Inkomensafhankelijke huurverlaging na inkomensdaling

Inkomensafhankelijke huurverlaging na inkomensdaling
Hierna volgt een toelichting met enkele voorbeelden voor huurverlaging nadat
eerder een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft plaatsgevonden. Dit gaat
over de mogelijkheid om een huurverlaging voor te stellen op grond van een
inkomensdaling. Huurverlaging op andere gronden valt hier niet onder.
a. Wanneer kunt u een voorstel doen voor huurverlaging?
U kunt een voorstel voor (inkomensafhankelijke) huurverlaging naar de verhuurder
sturen nadat een inkomensafhankelijke huurverhoging definitief is geworden. U kon
dus ook vorig jaar al een voorstel indienen voor huurverlaging, na het definitief worden
van de inkomensafhankelijke huurverhoging van 2013. Een voorstel voor
huurverlaging kan worden ingediend als het huishoudinkomen is gedaald. Een daling
van het huishoudinkomen kan verschillende oorzaken hebben:
 De huishoudsituatie in het lopende kalenderjaar verandert. Bijvoorbeeld na
een echtscheiding verlaat de man de woning en blijft de vrouw achter. Uit een
BRP-uittreksel blijkt dat er nu nog maar één persoon in de woning woont. De
vrouw kan dan met een inkomensverklaring (IB60-formulier) van het laatst
verstreken kalenderjaar (tot juni is dat een verklaring over 2012, vanaf juni een
verklaring over 2013) aantonen dat zij zelf geen of een laag inkomen had. In
dit geval kan de achterblijvende bewoner al in het lopende kalenderjaar
aantonen dat er een inkomensdaling was. Dit komt omdat de
huishoudsamenstelling is gewijzigd.
 De tweede oorzaak is als er sprake is van een lager inkomen omdat het
inkomen in 2013 is gedaald terwijl het huishouden hetzelfde is gebleven
(bijvoorbeeld door pensionering of verlies van werk). Dan kan de
inkomensdaling pas vanaf juni van dit jaar (dus ná het verstrijken van het
kalenderjaar 2013) worden onderbouwd met het ‘wettelijke’ bewijsmateriaal
van BRP-uittreksel met IB60-formulieren. Een inkomensdaling in 2014 kan pas
met inkomensverklaringen worden onderbouwd in juni 2015. De
inkomensverklaringen (IB60-formulieren) zijn formeel bewijsmateriaal, ook als
de gegevens worden aangeduid als ‘voorlopig’.
 Tot slot kan er sprake zijn van een inkomensdaling in het lopende kalenderjaar
(uitgaande van een gelijke huishoudsamenstelling). De corporatie kan in die
situatie een eigen beleid voeren. De corporatie hoeft dat niet te doen,
bijvoorbeeld als onduidelijk is of het jaarinkomen daadwerkelijk lager uitkomt.
b. Wat is de ingangsdatum van de verlaagde huur?
De ingangsdatum van de voorgestelde huurverlaging ligt ten minste twee maanden ná
de datum waarop het voorstel door de verhuurder is ontvangen. De huur wordt dus niet
met terugwerkende kracht verlaagd!
c. Wat is het verschil tussen een bezwaar tegen de inkomensafhankelijke
huurverhoging en een voorstel voor huurverlaging op grond van het inkomen?
Een bezwaar richt zich tegen een voorstel van de verhuurder tot een
(inkomensafhankelijke) huurverhoging. Als het bezwaar wordt toegekend, gaat het
inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging op de voorgestelde ingangsdatum
(meestal 1 juli) niet door. Er is dan geen (inkomensafhankelijke) huurverhoging
overeengekomen.
1
Een voorstel van de huurder voor inkomensafhankelijke huurverlaging houdt in dat een
eerder overeengekomen inkomensafhankelijke huurverhoging wordt gecorrigeerd. De
ingangsdatum van de nieuwe, verlaagde huurprijs ligt twee maanden nádat u het
voorstel voor huurverlaging aan de verhuurder heeft gestuurd. Een belangrijk verschil
is dat een huurverlaging niet wordt toegekend omdat de eerdere huurverhoging
onterecht was of op foute gegevens gebaseerd, maar omdat zich nadien een nieuwe
situatie voordoet, namelijk een inkomensdaling.
d. Kunt u een huurverlaging voorstellen en (veel) later daarvoor
onderbouwing aanleveren, zoals bewijs van een lager inkomen?
Nee. U moet een voorstel tot huurverlaging meteen onderbouwen met een
uittreksel uit de basisregistratie personen (BRP) en inkomensverklaringen (IB60formulieren). Op dit punt is er verschil met het bezwaar tegen de huurverhoging. De
huurder kan bij bezwaar tegen de huurverhoging zijn bezwaar later nog aanvullen. Een
voorstel voor huurverlaging is pas compleet als de onderbouwing is geleverd. Twee
maanden daarna kan de huurverlaging dan ingaan. De corporatie heeft uiteraard
vrijheid heeft om u eerder tegemoet te komen.
e. Kan er een samenloop zijn van het voorstel voor huurverlaging en het
bezwaar tegen de huurverhoging?
