Perizia - Vendite Giudiziali

TRIBUNALE ORDINARIO DI PAOLA
Oggetto: causa n. 56/11
Procedimento civile avente all’oggetto esecuzione forzata per espropriazione immobiliare
dell’immobile sito in Tortora (CS), località Sicilione, alla via San Vincenzo dei Paoli.
Causa tra:
−
Unicredit S.P.A.
Contro
−
Sig.ra
Milanesi Graziella
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G.I.: Dott.ssa Brunella Converso
RELAZIONE DEL CTU
Premesso:
− che all’udienza del 17/05/2013, il sottoscritto Ing. Alessandro Domolo, nato a Belvedere
Marittimo (CS) ed ivi residente in C/da Petrosa, 41, iscritto all’albo dell’ordine degli
Ingegneri della Provincia di Cosenza, sezione A con il numero 3881 ed iscritto all’albo dei
CTU del Tribunale di Paola con il numero 179, veniva nominato CTU alla causa indicata in
epigrafe;
− che in data 13/06/2013 veniva fissato, in sede di udienza, l’inizio delle operazioni peritali;
− che tali operazioni venivano spostate al giorno 21/06/2013 per motivi personali dovuti alla
Sig.ra xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Milanesi Graziella
− Che dopo il giuramento di rito, venivano posti al CTU i seguenti quesiti:
1) Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art.
567, 2° comma c.p.c. (estratto del catasto e certificato delle iscrizioni e trascrizioni
relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del
pignoramento, oppure certificato notarile…… ecc, ecc;
2) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano,
interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento…….ecc, ecc.
3) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del
catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene,
alla sua correzione….ecc, ecc.
4) indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
5) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni
amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazioni di agibilità……ecc, ecc.
6) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti…….ecc, ecc.
7) dica, se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura……ecc,
ecc.
8) accerti se l’immobile è libero o occupato……ecc, ecc.
9) indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici,….ecc, ecc.
10) determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di
stima….ecc, ecc
− che il G.I. chiedeva al CTU il deposito in cancelleria della relazione scritta sull’attività
svolta, sui risultati ottenuti e sulle risposte ai quesiti al CTU stesso posti, 45 giorni prima
dell’udienza fissata per il giorno 08/11/2013.
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− che il sottoscritto CTU chiedeva una proroga, per il deposito della predetta relazione, di
giorni 30 a far data dal 08/11/2013 e che il G.I. concedeva tale proroga;
− che il sottoscritto CTU richiedeva il giorno 11/01/2014 una ulteriore proroga di giorni 30,
dovuta a problemi familiari e di salute;
− che le operazioni peritali hanno avuto regolare inizio alle ore 9,00 del giorno 21-06-2013;
Il CTU esaminati gli atti e i documenti di causa, visitati i luoghi di causa ove ha esperito opportuna
indagine e necessari rilievi, anche di tipo fotografico, acquisiti i necessari documenti presso tutti gli
uffici pubblici del caso, espone qui di seguito la propria
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
Quesito 1: Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui
all’art. 567, 2° comma c.p.c. (estratto del catasto e certificato delle iscrizioni e
trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla
trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile…… ecc, ecc;
Il bene immobile in oggetto è ubicato nel comune di Tortora (CS) alla località Sicilione, via San
Vincenzo dei Paoli (già via Piano Grande, via Fiume Grande) ed è costituito da un appartamento
posto al primo piano, con accesso dalla scala B, distinto con l’interno 8 (otto) e composto da
soggiorno-pranzo con angolo cottura, due camere da letto, bagno, piccolo disimpegno e veranda al
livello. L’immobile è confinante con l’appartamento interno 4, con proprietà di Trotta Antonio, con
appartamento interno 9, di proprietà Tortoriello, con area condominiale e con il giardino annesso
all’appartamento interno 6. L’immobile oggetto di causa è contraddistinto in catasto urbano del
comune di Tortora al foglio 40, particella 563, subalterno 8 – via fiume grande, piano 1 Z.C. 1,
categoria A/3, classe 1, vani 3,5, rendita catastale euro 135,57.
