Protokoll PLUS Nr. 59/2011-2016 vom 15.04.2015 1 PROTOKOLL Körperschaft: Gremium: Sitzung am: Sitzungsort: Sitzungsbeginn Kreisstadt Groß-Gerau Planungs-, Umwelt- und Stadtentwicklungsausschuss Nr.50/2011-2016 Mittwoch, 15. April, 19:00 Uhr Historisches Rathaus, Frankfurter Str. 10-12, 64521 Groß-Gerau 19:00 Uhr Sitzungsende: 20:48 Uhr Die Sitzung setzte sich aus öffentlichen Tagesordnungspunkten zusammen. Die Anwesenheitsliste ist als Anlage zum Protokoll genommen. Entschuldigungen sind darin vermerkt. Tagesordnung: 1. 2. 3. 4. 4.1 5. 6. 7. 8. 9. 10. Eröffnung der Sitzung und Feststellung der ordnungsgemäßen Ladung Feststellung der Beschlussfähigkeit Genehmigung des Protokolls der letzten Sitzung Groß-Gerau 2020, Stadtentwicklung Pflegewerk Fasanerie Vorstellung durch Herrn Bürgermeister Manfred Ockel und Ingenieurbüro Sliwka Landschaftsplanung Bebauungsplan „Siedlerplatz“ Offenlagebeschluss Bauleitplanung der Gemeinde Trebur Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Hessenauer Straße“ Frühzeitige Beteiligung gemäß § 4 (1) Baugesetzbuch (BauGB) Baugesuche Anträge auf Naturschutzrechtliche Genehmigung Anfragen und Mitteilungen Verschiedenes Tagesordnungspunkt 1. Eröffnung der Sitzung und Feststellung der ordnungsgemäßen Ladung Ausschussvorsitzender Fach eröffnet die Sitzung und stellt den ordnungsgemäßen Zugang der Ladung fest. Tagesordnungspunkt 2. Feststellung der Beschlussfähigkeit Ausschussvorsitzender Fach stellt Beschlussfähigkeit fest. Tagesordnungspunkt 3. Genehmigung des Protokolls der letzten Sitzung Das Protokoll der letzten Sitzung wird ohne Änderung genehmigt. Tagesordnungspunkt 4. Groß-Gerau 2020, Stadtentwicklung Tagesordnungspunkt 4.1 Pflegewerk Fasanerie Vorstellung durch Herrn Bürgermeister Manfred Ockel und Ingenieurbüro Sliwka Landschaftsplanung Protokoll PLUS Nr. 59/2011-2016 vom 15.04.2015 2 Bürgermeister Sauer begrüßt Herrn Manfred Ockel, Bürgermeister aus Kelsterbach und Geschäftsführer der Regionalpark RheinMain Südwest gGmbH sowie Frau Sliwka Landschaftsarchitektin aus Büttelborn. Herr Ockel gibt einen kurzen Einblick in die Tätigkeiten des Regionalparks und stellt die Regionalparkrouten und attraktive Ausflugziele vor. Frau Sliwka vom Landschaftsplanungsbüro präsentiert das Pflegewerk Fasanerie. Es soll der Verwaltung als Konzept für Entwicklungs- und Erhaltungsmaßnahmen für die Groß-Gerauer Fasanerie dienen. Es wurde von der Regionalpark GmbH und vom Landesamt für Denkmalpflege (Wiesbaden) finanziert. Bürgermeister Sauer bezeichnet es als Perspektive und Handlungsauftrag an die Stadt. Es sei eine fachliche Grundlage für die Stadtverwaltung und diene als Diskussionsgrundlage für das Parlament. Tagesordnungspunkt 5. Bebauungsplan „Siedlerplatz“ Offenlagebeschluss Sach- und Rechtslage: 1. Bisheriges Verfahren Die Stadtverordnetenversammlung hatte am 27.01.2015 den Aufstellungsbeschluss für das Bebauungsplanverfahren gefasst. Grundlage war ein zwischen der Werner Wohnbau GmbH und der Stadt Groß-Gerau einvernehmlich abgestimmtes Neuordnungskonzept, das folgende Bestandteile umfasst: - Abbruch des Siedlerheims mit seinen Anbauten, Rückbau des nahezu vollständig asphaltierten Siedlerplatzes, Abbruch und Neukonzeption der Bushaltestelle, Neuordnung des Straßenraums (Fahrbahn und Gehwege, Entwässerung, Pflanzbeete, Aufpflasterungen), Erhalt oder Verlegung zahlreicher Infrastruktureinrichtungen (Wertstoffcontainer, Telefonzelle, Feuerwehrsirenenmast, Trafostationen, Schaltkasten der Telekom, Postkasten, Befestigung für Wahlwerbung, Straßenschilder, Werbung etc.). Der nun vorliegende Bebauungsplanentwurf formuliert die planungsrechtlichen Grundlagen für eine zügige Umsetzung der Maßnahme, berücksichtigt die Ergebnisse der verschiedenen Fachbeiträge (Verkehr, Boden, Artenschutz, Immissionsschutz) und greift die Anregungen aus der Bürgerinformationsveranstaltung am 11.04.2013 im Gasthof „Tannenhof“ auf. Es ist beabsichtigt das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB anzuwenden (Bebauungspläne der Innenentwicklung). Die Planung ist aus dem Regionalen Flächennutzungsplan entwickelt und entspricht den Zielen der Raumordnung und Landesplanung. Aufgrund der Entsiegelung der heute nahezu vollständig versiegelten Fläche ist mit geringfügig positiven Auswirkungen auf die Belange von Natur und Landschaft auszugehen. Die Nachbarschaft wird durch die Planung nicht beeinträchtigt. 