本稿は「マンション学」第 41 号 2012 年に掲載されたものに若干の補記、加筆をして PDF 化したものである。(藤木) 容積率に余裕のある団地型マンションの建替え合意に伴う諸問題 …… 千里ニュータウンに於ける最高裁上告棄却二事件を通しての考察 …… 藤木良 1 本論の目的明替え合意が整った団地型マンションで、近隣住民平成 14 年 6 月に「マンションの建替えの円滑化からの総合設計許可処分取消請求を含めて、何件等に関する法律」が制定され、それを露払いとしかの訴訟が生じている事態にも注目させられる。て同年 12 月には「建物の区分所有等に関する法その傍らで、国土交通省は平成 17 年に「マンシ律」の建替えに関わる条項が大幅に改定(一般に改ョン建替え実務マニュアル」、平成 22 年に「団地正とされるが、本項では以下、改定とする)され、型マンション再生マニュアル」を公表したし、一さらに国土交通省は平成 15 年 1 月に「合意形成の部の自治体では、建替え助成制度、容積率の緩和進め方に関するマニュアル」、「建替えか修繕かをを含めて建替え支援への動きが顕著である。つま判断するためのマニュアル」を公表した。この一り、住民間、または近隣住民とのトラブルが発生連の流れを第 155 回国会のために作成された「法している一方で、国、自治体は建替え促進に向け律案に関する参考資料」は「老朽化により居住水てさまざまな政策を打ち出しているのである。準の低下したストックも増加していることから、筆者は、建替えを巡るこれらの諸現象は、平成マンションの適切な維持管理、建替えの円滑化を 14 年の区分所有法改定時に、改定前法の「老朽化」図る必要性が増してきた。」ことによるとする。注1 「費用の過分性」を含めた建替え合意の法定要件このフレーズは［老朽化⇒適切な維持管理］、［老が十分に審議されず、経済政策上の観点から改定朽化⇒建替えの円滑化］の二義的に解釈されるが、がなされたことに大きく起因すると判断している。ここには“老朽化”という用語の概念規定が曖昧今後、ますます増大する経年マンションの課題にであることによる自家撞着がある。対する抜本的な法整備が行なわれなければ、千里ニュータウンで生じた事件と同根の住民間、ならちなみに、前出の「参考資料」には「老朽マンションの全国建替え事例一覧」が、合意形成マニびに近隣とのトラブル、法廷闘争は再生産される。ュアルには「老朽マンションの既往の建替え実現そこで、本稿では千里ニュータウンにおける最注1 リストに上げら高裁上告二事件の経緯を時系列的に再考し、建替れた昭和 30 年代以降に分譲されたいわゆるマンえ合意に伴う諸問題の整理を行なう。筆者は法律ションの建替え事例は、一部を除いて建替え前の学、不動産流通学を専門にしないので、専門外の容積率に余裕があり、建替えに伴う余剰床を分譲分野は先行研究、報告に委ねる。注 2 することで無償、または一部費用負担により新た 2 対象とした二事件の概要事例リスト」が付されている。な住戸を取得する等価交換方式による建替えであ事件の一つは、平成 8 年 12 月、建替え決議に棄り、これを国が［老朽化⇒建替えの円滑化］とい権した区分所有者 5 名が、参加者に建替え決議無う図式で括り込んだのである。効確認を請求したことに端を発する「新千里桜ヶ以上の問題意識に立つとき、平成 14 年の区分所丘住宅事件」(以下、「桜ヶ丘」とする)である。「桜有法改定を前後して、大阪千里ニュータウンにおヶ丘」は 12 棟、272 戸からなるが、団地全体の建いて建替えの賛否をめぐり最高裁上告に至った二替え決議は行なわず、旧法に基づき棟ごとに 5 分事件がある。また、最近も改定法に従って法定建の 4 の法定決議によっている。 NPO 法人山村集落再生塾主宰愛知産業大学造形学部特任教授・工博 1 ４建替え計画の時代背景非賛成者が無効確認の根幹としたのは、決議が旧法 62 条にいう「費用の過分性」を満たしていな両団地に建替え話が持ち上がったのはバブル経いとするもので、一審、二審ともに非賛成者の請済期である。