Charges immobilières - juillet 2014

Charges immobilières
MarketView France
CBRE Études et Recherche
Juillet 2014
HAUSSE CONTENUE DES CHARGES EN 2013
Coûts moyens
début 2014
de
gestion
 Immeubles de grande hauteur (Ilede-France) : 80 €/m² à 120 €/m²
 Immeubles de bureaux classiques
(Ile-de-France) :
• 1 000 - 3 000 m² : 39,9 €/m²
• 3 000 - 5 000 m² : 43,9 €/m²
• > 5 000 m² : 51,2 €/m²
 Immeubles haussmanniens (Ile-deFrance) : 56 €/m²
 Entrepôts (France) : 8 €/m²
Tendances économiques
 L’inflation, après 0,9 % en 2013,
approchera les 0,7 % en 2014, un
chiffre modeste malgré la hausse
de la TVA en début d’année
 Les prix de l’énergie devraient
augmenter légèrement en 2014,
autour de + 0,3 % après + 0,8 %
l’année précédente. Le prix du
pétrole reste notamment soumis
aux tensions internationales
 Les salaires nominaux, après
+ 1,7 % en 2013, augmenteront
modérément en 2014 (+ 1,5 %
environ) dans un contexte de
chômage élevé et d’inflation
contenue
CHARGES DE GESTION PAR
D’IMMEUBLE DE BUREAUX
TYPE
Immeubles de grande hauteur (Ilede-France)
Traditionnellement, les 2 premiers postes
de charges d’un IGH sont les fluides qui
représentent 32 % du budget global et la
maintenance sous contrat (préventive et
corrective, y compris les services) pour
31 %. Compte tenu des spécificités
techniques liées à leurs tailles, des
normes de sécurité imposées et de la
présence de personnel dédié, le poste de
sécurité représente 11 % du budget
global.
Au sein du poste de maintenance sous
contrat, les charges de multitechnique
dominent (62 % du budget de ce poste)
et concernent principalement l’entretien
des systèmes de climatisation, ventilation
et chauffage ainsi que la maintenance
des installations relatives aux normes
incendie dont la réglementation est plus
stricte. Viennent ensuite les charges de
nettoyage (26 % de ce poste) tandis que
la présence de plusieurs batteries
d’ascenseurs nécessite un coût d’entretien
évalué à 10 % du poste de maintenance
sous contrat.
Pour les fluides, les charges de chauffage
et de climatisation sont les plus
importantes (40 %) et ont augmenté en
un an, suivies par les dépenses en
électricité (35 %) et les dépenses en
consommation d’eau (24 %).
Répartition des budgets moyens de charges des immeubles de
bureaux par catégorie en IDF
100%
80%
60%
40%
20%
1
11%
5%
13%
31%
2%
27%
38%
8%
15%
32%
18%
3%
2%
18%
19%
40%
39%
13%
13%
26%
27%
Classique
> 5 000 m²
Classique toutes
surfaces
4%
24%
31%
3%
38%
0%
IGH
Classique
1 000 - 5 000 m²
N.B. : La répartition est calculée ici sans les
postes de services (sous contrat) et de
sécurité, dans l’objectif d’harmoniser les
données
Haussmanien
Sécurité (propre aux IGH)
Assurances
Maintenance hors contrat
Maintenance préventive et corrective (sous contrat)
Frais de fonctionnement
Fluides
Source : CBRE Property Management
Les coûts de la maintenance hors contrat
(13 % du budget) se révèlent davantage
fluctuants puisqu’ils concernent en partie
des dépenses en travaux programmés
réalisées de manière plus périodique.
Début 2014, le coût moyen de gestion
d’un IGH est stable, compris entre
80 €/m² et 120 €/m² en Ile-de-France.
Ce budget évolue en fonction de la taille
de l’immeuble et surtout de sa modernité
et de son degré de technicité.
Immeubles de bureaux « classiques »
> 1 000 m² (Ile-de-France)
Relativement stable sur un an, le coût
moyen de gestion des immeubles de
bureaux « classiques » en Ile-de-France
début 2014 est de l’ordre de :