2. Inhalt des Bebauungsplanes Allgemeines Wohngebiet (2.221 m²) Die drei geplanten Hausgruppen rücken von der Straße „Am Hammelsberg“ ab, um zwei Altbäume zu erhalten und Raum zu schaffen für die am Ort verbleibenden Infrastruktureinrichtungen (Trafo, Sirenenmast, Leitungen etc.). In dieser Protokoll PLUS Nr. 59/2011-2016 vom 15.04.2015 3 Distanzfläche liegen auch die Zufahrten zu den PKW-Stellplätzen zwischen den Häusern, die Hauseingänge sowie sonstige Nebenanlagen (z.B. eingegrünte Müllsammelplätze). Es sind zweigeschossige Gebäude mit Satteldach vorgesehen (Firsthöhe ca. 10.5 m, Traufhöhe ca. 6,5 m). Die überbaubaren Grundstücksflächen sind mit 13 m Tiefe bewusst eng gefasst, um eine einheitliche Positionierung der Hauptbaukörper zu erreichen. Um die bauliche Ausgestaltung im Detail nicht über Gebühr einzuschränken, erlauben die Festsetzungen eine Überschreitung der rückwärtigen Baugrenzen um bis zu drei Meter durch untergeordnete Bauteile (Terrasse, Wintergarten etc.). Die Versiegelung wird durch die Grundflächenzahl (1) GRZ = 0,35 und die maximale Überschreitung durch Nebenanlagen auf GRZ (2) = 0,6 begrenzt. Um die nachteiligen Auswirkungen der Bodenversiegelung weiter zu reduzieren, müssen Oberflächenbefestigungen u.a. wasserdurchlässig hergestellt werden. Dieser Versiegelungsgrad ist angesichts des Wunsches nach preiswertem Wohnungsbau auf bezahlbaren Grundstücken unvermeidlich und in Teilen der Siedlung bereits heute Realität. Die privaten PKW-Stellplätze (2 St/WE, insgesamt 20) werden zwischen den Hausgruppen, an der Straße „Im Ankenrod“ und in einer privaten Sammelstellplatzanlage im Westen des Plangebietes untergebracht. Aufgrund der Vorbelastung durch den Verkehrslärm müssen alle Schlaf- und Kinderzimmer mit schallgedämmten Lüftungsanlagen ausgerüstet werden, sofern nicht sowieso eine zentrale Be- und Entlüftung für die Gebäude vorgesehen ist. Öffentliche Straßenverkehrsfläche (1.180 m²) Da die Busfahrer zukünftig nicht mehr ihre Pausen an der Endhaltestelle direkt auf dem Siedlerplatz zubringen können und der Bus auch nicht an der heute vorhandenen Bushaltestelle bis zu 20 Minuten lang im Straßenraum stehen kann, war es erforderlich, eine neue Bushaltestelle inkl. Warteposition anzubieten. Aus fahrgeometrischen Beweggründen wurde die Bushaltstelle in den Westen des Plangebietes gelegt. Hier kann der Busfahrer die Einmündung der Querstraße „Im Friedrichsee“ bei der Anfahrt der Bushaltestelle mit einbeziehen, was zu einer deutlichen Verkürzung der Haltestelle und einer erkennbaren Kostenreduktion geführt hat. In den neuen Fahrgastunterstand soll auch eine Toilette für Busfahrer integriert werden. Um an der Bushaltestelle ausreichend Begegnungsraum zu schaffen, werden die beiden Pflanzbeete auf der Nordseite der Straße „Am Hammelsberg“ und die dazwischenliegenden Längsparkstände im öffentlichen Straßenraum entfernt. Die Fahrbahn wird geringfügig aufgeweitet. Der schmale Gehweg auf der Nordseite der Straße „Am Hammelsberg“ bleibt erhalten, auf der Südseite wird ein etwas breiterer Gehweg angelegt, der sich zu einer großzügigen Aufenthaltsfläche im Bereich der Bushaltestelle weitet (u.a. Fahrradständer, Baumpflanzungen etc.). Durch die Vergrößerung des Straßenraums im Bereich der geplanten Bushaltestelle müssen zwei Altbäume gefällt werden. Als ortsnaher Ausgleich sieht der Bebauungsplan die Pflanzung von fünf Laubbäumen vor (siehe Planzeichnung). Öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung / Parken (272 m²) Protokoll PLUS Nr. 59/2011-2016 vom 15.04.2015 4 An der Straße „Im Friedrichsee“ entsteht ein kleiner öffentlicher Parkplatz, der u.a. die wegfallenden Längsparkplätze in der Straße „Am Hammelsberg“ ersetzt und darüberhinaus das Angebot an öffentlichen PKW-Stellplätzen im Quartier erhöht. Fünf Stellplätze werden direkt von der Straße „Am Friedrichsee“ angefahren, zu weiteren fünf Stellplätzen gelangt man von dem neuen Parkplatz aus, der auch zur Erschließung der östlich angrenzenden privaten Stellplätze und Garagen dient (fünf private Garagen und fünf private PKW-Stellplätze davor). Öffentliche Grünfläche (295 m²) Nördlich des Parkplatzes und von diesem durch eine Hecke abgeschirmt, sieht der Bebauungsplan eine neutral geschnittene Grünfläche vor, die sich bis an die Bushaltestelle im Norden erstreckt und zusammen mit dem baumbestandenen Gehweg im Bereich der Haltestelle als Aufenthaltsraum zur Verfügung steht. Der genaue Nutzungszweck und die Ausstattung der Fläche soll in enger Abstimmung mit den Anwohnern gefunden werden (auch als Erinnerungsmoment an die ehemalige Siedlergemeinschaft). Im Westen der Fläche, an der Straße „Im Friedrichsee“ muss der auch heute vorhandene Wertstoffsammelplatz in die Gestaltung einbezogen werden. Die Festsetzungen erlauben auch die Errichtung eines Pavillons. Fläche für Versorgungsanlagen (27 m²) Die vorhandene Trafostation der GGV wird erhalten. Ihre Verlegung würde aufgrund der zahlreichen Leitungstrassen enorme Kosten verursachen. Hier befindet sich auch der Sirenenmast, der ebenfalls erhalten werden kann. Fazit Die geplante städtebauliche Neuordnung ermöglicht eine sinnvolle Folgenutzung für eine Brachfläche inmitten eines intakten Wohnquartiers. Die geplanten Reihenhäuser orientieren sich in ihren Abmessungen an der Umgebungsbebauung. Festsetzungen zum passiven Lärmschutz sichern die gesunden Wohnverhältnisse. Schädliche Auswirkungen auf die Nachbarschaft sind aufgrund der großen Abstände und der geringen Intensität der Nutzung nicht zu erwarten. Die weitgehende Entsiegelung der Fläche und die Neuanlage einer kleinen öffentlichen Grünfläche verhelfen dem Projekt zu einer positiven Umweltbilanz. Im Zuge der Maßnahme müssen insgesamt drei Altbäume gefällt werden. Als Ersatz werden an der Bushaltestelle fünf Laubbäume und auf den Wohnbaugrundstücken je 400 m² Grundstücksfläche ein weiterer Laubbaum sowie zahlreiche Hecken gepflanzt. 