Mise en page 1 - Kermarrec Entreprise

Rennes
MarketView Régions
CBRE Études et Recherche
Bilan 2013 / Perspectives 2014
BUREAUX
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
ENTREPÔTS
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
LOCAUX D’ACTIVITÉS
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
INVESTISSEMENTS
Taux « prime » bureaux
Évolutions / fin 2012
CE QU’IL FAUT RETENIR DU MARCHÉ DE RENNES
Bureaux
• Stock d’offres disponibles : 140 000 m² (+ 4 % en un an) dont 29 % de neuf
• Demande placée : 71 500 m² (- 31 % en un an) dont 40 % de neuf
• Transactions majeures : prises à bail de 3 000 m² par l’ESC Rennes, et de 2 700 m² et
2 640 m², respectivement par Proservia et EDF
• Offre future : livraison par le Groupe Bardon de 7 000 m² dans le parc Alcyone 2 prévue
début 2015
Locaux d’activités
• Stock d’offres disponibles : 180 000 m² (stable sur l’année) dont 0 % de neuf
• Demande placée : 79 000 m² (+ 46 % en un an) dont 25 % de neuf
• Transaction majeure : Home Diffusion a repris 5 650 m² sur la ZA Bellevue à Thorigné-Fouillard
Entrepôts
Les faits marquants en 2013
 Essor de La Courrouze, l’éco-quartier de Rennes
 Projet de prolongement de la ligne TGV Paris Le Mans qui placera Rennes à 1h27 de la
capitale en 2017
 Démarrage des chantiers dans la ZAC
d’EuroRennes
 La SNCF a officialisé le déplacement de son
technicentre proche de la gare pour
19 000 m² de locaux clés-en-main dans la
ZAC de Mivoie à Saint-Jacques-de-la-Lande
 Le PIB de l’Ille-et-Vilaine a augmenté de
+ 0,80 % en 2013 et devrait progresser de
+ 1,12 % en 2014 (source : Oxford
Economics)
 Le taux de chômage bretillien atteint 8,6 %
au 3ème trimestre 2013 (source : INSEE)
• Stock d’offres disponibles : 22 000 m² (- 53 % en un an) dont 0 % de neuf
• Demande placée : 74 000 m² (+ 95 % en un an) dont 36 % de neuf
• Transactions majeures : prises à bail par Loste et par Schenker Joyau de respectivement
10 900 m² et 10 000 m²
TENDANCES NATIONALES
Fin 2013, le stock disponible de l’échantillon des 15 villes est repassé au-dessus de la barre des
2 millions de m². Il s’élève à 2,1 millions de m², en hausse annuelle de + 8 %. Cependant, le
manque d’offres de qualité reste prégnant avec une part du neuf à 22 % en moyenne, soit
467 500 m² contre 434 700 m² fin 2012. L’offre neuve existante est principalement localisée à
Lyon, Toulouse et Lille.
Au terme de l’année 2013, sur le panel des 15 villes, le volume de commercialisations s’est réduit
de - 2 %. La demande placée atteint 1,2 million de m² fin 2013, niveau d’activité se situant à
4 % en dessous de la moyenne de ces 10 dernières années (1,245 million de m²). Lyon
(+ 35 % avec 250 000 m² dont 3 transactions > 20 000 m²) et Lille (+ 11 % avec 171 400 m²
dont 3 transactions > 5 000 m²) ont été particulièrement dynamiques, représentant 35 % du
volume commercialisé.
22 transactions > 5 000 m² ont été signées en 2013. L’essentiel des grands mouvements a porté
sur des locaux neufs, le plus souvent à construire, limitant l’écoulement de l’offre neuve existante.
Les valeurs locatives faciales progressent légèrement avec un loyer moyen pondéré pour les
bureaux neufs ou restructurés à 179 € contre 176 € l’an passé. Le loyer « prime » s’établit à
270 € à Lyon Part-Dieu et Marseille Euroméditerranée, parfois même au-delà pour certaines
transactions exceptionnelles comme dans la Tour Incity à Lyon. Les valeurs continuent de
s’apprécier dans les secteurs tertiaires reconnus des grandes agglomérations.
© 2014 CBRE, Inc.
Bilan 2013 / Perspectives 2014
LES BUREAUX
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
Données générales
2012
Offre disponible au 31/12
Part du neuf ou restructuré
134 000 m²
30 %
Demande placée dans l’année
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
104 000 m²
Part du neuf ou restructuré
Délai théorique d’écoulement


