit project slaagt wanneer de
betrokkenen de nodige inspanningen leveren die de dagelijkse werking van de vennootschap
verzekeren.
Suggestie


Om de continuïteit van de coöperatie te garanderen, vraagt de dagelijkse organisatie van de
coöperatie om een bepaalde stabiliteit. Daarom is het aan te raden om de uitvoering in
handen te geven van een winkelstraatmanager van de gemeente/stad (via een ambtenaar
lokale economie) of van een ondernemersorganisatie.
Wij denken bijvoorbeeld ook aan een gepensioneerde ex-handelaar met grote interesse in
het handelaarsgebeuren in zijn handelskern. Een gelijkaardig engagement kennen we vanuit
de handelaarsvereniging in de Vennestraat in Genk.
6.4 De adviesorganen
De algemene vergadering en de raad van bestuur kunnen adviesorganen oprichten waarvan ze de
opdracht bepalen. Wij denken hierbij aan een raad van wijzen samengesteld uit leden van
verschillende organisaties die te maken hebben met ondernemen en/of ondernemers zoals
Agentschap Ondernemen, Unizo, Voka.
31
6.5 Schematisch - Structuur van de coöperatie
Schematisch kan de structuur van de coöperatie er concreet als volgt uitzien:
Oprichters
Algemene vergadering
Raad van bestuur
Dagelijks bestuur
 Minstens 3 oprichters.
 De oprichters gaan op zoek naar coöperanten.
 De algemene vergadering is de bijeenkomst van
alle coöperanten.
 De raad van bestuur legt de strategische lijnen vast .
 De raad van bestuur kan bestaan uit experten, een handelaar,
bewoner, investeerder.

 Het dagelijks bestuur zorgt voor de concrete uitbating van de
cvba so.
 Het ‘dagelijks bestuur’ kan iemand zijn van de gemeente of van
een lokale ondernemersorganisatie. Het gaat om een
‘winkelstraatmanager’ gekozen door de raad van bestuur. Deze
persoon is dagelijks bezig met het operationele gedeelte van de
coöperatie op basis van 0,3 à 0,5 ft).

6.6 Aanbevelingen
Hieronder vermelden we een aantal aanbevelingen gebaseerd op de code voor deugdelijk bestuur
van coöperaties (2006), samengesteld door het Coöperatief Overlegplatform7. Deze aanbevelingen
kunnen inspirerend zijn om in de eigen coöperatie mee aan de slag te gaan. Belangrijk hierbij is dat
elke coöperatie zelf de verantwoordelijkheid dient te nemen om via intern overleg na te gaan op
welke manier zij de aanbevelingen vorm wensen te geven.
6.6.1 Afspraken maken
Samenwerking begint met het maken van goede afspraken. Omdat in ons coöperatief model
verschillende stakeholders aanwezig zijn, is het belangrijk om vanaf het begin duidelijk te maken wat
ieders rol en verantwoordelijkheid is in de coöperatie.
Suggesties

7
Wij raden aan om afspraken schriftelijk op te nemen in een huishoudelijk reglement. Het
verschil met statuten is dat u in de statuten elementen opneemt die de wetgever duidelijk
voorschrijft in het wetboek van vennootschappen.
Dit platform is een initiatief van de Boerenbond.
32


Deze wettelijk verplichte statutaire bepalingen mag u niet opnemen in een huishoudelijk
reglement – al gebeurt dat soms wel tegen de wet in. In een huishoudelijk reglement regelt
u in principe alle bindende zaken waar derden geen uitstaans mee hebben. Omdat ze ook
zeer sectorspecifiek zijn, bestaan hier geen standaardmodellen van. Wij zien het als de taak
van de voorzitter van de raad van bestuur om het project naar een goed huishoudelijk
regelement te leiden.
Dit reglement kan tot stand komen via het opstellen van een werkgroep bestaande uit
geïnteresseerden uit de verschillende stakeholdersgroepen eventueel versterkt met externe
adviseurs. Op basis van de bestaande statuten en het ondernemingsplan gaat de werkgroep
op zoek naar alle rollen en verantwoordelijkheden met betrekking tot de uitvoering van de
dagelijkse organisatie van de coöperatie. Wij verwijzen hierbij ook naar de checklists die we
opnamen in bijlage 8.
Wij raden aan om zo’n reglement op te stellen vanuit voortschrijdend inzicht en te starten
met een basisinvulling van rollen. Onze ervaring vanuit de lakmoesproef leert ons dat
betrokkenen spontaan bepaalde rollen wensen op te nemen en andere rollen helemaal niet.
Een aantal mensen van de middenstandsraad vindt het bijvoorbeeld belangrijk om vanuit de
handelaars te kunnen beslissen wie het pand ter beschikking zal nemen. Ook willen diezelfde
mensen praktische zaken vastleggen zoals bijvoorbeeld de duur van het
terbeschikingstellingscontract. Omdat zij een eigen zaak dienen te runnen, vertelden ze
spontaan dat de dagelijkse organisatie niet door één van hen kon worden uitgevoerd.
Makelaars wilden ook participeren in de coöperatie door bijvoorbeeld hun expertise te
delen. Zij wilden ook een rol innemen vanuit de raad van bestuur.
6.6.2 Betrokkenheid van de leden
Vanuit deze blauwdruk hechten wij een groot belang aan de betrokkenheid van de leden van de
coöperatie. De coöperatie dient te beslissen op welke manier de jaarlijkse algemene vergadering
dient opgevat te worden en wat de doelstellingen zijn van deze algemene vergadering waarop alle
leden worden uitgenodigd.
Mogelijke doelstellingen zijn bijvoorbeeld: interactie creëren,
betrokkenheid creëren, informatieoverdracht, …
Om een succesvolle algemene vergadering te organiseren dient men naast de doelstellingen ook
rekening te houden met een aantal praktische zaken: het tijdig verzenden van de uitnodiging en
hiervoor diverse kanalen gebruiken, aandacht voor een interessante presentatie van de
agendapunten, zorgen voor een gevarieerd programma…
Verder dient de raad van bestuur te blijven zoeken naar mogelijkheden en opportuniteiten om de
ledenbetrokkenheid in te vullen.
Suggesties




Een actieprogramma voorzien voor ledenverwerving.
De opvolging van het ledenbeleid als een vast en regelmatig terugkerend agendapunt op de
raad van bestuur.
De beschikbaarheid van een introductiedocumentatie voorzien voor nieuwe leden.
Het concreet organiseren van de inspraak en betrokkenheid van de leden.
33

Communiceren met de leden via een eigen website waarin bijvoorbeeld de samenstelling van
de algemene vergadering, de raad van bestuur en dagelijks bestuur worden opgenomen,
aangevuld met het huishoudelijk regelement, de statuten, verslagen ….
6.6.3 Interactie met overige belanghebbenden
De coöperatie dient zich bewust te zijn van haar maatschappelijke verantwoordelijkheid naar alle
betrokkenen en de ruimere gemeenschap. De raad van bestuur dient hierover een beleid uit te
werken en de algemene vergadering te informeren. De coöperatie kan nagaan met welke
belanghebbenden zij projecten kan uitvoeren.
Suggesties




Samenwerking met Syntra Limburg en de VDAB (Vlaamse Dienst voor Arbeidsbemiddeling)
waarbij cursisten in een ondernemersopleiding het pand tijdelijk ter beschikking kunnen
krijgen.
Samenwerking met leerlingen uit een architectenopleiding waarbij deze leerlingen de kans
krijgen om een pand ‘in te kleden’ op een duurzame manier.
Samenwerking met de Vlaamse activiteitencoöperaties die werkzoekenden begeleiden naar
het ondernemerschap en waarbij deze starters tijdelijk gebruik kunnen maken van het btwnummer van de coöperatie.
Samenwerking met vzw’s die tijdelijk een pand nodig hebben voor infosessies,
gespreksruimtes, begeleidingen…
6.7 Besluit
Concreet bestaat een coöperatie uit oprichters, de algemene vergadering, de raad van bestuur en
het dagelijks bestuur. Het dagelijks bestuur zorgt voor het bereiken van de operationele
doelstellingen. Het gaat om die persoon of personen die instaan voor de uitvoering van het
uitbatingsmodel. Vanuit onze blauwdruk benadrukken wij dat er iemand 0.3 à 0.5 fte bezig is met de
dagelijkse operationele werking van de coöperatie. Om de continuïteit van de coöperatie te
garanderen, vraagt de dagelijkse organisatie van de coöperatie om een bepaalde stabiliteit. Bij het
benoemen van de persoon of meerder personen die zich met het dagelijks bestuur gaan bezig
houden, dient de coöperatie er alles aan te doen om de continuïteit van deze rol te garanderen.
Het is duidelijk dat er een taakverdeling nodig is tussen de verschillende aandeelhouders, de
bestuurders en de persoon of personen die zich focussen op het dagelijks bestuur. De coöperatie
dient zelf te bepalen wat de rechten en de verantwoordelijkheden zijn van elk lid.
De manier waarop het vennotenmanagement wordt georganiseerd, de wijze van controle op het
management in de coöperatie en de wijze van controle op de raad van bestuur en de algemene
vergadering worden opgenomen in de statuten. Hiervan vindt u een voorbeeld in bijlage 11. Deze
statuten zijn slechts richtlijnen. Wij raden aan om de eigen statuten te bespreken met een expert
die gespecialiseerd is in het opstellen van statuten. In deze bijlage verwijzen wij naar een aantal
experten in deze materie.
34
Op te merken valt dat de doelstellingen van de coöperatie zo breed mogelijk geformuleerd dienen te
worden om zo te kunnen inspelen op het aanbod van intredende ondernemers. Nadat u de
doelstellingen hebt geformuleerd, dient u via de Kruispuntbank overeenstemmende NACE8-codes te
kiezen. De NACE-code is een cijfercode die door de Europese Unie en haar lidstaten toegekend wordt
aan een bepaalde klasse van economische activiteiten (al dan niet commercieel). Dit is bedoeld als
hulpmiddel bij het opstellen van economische statistieken en overzichten. In bijlage 12 vindt u een
overzicht van NACE-codes die we als basis gebruikten in The Box.
8
NACE is een letterwoord dat staat voor "Nomenclature génerale des Activités économiques dans les Communautées Européennes" (bron:
Nationaal Instituut voor Statistiek).
35
7
Hoe linkt deze blauwdruk met de ICA principes?
Het coöperatief gedachtengoed berust op drie pijlers: er is een gemeenschappelijke behoefte en de
leden van de coöperatie willen samenwerken om die te bevredigen, de coöperatie streeft niet naar
winst, het beheer van de coöperatie gebeurt democratisch.
Om dit concreter te maken heeft de Internationale Coöperatieve Alliantie (ICA) zeven principes
geformuleerd waardoor men kan toetsen of een vereniging of bedrijf een coöperatie genoemd kan
worden. Hieronder leest u op welke manier wij invulling wensen te geven aan deze zeven principes.
7.1 Vrijwillig en open lidmaatschap
Iedereen, zonder enige discriminatie op basis van gender, sociale afkomst, ras, politieke voorkeur of
religie, die zich in de visie van onze coöperatie kan vinden en de verantwoordelijkheden van het
lidmaatschap wil aanvaarden, kan vennoot worden. Ideaal zou zijn dat naast sympathisanten, ook de
verschillende actoren coöperant willen worden: handelaars en bewoners uit de handelskern,
investeerders, de lokale overheid.
Concreet betekent dit dat je vennoot kan worden van de door ons voorgestelde coöperatie als je de
misse en visie onderschrijft. De algemene vergadering of de raad van bestuur beslist over de
aanvaarding van nieuwe vennoten.
7.2 Democratische controle door de leden
Onze coöperatie is een democratische organisatie, gecontroleerd door zijn vennoten, die actief
deelnemen aan het beleid en de besluitvorming. De verkozen vertegenwoordigers van de coöperatie
zijn rekenschap verschuldigd aan de vennoten. Idealiter bestaat de raad van bestuur uit personen
vanuit iedere stakeholdersgroep aangevuld met experten die al dan niet vennoot zijn.
Wat stemming betreft mag vanuit de cvba met sociaal oogmerk niemand aan de stemming van de
algemene vergadering deelnemen met meer dan één tiende van het aantal stemmen verbonden aan
de vertegenwoordigde aandelen (of één twintigste indien één of meer vennoten de hoedanigheid
hebben van personeelslid in dienst van de VSO). Een concreet voorbeeld hiervan vindt u uitgewerkt
in bijlage 13.
7.3 Economische participatie door de leden
Het kapitaal van onze coöperatie wordt samengesteld door de bijdragen van de vennoten. Alle
aandeelhouders, zowel grote als kleine aandeelhouders oefenen een democratische controle uit.
Er zijn coöperaties waarbij vennoten mee delen in de winst via een dividend dat wettelijk beperkt is
(momenteel 6%). Vanuit deze blauwdruk kiezen wij ervoor om overschotten in te zetten voor de
verdere ontwikkeling van de coöperatie, het aanleggen van reserves en de ondersteuning van andere
activiteiten die de goedkeuring van de vennoten meedragen.
De overschotten dienen dus voor de instandhouding en de verbetering van het pand en de werking.
Eventueel kan er afgesproken worden dat vennoten een korting krijgen indien het pand aan hen ter
beschikking wordt gesteld.
36
7.4 Autonomie en onafhankelijkheid
Onze coöperatie is een autonome organisatie die gecontroleerd wordt door zijn vennoten. Wanneer
akkoorden gesloten worden met andere organisaties, inclusief overheden, of als de coöperatie
kapitaal aantrekt van externe bronnen, gebeurt dit op een manier die de democratische controle
door de leden en de autonomie van de coöperatie waarborgt. Niemand handelt als individu. De raad
van bestuur neemt beslissingen en volgt het dagelijks bestuur op. Beslissingen met ingrijpende
gevolgen worden volgens de statuten door de algemene vergadering genomen.
7.5 Onderwijs, vorming en informatieverstrekking
Onze coöperatie voorziet leden, bestuurders, directie in onderwijs en vorming zodat zij met de
nodige kennis kunnen bijdragen aan de ontwikkeling van hun coöperatie. Het promoten van onze
coöperatie als vernieuwend idee en een oplossing voor maatschappelijke noden staat in onze missie.
De coöperatie informeert het ruimere publiek – met in het bijzonder gemeentebesturen,
stadsbesturen en provinciale overheden in Vlaanderen, ondernemersorganisaties, – over de aard en
de voordelen van de coöperatie. Op dit moment zijn er reeds gesprekken met het lokaal beleid en
handelaars uit verschillende handelskernen in Heusden-Zolder en Kortrijk.
7.6 Coöperatie tussen coöperaties
We werken samen met organisaties en coöperaties met gelijkaardige missies. Bovendien is
Starterslabo Limburg zelf een cvba so.
7.7 Aandacht voor de gemeenschap
Zoals eerder vermeld, bouwt onze coöperatie mee aan een duurzame samenleving en maken we de
samenleving ondernemender. Zoals vermeld onder 7.3 kiezen wij er vanuit deze blauwdruk voor om
overschotten in te zetten voor de verdere ontwikkeling van de coöperatie, het aanleggen van
reserves en de ondersteuning van andere activiteiten die de goedkeuring van de vennoten
meedragen.
37
8
Het business plan
Hieronder vindt u een gedetailleerde versie van ons businessplan.
8.1 Projectvoorstelling
Projectidee
Beschrijf uitvoerig wat je van plan bent te gaan doen. Wat
is jouw aanbod van producten en/of diensten?
Wij creëren pop-upinitiatieven in handelskernen via een coöperatief model vanuit verschillende
stakeholders om op die manier leegstand tegen te gaan, een lanceerplatform voor (startende) handelaars
aan te bieden, dynamiek in handelskernen te creëren en een andere manier van participatie vanuit
gemeenten in handelskernen stimuleren. In een later stadium kan deze coöperatie doorgroeien naar een
kleinhandelaarscoöperatie en initiatieven van samen-aankopen faciliteren.
Een pop-up initiatief is niet te verwarren met een pop-up store. Een pop-up store is een tijdelijke winkel die
op onverwachte locaties plotseling opduikt en ook snel weer verdwijnen. Door het concept van de pop-up
store omgekeerd te bekijken, wordt een pand tijdelijk ter beschikking gesteld aan de ondernemer. (Startende)
ondernemers kunnen hier hun ondernemersidee en –product uittesten voor een korte periode van 2 dagen tot
een maximum van 3 maanden zonder een handelshuur te moeten aangaan en zonder voorafgaande zware
investeringen.
Het belangrijkste voordeel van onze coöperatieve modellen is dat je samen onderneemt. Samen ondernemen
betekent concreet dat je er bijvoorbeeld niet alleen voorstaat bij het nemen van (moeilijke) beslissingen en dat
je de keuze hebt om taken te verdelen. Verder biedt een coöperatie de mogelijkheid om vanuit ecologische
motieven tegemoet te komen aan het opvullen van een marktvacuüm. Omwille van het flexibel lidmaatschap
biedt de coöperatie ook een antwoord op de samenwerking tussen verschillende actoren.
Waarom denk je dat jouw project zal slagen (persoonlijke troeven, kennis, ervaring,
vernieuwend idee, ...)?
Een vernieuwend idee als antwoord op maatschappelijke noden
9
 Het nieuwe winkelen (digitalisering kleinhandel, showrooming , … ) is een grote uitdaging voor
handelskernen in gemeenten en steden. Klassieke instrumenten zoals vestigingspremies,
renovatiepremies en andere impulssubsidies bieden vandaag onvoldoende antwoord als antwoord op dat
nieuwe winkelen. De revitalisering van een handelskern krijgt men niet meer gerealiseerd door de
klassieke passage-economie (een straat met handelszaken die 10 uur per dag open zijn en waar
passerende consumenten eventueel binnenkomen) te stimuleren.
10
De realiteit groeit naar een mix tussen interneteconomie en beleveniseconomie . Interneteconomie blijft
namelijk groeien zonder dat de beleveniseconomie verdwijnt (zie bijlage 3).
 Nood aan nieuwe modellen om aan handel te doen: revitalisering van een handelskern kan men
bekomen door meer dynamiek te creëren en creatieve economie aan te trekken. Aangezien deze vorm
van ondernemen veel dynamischer is, botst ze op de instrumenten als de handelshuur en
handelswetgeving. Er zijn bijgevolg nieuwe modellen nodig, die voorbij gaan aan de passage-economie en
die hiervoor ook de instrumenten hebben.
9
Wanneer we gaan winkelen, bekijken we de aangeboden producten, winnen we informatie in bij verkopers, en polsen we naar prijzen en
promoties. Als we die fysieke winkel echter uitsluitend daarvoor gebruiken, maar na een prijsvergelijking op het internet onze aankopen
elders doen, doen we aan showrooming.
10
Een economie waarbij de ondernemers een omgeving creëren waarvoor mensen geld betalen om er je product of dienst te kunnen
kopen.
38

Handelspanden in handelskernen worden geen bezit meer van één handelaar of eigenaar, maar shared
goods (gedeelde goederen) en dus eigendom van verschillende eigenaars.
 Beperkingen van handelshuur: wanneer een startende ondernemer een handelszaak wil opstarten, moet
hij hiervoor een pand huren welke onder de handelshuurwetgeving valt van 3-6-9 jaar. Aangezien men
voor financiering bij een kredietinstelling geen ‘geteste’ cijfers kan voorleggen, is het moeilijk om aan een
startfinanciering te komen en dikwijls wordt hun financiële veiligheidsbuffer opgegeten door de
maandelijkse huur. Als (startende) handelaar heeft men geen ruimte meer voor investeringen of om
tegenslagen op te vangen. De financiën voor persoonlijk onderhoud drogen op. Wanneer men als
handelaar bijvoorbeeld na een jaar wil stoppen met de handelszaak, is men nog jaren gebonden aan de
handelshuur. Deze financiële strop duwt heel wat bestaande en stoppende handelaars in de armoede.
Slaagkans op basis van kennis en ervaring met ondernemers en handelskernen
 De cvba so vzw en Starterslabo Limburg cvba so hebben ervaring met startende ondernemers, met het
werken in handelskernen samen met handelaars en het lokaal beleid en met verschillende
stakeholdersgroepen.
Verhoogde slaagkans vanuit het coöperatieve model
 Het coöperatief model geeft de mogelijkheid om ‘samen te werken’ (coöpereren) zonder rechtstreeks een
financiële meerwaarde na te streven. Dit zorgt ervoor dat de focus ligt op de ontwikkeling, de
maatschappelijke meerwaarde in plaats van op de financiële meerwaarde (zorg voor de gemeenschap).
 Het coöperatief model zorgt ervoor dat er een flexibel aandeelhouderschap is zodat aandeelhouders vlot
in en uit kunnen treden. Evenwel kan niemand intreden zonder de goedkeuring van de overige
coöperanten. Het stemrecht in een coöperatie zorgt er ook voor dat één van de coöperanten niet het
overgewicht kan krijgen (economische participatie door leden).
 In verschillende steden en gemeenten ziet men ook een samenwerking ontstaan tussen beleid en
handelaars of handelaarsverenigingen. Deze vzw wordt in deze situatie opgericht om een structuur voor
die samenwerking te krijgen. Via dit coöperatief model streven we een breder (bewoners, handelaars,
beleid), flexibel (makkelijk in en uittreden) en meer geëngageerd lidmaatschap na (Economische
participatie door de leden, vrijwillig en open lidmaatschap).
 Via de coöperatie is het bestuur en de controle in handen van de coöperanten en helt dit niet over naar
een kant noch kan iemand eenzijdig deze beweging ongedaan maken (autonomie en onafhankelijkheid).

Voor handelaars blijft het risico in de vennootschap en dreigt dit niet hun eigen economische activiteit te
besmetten (autonomie en onafhankelijkheid).
Waar staan we binnen 3-5 jaar?
Onze doelstelling is om binnen de 3 jaar zelfbedruipend te zijn. Daarnaast is het concept wijd en zijd bekend
en is er een gezonde rotatie van gemiddeld 8 (startende) ondernemers per jaar. Hierbij gaan we ervan uit dat
telkens de relevante stakeholders aanwezig zijn: handelskernen, beleid, handelaars, handelaarsvereniging en
investeerders.
Binnen 5 jaar wordt het concept per Vlaamse provincie in minstens 1 gemeente geïmplementeerd.
39
8.2 Commercieel plan: marktanalyse en marketingplan
Marktanalyse - algemeen
Beschrijf uitvoerig de markt/sector waarin je jouw onderneming gaat vestigen?
Dit coöperatief project valt terug te brengen onder twee sectoren: dienstverlening en sociale
economie/maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO).
 De handelaarscoöperatie valt enerzijds onder de niche sociale economie/MVO. We streven immers een
coöperatie na die een meerwaarde betekent voor de omgeving, handelsbuurt waarin de coöperatie zich
ontwikkelt.
 Dit coöperatief project streeft een zo breed mogelijke participatie van de verschillende stakeholders
na, ook van kansengroepen (onder de startende ondernemers). Bovendien streeft het coöperatief
model een zelfbedruipend model van handelaarscoöperatie na.
 Dit project beoogt om via een coöperatief model leegstand in een handelskern tegen te gaan
waardoor ook gewerkt wordt aan de economische leefbaarheid van handelskernen. Bestaande
handelaars krijgen door deze revitalisering meer financiële zuurstof.
 Daarnaast werkt dit project ook vanuit de sector dienstverlening
 Dit coöperatief project beoogt ook begeleiding bij de opstart binnen een veilig kader. De budgetten
en omzet van de meeste starters is zeker in het begin eerder precair. Dit coöperatief project geeft de
mogelijkheid aan startende handelaars om niet onbezonnen zich aan een 3-6-9 jarig
handelshuurcontract te binden.
Deze blauwdruk is geschreven met twee grote doelstellingen voor ogen: een platform aanbieden voor startende
ondernemers en het aanpakken van leegstand op een ondernemende manier. De projecten worden steeds
getoetst aan de projectindiener (starters krijgen voorrang) en aan de projectinhoud. Dit laatste verwijst naar het
feit of het aanbod al dan niet een meerwaarde betekent voor de handelskern waarin het pand gevestigd is. Deze
afweging is een taak voor diegene(n) die zich bezig houden met het dagelijks bestuur van de coöperatie.
In deze blauwdruk vermeldden we al vaker dat het belangrijk is om vanaf het begin goede afspraken te maken. De
coöperatie kan bijvoorbeeld op voorhand formuleren op welke manier zij invulling wensen te geven aan het pand.
Wat The Box betreft, kiezen we ervoor dat starters voorrang krijgen en dat de invulling van het pand dient te
passen in de visie van de handelskern. We houden hierbij rekening dat het concept dient aan te sluiten bij de sfeer
en het aanbod dat nu al aanwezig is.
Omgevingsfactoren: welke omgevingsfactoren hebben een invloed op de markt waarop
jij je richt? (seizoensgebondenheid, modegevoeligheid, technologische evolutie, …).
Financiële crisis
 Minder startende ondernemers omwille van de financiële crisis, dus ook minder invulling van de pop-up.
 Minder creatieve try-outs: werkende mensen blijven in hun zekere job en gaan minder experimenteren
met ondernemersideeën. Dit geldt ook voor bestaande handelaars/handelszaken: minder animo om geld
te investeren in try-outs.
 Consument geeft minder geld aan creatieve producten/diensten.
40
Gewijzigde financiële opvolging van lokale besturen
 Steden en gemeenten dienen vandaag hun budgetten te herzien. Concreet betekent dit dat zij hun
budget dienen te verminderen.
11
 lokale besturen gebonden zijn aan de beleids- en beheerscyclus (BBC) . Meer details werden
opgenomen in bijlage 14 . Verder verwijzen we hier ook naar art. 195 over de participatie van gemeenten
in vennootschappen.
 Wij dienen ermee rekening te houden dat het meerjarenplan door een bestuur wordt voorbereid en
goedgekeurd tijdens het eerste jaar van de legislatuur (2013) en heeft betrekking op de zes jaar die
daarop volgen (2014-2019). Het meerjarenplan is geen statisch gegeven want niemand kan de toekomst
voldoende precies voorspellen voor vijf of zes jaar. Tijdens die periode ontstaan er nieuwe noden en
uitdagingen, zijn er maatschappelijke evoluties, doen er zich onverwachte opportuniteiten voor,
enzovoort. Daarom kan de raad het meerjarenplan jaarlijks wel aanpassen waar nodig vóór de
beraadslaging over het budget.
Welke evoluties en trends van de afgelopen jaren lijken zich de komende jaren meer en meer
te manifesteren?
•
•
•
Gemeenten/steden zijn op zoek naar en hebben sterke interesse in vernieuwende concepten. Het
Vlaams beleid zet al jaren in op invulling van leegstand en herwaardering van de handelskern door
projecten te financieren rond kernversterking, gevelrenovatiepremies en premies ter invulling van
leegstaande handelspanden te verstrekken, … . Dit zijn impulssubsidies die een korte tijd effect hebben,
misschien zelfs enkel een Mattheus-effect hebben en zeker geen duurzame oplossing aanreiken.. Een
coöperatief model is innovatief qua inhoud, vorm als naar haar partnerschap met gedeelde
verantwoordelijkheid tussen handelaar, bewoner en beleid.
Er is nood aan nieuwe concepten die beantwoorden aan de uitdagingen van vandaag: leegstand in
handelskernen, terugloop van kleinhandelaars door de aversie van de onzekerheid van de leefbaarheid van
een kleinhandelszaak, … .
Bovendien zoekt iedere handelskern een antwoord op het nieuwe winkelen: de verschuiving van de
12
passage-economie naar het online winkelen . Dit coöperatief concept biedt hier een antwoord op
aangezien de interneteconomie en de klassieke economie elkaar vinden in dit model.
Wetgeving: moet jij vanuit jouw project rekening houden met de wetgeving of andere reglementeringen? Welke?