周知のとおり昭和 60 年代から平成初求を退け、最高裁も上告を棄却している。頭にかけての異常な高景気をバブル経済期とされ事件のもう一つは、改定法に基づき団地管理組る。通説では昭和 60 年のプラザ合意に伴う急激な合が行なった団地の一括建替え決議後、参加者の円高の進行を受けて、当時の中曽根内閣が景気浮区分所有者から権利移譲を受けた共同事業予定者揚政策を取ったことを切っ掛けとし、株価が急落が、非賛成者に売渡請求をしたことを発端とするした平成 3 年初めまでとされる。しかしながら、「千里桃山台第 2 団地住宅事件」(以下、「桃山台」庶民の体感的なバブル景気観はその後も続き、実とする)で、一審が共同事業予定者の請求を妥当と質的には金融機関の破綻が次々に生じた平成 7 年判断した後、非賛成者が控訴し、敗訴、さらに最ころまで、最盛期への幻影を追っていた。そこへ高裁に上告したが棄却されたものである。この事平成 7 年 1 月 17 日に兵庫県南部地震が発生し、ひ件では改定法 70 条の「手続き要件」、ならびに 70 とつの大きな時代の終焉を象徴したともいえる。条そのものの違憲性が主な争点となっている。それ以降は低成長経済に移行したが、平成 13 年になお、非賛成者は最高裁の上告棄却後、管理組小泉内閣が誕生し、「聖域なき構造改革」を打ち出合と共同事業者に対し、万一事業が頓挫した場合し、その一環として都心での容積率の規制緩和がの損害を管理組合財産から補填する旨の理事長事なされ、超高層マンションが地方都市にまで、ま業者間契約の無効確認、および事業者が当該土地さに雨後の竹の子のように建設された。平成 14 を第三者に転売した際の売買契約書等の開示を求年の円滑化法の制定、区分所有法の改定はこのよめて提訴したが、一審、二審ともに敗訴した。うな状況下で行なわれたのである。これらの経済政策の一方で、平成 7 年の兵庫県３建替え決議に至る共通点両団地内に建替えの話が持ち上がってから建替南部地震は建物の安全性への関心を高めると同時え決議に至るまでの経緯を見ると、多くの共通すに、マンション定住化時代への節目ともなった。る課題が浮上する。そこで、両事件の一審、二審また、平成 9 年に第 3 回気候変動枠組条約締約国の判決文、法廷に提出された証拠の一部などから会議が京都で開催され、「京都議定書」が締約され団地内に建替えの話が持ち上がってから建替え決たこともマンションの長寿命化への意識を高揚す議に至るまでの経緯を表 1 にまとめた。る上で重要なメルクマールであったのを記憶して表 1 からは、両団地の建替え決議がいわゆる「等おいてよい。環境保全意識がようやくにして庶民価交換方式」によってなされたことを前提にして、意識の中に醸成され始める大きな契機となった。つまるところ、バブル経済期の土地価格の急激以下の四点の共通事項が確認できる。な高騰を背景にして持ち上がった等価交換方式に 1) 建替え話が持ち上がったのは築 20 年前後であよる建替え話は、バブル崩壊後も幻影を追うようり、バブル経済期突入から最盛期にあたる。 2) 建替え話が持ち上がってほどなく、建替えを視にして多くの容積率に余裕のある団地型マンショ野に入れた委員会を立ち上げ、建替えに関するンで検討され、建替え推進派と、定住、環境保全意向調査を実施しているが、この時点で多くのの面からそれに疑問視をする消極派との対立を生区分所有者が建替えに関心を寄せている。み出したといえる。この現象は形を変えて自治体 3) 両団地とも当初は全員合意を目標としたが、建の政策にも現れている。「桜ヶ丘」のある豊中市は、平成 7 年に全国に先駆けて「大規模団地建替助成替え決議の直前に法定決議に切り替えている。要綱」を公布する一方で、「桃山台」の吹田市では、 4) 建替え決議の直前に自治体は建替えに関連す平成 10 年に「環境影響評価条例」を制定した上で、る要項、条例を公布している。平成 16 年には市条例を改正し、「桃山台」地域の上記の他にも微妙に絡み合う事項があるが、取容積率を、例外規定をつけて 200%から 150%に低あえず上記四点に絞ってその詳細を見る。 