19 . 資源高（不足）・食料高（不足）傾向の中で今後の日本経済と不動産はどう動くか？（１）日本経済はどうなる？ ① ・・・ ② ③ ④ ⑧ （本流）（支流）新興国の需要増サブプライムローン問題 ↓↓ ↓↓ 資源不足で争奪戦リーマンブラザーズ破綻ギリシャの財政破綻 ↓↓ ↓↓ グローバルマネーの流入で一層の資源高 ← 金融緩和・金利下げ ↓↓ ↓↓ 食料品高エネルギー高・工業源料高 ← 東日本大震災 ↓↓ ↓↓ ↓↓ 食料不足で争奪戦 → 世界的インフレの恐れ ← 資源不足で争奪戦 ↓↓ ↓↓ 新興国ではインフレと社会不安を恐れて、 ⑤ 資源ナショナリズム輸出規制・輸出税の導入・コバルト（５年前の５倍）インドでは米・小麦・豆の輸出禁止コンゴ共和国は海外からの投ベトナムでは米の輸出禁止資を選別（中国は 3,000億円ロシア、ウクライナ、中国では輸出税の導入のインフラ整備を請負契約） EU、韓国、オーストラリア、モンゴル、トルコ・原油メキシコ等々は輸入振興策ロシアは自国の為だけに使うミャンマーの大洪水で水田に大被害国家管理（ヨーロッパに影響）米不足で米の価格が２倍以上に上がる。・天然ガスエタノールに「悪玉論」インドネシアは収入の取り分トウモロコシ等の食料からバイオエタノールを作拡大を主張ることは食糧危機を招く? ⑥レアメタル等の不足・高騰・非食用植物を使ったバイオディーゼルの試験生産亜鉛、マンガン、バナジュウの方向が出てきた。ームの生産減少で価格高騰 ↓↓ ↑↑ ⑦ 企業再編で市場支配力強化新興国では食糧難の為の社会不安・資源供給側と需要側との対抗で、世界的再編の波 2011年 3月 11日東日本大震災で福島原子力発電所の原子力事故発生 → 電力不足 →電気料の高騰 →日本のエネルギー不足は自然エネルギー発電で補えるか？ ※ さて、日本経済はどうなるか？・サブプライム問題 → 世界金融恐慌 ← EU諸国の財政破綻懸念での金融緩和・資源と食料が高騰し、世界的インフレ懸念が高まっているのに日本はデフレ傾向なのは何故？・工業資源高（原油、ガス、石炭、ナフサ、鉄鉱石、レアメタル等々） ↓↓ 企業は製品価格に転嫁したい！ ← 消費者の抵抗 ↓↓ ← 円高傾向何故？・短期的には、転嫁できない企業は利益縮小長期デフレ傾向であり、企業は苦しい状況 ↓↓ 日本の企業は減収減益が多くなる予測製品を高く輸出・中長期的には、価格転嫁して、物価は高くなって行く資源を低く輸入「テニスボード理論」 -1- （２）日本の不動産はどうなる？浦安の不動産はどうなる？（１）前述のように日本経済は、 07年８月のサブプライム問題発生以降、ドル安・円高と食料高・工業資源高の大波にもまれて減速傾向ですが、不動産市場も同じく大波をかぶっています。サブプライムで損失の出た米欧の金融機関とファンドが利益の出ていた日本の株とリート（不動産証券）を一挙に大量に売却した為、外資が 60％を超えていた株と Jリートの価格が一挙に 40%下落してしまいました。その後も、ギリシャの財政危機を契機に EU諸国の金融不安が発生し、世界経済は混迷しましたが、 12年の夏以降ようやく EUの混乱も収まり、日本の政界も混迷を極めた民主党政権から安倍政権に交代して日本の株は 15,000円を回復しまし、 J・ Rei tにも世界のグローバル資金がが戻ってきました。そこで、日本の J・ Reitの動向を初めとして、以下に今後日本の不動産がどうなるかについて、検証したいと思います。（２） 90年９月のバブル崩壊以降、日本の不動産は下がり続けていました。その中で、 01年以降日本の不動産価格が急激に回復できたのは、証券化分野が誕生し、 J・ Rei tやファンドが大量の外資を呼び込んだ為に、投資マーケットと実需マーケットとの不動産取引の大きな流れができました。つまり、投資マーケットの動向が日本の不動産マーケット全体を決めてきたと言っても過言ではないでしょう。そこで、この証券化分野への外資の流入に変化が起きていることが今後どう動き、どう変化するか、を見定めなければなりません。