福岡県出身。九州大学法学部卒。三大都市圏の住宅情報誌の創刊責任者を歴任。 1989 年 11 月に発表した「関西圏から不動産価格が大幅に下落する」は、バブル崩壊前の業界に波紋を呼び、その予測の正確さを実証した。著書に『東日本大震災後の不動産の鉄則』（日本経済新聞出版社）他、多数。国民の実質所得が上昇せず、価格を重視する姿勢が強まるから、亡くなった人の遺産を受け継ぐ際にかかる相続税が増税される。課税対象となる財産の金額が増えるので、相続税を収める人が新たに生じたり、納税額が増えたりすることになる。着手する例は多い。これまでの生背景には、１人・２人世帯の急場があり、人口が流入している。性﹂を求める動きは活発化し、価通機関や日常の買い物等の﹁利便の動きは一過性のものではない。大都市への人口流入は、日本に限格の高値での推移が見込まれる。地方では、地場産業の空洞化で雇用の場が失われ、人口減少ととらず世界的な現象となっている。ただし東京都心部では、年収の倍近くになっているマンションもあるが、限度を超えた価格は、 50 ［商業地］ 100 （万人）駅から 2 km圏外く保証はない。これから先、高齢者の増加、経済的な理由等で、不動産市場に各種の物件が放出されてくることは必至であり、既存物件や土地の流動化が本格化していく時代に突入していくことになる。その結果、不動産の質が厳しく問われ、資産価値が二極化していくことになる。自分の所有する不動産の価値を、冷静に検証する時が来ている。 16 2014 冬号アベノミクス効果で円安・株高が実現し、その影響で企業の業績が伸び、その結果、雇用の改善がその結果、土地の売却や、逆に借金をして不動産を取得する例が進み、働く人の所得が増加していく、という安倍政権の当初の見通出てくることは確実で、特に、東決まって以降、相続対策をする富しが、狂い始めている。加えて円２０１４年秋時点の景況感は悪化していて、暮らし向きについて裕層は急増しているが、不動産の京圏など土地・不動産の価格が高も﹁ゆとりがない﹂と考える人が売買だけにとどまらず、木造ア安による物価の上昇と消費増税の約半分になっている。収入の伸びパートの建築件数も高水準が続いい地域では、このような動きが活悩みや食料品等の日常品の相次ぐている。この勢いがこのまま続く影響で、個人の懐具合は以前にも値上げもあり、個人が支出を抑えか否かは不透明だが、相続に絡ん発化していくことになる。今回のることは十分に想定できる。今後だ不動産の取引は、底堅く推移し増して厳しくなっている。の暮らし向きについても、厳しくていくことになる。高齢者の買い替え、リフォームが顕著になっていく相続税の強化が実施されることがなるとの見方が有力となっている。このような経済環境を反映して、２０１５年は﹁価格﹂が﹁利便性﹂と共に、購入者の最大の関心事となっていくものと考えている。長く続いていたデフレ時代からの脱却が依然として厳しい状況下にあって、若年層の住宅の買い替えは難しい。買い替えを行う時、債を消せる人は少なく、親の資金市況のリード役は、﹁相続﹂が担う住宅需要の反動減は、まだまだ続くことが予想される。援助なくしては、買い替えは難し自宅の売却価格で住宅ローンの残その中で、２０１５年１月１日一方、資金面について高齢者は容易な状況にあり、買い替えの比活圏を変えずに済むことと、買いもに住宅・土地の取引が細って、増、高齢者世帯の増加があり、今落傾向が止まらない。重は急速に高まっている。住宅替えに比べ費用が少なくて済むと新たに購入する人もなく、地価は後、この傾向は一段と強まってい環境などがあり、この動きは今後、ローンの支払いがすでに終わっいうこともある。しかし最近では、下落していくという構図になってく。価格の問題はあるが、公共交さらに進むものと考えられる。ているか、残債はあっても少な５００万円以上をかけてリフォーいる。