2 表 1 両団地の建替えを巡る経過比較桜ヶ丘和暦西暦マンション関連事項昭和58年 59年 60年 61年 62年 63年平成01年 02年 1983年 5月区分所有法改正 1984年 1985年 1986年 12月バブル景気突入 1987年 1988年 1989年 1990年 03年 04年 05年 06年 07年 1991年 2月バブル景気崩壊 1992年 1993年 1994年 1995年 1月兵庫県南部地震 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年従前初年度入居昭和42年(1967年) 敷地面積 24,348㎡建築面積 4,368㎡(17.9%) 延床面積 16,638㎡(68.2%) 4 階建て12棟 272戸 3DK 57.17㎡ 56.21㎡売渡請求額 4,080万円桃山台従前初年度入居昭和44年(1969年) 敷地面積 36,776.94㎡ 6,031㎡(16.4 %) 建築面積延床面積 24,638.95㎡(67.0 %) 5階建て17棟 380戸 3DK 270戸51.16㎡ 3LDK110戸66.45㎡売渡請求額 3DK 1,840万円 3LDK 2,270万円自治会の席で建替え話アンケート調査(分譲主体協力) ｢建替検討委員会｣発足 1月 87.5%が建替えに賛意 3月「建替検討調査報告書」92.3％建替え賛成 407戸還元90㎡ 14階建て案 24階建て高層案 4月｢将来計画専門委員会｣設置決定 10月建物・設備総合調査診断 478戸還元80.36㎡案｢建替検討委員会｣を「建替委員会」に改組 4月｢大規模団地建替助成要綱｣(豊中市) 12月建替え基本スケジュール・試案広報 5月共同事業予定者維持回復費用提示 1,173万円/戸 10月建替え意向調査 9月公団と建替えに関する意見交換 2月全員合意から法定決議へ 1996年 4月建替え決議 4,5月非賛成者へ参加可否確認 8月買受指定者8戸に売渡請求 12月非賛成者5名が建替え決議無効提訴 7月吹田市と建替えに関して懇談 5月買受指定者8戸に明渡請求提訴 1997年 12月京都議定書採択 6月共同事業者予定者補修費用提示 645万円/戸 10月民間事業会社と意見交換 1998年 2月｢建替えシミュレーション｣ 3月地裁判決言渡 1999年 4月高裁控訴 9月高裁棄却 16月 85%が建替え希望と広報(注3) 2000年 12月管理適正化法制定 10月最高裁上告 12月｢修繕計画見直し案｣(土地建物管理専門委員会) 6月最高裁上告棄却 7月民間事業会社へ建替え提案依頼 2001年 4月第一次小泉内閣誕生 4月｢建替え委員会｣に名称変更 11月非賛成者住戸明渡し完了 2002年 6月建替え円滑化法制定建替え条件付90%賛成と広報(注3) 12月区分所有法建替え条項改定建替え円滑化法改正 6月 2030年までの修繕計画作成 8月建替え事業参加意向伺い 9月コンサルタント決定｢リニューアル検討委員会｣ 12月第一次コンペ 4月第二次提案依頼 2003年 1月合意形成の進め方に関する 1月ころ住民退去マニュアル 7月工事着工 6月賛成派と修繕派の公開討論 7月共同事業予定者決定建替えか修繕かを判断する 11月｢リニューアル計画案｣ためのマニュアル 2月｢現環境を守る会｣設立 11月完成入居開始 2004年 3月非賛成者同居人参加希望なしの意思表示 1 524戸還元面積 72㎡ 19階建て 6月吹田市と事前協議 7月吹田市条例改正施行容積率200%→150% 老朽度判定調査 8月修繕・建替え比較検討会 9月全員合意から法定建替えへ決議 12月建替えの臨時総会通知 1月通知事項説明会 2005年 11月マンション建替え実務マニュアル 3月建替え決議 4月非賛成者へ建替え参加可否確認 5,6月非賛成者建替え参加回答 7月設計変更に向け｢参加者の会｣結成 8月共同事業予定者非賛成者の一人に明渡請求提訴 