11
Iedere handelaar die gebruik maakt van het pand dat de coöperatie ter beschikking stelt, dient rekening te
houden met de wettelijke reglementeringen van de betreffende stad of gemeente.
We hebben ook te maken met het ter beschikkingstellen van een pand en de wetgeving hieromtrent (een
terbeschikkingstellingscontract van de coöperatie met de intredende handelaar).
De coöperatie die voorziet dat er ook horeca-activiteiten kunnen plaatsvinden in het pand, dient bijvoorbeeld
ook te zorgen voor een horecavergunning.
http://www.vvsg.be/Werking_Organisatie/bbc/Pages/regelgeving.aspx, geraadpleegd op 9 juli 2013
Online winkelen ofwel online shoppen is schoenen, kleding, huishoudelijk apparatuur enzovoort kopen via internet. Met andere
woorden: u koopt niet in een reguliere winkel maar u koopt bij een webshop of webwinkel.
12
41
Analyse doelgroep
Doelgroepbepaling: maak een analyse van je potentiële klanten. Aan wie wil je jouw
diensten verlenen of producten verkopen?
Doelgroep met betrekking tot de oprichting van de coöperatie
Wij streven naar een coöperatief project waarin verschillende stakeholders participeren. Meestal is een
coöperatie een vennootschap waarin (natuurlijke) personen met een gelijkaardig belang, beroep, interesse, … in
participeren. Zo kennen we de landbouwcoöperaties (alleen landbouwers), buurtcoöperatieven (buurtbewoners),
wooncoöperatieven (samen gebied ontwikkelen om te wonen).
Ons project wil coöperatieve modellen uitbouwen dat verschillende partijen met soms ogenschijnlijk
tegengestelde belangen, verenigt in een hoger gemeenschappelijk doel: een meer leefbare omgeving door een
ondernemende samenleving.
 Zo zijn kleinhandelaars uit een handelskern mogelijke leden van de handelscoöperatie. Handelaars in een
handelskern ondernemen al langer op die bepaalde locatie.
Dikwijls hebben zij zelfs de handelszaak van hun ouders overgenomen. Met lede ogen zien zij de leegstand
toenemen, het handelsgebeuren achteruitgaan en de handelskern verloederen. Handelaars zijn van nature uit
ondernemend, hebben een link met hun buurt en hebben meestal de financiële buffer opgebouwd om te
investeren in hun buurt. Dit maakt hen interessant om hen mee op te nemen als coöperanten die ook hun
maatschappelijke verantwoordelijkheid opnemen.
 Kleinhandelaars die een pand uitbaten in de omgeving van het pand dat ter beschikking wordt gesteld kan
een volgende doelgroep zijn.
 Kleinhandelaars die in andere steden/gemeenten of zelfs vanuit andere provincies een handelspand
uitbaten, gemeenten, bewoners, kredietinstellingen, handelaarsverenigingen, kunnen ook deel uitmaken van
de coöperatie… .
 Het beleid van de gemeenten waarin deze handelskernen gelegen zijn, vormen een volgende interessante
groep van mogelijke leden. Deze gemeenten zien immers hun handelskern(en) jaar na jaar aftakelen zonder
dat zij als beleid hier grip op hebben. Gevelrenovatiepremies, impulssubsidies, … zijn niet meer voldoende om
het tij te keren. Ook zij zoeken naar andere vormen en nieuwe concepten om het handelsgebeuren in hun
gemeente opnieuw zuurstof te geven. Een gemeente moet niet zelf ondernemen, maar een flankerend beleid
uitzetten. In plaats van impulssubsidies te voorzien, kan de gemeente mee ondernemen als coöperant in de
handelscoöperatie.
 Bewoners die in een handelskern wonen, misschien zelfs boven een (leegstaand) handelspand, zien door de
stijgende leegstand ook de verloedering en onveiligheidsgevoel toenemen. Bijgevolg vormen zij ook een groep
van mogelijke toekomstige leden.
 Verder denken wij ook aan investeerders die willen investeren in een maatschappelijk project.
Doelgroep met betrekking tot de invulling van het handelspand
Diegenen die het handelspand tijdelijk uitbaten:
 startende ondernemers die een traject volgen in een activiteitencoöperatie;
 startende ondernemers die een ander traject volgen: allochtone starters bij AZO (allochtone startende
ondernemers), starters bij Unizo, BRYO van VOKA;
 bestaande ondernemers (al dan niet uit de handelskern) die een nieuw concept willen uittesten (zoals een
natuurbakker die een biologische broodjesbar wil uittesten, een traiteurdienst die een andere doelgroep wil
aanspreken door zijn activiteit op een andere manier aan de man te brengen);
 bestaande gekende ondernemers die iets nieuws willen proberen, stockverkoop, … (zoals een gekende
ontwerper/verkoper van handtassen die geen handelspand heeft);
 werkenden die hun creatieve ondernemerszin willen testen op de markt;
 collectieven van creatieve ondernemers;
 galerie voor kunstprojecten;
42


try-out voor studenten uit creatieve opleidingen;
try-out voor cursisten SYNTRA. SYNTRA biedt heel wat (deeltijdse) opleidingen aan die een stageplatform
kunnen gebruiken. Momenteel doen ze dit nog te veel in de onrealistische omgeving van de SYNTRA campus
zelf. Mogelijkheden zijn: kapsters, modeontwerpsters, schoonheidsspecialisten,… .
de
 try-out van vzw’s en andere initiatieven zoals een vzw dat de verkoop van 2 handskleding wil leiden waarbij
mensen de kans hebben om hun kledij binnen te brengen, een vzw dat barbecues organiseert en een activiteit
wil organiseren vanuit een pand, organisaties die tijdelijk nood hebben aan gespreksruimtes om infosessies
en/of begeleidingen te organiseren…)
Klanten van het pop up concept - zij die kopen in de pop-up:
 bewoners uit de buurt;
 netwerk van de ondernemer die er op dat moment inzit;
 opgebouwd netwerk via sociale media door de coöperanten;
 bovenregionale bezoekers die regelmatig terugkomen geprikkeld door nieuwsgierigheid van welke handelaar
met welke dienst/product zich vandaag in het pand bevindt.
Samengevat: de buurtbewoner, kennis/fan van een van de ondernemers, klanten die naar de pop-up komen
door nieuwsgierigheid (creatieveling, meerwaardezoeker, …).
Klantentevredenheid, klachten, klantentrouw: hoe kom je erachter of je klanten tevreden
zijn? Welke klachten komen het meest voor in de sector waarin je actief zult zijn en hoe
ga je deze aanpakken? Hoe ga je ervoor zorgen dat klanten terugkomen?
Communicatie gericht op de coöperanten
Bij de taakverdeling bepaalt de raad van bestuur wie de ‘interne communicatie’ op zich neemt. De coöperanten
hebben een contactpersoon die feedback van allerlei aard verzameld en ter sprake brengt tijdens een overleg.
Communicatie met de ondernemers die het pand tijdelijk uitbaten
Bij de taakverdeling bepaalt de raad van bestuur de rol van ‘begeleider’ op zich neemt. De begeleider is diegene
die de handelaar - met interesse voor het tijdelijk uitbaten van het model - begeleidt. De begeleiding omvat alle
activiteiten en administratieve opvolging vanaf de contactopname met de handelaar tot en met het tijdstip dat de
handelaar het pand verlaat. De begeleider maakt vanaf het begin goede afspraken met de intrekkende handelaar
en hij is diegene die onverwachtse uitdagingen aanpakt. Verder vraagt de begeleider via een checklist feedback
aan de handelaar op het moment dat hij de handelaar het pand verlaat. De feedback omvat de volledige gang van
zaken.
Communicatie gericht op externen (potentiële klanten, partners, leveranciers, handelaars in de omgeving,
subsidiegevers…)
Bij de taakverdeling bepaalt de raad van bestuur wie deze rol op zich neemt. Om alle communicatie efficiënt te
laten verlopen is het aan te raden dat de ‘begeleider’ ook de externe communicatie op zich neemt.
Wij denken aan het idee ‘van klant tot fan’. Klanten zijn zo enthousiast over dit concept dat ze zelf gaan zorgen
voor positieve mond-tot-mondreclame wat de coöperatie weer extra klanten bezorgd.
43
Analyse concurrentie
Concurrentie: wie zijn jouw belangrijkste concurrenten? Waarin verschilt jouw aanpak
met de concurrentie? Waarom zouden klanten voor jou kiezen en niet voor de
concurrent? Geef een aantal plus- en minpunten van iedere concurrent. Aan welke
onderneming(en) spiegel je jezelf het meest en waarom?


De handelaars in de handelskern waar het pand wordt uitgebaat
Door draagkracht te creëren, oog te hebben voor transparante communicatie en de coöperatie op te richten
met verschillende stakeholders waaronder ook handelaars, kunnen we de visie op het project duidelijk maken
zodat de meerwaarde voor de handelaars duidelijk wordt.
Andere pop-up initiatieven in de betreffende regio
Het is van belang deze initiatiefnemers te contacteren om de initiatieven op elkaar af te stemmen zodat ze
elkaar kunnen versterken. Bijvoorbeeld MARKED in C-mine Genk (dit is een tijdelijk presentatieen verkoopplatform ).
Analyse leveranciers
Leveranciers: met welke leveranciers wil je samenwerken en waarom? Wat zijn hun
belangrijkste kenmerken? (service, imago, kwaliteit, prijs, kortingen, ligging,
leveringsvoorwaarden, betalingstermijnen,…).
Partners
 De stad/gemeente waar het handelspand ter beschikking wordt gesteld: geeft mee vorm aan strategie als
regisseur van de betreffende handelskern. Wij pleiten voor een winkelstraatmanager (of een
handelsconsulent of een ambtenaar of een begeleider) die nauw samenwerkt met de coöperatie.
13
 Agentschap Ondernemen : zij is een interessante partner als financierder.
 Provincie: kunnen als financierder van kleinere impulsen optreden (bv. subsidie ter versterking van de
handelskernen).
14
 EFRO : op termijn kunnen zij ook een mogelijke financierder zijn wanneer ingrijpende verbouwingen
noodzakelijk zijn.
 Impulsfonds: toekomstgericht zijn ook hier mogelijkheden.
Leveranciers
 De (startende) ondernemers die de pop-up bemannen, maken rechtstreeks afspraken met de leveranciers
voor hun producten/diensten. Zoveel als mogelijk betrekken we de lokale handelaars bij leveringen.
Bijvoorbeeld wanneer een handelaar een openingsreceptie wenst te geven kunnen de aankopen via de
betreffende handelaar(s) uit de handelskern gebeuren.
 Kringwinkel in de regio: waarmee we een overeenkomst afsluiten om meubilair/winkelinrichting aan te
bieden. Wanneer een andere (startende) ondernemer in het pand komt, wordt de vorige inboedel
opgehaald en levert de kringwinkel uit de regio desgewenst de nieuwe inboedel, gekozen door de
(startende) ondernemer.
 Nutsvoorzieningen: water, elektriciteit…
13
Het Agentschap Ondernemen is een aanspreekpunt van de Vlaamse overheid voor ondernemers.
Het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO) subsidieert projecten die de ongelijkheden tussen regio’s verminderen, het
concurrentievermogen vergroten, werkgelegenheid creëren en de cohesie tussen de regio’s versterken.
14
44

Onderhoud:
o poetsen: bij een wissel van uitbating van het pand wordt het pand door een poetsfirma
gepoetst. Afhankelijk van de regio van het pand, kunnen we hiervoor ondernemers aanspreken
die opstartten vanuit de regionale activiteitencoöperatie. De keuze van poetsfirma is afhankelijk
van hoe de coöperanten dit zien.
o ramen wassen: om x tijd worden de ramen gewassen door een externe firma. Dit kan dezelfde
ondernemer zijn die ervoor zorgt dat het pand gepoetst wordt en het kan ook om een andere
firma gaan. De keuze is afhankelijk van hoe de coöperanten dit zien.
45
Marketingplan
Product: welke producten en/of diensten ga je aanbieden? Moet je hierbij rekening
houden met wetten en reglementen? (vergunningen, gemeentelijke besluiten,…).
De pop-up biedt niet enkel een ‘locatie’ aan, maar ook promotie, een netwerk, begeleiding, … vanuit de gemeente
en/of via een externe organisatie.
 Pand: het pand wordt plug and play aangeboden. Hiermee bedoelen we dat de intrekkende ondernemer
het pand onmiddellijk in gebruik kan nemen. De ondernemer installeert zijn producten en kan de klanten
onmiddellijk ontvangen. Het aanbod gaat verder dan een ruimte met nutsvoorzieningen: we bieden ook
een alarmsysteem, een vingerscansysteem, een poetsploeg, verzekeringen, de mogelijkheid tot gebruik
van producten van de kringloopwinkel uit de regio, … .
15
 Buzz : buzz creëren lijkt op mond tot mond reclame, met als enig verschil dat je als bedrijf zelf de
initiator bent. Als je dat goed doet, creëer je een hype rond jouw product met de media gekoppeld aan de
pop-up wordt Buzz gemaakt (FB, Twitter, …) Deze media en haar volgers staan ter beschikking van de
(startende) ondernemer in de pop-up.
 Begeleiding: de (startende) ondernemer voor de pop-up wordt begeleid in aanvangsfase, tijdens en
eventueel bij uitstroom. De coöperatie beslist wie deze begeleiding op zich gaat nemen.
 Netwerk: door de continue wissel van ondernemers in de pop-up, wordt een heel netwerk van ‘fans’ van
de pop-up opgebouwd. Deze ‘fans’ volgen de ontwikkelingen en nieuwe invullingen van de pop-up op de
voet.
 E-shop: op termijn wordt er een e-shop ontwikkeld die gekoppeld is aan de pop-up. De (startende)
ondernemer die er op dat moment inzit, kan deze e-shop gebruiken. Een veilig betalingssysteem wordt
hieraan gekoppeld.
De producten of diensten die door de (startende) ondernemers worden aangeboden, moeten in lijn zijn met de
visie van het aanbod in de handelskern.
Prijs: hoe zal je je prijzen berekenen? Hoe liggen jouw prijzen ten opzichte van de
concurrenten? Geef je klanten uitstel van betaling? Hoe ga je optreden tegen
wanbetalers?

De prijzen worden berekend door rekening te houden met de locatie van het pand en met de gangbare
verhuurprijzen in de betreffende handelskern.
 Verder is het uiteraard nodig om een break-even analyse te maken.
 Omdat het om een terbeschikkingstelling gaat, dient er ook rekening gehouden te worden met btw.
Richtprijzen van een pop-up store in Genk - Vennestraat
800 euro per maand huur (Groeien naar 1.100 euro per maand)
350 euro/maand vaste kosten (EGW, alarmabonnement, WIFI, …)
Er wordt geen uitstel van betaling gegeven. In de terbeschikkingstelling wordt volgende vermelding opgenomen:
“De betaling gebeurt binnen de dertig dagen na factuurdatum. Wordt het factuurbedrag niet voldaan binnen deze
termijn, dan is interest verschuldigd van 1% per begonnen maand na de betaaltermijn van 30 dagen.”
15
http://ondernemerinbusiness.nl/marketing/gratis-publiciteit/604/gratis-publiciteit-buzz-marketing/ geraadpleegd op 18 juli 2013
46
Plaats: Aan welke criteria moet de locatie in jouw situatie voldoen?

Het pand dient zich steeds te bevinden in handelskernen waar men kampt met leegstand. Vanuit
coöperatief ondernemen beogen wij handelskernen die nood hebben aan passend
ondernemerschap. Passend in functie van de verwachtingen en draagkracht van de buurt en ook
met respect voor de sociale onderbouw, ruimtelijk inzicht, milieuklimaat en mobiliteitsaspecten,
zowel vandaag als morgen (principe van het duurzaam ondernemen). Handelskernen waar er nood
is aan en ruimte is om een commercieel krachtig, divers en karakteristiek handelsgebeuren uit te
bouwen.


De pop-up dient steeds een aanvulling te zijn op de activiteiten van de handelskern en niet als concurrentie.
Het pand moet voldoen aan een aantal praktische vereisten. Het pand moet een etalage hebben om het
assortiment van de handelaar weer te geven, het pand moet ook een opslagruimte hebben, er moet vlakbij
voldoende parkeergelegenheid zijn, het pand moet binnen voldoende lichtinval krijgen. Verder dient er een
keukentje en toilet aanwezig te zijn.
Promotie: onder welke naam ga je jouw activiteit uitoefenen? Welk imago wil je
uitstralen en hoe ga je dit bereiken? Heb je al een logo? Op welke manier ga je je
bekendmaken bij jouw doelgroep?
1.
2.
Naam van het concept/logo
Het concept van de coöperatie mag mits overeenkomst de naam ‘The Box’ genoemd worden.
Imago
 De eindgebruiker ziet het pand als:
o plug and play: het pand is praktisch gemakkelijk in gebruik te nemen. De intrekkende
ondernemer installeert zich en kan de klanten onmiddellijk ontvangen.
o


organisatorisch gemakkelijk in gebruik te nemen: weinig administratie, vlotte afhandeling bij
het begin en einde van het contract;
o betaalbaar;
o meer dan het pand namelijk met extra ondersteuning op commercieel, logistiek en public
relations vlak;
o flexibel in gebruik zowel qua inrichting als ingebruikname;
o gekend;
o (op termijn) een pand dat deel uitmaakt van een keten in Vlaanderen.
De consument ziet het pand als:
o vernieuwend: in de betreffende winkelstraat is er op regelmatige basis steeds iets nieuw te
beleven;
o (op termijn) deel van een degelijk netwerk dat interessant is om ook buiten de provincie te
bezoeken;
o een kans om nieuwe producten te leren kennen;
o een kans om het creatieve brein achter creatieve concepten te ontmoeten;
o een kans om kennis te maken met de zaakvoerder en zijn producten die hij gewoonlijk via
webshop verkoopt.
Geïnteresseerden die deel willen uitmaken van de cvba zien het pand als:
o een concept ontwikkeld door een organisatie met kennis van zaken;
o een concept gebaseerd op praktische expertise.
o een concept aangeboden op basis van een degelijk ondernemersplan met een uitgewerkt
financieel plan.
47
3.
Promotie
 naar de eindgebruiker
o Via persoonlijk contact vanuit de verantwoordelijke aangeduid door de coöperatie.
o Via mond-tot-mondreclame vanuit de handelaars die al gebruik maakten van The Box in Genk
(Vennestraat).
o Via de website van ‘The Box’
o Via deelname aan beurzen: bijvoorbeeld ondernemersbeurzen in verschillende provincies.
 naar de consument
o Buzz: Twitter, Facebook, een aparte website voor de pop-up, website van de handelaars in de
handelskern, gebruik maken van populaire twitteraars
o App van de handelskern. De pop-up kan hierin een prominente plaats krijgen
o E-Shop: aan de pop-up is een e-shop gekoppeld die gebruikt kan worden door de (startende)
ondernemer die de pop-up bevolkt. Deze e-shop krijgt na verloop van tijd ook ‘fans’ die
regelmatig gaan kijken wat het huidige aanbod van de e-shop is.
o Oude media: nieuwe media/social media werken het best in mix met de oude media.
Steden/gemeenten nemen de pop-up mee in hun promotie.
o Pers: Bij iedere nieuwe invulling wordt een perstekst verstuurd. De Weekkrant heeft een
categorie ‘pas gestart’ waarin de nieuwe ondernemers worden opgenomen.
o Evenementen: bij invulling van pop-up door een bekende ondernemer (vb. Michael Verheyden),
een origineel concept, …, wordt hier een ‘evenement’ rond gebouwd: receptie, persmoment of
perstekst, … .
 Naar de geïnteresseerden die deel willen uitmaken van de coöperatie
o Persoonlijk contact vanuit de stakeholders.
o Eens een kerngroep is samengesteld, maakt de kerngroep gebruik van zijn eigen netwerk.
Personeel: ga je met personeel werken? Wat is hun functie? Wat verwacht je van hen?
Hoeveel ben je bereid hen bruto te betalen? Hoe ga je dit regelen?
Vanuit de coöperatie is het niet de bedoeling om met personeel te werken. De raad van bestuur bepaalt op welke
manier ze invulling geeft aan de diverse functies die nodig zijn om het dagelijks beheer van de coöperatie vorm te
geven. Meer uitleg over de verschillende functies vindt u hierna terug in het organisatieplan. Wij gaan ervan uit dat
dit project slaagt wanneer de betrokkenen de nodige inspanningen leveren die de dagelijkse werking van de
vennootschap verzekeren.
Om de continuïteit van de coöperatie te garanderen, vraagt de dagelijkse organisatie van de coöperatie om een
bepaalde stabiliteit. Daarom is het aan te raden om de uitvoering in handen te geven van een
winkelstraatmanager van de gemeente/stad of van een ondernemersorganisatie. Wij denken bijvoorbeeld ook aan
een gepensioneerde ex-handelaar met grote interesse in het handelaarsgebeuren in zijn handelskern.
48
8.3 Organisatieplan
Algemene organisatie
Hoe zal je het werk praktisch organiseren? (openingsuren, administratie, boekhouding,
prospectie,…) Wie doet wat? Geef aan welke taken verdeeld dienen te worden.
Vanaf het begin van de oprichting van de coöperatie maken alle betrokkenen afspraken over de taken die de popup met zich meebrengt. Wij onderscheiden volgende rollen die verbonden zijn aan de opvolging van het
operationeel gedeelte van de vennootschap (een direct aanspreekpunt in de handelskern) en aan het strategisch
gedeelte (het onderhoud van de vennootschap zoals de opvolging van boekhoudkundige zaken).
 winkelstraatmanager/ambtenaar/handelsconsulent/begeleider in verband met de opvolging van het
uitbatingsmodel: hij faciliteert de ondernemers, zorgt voor de opvolging, uitvoering en overgang van de
invulling van de pop-up; hij is verantwoordelijk voor de externe communicatie.
 begeleider in verband met de oprichting van de vennootschap en de opvolging van het leven van de
vennootschap (boekhoudkundige zaken opvolgen en contacten met het accountantskantoor onderhouden en
opvolgen).
 verantwoordelijke interne communicatie: de raad van bestuur bepaalt wie de ‘interne communicatie’ op zich
neemt. De coöperatie moet ook informatie kunnen ontvangen van haar vennoten. Het is immers op basis van
de informatie die ze van haar vennoten kan ontvangen dat ze met haar dienstverlening aan de gestelde
verwachtingen kan voldoen, maar ook dat ze kan inspelen op nieuwe markttendenzen, of zelfs nieuwe
markten kan creëren . De coöperanten hebben dus een contactpersoon nodig die feedback van allerlei aard
verzameld en ter sprake brengt tijdens een overleg.

