La relazione del prof. Giannotti

OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE
7° RAPPORTO SULLA FINANZA IMMOBILIARE 2014
SGR IMMOBILIARI: LA REDDITIVITA’
Claudio Giannotti – Università LUM
[email protected]
Roma, 11 giugno 2014
Il Convegno è stato realizzato con il contributo di
Roma, 11 giugno 2014
OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE | 7° RAPPORTO SULLA FINANZA IMMOBILIARE 2014
SGR IMMOBILIARI E IL CAMPIONE ANALIZZATO
Il sistema delle SGR e dei fondi immobiliari è cresciuto nel
tempo, vivendo una lunga fase di crisi economica e immobiliare
I dati disponibili sulle SGR immobiliari mostrano una
diminuzione della redditività media e un differenziale economico
e competitivo per dimensione (Banca d’Italia, Relazione Annuale,
vari anni e altri Studi/Rapporti)
Questa presentazione contiene i risultati sulla redditività,
efficienza operativa e produttività di un campione di SGR
immobiliari (primi risultati di una più ampia ricerca in corso di
svolgimento)
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OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE | 7° RAPPORTO SULLA FINANZA IMMOBILIARE 2014
SGR IMMOBILIARI E IL CAMPIONE ANALIZZATO
Abbiamo analizzato …
Un campione di 15 SGR immobiliari, con un patrimonio gestito
complessivo al 2012 di 25,1 mld euro
Il patrimonio gestito nel 2012 dalle singole SGR varia da un
minimo di 370 mln di euro ad un massimo 6,4 mld di euro
I Bilanci di impresa dal 2006 (Istruzioni di Vigilanza 2006 –
IAS/IFRS) al 2012 (fonte: Cerved Group)
Solamente gli esercizi in cui le SGR presentavano un reddito
operativo positivo, escluse le fasi di avvio e primo sviluppo
Indici di bilancio espressi come mediane, perché meglio
rappresentano il campione (presenza di alcuni valori estremi)
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OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE | 7° RAPPORTO SULLA FINANZA IMMOBILIARE 2014
IL CAMPIONE DI SGR – Patrimonio gestito 2012 = 25,1 mld euro
AEDES BPM REAL ESTATE SGR
BENI STABILI GESTIONI SGR
BNP PARIBAS REIM SGR
CASTELLO SGR
FABRICA IMMOBILIARE SGR
FINANZIARIA INTERNAZIONALE INVESTMENTS SGR
GENERALI IMMOBILIARE ITALIA SGR
HINES ITALIA SGR
IDEA FIMIT SGR
INVESTIRE IMMOBILIARE SGR
PRELIOS SGR
REAM SGR
SERENISSIMA SGR
SORGENTE SGR
TORRE SGR
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LE SGR IMMOBILIARI: DATI AGGREGATI
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
7
222,25
31,75
9
263,99
29,33
185
20,56
10.565,02
1.173,89
164,04
18,23
12
309,22
25,77
253
21,08
13.719,42
1.143,29
211,95
17,66
12
345,31
28,78
307
25,58
14.926,68
1.243,89
234,26
19,52
14
352,60
25,19
381
27,21
17.354,50
1.239,61
251,43
17,96
15
403,37
26,89
422
28,13
19.406,80
1.293,79
265,81
17,72
15
583,13
38,88
473
31,53
24.328,58
1.621,91
445,01
29,67
15
578,67
38,58
515
34,33
25.091,98
1.672,80
444,05
29,60
132,14
18,88
20,97
3,00
111,16
15,88
43,21
6,17
44,15
6,31
130,89
14,54
27,17
3,02
103,72
11,52
53,70
5,97
34,29
3,81
161,34
13,44
18,77
1,56
142,57
11,88
76,15
6,35
44,80
3,73
172,99
14,42
16,95
1,41
156,04
13,00
82,72
6,89
65,55
5,46
176,77
12,63
15,65
1,12
161,11
11,51
96,82
6,92
44,37
3,17
211,25
14,08
16,51
1,10
194,74
12,98
108,85
7,26
55,97
3,73
199,62
13,31
15,12
1,01
184,50
12,30
110,21
7,35
41,71
2,78
233,10
15,54
14,42
0,96
218,68
14,58
141,27
9,42
57,05
3,80
N° SGR
Totale attivo
(mln €)
Numero
dipendenti
Patrimonio gestito
(mln €)
Patrimonio netto
(mln €)
Totale
Media
Totale
Media
Totale 9.281,94
Media 1.325,99
Totale
139,29
Media
19,90
Commissioni attive
(mln €)
Commissioni passive
(mln €)
Commissioni nette (MOL)
(mln €)
Costi operativi
(mln €)
Utile dell'esercizio
(mln €)
Totale
Media
Totale
Media
Totale
Media
Totale
Media
Totale
Media
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OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE | 7° RAPPORTO SULLA FINANZA IMMOBILIARE 2014
IL CE DELLE SGR (TUTTE) – Banca d’Italia Relazione Anno 2013
«Le SGR attive nel comparto dei fondi chiusi immobiliari hanno
scontato l’andamento negativo dei fondi gestiti dovuto alla debolezza
del mercato immobiliare italiano, con una riduzione degli utili netti di
oltre il 50 per cento (da 60 a 29 milioni)» (Banca d’Italia, 2014)
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OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE | 7° RAPPORTO SULLA FINANZA IMMOBILIARE 2014
GLI INDICI DI REDDITIVITA’: ROE e ROI
ROE
ROI
2005
2006
2007
2008
25,79% 16,20% 18,48% 11,73%
21,68% 20,00% 19,79% 23,17%
2009
14,21%
19,47%
2010
2011
2012
21,67% 19,15% 18,92%
19,87% 20,63% 18,18%
30,00%
25,00%
20,00%
ROE
15,00%
ROI
10,00%
5,00%
0,00%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
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LE COMMISSIONI ATTIVE E PASSIVE
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Comm. Att. / Patr. Gest. 1,45% 1,36% 1,19% 1,30% 1,26% 1,16% 1,14% 1,14%
Comm. Pass. / Patr. Gest. 0,25% 0,26% 0,12% 0,05% 0,05% 0,05% 0,04% 0,04%
1,60%
1,40%
1,20%
1,00%
Commissioni attive /
Patrimoni gestiti
0,80%
Commissioni passive /
Patrimoni gestiti
0,60%
0,40%
0,20%
0,00%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
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OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE | 7° RAPPORTO SULLA FINANZA IMMOBILIARE 2014
LE COMMISSIONI ATTIVE E PASSIVE
2005
Comm. Passive /
Comm. Attive
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
26,12% 20,49% 8,29%7,88%6,77%4,85%4,58%4,27%
30,00%
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
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LE COMMISSIONI ATTIVE IN % (VALORI MEDI)
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
A. GESTIONE DI PATRIMONI
Commissioni di gestione
79%
Commissioni di incentivo
7%
Commissioni di sottoscrizione e rimb.
