SASLOB：Sustainable Ageing Small Leasehold Office Building 報告書 2008 年 SASLOB 研究会 SASLOB 研究会メンバー佐々木勝年：特定非営利活動法人環境持続建築理事長芦原太郎：芦原太郎建築事務所代表取締役岩村和夫：岩村アトリエ代表取締役、武蔵工業大学教授木林茂利：環境トータルシステム株式会社代表取締役長沼由恭：長沼環境計画代表取締役（あいうえお順、敬称略） SASLOB 報告書目次まえがき 1章 2章 3章 4章佐々木勝年 SASLOB の考え方 1-1 環境負荷軽減と耐久性・耐用性の向上 1-2 SASLOB のサポート運営システム 1-3 SASLOB 賃貸システム 1-4 SASLOB のブランド化 SASLOB 建築へに改修に関する計画 2-1 一般的な建築プロジェクトの流れ 2-2 SASLOB 建築への改修計画の流れ 2-3 SASLOB 改修計画のフロー図 2-4 建築基礎情報マトリクスの作成芦原太郎岩村和夫 SASLOB 設備計画 3-1-1 設備の寿命と改修計画の動機と目的 3-1-2 機械設備 3-2-1 改修の考え方 3-2-2 電気設備計画長沼由恭木林茂利 Case Study:千駄ヶ谷ビル改修計画提案 4-1 建築デザイン改修計画芦原太郎 4-2 SASLOB 改修計画岩村和夫 4-3 機械設備改修計画長沼由恭 4-4 電気設備改修計画木林茂利まえがきこの報告書は、東京ではもちろんのこと、日本の各都市に数多く存在押している小規模テナントオフィスビルの環境持続型改修の実施という視点から、そのポテンシャルを検討し、環境改修（＝快適オフィス空間の創造）の方法、改修内容、建築環境の維持の方法、マチとのつながり、などを明らかにしたものです。環境持続型改修とは、やや聞きなれない言葉ですが、環境負荷を軽減し、建築物の耐久性を向上させ、建築物の改修が後の世代に負荷を与えないようなものをさします。われわれは、今回、このような小規模テナントオフィスビルの環境改善を「SASLOB（Small Aging Sustainable Leasehold Office Building）」計画と呼び、その概要をここに示しております。いうまでもなく、都市生活者は、主に建築物の中で生活し、活動する。人生の大部分を建築物の中で過ごす訳であり、生活者にとって最小の環境単位であり、身体の延長とも言うことができるのではないかと思われます。この建築空間が快適であり、活動的であることは非常に重要な意義があることです。今回対象とした小規模テナントオフィスビルは、ペンシルビルとも呼ばれ、空間規模が小さいがゆえに、建築的な評価、検討の対象から外れていました。しかし、この SASLOB は、多くの都市の中で街並み景観をつくりあげている重要な要素であり、建築の内部環境としても様々な工夫がされています。この SASLOB 計画によって、ペンシルビルの資産価値の向上も望めるでしょう。ところで、「エネルギーの使用の合理化に関する法律（省エネ法）」の改正が、来年度には可決成立し、平交付される予定です。これにより、「一定の中小規模の建築物（第二種特定建築物）」の新築や大規模改修を行う際には省エネ措置の届出義務や維持保全の報告義務が必要となっております。さらに、住宅・建築物の省エネルギー性能の表示等も必要となってきます。この一定中小規模の建築物が、500 ㎡以上の床面積の建築物とすると、ほとんどの SASLOB は第二種特定建築物の対象となり、SASLOB 計画の必要性はますます高くなるとおもわれます。いずれにしろ、この報告書は、この研究会に参加した方々の SASLOB 処方箋であり、今後さらに進化してゆくものと思われます。約 1 年間に及ぶ研究会の成果をこのような形で公表できることを執筆者とともに喜びたいと思います。この成果は、研究会の議論の中から生まれてきたものであり、執筆者１人１人の考え方では必ずしもありませんが、各章別の担当執筆者を紹介しておきます。第１章芦原太郎第２章岩村和夫第３章長沼由恭、木林茂利第４章芦原太郎、岩村和夫、長沼由恭、木林茂利なお、最後に、この１年間、SASLOB 研究会に積極的参加し、この報告書をまとめられた執筆者の皆様に感謝の気持ちと敬意をお送りいたします。また、この報告書作成とまとめに大きな力となっていただいた早津隆史さん（岩村アトリエ）、小池周湖さん（芦原太郎設計事務所）にも感謝します。特定非営利活動法人 NPO 環境持続建築理事長佐々木勝年第1章 SASLOB の考え方芦原太郎 1章 1章 SASLOB の考え方 ●今考えなければならないこと 2007 年は、日本にとって地球環境に対して真摯に向き合える年であった。夏の猛暑や暖かい冬、少ない雨量、度重なる地震など、万人が「何か最近変だ」と環境の変化を感じさせることが日常的に起こっている。二酸化炭素排出削減が叫ばれ、我々を取り巻く生活の中には「エコ」「サステナブル」という言葉が浸透し始めている。しかし、日本の建築や都市におけるの環境問題への具体的な取り組みはまだ始まったばかりである。目の前にある経済成長を優先した都市づくりや建築のスクラップアンドビルドが繰り返えされる現状を再考し、環境負荷軽減に向けて戦略的に取り組む必要がある。また、良好な建築、都市、地球環境を次世代に継承してゆくためには、環境負荷軽減だけでは不十分である。ヨーロッパなどの歴史ある街並みや建築を目にするたび名バックブランドも手掛けるエコバックに考えさせられることは魅力ある景観や生活文化を継承環境対応の高さを謳うしまた発展させてゆくことの大切さである。建築に携わる我々は、はっきりとした将来に対するビジョンを多くの人々と共有し、個々の建築において出来ることから具体的な行動を起こす時である。もはや見慣れた再生紙マーク ●SASLOB の目指すところ日本の都市に多く存在する小規模テナントオフィスビルを対象として、良好な建築、都市、地球環境を次世代に継承してゆくための方策を探る試みがこの「SASLOB (Small Aged Sustainable Lease Office Building)」である。上位計画に位置付けられたトップダウンの大規模な再開発とは違い、小規模な地主や事業者によるボトムアップの現実的なアプローチをとりたい。建築環境性能の向上と耐久性・耐用性向上,街並みへの貢献、快適な執務空間の創造とビル事業の安定化といった観点から検討を進め、「地球・都市環境」「建築」「ビル事業」の 3 本の柱が融合した小規模テナントオフィスビルのありかたの提案を目指している。取り壊されるビル群 1-1 1章 1-1 環境負荷軽減と耐久性・耐用性の向上 ● 環境負荷軽減 SASLOB において環境負荷軽減の方策は、建築使用時の消エネとライフサイクルコスト観点より CO2 の排出を抑えることである。省エネ要素技術は現在様々なものが開発されているが、 SASLOB の特性に有効な技術を精査して導入することと、またオリジナルな技術の開発も求めたい。資料 A と B のように、現在様々な観点から評価する傾向が強くあり、SASLOB においてもオリジナルな評価表を作ることで、より能動的で等価でオリジナルな環境持続型建築の指針を見出すことが可能となるであろう。また技術に頼るだけではなく、SASLOB ワークスタイルと呼べるような小規模なオフィスならでわの省エネに向けた使用者のワークスタイルを定着させていくことも効果的である。建物の寿命を長くするには、耐久性と耐用性を向上させればいいわけであるが、ビル事業上はライフサイクルコスト（LCC）の観点から双方の適切なバランスが求められる。資料 A-1 省エネ要素技術の一例地球環境の保全『環境共生住宅 A-Z』より抜粋 1-2 1章資料 A-2 ：省エネ要素技術の一例地球環境の保全『環境共生住宅 A-Z』より抜粋ここに添付した要素技術表は、環境共生住宅を目指した際の地球環境保全という大きな目的に向けられたチェック項目となっているが、SASLOB の対象ビルでもこういった視点を持って、対峙してゆくことは非常に有効であると考える。 1-3 1章資料 B ：グリーン化技術チェックリスト『グリーン庁舎基準及び同解説』より抜粋 1-4 1章 ●SASLOB 的耐久性・耐用性の向上耐久性の向上は、まず建物ハードの耐久性を上げる改修を計画する。構造の耐震補強や躯体の補修にはじまり、外装・サッシ・防水の改修や更新、設備の改修や更新などがこれらにあたる。SASLOB メニュー（資料 C）のなかでの耐久性欄では基本的に「補修」「更新」「カバー」といった考え方から、構造、外装、サッシなどのハード面において、どの程度処置してゆくかを該当ビルの状況をみて判断をくだしてゆく。また建物自体のグリーン化（前出資料 B 参照）という観点もある。こうした観点を参考にしながら、より良い SASLOB ビルの方針をまとめることは重要である。耐用性の向上については、主に内部の様々な使用を促進するための計画となる。街並みへの関与にも大きく関わるグランドレベルの用途については、共用空間やサービス提供によりテナントサポートを行いテナントの定着に努める。またカフェや店舗などテナントのみならず近隣の方々にも役立つグランドフロアの多様な展開を可能とし、ビル事業の安定化とともに耐用性の高いビルとする。グランドフロアの使用例 SASLOB ビルのテナントスペースはスケルトン状態を基本とし、テナントによる創造的な執務空間の改装を奨励したい。今回の大きな目的でもあるエコにおいて、建材でも多くのエコ商品が発売されている。中でも意匠的にこだわり、SASLOB 推奨仕上げリスト（資料 E）を作成した。このリストは、エコマーク取得製品を中心に、より持続性のある建築に相応しい意匠性をえる素材をリスト化している。このリストを今後よりもみ込み、SASLOB 仕上げ表として確立することができれば、ビル内でもデザスケルトンオフィスの例イン的に統一感を保ち、より良い環境対応型のビルになることだろう。 ※エコマークエコマークは、様々な商品(製品及びサービス)の中で､「生産」から「廃棄」にわたるライフサイクル全体を通して環境への負荷が少なく、環境保全に役立つと認められた商品につけられる環境のブランドマークです。商品の全ライフステージ（資源採取、製造、流通、使用、廃棄、リサイクル）における環境負荷を考慮して策定、制定され、非常に厳しい基準をクリアする製品に与えられており、消費者、業者などすべての人々に向けて環境改善努力を進めていくことにより、持続可能な社会の形成をはかっていくことを目的としています 1-5 1章資料 C：SASLOB メニュー項目 1-1 構造の強化 1-2 外装の耐久性建築耐久性向上 1-3 防水性能 2-1 グランドレベルフロア 2-2 具体策チェック項目 A 構造補修 B 耐震改修 A 外壁の補修 B 外壁の更新 C 外壁のカバー D サッシの補修 E サッシの更新 F サッシのカバー A 補修 B 更新 C カバー A 店舗 B ショールーム C レストラン D レセプション E サポートセンター F その他チェック欄床壁天井照明建築耐用性向上建具サインエレベーター 2-3 テナントフロア 2-4 具体策 A 間仕切り撤去 B 天井落とし C 水廻り整備 D 配線整備 E 塗装壁床壁天井照明サッシミニキッチントイレ 1-6 1章イメージアップ 3-1 外観看板管理など 3-2 外構･エントランス街並みとの連携 3-3 エントランスホール 3-4 エレベーターインターホンボタンシステム 3-5 基準階ホールホール仕様の設定こういった統一データを作成することで、SASLOB 使用の統一化を図ってゆくことを期待したい。 ●街並みへの考え方また周辺環境を配慮し、街並みに貢献する姿勢も持っていたいと考える。周辺地域の方々も SASLOB の存在を自然に感じて、利用できる環境作りを行ってゆきたい。下記の資料 D は住宅におけるチェックリストとなるが、こういった大味な観点を押さえておくことも大切ではないかと考える。そして、ビルのトレードマークとなり、資金源ともなる看板については、よくある商業ベースの単なる宣伝ではなく、SASLOB 精神に則った企業広告や、SASLOB 看板を提示するなど、美しい景観への関与を行うことによって、SASLOB のイメージアップとブランド化を図っていきたい。SASLOB 自体がイメージの良いブランドを作り上げてゆくことが、ビル事業を潤す一番のポイントとなることは言うまでもない。資料 D：周辺環境との親和性チェックリスト『環境共生住宅 A-Z』より抜粋 1-7 1章 1-8 1章 1-9 1章 1-10 1章 1-２ SASLOB のサポート運営システム ●SASLOB 運営体制とフロー「SASLOB」もう一つの提案のポイントとなるのは、ソフト体制の確立である。