La superfice dell’appartamento suddetto, al lordo dei muri risulta di mq 56,10 circa. Le superfici dei
singoli vani sono le seguenti: Soggiorno-pranzo-angolo cottura mq 21.20 circa; veranda mq 10,80
circa; camera da letto n. 1 mq 9,50 circa; camera da letto n. 2 mq 9,50 circa; disimpegno mq 1,30
circa; wc mq 3,80 circa.
Per quanto riguarda la seconda parte del quesito (certificato delle iscrizioni e trascrizioni relative
all’immobile pignorato) il sottoscritto CTU ha eseguito, presso l’Agenzia del Territorio, ufficio
provinciale di Cosenza, servizio di pubblicità immobiliare, le necessarie visure al fine di accertare
tutto quanto quel che riguarda l’oggetto del quesito.
I risultati delle ispezioni effettuate sono allegati in copia alla presente CTU. Intanto si precisa che la
ricerca è stata fatta per nominativo e per un periodo ultraventennale (data dell’ispezione) ed è a
carico di xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Milanesi Graziella, nata a Milano il 11/11/1958. I risultati più significativi, cioè
riguardanti le iscrizioni e trascrizioni, dell’ispezione sono riassunti qui di seguito.
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Ispezione a carico di Milanesi
Graziella, nata a Milano il 11/11/1958:
a. ISCRIZIONE CONTRO del 30/01/2007 – Registro Particolare 665, Registro Generale 4280,
Pubblico ufficiale SEM SPA, Repertorio 28497 del 27/11/2006. IPOTECA LEGALE
derivante da RUOLI, Immobili siti in Tortora (CS). SOGGETTO DEBITORE. L’ipoteca
giudiziale è a favore di SEM SPA, sede di Potenza, a garanzia della complessiva somma di €
23.478,62 (comprensivi di capitale e interessi).( vedere visura ipotecaria allegata alla CTU ).
b. TRASCRIZIONE CONTRO del 11/04/2011 – Registro Particolare 7189, Registro Generale
10420, Pubblico ufficiale TRIBUNALE, Repertorio 311 del 29/03/2011. Atto giudiziario di
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pignoramento immobile in oggetto (dati catastali: foglio 40, particella 563, sub. 8,
consistenza 3,5 vani, ubicato in via Fiume Grande del comune di Tortora)
c. ISCRIZIONE CONTRO del 29/09/2011 – Registro Particolare 4389, Registro Generale
27071, Pubblico ufficiale AMATO STANISLAO, Repertorio 109815 del 26/05/2006.
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO, per
un totale di € 200.000,00, comprensivi di capitale e interessi.
Quesito 2: accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano,
interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento…….ecc, ecc.
L’appartamento, così come sopra individuato e descritto, è conforme alla descrizione ed
individuazione effettuata nell’atto di pignoramento e tali dati consentono la sua univoca
identificazione.
Quesito 3: proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del
catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene,
alla sua correzione….ecc, ecc.
Non risulta necessario in quanto il bene in oggetto risulta già accatastato e con i dati catastali sopra
riportati.
Quesito 4: indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale
Non è necessario rispondere a tale quesito in quanto trattasi di fabbricato esistente e non di terreno
edificabile.
Quesito 5: indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni
amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazioni di agibilità……ecc, ecc.
Il sottoscritto CTU, dopo aver esperito tutti gli opportuni accertamenti del caso, anche presso gli
uffici del comune di Tortora, è in grado di rispondere per come segue.
L’appartamento è conforme al progetto giacente presso detto comune, che accompagna i titoli
abilitativi edilizi richiesti al momento della costruzione.
Si precisa che lo stesso appartamento non è dotato di dichiarazione di agibilità per come previsto
dalle norme vigenti.
Quesito 6: dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti…….ecc, ecc.
