決算説明会資料 - 日本ロジスティクスファンド投資法人

日本ロジスティクスファンド投資法人
2016年7月期（第22期）
決算説明会資料
2016年9月13日
三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社
http://8967.jp
目次
Section
1
Executive Summary
3
2
Chapter 1 「2016年7月期実績」
4
3
Chapter 2 「stable + Growth 2.0達成に向けて」
10
4
Chapter 3 「決算概要/次期予想」
19
5
Chapter 4 「マーケット概観」
24
6
投資家の皆様へ
30
2
Executive Summary
2016年7月期実績
 新木場物流センターⅡ
：プライムな物件の「適正な価格」での取得を決定
 OBR#3 清須物流センター
：竣工前に100%稼働が内定
 OBR#4 春日井物流センター：建設会社との協働による「新たな」OBR
 環境認識
：Jリート/物流施設を取り巻く環境は大きく変化
 外部成長
：「売買マーケットでの取組み」と「独自の取組み」の双方で、「適
正な価格」での物件取得を継続
stable + Growth 2.0
 先行者利益の活用：不動産市場の環境に合わせた柔軟な物件取得
 内部成長
：市場に比べて高い収益性が達成可能なOBRを継続的に実施
 2016年7月期実績 DPU：4,048円
1口当たり分配金
 2017年1月期予想 DPU：4,040円
 2017年7月期予想 DPU：4,100円
* OBR = Own Book Redevelopment、本投資法人の保有する物件を自ら再開発することをいいます。
Executive Summary
3
Chapter 1
2016年7月期実績
メインシナリオ：安定と成長の継続
市場反転時：アップサイドを追求
stable + Growth 2.0の進捗
金融・不動産市場の先行きが不透明な環境下でも
「定量目標」と「達成時期」を明示した中期経営計画を継続
（円）
5,000
stable
stable + Growth
stable + Growth 2.0
市場反転時は
「逆張り投資」による
アップサイドを追求
メインシナリオ
EPUの目標成長率
年平均2.0%
4,500
3年後の目標
4,280円
4,000
4,048円
（実績）
4,040円
（予想）
4,100円
（予想）
Floor: 約3,800円
3,500
Floor: 3,600円
Floor: 3,200円
1口当たり分配金
3,000
2012年7月期 2013年1月期 2013年7月期 2014年1月期 2014年7月期 2015年1月期 2015年7月期 2016年1月期 2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期
（第14期）
（第15期）
（第16期）
（第19期）
（第20期）
（第17期）
（第21期）
（第24期）
（第18期）
（第22期）
（第23期）
2019年1月期
（第27期）
* 2014年1月期（第17期）までの1口当たり分配金の数値は分割考慮後の数値を記載しています。
2016年7月期実績：Chapter 1
5
物流不動産売買市場が過熱する前から価格交渉を行
い、
プライムな物件の「適正な価格」での取得を決定
2016年7月期実績：新規取得資産
M-31 新木場物流センターⅡ
取得予定日*1
立地優位性
2017年3月16日
所在地
東京都江東区
総賃貸可能面積
38,512.20㎡
主要テナント
DHLジャパン
テナント数
 東京駅まで約6.0kmと、国内最大
の消費地である東京都心部への
アクセスに優れる
約6.0km
 首都高湾岸線新木場ICまで
約1.8kmと交通利便性が高い
1
約1.8km
稼働率
47.3%
建築時期
2015年8月
取得予定価格
15,270百万円
鑑定評価額（2016年7月25日時点）
17,000百万円
ディスカウント割合
10.2%
鑑定NOI利回り（取得予定価格ベース）*2
5.0%
賃貸NOI利回り（取得予定価格ベース）*3
2.4%
「適正な価格」での取得
3年前（2013年）から
価格交渉開始
 新木場駅から通勤が可能で労働力
確保が容易
スポンサーによる
開発案件
