Begründung - Verbandsgemeinde Nieder-Olm

Gemeinde Essenheim  BPlan ‚Römerberg – 16. Änderung‘
Begründung
GEMEINDE ESSENHEIM
BEBAUUNGSPLAN ‚RÖMERBERG – 16. ÄNDERUNG VOM 26.01.2016‘
BEGRÜNDUNG
zur Offenlage (§ 3 Abs. 2 BauGB) und zur förmlichen Beteiligung der Behörden
und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB)
rf
Der vorliegende Bebauungsplan wird im ‚beschleunigten Verfahren’ gemäß § 13a Baugesetzbuch
(BauGB) erstellt. Die Voraussetzungen des § 13a Abs. 1 BauGB zu Bebauungsplänen der Innenentwicklung sind gegeben.
Es wird darauf hingewiesen, dass im ‚beschleunigten Verfahren’ von der Umweltprüfung nach § 2
Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und von der Angabe nach § 3 Abs. 2
Satz 2 BauGB abgesehen wird.
AUFSTELLUNGSBESCHLUSS UND RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH.................... 2
2
ANLASS UND ZIELRICHTUNG ............................................................................... 2
3
DARSTELLUNGEN DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS ............................................. 2
4
BESCHREIBUNG DES PLANGEBIETES .................................................................... 3
5
INHALTE UND ERLÄUTERUNG DER PLANUNG ..................................................... 4
tw
u
1
5.1 GRUNDSÄTZLICHES .......................................................................................................................... 4
5.2 BEBAUUNGS- UND NUTZUNGSTRUKTUR ....................................................................................... 5
5.3 SONSTIGE PLANUNGSRECHTLICHE REGELUNGEN ......................................................................... 5
5.4 VERKEHRLICHE UND TECHNISCHE ERSCHLIESSUNG....................................................................... 6
n
5.5 UMWELT UND NATURSCHUTZ ......................................................................................................... 6
VERFAHREN UND RECHTSFOLGEN ....................................................................... 7
7
WICHTIGE HINWEISE ZUR REALISIERUNG ............................................................ 8
E
6
7.1 ARTENSCHUTZ .................................................................................................................................. 8
7.2 BODEN UND BAUGRUND .............................................................................................................. 10
7.3 RADON ........................................................................................................................................... 11
Fassung zum Entwurf  Juli 2016
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Gemeinde Essenheim  BPlan ‚Römerberg – 16. Änderung‘
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Begründung
AUFSTELLUNGSBESCHLUSS UND RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH
Der Gemeinderat der Gemeinde Essenheim hat in seiner Sitzung am 26. Jan. 2016 die Aufstellung des Bebauungsplanes ‚Römerberg – 16. Änderung vom 26. Jan. 2016‘ gemäß § 2
Abs. 1 BauGB beschlossen.
Der Bebauungsplan liegt im Süden in der Gemeinde Essenheim. Der räumliche Geltungsbereich
hat eine Größe von ca. 600 m². Es handelt sich um eine Teilfläche des rechtskräftigen Bebauungsplans ‚Römerberg‘. Dieser hat bisher 15 Änderungen erfahren. Die genaue Abgrenzung
ergibt sich aus der zugehörigen Planzeichnung im Maßstab 1 : 500.
2
ANLASS UND ZIELRICHTUNG
rf
Mit der Bebauungsplanänderung möchte die Gemeinde für ein brachliegendes Grundstück eine
bauliche Nutzung und damit eine Nachverdichtung im Innenbereich ermöglichen. Ausgehend
von den örtlichen Gegebenheiten erscheint eine Bebauung gut vertretbar, da sie die vorhandene
Erschließung nutzt und eine Einpassung in die Umgebung erwarten lässt.
