journal Mai 2014.indd - Conseil Régional des Notaires de la Cour d

Journal d’information
Notaires
Isère - Drôme - Hautes-Alpes
Protéger le chef
d’entreprise et sa famille :
place au contrat !
Les notaires de France consacreront leur 110ème
Congrès annuel (15-18 juin 2014 à Marseille) à la
« protection des chefs d’entreprise et de leur
famille ».
On enregistre en France 241 000 mariages chaque
année et 550 000 créations d'entreprises. Mais
à l’inverse, 133 000 divorces sont prononcés et
plus de 33 600 jugements de faillite. En outre, les
questions juridiques et patrimoniales ne se posent
plus seulement dans le cadre hexagonal : dans
16% des mariages, au moins l’un des époux est
de nationalité étrangère et 1,6 million de Français
vivent à l’étranger.
Jalonnées de projets, de réalisations, de réussites
ou d’échecs, l’activité professionnelle et la vie
familiale sont intimement liées et suscitent de
nombreuses questions.
• Comment concilier les projets professionnels et
familiaux ?
• Comment permettre un partage équitable des
richesses et promouvoir l’esprit d’entreprendre ?
• Comment développer l’activité professionnelle
en France ou à l'étranger sans nuire aux
intérêts familiaux ?
• Comment anticiper ?
DOSSIER
SPÉCIAL
PLUS-VALUE
FISCALE
SÉPARATION, VENTE DE LA RÉSIDENCE
PRINCIPALE ET IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE
Par Me Etienne NALLET, pages 2 et 3
Par Me Olivier GLAIZE, page 4
Nul n’a aujourd’hui une vie linéaire. De la première
union, formalisée (mariage, Pacs) ou non, jusqu’à la
succession (préparée ou non), vies professionnelle
et privée ne cessent de s’entrecroiser et d’interférer.
Comment éviter les pièges
des contrats d’assurance vie
non réclamés ?
Dans ce brassage perpétuel, le droit tient une place
prépondérante. Il s’impose car il offre des outils
d’adaptation aux situations contemporaines parfois
complexes
Un contrat d’assurance vie tombe en déshérence lorsqu’au décès de l’assuré, il
n’est pas réclamé par les bénéficiaires du
contrat.
.
Pour protéger de manière équilibrée à la fois
son entreprise et sa famille la solution est
nécessairement contractuelle : elle consiste à
établir le bon contrat au bon moment.
La vocation du notaire est d’accompagner ses
clients tout au long de leur vie. Vie personnelle,
bien-sûr, mais aussi professionnelle. Homme du
contrat, il est le mieux à même d’y parvenir en
nouant une relation de conﬁance et de partage
avec eux.
C’est dans ce sens que les équipes du Congrès
des notaires formuleront des propositions, dont la
ﬁnalité est d’améliorer le cadre juridique avec le
souci permanent de toujours plus
sécuriser vos projets.
David AMBROSIANO,
président de la Chambre des
notaires de l ‘Isère
Mercredi 21mai 2014
Supplément gratuit
Par Me Géraldine THOMANN-ROUSSET, page 5
Plus value
des terrains
après
construction
Me Philippe JACQUET, page 6
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SÉPARATION, VENTE DE LA RÉSIDENCE
Sans oser se prononcer sur la
durée du sentiment amoureux,
force est de constater que celui-ci
est trop rarement éternel.
Il arrive donc que les couples se
séparent et soient contraints
d’envisager la vente du logement
où ils s’étaient installés.
Or cette vente génère de nombreuses questions en ce qui concerne
l’impôt sur la plus-value immobilière et notamment sur
l’application de l’exonération pour cession de la résidence
principale.
Le principe de l’exonération pour
cession de la résidence principale
L’article 150 U 1° du Code général des
impôts dispose que la cession du bien
immobilier constituant la résidence
principale du cédant au jour de la cession
(ou de sa mise en vente) est exonérée de
l’impôt sur la plus-value immobilière. A
contrario, lorsque cette condition d’affectation n’est plus remplie au jour de
la cession, l’impôt est dû. Ce sera notamment le cas si le logement a été
donné en location, a été occupé gratuitement par des membres de la
famille ou est resté vacant.
