私募ファンドによる 投資が回復 ジャパン・キャピタル・フロー 2016年第4四半期 • 日本の2016年通年の投資額は、前年比11%減の3兆6,700億円 （米ドル建てでは前年比1%減の338億ド ル） となった。 また2016年第4四半期の投資額は、前年同期比25%増の8,830億円 （米ドル建てでは前年 コンテンツ エグゼクティブ・サマリー 同期比38%増の80億ドル） となった。 概要（Overall） • 限定的な物件の市場供給により、2015年第4四半期以降前年同期比での投資額停滞傾向が続いてい 期まではスポンサーから物件を取得するケースが多い上場リートによる取得が全体投資額の約半分 2 ファクター（Why?） 3 注記および用語説明 4 を占めていたものの、2016年第4四半期においては3割程度の留まっており、他方、私募ファンド等によ る投資額が増加している。 • 2016年通年の上場リートによる投資額は1兆5,000億円 （全体投資額の42%） となり、前年比で20%増加 した。一方、私募ファンドによる投資額は9,500億円 （全体投資額の26%） となり、前年同期比で35%減 少している。 しかしながら、 2016年第4四半期のみに着目すると、私募ファンドによる投資額は3,200億 円となり、前年同期比で17%増加している。年末にかけて私募ファンドによる投資の勢いが回復してき たといえる。 • 2016年の海外投資家による投資額は5,300億円となり、前年同期比で41％の減少となった。海外投資 家による投資額が全体投資額に占める割合は14％と前年比で低下している。物件供給パイプライン を持たない海外投資家による新規の物件取得は難しい状況が続いているものの、第4四半期におい てはドイツ銀行がGLP成田を82億円で取得、TH Real Estateが銀座一丁目ビルを取得するなど再び活 発な動きが見られ始めている。 内外投資家による投資意欲は衰えていないものの、物件売却の動きが鈍い状況は2017年にかけても 継続するものと思料される。 JLLは2017年の日本国内商業用不動産投資額を前年比横ばいの3.7兆円 程度になるものと予測している。 取引時点 物件名 セクター Dec-16 品川シーサイドパークタワー オフィス Oct-16 トレードピアお台場 オフィス Dec-16 キャタピラージャパン相模原事業所 Dec-16 物流ポートフォリオ（3物件） Dec-16 シェラトン沖縄サンマリーナリゾート 新規上場J-REIT セクター、 エリア分析（What, Where?） 予測（Outlook） 3 4 お問い合わせ先 赤城 威志 リサーチ事業部長 03 5501 9235 [email protected] 伊藤 翔 リサーチ事業部 マネージャー 03 5501 9248 [email protected] More information • 日本の商業用不動産投資額は、2015年に前年比で減少に転じ、2016年も2年連続で減少となった。国 2016年第4四半期の代表的取引 2 取得者別分析（Who?） たが、今四半期の投資額は4四半期ぶりに前年同期比で2ケタ成長となった。年末にかけて売り物件 の市場供給が増加したことが投資額増加に寄与しているものと考えられる。実際、 2016年の第3四半 1 価格 320億円 www.joneslanglasallesites.com/gcf February 2017 売主 買主 東品川2特定目的会社 投資法人みらい 約300億円 MJ総合ファンド・セブン （報道による） 工場等 総事業費 約1,330億円 物流施設 306億円 ホテル http://www.joneslanglasalle.co.jp/japan/ja-jp/research 合同会社台場地所 （いちごのSPC） キャタピラージャパン 相模原1ロジスティック特定 目的会社 プロロジスのSPC 日本プロロジスリート投資法人 200億円超 榎坂特定目的会社 （報道による） 上場 投資法人名 セクター 資産規模 Dec-16 投資法人みらい 総合型 1,007億円 森トラスト株式会社 スポンサー 三井物産グループ イデラキャピタルマネジメント 1 Who? Overall 年末にかけて私募ファンドによる 2016年は前年比で投資額減少 投資額が増加 日本国内投資額 リートの新規上場の動きが継続 日本の2016年通年の投資額は、前年比11%減の3兆6,700億円 （米ドル建てで は前年比1%減の338億ドル） となった。 また2016年第4四半期の投資額は、前 年同期比25%増の8,830億円 （米ドル建てでは前年同期比38%増の80億ドル） となった。 2016年通年の上場リートによる投資額は1兆5,000億円 （全体投資額の42% ） となり、前年比で20%増加した。一方、私募ファンドによる投資額は9,500億 円 （全体投資額の26%） となり、前年同期比で35%減少している。 しかしなが ら、2016年第4四半期のみに着目すると、私募ファンドによる投資額は3,200億 円となり、前年同期比で17%増加している。