3
tw
u
Mit der Bebauungsplanung sollen Rahmenvorgaben gemacht werden. Sie orientieren sich in
erster Linie im Sinne einer Gleichbehandlung am bestehenden Baurecht. Soweit nach den örtlichen Verhältnissen erforderlich, sollen ggf. ergänzende Bestimmungen formuliert werden. Dabei
ist die bisherige Widmung als Grünfläche zu würdigen.
DARSTELLUNGEN DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS
E
n
Der rechtskräftige Flächennutzungsplan 2015 (FNP) der Verbandsgemeinde (VG) Nieder-Olm
stellt für das Plangebiet ‚Mischbaufläche‘ dar.
Die vorliegende Bebauungsplanänderung
weist in ihrem Geltungsbereich mit Bezug auf
den bestehenden Bebauungsplan ein Dorfgebiet (MD) aus.
Damit ist der Bebauungsplan gemäß § 8
Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan
entwickelt.
Auszug aus dem rechtskräftigen Flächennutzungsplan 2015 der Verbandsgemeinde Nieder-Olm
Quelle: eigene Darstellung (Stand: 2015)
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Begründung
BESCHREIBUNG DES PLANGEBIETES
Lage und Topografie
Das Plangebiet liegt im südlichen Bereich der Gemeinde Essenheim.
Die Fläche grenzt an einen bestehenden Wendehammer. Sie liegt minimal
über der erschließenden Straße und
steigt nach Norden und Westen leicht
an.
u
rf
Lage des Plangebietes im Ortszusammenhang
Quelle:
http://map1.naturschutz.rlp.de/mapserver
_lanis (Stand: Juli,2016)
Das Plangebiet ist derzeit unbebaut
und ungenutzt. In der Örtlichkeit ist
eine starke Verbuschung und Verbrachung festzustellen. Eine Vornutzung als Gartenland kann angenommen werden.1
E
n
tw
Derzeitige und benachbarte Nutzungen
Eigene Aufnahme, Mai 2016
In der Umgebung bestehen zahlreiche Wohngebäude. An der Nieder-Olmer Straße sind noch
traditionelle Bauformen mit hofförmiger Baustruktur festzustellen. Eine ehemalige Scheune grenzt
unmittelbar westlich an. Weiter südlich befindet sich eine landwirtschaftliche Halle.
Das Grundstück liegt direkt am Weidenweg und wird durch diesen erschlossen.
Die nachfolgende Luftaufnahme illustriert die beschriebenen Strukturen.
1
vgl. Beratungsgesellschaft Natur dbR: Bebauungsplan Römerberg, Flur 20, Flurstück 262/2 Ortsgemeinde
Essenheim, Fachbeitrag Artenschutz, Nackenheim, Mai 2016, vgl. dort „4.2 Habitatstrukturanalyse im
Plangebiet“, S. 10f
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Luftaufnahme mit Abgrenzung des Geltungsbereichs
Quelle: Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz (2014) Luftbild, ohne
Maßstab, Koblenz
INHALTE UND ERLÄUTERUNG DER PLANUNG
5.1
GRUNDSÄTZLICHES
n
5
E
Es ist vorgesehen, im Geltungsbereich eine bauliche Nachverdichtung zu ermöglichen.
Im Ursprungsbebauungsplan war die Grünhaltung der straßenbegleitenden und der rückwärtigen Grundstücksbereiche durch Festsetzung von Grünflächen vorgegeben. Dieser Planungsansatz ist nachvollziehbar und entspricht auch heute gängigen Planungsauffassungen.
