download pdf

Partiële ontbinding van de
huurovereenkomst door de
huurder
mr. J. Kist*
In dit artikel staat de (partiële) ontbinding van de huurovereenkomst door huurder centraal. Hoe verhoudt art. 7:207
BW zich tot een reguliere ontbinding op grond van art.
6:265 BW en verder? Dit artikel behandelt de verschillen en
de overeenkomsten en inventariseert risico’s, waarmee huurder en verhuurder worden geconfronteerd.
Ontbinding algemeen en huurprijsvermindering
Ontbinding heeft tot doel partijen te bevrijden van verbintenissen uit hoofde van wederkerige overeenkomsten voor
zover daar geen prestatie (meer) tegenover staat (tekortkoming). Daarbij is niet van belang of de tekortkoming toerekenbaar is aan de schuldenaar of niet. Overmacht en eigen
schuld spelen aldus en anders dan bij aansprakelijkheid voor
schade geen rol. Huurrechtelijk is dit in zoverre een interessant punt omdat bij de vraag of er sprake is van een gebrek
(lees: tekortkoming aan de zijde van de verhuurder) wordt
aangesloten bij de regeling van art. 6:74 en 6:75 BW, welke artikelen nu juist de opmaat zijn naar het aansprakelijkheidsrecht.
De rechtsvordering tot huurprijsvermindering is geen sui generis vordering maar geënt op de figuur van (partiële) ontbinding, zoveel weten we sinds het arrest Van Bommel /
Ruijgrok.1 De codificering van voornoemd arrest is neergelegd in art. 7:207 BW.
Een huurder kan naast zijn handhavingsarsenaal op grond
van de gebrekenregeling gebruik maken van alle middelen,
die Boek 6 hem als schuldeiser ten dienst stelt. Art. 7:205
BW maakt zoveel duidelijk. De wetgever heeft willen benadrukken dat afdeling 2 van titel 7.4 BW geen gesloten stelsel is.2 Het debat gaat inmiddels (gechargeerd) meer over de
vraag in welke mate de gebrekenregeling iets toevoegt aan
de rechten en bevoegdheden, die huurder als schuldeiser op
grond van Boek 6 BW heeft.3
Art. 6:267 BW bepaalt dat ontbinding van een overeenkomst
niet alleen in rechte maar juist ook middels een buitengerechtelijke verklaring kan plaats vinden. De mogelijkheid
om een huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden
heeft een verhuurder uiteraard niet, specifieke uitzonderingen daargelaten (bijv. art. 7:210 lid 1 BW). Verhuurder kan
slechts in rechte ontbinding van een huurovereenkomst vorderen. Dit is een vorm van processuele huurbescherming
van de huurder. Huurder is niet zomaar aan de willekeur van
verhuurder overgeleverd. De tussentijdse beëindiging van
een huurovereenkomst op grond van een tekortkoming van
huurder dient door de rechter te worden beoordeeld en gesanctioneerd.
Nader beschouwd beperkt art. 7:207 BW de huurder in tal
van opzichten in vergelijking met art. 6:265 BW. Deze be342
HB2014_06.indb 342
Tijdschrift voor Huurrecht
perkingen en risico’s worden hierna nader onder de loep genomen.
De eerste beperking betreft het feit dat de huurder wil hij
gebruik maken van art. 7:207 BW hij op één lijn geplaatst
wordt met verhuurder, in die zin dat huurder een partiële
ontbinding op grond van art. 7:207 BW niet buitengerechtelijk kan bewerkstelligen. Het asymmetrische verbod van
buitengerechtelijke ontbinding voor de verhuurder op grond
van art. 7:231 BW geldt evenzeer voor de huurder, die een
huurprijsvermindering nastreeft op grond van art. 7:207 BW.
De huurder dient in rechte het beroep op partiële ontbinding geldend te maken. In aanvulling op de eerdere verwijzing naar Van Bommel / Ruijgrok verdient het opmerking
dat de wetgever ervoor heeft gekozen af te wijken van de op
Van Bommel / Ruijgrok geënte jurisprudentie door nadrukkelijk te bepalen dat huurprijsvermindering op grond van
art. 7:207 BW gevorderd moet worden.4 Niet langer kan een
huurder zich (bij wijze van verweer) beroepen op de partiële
ontbinding van de huurovereenkomst door middel van buitengerechtelijke verklaring.