*1 本物件の取得は金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワー
ド・コミットメント等に該当します。
*2 鑑定評価書に記載された直接還元法による価格の前提となる運用純収益の金額（稼働率100%を前提）を
基に資産運用会社が算定した想定NOI利回りを記載しています。
*3 現在の稼働率47.3%を前提として資産運用会社が算定した想定NOI利回りを記載しています。
ターゲットとなるテナント業種
 リードタイムが重要視される宅配便事業者
 都心商業地向けの配送を行う小売業者
 ブランド品、電子製品、医薬品等高付加価値商品を扱うテナント
1階及び2階：DHLの世界最大級の
ゲートウェイとして稼働中
3階及び4階：現状空室であるものの
現在複数のテナントと交渉中
取得までに100%稼働を目指す
2016年7月期実績：Chapter 1
6
2016年7月期実績： OBR#3 清須物流センター
本OBRの効果
資産運用会社のノウハウとリーシング力を活用し、
竣工前に満室稼働が内定
本物件の概要
OBR実施後
所在地
愛知県清須市
取得価格
3,010百万円（土地：685百万円建物：2,325百万円）
賃貸可能面積
20,438.09㎡
竣工予定時期
2017年1月
テナント数
1
稼働率（予定）
100%
テナントの概要
取得価格
賃貸NOI
OBR実施後*1
（土地+建物）
3,010百万円
240百万円
+2,325
+214
百万円
（+339.4%）
百万円
（+817.5%）
NOI利回り
8.0%*2
（市場の利回り4.9%*3）
26百万円
三菱電機ロジスティクス株式会社
業種
一般貨物自動車運送業
取扱荷物
機械工作品、設備機器
契約期間
3年
契約の背景
 主要高速道路や幹線道路に近く、名古屋港へのアクセスも良好で、人口密集
地にも近接しており労働力確保も容易
+4.2%
 本物件の交通利便性及び労働力確保の容易さが、海外向け輸出拠点を探して
いた三菱電機ロジスティクスのニーズと合致
 運用会社独自のネットワークを活用することにより、同社のニーズをいち早く把
握し、早期の契約締結に成功
OBR実施前
（土地）
685百万円
テナント名
3.8%
*1 OBR実施前の数値は2015年7月期の実績値を年換算して算出した数値を記載しています。OBR実施
後の数値は現時点の計画に基づくものであり、今後変更される可能性があります。
*2 取得価格ベースのNOI利回りを記載しています。
*3 小牧物流センターの2016年7月期末算定価額における直接還元利回りを記載しています。
2016年7月期実績：Chapter 1
7
資産運用会社の事業スキーム構想力と
強固なテナントリレーションを活用
2016年7月期実績： OBR#4 春日井物流センター
本OBRの効果
本物件の概要
OBR実施後
所在地
愛知県春日井市
取得価格
3,430百万円（土地：830百万円建物：2,600百万円）
賃貸可能面積
22,246.29㎡
竣工予定時期
2017年5月
建物の取得予定日
原則として竣工より1年後
取得価格の決定方法
取得予定価格
2,749百万円
取得価格
賃貸NOI
OBR実施後
（土地+建物）
3,430百万円
212百万円
+2,600
+169
百万円
（+313.3%）
百万円
（+393.1%）
NOI利回り
6.2%*2
43百万円
想定取得価格*4
2,600百万円
テナントの概要
（市場の利回り4.9%*3）
+1.0%
OBR実施前
（土地）
830百万円
（＝売買契約に記載
された売買代金額）
事業パートナーに
生じた賃貸収益
5.2%
テナント名
摂津倉庫株式会社
取扱荷物
食料品等
契約期間
7年
取得日までに新建物につ
いて事業パートナー（施工
者兼取得先）に賃貸収益
が生じた場合、当該賃貸
収益の金額を売買代金額
から減額可能
契約の背景
 JLFの既存テナントである関西方面を
中心に倉庫業を展開する事業者
 従来から同社の中部圏における事業
拡大ニーズを把握しており、本件を機
に同社へ提案
 同社の中部圏における3PL事業の主
要拠点として使用される予定
*1 OBR実施前の数値は2015年7月期の実績値を年換算して算出した数値を記載しています。OBR実施後の数
値は現時点の計画に基づくものであり、今後変更される可能性があります。