Für die hier zu betrachtende Fläche führt die Lage an einem Wendehammer zu einer Neubewertung. Die gegebene und unmittelbar nutzbare Erschließung sowie die Eignung für eine Bebauung werden unter dem Primat der Innenentwicklung betrachtet. Da keine wesentlichen einer
baulichen Nutzung entgegenstehende Gründe erkennbar sind, wird diese Bebauungsplanänderung mit dem Ziel der Aktivierung von innerörtlichem Baulandpotenzial betrieben. Aufgabe der
Bauleitplanung wird dabei sein, einerseits formal das nötige Planungsrecht herzustellen und anderseits nach Erfordernis flankierende Bestimmungen zu treffen, um die städtebaulich gebotene
Einfügung in die Umgebung zu gewährleisten und damit Spannungen zu vermeiden. Dies kann
weitgehend durch Übernahme der bisher für eine Bebauung geltenden Vorschriften erreicht werden. Der Aspekt der bisherigen Ausweisung als Grünfläche wird besonders berücksichtigt.
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5.2
Begründung
BEBAUUNGS- UND NUTZUNGSTRUKTUR
Die bauliche Nutzung in der Umgebung ist auf der Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplans und seiner bisher 15 Änderungen entstanden bzw. passt sich hierin ein. Im Sinne der
Gleichbehandlung werden die Vorgaben für das hier zu behandelnde einzelne Grundstück
übernommen. Besondere Vorschriften erscheinen nicht erforderlich.
Mit der Festsetzung eines Dorfgebietes entsprechend § 5 Baunutzungsverordnung (BauNVO)
wird zur Art der baulichen Nutzung an den bisherigen Regelungen des bestehenden Bebauungsplanes festgehalten.
Das Maß der baulichen Nutzung ist nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. §§ 16 bis 20 BauNVO
analog zu den bestehenden Festsetzungen weiterhin durch die Grundflächenzahl, die Anzahl der
Vollgeschosse und eine Geschossflächenzahl festgesetzt.
SONSTIGE PLANUNGSRECHTLICHE REGELUNGEN
Überbaubare Grundstücksflächen
rf
5.3
u
Das Baufenster ist hier erstmalig einzutragen. Wegen des ungewöhnlichen Grundstückszuschnitts
werden die Baugrenzen bis auf 2 m an die Nachbargrenzen heran geschoben. Soweit die Übernahme von Abstandsflächen auf die nebenliegenden Grundstücke erreicht werden kann, entstehen größere Spielräume zur Platzierung des Baukörpers.
tw
Im Osten wird die überbaubare Fläche mit einem Abstand von 8 m zur Grundstücksgrenze festgelegt, um weiterhin eine Grünhaltung im Verbund mit den Nachbargrundstücken zu gewährleisten (vgl. auch die untenstehenden Ausführungen zur Grünordnung).
Zahl der Wohneinheiten
E
n
Die Gemeinde begrenzt in ihren Bebauungsplänen regelmäßig die Zahl der Wohnungen in
Wohngebäuden. Dies ist nach ihrer Auffassung erforderlich, um eine übermäßige Verdichtung
jenseits des dörflichen Maßstabs auszuschließen. Im Ursprungsbebauungsplan ist eine ähnliche
Regelung bereits enthalten. Wegen ihrer Bedeutung wird diese Bestimmung nochmals mit Bezug
auf die aktuelle Rechtsgrundlage formuliert.
Grünordnung
Die im Ursprungsbebauungsplan enthaltene Festsetzung einer Grünfläche an der vorhandenen
Wendefläche soll zugunsten einer baulichen Nutzung im Rahmen der Innenentwicklung aufgegeben werden. Dies erscheint nicht nur wegen des Gewichts der Innenentwicklung vertretbar,
sondern auch, da die Grünausweisung offenbar hauptsächlich grundstücksbezogen die Sicherung von Freibereichen zum Ziel hatte.
In Örtlichkeit besteht vom Wendehammer des Weidenwegs nach Norden rückwärtig zu der Bebauung entlang der Münchhofpforte und der Nieder-Olmer Straße ein durchgängiger kleiner
Grünbereich. Auf diesen wird Bezug genommen und im Osten des Geltungsbereichs ein 8 m
breiter Streifen mit Vorschriften zur Bepflanzung belegt. Das entspricht im Tenor den Vorgaben,
die für die angrenzenden Grundstücke mit der Festsetzung einer Grünfläche im Ursprungsbebauungsplan besteht.