Specifieke taken:
o webmaster: de webmaster onderhoudt de e-shop en past deze aan indien nodig
o architect bij verbouwingen van het pand.
Juridische vorm
Welke rechtsvorm heeft je onderneming? Waarom?
Wij kiezen voor een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en sociaal oogmerk (cvba so).
 Wij kiezen voor een coöperatieve vennootschap omwille van het aspect ‘samen ondernemen’, omwille
van economische motieven, als middel voor het opvullen van een marktvacuüm en omwille van het
flexibel in- en uittreden. Bovendien kunnen vennoten-handelaars via deelname aan de coöperatie hun
eigen economische activiteit voor extern risico afsluiten. Gedetailleerde informatie hierover leest u onder
‘3 Het coöperatieve idee’.
 Wij kiezen voor de beperkte aansprakelijkheid om de aansprakelijkheid van de oprichters tot het
minimum te herleiden.
 Wij kiezen voor een sociaal oogmerk omdat we willen duidelijk maken dat we een onderneming zijn met
een sociaal doel een maatschappelijk doel en dat onze modellen gebaseerd zijn op sociaal engagement
van de coöperanten.
49
Administratieve formaliteiten
Ben je in orde met de vestigingswet?
De ondernemers die de pop-up tijdelijk uitbaten, worden gescreend op hun diploma bedrijfsbeheer en/of hun
beroepskennis. Zij zullen dit moeten kunnen voorleggen om de activiteit in de pop-up te kunnen starten.
Bovendien moet één van de oprichters ook het bewijs van bedrijfsbeheer kunnen voorleggen. De coöperatie op
zich heeft geen beroepskennis nodig.
Voor de coöperatie is het van belang via de statuten het doel van de coöperatie voldoende ruim te omschrijven.
Dit gegeven is belangrijk opdat we zoveel mogelijk activiteiten kunnen laten plaatsvinden in het pand. Op basis van
deze omschrijving dient men oog te hebben voor de Nacebel codes die men dient te selecteren bij inschrijving in
de Kruispuntdatabank. In bijlage 12 vindt u de omschrijving van de verschillende Nacebelcodes die dienen
opgenomen te worden.
Ben je in orde met de nodige vergunningen?(stedenbouw en ruimtelijke ordening,
milieuvergunningen, wet op handelspraktijken en bescherming consument…)
De begeleider van de ondernemers checkt deze telkens met stad/gemeente wanneer er een (startende)
ondernemer een nieuwe invulling geeft aan de pop-up.
In The Box in Genk heeft de bvba een horecavergunning aangevraagd via stad Genk. Verder contacteerden we het
FAVV (Federaal Agentschap voor de veiligheid van de voedselketen) om de nodige vergunningen te verkrijgen rond
voedselveiligheid.
50
Welke verzekeringen sluit je best af? Welke zijn verplicht? Welke sluit je bijkomend af?
De begeleider bespreekt deze lijst met de handelaar voordat hij in het pand trekt.
De cvba dient verzekerd te zijn voor brand, diefstal en brand/ontploffingsgevaar. De cvba gaat een BA-verzekering
aan met betrekking tot de intrekkende handelaar. De handelaar zelf dient een BA-verzekering aan te gaan voor zijn
klanten.
8.4 Financieel plan
Na marktonderzoek, baseren we het financieel
plan op een pand in Genk bestaande uit twee
niveaus nl. één handelsgedeelte op het gelijkvloers
met een bruto oppervlakte16 van 71,50 m2 en één
bureel- en archiefruimte van samen 59,00 m2 in de
kelder. Het winkelpand heeft een gevelbreedte van
4,84m en is ongeveer 16,00m lang.
Het pand is goed gelegen namelijk aan het begin
van de handelsstraat, met betaald parkeren voor
het pand en gratis parking vlakbij het pand. Het
pand is goed bereikbaar, bevindt zich in goede staat en kent een normale en economische sleet. In
het financieel plan gaan wij ervan uit dat een pand bij aankoop zo’n 163. 000 euro kost.
In bijlage 15 vindt u het financieel plan gebaseerd op het huren van een pand.
In bijlage 16 vindt u het financieel plan gebaseerd op het kopen van een pand.
8.5 Besluit
Uit het financieel plan gebaseerd op het huren van een vast pand, kunnen we concluderen dat de
coöperatie zo’n 16 000 euro aan beschikbaar kapitaal nodig heeft voor het eerste jaar. Dit bedrag
omvat zowel een bedrag voor elektriciteitswerken, herstellingswerken en verfwerken. De
oprichtingskosten en de kosten voor een alarminstallatie en de fingerprint zijn hier ook in vervat.
Verder namen we hierin 3 maanden huurwaarborg op en voorzien we een bedrag van 2200 euro op
de bank.
De vaste kosten werden voor het eerste jaar gebudgetteerd op zo’n 20 000 euro. De coöperatie
bereikt de doodpuntomzet indien ze het pand het eerste jaar zo’n 11 maanden ter beschikking stelt.
Het financieel plan waarbij we ervan uitgaan dat de coöperatie een pand zou kopen, leert ons dat
de coöperatie zo’n 154.800 euro aan kapitaal nodig heeft. Hierbij rekenen we op 35.000 euro vanuit
eigen inbreng. Het resterende bedrag wordt gefinancierd vanuit een lening op 20 jaar. De vaste
kosten zijn wat hoger, 20 700 euro. In dit geval hebben we geen huurlasten maar voorzien we meer
kosten voor onderhoud en herstellingen omdat het om een eigen pand gaat. Verder zijn onze
afschrijvingen hier hoger en hebben we meer financiële lasten.
16
Dit betreft de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerniveau langs de
buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimten(n) omhullen.
51
De coöperatie bereikt de doodpuntomzet als zij het pand iets meer dan 11 maanden per jaar ter
beschikking stelt.
Vanuit deze financiële plannen wordt het loon of de vergoeding van de persoon die zich bezig houdt
met de dagelijkse organisatie niet in rekening gebracht. Dit is een bewuste keuze omdat wij vanuit
ons model uitgaan van de medewerking van een gemeente of een (ondernemers)organisatie die
deze belangrijke trekkersrol op zich neemt.
Algemeen kunnen we besluiten dat de coöperatie rendabel kan zijn op korte termijn maar zeker
rendabel is op middellange en lange termijn.
52
9
Samengevat: bouwstenen van deze blauwdruk
Hierna volgen de belangrijkste bouwstenen die deze blauwdruk oplevert aan potentiële
initiatiefnemers die zich willen laten inspireren en informeren door onze ervaring.
9.1 Kansen
Voor gemeente- provincie- en stadsbesturen is onze blauwdruk
 een mogelijke oplossing om op een duurzame manier met leegstand om te gaan;
 een mogelijkheid om ondernemerschap in eigen regio te stimuleren;
 een manier om op een andere manier met impulssubsidies om te gaan;
 een kans om als gemeentebestuur, stadsbestuur of provinciale overheid in een coöperatie te
treden;
 een mogelijkheid om een lanceerplatform voor potentiële startende handelaars aan te
bieden;
 een manier om een omkaderd platform voor try-outs aan te bieden aan (startende)
handelaars/stagiairs;
 een mogelijkheid om een try-outlocatie aan te bieden aan handelaars buiten de handelskern
waar het pand ter beschikking wordt gesteld;
 een mogelijkheid om de (startende) ondernemer van bij het begin te ondersteunen om mee
te kunnen in het nieuwe winkelen en de bedreigingen om te vormen tot opportuniteiten.
 een kans om samen-aankopen vanuit een handelaarsvereniging te faciliteren;
 een antwoord om te kiezen voor een neutrale positie;
 een antwoord op het nieuwe winkelen (digitalisering kleinhandel en showrooming) dat groeit
naar een mix tussen interneteconomie en beleveniseconomie;
 een duurzaam antwoord op de feitelijke vereniging of vzw;
Voor de kleinhandelaar in de handelskern is onze blauwdruk
 een manier om zelf meer dynamiek te creëren in de handelskern waar hij gevestigd is;
 een kans om alleen of met anderen zelf extra verkoopruimte te benutten indien nodig; hij
kan bijvoorbeeld een nieuw concept uitproberen of tijdelijk extra verkoopruimte benutten.
 een manier om te participeren in een project waar startende ondernemers een kans krijgen;
 een kans om zijn kennis op vlak van ondernemerschap met anderen te delen die hier nood
aan hebben;
 een kans om te investeren in een risicovrije belegging.
Voor de kleinhandelaar zonder pand of uit een andere handelskern in dezelfde of een andere
gemeente is onze blauwdruk
 een oplossing om op verschillende momenten in het jaar aandacht te besteden aan
klantenbinding en aan de uitbreiding van zijn klantenportefeuille;
 een mogelijkheid om een pand in een andere gemeente/provincie of handelskern te
gebruiken voor try-outs;
 een mogelijkheid om een pand te gebruiken als tijdelijke extra verkoopruimte;
 De mogelijkheid om een andere doelgroep aan te spreken. Hierdoor krijgt de handelaar de
kans om nieuwe klanten aan zich te binden.
53
Voor investeerders is onze blauwdruk
 een manier om ‘goodwill’ vanuit de omgeving te genereren.
 een manier om actief betrokken te zijn via een bestuurszetel;
 een mogelijkheid om te investeren in een maatschappelijk weldoordacht project.
 Ook voor kmo’s geldt dat zij mogelijk verkoopruimte willen benutten om bijvoorbeeld eens
per jaar hun producten uit te testen op groothandelaars of de eindconsument.
 Voormalige ondernemers kunnen zich gewaardeerd voelen wanneer ze hun kennis en
expertise delen met nieuwkomers op hun markt.
 Voormalige ondernemers halen mogelijk voldoening wanneer ze kunnen helpen met het
aanbieden van een eigen netwerk en marketingapparaat
Voor bewoners is onze blauwdruk
 een manier om via één van de rollen te participeren aan het dagelijkse bestuur in de
coöperatie waardoor zij zich betrokken voelen bij wat er gebeurt in hun (woon)omgeving.
 Een mogelijkheid om voldoening te vinden in de bijdrage aan een coöperatie vanuit een
maatschappelijk engagement.
9.2 Knelpunten




Er zijn minder startende ondernemers omwille van de financiële crisis, dus ook minder
invulling van de pop-up.
Er zijn minder creatieve try-outs: werkende mensen blijven in hun zekere job en gaan minder
experimenteren met ondernemersideeën. Dit geldt ook voor bestaande
handelaars/handelszaken: minder animo om geld te investeren in try-outs.
De consument geeft minder geld aan creatieve producten/diensten.
Lokale besturen zijn gebonden aan de beleids- en beheerscyclus (BBC).
9.3 Randvoorwaarden
Alvorens men tot de oprichting van een coöperatie kan overgaan, dienen er een aantal
randvoorwaarden vervuld te zijn.





Er is een goed functionerende handelaarsvereniging/dorpsraad.
Er is interesse in het concept vanuit de handelaars in de handelskern of erbuiten en vanuit
andere betrokkenen zoals investeerders en bewoners.
Alle stakeholders (handelaars, handelaarsvereniging, eventueel bewoners en investeerders)
willen samen met de lokale overheid afspraken maken over ieders rol in de coöperatie.
Het gaat om handelskernen die nood hebben aan passend ondernemerschap. Passend in
functie van de verwachtingen en draagkracht van de buurt en ook met respect voor de
sociale onderbouw, ruimtelijk inzicht, milieuklimaat en mobiliteitsaspecten, zowel vandaag
als morgen (principe van het duurzaam ondernemen).
Handelskernen waar er nood is aan en ruimte is om een commercieel krachtig, divers en
karakteristiek handelsgebeuren uit te bouwen.
Er is een pand ter beschikking.
54


Er staat iemand ter beschikking om de dagelijkse organisatie van de coöperatie op zich te
nemen (0,3 à 0,5 fte).
Bij het organiseren van het dagelijks bestuur dient de coöperatie al het mogelijke te doen om
de continuïteit ervan te garanderen.
55
10 Lakmoesproef in Heusden-Zolder (start oktober 2013)
10.1 Inleiding
Naast de uitwerking van een blauwdruk deden wij ook een lakmoesproef in de gemeente HeusdenZolder. Wij wilden nagaan of onze blauwdruk in de praktijk effectief kans op slagen had. Concreet
gingen we na of er voldoende draagvlak is van potentiële coöperanten die onze blauwdruk in de
praktijk vorm kunnen geven. We vroegen feedback aan handelaars, makelaars, de schepen lokale
economie en aan enkele medewerkers vanuit de gemeente die participeren aan de
middenstandsraad. Verder vroegen we ook feedback aan de provinciale ambtenaren lokale
economie Limburg op een gezamenlijk overlegmoment in Genk.
We kozen voor een lakmoesproef in de gemeente Heusden-Zolder omdat wij daar al zo’n 14 jaar
actief zijn in verschillende handelskernen. Met de handelaars en verschillende stakeholders wordt
samen met de handelsconsulent een lange termijnvisie uitgewerkt en uitgevoerd. Doorheen de jaren
blijft het invullen van de leegstand een centraal gegeven.
Verder is er ook een goed draaiende middenstandsraad bestaande uit voorzitters en handelaars uit
de verschillende handelskernen en medewerkers vanuit lokale economie.
Op die manier werd al automatisch een groot deel van de voorbereidingsfase ingevuld. Wij menen
namelijk dat het oprichten van één van onze coöperatieve modellen samen gaat met het doorlopen
van 3 fasen: de voorbereidingsfase, vervolgens de fase waarin de keuze van het uitbatingsmodel
gebeurt en tot slot dient in fase 3 de opvolging van het uitbatingsmodel geconcretiseerd te worden.
De voorbereidingsfase is een heel belangrijke fase. Indien er namelijk niet voldoende draagvlak
bestaat vanuit de verschillende betrokkenen, raden wij af om over te gaan naar fase 2 waar de
oprichting van de coöperatie een feit wordt.
10.2 Aanpak
Om potentiële coöperanten te introduceren in het bestaan van pop-up initiatieven in handelskernen
via een coöperatief model, dient men volgens ons stapsgewijs tewerk te gaan. U dient er voor te
waken dat mogelijke coöperanten niet overdonderd worden door te veel informatie in één keer over
zich heen te krijgen.
Een stapsgewijze aanpak geeft de potentiële coöperanten bovendien de kans om de informatie te
laten bezinken en om erover met elkaar in gesprek te gaan. Op die manier komt u tot een
participatief proces waarbij iedere betrokkene zijn inbreng heeft. We vroegen expliciet naar de
persoonlijke inbreng vanuit hun visie als handelaar, ambtenaar, investeerder en bewoner.
Zoals eerder vermeld in onze blauwdruk begonnen Stebo en Starterslabo Limburg niet geheel
onvoorbereid aan dit project. Wij kunnen ons immers beroepen op enige ervaring en voorkennis
omtrent pop-up stores. Sinds september 2012 zijn Stebo en Starterslabo Limburg namelijk een popup concept opgestart in Genk. (www.theboxgenk.be). (Startende) Ondernemers kunnen hier hun
ondernemersidee uittesten zonder onmiddellijk vast te zitten aan een handelshuur van 3-6-9 jaar.
Hiermee stimuleren we niet alleen ondernemerschap. Via onze persoonlijke begeleiding stimuleren
we vooral sterker ondernemerschap. Daarnaast brengt dit pop-up initiatief meer beweging in de
handelskern wat afstraalt op de bestaande én op de potentiële handelaars.
56
Om de lakmoesproef vorm te geven, werkten we een stappenplan uit. Hierna volgen de verschillende
stappen onmiddellijk gekoppeld aan onze ervaring.
10.3 Stappenplan
10.3.1 Bevraging van de handelaars en gemeentelijke overheid
Wij kiezen er bewust voor om potentiële coöperanten eerst een inkijk te geven in de bestaande popup winkel in de Vennestraat in Genk, namelijk The Box. Ervaring leert ons intussen dat mensen het
niet evident vinden om een beeld te krijgen van het concept zonder het concept ‘gevoeld en ervaren’
te hebben.
Het contact met de handelaars verloopt over verschillende maanden. Op dit moment zijn we nog
actief bezig met dit proces.
Eerste bijeenkomst in The Box - 7 oktober 2013
Vanuit de handelaarsgroep wilden wij eerst concreet te weten komen wat de handelaars vinden van
pop-up initiatieven. Wat vinden zij van het idee dat er een pand in hun handelskern ter beschikking
wordt gesteld aan (startende) ondernemers. Een pand waar zij zelf ook gebruik van kunnen maken,
waar ondernemers met een webshop tijdelijk gebruik van kunnen maken, waar ondernemers zonder
winkel gebruik van kunnen maken.
De handelsconsulent van Stebo toetste eerst af of de middenstandsraad in Heusden-Zolder interesse
had in een bezoek aan The Box. Iedere voorzitter uit een handelskern reageerde positief en was
bereid een avond vrij te maken. De schepen van lokale economie in Heusden-Zolder participeert ook
steeds aan de middenstandsraad.
Ter plaatse kozen we voor een informele setting: de ontmoeting verliep staande rond een tafel
waarbij iedereen een drankje kon nuttigen. Om de uiteenzetting zo toegankelijk mogelijk te houden
en om de letterlijke afstand tussen de handelaars en onszelf zo klein mogelijk te maken, werd er
bewust geen gebruik gemaakt van enig presentatiemateriaal zoals bijvoorbeeld een powerpoint. De
aanleiding en achtergrond van The Box werden gestructureerd doch uit de losse mouw verteld. Dit
gaf de handelaars de gelegenheid om onmiddellijk en ongedwongen hun vragen te stellen.
Tijdens die eerste bijeenkomst beklemtoonden wij dat het voor ons van belang was om hun kritische
visie over het concept te horen.
Tweede bijeenkomst tijdens de middenstandsraad - 8 oktober 2013
Omdat niet iedereen vanuit de middenstandsraad The Box kon bezoeken, stelden we voor om tijdens
het eerste middenstandsraadoverleg na het bezoek, een klein half uurtje te reserveren om met de
voltallige groep van gedachten te wisselen over het concept.
Voor ons was opnieuw de stapsgewijze benadering belangrijk: de mensen niet overdonderen en via
kleine stappen, rekening houdend met de agenda van de middenstandraad en dus om te beginnen in
een half uurtje, de mensen laten kennis maken met het concept.
Wij lieten de handelaars die het pand bezochten het verhaal van The Box vertellen aan de leden van
de middenstandsraad die niet aanwezig konden zijn.
57
Op die manier kregen wij onmiddellijk een zicht op de wijze waarop onze informatie was
overgekomen en tegelijk hoorden wij het verhaal vanuit het standpunt van hun als handelaar. Terwijl
de handelaars hun verhaal vertelden, toonden wij een filmpje en foto’s van The Box via de beamer.
Opnieuw was het onze bedoeling om te achterhalen hoe zij over het concept ‘The Box’ dachten.
Hieronder kan u lezen wat er op dat moment vanuit de handelaars naar boven kwam:
 ik heb het gevoel van ‘hier zou ik iets willen doen’; hier wil ik iets riskeren;
 het pand kwam koel over maar kwaliteitsvol;
 het pand kwam niet koel over, eerder sober en dat is een voordeel omdat je het pand op die
manier zelf een uitstraling kan geven;
 het pand was mooi afgewerkt en dat is een voordeel voor de starter die hierin niet moet
investeren;
 had ik eigen leegstaande panden, ik zou die ter beschikking stellen;
 een verhuurd pand, ook al is het tijdelijk, verhuurt veel gemakkelijker dan dat het lange tijd
leeg stond.
 met zo’n concept kan je leegstaande panden terug aantrekkelijk maken;
 ik zie zoiets slagen omwille van het ondersteunend netwerk dat hierachter zit;
 dit concept, met netwerk en al, slaagt zelfs in de ‘bush’!;
 ik zie vooral mogelijkheden voor bestaande ondernemers die tijdelijk een pand nodig hebben
en voor ondernemers die tijdelijk iets willen uitproberen. Het nadeel is als je er een
maximale uitbating opzet van 3 maanden. Wat met starters die dan toch nog alles moeten
regelen?
 kunnen we ook werken met verschillende panden i.p.v. met één vast pand? Kunnen we
leegstaande panden tijdelijk benutten en daar een rotatie in vinden?
 we moeten misschien al beginnen om een databank op te stellen waarin leegstaande panden
worden opgenomen;
 oog hebben voor mensen met een website die pand enkel gebruiken om hun website bekend
te maken
 kennis en kunde moeten altijd aangeboden worden;
 we kunnen denken aan een formule dat iemand begint met de mogelijkheid te stoppen of
om eventueel een contract voor langere termijn aan te gaan;
 is die beperking tot een ter beschikkingstelling van 3 maanden wel voldoende voor een
arbeidsintensieve bezigheid?
 hoe zit het met een mobiel pand en de vergunningen?
 kan een terbeschikkingstelling ook in een pand van iemand die wenst te stoppen waarbij een
andere ondernemer tijdelijk de handelsactiviteit wenst uit te proberen?
58
Derde bijeenkomst middenstandsraad – 12 november 2013
Na deze bijeenkomst wilden wij weten wie volgens de handelaars de stakeholders van de coöperatie
zouden kunnen zijn en wat zij van hen verwachten. Op dit moment hebben we het nog niet over de
manier waarop men zo’n uitbatingsmodel vorm kan geven.
Onze aanpak voor deze derde bijeenkomst zag er als volgt uit:
 eerst blikten we terug op de stappen die al gezet werden: bezoek aan The Box, nadenken
over de voor- en nadelen van het concept;
 omdat er een aantal nieuwe mensen aanwezig waren, lieten we de handelaars die het
concept al kenden het concept opnieuw aan de anderen toelichten met de mogelijkheid tot
vragen stellen;
 we herhaalden hun bevindingen die we eerder noteerden en vroegen of ze nog zaken
wensten aan te vullen;
 we stapten over naar de vraag: “Als we een ‘The Box’ willen oprichten in Heusden-Zolder,
wie hebben we daarvoor nodig? Wie kan hierbij een rol spelen? En welke rol is dat dan?”
 per opgenoemde stakeholder vroegen we: “Wat verwachten we van hen?”, “Op welke
manier zien wij hen participeren?”, “Welke rol vervullen zij?”. We denken hierbij aan
participatie op vlak van voorbereiding en uitvoering;
 we werkten hierbij met flappen waarop de vragen op voorhand genoteerd werden en
waarbij de antwoorden vanuit de handelaars onmiddellijk op werden aangevuld door de
projectmedewerker. Dit zorgde voor een visuele ondersteuning zodat de kernvraag goed
voor ogen werd gehouden.
Hieronder leest u welke stakeholders door de handelaars benoemd werden:
 jongere (potentiële) handelaars;
 elke handelskern vertegenwoordigd door de middenstandraad;
 gemeente via ondernemersloket;
 Stebo met uitleg en knowhow (bij het begin);
 een werkgroep om van start te gaan;
 een soort van syndicus;
 inkleder (van handelspanden);
 makelaars;
 een juridische identiteit;
 geldschieters/investeerders;
 een trekker;
 starters;
 …..
De agenda van de middenstandsraad liet niet toe om hier nog dieper op in te gaan. De voorzitters
van de handelskernen stelden voor om deze vraag mee te nemen naar hun eigen
middenstandsoverleg in hun eigen handelskern en om hun bevindingen op het middenstandsoverleg
van 14 januari 2014 mee te brengen.
59
Vierde bijeenkomst middenstandsraad - 11 februari 2014
Na deze bijeenkomst wilden wij enerzijds weten wie de middenstandsraad als betrokkenen zien
binnen de coöperatie. Anderzijds wilden wij met hen dieper ingaan op hun rol als handelaar en op
mogelijke geldschieters.
Onze aanpak zag er als volgt uit:
 Eerst gaven we een stand van zaken vanaf de eerste bijeenkomst tot de laatste. We
gebruikten hiervoor een power point.
 We bleven stilstaan bij de ‘juridische identiteit’. Deze term werd vorige keer aangehaald en
daarom gaven we hen meer informatie over een cvba so.
 Daarna vroegen we naar extra aanvullingen over mogelijk andere betrokkenen en hun rol.
Reactie:
De voorzitters van de handelskernen zijn bezorgd over de structuur van de coöperatie. Ze vragen zich
af wie uiteindelijk verantwoordelijk is en wie het dagelijks beheer gaat organiseren en uitvoeren. Ze
zijn ook bezorgd over misbruik van dit project. Verder worden er bedenkingen geformuleerd over de
financiële haalbaarheid en rendabiliteit.
Besluit na de vierde bijeenkomst:
Het besluit na de vierde bijeenkomst is dat het pop-up gegeven een goed project is op voorwaarde
dat het op een correcte manier gebeurt en er voldoende controle is om misbruik te vermijden.
De aanwezigen stellen voor om dit project over een 2 à 3-tal maanden terug op de agenda te
plaatsen en intussen van start te gaan met een werkgroep bestaande uit: Eric Fissette (handelaar),
Nadine Sikora (Stebo), Jos Put (Stebo) en Frank Maleszka (Stebo).
De andere leden van de middenstandsraad zouden zich informeren bij Unizo om na te gaan of zij ook
een mogelijke partner kunnen zijn.
Deze lakmoesproef is dus nog niet afgerond.
60
10.3.2 Bevraging van de makelaars en projectontwikkelaars
Positieve indrukken











Door het pand op deze manier tijdelijk een invulling te geven, komen panden terug op de
markt.
Dit concept brengt animo in de handelskern.
Een potentiële huurder ziet mogelijkheden van het pand die niet zichtbaar zouden zijn indien
het pand bleef leegstaan.
De eigenaar van een pand kan zich op deze manier gesteund voelen.
Iemand met een leegstand pand gaat altijd op zoek naar een koper of een huurder. Dus dit is
een zeer interessant concept.
Als er beweging in een pand komt, kan dit gewoon niet slecht zijn.
Ik zie zeker een bemiddelende rol voor mij of iemand die ideeën levert: niet alles kan in een
pand uitgebaat worden afhankelijk van wat er in de basisakte werd opgenomen.
Ik denk aan tijdelijke galerijen.
Dit concept is kostendekkend waarbij het om een win-win situatie gaat.
Op dit moment is er haast geen vraag naar handelspanden wegens feit dat mensen geen geld
hebben om hierin te investeren. Banken vragen al 30% eigen inbreng.
Ik zou mijn eigen pand op die manier al ter beschikking willen stellen.
Suggesties en aanvullingen










Het systeem moet blijven draaien. Daarom is het misschien aan te raden om van één pand in
een winkelstraat het uithangbord te maken zodat het concept uitstraling heeft.
Het pand moet een ‘catcher’ zijn qua invulling.
Er dient een ‘overkoepeling’ te zijn die alles behartigt met vertegenwoordigers van een
handelaarsvereniging, de gemeente en bijvoorbeeld verschillende makelaars die dezelfde
filosofie uitdragen, die ‘gelijkgezind’ zijn (niet enkel denken aan verdienen op korte termijn).
De overkoepeling dient te beslissen wie in het pand komt.
Probeer de eigenaar van een pand steeds het gevoel te geven dat de ‘overkoepeling’ zijn
best doet.
Er bestaat iets als ‘vrijstelling’ onroerende voorheffing dat de eigenaar van een leegstand
pand 1 keer kan aanvragen als het pand meer dan een jaar leeg staat. Hierna zie ik een rol
voor mij als makelaar.
Op korte termijn is er weinig aan verdiend voor een makelaar, op lange termijn wel. Men
dient een makelaar daarom perspectief te bieden: als het pand nadien verhuurd wordt, kan
je hen bijvoorbeeld voorstellen dat zij de makelaarsvergoeding krijgen.
Bij een mobiel concept (niet investeren in 1 pand maar met mobiele aankledingstukken
verschillende panden ter beschikking stellen op korte termijn): elke verhuis brengt schade
mee. Daarom is het misschien aan te raden om een continue invulling van minstens 6
maanden garanderen.
Verhuren via de makelaars die in de overkoepeling zitten.
Een projectontwikkelaar zet geen tijdelijke projecten in een nieuwbouw, wel nadat het pand
een tijdje leeg heeft gestaan.
61