（３）日本の不動産の資産規模とマーケット日本の不動産総額約￥2,300兆円（36万ｋ㎡）（実需マーケット）（投資マーケット企業不動産マーケット￥ 400兆円一般事業法人（不動産会社以外）が所有する本社ビル・工場・営業所・研究所・社宅等福利厚生施設・賃貸不動産個人所有不動産の総額 ①個人住宅マーケット約￥ 1,000兆円￥ 400兆円 ② 個人所有収益物件マーケット￥ 100兆円 ③農地・山林￥ 500兆円公的セクター (土地のみの集計 ) 約￥ 450兆円国・地方公共団体所有約￥ 360兆円 -2- 投資マーケット）￥ 90兆円 ① オンバランス分野￥ 62兆円（不動産会社の建設不動産事業） ②証券化分野￥ 28兆円内訳・ SPC ￥ 22兆円（プライベートファンド他）・ J-REIT ￥ 6兆円（４）企業不動産と証券化分野について企業不動産マーケットでは、バブル崩壊後、リストラの一環として不要な遊休地を売却しました。次に、自社使用の不動産を証券化の手法を使い投資マーケットに売却しました。また、減損会計が導入されて、不動産の含み損の顕在化から逃れられなくなって、不動産の売却をしました。これらの不動産の処理に対して、投資マーケットが引き受けました。一般企業が持つオフィスビルの取得から始まって、店舗、流通施設、福利厚生施設も投資対象に取り込んでいきました。こうして、日本企業のリストラや儲かる体質への変化ができ、日本企業はよみがえり、現在では工場用地等々を購入する企業も増えてきています。例えば、豊田は福岡県に、シャープは堺市に新工場用地を取得しました。今後は、企業のリストラや減損会計対応の為の売却は必要なくなりましたが、より積極的な投資の為に、自社ビルを証券化して売却し、そのままその設備を借り受けて使用することが起きてくる、と考えられます。例えば、松下ロジステクスは全国 17カ所の物流施設を外資系ファンドに売却し、内 15施設をセール・ｱﾝﾄﾞ・リースバックして、継続使用しています。例えば、 89年頃、アメリカの国務省のビルは民間所有のビルであり、９億 5,000 万・利回り 9.2％で売りに出ていましたので、私が購入を検討したことがあります。なんとアメリカでは、国務省が賃料を払って借り受けていたのでした。この事実を知って本当に驚いたことを思い出します。今後は、日本の企業も本社ビルを売り払って、そのまま借り受けて利用し、その売却金でもっと儲かる事業分野に集中投資して、さらなる発展を狙うと言うことが増えてくることが予測されます。そうなると、 400兆円の企業資産が不動産証券化商品として市場に出る可能性があり、日本の不動産市場には外資がドーンと入ってくることになり、日本経済は大いに活性化するでしょう。今はサブプライム問題で証券化不動産に嫌気がさした人が多い為、不動産ファンドや J-REITからお金が撤退してしまい価格が下がっていますが、早晩このことに気が付いた世界中のお金がそこに投資されて、それにつられて日本国民が持つ \1,500 兆円のお金も動いたら、日本の不動産市場の流れは大きく活発になる日が近いでしょう。そうなれば、もっともっと日本の企業は栄え、日本国民も豊かになれるのですが、そんな日が近いことを期待し楽しみにしています。（５） ① ② ③ 日本の不動産マーケットに投資する海外資金海外投資家が日本の不動産に投資してきた理由は、以下によります。良好なファンダメンタルズ経済の規模（世界第２の経済大国）、社会・政治の安定性、法制度・市場の整備などの投資インフラが良好なこと不動産市場の成長性景気拡大に伴う不動産市場の拡大と今後の賃料上昇期待や旺盛な開発の見通しで今後も、 400兆円の企業不動産が、セール・ｱﾝﾄﾞ・リースバック等々で市場に出てくることが期待できる。また、公的セクターの保有不動産の売却が本格化しており、民間企業が再開発して市場に出てくることが予測できる。投資リターンの優位性他国に比べてイールド・スプレットが大きく（低金利の為に賃料収入と金利差が大きいこと）、低金利・円安が海外投資家に有利に働いていること、日本の国債が 1,000兆円もある為、国は金利を上げることができない状況にある。何故ならば、金利が上がると、国債の金利も上がり、返済が難しくなるからです。日本の政府は、低金利を維持して、景気を良くして税収を増やし、インフレにして国債の価値を下げることを（本音では）やりたいからです。低金利で景気が良くなれば、インフレになり、株と不動産が値上がりします。この形では、不動産バブルが発生することもあるので、行き過ぎたインフレになら -3- ないように調整することも大事ですが、そこが投資家としては狙い目です。投資分散効果があること新興国は政治不安・社会不安が大きいので、日本のような安定した国の投資で危険を分散したいのです。 ④ （６）不動産投資マーケットの将来性以上見てきたように、日本の不動産証券化部門は、有望です。