De achtergrond van het opleggen van deze eis aan de huurder ligt ook in de gedachte dat de huurder als (maatschappelijk) zwakkere partij beschermd moet worden tegen de
verhuurder. Art. 7:207 BW beoogt daarnaast ook de huurder tegen zichzelf te beschermen. De constatering of er sprake is van een gebrek aan het gehuurde kan niet zelfstandig
door de huurder worden gemaakt. De rechter stelt vast of er
sprake is van een gebrek. Evenzeer, is het niet aan de huurder voorbehouden om naar eigen goeddunken de huurprijs te
verlagen. Door de evenredigheidstoets en de verplichte gang
naar de rechter kan de huurder niet in de situatie komen te
verkeren, dat de huurder een betalingsachterstand heeft laten ontstaan indien vast komt te staan dat het vermeende gebrek geen gebrek blijkt te zijn of dat de door de huurder toegepaste huurprijsvermindering niet evenredig is.
In de Parlementaire Geschiedenis is hierover opgemerkt:
‘Overigens zal niet ieder ‘wissewasje’ tot een vermindering van ‘het genot van het gehuurde zaak’ leiden. In de eer-
*
1.
2.
3.
4.
Jeroen Kist is advocaat bij Lexence Advocaten en Notarissen N.V. op de sectie vastgoed.
HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128.
Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 15.
Jhr. mr. J.L.R.A. Huydecoper in ‘Huurrecht in Praktijk’
2014/6 Wat regelt de gebrekenregeling nou eigenlijk?
Zie bijvoorbeeld Hof Amsterdam 4 juni 2013, NJF
2013/397 (r.o. 3.4.1). Anders Hof Den Bosch 30 juni 2009,
WR 2010, 43.
Bedrijfsruimte
Nr. 6 november/december 2014
22/12/2014 20:00:51
Partiële ontbinding van de huurovereenkomst door de huurder

ste plaats staat processuele voorschriften hieraan in de weg;
zoals nog ter sprake zal komen, kan huurprijsvermindering
slechts langs de weg van rechtsmaatregelen worden verkregen, waaraan kosten zijn verbonden. In de tweede plaats
leidt ook de evenredigheidsmaatstaf ertoe dat alleen een
substantiële aantasting van het huurgenot tot huurvermindering zal leiden.’5
Procederen kost tijd en geld, een calculerend huurder zal
dan ook zijn knopen tellen alvorens een procedure te starten. Maar heeft de huurder eenmaal een rechterlijk oordeel
verkregen op grond waarvan de huurprijs is verminderd tot
dat het gebrek is verholpen, dan krijgt de huurder een vergelijkbare verantwoordelijkheid opgedrongen, waartegen hij
in eerste instantie werd beschermd. Het is nu aan de huurder
te beoordelen of het gebrek ook is verholpen. Niet alle gebreken zijn eenduidig te verhelpen. Genot heeft en klachten
hebben al helemaal een subjectieve dimensie. In veel gevallen zal de beoordeling van de vraag of de verhelping van de
gebreken afdoende is ook een bepaalde deskundigheid vereisen, die de huurder niet bezit. Weigering van de huurder
om op verzoek van verhuurder (onder de mededeling dat het
gebrek is verholpen) de volledige huur (weer) te voldoen nadat de rechter een huurprijsverlaging heeft toegewezen en de
verhuurder herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd, brengt
de huurder wederom in de positie waarbij de huurder zelfstandig zal moeten beoordelen of het gebrek daadwerkelijk
is verholpen. De huurder kan alsdan alsnog tekortschieten in
zijn hoofdverplichting tot het voldoen van een tegenprestatie door naar later blijkt ten onrechte betaling van de volledige huur te weigeren.