3. Zur rechtlichen Bedeutung des Offenlagebeschlusses Das Baugesetzbuch sieht einen solchen Anforderungen existieren daher nicht. Beschluss nicht vor, rechtliche Die Verwaltung signalisiert mit der Präsentation der Bebauungsplanunterlagen im Planungs-, Umwelt- und Stadtentwicklungsausschuss, dass nach ihrer Auffassung das Projekt einen hinreichenden Reifegrad erreicht hat, der es nun erlaubt, die Öffentlichkeit zu beteiligen sowie die Behörden und Träger öffentlicher Belange zur Stellungnahme aufzufordern (§ 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB) Beratung: Protokoll PLUS Nr. 59/2011-2016 vom 15.04.2015 5 Bürgermeister Sauer stellt das bisherige Verfahren Zusammenfassung über die Inhalte des Bebauungsplanes. vor und gibt eine kurze Stadtverordneter Martin teilt mit, dass seine Fraktion in 2 Punkten unzufrieden ist. Die als Grünfläche ausgewiesenen 295 Quadratmeter seien zu wenig und der Platzcharakter durch eine zu dichte Bebauung (im Verhältnis zur Umgebung) eingeschränkt. Er regt an, die Bebauung um 1 WE zu verringern und kündigt an, dass seine Fraktion hierzu Änderungsanträge ausarbeiten und zum Satzungsbeschluss vorlegen wird. Bürgermeister Sauer erinnert an die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Neuordnungsmaßnahmen und weist insbesondere darauf hin, dass nach Abschluss der Maßnahme keine Kosten bei der Stadt verbleiben dürfen. Stadtverordneter Schulz kündigt an, dass seine Fraktion dem Bebauungsplan zustimmen wird, die Bebauung sei nicht zu dicht, das vorhandene Bauland müsse effektiv genutzt werden, zudem müssten die Grünflächen seitens der Stadt auch unterhalten werden, was auch wiederum Kosten nach sich zieht. Beschluss: 1. Der Planungs-, Umwelt- und Stadtentwicklungsausschuss beschließt die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes „Siedlerplatz“ nebst Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB. 2. Die Verwaltung wird beauftragt, die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange einzuholen, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden kann (§ 4 Abs. 2 BauGB). Abstimmungsergebnis: Gesetzliche Zahl der Gremiumsmitglieder Zahl der anwesenden Gremiumsmitglieder Davon stimmberechtigt Ja-Stimmen 9 9 9 9 Tagesordnungspunkt 6. Bauleitplanung der Gemeinde Trebur Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Hessenauer Straße“ Frühzeitige Beteiligung gemäß § 4 (1) Baugesetzbuch (BauGB) Sach- und Rechtslage: Die Planungsgruppe Darmstadt legt uns mit Schreiben vom 09.03.2015 im Auftrag der Gemeinde Trebur den Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Hessenauer Straße“ vor und bittet um Stellungnahme bis zum 23.03.2015. Dieser ungewöhnlich kurze Zeitraum ist angesichts der zu erwartenden Auswirkungen auf den Stadtteil Wallerstädten in keiner Weise angemessen. Wir haben daher eine Fristverlängerung bis zum 20.04.2015 beantragt. Mit Schreiben vom 23.03.2015 hat uns die Gemeinde Trebur eine Fristverlängerung bis zum 01.04.2015 gewährt. Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Hessenauer Straße“ sollen auf dem ehemaligen „Mitsubishi-Areal“ die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die Nachverdichtung des Gewerbeparks Trebur im Ortsteil Geinsheim geschaffen werden. Protokoll PLUS Nr. 59/2011-2016 vom 15.04.2015 6 Insbesondere die in den bereits bestehenden Bebauungsplänen festgesetzte Grundflächenzahl von 0,5 reicht für das geplante Vorhaben nicht aus. Da es um die Verwirklichung eines konkreten Bauvorhabens geht, wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt. Das Plangebiet liegt im Norden von Geinsheim südlich der Hessenauer Straße und westlich der L 3094, hat eine Größe von ca. 18 ha. und liegt von unserem Stadtteil Wallerstädten ca. 4 km entfernt. Der Regionalplan Südhessen legt den Planbereich als „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe Bestand“ fest. Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Trebur ist der Bereich als „Gewerbliche Baufläche – Bestand“ dargestellt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan beinhaltet den Vorhaben- und Erschließungsplan (Gewerbegebiet GE 1 „Logistikzentrum). In diesem Bereich ist eine logistische Nutzung vorgesehen (Logistikzentrum). Die bisherigen Hallenflächen sollen hierfür abgerissen werden. Die neuen Hallen werden eine Gebäudehöhe von max. 14,50 m aufweisen. Vor allem wird das Logistikzentrum Unternehmen dienen, die personalintensive logistische Prozesse wie kommissionieren, umverpacken, umetikettieren usw. durchführen oder leichtere Produktionstätigkeiten wie z.B. Gerätereparaturen, Zusammensetzen von Einzelteilen zu größeren Aggregaten oder Maschinen erbringen. Als weiterer Schwerpunkt sind gemäß der vorgelegten Begründung personalintensive Unternehmen und Produktionsbereiche vorgesehen. Weiterhin ist geplant, dass der überwiegende Teil des Betriebes und des Verkehrsaufkommens zwischen 06:00 und 22:00 Uhr stattfindet. Es soll jedoch auch eine dreischichtige Produktion (24 Stunden-Betrieb) möglich sein. Zulässig sind laut dem Bebauungsplan-Vorentwurf folgende bauliche Anlagen für ein Logistikzentrum einschl. der dafür erforderlichen Einrichtungen und Anlagen entsprechend den Erfordernissen der Betriebe: - Produktions-, Anlieferungs-, Lager- und Ladehallen, - die für die gewerblichen Nutzungen erforderlichen Verkaufsräume, Büro- und Nebenräume, - Flächen für die Anlieferung durch Lkw, - Stellplätze für Mitarbeiter und Kunden der Gewerbebetriebe. Außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes (Gewerbegebiet GE 2) beinhaltet der vorhabenbezogene Bebauungsplan einen weiteren Bereich, nämlich den des bestehenden Film- und Fotostudios im Süden des Geltungsbereiches. Dieses Studio soll bestehen bleiben. Der Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes setzt eine Grundflächenzahl von 0,8 und eine Geschossflächenzahl von 2,4 fest. Die Obergrenzen des § 17 der Baunutzungsverordnung sind damit eingehalten. Verkehrsentwicklung, insbesondere für den Stadtteil Wallerstädten Im Rahmen der Verkehrsuntersuchung wurde für die Gebietsentwicklung des ehemaligen Mitsubishi-Areals eine Bruttobaulandfläche von 17,1 ha mit einer gewerblichen Nutzung von 70 % Logistik/Transport und 30 % Produktion berücksichtigt. Protokoll PLUS Nr. 59/2011-2016 vom 15.04.2015 7 Bei einer solchen Gebietsentwicklung wird die dadurch resultierende Verkehrsnachfrage (Mehrfahrten durch das geplante Gewerbegebiet) durch ein Verkehrsgutachten auf rund 1.700 Kfz-Fahrten/Tag abgeschätzt, davon ca. 46 % Lkw-Fahrten, d.h. 786 Lkw-Fahrten (Schwerverkehr, Wirtschaftsverkehr). Die Verkehrsprognose gemäß der Verkehrsmodellierung (Grundlage ist das Regionale Verkehrsmodell VDRM-Verkehrsdatenbasis Rhein-Main 2020) weist folgende Verkehrsströme bezogen auf die Neuverkehre aus: 50 % Richtung Trebur, 30 % Richtung Wallerstädten, 15 % Richtung Süden. Dies würde rein rechnerisch eine Mehrbelastung für Wallerstädten von 510 Kfz/Tag bedeuten. Ein weiterer Hinweis auf die für Wallerstädten durch das Gewerbegebiet entstehende Mehrbelastung ist der Vergleich des Prognose-Nullfalles 2020 mit dem Planfall 1 2020 dar. Der Prognose-Nullfall 2020 berücksichtigt bereits alle indisponiblen Maßnahmen, wie die Ortsumgehung Dornheim, die Verkehrsberuhigung Wallerstädten und die Entwicklung des Südzuckergeländes. Der Planfall 1 2020 berücksichtigt, die von dem Gewerbegebiet ausgehende Verkehrsnachfrage von 1.700 Fahrten (s.o.); unberücksichtigt ist die geplante Ortsumgehung Trebur. Planfall 1: Prognose-Nullfall: Mehrbelastung 4.120 Kfz-Fahrten/Tag 3.530 Kfz-Fahrten/Tag 590 Kfz-Fahrten/Tag Gemäß dem vorgelegten Verkehrsgutachten liegt die Belastung durch das Gewerbegebiet für den Stadtteil Wallerstädten bei etwa 500 – 600 Kfz-Fahrten/Tag. Bewertung Die bislang vorgelegten Darstellungen zu der verkehrlichen Wirkungsprognose bilden aus Sicht der Stadt Groß-Gerau nicht hinreichend die künftige Situation insbesondere im Stadtteil Wallerstädten ab. Begründung Bei dem Prognose-Nullfall 2020 als auch bei den zwei betrachteten Planfällen (1Ortsumgehung (OU) Trebur unberücksichtigt; 2-OU Trebur berücksichtigt) wird unterstellt, dass die OU Dornheim realisiert ist. Dies ist zum heutigen Zeitpunkt aber nicht gewährleistet. Das Planfeststellungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen. Der Zeitpunkt der Entlastung kann nicht benannt werden, somit gilt diese Prognose als nicht gesichert. Forderung Um das naheliegende Worst-Case-Szenario abbilden zu können, muss die Verkehrsprognose 2020 mit der heutigen Straßensituation (Status-Quo-Netz), d.h. ohne die OU Dornheim, ohne die Verkehrsberuhigung GG-Wallerstädten und selbstverständlich ohne die OU Trebur betrachtet werden. Darüber hinaus muss im Zusammenhang mit einer gerechten Verteilung der zusätzlichen Verkehrsbelastungen die Handhabung bestehender bzw. alternativer Lkw- Protokoll PLUS Nr. 59/2011-2016 vom 15.04.2015 8 Durchfahrtsverbots-Regelungen ebenfalls geprüft werden. Dies gilt sowohl für den Stadtteil GG-Wallerstädten als auch für die OT Trebur und Geinsheim der Gemeinde Trebur. Die Stadt Groß-Gerau vertritt hierbei die Auffassung, dass die Mehrbelastung durch die