140421 lettre MVVA sur article hit-parade SCPI

Xxxxxxxxxx XXXXXXXXXX
NN, rue xxxxxxxxxxxxxxxxxx
NNNNN XXXXXXXXXXXXXX
21 avril 2014
Mieux Vivre Votre Argent
MM.C.Micheaud, G.Mandroux, JF.Filliatre
29 rue de Chateaudun
75009 PARIS
Objet : Réaction à votre article de MVVA n°389 ‘’SCPI : Le hit-parade des rentabilités’’.
Messieurs,
Je vous adresse ce courrier car vous êtes soit l’auteur de l’article concerné (Christian MICHEAUD),
soit le rédacteur en chef de MVVA (Gilles MANDROUX), soit l’éditorialiste qui illustre l’image de
MVVA dans bien d’autres média (JF.FILLIATRE).
Je suis abonné à MVVA depuis de nombreuses années, et je souhaite réagir à l’article que vous avez
publié car je considère que :
- vous n’utilisez pas les paramètres efficients pour évaluer la qualité d’une SCPI,
- vous passez sous silence un certain nombre d’aspects liés aux SCPI, qu’il serait utile de faire
connaitre à vos lecteurs.
et donc vous n’aidez pas vos lecteurs comme vous devriez le faire
En ce qui concerne les paramètres que vous utilisez pour caractériser une SCPI, si vous décrivez
bien la méthodologie utilisée, elle me semble très contestable, en particulier sur les points suivants :
(1) La ‘’note financière’’ est basée sur les dividendes des 5 dernières années, et l’évolution du prix
de la part sur la même durée. Or :
a. La durée de 5 ans semble bien trop courte pour évaluer un investissement en SCPI, qui n’a
de sens (comme de l’immobilier en direct) que sur une durée bien plus longue ;
b. Votre mesure peut être largement faussée du fait que les dividendes ne sont pas toujours
représentatifs du résultat réel de la SCPI : la différence entre dividende et résultat peut
devenir importante quand la SCPI accumule ou distribue du ‘‘Report à Nouveau’’, ou
distribue des plus-values immobilières (qui pourraient s’assimiler à une réduction de capital).
c. Votre mesure peut être largement faussée par une surévaluation/sous-évaluation du prix des
parts en début/fin de cette (assez courte) période, sachant que :
i. pour les SCPI à capital variable, la société de gestion décide de fixer le prix de la part
dans une fourchette variant entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution des parts
(soit une large fourchette, utile pour stimuler la collecte, ou le ratio dividende/prix de part)
ii. pour les SCPI à capital fixe, le marché secondaire est souvent très étroit donc parfois peu
significatif (une grosse succession vendant à tout prix fera baisser le prix…).
d. Votre note mesure uniquement le passé, alors qu’une décision d’investir doit se prendre en
évaluant le futur potentiel. Pour une SCPI, une grande part du futur est déjà écrit au niveau
du patrimoine actuel de la SCPI (mais pas forcément dans ses récents résultats). Une SCPI,
dont la cause de résultats (exceptionnellement bons ou mauvais) passés ne se reproduira
pas, n’a guère de raison d’avoir des résultats futurs en ligne avec ses résultats passés.
e. Il serait bien plus utile de mettre l’accent sur le résultat net des SCPI, que sur les dividendes.
Il serait utile de prendre en compte l’évolution de ces résultats, et les raisons de cette
évolution. Viendrait-il d’ailleurs à l’esprit de MVVA de comparer des actions cotées juste sur
la base de leurs dividendes, sans prendre en considération les résultats nets des sociétés, et
les perspectives d’évolutions de ce résultat net ?
