Perizia - Vendite Giudiziali

Registro Generale Esecuzione N. 780/2012
promossa da: UNICREDIT SPA
TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO
REGISTRO GENERALE ESECUZIONE
procedura promossa da:
UNICREDIT SPA
contro:
*** DATO OSCURATO ***
R.G.E. 780/2012
Giudice: S. Passafiume
ELABORATO PERITALE
del 07/04/2014
Tecnico incaricato: architetto Alberto Grandi
iscritto all'Albo Architetti della provincia di Varese al N. 657
iscritto all'Albo del Tribunale di Busto Arsizio
CF: GRNLRT56H26B300W
con studio in Busto Arsizio (VA) via cardinal eugenio tosi , 5
telefono: 0331323418
fax: 0331325952
email: [email protected]
email (pec): [email protected]
relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa
giudice: S. Passafiume
tecnico incaricato: Alberto Grandi
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promossa da: UNICREDIT SPA
PROCEDURA N. R.G.E. 780/2012 Busto Arsizio
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
:
A. Piena proprietà per la quota di 500/1000 ( *** DATO OSCURATO *** ), piena proprietà per la
quota di 500/1000 ( *** DATO OSCURATO *** ) di appartamento, della superficie
commerciale di 120,00 Mq.
Appartamento al piano terzo composto da tre vani, piccolo angolo cottura e bagno, cantina al
piano interrato, autorimessa al piano interrato.
Il condominio, denominato "Padre Daniele", è stato costruito nel 1969. le condizioni di
manutenzione sono attualmente al di sotto della media.
La zona è il centro storico di San Macario, lontana da Ferno ma dotata di tutto i servizi necessari:
scuole, asilo, nido, esercizi commerciali.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terzo, ha un'altezza interna di 280.
Identificazione catastale:
l foglio 14 particella 2989 sub. 14 (catasto fabbricati), scheda 0-1740413, categoria A/2,
classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 326,66 Euro, indirizzo catastale: Via Guglielmo
Oberdan n. 158, piano: 3-S1
Coerenze: scala comune, altra unità immobiliare, Condominio Miriam, prospetto su corte
comune
l'Immobile è denunciato regolarmente all'UTE - Catasto - ma la mappa catastale non è
aggiornata e quindi non risulta in mappa.
L'intero edificio sviluppa 7 piani, 6 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1969.
A.1. cantina, sviluppa una superficie commerciale di 1,80 Mq. pavimento in battuto di cemento intonaco rustico. Porta in ferro verniciato.
A.2. box singolo, sviluppa una superficie commerciale di 6,00 Mq.
Identificazione catastale:
l foglio 14 particella 5092 sub. 6 (catasto fabbricati), scheda 0-1313941, categoria C/6,
classe 3, consistenza 12 mq, rendita 0,05 Euro, indirizzo catastale: via Guglielmo
Oberdan 158, piano: S1
Coerenze: interrato vero il cortile, altra u.i. , corsello comune, altra u.i..
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
- Consistenza commerciale complessiva unità principali:
- Consistenza commerciale complessiva accessori:
- Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
Mq 120,00
Mq 7,80
€. 114.220,00
- Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto €. 114.220,00
in cui si trova:
- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 91.376,00
- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova,
nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della
procedura:
€. 92.176,00
- Data della valutazione:
07/04/2014
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3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura:
4.2.1. Iscrizioni:
l ipoteca volontaria attiva, stipulata il 27/02/2004 a firma di Notaio Dott. Ezio Oliva di
Somma Lombardo ai nn. 99988/8150 di repertorio, registrata il 04/03/2004 a Milano
2 ai nn. 28731/6697, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO
OSCURATO *** , derivante da Concessione a garanzia di muto.
Importo ipoteca: 435000.
Importo capitale: 145000.