一方、大都市では、雇用の一方、駅近や中心部では需要が旺盛となっている︵図表 ② ︶。こく、買い替えができる。高齢者のムを実施する人も多くなっている。動きが活発化している。﹁広い郊外の戸建て住宅から、駅近や中心部のマンションへの買い替え﹂、﹁自宅を５０００万円で売却して大都市の人口増加によって、資金も大都市に大量に集まり、その結果、地価やマンション価格が上いずれ修正を余儀なくされること２０１４年に発表された公示地価・路線価・基準地価のどれを見ても、地価の格差が拡大している。昇するという流れを作っている。２０００万円の中古マンションを購入することで、３０００万円の３大都市圏と地方圏とでは、上昇 ▲ 裕層によるもので、これからも続老後資金を捻出する買い替え﹂も ※「平成 25年度・首都圏白書」より。総務省「国勢調査」をもとに国土交通省都市局作成になる。現在の東京都心部では、 40 同時に、大都市圏であっても、全 60 と下落という対照的な動きを示し 80 珍しくなくない。さらに自宅を売（2005∼2010年）図表② 駅からの距離別転出入状況［首都圏］経済的合理性を無視した取引も出 0 ▲ 50 転入超転出超 20 ▲ 60 ▲ ◉ ◉ ◉ ◉ ◉ ▲ ▲ ▲ ◉ ◉ 70 ◉ ◉ ▲ ◉ ▲ ▲ ◉ ◆ ◆ ◆ ＊ ▲ ◆ ＊＊＊ ◆ ▲ ◆ ◉ てが価格上昇するわけではない。 100◆ ◆ ている︵図表①︶。この背景には、 110 （指数）＊＊＊＊＊却して老人ホーム等へ移る例も確 ◉ ているが、機関投資家や一部の富 ◆ 郊外部では、価格は上昇せず、下 04 06 08 10 12 14（年） ※国土交通省「都道府県地価調査」データより 02 40 2000 ◆ ▲ ＊ ◆ ◆ ＊＊＊ ◆ ◆ ＊ ◉ 80 ◆ ▲ ◆ ◉ 04 06 08 10 12 14（年） ※国土交通省「都道府県地価調査」データより 02 ▲ ◉ 60 ◉ ▲ ◉ ◆ ◆ ▲ ◉ ◉ ◉ 70 ◉ ◉ ◉ ▲ ◉ ◉ ▲ ▲ ◉ ▲ ◆ ◆ 経済力の格差・人口の増減・雇用 90 東京圏大阪圏＊名古屋圏 ▲ 地方圏 90 ▲ ◆ ◉ ◆ 実に増加傾向にある。 10 大都市と地方都市、中心部と郊外の格差が拡大増加とともに老後の生活に向けたいのが現実である。氏こうだまさのり幸田昌則不動産市況アナリストリフォームについても、高齢者が生活しやすいようにと考えて、 2014 年４月の消費増税後、住宅・不動産の需要は一進一退を繰り返してきたが、時間の経過とともに減速感が強まっている。需要を喚起・下支えしてきたアベノミクス政策と日銀の異次元の金融緩和という２つの「カンフル剤」の効果が薄れてきたと言える。 2015年はどう動くのか、予測する。 40 2000 ＊ ▲ ◆ ＊ ▲ ＊ ◉ ◆ ＊ ▲ ＊ ◆ ◆ ＊＊＊ ▲ ＊＊＊＊＊ ◆ ◆ ◆ ◆ ▲ 80 東京圏大阪圏＊名古屋圏 ▲ 地方圏 ▲ ＊駅から 1∼2km 駅から 1km圏内 -20 ◉ 100◆ 2014 冬号 17 2015年の不動産市場の展望 ◆ 110 （指数）【特別寄稿】激動の経済環境でどう動く？図表① 基準地価指数の推移（2000年を100とする）［住宅地］ Case 2 サービス税制優遇契約看護師派遣（外部）新しい賃貸マーケットを切り拓く P24 銀木犀サ高住の可能性サ高住の制度ができて３年。全国ですでに５０１９棟、万１５１７戸︵２０１４年月末︶が登録され、さらに増え続けています。新しい賃貸マーケットを生み出しつつあるサ高住の可能性を探ってみました。２０１１年月に制度がスタート順調に増加するサ高住の背景 16 です。２０１１年月に施行され企業も参入しています︵図❸︶。のほか、建築や不動産などの一般医療や介護を手掛ける法人・団体う形をとります。運営事業者には営事業者が入居者を募集するといサ高住は通常、オーナーの土地・建物を運営事業者が借り上げ、運す︵図❶・❷︶。