Damit wird dem Aspekt der Grünhaltung entsprochen, Nachbarabstände werden gewährleistet
und die Durchgängigkeit der vorhandenen Grünzone wird unterstützt.
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Gemeinde Essenheim  BPlan ‚Römerberg – 16. Änderung‘
Begründung
Da der ursprüngliche Bebauungsplan nur einen geringen Regelungsumfang zu Begrünungsmaßnahmen enthält, wird auf detaillierte Vorgaben zur Bepflanzung wie z. B. Artenlisten verzichtet.
5.4
VERKEHRLICHE UND TECHNISCHE ERSCHLIESSUNG
Das zu überplanende Grundstück ist durch die vorhandene Ortstraße ‚Weidenweg‘ verkehrlich
erschlossen.
Von dem Vorhandensein bzw. der Heranführbarkeit der Medien der technischen Erschließung
wird ausgegangen.
5.5
UMWELT UND NATURSCHUTZ
Eingriff und Ausgleich
u
rf
Bei der vorliegenden Planung handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung
nach § 13a BauGB. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB beinhaltet dies die Befreiung vom Ausgleichserfordernis. Der Bebauungsplan der Innenentwicklung erfüllt aufgrund von Lage und
Größe die dafür notwendigen Voraussetzungen. Unabhängig von dieser naturschutzrechtlichen
Regelung müssen die Naturschutzbelange jedoch mit dem ihnen zustehenden Gewicht im Rahmen der Abwägung aller Belange und auch im Hinblick auf die Ortsgestaltung berücksichtigt
werden.
Flächentyp
tw
Der Ausgangszustand stellt sich nach der Örtlichkeit folgendermaßen dar:
Gesamt
n
Grünfläche nach Bebauungsplan
(tatsächlich: verbuschtes und brachliegendes ehemaliges Gartenland)
Fläche in m²
davon versiegelt
619
0
619
0
E
Gemäß der Rechte und Pflichten, die sich aus der Planung ergeben, entsteht für den vorliegenden Bebauungsplan folgendes Bild:
Flächentyp
Dorfgebiet
Gesamt
Fläche in m²
619
619
davon versiegelbar *
371
371
* GRZ 0,4 mit Überschreitung um 50%
Wie die voranstehende Bilanzierung zeigt, erlaubt der vorliegende Bebauungsplan eine Gesamtversiegelung von ca. 371 m². Da nach dem bisherigen Rechtzustand keine Versiegelung erlaubt
war, ist das gleichzeitig die Mehrversiegelung.
In der Bewertung durch die Gemeinde Essenheim wird der Eingriff in Natur und Landschaft als
hinnehmbar eingestuft, insbesondere wegen der Sinnhaftigkeit einer baulichen Nutzung als
Maßnahme der Innenentwicklung. Auf einen separaten Ausgleich soll verzichtet werden. Belange
der Grünordnung werden beachtet, indem der östliche Teil des Grundstücks als Referenz an die
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ursprünglich geplante Grünzone von einer Bebauung freigehalten wird und Vorgaben zur Begrünung formuliert werden.
Artenschutz
Im Rahmen des vorliegenden Verfahrens wurde ein Fachbeitrag Artenschutz2 veranlasst, um die
gesetzlichen und sachlichen Erfordernisse zum Artenschutz, insbesondere die bestehenden Verbotstatbestände, angemessen würdigen zu können.
Im Mai 2016 wurde die im Untersuchungsgebiet vorhandene Habitatstruktur im Hinblick auf das
Potenzial zur Nutzung als Lebensraum oder Teillebensraum von streng geschützten Arten oder
Arten mit ungünstigem Erhaltungszustand, z.B. Fledermäuse und Reptilien, sowie auf das Potenzial zur Nutzung als Brutstätte durch europäisch geschützte Vogelarten hin untersucht.3
Zu den Ergebnissen führt der Gutachter in seiner Zusammenfassung aus:
rf
„Das Untersuchungsgebiet wurde auf Hinweise zur Nutzung durch besonders oder streng geschützte Tierarten hin untersucht.