On comprend dès lors les questions que le bénéfice de cette exonération
peut générer, lorsque par suite d’une séparation, l’un des membres du
couple a quitté la résidence principale et que celle-ci est ensuite vendue.
Toutefois, mais c’est là un principe général, une fois le bien mis en vente,
celle-ci devra intervenir dans un délai normal pour que les conjoints
puissent l’un et l’autre se prévaloir de l’exonération. Pour l’administration
fiscale, le délai « normal » entre la mise en vente du bien immobilier et sa
vente définitive est d’une année. Toutefois il est admis que ce délai puisse
être supérieur en fonction des conditions locales du marché immobilier,
des caractéristiques du bien cédé, ou des circonstances du dossier (si une
précédente vente n’est pas allée à son terme par suite d’un refus de
financement par exemple).
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En effet, il semblerait particulièrement injuste
que lors de la vente d’un bien immobilier par
un couple séparé, le membre du couple
ayant conservé l’usage de la résidence
principale puisse bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la plus-value
immobilière pour cession de la résidence principale et que le conjoint n’y
habitant plus, soit lui privé du bénéfice de cette exonération.
Aussi et afin de ne pas pénaliser le membre du couple dont le bien ne
constitue plus la résidence principale, l’administration fiscale admet que ce
dernier puisse bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la plus-value
immobilière pour cession de la résidence principale dès lors que le
logement était occupé par son ex-conjoint jusqu’à la mise en vente et que
la vente est intervenue dans un délai « normal ».
Par cette doctrine, l’administration fiscale admet que si la condition
d’affectation du bien à usage de résidence principale lors de la mise en
vente est remplie par l’un des conjoints, les deux pourront se prévaloir du
bénéfice de l’exonération.
Cette solution est admise tant pour les époux divorcés, que pour les
partenaires d’un pacs rompu ou les concubins séparés.
En conséquence et c’est heureux, le choix du couple sur celui qui
conservera l’usage du domicile commun est sans effet sur le bénéfice de
l’exonération.
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PRINCIPALE ET IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE
En guise de conclusion trois remarques peuvent être formulées :
* Dans l’hypothèse de la vente par des concubins séparés, l’administration fiscale devra
apprécier s’il s’agissait d’un véritable concubinage ou d’une simple cohabitation (la
présentation d’un certificat de vie commune ou de concubinage pourra permettre de justifier
l’existence d’un véritable concubinage).
* La circonstance que le membre du couple qui n’habite plus dans le bien immobilier soit
propriétaire de sa propre résidence principale au jour de la vente ne lui fait pas perdre le
bénéfice de l’exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières pour cession de la
résidence principale.
* Enfin aux termes d’une réponse ministérielle en date du 26 mars 2013, il a été indiqué que
le bénéfice de l’exonération des plus-values immobilières pour cession de la résidence
principale n’était subordonné à aucun délai particulier entre la date de séparation des
époux, partenaires ou concubins et la date de mise en vente du bien immobilier. Le seul
délai soumis à l’appréciation de l’administration fiscale est donc le délai « normal » entre la
mise en vente du bien et sa vente définitive.
Etienne NALLET, notaire
ILS SONT FOUS CES TERRIENS
Le comble
serait que la
séparation
du couple
génère des
plus-values !
!
Exemple :
Séparations des
conjoints,
partenaires ou concubins
Occupation à titre
de résidence
principale par les conjoints,
partenaires ou
concubins
Mise en
vente
Occupation à titre
de résidence
principale par l'un des
ex-conjoints, partenaires
ou concubins
Cession
Chacun des ex-conjoints
partenaires ou concubins peut bénéficier de l'exonération prévue en
faveur de la cession de la résidence
principale
Étude d'impact et aménagements :
PUBLI-REPORTAGE
Si nous sommes familiers des études
d’impact pour les Zones d’Aménagement Concertées il ne faut pas oublier
que la réglementation décrite à l’article
R122-2 du Code de l’environnement
s’applique également aux opérations de
lotissement ou au dépôt des permis de
construire.