らの融資などのメリットがありま助金や税制上の優遇、公的機関か 10 たからだと言えるでしょう。 16 設備、バリアフリーといったハード面の条件を満たすとともに、見守りサービスの実施などが義務付けられています。その代わり、補対し、サ高住では一般の賃貸住宅と同じように敷金を１∼数カ月分支払うだけ。毎月かかるのは家賃万円ほどと共益費・生活支援サービス費・食費で、概ね万円∼ ですみます。ます。建物についても、一般的な応するといったサ高住も増えてい提供したり、最期の看取りまで対入居者の経験を活かして働く場をような高級感をアピールしたり、きました。手厚い医療やホテルの参入と登録が増えるにつれ、サ高住のバリエーションも広がって自由な発想でバリエーションも豊富にいます。けの新たな事業として注目されてしくなっており、介護や高齢者向料老人ホームの新規オープンが難運営事業者にとっては、都道府県知事への事前届出義務のある有大前提です。質でも入居者の満足を得ることがとしての質だけでなくサービスの収入が見込めます。ただし、住宅者向けの新しい市場において賃料高齢化で拡大する要支援・要介護老人ホームは入居時に数百万円から数千万円の一時金が必要なのに住宅形式だけでなく、別荘地のコテージや既存の公団住宅のコンバージョン︵用途変更︶など、いろいろなケースがあります︵次ページにて事例紹介︶。サ高住は公的な制度に基づくもや在宅医療事業者との連携など、サービスや食事の提供、在宅介護ンション経営とは異なり、見守りませんが、一般的なアパートやマを手掛けることも不可能ではありまず、最も重要なのは、運営事業者選びです。オーナー自ら運営意点があるのでしょうか。う場合、どのようなポイントと注それでは、オーナーが所有する不動産を活用してサ高住事業を行最も重要なのは運営事業者選びサ高住事業を成功へ導くポイントり開く原動力になっているのです。れが、新しい賃貸マーケットを切でいろいろなことができます。こ件が緩く、ある意味、自由な発想という位置づけです。そのため条のですが、有料老人ホームなどのオーナーにとっては、競争の厳しい一般の賃貸住宅市場ではなく、﹁施設﹂ではなく、あくまで﹁住居﹂ 20 ずっと費用が安いことです。有料入居者にとって最大のメリットを受けるには、一定の居室面積やは、民間の有料老人ホームよりよる登録制になっています。登録いてスタートし、地方公共団体に３年間で全国に万戸もできたた﹁改正高齢者住まい法﹂に基づのは、関係者のメリットが合致し 10 の要介護・要支援者向け賃貸住宅齢者向け住宅﹂の略で、主に高齢﹁サ高住﹂とは﹁サービス付き高 10 15 自立支援から看取り対応まで融資運営事業者 22 2014 冬号 2014 冬号 23 ※治療が必要な場合など在宅介護事業者食事運営委託 ※介護サービスを提供。運営事業者と同一の場合も多い。生活支援サービス契約住宅補助入居者協力医療機関提携 ※受け入れの介護度は運営事業者の方針によってさまざま一部テナントとして入居生活支援サービス業務委託満60歳以上または要介護・要支援認定者 ※医療法人、介護系、不動産業者、建設業者、ハウスメーカーなど賃貸借契約土地・建物オーナーサブリース契約図表❸事業スキームの一例医療強化型サ高住高齢者の居住の安定が図られた契約であること前払家賃等の返還ルール及び保全措置が講じられていること建設費について、住宅金融支援機構の融資を利用できます。 Case 1 サービスを提供すること（少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供） 2015年3月31日までの間（所得税・法人税の割増償却については2016年3月31日まで）に、「サービス付き高齢者向け住宅」を新築または取得した場合で、一定要件を満たすものについては、所得税・法人税の割増償却、固定資産税の減額、不動産取得税の軽減措置を受けられます。