リサーチ TＯＤＡＹ 2016 年 7 月 15 日 東京の不動産は世界的に魅力がある 常務執行役員 チーフエコノミスト 高田 創 日本の不動産市場については、過熱感への懸念も根強いが、マイナス金利が下支え要因になっている 面もあるため、定量的な視点も含めた分析が重要になる。みずほ総合研究所は、不動産市場についてリポ ートを発表している1。今日海外マネーの動向が注目されているが、海外投資家の視点からみて日本の不 動産市場にどの程度の投資妙味があるかを考える必要がある。海外投資家は日本の株式市場だけでなく、 不動産市場においても売買両面から存在感を高めている。なかでも昨今は日本の不動産市場に対しアジ アからの影響が拡大している。ここでは東京のオフィス市場を中心に考えるが、海外投資家にとって東京の 不動産は引き続き一定の魅力を有する市場と考えられる。 下記の図表は、世界主要都市のプライムイールドを比較したものである。単純にイールドの観点から比較 すれば、東京は、他の都市に比べてキャップレートであるイールドが低いことから、割高との見方は根強い。 ■図表 主要都市のプライムイールド 7 （％） 6 5 4 3 2 1 フランクフルト ロンドン ニューヨーク 香港 シンガポール 東京 0 2012 2013 2014 2015 上海 2016 （年） （注）グレード A オフィスの利回り （資料）JLL よりみずほ総合研究所作成 一方、投資収益の観点からは、キャップレートと長期金利（10年国債利回り）との差をとったイールドギャ ップをみる必要がある。東京の場合は、低金利が続くことで、調達金利を勘案したイールドギャップが相対 的に高い。 1 リサーチＴＯＤＡＹ 2016 年 7 月 15 日 ■図表：主要都市のイールドギャップ 5.0 （％） 4.5 フランクフルト ロンドン ニューヨーク 香港 シンガポール 東京 上海 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 2012 2013 2014 2015 2016 （年） （資料）JLL よりみずほ総合研究所 下記の図表は、オフィス市場の特性をグローバルに比較したものだ。横軸にイールドギャップで示される 平均収益率をとり、縦軸に賃料変化率の標準偏差で計測したボラティリティをとって、各都市をプロットして いる。右下に行くほど、ボラティリティが小さく収益率が高いため、投資妙味が大きい。この図表から、東京 の優位性は上位に位置することが分かる。東京は、アジアの主要都市の間でのみならず、ロンドンやニュ ーヨークよりも優位性が高い。こうした特性上、東京は海外投資家を引き付ける強みをもつと考えられる。 ■図表：主要都市のオフィス市場比較 25 モスクワ 20 ボ ラ テ 15 ィ リ テ 10 ィ 優位性大 シンガポール 香港 上海 5 ロンドン ムンバイ ニューヨーク 0 0 0.5 1 シドニー パリ 1.5 2 2.5 東京 3 フランクフルト 3.5 4 収益性・％ （注）2011Q2～2016Q1 データで算出（ムンバイは 2012Q1～）。収益性はイールドギャップの期間平均値。 ボラティリティは各都市の賃料変化率から計算。 （資料）JLL よりみずほ総合研究所作成 1 市川雄介 「最近の不動産市場について」（みずほ総合研究所 『みずほリポート』 2016 年 6 月 30 日） 当レポートは情報提供のみを目的として作成されたものであり、商品の勧誘を目的としたものではありません。本資料は、当社が信頼できると判断した各種データに基づき 作成されておりますが、その正確性、確実性を保証するものではありません。また、本資料に記載された内容は予告なしに変更されることもあります。 2
© Copyright 2024 ExpyDoc