In de Parlementaire Geschiedenis wordt nog gewezen op de
evenredigheidstoets, die een dempende (om een aanpalend
huurprijs gerelateerd begrip te hanteren) effect zou moeten
hebben. Is de maatstaf van art. 7:207 BW uniek? Ook Boek
6 kent de mogelijkheid van partiële ontbinding. Art. 6:270
BW luidt letterlijk: ‘Een gedeeltelijke ontbinding houdt een
evenredige vermindering in van de wederzijdse prestaties in
hoeveelheid of hoedanigheid.’ Nee dus, de maatstaf is niet
uniek. Een ander kenmerk van art. 7:207 BW is het tijdelijke
karakter van de huurprijsvermindering. De huurprijsvermindering geldt ‘van de dag waarop [de huurder] van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder (…)
tot die [dag], waarop het gebrek is verholpen’. Bij (andere)
duurovereenkomsten zal ook vaak gedeeltelijke ontbinding
in de tijd aangewezen zijn. Het gevolg van een gedeeltelijke ontbinding is dat de overeenkomst met een gewijzigde
inhoud voortleeft. Voor het ontbonden gedeelte zijn partijen
voor de toekomst van hun verbintenissen bevrijd. De maatstaf van art. 7:207 BW is dan ook niet zozeer een vernauwing van art. 6:265 BW. Art. 6:265 BW geeft de schuldeiser
in beginsel de keuzevrijheid tussen algehele en gedeeltelijke
ontbinding, waarbij partijen zich voor de toekomst bevrijden van een overeenkomst. Art. 6:265 BW verwijst expliciet naar gedeeltelijke of gehele ontbinding. Art. 7:207 BW
ziet slechts op een tijdelijke en gedeeltelijke ontbinding, nl.
over de periode vanaf de melding van huurder van een gebrek aan verhuurder tot het moment van verhelpen van het
gebrek door verhuurder.
Voor de duidelijkheid: huurprijsvermindering heeft niet per
se een tijdelijk karakter. Het kan zijn dat het verhelpen van
een gebrek redelijkerwijs niet van verhuurder gevergd kan
worden (te duur of onmogelijk). Interessant is in dit opzicht
het arrest van het Gerechtshof ‘s Gravenhage van 20 deNr. 6 november/december 2014
HB2014_06.indb 343
cember 2011 (De Leeuw Makelaardij / EKA Vastgoed). In
deze zaak vorderde huurder huurprijsvermindering op grond
van art. 7:207 BW alsmede ontbinding van de huurovereenkomst op grond van art. 6:265 BW. De uitkomst illustreert
de parallelle toepassing van art. 7:207 en 6:265 BW. De gebreken (de verpauperde toestand van de achterzijde van
het winkelcentrum, waarin het gehuurde was gelegen en de
langdurige aanwezigheid van rioolmuggen) leveren gelijktijdig de grondslag voor een huurprijsvermindering van 25%
met terugwerkende kracht tot het moment waarop verhuurder kennis had gekregen van de gebreken als ook de tekortkoming op grond waarvan huurder de huurovereenkomst
mocht ontbinden.
Bewijslast en risico
Indien de huurder de route van art. 6:267 BW kiest, dus volledige of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst
middels een buitengerechtelijke verklaring is er het risico
dat huurder de situatie verkeerd taxeert. Bij een succesvol
beroep in rechte van de verhuurder op de ‘tenzij-’regel van
art. 6:265 BW is dit risico vele malen kleiner dan wanneer
de huurder de route van art. 7:207 BW kiest.
De bewijslast is in geval van een 207-procedure in praktische zin omgekeerd ten opzichte van een ontbinding op
grond van art. 6:265 BW. De hoofdregel is dat iedere tekortkoming een schuldeiser de bevoegdheid geeft een overeenkomst te ontbinden. Pas daarna volgt de tenzij-regel. De
ingeroepen ontbinding sorteert slechts dan geen effect indien de schuldenaar (in dit geval de verhuurder) aannemelijk maakt dat de bijzondere aard van de tekortkoming of de
geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding niet
rechtvaardigt. De stel- en bewijslast dat de tekortkoming
geen ontbinding rechtvaardigt rust op de tekortschietende partij. Deze zal zich gemotiveerd op de tenzij-regel moeten beroepen volgens vaste jurisprudentie.6 Nu de vordering
tot huurprijsvermindering in rechte dient te worden ingesteld kan de huurder niet volstaan met de enkele mededeling
dat er sprake is van een gebrek, in een 207-procedure zal de
huurder aannemelijk moeten maken en zo nodig moeten bewijzen dat er een gebrek is.
Verhuurder moet in kennis zijn gesteld van het
gebrek
Een andere afwijking van de generalis is het feit dat een tijdelijke en gedeeltelijke ontbinding op voet van art. 7:207
BW terugwerkt tot het moment van kennisgeving door huurder aan verhuurder. Art. 7:207 BW stelt als aanvullende eis
ten opzichte van art. 6:265 BW dat huurder verhuurder ‘behoorlijk kennis heeft gegeven [van het gebrek]’. De vordering tot huurprijsvermindering wordt aldus opeisbaar op de
dag, dat huurder verhuurder informeert over het gebrek. De
eis om behoorlijk kennis te geven heeft als rechtsbron de redelijkheid en billijkheid. De kennisgeving is vormvrij.
