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Wo bleibt wieviel übrig?
Wilfried Grupe
Mittwoch, 29. Juni 2016
Abstract
Der hohe Bruttoverdienst ist nicht allein ausschlaggebend, wenn man als qualifizierte Fachkraft in einer fremden
Großstadt eine neue Stelle sucht. Teilweise sehr hohe Wohnungsmieten schmälern den Verdienst.
Diese Dokumentation ergänzt meinen Report "Fachkräftemangel in der IT? [www.wilfried-grupe.de]". Er untersucht
die Differenzen zwischen ortsüblichen Einkommen und Mieten aus zwei verschiedenen Perspektiven: a) das
verfügbare Einkommen pro Einwohner, und b) die Bruttolöhne /-gehälter je Arbeitnehmer. Beide werden in
Relation zu den ortsüblichen Bruttokaltmieten für eine 30 m²-, 60 m²- und 100 m²-Wohnung gestellt.
Die Einkommen vermindern sich zusätzlich um Mietneben- und ggf. Mobilitätskosten, die an dem jeweiligen
Standort anfallen. Seit Jahren steigen die Mieten und Nebenkosten in vielen Städten schneller als die Einkommen.
Da stellt sich die Frage: wo bleibt wieviel übrig?
Table of Contents
Verfügbares Einkommen ./. Miete .......................................................................................... 1
Der Großstadt-Mythos ......................................................................................................... 6
Bruttolöhne, -gehälter ./. Miete .............................................................................................. 6
Die Mietbelastungsquote .................................................................................................... 11
Mietspiegel ...................................................................................................................... 12
Quellennachweis ............................................................................................................... 13
Verfügbares Einkommen ./. Miete
Die Meldung ist nicht neu: Mietwohnungen in München sind teuer. In fast jeder Wohnungskategorie und
-größe liegen München, Berlin, Hamburg, Köln und weitere Städte auf den teuren Plätzen. Teure Mieten
sind aber kein Problem, wenn auch das Einkommen entsprechend hoch ist.
Betrachtet wird in diesem Abschnitt das verfügbare Einkommen, das gezahlte Steuern und
Sozialversicherungsbeiträge, ebenso erhaltene Transfers einschließt und jenem Betrag entspricht, der für
Konsum oder Sparen verwendet werden kann.
Das durchschnittliche verfügbare Einkommen pro Einwohner betrifft die unterschiedlichsten
Bevölkerungsgruppen: Selbständige, Arbeitnehmer, Studenten, Arbeitslose, Rentner usw. In dieser
Hinsicht toppt Heilbronn 1) seit einigen Jahren sogar Starnberg und den Landkreis München.
Die Grafiken stellen die durchschnittlichen verfügbaren Einkommen pro Einwohner abzüglich der
Jahres-Bruttokaltmiete für unterschiedliche Wohnungsgrößen dar. Obwohl es standortbedingt große
Abweichungen geben kann, wurden hier Durchschnittswerte zugrunde gelegt.
1
Bereits die Zahlen von 2009 zeigten, daß Heilbronn mit einem verfügbaren Einkommen pro Kopf von 31.020 Euro die Position von
Dauerspitzenreiter Starnberg übernimmt. Die Gründe liegen nach Einschätzung des Heilbronner Oberbürgermeisters zum einem in den sehr
erfolgreichen Firmengründungen während der Industrialisierung und im 20. Jahrhundert. Zum anderen wohnen viele der rund 14.000 Mitarbeiter
des benachbarten Audi-Werks Neckarsulm in Heilbronn. siehe [http://www.stimme.de/heilbronn/nachrichten/stadt/Heilbronner-verdienen-ammeisten;art1925,2335723]
1
Wo bleibt wieviel übrig?