36 000 m²
49 %
1,3 année
2013
150
140 000 m²
29 %
120
71 500 m²
9 500 m²

90
40 %
2 années
60
Source : Kermarrec Entreprise - CBRE
Régions : Rennes | MarketView
Un stock qui se stabilise
Après l’augmentation constatée ces dernières années, l’offre
disponible tend à se stabiliser en 2013, représentant un
volume de 140 000 m², soit une légère hausse de + 4 % par
rapport à fin 2012. L’offre de seconde main se fixe elle aussi, mais
reste majoritaire à 64 %. L’offre neuve progresse, notamment grâce
à la livraison de programmes débutés en 2012 (programmes New
Way dans le centre-ville et Energies 1 dans la zone d’AtalanteBeaulieu). Elle représente, fin 2013, 40 000 m², soit une part du
neuf dans l’offre immédiate à 29 %. Restent 7 % d’offres
obsolètes, marginalisées de par leur état et leur non-adéquation
aux besoins impérieux des utilisateurs.
Il est à souligner que les petites surfaces (< 200 m²),
nombreuses, représentent à elles seules plus d’ 1/3 de l’offre
en 2013. Les utilisateurs à la recherche de locaux > 500 m²
s’orientent principalement vers le marché du neuf. Néanmoins,
l’offre en bureaux s’écoule de façon uniforme, notamment en
raison de l’écart de loyers entre le neuf et le seconde main qui
influe fortement sur la consommation du stock ancien si ce dernier
est rénové.
30
04
05
Des valeurs locatives à l’étale
2
Les valeurs locatives se sont stabilisées, avec un loyer
« prime » qui s’élève à 170 € HT HC/m²/an tant dans
l’existant en centre-ville que dans le neuf en périphérie.
Concernant les valeurs vénales, le prix de vente « prime » des
bureaux neufs a augmenté en centre-ville à 3 000 € HT ou
HD/m², tout comme la fourchette de prix dans le seconde main
en périphérie qui s’échelonne de 800 € à 1 600 € HT ou HD/m².
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Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : Kermarrec Entreprise - CBRE
Offre future (en milliers de m²)
60
50
40
30
20
10
2014
Disponibilités certaines
Une baisse de la demande placée
L’année 2013 se clôture avec 71 500 m² de bureaux vendus
ou loués contre 104 000 m² en 2012, soit une baisse de
- 31 %. La diminution des transactions en comptes-propres
(9 500 m² dont 7 000 m² pour Archipel Habitat à Rennes en
2013, contre 36 000 m² en 2012) en est la principale explication.
La part du neuf s’élève à 40 % du volume placée, soit
30 000 m², les motivations premières des acteurs du marché étant
l’extension de leurs activités dans des bâtiments répondant aux
nouvelles normes et la volonté de regrouper leurs équipes. Citons
en exemple la prise à bail par EDF de 2 640 m² neufs à CessonSévigné. Les utilisateurs ont préféré cette année encore la
location à l’achat (70 % des contrats ont été des baux) et les zones
tertiaires identifiées. 61 % des transactions ont été passées à
Rennes même, 15 % dans le Nord de l’agglomération (La
Courrouze, Saint-Jacques-de-la-Lande) et 15 % également dans
l’Est (Atalante Beaulieu, Les Champs Blancs).
Le dernier trimestre 2013 a été assez dynamique et semble
annoncer une reprise du marché des bureaux pour 2014.
06
Demande placée dans l'année
2015 et plus
Disponibilités probables
Source : Kermarrec Entreprise - CBRE
Valeurs locatives faciales et vénales au 31/12/2013
Loyers € HT HC/m²/an
Neuf ou restructuré
Centre-ville
160
Périphérie
125 / 170
Seconde main
Prix de vente € HT ou HD/m²
Neuf ou restructuré
115 / 170
Centre-ville
2 200 / 3 000
85 / 145
Périphérie
1 500 / 2 300
Ancien ou récent
1 400 / 2 300
800 / 1 600
Source : Kermarrec Entreprise - CBRE
LES INVESTISSEMENTS
Un montant total estimé à 21 millions d’€ a été investi sur
l’agglomération rennaise en 2013. Les principaux investissements
sont : pour le marché des bureaux l’acquisition conjointe par
Eurosic et la CDC de 7 200 m² neufs dans la ZAC des Champs
Blancs à Rennes pour 15 millions d’€, pour le marché des locaux
d’activités le rachat par la SAS Lamotte de l’ancien Site Thomson
(22 000 m²) à Cesson-Sévigné, et pour le marché des entrepôts
l’achat par une SCPI de 4 630 m² occupés à Saint-Jacques-de-laLande pour 1,7 million d’€.
Taux de rendement « prime »
janv-14
Bureaux Rennes
7,00 % - 8,50 %
Bureaux France*
5,70 % - 8,00 %
Entrepôts « classe A » France
7,00 % - 8,00 %
Locaux d’activités France
8,25 % - 12,00 %
* Métropoles régionales hors Ile-de-France
Source : Kermarrec Entreprise - CBRE
© 2014 CBRE, Inc.
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
Données générales 2013
200
Locaux d’activités
150
100
Offre disponible au 31/12
Part du neuf ou restructuré
180 000 m²
0%
Demande placée dans l’année
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
79 000 m²
Part du neuf ou restructuré
Délai théorique d’écoulement
Entrepôts
=