neue Nutzung des Mitsubishi-Areals auch von der Gemeinde Trebur in jedem Fall mitzutragen ist. Es ist aus Sicht der Stadt Groß-Gerau nicht akzeptabel, dass diese Mehrbelastung zu einem Großteil von unserem Stadtteil Wallerstädten aufgenommen werden soll. In diesem Zusammenhang wird auch die Aufhebung bestehender Tempo-30-Zonen, insbesondere im Ortsteil Trebur, angeregt. Bei der Verkehrsprognose 2020 mit dem Status-Quo-Netz ist ebenfalls die Leistungsfähigkeit der Knoten L 3094/Oppenheimer Straße (Aral-Tankstelle) und L 3094/Nordring sowie des Römerkreisels zu prüfen. Zwar sind gemäß der vorliegenden Verkehrsuntersuchung sowohl für den Römerkreisel als auch für den Knoten L 3094/Nordring keine Mehrverkehre erkennbar. Dies gilt aber nur dann, wenn die noch ausstehenden Maßnahmen (OU Dornheim, Verkehrsberuhigung Wallerstädten, OU Trebur) umgesetzt sind. Auf die bereits heute stark belastete Strecke vom Autobahnanschluss Büttelborn bis zum Autobahnanschluss Bischofsheim (B 44, Südring, L 3094) mit aktuell 19.900 Kfz/Tag ist in diesem Zusammenhang hinzuweisen; zumal es aus heutiger Sicht keine Perspektive gibt, diese Situation zu verbessern. Hierzu fehlt uns eine inhaltliche Bewertung durch Hessen Mobil, da wir die Leistungsfähigkeit des Verkehrsnetzes als Ganzes gefährdet sehen. Weiterhin ist in der Stellungnahme der Stadt Groß-Gerau darauf hinzuweisen, dass aus den vorgelegten Unterlagen, die sich für den Stadtteil Wallerstädten ergebende Lärm- und Feinstaubbelastung, nicht erkennbar ist. Diese Belastungen sind ebenfalls in die Abwägung einzustellen (§ 1 (7) BauGB). Beratung: Bürgermeister Sauer erläutert, dass am 9. März der Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans eingegangen ist und die Stadt Groß-Gerau innerhalb von 14 Tagen eine Stellungnahme hätte abgeben sollen. Die Stadt habe eine Frist bis 20. April 2015 gefordert, gewährt habe die Gemeinde Trebur aber nur eine Verlängerung bis 1. April 2015. Bürgermeister Sauer stellt klar, dass solange die geplante Ortsumgehung Trebur nicht verwirklicht ist, diese im Verkehrsgutachten auch nicht abgebildet werden dürfe. Verwundert zeigte sich Bürgermeister Sauer auch darüber, dass seitens Hessen Mobil keine Stellungnahme vorliegt. Stadtverordneter Martin gibt an, das Gutachten mache ihn „sprachlos“, da eine Ist-Analyse nicht stattfinde, hier kritisierte er besonders das Verkehrsgutachten, welches in seiner Prognose davon ausgehe, dass bis 2020 die geplante Ortsumgehung Trebur gebaut ist, die Ortsumgehung Dornheim und obendrein die geplante Verkehrsberuhigung Wallerstädten verwirklicht sind. Auch im Hinblick auf den geplanten Kiesabbau bei Hessenaue, komme eine verstärkte Verkehrsbelastung auf den Stadtteil Wallerstädten zu. Eine solche Belastung könne nicht hingenommen werden, notfalls müsse der Klageweg bestritten werden. Stadtverordneter Sperfechter stimmt der SPD vollumfänglich zu; ebenso der Stellungnahme und dem Bemühen der Stadtverwaltung. Auch die Mitglieder der übrigen Fraktionen finden das Verhalten der Gemeinde Trebur nicht hinnehmbar und stimmen der Stellungnahme der Verwaltung ebenfalls zu. Beschluss: Protokoll PLUS Nr. 59/2011-2016 vom 15.04.2015 9 Der Planungs-, Umwelt- und Stadtentwicklungsausschuss, stimmt der anliegend beigefügten Stellungnahme vom 01.04.2015 zu. Abstimmungsergebnis: Gesetzliche Zahl der Gremiumsmitglieder Zahl der anwesenden Gremiumsmitglieder Davon stimmberechtigt Ja-Stimmen 9 9 9 9 Tagesordnungspunkt 7. Baugesuche Tagesordnungspunkt 7.1. Neubau einer landwirtschaftlichen Mehrzweckhalle Außerhalb Wallerstädten, Gemarkung Wallerstädten, Flur 6, Fl.St.Nr. 85 IV/1.1-BV-2015-115-de-ba1 Bauantrag, § 35 BauGB Sach- und Rechtslage: Der Antragsteller beabsichtigt, eine eingeschossige, ca. 20 x 30 m große und ca. 7,80 m hohe „landwirtschaftliche Mehrzweckhalle“ östlich des Grenzweges zu errichten. An der Stelle befinden sich z.Zt. eine „Maschinenhalle“ (ca. 1964), eine „Landmaschinenhalle“ (ca. 1977), sowie eine Überdachung neueren Datums. Das Grundstück liegt am westlichen Rand der Gemarkung Wallerstädten. Ca. 100 m nordwestlich befindet sich der sog. „Grenzhof“ auf Treburer Stadtgebiet. Die Erschließung erfolgt über den asphaltierten „Grenzweg“, der ca. 150 m weiter südlich in die L 3094 mündet. Die Bauaufsicht wird das Amt für den ländlichen Raum wegen der Außenbereichsprivilegierung einbeziehen. Sofern bestätigt wird, dass das Vorhaben einem im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegierten „land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dient“, werden von Seiten BLUV keine Bedenken erhoben. Beschluss: Der Planungs-, Umwelt- und Stadtentwicklungsausschuss stimmt dem Bauvorhaben zu, sofern die Außenbereichsprivilegierung bestätigt wird. Abstimmungsergebnis: Gesetzliche Zahl der Gremiumsmitglieder Zahl der anwesenden Gremiumsmitglieder Davon stimmberechtigt