Verfügbares Einkommen je Einwohner
1:
2:
Heilbronn
München
Düsseldorf
Ulm
Neuss
Ludwigsburg
Mülheim an der Ruhr
8:
9:
10:
Fürth
Reutlingen
Erlangen
11:
12:
13:
Solingen
Stuttgart
Remscheid
14:
15:
16:
17:
18:
Würzburg
Heidelberg
Hamburg
Potsdam
Konstanz
19:
20:
21:
22:
23:
24:
25:
26:
27:
28:
29:
30:
31:
32:
33:
34:
35:
36:
37:
38:
39:
40:
41:
42:
43:
44:
45:
46:
47:
48:
49:
50:
51:
52:
53:
54:
55:
56:
57:
58:
59:
60:
Bielefeld
Regensburg
Wiesbaden
Münster
Bonn
Tübingen
Ingolstadt
Moers
Wolfsburg
Karlsruhe
Pforzheim
Nürnberg
Mönchengladbach
Bamberg
Köln
Wuppertal
Bremen
Hagen
Koblenz
Mainz
Trier
Frankfurt
Paderborn
Leverkusen
Krefeld
Essen
Darmstadt
Passau
Hannover
Freiburg im Breisgau
Aachen
Bochum
Braunschweig
Osnabrück
Göttingen
Lübeck
Zwickau
Saarbrücken
Augsburg
Mannheim
Chemnitz
Bremerhaven
61:
62:
63:
64:
65:
Oldenburg
Dortmund
Kassel
Oberhausen
Kiel
66:
67:
68:
69:
70:
71:
72:
73:
74:
75:
76:
77:
78:
79:
Flensburg
Berlin
Hamm
Ludwigshafen am Rhein
Jena
Dresden
Erfurt
Herne
Magdeburg
Offenbach am Main
Gelsenkirchen
Halle (Saale)
Rostock
Leipzig
Verfügbares Einkommen je Einwohner (geschätzt)
3:
4:
5:
6:
7:
Quellen:
www.vgrdl.de
Eigene Berechnungen
Wilfried Grupe
Stand: 14.05.2016
2
Wo bleibt wieviel übrig?
Verfügbares Einkommen je Einwohner ./. Bruttokaltmiete 30m²
Heilbronn
Mülheim an der Ruhr
3:
4:
5:
6:
7:
Remscheid
Neuss
Solingen
Ulm
Düsseldorf
8:
9:
10:
Reutlingen
Ludwigsburg
Potsdam
11:
12:
13:
Fürth
Erlangen
Moers
14:
15:
16:
17:
18:
München
Hagen
Mönchengladbach
Bielefeld
Wuppertal
19:
20:
21:
22:
23:
24:
25:
26:
27:
28:
29:
30:
31:
32:
33:
34:
35:
36:
37:
38:
39:
40:
41:
42:
43:
44:
45:
46:
47:
48:
49:
50:
51:
52:
53:
54:
55:
56:
57:
58:
59:
60:
Regensburg
Wolfsburg
Konstanz
Pforzheim
Münster
Krefeld
Heidelberg
Hamburg
Bonn
Essen
Bremen
Bamberg
Stuttgart
Paderborn
Leverkusen
Tübingen
Zwickau
Koblenz
Würzburg
Wiesbaden
Chemnitz
Bochum
Trier
Hannover
Köln
Nürnberg
Mainz
Karlsruhe
Bremerhaven
Ingolstadt
Lübeck
Saarbrücken
Braunschweig
Passau
Osnabrück
Oberhausen
Aachen
Darmstadt
Göttingen
Dortmund
Kiel
Kassel
61:
62:
63:
64:
65:
Augsburg
Frankfurt
Oldenburg
Herne
Flensburg
66:
67:
68:
69:
70:
71:
72:
73:
74:
75:
76:
77:
78:
79:
Magdeburg
Mannheim
Freiburg im Breisgau
Erfurt
Dresden
Gelsenkirchen
Hamm
Jena
Halle (Saale)
Rostock
Berlin
Ludwigshafen am Rhein
Leipzig
Offenbach am Main
Was bleibt übrig vom verfügbaren Einkommen in einer 30 m² Wohnung?
1:
2:
Verfügbares Einkommen
Überschuss
Bruttokaltmiete
Quellen:
www.vgrdl.de
www.wohnungsboerse.de
Eigene Berechnungen
Wilfried Grupe
Stand: 29.06.2016
3
Wo bleibt wieviel übrig?