Als projectontwikkelaar zou ik wel in zo’n concept stappen om het leegstand pand vanaf het
begin aantrekkelijk te maken.
De overkoepelende organisatie dient te bestaan uit een 5 à 7 personen. Met meerdere
personen zie ik een goed overleg niet haalbaar.
Er zijn altijd mensen die niet de maatschappelijke visie voor ogen kunnen halen. Daarom is
het belangrijk om gelijkgezinden te betrekken of ervoor te zorgen dat alle betrokken ook
‘breed’ denken.
Een eigenaar kan ‘gratis’ ter beschikking stellen als hij mogelijk een belastingvoordeel zou
krijgen. Dit betekent een samenwerking aangaan met de gemeente en eventueel de
leegstandtaks bekijken.
62
10.3.3 Bevraging van lokale overheden
Op 24 september 2013 bezochten ambtenaren lokale economie uit de provincie Limburg na een
gemeenschappelijk overleg The Box in de Vennestraat in Genk. Eerst kregen zij informatie over het
concept en de werking van The Box. Daarna gingen we dieper in op het idee van deze blauwdruk.
Hierna kregen zij de gelegenheid hun kritische opmerkingen met ons te delen.
De ambtenaren lokale economie waren heel enthousiast over het concept en bevestigden de nood
aan een andere aanpak om leegstand in te vullen. Iedere gemeente/stad, hoe klein of groot ze ook
benoemd wordt, blijft botsen tegen het leegstandsfenomeen. Hun bezorgdheid ging vooral uit naar
de ‘trekkersrol’ en wie deze in praktijk op zich zou kunnen nemen. Het ging hierbij niet alleen om het
financiële aspect maar ook om de kennis die hierbij nodig is.
63
11 Algemeen besluit
Met deze blauwdruk bieden wij een antwoord op de vraag: ‘Hoe creëer je pop-up initiatieven in
handelskernen via een coöperatief model om op die manier leegstand tegen te gaan, een
lanceerplatform voor (startende) handelaars aan te bieden, dynamiek in handelskernen te creëren
en een andere manier van participatie van gemeenten in handelskernen te stimuleren?’
De oprichting van zo’n coöperatief model benoemd in deze blauwdruk kan u samenvatten in het
schema ‘Schematisch overzicht - oprichting coöperatie’ dat volgt na dit besluit.
Wij zien een coöperatie als model om met verschillende stakeholders bepaalde transacties uit te
kunnen voeren. Concreet worden verschillende vennoten uit verschillende stakeholdersgroepen
aandeelhouder van de coöperatie. Via ons coöperatief model maken zij pop-up initiatieven mogelijk
door de uitbating van een pand in een handelskern met nood aan passend ondernemerschap.
Bovendien zorgt de coöperatie voor een transparante werking van de financiële handelingen en de
uitvoering van het dagelijks bestuur van de organisatie. Verder gaan wij ervan uit dat er wisselende
aandeelhouders kunnen zijn en dat een coöperatief model ervoor zorgt dat men hiermee flexibel
kan omgaan. Mochten we vanuit een vzw willen vertrekken, botsen we tegen het feit dat er
handelsactiviteiten plaatsvinden.
Vanuit ons standpunt richten we de coöperatie op met als belangrijkste bestaansreden het vervullen
van een maatschappelijk doel en in te spelen op gemeenschappelijke noden. Daarom kiezen wij
bewust voor een cvba so. Onze coöperatieve modellen zijn niet gericht op de verrijking van haar
vennoten. Wij kiezen voor een beperkte uitkering waarbij het grootste gedeelte van de winsten terug
geïnvesteerd wordt in de coöperatie ten voordele van de maatschappij en dus van de handelskern.
Omdat we niet als voornaamste doel hebben vennoten aan te trekken die een groot
vermogensvoordeel nastreven, beogen wij aandeelhouders die participeren omwille van hun
sociaal engagement en niet omwille van de return op hun kapitaal. Wij willen ook dat in geval van
ontbinding, de activa van de vennootschap met sociaal oogmerk niet toegewezen worden aan de
leden en dienen toegewezen te worden aan een doel dat zo nauw mogelijk aansluit bij het sociaal
oogmerk, zoals kan opgenomen worden in de statuten.
Een bevraging van de handelaars uit de verschillende handelskernen in Heusden-Zolder, leert ons
dat zij volledig achter dit maatschappelijk doel staan. De spontane reactie van de middenstandraad
was: “Beter een tijdelijk gevuld pand dan leegstand”. Een pop-up winkel in hun handelskern dient
niet tot een rechtstreekse verrijking van de individuele handelaar. Een pop-up winkel leidt tot een
opwaardering van de volledige handelskern waar elke handelaar en bewoner van de handelskern
baat bij heeft.
Naast de uitwerking van een blauwdruk deden wij dus ook een lakmoesproef in de gemeente
Heusden-Zolder. Wij wilden nagaan of onze blauwdruk in de praktijk effectief kans op slagen heeft.
Concreet gingen we na of er voldoende draagvlak is van potentiële coöperanten die onze blauwdruk
in de praktijk vorm kunnen geven. We vroegen feedback aan handelaars, makelaars, de schepen
lokale economie en aan enkele medewerkers vanuit de gemeente die participeren aan de
middenstandsraad. Op dit moment zijn we nog actief bezig met dit proces. Verder vroegen we ook
feedback aan de provinciale ambtenaren lokale economie Limburg op een gezamenlijk
overlegmoment in Genk.
64
Wij hebben volgens ons een blauwdruk ontwikkeld met een logische opbouw waarmee u als
toekomstige gebruiker onmiddellijk aan de slag kan gaan. We ontdekten dat er in theorie drie fases
dienen doorlopen te worden om tot de effectieve oprichting en uitbating van een coöperatief model
te komen: de voorbereidingsfase, de keuze van het investeringsmodel en de concretisering van
uitbatingsmodel. In praktijk kunnen deze fases zich ook wel overlappen. Een overzicht van de
knelpunten en randvoorwaarden geeft een duidelijk zicht op de beginsituatie die aanwezig moet zijn
alvorens men van dit coöperatief model een succes kan maken.
We hebben verschillende coöperatieve modellen in deze blauwdruk opgenomen waarbij u
onmiddellijk een inzicht krijgt in de voor en nadelen van elk model.
We hebben ook willen aantonen dat het coöperatief model slechts succesvol kan zijn indien de
juiste stakeholders deelnemen aan de oprichting en het dagelijks beleid van de coöperatie.
De blauwdruk is op zo’n manier opgesteld dat ze overdraagbaar is naar alle organisaties die een
coöperatie wensen op te richten met als doel bovenstaande vraag te beantwoorden. Bovendien
bevat onze blauwdruk volgens ons voldoende elementen om ook in andere beleidsdomeinen te
gebruiken, eventueel mits minimale aanpassingen aan de blauwdruk. Wij denken bijvoorbeeld aan
woningcoöperaties die nu al een grote groei kennen in Nederland.
De vijf Vlaamse activiteitencoöperaties zijn zeer te vinden voor de uitwerking van deze blauwdruk.
Zij begeleiden mensen die hun ondernemersdroom willen realiseren en daarin ondersteuning zoeken
door middel van coaching, training en aandacht voor persoonlijke groei. Omdat de blauwdruk
uitgewerkt werd vanuit Limburg, gingen we voorlopig enkel in dialoog met de directeur van
Starterslabo Limburg, de activiteitencoöperatie in Limburg. Via haar werden de andere
activiteitencoöperaties over deze blauwdruk geïnformeerd. De Limburgse activiteitencoöperatie gaat
op dit moment al een samenwerking aan met The Box in Genk. Concreet stelt The Box het pand ter
beschikking aan de starters van Starterslabo Limburg.
Wij schreven twee financiële plannen uit: een financieel plan op basis van het huren van een pand
en een plan op basis van het kopen van een pand. Hieruit besluiten we dat onze coöperatie
economisch rendabel kan zijn op korte termijn. Ze is zeker economisch rendabel op middellange en
langere termijn omdat het concept hierna eventuele groeipijnen al doorstaan heeft. Vanuit deze
financiële plannen wordt het loon of de vergoeding van de persoon die zich bezig houdt met de
dagelijkse organisatie niet in rekening gebracht. Dit is een bewuste keuze omdat wij vanuit ons
model uitgaan van de medewerking van een gemeente of een (ondernemers)organisatie die deze
belangrijke trekkersrol op zich neemt.
Iedere coöperatie is uniek. Wij hebben vanuit ons ideaalbeeld mogelijke stakeholders benoemd die
kunnen toe-/uittreden in een coöperatie. De specifieke voorwaarden waaraan leden dienen te
voldoen om toe-en uit te treden hebben we bewust niet vastgelegd. Wij zijn van mening dat dit
proces gevoerd dient te worden met de oprichters van de coöperatie. We hebben wel duidelijke
handvaten meegegeven op welke manier de coöperatie het best georganiseerd wordt met het oog
op de rol van de algemene vergadering, de raad van bestuur en de dagelijkse organisatie.
Hieronder volgt nog een schematisch overzicht van de oprichting van een coöperatief model
benoemd in deze blauwdruk.
Mocht u interesse hebben om met ons van gedachten te wisselen over deze blauwdruk, verwijzen
we naar de inleiding voor verdere contactgegevens.
65
66
Bibliografie
Experten




Rina Marzo - Directeur Starterslabo Limburg, Genk
Peter Bosmans - gedelegeerd bestuurder Febecoop Adviesbureau, Brussel
Liesbet Box - Medewerker economie Limburg en Antwerpen, VVSG
Lieve Jacobs – Coopburo, De coöperatieve dienstverlener van Cera
Literatuur: documenten, boeken, e-notes, rapporten, cursussen, jaarverslagen
A&B partners. (2012) Adviesrapport pop-up store. Genk.
Bosmans, P., D’Hulstère, D. (2010). De oprichting van een coöperatieve vennootschap met beperkte
aansprakelijkheid. Brussel: Febecoop.
Coates, A., Deneffe, P. Gijselinckx, C. (2011) Coöperatieve antwoorden op maatschappelijke
uitdagingen. HIVA-Katholieke Universiteit Leuven. Pagina 172.
Fonteneau , B., Gijselinckx, C. (2010) E-Note 9/2010. Leuven: Steunpunt coöperatief ondernemen.
Koning Boudewijnstichting. (2001). De non-profitsector in België. Syntheserapport, p. 9.
Maleszka, F. (2012). Projectvoorstel Coöperatief handelen. Genk: De cvba so.
Nota aan de Vlaamse regering. (2012). Winkelen in Vlaanderen 2.0VR 2012 2112 DOC.1433/1
Ruimtelijk afwegingskader voor grootschalige detailhandelsvestigingen (2010). Uitgevoerd door IDEA
Consult – Omgeving – Publius – Cbre In opdracht van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap
Afdeling Ruimtelijke Planning, Brussel . Eindrapport.
Zorgwijzer. (2011). Wij zijn een vzw-land maar coöperaties bieden soms een betere oplossing. Brussel:
Zorgnet Vlaanderen.
Websites
Agentschap Ondernemen. (z.d.). Handelskernversterking . Geraadpleegd op 15 juli 2013 op
http://www.agentschapondernemen.be/themas/handelskernversterking
Agentschap Ondernemen. (z.d.). Over ons. Geraadpleegd op 18 juli 2013 op
http://www.agentschapondernemen.be/content/over-ons
Bedrijfspand.com. (z.d.). Retail. Geraadpleegd op 11 juli op http://www.bedrijfspand.com/vastgoedbegrip/retail/
Business Dictionary.com. (z.d.). Business concept. Geraadpleegd op 17 juli 2013 op
http://www.businessdictionary.com/definition/business-concept.html
Economie, kmo, middenstand en energie (2006). Wet betreffende de openingsuren in handel,
ambacht en dienstverlening. Geraadpleegd op 23 juli 2013 op
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/loi_a.pl?language=nl&caller=list&cn=2006111093&la=n&fro
mtab=wet&sql=dt='wet'&tri=dd+as+rank&rech=1&numero=1
67
De Tijd. (2013.) Interneteconomie België groeit (maar niet snel). Geraadpleegd op 12 juli 2013 op
http://www.tijd.be/nieuws/ondernemingen_media/Interneteconomie_Belgie_groeit_maar_niet_sne
l.9312499-3121.art?ckc=1
Encyclo online encyclopedie. (z.d.). Profit organisatie. Geraadpleegd op 12 juli 2013 op
http://www.encyclo.nl/begrip/profit%20organisatie
FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie. (z.d.). Een juridisch statuut kiezen: eenmanszaak of
vennootschap? Geraadpleegd op 10 juli 2013 op
http://economie.fgov.be/nl/ondernemingen/leven_onderneming/oprichting/Demarches_entrepren
dre/statut_juridique/#Oprichting_werking
Free publicity. (z.d.). Buzz-marketing: betekenis en definitie. Geraadpleegd op 11 juli 2013 op
http://www.freepublicity.nu/buzz-marketing-betekenis.php
Gratis handleiding. (z.d.). Online winkelen. Geraadpleegd op 11 juli 2013 op
http://www.gratishandleiding.eu/html/wat_is_online_winkelen.html
Jeroen Mirck. (2008). Joe Pine: Experience Economy or Multiverse? Geraadpleegd op 12 juli 2013 op
http://www.jeroenmirck.nl/2008/06/joe-pine-experience-economy-or-multiverse/
Locus. (z.d.). Wet & Regelgeving- Beheer & verzelfstandiging- AGB- Het Autonoom Gemeentebedrijf
(AGB). Geraadpleegd op 18 juli 2013 op
http://www.locusnet.be/portaal/Locus/Wet_en_Regelgeving/Beheer%20%20verzelfstandiging/AGB/
Nederlands computerwoordenboek. (z.d.). Core Businsess. Geraadpleegd op 11 juli 2013 op
http://www.computerwoorden.nl/direct--19194--Core%20business.htm
Nieuwbouwwijzer. (z.d). Wat is het verschil tussen BVO en GBO? Geraadpleegd op 23 juli 2013 op
http://www.nieuwbouwwijzer.nl/kennisbank/3/Praktisch/35/Wat-is-het-verschil-tussen-BVO-enGBO
Bedrijfspand.com. (z.d.). Vastgoedbegrippen - Locaties. Geraadpleegd op 15 juli 2013 op
http://www.bedrijfspand.com/vastgoed-begrip/a-locatie/
VVSG. (z.d.). De beleids- en beheerscyclus. Geraadpleegd op 9 juli 2013 op
http://www.vvsg.be/Werking_Organisatie/bbc/Pages/regelgeving.aspx
WebXpress. (z.d.). Wat is een webshop? Geraadpleegd op 12 juli 2013 op
http://www.webxpress.nl/wat-is-een-webshop
Werk.be. (z.d.). Wat is MVO? Geraadpleegd op 15 juli 2013 op
http://www.werk.be/beleidsthemas/maatschappelijk-verantwoord-ondernemen/wat-mvo
Wijs. (juni 2013). Showrooming: van bedreiging naar opportuniteit. Geraadpleegd op 11 juli 2013 op
http://wijs.be/nl/trends-inzichten/blog/detail/showrooming-van-bedreiging-naar-opportuniteit
Wikipedia. (z.d.). Businesscase. Geraadpleegd op 12 juli 2013 op
http://nl.wikipedia.org/wiki/Businesscase
www.coöperatiefvlaanderen.be. (z.d.). Anders ondernemen. Wat maakt een coöperatie anders?
Geraadpleegd op 7 februari 2013 op http://www.cooperatiefvlaanderen.be/CVOA
Zenito. (z.d.). Sociaal verzekeringsfonds. Geraadpleegd op 9 juli 2013 op
http://www.zenito.be/nl/ondernemer/u-bent-mandataris-vennoot-of-vrije-medewerker
68
12 Bijlagen
12.1 Bijlage 1 - Lijst van definities en afkortingen
Definities zijn volgens Van Dale beschrijvingen van een begrippen of woorden en afhankelijk van de
terminologie die men in bepaalde contexten gebruikt. Hieronder is aangegeven welke definities en
afkortingen wij hanteren in kader van ons onderzoek naar hoe men via coöperatieve modellen popupinitiatieven kan creëren.
Kleinhandel/detailhandel/ Betreft het verkopen van producten of diensten aan de consument, zonder
retail
deze producten andere behandelingen te doen ondergaan dan die welke in
de handel gebruikelijk zijn en waarvoor de gelijktijdige fysieke aanwezigheid
van de verkoper en de consument in de vestigingseenheid vereist is. 17
Bruto vloeroppervlakte
(BVO)
Bij de bepaling van de bruto vloeroppervlakte (BVO) telt de oppervlakte van
alle binnenwanden, schachtruimten en een het deel van de
woningscheidende wanden tot het hart van de scheidingslijn mee. BVO
wordt gemeten langs de opgaande scheidingsconstructie, dus langs de
buitenomtrek van een buitenwand (voor/achtergevel), of de hartlijn van een
woningscheidende wand (bouwmuur).18
Verkoop
Bij de berekening van het gebruiksoppervlak (GBO) telt de oppervlakte van
vloeroppervlakte (VVO) of alle niet dragende binnenmuren en stijgpunten mee en dragende muren en
gebruiksoppervlak (GBO) schachtruimte niet mee. GBO wordt gemeten binnen de buitenwanden,
waarbij al het vrije vloeroppervlakte moet worden meegerekend met een
netto hoogte > 1,5 m. Zowel bij GBO en BVO worden alle verkeersruimten
incl. trapgaten gewoon meegerekend. Het enige wat mag worden
afgetrokken zijn vides met een oppervlakte groter dan 4 m2 en de
oppervlakte van vrijstaande constructiedelen groter dan 0,5 m2.19
Handelskern
Cluster van handelszaken die een ruimtelijke, economische en sociale
samenhang vertonen. Vaak is een handelskern gegroeid vanuit een
historisch gegeven. In Genk kennen we bijvoorbeeld de mijnsites in
Winterslag, Waterschei en Zwartberg waaruit de handelskernen in de
Vennestraat, de Stalenstraat en de Hoevenzavellaan gegroeid zijn. In een
handelskern zijn voornamelijk kleinhandelaars frequent aanwezig. Een
handelskern kan nabij of ver van het eigenlijke (stads)centrum gelegen zijn.
Vanuit coöperatief ondernemen beogen wij handelskernen die nood hebben
aan passend ondernemerschap. Passend in functie van de verwachtingen en
draagkracht van de buurt en ook met respect voor de sociale onderbouw,
ruimtelijk inzicht, milieuklimaat en mobiliteitsaspecten, zowel vandaag als
morgen (principe van het duurzaam ondernemen). Handelskernen waar er
nood is aan en ruimte is om een commercieel krachtig, divers en
karakteristiek handelsgebeuren uit te bouwen.
CVBA
Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
S.O.
Sociaal oogmerk
VSO
Vennootschap met sociaal oogmerk
17
http://www.ejustice.just.fgov.be/
http://www.nieuwbouwwijzer.nl/kennisbank/3/Praktisch/35/Wat-is-het-verschil-tussen-BVO-en-GBO
19
http://www.nieuwbouwwijzer.nl/kennisbank/3/Praktisch/35/Wat-is-het-verschil-tussen-BVO-en-GBO
18
69
12.2 Bijlage 2 - Locatus – onderzoek leegstand in Vlaanderen (2012)
Eén van de meest hinderlijke elementen voor een vitaal straatbeeld en de aantrekkelijkheid van een
winkelcentrum is ongetwijfeld de leegstand. De desolate indruk van leegstaande handelspanden legt
een hypotheek op elke inspanning van de gemeente om de attractiviteit van een bepaalde straat te
verhogen. Leegstand in een aantal handelspanden kan al snel een sneeuwbaleffect veroorzaken en
uiteindelijk resulteren in wegkwijnende winkelstraten en een verzwakte handelsfunctie van
specifieke buurten.
Heel wat steden en gemeenten worden geconfronteerd met de problematiek van leegstand. Dit blijkt
onder meer uit onderzoekscijfers van opmetingsbureau Locatus. Jaarlijks gaan hun medewerkers
langs in elke stad of gemeente om de winkelpanden op te meten.
Leegstand varieert naargelang het type winkelgebied waarbinnen het handelspand gelegen is. Zo is
de leegstand in centrale winkelgebieden (binnenstad, hoofdwinkelgebieden en kernverzorgende
centra) met 8,6% het grootst. In de ondersteunende winkelgebieden (waaronder baanconcentraties,
buurt- en wijkcentra en binnenstedelijke winkelstraten) bedraagt de leegstand gemiddeld 6,5%. De
leegstand is het laagst in de overige winkelgebieden (shoppingcentra en grootschalige
winkelconcentraties), met name 4,9%.
Minister-president Kris Peeters stelt in het kader van het programma “Handelskernversterking” 13
miljoen euro ter beschikking om de steden en gemeenten te ondersteunen bij hun kernversterkend
detailhandelsbeleid. Het programma “Handelskernversterking” werd aangekondigd in de nota
‘Winkelen in Vlaanderen 2.0’ (2012). In deze nota stelt Locatus20 dat de leegstand van winkelpanden
de laatste jaren nog verder toegenomen is tot 6,8% van het totale aantal winkelpanden (zie grafiek
1).
In grafiek 2 zien we dat de leegstand sterk verschillend is per provincie, per arrondissement en per
gemeente. De toenemende leegstand doet zich voor in bijna heel Vlaanderen, maar in het bijzonder
in de centrumsteden. Tabel 1 toont aan dat in Gent, Brugge, Mechelen en Roeselare de leegstand de
afgelopen 4 jaar wel is gedaald.
Locatus stelt vast dat de groeiende leegstand vele oorzaken kent. De uitwaaiering naar de periferie
die zich nog steeds verder zet, heeft een zeer belangrijke impact op de leegstand in de kernen. Maar
ook de dalende tendens van het aantal zelfstandige handelaars door de schaalvergroting heeft zeker voor de kleinere kernen- een belangrijke invloed. Door de schaalvergroting passen kleinere
binnenstedelijke panden vaak niet binnen de wensen van de ketenformules. Tegelijk blijken de
huurprijzen van deze panden vaak te hoog voor zelfstandige handelaars waardoor de panden voor
een lange periode leeg blijven staan en het probleem erger wordt. Daarnaast is het ontbreken van
optimale vestigingsvoorwaarden, zoals een vlotte bereikbaarheid en parkeermogelijkheden, soms
een oorzaak.
20
Locatus is als onafhankelijke bron marktleider op het gebied van winkelinformatie in de Benelux.
70
Verder concludeert Locatus dat leegstand de aantrekkelijkheid van de kernen aantast en riskeert
daarmee de kern haar rol als sociale ontmoetingsplaats te verliezen. De Vlaamse Regering heeft
duidelijk gemaakt dat ze dat wil beletten. De Vlaamse minister bevoegd voor economie wil met het
programma ‘handelskernversterking’ verder werk maken van het ondersteunen van de lokale
besturen om een sterke actor- en regisseursrol op te nemen inzake een kernversterkend
detailhandelsbeleid. Het is de bedoeling dat het programma een breed bereik van steden en
gemeenten heeft en daarmee ook een hefboomeffect kan creëren in steden die vandaag minder met
kernversterking begaan zijn.
Het programma wordt georganiseerd in twee luiken die doelen op verschillende soorten initiatieven
die de gemeenten kunnen ondernemen om hun handelskern te versterken. Globale doelstelling van
het programma ‘handelskernversterking’ is te komen tot een lokaal kernversterkend handelsbeleid
op maat van iedere gemeente.
Grafiek 1: Leegstand in Vlaanderen
71
Grafiek 2: leegstand per Vlaamse provincie
Leegstand per provincie
9%
2008
2009
2010
2011
2012
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Antwerpen
Limburg
Oost-Vlaanderen
Vlaams Brabant
West-Vlaanderen
Tabel 1: Leegstand in de centrumsteden
Gemeente
Antwerpen
Mechelen
Turnhout
Genk
Hasselt
Aalst
Gent
Sint-Niklaas
Leuven
Brugge
Kortrijk
Oostende
Roeselare
2008
9,70%
7,60%
13,20%
9,20%
5,40%
4,70%
5,10%
9,20%
4,80%
4,60%
8,40%
8,70%
7,60%
2009
9,60%
8,10%
12,20%
9,90%
6,70%
4,10%
4,10%
9,70%
4,70%
4,60%
8,30%
8,00%
7,40%
2010
11,00%
11,70%
12,10%
11,10%
8,20%
3,40%
3,30%
10,40%
6,20%
4,90%
7,30%
8,30%
7,80%
2011
12,40%
7,40%
10,10%
10,60%
9,50%
3,30%
3,40%
10,40%
8,50%
4,40%
8,70%
8,20%
6,40%
2012
11,90%
7,40%
12,30%
11,20%
9,20%
5,10%
3,50%
11,50%
7,30%
3,50%
8,80%
9,30%
6,60%
72
12.3 Bijlage 3 - Interneteconomie versus beleveniseconomie
Interneteconomie blijft namelijk groeien zonder dat de beleveniseconomie verdwijnt. Uit een studie
van de Boston Consulting Group (BCG) blijkt namelijk dat de Belgische interneteconomie in 2011 met
12% is toegenomen t.o.v. 2010. “De Belg koopt dus meer via internet. Per jaar spendeert hij voortaan
470 euro op het net tegenover 400 euro voordien”, zegt Filip Deforche, managing director bij BCG.
Ondanks de groei van de interneteconomie, blijft ons land in de middenmoot op het vlak van de ‘eintensity’, de penetratiegraad van het internet in de maatschappij. ‘Aan de infrastructuur ligt het
niet, daarin scoren we goed. Maar de consument blijft nog koudwatervrees hebben, omdat hij nog
met veel vragen zit over dingen zoals de leveringen van internetaankopen, de veiligheid van
internetbetalingen, enzovoort’, stelt Deforche. “Veel kleine of middelgrote ondernemingen vinden
evenmin hun weg naar het internet. Nochtans leidt een internetaanwezigheid vaak naar groei.”
Waar gaat de beleveniseconomie naartoe? Joe Pine21 : “Het is niet langer een opkomende economie,
maar een bloeiende. Beleveniseconomie gaat om geld vragen voor een belevenis en is nog steeds
een sleutelfactor van de veranderende economie; een omgeving creëren waarvoor mensen geld
betalen om er je product te kunnen kopen…”
Volgens Locatus bestaan er over e-commerce veel cijferstudies die allemaal anders zijn maar de
constante is dat de online markt stijgt en zal blijven stijgen. België staat wat achter, wat onder
andere te wijten is aan een dens netwerk van handelszaken. Een versnelde shift naar online zal –
zeker in de huidige economische omstandigheden – in zekere mate een verschuiving van
distributiekanaal betekenen: minder winkelen in fysieke winkels. Maar deze shift komt er op termijn
toch zodat we hier best op voorbereid zijn. Bovendien hebben we er geen baat bij dat Vlaamse
koopkracht in groeiende mate via internetaankoop wordt gespendeerd bij buitenlandse winkels.
Verder stelt Locatus dat het winkellandschap door de groeiende e-commerce ongetwijfeld wel zal
veranderen. Door de groeiende e-commerce wordt winkelen voorafgegaan door een platform van
prijsvergelijking. Zelfstandige handelaars zullen moeten kiezen tot waar ze daarin kunnen en willen
meegaan. Met een prijzenslag via het internet zullen die het niet redden. Maar prijs is niet alles, ook
niet voor de internetconsument. Het onderscheidend aanbod zal steeds belangrijker worden en
daarin hebben zelfstandigen extra troeven. Ze hoeven dus niet bang te zijn van de e-commerce. De
consensus tussen de winkelgoeroe’s groeit immers dat de perfecte integratie van offline en online
winkelen, het winnend business concept22 zal worden voor de veeleisende consument.
21
Joe Pine maakte naam met het boek ‘The Experience Economy’, dat hij samen met Jim Gilmore schreef. Samen schreven ze in 2007 een
tweede boek (‘Authenticity’), maar solo stortte Pine zich nadien op The Multiverse, een model dat de fysieke en diverse virtuele werelden
koppelt.
22
An idea for a business that includes basic information such as the service or product, the target demographic, and a unique selling
proposition that gives a company an advantage over competitors. A business concept may involve a new product or simply a novel
approach to marketing or delivering an existing product. Once a concept is developed, it is incorporated into a business plan.
73
12.4 Bijlage 4 - Theoretische achtergrond van de cvba/cvba so/cvoa

Wat is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid?
Bron: adviesnota Coopburo (2013)
Een coöperatieve vennootschap is een vennootschap die bestaat uit een veranderlijk aantal
vennoten met veranderlijke inbrengen waarbij de vennoten slechts aansprakelijk zijn ten belope van
hun inbreng. Deze dient opgericht te worden door ten minste drie personen.
Het maatschappelijk kapitaal van een CVBA bestaat uit een vast gedeelte en een variabel gedeelte.
Het vast gedeelte mag niet minder dan 18 550 euro bedragen en moet volledig worden
onderschreven, maar slechts volstort voor één vierde. Het variabel gedeelte van het kapitaal wordt
gekenmerkt door veranderlijkheid t.g.v. in- en uittreding van vennoten.
Elk aandeel vertegenwoordigt een deel van het kapitaal en is steeds op naam. Deze aandelen dienen
niet noodzakelijkerwijze een zoveelste evenredig deel van dit kapitaal te vertegenwoordigen. Er
kunnen verschillende categorieën aandelen bestaan, met verschillende waarden en rechten. De
statuten zijn vrij hieromtrent bepalingen op te nemen, en bepalen zodoende de (verschillende)
waarde van de aandelen.
Alle vennoten zijn stemgerechtigd in de algemene vergadering waarbij elk aandeel recht geeft op één
stem, tenzij anders bepaald door de statuten.
Een vennoot is in principe steeds vrij uit te treden tijdens de eerste zes maanden van het boekjaar.
De statuten kunnen echter vrij de voorwaarden van uittreding bepalen. De statuten bepalen
evenzeer vrij de toetredingsvoorwaarden voor nieuwe vennoten, evenzeer de oorzaken,
voorwaarden en procedure van uitsluiting van een vennoot. De uitgetreden en/of uitgesloten
vennoot heeft recht op een scheidingsaandeel23, met name de waarde van dit aandeel, bepaald
overeenkomstig de statuten. Deze terugbetaling mag echter niet tot gevolg hebben dat het nettoactief zou dalen beneden het bedrag van het vast gedeelte van het kapitaal of van het gestorte
kapitaal als dit minder bedraagt dan het vast gedeelte van het kapitaal, vermeerderd met de
gebonden reserves, die volgens de wet of de statuten niet mogen worden uitgekeerd.