まず SASLOB の運営システムとしてビルオーナーとテナントの間を取り持ち、改修工事やテナント工事の調整・相談役となるサポートデザイナーを起用し、よりよい SASLOB の姿を模索しながら運営を進めてゆく。テナント対応ソフトとして考えられるのが、セキュリティ、サポートシステムなどがあげられる。ビルサポーターによるテナント選定を行い、ビル内に出入りするテナント同士の連携を深めてゆきたい。場合によっては、職種などでの枠組みを設けてみることも可能かもしれない。昔ならではの「隣組」を形成してゆくことが、SASLOB すべての運営発展につながってゆくことは明解である。 SASLOB 構成図 1-11 1章 ●SASLOB サービス今回対象となるビルには、恐らくほとんど個人経営の小企業や事務所がメインテナントとなることが予想される。こういった企業では総務や事務に対して割けるパワーが低くならざるを得ない。そのようなテナントに対し、ビル管理と並行したテナントサポートシステムを設けることで、一般事務・総務業務に対してのフォローアップを行ってゆくことを提案したい。日頃の周辺掃除に始まり、一般事務・総務業務のフォローアップ業務を行うことで、オーナーにとっても、テナントにとっても無駄なく働く姿を実現したい。例えば、事務備品の売店レセプションカウンターイメージやお茶出しサービス、宅急便の受け取り、留守中の緊急対応窓口、共有コピー機、プリンターの管理など様々なことが考えられる。このように「ただのテナント」ではなく、これら SALOB 精神を共有できる人々をターゲットに、新しい働き方、働く場所の在り方を提唱してゆき、実現させてゆくこと、この成功こそが本当の意味での「地球・都市環境」「建築」「ビル事業」の各共有サービスのイメージ者を満足にさせる SASLOB の姿なのだと考える。参考：CUBE24 でのサービス一覧・岡村製作所製オフィス家具を備えつけ・室内白黒レーザー複合機ＦＡＸ、プリンター、コピー、スキャナー対応（Ａ４サイズ対応）・共用フィニッシャー付カラー複合機（Ａ３サイズ対応）料金別途・空調代含む電気光熱費・ビジネスフォン・電話回線・ＦＡＸ用回線・インターネット回線（オプションで固定ＩＰも対応可）プロバイダ料含む・既存ビル内にある貸し商談室、会議室は一般価格の 60%OFF で優先的にご利用可能・来客時のお茶出し、宅急便の受取・留守中の電話受取、取次ぎ ※CUBE24：大阪駅前に立地する巨大ビルの 1 フロアを小分けにしてレンタルオフィスとして行われている物件 1-12 1章 1-3 SASLOB 賃貸システム今回の SASLOB ビルの賃貸では、内装評価システム、「敷金」改め「SASLOB 基金」の提示を取り入れたい。 ●内装評価システムまず内装評価システムとは、SASLOB のコンセプトを象徴する評価のしくみを指す。これはテナント退去の際に、サポートデザイナーが SASLOB 的に評価できる点、できない点をルーム評価する。その評価には、床・壁・天井といった現状復帰を必須とするものと置き家具など産廃ものの二つに大きく分けられる。まず床・壁・天井・照明・造作家具については、より長く無駄のないビルの姿勢を示したい。ここに SASLOB がスケルトンを基本とする理由がある。スケルトンの場合、天井、壁に関してはいじる必要性が低いためである。評価に際しては、SASLOB 仕様を設定し、それに基づいて展開されることが望ましいが、テナントごとの趣味も無視できないため、まずはサポートデザイナーの視点で評価してゆき、様子をみながら仕様を設定してゆけばよい。手始めの評価では、長く使うほどに味わいの出る仕上げや使い方をしたことに対して評価をするのはどうだろうか。将来的な仕様の設定では、前に提示した SASLOB エコ仕上げリスト（前出資料 E）を役立て進めてゆくのもいいだろう。設備関係の LAN、無線機器、電話交換機、ドリンクサーバーなどに関しては、設備チームのご意見をいただきたい。もう一方の置き家具については、産廃の処理を SASLOB 事務局で一任するとし、長く使えるものは SASLOB で保管し、将来のテナントにつなげてゆくのはどうだろうか。使い手がいない際や明らかに将来性がない家具に関しては、中古家具屋に買い取ってもらうという手もある。将来、 SASLOB 不動産が手広い状態になった際に、家具リースとして展開したり、お抱えオフィス家具屋と連携するなど、より良い方法は考えられる。つまり内装評価という考え方の根底には、ものをもっと大切にしてゆくこと、無駄な建築産廃を出さないことに起因している。マンション、オフィスビルなど賃貸で当り前の「現状復帰」という観念を取り払い、侘び寂びまではいかなくとも、エコ的理念を取り込むことを積極的に進めていただきたい。 1-13 1章 ●SASLOB 基金普通のオフィスビルでは、ほとんど礼金は発生しない。その代り「預託金」として家賃の 6 か月から 8 か月程度を納めることがほとんどである。そこで、SASLOB ビルでは「預託金」を「SASLOB 基金（仮）」と名付け、1 か月から 2 か月分の家賃を事前に預かる。この基金では、家賃滞納の際に回したり、テナント側による建築的要望の対応費、日々のメンテナンス費に回したい。その代り、基本テナントフロア内での不具合管理をテナントに任せ、ビルレベルでの不都合以外は各自で対応してもらうことで、基金を下げる仕組みである。そしてもう一つの利点になりうる点は、テナントによるフロアいじりをコントロールしやすくする点である。SASLOB ビルでは退去時のルーム評価で敷金を別途請求としたい。つまり、テナントが内装を変えたり、造作家具を設ける際に、サポートデザイナーに打診をし、より高い評価になるよう指示をしてゆくことで、将来的にも余計な内装工事がでないよう、SASLOB 事務局で調整してゆくことにつながると考えている。テナントとしても、サポートデザイナーのアドバイスを聞いていれば、退去時の支払いが低くなるもしくは無くなるかもしれない、と思い、添わせる形で進めてゆくことになるだろう。このシステムは、基本スケルトンであること、SASLOB 思想に基づいて内部をよりよくしてゆくこと、置き家具一任制にすることを前提にした場合、とても有効なものとなる。 ●SASLOB website 今日、インターネットと仕事は非常に密接にあることは言うまでもない。SASLOB も website を早々に設立し、概念を世に提示することが望まれる。そしてそのサイトでは、物件情報、空き室情報、家具リース情報、ビルによっては貸し会議室の予約・空き情報などを随時お知らせし、すでに入っているテナント、新テナントがいつでも状況を把握できる状態としておきたい。またテナントリストページなども設け、困ったときに駆け込めるようなネットワーク体制を形成することも面白い。積極的な公開をすることがブランド化への近道となり、より一般にこの思想を伝えてゆく上で、 website のオープンは必須と言えるだろう。 co-lab website 1-14 1章資料 F Co-lab R プロジェクトで行ったビルである RE-KNOW 三番町ビルで行われている co-lab というシェアオフィスがある。ここでは、クリエイティブシンクタンクとして、約 100 名の参加者の下、ビル運営が行われている。ラウンジ、ミーティングルーム、工房、などは共有となっており、他にデスク貸し、ブース貸し、部屋貸しなどコースが選べるしくみ。また単なるオフィス共有にとどまらず、個人や小さな組織が同じ場所をフラットな関係でシェアし、場所（co-lab）として請けた仕事をプロジェクトとして関係者でチームを組み、終了後解散するというシステムなども行っており、既存の会社組織に依存するというかたちではない、独立心を維持し続ける方法を模索している。 Co-lab website: http://www.co-lab.jp co-lab 内のみにとどまらないクリエイティブディレクションシステム共有ラウンジ、仕切り奥は MTG 室共有作業場所付ブース貸しフロア受付スペース工房 1-15 1章 1-4 SASLOB のブランド化 SASLOB はリノベーションにより環境負荷軽減と景観や地域環境への貢献と同時に不動産価値をあげてゆくことを目指している。不動産事業の経済原理からスクラップアンドビルドを繰り返している現実に対して、別の視点からのアプローチが「SASLOB」である。建て替えには莫大な費用がかかる上、環境負荷は大きなものとなる。リノベーションは非常に認知度が上がっており、現在 R プロジェクト、REISM など、「建て替えではない方法」について色々と活動は行われているが、環境配慮に特化して取り組んでいるものはまだない。ヨーロッパの建物群のように、建築物はもっと寿命を延ばし、魅力的な建築にすることができるはずだという考えが SASLOB の根底にある。単なる「リノベーション」ではなく地球環境や地域環境に貢献しながら、もっと創造的 R プロジェクトの一例に、もっと自分たちらしく働いてゆくことを目指している。 SASLOB をブランド化してゆくためには、前に述べたイメージアップが非常に重要になってくる。看板、エントランス、街並み関与など、建築的配慮を持ちながら、より魅力的な SASLOB の姿を提示してゆくことは不可欠である。ブランドを立ち上げてゆくことが、ビル事業を潤すために必須の項目であることはいうまでもない。 REISM のコンセプトシート ●まとめ改めてここで表明したいことは、SASLOB とはワーキングスペースにおける創造的空間の創出に向けた総合的なシステムの提案であり、環境と向き合う新しい価値観の提示なのである。その為には、この志を共にするビルテナントの獲得を行い、互いに助長し合ってゆけるソフトを少しづつ作り上げてゆくことが次なる課題となるであろう。 1-16 1章資料 G：リノベーション事業参考 REISM R-Investment & Design REISM R-Investment&Design 1-17 第２章 SASLOB への改修に関する計画岩村和夫 2章 2．SASLOB 建築への改修に関する計画本章では、一般的な中・小規模のオフィスビルディングを SASLOB 建築へと改修する具体的な流れと検討内容について解説する。まず始めに、一般的な建築プロジェクトの流れを示し（2-1）、次いで「改修」・「環境への配慮」の視点から企画、設計、発注・工事、維持管理のそれぞれの段階における SASLOB 改修計画の検討内容を示す（2-2）。そして 2-3 では、2-2 の内容をフロー図で表し、最後に 2-4 では、企画、設計段階での検討内容と改修時の対策を整理するため、建物基礎情報をマトリックス化した（第 4 章で千駄ヶ谷ビルの建物基礎情報マトリックスを具体例として提示する）。 2-1．一般的な建築プロジェクトの流れ表 1：設計業務からみた一般的なプロジェクトの流れ 1.企画段階建築主と共同して、要求項目・与条件を明確にし、必要な調査・計画を行う。 2.設計段階 2-1 基本設計段階要求項目・与条件を元に、建築物の構想を確立する。また構想に法的・技術的な裏づけ及び工期・工費の確認を行い、完成時の姿を明確にする。 2-2 実施設計段階デザインと技術の両面に渡って詳細な検討を進め、設計の最終決定を行う。 3.発注段階実施設計図に基づいて発注図書を準備する。建築主が行う工事施工者の選定、工事請負契約の締結などに対し、支援または代行業務を行う。 4.工事段階 4-1 工事段階施工者が行う工事及び施工管理を指導しつつ、その経過と結果を確認し、発注図書に従って建築物の竣工までの計画を遂行する。 4-2 工事完成段階設計者・監理者として竣工検査を行うとともに、建築主事の検査など各種検査の合格を確認した上で、施工者から建築主への引渡しに立ち会う。 5.維持管理段階建物引渡し後も、専門家の立場から建物所有者や維持管理者に助言・補佐を行う。（出展：『建築家の業務（改訂版）』日本建築家協会、2002） 2-1 2章 2-2．SASLOB 建築への改修計画の流れ（1）企画段階 ① 計画与条件の整理改修方針を策定するための与条件を整理し把握する。・建物の改修履歴の把握・建物の診断（躯体、設備、内外装の劣化状況）・周辺環境の調査（自然エネルギー（光・風・水）利用可能性の把握、植生・生態的環境の把握）・事業規模の把握（オーナー、テナントのニーズ、建設コスト、費用対効果の検証）・基準法、その他関連情報の整理 ② 改修方針の策定与条件に基づき 50～100 年間、持続可能な環境とするための改修方針（設計目標）を策定する。