Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed t h lijk t d Seminar Maatschappelijk Vastgoed ir. Wicher F. Schönau MMC Twynstra Gudde Twynstra Gudde Krijtmolen d'Admiraal, Amsterdam 24 juni 2014 Toekomst of verleden? © Twynstra Gudde | Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed Library of Birmingham Mecanoo 24 juni 2014 | 2 bron: www.dezeen.com De functie van maatschappelijk vastgoed Doelstelling ontmoeting, ontplooiing, opvang, ontspanning, enz. Realiseert Functie onderwijs, welzijn welzijn, zorg, cultuur, enz. Vervult Voorziening school, buurthuis, sportcentrum sportcentrum, kinderboerderij enz. Accommodeert Vastgoed schoolgebouw, schoolgebouw sporthal, mfa, Bron: Van Leent (2008) © Twynstra Gudde | Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 | 3 Maatschappelijk Vastgoed | plaatsbepaling gebruikers van maatschappelijk vastgoed ondernemers in maatschappelijk vastgoed Vastgoed als primair bedrijfsproces Vastgoed als huisvesting Organisaties met een maatschappelijk doel Cultuur& sport Gemeente (VG-bedrijf) Onderwijs Gemeente (eigen HV) Organisaties met een primair financiële doelstelling Maatsch. instellingen Rijksoverheid Corporates (CRE) (eigenaar)gebruikers van commercieel i l vastgoed t d © Twynstra Gudde | Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed Woningcorporaties ‘Concept’ontwikkelaar ‘Traditionele’ ontwikkelaar Belegger ondernemers in commercieel i l vastgoed t d 24 juni 2014 | 4 Maatschappelijk vastgoed Wat zeggen de cijfers over maatschappelijk vastgoed? Bouwstenen voor Sociaal (2013)* - Schatting omvang van maatschappelijk vastgoed: - 2010 - 2030 80 miljoen m² 50 miljoen m² - Leegstandsrisico komende 10 tot 20 jaar: - Omvang ca. 20 miljoen m2 (geen economische drager) - Financiële last van € 600 – 900 mln. IPD Benchmark gemeentelijk vastgoed (2012) - 18 gemeenten (ca. 3.400 objecten) - Exploitatiekosten (beheer (beheer, onderhoud onderhoud, vaste en overige kosten) zijn van hetzelfde niveau als bij corporaties en beleggers - Kostendekkendheid op portefeuilleniveau benaderd - De D verschillen hill ttussen gemeenten t zijn ij groott - Sportfuncties zelden kostendekkend Bron: Reisgids maatschappelijke voorzieningen (2013) © Twynstra Gudde | Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 | 5 Maatschappelijk vastgoed in 2014 ‐ 2018 ‐ Waar zijn de thema’s maatschappelijk en vastgoed belegd? ‐ De uitdagingen voor wethouders zijn divers maar nauw verbonden: th thema: maatschappelijk t h lijk vastgoed t d Organisatie • Professionalisering • • • vastgoedorganisatie Uitbesteden van taken Opdrachtgeverschap (regieorganisatie) Samenwerking (intern en extern) Financiën • • • • • • Kostentransparantie Huurbeleid Subsidiebeleid Bezuinigen Wet Markt & Overheid AO-processen Vastgoed • Voorzieningenbeleid • Portefeuillestrategie • Assetmanagement • Verduurzaming • Verkoop van vastgoed Bron: Twynstra Gudde – analyse collegeprogramma’s (2014) © Twynstra Gudde | Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 | 6 Vastgoed van gemeenten | meerdere rollen gemeente Raad Kaders en controle Bestuur Beslisser en financier Beleidsafdeling Vastgoedafdeling Huisvestingsvrager Eigenaar Huurders Gebruikers © Twynstra Gudde | Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 | 7 Kostentransparantie? gemeente Bestuur Bestuur Beslisser en financier Eigenaar Beleidsafdeling Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Eigenaar Beleidsafdeling Huurders Beslisser en financier € 80,‐ € 80,‐ € 80,‐ Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Eigenaar Beleidsafdeling Eigenaar Beleidsafdeling Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling € 20,‐ Gebruikers Bestuur Beslisser en financier € 80,‐ gemeente gemeente € 20,‐ Huurders Gebruikers € 20,‐ © Twynstra Gudde | Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed € 20,‐ Eigenaar Beleidsafdeling Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Eigenaar