現に、サブプライム問題以降、外資のオポチュニティック投資（短期で高利回り狙いの性質の資金）は引いていきましたが、コア投資（中長期で安定利回りを狙う資金）に入れ替わってきています。世界における不動産投資拡大の背景には、急速な資本のグローバル化の進展があります。グローバルマネーの実態新興国外貨準備金 4.7兆ドル（ 499兆円）政府系ファンド 2.5兆ドル（ 265兆円）オイルマネー 2.0兆ドル (212兆円 ) ヘッジファンド 1.9兆ドル（ 202兆円）投資信託 24.3兆ドル（ 2,576兆円）合計 35.4兆ドル (3,576兆円 ) （ちなみに、日本の外貨準備金は￥ 103兆円です） ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ① ⑨ ⑩ ⑪ ⑫ ⑬ ⑭ ⑮ 主な政府系ファンド（国名）（政府系ファンド）（アラブ首長国連邦アブダビ投資庁ノルウエー政府年金基金シンガポール政府投資公社（ GIC）クエートクエート投資庁中国中国投資有限公司シンガポールテマセク・ホールディングスオーストラリアフューチャーファンカタールカタール投資庁ロシア国民福祉金ブルネイブルネイ投資庁韓国韓国投資公社マレーシアカザナ・ナショナルカザフスタン国家基金台湾国家安定基金イラン石油安定化基金運用資産億ドル（資金源） 8,750（ 92兆円）石油 3,560 (37兆円）石油 2,150 (23兆円 ) 外貨準備 2,130（ 23兆円）石油 2,000（ 21兆円）外貨準備 1,080（ 11,3兆円）余剰資金 400 （ 4.2兆円）余剰資金 400 (4,2兆円）石油 320 （ 3,3兆円）石油 300 （ 3,1兆円）石油 200 （ 3兆円）外貨準備 183 （ 1,9兆円）余剰資金 170 （ 1,8兆円）石油・ガス 150 （ 1,6兆円）その他 120 （ 1,3兆円）石油日本の経済が拡大基調を続ける限り、日本の不動産市場は有望ですので、世界のグローバルマネーは、日本市場に戻ってくる、と予測できます。そして、不動産ファンドや J-REITにもグローバル資金が流れ込んでくると予測できます。アメリカのサブプライム問題で傷ついたアメリカの金融機関の信用も回復基調だし、アメリカの実体経済も時間はかかるが、徐々に回復するでしょうから、その間日本経済が EUや新興国との貿易で頑張れば、グローバルマネーも日本への投資を戻すでしょう。日本は、あの巨大なバブル崩壊（不良資産処理額￥ 100兆円）を自力で乗り越えて、且つ、サブプライム問題で傷ついていない国なのですから、経済の実力は相当の物であることは世界中が知っているからです。そして、バブル崩壊以来日本の不動産市場を牽引した投資マーケットが元気になれば、日本の不動産の流れも良くなることが確実です。 -4- （７）個人住宅マーケットについて ① 個人住宅需要について個人住宅市場の動向を探るのには、まず住宅需要を考えます。その有力な指標になるのは人口や世帯数の増減です。・ 10年 10月１日現在での日本の人口は１億 28,057,352人ですが、 30年には１億 1,552 万人に減少すると推測されています。しかし、その一方で総所帯数は 15年頃までは増加傾向が続くと推測されています。それは、核家族化や少子化などにより一所帯当たりの人数が減少し、世帯数の増加が続くと推定されているからです。・また、世帯数の増加には地域差があります。東京首都圏と名古屋圏は､30年まで人口が増加し、域内総生産も 10,7％上昇する、と推測されています。それ以外の地域は、徐々に人口は減少すると推測されてます（内閣府「地方経済委員会報告」）。日本が全体的には人口減少下で縮小傾向にある中で、東京首都圏については、一定期間ファンダメンタルズが堅調に推移する、と言うことです。今後は、東京を中心に、投資対象としての魅力を高めていく努力が必要でしょう。ここに、大手不動産業者や不動産ファンドや J-REITが再開発等々で活躍する場が大いにある、将来的に有望な市場があると言うことです。 ② 山手線沿線以内の地域には、シンガポールのように、一戸建て禁止にして、その代わり国民には 150㎡（ 45坪）以上のマンションを保証するくらいの都市計画の変更をしてはどうでしょうか。更に、フランスのように、 2F以上は住宅にする規制をすれば、都心に人が住める住環境が整い、幸せが近づきます。