Verfügbares Einkommen je Einwohner ./. Bruttokaltmiete 60m²
1:
2:
Heilbronn
Remscheid
Mülheim an der Ruhr
Solingen
Neuss
Ulm
Fürth
8:
9:
10:
Düsseldorf
Bielefeld
Reutlingen
11:
12:
13:
Hagen
Ludwigsburg
Moers
14:
15:
16:
17:
18:
Mönchengladbach
Wuppertal
Erlangen
Pforzheim
Potsdam
19:
20:
21:
22:
23:
24:
25:
26:
27:
28:
29:
30:
31:
32:
33:
34:
35:
36:
37:
38:
39:
40:
41:
42:
43:
44:
45:
46:
47:
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50:
51:
52:
53:
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55:
56:
57:
58:
59:
60:
Bremen
Krefeld
Konstanz
Essen
Koblenz
Paderborn
Zwickau
Münster
Chemnitz
Regensburg
Bonn
Heidelberg
Leverkusen
Würzburg
Bremerhaven
Trier
Bamberg
Bochum
Wiesbaden
Hamburg
Karlsruhe
Nürnberg
Passau
Hannover
Tübingen
München
Osnabrück
Wolfsburg
Oberhausen
Lübeck
Saarbrücken
Braunschweig
Stuttgart
Dortmund
Köln
Hamm
Ingolstadt
Aachen
Kassel
Göttingen
Darmstadt
Flensburg
61:
62:
63:
64:
65:
Mainz
Herne
Kiel
Magdeburg
Gelsenkirchen
66:
67:
68:
69:
70:
71:
72:
73:
74:
75:
76:
77:
78:
79:
Mannheim
Oldenburg
Augsburg
Halle (Saale)
Erfurt
Dresden
Ludwigshafen am Rhein
Jena
Freiburg im Breisgau
Rostock
Leipzig
Frankfurt
Berlin
Offenbach am Main
Was bleibt übrig vom verfügbaren Einkommen in einer 60 m² Wohnung?
3:
4:
5:
6:
7:
Verfügbares Einkommen
Überschuss
Bruttokaltmiete
Quellen:
www.vgrdl.de
www.wohnungsboerse.de
Eigene Berechnungen
Wilfried Grupe
Stand: 29.06.2016
4
Wo bleibt wieviel übrig?
Verfügbares Einkommen je Einwohner ./. Bruttokaltmiete 100m²
1:
2:
Heilbronn
Remscheid
3:
4:
5:
6:
7:
Mülheim an der Ruhr
Neuss
Hagen
Bielefeld
Solingen
Mönchengladbach
Wuppertal
Ulm
11:
12:
13:
Pforzheim
Reutlingen
Fürth
14:
15:
16:
17:
18:
Moers
Ludwigsburg
Bremerhaven
Zwickau
Chemnitz
19:
20:
21:
22:
23:
24:
25:
26:
27:
28:
29:
30:
31:
32:
33:
34:
35:
36:
37:
38:
39:
40:
41:
42:
43:
44:
45:
46:
47:
48:
49:
50:
51:
52:
53:
54:
55:
56:
57:
58:
59:
60:
Krefeld
Paderborn
Koblenz
Düsseldorf
Erlangen
Essen
Bochum
Leverkusen
Regensburg
Saarbrücken
Bamberg
Münster
Hamm
Würzburg
Passau
Potsdam
Oberhausen
Trier
Bonn
Herne
Karlsruhe
Flensburg
Bremen
Wolfsburg
Lübeck
Gelsenkirchen
Osnabrück
Heidelberg
Aachen
Braunschweig
Wiesbaden
Magdeburg
Nürnberg
Dortmund
Göttingen
Hannover
Halle (Saale)
Konstanz
Kiel
Tübingen
Kassel
Oldenburg
61:
62:
63:
64:
65:
Darmstadt
Mainz
Köln
Hamburg
Ludwigshafen am Rhein
66:
67:
68:
69:
70:
71:
72:
73:
74:
75:
76:
77:
78:
79:
Augsburg
Erfurt
Stuttgart
Ingolstadt
Mannheim
Leipzig
Dresden
München
Jena
Rostock
Berlin
Frankfurt
Freiburg im Breisgau
Offenbach am Main
Was bleibt übrig vom verfügbaren Einkommen in einer 100 m² Wohnung?
8:
9:
10:
Verfügbares Einkommen
Überschuss
Bruttokaltmiete
Quellen:
www.vgrdl.de
www.wohnungsboerse.de
Eigene Berechnungen
Wilfried Grupe
Stand: 29.06.2016
5
Wo bleibt wieviel übrig?
Der Großstadt-Mythos
Gängige Fragen nach hohem Verdienst und guten Berufschancen werden gemeinhin mit "Berlin,
Hamburg, München, Köln, Frankfurt und Stuttgart" beantwortet. Wer einen Job sucht, fast egal als was,
braucht angeblich nur in eine dieser Städte zu ziehen, schon erscheint die Zukunft gesichert. Ist das wirklich
so?
Eine "Großstadt" ist nach einer Begriffsbestimmung der Internationalen Statistikkonferenz von 1887 eine
Stadt mit mindestens 100.000 Einwohnern. In Deutschland gibt es nach dieser Definition 76 Großstädte,
davon sind vier Millionenstädte mit jeweils mindestens einer Million Einwohnern: Berlin, Hamburg,
München und Köln.
