Lagerflächenmarktüberblick

Lagerflächenmarktüberblick
Deutschland | 3. Quartal 2016
Erschienen im Oktober 2016
JLL • Lagerflächenmarktüberblick • Oktober 2016
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Der Markt für Logistikflächen in Deutschland boomt
In den ersten neun Monaten 2016 lag das Umsatzvolumen auf dem
deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen bei insgesamt rund
5 Mio. m2 (Eigennutzer und Vermietungen). Damit bewegt sich der
Umsatz leicht (+3 %) über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres.
Die 5- und 10-jährigen Durchschnittswerte wurden deutlich um 20 %
bzw. 43 % übertroffen. Es ist absehbar, dass 2016 als neues Rekordjahr in die Geschichte des Logistikflächenmarktes eingehen
wird. Die anhaltende Nachfrage nach neuen Logistikflächen – u.a.
getrieben durch den Onlinehandel – wird auch im vierten Quartal
zu einem guten Umsatzergebnis führen, so dass zum Jahresende
die 6,5 Mio. m2 – Marke erreicht werden könnte.
Flächenumsatz in den „Big 5“ im Jahresvergleich leicht rückläufig
In den „Big 5“-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) lag das umgesetzte Flächenvolumen mit insgesamt rund 1,48 Mio. m2 um 5 % unter dem Wert des Vorjahres. Der
fünfjährige Durchschnittswert der ersten drei Quartale wurde erreicht,
der zehnjährige Vergleichswert um 14 % übertroffen. Das größte Plus
verzeichnete im Jahresvergleich die Region Frankfurt mit 22 %.
Ebenfalls positiv schnitten München (11 %) und Berlin (10 %) ab.
Düsseldorf, wo ein gewisser Sättigungseffekt durch das herausragende Ergebnis im Vorjahreszeitraum und ein zunehmend fehlendes Angebot zu registrieren ist sowie Hamburg mit gleichermaßen überproportionalem Rückgang bei den Umsätzen in der Größenordnung ab
5.000 m2, mussten Einbußen von 55 % bzw. 12% hinnehmen. Drei
der vier größten Abschlüsse in den „Big 5“ wurden im dritten Quartal
getätigt, darunter auch die Anmietung von rund 43.000 m2 durch den
Online-Händler ASOS in Großbeeren bei Berlin und je ca. 35.000 m2
als Eigennutzerdeals in Gernsheim bei Frankfurt durch einen Logistiker und in Henstedt-Ulzburg bei Hamburg durch Netto.
Der Angebotsmangel an verfügbaren Hallenflächen in der Größenordnung ab 5.000 m2 in den „Big 5“ hat zwar dazu geführt, dass
wieder etwas mehr spekulativ gebaut wird, doch sind auch diese
Flächen meist bereits kurz vor oder nach Fertigstellung vermietet,
so dass sie kaum zur Entlastung der Situation beitragen.
Spitzenmieten blieben stabil
Auch in den ersten neun Monaten blieben die Spitzenmieten für
Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m2 stabil. Die höchsten
Mieten werden mit 6,75 Euro/m2/Monat in München gezahlt. Die Regionen Frankfurt (6,00 Euro/m2/Monat), Hamburg (5,60 Euro/m2/Monat)
und Düsseldorf (5,40 Euro/m2/Monat) folgen. Deutlich günstiger sind
Flächen in der Region Berlin zu bekommen, auch in den besten Lagen liegen die Spitzenwerte nur bei 4,70 Euro/m2/Monat. Für die
nächsten Monate ist ebenfalls eine stabile Entwicklung zu erwarten,
nur in Frankfurt ist ein leichter Anstieg wahrscheinlich.
Neuer Umsatzrekord außerhalb der „Big 5“
Außerhalb der „Big 5“-Ballungsräume* wurden in den ersten drei
Quartalen 2016 mit rund 3,51 Mio. m2 mehr Flächen als jemals zuvor
in einem Dreivierteljahr umgesetzt. Der Vergleichswert des Vorjahres
wurde um 6 %, die fünf- und zehnjährigen Durchschnittswerte um
31 % bzw. 61 % übertroffen. Rund 57 % des Umsatzes wurden durch
Vermietungen generiert, sie legten im Jahresvergleich um 3 % zu.