Al dan niet een CVBA met sociaal oogmerk?
Bron: adviesnota Coopburo (2013)
Een vennootschap met sociaal oogmerk (VSO) is een variant op bestaande vennootschapsvormen, zij
het een CVBA, NV, BVBA, … .
Een vennootschap met sociaal oogmerk wordt vooral gekenmerkt door het feit dat zij een
nauwkeurig omschreven sociaal doel nastreeft dat er niet mag in bestaan vermogensvoordelen aan
de vennoten uit te keren (het is wel mogelijk om een beperkt vermogensvoordeel uit te keren aan de
vennoten). Een VSO-statuut maakt het aldus mogelijk om een mengvorm te creëren tussen een VZW
en een vennootschap.
23
Zie punt 4.1 ‘Bepaling waarde scheidingsaandel’.
74
Wanneer een CVBA wordt opgericht met sociaal oogmerk, bedraagt het vaste gedeelte van het
kapitaal minimaal 6 150 euro en dient het volledig geplaatst te zijn. Bij de oprichting van de
vennootschap moet het volgestort zijn ten belope van 2.500 euro en na twee jaar moet het volledig
volgestort zijn.
75
Een CVBA-SO moet in haar statuten bijkomstig de volgende modaliteiten opnemen:
- bepalen dat de vennoten geen of een beperkt vermogensvoordeel nastreven;
-
nauwkeurig omschrijven wat het sociale oogmerk is van de activiteiten die ze
overeenkomstig het doel van de vennootschap verrichten, waarbij het voornaamste
oogmerk niet mag bestaan in het verlenen van een onrechtstreeks vermogensvoordeel aan
de vennoten;
-
omschrijven op welke wijze de winst wordt besteed overeenkomstig het interne en externe
oogmerk van de vennootschap met inachtneming van de hiërarchie vastgelegd in de statuten
van de vennootschap en op welke wijze de reserves worden gevormd;
-
bepalen dat niemand aan de stemming in de algemene vergadering mag deelnemen met
meer dan een tiende van het aantal stemmen verbonden aan de vertegenwoordigde
aandelen; dit percentage wordt op een twintigste gebracht wanneer een of meer vennoten
de hoedanigheid hebben van personeelslid in dienst genomen door de vennootschap;
-
bepalen dat het beperkte rechtstreekse vermogensvoordeel dat de vennootschap aan de
vennoten uitkeert, niet hoger mag zijn dan de rentevoet vastgesteld door de Koning ter
uitvoering van de wet van 20 juli 1955 houdende instelling van een Nationale Raad voor de
Coöperatie, toegepast op het werkelijk gestorte bedrag van de aandelen;
-
bepalen dat de bestuurders of zaakvoerders ieder jaar een bijzonder verslag uitbrengen over
de wijze waarop de vennootschap toezicht heeft uitgeoefend op het oogmerk dat zij heeft
vastgesteld; dat verslag moet inzonderheid aangeven dat de uitgaven inzake investeringen,
inzake de werkingskosten en bezoldigingen bestemd zijn om de verwezenlijking van het
sociale oogmerk van de vennootschap te bevorderen;
-
regels vaststellen op grond waarvan aan ieder personeelslid de mogelijkheid wordt geboden
om uiterlijk één jaar na zijn indienstneming door de vennootschap, de hoedanigheid van
vennoot te verkrijgen. Deze bepaling is niet van toepassing op de personeelsleden die niet
volledig handelingsbekwaam zijn;
-
de regels vaststellen op grond waarvan personeelsleden die niet langer door een
arbeidsovereenkomst met de vennootschap zijn gebonden, uiterlijk één jaar na het einde van
die overeenkomst, desgewenst afstand kunnen doen van de hoedanigheid van vennoot;
-
bepalen dat na de aanzuivering van het hele passief en de terugbetaling aan de vennoten van
hun inbreng, hetgeen na de vereffening overblijft, een bestemming krijgt die zo nauw
mogelijk aansluit bij het sociaal oogmerk van de vennootschap.
76

Onderscheid CVBA en CVOA (bron: Gijselinckx& Van Opstal, 2008b) 24
‘De Belgische wetgeving ten aanzien van coöperaties gaat terug tot de wet op het statuut van de
coöperatieve vennootschap (cv), daterend uit 1873. Deze wet was erg liberaal. Hij vermeldde enkel
dat een cv een ondernemingsvorm is met een veranderlijk aantal vennoten en een veranderlijk
kapitaal en omschreef eenvoudige en laagdrempelige oprichtingsvoorwaarden. Een onderhandse
akte was al voldoende om een cv op te richten in tegenstelling tot de oprichting van andere
vennootschapsvormen waarvoor een notariële akte was vereist. Het vereiste kapitaal bij oprichting
was ook zeer gering. En de statuten konden op een heel vrije manier opgesteld worden zodat
organisatie en de werking van de cv op heel verschillende manieren konden geregeld worden.
Nergens is er sprake van coöperatieve principes.
De wet van 20 juli 1991 introduceert het onderscheid tussen de coöperatieve vennootschap met
beperkte aansprakelijkheid (cvba) en de coöperatieve vennootschap met onbeperkte en hoofdelijke
aansprakelijkheid (cvoha), in de wet van 7 mei 1999 houdende het Wetboek van Vennootschappen
vervangen door coöperatieve vennootschap met onbeperkte aansprakelijkheid (cvoa) anderzijds.
Aldus zijn voor coöperaties rechtsvormen beschikbaar die analoog zijn aan de besloten vennootschap
met beperkte aansprakelijkheid (bvba) en de vennootschap onder firma (vof). Belangrijkste
verschilpunten zijn het veranderlijk kapitaal en dus ook de flexibele toe- en uittredingsmogelijkheden.
De wet stipuleert wel dat de aandelen op naam zijn en dat de statuten moeten vermelden of en hoe
de aandelen overdraagbaar zijn. Voor de oprichting van een cvoa zijn geen minimumkapitaal en geen
authentieke akte vereist. De vennoten zijn wel persoonlijk en hoofdelijke aansprakelijk voor de
schulden van de vennootschap. In een cvba staan de vennoten slechts in voor de schulden van de
vennootschap ten belope van hun inbreng. De cvba moet worden opgericht bij notariële akte en er is
een minimumkapitaal vereist van 18.550 euro (dat minstens voor 6.200 euro en voor minstens een
vierde per aandeel volstort moet zijn bij de oprichting). Bijkomende voorwaarden voor een oprichting
van een cvba zijn dat er bij aanvang een financieel plan moet voorgelegd worden en dat de financiën
jaarlijks gecontroleerd moeten worden door een bedrijfsrevisor. In de wet van 13 april 1995 wordt
bovendien gesteld dat er geen winstverdeling mag doorgaan als de netto activa kleiner zijn dan het
minimumkapitaal.’
24
Overgenomen uit: Coates, A., Deneffe, P. Gijselinckx, C. (2011) Coöperatieve antwoorden op maatschappelijke uitdagingen. HIVAKatholieke Universiteit Leuven. Pagina 172.
77

Overzicht – vergelijking CVBA en VSO
Doel, aard en formele vereisten
CVBA
Doel: de CVBA is een vennootschap met als doel winsten te
25
genereren . Ze kan zowel burgerlijke als handelsactiviteiten
hebben. De CVBA heeft de volgende kenmerken:
 de wet verleent een ruime mate van flexibiliteit
omtrent de organisatie;
 de vennootschap is samengesteld uit een veranderlijk
aantal vennoten;
 de inbreng van de vennoten is (gedeeltelijk)
veranderlijk;
 de niet-overdraagbaarheid van aandelen kan
opgenomen worden in de statuten;
 de vennoten dragen bij aan de uitvoering van de
activiteiten van de vennootschap (coöperatief
karakter).
Het maatschappelijk kapitaal van de CVBA is deels vast en
deels veranderlijk (zie hieronder) en het veranderlijk deel kan
wijzigingen zonder een formele wijziging van de statuten. Een
CVBA wordt verplicht opgericht bij notariële akte.
Rechtspersoonlijkheid
CVBA
De CVBA is een rechtspersoon met een afzonderlijk vermogen.
De CVBA verwerft rechtspersoonlijkheid vanaf het ogenblik
van neerlegging van oprichtingsakte ter griffie van de
rechtbank van koophandel.
Aansprakelijkheid
CVBA
Noch de vennoten, noch de bestuurders zijn persoonlijk
aansprakelijk voor verbintenissen aangegaan door de CVBA.
Er geldt wel een verzwaarde aansprakelijkheid voor de
oprichters van elke vennootschap, dit geldt dus ook voor een
CVBA.
Hou ook rekening met de eventuele
bestuurdersaansprakelijkheid, zoals deze geldt voor elke
rechtsvorm.
25
VSO
Doel: De VSO kan een winstbeogende activiteit
uitoefenen, maar het voornaamste oogmerk mag
er niet in bestaan vermogenvoordelen aan de
vennoten uit te keren. Toch is het mogelijk een
beperkt vermogenvoordeel uit te keren aan de
vennoten, dat beperkt is tot een wettelijk
26
vastgestelde rentevoet . Aan de personeelsleden
moet de mogelijkheid geboden worden vennoot te
worden.
In geval van ontbinding van de VSO kunnen de
activa niet toegewezen worden aan de leden en
dienen deze toegewezen te worden aan een doel
dat zo nauw mogelijk aansluit bij het sociaal
oogmerk, zoals bepaald in de statuten.
Het VSO-statuut kan door elke vennootschap
worden aangenomen.
VSO
De VSO volgt haar onderliggende vennootschap.
VSO
De VSO volgt haar onderliggende vennootschap.
Traditioneel wordt de coöperatieve aard (i.e. de verwezenlijking van de gemeenschappelijk doelstellingen van de individuele
aandeelhouders) van de CVBA geacht het winstoogmerk te beperken.
26
Deze rentevoet wordt bepaald door het KB en is ook van toepassing op voor de NRC-erkende coöperaties.
78
Kapitaalvereisten
CVBA
Het minimum vast gedeelte van het kapitaal bedraagt EUR
18.550 (volledig geplaatst en ten minste volgestort ten belope
van EUR 6.200). Het veranderlijk gedeelte van het kapitaal kan
fluctueren zonder dat hiervoor de statuten dienen te worden
aangepast.
Het kapitaal wordt vertegenwoordigd door aandelen op naam
(ingeschreven in een aandelenregister).
Het principe “één aandeel = één stem” is niet verplicht.
Een CVBA kan een publiek beroep doen op het spaarwezen. Ze
is dan wel onderworpen aan de prospectusplicht wanneer het
27
aanbod openbaar is .
27
VSO
De VSO volgt haar onderliggende vennootschap.
Indien ze kiest voor de rechtsvorm van een CVBA, dan
bedraagt het minimum vaste gedeelte van het kapitaal
EUR 6.150 (volledig geplaatst en ten minste volgestort
ten belope van EUR 2.500) en na twee jaar moet het
volledig volgestort zijn.
De VSO volgt haar onderliggende vennootschap.
De uitgifte van aandelen wordt geacht niet openbaar te zijn indien:
De totale tegenwaarde kleiner is dan 100.000€
De uitgifte zich richt tot minder dan 100 personen of zich uitsluitend richt tot gekwalificeerde beleggers
De totale tegenwaarde minstens 50.000€ per belegger bedraagt.
Is de uitgifte wel openbaar, dan ben je onderworpen aan de prospectusplicht. Het prospectus is een wettelijk vereist document waarin alle
informatie over de aandelen, de CVBA, het financieel plan en de risicofactoren gebundeld is en dat moet worden goedgekeurd door de
FSMA, dit is de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten.
MERK OP: De coöperatie die erkend werd voor de Nationale Raad voor de Coöperatie wordt vrijgesteld van de toepassing van de financiële
reglementering betreffende het openbaar beroep op het spaarwezen, voor zover ze minder dan 5 miljoen euro kapitaal per jaar ophaalt bij
het grote publiek.
79
12.5 Bijlage 5 - Negen principes van de vennootschap met sociaal oogmerk 28
1° de vennoten streven geen of een beperkt vermogensvoordeel na;
2° het sociale oogmerk van de activiteiten die ze overeenkomstig het doel van de vennootschap
verrichten wordt nauwkeurig omschreven, waarbij het voornaamste oogmerk niet mag bestaan in
het verlenen van een onrechtstreeks vermogensvoordeel aan de vennoten;
3° de winst wordt besteed overeenkomstig het interne en externe oogmerk van de vennootschap
met inachtneming van de hiërarchie vastgelegd in de statuten van de vennootschap en op welke
wijze de reserves worden gevormd;
4° niemand mag aan de stemming in de algemene vergadering deelnemen met meer dan een tiende
van het aantal stemmen verbonden aan de vertegenwoordigde aandelen; dit percentage wordt op
een twintigste gebracht wanneer een of meer vennoten de hoedanigheid hebben van een
personeelslid in dienst genomen door de vennootschap;
5° het beperkte rechtstreekse vermogensvoordeel dat de vennootschap aan de vennoten uitkeert,
mag niet hoger zijn dan de rentevoet vastgesteld door de Koning ter uitvoering van de wet van 20 juli
1995 houdende instelling van een Nationale Raad voor de Coöperatie, toegepast op het werkelijk
gestorte bedrag van de aandelen (deze rentevoet bedraagt op dit ogenblik 6%);
6° de bestuurders of zaakvoerders brengen ieder jaar een bijzonder verslag uit over de wijze waarop
de vennootschap toezicht heeft uitgeoefend op het oogmerk dat zij overeenkomstig het 2° heeft
vastgesteld; dat verslag moet inzonderheid aangeven dat de uitgaven inzake investeringen, inzake de
werkingskosten en bezoldigingen bestemd zijn om de verwezenlijking van het sociaal oogmerk van
de vennootschap te bevorderen;
7° er worden regels vastgesteld op grond waarvan aan ieder personeelslid de mogelijkheid wordt
geboden om uiterlijk één jaar na zijn indienstneming door de vennootschap, de hoedanigheid van
vennoot te verkrijgen. Deze bepaling is niet van toepassing op de personeelsleden die niet volledig
handelingsbekwaam zijn;
8° er worden regels vastgesteld op grond waarvan personeelsleden die niet langer door een
arbeidsovereenkomst met de vennootschap zijn gebonden, uiterlijk één jaar na het einde van die
overeenkomst, desgewenst afstand kunnen doen van de hoedanigheid van vennoot;
9°na de aanzuivering van het hele passief en de terugbetaling aan de vennoten van hun inbreng,
krijgt hetgeen na de vereffening overblijft een bestemming die zo nauw mogelijk aansluit bij het
sociaal oogmerk van de vennootschap.’
28
Overgenomen uit Bosmans, P., D’Hulstère, D. (2010). De oprichting van een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid.
Brussel: Febecoop
80
12.6 Bijlage 6 - Handelshuur versus terbeschikkingstelling
De informatie in deze bijlage werd aangeleverd door A&B partners (2012). De handelshuurwetgeving
is van toepassing op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die,
hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een
uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder of door een
onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het
bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.
Belangrijk daarbij is wel dat de handelshuurwetgeving bepaalt dat de regeling niet van toepassing is
op de huur die wegens de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal
wordt toegestaan voor minder dan een jaar. Dit geldt eveneens voor pop-up stores. De verhuring van
een lokaal voor een pop-up store wordt gewoonlijk voor minder dan een jaar toegestaan (van 2
dagen tot 3 maanden). Aangezien er vanuit een coöperatief model heel wat bijkomende diensten
worden verstrekt (marketing, uitbouw website, bijzondere infrastructuur zoals winkelinrichting,
advies, ,…) gaat het hier dus om meer dan het tijdelijk verhuren van ruimte. Er wordt een heel pakket
van diensten aangeboden. Ondernemers kunnen toetreden tot een werkomgeving waarin zij kant en
klaar de nodige middelen voor de uitoefening van hun beroepswerkzaamheid aantreffen. Het ter
beschikking stellen van ruimte is belangrijk maar niet de overwegende prestatie. De andere diensten
(parking, begeleiding,…) zijn talrijk en belangrijk.
Daarom kan er gewerkt worden met een kortlopend huur- of terbeschikkingstellingscontract. Het
onderscheid is van belang inzake btw-reglementering. Bij het eerste contract ligt de klemtoon op het
ter beschikking stellen van onroerend goed op een passieve manier. In het tweede geval gaat het om
een globale dienstverstrekking waarbij het ter beschikking stellen van een onroerend goed één
element is in het geheel, maar op zich niet determinerend. In dit laatste geval spreekt men van het
toekennen van een recht om een beroepswerkzaamheid uit te oefenen.
Het verhuren van een onroerend goed is een dienst vrijgesteld van btw. Dit belet niet dat het
doorrekenen van diensten zoals elektriciteit, water etc…met btw kunnen gebeuren. Aangezien er
vanuit een coöperatief model heel wat bijkomende diensten worden verstrekt (marketing, uitbouw
website, bijzondere infrastructuur zoals winkelinrichting, advies, ,…) gaat het hier om meer dan het
tijdelijk verhuren van ruimte. Er wordt een heel pakket van diensten aangeboden. Ondernemers
kunnen toetreden tot een werkomgeving waarin zij kant en klaar de nodige middelen voor de
uitoefening van hun beroepswerkzaamheid aantreffen. Het ter beschikking stellen van ruimte is
belangrijk maar niet de overwegende prestatie. De andere diensten (parking, begeleiding,…) zijn
talrijk en belangrijk. Er is dus sprake van een contract tot het verlenen van meerdere geïntegreerde
diensten waaronder het ter beschikking stellen van ruimte. Het contract leunt nauw aan bij het
contract tot het toekennen van het recht om een beroepswerkzaamheid uit te oefenen. Dit contract
is onderworpen aan btw.
81
12.7 Bijlage 7 - Belangrijkste aspecten in een terbeschikkingstellingscontract