L’article R122-2 du Code de l’environnement défini avec précision
dans un tableau annexé les opérations soumises ou non à étude
d’impact mais également celles soumises à la procédure dite de « cas
par cas ».
La procédure dite de « cas par cas » consiste à interroger l’Autorité
Environnementale (généralement représentée par la Direction régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement ou
DREAL) afin de définir s’il y a ou non étude d’impact, l’autorité ainsi
interrogée dispose de 1 mois pour transmettre sa réponse, en l’absence de réponse l’étude d’impact est obligatoire.
Les éléments « seuils de déclenchement » pour les opérations d’aménagement sont la surface de l’opération ainsi que la surface de plancher construite (ou envisagée dans le cas des lotissements) :
- Pour toute opération créant plus de 40 000 m de surface de plancher ou réalisée sur un terrain de plus de 10 hectares l’étude d’impact
est obligatoire.
- Pour les autres opérations créant entre 10 000 et 40 000 m de
surface de plancher ou réalisée sur un terrain de 5 à 10 hectares,
l’opération est soumise au « cas par cas » - La surface de 5 hectares
est ramenée à 3 hectares pour les communes non dotées d’un document d’urbanisme.
Quelques remarques :
- Lorsque le PLU a fait l’objet d’une évaluation environnementale dont
l’analyse a pris en compte les impacts du projet urbain considéré, alors
l’étude d’impact n’est pas requise.
- Les seuils tiennent compte de l’opération dans son ensemble et non
des phases successives d’aménagement.
- L’étude d’impact si elle est exigée est une pièce particulière du dossier de lotissement soumis à permis d’aménager (pièce 11) – A ce
titre, l’ensemble du dossier sera soumis à enquête publique par la
collectivité compétente dans l’instruction du dossier ce qui nécessite
des délais plus importants dans la réalisation de l’opération.
- Les permis de construire sont soumis aux mêmes règles mais uniquement en fonction de la surface de plancher créée.
3
Lorsque l’immeuble est détenu par
une société civile immobilière, la question se pose de savoir s’il est plus
opportun de procéder à une cession
des parts sociales de la société par les
associés, ou à une cession de l’immeuble par la société.
Nous comparerons ici le régime fiscal
de la plus-value de ces deux opérations, en nous limitant à l'étude d'une
société civile détenue par des personnes physiques relevant du régime
de l'impôt sur le revenu.
La fiscalité de l'acquéreur relève des droits d’enregistrement aux taux de 5,09% pour l'Isère, et de
5,80% pour la Drôme et les Hautes-Alpes, en cas
de cession de l’immeuble par la SCI, et au taux de
5% en cas de cession des parts sociales.
Qu’il s’agisse de la vente par la société de l’immeuble, ou de la vente des parts sociales par les
associés, le régime fiscal applicable au vendeur
est l’impôt sur la plus-value des particuliers.
Notons que pour relever des plus-values privées,
les opérations doivent avoir un caractère occasionnel. A défaut, l’activité exercée pourra être
considérée comme une activité de «marchand de
biens», et les profits en résultant seront imposés
au régime des Bénéfices Industriels et
Commerciaux.
La détermination
de la plus-value
brute
En cas de vente par la société
de l’immeuble
La plus-value brute est la différence entre le prix
de vente et le prix d'acquisition majoré des frais
d'acquisition et des travaux ou frais d'entretien.
En cas d’apport en société, le prix de cession est
égal à la valeur du bien apporté.
Les frais d’acquisition sont retenus au montant
réel ou par un forfait de 7,5% du prix d’acquisition.
Les travaux : pour un montant réel sur factures ou,
par un forfait de 15% du prix d’acquisition si le
bien cédé est détenu depuis plus de 5 ans.