2%
Commissioni di switch
0%
Altre commissioni
11%
Totale comm. da fondi comuni
99%
Totale comm. da gestioni individuali
0%
Totale comm. fondi pensione aperti
0%
Totale comm. gest. ricevute in delega
1%
Totale commissioni di gestione (A)
100%
B. ALTRI SERVIZI
Consulenza
0%
Altri servizi
0%
Totale commissioni per altri servizi (B)
0%
77% 82% 89% 89% 94% 97% 96%
10% 2% 4% 1% 1% 0% 0%
2% 7% 2% 1% 1% 0% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
4% 0% 0% 4% 2% 1% 2%
92% 92% 94% 95% 98% 98% 98%
3% 2% 2% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
1% 1% 0% 0% 0% 0% 0%
96% 96% 96% 95% 98% 98% 98%
4%
0%
4%
4%
0%
4%
3%
1%
4%
5%
1%
5%
2%
0%
2%
2%
0%
2%
1%
1%
2%
10
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
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L’INCIDENZA DELLE GESTIONI EXTRACARATTERISTICHE
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Utile netto/Redd. Operativo 63,26% 62,46% 62,74% 69,27% 63,48% 65,55% 63,43% 68,56%
70,00%
68,00%
66,00%
64,00%
62,00%
60,00%
58,00%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
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L’EFFICIENZA OPERATIVA: COSTI OPERATIVI E MOL
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Costi operativi / MOL 50,97% 69,11% 68,93% 74,97% 65,21% 55,95% 61,74% 67,86%
80,00%
70,00%
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
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L’EFFICIENZA OPERATIVA: COSTI OPERATIVI E PATRIMONI
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Costi operativi / Patr. Gest. 0,57% 0,65% 0,66% 0,61% 0,61% 0,57% 0,56% 0,63%
0,68%
0,66%
0,64%
0,62%
0,60%
0,58%
0,56%
0,54%
0,52%
0,50%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
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L’EFFICIENZA OPERATIVA: SPESE AMMINISTRATIVE
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Spese amministrative /
97,23% 99,64% 99,82% 99,01% 98,62% 97,13% 98,08%
Costi operativi
(valori medi)
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Spese per il personale
di cui: Personale dipend.
di cui: Altro personale
di cui: Amm.tori e sindaci
49%
36%
4%
8%
52%
37%
2%
13%
51%
39%
2%
10%
52%
39%
1%
11%
58%
46%
1%
11%
59%
48%
1%
10%
59%
48%
0%
10%
59%
51%
0%
8%
Altre spese amministrative 51%
48%
49%
48%
42%
41%
41%
41%
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
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OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE | 7° RAPPORTO SULLA FINANZA IMMOBILIARE 2014
LA PRODUTTIVITA’
(in euro)
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Commissioni attive
578.343 468.013 450.714 421.208 470.550 409.928 406.386
/ N. dipendenti
Reddito operativo /
152.322 152.174 119.344 142.492 164.101 159.989 139.358
N. dipendenti
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
-
Reddito operativo / N.
dipendenti
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
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OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE | 7° RAPPORTO SULLA FINANZA IMMOBILIARE 2014
CONCLUSIONI
Le SGR immobiliari si trovano ad affrontare nuove sfide
competitive
La crescita dei patrimoni gestiti e dei ricavi, l’efficienza
operativa delle strutture interne, l’adeguatezza degli assetti
organizzativi anche per poter operare e competere a livello
internazionale sono obiettivi prioritari
Dall’analisi di un campione di SGR immobiliari emerge una
diminuzione della redditività, un aumento dell’incidenza dei costi
operativi, con significative differenze tra le SGR considerate
Prossimi passi: ampliare la numerosità del campione,
analizzando i vari aspetti dell’equilibrio gestionale delle SGR
specializzate, creando anche dei sottocampioni omogenei
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