In de Parlementaire Geschiedenis is uitdrukkelijk aan de
orde geweest dat gerechtelijke ontbinding op grond van art.
6:265 BW geen terugwerkende kracht heeft. Overigens staat
het partijen vrij afwijkend overeen te komen. De ontbinding wordt bij vonnis uitgesproken en het moment van ont-
5. MvT artikelsgewijze toelichting, t.a.p. p. 18 e.v.
6. Zie ondermeer HR 27 november 1998, NJ 1999, 197 De
Bruin/Meling en HR 22 juni 2007, LJN BA4122, NJ 2007,
343 Fisser/Tycho.
Tijdschrift voor Huurrecht
Bedrijfsruimte
343
22/12/2014 20:00:51
Partiële ontbinding van de huurovereenkomst door de huurder
binding kan niet voor de datum van de uitspraak liggen. De
wetgever heeft bij art. 7:207 BW een hybride variant gekozen. De rechter spreekt de tijdelijke en gedeeltelijke ontbinding uit vanaf het moment van melding van huurder aan verhuurder. Deze melding ligt uiteraard voor de datum waarop
de rechter de partiële ontbinding uitspreekt en werkt in die
zin terug en wel tot het moment waarop de huurder verhuurder kennis heeft gegeven van het gebrek.
Verval en verjaring
Het zal niet voor het eerst zijn dat een huurder meer dan
vijf jaar aan het lijntje wordt gehouden. Moeizame, technisch taaie discussies over bijvoorbeeld de vertaling van een
programma van eisen met betrekking tot klimaatinstallaties of lekkages kunnen zomaar vijf jaar voortslepen zonder
dat huurder een vordering tot huurprijsvermindering instelt.
Huurder en verhuurder zullen gezamenlijk of los van elkaar
deskundigen in de arm nemen en onderzoeken laten uitvoeren. Mogelijk zal verhuurder door de tijd heen verschillende pogingen ondernemen het gebrek te verhelpen, waarna
huurder er doorgaans van af ziet gevolg te geven aan eerdere sommaties, ingebrekestellingen en aanzegging van rechtsmaatregelen.
De bevoegdheid tot (buitengerechtelijke) ontbinding vervalt
door verjaring van de rechtsvordering tot ontbinding. Nota
bene: de verjaring staat niet in de weg aan gerechtelijke of
buitengerechtelijke ontbinding ter afwering van een op de
overeenkomst steunende rechtsvordering of andere rechtsmaatregel.
De verjaringstermijn van een dergelijke rechtsvordering bedraagt vijf jaar vanaf het moment dat de vordering opeisbaar
is geworden. De vordering wordt opeisbaar de dag na de dag
waarop de tekortkoming kenbaar voor de schuldenaar werd.
De verjaring van een vordering tot nakoming wordt gestuit
door een schriftelijke mededeling van schuldeiser, waarin
deze zich ondubbelzinnig op nakoming beroept (art. 3:317
lid 1 BW). De verjaring van andere rechtsvorderingen zoals (partiële) ontbinding wordt gestuit door een schriftelijke
aanmaning, indien deze binnen zes maanden gevolgd wordt
door een rechtshandeling als bedoeld in art. 3:316 BW, nl.
het instellen van een eis of een andere daad van rechtsvervolging (art. 3:317 lid 2 BW).
Het ‘commune’ huurrecht kent geen vervaltermijn. Terzijde merk ik op dat huurders van woonruimte wel een vervaltermijn boven het hoofd hangt. Art. 7:257 BW bepaalt dat de
vordering tot huurprijsvermindering op grond van art. 7:207
BW vervalt zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. Kortom, een heldere vervaltermijn
met alle fatale gevolgen van dien, voor het verleden althans.
(De vraag in art. 7:257 lid 1 BW het laatste gedeelte van
art. 7:207 lid 1 BW (‘of [de dag] waarop’ het gebrek reeds
in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te
gaan.’) buiten toepassing wordt gesteld voert te ver voor een
artikel in het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte).
