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Il Sole 24 Ore
Martedì 18 Marzo 2014 - N. 76
Norme & tributi 39
CONDOMINIO
In breve
Riscaldamento. La trasformazione va supportata da una diagnosi o da un attestato di prestazione energetica
Le scelte. Vincolo di stabilità
LIBRETTI D’IMPIANTO
«Mini-caldaie» a ostacoli
Da alcune Regioni
arriva lo stop
alla modifica
Emanate
le nuove regole
Peri librettid’impianto della
caldaiacambiano leregole:è
statoemanato,segnala
l’AnaciPiemonte
(associazionedi
amministratori
condominiali),il decreto del
ministerodello Sviluppo
economicodel10 febbraio
2014(in «GazzettaUfficiale»
n.55 del7marzo 2014), in
vigoredall’8 marzo 2014,
aventeaoggetto: «Modelli di
librettodiimpianto perla
climatizzazionee di
rapportodiefficienza
energetica».Il decreto
contiene:a) ilmodellodi
librettodiimpianto dicuigli
impiantitermici,inbase
all’articolo7,comma5 del
Dpr74/2013,dovranno
esseremunitia partire dal1˚
giugno2014 e b)i modelli di
rapportodicontrollodi
efficienzaenergetica che,
sempreadecorrere dal1˚
giugno2014 (comeprevisto
dall’articolo8, comma5,Dpr
74/2013),devonoessere
compilatiinoccasionedegli
interventidicontrolloed
eventualemanutenzionesu
impiantitermicidi
climatizzazioneinvernale di
potenzautilenominale
maggioredi10 kW edi
climatizzazioneestiva di
potenzautilenominale
maggioredi12 kW,con o
senzaproduzionediacqua
caldasanitaria.Eventuali
integrazionidellibretto,
apportatedalle Regionio
dalleProvince autonome,
sonopredispostesotto
formadischedaaggiuntiva.
(Ed.Ri.)
SPAZI COMUNI
Cortile, uso libero
anche con i turni
Ilcortile nonservesoloa
dareariae luceai condomini
mapuòessereusato anche
periltransito siaapiedisia in
macchina.E seleridotte
dimensioninonconsentono
atuttii condomini l’utilizzo
incontemporaneasi
possonofarei turni.Con la
sentenza6178,laCassazione
dirimeancorauna litetra
viciniincui l’oggetto del
contendereerailcortile
condominiale.Unospazio
che,secondola proprietaria
diun’immobileerastato
impropriamenteoccupato
daun’altra condomina, con
oggettivari,sottraendolo
cosìa unaconsuetudine che,
dal1930, lo vedeva destinato
altransito dicarrie auto. La
Cassazioneha datoinveceil
vialibera all’accesso apiedi
oconi veicolipertutti i
condominiche devono
raggiungerela loro
proprietà,dicui ilcortile
costituisceunaccessorio.
Perla Corte èlecitaanche la
sostatemporanea epoco
importasein passato il
godimentodello spazio
contesoerasoggetto a
maggiorirestrizioni.I
giudicidicono ancheche
l’impossibilitàdiun uso
contemporaneodaparte dei
comproprietarinon
comportail divietodi
utilizzarlamadeve indurrea
stabiliredeiturni. (P.Mac.)
FORMAZIONE
A Novara un corso
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Il passaggio dal centralizzato è possibile solo se si dimostrano i vantaggi
Edoardo Riccio
Per chi abita in condominio
la tentazione di passare al riscaldamento autonomo, anche se è
dimostrato che – eccetto rarissimi casi – si tratta di uno spreco
energetico, rimane sempre forte.
Sono in molti a voler regolare da
soli la temperatura i casa ma a rifiutareicontabilizzatori di calore
ea"pretendere" lacaldaietta. Le
norme, però, rendono estremamente difficoltosa questa scelta.
Vediamocomeprocedere.