お互いが見守り合う新たなシニア・コミュニティ P25 ゆいま∼る那須各専有部分の床面積原則25㎡以上（居間・食堂・台所などを共同で利用する場合は18㎡以上）便所・洗面設備等の設置、バリアフリー現在、建設費の1/10、改修費の1/3について、国の補助を受けられます（上限：100万円／戸）。ただし、年度ごとの予算のため、縮小や廃止の可能性もあります。入居者参加型サ高住図表❷ サ高住登録基準図表❶ サ高住に対する公的支援策て︵あるいは所有不動産を改築した上で所有する土地に建物を建通常は、パートナーとなる運営事業者を選び、その事業者と相談高度で専門的な対応が必要です。かどうか、という観点で考えてみて、自分の親や家族を預けられるあるかなど確認しましょう。そし向けのイベントにはどんなものがている外部の訪問診療機関・訪問る程度︵万円以内︶が望ましい用は多くの人が厚生年金で支払えなポイント。例えば毎月の入居費下河原氏によると、運営事業者選びでは、入居費用の設定も大き事業所はどんなところか、入居者し︶、その事業者に土地建物を一ることが非常に大切です﹂年の長期になり、どの括して貸し付けます。借り上げ期間は ∼ 事業者と組むかが成否の鍵を握るのです。運営方針を必ずチェック既存施設の見学も必須運営事業者を選ぶ際は、運営方針や受け入れ入居者の介護度を必ずチェックしましょう。サ高住の入居者は歳以上か要介護・要支援認定者となっていますが、実際といいます。敷金が家賃半年分といったケースは、入居者募集上はマイナス要素になるので注意です。 ∼ 年の長期契約ゆえ細部まで確認をにはまだまだ元気な人ばかりのサ運営事業者との契約においては、長期契約となるだけに途中での解高住もあれば、平均要介護度が３から４といったところもあります。約・撤退などの取り決めが大事で間分の賃料を支払うか、同等賃料す。途中解約時には契約の残り期一般財団法人サービス付き高齢者向け住宅協会の下河原忠道理事を支払える事業者の契約を条件と修繕や補修費の分担はどうするか期間よりもサブリース契約の期間％程度といわれます。サ高住の場資額に対して表面利回りは７∼９投資としては、建築コストが重要なポイントです。現在、建物投かせません。今後、サ高住は新しあり、生活にはコミュニティが欠めています。住まいは生活の場で﹃施設﹄ではなく﹃住まい﹄を求見た目はおしゃれな別荘地のコテージ 1 食堂棟は天井の高い開放的なつくり 2 地元産材で仕上げた温もりのある室内 3 高齢者住宅とは思えない夜の景観 4 は次のようにアドバイスします。検討している事業者の既存の施設なども細かく確認しましょう。﹁運営事業者を選ぶにあたっては、しておくべきです。また、大規模をぜひ見学してください。施設のなお、建物の建築にあたってロ雰囲気や職員の対応を見たり、入ーンを利用する場合は、借り入れ度がどれくらいの入居者が多いのが長いほうが安心です。居者の声を聞くとともに、要介護か、看取りまでするのか、提携し齢者福祉の基本であるという流れ合、居室の面積やバリアフリー化い仲間が集うコミュニティの場とが生まれ、ますます広がっていく日本でもサ高住によって住居が高建築コストは競争力に関わるなどの条件があり、通常のアパーなっていくべきです﹂そのためには、一定の部屋の広さや共用スペースが必要なのはもと思います。入居する高齢者自身、ト、賃貸マンションより建築費は多少かさみますが、入居費が割高になれば、空室リスクにつながり駅から離れていても、近くにスーちろん、元気な人なら買い物に行どの建築会社に依頼するか、運営事業者が指定してくるケースもパーなどの商業施設があれば生活かねません。ありますが、本来はオーナーが選には便利です。きやすい立地が望ましいでしょう。択して決めるべきです。