・プロジェクト毎の目標像の策定・適用技術の優先度の検討企画段階における与条件の整理では、建物本体に関する調査分析だけでなく、その建物が立地する場所の気候風土や植生・生物環境といった自然環境や、歴史・文化やまち圏などの社会環境についても把握することが望ましい。表 2 では、自然環境と社会環境を把握する際の基本的な診断内容（調査内容）や情報収集の方法を整理している。このような項目に沿って調査した、立地環境の具体例を第 4 章で紹介する。（千駄ヶ谷ビルを事例とした「周辺環境のあらまし」） 2-2 2章表 2：地球環境建築をデザインするための敷地診断基本表（出展：シリーズ地球環境建築・入門編『地球環境建築のすすめ』日本建築学会、2002）（2）設計段階 ③ 改修設計の提案改修方針に沿って意匠、構造システム、設備システムを具体的に検討する。・意匠の検討（温熱環境の改善、自然エネルギー利用、昼光利用、室内空気質への配慮、換気通風性能の向上、バリアフリーの採用、まちなみ・景観への配慮、地域性への配慮、雨水・雑排水利用、負荷抑制（雨水、交通、廃棄物）、騒音対策、間取り・広さ・収納、リフレッシュ空間の検討、その他）・構造システムの検討（高耐久、耐震性）・設備システムの検討（更新性、省エネ性、耐久性 ※別途詳細検討） 2-3 2章 ④ 改修設計の評価、コストの検証改修設計の内容について、省エネルギー性、環境性（CO2 排出量）などをコストとのバランスを踏まえ評価・検証する。・CASBEE 既存、CASBEE 改修の活用設計段階では、企画段階で整理した計画与条件と改修方針から意匠、構造、設備について具体的な要素技術を検討し設計を行う。特に SASLOB 改修では、それぞれの要素技術において省エネルギー、省資源、地域環境との親和、健康・快適性などの環境へ配慮した設計が求められる。また、計画した設計内容が実際にどの程度環境へ配慮されているかを評価・検証することも同時に行うことが望ましい。そして、評価・検証の結果によっては設計内容を再度検討し、設計→評価・検証→再設計→評価・検証というプロセスを経てベストプラクティスを導き出す。現在、設計内容を評価する CASBEE というツールが開発され広く運用されている。CASBEE は、建物の総合的な環境性能を評価し、建築物への環境配慮事項を客観的に説明、建築物の環境性能を評価・表示、建築物の環境性能を診断・改修設計ができるツールである。全国 13 の自治体（名古屋市、大阪市、横浜市、京都市、京都府、大阪府、神戸市、川崎市、兵庫県、静岡県、福岡市、札幌市、北九州市）では、一定規模以上の建築物を建てる際に、環境計画書の届出を義務付けており、その際に CASBEE による評価書の添付が必要となっている。また、民間の金融機関では、CASBEE の評価により一定の性能を有している建築物に金利の優遇措置を実施している。（例：住友信託銀行と横浜銀行では、川崎市内で新築される集合住宅において CASBEE-川崎での評価が一定の性能を有している場合に金利の優遇措置を実施している）（3）発注・工事段階 ⑤ 建設改修建物（テナントが残っている場合は特に）や周辺環境への環境負荷の低減を考慮し、廃棄物、振動、騒音、悪臭などに配慮した現場施工を実施する。（4）維持管理段階 ⑥ 運営設計段階での計画が、実際の運用段階でどのように機能しているかを事後検証するとともに、長期スパン（50～100 年）を考慮した維持管理・運用計画を策定する。設計者は、設計段階で計画した様々な環境性能（断熱、換気、省エネルギーなど）を、シミュレーション等により設計値として把握することは可能である。ただし、実際の運用時において、それらの 2-4 2章環境性能が設計値通り発揮されているとは限らない。そのため、運用段階において施設管理者などと共にモニタリング（計測・軽量）を実施し、環境性能の実態を把握することが求められる。そして、モニタリング情報を元に、設計段階での計画を検証しそこから得られた知見をその後の改修計画などに反映させることで、より環境に配慮した建物へと向上していくことができる。また、モニタリングにより把握した情報を元に、運用管理計画や維持修繕計画、SASLOB テナント入居マニュアル（SASLOB 建築の意図や建築的工夫の紹介、使用時の環境配慮への注意点など）などを整備し、ビルオーナーやテナント入居者へ運用時の環境配慮への取組みを働きかける。図 1：環境マネジメント技術を活用した施設管理手法と組織の関係（出展：シリーズ地球環境建築・入門編『地球環境建築のすすめ』日本建築学会、2002） 2-5 2章 ○建築物の総合環境性能評価手法：CASBEE（Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency） CASBEE は、2001 年に国土交通省の主導の下に（財）建築環境・省エネルギー機構内に設置された委員会において開発が進められているもので、2003 年 7 月に「CASBEE-新築」、2004 年 7 月に「CASBEE-既存」、2005 年 7 月には「CASBEE-改修」が完成した。 CASBEE の評価ツールは、①建築物のライフサイクルを通じた評価ができること、②「建築物の環境品質・性能（Q）」と「建築物の環境負荷（L）」の両面から評価すること、③「環境効率」の考え方を用いて評価する、という理念に基づいて開発された。また、2007 年に発行された「CASBEE-新築（2007 年暫定版）」では、LCCO2 削減を評価し「温暖化防止対策」が CASBEE 評価に明示された。図 2：CASBEE ファミリーの構成（CASBEE‐新築 2007 マニュアルより抜粋） 2-6 2章 2-3．SASLOB 改修計画のフロー図 2-2．SASLOB 建築への改修計画の流れを整理すると以下の通りである。 ①計画与条件の整理 ②改修方針の策定 ①建物の改修履歴の把握・改修、メンテナンスの履歴、修繕計画内容 ②建物の診断、現状の評価・躯体、設備、内外装の劣化状況 ③周辺環境の調査・光、風、水、緑、生物など自然環境条件 ④事業規模の把握・オーナー・テナントのニーズ、費用対効果 ⑤基準法、その他関連情報の整理・建築基準法、省エネ法、その他 50～100 年間、持続可能な環境とするための改修方針（設計目標）を策定 ③改修設計の提案 ①意匠／配置・平面・断面・立面の検討（温熱環境の改善、自然エネルギー利用、昼光利用、室内空気質への配慮、換気通風性能の向上、バリアフリーの採用、まちなみ・景観への配慮、地域性への配慮、雨水・雑排水利用、負荷抑制（雨水、交通、廃棄物）、騒音対策、間取り・広さ・収納、リフレッシュ空間の検討、その他） ②構造システム（耐久性、耐震性） ③設備システムの検討（更新性、省エネ性、耐久性 ※別途詳細検討） ④改修設計の評価コストの検証改修設計の内容について省エネルギー性、環境性（CO2 排出量）などの視点から評価し、コストとのバランスを踏まえた検証・CASBEE 既存の活用・CASBEE 改修の活用 ※改修費用と賃貸料金との関係の検証も不可欠 ⑤建設改修建物（テナントが残っている場合は特に）や周辺環境への環境負荷の低減を考慮し、廃棄物、振動、騒音、悪臭などに配慮した現場施工を実施 ⑥運用（事後検証、維持管理・修繕）設計段階での提案が実際にどのように機能しているかを事後検証するとともに、50 ～100 年スパンを考慮した維持管理計画を策定 2-7 2章 2-4．建物基礎情報マトリックスの作成マトリックスの軸となる環境性能の視点は、CASBEE-改修の評価項目から引用した。（第 4 章で千駄ヶ谷ビルの建物基礎情報マトリックスを具体例として提示する）【建物基礎情報マトリックス】 ■SASLOBの改修に関する建築計画、建築デザイン　【建物基礎情報マトリクス】環境性能の視点 ‐ C A S B E E ～改修 Q 1 自然環境社会・人文環境既存建物仕様改修時の対策備　考自然環境社会・人文環境既存建物仕様改修時の対策備　考騒音（外部環境）騒音（建物内部）温熱環境 Q 3 光・視環境グレア対策環境性能の視点 ‐ C A S B E E ～改修 L R 1 L R 3 熱負負荷抑制自然ｴﾈﾙｷﾞｰ利用設備ｼｽﾃﾑの高効率化ＥＲＲ効率的運用、ﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ環境性能評価の企画段階で整理した計画与条件を、自然環境、計画与条件を元視点は CASBEE- 社会・人文環境、既存建物仕様に分類する。に具体的な環境既存から引用す配慮対策を示す。る。 2-8 2章参考資料：CASBEE-改修（2006 年版）の評価項目の一覧 2-9 2章 2-10 2章 2-11 第３章 SASLOB 設備計画： 3-1：機械長沼由恭 3-2：電気木林茂利 3章３章 3-1 ＳＡＳＬＯＢ設備計画機械設備計画長沼由恭 3-1-1 設備の寿命と改修計画の動機と目的（１）設備の寿命設備の寿命は概ね物理的寿命、機能的寿命および社会的寿命に分類される。・物理的寿命・・・・機器・システムが劣化して運転不能になった状態ではなく、修繕・改修すれば使用はできるが初期要求機能まで回復できなくなった状態。・機能的寿命・・・・まだ、修繕・改修すれば初期要求機能まで回復することはできるが、多様なテナントのニーズに応えることが難しくなった状態など。例えば、異なるテナントに対して同じ空調器（系統）で冷暖房を行うシステムはテナントにとっては使いづらいので、空調器を分散して運転時を任意できるようにしたい場合。また、改修すれば大幅な省エネルギー効果が見込める場合。・社会的寿命・・・・環境・安全対策上その他の理由により、法律などで改善を促されるようなケース。フロンガス規制、アスベスト規制及び設備機器・システムの省エネルギー化への呼びかけなどがこれにあたる。（２）改修計画の動機改修計画を立てるときは、その動機が何かを明確に整理しておく必要がある。物理的劣化によるものか機能的劣化によるものかまたはその他によるものかをよく確認しないと期待を裏切ることになりかねない。（３）改修計画の目的改修の動機は必ずしも一つではない場合がある。 3-1-1 3章ただ、一つであれ、複数であれ、計画に携わる人が目的を共有しながら計画を進めないとバランスのとれた改修にはならない。 3-1-2 機械設備計画 ●既存小規模ビル設備の傾向１．空調設備（１）空調方式既存の小規模賃貸ビルの空調は、殆んど個別分散空調方式となっている。２０年程度以上前に竣工したビルでは、セントラル方式もあったが、既に１回ないし２回の改修を済ませ、個別分散空調方式に変更されているケースが多い。個別分散空調方式と言っても多種に分類されるが、代表的なものを下に示す。空調方式室内機の設置タイプ室内機の形状床置直吹出しタイプ大形ユニットパッケージ方式小形ユニット床置ダクトタイプ天井設置タイプ天井カセット形天井隠ぺいダクト形天井吊り形壁掛け形ビル用マルチ方式パッケージ方式と同じパッケージ方式と同じ事例は少ないが、パッケージ方式では小形ユニットによる排熱回収型もある。４章では、ルームエアコン方式の可能性を検討しているが、一般的には中高層の建物では冷媒配管の長さと室内外機の高低差に制約があるため、室外機の設置スペースを確保することが難しく採用されることが少ない。熱源は空気で、動力源として電気かガスであるが、中でも電気方式が大半を占めている。電気方式では夜間の割引電力を利用して、電力料金の低減を図る氷蓄熱方式も増えている。室内機の形状では天井カセット形の設置事例が最も多い。（２）性能の向上パッケージとルームエアコンの性能をみると、この１０年近くでＣＯＰが２５～３０％向上している。例えば、設置後１０年を経過した空調設備を更新すれば２５％以上の省エネルギー効果が得られわけで、ランニングコストの削減のほか、今言われている地球温暖化対策にも貢献することになる。 3-1-2 3章ＣＯＰの向上 2000 年 2008 年アップ率ビル・店舗用 3.15 3.95 25.4％メーカー平均ルームエアコン 3.74 4.90※ 31.0％同上 ※ルームエアコンは 2007 年のデータ（財）省エネルギセンター資料を編集（３）空調器の機能最近のパッケージ類は過剰とも思える様々な機能を持たせたものになっているが、小規模貸ビルではテナント自らが運転制御するので、その機能を十分使いこなせていないのが実態のようである。メーカー側はもう少し使用実態を把握して、機能の絞り込みを図ってもよいのではないか。その中で、有用と思われる機能としては以下のようなものがある。これ等の機能はメーカーにより、また、機種により付いているものと付いていないものがある。