E’ certamente possibile vendere il bene di che trattasi in un unico lotto, con i dati sopra individuati e
riportati
Quesito 7: dica, se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura……ecc,
ecc.
L’immobile di che trattasi è pignorato per la sua intera consistenza.
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Quesito 8: accerti se l’immobile è libero o occupato……ecc, ecc.
L’immobile, all’atto del sopralluogo, eseguito il giorno 21/06/2013, era occupato, ma non dalla
proprietaria. Non risultano atti registrati presso l’ufficio del registro.
Quesito 9: indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici,….ecc, ecc.
Il bene in oggetto non risulta ubicato su area sottoposta a vincoli artistici, storici ed altri, con la sola
eccezione del vincolo sismico, di cui alla legge 02/02/1974 n. 64 (legge sismica).
Quesito 10: determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di
stima….ecc,ecc
Per rispondere a tale quesito il sottoscritto CTU ha provveduto ad eseguire opportuni accertamenti
con la scorta dei dati catastali dell’immobile da valutare e dei rilievi effettuati, in base alla sua
caratteristica intrinseca ed estrinseca, alla sua consistenza commerciale, nonché alla sua ubicazione
e sulla base di ricerche di mercato dei prezzi applicati in recenti contrattazioni, riferiti al mq. Inoltre
il sottoscritto ha confrontato le personali indagini effettuate con la banca dati delle quotazioni
immobiliari OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) presente sul sito dell’Agenzia del
Territorio, per il Comune di Tortora. L’elaborazione degli elementi rilevati, gli opportuni raffronti
con le caratteristiche dell’immobile da valutare, la personale esperienza e studio del sottoscritto in
merito, hanno consentito di attribuire alla unità immobiliare in valutazione ed oggetto della presente
perizia, un valore al mq di superficie lorda che di seguito viene descritto, applicando, quindi, il
metodo di stima sintetico-comparativo.
Dalle considerazioni prima effettuate, nella valutazione dell’immobile di che trattasi, si attribuisce il
seguente valore: al mq € 1.500,00 (diconsi euro millecinquecento/00).
Pertanto, poiché la superficie lorda dell’immobile in oggetto, per come già detto, risulta pari a mq
56,10
Di seguito si riporta la stima dell’immobile in oggetto, riferito all’attualità.
Valore: 56,10 x 1.500 = € 84.150,00 (euro ottantaquattromilacentocinquanta/00)
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A conclusione della relazione di consulenza tecnica si specifica, per quanto riguarda le fotografie
allegate, quanto segue:
− Le foto 1 e 2 rappresentano una visione prospettica dell’immobile con l’ingresso sul lato
monte e accesso dalla scala. L’appartamento in questione è ubicato al primo piano;
− La Foto 3 mostra il particolare relativo all’ingresso nell’appartamento;
− Le Foto 4 e 5 rappresentano la camera da letto matrimoniale;
− Le Foto 6 e 7 rappresentano il soggiorno-pranzo-angolo cottura;
− La Foto 8 rappresenta il disimpegno fra le due camere da letto e il bagno;
− La foto 9 rappresenta la cameretta da letto;
− La foto 10 rappresenta il bagno;
Il consulente tecnico d’ufficio ritiene, con la presente relazione che si compone di n. 28 pagine, di
n. 10 fotografie allegate e altri allegati di cui in prosieguo, di aver assolto l’incarico ricevuto con la
massima scrupolosità e rimane a disposizione del Giudice Istruttore per qualsiasi chiarimento e/o
integrazione.
Allegati:
− Documentazione fotografica composta da n° 10 fotografie;
− Verbale di sopralluogo;
− Elaborati grafici;
− Visure catastali;
− Visure ipotecarie;
− Documentazione rilasciata dal Comune di Tortora (CS);
− Copia della relazione su supporto informatico (CD rom).
La presente relazione viene depositata in cancelleria, in originale e n. 2 copie, perché possano essere
ritirate dalle parti per le loro eventuali osservazioni.
Belvedere Marittimo 27-01-2014
Il CTU
Ing. Alessandro Domolo
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