*2 建物の想定取得価格2,600百万円を前提として資産運用会社が算定した想定NOI利回りを記載しています。
*3 小牧物流センターの2016年7月期末算定価額における直接還元利回りを記載しています。
*4 現在締結済みの賃貸借予約契約を前提とした数値であり、今後変更になる可能性もあります
2016年7月期実績：Chapter 1
8
2016年7月期実績：収益基盤と財務基盤の安定性
収益基盤の安定性
DPUの安定性（stable）を高める取組み
財務基盤の安定性
稼働率
賃貸借契約期間の
平均残存年数
平均NOI利回り
98.2%
6.6年
6.5%
バランスに
配慮
負債調達コストの
固定化比率*2
有利子負債の
平均残存年数
平均負債調達コスト
100.0%
5.4年
1.0%
 賃貸借契約期限の分散状況（年間賃料ベース）
 有利子負債の返済（償還）期限の分散状況
（%）
10.0
（百万円）
10,000
有利子負債残高
8,000
717億円
6,000
借入金
5.0
投資法人債
4,000
2,000
0.0
17/01期
（第23期）
19/07期
（第28期）
22/01期
（第33期）
24/07期
（第38期）
27/01期
（第43期）
29/07期
（第48期）
32/01期以降
（第53期以降）
 2016年2月以降に締結した主な賃貸借契約
物件名
テナント名
0
17/01期
（第23期）
19/07期
（第28期）
22/01期
（第33期）
24/07期
（第38期）
27/01期
（第43期）
29/07期
（第48期）
32/01期以降
（第53期以降）
 JLFとして初の私募債発行（2016年2月）
契約内容
千葉北物流センター
日立物流
再契約（5年）
草加物流センター
非開示
テナント入替（5年）
柏物流センター
非開示
テナント入替（10年）
清須物流センター
三菱電機ロジスティクス
新規予約契約（3年）
春日井物流センター
摂津倉庫
新規予約契約（7年）
長期借入金
三菱東京UFJ銀行
第4回投資法人債
（私募債）
金額：
17億円
期間：
5年
調達コスト： 1.28%
金額：
17億円
期間：
12年
調達コスト： 0.57%
私募債発行のポイント




期間の長期化
調達コストの低減
調達手法の多様化
DBJ Green Building
認証「4つ星」取得
（八千代物流センター）
*1 2016年9月12日時点の数値を記載しています。
*2 有利子負債残高のうち、支払金利が固定化されているものの比率を記載しています。
2016年7月期実績：Chapter 1
9
Chapter 2
stable + Growth 2.0達成に向けて
市場の変化に左右されない
「自律的」な成長を目指す独自の戦略
“stable + Growth 2.0”達成に向けた成長戦略
4
1
保守的な
LTV水準
適正な価格での
物件取得
逆張り投資
3
2
高い含み益
OBR
1
適正な価格での物件取得
逆張り投資
2
自律的成長手段である
再開発（OBR）の継続的な実施
3
含み益の増加による
環境変化への抵抗力の強化
4
将来の成長に向けた
負債調達余力の確保
stable + Growth 2.0達成に向けて：Chapter 2
11
過去3年間でJリート/物流施設を取り巻く
環境は大きく変化
Jリート/物流施設を取り巻く環境認識
2013年1月
2016年9月
（stable + Growth）
（stable + Growth 2.0）
不動産投資家の期待利回り*3の推移
（%）
5.8
5.6
金融環境
量的金融緩和
マイナス金利
5.4
5.2
5.0
長期金利*1
金（10年国債利回り）
融
市
場
0.833%
-0.052%
4.8
4.6
4.4
4.2
東証Jリート指数*1
1,141.37ポイント
1,823.91ポイント
4.0
3.8
05/04
競合（物流リート）
2投資法人
5投資法人
06/04
07/04
08/04
09/04
10/04
11/04
12/04
13/04
14/04
15/04
16/04
*3 首都圏湾岸部のマルチテナント型物流施設の期待利回り
（出所）CBRE「不動産投資家調査」をもとに、資産運用会社が作成
環境の変化
物
流
市
場
大型賃貸用物流
施設のストック量*2
約1,180万m2
約1,720万m2