・風向きの自在設定パッケージ天井カセット４方向形・体感温度コントロールパッケージ天井カセット形ルームエアコン壁掛形・外気水分取り込み加湿方式ルームエアコン壁掛形・フィルター自動清掃パッケージ天井カセット形ルームエアコン壁掛形２．換気設備（１）全熱交換器方式古いビルでは、排気ファンのみを設置した第３種換気方式が多いが、省エネルギー意識の高まりとともに排気される熱を回収できる熱回収換気方式の設置が増えている。この方式には顕熱回収方式と全熱回収方式があるが、設置事例は省エネ効果の高い後者が多い。（２）デシカント換気方式乾燥剤を用いて室内の除湿を行う方式で、これまでは大規模ビルや工場などで採用されていたが、温熱源が別に必要になりランニングコストと、導入コストが高いことから設置事例は少ない。最近になって、温熱源が不要で除湿に加えて加湿もでき、小規模ビルでも使える製品が開発された。この加湿方式は空気中の水分を取り込んで室内の湿度を高める仕組みになっていて、水を補給する一般的な加湿方式に比べて維持管理が容易である。高顕熱型パッケージと組み合わせ、潜熱（湿度）と温度処理を別の機器で行うことで快適性と省エネルギー化が図ることができる。この製品は開発されて間もないため実績はあまりないが、製品価格の低下と選定のバリエーションが増えれば今後普及すると思われる。 3-1-3 3章３．給水設備（１）給水方式最近の給水方式は 3 階以上の建物でも、直結給水方式が一般的となっている。水道供給管の信頼性が高くなってきていることと、一方で、特に中小規模の建物の水槽管理が不十分で衛生面の問題が多いという側面もあって、水道供給事業者が積極的に直結給水方式を勧めていることが背景にある。水槽を設置するのに比べ、直結給水方式は衛生的なことと維持管理費の低減になり、メリットは大きい。直結方式には、本管の水圧を利用して各給水器具に給水する直結直圧方式とポンプで高所まで給水する直結増圧方式の二通りがある。東京都水道局管内では、３階までを原則直結直圧方式とし、条件次第で５階まで直結直圧方式が可能である。既存ビルで受水槽と高架水槽方式を直結方式に変更する場合は、竪のメイン管は入れ替えなければならない。また、引込管もサイズが大きくなるので引替えが必要になるケースが多い。 3-1-4 3章（２）配管材料古い建物では塩ビライニング鋼管が多いが、徐々に水道用硬質塩化ビニル管（耐衝撃性＝ＨＩＶＰ）が増えている。塩化ビニル管は施工性が優れていること、低価格であることが理由にあげられる。４．給湯設備給湯設備が用意されている場合、築年数の古いビルではガス熱源が多いが、最近では安全性と管理のし易さから電気を熱源としたものが多い。ガス熱源では排気量が多くなるので、省エネルギー面からも電気熱源の方が有利である。５．排水設備オフィスビルではマンションやホテル等と違って、排水方式の変化は殆んどみられない。配管材料は古いビルの場合、石綿被覆二層管が使用されているところがかなりあるが、最近のものは繊維強化モルタル被覆二層管が使用されている。因みに千駄ヶ谷ビルの排水管は石綿被覆二層管が使用されているので、排水管の撤去にあたっては飛散防止対策が必要である。６．衛生器具設備小規模ビルの衛生器具の中では特に便器の使用水量が多いが、最近の便器は使用水量の少ないものが開発されており、改修の際に切り替えるケースが増えている。また、女子便所には擬音装置をブース内に設置して、節水を図ることもある。新旧使用水量の比較従来の洋風便器 12～16Ｌ/回最新の洋風便器 5.5～10Ｌ/回擬音装置設置効果（ＴＯＴＯ資料）人数 100 人 1,988ｔ/年間 139.1 万円/年間 3-1-5 3章 3-1-6 3章３−２電気設備計画木林茂利 3-2-1 改修の考え方建物内の電気設備は、古くなっている設備や最新の設備まで劣化状況はさまざまです。設備機器は、日常の保全業務をいかに正確に実施していても経年劣化は徐々に進行し、いつかは必ず更新時期を迎えることになります。ＳＡＳＬＯＢ改修の目指すところは、劣化したものを単に変えるだけでなく、設備機器の耐久性の向上、環境の持続、省エネルギーと信頼性・経済性の向上などを考慮した改修計画としている。最近の電気設備は、技術の著しい進歩と時代のニーズに合わせて複雑、かつ高度化してきています。電気設備は電源設備、負荷設備に大別されるので改修計画は、設備種目ごとに計画を述べることとします。 3-2-2 各設備の改修 ●受変電設備改修検討項目高効率変圧器の採用変圧器の年間電力損失は大きく近年標準化された高効率のトップランナー変圧器に更新することで、設備全体の効率向上とランニングコストの削減に貢献できる。・変圧器の損失比較油入三相 300KVA 6.6KV/210V 機種年間損失量変圧器損失(W) 無負荷損負荷損全損失 (kwh) 従来型 690 4,480 5,170 45,289 ﾄｯﾌﾟﾗﾝﾅｰ変圧器 495 2,789 3,280 28,732 省エネルギー量 195 1,695 1,890 16,557 油入単相 150KVA 6.6KV/210-105V 機種年間損失量変圧器損失(W) 無負荷損負荷損全損失 (kwh) 従来型 310 2,110 2,420 21,199 ﾄｯﾌﾟﾗﾝﾅｰ変圧器 205 1,690 1,895 16,600 省エネルギー量 105 420 525 4,599 3-2-1 3章デマンド監視制御の採用契約電力 500KW 以下の需要家にとって実量値（最大需要電力）が契約電力となるため常時需用電力を検知し最大需要電力を抑え契約電力の低減を図る削減効果はｗ×基本料金単価×力率割引×消費税力率制御に変更力率を改善することにより無効電力の低減を図り電力会社と率改善による割引を受ける。変圧器の夜間停止変圧器電力損失の低減電圧安定化による省エネ電力需要は時間帯（昼または夜間等）により大きく変化します。それに伴い受電端の電圧が変化しビル内の低圧側の電圧も変化します。電圧が高くなれば定格以上の電力消費となります。自動電圧調整装置などにより、常時定格電圧に近い値で供給し省エネを図ることが考えられます。また、変圧器のタップ切替により適正電圧に近づけることも効果的です。 ●電灯設備改修検討項目 ①省エネ対策高効率照明器具の採用白熱電球の蛍光灯電球化およびＦＬ蛍光灯のＨｆ蛍光灯化現状の配列のなかで、単に器具を取り替える対応でも採用可能であるが、同一照度の場合は器具台数を減らすことが出来コストダウンも図れる。 3-2-2 3章人感センサーによる点滅制御人の動きを感知し人のいる間のみ１００％点灯し、それ以外は消灯する。(便所、湯沸し室等個室制御) 人感センサーによる調光制御人の動きを感知し人のいる間のみ１００％点灯し、それ以外は減光する。（ロッカー室、在室率の低いオフィス等）初期照度補正ランプ交換時の余分な明るさを設計照度に自動補正する。 3-2-3 3章昼光利用照明制御明るさセンサーが昼光によるまわりの明るさを検知し、適切な光の量に自動制御する。常に一定の快適な照明環境を保つ。タイムスケジュール制御毎日決まった時間に点灯もしくは調光を行う。ゾーニング制御照明の点滅区分をなるべく細分化し時間帯や人の動きにより必要なエリアだけを点灯または調光する。 ②長寿命化対策給電部の交換器具本体と給電部の寿命の違いがあり、給電部を交換使用することで長寿命化を図る。適正照度制御 ③住環境対策昼光利用照明制御ルーバー器具の採用常に一定の快適な照明環境を保つ。グレアをなくし快適な照明環境を保つ。 ●コンセント設備ＯＡフロアの採用従来、オフィスのコンセントは古くは配管配線工法からフロアダクト工法やセルラーダクト工法が採用されてきたが、照明に比べコンセント負荷（ＯＡ機器等）は容量が非常に容量が増大しているため、オフィスのレイアウト変更を含め対応が難しくなっている。ＯＡフロアはオフィスレイアウトの変更、コンセント負荷の増設対応が容易であります。改修に当たっては多くのメーカーにより各種の形態のものが製作されているので、オフィススペースに合った製品を選定し採用することが望ましい。 3-2-4 3章コンセント設備の省エネ待機電力の少ない機器を選定することとともに、就業時間以外は必ず電源を切ること、長時間使用しない場合はコンセントを外すなどを習慣化することが必要です。コピー機、プリンターなど比較的大きい容量の危機は企業内ネットワークを活用して共有化を図ることも効果的です。ＯＡフロア配線ＯＡフロア配線はデスク配置が決定してから、その位置にあわせて配線を敷設する方法と、デスク配置に関係なく配線および取り出し口を用意しておく方法がある。 ●通信情報設備オフィスに欠くことのできない電話、ＬＡＮなどの通信情報設備機器は半導体等の電子部品が多く使用されているため、寿命が短いのが普通であるとともに、技術の向上が目覚しいため陳腐化も早い。 3-2-5 3章傾向としては、施設の安全性や利便性の向上のため新システムの導入および改修が必要となっている。ＩＰネットワークが広がり、情報の共有化が行われていることにより、設備を単独で計画するのではなく、総合的な計画を行う必要があります。ＬＡＮ設備ＩＰネットワークで構築するための基幹となる設備であるため、改修を考える場合①拡張性②通信速度③セキュリティー④設備の安定・信頼性などを注意してネットワーク機器の選定を考える必要があります。情報セキュリティーについては、対策を行っていても定期的な情報セキュリティー監査はあまり実施されていないのが現状のようです。したがって、最新の情報に基づいた定期的な監査を実施し、不正な外部端末の攻撃に対する防御や、ＰＣ自身のセキュリティー強化の対策が正しい状態であるか検査の必要があります。電話設備従来音声の通信を中心としたＰＢＸによる方式から、ＩＰネットワーク上に音声を乗せるＶｏＩＰ技術を利用したＩＰ−ＰＢＸの開発により、ＬＡＮ・ＷＡＮ設備の環境が整っている場合には、通信コストの削減や配線システムの統合が図れるＩＰ−ＰＢＸの導入が考えられます。 ●防災犯設備建築基準法や消防法などの法的設備として、防災設備が設置されている建物については、定期点検が義務付けられており、定期点検にて発見された劣化機器をそのつど修繕または交換して、常に良好な状態にしているのが一般的である。したがって、経年劣化ならびにメーカー失効による種装置の改修および施設の用途変更対応となる。運用面では定期点検時にテナント内に立ち入る必要のない遠隔試験機能付に改修することが望ましい。 ●防犯設備昨今の情報化社会の出現にあわせて防犯設備の必要性が高まっている。従来は人による防犯監理が主流であったが、管理者の省力化防犯機器の性能向上から、機械的な防犯設備の採用を計画する。すでに、防犯設備を設置されている建物については、防犯機能の向上を目指した改修とする。新設、改修に当たっては何を守るか、ゾーンの設定、運用形態、適正機器を充分検討して行う必要がある。 3-2-6 3章 ●その他入退出監理大切な資産や情報を守るため、建物や部屋への人の出入りを管理する必要があります。必要に応じたセキュリティー基準を設け、個人ＩＤカードによる認証や指紋・静脈・顔などの人体情報により個人を認証するさまざまな認証システムで、入退出者の管理を行い、情報漏えい防止、外部者進入排除のシステムを計画します。内部雷保護避雷針による外部雷保護対策をくぐり抜けて進入する雷から電気設備機器、情報通信機器を保護する必要があります。進入経路ごとに避雷器を設け雷サージを低減させる計画をします。電力契約形態建物によっては、曜日・時間帯により電力使用量の違いがあります。スタンダードな契約形態は業務用電量契約ですが、建物の用途、使われ方によって下記の契約形態とする検討を行います。 ① 業務用電力２型電力負荷設備を年間を通じて効率的に使用し、平日の昼間に電力の使用量が多い需要家 ② 業務用季節別時間帯別電力夜間、日曜、祝日に電力の使用量が多い需要家 ③ 業務用季節別時間帯別電力２型電力負荷設備を年間を通じて効率的に使用し、夜間、日曜、祝日など電力の使用量が多くなる需要家 ④ 業務用休日高負荷電力休日（土曜・日曜日、祝日など）に電力の使用量が多い需要家 ⑤ 業務用休日高負荷電力２型電力負荷設備を年間を通じて効率的に使用し、休日（土曜・日曜日、祝日など）電力の使用量が多い需要家 ⑥ 深夜電力毎日午後 11 時から翌日午前 7 時までまたは、午前 1 時から午前 6 時までの時間に限り、動力を使用する需要家 ⑦ 業務用地区熱調整契約地区熱槽を有する負荷などの蓄熱式運転により、昼間時間（毎日午前 8 時から午後 10 時まで）から夜間（毎日午後 10 時から翌日午前 8 時まで）に負荷を移行できる需要家 ⑧ 業務用電化厨房契約電力会社が定める電化厨房機器を採用し、その電化厨房機器の総容量が 30KW 以上である需要家 3-2-7 3章 ⑥⑦⑧はスタンダードまたは①②③④⑤と組み合わせで契約することが可能です。