Durata ipoteca: 30 anni
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
l pignoramento, trascritta il 01/02/2013 a Milano 2 ai nn. 10790/7482, a favore di ***
DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO ***
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
- Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:
€. 2.536,91
- Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:
€. 3.303,58
- Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
€. 5.102,22
- Millesimi condominiali:
42/1000
sono inoltre presenti i seguenti vincoli e/o dotazioni condominiali: riscaldamento centralizzato
Ulteriori avvertenze:
millesimi appartamento 42/1000
millesimi box 4/1000
Amministratore Dott.ssa Francesca Fiorani - Samarate.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. Attuale proprietario:
l *** DATO OSCURATO *** per la quota di 500/1000 pro-quota ciascuno, in forza di atto
di compravendita (dal 27/02/2004), con atto stipulato il 27/02/2004 a firma di Notaio Ezio
Oliva di Somma Lombardo ai nn. 99987/8149 di repertorio, registrato il 04/03/2004 a
Milano 2 ai nn. 28730/14804, in forza di atto di compravendita
6.2. Precedenti proprietari:
l *** DATO OSCURATO *** per la quota di 500/1000 quota proprietà ciascuno, in forza di
atto di compravendita (dal 24/10/1983 fino al 27/02/2004), con atto stipulato il 24/10/1983 a
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firma di Notaio Egidio Luoni di Gallarate ai nn. 82092/5199 di repertorio, registrato il
10/11/1983 a Milano 2 ai nn. 63317/49525, in forza di atto di compravendita
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. Pratiche edilizie:
l Licenza Edilizia N. xx, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di costruzione
condominio "Padre Daniele", rilasciata il 27/02/1968, agibilità del 18/12/1970 con il n.
10/1970 di protocollo
7.2. Situazione urbanistica:
l PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera 23 del 10/06/2013,
l'immobile ricade in zona Ambito TUC con permanenza di tipologia tradizionale - Scheda 4
N.d.P.. Norme tecniche di attuazione ed indici: l'esistente è compatibile.
8. GIUDIZI DI CONFORMITA':
L'immobile è regolarmente denunciato al Catasto ma non risulta in mappa. Occorre aggiornare la mappa
catastale.
8.1. Conformità edilizia:
l
L'immobile risulta conforme.
Criticità: bassa
Questa situazione è riferita solamente a lievi variazioni all'interno, zona ingresso..
Le variazioni non sono sostanziali, non necessitano di pratica edilizia e non modificano il
valore dell'immobile.
8.2. Conformità catastale:
l Sono state rilevate le seguenti difformità: La mappa catastale non è aggiornata perchè
l'immobile - regolarmente denunciato al Catasto - non risulta in mappa.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Aggiornamento della mappa catastale.
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l aggiornamento mappa catastale: 800,00 Euro
Tempi necessari per la regolarizzazione: 30 giorni
Criticità: nessuna
8.3. Conformità urbanistica: Nessuna difformità.
8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità
APPARTAMENTO
di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 500/1000 ( *** DATO OSCURATO *** ), piena proprietà per la quota di
500/1000 ( *** DATO OSCURATO *** ) di appartamento, della superficie commerciale di 120,00 Mq.
Appartamento al piano terzo composto da tre vani, piccolo angolo cottura e bagno, cantina al piano
interrato, autorimessa al piano interrato.
Il condominio, denominato "Padre Daniele", è stato costruito nel 1969. le condizioni di manutenzione sono
attualmente al di sotto della media.
La zona è il centro storico di San Macario, lontana da Ferno ma dotata di tutto i servizi necessari: scuole,
asilo, nido, esercizi commerciali.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terzo, ha un'altezza interna di 280.
giudice: S. Passafiume
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promossa da: UNICREDIT SPA
Identificazione catastale:
l foglio 14 particella 2989 sub. 14 (catasto fabbricati), scheda 0-1740413, categoria A/2, classe 2,
consistenza 5,5 vani, rendita 326,66 Euro, indirizzo catastale: Via Guglielmo Oberdan n. 158,
piano: 3-S1
Coerenze: scala comune, altra unità immobiliare, Condominio Miriam, prospetto su corte comune
l'Immobile è denunciato regolarmente all'UTE - Catasto - ma la mappa catastale non è aggiornata e
quindi non risulta in mappa.
L'intero edificio sviluppa 7 piani, 6 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1969.