In diesen 76 Großstädten leben ca. 25 Millionen Menschen, das sind etwa 31% der Gesamtbevölkerung.
Mehr als zwei Drittel der Bevölkerung in Deutschland leben damit nicht in einer Großstadt. 57 dieser
Großstädte - also drei Viertel - haben eine Einwohnerzahl von weniger als 300.000; sie zählen zu den
"kleinen" Großstädten.
Bruttolöhne, -gehälter ./. Miete
Betrachtet werden in diesem Abschnitt die durchschnittlichen Bruttolöhne bzw. Bruttogehälter pro
Arbeitnehmer, die zur besseren Vergleichbarkeit auf Nettolöhne umgerechnet wurden.
In dieser Hinsicht liegen Wolfsburg, Ingolstadt, Ludwigshafen und Erlangen vor München, Frankfurt,
Stuttgart, Leverkusen, Hamburg und Düsseldorf.
6
Wo bleibt wieviel übrig?
Bruttolöhne, -gehälter je Arbeitnehmer
1:
2:
Wolfsburg
Ingolstadt
Ludwigshafen am Rhein
Erlangen
München
Frankfurt
Stuttgart
8:
9:
10:
Leverkusen
Hamburg
Düsseldorf
11:
12:
13:
Regensburg
Wiesbaden
Darmstadt
14:
15:
16:
17:
18:
Ludwigsburg
Nürnberg
Köln
Mannheim
Neuss
19:
20:
21:
22:
23:
24:
25:
26:
27:
28:
29:
30:
31:
32:
33:
34:
35:
36:
37:
38:
39:
40:
41:
42:
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46:
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53:
54:
55:
56:
57:
58:
59:
60:
Krefeld
Offenbach am Main
Karlsruhe
Bonn
Ulm
Augsburg
Mainz
Essen
Reutlingen
Mülheim an der Ruhr
Fürth
Remscheid
Kassel
Braunschweig
Wuppertal
Hannover
Bremen
Koblenz
Hagen
Heidelberg
Dortmund
Münster
Bremerhaven
Pforzheim
Herne
Bielefeld
Konstanz
Aachen
Bochum
Saarbrücken
Bamberg
Oberhausen
Berlin
Tübingen
Gelsenkirchen
Passau
Paderborn
Würzburg
Solingen
Freiburg im Breisgau
Jena
Mönchengladbach
61:
62:
63:
64:
65:
Hamm
Kiel
Moers
Göttingen
Oldenburg
66:
67:
68:
69:
70:
71:
72:
73:
74:
75:
76:
77:
78:
79:
Trier
Dresden
Lübeck
Osnabrück
Potsdam
Erfurt
Rostock
Flensburg
Leipzig
Heilbronn
Magdeburg
Zwickau
Chemnitz
Halle (Saale)
Bruttolöhne, Bruttogehälter je Arbeitnehmer (geschätzt)
3:
4:
5:
6:
7:
Quellen:
www.vgrdl.de
Eigene Berechnungen
Wilfried Grupe
Stand: 14.05.2016
7
Wo bleibt wieviel übrig?
Bruttolöhne, -gehälter (2/3) je Arbeitnehmer ./. Bruttokaltmiete 30m²
1:
2:
Wolfsburg
Ingolstadt
Ludwigshafen am Rhein
Erlangen
Leverkusen
Frankfurt
Düsseldorf
8:
9:
10:
Krefeld
Regensburg
München
11:
12:
13:
Stuttgart
Hamburg
Neuss
14:
15:
16:
17:
18:
Remscheid
Mülheim an der Ruhr
Darmstadt
Wiesbaden
Essen
19:
20:
21:
22:
23:
24:
25:
26:
27:
28:
29:
30:
31:
32:
33:
34:
35:
36:
37:
38:
39:
40:
41:
42:
43:
44:
45:
46:
47:
48:
49:
50:
51:
52:
53:
54:
55:
56:
57:
58:
59:
60:
Ludwigsburg
Offenbach am Main
Wuppertal
Mannheim
Hagen
Köln
Bonn
Kassel
Nürnberg
Ulm
Herne
Bremerhaven
Augsburg
Braunschweig
Dortmund
Gelsenkirchen
Oberhausen
Reutlingen
Hannover
Bochum
Bremen
Mainz
Karlsruhe
Koblenz
Saarbrücken
Pforzheim
Solingen
Münster
Fürth
Paderborn
Mönchengladbach
Aachen
Bielefeld
Moers
Bamberg
Jena
Kiel
Heidelberg
Hamm
Konstanz
Berlin
Passau
61:
62:
63:
64:
65:
Tübingen
Dresden
Zwickau
Rostock
Chemnitz
66:
67:
68:
69:
70:
71:
72:
73:
74:
75:
76:
77:
78:
79:
Erfurt
Magdeburg
Lübeck
Göttingen
Oldenburg
Potsdam
Osnabrück
Halle (Saale)
Leipzig
Freiburg im Breisgau
Trier
Flensburg
Würzburg
Heilbronn
Was bleibt übrig vom Nettogehalt in einer 30 m² Wohnung?
