日本リテールファンド投資法人 臨時説明会 質疑応答要旨 開催日：平成 28 年 8 月 2 日（火） 平成 28 年 8 月 2 日付の一連のプレスリリースに係る臨時説明会での質疑応答で 3 人の質問者か 【ポートフォリオ分析】 、 【外部成長戦略】 、 【大口テナントとの賃 らいただいた質問内容に基づき、 料改定】に区分し、集約した形で記載しております。 【ポートフォリオ分析】 Q1：郊外型の家電量販店や GMS は一度テナントが退店してしまうとリーシングは難しいの か？ A1：郊外型物件については立地次第。立地魅力が低い場合は厳しい状況と言えるが、好立地で あれば、テナントが退去しても他の GMS・スーパーマーケットや専門店・家電量販店等 のテナントが入る可能性が高いこともありえる。 Q2：4 ページ、マトリクスの緑色の物件については抜本的な対策を検討するとのことだが、ど のような対策を検討されるのか。または既に検討しているのか。 A2：利回りや含み益等の経済的魅力もないため、何かしらの対策が必要と考えている。売却か テナント入替えかがオーソドックスな検討方針となる、いくつかの候補先に既にタッピン グを開始している。 Q3：4 ページ、マトリクスの青色の物件については継続保有する方針なのか。 A3： テナントが退去する可能性はゼロではないが、経済的な余力を有する物件であるため、そ の場合経済条件次第で他テナントの誘致や、賃料を下げて既存契約を巻き直すことも検討 できる。また、売却により含み益を顕在化させることも考えられる。 【外部成長戦略】 Q4： 取得余力を活用した都市型物件の取得については、可能な限り早く取得していくのか、も しくはある程度時間をかけて様子を見ながら取得していくのか。 A4： 早く取得するに越したことはないが、急ぎすぎて高値掴みをする意識はない。現状の活況 な不動産マーケットだからこそ売り出てくる価値の高い物件であれば積極検討をするが、 足元で売りに出ている物件はその価値と比べて高いものが多いと言わざるを得ず、違和感 のある水準の取引に参加するつもりはない。 Q5： 取得余力 388 億円は、LTV52%まで戻す前提の数字なのか。今回の売却による資金により 借入金の返済を行うのか。 A5： 今回売却により得る資金は当面は借入金の返済に充当しない予定。取得余力 388 億円は LTV 1 を 52%まで上げた水準の数字である。 【大口テナントとの賃料改定】 Q6：大口テナントとの賃料改定については、ある程度想定されていたものなのか。また過去分 賃料の詳細を伺いたい。 A6: 従前から賃料改定の協議を重ねていたが、双方の主張が平行線をたどり、このまま協議を 継続すると法的な交渉に移る可能性がでてきた。仮に法的な交渉段階に入った場合には今 回の合意よりもさらに厳しい結果になることが想定されたが、今般、その想定より有利な 条件を相手方より引き出すことができたため合意することとした。過去分賃料については 減額相当分を約 7 年間分。今後の賃料については固定部分については減額となるものの、 売上歩合賃料を導入したことにより、固定賃料の減額分を売上次第で歩合で取り戻す可能 性もあり、今回の特別損失は一過性のものと想定している。 Q7：大口テナントが入居する資産は郊外型資産なのか。4 ページのマトリクスではどこに位置 するのか。 A7: 郊外型資産である。マトリクスは単一テナント資産を中心としているため、当該資産は含 まれていない。テナント継続性・代替性を評価すれば高い部類に位置する資産である。 Q8：テナント継続性・代替性が高くても賃料が下がるということは、売上水準が低いというこ とか。 A8: 売上は減少傾向にある。 Q9：大口テナントと巻き直した賃貸借契約期間は何年なのか。また今後の退去リスクはどの程 度あるのか。 A9: 普通借家契約の 1 年毎自動更新であり、賃料は 3 年間据え置きとしている。退去の可能性 は限りなく低いと見ている。 Q10：大口テナントの退去リスクが低いと見込んでいるのは賃料負担が低いからということか。 A10: 先方にとっても重要な拠点のため、退店されることは考えにくい。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ • 本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する記述は、将 来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提は正しいとは限りません。 実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、予告なしに内容が変更または廃止される場合があります ので、あらかじめご了承ください。 • 特に断りのない場合、本資料は日本における会計方針に基づいて作成されています。 • 本資料は、本投資法人の決算の分析等に関する資料であって、本投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の 2 勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし ます。 資産運用会社： 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 （ 金融商品取引業者関東財務局長（金商）第 403 号、一般社団法人投資信託協会会員） 3
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