Il Codice civile
L’impianto di riscaldamento, se
esistente dalla costruzione del
condominio e salvo che il titolo
non disponga diversamente, è di
proprietàcomune,aisensidell’articolo1117delCodicecivile.Quindilasoppressioneèdipersévietata, se non con il consenso di tutti i
condomini, come conseguenza
dell’articolo 1120, ultimo comma,
dellostessoCodice,chevietaleinnovazioni che rendano alcune
parti comuni inservibili all’uso o
al godimento anche di un solo
condomino. Una delibera di soppressione, infatti, non comporta
unasemplicemodifica,maunaradicale trasformazione della cosa
comune nella sua destinazione
strutturaleedeconomica,pregiudizievolepertutteleunitàimmobiliari già allacciate all’impianto
centralizzato.
Le leggi successive
SulCodicecivileèintervenutain
seguitolalegge10/91,ilcuiarticolo 26, comma 2, prevedeva una
maggioranzaspeciale per favorire gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimentodei consumi energetici. La formulazione originaria della norma stabiliva una maggioranza
agevolata per gli interventi su
parti comuni di edifici diretti al
contenimentodelconsumoenergetico, e quelli indicati all’articolo 8 della stessa norma. Tra questi ultimi era espressamente prevista proprio la «trasformazione
diimpianticentralizzatidiriscaldamento in impianti unifamiliari
agas».Inpratica,lalegge10/91autorizzava gli interventi che l’articolo1120 vietava.
Nel2006(conil Dlgs311),però,
l’articolo26dellalegge10/1991veniva cambiato e perdeva il riferimento alla trasformazionne da
centralizzato in autonomo. Non
solo: gli interventi sugli edifici e
sugli impianti, per godere della
RISPARMIO ENERGETICO
Le norme che si sono
sovrapposte al Codice civile
rendono difficile l’opzione
perché è quasi sempre
più energivora
maggioranza agevolata (cioè
quella degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 dei millesimi),devonoessereindividuatiattraversounattestatodiprestazioneenergeticaounadiagnosienergeticarealizzatadauntecnicoabilitato. Quindi, ora, ci si chiede se
sia o meno ancora possibile sopprimere il riscaldamento centralizzato e prevedere l’installazionediimpiantiautonomi.
La situazione attuale
Lo stesso legislatore del 2006,
che ha modificato il richiamo
all’articolo 8 della legge 10/91,
nonhainfattimodificatoledefinizioni contenute nel Dlgs
192/2005. Qui, all’allegato A, numero 43, viene considerato «ristrutturazionediunimpiantotermico»l’insiemedioperechecomportano la modifica sostanziale
sia dei sistemi di produzione sia
diquellididistribuzioneedemissione del calore, precisando che
rientrano in questa categoria anche la trasformazione di un impianto termico centralizzato in
impiantitermiciindividuali.
Si consideri però che il Dlgs
115/2008, all’allegato II, punto 4,
comma2,neldettaredisposizioni
inmateriadi contrattodi servizio
energia, vieta espressamente
(masoloinquestocaso)latrasformazione di un impianto di climatizzazione centralizzato in impianti di climatizzazione individuali. Sembrerebbe, quindi, che
vietando espressamente questa
possibilità nel caso del contratto
energia siada ritenersi non vietata la trasformazione dell’impianto centralizzato in impianti autonomineglialtricasi.
La stessa trasformazione, però,vasupportata daunadiagnosi
energetica o da un attestato di
prestazione energetica (articolo
26, comma 2 della legge 10/1991).
Nel caso in cui questa diagnosi o
attestazione dovesse dimostrare
che l’intervento vada a contenere i consumi energetici (il che è
moltodifficile,amenochesitrattidi unvecchissima ed energivora), il passaggio dal centralizzato
all’autonomopotràesserevalidamente deliberato dall’assemblea
con la maggioranza prevista dallariformadelcondominio(legge
220/2012), cioè la maggioranza
degliintervenuti,cherappresentialmeno1/3delvaloredell’edificio. In questo senso si è pronunciato anche il Tribunale Palermo, sezione II con sentenza del
29marzo2012.