Het gaat om het ter beschikking stellen van een onroerend goed, samen met een aantal
ondersteunende diensten, voor een korte periode (maximaal x maanden). Deze dienst is
onderworpen aan btw.
De gebruiker heeft niet het recht in het onroerende goed zijn maatschappelijke zetel te vestigen
en gevestigd te houden. Hij heeft ook niet het recht dit adres als zijn postadres te gebruiken en
de post te ontvangen.
Er kan geen sprake zijn van het bestaan van een handelshuurovereenkomst, gelet op de duur van
de overeenkomst (normale duur van minder dan één jaar) en gelet op het feit dat het gaat om
een globale dienstverleningsovereenkomst.
De prijs per dag, weekend of maand, exclusief btw
Begroting van de variabele kosten
Betalingstermijn
Begin en einde van de terbeschikkingstelling
Een verwijzing naar de staat van bevinding die werd opgemaakt
82
12.8 Bijlage 8 - Checklists
FASE 1 - VOORBEREIDINGSFASE
CHECKLIST 1
ONDERWERP
WAT
WIE
CHECK
Is er een pand ter beschikking? Concreet adres?
Leegstaande panden in kaart brengen
Eigenaars van het pand contacteren
PAND = zicht
Afspraken maken om het pand te bezichtigen
krijgen op
Pand beoordelen o.b.v. infrastructuur, mogelijkheden, uit te voeren werken…
leegstand
Nodige budget in kaart brengen
Beslissing nemen over het pand: kopen, huren, …
Contract opstellen (eventueel met notaris)
Handelaars: is er een goed functionerende handelaarsvereniging/dorpsraad?
COÖPERANTEN Zo niet, gaan we tijd steken om dit te bereiken?
AANSPREKEN = Is er interesse vanuit individuele handelaars?
draagvlak creëren Is er interesse vanuit andere coöperanten? (bewoners, investeerders, ondenemersorganisaties…)
Afwegen of een coöperatie wordt opgericht zonder handelaars.
Voor fase 2 maakten we geen checklist. Deze fase omvat de fase waarin men een keuze maakt van
het uitbatingsmodel. Bij aankoop van een pand dient de coöperatie een notaris te contacteren en
volgen de stappen vanzelf. Bij het huren van een pand gaat de coöperatie een huurovereenkomst
met de eigenaar aan waarbij de coöperatie het pand ter beschikking stelt aan de ondernemer(s) die
het pand tijdelijk in gebruik neemt/nemen.
FASE 3 - UITBATINGSMODEL VORMGEVEN
Hoe en door wie wordt de dagelijkse organisatie ingevuld?
CHECKLIST 3
WAT
CONCREET
Voorzieningen opvolgen
GEBRUIKSKLAAR
MAKEN PAND
ACTIE EN
COMMUNICATIE:
gericht op de
actoren
ACTIE EN
COMMUNICATIE:
gericht op de
ondernemer
(intreders)
Afspraken maken met leveranciers
WIFI
betaalterminal
minimum aan meubels
alarmsysteem
sleutelsysteem
praktische zaken: keuken/toiletmateriaal
poetsfirma
winkelinrichting + tijdstip levering
Opmaken en lanceren website
Opmaken en lanceren social media: facebook, twitter, pinterest...
Opstellen staat van bevinding (SVB)
Nutsvoorzieningen in kaart brengen
Nutsvoorzieningen monitoren
Verbinding en draagkracht crëeren bIj handelaars, stadsbestuur, bewoners, investeerders
Betrekken bestaande handelaars bij activiteiten (recepties,uitnodigen medehandelaars)
Aandeelhouders erkennen en betrekken
Prospecteren (naar nieuwe gebruikers van het pand)
Netwerken
Ondernemers contacteren
Afpraken regelen met ondernemers
Afspraken opvolgen en potentiële ondernemer ontvangen en rondleiden, contract + werkwijze
toelichten
Ondernemer opnieuw rondleiden en ontvangen
Ter beschikkingstelling opmaken (TBS)
Eventueel persconferentie regelen
eigen journalistennetwerk contacteren
eigen netwerk verwittigen
netwerk vanuit ondernemer integreren
Staat van bevinding opstellen
Praktische zaken opvolgen: sleutel…
Praktische zaken oplossen en regelmatig langsgaan in het pand
Partners informeren: stad, cultureel centrum, dienst toerisme ivm bekendmaking project The
Partners informeren: stad, cultureel centrum, dienst toerisme ivm bekendmaking intrede
Administratieve taken opvolgen: svb overlopen, sleutels, poetsploeg contacteren
Feedbackmoment met ondernemer en vooruitblik toekomst
ACTIE EN
COMMUNICATIE:
gericht op de
consumenten
Communicatie via eigen social media
Communciatie via eigen perscontacten
Partners informeren: stad, cultureel centrum, dienst toerisme ivm bekendmaking project +
nieuwe ondernemer
Eventueel promotiemateriaal aan eigen kanalen bezorgen
WANNEER
TOOLS
voorbereiding
niet van
toepassing (NVT)
voorbereiding
regiolijst
voorbereiding
voorbereiding
voorbereiding
voorbereiding
voorbereiding
voorbereiding
voorbeeld
TBS
TBS
bij intrede ondernemer
bij intrede
continu
continu
continu
continu
continu
Ontvangstbundel
bij intrede
voor intrede
TBS
voor intrede
Ma i l i ngl i s t
pers /templ a te
ui tnodi gi ng pers
bij intrede
bij intrede
tijdens
regelmatig
voor intrede
bij uittrede
bij uittrede
conti nu + bi j i ntrede
conti nu + bi j i ntrede
voorberei di ng + bi j i ntrede
conti nu + bi j i ntrede
SVB
Promomateriaal
Dossier
opstellen+verslag
social media
WIE CHECK
83
CHECKLIST 3 VERVOLG
WANNEER
PRÉ INTREDE
INTREDE
EINDE
TERBESCHIKKINGSTELLING
CHECKLIST BIJ INTREDE ONDERNEMER
WAT
TOOLS WIE CHECK
˜ uidelijke prijsafspraken met ondernemer maken
D
prijzen
˜Ter beschikkingstelling (TBS) laten ondertekenen
TBS
Staat van bevinding (STV)opmaken
STV
Communiceren via social media van nieuwe invulling
˜Op voorhand acties/communicatie-inspanningen/commerciële acties overlopen met de intreder
Noteren stand van meters (water, elektriciteit, kopieermachine)
Promotie van ondernemer aan voorgevel bevestigen
Aanpassen info ondernemer @BoxStore op website Boxstore.be: tekst, foto's, doorlinken website
Organiseren persmoment/versturen perstekst/… indien van toepassing (steeds vermelding van
website en/of FB groep The Box en ondernemer beheerder maken van FB-pagina)
Inlichten ondernemers Vennestraat
Aanpassen web shop
Pand laten poetsen en nachecken
Aanpassen Wifi, sleutel/fingerprint en alarm
Factureren
84
12.9 Bijlage 9 - Voorbeeld van een staat van bevinding
Staat van bevinding
DE PLAATSBESCHRIJVING
Adres en huisnummer
Inspectiedatum
Opgesteld door
Goed
Aantal pagina’s
Dag/maand/jaar
Voornaam, naam, functie van de persoon en naam van de organisatie
waartoe hij behoort
Ongemeubeld handelspand te Stad/gemeente, adres en huisnummer,
bestaande uit bijvoorbeeld: winkelruimte, keuken, toilet op het gelijkvloers,
kelderruimte bestaat nogmaals uit 2 ruimtes, een trap en tuinterras.
aantal
85
Inhoud ‘Staat van bevinding’
OVERZICHT................................................................................................. paginanummer
ALGEMEEN ........................................................................................................................
TOEGANGSDEUR ...............................................................................................................
ALGEMENE VERWARMING ................................................................................................
RAMEN ALGEMEEN ...........................................................................................................
VLOEREN ALGEMEEN .........................................................................................................
AANSLUITING ELEKTRICITEIT ..............................................................................................
TOILET ..............................................................................................................................
HANDELSRUIMTE ..............................................................................................................
KEUKEN ............................................................................................................................
TERRAS ACHTERZIJDE ........................................................................................................
BRIEVENBUS .....................................................................................................................
VERLICHTING.....................................................................................................................
METERSTANDEN................................................................................................................
ALARMINSTALLATIE...........................................................................................................
FINGERPRINT TOEGANG ....................................................................................................
86
OVERZICHT
Het handelspand
Het pand appartement is gelegen te postnummer, stad/gemeente, adres en huisnummer
De plaatsbeschrijving
Op bovenvermelde datum ben ik overgegaan tot het opmaken van een tegensprekelijke plaatsbeschrijving in
het kader van de afgesloten huurovereenkomst dag/maand /jaar. Tussen naam coöperatie cvba so (terbeschikkingsteller) en ……………………………………………………..(terbeschikinggestelde).
De vaststellingen van deze plaatsbeschrijving hebben tot doel de huidige toestand te beschrijven, zodat men
later de beschadigingen zou kunnen opsporen die zich kunnen voordoen ten gevolge van de verhuring van het
handelspand en zo te voorkomen dat hierover betwisting zou kunnen ontstaan.
De digitale foto’s die de vaststellingen detailleren, kunnen bij eventuele betwisting uitvergroot worden. De
foto’s vormen het hoofdbestanddeel van de plaatsbeschrijving.
De beperkingen van een plaatsbeschrijving
Deze plaatsbeschrijving is een gedetailleerde beschrijving van de staat waarin het handelspand zich bevindt bij
binnenkomst van de huurder. Door de gedetailleerde beschrijving kan bij einde van de verhuring de
verantwoordelijkheid voor mogelijke schade objectief worden vastgesteld. Indien de verhuurder desgevallend
kan bewijzen dat de schade werd veroorzaakt door de huurder of een familielid moet de huurder de
herstellingskosten betalen.
-
Er werd geen onderzoek verricht naar de funderingstoestand van het beschreven handelspand.
Er werden geen materialen verplaatst.
De toevoer- en afvoerleidingen, noch van gas of elektriciteit, noch deze van water en noch de
leidingen van de riolering of verwarming werden door ons onderzocht.
Enkel de zichtbare schade van de muren en de plafonds en de gevels van het gebouw werd in
deze plaatsbeschrijving opgenomen.
Per foto wordt een beschrijving gemaakt van de bestaande toestand. Er wordt geen melding
gemaakt van de gebruikte materialen en afmetingen omdat deze af te leiden zijn uit de foto’s.
De positionering van de bestaande beschadigingen wordt niet beschreven maar is af te leiden uit
de foto’s, of kan bij een eventuele betwisting verduidelijkt worden, aan de hand van de foto’s of
uitvergrotingen van de foto’s.
Omstandigheden inspectie
Ontoegankelijke vertrekken:
Er waren geen ontoegankelijke vertrekken.
Bijlagen plaatsbeschrijving
Gebruiksaanwijzingen
bijvoorbeeld
 1 Thermostaat
 1 Gaswandketel, merk en type
Ondersteuning na plaatsbeschrijving
Aarzel niet ons te contacteren in geval van vragen of opmerkingen over dit rapport.
Tegenstelbaarheid plaatsbeschrijving
Elk exemplaar werd door de beide partijen ondertekend en elke partij heeft een exemplaar ontvangen.
De plaatsbeschrijving maakt integraal deel uit van de huurovereenkomst dag/maand/jaar
Handtekening gebruiker(s)
Handtekening naam cvba
87
ALGEMEEN
Het betreft de terbeschikkingstelling van een handelspand. Alles is in prima staat, eventuele gebreken of
beschadigingen staan gedetailleerd vermeld.
TOEGANGSDEUR
foto inkomdeur handelpand buitenzijde
foto inkomdeur handelspand binnezijde
Beschrijving van de inkomdeur bijvoorbeeld:
de inkomdeur van het handelspand is aan weerszijden voorzien van een roestvrijstalen deurklink. De deur is
aan weerszijden van aluminium. De deurstijlen zijn op dezelfde manier. De deur opent en sluit goed, klemt
niet.
ALGEMENE VERWARMING
Foto van bijvoorbeeld de gaswandketel
Foto van de radiatoren met vermelding van de kamer waar ze zich bevinden bijvoorbeeld:
Radiatoren
De handelsruimte is voorzien van 3 radiatoren. De witgelakte radiatoren zijn voorzien van thermostatische
kranen.
Het handelspand wordt verwarmd met aardgas, de gaswandketel van het merk “x”, type “x” bevindt zich in de
toiletruimte.
RAMEN ALGEMEEN
Foto’s van alle ramen met eventuele opmerkingen
Alle ramen, terras-ramen en -deuren zijn van gemoffeld aluminium en voorzien van dubbele beglazing. Er zijn
nergens barsten of andere soorten beschadigingen aan de ramen.
VLOEREN ALGEMEEN
Foto’s van de vloeren met eventuele uitleg
Alle vloeren zijn met epoxy afgewerkt en in alle ruimtes werden houten plinten voorzien.
AANSLUITING ELEKTRICITEIT
Foto van de zekeringskast(en) en korte omschrijving bijvoorbeeld:
Zekeringskast 1
De zekeringkast bevindt zich in de keuken
Het kastje is intact, alle zekeringen zijn aanwezig.
Zekeringkast 2
De meterkast bevindt zich in de kelderruimte.
Het kastje is intact, alle zekeringen zijn aanwezig.
88
TOILET
Foto van de toiletdeur
Foto va het toilet
Foto van accessoires bijvoorbeeld lavabo en spiegel
Gedetailleerde beschrijving van het toilet bijvoorbeeld:
Binnendeuren
De binnendeur van het toilet is grijs gelakt, net als de deurstijlen.
De deur van het toilet is uitgerust met een roestvrijstalen deurklink en draaislot.
De deuren openen en sluiten goed, ze klemmen niet.
Binnenmuren
De muren in de toiletruimte zijn bepleisterd en geverfd.
Er is ook een toiletrolhouder en toiletborstel aanwezig.
Elektriciteit
In het plafond van de toiletruimte is er één lichtpunt.
Plafond
Het plafond in de toiletruimte is bepleisterd en geverfd. In deze ruimte is er een lichtpunt aanwezig.
Vloeren
De vloeren in de toiletruimte en het sas zijn van epoxy.
Radiator
Niet aanwezig in de toiletruimte.
Ramen
In de toiletruimte is er geen raam aanwezig
Voorzieningen toiletruimte
Het toilet is voorzien van een hang-WC met PVC-toiletzitting.
Het ingebouwd spoelsysteem is van het merk x, beide knoppen werken goed.
Er is een wasbak voorzien met een koudwaterkraan met spiegeltje.
HANDELSRUIMTE
Foto’s van de handelsruimte
KEUKEN
Foto’s van de keuken
Gedetailleerde beschrijving van de keuken bijvoorbeeld:
Binnendeur
In de keuken is er slechts één binnendeur, die naar de handelsruimte.
De deur naar de handelsruimte is uitgerust met een roestvrijstalen deurklink en dito slot met sleutel.
De deur opent en sluit goed, ze klemt niet.
89
Binnenmuren
De muren in de keuken zijn bepleisterd en geverfd.
Plafond
Het plafond in de keuken is bepleisterd beschilderd. Er is één lichtpunt voorzien.
Vloeren
De keukenvloer is van epoxy.
Radiator
Niet aanwezig.
Ramen
Er is een groot raam in de achtergevel aanwezig, zonder schade.
Ingebouwde keuken
Het werkblad van de keuken is van hout. Alle kastdeuren zijn van hout en voorzien van een PVC handgreep.
De ingerichte keuken bestaat uit twee aangesloten kasten (van links naar rechts)
- Eén kast met drie deurtjes en drie schuiven, de deuren noch de lades klemmen.
- Eén kast met vier deurtjes, één schuif en een ingebouwde spoelbak De deuren noch de lades
klemmen.
- De ingebouwde spoelbak heeft één spoelbak met overloop met bijhorend afdek stopje.
- De spoelbak is voorzien van een kraan met warm en koud water.
NOTA: de lichtschakelaars in de keuken zijn niet optimaal. Deze hangen los van de muur en zijn ook niet
bruikbaar. Dit is de huidige situatie bij de intrede van de invuller.
TERRAS ACHTERZIJDE (indien van toepassing)
Foto’s van het terras met een beschrijving
Beschrijving
Het terras aan de achterzijde is toegankelijk via de terrasdeur in de kelderruimte.
Het is aangelegd met stenen klinkers. Er is geen scheidingswand met het naastliggend terras.
BRIEVENBUS
Foto van de brievenbus en gedetailleerde beschrijving van de brievenbus
De brievenbus bevindt zich aan de straatzijde van het gebouw.
De brievenbus links onderaan behoort toe aan dit handelspand (bus 2). Deze is voorzien van één sleuteltje.
VERLICHTING
Foto’s van alle verlichting
Gedetailleerde beschrijving van de verlichting bijvoorbeeld:
Beschrijving
De verlichtingsarmaturen hangen op aan een ijzeren rail die over de gehele handelsruimte loopt.
Hier is een combinatie aanwezig van TL-verlichting en spots. Alle verlichting werkt goed.
De spots zijn vrij te hangen over de ijzeren rail doch dienen terug gegroepeerd te worden gehangen bij het
verlaten van het pand (zie foto’s)
De zwarte spots zijn allemaal werkzaam zonder schade, er zijn 17 spots aanwezig in het handelspand.
In het midden van de lichtrail hangt een rookmelder(zie “alarminstallatie”).
90
METERSTANDEN
De verschillende meterstanden worden opgenomen en hieronder ingevuld.
Water
Meternummer:
Meterstand:
xxxxxxxx
…………..
Elektriciteit
Meternummer:
Meterstand dag:
Meterstand nacht:
xxxxxxxx
……………
……………
Gas
Meternummer:
Meterstand:
xxxxxxxx
…………….
ALAMRINSTALLATIE
Foto’s alarminstallatie en detectoren
Gedetailleerde beschrijving van de alarminstallatie
Beschrijving
Het alarmsysteem is van ‘naam bedrijf’ voorzien van 1 toetsenklavier, 2 sensoren (boven en onder), één
geluidsmelder en 2 schakelkast speciaal voor het alarmsysteem en de fingerprint toegang.
Bij het toetreden van het pand zal iedere huurder voorzien worden van een specifieke toegangscode, deze zal
echter verwijderd worden na afloop van de TBS.
FINGERPRINT
Foto van het fingerprint apparaat met uitleg
De toegang van het pand is voorzien via fingerprint. Iedere huurder zal ingescand worden om toegang te
krijgen in de periode van zijn/haar huurperiode.
Na deze huurperiode zal de ingescande persoon verwijderd worden uit het geheugen.
Opgemaakt te stad of gemeente op dag/maand/jaar
De terbeschikkingsteller
De terbeschikkinggestelde
91
12.10 Bijlage 10 - Overzicht van het leven in de cvba so
Vennoten
CVBA
De voorwaarden m.b.t. de toetreding, uittreding en uitsluiting
van de leden, worden vastgesteld in de statuten.
Er dienen ten minste drie vennoten te zijn. Dit kunnen
natuurlijke personen of rechtspersonen zijn.
Aandelen kunnen vrij overgedragen worden aan andere
vennoten onder de voorwaarden bepaald in de statuten (de
overdracht van aandelen kan verboden worden).
Aandelen kunnen eveneens overgedragen worden aan derden
die hiertoe specifiek aangewezen zijn in de statuten en met
instemming van het orgaan dat beslist over de toetreding van
nieuwe leden. De uitsluiting van vennoten kan uitgesproken
worden door de algemene vergadering, tenzij de statuten dit
aan een ander orgaan opgedragen.
VSO
De VSO volgt haar onderliggende vennootschap.
Organisatie en werking
CVBA
De wet kent hieromtrent een hoge mate van flexibiliteit. De
volgende organen zijn wel bij wet voorgeschreven:
(i) de algemene vergadering van vennoten. Dit orgaan heeft de
exclusieve bevoegdheid om de jaarrekening goed te keuren en
kwijting te verlenen aan de bestuurders. De statuten kunnen
bijkomende bevoegdheden toekennen aan dit orgaan en de
concrete organisatie verder uitwerken (i.e. de
oproepingsvereisten, de vereisten omtrent de stemming en de
aanwezigheid, enz.) De AV komt minstens één maal per jaar
samen.
Hoewel de aandelen het maatschappelijk kapitaal
vertegenwoordigen, is het principe “één aandeel = één stem”
29
niet verplicht .
(ii) de bevoegdheden van de raad van bestuur kunnen in grote
mate vrij bepaald worden in de statuten, i.e. het aantal
bestuurders, de duur van het mandaat, de wijze van
benoeming (bevoegdheid van de algemene vergadering van
vennoten, tenzij de statuten anders bepalen).
Indien meerdere bestuurders worden benoemd, zullen zij niet
handelen als een “college”, tenzij de statuten dit uitdrukkelijk
bepalen.
De algemene vergadering kan beslissen om de CVBA te
vereffenen. Het netto-actief kan verdeeld worden onder de
vennoten (conform de statuten).
29
VSO
De VSO volgt haar onderliggende vennootschap.
Bijkomend is er een beperking van het stemrecht op
de A.V.: niemand mag aan de stemming van de
algemene vergadering deelnemen met meer dan één
tiende van het aantal stemmen verbonden aan de
vertegenwoordigde aandelen (of één twintigste indien
één of meer vennoten de hoedanigheid hebben van
personeelslid in dienst van de VSO).
De VSO volgt haar onderliggende vennootschap.
Let wel op: het netto-actief moet bij de sluiting van de
vereffening bestemd worden tot een doel dat
gelijkaardig is aan het doel van de ontbonden
rechtspersoon.
De stemrechten kunnen vrij bepaald worden in de statuten: het is mogelijk om de stemrechten van bepaalde aandeelhouders te
beperken of aandelen uit te geven met meerdere of geen stemrechten.
92
Vertegenwoordiging
CVBA
De bepalingen in de statuten of de beslissingen omtrent de
vertegenwoordigingsbevoegdheid zijn tegenwerpbaar aan
derden indien deze gepubliceerd worden in de Bijlagen tot het
Belgisch Staatsblad.
Fiscale verplichtingen
CVBA
De CVBA is onderworpen aan de vennootschapsbelasting.
VSO
De VSO volgt haar onderliggende vennootschap.
VSO
De VSO volgt haar onderliggende vennootschap.
Wanneer een VSO in haar statuten bepaalt dat ze
geen (en dus niet “een beperkt vermogensvoordeel”)
vermogensvoordeel nastreeft voor haar vennoten en
ze dus m.a.w. statutair vastlegt dat er geen dividend of
restorno zal worden uitbetaald, zou ze moeten
kunnen onderworpen worden aan de
rechtspersonenbelasting.
93
12.11 Bijlage 11 - Modelstatuten van een coöperatieve vennootschap met beperkte
aansprakelijkheid en sociaal oogmerk
Deze bijlage werd gebaseerd op de artikels uit ‘De oprichting van een coöperatieve
Vennootschap met beperkte aansprakelijkheid’, Peter Bosmans en Delphine D’Hulstere
(pagina 80 en verder). Zoals eerder vermeld, zijn deze statuten slechts een richtlijn. Wij
raden aan om de eigen statuten te bespreken met experten in deze materie zoals daar
bijvoorbeeld zijn:
Coopburo - Lieve Jacobs
Mgr. Ladeuzeplein 15, 3000 Leuven - Tel. 016 27 96 18 – [email protected] - www.coopburo.be
Curia advocatenkantoor - Marleen Denef
Arnould Nobelstraat 38, 3000 Leuven - Tel.016 50 00 51 – [email protected] - www.curia.be
Febecoop adviesbureau – Peter Bosmans
Hoogstraat 28, 1000 Brussel - Tel. 02 500 53 08 - [email protected] www.febecoopadvies.be
Q-bus cvba - kantoor Antwerpen
Vredestraat 72, 2600 Berchem –Tel. 02 613 10 20 - www.q-bus.be
Statuten: schema
Titel 1 - Benaming – maatschappelijke zetel – Oogmerk – Duur
Titel 2 - Kapitaal - maatschappelijke aandelen - Aansprakelijkheid
Titel 3 - Vennoten: toetreding, ontslag en uitsluiting
Titel 4 - Bestuur en controle
Titel 5 - Algemene vergadering
Titel 6 - Boekjaar en Balans
Titel 7 - Verdeling van de winst
Titel 8 - Ontbinding en vereffening
Titel 9 - Diverse bepalingen
Titel 10 – Overgangsbepalingen
94
De teksten voorafgegaan door een asterisk (*) zijn noodzakelijk tot het bekomen van een erkenning
door de Nationale Raad voor de Coöperatie.
Het jaar, …………………………………………, op ………………………………………………… zijn voor ons (mij)
………………………….. verschenen:
1. ….
2. ….
3. ….
4. …. (minstens 3 vennoten)
AFDELING I. Benaming – zetel – doel - duur
Artikel 1 - Naam
De vennootschap is opgericht onder de vorm van een coöperatieve vennootschap met beperkte
aansprakelijkheid met een sociaal oogmerk, met als benaming: “NAAM VAN DE VENNOOTSCHAP”.
De woorden ‘coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk’ of
afgekort ‘cvba so’ moeten in alle akten, facturen en documenten worden opgenomen wanneer zij
uitgaan van deze onderhavig op te richten vennootschap.
Artikel 2 - Zetel
De zetel van de vennootschap is gevestigd te POSTNUMMER GEMEENTE, ADRES HUISNUMMER
BUSNUMMER.De vennootschap mag naar een andere plaats in het Vlaamse gewest of het
hoofdstedelijk gebied worden overgebracht door eenvoudige beslissing van bestuurder(s),
afgekondigd in het Belgisch Staatsblad. De zetelverplaatsing moet steeds openbaar gemaakt worden
door neerlegging in het vennootschapsdossier van een door het bevoegd orgaan van
vertegenwoordiging ondertekende verklaring samen met een afschrift ter bekendmaking in de
bijlagen tot het Belgisch Staatsblad. De vennootschap kan bij eenvoudige beslissing van de raad van
bestuur, administratieve of bedrijfszetels, filialen, depots, agentschappen, kantoren en
vertegenwoordigingen vestigen zowel in België als in het buitenland.
Artikel 3 – Sociaal oogmerk en doel
De vennootschap is een vennootschap met sociaal oogmerk en is derhalve, onverminderd de
algemene regels van toepassing op coöperatieve vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid,
onderworpen aan de bijzondere bepalingen van de artikelen 661 tot 669 van het Wetboek van
Vennootschappen. Het doel kan zowel in België als in het buitenland worden uitgeoefend. Het
sociale oogmerk van de vennootschap heeft als doel. Zij mag op om het even welke manier alle
activiteiten uitoefenen die de verwezenlijking van haar maatschappelijk doel kunnen bevorderen en
op enigerlei wijze aan zo’n activiteit deelnemen. Ze kan participeren in of een fusie aangaan met
andere vennootschappen of ondernemingen die kunnen bijdragen tot haar ontwikkeling of deze in
de hand werken.
95
Vanuit onze blauwdruk zouden volgende activiteiten kunnen uitgeoefend worden met het oog op het
sociaal oogmerk van de vennootschap. Het is belangrijk om dit met de oprichters te verifiëren.
- Het stimuleren, onderzoeken, bevorderen, ondersteunen en samenbrengen van ondernemerschap
