『長期修繕計画と高経年ﾏﾝｼｮﾝの将来』～耐震・専有配管・サッシ・建替法の改正～平成26年 11月28日首都圏マンション管理士会城南支部１級建築士沼田俊秀 Http://t-numataoffice.jimdo.com はじめに～本日のポイント～第1部 ■ 高経年ﾏﾝｼｮﾝの抱える問題 ■ 長期修繕計画見直しのポイントサッシの劣化と更新専有部配管更新への対策 2 全国のﾏﾝｼｮﾝｽﾄｯｸ数の現状旧耐震計１０６万戸昭和51年以前は日影規制なし建替え時要注意！ 3 高経年マンションの問題点 ① ２つの老い（建物と所有者）の同時進行 ② バリアフリ―未対応 ③ 気力・体力・環境適応力の低下 ④ 限られた収入による資金の先細り ⑤ 孤独死の発生、コミュニティーの希薄化 ⑥ 賃貸戸数が約20％、空住戸の増加 ⑦ 市場価値低下による賃貸・売却困難物件の発生 4 高経年ﾏﾝｼｮﾝ再生の必要性 ① 重要なことは建物も人も長生きする ② 建物の老い(築４０～50年）には、計画的修繕（取替え）計画が必要。例）エレベータ、サッシ、機械式駐車場、鉄骨階段、電気設備等高価なものばかり。 ③ マンションは外断熱やLED照明等による省エネ（建物の燃費軽減）で、次世代につなぐ資産である。 ④ 建物とEVの耐震化は、安全安心には必須 ⑤ 解体しない限り、いつかは抜本的再生が必要 5 建物維持には負担が伴う専有約80㎡ﾏﾝｼｮﾝの将来コスト概算＜壁式構造４階建て、築40年計30戸＞ ① 大規模修繕工事 150～ 200万円/戸 ② 給排水等水廻り更新（専有部を含む) 150～ 200万円/戸 ③ レベルアップ工事（玄関廻り改良や断熱サッシュ、玄関扉交換）計6枚と仮定 120～ 150万円/戸 ④ ＥＶの交換（約30年周期） 700～1,000万円/台 ⑤ 機械式駐車場の交換（約20年～30年）100～120万円/台それ以外に室内リフォーム費・・・等が必要 6 長期修繕計画の見直し長期修繕計画、工事、管理組合の関係 D. 長期修繕計画および修繕工事と管理組合の関 D. 長期修繕計画および修繕工事と管理組合の関係係＊長期修繕計画実施目安＊＊管理組合の運＊長期修繕計画実施目安＊＊管理組合の運営・判断営・判断実施目安を立てる実績に基づく5年毎見直必要長期修繕計画実績に基づく計画見直し実績に基づく計画見直し目的は資金不足の解消であり、工事予定を決める事でない工事内容工事内容管理組合の運営・判断方法方法工事発注方式費用の積立修繕履歴の記録費用の積立修繕履歴の記録 1．設計施工（おまかせ）時期の確定劣化診断・建物検査時期の確定 2．見積もり合わせ・費用の積立に基づき時期・内容、修繕積立金計画修繕実施 3．設計監修（小規模）修繕積立金計画修繕実施方法を検討 4．設計監理（中規模以上）費用支出費用支出＊作成目的は資金不足の解消であって、＊＊点費用の支出＊作成目的は資金不足の解消であって、＊＊点検・劣化診断・建物検査に基づ検・劣化診断・建物検査に基づきき工事予定を決める事ではない修繕積立金計画修繕実施・修繕履歴の記録 7 長期修繕計画作成の目的１．工事予算立案と大規模修繕工事の資金確保＊積立金会計は ①一時金徴収はできるだけ避け、均等積立が基本 ②駐車場使用料収入はできるだけ積立金会計へ移す（利用状況をﾁｴｯｸ）２．予定される工事の必要性を認知・・・・・情報の共有化と総会での承認３．大規模改修工事を実施するための合意形成手段 8 計画見直し時期（試案）いつ見直すのか、そのメリットは？築10年以前＊築１０年以内の実施がお薦め大規模修繕１回目大規模改修工事前に、その計画時期の確認と今後の予定工事の検討や分譲時修繕積立金額を見直す。大切な建物の瑕疵検査を兼ねる。＊2～3回目の大規模修繕工事後、設計ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄに見直しを依頼する。（建築数量および劣化状築24～30年況が把握できる）２回目 ■築30年頃より、給水管の水漏れや工事資金不足が多く見られ早目の対応が必要となる。 9 計画見直し時期（試案） 3回目＊遅くとも3回目の大規模修繕工事後、諸設備やｻｯｼｭの詳細調査を実施し、その結果をﾍﾞ-ｽに将来計画の立案をｺﾝｻﾙﾀﾝﾄに依頼する築36～45年＊大切なことは、長期修繕計画を説明会等にて、組合員に周知し、総会承認を得る。