Ja-Stimmen 9 9 9 9 Tagesordnungspunkt 7.2. Nutzungsänderung und Erweiterung einer Praxis, Errichtung einer Spindeltreppe mit Verbindungssteg und Büroausbau Mainzer Straße 34, Gemarkung Groß-Gerau, Flur 1, Fl.St.Nr. 783/1 IV/1.1-BV-2015-140-hx-ba1 Bauantrag, § 30 und 31 Abs. 2 BauGB Sach- und Rechtslage: Protokoll PLUS Nr. 59/2011-2016 vom 15.04.2015 10 Der Antragsteller beabsichtigt, zwei bestehende Nebengebäude in der denkmalgeschützten Hofreite umzunutzen: - „Mittelhaus“ (ehemalige Stallung an der westlichen Grenze); Das Erdgeschoss des ca. 70 m² großen Nebengebäudes dient heute als Garage und Heizungsraum. Im Obergeschoss befindet sich eine Dreizimmerwohnung (Wohnung 2), die durch eine Außentreppe erschlossen wird. Zukünftig soll das Erdgeschoss zusätzliche Praxisräume aufnehmen. Eine neue Tür verbindet das Mittelhaus mit dem Vorderhaus. Im Obergeschoss soll an Stelle der Wohnung 2 ein zusammenhängender Seminarraum angeordnet werden. - „Anbau“ (ehemalige Stallung an der östlichen Grenze, Anbau an die Scheune); Im Erdgeschoss des ca. 30 m² großen Nebengebäudes werden heute und zukünftig Fahrräder abgestellt. Im Obergeschoss hatte sich der Bauherr ein „Raucherzimmer“ eingerichtet (Teil der Wohnung 1 im Vorderhaus). Es ist geplant, das Raucherzimmer zu einem privaten Arbeitszimmer umzubauen und durch eine freistehende Spindeltreppe zu erschließen (Teil der Wohnung 1 im Vorderhaus). Die erforderlichen PKW-und Fahrradstellplätze werden in der Scheune und in einem südlich an die Scheune angrenzenden Stallanbau untergebracht (7 PKW). Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Innenstadt I aus dem Jahre 2002, der hier ein Mischgebiet festsetzt (MI/N, zwingend zwei Vollgeschosse, GRZ = 0,6, GFZ = 1,2, max. Traufhöhe 6,5 m, max. Firsthöhe 11,5 m). Das Vorderhaus ist als Kulturdenkmal gekennzeichnet. Die Hofreite ist in Gänze Teil einer sogenannten „Gesamtanlage“ nach § 2 Abs. 2 des Hessischen Denkmalschutzgesetzes. Die Kubatur der Gebäude wird nicht verändert. Im Erdgeschoss des Mittelhauses werden Fenster eingebaut (Praxis statt Garage). Die geplante freistehende Spindeltreppe, die zur Erschließung des Arbeitszimmers im „Anbau“ an der östlichen Grundstücksgrenze dient, befindet sich außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und erfordert eine Befreiung von den Festsetzungen des „Bebauungsplanes Innenstadt I“. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt (MI). Die Abweichung ist städtebaulich vertretbar. Eine Beeinträchtigung denkmalpflegerischer Belange ist nach Ansicht der Unteren Denkmalbehörde nicht zu befürchten. Nachbarn sind von der Maßnahme im allseits umschlossenen Innenhof nicht betroffen. Die Anwendungsvoraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB liegen vor (Befreiung). Von Seiten BLUV werden keine Bedenken erhoben. Beschluss: Der Planungs-, Umwelt- und Stadtentwicklungsausschuss stimmt dem Bauvorhaben und der beantragten Befreiung zu (Spindeltreppe außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche). Abstimmungsergebnis: Gesetzliche Zahl der Gremiumsmitglieder Zahl der anwesenden Gremiumsmitglieder Davon stimmberechtigt Ja-Stimmen 9 9 9 9 Protokoll PLUS Nr. 59/2011-2016 vom 15.04.2015 11 Tagesordnungspunkt 7.3. Errichtung eines Einfamilienwohnhauses mit Garage und Gartenhaus Alte Darmstädter Straße 97, Gemarkung Dornheim, Flur 8, Fl.St.Nr. 761 IV/1.1-BV-2015-72-uhl-ba1 Bauantrag § 30 und 31 Abs. 2 BauGB Sach- und Rechtslage: Um Wiederholungen zu vermeiden, wird für die Erläuterungen zum sog. „Lückenschluss“ (Zwischenlösung für den aktiven Schallschutz an der Bahn) auf die Magistratsvorlage „Storchenweg 1“ im Neubaugebiet „Auf die Nachtweide“ verwiesen (Magistrat vom 18.12.2014, PLUS vom 21.01.2015). Seit Januar 2015 liegt außerdem ein Schreiben der Bauaufsicht vor, aus dem hervorgeht, dass die Lücke in der Lärmschutzwand bis zur DHLHalle nun als geschlossen angesehen wird und die Nutzung der Gebäude zugelassen werden kann (IV/1.1-BV-2014-206-uhl-ba1, Schreiben an Claudia und Stefan Houf vom 20.01.2015). Planung und Bestand Die Antragsteller beabsichtigen, ein zweigeschossiges Einfamilienhaus im Neubaugebiet „Auf die Nachtweide“ zu errichten (unterkellert). Die erforderlichen KFZ- und Fahrradabstellplätze werden auf dem Grundstück nachgewiesen. Das ca. 496 m² große Grundstück liegt am westlichen Rand des ehemaligen Komatsu-Gelände. Es grenzt im Südosten an eine geplante öffentliche Grünanlage (Fl.St.Nr. 788) und im Nordwesten an einen schmalen Wohnweg (sog. „Verbindungsweg 3“, ca. 4 m breit). Die Bahnstrecke Mannheim-Frankfurt liegt ca. 130 m östlich des Grundstücks. Der gesamte nördliche Bereich des Plangebietes ist mittlerweile durch eine 6 m hohe, insgesamt ca. 300 m lange Lärmschutzwand von der Bahnstrecke abgeschirmt. Die Wand reicht gegenwärtig im Süden bis an die leerstehende DHL-Halle heran (sog. „Lückenschluss"). Die Euro Auctions Immobilien GmbH beabsichtigt, die östliche Hälfte der DHL-Halle entlang der Bahnstrecke Schritt für Schritt abzubrechen, um dadurch Arbeitsraum für den Weiterbau der Lärmschutzwand zu gewinnen. Die Westfassade der Halle soll in der Zwischenzeit den Lärmschutz übernehmen. Planungsrecht, Befreiungen Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Auf die Nachtweide - 1. Änderung“ aus dem Jahre 2013, der an dieser Stelle ein Allgemeines Wohngebiet festsetzt (max. zwei Vollgeschosse, GRZ = 0,4, GFZ = 0,8, max. 12 m Firsthöhe, Einzel- und Doppelhäuser zulässig, max. 2 Wohneinheiten je Haus). Das Vorhaben widerspricht der sog. „bedingten Festsetzung“ gemäß § 9 Abs. 2 BauGB, wonach Gebäude erst errichtet werden dürfen, wenn die geplante Schallschutzwand in der festgesetzten Höhe (6 m) und in der für die jeweiligen Gebäude erforderlichen Längenausdehnung errichtet ist. Da durch den o.g. „Lückenschluss“ mittlerweile ein vergleichbarer aktiver Lärmschutz hergestellt wurde, können einzelne Bauvorhaben bereits heute genehmigt werden, auch wenn es noch mehrere Monate dauern sollte, bis die Lärmschutzwand ganz im Süden des Plangebiets angekommen sein wird. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt, die o.g. Lösung ist städtebaulich und aus der Sicht des Immissionsschutzes vertretbar. Nachbarliche Interessen sind nicht betroffen. Die gesunden Wohnverhältnisse sind gewährleistet (u.a. schallgedämmte Lüftungseinrichtungen in den Schlafund Kinderzimmern etc.). Die Anwendungsvoraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB liegen vor. Protokoll PLUS Nr. 59/2011-2016 vom 15.04.2015 12 Erschließung Die Erschließung ist gemäß Vertrag an die Euro Auctions Immobilien GmbH übertragen (Projektierungs- und Städtebaulicher Vertrag vom 05.07.2007). Am 13. Juni, 4. Juli und 12. Dezember 2014 fanden bislang drei Zwischenbesichtigungen statt (u.a. BLUV, BO, Stadtwerke). Eine „Erklärung zum Sachstand der äußeren Erschließung“ des mit der Erschließung betrauten Ingenieurbüros Reitzel liegt vor. Gegenwärtig kann davon ausgegangen werden, dass die Erschließung für das Gebäude im Sinne des § 30 BauGB gesichert ist (Baustraße, Kanal, Wasser, Energie) und die Erschließungsanlagen vertragsgemäß fertiggestellt werden. Fazit Das Bauvorhaben ist nach § 30 und § 31 Abs. 2 BauGB zu beurteilen. Von Seiten BLUV werden keine Bedenken erhoben Beschluss: Der Planungs-, Umwelt- und Stadtentwicklungsausschuss stimmt dem Bauvorhaben und der beantragten Befreiung (bedingte Festsetzung zum aktiven Schallschutz) zu. Abstimmungsergebnis: Gesetzliche Zahl der Gremiumsmitglieder Zahl der anwesenden Gremiumsmitglieder Davon stimmberechtigt Ja-Stimmen 9 9 9 9 Tagesordnungspunkt 7.4. Neubau von zwei Wohnhäusern mit insgesamt max. sieben Wohneinheiten Grüner Weg 12A und 14A, Gemarkung Groß-Gerau, Flur 3, Fl.St.Nr. 58/12 IV/1.1-VV-2014-43-uhl-ba1 Bauvoranfrage, § 34 BauGB Sach- und Rechtslage: Vorbemerkung Über diese Bauvoranfrage wurde am 15.01.2015 im Magistrat beraten und am 21.01.2015 im Planungs-, Umwelt-und Stadtentwicklungsausschusses abschließend entschieden: „Der Planungs-, Umwelt- und Stadtentwicklungsausschuss lehnt das Bauvorhaben ab, weil die Erschließung nicht gesichert ist (Wendeplatz am Ende des Grünen Weges fehlt). Nach Fertigstellung der äußeren Erschließung kann eine Zustimmung für die beiden geplanten Baukörper grundsätzlich in Aussicht gestellt werden“. Die Kreisbauaufsicht hat bis heute keinen abschließenden Bescheid erteilt und den Bauherren aufgefordert, seine planungsrechtlichen Fragen im Rahmen einer erneuten Bauvoranfrage zu konkretisieren. Die Fragen lauten nun: Protokoll PLUS Nr. 59/2011-2016 vom 15.04.2015 13 1) „Fügen sich unsere zwei Baukörper, wie in unserem beiliegendem Lageplan dargestellt mit einer Gebäudetiefe von 8,225 m und einer Breite von 12,70 m (Grundfläche von max. 105 m² je Baukörper/ beide Baukörper ca. 209 m²) in die umliegende Bebauung ein?“ 2) „Können wir mit der hinteren Gebäudeflucht von 38,27 m (gemessen Vorderkante Straße bis geplanter zweiter Bauabschnitt 30,045 m + Baukörper 8,225 m = 38,27 m) planen?“ 3) „Fügt sich unsere Planung mit einer Firsthöhe von 8,86 m (Bezug OK Straße 90,53 üNN / Firsthöhe Gebäude 8A beträgt 8,86 m) städtebaulich in die nähere Umgebung ein?“ 4) „Fügt sich unsere Planung mit einer Traufhöhe von 5,67 m (Bezug OK Straße 90,53 üNN / Traufhöhe Gebäude 8A beträgt 5,67) städtebaulich in die nähere Umgebung ein?