3:
4:
5:
6:
7:
Nettolöhne/-gehälter
Überschuss
Bruttokaltmiete
Quellen:
www.vgrdl.de
www.wohnungsboerse.de
Eigene Berechnungen
Wilfried Grupe
Stand: 29.06.2016
8
Wo bleibt wieviel übrig?
Bruttolöhne, -gehälter (2/3) je Arbeitnehmer ./. Bruttokaltmiete 60m²
Wolfsburg
Ludwigshafen am Rhein
3:
4:
5:
6:
7:
Ingolstadt
Erlangen
Leverkusen
Krefeld
Remscheid
8:
9:
10:
Frankfurt
Düsseldorf
Neuss
11:
12:
13:
Mülheim an der Ruhr
Hagen
Essen
14:
15:
16:
17:
18:
Regensburg
Wuppertal
Bremerhaven
Darmstadt
Wiesbaden
19:
20:
21:
22:
23:
24:
25:
26:
27:
28:
29:
30:
31:
32:
33:
34:
35:
36:
37:
38:
39:
40:
41:
42:
43:
44:
45:
46:
47:
48:
49:
50:
51:
52:
53:
54:
55:
56:
57:
58:
59:
60:
Mannheim
Hamburg
Ludwigsburg
Herne
Nürnberg
Kassel
Dortmund
Gelsenkirchen
Stuttgart
Bonn
Bremen
Oberhausen
Ulm
Braunschweig
Karlsruhe
Köln
Offenbach am Main
Bochum
Koblenz
Augsburg
Fürth
Hannover
München
Bielefeld
Pforzheim
Reutlingen
Hamm
Saarbrücken
Mönchengladbach
Solingen
Paderborn
Moers
Passau
Jena
Münster
Aachen
Mainz
Kiel
Chemnitz
Bamberg
Konstanz
Zwickau
61:
62:
63:
64:
65:
Rostock
Magdeburg
Heidelberg
Dresden
Berlin
66:
67:
68:
69:
70:
71:
72:
73:
74:
75:
76:
77:
78:
79:
Halle (Saale)
Erfurt
Leipzig
Lübeck
Osnabrück
Trier
Göttingen
Tübingen
Flensburg
Oldenburg
Freiburg im Breisgau
Potsdam
Würzburg
Heilbronn
Was bleibt übrig vom Nettogehalt in einer 60 m² Wohnung?
1:
2:
Nettolöhne/-gehälter
Überschuss
Bruttokaltmiete
Quellen:
www.vgrdl.de
www.wohnungsboerse.de
Eigene Berechnungen
Wilfried Grupe
Stand: 29.06.2016
9
Wo bleibt wieviel übrig?
Bruttolöhne, -gehälter (2/3) je Arbeitnehmer ./. Bruttokaltmiete 100m²
1:
2:
Wolfsburg
Ludwigshafen am Rhein
3:
4:
5:
6:
7:
Leverkusen
Erlangen
Bremerhaven
Hagen
Ingolstadt
Remscheid
Krefeld
Herne
11:
12:
13:
Wuppertal
Neuss
Gelsenkirchen
14:
15:
16:
17:
18:
Regensburg
Mülheim an der Ruhr
Essen
Oberhausen
Hamm
19:
20:
21:
22:
23:
24:
25:
26:
27:
28:
29:
30:
31:
32:
33:
34:
35:
36:
37:
38:
39:
40:
41:
42:
43:
44:
45:
46:
47:
48:
49:
50:
51:
52:
53:
54:
55:
56:
57:
58:
59:
60:
Saarbrücken
Bochum
Pforzheim
Ludwigsburg
Darmstadt
Koblenz
Bielefeld
Mannheim
Mönchengladbach
Solingen
Kassel
Dortmund
Karlsruhe
Braunschweig
Wiesbaden
Bonn
Düsseldorf
Paderborn
Nürnberg
Augsburg
Reutlingen
Ulm
Frankfurt
Passau
Fürth
Zwickau
Chemnitz
Moers
Aachen
Bremen
Köln
Stuttgart
Bamberg
Magdeburg
Hamburg
Hannover
Münster
Offenbach am Main
Flensburg
Halle (Saale)
Kiel
Mainz
61:
62:
63:
64:
65:
Lübeck
Erfurt
Osnabrück
Oldenburg
Trier
66:
67:
68:
69:
70:
71:
72:
73:
74:
75:
76:
77:
78:
79:
Göttingen
Leipzig
Jena
Rostock
Heidelberg
Dresden
München
Berlin
Würzburg
Tübingen
Konstanz
Potsdam
Heilbronn
Freiburg im Breisgau
Was bleibt übrig vom Nettogehalt in einer 100 m² Wohnung?