Bei den Umsätzen durch Eigennutzer war ein Plus von 11 % zu verbuchen. Ein Viertel des Umsatzes außerhalb der „Big 5“ wurde im
Ruhrgebiet registriert. Mit rund 885.000 m2 wurden hier bereits bis
Ende September doppelt so viele Flächen umgesetzt wie im bisherigen Rekordjahr 2011 (436.000 m2). Das Ruhrgebiet profitierte von
einer Reihe großflächiger Umsätze, darunter auch die drei größten
Deals bundesweit: Im dritten Quartal mietete die Metro Group für ihr
neues Zentrallager (Metro CC und Real) insgesamt rund 225.000 m2
Lagerfläche in zwei eigenständigen Gebäuden an und gibt dafür die
bestehenden Standorte in Kamen, Unna und Essen auf. Die neuen
Flächen am Standort Marl sollen Anfang 2018 fertiggestellt werden.
Bereits im ersten Halbjahr waren die großflächigen Abschlüsse von
Amazon in Werne und von Opel (Eigennutzer) in Bochum zu notieren. Insgesamt entfielen im Ruhrgebiet 92 % des Umsatzes auf
Neubauten/Projektentwicklungen, in den übrigen Regionen liegt dieser Anteil bei durchschnittlich 75 %.
*Anmerkung: Wir betrachten in diesen Regionen nur Flächenumsätze ab einer Größe von
mindestens 5.000 m2.
JLL • Lagerflächenmarktüberblick • Oktober 2016
Umsatz von Lagerflächen ≥ 5.000 m2 nach Branchen
„Big 5“-Ballungsräume*
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Außerhalb der „Big 5“-Ballungsräume
* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München; Stand: Oktober 2016; Quelle: JLL
„Big 5“-Ballungsräume*
Umsatz in m2
Frankfurt*
2015
Lagerflächen
└ Gewerbeparks
└ Lagerflächen ≥ 5.000 m
2
└ Eigennutzer
Q1-3 15
Q1-3 16
2.057.900
1.567.000
1.483.900
146.300
129.600
132.500
└ Gewerbeparks
1.313.800
1.033.300
924.500
└ Lagerflächen ≥ 5.000 m
512.900
428.900
260.100
└ Eigennutzer
2015
4.122.300
Q1-3 15
Q1-3 16
Lagerflächen
470.500
380.000
462.600
29.000
24.200
36.600
316.500
265.200
327.900
77.200
66.700
100.000
2
Q4 15
Q3 15
Q3 16
Lagerflächen
3,00-6,00
3,00-6,00
3,00-6,00
└ Gewerbeparks
3,50-6,00
3,50-6,00
3,50-6,00
└ Lagerflächen ≥ 5.000 m2
3,80-6,00
3,80-6,00
3,80-6,00
2
Außerhalb der „Big 5“-Ballungsräume**
└ Lagerflächen ≥ 5.000 m2
2015
Mietpreisspanne in €/m /Monat
* Regionen: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München
Umsatz in m2
Umsatz in m2
Q1-3 15
3.303.000
Q1-3 16
3.509.600
** außerhalb der „Big 5“-Ballungsräume betrachten wir nur Flächen >=5.000m2
* Das betrachtete Marktgebiet umfasst die gesamte Region Frankfurt, die im Norden durch Butzbach (Wetterau-Kreis), im Osten durch Aschaffenburg, im Süden durch Bensheim/Heppenheim
(Kreis Bergstraße) und im Westen durch Wiesbaden und Mainz abgegrenzt wird.