9月｢入居権喪失｣｢買取額減額｣通知 10月資産売買契約 11月住民一斉退去 7月共同事業予定者非賛成者の三人に明渡請求提訴 2006年 10月地裁判決言渡 2007年 11月非賛成者高裁控訴 5月高裁判決言渡 2008年 6月最高裁上告 11,12月立ち退き強制執行 4月最高裁上告棄却 2009年 8月非賛成者損害補填契約無効確認等請求提訴 2010年 4月地裁判決言渡 2011年非賛成者高裁控訴 12月高裁判決言渡：築 20 年次：築 30 年次 3 これらの状況は千里ニュータウンに限ったこと減している。自治体の政策は両団地にそのまま反映し、「桜ヶ丘」では「大規模団地建替助成要綱」ではない。首都圏の多くの団地型マンションでもの公表を受けて建替え決議に臨み、「桃山台」では同時期に建替え検討委員会が立ち上がっている。市条例改正に伴い容積率が減じられる可能性があ分譲主体やデベロッパーが建替え話を管理組合にるのを知って、建替え合意前に吹田市へ駆け込み持ちかけたものが少なからずあり、「桜ヶ丘」、「桃申請をした上で建替え決議の総会を開催している。山台」と同時期に分譲された 700 戸を越える団地また、両団地ともに建替え決議の直前に、それま型マンションにおいて、自治体が容積率 250%、で建替えは全員合意にするとしてきたものを法定高さ 100m を容認し、還元率 120%、30 階建ての決議に切り替えていることを共通とする。この全超高層を含む 2,000 戸近い複合マンションへの建員合意から法定決議への切り替えの中に、［老朽化替え案を 10 年にわたって幻影した例がある。建替 ⇒適切な維持管理］、［老朽化⇒建替えの円滑化］え計画を断念した現在では 62.9 ㎡の 3LDK が 400 という二義性の欺瞞が潜んでいるといえる。万円で市場に出た。ちなみに、この団地の隣接地５公示価格の動向の平成 23 年度公示価格は 216,000 円/㎡であり、 3LDK 400 万円の不動産流通価格は、団地の敷地上述の時代動向を前提にして、両団地の最寄駅を更地にした場合の土地持分資産を無いものとす近辺の土地公示価格を図 1，2 に示した。るところまで割り込んでいる。 1,200,000 円/㎡緑丘2-8-5 緑丘2-9-3 緑丘3-25-10 1,000,000 以上は、土地と建物を分離処理できないマンシ緑丘4-16-11 西緑丘2-1-13 西緑丘3-21-17 800,000 東豊中2-2-47 ョンの区分所有権、厳密に言えば住戸の価格を、東豊中2-5-18 東豊中3-10-13 600,000 東豊中3-11-7 新千里西2-11-3 現在の不動産流通業界は確定的に評価できないこ新千里西3-8-3 400,000 新千里西3-16-16 新千里北2-24-9 新千里北3-11-3 とを示している。これは、最寄駅からの利便性に新千里北3-11-10 200,000 上新田2-4-10 22年 21年 20年 19年 18年 17年 16年 15年 14年 13年 9年 12年 11年 8年 10年 7年 6年 5年 4年 3年 64年 63年平成2年 62年 61年 60年 59年 58年 57年 56年 55年 54年 53年 52年 51年 50年 49年 48年昭和47年上新田2-7-28 0 大差ないものの、「桜ヶ丘」の売渡請求額が 3DK 4,080 万円(約 72,000 円/㎡)に対して、「桜ヶ丘」の図 1 千里中央駅を最寄駅とする公示価格の変動 9 年後に建替え決議を実施した「桃山台」では 3DK 1,200,000 円/㎡山田上54-1 1,000,000 山田上2953 1,840 万円(35,965 円/㎡)、3LDK 2,270 万円(34,161 佐竹台3-8-3 佐竹台3-8-13 800,000 佐竹台4-7-15 円/㎡)であることからも明らかである。