他社で相見積もりをとるなど、どこに頼む下河原氏と近山氏が異口同音に語るのは〝高齢者だからといって、介護サービスを提供すればそれでいいということではない〟ということ。高齢者が社会とのつながりの中で、自立した生活を送れるよう支えることが、社会全体で求められています。 4 かは慎重に考えましょう。新しいコミュニティをつくるサ高住の存在意義サ高住の今後について、高齢者の部屋探しをサポートしている一般社団法人コミュニティネットワーク協会の近山恵子理事長に伺いのです。サ高住が新たな賃貸マーサ高住は、そのために重要な役割を果たすことが期待されている﹁日本では高齢者福祉というとすケットとして存在感を発揮するのました。ぐ老人ホームなどの﹃施設福祉﹄は、これからです。取材・文／古井一匡を思い浮かべますが、欧米ではむしろ﹃居住福祉﹄がメインです。 3 1 20 24 2014 冬号 2014 冬号 25 4 2012年10月に開設された『銀木犀（市川市）』は、「医療強化型」というコンセプトを掲げるサ高住です。24時間365 日、介護職員が常駐し、24時間医師が対応する在宅療養支援診療所と連携。訪問看護ステーションとも連携して、介護・看護・医療を連続的に提供します。入居対象者は、退院後の住まいを探していたり、自宅での介護が困難な名称：銀木犀（市川市）所施設概要人、寝たきりや認知症の人、疾病を抱在地：千葉県市川市北方町事業主体：えていても個室で生活したいと希望す㈱シルバーウッド運営主体：㈱シルバる人など、従来の高齢者住宅では受けーウッド敷地面積：968.45㎡延べ床入れにくかった人たち。終末期ケアや面積：1481.78㎡構造・規模：薄板軽量形構造（スチールパネル工法）・地上看取りへの対応に力を入れており、す３階建て総戸数：40戸（一人用36室、でに数名の方がここで最期を迎えられ２人用４室）居室面積：１人部屋18.49㎡、たそうです。２人部屋27.73㎡土地・建物：賃借（開医療的なケアが必要な人でもサ高住で設時から20年、その後３年毎更新）月額今まで通り生活できる時代が来ている費用：16万8400円∼17万2400円（家賃、生活サービス費、共益費、食費）といえるでしょう。 2 写真提供／㈱シルバーウッド写真提供／㈱コミュニティネット 3 『ゆいま∼る那須』は別荘地として知られる那須高原にあるサ高住です。１万㎡近い敷地に木造平屋と２階建てのコテージ風の建物が５棟あり、ほかに食堂棟、介護棟（デイサービスセンター）、共用棟などがあります。医療についても地元のクリニックの協力を取り付けているそうです。建物はすべて地元産材を利用してつくった木の温もりある空間が特徴。入居しているのは首都圏だけでなく大阪や九州からという人もおり、みなさん比較的元気。新しいシニア・コミュニティといった雰囲気です。 1 30 30 60 医療強化型をうたいつつ、無垢のフローリング、手作り家具などで上質な空間を演出緑豊かな別荘地に生まれた新しいシニア・コミュニティ。サ高住の新しい形を提示 2 Case 1 銀木犀（市川市）明るくゆったりとした空間の居室 1 2 輸入ものの照明を使い、おしゃれで開放的な雰囲気の食堂テラスでは毎日、 3 井戸端会議自然素材をふんだんに使 4 い、あたたかみのある空間づくりが銀木犀の特長 Case 2 ゆいま∼る那須名称：ゆいま∼る那須所施設概要在地：栃木県那須郡那須町大字豊原乙事業主体：㈱コミュニティネット運営主体：㈱コミュニティネット敷地面積： 9978.05㎡延べ床面積：3528.26㎡構造・規模：木造１階建て∼２階建て５棟（ほかに食堂棟、介護棟、共用棟）総戸数：70戸間取り：１Ｒ（33.12㎡）∼２ LDK（66.25㎡）土地・建物：事業者の自己所有賃料：1137万円∼2451万円（家賃一括前払い）、または５万9000円（月々払い）共益費：8000円／月サポート費：１人入居・３万850円／月、２人入居・５万4000円／月（税込） 25 25