Berlin*
Hamburg*
Umsatz in m2
2015
Q1-3 15
Q1-3 16
Umsatz in m2
2015
Q1-3 15
Q1-3 16
Lagerflächen
456.100
279.200
306.200
Lagerflächen
600.000
454.800
400.000
41.700
32.700
23.700
1.700
1.700
4.800
318.300
178.000
202.300
351.100
286.600
224.800
107.100
62.100
13.600
└ Eigennutzer
140.200
124.200
96.200
Mietpreisspanne in €/m /Monat
└ Gewerbeparks
└ Lagerflächen ≥ 5.000 m
2
└ Eigennutzer
Mietpreisspanne in €/m /Monat
└ Gewerbeparks
└ Lagerflächen ≥ 5.000 m
2
Q4 15
Q3 15
Q3 16
Q4 15
Q3 15
Q3 16
Lagerflächen
2,25-6,20
2,25-6,20
2,25-6,50
Lagerflächen
3,50-5,80
3,00-5,60
3,80-5,60
└ Gewerbeparks
3,70-6,20
3,70-6,20
3,70-6,50
└ Gewerbeparks
4,50-5,80
4,50-5,80
4,50-5,60
└ Lagerflächen ≥ 5.000 m2
2,50-4,70
2,50-4,70
2,50-4,70
└ Lagerflächen ≥ 5.000 m2
3,50-5,60
3,00-5,60
3,80-5,60
2
* Betrachtet wird das Berliner Stadtgebiet und das angrenzende Umland.
* Betrachtet wird die gesamte Region Hamburg sowie vier Teilmärkte im Umland: Umland-Nord
begrenzt durch Norderstedt, Quickborn, Kaltenkirchen, Henstedt-Ulzburg; Umland-Ost begrenzt
durch Bargteheide, Ahrensburg, Trittau, Schwarzenbek, Geesthacht; Umland-Süd begrenzt
durch Lüneburg, Winsen (Luhe), Buchholz, Buxtehude; Umland-West begrenzt durch Wedel,
Uetersen-Tornesch.
Düsseldorf*
Umsatz in m
2
München*
2
Lagerflächen
└ Gewerbeparks
2015
Q1-3 15
Q1-3 16
Umsatz in m2
2015
Q1-3 15
Q1-3 16
328.900
284.800
128.200
Lagerflächen
202.400
168.200
186.900
46.400
45.500
32.300
└ Gewerbeparks
└ Lagerflächen ≥ 5.000 m2
223.200
204.000
77.000
└ Lagerflächen ≥ 5.000 m2
└ Eigennutzer
170.200
162.900
17.700
Q4 15
Q3 15
Q3 16
Lagerflächen
3,00-6,20
3,00-6,20
3,00-6,20
└ Gewerbeparks
4,50-6,20
4,50-6,20
4,50-6,20
4,00-5,40
4,00-5,40
4,00-5,40
└ Lagerflächen ≥ 5.000 m
Mietpreisspanne in €/m2/Monat
└ Lagerflächen ≥ 5.000 m
2
* Betrachtet werden folgende Gemeinden: Düsseldorf, Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss, Krefeld,
Kaarst, Korschenbroich, Haan, Grevenbroich, Langenfeld, Meerbusch, Rommerskirchen, Dormagen, Willich.
27.500
25.500
35.100
104.700
99.500
92.500
└ Eigennutzer
18.200
13.000
32.600
Mietpreisspanne in €/m2/Monat
Q4 15
Q3 15
Q3 16
Lagerflächen
4,90-9,50
4,90-9,25
4,90-9,50
└ Gewerbeparks
5,60-9,50
5,50-9,25
5,60-9,50
5,45-6,75
5,30-6,50
5,45-6,75
2
* Betrachtet wird die gesamte Münchener Region, die neben der Stadt München die bedeutendsten Städte und Gemeinden im angrenzenden Umland der Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, München sowie Starnberg umfasst.
Kontakte
Frank Weber
Head of Industrial Agency Germany
München
tel +49 (0) 89 290088 110
[email protected]
Helge Scheunemann
Head of Research Germany
Hamburg
tel +49 (0) 40 350011 225
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