佐竹台5-9-6 桃山台3-27-3 600,000 桃山台3-8-10 高野台3-12-5 しかしながらこの問題の法廷での争点は両事件高野台3-15-11 400,000 高野台3-7-2 五月が丘南10-11 で趣を異にする。「桜ヶ丘」では、旧法に従って建五月が丘北13-28 200,000 22年 21年 20年 19年 18年 17年 16年 15年 14年 13年 12年 11年 10年 9年 8年 7年 6年 5年 4年 3年平成2年 64年 63年 62年 61年 60年 59年 58年 57年 56年 55年 54年 53年 52年 51年 50年 49年 48年昭和47年佐井寺3-20-32 0 物評価額に対する修繕費用の過分性が、「桃山台」では売渡請求額そのものが問題となっている。「桜図 2 南千里駅を最寄駅とする公示価格の変動「桜ヶ丘」は地下鉄千里中央駅から徒歩 6 分、ヶ丘」では、建替え参加者側が原価法を基準にし「桃山台」は阪急線南千里駅から徒歩 4 分で、図た建物一戸当たり 300 万円を提示し、非賛成者は 1，2 に上げた土地は最寄駅から 450∼2,300m の範具体的な評価額の提示は留保し、過分性の判断と囲にあり、住宅用敷地であるので必ずしも両団地して 30 年にわたって培った良好な団地環境等をの更地価格を表しているものではない。しかしな旧法 60 条にいう「その他の事情」として考慮するがら周辺土地の価格動向を知ることができる。いべきであると主張した。一方、「桃山台」では近隣ずれの図からも、昭和 62 年に急激な価格上昇を来土地の取引事例から、提示された売渡請求額を不たし、平成 3 年にはわずか 4 年の内に昭和 62 年の当とした。本稿では不動産鑑定手法について深入最大で 4.5 倍になり、平成 4 年には急激な下落をりしないことを冒頭で述べたが、マンションは土来たしたことを読み取れる。まさに、この時期に地と建物が不可分の関係にあるから、建物だけの両団地の建替え話が持ち上がり、区分所有者の建評価額を客観的に決定するのが困難なこと、売渡替えへの関心を背景にして、建替え推進派が建替請求額もまた時代状況を反映した極めて流動的な注3 ものであることを確認することで十分であろう。え実現に向けての運動を進めたのである。 4 回復費用に関して十分な審議をしなかったのは６老朽化と修繕費用旧法では「建物の老朽化」と「費用の過分性」 “老朽化”に関しても同様であり、改定法第 62 とを定め、改定法では第 62 条 5 項で建替え理由の条 5 項は「桜ヶ丘」の高裁が判示した「大多数の通知を義務付けている。前者は「建物の老朽化」区分所有者の意見を尊重するという観点」を受けと、修繕に要する「費用の過分性」を客観要件と継いだ手続要件にしかなっていない。つまり、改し、後者は修繕と建替えを比較することを手続要定法第 62 条 5 項は区分所有者の五分の四が賛成す件の一部としているので、本来ならここで「建物るための参考資料で足りるのである。「桃山台」での老朽とは何なのか」、また「建物の維持修繕とはは、共同事業者の費用負担により「老朽度判定調何なのか」について触れなければならない。しか査」が実施されており、そこに改修費用が記載さしながら、本稿はその一般論、ならびに私見を述れているが、高裁は改定法第 62 条 6 項、第 70 条べるものではなく、区分所有法、その関連マニュ 4 項を「建替えをするか否かの判断に際し、区分アル、および法廷で争点となった概念規定の曖昧所有者が合理的な判断をするに足りる程度の情報注4 が提供されることを要求している」と解し、「建替さを以下に指摘するにとどめる。えの合理性を客観的に担保している必要まではなまず、「建物の老朽化」であるが、旧法第 62 条にいう「建物の老朽化」は極めて曖昧な用語としい」としたのである。て使用されており、等価交換方式による無償建替７環境保全の視点えであるにも関わらず「桜ヶ丘」でこの用語の解［３建替え決議に至る共通点］で、両事件に共釈が大きな争点となり、十分な審議がされなかっ通する項目を 4 点あげたが、それ以外に表 1 ではた結果が平成 14 年の建替え条項の改定に繋がっ詳細の見えない重要共通事項が隠れている。