Descrizione della zona:
Qualità e rating interno immobile:
- livello di piano:
al di sopra della
media
- esposizione:
- luminosità:
- panoramicità:
- impianti tecnici:
- stato di manutenzione generale:
- servizi:
nella media
nella media
nella media
scarso
mediocre
nella media
Descrizione dettagliata:
- delle componenti edilizie:
cancello: doppia anta a battente realizzato in acciaio
con apertura manuale
infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in
legno
infissi interni: a battente realizzati in legno
tamburato
manto di copertura: realizzato in tegole cemento
pareti esterne: costruite in muratura a cassa vuota ,
il rivestimento è realizzato in intonaco a civile
pavimentazione esterna: realizzata in battuto di
cemento
pavimentazione interna: realizzata in mattonelle
graniglia cemento. Nel bagno pavimento e
rivestimento nuovi in ceramica.
pavimentazione interna: realizzata in mattonelle
graniglia cemento. Nel bagno pavimento e
rivestimento nuovi in ceramica.
plafoni: realizzati in a civile
nella media
molto scarso
nella media
nella media
scarso
mediocre
scarso
scarso
al di sotto della
media
portone di ingresso: a due ante a battente realizzato
in alluminio e vetro
protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in
plastica
scale: centrale interna con rivestimento in marmo
- degli impianti:
ascensore: a fune
mediocre
pessimo
mediocre
nella media
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citofonico: audio
elettrico: sottotraccia , la tensione è di 220 volt
idrico: sottotraccia con alimentazione in acquedotto
comunale , la rete di distribuzione è realizzata in
municipalizzata
gas: con alimentazione a metano
termico: centralizzato con alimentazione in metano i
diffusori sono in radiatori in ghisa. acqua calda
prodotta con scaldabagno autonomo a gas metano
nella cucina.
- delle strutture:
balconi: costruiti in cemento armato
solai: misti in latero cemento
strutture verticali: costruite in cemento armato
travi: costruite in cemento armato
nella media
scarso
nella media
nella media
nella media
scarso
nella media
nella media
nella media
Consistenza:
per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri:
- di misurazione:
Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
- di calcolo:
UNI 10750:2005
descrizione
consistenza
appartamento
120,00
Totale:
120,00
coefficiente
x
100 %
commerciale
=
120,00
120,00
Accessori:
1. cantina, sviluppa una superficie commerciale di 1,80 Mq. pavimento in battuto di cemento intonaco rustico. Porta in ferro verniciato.
2. box singolo, sviluppa una superficie commerciale di 6,00 Mq.
Identificazione catastale:
l foglio 14 particella 5092 sub. 6 (catasto fabbricati), scheda 0-1313941, categoria C/6,
classe 3, consistenza 12 mq, rendita 0,05 Euro, indirizzo catastale: via Guglielmo Oberdan
158, piano: S1
Coerenze: interrato vero il cortile, altra u.i. , corsello comune, altra u.i..
Valore di mercato:
Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima monoparametrica in base al
prezzo medio.
Interviste agli operatori immobiliari:
l
(20/03/2014)
l
valore minimo: 800,00
l
valore massimo: 100,00
Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero:
Valore superficie principale:
120,00
x
900,00
= 108.000,00
Valore superficie accessori:
7,80
x
900,00
=
7.020,00
115.020,00
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Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti):
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):
€.
€.
115.020,00
115.020,00
9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
E' stato utilizzato il metodo comparativo con beni analoghi compravenduti negli ultimi due anni.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di VARESE, ufficio del registro di Busto Arsizio,
conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Ferno, agenzie: Ferno - Samarate Gallarate, osservatori del mercato immobiliare OMI
Valore di Mercato (OMV):
- Riepilogo valutazione di mercato dei corpi:
ID descrizione
A appartamento
consistenza
120,00
cons.
accessori
7,80
valore intero valore diritto
115.020,00
Giudizio di comoda divisibilità della quota:
La proprietà non può essere divisa.
- Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
Valore di Vendita Giudiziaria (FJV):
- Riduzione del valore del 0% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore di
realizzo):
- Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di
diritto in cui si trova:
- Ulteriore riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base
catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di
eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo):
- Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:
- Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:
- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato
di fatto e di diritto in cui si trova:
data 07/04/2014
€.
800,00
€.
114.220,00
€.
0,00
€.
114.220,00
€.
€.
€.
22.844,00
0,00
0,00
€.
91.376,00
il tecnico incaricato
Alberto Grandi
giudice: S. Passafiume
tecnico incaricato: Alberto Grandi
Pagina 7 di 7
115.020,00

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