En cas de vente des parts sociales
Le prix d’acquisition correspond au montant de la
contrepartie que le titulaire des parts a dû fournir
4
pour en acquérir la propriété ou la valeur retenue
pour la détermination des droits de donation ou
de succession.
Lorsque les titres sont acquis en rémunération
d'un apport, le prix d'acquisition est égal au montant de l’apport réalisé par l’associé.
Ainsi si l'associé a apporté 1.000 euros en capital
social à la création de la société, puis que la
société a acquis le bien immobilier, le prix d'acquisition des parts est bien de 1.000 Euros.
Mais ce prix d’acquisition peut être réévalué
(conformément à l'arrêt du 9 mars 2005 du
Conseil d'Etat). Ainsi dans le cas où un associé
cède les parts, le résultat de cette opération doit
être calculé pour assurer la neutralité de l'application de la loi fiscale compte tenu du régime spécifique de ces sociétés.
Il convient donc de retenir, comme prix d'acquisition de ces parts, leur valeur d'acquisition :
- majorée en premier lieu, d'une part, de la
quote-part des bénéfices de cette société
revenant à l'associé qui a été ajoutée aux
revenus imposés de celui-ci, antérieurement à
la cession et, d'autre part, des pertes ayant
donné lieu, de la part de l'associé, à un versement en vue de les combler ;
- puis minorée en second lieu, d'une part, des
déficits que l'associé a déduits pendant cette
même période, à l'exclusion de ceux qui
trouvent leur origine dans une disposition par
laquelle le législateur a entendu conférer aux
contribuables un avantage fiscal définitif, et,
d'autre part, des bénéfices afférents à des
entreprises exploitées en France par la société ou le groupement et ayant donné lieu
à
répartition au profit de l'associé.
Il est fortement conseillé d'établir un bilan
comptable pour chaque exercice qui permettra de faciliter le calcul du prix d'acquisition réévalué.
Les frais d’acquisition et les travaux sont retenus pour le montant réel. Le forfait de 7,5%
pour les frais d'acquisition et le forfait de 15%
pour les travaux ne sont pas applicables en cas
de cession de titres.
!
La détermination
de la plus-value
nette
En cas de vente de
l’immeuble
Il s’agit d’appliquer à la plusvalue brute les abattements
pour durée de détention. Le délai de détention
court depuis la date d’acquisition jusqu’à la date
de la cession.
A ce jour des abattements différents sont applicables pour la partie impôt sur le revenu et la
partie CSG. Ainsi il faut aujourd’hui 22 ans pour
l’exonération d’IR et 30 ans pour l’exonération de
CSG. Ces abattements ne sont pas applicables
en cas de cession d’un terrain à bâtir. Dans cette
hypothèse, le taux d’abattement est globalement
de 30 ans.
Jusqu'au 31 août 2014 il existe un abattement
exceptionnel de 25% sur la plus-value applicable
en cas de cession de biens autres que des
terrains à bâtir.
Une surtaxe (Article 1609 nonies G CGI) s’applique pour un montant de plus-value supérieure
à 50.000 Euros.
La plus-value ainsi calculée a été déterminée au
niveau de la société, mais elle devra être acquittée par chacun des associés, à concurrence de
ses droits dans le capital, dans les mêmes conditions que s’il était propriétaire de l’immeuble cédé
par la société.
En cas de vente des parts sociales
Les abattements pour durée de détention s’appliquent de la même manière que précédemment.
L’abattement exceptionnel de 25% ne peut pas
s’appliquer aux cessions de parts de société à
prépondérance immobilière (telle que définie à
l’article 150 UB CGI). La surtaxe (article 1609
nonies G CGI) s’applique. La plus-value ainsi calculée devra être acquittée par l’associé cédant
ses parts sociales.
Avant de savoir
si on vend l'immeuble
ou les parts sociales,
je vais reprendre
mes bouquins de
logarithmes !