開発プレイヤー
大手デベロッパー
参入
総合商社、生保、
電鉄参入
物流施設に対する
テナント需要
3PL、ネット通販
小売業における
ネット通販の広がり
 金融緩和長期化の可能性
 物流施設を取り巻く構造的な変化
 物流施設のコアアセット化
 Jリート間の競合環境が激化
*1 それぞれ2013年1月4日及び2016年9月1日の終値を記載しています。
*2 延床面積5,000m2以上の賃貸用物流施設の供給量を基に、資産運用会社が算出した数値を記載してい
ます。また2016年9月の数値は、2016年6月末までの数値を基に算出しています。
（出所）CBRE
stable + Growth 2.0達成に向けて：Chapter 2
12
不動産市場の環境に合わせた
外部成長に対する取組み
取得戦略
「適正な価格」での取得を継続
売買マーケットでの取組み
独自の取組み
適正な価格＝
ベースレート + 物件毎の適正な
リスクプレミアム
相対取引の推進
次の取得機会に備え調達余力を確保
逆張り投資
含み益の増加
既存ポートフォリオの安定化
物件毎の適正なリスクプレミアム≒
キャッシュフロー（CF）の確かさ
ベースレートは市場とともに変わるが
CFの確かさに関する目線は変えない
取得機会の創出
資産運用会社の知見を活かし
パイプライン拡充に引き続き注力
健全な財務体質
市場反転の可能性は継続して意識し
調達余力の確保を継続
「売買マーケットでの取組み」のポイント
「独自の取組み」のポイント
「逆張り投資」のポイント
 大規模案件の取得機会があり、スピード感の
ある外部成長が可能
 案件組成に時間がかかるが、取得スキームの
工夫により高い収益性の確保が可能
 大規模で収益性の高い案件を取得することが
出来れば大幅なDPU成長が可能
 収益性は市場によって大きく左右される
 リスク許容度の観点から案件の規模は小さめ
 中長期的な市場見通しに基づく的確な判断が
求められる
不動産市場の環境に合わせた継続的な物件取得により
DPUの持続的成長を目指す
stable + Growth 2.0達成に向けて：Chapter 2
13
スポンサーサポートと資産運用会社の
知見を組み合わせて取得機会を創出
取得機会を創出する取り組み
進行中
売主のニーズに
合わせた
共有持分の
段階的取得
進行中
既存テナントとの
セール&リース
バック
M-24 新子安物流センター
スポンサーの
パイプライン
進行中
建設会社との
共同投資
主要テナントの
グループ会社と
共有
T-8 多治見物流センター
M-23 柏物流センターⅡ
（底地）
リース会社との
共同投資
T-7 福岡箱崎ふ頭
物流センター
T-10 春日井物流センター
進行中
進行中
M-31 新木場
物流センターⅡ
JLFが2013年以降に取得した物件
鑑定評価額に対するディスカウント割合
8.7%
（15物件、取得価格合計762億円）
他のJリートが2013年以降に取得した物流施設*
鑑定評価額に対するディスカウント割合
1.9%
* 2013年1月1日から2016年8月31日までにJLF以外の投資法人が取得を発表した物流施設を対象として算出しています。2016年8月31日までに取得が完了していない物件は、取得価格が確定している物件のみを対象
として算出しています。
stable + Growth 2.0達成に向けて：Chapter 2
14
2つの先行者利益を活用することで
不動産市場の環境に合わせた外部成長が可能
先行者利益の活用
含み益の推移
ポートフォリオNOI利回り（帳簿価格ベース）*2
（%）
40.0
（億円）
900
7.0% 2016年7月期実績
6.5%
6.5%
36.0%
6.0%
800
（参考）Jリート平均*1
含み益率 10.6%
35.0
33.2%
709億円
5.5%
5.0%
30.1%
700
660億円
28.6%
30.0
4.5%
4.0%
25.4%
600
576億円
24.9%
23.5%
525億円
3.5%
25.0
3.0%
JLF
22.1%
500
466億円
426億円
20.0
393億円
400
329億円
物流リート
A社
物流リート
B社
物流リート
C社
物流リート
D社
Jリート平均
*2 JLFを除く各物流リートの開示資料に基づき、資産運用会社が算出した数値を記載しています。Jリート