どうですか？真剣に検討してみてはいかがでしょうか？このくらいの思い切ったことをしなければ、日本国民は幸せになれませんね。 ③ 新築か？中古か？又は賃貸か？選択する人が増える。・新築マンションは、バブル崩壊後、企業のリストラや減損会計の為に企業が所有不動産を安く放出したので、東京首都圏には安いマンションが大量に供給されました。 97年～ 06年までの間年間６万～８万戸を供給してきましたが、その間価格が上がり続け、ついに 07年７月以降は価格が上がりすぎて、消費者が付いていけなくなり、売れ残りが出始めました。都内中心部の条件の良い地域では未だ販売は好調ですが、郊外で、バス便の場所では成約率が 70％を切って、建築費が高騰したことと相まって、マンション価格の調整局面に入って来たと言えましょう。・中古マンションは、 91年～ 05年夏までは、売れる度に少しづつ価格が下がり続けましたが、 05年 10月以降は、新築マンションの価格上昇につられて価格が上がっていきました。特に、築 10年以内のマンションは売れ行きも良く、価格は新築同様の上昇を続けました。しかし、アメリカのサブプライム問題が起きた 07年８月以降、流れが変わり、買主が慎重に選別し、価格交渉に応じた物件だけが売れる、と言う状態に変化しましたし、人口減少傾向を考えると今後は新築マンションの供給はかなり少なくなると推測できます。・そこで、今後当分は中古マンションの 10年以内の築浅の物件か、「耐震診断」して、「耐震補強工事」をした、リノベーションした安心で美しいマンションが売れる時期がしばらく続くのではないか、と思われます。何故ならば、「団塊のジュニア」と言われる 30歳代の購入層が 1,890万人も居るからです。 29歳で結婚し、 32歳で初めての住宅を購入し、 38歳で大きな住宅に買い換えると言うのが平均的な日本人像だからです。・また、「団塊のシニア世代」 1,280万人が、今 64歳～ 60歳であり、 60歳定年を迎えていますので、 20兆円～ 30兆円のお金が退職金として支払われ、この世代の人達の買換需要がこの５年間に起きます。 -5- ・ただ、今後は、ファンドや J-REITが良質の賃貸マンションを提供することが考えられるので、都内に住む人の場合は賃貸マンションを選ぶ人が増えるかもしれません。何故ならば、少子高齢化で若い人は一夫婦から 1,3人以下の子供しか産まない為、二夫婦（親４人）から一夫婦の子供（ 2,6人）世帯ができるわけで、子供夫婦はほぼ両方の親の財産と家を引き継ぐことができるわけです。そうなれば、無理して家を買う必要はなく、楽しく賃貸で過ごすことを考える人が増えるだろうからです。 ④ ところで、中長期的には、東京首都圏では、人口が増え続け、需要が増え続けるとの予測ですから、20年頃までは新築と築浅の物件の売れ行きは好調を続けると推測できます。ただし、築 20年を過ぎたマンションについては、「耐震診断」をして、「耐震基準適合証明書」で「震度７の地震にも倒壊しない」との証明を取り、綺麗にリフォームした物件しか売れない時代になる、と思います。マンション管理組合がしっかりと管理し、「耐震補強工事」をし、安心して住めるマンションにすれば、高く売れるマンションになるのです。ちなみに、イギリスの住宅の寿命は 141年、アメリカは 101年、フランスは 86年、ドイツは 79年ですが、日本の住宅の寿命はなんと 30年しかないのです。これは明らかにおかしいでしょう？これは日本の政府が、戦後の経済復興政策として、新築住宅促進政策をとってきた為です。今後は、前述のように、耐震診断と耐震補強工事をして、安心して住める長持ちする家に変えていかねばなりません。このことは、 80％以上が家を持っている高齢者にとっては、自宅の価値を上げて、最後には売却して、老人ケアセンターや病院に入る時のお金に充てることができて、年金と合わせた老後対策にもなるわけです。一戸建て住宅について、浦安市内で見る限り、一戸建ての売れ行きが落ちてきています。幾つかの原因が考えられますが、一つには、高齢者の一戸建て離れが顕著です。親子二所帯同居が少なくなってきたことが大きいと言えます。その原因は、親所帯の母親の 80％が子供世帯との同居に反対（父親は賛成 79％）なのです。庭いじりや階段登りがきつくなった高齢者は、マンション生活を選んでいます。結果として、親子で近くのマンションに住むことが多くなっています。