Les exonérations à
la taxation de la plus-value
en cas de vente du bien
par la société
En cas de vente de l’immeuble
Les cas d’exonération sont : la cession de la résidence principale (quand le
logement appartenant à la société est mis gratuitement à la disposition d’un
associé), la première vente d’une résidence secondaire en vue d’acquérir
une résidence principale sous conditions, prix inférieur à 15.000 euros,
immeuble détenue depuis plus de 22 ans et 30 ans, remembrements,
cession d’un droit de surélévation (jusqu’au 31 décembre 2014).
En cas de vente des parts sociales
Seules sont exonérées les cessions de parts sociales détenues depuis une
certaine durée et celles portant sur des titres détenus par des associés occupant l'immeuble à titre de résidence principale. Les autres exonérations
prévues à l'égard des cessions d'immeubles ne sont pas applicables à la
cession de titres. Il en est ainsi notamment de l'exonération des cessions
n'excédant pas 15.000 Euros.
A la lecture de ces différences de calcul, il est donc impossible de conclure
par principe qu'une opération est plus avantageuse que l'autre pour le
vendeur. Il conviendra au cas par cas de faire des simulations pour qu'un
choix puisse se dégager.
Olivier GLAIZE, notaire,
délégué de l’Institut Notarial
du patrimoine et de la famille
Comment éviter les pièges
des contrats d’assurance vie
non réclamés ?
Un contrat d’assurance vie tombe en déshérence
lorsqu’au décès de l’assuré, il n’est pas réclamé par
les bénéficiaires du contrat.
Dans ce cas, l’argent reste chez l’assureur. Mais depuis la
loi du 17 décembre 2007, l’assureur doit rechercher les
bénéficiaires d’un contrat non réclamé. Les assureurs
doivent également rechercher si leurs clients sont toujours
de ce monde, ils ont accès pour cela au fichier INSEE des
personnes décédées.
Mais les assureurs se heurtent à un problème lorsque les
bénéficiaires ne sont pas nommés précisément.
Le souscripteur d’un contrat d’assurance vie peut désigner
le bénéficiaire dans un testament déposé chez son
notaire.
L’intérêt du testament est double :
- Il permet une certaine discrétion quant à l’identité
du bénéficiaire.
- Et cela pallie également la déshérence du contrat après
son décès, l’existence du contrat et l’identité du bénéficiaire étant révélées à l’ouverture du testament.
Dans le cas d’un testament déposé chez un notaire, le
souscripteur adoptera, pour la clause bénéficiaire le libellé
« selon dispositions testamentaires déposées en l’Etude de
Maître…. ».
Le testament devra alors désigner expressément une personne bénéficiaire.
En effet, lorsque le testament se contente de désigner un
légataire universel pour l’ensemble du patrimoine du
défunt, le contrat d’assurance vie sera alors considéré par
l’administration fiscale comme étant une partie de l’actif de
succession. L’administration considère dans ce cas qu’il n’y
a pas de bénéficiaire désigné.
En conséquence, le nom et les qualités du ou des bénéficiaires du contrat d’assurance doivent figurer expressément dans le testament. Ce sera pour le souscripteur la
certitude absolue d’une transmission efficace, tant sur
le plan civil, que sur le plan fiscal.
Il convient également de lever toute ambiguïté sur le ou les
contrats concernés et indiquer le nom de la compagnie
voire les numéros de contrat.
Le choix d’une clause bénéficiaire par testament présente
des avantages certains, mais comporte aussi l’obligation
de veiller à ce que la désignation mentionnée dans le testament demeure d’actualité. N’hésitez pas à consulter
votre notaire.
Géraldine THOMANN-ROUSSET, notaire
5
Plus value
des terrains
après
construction
Une plus value est déclenchée
lors de la vente d’une maison ou
d’un bâtiment voire d’un terrain
lorsque la différence entre le prix
de vente et le prix d’achat est
positif.
Un impôt s’applique sur cette différence
lorsqu’il ne s’agit pas d’une vente exonérée,
comme celle de la résidence principale ou
celle pour un prix inférieur à 15.000 €, par
exemple.
Le taux d’imposition de la plus value correspond à la somme de deux taux donnant le
taux global de 34,5 % : 19 % d’impôt sur le
revenu + 15,5 % de prélèvements sociaux.