年末にかけて私募ファンドによる 投資の勢いが回復してきたといえる。 限定的な物件の市場供給により、2015年第4四半期以降前年同期比での投 資額停滞傾向が続いていたが、今四半期の投資額は4四半期ぶりに前年同 期比で2ケタ成長となった。年末にかけて売り物件の市場供給が増加したこ とが投資額増加に寄与しているものと考えられる。実際、 2016年の第3四半期 まではスポンサーから物件を取得するケースが多い上場リートによる取得が 全体投資額の約半分を占めていたものの、 2016年第4四半期においては3割 程度の留まっており、他方、私募ファンド等による投資額が増加している。 世界の都市別投資額ランキング 世界都市別に投資額をみると、東京都内の2016年の投資額は138億ドルとな り世界第6位となった。前年には世界3位となっていたが、 日本国内とりわけ 都心部における物件供給が限定的であることにより投資額は前年比で減少 し順位を落とした。 アジア太平洋地域内で順位を下げ、上海の後塵を拝する2位となっており、 ま た僅差でソウルが3位につける形となった。昨年は売り物件の少ない東京か ら地方圏へ投資行為が波及したことに加え、先の2都市では数千億の高額取 引が見られた中、東京における大型物件取引が市場で成立しなかったのも 要因の一つである。 図表 1 日本国内の投資総額推移 海外投資家が数少ない取得機会をつかむ 2016年の海外投資家による投資額は5,300億円となり、前年同期比で41％の 減少となった。海外投資家による投資額が全体投資額に占める割合は14％ と前年比で低下している。物件の市場供給が限定的な状況を背景に、物件 供給パイプラインを持たない海外投資家による新規の物件取得は難しい状 況が年間を通して続いた。 しかしながら、第4四半期においてはドイツ銀行がGLP成田を82億円で取 得、TH Real Estateが銀座一丁目ビルを取得するなど再び活発な動きがみられ 始めている。 日本国内の物件は安全資産としての認識が強く、世界情勢が不 安定な中、海外投資家による日本国内の不動産への投資意欲は依然として 高い状態が続いている。 図表 3 購入者属性別投資額割合 100% (10億円） 8,000 7,000 80% 6,000 70% 5,000 60% 4,000 50% 3,000 40% 43% 29% 2008 2009 2010 2011 2Q 2012 2013 3Q 2014 2015 2016 33% 18% 30% 7% 15% 16% 25% 29% 30% 2007 2008 18% 9% 0% 4Q 出所 : JLL 32% 14% 33% 10% 2007 39% 25% 30% 20% 1Q 2009 上場リート 38% 38% 2011 2012 18% 23% 14% 25% 19% 26% 10% 36% 27% 45% 2013 2014 私募ファンド 不動産会社 42% 31% 26% 17% 2010 10% 22% 26% 2015 その他 2016 出所 : JLL 図表 2 都市別投資総額ランキング （2016年） 図表 4 海外投資家投資額推移 （10億米ドル） (10億円） 3,000 ニューヨーク ロンドン 2,500 ロサンゼルス 35% 2,000 パリ 上海 1,500 東京 ソウル 20% 1,000 ワシントンDC アメリカ大陸 欧州・中東・アフリカ アジア太平洋地域 シリコンバレー 香港 0 出所 : JLL 22% 30% 1,000 0 9% 90% 2,000 2 今四半期においては、投資法人みらいが資産規模1,007億円で上場するなど のIPOに加え、 日本プロロジスリートが306億円の物流ポートフォリオを取得 するなどの上場リートの動きがみられた。 10 20 30 40 11% 500 0 50 19% 2007 2008 2009 18% 20% 12% 2012 2013 14% 4% 2010 2011 海外投資家による不動産購入額(全国) 出所 : JLL 22% 2014 2015 海外投資家割合(%) 2016 Why? What? Where? 投資対象は拡大傾向 魅力的な水準にあるイールドギャップ 物流施設、 ホテルに対する投資額が増加 インカム重視のファンドにとって東京の魅力はさらに向上 2016年年間を通して成長著しい物流施設とインバウンド需要が好調なホテ ルに対する投資額が増加となった。 2016年の物流施設に対する投資額は 8,500億円となり前年同期比で111%の大幅増加となった。今四半期において は日本プロロジスリートが3物件のポートフォリオを306億円で取得したこと に加え、 ラサール不動産投資顧問が3物件を225億円で売却するなどの動き があった。 また、 シェラトン沖縄サンマリーナリゾートやハイアットリージェン シー大阪などの大型物件の売買のあったホテルの投資額も前年比で増加し ている。 東京Aグレードオフィスのキャップレートは前四半期比横ばいの2.95%となり、 一方で日本の10年物国債利回りは前四半期比で10bps上昇して0.05%となっ た。