binnen het kader van de sociale economie die erop gericht is integratie op de arbeidsmarkt na te
streven van personen die behoren tot de kansengroepen en tevens in het revitaliseren van sociaal
economisch precaire handelsomgevingen
- Het ter beschikking stellen van onroerende goederen, samen met een aantal ondersteunende
diensten, voor een korte periode aan ondernemers, startende ondernemers, organisaties, … die via
het fenomeen van de ‘pop-up stores’ of ‘- restaurants’ een platform aangeboden krijgen om hun
product, dienst, ondernemerscompetenties of zakelijk concept in realiteit uit te proberen.
- Het verstrekken van informatie, advies, ondersteuning en begeleiding van ondernemers en
kandidaat-ondernemers bij het voorbereiden, ontwikkelen en starten met een eigen zaak en in het
bijzonder begeleiding en ondersteuning bij een try-out.
- Het organiseren van een in het begeleidingsproces geïntegreerde opstart van zelfstandige
activiteiten, met of zonder specifieke beroepskennis, voor een beperkte periode. De activiteiten met
specifieke beroepskennis kunnen betrekking hebben op de hierna vermelde – niet limitatief
opgesomde – activiteiten:
- Van de cluster bouw, met uitsluiting echter van alle activiteiten waarvoor de tienjarige
aansprakelijkheid geldt;
- Van de cluster lichaamsverzorging;
- Van de cluster horeca en restauratie;
- Van de cluster rijwielen en motorvoertuigen;
- Onderworpen aan een erkenning door het BIBF, het IAB, de CBFA, het CIB of enig ander
instituut of beroepsorganisatie waarbij de begeleide zelfstandige desgevallend moet instaan voor de
vereiste beroepskennis of erkenning;
- De aan- en verkoop van goederen, producten en werktuigen van alle aard, inclusief ambulante
handel.
- De dienstverlening kosteloze arbeidsbemiddeling, kosteloze trajectbegeleiding en kosteloze
competentie-ontwikkeling kan flexibel aangeboden worden op eender welke plaats maar
voornamelijk op locaties in eigendom en/of gehuurd door de vennootschap.
- Het organiseren en aanbieden van vorming, opleiding, training, lerende netwerken e.a. omtrent
diverse maatschappelijke thema’s.
- De aan- en verkoop van eigen onroerend goed.
- Het verwerven of toekennen van zakelijke rechten op eigen onroerend goed; voor eigen rekening
het beheer van een onroerend vermogen en de huurfinanciering van onroerende goederen aan
derden, het aankopen, verkopen, ruilen, bouwen, verbouwen, onderhouden, verhuren, huren,
verkavelen, prospecteren en uitbaten van onroerende goederen, alsmede alle handelingen die
rechtstreeks of onrechtstreeks met dit doel in verband staan en die van aard zijn de opbrengst van
de onroerende goederen te bevorderen, alsmede zich borg stellen voor het goede verloop van
verbintenissen door derde personen aangegaan die het genot zouden hebben van deze onroerende
goederen.
- Alle aanverwante activiteiten, welke rechtstreeks of onrechtstreeks met voorgaande activiteiten te
maken hebben.
De opsomming is niet beperkend.
96
De vennootschap kan alle financiële, handels-, nijverheids-, roerende en onroerende verrichtingen
uitvoeren die nodig of dienstig zijn tot de verwezenlijking van haar doel.
De vennootschap kan ook functies van bestuurder of vereffenaar van andere vennootschappen
uitoefenen. Dit alles in de meest uitgebreide zin van het woord zonder enige beperking.
De vennootschap mag op gelijk welke wijze ook betrokken zijn in zaken, ondernemingen of
vennootschappen die hetzelfde, een soortgelijk, een gelijkaardig of samenhangend doel hebben, en
die van aard zijn haar onderneming te ondersteunen of te ontwikkelen, dit ondermeer door het
verwerven door inschrijving of aankoop en het beheren van aandelen, obligaties, kasbons of andere
roerende waarden, van welke vorm ook, van Belgische of buitenlandse, bestaande of nog op te
richten vennootschappen.
De vennootschap kan ook functies van bestuurder, zaakvoerder of vereffenaar in andere
vennootschappen uitoefenen.
De realisatie van deze doelstellingen vormen het sociaal oogmerk van de vennootschap. De vennoten
streven geen of een beperkt vermogensvoordeel na.
De winst die voortvloeit uit de voormelde activiteiten zal als middel beschouwd worden om het
vooropgestelde sociaal doel te realiseren, deze zal dus niet worden uitgekeerd aan vennoten.
Artikel 4 - Duur
De vennootschap is opgericht voor onbeperkte duur, vanaf de dag van neerlegging van een uittreksel
uit de oprichtingsakte ter griffie van de rechtbank van koophandel. Zij kan worden ontbonden bij
beslissing van de algemene vergadering krachtens de inzake statutenwijziging geldende regels en
voorwaarden.
AFDELING II. Kapitaal – Maatschappelijke aandeelbewijzen - Aansprakelijkheid
ARTIKEL 5 – Kapitaal
Het maatschappelijk kapitaal is onbeperkt. Het bedrag van het vaste gedeelte van het
maatschappelijk kapitaal bedraagt minimum 18.600 €. Het is volledig onderschreven en moet
volgestort zijn ten belope van minimum 6.200 € .
Op te merken valt dat er een uitzondering bestaat voor cvba’s met een sociaal oogmerk. Die kunnen
worden opgericht met een minimumkapitaal van 6.150 euro, volgestort ten belope van
2.500 euro (art. 665 van het Wetboek van Vennootschappen).
ARTIKEL 6 – Aandeelbewijzen
Het maatschappelijk kapitaal is samengesteld uit aandeelbewijzen op naam, van ……………..elk. De
raad van bestuur stelt de modaliteiten vast voor onderschrijving van de aandeelbewijzen en bepaalt
de verhouding waarin de maatschappelijke deelbewijzen moeten worden volgestort en de
tijdstippen waarop de stortingen kunnen worden opgevraagd. Daarenboven moet er op elk aandeel
dat een inbreng in geld of geheel of gedeeltelijk een inbreng in natura vertegenwoordigt, een vierde
worden volgestort zoals bepaald door de wet.
ARTIKEL 6bis
Aan de voorwaarden geteld in artikel 147 bis § 1 tot en met 3 van de vennootschappenwet is
voldaan.
ARTIKEL 7 - Overdracht
De maatschappelijke aandeelbewijzen mogen enkel worden afgestaan of overgedragen aan
vennoten na akkoord van de raad van bestuur (of de algemene vergadering)
97
Ofwel: ze kunnen slecht overgedragen worden aan of overgaan op derden die bij name worden
aangewezen in de statuten of die behoren tot door statuten bepaalde categorieën en voldoen aan de
wettelijke of statutaire vereisten om vennoot te zijn. In dat geval is de toestemming vereist van het
orgaan dat bevoegd is om te beslissen over de toetreding van vennoten. In dit laatste geval moeten
de bedoelde personen of categorieën worden vermeld.
ARTIKEL 8 - Aansprakelijkheid
De vennoten zijn niet persoonlijk aansprakelijk voor de verbintenissen van de vennootschap en zijn
evenmin gehouden bij te dragen in de verliezen van de vennootschap voor een hoger bedrag dan
hun inbreng.
AFDELING III. VENNOTEN
ARTIKEL 9 - Hoedanigheid
Zijn vennoten:
1) De ondertekenaars van deze akte (de oprichters)
2) De natuurlijke of rechtspersonen die als vennoot door de raad van bestuur zijn aanvaard en die
de door deze raad vastgestelde voorwaarden onderschrijven.
Zij moeten minstens één aandeel van de vennootschap onderschrijven, met dien verstande dat
deze onderschrijving de aanvaarding van de statuten en in voorkomend geval van het
huishoudelijk reglement inhoudt.
*De vennootschap mag de toetreding van vennoten niet uit speculatieve overwegingen weigeren
tenzij die vennoten niet voldoen aan de algemene toelatingsvoorwaarden.
De toetreding van vennoten blijkt uit de inschrijving in het aandelenregister.
Het bestuur wordt belast me de inschrijving. De inschrijvingen geschieden op grond van
documenten met bewijskracht, die gedagtekend en ondertekend zijn. Zij vinden plaats in de
volgorde van hun datum van voorlegging. Van de inschrijving worden certificaten overhandigd
aan de houders van de aandelen.
ARTIKEL 10 – Uittreding
De vennoten kunnen uit de vennootschap uittreden mits het akkoord van de algemene vergadering
(of de raad van bestuur) tijdens de eerste zes maanden van het boekjaar. Deze uittreding mag
evenwel worden geweigerd indien zij de vereffening van de vennootschap tot gevolg zou hebben of
het bestaan ervan in het gedrang brengt.
De aansprakelijkheid van de uitgetreden of uitgesloten vennoot verstrijkt pas bij het einde van het
boekjaar waarin hij is uitgetreden of uitgesloten, onverminderd de toepassing van artikel 155 van de
gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen.
ARTIKEL 11 - Uitsluiting
Een vennoot kan slechts uit de vennootschap gesloten worden wanneer hij ophoudt te voldoen aan
de algemene toetredingsvoorwaarden of wanneer hij handelingen verricht die strijdig zijn met de
belangen van de vennootschap, of om een gegronde reden. Degelijke redenen kunnen opgesomd
worden in een huishoudelijk reglement of reglement van inwendige orde.
In de volgende gevallen kan een vennoot eveneens uitgesloten worden:
- Indien hij diensten verleent of door zijn rechtstreekse of onrechtstreekse activiteiten
deelneemt aan of aanleiding geeft tot verrichtingen die tegen de belangen van de
vennootschap indruisen;
- Indien de vennoot zijn aandeel of aandelen verpandt;
- In alle gevallen die als zwaarwichtige redenen tot ontslag aangemerkt staan in het
eventueel reglement van inwendige orde.
98
Een vennoot wordt van rechtswege uitgesloten indien hij failliet verklaard werd of in staat van
kennelijk onvermogen verkeert.
De uitsluiting wordt uitgesproken door de algemene vergadering of door de raad van bestuur.
De aansprakelijkheid van de uitgesloten vennoot verstrijkt pas op het einde van het boekjaar waarin
hij is uitgesloten, onverminderd de wettelijke bepalingen terzake.
Het vast gedeelte van het kapitaal moet steeds gewaarborgd blijven, en aan het wettelijk
voorgeschreven minimumaantal vennoten moet steeds voldaan zijn.
De vennoot wiens uitsluiting wordt gevraagd, moet worden verzocht zijn opmerkingen schriftelijk te
kennen te geven aan de algemene vergadering, binnen één maand nadat een aangetekende brief
met het met redenen omklede voorstel tot uitsluiting is verstuurd.
Elk besluit tot uitsluiting wordt met redenen omkleed.
Een eensluidend afschrift hiervan wordt binnen de vijftien dagen, bij een ter post aangetekende brief
aan de uitgesloten vennoot toegezonden.
1e mogelijkheid
De uitgetreden of uitgesloten vennoot heeft recht op uitkering van de waarde van zijn aandeelbewijs
zoals blijkt ui de balans van het boekjaar waarin het ontslag genomen of de uitsluiting uitgesproken
wordt, zonder toekenning van een deel van de reserves.
In geen geval kan hem meer worden terugbetaald dan het door de vennoot volgestorte deel op zijn
aandeelbewijs;
2e mogelijkheid
De uitgetreden of uitgesloten vennoot heeft recht op uitkering van de nominale waarde van zijn
aandelen, zonder toekenning van een deel van de reserves, behalve als de raad van bestuur er bij
twee derde meerderheid ander over beslist.
Buiten dit geval kan niet meer worden uitgekeerd dan het door de vennoot volgestorte deel op zijn
aandeelbewijs.
De uitgetreden of uitgesloten vennoot kan tegenover de vennootschap geen enkel ander recht doen
gelden.
De uitkering geschiedt in baar geld, na verloop van een termijn van maximaal vijf jaar te rekenen
vanaf de datum van uittreding of uitsluiting. Mocht de uitvoering van bovenstaand beding voor een
bepaald boekjaar leiden tot een aantal uitkeringen waarvan de totale som meer dan vijf procent van
het maatschappelijk kapitaal van het daarvoor afgelopen boekjaar bedraagt, zal de raad van bestuur
deze termijn met één jaar kunnen verlengen. De hiervoor genoemde termijnen kunnen door de raad
van bestuur worden ingekort. Deze beslissing wordt genomen bij 2/3 meerderheid.
Bij bepaling van de voorrang in de vervaldag van uitkeringen zal rekening gehouden worden met de
datum van uittreding of uitsluiting.
De raad van bestuur kan beslissen dat op het aldus geblokkeerde kapitaal een intrest wordt
toegestaan, waarvan het percentage niet meer mag bedragen dan het aan de vennoten toegekende.
ARTIKEL 12 – Overlijden van een vennoot
In geval van overlijden, faillissement, kennelijk onvermogen of onbekwaamverklaring van een
vennoot, ontvangen zijn erfgenamen, schuldeisers of wettelijke vertegenwoordigers de waarde van
zijn aandeelbewijzen overeenkomstig de bovenvermelde bepalingen.
99
ARTIKEL 13 – Verlies van hoedanigheid van vennoot
Gewezen vennoten en rechtverkrijgenden of schuldeisers van vennoten kunnen noch de vereffening
van de vennootschap of het leggen van de zegels uitlokken, noch de vereffening of de verdeling van
het maatschappelijk bezit vorderen, noch op welke wijze ook in het bestuur tussenkomen. Voor de
uitoefening van hun rechten zijn ze gebonden door de inventarissen en rekeningen van de
vennootschap en door de beslissingen van de raad van bestuur en van de algemene vergadering.
AFDELING IV. BESTUUR EN CONTROLE
ARTIKEL 14 – Algemeenheden
De vennootschap wordt bestuurd door één of meer bestuurders, al dan niet vennoten, benoemd
door deze statuten of door de algemene vergadering van de vennoten.
De controle over de vennootschap wordt uitgeoefend door iedere vennoot individueel of door één of
meer controlerende vennoten of door een commissaris conform de we. Ze worden benoemd door de
algemene vergadering.
De termijn van het mandaat van de bestuurders bedraagt zes jaar., die van het mandaat van de
controlerende vennoten of van de commissaris bedraagt drie jaar. Ze zijn herkiesbaar.
(*)Het mandaat van de bestuurders en van de controlerende vennoten is niet bezoldigd. Als de
bestuurders een opdracht vervullen met bijzondere of vaste prestaties, mag hiervoor een beloning
worden toegekend. Deze beloning mag in geen geval een participatie in de vennootschapswinst zijn.
ARTIKEL 16 – Vacatures van een bestuurdersmandaat
In geval van vacature van een plaats van bestuurder, mag door de raad van bestuur voorlopig in de
vervanging worden voorzien, in afwachting dat de volgende algemene vergadering er definitief over
beslist. De bestuurder die een andere vervangt, voleindigt het mandaat van zijn voorganger.
ARTIKEL 17 – Raad van bestuur
De raad van bestuur kiest onder zijn leden een voorzitter en een ondervoorzitter (ofwel: de raad van
bestuur mag onder zijn leden een voorzitter en een ondervoorzitter kiezen).
De raad komt bijeen na oproeping door de voorzitter zo dikwijls als het belang van de vennootschap
dat vergt; hij moet ook worden samengeroepen wanneer twee leden daarom verzoeken.
De raad komt bijeen in de zetel van de vennootschap of in elke andere plaats van de gemeente waar
de zetel van de vennootschap is gevestigd, opgegeven in het oproepingsbericht.
Behoudens in dringende gevallen te verantwoorden in de notulen van de bijeenkomst, geschieden de
oproepingen per gewone brief, met opgave van de agenda, ten minste vijf volle dagen vóór de
vergadering.
De raad van bestuur kan slechts geldig beraadslagen over punten die op de agenda voorkomen als
ten minste de helft van zijn leden aanwezig of vertegenwoordigd is. Wanneer echter een eerste
bijeenkomst van de raad niet in aantal is, mag een nieuwe bijeenkomst met dezelfde agenda worden
opgeroepen. Deze zal dan geldig kunnen beraadslagen ongeacht het aantal aanwezige of
vertegenwoordigde bestuurders. De beslissingen worden genomen bij gewone meerderheid van
stemmen. In geval van staking van stemmen is de stem van de voorzitter of van het lid dat de
bijeenkomst voorzit doorslaggevend.
Een bestuurder mag, zelfs per brief, telex, telegram, telefax of elk ander gelijkaardig middel, aan een
andere bestuurder opdracht geven hem op de bijeenkomst te vervangen en in zijn plaats zijn stem
uit te brengen. Een bestuurder kan evenwel maar één ander lid van de raad vertegenwoordigen;
De beraadslagingen en stemmingen van de raad worden genotuleerd en getekend door de
meerderheid van de aanwezige bestuurders. De afschriften of uittreksels van die notulen worden
getekend door de voorzitter of door de twee bestuurders.
100
ARTIKEL 18 - Bevoegdheden
Het orgaan dat belast is met het bestuur van de vennootschap is bevoegd om alle handelingen te
verrichten in naam van de vennootschap en tot verwezenlijking van haar doel, ter uitzondering van
die welke door de wet of door onderhavige statuten worden voorbehouden aan de algemene
vergadering.
ARTIKEL 19 - Delegaties
De raad van bestuur mag zijn bevoegdheden geheel of gedeeltelijk overdragen aan één of meer van
zijn leden of de directie van alle of een gedeelte van de zaken van de vennootschap toevertrouwen
aan één of meer directeurs, al dan niet vennoot. Voorts mag hij welomschreven taken
toevertrouwen aan derden.
De raad van bestuur bepaalt de vergoeding verbonden aan deze opgedragen bevoegdheid, doch met
inachtneming van de bepalingen van artikel 15 hiervoor.
De raad van bestuur kan ook gemachtigden van de vennootschap aanstellen. Alleen bijzondere en
beperkte volmachten voor bepaalde rechtshandelingen zijn geoorloofd; de gemachtigden verbinden
de vennootschap binnen de perken van de hen verleende volmacht, onverminderd de
verantwoordelijkheid van de bestuurders in geval van overdreven onmacht.
ARTIKEL 20 - Vertegenwoordiging
Voor alle akten en handelingen, die het dagelijks bestuur overschrijden, al dan niet voor de
rechtsbank, zal de vennootschap geldig vertegenwoordigd zijn, naargelang het geval door één of
meer bestuurders, die niet van een beslissing of volmacht van de raad van bestuur moeten doen
blijken.
ARTIKEL 21 - Controle
De controle op de activiteiten van de vennootschap wordt uitgeoefend door iedere vennoot
individueel of toevertrouwd aan één of meer controlerende vennoten of aan een commissaris. Zij
hebben afzonderlijk of gezamenlijk een onbeperkt onderzoeks- en controlerecht op alle verrichtingen
van de vennootschap.
AFDELING V. AGELEMEN VERGADERING
ARTIKEL 22 – Samenstelling en bevoegdheid
De algemene vergadering bestaat uit alle vennoten en de personen die wettelijk het recht hebben
erop aanwezig te zijn. De algemene vergadering komt ten minste éénmaal per jaar bijeen, binnen de
zes maanden volgend op het afsluiten van de rekeningen, op de plaats, datum en uur door de raad
van bestuur vastgesteld.
ARTIKEL 23 - Bijeenkomst
De jaarlijks algemene vergaderingen en de buitengewone vergaderingen wordt samengeroepen door
de voorzitter van de raad van bestuur, of bij ontstentenis de hiervoor aangewezen bestuurder.
De oproeping gebeurt uiterlijk acht dagen vóór de geplande vergadering, volgens de in het
huishoudreglement bepaalde modaliteiten met vermelding van agendapunten.
De algemene vergadering wordt voorgezeten door de voorzitter van de raad van bestuur of bij diens
afwezigheid of ontstentenis, de oudste der aanwezige bestuurders.
ARTIKEL 24 - Volmachten
Iedere vennoot mag slechts één andere vennoot vervangen.
ARTIKEL 25 – Stemrecht
(*)a) Iedere vennoot heeft zoveel stemmen als hij aandeelbewijzen bezit; nochtans mag het aantal
door ieder geldig uitgebrachte stemmen, voor hem persoonlijk en als lasthebber, niet hoger liggen
dan 1/10 van het aantal aanwezige of vertegenwoordigde aandeelbewijzen.
101
(*) b) Tweede mogelijkheid voor de erkenning door de Nationale Raad voor de Coöperatie: “Iedere
vennoot heeft één stem ongeacht zijn aantal aandeelbewijzen”.
(*)c) Mogelijkheid voor de voor de Nationale Raad voor de Coöperatie niet-erkenede CV’s:”Iedere
vennoot heeft zoveel stemmen als hij aandeelbewijzen bezit”.
ARTIKEL 26- Stemming
Buiten de gevallen waarin voorzien bij artikel 27 van dit statuut, beraadslaagt de algemene
vergadering geldig ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde vennoten.
De beslissingen worden genomen bij gewone meerderheid van de geldig uitgebrachte stemmen. Bij
gelijkheid van stemmen is de stem van de voorzitter beslissend.
De algemene vergadering kan slechts beraadslagen over de punten die op de agenda voorkomen,
behoudens behoorlijk gerechtvaardigde gevallen.
Een vennoot die rechtstreeks belang heeft bij één of meer agendapunten mag hierover niet
stemmen. Bij de berekening van de stemmen, worden zijn stemmen niet in aanmerking genomen.
ARTIKEL 27 - Beraadslaging
De algemene vergadering kan slechts geldig beraadslagen over statutenwijzigingen wanneer het doel
van de voorgestelde wijzigingen speciaal in de oproepingsbrief werd vermeld en wanneer zij die aan
de vergadering deelnemen ten minste…………………………………….(bijvoorbeeld de helft) van het
maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen.
(in dit stadium zijn 2 alternatieven mogelijk):
a) Als dit quorum niet bereikt is wordt een nieuwe vergadering bijeengeroepen.
Slechts als dit quorum bereikt is kan ze geldig beraadslagen.
b) Als dit quorum niet bereikt is wordt een nieuwe vergadering bijeengeroepen.
Ze zal geldig beraadslagen ongeacht het aantal aanwezige of
vertegenwoordigde vennoten.
Voor een beslissing tot wijziging van de statuten zijn minstens drie vierden van
de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen vereist.
ARTIKEL 28 - Notulen
De notulen van de algemene vergadering worden ingeschreven in een daartoe bestemd register, en
ze worden ondertekend door de leden van het bureau en de vennoten die erom verzoeken.
De in en buiten rechte voor te leggen afschriften en uittreksels worden ondertekend door de
hiervoor aangewezen bestuurder.
ARTKEL 29 – Buitengewone algemene vergaderingen
Buitengewone algemene vergaderingen mogen worden bijeengeroepen door de raad van bestuur
telkens het belang van de vennootschap dit vergt. Hij moet een buitengewone algemene vergadering
bijeenroepen telkens de controlerende vennoten, of één of meer vennoten die één derde van de
aandeelbewijzen bezitten, erom verzoeken, en dit op voorwaarde dat ze de te bespreken
agendapunten opgeven.
De vergadering moet worden gehouden binnen de maand van het verzoek.
ARTIKEL 30- Werkzaamheden algemene vergadering
Al wat verband houdt met de werkzaamheden van de raad van bestuur, van de controlerende
vennoten en van de algemene vergadering mag door een huishoudelijk reglement worden geregeld
maar zonder dat hierbij van de bindende bepalingen van de wet of van de statuten mag worden
afgeweken.
102
AFDELING VI. BOEKJAAR – BALANS - VERSLAG
ARTIKEL 31- Boekjaar
Het boekjaar van de vennootschap gaat in op één januari en eindigt op eenendertig december van
ieder jaar. Het eerste boekjaar begint heden en eindigt op eenendertig december (jaar). (het eerste
boekjaar mag geen twee jaar overschrijden).
ARTIKEL 32- Balans
Op het einde van elk maatschappelijk boekjaar maakt de raad van bestuur een inventaris op, de
balans, de resultatenrekening met de toelichting en de door de wet bepaalde verslagen, die aan de
algemene vergadering ter goedkeuring moeten worden voorgelegd.
ARTIKEL 33- Verslag
De verslagen van de bestuurders en van de controlerende vennoten of van de commissaris worden
voorgelezen aan de algemene vergadering die beslist over de goedkeuring van de jaarrekening
(balans, resultatenrekening en toelichting).
Na goedkeuring van de jaarrekening spreekt de algemene vergadering zich uit over de aan de
bestuurders, aan de controlerende vennoten of aan de commissaris te verlenen decharge.
De jaarrekening wordt binnen de dertig dagen na goedkeuring neergelegd bij de Nationale bank.
AFDELING VII. Verdeling van de winst
ARTIKEL 34- Winstverdeling
Het batig saldo, dat de balans aanwijst nadat alle lasten, de algemene kosten, de nodige provisies en
afschrijvingen zijn afgetrokken, maakt de netto winst van de vennootschap uit.
1) Van deze winst wordt vijf ten honderd voorafgenomen om de wettelijke reserve te vormen
totdat deze één/tiende van het maatschappelijk kapitaal bedraagt. Deze voorafneming is niet
meer verplicht wanneer de wettelijke reserve één tiende van het kapitaal bereikt, maar zij
moet wederom ingevoerd worden tot de gehele herstelling van de reserve, indien op een
gegeven ogenblik, en om welke reden ook, van het reservefonds gebruik gemaakt wordt.
2) Er kan eventueel een interest worden toegestaan op het deel van het gestort kapitaal.
(*) het maximumpercentage mag in geen geval meer bedragen dan dit vastgesteld conform het
koninklijk besluit van 8 januari 1962 tot vaststelling van de voorwaarden tot erkenning van de
nationale groeperingen van coöperatieve vennootschappen en van de coöperatieve
vennootschappen voor de Nationale Raad voor de Coöperatie.
3) Het overschot reserveren of overdragen.
ARTIKEL 35 – Restorno
(*) De eventuele toe te kennen restorno mag aan de vennoten alleen worden uitgekeerd naar rato van
de verrichtingen die zij met de vennootschap hebben gedaan.
AFDELING VIII. ONTBINDING EN VEREFFENING
ARTIKEL 36 – Benoeming van vereffenaars
De vennootschap is ontbonden ondermeer wanneer het aantal vennoten minder dan het wettelijk
minimum bedraagt en wanneer het kapitaal beneden het statutair minimum daalt.
Behoudens de gevallen van wettelijke en gerechtelijke ontbinding, kan de vennootschap ook te allen
tijde ontbonden worden bij beslissing van de algemene vergadering, overeenkomstig de regels voor
statutenwijziging.
In geval van ontbinding ofwel vrijwillige ofwel verplichte stelt de algemene vergadering één of meer