Das Vorhaben führt zum Verlust und der Beeinträchtigung von Lebensstätten. Es sind davon ausschließlich allgemein häufige und ungefährdete Vogelarten des Siedlungsbereichs betroffen.
u
Im Plangebiet gelang kein Nachweis von Zauneidechsen. Die Zauneidechse, nach BNatSchG
streng geschützte Art, wurde außerhalb des Eingriffsbereiches am östlichen Ortsrand von Essenheim nachgewiesen.
tw
Hinweise auf (potentielle) Nutzung weiterer streng geschützter Tierarten (z.B. Fledermäuse) wurden nicht gefunden.
Zur Vermeidung der Verbotstatbestände des §44 BNatSchG wurden Vermeidungs-, Minimierungs- und/oder Ausgleichs- sowie Ersatzmaßnahmen formuliert.
Unter Berücksichtigung der Wirkungsprognose und der vorgesehenen Maßnahmen treten keine
Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 Nr. 1-3 BNatSchG ein.“4
6
E
n
Die Maßnahmen zur Vermeidung von Verbotstatbeständen sowie weitergehende Empfehlungen
werden im Kapitel ‚Hinweise zur Realisierung‘ ab Seite 8 wiedergegeben und sind entsprechend
zu beachten.
VERFAHREN UND RECHTSFOLGEN
Verfahrensstand
Im bisherig beschleunigten Verfahren wurde von den frühzeitigen Beteiligungsschritten abgesehen.
2
Beratungsgesellschaft Natur dbR: Bebauungsplan Römerberg, Flur 20, Flurstück 262/2 Ortsgemeinde Essenheim, Fachbeitrag Artenschutz, Nackenheim, Mai 2016
3
Vgl. Beratungsgesellschaft Natur dbR: Bebauungsplan Römerberg …, S. 8
4
Beratungsgesellschaft Natur dbR: Bebauungsplan Römerberg …, S. 18
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Begründung
Mit der vorliegenden Entwurfsfassung der Bebauungsplanung wird die öffentliche Auslegung
(§ 3 Abs. 2 BauGB) sowie die förmliche Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt.
Die abschließende Abwägung soll nach den Beteiligungen nach § 3 Abs. 2 BauGB sowie § 4
Abs. 2 BauGB durch den Gemeinderat der Gemeinde Essenheim erfolgen.
Rechtsfolgen, Verhältnis zu anderen Bebauungsplänen
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan erfolgt die teilweise Überplanung des bestehenden
rechtskräftigen Bebauungsplanes ‚Römerberg‘ und seiner 1. bis 15. Änderung.
rf
Wegen der Neuzulassung einer baulichen Nutzung und dem damit gegebenen Regelungsbedarf
werden im Geltungsbereich der Änderung nach Rechtskraft die zeichnerischen Festsetzungen der
Vorläuferpläne vollständig ersetzt. Die textlichen Festsetzungen der früheren Planungen bestehen
dagegen hierhin, soweit durch diese Änderung keine anderslauteten Festsetzungen getroffen
werden.5
WICHTIGE HINWEISE ZUR REALISIERUNG
7.1
ARTENSCHUTZ
u
7
Der erstellte Fachbeitrag Artenschutz6 formuliert
Vermeidungs-, Minimierungs- und/oder Ausgleichs-
Darüber hinaus
werden weitergehende Empfehlungen gegeben. Sie werden im Folgenden zur Beachtung wiedergegeben.7
E
n
tw
sowie Ersatzmaßnahmen zur Vermeidung der Verbotstatbestände des §44 BNatSchG .