Wel geldt in de verhouding schuldenaar/verhuurder –
schuldeiser/huurder art. 6:89 BW. Art. 6:89 BW draagt de
schuldeiser op straffe van verval van diens aanspraken op
zijn schuldenaar tijdig (‘binnen bekwame tijd’) te protesteren bij zijn schuldenaar. Art. 6:89 BW, ook wel de klachtplicht genoemd, ziet op ondeugdelijke nakoming van een
verbintenis, niet op de situatie waarin in het geheel niet is
gepresteerd.7 De klachtplicht ziet op iedere rechtsvordering
(en verweer), die is gegrond op een gebrek in de prestatie.8
344
HB2014_06.indb 344
Tijdschrift voor Huurrecht

In huurrecht termen: art. 6:89 BW ziet op een vermindering
van het huurgenot (art. 7:206 BW en art. 7:207 BW) maar
niet op een gebrek dat het genot geheel onmogelijk maakt
(art. 7:210 BW). Uiteraard is de vraag wanneer ‘binnen bekwame tijd’ is geklaagd zeer casuïstisch.
Onduidelijk is of art. 7:222 BW een huurrechtelijke verbijzondering van art. 6:89 BW is. Art. 7:222 BW bevat geen
vervaltermijn ter zake vorderingen op grond van art. 7:206
BW of art. 7:207 BW. Art. 7:222 BW legt huurders de verplichting op om ‘indien de huurder gebreken aan de zaak
ontdekt (…), de huurder daarvan onverwijld aan verhuurder kennis moet geven.’ Jurisprudentie over 7:222 BW is tamelijk schaars. In de Parlementaire Geschiedenis is uitdrukkelijk aan de orde gekomen dat ‘De sanctie is uitsluitend
schadevergoeding. Niet tijdig melden betekent niet dat de
huurder geen recht op herstel van een gebrek heeft.’9 Het
niet voldoen aan deze wettelijke verplichting om gebreken
te melden levert een nalatigheid van huurder op als gevolg
waarvan huurder jegens verhuurder aansprakelijk is voor de
schade, die ontstaat en als gevolg van zijn nalatigheid dient
te vergoeden. Hoewel niet heel wezenlijk dringt de vraag
zich op waarom de wetgever hier gekozen heeft voor ‘nalatigheid’. Het lijkt na ‘gebrek’ een verdere proliferatie van
het begrip tekortkoming te zijn.
Verder wordt overwogen in de Parlementaire Geschiedenis dat ‘het niet tijdig kennis geven van het gebrek tot bijkomend gevolg heeft dat een eventuele huurvermindering
op grond van artikel 207 later ingaat.1 0 ’ Dit lijkt een billijke toevoeging. Immers, huurprijsvermindering zal door de
rechter worden toegewezen ingaande van de dag waarop
huurder het gebrek aan verhuurder heeft gemeld.
Conclusie
Zoals hiervoor uiteengezet is op bijzondere onderdelen de
regeling van art. 7:207 BW een vernauwing van de mogelijkheden van huurder. Tegelijkertijd sluit art. 7:207 BW de
mogelijkheden van huurder op grond van art. 6:265 BW en
verder niet uit. Wel ligt er in zoverre een huurbeschermingsgedachte aan art. 7:207 BW ten grondslag dat de huurder tegen zichzelf wordt beschermd doordat hij niet eigenmachtig
en ondoordacht de huurprijs kan verlagen. Dit risico lijkt nu
echter te zijn gemigreerd naar het moment waarop verhuurder (al dan niet) heeft voldaan aan zijn verhelpingsplicht.
Meer algemeen geldt dat de verhelpingsplicht van verhuurder zowel voorafgaand aan een 207-procedure als na afloop van een 207-procedure risico’s in zich bergt. Voorafgaand aan een 207-procedure is er het risico van verval en
verjaring van de vordering tot huurprijsvermindering juist
vanwege de focus op verhelping, terwijl na afloop van een
207-procedure huurder als nog in de positie wordt gebracht
waar tegen de wetgever de huurder trachtte te beschermen,
namelijk of huurder nog gerechtigd is vast te houden aan de
huurprijsvermindering omdat het gebrek is verholpen.
7. HR 23 maart 2007, LJN AZ3531, NJ 2007, 176 Brocacef/
Simons.
8. T&C Burgerlijk Wetboek Boek 6, Titel 1, Afd. 9, art. 6:89 ,
Deventer 2011, p.2516.
9. Nota Kamerstukken II 26 089, nr. 6, p. 26.
10. Nota Kamerstukken II 26 089, nr. 6, p. 26.
Bedrijfsruimte
Nr. 6 november/december 2014
22/12/2014 20:00:51

Download Report