Kündigung durch Mieter Sind Sie Mieterin bzw. Mieter einer Wohnung und wollen diese kündigen? Dann müssen Sie sich an bestimmte Regeln halten. Welche Kündigungsfristen und -termine gelten für Sie? Müssen weitere Personen kündigen? Dieses Merkblatt verschafft Ihnen einen Überblick über Ihre Pflichten. 2. Kündigungsfrist Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, der zwischen Eingang der Kündigung beim Vermieter und dem Vertragsende (Kündigungstermin) einzuhalten ist. Wenn die Parteien keine oder keine längere Kündigungsfrist vereinbart haben, gelten gemäss Gesetz folgende Kündigungsfristen: • Wohnungen 3 Monate • Einfamilienhäuser 3 Monate • unmöblierte Zimmer 3 Monate • möblierte Zimmer 2 Wochen • Geschäftsräume 6 Monate 1. Formelle Anforderungen Der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen muss das Mietverhältnis schriftlich kündigen. Eine mündliche Kündigung ist ungültig. Dies gilt selbst dann, wenn der Mietvertrag selbst nur mündlich abgeschlossen worden ist. Bei Familienwohnungen kann derjenige Ehegatte, welcher den Mietvertrag alleine abgeschlossen hat, diesen nur mit ausdrücklicher Zustimmung des anderen Ehegatten kündigen. Eine Kündigung ohne ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehegatten ist nichtig. Daher müssen beide Ehepartner die Kündigung unterschreiben. Die Zustimmung kann jedoch auch nachträglich erteilt werden, muss aber vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen. Als Familienwohnung gelten Räumlichkeiten, die nach dem Willen der Eheleute dauernd als gemeinsame Unterkunft dienen sollen. Eingetragene Partnerschaften sind Ehegatten gleichgestellt. Während des Scheidungs- oder Trennungsverfahrens bleibt die Wohnung Familienwohnung, sofern ein Ehepartner diese nicht freiwillig und definitiv verlässt. Nicht zu den Familienwohnungen zählen Zweit-, Wochenend- und Ferienwohnungen. Die Parteien können nur längere, nicht aber kürzere Kündigungsfristen vereinbaren. Ist die im Vertrag vereinbarte Frist trotzdem kürzer als die gesetzlich zulässige, so gilt automatisch die gesetzliche Kündigungsfrist. Angesichts der unterschiedlichen Kündigungsfristen ist die Unterscheidung zwischen möblierter Einzimmerwohnung und möbliertem Einzelzimmer von Bedeutung. Einzimmerwohnungen verfügen in der Regel über feste Kocheinrichtungen und bei neueren Bauten über ein eigenes Badezimmer, während bei möblierten Zimmern zumeist nur eine Mitbenützung an solchen Einrichtungen möglich ist. 3. Kündigungstermin Der Kündigungstermin ist der Tag, auf den das Mietverhältnis infolge Kündigung endet. Die Parteien dürfen die Kündigungstermine vertraglich beliebig festlegen. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung, so sind für Wohn- und Geschäftsräume die ortsüblichen Kündigungstermine massgeblich. Diese können Sie bei der zuständigen Schlichtungsbehörde in Erfahrung bringen. Haben mehrere Mieter den Mietvertrag abgeschlossen, muss die Kündigung von allen Mietern ausgehen, sonst bleibt die Kündigung unwirksam. Beobachter-Beratungszentrum, Januar 2010/rn 1 Sind keine ortsüblichen Kündigungstermine feststellbar, fällt der Kündigungstermin bei Wohn- und Geschäftsmieten jeweils auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer, gerechnet ab Beginn des Mietverhältnisses, bei möblierten Zimmern auf Ende einer einmonatigen Mietdauer. Beispiel: Die Studentin mietet auf den 15. September ein möbliertes Zimmer; sie kann dieses jeweils auf den 14. eines Monats kündigen. 4. Zustellung der Kündigung Die Kündigung muss vor dem Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eingetroffen sein, damit sie rechtzeitig erfolgt ist. Massgeblich ist also nicht etwa das Datum des Poststempels, sondern der Erhalt der Kündigung. Ausreichend ist bereits die Zugriffsmöglichkeit des Vermieters auf die Kündigung (z.B. Ablage im Postfach), auf die tatsächliche Kenntnisnahme kommt es nicht an. Bestimmungen in Mietverträgen, wonach eine Kündigung rechtzeitig erfolgt ist, wenn sie spätestens am Tag vor Beginn der Kündigungsfrist einer schweizerischen Poststelle übergeben und abgestempelt wird, sind nur gültig, sofern die gesetzliche Kündigungsfrist im Mietvertrag verlängert worden ist. Im Normalfall kündigt der Mieter per Einschreibebrief. Kann der Postbote die Sendung nicht aushändigen, so gilt die Kündigung als empfangen, sobald es dem Vermieter möglich und zumutbar war, sie auf der Post entgegenzunehmen. In der Regel ist dies der erste Tag, der auf der Abholungseinladung angegebenen siebentägigen Frist. Beispiel: Kündigung per Ende September, am 30. Juni mit Einschreibebrief zugestellt. Der private Vermieter ist abwesend und kann die Sendung erst am 1. Juli abholen - die Kündigung ist verspätet. Fällt der letzte Tag vor Beginn der Kündigungsfrist auf einen Sonntag oder auf einen staatlich anerkannten Feiertag und trifft die Kündigung beim Vermieter erst am folgenden Werktag ein, so ist diese verspätet. 5. Folgen einer mangelhaften Kündigung Eine Kündigung, welche die formellen Anforderungen nicht erfüllt, ist nichtig und muss daher formgültig wiederholt werden. Werden dadurch Fristen verpasst, ist sie erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin hin gültig. Hält der Mieter die Kündigungsfrist nicht ein oder hat die Mieterin auf einen unzulässigen Termin gekündigt, so ist die Kündigung zwar gültig, wird aber erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin hin wirksam. Die Kündigung muss also nicht wiederholt werden. Ein Schweigen des Vermieters auf eine nicht rechtzeitig erfolgte oder formungültige Kündigung gilt grundsätzlich nicht als Anerkennung. Treu und Glauben können jedoch in bestimmten Fällen verlangen, dass der Vermieter die Mieterin bzw. den Mieter über die nicht ordnungsgemässe Kündigung informiert. Dies gilt vor allem dann, wenn der Fehler nicht klar erkennbar ist. Macht der Vermieter erst wenige Tage vor dem erklärten Kündigungstermin die von ihm lange zuvor erkannte Fehlerhaftigkeit der Kündigung geltend, ist Rechtsmissbrauch anzunehmen. In diesem Fall ist die Kündigung bereits auf den vom Mieter fälschlicherweise erklärten Kündigungstermin hin wirksam. Alternative: Der Mieter oder die Mieterin hat im Falle einer mangelhaften Kündigung immer noch die Möglichkeit, vorzeitig auszuziehen und einen zumutbaren Ersatzmieter zu stellen. Bei einem professionellen Vermieter muss die Kündigung spätestens am letzten Tag während der üblichen Geschäftszeit eintreffen. Bei einem privaten Vermieter genügt es, wenn die Kündigung zu den üblichen Zeiten eintrifft. Beispiel: Der Wohnungsmieter übergibt das Kündigungsschreiben dem im gleichen Haus wohnenden Vermieter am Samstagmorgen, dem Monatsletzten. Die Kündigung ist rechtzeitig zugestellt. Beobachter-Beratungszentrum, Januar 2010/rn 2
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