Voici un exemple concret des distorsions que votre méthodologie peut induire :
La SCPI Atlantique Pierre 1 recueille cette année une très mauvaise note financière. Je ne suis ni
partisan ni associé de cette SCPI, mais je peux vous décrire pourquoi cette SCPI a recueilli une
telle note : En 2005-2006, cette SCPI a eu des résultats (~22€/part) bien supérieurs à ses
dividendes (~17.50€/part) ce qui lui a permis d’accumuler un report à nouveau important. A partir
de 2007 elle a augmenté son dividende à 22€, et l’a maintenu en 2008-2010 malgré un résultat en
140421 lettre MVVA sur article hit-parade SCPI (anonymisé).doc
chute (16.56€ en 2008, 19.00 en 2009, 15.17€ en 2010), consommant le report à nouveau
accumulé. Le prix de la part est monté, et est resté haut même quand les résultats de la SCPI se
dégradaient. La Société de Gestion en a profité pour réaliser une augmentation de capital d’un
montant important. Sans surprise le résultat s’est ensuite encore détérioré (la société de gestion
ayant en plus du mal à investir le produit de son augmentation de capital), jusqu’à ~13€/part
actuellement, et le dividende a du diminuer quand le report à nouveau été épuisé. Ceux qui auront
participé à l’augmentation de capital, sur la base de la très bonne note financière que les
dividendes et l’évolution du prix des parts sur 5 ans indiquaient, se retrouvent avec une
perte proche de 50%. Une simple analyse des résultats de la SCPI leur aurait permis d’éviter
d’investir ! A noter qu’avec votre méthodologie, cette SCPI aurait aussi obtenu une ‘’note
technique’’ très bonne….
(2) Vous ne tenez aucun compte de différents aspects, qui me semble importants, et sans doute
même bien plus importants que ceux que vous prenez en compte, par exemple :
a. La gouvernance d’une SCPI est un paramètre qui, de fait, a un fort impact sur les
performances d’une SCPI à long terme. Cette performance est surtout déterminée par la
pertinence des acquisitions et des cessions (qui ont un impact non pas sur une ou cinq années,
mais sur une période bien plus longue), et des augmentations de capital.
Lorsqu’une SCPI est gérée dans l’intérêt de ses associés (et pas dans celui de la société de
gestion, qui cherchera parfois à augmenter son encours, même si c’est nuisible pour les
associés), et avec un réel contrôle par un Conseil de Surveillance indépendant et compétent.
Les performances à long termes de SCPI avec une bonne gouvernance sont bonnes : c’est ce
qu’on remarque, même avec vos chiffres limités à 5 ans, et c’est encore plus visible sur une
période plus longue !
b. L’efficacité des Sociétés de Gestion : même si c’est peu évident à déterminer avec des chiffres
concrets (il faut analyser finement les rapports des SCPI) il y a une différence significative en
terme d’efficacité entre les sociétés de gestions qui maitrisent bien leur métier principal, à
savoir la gestion du patrimoine immobilier existant et l’identification des bonnes acquisitions, et
celles qui sous-traitent la majorité voire la totalité de ces tâches à des tiers, plus ou moins
bien contrôlées. Curieusement, ces dernières ont souvent une bien meilleure maitrise d’un autre
aspect de leur métier : la collecte de fonds (hélas bien moins utile pour les associés des SCPI°).
c. Vous passez sous silence complet la problématique des fusions de SCPI, alors qu’il y a eu
beaucoup de fusions ces dernières années, qu’il y en aura sans doute encore, et qu’elle ne sont
pas sans impacts : elles permettent de cacher les performances (souvent peu glorieuses) des
SCPI absorbées, parfois pour enjoliver le tableau au niveau des SCPI absorbantes (une partie
de leurs associés n’ont pas eu les performances de vos tableaux, mais celles des SCPI qui ont
été absorbées….), sans oublier qu’elles pénalisent les porteurs en raison du traitement fiscal des
plus-values des immeubles détenus par la SCPI absorbée.
Ces paramètres, MVVA en parle lorsqu’il s’agit des actions, mais pas lorsqu’il s’agit de SCPI.
Pourquoi donc ?
(3)Vous ne mentionnez pas qu’il existe une association de défense des porteurs de part de SCPI,
alors qu’il serait fort utile pour vos lecteurs de disposer de cette information. Cette association
(APPSCPI, www.appscpi.org) est agréée par les pouvoirs publics (ce qui n’est pas le cas de
beaucoup d’autres associations de défense….), et a pour rôle d’informer les porteurs de parts et
les aider à se défendre. Elle a dans le passé attiré l’attention sur pas mal de cas où la société de
gestion ne respectait pas correctement les intérêts ou même les droits des associés des SCPI.
Elle a également développé un ensemble de critères pour permettre d’évaluer si une SCPI est
gérée dans l’intérêt de ses associés.
Bien sincèrement,
140421 lettre MVVA sur article hit-parade SCPI (anonymisé).doc

Download Report