vereffenaars aan bij de ontbinding. Zij bepaalt hun bevoegdheden, de wijze van vereffening en de
vergoeding die hen toekomt. Zolang er geen vereffenaars zijn aangesteld, is de raad van bestuur van
rechtswege met de vereffening belast.
103
ARTIKEL 37 – Sluiting van de vereffening
Na afbetaling van de maatschappelijke schulden en lasten, zal het overschot evenredig worden
verdeeld onder het volgestorte gedeelte van de aandeelbewijzen. Het resterende overschot zal
evenredig onder de aandeelbewijzen worden verdeeld.
(ofwel: zal worden toegewezen aan instellingen met een gelijkwaardige doelstelling;
Ofwel: zal toegewezen worden op beslissing van de algemene vergadering die de vereffening
uitspreekt).
ADELING IX. DIVERSE BEPALINGEN
ARTIKEL 38 - Keuze van woonplaats.
Alle vennoten, bestuurders, commissarissen en gevolmachtigden die hun woonplaats in het
buitenland hebben, worden geacht, voor de tijd dat zij vennoot zijn of tijdens de duur van hun
functie, woonplaats te kiezen in de zetel der vennootschap, waar hun alle dagvaardingen,
betekeningen en kennisgevingen kunnen worden gedaan betreffende de zaken van de
vennootschap.
ARTIKEL 39 – Huishoudelijk regelement
De algemene vergadering beslist over het door de raad van bestuur voorgestelde huishoudelijk
regelement. Bij dit huishoudelijk regelement mogen, zonder strijdig te zijn met de bindende
voorschriften van de wet of van de statuten, alle maatregelen worden getroffen in verband met de
toepassing van de statuten en de regeling van de maatschappelijke zaken in het algemeen en kan aan
de vennoten of hun rechtverkrijgenden alles worden opgelegd wat in het belang van de
vennootschap wordt geacht.
AFDELING X. OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN
Benoemingen bestuurders
Daarnaast beslist de algemene vergadering het aantal bestuurders voor de eerste maal vast te stellen
op ……………. En volgende personen als bestuurder te benoemen:
1. De vzw of… waarvan de zetel gevestigd is te….POSTNUMMER GEMEENTE, STRAAT
HUISNUMMER, ingeschreven in het rechtspersonenregister onder nummer XXXXXX
vertegenwoordigd door de heer/mevrouw NAAM VOORNAAM geboren te GEMEENTE op DAG
MAAND JAAR IN LETTERS, wonende te POSTNUMMER GEMEENTE, STRAAT HUISNUMMER in
zijn/haar hoedanigheid van vaste vertegenwoordiger
2. De heer/mevrouw NAAM VOORNAAM, geboren te GEMEENTE op DAG MAAND JAAR IN
LETTERS, wonende te POSTNUMMER GEMEENTE, STRAAT HUISNUMMER
3. De heer/mevrouw geboren te GEMEENTE op DAG MAAND JAAR IN LETTERS, wonende te
POSTNUMMER GEMEENTE, STRAAT HUISNUMMER
De opdracht van de bestuurders is onbezoldigd, behoudens latere andersluidende beslissing van de
algemene vergadering. Deze benoeming kan geen effect sorteren zonder de aanvaarding van de
betrokkenen. Vervolgens beslist de algemene vergadering dat, overeenkomstig artikel 64 §2 van de
wetten op de handelsvennootschappen, iedere vennoot individueel het controlerecht zal uitoefenen.
Ofwel: de controle wordt uitgeoefend door een of meer controlerende vennoten. Ze worden
benoemd door de algemene vergadering. Worden met deze taak belast:
-………………………………………..
-……………………………………………
De heer ……………………wordt als gedelegeerd bestuurder aangeduid om binnen de perken van het
huishoudelijk reglement het dagelijks bestuur uit te oefenen.
Opgemaakt in ………exemplaren te ……… Naam van de vennoten, aandeelbewijzen, handtekening.
104
12.12 Bijlage 12 - NACE-bel-codes
OMSCHRIJVING
NACEBELCODE
Holdings
64200
Managementsactiviteiten van holdings: tussenkomen in het dagelijks bestuur,
vertegenwoordigen van bedrijven op grond van bezit van controle over het
maatschappelijk kapitaal, enzovoorts.
6420011
Handel in eigen onroerend goed
68100
Handel in eigen onroerend goed: flatgebouwen en woningen niet voor bewoning
bestemde gebouwen, grond
6810001
Verkoop van eigen handelszaken en van zelf verworden sleutelgeld (overname)
6810002
Verhuur en exploitatie van eigen of geleased residentieel onroerend goed, exclusief
sociale woningen
68201
Exploitatie van onroerend goed in de vorm van timesharing
6820103
Verhuur en exploitatie van eigen of geleased niet-residentieel onroerend goed, 68203
exclusief terreinen
Beheer van residentieel onroerend goed voor een vast bedrag of op contractbasis
68321
Indienen van de huur (residentiële gebouwen)
6832102
Verlenen van advies en praktische hulp aan de bedrijven i.v.m. public relations en 7021001
communicatie
Arbitrage en bemiddeling tussen bedrijfsleiding en werknemers
7021002
Overige adviesbureaus op het gebied van bedrijfsbeheer; adviesbureaus op het 70220
gebied van bedrijfsvoering
Verlenen van adviezen en hulp aan het bedrijfsleven en de overheid op het gebied 7022001
van planning, organisatie, efficiëntie en toezicht, het verschaffen van informatie
aan de bedrijfsleiding, enzovoort
Berekenen van de kosten en baten van de voorgestelde maatregelen op het gebied 7022002
van planning, organisatie, efficiëntie, enzovoort
Arbeidsbemiddeling
78100
Diverse ondersteunende activiteiten ten behoeve van voorzieningen
81100
Diverse administratieve activiteiten ten behoeve van kantoren
82110
Organisatie van congressen en beurzen
82300
Overige zakelijke dienstverlening, n.e.g.
82990
Beroepsopleiding
85592
Overige vormen van onderwijs
85599
105
12.13 Bijlage 13 - Simulatie regeling stemrecht in een coöperatieve vennootschap
(Febecoop 2013)
In onderstaand voorbeeld hebben we 10 vennoten, gaande van een grote aandeelhouder
die met 1000 aandelen in een klassiek model 51% van de stemmen zou hebben tot een
aantal kleine aandeelhouders die met 1 aandeel slechts 0,05% van de stemmen zouden
hebben.
Binnen een erkende coöperatie ga je alle vennoten die 10% of meer stemmen hebben,
blokkeren op 10%, alle andere anderen behouden hun oorspronkelijke stemgewicht in
termen van aantal stemmen.
In dit voorbeeld: aandeelhouders A tot en met D worden geblokkeerd op 10% en krijgen dus
elk 195,80 stemmen. De anderen behouden gewoon hun aantal stemmen. In plaats van
1.958 aandelen met stemrecht, blijven er maar 941 aandelen met stemrecht over. Het
uiteindelijke stempercentage in de laatste kolom bereken je met een simpele regel van drie.
Resultaat: de meerderheidsaandeelhouder speelt zijn meerderheid kwijt en moet consensus
zoeken met andere grotere aandeelhouders. De kleine aandeelhouders winnen heel weinig.
De middelgrote aandeelhouders winnen eigenlijk het meest.
Op zich vinden wij dit een verdedigbaar model binnen een consensusdemocratie: macht van
het kapitaal wordt enigszins afgezwakt maar het is dan ook weer geen ultra-democratie
waar diegenen met een beperkt financieel engagement de grotere buitenzetten.
106
stemrechtbeperking tot 1/10
Vennoten
Aantal
aandelen
Stemrecht in
een “klassieke”
onderneming
Beperking 10 %
Aantal
stemmen
Stemrecht
C.V.
% beperkt
tot 10 %
A
1000
51,08 %
195,80
195,80
20,80 %
B
400
20,43 %
195,80
195,80
20,80 %
C
200
10,21 %
195,80
195,80
20,80 %
D
200
10,21 %
195,80
195,80
20,80 %
E
100
5,11 %
195,80
100,00
10,63 %
F
50
2,55 %
195,80
50,00
5,31 %
G
5
0,26 %
195,80
5,00
0,53 %
H
1
0,05 %
195,80
1,00
0,11 %
I
1
0,05 %
195,80
1,00
0,11 %
J
1
0,05 %
195,80
1,00
0,11 %
1958
100,00 %
941,20
100,00 %
Totalen
107
12.14 Bijlage 14 - Beleids-en beheerscyclus lokale besturen en participatie in
vennootschappen
 Beleids- en beheerscyclus
Als lid van de Europese Unie en de Eurozone moet ons land bovendien regelmatig verslag uitbrengen
aan de Europese Commissie en Eurostat over de overheidsschuld en het zogenaamde
vorderingensaldo, kortweg het tekort of overschot op de begroting. Ten gevolge van de financiële
crisis (en de schuldencrisis van een aantal EU-landen) zullen die eisen alleen maar toenemen. Die
gegevens hebben echter niet alleen betrekking op de federale overheid, maar bevatten ook cijfers
van de sociale zekerheid, de gemeenschappen en gewesten en de lokale overheden. Bij die laatste
horen onder andere de gemeenten, en de provincies. Er is dus goede en tijdige informatie nodig over
de financiële situatie van de (Vlaamse) lokale besturen.
Het gevolg van bovenstaande is dat lokale besturen gebonden zijn aan de beleids- en beheerscyclus
(BBC)30. De BBC is het plannings-, registratie- en evaluatiesysteem van de lokale besturen. Vanaf 2014
zullen alle gemeenten, OCMW‘s (Openbare centra voor maatschappelijk welzijn), AGB's31 de beleidsen beheerscyclus toepassen. De BBC stimuleert besturen meer dan ooit om geïntegreerd te plannen
en te werken. Daarbij staan de beleidskeuzes van het bestuur centraal. Aan de beleidskeuzes zullen
vervolgens de vereiste financiële middelen gekoppeld moeten worden. Gemeenten die er jaar na jaar
niet in slagen de gewone begroting van het eigen dienstjaar sluitend te maken, lopen een groot risico
dat ze ook niet aan de structurele evenwichtsverplichting kunnen voldoen.
 Participatie van gemeenten in vennootschappen.
De regeling van art. 195 is wat ze is en er is niet veel literatuur over te vinden. Hieronder ziet u de
verwijzing in deze bepaling naar het sociaal oogmerk, hetgeen een vereiste is voor deelname in een
vennootschap (tenzij het zou kaderen binnen een PPS-project).
§ 1. Zonder afbreuk te doen aan het decreet van 6 juli 2001 houdende de intergemeentelijke
samenwerking, kunnen de gemeenten verenigingen, stichtingen en vennootschappen met sociaal
oogmerk oprichten, erin deelnemen of zich erin laten vertegenwoordigen voor zover die
verenigingen, stichtingen en vennootschappen met sociaal oogmerk niet belast worden met de
verwezenlijking
van
welbepaalde
taken
van
gemeentelijk
belang.
Onder dezelfde voorwaarden kunnen de gemeenten een andere vennootschap in de zin van het
Wetboek Vennootschappen oprichten, erin deelnemen of zich erin laten vertegenwoordigen indien
deze vennootschap de realisatie van lokale PPS-projecten in de zin van het decreet betreffende
publiek-private
samenwerking
als
uitsluitende
doelstelling
heeft.
30
http://www.vvsg.be/Werking_Organisatie/bbc/Pages/regelgeving.aspx, geraadpleegd op 9 juli 2013
Een autonoom gemeentebedrijf (AGB) is een extern verzelfstandigd agentschap (dus buiten de rechtspersoon van de gemeente), in
publiekrechtelijke vorm. Het heeft enkel een raad van bestuur, die bevoegd is voor alles wat niet uitdrukkelijk aan de gemeenteraad is
voorbehouden, maar waarvan alle leden ook benoemd zijn door de gemeenteraad (zonder dat ze zelf gemeenteraadslid moeten zijn) en
waarvan de voorzitter behoort tot het college van burgemeester en schepenen (eventueel kan er ook een directiecomité en gedelegeerd
bestuurder voorzien worden).
31
108
§ 2. Deze oprichting, deelname of vertegenwoordiging mag niet gepaard gaan met de overdracht
of terbeschikkingstelling van gemeentelijk personeel of met de overdracht van gemeentelijke
infrastructuur.
§ 3. Het is de gemeenten verboden om, rechtstreeks of onrechtstreeks, rechtspersonen die niet
belast zijn met welbepaalde taken van gemeentelijk belang op te richten, erin deel te nemen of zich
erin te laten vertegenwoordigen, tenzij die rechtspersonen voldoen aan de voorschriften van dit
hoofdstuk of er voor die oprichting, deelname of vertegenwoordiging een andere decretale of
wettelijke rechtsgrond bestaat.
De gemeente kan wel zonder deze beperkingen deelnemen in een andere vennootschap als ze deze
zelf opricht (onder de vorm van een extern verzelfstandigd agentschap, in vennootschapsvorm dus,
cf. art. 245-247 Gemeentedecreet). Dan is het ook perfect mogelijk om daar personeel aan ter
beschikking te stellen, aangezien het om een eigen structuur van de gemeente gaat. Voor meer uitleg
over deze terbeschikkingstelling zie nota Marijke de Lange 28.03.2012 via David
([email protected])
109
12.15 Bijlage 15 - Financieel plan gebaseerd op het huren van een pand
ACTIVA
Wat heb je nodig / welke uitgaven moet je doen om je activiteit te kunnen uitoefenen?
Investeringsplan
Aankoopprijs
Afschrijving
Afschrijvingen
jaar 1
Vaste Activa
I. Oprichtingskosten (notaris, publicatie, kbo,... cvba so)
II. Immateriële Vaste Activa
III. Materiële Vaste Activa
A. Terreinen en Gebouwen
1.775,00
0,00
0,00
0,00
0,00
100%
33%
33%
33%
6.400,00
1.775,00
0,00
0,00
0,00
0,00
880,00
0,00
0%
0,00
B. Installaties, Machines en Uitrusting
Elektriciteitswerken
Herstellingswerken
Verfwerken
4.000,00
2.000,00
500,00
1.500,00
10%
10%
10%
400,00
200,00
50,00
150,00
C. Meubilair, kantoormachines en Rollend Materieel
Alarminstallatie
Fingerprint
2.400,00
1.100,00
1.300,00
20%
20%
480,00
220,00
260,00
D. Leasing en soortgelijke rechten
0,00
0%
0,00
E. Overige materiële Vaste Activa
0,00
0%
0,00
IV. Financiële Vaste Activa
Huurwaarborg (3*950/maand)
Bank (minstens 3m vaste kosten)
Totaal Vaste Activa
7.883,50
2.850,00
5.033,50
16.058,50
Vlottende Activa
VI. Voorraden
0,00
VII. Vorderingen op ten hoogste 1 jaar
A. Handelsvorderingen
B. Overige vorderingen
0,00
0,00
0,00
IX. Liquide Middelen
0,00
Totaal Vlottende Activa
0,00
Totaal der Activa
16.058,50
Totaal
2.655,00
110
PASSIVA
Hoe ga je de uitgaven betalen / waar haal je het geld?
Financieringsplan
I. Eigen Vermogen
Inbreng eigen middelen (Coöperant X,Y,Z)
16.058,50
Totaal Eigen Vermogen
16.058,50
VIII. Vreemd Vermogen
Lening participatiefonds
0,00
Investeringskrediet
0,00
Leasing
0,00
Win-Win lening
0,00
Kaskrediet
0,00
Totaal Vreemd Vermogen
0,00
Totaal der Passiva (= Totaal der Activa)
16.058,50
111
RESULTATENREKENING
Vaste kosten (rek. 61/65): Welke kosten lopen door, ook al is er geen omzet?
jaar 1
jaar 2
9.600,00
9.600,00
9.600,00
9.600,00
500,00
500,00
0,00
0,00
0,00
500,00
500,00
0,00
0,00
0,00
3.006,00
0,00
720,00
96,00
300,00
600,00
150,00
540,00
125,00
125,00
350,00
2.777,00
0,00
780,00
102,00
70,00
600,00
150,00
600,00
125,00
0,00
350,00
345,00
245,00
77,00
23,00
0,00
0,00
0,00
347,00
245,00
77,00
25,00
0,00
0,00
0,00
1.900,00
1.200,00
450,00
250,00
1.900,00
1.200,00
450,00
250,00
1.250,00
0,00
250,00
500,00
0,00
0,00
0,00
250,00
250,00
1.000,00
0,00
250,00
250,00
0,00
0,00
0,00
250,00
250,00
0,00
0,00
0,00
0,00
62
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
63
2.655,00
1.775,00
200,00
150,00
200,00
220,00
260,00
1.030,00
0,00
200,00
150,00
200,00
220,00
260,00
64
788,00
676,00
62,00
50,00
0,00
0,00
788,00
676,00
62,00
50,00
0,00
0,00
90,00
0,00
90,00
0,00
20.134,00
90,00
90,00
0,00
18.032,00
20.134,00
18.032,00
B. DIENSTEN EN DIVERSE GOEDEREN
Huur en Huurlasten
610
Huur bedrijfsruimte (800 € *12)
Onderhoud en herstellingen
Onderhoud
Onderhoud
Onderhoud
Onderhoud
611
& reparatie gebouwen, verfraaiing (loodgieter, kleine verfwerken,…)
& reparatie machines
& reparatie kantoormachines
& reparatie rollend materieel
Levering aan de onderneming
612
Bedrijfsafval
Gas, elektriciteit, verwarming (60€/maand)
Water (8€/maand)
Brandveiligheid (aankoop en onderhoud brandblusapparaat en pictogrammen)
Poetsploeg (120€ per keer * 5)
Klein gereedschap (stoffer en blik, vuilbakje…)
Telefoon, fax, gsm, internet (45€/maand)
Kosten neerlegging jaarrekening
Kantoormateriaal (plakband, tape, …)
Vennootschapsbijdrage
Verzekeringen
)
6131
Brandverzekering gebouw
Brandverzekering inhoud
Diefstalverzekering (eigen inboedel)
BA Verzekering (geen BA aangezien geen personeelslid, ondernemers moeten zelf BA afsluiten)
Rechtsbijstand
Overige verzekeringen
Vergoedingen aan derden
6132
Erelonen boekhouder
Erelonen advocaten, architect
Externe opleidingen
Marketing- en reclamekosten
614
Advertenties
Catalogus, drukwerken (flyer, bestickering)
Website & hosting
Overige publiciteitskosten
Sponsoring
Stalen
Beurzen
Abonnementen en lidgelden (handelaarsvereniging, UNIZO)
Premies… van zaakvoerders (nvt)
618
Sociale bijdragen
V.A.P. (Vrij aanvullend pensioen)
Kosten personeel (nvt)
Bruto jaarloon
Patronale bijdragen RSZ
Afschrijvingen
Oprichtingskosten
Electriciteitswerken
Herstellingswerken
Verfwerken
Alarminstallatie
Fingerprint
Belastingen en taxen
Onroerende voorheffing
Provinciebelasting
Gemeentebelasting
Sabam (te dragen door de ondernemer)
Overige (stoepborden, promotax…)
Financiële kosten
65
Intresten
Bankkosten
Overige
In aanmerking te nemen als bedrijfskosten in resultatenrekening
Vergoeding ondernemer (nvt)
Bedrijfskosten + eigen loon (nvt)
618
0,00
112
RESULTATENREKENING jaar 1
Variabele kosten (Handelsgoederen - rek. 60) Welke kosten staan rechtstreeks in relatie met de omzet?
CONTRIBUTIEMARGE (excl BTW)
Aankoopprijs Verkoopprijs Aandeel in de Variabele kost Brutomarge
Omzet (rek. 70)
Verdeling over activiteiten
Gewogen
omzet
per eenheid
per eenheid
brutomarge
€ per jaar € per maand € per week
12
52
wknds/jaar
week/jaar maand/jaar
TBS per weekend starters
0,00
320,00
25,00%
0,00%
100,00%
25,00%
5.033,50 €
419,46 €
96,80 €
15,73
15,73
3,66
TBS per week starters
0,00
450,00
20,00%
0,00%
100,00%
20,00%
4.026,80 €
335,57 €
77,44 €
0,00
8,95
2,08
TBS per maand starters
0,00
1.100,00
5,00%
0,00%
100,00%
5,00%
1.006,70 €
83,89 €
19,36 €
0,00
3,94
0,92
TBS per weekend gevestigde ondernemers
0,00
450,00
25,00%
0,00%
100,00%
25,00%
5.033,50 €
419,46 €
96,80 €
11,19
11,19
2,49
TBS per week gevestigde ondernemers
0,00
600,00
20,00%
0,00%
100,00%
20,00%
4.026,80 €
335,57 €
77,44 €
0,00
6,71
1,49
TBS per maand gevestigde ondernemers
0,00
1.300,00
5,00%
0,00%
100,00%
5,00%
1.006,70 €
83,89 €
19,36 €
0,00
3,33
0,77
Product/Dienst G
0,00
0,00
0,00%
0,00%
100,00%
0,00%
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00
0,00
0,00
Product/Dienst H
0,00
0,00
0,00%
0,00%
100,00%
0,00%
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00
0,00
0,00
Product/Dienst I
0,00
0,00
0,00%
0,00%
100,00%
0,00%
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00
0,00
0,00
0
4.220
100,00%
20.134,00 €
1.677,83 €
387,19 €
26,92
49,84
11,41
Totaal
100,00% Contributiemarge
Doodpuntomzet (Break-even point) in Jaar 1
Welke omzet moet je halen om de kosten te kunnen dekken?
Contributiemarge
% Variabele kosten tov de omzet =
Vaste kosten in jaar 1
Doodpuntomzet excl BTW : Vaste kosten / contributiemarge
Dat is per maand (12 maanden):
Doodpuntomzet incl BTW (als btw = 21%)
100,00%
0,00%
20.134,00
20.134,00
1.677,83
24.362,14
113
12.16 Bijlage 16 - Financieel plan gebaseerd op het kopen van een pand
ACTIVA
Wat heb je nodig / welke uitgaven moet je doen om je activiteit te kunnen uitoefenen?
Investeringsplan
Aankoopprijs
Afschrijving
Afschrijvingen
jaar 1
Vaste Activa
I. Oprichtingskosten (notaris, publicatie, kbo,... cvba so)
II. Immateriële Vaste Activa
III. Materiële Vaste Activa
A. Terreinen en Gebouwen (verkoopwaarde vlgns schattingsverslag 130m²)
Terreinen
Gebouwen
1.775,00
0,00
0,00
100%
33%
147.900,00
1.775,00
0,00
0,00
6.530,00
140.000,00
30.000,00
110.000,00
0%
0%
5%
5.500,00
0,00
5.500,00
B. Installaties, Machines en Uitrusting
Elektriciteitswerken
Herstellingswerken
Verfwerken
5.500,00
2.000,00
1.500,00
2.000,00
10%
10%
10%
550,00
200,00
150,00
200,00
C. Meubilair, kantoormachines en Rollend Materieel
Alarminstallatie
Fingerprint
2.400,00
1.100,00
1.300,00
20%
20%
480,00
220,00
260,00
D. Leasing en soortgelijke rechten
0,00
0%
0,00
E. Overige materiële Vaste Activa
0,00
0%
0,00
IV. Financiële Vaste Activa
Huurwaarborg
Bank (minstens 3m vaste kosten)
Totaal Vaste Activa
5.197,00
0,00
5.197,00
154.872,00
Vlottende Activa
VI. Voorraden
0,00
VII. Vorderingen op ten hoogste 1 jaar
A. Handelsvorderingen
B. Overige vorderingen
0,00
0,00
0,00
IX. Liquide Middelen
0,00
Totaal Vlottende Activa
0,00
Totaal der Activa
154.872,00
Totaal
8.305,00
114
PASSIVA
Hoe ga je de uitgaven betalen / waar haal je het geld?
Financieringsplan
I. Eigen Vermogen
Inbreng eigen middelen (Coöperant X,Y,Z)
35.000,00
Totaal Eigen Vermogen
35.000,00
VIII. Vreemd Vermogen
Hypothecaire lening (20 jaar à 3,38%)
119.872,00
Investeringskrediet
0,00
Leasing
0,00
Win-Win lening
0,00
Kaskrediet
0,00
Totaal Vreemd Vermogen
119.872,00
Totaal der Passiva (= Totaal der Activa)
154.872,00
115
RESULTATENREKENING
Vaste kosten (rek. 61/65): Welke kosten lopen door, ook al is er geen omzet?
jaar 1
jaar 2
0,00
0,00
0,00
0,00
1.000,00
1.000,00
0,00
0,00
0,00
1.000,00
1.000,00
0,00
0,00
0,00
3.006,00
0,00
720,00
96,00
300,00
600,00
150,00
540,00
125,00
125,00
350,00
2.777,00
0,00
780,00
102,00
70,00
600,00
150,00
600,00
125,00
0,00
350,00
345,00
245,00
77,00
23,00
0,00
0,00
0,00
347,00
245,00
77,00
25,00
0,00
0,00
0,00
1.900,00
1.200,00
450,00
250,00
1.900,00
1.200,00
450,00
250,00
1.250,00
0,00
250,00
500,00
0,00
0,00
0,00
250,00
250,00
1.000,00
0,00
250,00
250,00
0,00
0,00
0,00
250,00
250,00
0,00
0,00
0,00
0,00
62
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
63
8.305,00
5.500,00
1.775,00
200,00
150,00
200,00
220,00
260,00
8.305,00
5.500,00
1.775,00
200,00
150,00
200,00
220,00
260,00
64
788,00
676,00
62,00
50,00
0,00
0,00
788,00
676,00
62,00
50,00
0,00
0,00
4.194,00
2.604,00
1.500,00
90,00
0,00
20.788,00
4.194,00
2.604,00
1.500,00
90,00
0,00
20.311,00
B. DIENSTEN EN DIVERSE GOEDEREN
Huur en Huurlasten
610
Huur bedrijfsruimte
Onderhoud en herstellingen
Onderhoud
Onderhoud
Onderhoud
Onderhoud
611
& reparatie gebouwen, verfraaiing (loodgieter, kleine verfwerken,…)
& reparatie machines
& reparatie kantoormachines
& reparatie rollend materieel
Levering aan de onderneming
612
Bedrijfsafval
Gas, elektriciteit, verwarming (60€/maand)
Water (8 €/maand)
Brandveiligheid (aankoop en onderhoud brandblusapparaat en pictogrammen)
Poetsploeg (120€ per keer * 5)
Klein gereedschap (stoffer en blik, vuilbakje…)
Telefoon, fax, gsm, internet (45€/maand)
Kosten neerlegging jaarrekening
Kantoormateriaal (plakband, tape, …)
Vennootschapsbijdrage
Verzekeringen
6131
Brandverzekering gebouw
Brandverzekering inhoud
Diefstalverzekering (eigen inboedel)
BA Verzekering (geen BA aangezien geen personeelslid, ondernemers moeten zelf BA afsluiten)
Rechtsbijstand
Overige verzekeringen
Vergoedingen aan derden
6132
Erelonen boekhouder
Erelonen advocaten, architect
Externe opleidingen
Marketing- en reclamekosten
614
Advertenties
Catalogus, drukwerken (flyer, bestickering)
Website & hosting
Overige publiciteitskosten
Sponsoring
Stalen
Beurzen
Abonnementen en lidgelden (handelaarsvereniging, UNIZO)
Premies… van zaakvoerders (nvt)
618
Sociale bijdragen
V.A.P. (Vrij aanvullend pensioen)
Kosten personeel (nvt)
Bruto jaarloon
Patronale bijdragen RSZ
Afschrijvingen
Gebouwen
Oprichtingskosten
Electriciteitswerken
Herstellingswerken
Verfwerken
Alarminstallatie
Fingerprint
Belastingen en taxen
Onroerende voorheffing
Provinciebelasting
Gemeentebelasting
Sabam (te dragen door de ondernemer)
Overige (stoepborden, promotax…)
Financiële kosten
65
Intresten (3,38%, 800€/maand afbetaling waarvan 217€ interesten)
Aflossing kapitaal lening grond
Bankkosten
Overige
In aanmerking te nemen als bedrijfskosten in resultatenrekening
Vergoeding ondernemer (nvt)
Bedrijfskosten + eigen loon (nvt)
618
0,00
0,00
20.788,00
20.311,00
116
RESULTATENREKENING jaar 1
Variabele kosten (Handelsgoederen - rek. 60) Welke kosten staan rechtstreeks in relatie met de omzet?
CONTRIBUTIEMARGE (excl BTW)
Aankoopprijs Verkoopprijs Aandeel in de
Variabele kost Brutomarge
omzet
per eenheid
Omzet (rek. 70)
Verdeling over activiteiten
Gewogen
per eenheid brutomarge
€ per jaar
€ per maand € per week
12
52
wknds/jaar
week/jaar maand/jaar
TBS per weekend starters
0,00
320,00
25,00%
0,00%
100,00%
25,00%
5.197,00 €
433,08 €
99,94 €
16,24
16,24
3,78
TBS per week starters
0,00
450,00
20,00%
0,00%
100,00%
20,00%
4.157,60 €
346,47 €
79,95 €
0,00
9,24
2,15
TBS per maand starters
0,00
1.100,00
5,00%
0,00%
100,00%
5,00%
1.039,40 €
86,62 €
19,99 €
0,00
4,06
0,94
TBS per weekend gevestigde ondernemers
0,00
450,00
25,00%
0,00%
100,00%
25,00%
5.197,00 €
433,08 €
99,94 €
11,55
11,55
2,57
TBS per week gevestigde ondernemers
0,00
600,00
20,00%
0,00%
100,00%
20,00%
4.157,60 €
346,47 €
79,95 €
0,00
6,93
1,54
TBS per maand gevestigde ondernemers
0,00
1.300,00
5,00%
0,00%
100,00%
5,00%
1.039,40 €
86,62 €
19,99 €
0,00
3,44
0,80
Product/Dienst G
0,00
0,00
0,00%
0,00%
100,00%
0,00%
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00
0,00
0,00
Product/Dienst H
0,00
0,00
0,00%
0,00%
100,00%
0,00%
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00
0,00
0,00
Product/Dienst I
0,00
0,00
0,00%
0,00%
100,00%
0,00%
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00
0,00
0,00
0
4.220
100,00%
20.788,00 €
1.732,33 €
399,77 €
27,79
51,46
11,78
Totaal
100,00% Contributiemarge
Doodpuntomzet (Break-even point) in Jaar 1
Welke omzet moet je halen om de kosten te kunnen dekken?
Contributiemarge
% Variabele kosten tov de omzet =
Vaste kosten in jaar 1
Doodpuntomzet excl BTW : Vaste kosten / contributiemarge
Dat is per maand (12 maanden):
Doodpuntomzet incl BTW (als btw = 21%)
100,00%
0,00%
20.788,00
20.788,00
1.732,33
25.153,48

Download - De Kracht van Salland

Brief aan de Kleine Scholen Coöperatie over

LIDMAATSCHAP COÖPERATIE

Kopzorgen voor lokale energiecoöperaties

Putten West U.A. i.o. / na oprichting de Coöperatie Glasvezel

Pakket B1

Factsheet Top50-Onbezorgd – Informatie voor zelfstandigen

het vermogen van de coöperatie op naam of in de dode hand

Besluit van de HCMC in verband met Viohalco SA

Modellijst inventarisatie activiteiten voor