Naturalmente, bisogna tenere
contodellenormeregionali(siveda l’articolo nella pagina), che a
volte rendono di fatto impossibileinognicasoladelibera.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
Passo per passo
La trasformazione dell'impianto
centralizzato in impianti autonomi
1
LA DEFINIZIONE
L'impianto di riscaldamento, se esistente
dalla costruzione del condominio e salvo
che il titolo non disponga diversamente,
è oggetto di proprietà comune ai sensi
dell'articolo 1117 del codice civile
2
COME SOPPRIMERLO
La soppressione del medesimo è vietata
se non con il consenso di tutti i condomini,
(articolo 1120, ultimo comma, del codice
civile), cioè con 1000 millesimi
3
LA TRASFORMAZIONE
È invece possibile la “trasformazione”
di impianti centralizzati di riscaldamento
in impianti unifamiliari, con la maggioranza
degli intervenuti in assemblea,
che rappresenti almeno un terzo del valore
dell'edificio
4
20°
LE CONDIZIONI
La delibera di trasformazione dell'impianto
centralizzato di riscaldamento in impianti
autonomi è valida solo se supportata
da diagnosi energetica o da Attestato
di Prestazione Energetica. Questi documenti
devono dimostrare che il miglior impianto
centralizzato progettato per consentire
al massimo, in base allo stato della scienza
e della tecnica, il contenimento dei consumi
energetici, consumerebbe maggior energia
dell'insieme degli impianti autonomi a parità
di funzionamento (massimo delle ore
giornaliere consentite per una temperatura
di 20 gradi con tolleranza di +2°)
5
LE ECCEZIONI
Il decreto legislativo 115/2008, all'allegato II,
punto 4, comma 2, relativamente ai soli
contratti di servizio energia eventualmente
stipulati dal condominio, vieta espressamente
la trasformazione di un impianto
di climatizzazione centralizzato in impianti
di climatizzazione individuali
6
LE LEGGI REGIONALI
Le leggi delle Regioni Piemonte ed Emilia
Romagna vietano espressamente di dotare
i palazzi composti da oltre 4 unità immobiliari
(indipendentemente dal numero dei condomini)
di riscaldamento diverso dal centralizzato
La soppressione dell’impianto centralizzato è teoricamente possibile (se si dimostra che si realizza un risparmio energetico attestato da
diagnosi o attestazione) ma a
livello locale le cose sono più
complicate.
Le leggi regionali del Piemonte e dell’Emilia Romagna,
per esempio, vietano di dotare i
palazzi composti da oltre 4 unità immobiliari (indipendentementedalnumerodeicondomini)diriscaldamentodiversodal
centralizzato.
Inoltre, il Dpr del 2 aprile
2009, all’articolo 4, comma 9,
prevede che «In tutti gli edifici
esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4, e in
ognicasoperpotenzenominali
delgeneratoredicaloredell’impianto centralizzato maggiore
ouguale a 100kW, appartenentiallecategorieE1edE2,cosìcomeclassificatiinbasealladestinazione d’uso all’articolo 3, del
decretodelPresidentedellaRepubblica26 agosto1993,n.412, è
preferibile il mantenimento di
impianti termici centralizzati
laddoveesistenti;lecausetecniche o di forza maggiore per ricorrereaeventualiinterventifinalizzatiallatrasformazionedegliimpiantitermicicentralizzati ad impianti con generazione
di calore separata per singola
unità abitativa devono essere
dichiarate nellarelazione di cui
alcomma25».
Non vi è insomma, nel Dpr
del 2009, un divieto assoluto di
trasformazione,malapossibilitàvienesubordinataallaproduzione di una perizia tecnica che
ne attesti l’impossibilità della
conservazione. Ma questo articolo 4 sarà abrogato dall’entrata in vigore dei decreti attuativi
conseguenti all’approvazione
dellalegge90/2013.
Va poi ricordato che il Dpr
59/2009, attuativo del Dlgs
192/2005 e che regola la prestazione energetica degli edifici,
nontrovaapplicazionenelleRegioni(tra lequalila Lombardia)
che abbiano autonomamente
provvedutoarecepirelaDirettiva europea 2002/91/CE. E sul
puntonulladicelanuovadeliberadiGiuntadellaRegioneLombardia, n. X 1118/2013 pubblicata
afinedicembre2013.