In 2014 kan zich inderdaad een samenloop voordoen van een bezwaar tegen de
huurverhoging 2014 en een voorstel voor huurverlaging. Als u in juni 2014 met een
BRP-uittreksel en IB60-formulieren kunt aantonen dat uw inkomen in 2013 in een
lagere inkomenscategorie valt, kunt u allereerst bezwaar maken tegen de
inkomensafhankelijke huurverhoging op 1 juli 2014.
Als u ook in 2013 een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gekregen, kunt u in
juni 2014 een voorstel doen voor huurverlaging om de inkomensafhankelijke
huurverhoging van 2013 te corrigeren. De officiële ingangsdatum van het
huurverlagingsvoorstel is twee maanden na juni 2014 en dus 1 september 2014.
Rekenvoorbeeld samenloop bezwaar tegen huurverhoging en huurverlaging
De huur van de betreffende huurder was € 450 op 1 juni 2013.
De huurder heeft een huurverhoging gekregen op 1 juli 2013 van 6,5%.
De huur werd € 450 + 6,5% = € 479,25.
Ook op 1 juli 2014 wordt een huurverhoging voorgesteld van 6,5%.
De huur op 1 juli 2014 zou worden € 479,25 + 6,5% = € 510,40.
De huurder maakt bezwaar tegen de huurverhoging op 1 juli 2014 én doet een voorstel
voor huurverlaging. Met een BRP-uittreksel en IB60-formulieren toont de huurder aan
dat het inkomen in 2013 in de laagste inkomenscategorie viel.
Dit betekent in de eerste plaats dat het inkomensafhankelijke deel van huurverhoging
op 1 juli 2014 niet doorgaat. De huur op 1 juli wordt € 479,25 + 4% = € 498,42.
Vervolgens wordt op 1 september ook het inkomensafhankelijke deel van de
huurverhoging in 2013 gecorrigeerd. De nieuw berekende huur per 1 september 2014
is: € 450 + 4% + 4% = € 486,72.
Uiteraard is dit een ingewikkelde en omslachtige werkwijze. De corporatie heeft de
beleidsvrijheid om bij een samenloop van bezwaar tegen de huurverhoging en een
verzoek tot huurverlaging, de nieuw berekende huur (in het voorbeeld € 486,72) na
correctie van de huurverhoging én toekenning van het voorstel voor huurverlaging te
laten ingaan op 1 juli 2014.
2
f. Hoe ziet de huurverlaging er uit als u na 1 juli 2014 een voorstel
doet voor huurverlaging?
U kunt voorstellen het inkomensafhankelijke deel van maximaal twee
huurverhogingen te corrigeren. Dat kan tot twee jaar na de ingangsdatum van de
huurverhoging. Tot 1 juli 2015 kunt u dus huurverlaging vragen voor twee
inkomensafhankelijke huurverhogingen, namelijk die van 1 juli 2013 en 1 juli 2014. Tot
1 juli 2016 kunt in elk geval nog huurverlaging aanvragen voor de
inkomensafhankelijke huurverhoging van 2014.
Als u kunt aantonen (met BRP-uittreksel en IB60-formulieren) dat uw inkomen
lager is geworden dan een van de gehanteerde inkomensgrenzen, dan kunt u een
huurverlaging aanvragen.
Rekenvoorbeeld 1
De huur van de betreffende woning was € 450 op 1 juni 2013.
De huurder heeft een huurverhoging gekregen op 1 juli 2013 van 4,5%.
De huur werd € 450 + 4,5% = € 470,25.
Op 1 juli 2014 wordt een huurverhoging voorgesteld van 6,5%.
De huur op 1 juli 2014 bedroeg € 470,25 + 6,5% = € 500,82.
De huurder vraag in oktober 2014 huurverlaging aan, omdat door een wijziging in het
huishouden het inkomen is gedaald tot onder de laagste inkomensgrens van € 34.085.
De nieuwe huur per 1 januari 2015 wordt:
€ 450 + 4% + 4% = € 486,72.
Rekenvoorbeeld 2
De huur van de betreffende woning was € 450 op 1 juni 2013.
De huurder heeft een huurverhoging gekregen op 1 juli 2013 van 4,5%.
De huur werd € 450 + 4,5% = € 470,25.
Op 1 juli 2014 wordt een huurverhoging voorgesteld van 6,5%.
De huur op 1 juli 2014 bedroeg € 470,25 + 6,5% = € 500,82.
De huurder vraag in oktober 2014 huurverlaging aan, omdat door een wijziging in het
huishouden het inkomen is gedaald tot een inkomen in de middengroep (tussen €
34.085 en € 43.602). De huurverhoging op 1 juli 2013 blijft gehandhaafd, dat was een
huurverhoging gebaseerd op een middeninkomen. Alleen de huurverhoging van 1 juli
2014 wordt gecorrigeerd. De nieuwe huur per 1 januari 2015 wordt: € 470,25 + 4% =
€ 489,06.
g. Wanneer moet de huur tot onder de huurtoeslaggrens worden verlaagd?
Op dit moment is dat nog niet helemaal duidelijk. Als het huishoudinkomen door de
inkomensdaling tot onder de inkomensgrenzen voor de huurtoeslag is gedaald, moet
ook de huur tot onder de huurtoeslaggrens worden verlaagd. De uitwerking van deze
bepaling is nog onduidelijk.
Bron: Hilma Bolsman, ‘Huurbeleid en Meer’, 2014
3

Download Report