「桜ヶ丘」では建替え決議に 8 名が棄権したが、たことを指摘したい。「桜ヶ丘」の高裁判決では「老朽とは、(中略)物理的効用の減退を指すと解する建替え決議に先立ち「全員一致から法定決議へ」のが相当である。」とした上で、「築後 30 年という切り替えたこと、余剰床の還元率を高めることを年月の経過により、建物として社会通念上要求さ優先し、30 年にわたって育て上げた団地環境へのれる一定の性能が損なわれている。」とし、「結局配慮を伴わない経済効率優先の計画であることへは社会通念に従って判断せざるを得ない｣と判示の疑念が、棄権した主要理由であったとの聞き取した。つまり、多数が老朽と判断したから旧法第りを棄権者の一人から筆者は事件当時にしている。 62 条に違反するものではないとしたのである。こ一方、「桃山台」では建替え決議後、非賛成者はの判断は、［1 本論の目的］に上げた「参考資料」管理組合の行なった「建替え参加可否確認」に対にある老朽化、さらには老朽マンションという用していったん参加の意思表示をしている。その後、語に直接つながる。加えるなら、一部のマスコミ非賛成者の一人は「参加者の会」を設立し、団地がそれに便乗し、30 年を過ぎると“老朽化マンシ環境の継承、バリアフリーなどを挙げて共同事業ョン”とする社会通念を形成したのである。者主導の建替え計画の見直しを提言している。つ一方、建物の維持修繕については修繕費用に主まり、両事件のこれらの動きは、等価交換方式に体が置かれる。改定法も旧法の「費用の過分性」よる建替え計画の経済効率主義、言い換えると還を継承しており、建替えと修繕費用との比較に重元率至上主義への見直しを迫ったものと理解でき心を置く解釈がされている。ちなみに、「桜ヶ丘」る。実はこの点が今後のマンションの建替えを考の法廷では建物の効用の維持回復費用として建替える上で時代的な重要課題である。政府は「新成え参加者は専有部分の修繕を含めた 1,173 万円/戸長戦略実現に向けた 3 段構えの経済対策」を平成を事前取得した上で 645 万円/戸を、非賛成者は一 22 年 9 月に閣議決定し、そこにマンションの建替審で 79 万円/戸を、二審では専有部分の設備配管えを促進するための容積率緩和を盛り込んだが、改修を含めても 157 万円/戸を証拠として提示し、マンションの“老朽化”に名を借りた景気浮揚策双方がその妥当性を主張したが、法廷は詳細を精に他ならず、ここに環境保全の視点は窺えない。査することなく、「大多数の区分所有者の意見を尊ちなみに、「桜ヶ丘」、「桃山台」ともに建替え計画重するという観点」から非賛成者の主張を退けた。の高層化に対して周辺住民の強力な反対運動が立ち上がったことを付記しておく。平成 14 年の区分所有法の改定にあたって、維持 5 ８区分所有法の違憲性９むすび「桜ヶ丘」では、非賛成者の高裁控訴が棄却さ以上に見たとおり、「桜ヶ丘」、「桃山台」の両事れた後、直ちに最高裁判所に上告している。民事件は等価交換方式による建替えに絡むものであり、訴訟法第 312 条は「判決に憲法の解釈の誤りがあこれをもって「老朽化⇒建替えの円滑化」というること、その他憲法の違反があることを理由とす図式で括れるものではないことは自明である。るとき」に限って最高裁へ上告することができるつまり平成 14 年法改定の根幹にあるのは、“等と定めている。つまり、「桜ヶ丘」の建替え決議、価交換方式による建替え”を［老朽化⇒建替えのならびに地裁、高裁の判断には、重大な違憲性が円滑化］と読み替えた経済効率論に立脚しており、あることを理由として上告されたのである。しか結果として非賛成者の住みなれた住まいを奪うだけし、8 ヶ月後にこの上告は棄却された。ではなく、建替え可能なものと、容易でないものと「桜ヶ丘」「桃山台」両事件の間には区分所有法のマンション間格差を拡大させる結果を招いた。