結果としてこれらの差で表されるイールドギャップは2016年12月末で290 bpsとなり、前四半期比で10bps縮小した。 一方、都心における物件供給が限定的となっているオフィスやリテールに対 する投資額は前年比で減少となっている。 一方、2016年第4四半期においては他の主要都市でも、金利の上昇がみられ、 イールドギャップが縮小した。 しかし、東京と比較して金利の上昇幅が大き い都市が多かったことにより、東京のイールドギャップの大きさは前四半期 と比較してさらに際立っている。 したがって、 インカム重視のコアファンド等 にとって東京オフィスは依然として魅力的な投資対象となっているものと考 えられる。 投資は東京以外の地域に拡大傾向 金融機関の融資姿勢に若干の落ち着き 都心5区内の物件に対する投資額割合は限定的な売り物件の供給により前 年と比較して大幅に減少し29％となった。 5区を除く東京都内の物件に対す る投資額割合は前年比で若干減少し13％となっている。一方、東京都を除く 東京圏（神奈川、千葉、埼玉） の物件に対する投資額割合は25％となり前年 比で拡大している。今四半期においてはGLPの特定目的会社がキャタピラー ジャパン相模原営業所を取得する等の売買があった。 投資額割合は東京圏で全体の68％、 その他エリアで32％となっており、昨年 に引き続き地方圏への投資が拡大している。地方圏の投資額拡大には物流 施設やホテルに対する投資額増加が大きく寄与している。 90% 80% 70% 60% 4% 18% 6% 5% 8% 7% 4% 4% 6% 9% 9% 4% 8% 16% 3% 3% 5% 3% 2% 22% 35% 19% 50% 30% 20% 64% 20% 76% 55% 49% 4% 5% 9% 19% 25% 22% 40% 図表 7 主要都市のイールドスプレッド推移（Aグレードオフィスvs10年物国債利回り） 4% 6% 14% 10% 20% 13% 62% 出所 : JLL 47% 41% 2007 2008 オフィス 80% 6% 8% 3% 3% 1% 3% 13% 14% 70% 12% 8% 14% 19% 90% 60% 50% 2009 2010 リテール 2011 2012 物流施設 2013 2014 ホテル 2% 1% 3% 1% 4% 4% 0% 5% 1% 3% 2% 8% 2% 2% 4% 12% 3% 9% 12% 9% 7% 14% 9% 22% 14% 24% 21% 26% 2015 2016 その他 20% 49% 47% 62% 出所 : JLL 25% 52% 38% 2007 2008 東京都5区 大阪圏 2009 2010 2011 2012 32% 2013 ー東京 ーシンガポール 出所 : JLL, Thomson Reuters 8% 7% 4% 13% 19% 25% 15% 13% 60% 10% 0% 0 ー香港 ーニューヨーク ーロンドン 図表 8 東京オフィスキャップレートと日銀短観 金融機関の貸出態度 3% 3% 1% 8% 3% 10% 3% 12% 13% 18% 40% 30% 200 -100 図表 6 地域別投資額割合 100% 300 100 58% 10% 0% (bps) 500 400 23% 30% 67% 41% 3% 5% 7% 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11 1Q12 2Q12 3Q12 4Q12 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 100% 14% 45% 2014 39% 2015 29% 2016 （５区除く）東京都内 （東京都除く）東京圏 名古屋圏 福岡圏 その他 6.0% 30 5.5% 20 5.0% 10 4.5% 0 4.0% - 10 3.5% - 20 3.0% - 30 2.5% - 40 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11 1Q12 2Q12 3Q12 4Q12 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 図表 5 セクター別投資額割合推移 2016年12月に公表された日本銀行の短観によると、不動産業に対する金融 機関の貸出態度は1ポイント低下し21となった。 マイナス金利導入により金融 機関の貸出姿勢は積極化し、2016年9月には22を記録したが、 年末にかけて 貸出態度は落ち着きを見せた。他方、限定的な不動産取引を背景に都心の オフィスにかかるキャップレートは前四半期比で横ばいとなった。 ただし、不 動産キャップレートと金利水準とのギャップは依然として大きいため、低金 利が続く限りは将来における若干のキャップレート低下余地はあるものと判 断される。 