Beleidsafdeling € 100,‐ € 80,‐ Huurders Gebruikers € 20,‐ 24 juni 2014 | 8 Gebrek aan uniforme huurmethodiek ‐ Elke gemeente bepaalt eigen beleid en wijkt daar regelmatig vanaf ‐ Begrippen worden niet eenduidig toegepast Markthuur Maatschappelijke huur Kostprijsdekkende huur Grondslag Marktconforme transacties Huurbeleid / tarieven Kostprijsberekening Voordelen • Kansen voor nieuwe • Keuzevrijheid voor de • Inzicht in werkelijke • aanbieders Keuzevrijheid voor huurders (op termijn) • gemeente Zekerheid voor huurders (gelijkheid) • • Nadelen • Huurprijs lastig te • • bepalen (geen markt) Huurprijs varieert per object Marktprijs kan lager zijn dan kostprijs • Geen zicht op de • doelmatigheid Sprake van verkapte of indirecte subsidie © Twynstra Gudde | Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed kosten In lijn met wet Markt & Overheid Prikkels voor efficiënte benutting en bezetting • Hoge huurprijzen bij • hoge boekwaarden Compenserende maatregelen nodig (subsidie) 24 juni 2014 | 9 onaffhankelijk marktconform gemiddeld tot hoog a afhankelijk Gemeentelijk vastgoed | risicoprofiel gemiddeld hoog tot zeer hoog Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) subsidie hoog g laag Alternatieve aanwendbaarheid van vastgoed Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011) © Twynstra Gudde | Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 | 10 onaffhankelijk Marktkantoor Bioscoop a afhankelijk Gemeentelijk vastgoed | gebouw & gebruik Stadskantoor Theater Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) subsidie hoog g Maatschappelijk kernvastgoed g laag Alternatieve aanwendbaarheid van vastgoed Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011) © Twynstra Gudde | Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 | 11 Gemeentelijk vastgoed | naar de markt onaffhankelijk Via de bedrijfsexploitatie: Sturen op p verbreding g en commercialisering van de bedrijfsexploitatie 2 a afhankelijk Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) (g j ) subsidie Via de vastgoedwaarde: Sturen op vergroting marktconformiteit gebouwen en beheer 1 hoog g g laag Alternatieve aanwendbaarheid van vastgoed t d Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011) © Twynstra Gudde | Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 | 12 Gemeentelijk vastgoed | nieuwe marktpartijen? onaffhankelijk reguliere markt branchespecialisten p a afhankelijk Verstand van de klantprocessen en de bedrijfsexploitatie woningcorporaties gemeenten Ervaring en belang vastgoedontwikkeling en -exploitatie hoog g Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) subsidie g laag Alternatieve aanwendbaarheid van vastgoed t d Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011) © Twynstra Gudde | Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 | 13 Kansen en bedreigingen voor huurders Kansen ‐ Collegeprogramma Collegeprogramma’s s spreken van de ‘kracht kracht van burgers’ burgers ‐ Overheid als eigenaar ‐ Nieuwe aanbieders betreden de markt ‐ Door leegstand zijn scherpe huurniveaus te bedingen ‐ Inkoop van diensten door schaalvergroting ‐ Aandacht voor maatschappelijke waarde in besluitvorming (MKBA’s) ‐ Wet M&O : expliciete keuze voor ‘algemeen algemeen belang’ belang Bedreigingen ‐ Gemeenten G verkopen k onrendabel d b l vastgoed d off sluiten l i voorzieningen i i ‐ Huurstijgingen door kostprijsdekkende huur ‐ Nieuw loket: subsidies van beleidsafdelingen ‐ Verworven rechten staan ter discussie ‐ Transparantie en gelijkheidsdenken schieten door (wet M&O) © Twynstra Gudde | Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 | 14 ir. Wicher F. Schönau MMC Twynstra Gudde [email protected] @wicherschonau Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie berusten bij Twynstra Gudde. Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van Twynstra Gudde.
© Copyright 2024 ExpyDoc