平均は、JLFを除く各投資法人の2016年8月31日時点の開示資料に基づき、6か月の実績値のある投
資法人を対象として、資産運用会社が算出した帳簿価額加重平均を計算しています。
【参考】
15.0
追加取得物件の収益性とポートフォリオNOI利回り（帳簿価額ベース）*3
300
10.0
200
平均5.5%で
取得した場合
6.2%
平均5.0%で
取得した場合
6.0%
平均4.5%で
取得した場合
5.8%
平均4.0%で
取得した場合
5.6%
5.0
100
0
0.0
2013/1期 2013/7期 2014/1期 2014/7期 2015/1期 2015/7期 2016/1期 2016/7期
（第15期）（第16期）（第17期）（第18期）（第19期）（第20期）（第21期）（第22期）
含み益（左軸）
含み益率（右軸）
*1 JLFを除く各投資法人の2016年8月31日時点の開示資料に基づき、直近の期末時点の数値を用い
て資産運用会社が算出した平均値を記載しています。
*3 2016年7月期末時点のポートフォリオを基準とし、帳簿価額が3,000億円になるまで物件を追加取得し
た場合のNOI利回りを記載しています。なお、現時点での試算であり、将来のNOI利回りを保証するも
のではありません。
stable + Growth 2.0達成に向けて：Chapter 2
15
DPUの安定性維持と
将来の成長の双方に備える
負債調達余力の確保
LTVコントロール
Jリート最高水準の発行体格付
（円）
4,400
（%）
45.0
4,280円
4,100円
JCR
40.0
4,040円
Jリート最高
AA+（格付の方向性：安定的）
4,000
“stable + Growth 2.0”
メインシナリオにおける
鑑定ベースLTV：35.0%
3,600
26.7%
30.0
R&I
Jリート最高
AA（格付の方向性：安定的）
25.0
～
～
3,200
14/07期 15/01期 15/07期 16/01期 16/07期 17/01期 17/07期
（第18期）（第19期）（第20期）（第21期）（第22期）（第23期）（第24期）
（予）
（予）
DPU（左軸）
35.0
20.0
19/01期
（第27期）
（予）
不動産セクター
世界最高
Moody’s
A1（アウトルック：安定的）
LTV（鑑定ベース、右軸）
保守的なLTVコントロールにより負債調達余力を確保
継続的に外部成長を行うためのツールとして活用
LTV35%を目途
約340億円
ポートフォリオ成長率+16.0%*
LTV40%を目途
約590億円
ポートフォリオ成長率+27.9%*
* 2016年7月期末時点におけるポートフォリオの取得価格合計額に対する比率を記載しています。
stable + Growth 2.0達成に向けて：Chapter 2
16
今後も2～3年に1件のペースで
OBRの実施を目指す
OBR実施基準と効果
OBRの実施基準
築年数の経過等により
固定資産除却損が小さい
市場での物件取得を上回る
収益性
OBR #1
大東物流センター
OBR #2
八千代物流センター
OBR #3
清須物流センター
OBR #4
春日井物流センター
OBR後のNOI利回り
OBR後のNOI利回り
OBR後のNOI利回り
OBR後のNOI利回り
9.8%
6.7%
8.0%
6.2%
（2011年7月期実績）
（2016年1月期実績）
（想定*1）
（想定*1）
優良立地
未消化容積率が大きい
市場での物件取得に比べて高い収益性が達成可能
今後も継続的にOBRを実施
 現時点のOBR候補は2～3件*2
 潜在的な延床面積の増加余地は約15万㎡（ポートフォリオの約14%） *3
*1 本日現在の計画に基づき資産運用会社が算定したNOI利回りを記載しています。
*2 実施基準に基づきJLFが現時点でOBR候補と考える物件の件数であり、将来の再開発を決定したものではありません。
*3 現時点のOBR候補につき、法定容積率の上限となる規模の建物を建設した場合の推計値であり、実際にOBRを実施する場合の面積と一致するものではありません。
stable + Growth 2.0達成に向けて：Chapter 2
17
市場環境の変化に耐え得る
高い含み益と低いLTV
環境変化への耐性
含み益がゼロとなる鑑定評価額の下落率
LTVが50%となる鑑定評価額の下落率
26.5%
JLF
JLF
vs.