1 000 - 3 000 m² : 39,9 €/m²

3 000 - 5 000 m² : 43,9 €/m²

> 5 000 m² : 51,2 €/m²
Le 1er poste de charges correspond
d’ordinaire à celui de la maintenance
préventive et corrective (sous contrat) avec
en moyenne 39 % du budget total de
charges allouées. Ce poste se compose
pour
majorité
des
charges
de
multitechnique au travers des coûts
d’entretien des systèmes d’aération, de
chauffage, des installations de protection
incendie, etc. Viennent ensuite les
dépenses en nettoyage et, à un degré
moindre, les dépenses d’entretien des
ascenseurs et monte-charges.
Les fluides constituent le 2ème poste de
charges (27 %). Leur poids est plus élevé
pour les grands immeubles en raison de
leurs capacités d’accueil plus importantes
et de la plus forte consommation en
énergie qui en découle. À l’inverse, les
frais
de
fonctionnement
sont
proportionnellement plus élevés dans les
immeubles de plus petite taille (poste qui
peut représenter jusqu’à 25 % du budget
de charges pour des surfaces entre
1 000 m² et 3 000 m², contre 13 % en
moyenne pour les surfaces > 5 000 m²),
un certain nombre de services étant
susceptibles de générer des économies
d’échelle pour les plus grandes surfaces.
3ème poste de dépenses, la maintenance
hors contrat représente en moyenne 19 %
© 2014 CBRE, Inc.
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du budget global de charges. Elle concerne principalement
divers travaux d’entretien ou de réparations nécessitant
l’intervention de prestataires externes. Des travaux plus
lourds peuvent y être programmés périodiquement.
Enfin, notons qu’un poste lié à la sécurité est susceptible
d’être intégré dans le budget de gestion des immeubles de
grandes surfaces pour lesquels ils peuvent en représenter
une part d’environ 8 % en moyenne.
Immeubles haussmanniens (Ile-de-France)
Base de données CBRE PM portant sur des immeubles haussmanniens localisés dans
le Quartier Central des Affaires parisien (1er, 2ème, 8ème, 9ème, 16ème, 17ème).
Les postes de charges sont répartis de manière différente
pour les immeubles haussmanniens qui présentent des
caractéristiques spécifiques en termes de bâti. Ces locaux
sont d’ordinaire peu flexibles, moins équipés et par
conséquent plus énergivores que les immeubles récents ou
modernes. Ainsi, le 1er poste de charges correspond aux
fluides qui concentrent 38 % du budget total de charges.
Le 2ème poste correspond à celui de la maintenance
préventive et corrective (sous contrat) avec 30 % du budget
total. Les charges de multitechnique y sont prépondérantes
en raison de l’importance accordée à l’entretien du bâti,
aux travaux de réparations ainsi qu’à la mise aux normes et
contrôles des éléments techniques. Les charges de
maintenance des ascenseurs doivent également répondre à
une réglementation stricte.
La maintenance hors contrat (24 % du coût de gestion)
fluctue davantage d’une année sur l’autre.
Début 2014, le coût moyen de gestion d’un immeuble
haussmannien s’affiche en moyenne à 56 €/m², en hausse
de + 2 % sur un an. Ce coût peut varier de 30 €/m² pour
de petites surfaces peu équipées et monter jusqu’à plus de
100 €/m² pour les immeubles de grand standing.
CHARGES DE GESTION DES ENTREPÔTS (FRANCE)
En 2013, les coûts de gestion des entrepôts ont affiché des
variations comprises entre - 2 % et + 2 %, selon les
bâtiments. Ils s’établissent en moyenne à 8 € HT/m² début
2014 et varient entre 3 € et 12 € HT/m².
Les augmentations observées sont la résultante d’évolutions
structurelles et incompressibles des coûts du travail et des
matières premières notamment. En outre, des travaux
programmés (travaux ponctuels hors contrat d’entretien des
bâtiments ou de maintenance des équipements) ont pu
affecter les budgets de charges à la hausse pour certains
immeubles. Ce poste s’est alourdi ces dernières années
suite à des obligations de mises en conformité. Par
exemple, celle des équipements de protection contre la
foudre représente une hausse du poste comprise entre
1,5 € et 1,75 € HT/m². Le poste de maintenance hors
contrat est donc naturellement plus fluctuant que d’autres
d’une année sur l’autre. Il peut varier en moyenne entre
10 % et 30 % selon les entrepôts.
Les coûts liés aux fluides sont traditionnellement les plus
importants et représentent en moyenne la moitié du budget
de charges d’un entrepôt. En grande partie dépendants de
la météorologie (chauffage, éclairage), ils ont bénéficié
d’une année 2013 plutôt clémente et s’affichent
globalement en baisse.
De par leurs caractéristiques techniques et leur usage, les
entrepôts nécessitent un entretien particulier et fréquent de
leurs installations de sécurité et des qualifications
réglementaires spécifiques. La maintenance préventive et
corrective (sous contrat) représente donc le plus souvent le
2ème poste de charges d’un entrepôt, son poids variant en
moyenne entre 20 % et 40 %. La maîtrise des prestations
sous contrat et des frais de fonctionnement de la part des
property managers a permis à ces coûts de se maintenir,
voire même d’être réduits pour certains bâtiments.
N.B. : Les coûts globaux de charges et budgets de charges présentés dans cette étude ont été calculés à partir de la base de données de CBRE Property
Management.
La base de données ayant évolué en 2013, des modifications sont intervenues dans la structure des indicateurs. Toutes comparaisons avec les années
antérieures sont donc sujettes à précautions.
Tous les coûts globaux de charges sont exprimés en € HT, en incluant les honoraires de gestion et les charges liées à la présence d’un Building Manager. Mais
ils sont exclus des répartitions des budgets de charges.
CONTACTS
Etudes et Recherche
Erika LEONARD
Aurélie LEMOINE
Chargée d’études Senior Logistique
t : +33 (0)1 53 64 34 84
e : [email protected]
Directrice
t : +33 (0)1 53 64 36 35
e : [email protected]
Thomas BARON
David TRAN
Chargé d’études Bureaux
t : +33 (0)1 53 64 33 69
e : [email protected]
Chargé d’études Bureaux
t : +33 (0)1 53 64 30 78
e : [email protected]
CBRE Property Management
Frédéric PELEGE
Président
t : +33 (0)1 49 72 44 55
e : [email protected]
Jean-Christian PERRIN
Farida BOUDA-KATEB
Directeur du développement
t : +33 (0)1 49 72 44 64
e : [email protected]
Directrice Gestion d’actifs
t : +33 (0)1 49 72 44 71
e : [email protected]
Benazzouz MABROUKI
Directeur technique
t : +33 (0)1 49 72 18 80
e : [email protected]
Marie-Fabienne JACQUART
Responsable CPAS
t : +33 (0)1 49 72 44 61
e : [email protected]
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