19 000 m²
25 %
2,3 années
22 000 m²
0%
74 000 m²


25 000 m²

36 %
4 mois

Source : Kermarrec Entreprise - CBRE
50
Les locaux d’activités
12
13
Source : Kermarrec Entreprise - CBRE
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée en
entrepôts (en milliers de m²)
120
100
80
60
40
Régions : Rennes | MarketView
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Demande placée dans l'année
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
L’offre immédiate s’est stabilisée fin 2013 avec 180 000 m²
de locaux d’activités disponibles. L’explication tient au grand nombre
de restructurations et de libérations. Les grandes entreprises
n’échappent pas à la tendance et se réorganisent dans un souci de
rationalisation des frais liés à l’immobilier, laissant alors derrière elles
des locaux de grande taille, anciens et inadaptés, principalement
dans la 1ère couronne. De nombreux locaux > 5 000 m² ne
trouvent pas preneur. Le marché des locaux d’activités est en
sur-offre.
La demande placée enregistrée dans l’année est en hausse
de + 46 %, passant de 54 000 m² en 2012 à 79 000 m² en
2013. C’est la future implantation du technicentre de la SNCF dans
la ZAC de Mivoie à Saint-Jacques-de-la-Lande dans 19 000 m² de
locaux clés-en-main qui a boosté les chiffres de la demande placée.
55 % des transactions réalisées en 2013 ont concerné des
locaux de petite taille (< 500 m²), les utilisateurs orientant en
majorité leur recherche vers ce type de surfaces. Une unique
transaction dans l’existant de locaux > 5 000 m² a été enregistrée
en 2013 (5 600 m² par Home Diffusion dans la ZA Belleville).
2
/3 des transactions se sont signés à la location.
Les loyers sont stables dans l’ancien comme dans le récent.
Hormis le clés-en-main de 19 000 m² pour la SCNF, aucune prise
à bail significative de locaux neufs n’a eu lieu pour permettre de
donner une fourchette de valeurs locatives.
Bilan 2013 / Perspectives 2014
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée en
locaux d’activités (en milliers de m²)
Les entrepôts
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Demande placée dans l’année
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : Kermarrec Entreprise - CBRE
Valeurs au 31/12/2013
Locaux d’activités
Entrepôts
Loyers
Prix de vente
Loyers
Prix de vente
€ HT HC/m²/an € HT ou HD/m² € HT HC/m²/an € HT ou HD/m²
Neuf ou
restructuré
N.S.
1 060
45 / 50
550 / 600
Récent
50 / 55
N.S.
40 / 45
400 / 450
Ancien
40 / 45
660
30 / 35
250 / 400
N.S. : Non Significatif
© 2014 CBRE, Inc.
Source : Kermarrec Entreprise - CBRE
Le stock d’offres disponibles a diminué de moitié (22 000 m² fin
2013 contre 47 000 m² fin 2012, soit - 53 % en un an). La part
d’entrepôts aux normes dans l’offre s’est largement amoindrie, laissant
un stock restreint, essentiellement composé de surfaces de
petite taille (< 1 000 m²) souvent dépourvues d’autorisations
d’exploiter. Le déséquilibre entre l’offre et la demande place clairement
le marché en sous-offre, inadapté aux exigences des utilisateurs.
En 2013, la demande placée s’élève à 74 000 m², soit une
augmentation de + 95 % par rapport à l’année précédente et ses
38 000 m². Le marché a été animé par les VEFA (25 000 m²)
poussant la part du neuf à 36 %. C’est le cas de Serviphar qui s’est