［老の改定が挟まっているが、「桃山台」の高裁での非朽化］という言葉に付与された二義性には、ここ賛成者の主張の基盤は、まさに「桜ヶ丘」の上告でもまた近年さまざまな局面で社会現象として露理由を受けた形で、改定法第 70 条にいう「団地内呈してきた格差の拡大が内在していたのである。建物の一括建替え決議」の定めは、所有権の制約高齢化、空き家・賃貸率の増加、加えて地価のに止まらず、剥奪に当たり、憲法第 13 条に定める下落とともに管理組合運営が空洞化しつつあるマ「生命、自由及び幸福追求に対する国民の権利」ンションが顕在化してきた実態は、［老朽化⇒適切を前提にして、憲法第 22 条“居住の自由”、憲法な維持管理］［老朽化⇒建替えの円滑化］の曖昧な 29 条“財産権の保障”に違反するとした。加えて、二元論で括れるものではなく、経年マンションの消費者契約法、国際人権規約違反を主張した。こ維持・保全を軸とした区分所有法そのものの抜本れに対して高裁は、平成 14 年の法改定は「団地に的な見直し、ならびに関連法の整備を必要としてある区分所有建物の効用を増進し、団地全体の活いる。そこでは高齢者、少数者の保護、居住権擁性化を図るという社会経済政策に基づく目的を達護の視点から経済効率に基づく配分論を見直さな成するために立法されたものと解することができければならないし、「建物の資源の有効利用」は、注1 る。」とした上で、「社会全体の利益を図るため「強い共通認識が現時点で社会にあるとは認め難には居住の自由について規制を加えることができい。」とした「桃山台」高裁の判断が根底から問いる。」と判示し、非賛成者の主張を退けたのである。返されなければならない。東日本大震災による未加えて、非賛成者がいう「建物の資源の有効利用」曾有の災害に遭遇して、マンション問題においてについては、「強い共通認識が現時点で社会にあるも新たな価値観の創造を迫られている。とは認め難い。」とした。この「桃山台」での高裁注1 文中の老朽化、老朽化マンション、社会経済政策の下線は筆者による。判断は、「桜ヶ丘」の高裁でいう「大多数の区分所注2 「桜ヶ丘」「桃山台」事件に触れた法律分野からの主要論考として以下がある。有者の意見を尊重するという観点」と連動する。・丸山英気『マンションの建替えと法』日本評論社 2000.03.30 １・鎌野邦樹「建替えの要件である費用の過分性」マンション学第 7 号つまり、社会経済政策、換言すると多数が経済効 1999.04.10 率上の判断から建替えを求めれば、その実現を区・鎌野邦樹「建替え・復旧及び団地について −建替え、復旧関係をめぐる審議経過− 」マンション学第 13 号 2002.04.25 分所有法は容認すると解釈できる。その結果とし・稲本洋之助・鎌野邦樹『コメンタールマンション区分所有法第 2 版』て非賛成者は住みなれた住戸からの退出を余儀な日本評論社 2004.10.20 ・吉田邦彦「老朽化マンション(特に団地)の建替えをめぐる諸問題とくされるのである。課題千里桃山台事件の検討を通じて」判例時報 2080 号 2010.08.21 「桃山台」では、最高裁上告中にも拘わらず非・遠藤比呂通『人権という幻対話と尊厳の憲法学』勁草書房 2011.09.09 賛成者の立ち退きが強制執行されたことも記憶し注3「桃山台」での建替え推進派は、平成 12 年に「85％が建替え希望」、平成 14 年に「建替え賛成 90％」と広報しているが、非賛成者は建ておかなければならない。最高裁上告棄却後に、替え決議前調査で 4/5 を超えたことはないとする。建替え推進派の非賛成者が提訴した事件の高裁控訴審判決には、情報操作の可能性、非賛成者に対する匿名個人からの嫌がらせも両事件に共通する問題であるが、本稿ではそれには直接触れない。すでに解体した建物に関して「損害補填契約無効注4 建築実務の立場から「費用の過分性」について以下で詳述した。確認等請求」をなすことに意味はないと解される・藤木良明他「区分所有法第 62 条 1 項「費用の過分性」をめぐる問題」判断がなされている。マンション学第 11 号 2001.04.25 6