もう一つの原因は、東京首都圏では、土地が高くなって、若い人には買える価格帯ではなくなった、と言うことがあります。現在浦安の一戸建てを買える 30代の人は、親からの援助がある人に限られた、と言えます。一戸建ての良さは、他人に煩わされない自由度があり、子供がのびのび育つ良さがあります。 11年 3月 11日の東日本大震災で、埋立地では液状化被害が出て､多くの一戸建て住宅が傾ましたので、しばらくは一戸建てを買う人が少なくなり、価格も下がり傾向になります。阪神淡路大震災でもそうだったように、震災後 3年位経てば､売れ行きも価格もほぼ元に戻りますが、今後は、液状化対策や耐震適合住宅への改良・補強工事をした家でないと､売れなくなるでしょう。そこへ来て、最近マンションでも、セキュリティを充実したり、共用部分にゲストルームを作ったり、お風呂や運動施設を作ったりして、住民間のコミュニティ－の場を作り出して住みやすい数々の工夫が凝らされてきました。これなら、都会生活の寂しさが少なくなるし、セキュリティーは良いし、一戸建てよりこちらが良いかな、と思うマンション派が増えてくるのでしょう。都会生活をするのだから、一戸建ては無理で、マンションで我慢する、というのは時代の流れになるのではないでしょうか。ところで、「一戸建て派」に取っては、浦安ほど素晴らしいところはありません。浦安の場合、東京都心から 12キロしかなく、湾岸道路で羽田と成田空港の中間にあり、東西線と京葉線の駅が３つもあり、東京駅まで 17分で行けると言う交通の便が良く、三方を海と川に囲まれた素晴らしい住環境にあるので、都心の一戸建てに住めない人にとっては最高の一戸建て環境です。ディズニーまで、海まで、自転車で 10分で行け、運動公園や散歩コースがそこら中にあり、教育環境が整っている浦安 ⑤ ・・・・・マンションの価格はどうなるでしょうか？ -6- は最高の住み場です。予算が許せば、浦安の一戸建てに住みたい人はやはりいっぱい居ます。そこで、今は売れ行きが低迷していますが、日本経済の先行きに明るさが出る 13年の春以降、また価格の多少の調整の上で、売れ始めるものと考えます。震災以降 2年経過して、売れなかった一戸建てもようやくポツポツと売れ始めましたので、今一戸建ての購入を検討する人には、金利が上がる前に、多くの中から良い物を選んで安く買うチャンスの時である、と言えるでしょう。・いったん値上がりが始まると、一戸建ては急速に上がりますので、資産形成を考える場合はマンションより一戸建ての方が遙かに有利な不動産資産であることを覚えておいて下さい。株でも不動産でも、お金持ちになる人は、不況の時に買える人です。・ただ、中古マンションの所でも述べましたように、築 20年を過ぎた一戸建てについては、今後は、「耐震診断」（￥ 15万）と「耐震補強工事」（￥ 100万）をして、リフォームして販売しないと売れない時代になる、と思います。 8．東日本大震災後の不動産ついて、 '11年のギリシャの財政破綻に端を発してユーロ圏の景気が落ち、世界的国家財政破綻の危機が世界経済を暗くしています。その上日本では '11年 3月 11日の「東日本大震災」に襲われた為、日本の国債発行額も 1,000兆円を超えてしまい、日本経済の先行きと日本の不動産が危ぶまれています。こんな中、日本の経済と不動産はどうなるのでしょうか？世界経済の復活には 3年～ 5年の年月が掛かるでしょうから、その間は企業は BRICSやアジア等の新興国の成長を支えにして、海外進出して稼ぐことになるでしょう。国内消費は震災特需と自然エネルギー化や省エネ化や環境対応産業等を中心に新産業の育成に待つしかないでしょう。不動産ファンドや不動産リートは安定した優良資産運用物件に限り、 5%台の利回りで復活するでしょう。不動産全般については、日本人の真面目さ、礼儀正しさ、お客様対応の良さ、手先の器用さは世界に知られる所であり、自然エネルギー化、省エネ化や環境対応型の街造りを実行して外国人に来てもらえる環境開発・歴史遺産開発・都市の再開発・観光開発等を行うことで国内に仕事を作り出し、外国の人とお金引き込「仕事のある所に、人は集まり、街は栄える」のですから、「我々が住みやすい街造り」を進めることで、日本の国内経済も、日本の不動産も栄えることができる、と考えています。未来は自分達で作るみ、生き残る道がある、と思われます。ものですから。２００８年５月１６日記２０１３年５月２１日 -7- 追記