ーAグレードオフィス利回り ーBグレードオフィス利回り 金融機関の貸出態度（不動産・全規模） ー 出所 : JLL, 日本銀行 3 Outlook 2017年は投資額横ばい予測 キャップレート低下、価格上昇が継続 2016年末において、 キャップレートは歴史的な低水準にあるものの、 投資家によ る日本国内不動産への投資意欲と引き続き大きく確保されているイールドギ ャップを勘案すると、 2017年末にかけてキャップレートはさらに若干低下するも のと考えられ、 不動産の価格上昇は継続するものと予測される。 図表 9 大陸ごとの投資額推移および予測 (10億米ドル） 800 600 500 大型物件の取引増加が投資額増加のキーポイント 400 0 - 5% 0% 5 -10% 300 2016年にはマイナス金利の追い風を受けた上場リートによる投資額が前年比 で増加した。 一方で、 限定的な売り物件の市場供給により私募ファンドによる 投資額は大幅に減少した。 2017年の投資額は私募ファンドによる物件取得の 動きが広がるか否かに左右されるものと思われる。 特に大型物件の市場供給 の如何により投資額は上振れする可能性もある。 2017年の投資額は前年比で横ばい予測 0 - 5% 700 200 100 0 アメリカ大陸 出所 : JLL EMEA アジア太平洋地域 グローバル 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 (予測） JLLは、 2017年の世界の商業用不動産投資額の見通しを前年比横ばいもしくは 若干増加の7,000億ドル前後とみている。 アジア太平洋地域についても前年比 横ばいの1,300億ドル程度とみている。 日本の商業用不動産投資額は、 2015年に前年比で減少に転じ、 2016年も2年連 続で減少となった。 国内外投資家による投資意欲は衰えていないものの、 物件 売却の動きが鈍い状況は2017年にかけても継続するものと思料される。 JLLは 2017年の日本国内商業用不動産投資額を前年比横ばいの3.7兆円程度になる ものと予測している。 注記および用語説明 個別の商業用不動産あるいは資産ポートフォリオ（あるいは資産を保有する特別目的会社の株式） の取得 商業用不動産への直接投資に含まれるもの ・500 万米ドルを超えるすべての取引 • カバーしているセクターは、オフィス、リテール、ホテル（カジノを含む）、インダストリアル、複合用途、 その他（介護施設、学生寮を含む） 不動産の直接投資 データにはREIT 組成を含む、以下の条件を満たした不動産会社のM&A が含まれる ・実質的に不動産取引である ・不動産以外の主要資産（労働力、知的所有権、のれん代など） が譲渡されない ・収入の70% 以上を直接的な賃料収入から得ている ・取引により、所有権の大幅（30% 以上） な変更が生じる ・取引は「市場価格」で行われる ・IPO 価格で新たな投資家に売却した比率のみが含まれる 商業用不動産への直接投資に含まれないもの ・法人単位の取引、開発案件、集合住宅への投資 法人単位の取引 企業による資産取得で、不動産資産以外の主要資産（労働力、知的所有権、のれん代など） が譲渡される場合のことを指す。例え ば、REITの非公開化や「グループ企業間での取引」- 企業が株式の過半数を保有する子会社に不動産を売却する場合など 開発案件 「将来の」開発計画や「土地」取引として分類される取引を指す アジア太平洋地域 オーストラリア、中国、香港、インド、インドネシア、日本、マカオ、マレーシア、ニュージーランド、フィリピン、シンガポール、 韓国、台湾、ベトナム、タイの不動産への直接投資をカバー 欧州 ベルギー、ブルガリア、クロアチア、チェコ共和国、フィンランド、フランス、ドイツ、ハンガリー、アイスランド、イタリア、 ルクセンブルク、オランダ、ポーランド、ルーマニア、ロシア、スロバキア、スロベニア、スペイン、スウェーデン、スイス、トルコ、 英国の不動産に対する直接投資をカバー 中東および アフリカ大陸 4 バーレーン、イスラエル、クウェート、レバノン、カタール、サウジアラビア、UAE の不動産に対する直接投資をカバー アフリカでは、南アフリカをカバー アメリカ大陸 カナダと米国の不動産に対する直接投資をカバー。アルゼンチン、ブラジル、チリ、コロンビア、コスタリカ、メキシコ、パナマ、 ペルーへの直接不動産投資については部分的にカバー 日本国内地域分類 東京都5区：千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区、 東京圏：東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県、 大阪圏：大阪府・京都府・兵庫県・奈良県、 名古屋圏：愛知県・岐阜県・三重県、 福岡圏：九州各県 為替レート 取引額を米ドル建てに換算する上では、取引が行われた四半期の平均為替レートを用いている グロスアップ 市場カバレッジを反映させるため、取引額はグロスアップしている
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