Jリート平均* 10.5%
vs.
Jリート平均* 15.1%
（含み損益：億円）
15,000
（含み損益：億円）
800
Jリート平均（左軸）
46.5%
JLF（右軸）
10,000
5,000
（LTV）
90.0%
600
80.0%
400
70.0%
200
JLF
Jリート平均
60.0%
50.0%
0
0
10.5%
-200
-5,000
-400
-10,000
-15,000
0%
5%
10%
15%
20%
25%
15.1%
40.0%
26.5%
30%
46.5%
30.0%
20.0%
-600
10.0%
-800
0.0%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
（鑑定評価額下落率）
35%
40%
45%
50%
（鑑定評価額下落率）
大きな不動産市場の環境変化も吸収できるポートフォリオ
* 数値については、JLFを除く各投資法人の開示資料に基づき、直近の期末時点の数値を用いて資産運用会社が算出した平均値を記載しています。
stable + Growth 2.0達成に向けて：Chapter 2
18
Chapter 3
決算概要/次期予想
当期実績
2016年1月期
第21期実績
（A）
2016年7月期
第22期実績
（B）
対前期比
（B-A）
2016年7月期
第22期予想（3/14時点）
（C）
対期初予想比
（B-C）
営業収益
（百万円）
7,554
7,584
+30
7,592
▲7
NOI
（百万円）
6,420
6,404
▲15
6,405
0
減価償却費/固定資産除却損
（百万円）
1,725
1,727
+1
1,741
▲14
当期純利益
（百万円）
3,548
3,562
+13
3,546
+15
1口当たり分配金*
（円）
4,033
4,048
+15
4,030
+18
1口当たりFFO
（円）
5,993
6,010
+17
6,000
+10
発行済投資口数
（口）
880,000
880,000
-
880,000
-
42
42
-
42
-
264,762
268,150
+3,388
33.2
36.0
+2.8
71,700
71,700
-
71,700
27.7
物件数
期末算定価額
含み益率
有利子負債総額
（物件）
（百万円）
（%）
（百万円）
LTV
（%）
27.1
26.7
▲0.4
BPS
（円）
146,127
146,142
+15
1口当たりNAV
（円）
221,149
226,739
+5,591
前期比






前期取得物件（千葉北など4物件）の通期寄与
新規取得物件（6物件）の公租公課費用化
既存物件の変動（テナント異動等）
匿名組合分配金の減少
一般管理費の変動/負債コストの減少等
投資口交付費の減少
-
期初予想比
+54
▲62
▲8
▲9
+2
+37

固定資産除却損の減少
+14
決算概要/次期予想：Chapter 3
20
次期予想
2016年7月期
第22期実績
（A）
2017年1月期
第23期予想*
（B）
対前期実績比
（B-A）
2017年7月期
第24期予想*
（C）
対前期予想比
（C-B）
営業収益
（百万円）
7,584
7,678
+93
7,722
+44
NOI
（百万円）
6,404
6,386
▲18
6,550
+163
減価償却費/固定資産除却損
（百万円）
1,727
1,704
▲22
1,789
+84
当期純利益
（百万円）
3,562
3,555
▲6
3,607
+51
1口当たり分配金
（円）
4,048
4,040
▲8
4,100
+60
1口当たりFFO
（円）
6,010
5,970
▲40
6,130
+160
発行済投資口数
（口）
880,000
880,000
-
880,000
-
42
42
-
43
+1
71,700
-
86,700
+15,000
物件数
（物件）
鑑定評価額の合計
（百万円）
268,150
有利子負債総額
（百万円）
71,700
（%）
LTV
26.7
* 本予想は一定条件の下に算出した2016年9月12日時点のものであり、テナントの異動に伴う賃貸収入の変動や物件の売買、投資口の追加発行等により変動する可能性があります。
また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
第23期予想（対前期実績比）




既存物件の変動（テナント異動等）
修繕費の増加、減価償却費/固定資産除却損の減少
一般管理費の減少
営業外費用の変動（負債コストの増加等）
第24期予想（対前期予想比）
+1
+2
+2
▲13






新規物件（新木場Ⅱ）の取得
清須OBR新建物の竣工
既存物件の変動（テナント異動等）
修繕費/減価償却費/固定資産除却損の減少等
一般管理費の増加
営業外費用の変動（負債コストの増加等）
+102
+113
▲173
+35
▲17
▲9
決算概要/次期予想：Chapter 3
21
（参考）ポートフォリオマップ