8:
9:
10:
Nettolöhne/-gehälter
Überschuss
Bruttokaltmiete
Quellen:
www.vgrdl.de
www.wohnungsboerse.de
Eigene Berechnungen
Wilfried Grupe
Stand: 29.06.2016
10
Wo bleibt wieviel übrig?
Die Mietbelastungsquote
Ortsübliche durchschnittliche Bruttokaltmieten stellen zwar einen Richtwert dar, der unter Anderem
für die Gehaltskalkulation wesentlich ist. Mindestens genauso interessant ist das allgemeine sowie das
fachspezifische durchschnittliche Bruttoeinkommen, das in einer Stadt üblicherweise gezahlt wird. Je nach
individueller Situation errechnet sich hieraus das Nettoeinkommen, aus dem die Bruttokaltmieten bezahlt
werden müssen. Es stellt sich die Frage, wie hoch der Saldo ist: was bleibt übrig?
Dabei darf nicht vergessen werden, daß sich dieser Saldo nochmals um Mietnebenkosten, Mobilitätskosten
usw. vermindert. Unberücksichtigt bleibt auch, ob eine derzeit gut verdienende Fachkraft die teils
horrenden Mieten auch dann noch bezahlen kann, wenn sie längerfristig erkrankt oder arbeitslos wird.
Der Anteil der durchschnittlichen Bruttokaltmiete vom durchschnittlichen Nettoeinkommen wird
üblicherweise als "Mietbelastungsquote" bezeichnet. Diese Kennzahl ist ein gebräuchlicher Indikator für
die Feststellung, ob im Zeitvergleich die Mieten schneller steigen als die Einkommen.
Damit ist die Mietbelastungsquote auch ein Maßstab für die Attraktivität eines Standorts für
ortsansässige oder neue Unternehmen: steigende Mieten bedeuten steigende Personalkosten und fallende
Gewinnmargen. Hohe Mietbelastungsquoten können daher Konsequenzen für die Standortentscheidungen
der Arbeitgeber mit sich bringen.
Hohe Personalkosten sind nur ein Faktor von mehreren, die für die Standortentscheidung
neuer oder ortsansässiger Firmen wichtig sind: Energiekosten, Unternehmenssteuern, IHK-Beiträge
einerseits, Subventionen und andere Vergünstigungen andererseits, der Anteil verfügbarer Fachkräfte,
Absatzchancen, Kundennähe u.a.m. spielen ebenfalls wesentliche Rollen.
Angesichts der beträchtlichen Standortkonkurrenz, die sich viele Städte im In- und Ausland gegenseitig
liefern, könnten Firmen leicht auf die Idee kommen, in günstigere Regionen dieser Erde abzuwandern.
Nicht nur, weil die Anteilseigner höhere Gewinne erwarten, sondern weil die Unternehmen dazu
gezwungen sind: wenn die Konkurrenz anderswo deutlich billiger produzieren kann, dürfte das Anlaß sein
für eine Überprüfung eines bestehenden oder geplanten Standorts.
Abwandernde Unternehmen gefährden wiederum die Steuereinnahmen einer jeden Kommune. Daher
ist eine hohe Mietbelastungsquote ein Alarmzeichen für die Verantwortlichen - und ein Anlaß,
die Bautätigkeit massiv anzukurbeln, um die Höhe der durchschnittlichen Mietkosten einzudämmen.
Es lohnt sich, die vieldiskutierte Mietpreisbremse [http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/
mieten-entwicklung-in-berlin-muenchen-koeln-frankfurt-13264766.html] ebenfalls unter diesem Aspekt
zu betrachten. Wegen stark gestiegener Strom- und Energiepreisen fordert der Bundesverband GdW auch
eine Nebenkosten-Bremse [http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/a-978356.html].