Ne consegue che, nei limiti
L’ESEMPIO
In Emilia-Romagna
e in Piemonte
impianto singolo vietato
nei palazzi composti
da oltre quattro unità
previsti dalle eventuali legislazioni regionali (come in PiemonteedEmiliaRomagna)ilriscaldamento in impianti autonomi sarebbe possibile, con la
maggioranza degli intervenuti
in assemblea che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi, se
supportatadadiagnosienergeticaodaAttestatodiPrestazioneenergetica.
Questi documenti dovrebbero di fatto dimostrare che il
miglior impianto centralizzatoprogettato per consentireal
massimo,inbaseallostatodellascienzaedellatecnica,ilcontenimento dei consumi energetici, consumerebbe maggior energia dell’insieme degli
impianti autonomi a parità di
funzionamento.
Ed. Ri.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
Affitti in nero
Scadenze lunghe. Proroga fino al 2017
Inquilini
e agenti
a favore
di sanzioni
Lombardia, obbligo
di contabilizzazione
Sulla legittimazione degli
"affitti in nero" da parte della
Corte costituzionale (si veda
IlSole24Oredisabatoedomenica)sisonoscatenatelepolemiche.Nonsolotraproprietari e inquilini: anche gli agenti
immobiliari della Fimaa chiedono un intervento del Parlamento dopo che la sentenza
50/2014 ha cancellato le sanzioni per i proprietari che non
registranoicontratti(gliinquilini potevano ottenere un canone ultraridotto per quattro
anni).ValerioAngeletti,presidente di Fimaa Italia (Federazioneitaliana mediatori agenti d’affari - Confcommercio)
commenta così la sentenza:
«Occorre che il Governo sani
la gravissima situazione di
vuoto normativo nella politica di contrasto all’evasione fiscale determinata dalla sentenza 50/2014 della Consulta.
È necessario che venga promulgata in tempi brevissimi
una legge apposita che sani la
carenza di delega». Se le norme non verranno ripristinate
– continua Angeletti – gli inquilininon potranno piùchiedere la riduzione del canone
pergli immobiliconcontratto
non registrato, causando un
enorme danno alla lotta control’evasione fiscale».
Sulla stessa linea anche il
Sunia (sindacati inquilini),
che chiede un intervento di
"ripristino" ma va ricordato
chelostesso Suniaavevasuggeritodiusare l’anagrafe condominiale (prevista dalla recentelegge 220/2012 e che obbliga gli amministratori a raccogliere i dati sull’utilizzo di
ogni appartamento) per scovare i contratti non registrati,
come del resto previsto anchedallalegge147/2013(stabilità),articolo1,comma49.Forse basterebbe questa via, senzatornareaunanormaabbattutadallaConsulta,pertornare alla legalità fiscale.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
Eugenio Antonio Correale
ALMA MATER STUDIORUM
UNIVERSITÀ DI BOLOGNA
AVVISO DI GARA ESPERITA
CIG: 5517999CD0
Questa Amministrazione ha aggiudicato, in data
20.02.2014, la procedura ristretta per l’acquisizione del
servizio di apertura di un conto corrente di deposito
vincolato per una somma di Euro 60.000.000,00.
Aggiudicatario: Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza
S.p.A., con sede in Via Università n.1 – 43121 Parma.
Aggiudicazione: spread offerto pari al 1,20%.
Il relativo avviso è stato trasmesso all’Ufficio
Pubblicazioni della U.E. in data 03/03/2014.
Copia del suddetto avviso è disponibile sul sito http://
www.unibo.it/download/gare oppure potrà essere
richiesta all’Ufficio Contratti per Forniture e Servizi - Via
Zamboni, 72 - 40126 - BOLOGNA tel. 051/2099154137, fax 051/2099309, e-mail: [email protected].
Il Dirigente - Area Affari Generali
Dott. Marco Degli Esposti
ANAS S.p.A.