電力量の検針電力量計（ＷＨＭ）の設置はテナント内部に設置されているのが一般的であるが、各階のテナント外部(共用部)または共用部に集中して設置し、テナント内への立ち入る必要のないような計画とします。 3-2-8 第４章 Case Studay：千駄ヶ谷ビル改修計画提案芦原太郎/岩村和夫/長沼由恭/木林茂利 4章 4-1 建築デザイン改修提案芦原太郎今回ケーススタディとして取り組むビルは、千駄ヶ谷にある「ビクトリアプラザ千駄ヶ谷」である。このビルは、1986 年（昭和 61 年）に竣工した 9 階建てのオフィスビルとなっている。通りに沿った立地で、築 20 年を超えたビルではあるが、現在もテナントはすべて入居済み。最寄駅は JR 千駄ヶ谷と JR 代々木になるが、2008 年６月の東京メトロ副都心線の開通を迎えると、北参道駅が一番の最寄駅となる高立地となっておる。ビクトリアプラザ千駄ヶ谷概要 ○敷地概要所在地東京都渋谷区千駄ヶ谷 4-5-4 用途地域商業地域、第二種住居専用地域防火防火地域高度地区第三種その他市街化区域日影規制規制なし敷地面積 113.12m2（34.21 坪）容積率 600％ 500・300％（許容容積率 581.43％）建ぺい率 100％ 60％（許容建ぺい率 98.30％） ○建物概要主要用途事務所階数地上 9 階搭屋 1 階主要構造 SRC 造建築面積 91.54ｍ２延べ床面積 685.92ｍ２（207.49 坪）容積対象床面積 656.12ｍ２（容積率 580.02%）建物高さ３１ｍ軒高 29.7ｍ 1 章で述べた SASLOB メニューを千駄ヶ谷ビルの場合としてプロットしたものが次頁となる。 4-1-1 4章プロジェクト名：ビクトリアプラザ千駄ヶ谷（SASLOB sendagaya）項目 1-1 構造の強化 1-2 外装の耐久性建築耐久性向上 1-3 防水性能 2-1 グランドレベルフロア 2-2 具体策チェック項目チェック欄 A 構造補修 - B 耐震改修 - A 外壁の補修 ● ポイント補修 B 外壁の更新 C 外壁のカバー D サッシの補修 E サッシの更新 F サッシのカバー A 補修 B 更新 C カバー A 店舗 B ショールーム C レストラン D レセプション E サポートセンター F その他 ● ポイント補修 ● 状況を見て判断 ● 既存テナントとの協同建築耐用性向上床クリーニング壁クリーニング天井更新照明更新ドア更新テナントサインデザイン更新ポストデザイン更新自動販売機撤去セコム機器デザイン更新エレベーター出入口のデザイン整備内部シート張り替え 2-3 テナントフロア A 間仕切り撤去 ● B 天井落とし ● C 水廻り整備 ● D 配線整備 ● 4-1-2 4章 E 2-4 具体策塗装壁 ● 建築耐用性向上床更新(OA フロアにするか否か) 壁更新天井撤去照明更新サッシ - 窓 - （二重窓にするかどうか）イメージアップテラス窓撤去もしくは取り換え南側窓撤去もしくはカバーついたてデザイン更新エントランス扉デザイン更新ミニキッチン更新トイレ更新 3-1 外観看板管理など ●看板取り換え 3-2 外構･エントランス街並みとの連携 ●前庭の整備 ●内装更新 3-3 エントランスホール 3-4 エレベーター 3-5 基準階ホールインターホン - ボタンシステム - ホール仕様の設定 ● 上記概要の程度での改装が SASLOB 化には必要と判断した。次頁より、より詳細の検討をまとめていく。 4-1-3 4章 4-2． SASLOB 改修計画岩村和夫 1.千駄ヶ谷ビルを事例とした「周辺環境のあらまし」では、千駄ヶ谷ビルが位地する渋谷区の歴史や人口などの概要、気温・湿度、風速などの気象データ、動植物などの生態、まち圏などを調査した結果を述べる。また、2.建物基礎情報マトリックスでは、周辺環境のあらましで把握した千駄ヶ谷ビル周辺の立地環境（自然環境、社会・人文環境）や、設計図書による既存建物仕様、改修時における環境配慮の対策を、CASBEE-改修の評価項目に沿って示す。 1．千駄ヶ谷ビルを事例とした「周辺環境のあらまし」 1-1 渋谷区の概要 1-1-1 位置（1）位置渋谷区は、東京都 23 区の西南に位置している。都全体から見れば東に片寄り、特別区区域の西南部の中心となっている。中心部に、明治神宮・代々木公園という大きな緑地があり、新宿御苑の一部を加えると、全体の 10 分の 1 を緑地が占める。（2）地形渋谷区は、武蔵野台地の東部にある淀橋台地に位置している。淀橋台地は、北を神田川に、南を目黒川にはさまれた、標高 30～60m の台地のこと。渋谷区の中央には、渋谷川によってできた開析（せき）谷とその支谷（しだに）がシカの角のように西方へのびる。それを取りまいて、東に東渋谷、北東に千駄ヶ谷、北に代々木・幡ヶ谷、西に駒場・西渋谷の台地がある。区内の台地面は、北西部で標高 40m、南東部で 25m と、ゆるやかな傾きを持っている。地質構成は、台地は洪積層からなり、3m から 12m に達する関東ローム層の表面を黒色有機土が覆っている。低地は沖積層によって構成され、その基盤として厚い第 3 紀層が地下深く横たわっている。湧水線は平均して標高 15m 付近である。（3）代々木の名の由来戦国時代の書状に、「代々木村」の名がすでにあり、江戸時代には大名・旗本の屋敷地があった。この名は、村人が代々サイカチの木(豆科の落葉高木)を生産したことにちなむ。また、現在の明治神宮御苑の東門近くに、「代々木の大樅（モミ）」といわれたモミの木があり、その名が由来ともいわれる。現在は残っていませんが、井伊家の下屋敷があったころの大樅は、当時の記録に残るほど大きなものであった。黒船が江戸湾を測量していたころ、その動静をこの木の上から見張らせ、桜田門外の上屋敷に報告させたという。（参考：渋谷区ＨＰ） 4-2-1 4章（4）渋谷区の位置区役所の位置東経 139 度 41 分 53 秒北緯 35 度 39 分 50 秒区役所の標高 33.21 メートル面積 15.11 平方キロメートル 1 人あたり公園面積 8.10 平方メートル (平成 17 年 4 月 1 日東京都公園調書）図 1：渋谷区の位置図 2：東京都の地形図 3：渋谷区周辺の地形 1-1-2：人口・世帯（1）渋谷区の人口・世帯平成 19 年 9 月 30 日現在の渋谷区の人口は、 197,071 人で、10 年前の平成 9 年に比べ 14,332 人の増加となっている。区内人口は、昭和 40 年（283,730 人）をピークに、以降毎回一桁台の減少率で推移してきたが、平成 9 年を境に増加傾向に転じ、ここ数年は 0.6％程度の増加率を示している。男女別では、男性 93,785 人、女性 103,429 人で,女性が男性よりも 9,644 人程多い。女性 100 人に対する男性の割合は 90.6 人で、10 年前の 90.7 人とほぼ変わらない。男女人口の差はここ 10 年間一定で、比率の差も変化がない。 4-2-2 4章区全体の人口密度は、13,051.9 人/平方キロメートルで、10 年前の 12,103.3 人/平方キロメートルよりも、948.5 人/平方キメートルとわずかに増加している。世帯数は、平成 19 年 9 月 30 日現在 116,587 世帯で、10 年前の 97,786 世帯と比べ、18,801 世帯増加している。一世帯あたりの平均世帯人員も 1.69 人で 10 年前の 1.87 人と比べ 0.18 人減少している。（2）計画地付近の年齢別人口構成計画地のある千駄ヶ谷 4 丁目と北に隣接する代々木 1 丁目、新宿御苑に接する千駄ヶ谷 5 丁目は、 30 代の若年層と比較的高齢者人口が多い。古くからの住宅地や生活が今なお残る。代々木 1 丁目の若年層が特に多いのが特徴的である。一方、明治神宮の反対側の上原 2 丁目は典型的な新興型住宅地。全体に人口も多く、若年層の人口割合が多い。表参道に面する神宮前 4 丁目はオフィスや商店の多い住宅の少ない商業地区である。（参考：渋谷区ＨＰ）表 1：渋谷区の人口（平成 19 年 9 月 30 日現在）種別住民登録人口世帯数人口男性女性 117,134 197,071 93,640 103,431 11,320 6,174 5,146 外国人登録人口男 105,000 女人口 200,000 100,000 世帯数 120,000 115,000 195,000 110,000 95,000 190,000 105,000 90,000 185,000 100,000 85,000 180,000 95,000 80,000 19 年成 18 年平 17 年成平 16 年成成平 15 年平 14 年成平 13 年成平 12 年成平 11 年成平成平平成年 19 18 成平成平平成 17 年年年年 16 平成平成 15 年年 14 成平平成 12 11 成平成 13 年年年 10 成平平図 4：渋谷区の男女別人口の推移 90,000 10 年 175,000 75,000 図 5：渋谷区の人口と世帯数の推移 4-2-3 4章代々木1丁目千駄ヶ谷4丁目千駄ヶ谷5丁目神宮前4丁目上原2丁目渋谷区全体 25.00 20.00 15.00 ％ 10.00 5.00 0.00 0～9 10～19 20～29 30～39 40～49 50～59 60～69 70～79 80～89 90～99 100～年齢図 6：渋谷区の地域別年齢人口構成比 1-1-3：歴史（1）中世（奈良・平安時代～戦国時代）この時代の武蔵野は茫漠たる大荒原で、渋谷の地もそこに住む人々の炊煙がかすかになびくのみであったと思われる。平安時代末期の武家勃興のころは、渋谷氏(渋谷金王丸常光)を中心とする源氏諸将の伝説が、社寺や地名として残る。武蔵国には、源氏の家人として功があった武蔵武士が地方豪族として住ん計画地でいた。そのため、渋谷区にもいくつかの鎌倉道が通じ、中央の新しい文化の伝播や渋谷の開発も、この鎌倉道周辺から進んでいった。南北朝時代から室町時代にかけて、渋谷・原宿が次第に開拓され、後北条氏全盛時代には下渋谷・原宿・千駄ヶ谷・幡ヶ谷に村落が発図6：長禄2年（1458）、太田道灌が江戸城を築いたころ達した。徳川時代には下渋谷・原宿はいわゆる江戸御府内に属し、最も開けた存在であった。 4-2-4 4章（2）近世（江戸時代）江戸時代の渋谷は、諸侯や寺領のほかは幕府の直轄地として統治さていた。渋谷の丘はほとんどが武家屋敷で、低地の水田地帯には農家が点在し、宮益坂と元広尾には商家があった。渋谷の地域は、江戸市街の繁昌に伴い、計画地江戸の郊外地として代官や村役人の支配をうけ、人々は名主の絶大な権力と五人組の連帯責任の中で生活していた。行政区画としての渋谷区は、慶応 4 年政体書の発布から、明治 11 年郡区町村編制法により、南豊島郡に包括されるまでの間、武蔵県、武蔵県及び東京府、小管県及び東京府、品川県及び東京府、朱印外 1 区などと、はなはだしい時は毎月図7：文久2年（1862）内藤新宿・千駄ヶ谷付近変更されるほど改正が行われた。（3）近世（明治時代）明治 22 年市制町村制の施行により、上渋谷・中渋谷・下渋谷の 3 村を中心に麻布・赤坂両区の一部を加えて渋谷村に、代々木・幡ヶ谷の両村で代々幡村に、千駄ヶ谷・原宿・穏田の 3 村で千駄ヶ谷村となった。明治 40 年には、住宅地として発展しつづけた千駄ヶ谷村が他にさきがけて町制を実施しました。同 42 年には計画地戸数 8,954、人口 35,191 を擁して渋谷村が町制を実施、大正 4 年には代々幡村も町制を施行した。昭和 7 年 10 月 1 日、渋谷町、千駄ヶ谷町、代々幡町が合併し、東京市渋谷区が成立、他の 79 町村とともに大東京 35 区の一環として誕生した。その後、大東京市の自治権拡大に関する要求が盛んになったが、第 2 次世界図8：明治44年（1912）の千駄ヶ谷大戦に突入、昭和 18 年戦時態勢の強化に伴う都制の施行などで、区の自治は著しくせばめられた。 4-2-5 4章（4）現代へ（昭和）商業が主要産業の渋谷区は、戦後の復興も渋谷駅から道玄坂を中心に始まった。昭和 30 年ごろを境にして高層ビルが続々建設され、商業地区に加えて業務地区といわれるオフィス街が生まれ副都心化が進んだ。昭和 39 年のオリンピック東京大会を契計画地機として、道路の新設や拡張があいつぎ、渋谷区の街並みは大きく変わった。昭和 40 年には渋谷区総合庁舎や渋谷公会堂が完成。渋谷区の人口は、都市化の影響をうけ漸減している反面、渋谷駅周辺をはじめとして商業地区・業務地区が拡大図9大正10年（1921）頃、関東大震災直前の千駄ヶ谷する一方、交通網の伸長は、区内外に通じる利便さを増大させた。