5
Hinweis: Die textlichen Festsetzungen beziehen sich auf die Zahl der Wohneinheiten sowie die Bepflanzung
im östlichen Grundstücksteil.
6
Vgl. die Ausführungen zum Thema Artenschutz
ab Seite 7
7
Beratungsgesellschaft Natur dbR: Bebauungsplan Römerberg …, S. 16f
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tw
u
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7.2
E
n
tw
u
rf
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BODEN UND BAUGRUND
Ausweislich der Hangstabilitätskarte des Landesamtes für Geologie und Bergbau 8 liegt der Geltungsbereich in einem ‚vermuteten Rutschgebiet‘.
Es wird dringend empfohlen, dass die privaten Bauherrn einen Baugrundgutachter hinzuziehen, der
neben der Beurteilung der Gründungssituation auch eine Begleitung der Baumaßnahme leistet.
Nach Art und Umfang der Bebauung werden spezielle individuelle Baugrundgutachten nach
DIN 4020 und DIN 1054 dringend empfohlen. Ggf. sind entsprechende Sicherungsmaßnahmen zu berücksichtigen. U.a. darf üblicherweise keine konzentrierte Versickerung anfallenden
Niederschlags- und Oberflächenwassers erfolgen.
8
Hangstabilitätskarte für Rheinland-Pfalz, abrufbar unter: http://www.lgb-rlp.de/hangstabilitaetskarte.html
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7.3
Begründung
RADON
Das Landesentwicklungsprogramm (LEP IV) gibt grundsätzlich vor, dass das geogene Radonpotenzial in seiner Auswirkung bei bestehenden und geplanten Siedlungen berücksichtigt werden
soll. Allerdings existieren in Deutschland bislang keine verbindlichen Grenzwerte für die Radonkonzentration in der Raumluft. Vom Bundesamt für Strahlenschutz werden lediglich unverbindliche Empfehlungswerte formuliert. Gemäß Aussage des Landesamtes für Geologie und Bergbau
ist nach dem Stand der bisher gemessenen Radonkonzentrationen in der Bodenluft bei geeigneter Bauweise praktisch überall in Rheinland-Pfalz die Errichtung von Gebäuden, die einen ausreichenden Schutz vor Radon bieten, möglich.
Laut der Radonprognosekarte des Landesamtes für Geologie und Bergbau liegt das Plangebiet
in einer Zone mit ‚erhöhtem (40 bis 100 kBq/cbm) mit lokal hohem Radonpotenzial (> 100
kBq/cbm) in und über einzelnen Gesteinshorizenten‘.9
Seitens des Landesamtes für Geologie und Bergbau werden Radonuntersuchungen im Rahmen der ein-
Erzielte Messergebnisse sollten an das Landesamt für Geologie
und Bergbau übermittelt werden, damit diese in die Weiterentwicklung der Radonprognosekarte
des Landes einfließen können.
rf
zelnen Bauvorhaben empfohlen.
Bei erhöhten Radonwerten empfiehlt das Landesamt bauliche und sonstige Vorsorgemaßnahmen, um den Eintritt des Radon in Gebäude weitgehend zu verhindern. Dazu zählen:

u
konstruktiv bewehrte, durchgehende Bodenplatten
Abdichtung von Böden und Wänden im erdberührten Bereich gegen von außen angreifende Bodenfeuchte mit radondichten Materialien
Abdichten von Kellertüren, Verzicht auf Aufenthaltsräume im Keller
n
erarbeitet durch
tw


E
IMMISSIONSSCHUTZ  STÄDTEBAU  UMWELTPLANUNG
Kaiserslautern, im Juli 2016
9
 1609 04 Be Entw/be
Landesamt für Geologie und Bergbau Rheinland-Pfalz, Mainz: Radonpotenzialkarte, entnommen unter
http://mapclient.lgb-rlp.de///?app=lgb&view_id=5, im Juli 2016
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