今後予想される専有部ﾘﾌｫ-ﾑ工事は、その計画時期を考慮して無駄な出費を避けるように広報に勤める。（特に水廻り改修工事） 4回目ﾏﾝｼｮﾝの将来設計（大規模、耐震、ﾌﾙﾘﾌｧｲﾝ、建替）を話し合う。築48～60年 10 長期修繕計画の作成・見直しどこに頼めばよいか？ ①管理会社（会社独自内容であれば通常無料） ②大規模改修工事設計予定の建築設計事務所 ③実績のあるﾏﾝｼｮﾝ管理士等＊②～③は第三者の立場で対応可能 11 長期修繕計画に必要な外壁診断１．長計作成のために、を実施。傷み具合により、直し方が異なる。特殊建築物定期検査（10年毎の全面打診）を兼ねることが出来る。改修工事優先度（安全対策と漏水防止から）を決定。 12 外壁等劣化調査例仕上材剥離箇所と漏水調査が目的 13 劣化項目と工事優先度 14 築10年目にタイル浮き部応急工事を実施し、大規模修繕工事着手を5年先まで延ばし、その周期を15年とした例外壁劣化調査図例 15 サッシと玄関扉の更新時期は？ ① サッシの劣化はアルミ腐食と気密性の減少 ② サッシの調整（戸車交換等）は第2回~第3回大規模修繕時に必要 ③ 部品（戸車）交換のコストは、1万～1.5万円程度/枚 ④ カバ―工法は、開口が少し狭くなるが、施工性の良い工法。 ⑤ 玄関扉更新は、その価格に比べて防犯性、断熱性、耐震性能確保および資産価値を向上し、推薦できる。 16 ３ 17 ６面内変形追従性 D-3(JISA 4702) 層間変位１/１２０時解放力500N以下局部変形追従性建枠（戸先側）中央部変位８mm時，解放力500N以下 18 専有部配管の更新問題 ① 配管調査方法 ② 給水管の更新 ③ 排水管の更新 ④ 排水系統と配置 ⑤ 施工状況 ⑥ 専有部給排水管更新のための規約改正 ⑦ 問題を起こさない専有部改修申請書（例） 19 配管調査方法（１）抜管調査 20 配管調査方法（２）内視鏡調査 21 給水管の劣化状況→更新へ（既存管）（既存管 PS内部） ◎ 既存配管既存配管・配管用炭素鋼鋼管（白ガス管） ◎ トラブル・漏水・水量減少・赤水メーター廻りの給水管からの漏水が多発する築25年以上は更新時期が近い（更新後 PS内部）腐食に強い樹脂管・ステンレス管に更新（宅内給水・給湯配管更新中） ◎ 使用配管・架橋ポリエチレン管・ステンレス管（共用竪管） 22 排水管の劣化状況→更新へ（既存PS内状況）鋼管（既存天井内排水管）（既存配管内部）・錆・スケール鋼管更新工事が必要耐火塩化ビニール管（更新後（更新後 PS内） PS内）既存専有部内配管（専有部更新中）耐火二層管 23 奥の排水管が大問題汚水管排水立管２本を更新 →集合排水管１本に納めて、トイレ壁復旧改修後雑排水管通気管改修前トイレ内装壁の中に共用排水立管がある＜平面図＞共用排水立管位置が問題→ 更新には専有部室内工事必要「設備改修ﾉｳﾊｳ」柳下雅孝著引用 24 排水系統図と床版付近の詳細床版下排水管例自分の流す排水が、下階住戸の天井に！床面天井改修へ床版上排水管例自宅の排水は、床下へ移動床面「設備改修ﾉｳﾊｳ」柳下雅孝著引用 25 排水立管更新施工写真① 洗面横壁を解体：既存立管壁床縦・横管接合部既存排水管：鉄管（ＳＧＰ） 26 26 排水立管更新施工写真② 耐火塩ビ管に更新 27 27 専有部給排水管の漏水問題なぜ専有部が取り残されたか？その原因は現行標準管理規約に（第２１条１項～２項）（土地及び共用部分等の管理に関する責任と負担） ◆第21条土地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担でこれを行わなければならない。 2（項）専有部分である設備のうち棟の共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行う事ができる。 ★注釈２項には給水管洗浄、給水管更生工事等が該当するが、これまでは更新工事費までは、専有部との解釈から出せないと判断されていたので、長期修繕計画予算にも計上されなかった。 28 規約改正問題今後の対策１．これまでの区分所有法上の考え方 ① 専有部分配管は、専有部なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。 ② 管理組合として一斉に工事を行うように企画するが、費用については各区分所有者の負担とする。２．推奨案管理規約を改正し、共用部分と一体の設備として管理組合が費用負担の上、実施する。（特別決議：3/4の合意が必要）３．提案理由 ① 専有部配管は、共用配管と同種で劣化も同様で、放置されるのは好ましくない。 29 第２１条３項以降の提案（１）第２１条３項以降提案理由（続） ② 資金が不足を理由に工事を拒否されたら、下階居住者は常に漏水不安の中で生活を強いられる。借り入れも不可の場合は管理組合が借り入れ、修繕積立金から返済してもらうなど、方策も考えられる。（専有部個人負担の場合） ③ 各戸が各々工事を行うと工事費が割高になり、施工品質にもばらつきが生じて、結果としてマンション全体の価値が守れなくなる。＜本文３項以下の追加提案3～6項＞ 3（項）専有部分の給排水・給湯管の更新工事を含む管理は、区分所有者がその責任と負担において行うものとする。 30 第２１条３項以降の提案（２）４項．専有部分の給排水・給湯管の更新工事を行う区分所有者は、事前に管理組合の申請許可を得た後に行うものとする。５項．管理組合は、専有部分の給排水・給湯管の更新工事については、一定の時期に総会の決議を経て、管理組合がその責任においてこれを行うことができるものとする。６項．前項において、管理組合が行う更新工事をすでに実施した区分所有者に対し、公平の観点から応分の工事費を理事会決議により、返金することができるものとする。 31 様式第１（住戸等の模様替え及び修繕に関する細則第○条第△項関係）騒音、漏水防止のための申請書例専専有部分修繕工事等承認申請書（その１）（マンション名）管理組合御中申請日年月日承認日年月日下記のとおり、専有部分の修繕等の工事実施を検討しておりますので、管理組合規約第○条、住戸等の模様替え及び修繕等に関する細則第○条第○項に基づき申請します。本申請にあたり下記事項を遵守することを誓約いたします。（下記項目すべてにチェックをお願いします。） □ 建築基準法ほか関係法令、管理規約および細則に従います。 □ 申請内容通りの施工中写真を各室2枚程度づつ工事後２週間以内に管理組合に提出します（完成写真は不要）。 □ 工事期間中および工事後に、トラブルが発生した場合は、誠実に対応いたします。 □ 工事期間中および工事後に、管理組合が必要と認めた場合には、管理組合役員および理事会が指定した者が事前連絡の上、下記対象住戸へ立ち入ることを了承します。 □ その他、管理組合の指示、勧告に従います。申請者（区分所有者）対象住戸：号棟号室氏名㊞施工会社現場担当者設計事務所設計監理者連絡先緊急連絡先㊞会社ＴＥＬ緊急連絡先（（（（））））㊞事務所ＴＥＬ（）緊急連絡先（）工事内容 ※工事範囲明記工事期間 ①水廻り工事概要年の月日～年月日 32 騒音、漏水防止のための申請書例＜当マンションの禁止工事＞ ①水廻り工事記載水廻り対象工事事項と禁止工事 □ 給水管（チエックをお願い □ 排水管します） □ 給湯管 □ ガス管使用建材 ②フローリング工メーカー：事商品名：型番：記載事項＊推薦する管の種類 □ポリ塩化ビニル管：給水 □架橋ポリブデン管：給水・給湯 □ポリブデン管（水温70度以下） □耐火二層管（防火区画）：排水 □塩化ビニル管（ＶＰ）：排水 ①竣工図面で水廻り設備が無い部屋への移動（下階が寝室や居室にあたる位置への移動） ②後付けディスポーザーの設置 ③雑排水管清掃作業に支障をきたす工事＊注意事項＊防火区画には認定配管を採用し、排水勾配は1/50以上とすること。遮音等級⊿ＬＬ（Ⅱ）４等級＊ ⊿LL（Ⅰ）５等級 ⊿ＬＨ(Ⅱ）３等級＊参考（財団法人）ＧＢＲＣのHP ＊⊿ＬＬ（Ⅱ）４等級は指定ＬＬ４０同等工法： □直張り □間仕切り <対象室> □リビング □台所 □置床先行： □寝室等 □床 □廊下（チエックをお願いしま *メーカの施工要領書を厳守し、工事後に工程写真を提出する事。特にトラブル防止の見地から、従前の仕上げが、畳、す）カーペットからフローリングに改装する場合は、改修前の遮音性能を確保する事。 ②工事に際しての隣接住戸所有者承諾書号室年月日㊞号室年月日㊞ □１．家具転倒防止、内装材固定用アンカー新設工事 ③その他工事概 □２、インナーサッシュ、木製建具取付工事 □３．内装工 . 要事 □４．