DIREZIONE GENERALE
AVVISO RELATIVO AGLI APPALTI AGGIUDICATI
Sul foglio inserzioni della Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana n. 31 del
17/03/2014 è pubblicato l’avviso relativo all’appalto aggiudicato in regime di
accordo quadro inerente la sottoindicata procedura ristretta, con il criterio
dell’offerta economicamente più vantaggiosa ai sensi degli artt. 81, 83 del D. Lgs.
n. 163/06 s.m.i. e dell’art. 283 commi 1, 2, 3 e 5 del D.P.R. 207/10.
Oggetto: “DGACQ 01-13 - Fornitura di dispositivi di protezione individuale per il
personale di Anas S.p.A.”.
Offerte ricevute: n. 2.
Aggiudicatario: ST PROTECT S.p.A. con un importo offerto di € 3.277.376,70
(euro tre milioni duecentosettantasettemila trecentosettantasei/70).
L’avviso integrale è stato inviato alla GUUE il 10/03/2014, pubblicato sul sito
internet www.stradeanas.it e sul sito www.infrastrutturetrasporti.it.
Roma, lì 18/03/2014
IL RESPONSABILE DELL’UNITÀ ACQUISTI
Mauro FRATTINI
VIA MONZAMBANO, 10 - 00185 ROMA
Tel. 06/44461 - Fax 06/44461 - 06/4456224
©sito internet www.stradeanas.it
In Lombardia, una legge
molto beneispirata metteassieme la termoregolazione e la
contabilizzazionedelcalorenegli impianti di riscaldamento
centralizzati.L’articolo26,quinto comma della legge 10/1991
prevedeinfattiche«perleinnovazioni relative all’adozione di
sistemiditermoregolazioneedi
contabilizzazione del calore e
per il conseguente riparto degli
oneridiriscaldamentoinbaseal
consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominiodecideamaggioranza,inderoga agli articoli 1120 e 1136 del
Codicecivile».
Se la legge nazionale ha agevolato l’adozione della contabilizzazione, la Regione Lombardialahadunqueresaaddirittura
obbligatoria, sia pure con deroghe per le situazioni di eccessiva difficoltà tecnica. È prevista
una complessa decorrenza dell’obbligo. La delibera di giunta
regionale del 23 maggio 2012
(IX/3522)hamodificatoeprorogato sino al primo agosto del
2014 l’obbligatorietà per gli impianti per i quali il cambio di
combustibilesiaavvenutodopo
il 1˚agosto 1997, per quelli che si
sianocollegatiaretiditeleriscaldamentodopo il 1˚agosto1997 e
perquelliiqualivengaapprovato un progetto di ristrutturazionecomplessivacheconsentaun
miglioramento dell’efficienza
energetica non inferiore al 40%
rispetto al rendimento dell’impianto originario. Successivamente, lalegge regionale5 del31
luglio 2013 ha sostanzialmente
stabilitochesinoalprimogennaio2017nonsiapplichinosanzioniperitrasgressioni.
Ne è derivato un quadro
estremamente complesso, che
suggerisce tre succinti chiarimenti. In primo luogo, va detto
che i rapporti tra condomini in
tema di spese sono disciplinati
dallaleggedelloStatoenonpossono essere in alcun modo incisidallenormeregionali.Pertanto,doveilcondominioabbiarealizzatotermoregolazioneecon-
tabilizzazione,ogni condomino
hatitoloperesigerel’applicazione integrale dell’articolo 26 legge10/91,cheprevedelasuddivisionedellespese«inbasealconsumo effettivamente registrato». In secondo luogo, l’assembleahatitoloperdeterminarela
quota di consumi che trova ragione nella stessa esistenza
dell’impiantoechequindinonè
soggetta ad alcuna misurazione
(si vedano le previsioni rese
pubbliche nel febbraio 2013 con
la recente revisione della normaUNICTI 10200).
Infine,occorreconsiderarela
posizionedichi,essendoinposizione sfavorita (esposto a nord,
oppure sopra un piano a pilotis
oall’ultimopiano)temedirimanere da solo a sostenere i costi
per resistere alle temperature
più rigide e alla inefficiente coibentazione dell’edificio condominiale: ove possibile, meglio
tentaredimigliorarelecaratteristiche di isolamento dell’edificio, che sono la premessa per la
correttacontabilizzazione.
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