43物件／2,278億円のポートフォリオ*
* 2017年3月取得予定の新木場物流センターⅡ（取得予定価格15,270百万円）を含みます。
決算概要/次期予想：Chapter 3
22
Memo
決算概要/次期予想：Chapter 3
23
Chapter 4
マーケット概観
物流施設の需給バランス
四大都市圏
近畿圏
（千㎡）
（千㎡）
予想
3,600
予想
12%
1,800
3,000
10%
1,500
10%
2,400
8%
1,200
8%
1,800
6%
900
6%
1,200
4%
600
4%
600
2%
300
2%
0%
0
0
2009
2010
2011
2012
2013
新規供給面積
2014
2015
2016
新規需要面積
2017
2018
12%
0%
2009
2010
空室率
2011
2012
新規供給面積
首都圏
2013
2014
2015
新規需要面積
2016
2017
2018
空室率
中部圏
（千㎡）
（千㎡）
予想
2,000
9%
予想
300
18%
8%
7%
1,500
6%
250
15%
200
12%
150
9%
100
6%
50
3%
5%
1,000
4%
3%
500
2%
1%
0
0%
2009
2010
2011
2012
新規供給面積
2013
2014
2015
新規需要面積
2016
2017
空室率
2018
0
0%
2009
2010
2011
2012
新規供給面積
2013
2014
2015
新規需要面積
2016
2017
2018
空室率
（出所）CBRE
マーケット概観：Chapter 4
25
セグメント別空室率の推移（首都圏）
セグメント別空室率の推移（延床面積5,000m2以上の賃貸用物流施設）
（参考）JLFのポートフォリオ（2016年7月末時点）
25%
底地
7.1%
LMT
16.7%
20%
件数ベース
LMT以外
76.2%
15%
10%
底地
6.4%
LMT
24.5%
5%
賃貸可能
面積ベース*2
LMT以外
69.1%
LMT*1
16/03
15/09
15/03
14/09
14/03
13/09
13/03
12/09
12/03
11/09
11/03
10/09
10/03
09/09
09/03
08/09
08/03
07/09
07/03
06/09
06/03
0%
その他
*1 Large Multi-Tenant物件。延床面積10,000坪以上のマルチテナント型物流施設。
（出所）CBRE
*2 持分を共有している物件については当該物件の持分相当の数値をベースに分類した比率を記載し
ています。
マーケット概観：Chapter 4
26
物流施設の供給増加率*
首都圏
近畿圏
*5,000m2以上の大型賃貸用物流施設に関して、2015年末時点のストック量に対する2016年から2018年の合計新規供給量の割合を算出。
（出所）CBRE
マーケット概観：Chapter 4
27
首都圏の開発予定（2016年9月以降）
18年10月
140,000m²
17年6月
183,000m²
2017年
70,000m²
17年4月
49,000m²
17年2月
40,000m²
18年2月
144,000m²
2018年
145,000m²
17年5月
34,000m²
17年4月
52,000m²
2018年
合計
317,000m²
17年1月
34,000m²
17年春
32,000m²
17年春
38,000m²
18年1月
143,000m²
18年3月
112,000m²
17年11月
104,000m²
17年9月
73,000m²
16年9月
198,000m²
16年9月
37,000m²
18年9月
100,000m²
20年7月
97,000m²
18年春
41,000m²
17年春
45,000m²
17年2月
119,000m²
17年12月
64,000m²
2017年
38,000m²
16年9月
38,000m²
19年8月
61,000m²
18年9月
43,000m²
17年10月
54,000m²
17年7月
148,000m²
17年1月
32,000m²
18年2月
35,000m²
16年9月
86,000m²
18年3月
135,000m²
17年10月
88,000m²
16年11月
33,000m²
凡例
21年10月
161,000m²
10km
竣工予定時期
延床面積
（出所）株式会社一五不動産情報サービス及びCBREの情報に基づき資産運用会社が作成
* 2016年9月以降に竣工を予定している延床面積3万㎡以上の物件を記載しています。
マーケット概観：Chapter 4
28
近畿・中部圏の開発予定（2016年9月以降）
近畿圏
中部圏
16年9月
190,000m²
18年1月
36,000m²
17年9月
243,000m²
17年1月
42,000m²
16年12月
61,000㎡
17年7月
88,000m²
17年1月
42,000m²
17年8月
165,000m²
18年夏