渋谷駅周辺や原宿界隈は、ファッション関係の店舗や百貨店などの新しいビルが次々につくられ、多くの人々が集まる一方、若者の街として賑わいを見せている。（参考：渋谷区ＨＰ） 4-2-6 4章 1-2 気象 1-2-1 気温・降水量・湿度（大手町）（1）気温・湿度東京の気温は８月上旬頃が最も高く１月下旬頃が最も低く、高い時期と低い時期で約 20 度の温度差。梅雨時期には一時温度の低い時がある。年平均気温は、16.5℃で札幌より約 8℃高く、那覇に比べ約 6℃低い。夏期は那覇と同じく 30℃を越える。30℃を越える日数は年間約 45 日あり、那覇の約半分だが 35℃以上の猛暑日が増加傾向。（2）降水量東京の降水量は、梅雨時期や秋雨・台風の時期を中心に多い。年間降水量は、東京では 1575ｍｍ、札幌（約 1100ｍｍ）に比べ多く、那覇（約 2000ｍｍ）に比べて少ない。冬期間では、冬型の気圧配置となることが多く、東京では年間で最も少ない時期。（3）日照時間東京の日照時間は、年間を通して多く、年間日照時間は、1958 時間で、札幌（約 1700 時間）、八丈島（約 1500 時間）より多く、南にある那覇（約 1800 時間）に比べても多い。一方で、梅雨時期と秋雨・台風の時期には少ない。 ●キーワード・夏期の高い気温と湿度、近年は 35℃以上の猛暑日も・梅雨時と、特に台風の時期に多い降水量・冬期は、降雨は少なく乾燥・年間を通じて多い日照時間。特に冬期は晴天が多い。東京 250 40 ●年間日照時間 35 東京（大手町）：1958時間 30 200 25 20 （℃） 150 15 10 100 5 0 50 -5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 最高 15.9 18.6 20.9 27.1 28.5 32.9 35.6 35.6 33.9 29 23.5 19.7 平均 6.08 7.14 9.9 15.3 18.7 22.8 26.1 27.4 24.1 18.6 13.9 8.44 最低 -0.6 -0.1 1.72 5.74 10.4 16 19.3 19.9 16.2 10.9 6.28 0.76 図10：東京（大手町）の年間月別平均気温 0 東京 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 198 168 184 200 154 125 167 159 136 140 151 176 図11：東京（大手町）の年間月別日照時間 4-2-7 4章最低（％）東京平均 80 400 70 350 60 300 50 250 40 （ｍｍ） 200 30 150 20 ●年間高水量東京（大手町）：1575mm 100 10 50 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 最低 12.8 11.6 10.4 11.8 17.2 25.2 33.6 32.6 27.6 24.2 19 14.4 平均 45.2 48.6 49.6 56 63.8 69 70.4 68.2 67.6 65 57.6 49.4 図12：東京（大手町）の年間月別平均湿度 0 1 東京 81.3 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 33.9 110 74 157 133 125 179 187 338 105 52.1 図13：東京（大手町）の年間月別降水量（参考：気象庁アメダスデータ 2002～2006 より） 1-2-2：気温・降水量・湿度（代々木・渋谷宇田川町）（1）気温・湿度新宿御苑と渋谷宇田川町の年間気温と湿度を比較する。気温は平均、最低気温は年間を通じて 2 つの場所に差は少ない。一方夏季の最高気温に明らかな差が見られる。新宿御苑の樹木による夏季の蒸散作用が気温低下に寄与している。湿度は夏季から秋季にかけて差が見られる。特に宇田川町の最高湿度は年間を通じ 100％に近いが新宿御苑は 90％台である。特に 8 月～10 月にかけては宇田川町と比較し平均湿度で約 10％低い。＊測定点：新宿御苑：新宿御苑内（渋谷区内藤町 11）風速計高さ 11ｍ：宇田川町：渋谷区役所（渋谷区宇多川 1-1）風速計高さ 30.5ｍ ●キーワード・夏季の最高気温が宇田川町より 2 度ほど低い新宿御苑・年間を通じて湿度の高い宇田川町・夏季の湿度が宇田川町より 10％ほど低い新宿御苑・夏季の樹木の蒸散佐用による環境改善効果 4-2-8 4章平均 ℃ 最高平均最低 40 40 35 35 30 30 25 25 20 15 20 ℃ 15 10 10 5 5 0 0 最高最低 -5 -5 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月図14：新宿御苑の年間月別気温平均 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月月月最高図15：宇田川町の年間月別気温最低平均 120 120 100 100 80 80 ％ 60 ％ 60 40 40 20 20 0 最高最低 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月図16：新宿御苑の年間月別湿度 7月 8月 9月 10月 11月 12月月月図17：宇田川町の年間月別湿度（参考：東京都環境局HPより） 1-2-3：風況（大手町）（1）風向春先から風向は南西に移行し春季から夏季にかけては南西の風が卓越する。秋季からは北より移行し、冬期は北北西の風が卓越する。日変化では、夏期晴天日の場合、日中は沿岸部から内陸部に向かって、海風が吹くが、夜間は陸風に変化する。（2）風速年間を通じた平均風速は 3.5ｍほど。夏期は湿気を含んだ海よりの弱い風、高温・多湿の気候の遠因に。春先と秋季に強い風が吹く傾向。特に秋季は台風の影響が大きい。 ●キーワード・春から夏にかけて南西の卓越風・秋から冬は北北西の卓越風・沿岸部では海風による気温・湿度に 4-2-9 4章 14 12 10 8 （ｍ） m/s 6 4 2 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 最大 10.94 11.22 12.28 12.44 10.94 10.08 9.62 11.12 10.56 12.16 10.14 11.7 平均 3.46 3.5 3.7 3.76 3.5 3.02 3 3.26 3.54 3.36 3.08 3.28 図18：大手町の月別平均風速冬季 N NNW 50 NNE 40 NW NE 30 WNW 20 ENE 10 W E 0 春季 N NNW 50 NNE 40 NW NE 30 WNW 20 ENE 10 W E 0 WSW WSW ESE SW SSW ESE SW SSW SE SSE SE SSE S S 夏季 N NNW 50 40 NW 30 WNW 20 10 W 0 WSW 秋季 NNE NE ENE E ESE SW SSW SE SSE S NNW 50 40 NW 30 20 WNW 10 W 0 N NNE NE ENE E WSW ESE SW SSW SE SSE S 図19：東京（大手町）の季節別風配図（参考：気象庁アメダスデータ 2002～2006 より） 4-2-10 4章 1-2-4：風況（渋谷宇田川町）（1）風向春季は 3 月、4 月は北の卓越風が吹くが、5 月は一転して南が卓越する。夏季は北東と南南西の風が卓越するが、盛夏に近づくにつれ北東から南西へ卓越風が変化する。秋季はほぼ一定に北及び北北東の風が卓越する。冬季は北の風が卓越し、1 月の北の風向頻度は 50％に達する。（2）風速年間を通じ平均風速は 2ｍ/s ほどで、大手町と比較し 2ｍ/ｓ少ない。最大風速も大手町は 10ｍ/s を越えるのに対し、最も強い春先の南風も 8ｍ/ｓに留まる。 6～8 月の夏季は最大風速、平均風速とも小さく、高い気温と相まって、高温多湿の気候を形成する。＊測定点宇田川町：渋谷区役所（渋谷区宇多川1-1）風速計高さ 30.5ｍ ●キーワード・秋季から春先にかけて、ほぼ北の卓越風・夏季は、南西と北東の卓越風が交互・風速は内陸型、特に夏季は小さく蒸し暑い平均最高最低 10 9 8 7 6 ｍ5 4 3 2 1 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月平均 2 1.9 2.3 2.1 2.1 1.4 1.6 1.5 2.1 2 1.6 2.4 最高 6.7 6.2 8.6 8.4 6.1 4.6 5.7 6.1 5.8 6.5 5.9 7.6 最低 0.2 0.1 0.1 0 0.1 0.1 0.1 0.2 0.2 0.1 0 0.1 月図20：渋谷（宇田川町）の年間月別平均風速 4-2-11 4章春季 3月夏季 4月 NNW 40 30 NW 20 WNW 10 W 0 6月 5月 7月 N NNE NE ENE E WSW ESE SW SSW NNW 40 30 NW 20 WNW 10 0 W NE ENE E ESE SE SSE S 秋季冬季 10月 12月 11月 1月 2月 N N NNW NNE ENE E WSW ESE SE SSE 40 NNE 30 NW NE SW SSW NNE SW SSW SE SSE NNW 40 30 NW 20 WNW 10 0 W N WSW S 9月 8月 NE 20 WNW ENE 10 0 W E WSW ESE SW SE SSW SSE S S 図21：渋谷（宇田川町）の季節別風配図（参考：東京都環境局HP より） 4-2-12 4章 1-3 生態 1-3-1 水・緑（1）公園・緑地等区内の公園・緑地等は国立、都立の公園緑地を等を除き、108 箇所ある。総面積 16.1ha の公園・児童遊園地・緑道がある。区分別では、公園が 57 箇所で最も多く、箇所比 52.8％、面積比も 64.3％を占める。ついで、児童遊園地が 45 箇所、緑道が 6 箇所。面積比では緑道が 24.5％、児童遊園地が 11.2％である。種別で見ると、街区公園が箇所数、面積とも最大で 99 箇所、9.5ha で、箇所比 91.7％、面積比で 59.1％を占める。（2）屋上緑化区内の屋上緑化面積は 2.46ha。そのうち樹木で被覆された屋上緑化面積は 1.35ha で、草地で被覆された屋上緑化面積 1.11ha よりも多い。区全体の屋上緑化面積の 36％を占める。最も低い地域は、本町・笹塚地域の 0.05ha で、区全体の 2％である。（3）水環境明治神宮内の代々木神園町には、明治神宮の森で涵養された地下水が湧出する「清正の井」がある。枯渇の心配もなく、菖蒲田とともに、都民に親しまれている。 ●キーワード・緑に恵まれた渋谷区（緑被率 20.6％、都内 3 位）・計画地近辺には、新宿御苑や明治神宮など都内有数の緑地・計画地は明治通りと外苑北通りの並木の交わる場所 ■計画時の環境配慮の視点・区の緑被率の向上への貢献・明治神宮と新宿御苑をつなぐ緑のネットワーク形成・明治神宮の森からの冷気を取り入れる工夫図21：渋谷区の緑被面積等の推移図22：渋谷区の緑被等被覆状況（参考：渋谷区緑の基本調査H15.6） 4-2-13 4章 ■新宿御苑 ■明治神宮 ■清正の井 ■渋谷区の生き物モズトノサマガエル図23：計画地周辺の自然環境概況図 4-2-14 4章 1-3-2 代々木フェノロジーガイド気象 40 (℃）気温 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月（％） 35 30 25 平均最高 ℃ 最低 20 15 10 5 0 400-5 （ｍｍ） 350 300 250 降水量 200 150 湿度 100 50 0 降水量と湿度月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 198 2 168 3 184 4 200 5 154 6 125 7 167 8 159 9 136 10 140 11 151 12 176 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 80 70 60 50 40 30 20 10 0 200時間日照時間（時間） 100 0 日照時間花昆虫野鳥魚祭り・行事春スミレ（9種）ソメイヨシノフタリシズカホタルブクロアジサイキンモクセイイチョウ開花ｷﾝﾓｸｾｲホタルブクロふくらむ展開開始展開終了変色紅葉落葉終了アゲハアブラゼミアキアカネユリカモメツグミ・アオジモズウグイス・メジロマガモ展開初鳴冬鳥初鳴冬鳥アユヒキガエル茅の輪くぐり（金王八幡宮）代々木餅つき唄（代々木八幡宮）流し雛（明治神宮）花見まつり（代々木公園ほか）富士塚山開き（烏森八幡神社）秋祭り（渋谷神社大祭）東京国際映画祭（Bunkamura) 酉の市（御嶽神社）クリスマスイルミネーション（表参道ほか）初鳴マガモアオジツグミ産卵産卵酉の市流し雛茅の輪くぐり 4-2-15 4章 1-4 まち圏 1-4-1 代々木・千駄ヶ谷地区の現況（1）計画地周辺の現況計画地周辺は、北側に新宿御苑、西側に明治神宮を擁する、渋谷区はもとより都内でも有数の緑豊かなエリア。