installé à Torcé dans 6 300 m² d’entrepôts clés-en-main.
5 transactions > 5 000 m² ont été enregistrées, dont 2 > 10 000 m²
(Loste et Schenker Joyau, respectivement à Saint-Jacques-de-laLande et Chartres-de-Bretagne). Le marché des entrepôts s’est tourné
à parts égales vers les locations (51 %) et vers les acquisitions
(49 %).
Concernant les valeurs locatives et vénales, elles sont
stables, dans le neuf comme dans le seconde main, avec un loyer
« prime » à 50 € HT HC/m²/an et un prix de vente « prime »
à 600 € HT ou HD/m² pour les entrepôts neufs.
3
Bilan 2013 / Perspectives 2014
Principales transactions en 2013
Régions : Rennes | MarketView
Adresse
Preneur / Acquéreur
Surface
Type de locaux
Location / Vente
État des locaux
Loyer / Prix
(€ HT HC/m²/an ou HD/m²)
Rennes,
Clémenceau
Rennes,
Villejean
Cesson-Sévigné,
Les Champs Blancs
Cesson-Sévigné,
Avenue Belle Fontaine
Saint-Grégoire,
Edonia
Rennes,
New way
Rennes,
New way
Thorigné-Fouillard,
ZA Bellevue
Saint-Jacques-de-la-Lande,
Airland
Chartres-de-Bretagne,
La Janais
Torcé,
Haut Montigné
Chartres-de-Bretagne,
La Croix aux Potiers
Archipel Habitat
7 000 m²
Bureaux
N.C.
Neuf
N.C.
ESC Rennes
3 000 m²
Bureaux
Location
État d’usage
N.C.
Proservia
2 700 m²
Bureaux
Location
Neuf
150 €
EDF
2 640 m²
Bureaux
Location
Neuf
155 €
SITA Grand Ouest
2 400 m²
Bureaux
Location
Neuf
N.C.
Fidal
2 100 m²
Bureaux
Vente
Restructuré
N.C.
Région Jobs
2 000 m²
Bureaux
Location
Restructuré
N.C.
Home Diffusion
5 650 m²
Locaux d’activités
N.C.
État d’usage
N.C.
Loste
10 900 m²
Entrepôts
Location
État d’usage
27 €
Schenker Joyau
10 000 m²
Entrepôts
Location
État d’usage
N.C.
Serviphar
6 300 m²
Entrepôts
Vente
Neuf
N.C.
Glaisot
6 070 m²
Entrepôts
Location
État d’usage
28 €
N.C. : Non Communiqué
Source : Kermarrec Entreprise - CBRE
Principales offres futures certaines
Adresse - Programme
Rennes La Courrouze
Origami ,
Rennes Les Longchamps,
Noven
Vern-sur-Seiche,
Naxos Bat B
Rennes Champeaux,
Neosis Bat A
Rennes Villejean,
Alcyone 2
Rennes La Courrouze,
Cap Courrouze
Rennes Boulevard d’Armorique,
Energies 2 et 3
Date
de Livraison
Surface
Type de locaux
Promoteur /
Constructeur
Location / Vente
Loyer / Prix
(€ HT HC/m²/an ou HD/m²)
Avril 2014
2 590 m²
Bureaux
SCCV Tertiaire
La Courrouze
Location / Vente
165 € / 2 300 €
Septembre 2014
1 710 m²
Bureaux
Lamotte
Location / Vente
145 € / 1 650 €
Septembre 2014
1 060 m²
Bureaux
Fimoren / Lamotte
Location / Vente
135 € / 1 750 €
Octobre 2014
1 060 m²
Bureaux
Fimoren / Kermarrec
Location / Vente
160 € / 1 950 €
Janvier 2015
7 000 m²
Bureaux
Groupe Bardon
Location / Vente
150 € / 1 850 €
Janvier 2015
6 000 m²
Bureaux
Sogeprom
Location / Vente
150 € / N.C.
Juin 2015
5 120 m²
Bureaux
Batiarmor
Location / Vente
155 € / 1 950 €
N.C. : Non Communiqué
Source : Kermarrec Entreprise - CBRE
CONTACTS
Correspondant
Kermarrec Entreprise - CBRE
Hervé KERMARREC
13, rue de la Sauvaie
35063 Rennes Cedex
Régions
Études et Recherche
Stanislas LEBORGNE
Coordination Nationale
t : 33 (0)1 53 64 30 45
e : [email protected]
Aurélie LEMOINE
Directrice
t : 33 (0)1 53 64 36 35
e : [email protected]
t : 02 23 30 23 30
f : 02 23 30 23 39
e : [email protected]
s : www.kermarrec-entreprise.fr
Delphine SION
Chargée d’études
t : 33 (0)1 53 64 34 02
e : [email protected]
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