156,000m²
17年10月
90,000m²
17年5月
74,000m²
春日井物流センター（JLF）
17年5月
22,246m²
17年12月
119,000m²
17年10月
280,000m²
清須物流センター（JLF）
17年1月
20,438m²
17年4月
51,000m²
17年9月
62,000m²
17年5月
36,000m²
18年1月
122,000m²
18年2月
146,000m²
16年11月
126,000m²
18年7月
35,000m²
17年3月
180,000m²
16年10月
31,000m²
17年4月
116,000m²
（出所）株式会社一五不動産情報サービス及びCBREの情報に基づき資産運用会社が作成
* 2016年9月以降に竣工を予定している延床面積3万㎡以上の物件を記載しています。
5km
2km
凡例
竣工予定時期
延床面積
マーケット概観：Chapter 4
29
投資家の皆様へ
投資家の皆様へ
「虚心坦懐（きょしんたんかい）」
6月に資産運用会社「三井物産ロジスティクス・パートナーズ」の社長に就任しました。
その前から日銀がマイナス金利政策を導入し、すでに半年以上過ぎ、「教科書には載っていなかった」ことが相次いでいます。
教科書から学んだ「デフレ」は実際に起きてみると対策が難しく、「血圧を下げる薬はたくさんあるが、上げる薬はほとんどない」ように、即効性のある
対策が打ち出されていない状態で、さらにそれが長期化しそうな状況にあります。低金利政策も長引く可能性があり、不動産市場への資金流入
は今後も続くでしょう。
かかる環境下でも、
『資産運用は人々が安心して将来の生活に備えたお金を預かる大切な仕事であり、その中には自分自身や家族、将来の家族も関わっている。
日本ロジスティクスファンド投資法人の運用という仕事を通じて、将来の生活に備える人々のお金を確り運用し、豊かな生活づくりに貢献したい』
そんな思いや志を持ち、高い専門性と仕事への意欲に満ち溢れた社員とともに、「虚心坦懐」の精神で日本ロジスティクスファンド投資法人の運
用に取り組んで参る所存です。
前期に発表した中期経営計画「stable + Growth 2.0」は、おかげさまで順調に進捗しています。過去にも高い収益性を実現してきた「自社での再開
発（OBR)」では、現在進行中の2物件においてテナントリーシングが完了しました。新規取得では、大型の優良物件の売買契約を締結しました。
勿論、我々はこれで満足しているわけではありません。『チャレンジして失敗することを恐れるよりも、何もしないことを恐れろ』は本田宗一郎氏の言葉
です。先入観を持たずに市場動向をしっかりと見据えつつ、さらなる分配金の安定と持続的な成長のために必要な取組を見極め、チャレンジして
いきたいと考えています。
引き続き、日本ロジスティクスファンド投資法人の強みを十分活かした経営をしていきますので、ご支援ご高配のほど、何卒よろしくお願い申し上げ
ます。
三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社代表取締役社長
棚橋慶太
投資家の皆様へ
31
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パーセントは、小数点第2位を四捨五入して表示しています。
本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが含まれていますが、これらの将来に関する記述は、想定される出来事や事業環境の傾向等に関する現時点
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本資料は、本投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判
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対する売却に限定されます。本投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り
巻く様々な要因の影響を受けて変動します。そのため、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
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伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
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資産運用会社：三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社（金融商品取引業者関東財務局長（金商）第400号/一般社団法人投資信託協会会員）
32

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