(Aus der Perspektive von Investoren, die in einer Stadt Wohnraum vermieten wollen, ist neben
dem durchschnittlichen Nettoverdienst der Arbeitnehmer auch das durchschnittliche verfügbare
Einkommen der Einwohner relevant.Die Einwohner einer jeden Stadt bestehen nicht ausschliesslich aus
Arbeitnehmern, sondern aus allen Bevölkerungsgruppen. Es gibt Städte, in denen das durchschnittliche
verfügbare Einkommen der Einwohner deutlich höher liegt als der durchschnittliche Nettoverdienst der
Arbeitnehmer.)
Das Thema ist noch aus anderem Grund brisant. Nicht zuletzt bedingt durch die Niedrigzinspolitik
der Europäischen Zentralbank, sind in den Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf,
Frankfurt und Stuttgart in den vergangenen Jahren die Kauf- und Mietpreise für Immobilien
deutlich schneller gestiegen als die Einkommen. Besonders drastisch fiel dieser Anstieg in
München aus. Durch das hohe Kaufpreisniveau in den Top-Lagen überträgt sich dieser Trend
nicht nur in die Einzugsbereiche der Großstädte, sondern auch in wirtschaftsstarke Zentren
wie Oldenburg *) [http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/immobilien-haus-undwohnungspreise-laufen-einkommen-davon/11297634.html].
11
Wo bleibt wieviel übrig?
Es ist absehbar, daß sich die Problematik weiterhin verschärft. Die WELT berichtet am 09.07.2015 von
einer Studie der Bertelsmann-Stiftung, nach der die Bevölkerung in Deutschland trotz wahrscheinlich
hoher Zuwanderung bis 2030 um eine halbe Million auf dann 79,97 Millionen Einwohner weiter sinken
wird. Dabei dürfte der Trend in die großen Städte anhalten, während sich der ländliche Raum weiter
ausdünnt. Den Stadtstaaten Berlin (+10,7%) und Hamburg (+7,5%) wird ein beträchtliches Wachstum
vorausgesagt, ebenso den Flächenstaaten Bayern (+3,5%) und Baden-Württemberg (+2,1%). Drastisch
steigen wird aber auch die Zahl der Hochbetagten um mehr als 47,2% auf mehr als 6,3 Millionen
Menschen. Das stellt viele Gemeinden vor Probleme.
Andere Meldungen scheinen den Trend in die Großstadt zu bestätigen. So wird für die Landeshauptstadt
Hannover ein Einwohnerzuwachs 2 konstatiert, während das Flächenland Niedersachsen insbesamt mit
einem "dramatischen Einwohnerrückgang" 3 zu kämpfen hat.
Als teuerste Stadt im Listing der Wohnungsmieten weist München auch die höchste Mietbelastungsquote
auf. Dies wird nur teilweise ausgeglichen durch die hohen durchschnittlichen Bruttogehälter pro
Arbeitnehmer, die der bajuwarischen Landeshauptstadt bei kleinen Wohnungsgrößen einen eher mittleren
Rangplatz bescheren. Je größer die Wunschwohnung, desto schlechter ist das Ranking.
Berlin - teilweise gelobt als die Stadt mit vergleichsweise günstigen Wohnungsmieten - steht auf den
hintersten Rangplätzen, wenn man die Wohnungsmieten zu den Durchschnittsverdiensten in Relation setzt.
Mietspiegel
Noch ein Wort zur "durchschnittlichen" Bruttokaltmiete: eine gängige Maßzahl ist hier die monatliche
Kaltmiete pro m² Wohnfläche. In jeder Großstadt gibt es jedoch Wohnlagen sehr unterschiedlicher
Qualität mit entsprechend unterschiedlichen Mietpreisen. Hinzu kommen beträchtliche Differenzen in der
individuellen Ausstattung einer jeden Wohnung.
All diese Unterschiede werden in der "durchschnittlichen Bruttokaltmiete" ignoriert und auf eine abstrakte
Zahl reduziert, die die tatsächliche Bandbreite des Angebots nicht annähernd umfasst und aus der sich
im Regelfall kein konkreter Anspruch ableiten läßt. Es läßt sich denken, daß die "durchschnittlichen
Bruttokaltmieten" nicht hinreichen, die komplexen Wohnungsmärkte in Großstädten abzubilden.
