Zienswijze op juridische splitsing Woningstichting

¥
Raadsinformatiebrief
Nr. RI14.0097 (2014)
Betreft: Zienswijze op de overheveling van bezit door Woningstichting Den Helder
Aan de leden van de Gemeenteraad
Woningstichting Den Helder (WSDH) heeft ons college verzocht om een zienswijze te geven op de
door haar voorgenomen overheveling van haar bezit. In deze brief lichten wij het verzoek van WSDH
en de door ons college opgestelde zienswijze toe.
Aanleiding
WSDH ziet zich genoodzaakt tot een juridische scheiding van haar bezit met het oog op de
aankomende herziening van de Woningwet die naar verwachting op 1 januari 2015 van kracht wordt.
Corporaties zijn onder de Ontwerp Herziene Woningwet verplicht om een scheiding door te voeren
tussen DAEB (diensten van algemeen economisch belang; de kernactiviteiten van de corporatie als TI
1
) en niet-DAEB activiteiten (ontwikkeling en verhuur van commercieel vastgoed). De nieuwe wet (die
naar verwachting per 1 januari 2015 in werking treedt) zal de mogelijkheden voor niet-DAEB
investeringen door corporaties aanzienlijk beperken.
WSDH wenst haar rol in Den Helder als investeerder in stedelijke (her)ontwikkeling ook in de toekomst
veilig te stellen. Zij dient daarom een verzoek in bij de minister om een overheveling van haar bezit
goed te keuren. De niet-DAEB activiteiten worden daarbij ondergebracht in een aparte
dochteronderneming, Helder Vastgoed BV. WSDH verwacht hiermee meer mogelijkheden te
behouden tot het uitvoeren van niet-DAEB activiteiten.
WSDH wil de splitsing vóór 1 januari 2015 effectueren omdat zij daar voordelen in ziet. Het verzoek
aan de minister, dat moet zijn voorzien van een zienswijze van de gemeente, is begin september
ingediend.
Zienswijze
Wij zien WSDH als een onmisbare partner om onze doelstellingen voor de stad te verwezenlijken. Wij
willen er zoveel mogelijk aan meewerken dat WSDH haar investeringen in (onrendabele) niet-DAEB
activiteiten in de stad kan blijven continueren, ook na de herziening van de Woningwet. Als het
voorgenomen traject van de overheveling van vastgoed hieraan kan bijdragen zijn wij hier een
voorstander van.
Wij hebben de consequenties en aandachtspunten voor de gemeente van de door WSDH beoogde
overheveling van vastgoed van TI naar Helder Vastgoed BV in beeld gebracht. Wij hebben een
positieve zienswijze afgegeven maar daarbij een aantal voorwaarden geformuleerd die de financiële
positie van de gemeente waarborgen en waarmee wij mogelijke nadelige risico’s willen uitsluiten.
De overheveling van vastgoed door WSDH heeft geen nadelige volkshuisvestelijke gevolgen. Er wordt
niet getornd aan de minimaal benodigde sociale kernvoorraad en de verdeling daarvan over de
gemeente. Het huurbeleid dat WSDH hanteert blijft voor alle woningen (binnen de TI én binnen Helder
Vastgoed BV) dezelfde. Daarmee sluit het voornemen van WSDH aan bij het gemeentelijk woonbeleid
en de prestatieafspraken tussen gemeente en WSDH. De financiële positie van de TI en van Helder
Vastgoed BV zijn na de overheveling van bezit solide.
Ons college staat positief tegenover de voorgenomen overheveling van bezit maar stelt daarbij de
volgende voorwaarden:
1.
1
Het aantal woningen dat na overheveling in de TI achterblijft bedraagt in de komende periode
van 5 jaar minimaal 4.900 woningen. Dat is nodig om op gemeentelijk niveau te voldoen aan
de minimaal benodigde omvang van de sociale kernvoorraad.
Toegelaten instelling
Raadsinformatiebrief
¥ Pagina 1 van 2
2.
WSDH voert een gelijk huurbeleid voor zowel de TI als voor Helder Vastgoed BV.
3.
De bestaande en toekomstige prestatieafspraken met de TI zijn ook volledig van toepassing
op Helder Vastgoed BV.
4.
Het WSW (als belangenbehartiger van de gemeente als achtervang) moet het overbrengen
van bezit naar Helder Vastgoed BV en het vrijgeven van onderpand formeel goedkeuren.
5.
Gemeente, WSDH en WSW spreken met elkaar af hoe de zekerheden op het bezit dat wordt
overgedragen naar Helder Vastgoed BV opnieuw worden verdeeld. De gemeente heeft een
rechtstreekse lening van 75 miljoen euro aan WSDH verstrekt voor activiteiten binnen de TI.
Overheveling van onderpand van de TI naar Helder Vastgoed BV kan leiden tot minder
zekerheden voor de gemeente. Er dient voldoende onderpand te worden gevestigd ten
behoeve van de gemeenteleningen op het bezit dat overgaat naar Helder Vastgoed BV.
In het overleg zal ook getoetst worden of de garanties en geldleningen beperkt blijven tot
investeringen voor sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed.
6.
Al het dividend uit Helder Vastgoed BV wordt verplicht uitgekeerd aan de TI, om er voor te
zorgen dat er zoveel mogelijk vermogen beschikbaar blijft voor Den Helder.
7.
Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) moet een positieve zienswijze afgeven
over de voorgenomen overheveling van bezit.
2
In onze zienswijze hebben wij aangegeven dat wij de voordelen van het overhevelen van bezit vóór de
inwerkingtreding van de herziene wet niet evident vinden. Wij hebben WSDH gewezen op de
mogelijke risico’s die verbonden zijn aan het doorvoeren van het voornemen nog vóór 1 januari 2015.
De definitieve herziening van de wet en de exacte inhoud daarvan zijn nog niet vastgesteld. Om
duidelijkheid te krijgen over welke activiteiten van WSDH straks wel en niet zijn toegestaan onder de
nieuwe wet en over de werking van het overgangsrecht, hebben wij WSDH geadviseerd om een
integrale juridische analyse uit te voeren die kansen en risico’s van de overheveling van bezit in beeld
brengt. Het is aan WSDH om dit uit te voeren.
Besluitvorming door de raad
Met de door ons college opgestelde zienswijze op de overheveling van bezit plaatsen wij ons niet voor
onomkeerbare (financiële) besluiten. De zienswijze op zichzelf heeft geen directe of indirecte
gevolgen voor de financiële positie en zekerheden van de gemeente. Besluitvorming door de raad
over deze zienswijze is daarom strikt genomen niet nodig.
De daadwerkelijke overheveling van vastgoed binnen de WSDH kan wel financiële gevolgen voor de
gemeente hebben. In het najaar zullen wij overleg voeren met WSDH en het WSW over de verdeling
van (financiele) zekerheden bij overheveling van het vastgoed teneinde de belangen van de
gemeente als achtervang en geldverstrekker te waarborgen. Wij zullen daarbij toetsen of de garanties
en geldleningen beperkt blijven tot investeringen voor sociale woningbouw en maatschappelijk
vastgoed.
Hieruit voortkomende voorstellen leggen wij aan uw raad ter besluitvorming voor.
Wij verwachten u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
Den Helder, 2 september 2014.
Burgemeester en Wethouders van Den Helder,
burgemeester
Koen Schuiling
loco-secretaris
drs. M.J. van Dam CCMM
2
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Raadsinformatiebrief
¥ Pagina 2 van 2

Download Report