一方で、交通量の多い明治通り、首都高速 4 号線、JR 山の手線、中央本線、都営地下鉄大江戸線といった交通インフラが複雑に錯綜する地区でもある。その広大な緑にはさまれるよう、計画地周辺は三つのエリアに大きく分類できる。 JR 代々木駅をアクセス中心とする代々木エリアは大手予備校、各種学校を中心に物販、飲食店が集中。人の流れも多く活気ある賑やかなエリア。JR 山の手線、明治通りにはさまれたエリアは、近年開発が進み、巨大な高層建築も出現。明治神宮よりは、神宮北参道として神宮を訪れる人も。 JR 千駄ヶ谷駅をアクセス中心とする千駄ヶ谷エリアは、神宮外苑、国立競技場、東京体育館をはじめとしたスポーツ施設の玄関口に当たりハレの雰囲気。明治神宮よりの烏森地区は、歴史のある烏森神社や街道に、新しいアパート、住宅、小規模なオフィスの混在する閑静な地区。原宿に近づくにつれ、ファション系のショップ、アトリエも。明治通りと、JR 中央本線、新宿御苑にはさまれた、千駄ヶ谷 5 丁目地区は、古い住宅や商店街、事務所等が混在する下町的雰囲気の残るエリア。新宿御苑の緑を背景に、どこか時代に取り残された感も。平成 20 年 6 月に明治通り地下に、東京メトロ副都心線が開通予定。計画地直南に「北参道駅」が開業予定。（2）計画地の現況計画地はこれら三つの特徴のあるエリアの「はざま」的場所に立地。JR 等各駅からの人の流れからも距離を置き、北側に首都高速 4 号線の高架が迫る。地形的にも、かつての河川跡に近く、「谷底的」な雰囲気。一方で、「北参道」駅の開業は、計画地近辺に新たな賑わいを生む可能性あり。池袋、西武鉄道方面からの流入者はダイレクトに新駅を利用する可能性。千駄ヶ谷、鳩森神社周辺の住民の利用も期待され、明治神宮の第二の参道としても、休日などの賑わいが期待できる。 ●キーワード・緑にはさまれた交通の結節点である、代々木、千駄ヶ谷エリア・代々木、千駄ヶ谷、千駄ヶ谷 5 丁目は、特徴のある三つエリア・首都高速 4 号線の高架は、環境的にも景観的にも配慮要素・都営地下鉄号線の開通と新駅の開業は、新たな賑わいの創出 ■計画時の環境配慮の視点・首都高速 4 号線からの見え方、見せ方の工夫・新駅開業を視野に入れた、賑わい空間の創出（参考：渋谷区HP他） 4-2-16 4章図24：計画地周辺のまち圏の概況図 4-2-17 4章 1-5 環境特性に基づく計画の視点自然環境特性地象 •かつての玉川上水の派川跡に近い谷底地形水象 •玉川上水は四谷大木戸で、渋谷川に分流 •渋谷川は、計画地東部で暗渠化 •明治神宮内には湧水、「数正の井」も現存象 •夏季の最高気温が宇田川町より2度ほど低い新宿御苑 •夏季の湿度が10％ほど低い新宿御苑 •夏季の樹木の蒸散佐用による環境改善効果 •秋季から春先にかけて、ほぼ北の卓越風 •夏季は、南西と北東の卓越風が交互に気生き物 •新宿御苑、明治神宮は豊かな生物生息地植 •自然林（鎮守の森）は代々木八幡、二次林は代々木公園に •新宿御苑、明治神宮など広大な緑地が多く自然性が豊か •植栽起源の森林の代表、明治神宮、植物種は以外に単純 •明治神宮ではレッドリストの希少種も数種確認 •明治通り等は並木が整備、緑のネットワークを形成物人文環境特性まちなみ交通人通り •大名屋敷跡や神社、街道の古い歴史ある代々木 •千駄ヶ谷は、東京のスポーツのメッカ、西部は閑静な住宅街 •代々木は学生の町、近年は大規模な開発も •一部には下町的な雰囲気も残る •鉄道、道路等交通インフラの錯綜する代々木 •それぞれのエリアを特徴付けるJR各駅 •都営地下鉄号線、北参道駅の開業予定 •JR各駅を中心とした人の流れと賑わい •一歩内部に踏み込むと、少ない人通りと静かな生活 •各エリアの、「はざ間」的な計画地周辺は、北参道駅の開業で新たな賑わいの可能性あり 4-2-18 1-6 オフィスビルにおける改修のメニューイメージ 4-2-19 4章 4章 2．建物基礎情報マトリックス環境配慮の視点自然環境社会・人文環境 ●周辺の騒音源・首都高速、明治通り、JR ⇒周1-4を参照騒音（外部環境）騒音（建物内部）温熱環境改修時の対策・窓の二重化（内付け窓）・岩綿吸音板にアスベストが含有している可能性有り。解体の際には充分な確認が必要。・断熱の強化 ●断熱仕様・壁、最下階床：断熱なし・窓の二重化・最上階天井面：スタイロ25mm打ち込み（内付け窓）・ガラス：熱線吸収ガラス　t=6.9mm ●空調機器・空冷ヒートポンプ天井カセット型（1フロア 2機設置）・8、9階は2機に2機の室外機。その他の階は2機に1機の室外機。 ●熱負荷要素・北、東面：道路、高速、アスファルト舗装 ●周辺建物による日影・主要開口は、北、東のみ。南、西からの日射取得は期待できない ⇒周1-4を参照 ●気象条件・日照時間 ⇒周1-2を参照 ●主要開口部 ●立地条件・北・東面がメイン。夏季であれば南東側・南、西側：13階建てマンション開口部からの採光は上階では期待できる・東側：明治通りに開放・北側：北参道を挟んで高速道路・北・東側：低層階（6階位）まで街路樹による日影 ⇒周1-4を参照 ●照明器具・照明器具・メインの照明機器：40W×2本（逆富士型蛍光灯）グレア対策照　度室内空気質備　考・仕様書では遮音性能の指示有り。ただし、具体的な性能は不明 ●スラブ厚・遮音ｼｰﾄの敷設・t=130mm ●天井：二重天井・LGS下地の上、岩綿吸音板（懐640mm） ●次世代省エネ基準の地域区分・Ⅳ地域（温暖地） ●地域の冷熱源・明治神宮の緑、外苑の緑 ●気象条件・気温、日照時間 ⇒周1-2を参照光・視環境 ●配線系統・4系統に分岐されている・適切な照明計画・実測が必要 ●内装仕上げ材・天井：岩綿吸音板 t=○ ・壁：PB下地の上、ビニルクロス仕上げ・床：モルタル下地の上、Pタイル・内装材への配慮・岩綿吸音板、Pタイルにアスベストの可能性有り。解体の際には充分な確認が必要。 ●周辺環境 ●換気設備機器・給気口にﾌｨﾙﾀｰの設置・取り入れ外気が車等の排気ガス・給気口：南側1カ所・給気位置の変更で汚染されている。・排気口：各フロアに執務室2、トイレ1、台（給気口と排気口の間隔を6m以上）所1、集合管で南側に排気 ●換気方式・局所方式換　気 ●ビル管法・室内空気質のﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ・ビル管法の対象外の規模・喫煙スペースの有無、CO ２監視実施状況の確認・通信設備の更新、電気容量の拡大・高度情報通信設備の有無の確認・段差の解消・間口の確保・要現地確認（アプローチ、ＥＶ廻り、トイレ）レベルの確認運用管理 ‐ C A S B E E 既存建物仕様 ●サッシの仕様・アルミサッシ＋シングルガラス（熱線吸収ガラス t=6.9mm）～改修 Q 1 ●基準階床面積・約62㎡・収納スペース無し使いやすさ・機能性・広さﾊﾞﾘｱﾌﾘｰ計画 Q 3 ●立地条件・南・西側は隣接建物（外部階段）・東側：街路樹（5階程度の高さ）、明治通り・北側：街路樹（7階程度の高さ）、首都高速道路 ⇒周1-4を参照広さ感、景観 ●開口部配置・西側開口部なし・北、東面は連続した窓で開放的 ●空間要素・一体的なフロア・天井高の確保 ●耐震性能・新耐震に対応耐震・免震・耐用年数の高い部材の使用 ●外装仕上げ材・外装：磁器質タイル、一部吹きつけタイル・屋上：アスファルト防水3層の上、コンクリート押さえ60ｍｍ ●配管、配線類・給水配管：塩ビライニング鋼管（内部）、硬質塩ビびにる管（外部）・雑排水配管：石綿びにる二層管、塩ビ管・汚水配管：屋内石綿びにる二層管、屋外硬質塩化ビニル管・電気配線：・・・部材の耐用年数・雑排水配管にアスベスト含有の可能性有り。解体の際には充分な確認が必要。主要設備機器の更新 ●各高さ関係・階高：3.2ｍ・天井高さ：2.4ｍ・梁下有効高さ：2.35ｍ空間のゆとり・天井懐の最小化・EVホールの専有化・設計図からでは判断できないため要確認荷重のゆとり生物環境の保全と創出街並み景観への配慮 ●周辺緑地・明治神宮の杜、街路樹、後背地の緑、住宅地の緑 ⇒周1-3を参照 ●景観要素・明治神宮の杜、街路樹、後背地の緑、住宅地の緑 ⇒周1-3を参照 ●景観要素・沿道沿いはオフィス等・高速道路の大型構造物・新駅開設 ⇒周1-4を参照 ●狭域緑地・グランドレベルの緑地・建物緑化なし・屋上緑化 ●景観要素・１階のレストラン・夜間の室内照明・最上階の広告看板・まちかどを意識したファサードデザイン（曲面デザイン）・明治神宮の参道としてのﾃﾞｻﾞｲﾝ・将来の道路拡張について要確認・緑被率の試算・舗装（透水性、保水性）＊自然環境、社会・人文環境の項目内にある「⇒周 1-○を参照」とは、4－2 の 1.周辺環境のあらまし内に関連する記述があることを示している。 4-2-20 4章環境配慮の視点自然環境社会・人文環境既存建物仕様改修時の対策備　考熱負負荷抑制 ●気象条件自然ｴﾈﾙｷﾞｰ・日照時間、風向・風速利用 ⇒周1-2を参照 ●周辺建物による日影・南面する建物の日影 ●既存の取組・直接利用、変換利用とくに無し・省ｴﾈ設備の導入（ｴｱｺﾝ、照明器具等）設備ｼｽﾃﾑの高効率化・省エネ法対象・仕様基準（ポイント法）による評価は可能ＥＲＲ・ﾃﾅﾝﾄ毎の使用量の把握（省ｴﾈﾅﾋﾞ）・管理内容の確認が必要効率的運用、ﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ・節水機器の採用水資源の保護 C A S 低環境負荷材 B E E ・再生資材の活用 ‐ ﾌﾛﾝ・ﾊﾛﾝの回避～改修 L R 1 ●使用可能性のあるもの・エアコン冷媒としてのフロン・発プラ系断熱材（最上階天井）のフロン・ﾉﾝﾌﾛﾝ製品の使用（断熱材） ●汚染源・給湯機からの排気・低Nox型機器の採用 ●騒音源・エアコン屋外機（屋上、1階に設置）・給水ポンプ・ｴｱｺﾝ室外機の位地・排気位地・解体時の処分方法大気汚染防止 L R 3 騒音振動悪臭風害日照阻害光害温熱環境悪化の改善地域ｲﾝﾌﾗへの負荷抑制 ●気象条件・風向・風速 ⇒周1-2を参照 ●建物の日影範囲・北側は広幅員道路、高速道路 ●立地条件 ●発生源・建物南・西面は隣接建物により・屋上の看板、オフィスの漏れ光日影になる・東面グレア・屋上看板ﾗｲﾄの対策 ●立地条件 ●既存の取り組み・屋上緑化・建物南・西面は隣接建物により・建物緑化、透水性・保水性舗装、高反射・保水性・浸透性舗装日影になる塗料等の取り組みなし・高反射塗料・試算が必要 ●駅駅位置（新駅）確認 ⇒周1-4を参照・廃棄物の出し方・テナントからのゴミ ●駐車場、駐輪場の有無・駐車場なし、駐輪場なし ●ゴミ置場・一般ゴミ置場あり・分別ストックヤードなし・違法駐輪への対策＊自然環境、社会・人文環境の項目内にある「⇒周 1-○を参照」とは、4－2 の 1.周辺環境のあらまし内に関連する記述があることを示している。 4-2-21 4章 4-3 機械設備改修計画長沼由恭 ●空調換気設備空調換気設備のケーススタディの前に、室内温熱環境について整理してみる。人が熱的快適感に影響する要素として６つ挙げられている。すなわち、温度、相対湿度、平均放射温度、平均風速、着衣量、作業量であり、前４つが物理的要素、後２つが人間側の要素である。これ等の要素を加味して快適性を指数化したものがＰＭＶ（温熱環境評価指数）であり、その温熱環境に不満足・不快さを感じる人の割合を表すのがＰＰＤ（予測不快者率）である。下の図はＰＭＶとＰＰＤの関係を示したものであるが、ＩＳＯではＰＭＶが±０．５以内、ＰＰＤが１０% 以内を標準として推奨している。小規模ビルでＰＭＶとＰＰＤを完全に意識した設計は難しいが、空調器に温度と湿度に加えてその他の要素も検知して制御する製品がでてきている。ここでは温度と湿度及び気流の関係について整理してみる。（１）湿度小規模ビルの空調設備では、多くの場合湿度は成り行きである。前述したように、湿度は人の熱的快適感に影響する重要な要素であるが、次に述べる気流と共に温度ほど重視されていない。温度と湿度の関係で一般によく理解されているのに不快指数がある。