Auf verfügbare Marktdaten zur Wohnungsvermietung ist ebenfalls nur bedingt Verlaß. Zwar kann man
die in Maklerportalen online gestellten Vermietungsangebote auswerten; aber über die Miethöhe und bedingungen der tatsächlich abgeschlossenen Verträge gibt es m.W. keine gesicherten, repräsentativen
Informationen. Daneben gibt es zweifellos einen bedeutenden Anteil von Mietverträgen, die nicht online
angeboten, sondern direkt abgeschlossen werden.
Auch die vieldiskutierten Mietspiegel stellen keine wirkliche Hilfe dar. So meldete die
WELT [http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article127435064/Mietspiegel-passen-oft-vorne-undhinten-nicht.html] am 29.04.2014: "Mietspiegel passen oft vorne und hinten nicht". Für die Mietspiegel
in der 3,4-Mio-Metropole Berlin wurden demnach 6.000 Befragungen mit Vermietern und noch einmal
6.000 Befragungen mit Mietern durchgeführt, quer durch alle Quartiere.
Die Lagen der Häuser in Berlin wurden dann in drei Kategorien unterteilt: einfach, mittel und gut.
Alle ab dem Jahr 1950 fertiggestellten Wohnhäuser gelten als Neubauten. Marginalien berechtigen zu
Mietminderung oder höherer Mietforderung; aber besondere Ausstattungsmerkmale (Balkon zur Südseite,
Dachgeschosswohnungen mit bestem Blick über die ganze Stadt) bleiben unberücksichtigt. Die Daten
stammen vom September 2012.
2
vgl. [http://www.haz.de/Hannover/Aus-der-Stadt/Uebersicht/Hannover-legt-um-4000-Einwohner-zu]
siehe
[http://www.haz.de/Nachrichten/Der-Norden/Uebersicht/Niedersachsen-kaempft-gegen-Einwohnerschwund]vgl.
www.abendblatt.de/region/niedersachsen/article205335971/Dramatischer-Einwohnerschwund-in-Niedersachsen.html]"
3
12
[http://
Wo bleibt wieviel übrig?
Experten kritisieren die Verfahren zur Erhebung und Auswertung der Datenlage als zu grob und ungenau.
Die mit erheblichem Aufwand erstellten Mietspiegel erlauben demnach keine hinreichend verläßliche
Aussagen über die tatsächlichen Mieten.
Daher erscheint die jeweils aktuelle Informationslage für einen Ortsfremden, der in einer Großstadt (oder
deren Einzugsbereich, in den "Schlafstädten") eine Wohnung sucht, recht mangelhaft. Möglicherweise
wird diese Info ja benötigt, um in einer bevorstehenden Bewerbung die Gehaltsvorstellungen zu beziffern.
Quellennachweis
Die Daten für die Berechnung der durchschnittlichen verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte pro
Einwohner entstammen den Informationen des Arbeitskreises "Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen
der Länder" (www.vgrdl.de); Einkommen der privaten Haushalte in den kreisfreien Städten und
Landkreisen der Bundesrepublik Deutschland, aktuellste Fassung.
Um verwendbare Näherungswerte für 2016 zu erhalten, habe ich die Werte aus der Tabelle "Verfügbares
Einkommen der privaten Haushalte" auf das Jahr 2016 hochgerechnet. Die für die Berechnung der
durchschnittlichen verfügbaren Einkommen pro Einwohner verwendeten Daten basieren also auf eigenen
Berechnungen, die fehlerhaft sein können.
Die Daten für die Berechnung der durchschnittlichen Bruttokaltmiete wurden mit freundlicher
Genehmigung der PWIB Wohnungs-Infobörse GmbH, Planegg der Webseite www.wohnungsboerse.net
entnommen; auf dieser Grundlage habe ich eigene Berechnungen durchgeführt, die fehlerhaft sein können.
Wegen der beträchtlichen Bandbreiten, die sowohl den durchschnittlichen verfügbaren Einkommen
privater Haushalte als auch den Bruttokaltmieten unterliegen, sind die berechneten Ergebnisse
selbstverständlich nur als grobe Orientierungswerte anzusehen. Eine Verantwortung für die Richtigkeit
übernehme ich nicht.
Table 1. Impressum
Autor
Wilfried Grupe
V.i.S.d.P.:
Wilfried Grupe
Adresse
Klus 6, 37643 Negenborn
Webseite
http://www.wilfried-grupe.de
eMail
[email protected]
Telefon
0151 750 360 61
13

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