ビル・マンション大規模改修工事ビル・マンション大規模改修工事編大規模改修工事編日頃からのメンテナンスが日頃からのメンテナンスが重要からのメンテナンスが重要です重要です。です。建物がコンクリートなどで丈夫につくられていても、経年で外壁や屋上、設備等は傷んできます。そのままにしておくと、大切な住まいや、資産である建物の住み心地や価値はどんどん落ちてしまいます。マンション或いはビルにおいて建物を良好な状態に保つためには、日ごろのメンテナンスが重要です。建物や設備が傷んでいないかを定期的にチェックし、必要に応じて適時、修繕する事が大切です。又、法律に基づいて建物の構造や設備などを３年ごとに検査し、行政機関に報告する制度があります。日常的に適切なメンテナンスを実施する事で、大規模な修繕工事の実施する期間を長くすることができ、費用をトータルで低くできます。そのためには、図面の保管も非常に需要です。しっかりした経験とノウハウに基づき、メンテナンスに取り掛かります。 ■マンションにお住マンションにお住まいの皆様まいの皆様・ビルのオーナー様ビルのオーナー様へ ※こんな時はまず、ビル・マンション神戸修繕監理協会にご相談ください。 1. 建物のひび割れや漏水などの傷みを見つけた時。 2. 修繕をしなければならないと思うが、何から始めたらいいかわからない。 3. 床の段差解消、手摺新設、エレベータ新設などのバリアフリー提案。 4. 耐震診断調査。 5. 建物の定期報告届。 6. 将来的な修繕計画を検討するための、長期修繕計画作成のお手伝い。 7. 大規模修繕工事の調査設計及び工事監理。 8. 建築設備（電気、給排水、ガス）の調査、更新、取替工事の設計監理。 9. 工事会社選定の仕方。 10, エコ対策提案。 11, 住みやすさへの提案、例えば自動ドアー化、テレビ付インターフォン化等々。 ■ビル・マンション神戸修繕監理協会ビル・マンション神戸修繕監理協会に神戸修繕監理協会に依頼するメリット依頼するメリット 1. （一社）兵庫県建築士事務所協会神戸支部の会員の中で改修に関する専門家の集まりで、神戸市内を中心に 150 棟以上の改修業務実績を積んできた。 2. 工事会社の選定は、共通条件の公募により公平かつ公正にする事が可能である。 3. 工事費は競争原理を働かせ適正な予算で発注できる。 4. 材料、工法の専門的なアドバイスを得られる。 5. 建物、設備の維持改修について公平な意見や提案を得られる。 6. 建物、設備のトータルな調査、診断報告を得られる。 7. 調査診断により各建物に合った改修設計と仕様書が作成される。 8. 居住者からのアンケートによる意見の集約をする。 9. 改修工事に際し、的確かつ厳正な工事監理が行える。 1 0 ,長期修繕計画作成の支援が得られる。 1 1 ,改修工事の内容をデーターベース化し、完成時にお渡しできる。 1 2 ,コンサル料が工事費とは別に必要となり費用が余分にかかるように思われるが、工事会社選定時の厳正な見積比較により、トータルでは安くできる。 1 3 ,専門家のアドバイスを受けながら工事会社を選定することによる透明性を確保する。屋上防水劣化調査：経過 12 年所々に浮き、波うちが見られる塗膜のチョーキング現象コンクリートの中性化試験験塗膜の付着力試験 ■マンションにお住マンションにお住まいの皆様まいの皆様へ皆様へ管理組合が行う大規模修繕工事においては、計画段階から改修工事の完了まで、その検討過程の透明性・公平性が非常に重要です。しかし、改修の専門性や技術力、経験が必要とされるものでありながら、管理組合だけではスムーズに進まない現実があります。「素人にはよくわからない」「大変そう、面倒だから」「まあ、失敗はしないだろう」などの理由から管理会社任せにしてしまうことが多いのです。改修工事を必要以上に行われてしまうことや、工事会社に丸投げ、工事費用が高くつくなどと管理組合の貴重な財産の修繕積立金を使いすぎてしまうこともあり得ます。ビル・マンション神戸修繕監理協会会員はコンサルタントとして第３者的な立場から適時適切なアドバイスを行い、管理組合の利益保護に努めると共に、大規模改修工事を成功に導くサポートを行っています。大規模改修工事とは経年劣化した性能や機能の原状回復すること思われがちですが、ビル・マンション神戸修繕監理協会ではそれだけではなく「バリアフリー・資産価値の向上・使い勝手の改善・耐震診断（改修）等」を含めたものが改修と考えています。（ ※ 修繕 +改良＝改修）建物のハードの部分（防水・塗装・シーリング・設備修繕・耐震診断（改修）等の工事の設計監理）の設計監理はもちろん、ソフトの部分（管理組合内の情報の開示・臨時総会の開催補助、合意形成を重視した改修工事の進め方）の業務もおこない、居住者の皆さまに本当に納得のいく大規模修繕工事をサポートするのがビル・マンション神戸修繕監理協会（連絡先・事務局：㈱アーキノヴァ設計工房内 TEL：078-222-1725 柏本または、尾添）細かなポイントもしっかりメンテナンスすることで良好な状態を保ちます。です。 ■マンション改修例マンション改修例改修例-1 アプローチ階段アプローチ階段改修例階段改修例外壁タイル外壁タイル改修例タイル改修例アプローチ改修例アプローチ改修例内部階段内部階段改修例階段改修例 ■マンション改修例マンション改修例改修例-2 エントランス改修例エントランス改修例階段改修例外壁塗装改修例館銘板改修例外壁塗装改修例 ■マンション改修例マンション改修例改修例-3 外壁塗装改修例階段改修例廊下改修例廊下改修例階段改修例 ■外壁劣化例鉄筋露出鉄筋露出コンクリートの押し出し『正常』正常』ひび割れコンクリート鉄内部鉄筋筋鉄筋の周囲のコンクリートが“ひび割れ”からの雨水や空気に影響され、鉄筋の発錆による体積膨張の為、周囲のコンクリートを押し出しコンクリートの剥落に至る現象。（鉄筋の露出現象とも言う）鉄筋錆発生 ※この様この様な状態になれば状態になれば、になれば、コンクリートの落下事故コンクリートの落下事故もさることながら落下事故もさることながら建物もさることながら建物としての建物としての強度としての強度にも強度にも影響にも影響してくることから影響してくることから、してくることから、早期な早期な補修が補修が必要です必要です。です。塗膜の塗膜の膨れ塗膜の捲れ天井の塗膜面の付着強度が無くなり捲れた例漏水のために天井の塗膜面が膨れた例