不動産業・不動産金融の現状と今後０７ｂｃ１０１ｙ不動産を担保としての融資が中心。不動産金融とは不動産を担保として、不動産の取得、建設、開発、投資対象としてはそれぞれの実物不動産は、投資単位も大きく、立地、保有等の不動産に係る金融ということ。これには、不動産業者に対す地域の特性、建物の形質、間取りなどがまちまちで個別の特性を抱える金融のほか、広く企業の設備投資や、個人の住宅取得が含まれる。ている（→強い個別性）。また流動性も低いことから、投資先の１つの選択肢として考えられていなかった。  不動産金融市場の発展従前の市場住宅・不動産市場金融市場住宅・不動産債権・証券担保強い個別性小口化・流動化に制約財政投融資資金取得公的融資機関預貯金等民間金融機関短期・変動融資 → 200 長期・固定融資ローンの利用者 199 → 200 → 不動産金融市場の発展住宅・不動産金融市場  住宅・不動産市場担保 1998年資産流動化（SPC）法成立 REIT、不動産住宅・不動産 → SPCによるABS（資産担保証券）発行開始金融市場思慕ファンド債権・証券賃料、売却益を背景に 2000年投資信託、投資法人に関する法律資産担保証券 → 不動産投資信託（REIT）制度導入取得 MBS 2001年住宅金融公庫の改革証券化長期・固定、短期・変動を含めたローンの利用者 → 2003年証券化支援制度による長期・固定のフラット35を実施住宅金融支援機構多様なローン債権買取等民間金融機関担保住宅ローン債権不動産金融市場が急速に拡大！！  不動産金融市場の発展不動産私募ファンド J－REIT ・証券取引所で売特定少数の投資家を対象にした私募形式の不動産ファン買可能ド。比較的小規模案件（10億・小額からの不動未満）に投資を行い、独自の産投資価値向上戦略を施し不動産価値を上げ、さらにはノンリ・リスク分散の効果コース・ローンを利用し収益・分配金の安定性にレバレッジを掛けることに・インフレヘッジにより、より高い収益性を実現する。有用な金融商品  不動産金融市場の低迷なぜサブプライムで日本の不動産金融が低迷したか。 BUT!! ●海外からの不動産投資資金減少サブプライムの影響により、 ●不動産融資における信用収縮 → 物件取得のための資金調達困難不動産金融市場が低迷！！ ●不動産価格が下落基調の中、売り手と買い手の設定価格が乖離しているため取引が成立しない  不動産金融市場の低迷 2008年10月28日に最安値704円まで下落。  主要な買い手であった、外資系金融機関や投資ファンド（外 J-REITは、これまでファンドの物件の出口戦略（売国人投資家）の間で、買い控えが起きている。却先）として、あるいは不動産会社の開発物件の売却なぜ、海外投資家が日本の不動産市場に投資をしていたか。先として機能してきたため、J-REITが資金調達でき → 日本のイールド・スプレッドは欧米諸都市のイールド・スプずに物件取得能力が落ちると、次々に悪影響を及ぼすレッドより高く、また、長期借入金利も低いため、レバレッジをきかことに。せやすかったからなど。  不動産金融市場の低迷日本では04年頃からCMBSの発行が急増。しかし、世 2008年度の不動産取引件数は502件、界的な金融危機により不動産取引が縮小し、貸し手が国内外の企業が都心のオフィス拡大を控えたり、取引額は1兆8800億円。いなくなり行き詰まりの状態に。後に残ったのが縮小に入っているため。 CMBSの大量償還問題。2010年に1兆3千億円の償前年度の5兆5429億円の約３分の１に減少還が待っている。これはサブプライム問題と同じように、借り換えができるかどうかにかかっている。  不動産金融市場の低迷不動産向け融資減少（貸出残高59兆800億円で前年同月比0,8％減少。 → 不動産価格下落に伴う業者の業績悪化を背景に銀行が慎重に。  日本の不動産金融市場は  不動産関連会社の経営破たん件数増加転換期にあると → 金融機関の融資が慎重になったことで資金調達が困いえる！！難になり資金繰りが悪化し破綻してしまうケースが多い。２００８年１０月初のJ-REITであるNCRが倒産政府による不動産業への支援 ●不動産投信の合併の環境整備優良REITによる不振REITへの買収は不動産市場の一段の冷え込みを回避する一手となるとして、「課税条件を明確化」「手続きも簡素化」。   REITを支援するため官民共同の投資ファンド設立を検討投資ファンドは政投銀や不動産開発を手がける民間企業などが出資して創設。ファンドの信用力を高めて、民間金融機他にも、一部の不動産投資法人のスポンサー関からの融資を引き出すのが狙い。ファンドはREITが保有変更や資本参加が発表されたこと、国土交通する不動産を購入する。REITが売却代金を元手に新たな省の「住宅・不動産市場活性化のための緊急対策」などにより、J-REIT市場が少し上向きに物件を買うことを促し、不動産取引の活性化に繋げる。動いた。不動産金融市場の今後と課題不動産流動化や不動産ファンドのニーズは強い！！ ①事業会社等による不動産保有は収益性重視の経営や会計制度の変更アセット・マネジメント会社は、日本の不動産投（時価評価等）によって負担の重いものになり受け皿が必要とされる。これまでのようにファンドを資市場における組成すれば高成果が出ると課題として情報 ②長期安定的な資金運用の投資対象として安定収入を生む不動産は魅力いう時代は終わり、競争力不足が海外投資的なことから商品ニーズが強い。のある不動産を見極め、不家、国内投資家動産の価値を高める等、こにとってネックに ③アセットファイナンスや不動産ファンドのための仕組みやルール等がこの戦略と能力が問われるなっていることが整備されてきていること。ようになる。分かる。 →当面、調整局面が続くことが見込まれるが、不動産マーケットの回復に伴って再び成長に転じることが予測される。論点 J-REITの資金調達手段として劣後特約付き投資法人債を発行していくべきではないか。感想不動産金融ということで、今までにない実体経済という、身近なところから新たな金融の知識を勉強できたため、とても面白かった。不動産金融は、低迷の状態が今後３年は続くであろうと言われているのが現状である。しかし、サブプライム問題で日本の不動産金融の脆さが露呈されたのは事実であるが、それにより日本の不動産業界における問題点が浮き彫りになったのも事実である。日本は、この金融危機を機会に日本の不動産をより良いものに変えていくべきであると私は考えました。今回は、グラフや図の資料を多く見つけたため、それをレジュメに無理に載せようとしたため、見づらくなってしまったのが反省点です。