“ Das Bauvorhaben ist nach § 34 BauGB zu beurteilen. An der grundsätzlichen städtebaulichen Ausgangslage hat sich nichts geändert. Die geplanten Gebäude fügen sich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung (Frage 1, 3 und 4) und hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll (Frage 2) in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die Unterbringung der PKW-Stellplätze in der bereits vorhandenen Tiefgarage ist zu begrüßen. In einem Schreiben vom 19.02.2015 macht der Bauherr ergänzende Angaben zur geplanten Erschließung der Gebäude, zur Begrünung der Uferzone und zur Gestaltung der Mülltonnenstellplätze (siehe Anlage). Da der Wendeplatz am Ende des Grünen Weges noch nicht vom Bauherren hergestellt wurde, ist die Erschließung nach wie vor nicht gesichert. Beratung: Stadtverordneter Martin macht deutlich, dass es aus Sicht der SPD-Fraktion nicht nachvollziehbar ist, warum die Verwaltung die vier in der Bauvoranfrage gestellten planungsrechtlichen Fragen mit „Ja“ beantworten kann. Die SPD-Fraktion fordert, dass zuerst der Wendehammer gebaut werde, danach könne man über weitere Punkte diskutieren. Er erklärte, seine Fraktion werde der Bauvoranfrage nicht zustimmen, solange die verkehrliche Erschließung nicht gewährleistet ist. Stadtverordneter Schulz signalisierte die Zustimmung der CDU-Fraktion, sofern der Wendehammer gebaut werde. Stadtverordnete Wahrig-Burfeind teilt mit, dass die Grünen-Fraktion die Bauvoranfrage ebenfalls ablehnt. Eine Bebauung in zweiter Reihe käme nur in Frage, wenn diese Gebäude ausschließlich über einen Fußweg zwischen Haus 12 und 14 erschlossen wären (kein Fahrweg entlang des Mühlbach). Zudem würde die Anzahl der geplanten Stellplätze von der kommunalen Stellplatzsatzung abweichen (u.a. kein Behindertenparkplatz). Sie erinnert auch an Ihre Anfrage bezüglich der überbauten Grundstücksflächen (GRZ). Beschlussvorschlag: Der Planungs-, Umwelt- und Stadtentwicklungsausschuss bejaht die in der Bauvoranfrage gestellten vier planungsrechtlichen Fragen. Die Bauaufsicht wird darauf hingewiesen, dass nach Auffassung der Stadt Groß-Gerau die Erschließung gegenwärtig als nicht gesichert anzusehen ist (Wendeplatz am Ende des Grünen Weges fehlt). Beschluss: Protokoll PLUS Nr. 59/2011-2016 vom 15.04.2015 14 Der Planungs-, Umweltund Stadtentwicklungsausschuss Beschlussvorschlag des Magistrates mehrheitlich ab. Abstimmungsergebnis: Gesetzliche Zahl der Gremiumsmitglieder Zahl der anwesenden Gremiumsmitglieder Davon stimmberechtigt Ja-Stimmen Nein-Stimmen lehnt den 9 9 9 4 5 Tagesordnungspunkt 7.5. Errichtung eines Wintergartens an bestehendes Wohnhaus Außerhalb Dornheim, Am Wolfskehler Pfad, Gemarkung Dornheim, Flur 2, Fl.St.Nr. 79 IV/1.1-VV-2015-7-de-ba1 Bauvoranfrage § 35 BauGB Sach- und Rechtslage: Der Antragsteller beabsichtigt, einen ca. 47 m² großen Wintergarten an das eingeschossige Wohnhaus im Außenbereich anzubauen. Das ca. 953 m² große Grundstück liegt ca. 200 m südlich von Dornheim, an der B44. Das aus mehreren Gebäudeteilen bestehende Anwesen geht auf ein genehmigtes Wohnhaus aus den späten 20er Jahren zurück. Es handelt sich planungsrechtlich um ein sog. „begünstigtes Vorhaben“ nach § 35 Abs. 4 Nr. 5 Baugesetzbuch (BauGB). Das zulässigerweise errichtete Gebäude mit nur einer Wohnung wird vom Eigentümer selbst genutzt. Die Erweiterung durch den Wintergarten ist unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen. Die Anwendungsvoraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB liegen vor. Die Bauaufsicht schätzt das Bauvorhaben als genehmigungsfähig ein. Von Seiten BLUV werden keine Bedenken erhoben. Beschluss: Der Planungs-, Umwelt- u. Stadtentwicklungsausschuss stimmt dem Bauvorhaben zu. Abstimmungsergebnis: Gesetzliche Zahl der Gremiumsmitglieder Zahl der anwesenden Gremiumsmitglieder Davon stimmberechtigt Ja-Stimmen 9 9 9 9 Tagesordnungspunkt 8. Anträge auf Naturschutzrechtliche Genehmigung Es liegen keine Anträge vor. Tagesordnungspunkt 9. Anfragen und Mitteilungen Bürgermeister Sauer gibt einen Ausblick auf die nächste Sitzung. Dort soll über die Verkehrssituation am Römerkreisel berichtet werden. Ebenso gibt es einen Ausblick auf die geplante ICE Trasse von Frankfurt nach Mannheim. Protokoll PLUS Nr. 59/2011-2016 vom 15.04.2015 15 Tagesordnungspunkt 10. Verschiedenes 10.1 Holzeinschlag im Stadtwald Stadtverordnete Wahrig-Burfeind fragt, ob der Verwaltung bekannt ist, dass im April im Staatswald noch Holz eingeschlagen wurde. Frau Sander antwortet, dass die Stadtverwaltung hierüber von Hessen Forst nicht informiert werde. 10.2 Einweihung Trampolin Spielplatz …… Stadtverordnete Wahrig-Burfeind möchte ebenfalls wissen, wann die Einweihung des Trampolins geplant ist, da dieses - trotz Bauzaun - schon benutzt wird, ebenso ob die Weitergestaltung des vorderen Platzes schon geplant sei. Bürgermeister Sauer erklärt, dass der Bauzaun nur der neu angelegten Grünfläche zum Schutz dient, eine Nutzung des Trampolins daher unkritisch ist. Der vordere Platz dient momentan noch als Logistikfläche für den Umbau der Kita Steinstraße, daher ist dort Mit der Weitergestaltung noch nicht begonnen worden. Gerd Fach Ausschussvorsitzender Monika Kerk Schriftführung
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