ＰＭＶで示される６つの要素のうち２つのみであるため正確さに欠けるが、目安にはなるので検討してみる。エネルギー節約の一環として政府が推奨している室温の冷房２８℃以上、暖房２０℃以下が湿度を考慮するとどうなのかをみると、快適と感じる人の割合は少ないことが分かる。除湿機能を働かせないで２８℃の設定で運転すると相対湿度は６０％を越えると考えられるが、このときの不快指数は７７以上になり、快適の範囲から外れることになる。また、暖房温度を１８℃ に設定し、加湿なしの運転をすると相対湿度は３０％台になると考えられ、このときの不快指 4-3-1 4章数は６２台であり、快適の範囲内とはいえ肌寒いと感じる人の割合も増えることになる。また、静電気が起こりやすくなり、何らかの方法で加湿が必要になる。不快指数値の評価不快指数～55 ～60 ～65 ～70 ～75 ～80 86 以上体感寒い肌寒い快適快適快適やや不快たまらない冷房の場合 70 を超えると不快を感じる始める人が出る 75 を超えると半数ぐらいの人が不快を感じる 80 を超えるとほぼ全員が不快を感じる（２）気流温度が高くても気流があると涼しく感じるのは日常経験することだが、温度と気流による快適性をグラフで表したものを下に示す。ここで２８℃のとき快適と感じる風速は０．９m/s 弱であり、これは通常の空調としてはかなり強い風速である。体感温度はともかく、ドラフトを感じる風速であり、そのために不快を感じる人も出てくる。ＡＳＨＲＡＥでは着座で執務している人に対する風速の許容値を０．０７５～０．２０m/s の値を推奨しているので、前記の風速はあまり適当なものではないことが分かる。気流との関係をみても冷房温度２８℃で快適感を得るのは難しい。事務スペースでも体感温度を下げることを目的に天井にファンを設置している事例はあり、一定の効果はあるようである。 4-3-2 4章（３）空調設備改修案 3 章で述べたように、空調設備の設置事例は個別分散式が一般的であり、中でも天井カセット形パッケージエアコンが多く採用されている。千駄ヶ谷ビルの場合、1 フロアーの賃貸面積は約 60 ㎡と小さいこともあるので、導入コスト面で有利なルームエアコン方式も検討対象にしてみたい。最近のルームエアコンは機能面で優れて容量もかなり大きいものが出現いているので、オフィスビルでも使えるようになってきた。ルームエアコンの弱点はパッケージエアコンに比べて室内機と室外機間の冷媒管の長さ、高低差が多くとれないことである。（標準は冷媒管長 15m、高低差 12m 以内）2～9 階全階をルームエアコン方式にするには室外機の設置スペースを確保する必要があるが、エレベーターと便所の裏側の各階にサービスデッキを設けることができれば可能である。（竣工図では各階にバルコニーがあるようになっているが、現地調査によると、2 階のみで 3～ 9 階は設置されていない。）サービスデッキの設置が可能という前提で計画したものが別図である。（４）換気設備改修案既存の換気方式は、貸室、便所、給湯コーナーに天井扇を設置した第三種換気方式となっている。給気は貸室に給気口を２ヶ所設置している。（竣工図では１ヶ所）改修案では貸室に省エネルギー性、室内環境の向上を目指し全熱交換器の設置を提案する。 3 章で述べたデシカント式換気方式は、製品が開発されたばかりで、まだ高価格なのと機種が１つであるなど、普及するにはもう少し時間がかかるようである。 ●給排水衛生設備（１）給水設備既存設備は受水槽、高置水槽を設置した重力給水方式となっている。３章で述べたように現在は中小規模の建物は直結給水方式が一般的であるが、千駄ヶ谷ビルでも直結増圧方式を提案する。既存引込み管は 40A となっているが、詳細計算の必要はあるものの増径のための引き替えはせずに既存のままで間に合うと思われる。増圧ポンプユニットは現ポンプ置場（1 階）に設置する。配管は既存管の劣化具合を確認のうえ、更新するかどうか判断をすることになるが、空調設備の項で提案したサービスデッキが設置されれば、外部に竪管を通し、将来の改修・修理が容易になるようにしたい。計量は現在と同様に、１，２階は単独のメーターを設置し、２～９階は親メーター（局契約用）の他、各階に私設メーターを設置する。 4-3-3 4章（２）給湯設備既存の給湯コーナーの給湯は、竣工図によるとガス給湯器を設置していることになっているが、現地調査した７階は電気温水器が設置されていた。他の階も調査して、ガスが使用されている場合は電気温水器に切り替えることが望ましい。（３）排水設備給水管同様、劣化具合を確認して更新するかどうか判断することになるが、更新する場合には竪管はサービスデッキに設置したい。既存排水管は石綿ビニル二層管が使用されているので、撤去にあたっては石綿の飛散防止対策に十分な配慮が必要である。（４）衛生器具腰掛便器は洗浄水量の少ない仕様にし、洗面器は既存より水容量は小さいが使用に支障のない程度のものを提案する。また、節水に効果があると言われる擬音装置をブースに設置したい。 4-3-4 4章空調設備比較 A ルームエアコン B ルームエアコン C パッケージエアコン壁掛形 1 方向吹出形天井カセット 4 方向形 6.3＋5.0＝11.2 5.6＋5.6＝11.2 7.1＋5.0＝12.1 加湿 ○ ○ 除湿 ○ ○ ○ フィルター自動清掃 ○ ○ ○ 機器容量（kw）機備考上位機種のみルームエアコンは上位機種のみ能方向別吹出風量調整 COP（冷暖平均） ○ 4.15（6.3kw） 4.33（5.0kw） 3.57 4.26（7.1kw） 4.47（5.0kw） 46～48（室内機） 47 31～35（室内機） 48～52（室外機） 52 45 735＋661.5 703×2 1,083＋1,002 ＝1,396.5 ＝1,406 ＝2,085 冷房運転時運転音（dB）（室外機）価格（千円）（注）データはダイキンカタログ（2008.05）による 4-3-5 4章 4-3-6 4章 4-3-7 4章 4-3-8 4章メリットデメリット直結方式貯水槽方式 ○配水管の水が直接蛇口まで供給されるため、水が新鮮。 ○水槽の清掃・点検に掛かる費用が不要になる。 ○水槽を設置するスペースが不要になり、空いたスペースを有効利用できる。 ○災害・緊急時等に配水管が断水になった場合、すぐに断水になる。 ○災害・緊急時等に配水管が断水になった場合でも、タンクに貯留されている水を利用できる。 ○水槽が不衛生な場合、安全な水が供給されない恐れがある。 ○水槽の清掃・点検費用がかかる。 ○水槽設置のためのスペースが必要になる。給水方式の比較 4-3-9 4章便所改修案既設（ＴＯＴＯ）改修案（ＴＯＴＯ）腰掛便器Ｃ－１４隅付ロータンク洗浄水量 12L ネオレストＤタイプウォシュレット一体型、擬音装置付洗浄水量大 6L、小 5L 洗面器カウンター式はめ込角形Ｌ３３１ＲＡ類似品給水栓、水石鹸入れ容量 6.5L アンダーカウンター式丸形Ｌ５３０自動水栓容量 5L イメージ図イメージ図 4-3-10 4章千駄ヶ谷ビル概要（竣工図による他一部は現地調査による）主要用途階数/主要構造床面積（㎡）建物事務所（1階は飲食店）地上9階、塔屋1階/SRC造基準法上 75.44×3 75.44×5 73.04 ― 685.92 7～9F 2～6F 1F B1F 合計方位断熱ガラスその他空調空調・換気換気施工床 93.709×3 96.189×5 89.149 22.23 882.811 備考塔屋面積を含む専用部分は三面が外気に接し、それぞれ北、北東、東南に面しており、その内の東南面には隣地建物が約1m離れて建っている屋根スラブ下にスタイロフォーム25mm打込み、その他はなし熱線吸収ガラス6.8mm網入開口部には庇などの日除けになるものはないが、日照の影響は少ない建物である 9F 8F 6、7F 3～5F 2F 9F　貸室 2～8F 貸室 2～9F便所 2～9F 給湯コーナー空調方式、容量空冷HP、天井カセット形　2.3kw×1組、10.5kw×1組空冷HP、天井カセット形　5.2kw×2組空冷HPツインタイプ、天井カセット形　13.0kw×1組/Ｆ空冷HPツインタイプ、天井カセット形　14.5kw×1組/Ｆ空冷HP、天井カセット形　5.2kw×2組換気方式中間ダクトファン＋天井換気扇による第3種換気方式天井扇2台よる第3種換気方式天井扇よる第3種換気方式天井扇よる第3種換気方式給水給水方式：1,2Fは直結直圧給水方式、3～9Fは重力給水方式受水槽　：槽容積6m3、FRP製、有効4.5m3程度高置水槽：槽容積2.25m3、FRP製、有効1.9m3程度揚水ポンプ　×2台（交互運転）引込管　：40A 計量　：各階にメーター設置（2Ｆは1Ｆと同一メーター、3F～9Fは私設メーター）給湯給湯方式　：竣工図によると給湯コーナーにガス給湯器設置となっているが、現地調査した7階は電気温水器が設置されていた。他の階は未確認給排排水水・都市ガスその衛生器具他排水方式：汚水、雑排水合流方式で下水本管に接続放流供給範囲：1F店舗、その他の階は未確認（7Ｆはガス配管なし）便所　：腰掛便器、隅付ロータンク×1/Ｆ洗面器、水石ケン入れ　×1/Ｆ連結送水管 3～9Ｆに放水口設置配管材料給水管　：（屋内）塩ビライニング鋼管（屋外）硬質塩化ビニル管排水管　：（屋内）石綿ビニル二層管（屋外）硬質塩化ビニル管通気管　：（屋内）石綿ビニル二層管消火管　：亜鉛鍍鋼鋼管 4-3-11 ４章 4-4 電気設備改修計画 ● 既存設備概要 ○ 受変電設備引込ケーブル木林 6KV 茂利 CVT38mm2(75) 機器類受変電設備屋上に屋外ｷｭｰﾋﾞｸﾙ設置主遮断装置高圧負荷開閉器変圧器油入 7.2KV 200A 3φ100KVA×1 台油入 1φ75KVA×2 台進相コンデンサ ○ 計 250KVA 3φ30KVA 幹線設備幹線系統は 2 フロアまたは 3 フロア１系統で各階に電力を供給しており、下記の系統となっている。動力系統 ① １階、共用部 ② ３、４階系統５、６階系統７、９階系統エレベーター系統電灯系統 ① 1 階、共用系統２、３階系統４、５、６階系統７、８、９階系統 ○ 動力盤・分電盤各階テナント用動力盤、分電盤はテナントｽﾍﾟｰｽに設置されている。電力量計（ＷＨＭ）は盤内に設置されている。 ○ 電灯コンセント設備照明器具は白熱灯および従来型の蛍光灯を使用している。 ○ 弱電設備通信情報設備外部から地中管路で建物に引き込み、各階に端子盤を設置し、各テナントまで配管を敷設してある。放送設備設備なし。 4-4-1 ４章テレビ共聴設備屋上にアンテナを設置し各階テナント内テレビ受口までの配線を敷設してある。防犯設備玄関および各階で入り口に警備設備を設置してある。 ○ 防災設備自動火災報知設備 P 型 1 級１０回線受信機 1 階に設置、各階必要箇所に煙または熱感知器を設置してある。非常照明・誘導灯設備各階各室、エレベーターホールに電池内蔵型の非常照明器具が設置してある。避雷設備屋上に避雷針を設置してある。 ● 改修計画提案 ○ 受変電設備本建物は築 20 年余を経過しており機器の劣化による更新だけでなく、省エネルギー、機能向上、負荷容量増加対応、信頼性の向上を目的として、キュービクルの全面更新が望ましい。この場合、建物を使用しながらの改修となるためテナントに影響の出ない停電可能日を調整し改修する必要がある。幹線設備幹線供給系統は現状の方式でよいが、負荷容量の増加に対応できる幹線サイズに更新する。各テナントスペースに設置されている電力量計を共用部に設置し、テナント内に立ち入らずに検針が出来るよう改修する。動力設備機械設備の改修計画にあわせ電力の供給、配管配線の改修を行う。電灯コンセント設備高効率の照明器具に更新する。点滅区分を細分化し省エネルギーを図る。テナントの用途によりＯＡフロアを採用しオフィスレイアウト変更、および負荷の増加に対応する。弱電設備情報通信設備現状の配管状況を調査の上、情報通信網が構築できる配管システムに改修する。テレビ共聴設備現状のままとし、不良機器の更新のみとする。 4-4-2 ４章防災設備自動火災報知設備設備の試験、検査時のテナント内への立ち入りをなくすため、遠隔機能試験付の感知器および受信機に更新する。非常照明・誘導灯設備近年では、高輝度化、コンパクト化、低消費電力化が図られた高輝度誘導灯が主流となっている。従来型誘導灯を高輝度誘導灯に更新する。また、自動火災報知器と連動させ、誘導灯を消灯させて省エネルギーを図る。 4-4-3 発行特定非営利活動法人 NPO 環境持続建築東京都港区赤坂 2-14-13 シャトレ赤坂 302 T:03-5570-2106／F:03-5570-2108 e-mail:[email protected]