Le taux d’imposition est appliqué sur la différence entre le prix de vente moins le prix
d’achat, les frais d’achat et les travaux éventuellement, le résultat est diminué d’un abattement pour durée de détention.
La durée de détention s’étale sur une période
différente selon le type de bien vendu.
En ce qui concerne les biens autres qu’un
terrain à bâtir, la durée et la cadence diffère
selon l’impôt sur le revenu d’une part et les
prélèvements sociaux d’autre part, c’est à
dire 22 ans pour l’impôt sur le revenu à 19 %
et 30 ans pour les prélèvements sociaux à
15,5 %.
En ce qui concerne les terrains à bâtir, la
durée de détention est unifiée pour les deux
taux, elle est de 30 ans avec un échelonnement différent de celui cité ci-dessus correspondant aux prélèvements sociaux.
La vente d’un terrain à
bâtir sur lequel le vendeur a édifié ou fait édifier un bâtiment peut
donner lieu à une plus
value taxable, appelée
profit de construction.
Ce profit est soumis au taux d’imposition de
34,5 % tant qu’il est réalisé par des particuliers de manière inhabituelle. Le professionnel tel que le promoteur ne verra pas ce taux
lui être appliqué.
6
Le calcul de cette plus value nécessite d’additionner la plus value sur le terrain et la plus
value sur la construction. En d’autres termes
le prix de vente dit de cession doit être ventilé entre terrain et construction pour permettre ce calcul.
Pour la partie
afférente
au terrain :
On va déduire du prix
théorique de revente du
terrain, le prix dit d’acquisition de ce terrain c'est-à-dire la valeur d’achat
ou à la valeur vénale du bien estimé dans la
donation ou la succession pour les terrains
recueillis à titre gratuit.
Le délai de détention se calcule à partir de la
date de l’acte d’achat ou de donation ou de la
date du décès, pour les successions. Le délai
est celui applicable aux cessions de terrains
à bâtir indiqué ci-dessus, soit 30 ans. A titre
d’exemple, un terrain reçu il y a plus de 30
ans par donation se verra exonéré de toute
plus value éventuelle.
Pour les
constructions :
On va déduire de la valeur
actuelle des constructions
le coût des travaux
avant leur achèvement, au sens large. Ainsi ces travaux peuvent être retenus en
diminution de la plus value s’il
s’agit de factures d’architecte,
d’entrepreneurs, voire de factures de matériaux ou de main
d’œuvre, le travail personnel du
vendeur ne peut être pris en
compte.
Le délai de détention se calcule alors
à partir de la date de début d’exécution
de ces travaux. Et le délai est celui applicable
aux cessions concernant les autres biens
que les terrains à bâtir, soit une durée de 22
ans pour l’impôt sur le revenu à 19 % et 30
ans pour les prélèvements sociaux à 15,5 %.
En outre les travaux réalisés après l’achèvement de la construction peuvent être également déduits de la plus value s’ils sont
justifiés par une facture d’entreprise, dans le
même esprit toute vente intervenant 5 ans
après l’achèvement des constructions peut
donner lieu à l’application de la déduction
forfaitaire de 15 % pour travaux non justifiés.
Ce forfait va s’appliquer sur le montant total
des sommes déductibles (valeur du terrain et
constructions)
En conclusion il apparaît que ce calcul complexe réalisé par le notaire nécessite qu’un
dossier complet avec les factures des travaux
et des entreprises étant intervenues sur le
chantier, soit conservé par le vendeur. A
défaut le calcul sera difficile et imparfait et la
plus value majorée.
Question
imposition sur
les plus-values :
mon cœur balance
entre le fisc et
les prélèvements
sociaux !
Philippe JACQUET, notaire
!
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MONTAGNE: 06 37 02 21 65
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SCP PANOSSIAN 04 75 78 17 07
Journal d’information des notaires
de la Cour d'appel de Grenoble
Maquette, réalisation : Concept & Visuel, photos Stocklib.
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