電気容量のUP （４０A迄） □５．その他（添付書類にチェックを入れてください）添付書類 □設計図 □仕様書 □工程表 □フローリングの遮音等級資料（必須） □給排水管修繕工事は、配管平面図および共用縦管との接続詳細図 □その他（（承認条件等記載）管理組合使用欄号室年月日号室年月㊞日㊞） 33 長期修繕計画例マンションモデル-１（積立金平均1.6万円案）大規模12年周期、共用部のみ平成13年3月竣工　築11年／地上11F建て、100戸／3棟　機械式駐車場=48台(18台分稼働）参考資料：積算資料ポケット版　マンションＲe2012年版推定修繕工事項目 Ⅰ 仮設１仮設工事 Ⅱ 建物２屋根防水対象部位等仕様等単位数量単価金額修繕周期 (円） (円） (年） 16,830,000 共通仮設直接仮設工事区分仮設工事内容仮設式 1 式 1 3,110,000 12 13,720,000 13,720,000 3,110,000 12 14,680,000 ①屋上防水（保護）屋上目地、立上り部、笠木補修式 1 850,000 850,000 12 ウレタン仕様補修・かぶせ式 1 3,590,000 3,590,000 24 修繕式 1 0 0 ②屋上防水（ｳﾚﾀﾝ露出）塔屋、階段、大庇、小庇撤去・新設式 1 2,560,000 2,560,000 12 ③勾配屋根タイル屋根をピンﾈｯﾄ工法ｼﾝｸﾞﾙ葺きに改修補修式 1 0 0 屋上目地、立上部、笠木ウレタン仕様補修式 1 2,340,000 2,340,000 12 補修・かぶせ式 1 5,340,000 5,340,000 24 ④ﾙｰﾌﾊﾞﾙｺﾆー緊急工事に含む３床防水 24,260,000 ①バルコニー床防水ﾙｰﾌﾊﾞﾙｺﾆ-含む修繕式 1 ②開放廊下・階段等床修繕式 1 9,580,000 12 14,680,000 14,680,000 9,580,000 24 ４外壁塗装等 34,260,000 ①下地補修外壁、屋根、手摺壁、軒天、庇等塗替式 1 2,930,000 2,930,000 12 ②外壁塗装外壁、手摺壁等塗替式 1 5,540,000 5,540,000 12 撤去・新設式 1 ③軒天塗装開放廊下・階段・バルコニー等の軒天部分塗替式 1 ④ﾀｲﾙ落下防止ほか工事緊急工事(設計含む）1400万実施済撤去張替、ｼﾝｸﾞﾙ葺式 1 ⑤タイル張り補修外壁、手摺壁等補修式 1 10,000,000 10,000,000 12 外壁目地、建具廻り、部材接合部等打ち替え式 1 12,760,000 12,760,000 12 ⑥シーリング５鉄部塗装等 0 3,030,000 3,030,000 0 0 ①鉄部塗装(雨かかり部）開放廊下、階段等塗替式 1 1,690,000 1,690,000 12 ②鉄部塗装(非雨かかり部）住戸玄関ドア、共用部分ドア塗替式 1 410,000 410,000 12 ③非鉄塗装受水槽ほか清掃・塗替式 1 800,000 800,000 12 138,620,000 ①建具関係共用部分ドア、窓サッシ､ｼｬｯﾀー等点検・調整式 1 3,170,000 12 共用部分ドア、窓サッシ､ｼｬｯﾀー等取替式 1 69,670,000 69,670,000 36 玄関扉ほか取替式 1 15,900,000 15,900,000 36 ③アルミ製手摺開放廊下､ﾊﾞﾙｺﾆー取替式 1 16,710,000 16,710,000 36 階段手摺既設式 1 ④集合郵便受、宅配ＢＯＸ避難ハッチ（62か所）、駐輪機（200台）取替式 ⑤金物類 PS扉補修、縦樋、EXP,物干し金物等補修・取替式施工済み 3,170,000 0 0 47 1 13,080,000 13,080,000 30 1 20,090,000 20,090,000 30 ７共用内部 Ⅲ 設 ①共用内部８給水設備 0 2,900,000 ６建具・金物等 0 12 1,500,000 玄関、ｴﾝﾄﾗﾝｽ、管理員室、ゴミ置き場等張替・塗替暫定式 1 1,500,000 1,500,000 46,200,000 12 34 長期修繕計画総括表例大規模修繕工亊は15年周期と設定大規模工事大規模工事建具更新は? 共用専用給水管更新時期は? 共用照明のLED化 EV改修立駐改修 30年後の繰越金はプラスか? 35